導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇共有產(chǎn)權(quán)住房，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1、按照國家規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房需要滿五年，才可上市售賣。

2、對于購買共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，國家規(guī)定是不允許轉(zhuǎn)讓房屋份額的，特殊原因需要轉(zhuǎn)讓的，可向原分配機構(gòu)提交申請，由代持機構(gòu)回購。

3、購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年的，交易增值收益由保障對象和政府按產(chǎn)權(quán)比例分配；且同等條件下，政府可優(yōu)先回購。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮，各地房價漲幅較快。一些中低收入家庭無力獲得住房的問題日益嚴(yán)峻。國家為解決這一群體的住房難問題，自1998年起先后多次出臺了相關(guān)政策，黨的十七大報告將“住有所居”列為改善民生的主要內(nèi)容，2010年10月又對“住有所居”做出莊嚴(yán)承諾，著力構(gòu)建住房保障體系，使住房保障惠及到越來越多的住房困難群體。但是在房價高漲的大背景下，仍然存在住房保障政策的“盲點”，大學(xué)畢業(yè)生就是這樣的群體之一。

我國自1998年高校實行擴招以來，大學(xué)畢業(yè)生的數(shù)量在持續(xù)上升，到2010年全國高校畢業(yè)生人數(shù)將達(dá)到631萬人。這一群體掌握一定的科技和管理技術(shù)，擁有優(yōu)越的知識水平及較高的素質(zhì)水平，是推動社會持續(xù)發(fā)展的中堅力量。但是，我們在看到大學(xué)生數(shù)量大幅度增加的同時，必須面對的另外一個現(xiàn)實就是大學(xué)生的收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的增長，剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生大多沒有能力購買住房。“蟻族”、“鼠族”、“蝸居”是對這一群體的形象描述。因此，解決這一群體的住房難問題顯得尤為重要。

二、大學(xué)畢業(yè)生住房現(xiàn)狀

隨著房價的不斷攀升，購房對于這一群體來說是遙不可及的。目前，大學(xué)畢業(yè)生住房現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1　居住水平低，環(huán)境差

目前能為大學(xué)畢業(yè)生提供住所的單位極少，而購房對他們來說又遙不可及，為了節(jié)省開支，他們不得不去選擇居住面積小、環(huán)境較差的出租屋，蝸居、城中村現(xiàn)象相當(dāng)普遍。同時，出租屋設(shè)施簡陋，安全系數(shù)不高，居住環(huán)境差。城中村人員構(gòu)成情況及其復(fù)雜，安全狀況著實令人堪憂。由此可以看出，大學(xué)畢業(yè)生當(dāng)前的居住水平是比較低的。

2　居住費用支出大，生活滿意度低

剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)大學(xué)生工資一般很低，月收入一般在2000元左右。據(jù)麥可思一項最新調(diào)查表明，2010屆大學(xué)畢業(yè)生(包括本科畢業(yè)生和高職高專畢業(yè)生)的薪資在2200元上下浮動。

在收入狀況本就不高的情況下，大學(xué)畢業(yè)生每月還有一筆固定的開支用于房屋租金的支付。由于剛參加工作，他們一般沒有穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎(chǔ)，沒有足夠的資金積累，再除去基本的生活支出，交通費用以及其他費用的支付，收入將所剩無幾。

收入的偏低，還要支付不同類型的費用，直接導(dǎo)致了大學(xué)畢業(yè)生對工作及生活滿意度的下降。據(jù)麥可思一項名為《理想與現(xiàn)實：2010屆大學(xué)畢業(yè)生工作滿意度分析》的調(diào)查表明，76％的學(xué)生對當(dāng)前所從事的工作表示不滿意，僅有24％表示滿意。這一群體居住在面積小、環(huán)境差的城中村，對于這樣的居住情況，他們的滿意度也是偏低的。

3　住房保障制度的排斥

當(dāng)前的大學(xué)畢業(yè)生處于社會“夾心層”狀態(tài)，他們是政府住房保障的“盲點”。目前，廉租房政策、經(jīng)濟適用房政策和住房公積金制度是我國住房保障制度的主體，而這三項住房政策并未把具有身份特殊性和住房困難現(xiàn)實性的大學(xué)畢業(yè)生群體考慮在內(nèi)。

廉租房政策對大學(xué)畢業(yè)生的排斥主要表現(xiàn)在戶籍和收入方面，這一群體一般都不符合廉租房的申請條件。經(jīng)濟適用房政策對大學(xué)畢業(yè)生群體的排斥主要體現(xiàn)在戶籍制度和經(jīng)濟適用房的認(rèn)購程序方面。即使少部分大學(xué)畢業(yè)生被列為經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象，但認(rèn)購程序的復(fù)雜性也將許多經(jīng)濟適用房需求者排斥于政策之外。住房公積金制度對大學(xué)畢業(yè)生的排斥主要體現(xiàn)在大學(xué)畢業(yè)生享受住房公積金的群體內(nèi)部分割性。一般而言，單位效益好、收入高且工作穩(wěn)定的大學(xué)畢業(yè)生受益較多，而那些真正需要扶持的在中小私營企業(yè)就業(yè)或非正規(guī)就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生被排斥在住房公積金的受益范圍之外，形成了大學(xué)畢業(yè)生群體住房狀況的“馬太效應(yīng)”。

三、解決大學(xué)畢業(yè)生住房問題的必要性

大學(xué)生是推動社會發(fā)展的中堅力量，住房又是基本的生存問題，因此大學(xué)畢業(yè)生的住房難問題理應(yīng)引起政府和社會的高度關(guān)注，這一群體住房問題的有效解決有著及其重要的現(xiàn)實意義。

1　有利于大學(xué)畢業(yè)生自身的發(fā)展

住房問題的解決消除了大學(xué)畢業(yè)生的后顧之憂，使得他們有一個相對寬松的環(huán)境去轉(zhuǎn)換角色，適應(yīng)新崗位，盡快融入社會以實現(xiàn)自我價值。剛畢業(yè)的大學(xué)生有著積極的就業(yè)愿望和強烈的就業(yè)動機，為盡快實現(xiàn)人生價值而充滿激情，然而，現(xiàn)實的就業(yè)和生活壓力往往讓他們心灰意冷。國家拿出有效措施解決他們的住房問題，是重視人才的表現(xiàn)，這會對大學(xué)生起到極強的激勵作用，可以激發(fā)他們以實際行動來為社會創(chuàng)造財富。

2　有利于城市的持續(xù)發(fā)展

大學(xué)生是城市發(fā)展的核心力量，城市未來的主力軍，關(guān)注大學(xué)畢業(yè)生的住房有利于城市留住人才。然而，對于剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，他們的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受城市的高房價，過高的房價會把大學(xué)畢業(yè)生排擠在城市之外，因住房問題阻滯大學(xué)生進(jìn)入城市的現(xiàn)象已經(jīng)凸顯，造成了城市人才的流失；即使大學(xué)生留在了房價高的城市就業(yè)，但巨大的經(jīng)濟壓力也會迫使讓他們?yōu)榻鉀Q住房問題而奔波勞碌，難以在工作中投入足夠的精力和時間發(fā)揮自己的專長，這勢必會影響他們知識的發(fā)揮，城市的發(fā)展也將不可避免的受到阻礙。因此，政府應(yīng)采取有效措施把住房對人才的限制和困擾降到最低。當(dāng)今社會競爭的核心是人才的競爭，解決好剛就業(yè)大學(xué)生住房問題，可以吸引更多的優(yōu)秀人才到城市就業(yè)，為城市的建設(shè)與發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量，以便提升城市競爭力，加快城市化進(jìn)程。

3　有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)在逐年上升，這部分群體的住房需求具有很大的開發(fā)空間。房地產(chǎn)開發(fā)商正是看中了這一巨大的市場，不斷更新項目，房地產(chǎn)市場顯得愈發(fā)混亂。在這樣的情況下，政府加強宏觀調(diào)控，通過推行大學(xué)畢業(yè)生住房保障解決這一群體的住房問題，可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場上的供需雙方，避免因眾多大學(xué)畢業(yè)生購房而造成的市場混亂。同時，間接調(diào)控了房屋租賃市場，一定程度上避免了把大量畢業(yè)生推向租房市場，解決了租房市場潛在的問題，從而推動房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展。

四、共有產(chǎn)權(quán)模式的有益探索

大學(xué)畢業(yè)生是一個特殊的人群，他們剛參加工作，一般沒有穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎(chǔ)，沒有足夠的資金積累，雖然現(xiàn)在買不起房，但是他們的社會地位是不斷變化的，他們緊張的住房需求只是暫時的，他們所需的只是階段性的幫助，未來他們有能力實現(xiàn)自己的住房目標(biāo)，因此政府應(yīng)采取有效措施幫助這一群體解決暫時的住房難問題，這不僅可以促進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生安居立業(yè)，也是保民生的具體體現(xiàn)。

1　共有產(chǎn)權(quán)的含義及其特征

所謂共有產(chǎn)權(quán)，是指住房財產(chǎn)由多個個體組成的共同體所

有，共同體內(nèi)的每個成員都享有這些權(quán)利，共有產(chǎn)權(quán)制度的本質(zhì)是，堅持住房的雙重性質(zhì)，實現(xiàn)保障性與商品性的有機統(tǒng)一。

我國現(xiàn)行法律的實施為共有產(chǎn)權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)，根據(jù)《物權(quán)法》對“共有”的規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有?！痹谖覈灿挟a(chǎn)權(quán)制度的具體形式是：凡由政府提供補貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購房人按出資比例共同擁有產(chǎn)權(quán)，政府和受助者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助購房人以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府獲得住房的一部分產(chǎn)權(quán)，讓渡占用權(quán)和使用權(quán)。一般采取購房者和政府分別持有7：3和5：5兩種比例結(jié)構(gòu)。共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)根據(jù)購房出資比例享有對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，若購房人在規(guī)定期限內(nèi)償還完政府的購房款，即可擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

2　共有產(chǎn)權(quán)模式的實踐運作

在國外，英國共有產(chǎn)權(quán)模式最為典型，英國的共有產(chǎn)權(quán)是政府對有一定的購房能力，但又難以支付全部購房開支的群體所設(shè)計的一種分階段購買住房的模式。為了幫助困難群體實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想，英國政府于2006年推出了“新居者有其屋計劃”，其方式就是先購買部分產(chǎn)權(quán)，然后逐步購買完全產(chǎn)權(quán)。這一模式在英國的成功運作，讓共有產(chǎn)權(quán)房制度在世界范圍內(nèi)具有了一定的吸引力。在美國，政府為解決困難群體的住房問題，于2009年正式宣布啟動名為“居者有其屋”的第二代房屋援助計劃，推出共有產(chǎn)權(quán)房來圓中低收入家庭的住房夢。在新加坡，政府通過公共住宅政策的實施，已經(jīng)較為有效地解決了本地區(qū)低收入群體的住房問題。新加坡政府倡導(dǎo)和幫助沒有支付能力的家庭購買公屋的使用權(quán)，并且根據(jù)家庭的承受力而制定豐富的政策，以此保障居民的住房。

篇3

（一）發(fā)展歷程

1.共有產(chǎn)權(quán)住房有共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership）和共享權(quán)益（shared equity）兩種形式

英國的共有產(chǎn)權(quán)住房有兩種模式，一種是共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership，以下簡稱SO），一種是共享權(quán)益（shared equity，以下簡稱SE）。這兩種模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均屬于中間住房（Intermediate tenures）。

2. 1980年代以來，多項低成本自有住房計劃涵蓋了共有產(chǎn)權(quán)住房

上世紀(jì)以來，英國住房自有率快速提升，逐步成為占主導(dǎo)地位的住房形式。隨著住房價格的不斷上升，人們擁有資產(chǎn)的愿望越來越強烈。為了滿足無力在市場上購買住房，但又不符合社會租賃住房的“夾心層”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益住房是兩個重要類型（見表1）。

共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）開始于1980年代，共有權(quán)益住房（SE）開始于1990年代。此后，多項低成本自有住房計劃均涵蓋了這兩種形式（見圖1）。

（二）發(fā)展規(guī)模

1.1990年代以來，共有產(chǎn)權(quán)住房得到較快發(fā)展，但占住房總存量的比例仍不足1%

自90年代開始，包含共有產(chǎn)權(quán)住房和共享權(quán)益住房的低成本自有住房新增供應(yīng)逐步增加。但在住房總存量中，共有產(chǎn)權(quán)住房仍不足1%。主要有兩個因素助推了共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量的增加。

2.購房者條件的放寬助推了共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)模的擴大

低成本住房計劃最初一直是面向公務(wù)員、教師、警察、護士、公交司機等中低收入的關(guān)鍵工作者（Key workers）。但后來，供應(yīng)對象擴大為家庭年總收入6萬英鎊及以下的首次購房家庭，這是一個非常寬松的條件。如表3所示，6萬英鎊超過了年平均家庭收入約4萬英鎊的水平，基于相當(dāng)于較高收入家庭收入水平。

3.將提供可支付住房作為住宅項目規(guī)劃批準(zhǔn)的前置條件助推了共有產(chǎn)權(quán)規(guī)模擴大

共有產(chǎn)權(quán)住房的增加和英國規(guī)劃政策有很大關(guān)系。1990年開始實施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第106章節(jié)（S106）以及相配套的《規(guī)劃通告》、《規(guī)劃政策指引》中規(guī)定，如果住房開發(fā)項目超過一定規(guī)模（這個規(guī)模是25戶或者1公傾，在倫敦內(nèi)城則是15戶或0.5公頃），開發(fā)商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房價高、住房供需矛盾大的地方，這個要求更強烈。如果開發(fā)商不這樣做，項目很難通過地方政府批準(zhǔn)。配建可支付住房成為住房項目規(guī)劃得到批準(zhǔn)的重點前置條件（Material considerations）。由于共有產(chǎn)權(quán)住房的購買者收入要比社會住房住戶高，為了使項目更好銷售，開發(fā)商更愿意配建共有產(chǎn)權(quán)住房。在英格蘭，S106條款下的共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。

（三）兩種模式的運作機制比較

1.運作機制不同，本質(zhì)相同

共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）是購房者先購買房屋價值的部分份額，一般在25%-75%之間，購買部分購房者可以應(yīng)用傳統(tǒng)抵押貸款。剩下的部分由住房協(xié)會購買，購房者需要給住房協(xié)會支付租金，租金水平是比市場租金低的優(yōu)惠租金。也就是說，對于購房者沒有購買的部分，是享受了政府的租金補貼的。隨著購房人支付能力的提高，購房人可以逐步購買剩余份額，直至獲得全部產(chǎn)權(quán)。所購住房可以是住房協(xié)會開發(fā)、建設(shè)、持有的住房，也可以是在公開市場上購買的住房。

共享權(quán)益住房（SE）是購房者應(yīng)用自有資金和傳統(tǒng)抵押貸款購買一部分產(chǎn)權(quán)，一般在20%-50%之間，剩下的部分通過權(quán)益貸款購買。購房者直接取得了房屋全部產(chǎn)權(quán)。權(quán)益貸款可以是住房協(xié)會、政府、開發(fā)商或者私人金融機構(gòu)提供，也可以是幾方聯(lián)合提供。權(quán)益貸款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息隨時間增加而增長。一般在出售房屋時，要歸還權(quán)益貸款本金并支付房屋增值收益。購房者一般是在公開市場上購買住房。

兩種共有產(chǎn)權(quán)模式運行機制不同，但本質(zhì)是相同的，都體現(xiàn)為“共享資產(chǎn)增值收益，共擔(dān)資產(chǎn)縮水損失”。不同的是，分享權(quán)益的依據(jù)一種是共有產(chǎn)權(quán)契約，一種是權(quán)益貸款合同契約。

2. SE比SO的靈活度大

由于SE的購買者直接取得了全產(chǎn)權(quán)，然后通過權(quán)益貸款合同分享資產(chǎn)增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，處理起來法律關(guān)系更加明晰。此外，權(quán)益貸款的提供者不僅僅限于政府、住房協(xié)會，還可以是市場主體。SE靈活運用了市場機制，充分發(fā)揮了市場的作用。

3. SO基本采取了封閉運行模式

SO的購房者取得完全產(chǎn)權(quán)后，如果要出售住房，住房協(xié)會有優(yōu)先購買權(quán)。未取得完全產(chǎn)權(quán)時，如果要轉(zhuǎn)讓，也只能在住房協(xié)會指定的有資格的購房人中間轉(zhuǎn)讓。因此，SO基本采取了封閉運行的模式。同時，SO通常是土地批租物業(yè)（Leasehold property），也就是說，達(dá)到一定年限，房屋所占土地所有權(quán)仍歸住房協(xié)會所有。這種模式保證了保障房源的不流失。

（四）兩種模式的購房者特征比較

選擇SO和SE同時應(yīng)用，并且制度設(shè)計變動不大的時期（2000.4-2005.3）進(jìn)行比較。圖3是這段時間兩種住房的發(fā)展規(guī)模。

1. SO的購買者年青人多、單身多，SE的購買者年齡稍大，結(jié)婚成家的多，SE購買者收入略高于SO

SO的購買者年齡在30歲以下的占46%，SE為35%，30-49歲之間的SO為47%，SE為60%，對比而言，SO的購買者年青人多。從家庭類型看，SO單身購買者顯著較高，占40%，SE購買者家庭型居多。從購買者收入來看，大多集中在15000-45000英鎊之間，SE的購買者收入略高于SO。

2. SO的購買者多來自于“臨時居所”和私人租賃部門，SE的購買者多來自于社會租賃住房部門和私人租賃部門

共有產(chǎn)權(quán)購買者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“臨時居所”、私人租賃住房以及社會租賃住房。 SO來自于“臨時居所”、私人租賃的居多，SE來自于私人租賃、住房協(xié)會租賃的居多。

3. SE購買者所購房屋比SO稍大，房價壓力小的地區(qū)更為突出

倫敦所在的南部地區(qū)是英國房價較高的地區(qū)，北部地區(qū)是房價相對較低的地區(qū)。從兩個地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房購買者看，SE購買者所購房屋比SO稍大。在倫敦，SE購買平房的比例占到71%，SO為50%；北部地區(qū)更突出，SE購買平房的比例占95%，SO為62%。從臥室數(shù)量也可以得到同樣的結(jié)論，在倫敦，55%的SO購買2個臥室的住房，而50%的SE購買3個臥室的住房。在北部地區(qū)，48%的SO購買2個臥室的住房，而63%的SE購買3個臥室的住房。

4. SE和SO購買者都傾向購買距離工作地點近的住房，SE傾向更強些

共有產(chǎn)權(quán)住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，購買者都傾向于選擇距離工作地點更近的住房。SE的購買者的傾向性比SO更強些。

5. SO和SE不是市場上價格最低的住房，SO比SE價格還要稍高

通過共有產(chǎn)權(quán)住房的價格與首次購房家庭購買的住房價格對比發(fā)現(xiàn)，SO和SE的價格比首次購房者所購住房價格高。原因是首次購房者不一定買離中心城區(qū)特別近的住房，因此，即使是通過市場購房，住房價格不見得高。而共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者傾向選擇離工作地點近的住房，因此，即使是通過共有產(chǎn)權(quán)方式購買，價格也不見得低。通過對比，SO的購房者所購房屋價格比SE要高些。

6. SO購房者比SE購房者的房價收入比高

由于共有產(chǎn)權(quán)住房購買者所購住房價格相對較高，而收入比首次購房家庭要低，因此，房價收入比高。SO為5.5，SE為4.5，而首次購房者僅為2.7。

7. SO購房者比SE購房者承受的住房成本高

每月的住房成本包括按月歸還的抵押貸款、房租、權(quán)益貸款費用、物業(yè)費、維修費等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO為32.5%，SE為26.3，而首次購房者僅為13.8%。

（五）正反兩方的意見

1.贊成方認(rèn)為：共有產(chǎn)權(quán)房幫助“夾心層”實現(xiàn)住房自有，增加了社會租賃住房供應(yīng)量，還有助于社區(qū)融合發(fā)展

一是，幫助公務(wù)員、教師、警察、護士、公交司機等關(guān)鍵工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人實現(xiàn)了住房自有的夢想，讓這些家庭也有權(quán)享受資產(chǎn)增值。并且，相對于私人租賃市場，這種居住方式更加穩(wěn)定、體面、有保障。

二是，使住房協(xié)會在較少的政府補貼下，可以建造更多的社會住房，解決更多家庭的住房問題。

三是，有助于社區(qū)融合發(fā)展。在高收入階層社區(qū)里有共有產(chǎn)權(quán)房，或者在社會租賃房社區(qū)里有共有產(chǎn)權(quán)住戶，均有利于發(fā)展混合社區(qū)，減少低收入階層的過度集中。

四是，增加住房總的供應(yīng)量，以及空出更多的社會租賃住房投入使用，減少社會租賃房排隊人數(shù)。如果這類住房供應(yīng)量不斷增加，很可能會影響房價。

2.反對方認(rèn)為：政府財政補貼應(yīng)該用于住房最困難家庭，而不是滿足住房自有

一是，共有產(chǎn)權(quán)住房是滿足一部分“夾心層”的住房需求，他們往往不是住房最困難的家庭。政府拿出這么多或明或暗的補貼幫助這些家庭不是最有價值的。政府補貼應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足社會租賃住房需求。當(dāng)前的社會環(huán)境下，政府可支付住房補貼應(yīng)當(dāng)集中提供給可負(fù)擔(dān)的租賃住房，而不是滿足住房自有需求。

二是，如果共有產(chǎn)權(quán)住房是住房協(xié)會建造，出售是為了回籠資金，增加資金流動性，以便建造更多的社會住房，這是可以理解的。但如果僅僅是花了政府的補貼，幫助部分家庭從公開市場上購買住房，這是政府資金的一種流失。

三是，共有產(chǎn)權(quán)住房在各種住房形式中所占比例非常小，并且沒有廣泛應(yīng)用，也沒有顯著提升住房自有率，也沒有顯著降低房價。這種住房形式雖然沒有過多的壞處，但大多數(shù)情況下，只是一個政治噱頭。因為，社會住房輪候名單上排隊的家庭依然有增無減。

四是，對于參與共有產(chǎn)權(quán)計劃的家庭，由于其收入水平不高，他們欠債、拖欠、房屋收回的風(fēng)險都很大，抵押貸款往往不愿涉及這一領(lǐng)域。

五是，共有產(chǎn)權(quán)住房滿足了一部分“夾心層”的住房自有愿望，但這部分人是收入水平相對較高的家庭，有一部分家庭根本連最便宜的共有產(chǎn)權(quán)住房也無力購買，也不符合社會住房標(biāo)準(zhǔn)，又形成了新的“夾心層”。這些“夾心層”應(yīng)該通過私人租賃市場解決住房問題。因此，提高私人租賃市場住房環(huán)境，保護租房者利益是當(dāng)務(wù)之急?；蛘?，如果一定要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，還可以通過中間租賃住房（Intermediate rent）、先租后買（Rent to HomeBuy Schemes）的方式來滿足這部分“夾心層”的需求。

二、對我國的啟示

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房是解決“夾心層”住房問題的一種制度選擇

共有產(chǎn)權(quán)住房是解決“夾心層”住房問題的一種途徑。這部分“夾心層”無力從市場上購買住房，也不符合社會租賃住房的條件。這些家庭的成員或部分成員都是有工作的，他們有些是關(guān)鍵工作者，有些是工資水平相對較低工作者。共有產(chǎn)權(quán)住房制度可以滿足這部分家庭擁有自有住房的需求，讓他們有機會分享資產(chǎn)增值的收益。

（二）發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的同時，不能放松公共租賃住房發(fā)展

在各國的住房制度安排中，與住房自有、私人租賃、社會租賃相比，共有產(chǎn)權(quán)形式均是“小眾”。比如，2011年的英國，住房自有率為65.3%，社會租賃住房占17.3%，市場租賃住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有產(chǎn)權(quán)住房是滿足有部分支付能力的家庭逐步獲得住房產(chǎn)權(quán)的制度安排，過低收入的家庭是無力進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)住房的。因此，在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)的同時，決不能放松租賃型保障房發(fā)展。

（三）需要設(shè)計共有產(chǎn)權(quán)住房與公共租賃住房相互轉(zhuǎn)化機制

從英國共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)驗可以看出，是否購買共有產(chǎn)權(quán)住房，以及購買什么位置、什么價格、什么戶型的房子，購房者有自己的選擇。當(dāng)由政府建設(shè)、分配共有產(chǎn)權(quán)住房時，需要注重與實際需求的匹配度。距離過遠(yuǎn)、房型過小或者其他不可預(yù)料的原因，都很可能造成空置。因此，需要設(shè)計共有產(chǎn)權(quán)住房與公共租賃住房的轉(zhuǎn)換、銜接機制。如果共有產(chǎn)權(quán)房銷售不出去，可以轉(zhuǎn)為公共租賃住房。同樣，公共租賃住房在滿足某些條件時，也可以轉(zhuǎn)換成共有產(chǎn)權(quán)住房。

（四）政府對共有產(chǎn)權(quán)住房的政策支持可以是多種形式

不論購房者是和政府共有產(chǎn)權(quán)、還是和住房協(xié)會共有產(chǎn)權(quán)、或者由政府引導(dǎo)和開發(fā)企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，沒有政府的政策支持，是不可能做到的。這種政策支持體現(xiàn)在政府的租金補貼（如SO住房協(xié)會持有的低租金部分）、權(quán)益貸款的利息補貼、以及規(guī)劃管制（開發(fā)住宅小區(qū)配建可支付住房）等。因此，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，政府的政策支持可以有多種形式。

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公有住房沒有產(chǎn)權(quán)證，公有住房有公有住房使用證，這是由產(chǎn)權(quán)單位發(fā)放的，證明持證人擁有合法使用權(quán)的一種權(quán)利證書，但這不是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。公有住房在原則上銷售后成為了私有財產(chǎn)，可以自由處分，但無法辦理房產(chǎn)證。公有住房是國有住宅，公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。一般個人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)，因此，不能用公有住房使用證去辦理產(chǎn)權(quán)證的。

但是在現(xiàn)實中由于很多已購公有住房是通過福利和改革受益的結(jié)果，所以在目前各地對已購公有住房的銷售還有一定的限制。公有住房無法辦理房產(chǎn)證。房產(chǎn)共有人不可以單獨辦房產(chǎn)證；房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

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2、在購房前必須協(xié)商一致，確定購房人、職級人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》并由單位出具《工齡證明》和《職級證明》。

3、售房單位根據(jù)購房人所提供的文字資料及相關(guān)政策規(guī)定，核準(zhǔn)后把相關(guān)信息輸入電腦，計算出購房款及相關(guān)費用，經(jīng)購房人確認(rèn)和選擇付款方式后，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》并由購房人支付定金。

4、購房人在合同規(guī)定時限內(nèi)，持《購買公有住房付款憑證》和現(xiàn)金到售房單位的開戶行建行付款。

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中圖分類號：X564 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）17-0124-01

建筑工程在所有工程施工中一直是危險系數(shù)較高的項目建設(shè)，其生產(chǎn)管理的安全有效直接影響著整個工程施工，關(guān)系到社會的平穩(wěn)發(fā)展。雖然在一些安全法律的規(guī)范之下，我國建筑業(yè)安全管理機制得到了一些改善，但在一定程度上還存在很多安全隱患。

一、建筑工程安全生產(chǎn)管理的影響因素

（一）對安全生產(chǎn)管理的認(rèn)識不足

安全生產(chǎn)關(guān)系到國家甚至是整個工程建設(shè)的根本利益，建筑生產(chǎn)過程的危險性要求施工人員在施工中正確認(rèn)識到施工安全的重要性。政府部門和施工管理著對施工安全的影響尤為重要，但在一些工程施工中，部分政府部門和施工管理機構(gòu)對施工中安全生產(chǎn)認(rèn)識不足，沒能盡到對廣大人民的生命財產(chǎn)負(fù)責(zé)的義務(wù)，對安全生產(chǎn)管理不能嚴(yán)格要求和緊抓，有些管理者對安全檢查只是隨便應(yīng)付，沒有將安全生產(chǎn)工作進(jìn)行落實，從而導(dǎo)致安全隱患出現(xiàn)，安全事故頻發(fā)。

（二）生產(chǎn)設(shè)備相對落后

在許多工程建設(shè)中，管理人員相對重視管理經(jīng)驗，根據(jù)經(jīng)驗對工程做相應(yīng)的安全檢查，但是從整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)來看，安全檢查程序只是眾多管理方法中的一種，不能從根本上消除安全隱患。相應(yīng)的管理設(shè)備的檢查是安全生產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，管理人員對設(shè)備的檢查不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在設(shè)備運行或是投入生產(chǎn)階段，沒有對其進(jìn)行全面檢查，致使很多設(shè)備存在安全隱患。在購買設(shè)備時，工程財務(wù)管理人員或是總管理人員為減少工程成本，進(jìn)而將目標(biāo)著眼于設(shè)備購買上，用較低的價格購買一些比較陳舊的設(shè)備或是功能相對較少的設(shè)備，雖然在一定程度上減少了施工成本，但會造成施工不順利，設(shè)備功能不健全會使得施工不能正常進(jìn)行。在施工中會造成工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，影響整個工程的進(jìn)度。

（三）監(jiān)管制度不夠健全

在建筑工程的施工中，由于施工人員緊缺，管理者對現(xiàn)場施工的管理任務(wù)分配不夠明確，導(dǎo)致施工中不能有效進(jìn)行監(jiān)督，不少領(lǐng)域存在著監(jiān)管漏洞，不能對整個工程實施統(tǒng)一的管理。在監(jiān)督檢查中，管理形式相對單一，覆蓋面積較少，龐大的施工體系和稀少的施工檢查人員形成管理上的矛盾體，監(jiān)督檢查往往不能做到有效全面。

二、對影響工程安全因素實施的解決方案

（一）加強安全生產(chǎn)的教育培訓(xùn)

1、為了能夠使施工人員深入了解施工中的安全隱患，加強對施工人員進(jìn)行安全意識教育培訓(xùn)是必不可少的。施工單位應(yīng)該定期對施工人員進(jìn)行安全教育知識的普及，對工程管理人員也要進(jìn)行定期培訓(xùn)，促使他們學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，從而提高他們的安全生產(chǎn)管理水平，提高施工人員的安全防范意識，確保其在施工中對各項設(shè)備進(jìn)行合理操作，可以不斷提高其安全生產(chǎn)素質(zhì)，使施工人員和管理人員更夠更好的掌握安全生產(chǎn)方面的理論知識，從而減少安全事故的發(fā)生。政府部門和施工管理機構(gòu)要嚴(yán)格緊抓施工安全，從整體利益出發(fā)，做到對整個施工單位人員的生命負(fù)責(zé)。

2、在施工中，可以實行獎懲控制的管理方式，對一些嚴(yán)格違紀(jì)違法的施工人員進(jìn)行處罰，可以不同程度的約束他們的一些違紀(jì)行為，對施工中表現(xiàn)積極的員工進(jìn)行獎勵，有利于提高他們的工作積極性，也可以為其他員工樹立榜樣，使得整體人員的素質(zhì)全面提高，

（二）改善生產(chǎn)設(shè)備

設(shè)備是生產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一套先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備對整個生產(chǎn)作用重大。所以在引進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備的過程中，要注意對設(shè)備的完好程度進(jìn)行檢查，對設(shè)備的功能也要進(jìn)行仔細(xì)檢查，確保設(shè)備在施工中功能齊全。在資金允許的前提下可以引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，即能方便施工人員的操作，又能使得整個工程運作快速，加快工程進(jìn)度的同時還可以保障工程的質(zhì)量，可以從根本上解決設(shè)備陳舊引起的施工障礙，減少不必要的修改環(huán)節(jié)和設(shè)備檢查環(huán)節(jié)。

（三）建立全面的監(jiān)督機制

1、可以根據(jù)工程規(guī)模的大小，建立一個相對系統(tǒng)、完善的監(jiān)督檢查機構(gòu)，對生產(chǎn)中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的安全檢查。對分布不同區(qū)域的建筑隊設(shè)立安全監(jiān)督檢查小組，對整個施工環(huán)節(jié)實行緊跟式的檢查。為了確保工程能夠更好的管理，需要建立社會監(jiān)管機構(gòu)，對各個建設(shè)單位進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格要求施工單位在注重質(zhì)量、資金投入和加快工程進(jìn)度的同時加大對人員安全的管理和保護措施。對工程財務(wù)方面也要加強管理，防止一些人員對工程資金進(jìn)行挖空和運轉(zhuǎn)，避免為節(jié)約資金而購買陳舊設(shè)備帶來的施工阻礙，促進(jìn)所有人員進(jìn)行文明施工。對各個管理環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行落實，確保所有人員都能各盡其能，各司其職。

2、隨著科技的發(fā)展，信息化的監(jiān)督體系在工程施工中也應(yīng)用相對廣泛，可以利用計算機和網(wǎng)絡(luò)的合理配置，對全場施工過程實施信息化監(jiān)視，通過建立一個總的監(jiān)督網(wǎng)點，將所有各個分點的信息進(jìn)行匯集，不但能使管理者全面了解施工進(jìn)程，也方便控制整個施工現(xiàn)場的具體施工，可以節(jié)省人力、財力和物力，做到全面系統(tǒng)監(jiān)督檢查。

結(jié)束語

在施工中，要做到安全生產(chǎn)，就要遵循國家施工建設(shè)安全生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，企業(yè)管理者也要抓緊對施工安全的管理體系的建設(shè)，施工人員在施工過程中必須遵守企業(yè)安全管理制度，在設(shè)備操作中做到合理操作。不僅如此，還要建立監(jiān)督檢查機構(gòu)對施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保整個施工環(huán)節(jié)有序進(jìn)行，保障整個工程的安全，提高工程施工質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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一、關(guān)于直管公有住房凈售房款歸集和支用

（一）開設(shè)專用帳戶

各區(qū)縣房地集團公司應(yīng)在直管公有住房出售前到當(dāng)?shù)氐闹袊ㄔO(shè)銀行上海市分行所屬區(qū)縣支行開設(shè)公有住房凈售房款專用賬戶，專門用于核算直管公有住房凈售房款的歸集和支用。

（二）歸集憑證使用

直管公有住房凈售房款歸集憑證使用《中國建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部個人購房交款憑證》。

（三）支用辦法

1.直管公有住房凈售房款專用帳戶支用或劃款，使用銀行貸記憑證。

2.支用或劃轉(zhuǎn)款項時，需提供有關(guān)部門批準(zhǔn)同意的審批表；審批表作支用、劃轉(zhuǎn)憑證附件（有關(guān)審批程序、手續(xù)由市另行規(guī)定）。

（四）專用帳戶對帳方式

1.各售房單位應(yīng)于購房人交款前將有關(guān)業(yè)主購房信息盤片交建設(shè)銀行收款行專柜，建設(shè)銀行收款行在收妥凈售房款后按月和區(qū)縣房地集團公司進(jìn)行核對。

2.建設(shè)銀行收款行在收妥購房款當(dāng)日填制《個人購房交款憑證匯總表》并將回執(zhí)聯(lián)交售房單位核對后收回。

3.建設(shè)銀行收款行按月將核對正確的購房業(yè)主信息返回給售房單位復(fù)查，同時報市分行房地產(chǎn)信貸部。

（五）其他事項

1.各區(qū)縣房地集團公司是負(fù)責(zé)凈售房款的歸集和支用的專職部門；建設(shè)銀行各區(qū)縣支行業(yè)務(wù)二科（房地產(chǎn)信貸科）是辦理售房資金歸集和支用的專職科室，都應(yīng)積極做好凈售房款的收支對帳及購房業(yè)主信息核對等管理工作。

2.公有住房出售后的三項維修基金存儲及支用仍按現(xiàn)行辦法實施。

3.凈售房款管理部門應(yīng)將歸集和支用情況按季統(tǒng)計報市房改辦。

二、關(guān)于出售投資單位公有住房凈售房款歸集和支用

（一）開設(shè)專用帳戶

1.各區(qū)縣房地局按照直管公有住房的開戶規(guī)定開設(shè)出售投資單位公有住房凈售房款專用帳戶。帳戶開設(shè)后專門用于核算出售投資單位公有住房凈售房款的歸集和支用。

2.各區(qū)縣房地局應(yīng)按幢、按室號設(shè)置明細(xì)賬，逐一記載凈售房款歸集和支用情況。

（二）歸集憑證使用

出售投資單位歸集憑證使用《中國建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部個人購房交款憑證》。

（三）支用辦法

1.出售投資單位公有住房凈售房款專用帳戶支用或劃款使用銀行貸記憑證。

2.各區(qū)縣房地局和各收款行應(yīng)按規(guī)定在凈售房款中支用和撥付有關(guān)費用。

3.投資單位按規(guī)定支用或劃轉(zhuǎn)款項前，各區(qū)縣房地局應(yīng)向投資單位提交每戶業(yè)主明細(xì)信息清冊，辦理凈售房款的余額確認(rèn)手續(xù)。

4.投資單位支用和劃轉(zhuǎn)款項時，需提供《出售投資單位公有住房確認(rèn)書》和區(qū)縣房地局的劃款通知書。

（四）專用帳戶對帳方式

按照直管公有住房出售的對帳方式。

（五）其他事項

1.個人購房交款憑證一售房單位留存聯(lián)，在收款后交區(qū)縣房地局，清算時，區(qū)縣房地局一并提交投資單位。

2.各區(qū)縣房地局是負(fù)責(zé)凈售房款的歸集和支用的專職部門；建設(shè)銀行各區(qū)縣支行業(yè)務(wù)二科（房地產(chǎn)信貸科）是辦理售房資金歸集和支用的專職科室，都應(yīng)積極做好凈售房款的收支對帳及購房業(yè)主信息核對等管理工作。

3.公有住房出售后的三項維修基金存儲及支用仍按現(xiàn)行辦法實施。

4.凈售房款管理部門應(yīng)將歸集和支用情況按季統(tǒng)計報市房改辦。

三、關(guān)于使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集和支用

（一）開設(shè)專用帳戶

各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心在使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集前，憑營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代碼等資料在當(dāng)?shù)氐闹袊ㄔO(shè)銀行上海市分行所屬區(qū)縣支行開設(shè)維修基金歸集專用帳戶，專門用于使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金的歸集和劃轉(zhuǎn)。

（二）歸集憑證使用

使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集，使用《中國建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部個人購房交款（收款）憑證》。

（三）劃轉(zhuǎn)方式

1.使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金存儲及支用按現(xiàn)行辦法實施。

2.收款行將審核后的使用權(quán)房屋變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集資料送各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心核準(zhǔn)。

3.業(yè)主委員會開戶時，憑各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心貸記憑證，將維修基金從專用帳戶劃至業(yè)主委員會帳戶。

（四）專用帳戶對帳方式

按照直管公有住房出售的對帳方式

    （五）其他事項

1.各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心是負(fù)責(zé)使用權(quán)房屋變更為產(chǎn)權(quán)房維修基金的歸集和劃轉(zhuǎn)的專職部門；建設(shè)銀行各區(qū)縣支行業(yè)務(wù)二科（房地產(chǎn)信貸科）是辦理使用權(quán)房屋變更為產(chǎn)權(quán)房維修基金歸集和劃轉(zhuǎn)的專職科室，都應(yīng)積極做好凈售房款的收支對帳及購房業(yè)主信息核對等管理工作。

篇8

一、案例概況

1.淮安模式簡介

所謂共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房,是指以出讓方式取得經(jīng)濟適用住房用地,總價格參照普通商品住房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(一般低于同期、同區(qū)段普通商品住房銷售價格的5-10%),購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資,購房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán),具有保障性質(zhì)的政策性住房。

共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房,由政府提供政策優(yōu)惠,限定套型面積,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),通過政府產(chǎn)權(quán)分?jǐn)傎彿咳顺鲑Y負(fù)擔(dān),面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障,變經(jīng)濟適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單軌制。

具體說來,淮安的共有產(chǎn)權(quán)住房制度包括以下幾個方面內(nèi)容:

(1) 共有產(chǎn)權(quán)房的對象

淮安市共有產(chǎn)權(quán)房的購房人的收入標(biāo)準(zhǔn),以總?cè)丝?0%來劃定最低收入標(biāo)準(zhǔn),定位人均700元每月(2007年,2009年調(diào)整為800元)。由此可見,其主要針對中低收入家庭。

(2) 共有產(chǎn)權(quán)房的用地取得、建設(shè)及價格構(gòu)成

共有產(chǎn)權(quán)房的用地通過“招拍掛”的方式競價公開出讓;由開發(fā)商按照政府標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),提倡與商品房混搭建設(shè);價格構(gòu)成與普通商品房一樣,包括土地出讓金及各種稅費。

(3) 共有產(chǎn)權(quán)房的購買及產(chǎn)權(quán)分配

根據(jù)購房者的收入情況,目前淮安實行政府與家庭按3:7或5:5的比例出資從市場上購買共有產(chǎn)權(quán)房;同時,政府按出資份額享有相應(yīng)產(chǎn)權(quán),并在權(quán)證上進(jìn)行登記。政府將自己產(chǎn)權(quán)部分的占用權(quán)和使用權(quán)無償讓渡給購房者,保留退出時的收益權(quán)和處置權(quán)。

(4) 共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入機制

淮安的共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入采用申報和三級審核制,及購房者先向街道申請購房,又接到審核公示后提交區(qū)住房保障部門、市住房保障部門審核并公示。

在審批過程中,放棄全國普遍采用的“輪候制”,采用逐級提高的“門檻制”,及先滿足特殊困難群體,再以情況逐步放寬。

2.淮安模式試點現(xiàn)狀

自2007年淮安市出臺《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》以來,在試點的兩年間,將申購條件由2007年末、2008年的家庭月人均收入700元/月,家庭人均住房建筑面積低于16平方米,調(diào)整為2009年人均月收入800元/月。

2010年,申購條件進(jìn)一步放寬為家庭人均月收入1000-1200元/月,已建成交付房源60套,在建房源1600套,將動工房源250套,半年內(nèi)開工房源3900套。

二、淮安模式的創(chuàng)新特點及現(xiàn)實意義

1.共有產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行經(jīng)濟適用房的比較

共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)濟適用房的本質(zhì)都含有保障性和商品性的雙重屬性,但二者有有著很大的區(qū)別,與現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房相比,共有產(chǎn)權(quán)住房的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

(1) 改變了土地取得方式。土地取得方式從行政劃撥改變?yōu)椤罢信膾臁惫_競價;

(2)改變了房屋建設(shè)方式。房屋建設(shè)有政府組織建設(shè)、政府購買方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌龅姆绞浇M織開發(fā)商建設(shè),政府僅在建筑面積等方面作出要求和限制;

(3) 改變了房屋價格組成。房屋的定價又不完全向完全轉(zhuǎn)化,與普通商品房一樣,將土地出讓金、稅費計入成本;

(4) 改變了房源供應(yīng)方式。房源的供應(yīng)由集中建設(shè)經(jīng)濟適用房逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榕c商品房類似的分散建設(shè);

(5) 改變了政府補貼方式。政府的補貼方式更為靈活,由單一的免除土地出讓金并且稅費減半轉(zhuǎn)變?yōu)榭筛鶕?jù)購房者情況選擇的不同出資比例;由“磚頭補貼”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭祟^補貼”,由財稅補貼轉(zhuǎn)為貨幣補貼;

(6) 改變了房屋交易方式。房屋退出時的交易方式由購房者單方面決策轉(zhuǎn)變?yōu)檎怨灿挟a(chǎn)權(quán)人的身份參與決策,分享處置權(quán)和收益權(quán)。

綜上所述,共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟適用房相比的創(chuàng)新實質(zhì),就是“堅持共有財政原則,遵循市場經(jīng)濟規(guī)律,運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則,建立‘政府與個人按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房制度’”,實現(xiàn)將政府財政性支出轉(zhuǎn)化為兼顧公平的投資,在保持經(jīng)濟適用房保障性的同時降低“計劃”對其商品性帶來的扭曲。

2.淮安共有產(chǎn)權(quán)住房創(chuàng)新的現(xiàn)實意義

(1) 有利于壓縮套利者牟利空間,以退出機制反制“入口”機制。

經(jīng)濟適用房的牟利空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)房由于將政府隱性的產(chǎn)權(quán)顯性化,從退出入手,壓縮了套利者的利潤空間。加上共有產(chǎn)權(quán)住房的審批機制更加嚴(yán)格,在成本和收益的權(quán)衡比較之下,一部分套利者退出。

這一點在淮安是的試點運行中也有所證實?；窗彩蟹抗芫志珠L邵明表示,在共有產(chǎn)權(quán)住房正式向非拆遷安置戶開放后,申購者的數(shù)量明顯下降,甚至出現(xiàn)了“房等人”的局面。

另外,若購房者相依明顯低于市價的價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手給利益相關(guān)人后牟利,由于政府是房產(chǎn)的共同共有人,依照物權(quán)法的規(guī)定,共有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,共同共有人有優(yōu)先購買權(quán)。因此,可以杜絕這種行為。

(2) 有利于減少逆向選擇和道德風(fēng)險。

在現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房體制中,由于政府與申購者之間總是存在著信息的不對稱性,逆向選擇嚴(yán)重,不乏有“裝窮者”住進(jìn)經(jīng)濟適用房,而真正的補貼對象卻沒有能力獲得補貼。共有產(chǎn)權(quán)房仍然存在著逆向選擇的風(fēng)險,但由于政府擁有住房的部分產(chǎn)權(quán),當(dāng)發(fā)現(xiàn)“裝窮者”時,政府可立即向其收取市場租金甚至懲罰性租金。另外,對購房者的道德風(fēng)險,如掠奪性的使用、不加以必要維護等,可在共有產(chǎn)權(quán)住房政策中規(guī)定不管購房人所占產(chǎn)權(quán)比例為多少,維護費用全部由購房者承擔(dān),這與購房著享受全部的使用權(quán)是權(quán)責(zé)對應(yīng)的。

(3) 有利于減少尋租。

經(jīng)濟適用房對于房地產(chǎn)市場不可忽視的一個影響是造成了住房價格的雙軌制:

①商品房建設(shè)用地需繳納土地出讓金,通常占住房價格的20%,而經(jīng)濟適用房建設(shè)用地行政劃撥,并有一系列稅費的減免;

②政府嚴(yán)格限制開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟適用房的利潤不超過3%。

以上兩點造成了在一個市場上同時存在高價的商品房和只相當(dāng)于其價格50%-60%的經(jīng)濟適用房。這種價格的落差必然吸引一部分人通過各種關(guān)系,購買經(jīng)濟適用房再轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣以從中牟利,即出現(xiàn)經(jīng)濟學(xué)上的尋租現(xiàn)象。

所謂尋租,是指如果讓政府行政干預(yù)資源分配,那么權(quán)力就一定會在市場上尋求自己的價格;也就是說,如果體制內(nèi)能以大大低于市場交易的成本獲得資源,那么必定會有人愿意通過賄賂來獲得資源。

要解決尋租問題,光靠提倡大政府、堅強政府管制是不能達(dá)到目的的,而應(yīng)該真正從源頭根治,即加快政府職能的轉(zhuǎn)變,推進(jìn)市場化變革,讓政府全力退出資源分配領(lǐng)域。共有產(chǎn)權(quán)房以近似市場的方式運作,讓保障性住房根據(jù)市場機制形成價格,再通過政府參與購買減輕購房者壓力,而后一個過程,其實就是一個“二次分配”的過程。雖然,政府在由誰獲得購房權(quán)的問題上還是存在尋租的可能性,但由于價格差距的微小(僅5%-10%),這種可能性已被大大減小。

(4) 有利于提高社保資源使用效率

經(jīng)濟適用房確切的說是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品,其提供方式按高低共分為三個層次:第一層為政府直接組織建設(shè)供應(yīng);第二層為以政府采購方式定點專供;第三層為直接向收益人提供貨幣補貼。在住房保障體系中,也就體現(xiàn)為從“磚頭補貼”到“人頭補貼”的過度。在姚玲珍的《中國公共住房政策模式研究》等文獻(xiàn)中已經(jīng)論述了我國現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房政策實行“人頭補貼”轉(zhuǎn)變的可行性,而從西方經(jīng)濟學(xué)的斯勒茨基分解來分析共有產(chǎn)權(quán)住房(作為一種“人頭補貼”)相對于現(xiàn)行經(jīng)濟適用房(作為一種“磚頭補貼”)更加有效率,即消耗同樣的社保資源能達(dá)到更高的效用水平。

如上圖所示,以X軸表示住房的消費量,Y軸表示除住房外的其他商品的消費量。AB為購房者的預(yù)算約束線,U為購房者的無差異曲線。政府提供任何住房保障措施以前,購房者的消費組合為a點,效用為U1 。假設(shè)政府采用現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房對購房者進(jìn)行補貼,相當(dāng)于降低了住房的價格,購房者的預(yù)算約束線變?yōu)锳C,與更高的無差異曲線U2相切,消費組合移至b點。若此時,我們在保證購房者還能消費b點的組合而換用“共有產(chǎn)權(quán)”的方式補貼的話,相當(dāng)于將預(yù)算約束線向外平移至DE,能與更高的無差異曲線U3相切,購房者消費組合移至c點。

(5) 有利于社保資源的積累和實現(xiàn)經(jīng)適房“內(nèi)循環(huán)”體系

現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房用地行政劃撥,意味著地方財政失去了很大一塊收入來源;另外,經(jīng)濟適用房滿足規(guī)定年限后便可由購房者決定上市交易,退出住房保障體系。這兩方面的原因加重了財政提供經(jīng)濟適用房的壓力,打擊政府提供經(jīng)濟適用房的積極性,造成住房保障政策的不連續(xù)性。

相比較而言,共有產(chǎn)權(quán)住房充分考慮了房地產(chǎn)的長期有效性和貧困的流動性之間的矛盾,在退出機制中為政府保留了回購的選擇權(quán)。這樣,政府就有可能通過政策的引導(dǎo),鼓勵富裕起來的家庭回售共有產(chǎn)權(quán)房,使其又流回住房保障系統(tǒng),形成一個可循環(huán)利用的回路,緩解財政資金不斷增加保障性住房的壓力,使社保資源能夠不斷累積,以為居民提供更廣泛的保障。

三、總結(jié)及淮安模式的推廣建議

首先,應(yīng)加大試點的廣泛性。淮安作為一個地級市,其代表性有一定的局限。我國地域廣闊,各個地方經(jīng)濟、社會環(huán)境差異較大,住房矛盾也各不相同。尤其是北京、上海、廣州、深圳四大城市,不僅住房問題最為嚴(yán)峻,且房價日益飆升,這對淮安模式中資金來源必是一個挑戰(zhàn)。因此,應(yīng)將淮安模式在全國不同規(guī)模的城鎮(zhèn)開展有區(qū)別的試點工作,以不斷探索最適合的方式。

其次,應(yīng)逐步調(diào)整保障對象。在淮安模式的試運行中,保障對象基本還是中低收入家庭,由于共有產(chǎn)權(quán)保障方式靈活機動,推廣中可根據(jù)各地情況適當(dāng)擴大其對象范圍。尤其可以考慮在一線城市中將“共有產(chǎn)權(quán)”住房保障的對象擴大至“上夾心層”,主要是剛出校門無法買房的大學(xué)生。

再次,“共有產(chǎn)權(quán)”雖能在很大程度上提高經(jīng)濟適用房的效率,緩和住房問題,但它畢竟是一種社會保障手段,不能從根本上解決住房矛盾。因此,在探索和推廣“共有產(chǎn)權(quán)“住房保障體系的同時,還應(yīng)不斷完善我國住房立法,改善房地產(chǎn)市場供求狀況。

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篇9

購房人和政府合伙當(dāng)“房東”

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊在國新辦舉行的新聞會上透露，目前，共有產(chǎn)權(quán)住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個城市推進(jìn)。消息一出，很多“夾心層（游離在保障與市場之外的無能力購房群體）”再次興奮了起來。

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

這意味著，如果將一套房子視作一個公司，過去的經(jīng)濟適用房、限價房，一套房子只有一個股東，而現(xiàn)在，一套房子有了兩個股東，即買房人和地方政府。

當(dāng)前，我國購置型保障房價格比市場的商品房低，購房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，很多人擠入經(jīng)濟適用房、限價房分配中，一倒手就能賺個盆滿缽滿。這兩類保障房甚至成為一些官員的渠道。

馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢解決住房難題；另外，通過共有產(chǎn)權(quán)方式明確產(chǎn)權(quán)人和政府間的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定上市交易的分配比例，目的就是壓縮購置型保障房里的牟利空間。

產(chǎn)權(quán)如何共有，增值如何分配？

從具體的實踐來看，各地對于共有產(chǎn)權(quán)房，有著不同的思路。

在今年北京市兩會期間，北京市政府工作報告中首次提出了共有產(chǎn)權(quán)這一概念，即目前正在接受申請的自住型商品房。北京市副市長陳剛在會議期間提出，自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)，購房人沒有經(jīng)濟能力購房，可以由政府給予支持，再上市交易時根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，政府把自己那部分收益拿走；還可以支持房地產(chǎn)市場中端群體的需求，解決住房難題。

北京市自住型商品房銷售價格比同地段、同品質(zhì)的商品房價格低30%左右。購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款。

以2014年1月9日成交的北京市朝陽區(qū)百子灣14號地為例，該項目為自住型商品住房，總建筑規(guī)模4.146萬平方米，房子銷售均價限定為2.2萬元/平方米。該地塊被北京建工置地有限責(zé)任公司以6.005億元成功競得，樓面地價為1.45萬元/平方米，這一地價甚至比2009年地價低迷時附近出讓的地塊價格還要低。多位業(yè)內(nèi)人士指出，百子灣14號地附近的商品房金茂府已經(jīng)賣至8萬元/平方米的高價，如不是自住房性質(zhì)，百子灣14號地的地價至少有2萬元/平方米。

推廣共有產(chǎn)權(quán)房，各個地方因地制宜。在江蘇淮安，對于資金不足而又住房困難的購房人，其出資比例可在60%至100%之間自由選擇，即購房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成為一套共有產(chǎn)權(quán)房的“股東”，享受這套房子對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)屬于政府。購房人和政府按出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房購房人有資金實力時，可以向政府逐步購買產(chǎn)權(quán)。

誰有資格當(dāng)“股東”？

無論是北京推出的具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房，還是上海、淮安等地推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這些房子都堪稱是一個“好公司”。

以上述北京市朝陽區(qū)百子灣14號地為例，該項目周邊房價普遍已高漲至每平方米四五萬元，部分優(yōu)質(zhì)房源如金茂府甚至已漲至8萬元/平方米，這意味著，誰搶到了百子灣14號地的自住房，誰就斬獲了一個收益巨大的“好公司”。

那么，誰有機會搶到這個“好公司”呢？

根據(jù)北京市規(guī)定，按照限購政策規(guī)定在北京市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，北京市戶籍無房家庭以及經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭，可以優(yōu)先購買。

然而，即便不考慮其他數(shù)量龐大的具有購房資格的家庭，僅僅從經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭數(shù)量來看，明顯僧多粥少。有消息稱，北京首個自住房項目恒大御景灣或?qū)⒂?月正式搖號，2000套房源就有6.53萬戶確認(rèn)申購，供需比達(dá)到1：33。

篇10

為確保住房保障和供應(yīng)體系的公平健康發(fā)展，在考慮政府保障和支持能力、城市發(fā)展約束條件等情況下，應(yīng)對供應(yīng)對象做好制度設(shè)計和統(tǒng)籌安排。

一是完善公租房（含并軌后的廉租房）制度設(shè)計，優(yōu)化選址、交通、租金和補貼、公共服務(wù)等配套設(shè)置，鼓勵支付能力不足的保障家庭和過渡性需求人群首先通過公租房解決住房困難。

二是由于共有產(chǎn)權(quán)房具有土地重復(fù)投入、政府提供政策支持的特點，為確保有限的公共資源合理配置，應(yīng)合理設(shè)置供應(yīng)范圍，其中參照經(jīng)濟適用房建設(shè)模式，政府實行稅費減免，直接讓渡土地收益或?qū)⑹袌龇績r打折后再確定家庭購買比例的，應(yīng)首先保障符合條件的中低收入住房困難家庭的住房需求；如果政府提供出讓用地，政府讓渡的土地收益全部顯化為政府產(chǎn)權(quán)，可以根據(jù)城市當(dāng)?shù)貙嶋H，用于解決家庭的自住型住房需求。從這個意義說，共有產(chǎn)權(quán)房和中小套型商品房一起，都是城市房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效品種，有利于促進(jìn)形成持續(xù)健康發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

三是實行共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整，政府應(yīng)量力而行，科學(xué)測算購置人群的范圍和規(guī)模，并根據(jù)供需情況和政府支持能力，對準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。對于保障條件范圍以外家庭不設(shè)輪候期，充分調(diào)動家庭解決自身住房的積極性。

二、辯證看待獲利空間，確保保障手段與目標(biāo)相適用

現(xiàn)行經(jīng)濟適用房實行的是差價收益模式，即已購經(jīng)濟適用住房達(dá)到上市條件的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益。共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格如果按市場房價的一定比例R確定，同等比例下，差價收益模式下家庭需要補交比例為1-R的差價收益，共有產(chǎn)權(quán)房家庭須交納總價款為1-R的價款。差價收益模式隱含著政府讓渡了“政府產(chǎn)權(quán)部分”的首次購買成本，主要分享的是增值收益，而共有產(chǎn)權(quán)房顯化了政府讓渡土地收益等出資部分，即便市場房價一直保持不變，甚至下跌時，家庭要取得完全份額，也需要支付“政府產(chǎn)權(quán)部分”的價款，因此更能壓縮家庭獲利空間。在房價下跌時，家庭也須承擔(dān)市場風(fēng)險，體現(xiàn)了共有人收益共享、風(fēng)險共擔(dān)的原則。

與公租房相比，共有產(chǎn)權(quán)房仍有較大獲利空間，特別是當(dāng)購房家庭取得50%以上的產(chǎn)權(quán)份額時，收益的大部分仍歸家庭所有。從住房保障的角度，專家學(xué)者和輿論更傾向于僅保障家庭的居住權(quán)而非財產(chǎn)權(quán)，保障房不應(yīng)用于投資投機和牟利。如果要完全取消家庭牟利空間，減少尋租可能，一是發(fā)展公租房，不給家庭以取得產(chǎn)權(quán)后財產(chǎn)增值的機會；二是從住房保障立法和合同約定入手，完全取消購房家庭處分、收益權(quán)利，使共有產(chǎn)權(quán)房只能按規(guī)定價格出售或轉(zhuǎn)讓給符合條件的保障家庭，房源在住房保障體系內(nèi)實現(xiàn)封閉運行管理。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房用于市場調(diào)控目的，政府讓渡的土地收益全部顯化為房屋產(chǎn)權(quán)，則相當(dāng)于為家庭提供的是購房墊付支持。在家庭達(dá)到完全購房能力后，再通過購買政府產(chǎn)權(quán)部分的方式將讓渡的土地收益和政府產(chǎn)權(quán)增值部分返回政府。從這個意義上說，家庭有理由獲得當(dāng)初購買產(chǎn)權(quán)的增值收益。當(dāng)市場房價下跌時，家庭也須承擔(dān)市場風(fēng)險，承擔(dān)不獲利或虧損的風(fēng)險。

三、合理確定銷售定價，建立科學(xué)的定價機制

共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格占周邊市場價格的比例為家庭出資購買擁有的房屋產(chǎn)權(quán)比例。定價時，可以根據(jù)周邊市場房價和家庭承受能力等因素確定家庭購買的不同產(chǎn)權(quán)比例，比如家庭購買50%、70%的產(chǎn)權(quán)，只需支付房價的50%、70%。從另一角度看，共有產(chǎn)權(quán)機制可以將經(jīng)濟適用房、限價商品房、自住型商品房等不同類型房屋品種予以整合，形成對購買能力不足家庭住房消費的梯度支持。定價思路主要有以下幾種：一是固定家庭購買的產(chǎn)權(quán)比例，由政府根據(jù)項目區(qū)位、周邊房價等因素確定一個固定比例，比如項目位置好、價位高的地區(qū)，可確定家庭較低的購買比例，以與家庭購買能力相適應(yīng)，這種方式便于項目開發(fā)投資結(jié)算，但一個價格對應(yīng)的購買家庭范圍較窄，部分保障家庭可能無力購房，要將這部分家庭納入購置范圍，需會同金融機構(gòu)建立擔(dān)?；蛉谫Y支持機制。二是一個項目內(nèi)由家庭自由選擇購買產(chǎn)權(quán)比例，這種方式充分照顧了家庭購買能力，但銷售結(jié)算和產(chǎn)權(quán)登記管理較為繁瑣，家庭購買的產(chǎn)權(quán)比例過低，也會引導(dǎo)家庭過度住房消費，在貸款抵押、后期管理等方面帶來一些問題。三是采取前兩種方法的折中，在一個項目中采取若干種產(chǎn)權(quán)比例由家庭選擇，在公平和效率間取得平衡。價格管理和住房保障部門可根據(jù)家庭實際情況選用合適的定價方式，但不管采用哪一種方式都較原有的經(jīng)濟適用房成本定價方式更為靈活，更能反映市場房價的變化。

為確保共有產(chǎn)權(quán)房定價工作的順利實施，一是應(yīng)建立科學(xué)的定價評估機制，政府可以通過委托專業(yè)評估機構(gòu)對周邊市場房價進(jìn)行評估，也可以采用周邊地區(qū)新房和二手房交易成交均價。在定價時點上，建議以項目預(yù)（銷）售時房價為準(zhǔn)，避免土地供應(yīng)或者開工時確定的銷售價格不能真實反映銷售時點周邊市場房價水平；二是建立共有產(chǎn)權(quán)房專項資金收支統(tǒng)籌機制，將項目結(jié)算支出和銷售收入之間差額、上市時家庭交納的國有產(chǎn)權(quán)部分房屋價款等資金納入統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌平衡不同項目盈虧，保證項目滾動開發(fā)的資金投入，政府部門也能根據(jù)資金情況安排共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)管理計劃和規(guī)模。

四、完善相關(guān)法律法規(guī)，加強法律政策銜接

目前經(jīng)濟適用房購房家庭違規(guī)與他人簽訂出售、出租協(xié)議的，由于現(xiàn)行政策均為規(guī)范性文件，效力和立法層次較低，法院面臨判決合同無效缺乏法律依據(jù)，判決有效又與保障初衷和維護公共利益相違背的兩難困境。共有產(chǎn)權(quán)房較好地適用于現(xiàn)行私法體系，可以避免購房家庭擅自簽訂合同的糾紛。《物權(quán)法》第101條規(guī)定，“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利”?！睹穹ㄍ▌t》第78條也規(guī)定，“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利”。依托于現(xiàn)行法律體系，共有產(chǎn)權(quán)房在轉(zhuǎn)讓時必須征求政府產(chǎn)權(quán)人的意見，政府可以優(yōu)先回購，否則法院可以認(rèn)定協(xié)議無效，為違規(guī)處理提供了有力支持。

但引入共有產(chǎn)權(quán)機制后也會產(chǎn)生政府的連帶責(zé)任和風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題。《侵權(quán)責(zé)任法》第85條、第86條規(guī)定，對于建筑物及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，以及建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成的侵權(quán)責(zé)任，如果所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！段餀?quán)法》第98條規(guī)定 “對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)”。因此如果侵權(quán)房屋的政府共有人不能證明自己沒有過錯，或者家庭欠繳房屋使用過程中產(chǎn)生了費用而又未提前明確約定的，政府存在連帶責(zé)任。解決方案的一種思路是，住房保障立法中給予政府主體豁免權(quán)，并通過銷售合同約定，明確由家庭承擔(dān)安全、維修責(zé)任以及交納各種費用的義務(wù)。這種思路符合權(quán)利和義務(wù)對等的原則，由于家庭實際使用房屋，因此承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，但需加快住房保障立法進(jìn)程，制定有足夠效力的法律法規(guī)，保證與《物權(quán)法》等法律的銜接。另一種思路是政府成立或指定專門機構(gòu)負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)房的持有、運營、管理等工作，管理中的責(zé)任和義務(wù)由指定機構(gòu)承擔(dān)，指定機構(gòu)與家庭通過合同約定，按平等的民事主體關(guān)系進(jìn)行處理。這種思路可以解決與《物權(quán)法》等現(xiàn)行法律的銜接，但增加了政府增設(shè)機構(gòu)人員的負(fù)擔(dān)，同時也帶來了政府對指定機構(gòu)的監(jiān)管、建立共有人之間平等協(xié)商解決問題機制等新的管理問題，需要結(jié)合制度的整體設(shè)計提前謀劃。

另外，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房涉及政府稅費減免等優(yōu)惠政策并用于保障目的時，家庭產(chǎn)權(quán)份額抵押處置等行為也會產(chǎn)生與住房保障目標(biāo)不一致的情形。《擔(dān)保法解釋》第54條規(guī)定：“按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效”。根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律，按份共有人除了出賣外還可以將其擁有的份額設(shè)質(zhì)、抵押、用作擔(dān)保等，家庭無力還款時抵押權(quán)人（債權(quán)人）也可以通過拍賣等方式將房屋過戶給不符合保障條件的個人。根據(jù)《婚姻法》、《繼承法》規(guī)定，房屋可能通過離婚、繼承等方式流轉(zhuǎn)給不符合保障條件的個人，使保障房流出保障體系。如上述法律被人利用，可能導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房起不到應(yīng)有的保障和管理目的。由于私法法律體系主要考慮的是維護個人財產(chǎn)等權(quán)益以及民事關(guān)系之間的平等。因此，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)用于住房保障時，有必要從保障本原出發(fā)，對房屋的抵押擔(dān)保、投資等處分權(quán)益進(jìn)行限制，加強政府行政部門監(jiān)管，嚴(yán)格房屋變更、繼承和退出管理，維護公共資源公平分配使用。

五、細(xì)化政策措施，實現(xiàn)規(guī)范有序管理