導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

監(jiān)制

一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內(nèi)，房屋出售人（賣(mài)方）買(mǎi)受人（買(mǎi)方）就存量房買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成協(xié)議時(shí)使用。

二、本合同所稱(chēng)存量房，也稱(chēng)二手房，是指已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。

三、在簽訂本合同之前，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人可要求對(duì)方出示身份證明、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證明文件，并認(rèn)真審閱合同內(nèi)容，仔細(xì)確認(rèn)其中的選擇性、補(bǔ)充性、修改性?xún)?nèi)容。對(duì)合同條款有疑問(wèn)時(shí)，可向法律人士咨詢(xún)。

四、買(mǎi)方在簽訂本合同前，建議對(duì)本合同所涉房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察；并對(duì)房產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境、交通、學(xué)校、戶(hù)口等情況進(jìn)行充分了解。賣(mài)方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶(hù)口等有可能影響交易的真實(shí)信息。

五、為保證交易資金安全，建議買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款帳戶(hù)劃轉(zhuǎn)的第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶(hù)及資金交付條件等相關(guān)事宜。

六、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

七、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。合同生成到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，期間可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)雙方務(wù)必注意風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 存量房買(mǎi)賣(mài)合同

出售人（賣(mài)方）______________________________

身份證號(hào)：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號(hào)：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

買(mǎi)受人（買(mǎi)方）______________________________

身份證號(hào)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：____________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號(hào)：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就該存量房買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。

第一條 房產(chǎn)基本情況

1.賣(mài)方房產(chǎn)（下稱(chēng)該房產(chǎn)）座落于

______________________________________________________，建筑面積：____________平方米（其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________）詳見(jiàn)___________房權(quán)證___________字第___________號(hào)《房屋所有權(quán)證》，___________房共字第___________號(hào)《房屋共有權(quán)證》（若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準(zhǔn)）

第二條 賣(mài)方對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明

1.賣(mài)方根據(jù)國(guó)家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)，并保證該房產(chǎn)符合國(guó)家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣(mài)方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由賣(mài)方承擔(dān)。

2.賣(mài)方特此告知買(mǎi)受人上述房產(chǎn)存在下列情況：

（1）抵押狀態(tài)：【存在抵押、不存在抵押】，關(guān)于抵押權(quán)的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：________________________________________________________________________.

（2）出租狀態(tài)：【存在出租、不存在出租】，若該房產(chǎn)存在出租，則賣(mài)方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，關(guān)于租賃的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：

_____________________________________________________________________________.

（3）土地證狀態(tài)：【已辦理、未辦理】

（4）房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口情況：【該房產(chǎn)內(nèi)已有、未有戶(hù)口落戶(hù)；該房產(chǎn)享受過(guò)、未享受過(guò)政府相關(guān)“外地人購(gòu)房落戶(hù)”政策】

關(guān)于戶(hù)口問(wèn)題的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：

_____________________________________________________________________；

（5）其他：

_______________________________________________________________________________ .

第三條 買(mǎi)方對(duì)購(gòu)買(mǎi)情況的聲明

1.買(mǎi)方已親自實(shí)地看房，并對(duì)該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方，在明確賣(mài)方所告知

的事項(xiàng)后自愿簽訂本合同。買(mǎi)方已親自審查過(guò)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息，愿意購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)。

2.買(mǎi)方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由買(mǎi)方承擔(dān)。

第四條 房產(chǎn)成交價(jià)

買(mǎi)賣(mài)雙方商定上述房產(chǎn)成交價(jià)為人民幣（大寫(xiě)）__________________（￥：

___________）【包括、不包括】該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品（物品內(nèi)容可另立清單附件）

第五條 交易定金

買(mǎi)方應(yīng)向賣(mài)方支付的定金為人民幣（大寫(xiě)）___

___________________（￥：___________）（說(shuō)明：____________________________________________）

上述定金交由[買(mǎi)方直接支付給賣(mài)方]、[存入______________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)]。

買(mǎi)賣(mài)雙方約定定金通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)的，買(mǎi)方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專(zhuān)用存款賬戶(hù)的，即視為賣(mài)方收訖。在合同履行過(guò)程中，定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，但買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定的除外。

第六條 房款交付

合同簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方同意，買(mǎi)方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：

（1）一次性付款：

買(mǎi)方于___________年___________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）_______________（￥：__________）

（2）分期付款：

①買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）_______________（￥：__________）；

②買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）_______________（￥：__________）；

③買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）__________（￥：__________）

（3）買(mǎi)方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款

①買(mǎi)方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣（大寫(xiě)）____________________（￥：__________），并在買(mǎi)方辦理貸款審批時(shí)存入貸款銀行指定帳戶(hù)。

②買(mǎi)方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)

的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。

因買(mǎi)方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由買(mǎi)方自行承擔(dān)。

（4）買(mǎi)賣(mài)雙方約定的其它付款方式：

______________________________________________________________________________ .

上述款項(xiàng)由買(mǎi)方【直接支付給賣(mài)方]、[存入____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)].

____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行為：______________________________，賬號(hào)為：____________________.

買(mǎi)方在取得房屋所有權(quán)證書(shū)后，持賣(mài)方已登記在買(mǎi)方名下的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第七條 交房保證金

為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項(xiàng)下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價(jià)中預(yù)留人民幣（大寫(xiě)）______________________________（￥：__________）作為交房保證金（不超過(guò)交易總價(jià)款的__________%）該款項(xiàng)在賣(mài)方實(shí)際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算，由買(mǎi)方【直接支付給賣(mài)方]、[存入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)、其他：____________________】

第八條 有關(guān)稅費(fèi)

1.買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)所涉及稅、費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方約定按下列方式承擔(dān)：

買(mǎi)方承擔(dān)：________________________________________；

賣(mài)方承擔(dān)：________________________________________.

【按有關(guān)規(guī)定，賣(mài)方需付稅費(fèi)：（1）營(yíng)業(yè)稅及附加（2）印花稅；（3）個(gè)人所得稅；

（4）土地增值稅；（5）交易手續(xù)費(fèi)。買(mǎi)方需付稅費(fèi)：（6）印花稅；（7）契稅；（8）交易手續(xù)費(fèi)；（9）房屋登記費(fèi)。其它費(fèi)用：以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)?！?/p>

本合同在履行過(guò)程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納；政策中未明確繳納方的，由【賣(mài)方、買(mǎi)方】繳納。

2.土地證辦理費(fèi)用：土地證從賣(mài)方名下過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方名下的全部費(fèi)用由【賣(mài)方、買(mǎi)方】承擔(dān)；如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣(mài)方、買(mǎi)方】承擔(dān)；雙方約定其他承擔(dān)方式：__________________________________________________.

3.配套設(shè)施過(guò)戶(hù)費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)用由【賣(mài)方、買(mǎi)方】承擔(dān)。

4.買(mǎi)賣(mài)雙方商定，對(duì)該房產(chǎn)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過(guò)戶(hù)

協(xié)議，結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

5.買(mǎi)賣(mài)雙方商定，賣(mài)方在交付該房產(chǎn)時(shí)，對(duì)該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進(jìn)行確認(rèn)，并結(jié)清水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、____________________等費(fèi)用，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。

第九條 房屋的交付

賣(mài)方在買(mǎi)方支付扣除交房保證金外的購(gòu)房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前，將上述房產(chǎn)正式交付給買(mǎi)方，并履行下列手續(xù)：

1.賣(mài)方在交房前保證維護(hù)上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修（固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門(mén)、門(mén)把、門(mén)窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等），在買(mǎi)方接收時(shí)移交。

2.買(mǎi)方在接收該房產(chǎn)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，交接確認(rèn)后對(duì)該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負(fù)全責(zé)。

3.如雙方認(rèn)為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處，可另行補(bǔ)充書(shū)面約定，在交接時(shí)以書(shū)面約定為準(zhǔn)，雙方僅對(duì)書(shū)面內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。

第十條 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記

按下列第項(xiàng)辦理登記手續(xù)（選一項(xiàng)），選擇第（1）項(xiàng)的第十一條不生效。

（1）買(mǎi)賣(mài)雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

（2）買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

（3）買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買(mǎi)受方單方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

第十一條 關(guān)于預(yù)告登記的約定

1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效（約定的預(yù)告登記有效期最長(zhǎng)不超過(guò)自預(yù)告登記之日起一年）

2.申請(qǐng)預(yù)告登記的，在預(yù)告登記有效期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3.買(mǎi)賣(mài)雙方因故終止存量房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，預(yù)告登記的申請(qǐng)人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷(xiāo)手續(xù)。

第十二條 違約認(rèn)定

1.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約。

2.賣(mài)方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，若發(fā)生與賣(mài)方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣(mài)方負(fù)責(zé)，如因

此造成合同履行障礙，視為其違約；若該房產(chǎn)已出

租，賣(mài)方未在交房前妥善解決租賃事項(xiàng)的，視為其違約。

第十三條 違約責(zé)任

（一）自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。

（二）自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)___________日，守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約，發(fā)函即日起超過(guò)__________日仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同。若賣(mài)方違約，則賣(mài)方除應(yīng)將扣除定金金額的買(mǎi)方已付購(gòu)房款退還給買(mǎi)方外，還應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金；若買(mǎi)方違約，則賣(mài)方應(yīng)將扣除定金金額的買(mǎi)方已付購(gòu)房款退還給買(mǎi)方，買(mǎi)方已支付的定金則作為對(duì)賣(mài)方的賠償。同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費(fèi)、交易過(guò)程中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因違約行為給守約方增加的費(fèi)用、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等。（收件人地址以合同落款處所留地址為準(zhǔn)，因地址不詳或有誤而無(wú)法送達(dá)，視為送達(dá)。因此而產(chǎn)生的責(zé)任由應(yīng)提供地址方自行承擔(dān)。）

第十四條 合同變更

本合同在履行期間，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并征得對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。未征得對(duì)方同意，擅自變更造成的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行，買(mǎi)賣(mài)雙方免責(zé)。交易過(guò)程中已產(chǎn)生的費(fèi)用由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)。根據(jù)本條款免責(zé)，雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報(bào)告。 第十六條 爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可請(qǐng)求當(dāng)?shù)叵M(fèi)者委員會(huì)調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申訴。協(xié)商不成的，按下述第__________種方式解決：

1.提交__________仲裁委員會(huì)仲裁；

2.依法向人民法院。

第十七條 合同附件

本合同未盡事項(xiàng)，可由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。

第十八條 合同數(shù)量及持有

本合同經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買(mǎi)方、賣(mài)方各執(zhí)__________份，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)__________份，具有同等法律效力。

第十九條 合同生效

本合同自買(mǎi)賣(mài)雙方簽字（或蓋章）之日起生效。

第二十條、特別條款

賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理原

有戶(hù)口遷出手續(xù)。如因賣(mài)方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方支付____________________元的違約金；逾期超過(guò)__________日未遷出的，自逾期超過(guò)__________日起，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)方支付全部已付房款__________的違約金。（本合同履行過(guò)程中，若涉及戶(hù)口問(wèn)題，適用本條款。）

出售人：______________________ 買(mǎi)受人：___________________________

電話：________________________ 電話：_____________________________

人：______________________

電話：________________________

篇2

2002年7月，畫(huà)家李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得北京市通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署購(gòu)房協(xié)議。2006年年底，在房?jī)r(jià)高漲和高額拆遷補(bǔ)償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律的禁止性規(guī)定為由，請(qǐng)求判決合同無(wú)效，歸還房產(chǎn)。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭一審判決該協(xié)議無(wú)效，李玉蘭在90天內(nèi)騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及增加部分房?jī)r(jià)款93808元。李玉蘭不服，向北京市二中院提起上訴，2007年12月，市二中院終審維持原判，同時(shí)判定李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。2008年1月3日，李玉蘭馬海濤，要求對(duì)方賠償房屋現(xiàn)值和當(dāng)初價(jià)格的差價(jià)48萬(wàn)元。2008年10月20日，通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭185290元，按法庭判決，加上第一次訴訟房屋及添附部分應(yīng)賠償?shù)?3808元，李玉蘭最終應(yīng)得到的房屋賠償價(jià)格為279098元。

[小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力判定]

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，存在兩種截然相反的意見(jiàn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民集體土地上的房屋而言，應(yīng)認(rèn)定合同有效。主要理由在于：（1）法院認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而我國(guó)法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買(mǎi)賣(mài)集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的主要相關(guān)文件有：1999年國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、2004年國(guó)務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）、2004年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào)）。這些都只是國(guó)務(wù)院的決定、通知、意見(jiàn)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。（2）《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣(mài)房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。（3）即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓的情況下，由于買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，享有充分的處分權(quán)，所以法律沒(méi)有權(quán)力禁止。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，違犯了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。法律的確沒(méi)有明文禁止集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)，但筆者仍認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，主要是基于目前我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據(jù)《物權(quán)法》第146條“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”（即“地隨房走”）的規(guī)定，我國(guó)的國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對(duì)于集體土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權(quán)主體發(fā)生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權(quán)也發(fā)生流轉(zhuǎn)，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規(guī)定集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，內(nèi)在包含了“禁止其上所建房屋的流轉(zhuǎn)”，否則該條文將形同虛設(shè)。

從《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定當(dāng)然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣(mài)房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。筆者認(rèn)為，這種理由是不充分的，法律規(guī)范的邏輯構(gòu)成主要包括行為模式和法律后果，但法律規(guī)范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》第三十二條關(guān)于故意殺人的規(guī)定：故意殺人的，處死刑，無(wú)期徒刑或十年以上有期徒刑。根據(jù)這一規(guī)定，怎么也不會(huì)得出法律允許故意殺人的結(jié)論。退一步來(lái)說(shuō)，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那也只是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)驗(yàn)榉稍试S這種流轉(zhuǎn)。

再者，由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。除合法要件外，合同的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標(biāo)的在客觀上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不可能履行的狀態(tài)?；谶@一原因，也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。

[合同無(wú)效后當(dāng)事人利益的

平衡機(jī)制]

法院認(rèn)定此類(lèi)合同無(wú)效，是否能夠真正體現(xiàn)出法律的公平、公正，能夠起到定紛止?fàn)幍男Ч?？?shí)際上，近年來(lái)集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案增多，大部分是由于當(dāng)初賣(mài)房的農(nóng)民反悔所引起的。以畫(huà)家村案為例，當(dāng)年的買(mǎi)賣(mài)合同是在雙方平等協(xié)商、公平自愿的情況下簽訂的和約，如今畫(huà)家村房?jī)r(jià)上漲，又面臨拆遷，農(nóng)民馬海濤受到巨大利益的促動(dòng)，利用法律，背信棄義到法院。而對(duì)于畫(huà)家李玉蘭而言，面臨著舉家搬遷，流離失所的處境。所以筆者認(rèn)為，合同無(wú)效后，應(yīng)該建立一種利益平衡的機(jī)制，一方面使利益損害方得到應(yīng)有的公平補(bǔ)償，另一方面也約束人們?cè)诮灰字械恼\(chéng)實(shí)信用。

篇3

所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，應(yīng)該分情況討論。(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同有效。所謂合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力待定。所謂違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒(méi)有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的“三無(wú)”違法建筑。

【法律依據(jù)】

《民法總則》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

出賣(mài)人(甲方)：________________村委會(huì)

買(mǎi)受人(乙方)：______________________

身份證號(hào)碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒(méi)有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》或《出租合同》;

六、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。

7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見(jiàn)證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)售房合同范本參考

出賣(mài)人：____________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

買(mǎi)受人：____________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號(hào)房屋___間，建筑面積________平方米售賣(mài)給乙方。

二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。

三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣(mài)給乙方。

四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日，付人民幣_(tái)_____萬(wàn)元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___萬(wàn)元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶(hù)登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。

六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶(hù)登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。

八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。

十、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買(mǎi)受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。

十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開(kāi)房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。

十三、本合同的附件與合同有同等效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

立約人：

甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)

_____年___月__日訂于_______市(縣)

小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書(shū)

出賣(mài)人(甲方)：

身份證號(hào)碼：

買(mǎi)受人(乙方)：

身份證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

篇5

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于XX年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向------------------------------------區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

甲方： 乙方：

年月　日 年月日

見(jiàn)證人： 年月日

年月日

篇6

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、 甲方自愿將其村證房位于市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積 _________平方米）以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的價(jià)款出售給乙方。

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》；

六、 違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本 合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__萬(wàn)元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向__區(qū)人民法院。

八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

甲方：

乙方：

年月 日

年月日

篇7

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_(tái)____仟____佰 _____拾____萬(wàn)_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室______號(hào)_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣 ________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

篇8

房屋買(mǎi)賣(mài)合同

賣(mài) 方：__________________________________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）

買(mǎi) 方：__________________________________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）

甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價(jià)款出售給乙方。（含地下室__號(hào)__平方米）

二、甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)____________________元， （大寫(xiě)）____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣(mài)的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、出賣(mài)的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。

六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對(duì)雙方都具有同等約束力，應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時(shí)。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠 償損失， 支付對(duì)方違約費(fèi)用人民幣_(tái)_______元， 大寫(xiě)__________元整。

七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》；

八、未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請(qǐng)仲裁。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號(hào)：___________________________________________

乙方（簽名或蓋章）_________________________________

篇9

    案由  房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

    1997年4月30日，原告將其所有的房屋賣(mài)與被告，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書(shū)，約定：房?jī)r(jià)為38500元，有關(guān)交易一切費(fèi)用均由買(mǎi)方承擔(dān)，辦理手續(xù)同時(shí)一次交付全部房款。1997年5月3日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2001年5月，原告以其得知被告一直未辦理法定過(guò)戶(hù)手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請(qǐng)求依法判決買(mǎi)賣(mài)房屋合同無(wú)效。

    被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請(qǐng)求判決買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。

    法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。且已實(shí)際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效后，被告應(yīng)及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。原告要求判決房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效之請(qǐng)求，因過(guò)戶(hù)登記是已經(jīng)生效合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，過(guò)戶(hù)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買(mǎi)賣(mài)合同有效的要件，因此，原告之請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條之規(guī)定，遂判決：原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；爭(zhēng)議房屋歸被告所有。

    （祖素華　車(chē)中秋）

    點(diǎn) 評(píng)

    本案涉及的法律問(wèn)題是：房屋買(mǎi)賣(mài)交易未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是否有效；應(yīng)由誰(shuí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

篇10

 

引言 

 

房屋產(chǎn)權(quán)本無(wú)大小之分，如果從法律上來(lái)評(píng)價(jià)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是無(wú)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)，而是一個(gè)描述性的詞語(yǔ)，是人們用于區(qū)分在國(guó)有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會(huì)現(xiàn)象而已。簡(jiǎn)要概述之，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如開(kāi)發(fā)商在辦理合法的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi))后，由國(guó)家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱(chēng)為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國(guó)家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)的蓋章，甚至沒(méi)有任何證書(shū)而只有當(dāng)事人交易的一紙合同。 

近幾年，隨著商品房?jī)r(jià)的大幅漲價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房不僅未隨著政府的禁令銷(xiāo)聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢(shì)。不少學(xué)者都在呼吁要從法律上賦予小產(chǎn)權(quán)房平等的權(quán)利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權(quán)利的模糊更使得農(nóng)民與購(gòu)房者權(quán)益皆無(wú)法獲得有效保護(hù)，滋生了大量沖突，無(wú)論是各級(jí)政府還是司法實(shí)踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學(xué)者的強(qiáng)烈批判，這就需要我們討論小產(chǎn)權(quán)房究竟可否入市流轉(zhuǎn)?法院應(yīng)如何處理與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛。 

 

一、小產(chǎn)權(quán)房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境 

 

相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒(méi)有繳納土地出讓金等稅費(fèi)，因此價(jià)格便宜得多，這也正是購(gòu)房者寧愿冒其權(quán)利缺乏法律保護(hù)也要購(gòu)買(mǎi)的重要原因。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護(hù)，在小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛并訴至法院時(shí)，法院無(wú)法適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋?zhuān)ǔ?huì)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無(wú)法獲得房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的好處。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也無(wú)法在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題成為難尾樓時(shí)，其救濟(jì)途徑就非常有限。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后難以轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。 

由于小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利本身的不清楚、不充分，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回原有房屋。這也使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國(guó)性的司法難題。不少法院都受理過(guò)“小產(chǎn)權(quán)房”，一般都是判決合同無(wú)效、原房主收回房產(chǎn)。比如2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買(mǎi)受人賠償損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。 

北京宋莊畫(huà)家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó)，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關(guān)注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買(mǎi)賣(mài)合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊(duì)的蓋章，以及見(jiàn)證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時(shí)，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫(huà)家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)樸償金共計(jì)48萬(wàn)元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買(mǎi)房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70％。 

法院的判決是否合適筆者暫不評(píng)價(jià)，此案例中各級(jí)法院雖然都普遍認(rèn)定合同無(wú)效，但實(shí)際上都傾向于保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利。比如，北京二中院認(rèn)為造成合同無(wú)效的理由在于農(nóng)民反悔，但合同無(wú)效是自一開(kāi)始就無(wú)效，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權(quán)威。