導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇住房保險論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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我國住宅工程質量保險實施的總體設想

篇2

據(jù)建設部有關資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據(jù)建設部確定的2010年住房建設發(fā)展綱要，到2010年，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉化為有效需求，除了積極推進城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風險，推動住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。

一、美國的住房抵押貸款保險制度

美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務的第二大債務。1999年個人申請抵押申請貸款的數(shù)量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒有一個運行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對整個社會經(jīng)濟的影響將是難以估量的。

美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構承擔因借款人違約給貸款機構帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內，完全由保險機構承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構和保險機構之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構承擔全部的違約損失。

美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機構和私人保險機構兩大部分組成。政府保險機構包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀初。美國曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯?？偨y(tǒng)依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當借款人無力償還債務時，聯(lián)邦政府將承擔未清償?shù)膫鶆眨ＷC及時向金融中介機構支付本息。

FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個方面：

1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房價高的地區(qū)FHA保險短缺?，F(xiàn)在，美國根據(jù)區(qū)位特點對FHA的限額做了調整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價房領域，則是PMI領先，在中等價格房產(chǎn)貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。

2．貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯(lián)邦住宅法，對房產(chǎn)評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產(chǎn)評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔了向高風險客戶提供貸款保險的任務。

3．保險費率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分攤到每月償付中。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年~1991年，年保險費進行了調低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費結構改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險機構踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結合的費用支付結構。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區(qū)、不同保戶其保險費率也有區(qū)別。

4．保險時間。只有當?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權益大于房價的20﹪，就可以停止保險。

5．運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復雜，且等待批準的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務人重新修改保險合同，或提前中止合同。

PMI和FHA兩個保險機構并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。

二、中國的住房抵押保險制度所表現(xiàn)出的問題

自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。

1．首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。

2．險種單調。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關于住房產(chǎn)業(yè)領域的險種單調，這樣不利于充分開展業(yè)務。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經(jīng)濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。

3．抵押物產(chǎn)權不清。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產(chǎn)所有權和城鎮(zhèn)土地國家所有權的“兩權分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權、抵押權及其收益的界定十分困難。

4．保險責任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產(chǎn)價值計算就不是個小數(shù)目了，更何況要30年保費一次性繳清。

三、針對我國的住房抵押保險的措施

筆者認為可以從以下幾個方面著手，推進我國住房抵押貸款保險制度的改革。

1．我國雖然目前有為數(shù)不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總人口的絕大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應該把保險的范圍優(yōu)先限定于他們。對于部分經(jīng)濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購房者的保費負擔；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20﹪，加上保險30﹪，銀行承擔的風險只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購房者的風險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當然也有助于降低銀行的風險。

2．隨著購房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔的風險逐漸減少，因此保險額應該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力?，F(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負擔，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應該歸還購房者。

3．由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風險將會變得很大。為了避免出現(xiàn)購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認為可以試著介入人身險。先以局部地區(qū)為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規(guī)模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區(qū)的所有進行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區(qū)可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規(guī)模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。

4．我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達到16%多，接近國際上公認的20%的警戒線。筆者認為可以在全國就設立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯(lián)網(wǎng)技術，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風險。

針對中國目前的社會實際，筆者認為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導為宜，不宜大力發(fā)展私營的住房抵押貸款保險機構?？梢栽诓糠殖鞘性圏c實行私營住房抵押貸款保險機構，以滿足部分中高層收入者的需求。

參考文獻：

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“5.12汶川大地震”不僅造成嚴重人員傷亡，還造成多個縣市房倒屋塌，讓成千上萬的人無家可歸。災后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災民提供住房安置。此外，災情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問題，深刻凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險的內涵及其國際比較

住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關財產(chǎn)損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產(chǎn)損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風險列為承保范圍，而財產(chǎn)保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產(chǎn)保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標的是居民個人財產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財產(chǎn)(見圖1)。

嚴格來說，地震對于商業(yè)保險公司來說是不具可保性的風險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質的、獨立分布的風險暴露，不適宜運用大數(shù)法則；(2)地震風險造成的損失異常難以預測，特別是幾乎無法準確估計風險事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業(yè)保險體系承保地震風險十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區(qū)，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內建立起來的，并具有一些共同之處：

1.實質上都是一種住房地震保險制度，即承保的標的都僅限于居民住房及其相關家庭財產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財產(chǎn)(在這些國家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財產(chǎn)所面臨的地震風險一般都由商業(yè)保險體系予以承保。)；

2.建立的目標都在于提供居民支付得起的地震保險產(chǎn)品，具體設計中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細規(guī)定；

3.政府通過立法和成立專門機構等形式對地震保險制度的設計、規(guī)劃以及行政管理起到了主導作用；

4.商業(yè)保險公司參與具體的運作，包括代收保費或者提供理賠服務等；

5.都包含較為復雜和完備的再保險安排。

另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：

1.政府承擔責任的程度。在美國加州和日本，政府和商業(yè)保險公司共同分擔對地震保險的責任，在新西蘭，住房地震風險則更多地由政府承擔。具體說來，加州設立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運作都由會員保險公司負責提供。在日本，地震保險的所有風險都由國家設立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應損失則由政府、保險公司和JER共同分擔。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負責管理，政府承擔全部的賠償責任，商業(yè)保險公司只提供代收保費的服務。

2.強制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強制成分，但具體內容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強制的，即只要加州房主選擇購買，經(jīng)營家財險業(yè)務的保險公司就必須向其提供住房地震風險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財產(chǎn)火災保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強制性建立在普通家財險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業(yè)保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進行分保，即分保行為是強制的。

二、當前我國住房地震風險的承?，F(xiàn)狀和問題

1996年之前，我國保險公司提供的企業(yè)財產(chǎn)保險和居民家庭財產(chǎn)保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內的各類巨災風險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業(yè)監(jiān)督管理機構從控制和防范保險公司經(jīng)營風險角度出發(fā)，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業(yè)務僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會將地震險剔出了財險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當前在特別約定下，我國財險市場上少數(shù)家財險和房貸險保單提供地震風險的承保。一是人保財險、大地財險等公司在個別地區(qū)試點推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財產(chǎn)的地震保險；二是少數(shù)公司因為客戶的特別要求會將地震風險納入房貸險的承保范圍。考慮到當前我國商業(yè)保險公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財產(chǎn)保險和家庭財產(chǎn)保險中均將地震風險列為除外責任，商業(yè)保險機構和政府都沒有承擔實質的責任，因此可以說現(xiàn)階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風險承保行為。

具體來說，這種個別的地震風險承保行為存在如下問題：

(一)政府的職責缺位

國際經(jīng)驗表明，在使得地震之類的巨災風險從不可保轉變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設計整體框架、制定相關標準、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險公司承擔。反觀我國，巨災保險體系至今推進緩慢的根本癥結在于政府職責的缺位以及對于政府應該承擔何種職責認識不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關的巨災保險法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災保險管理機構；(3)缺乏巨災保險的整體規(guī)劃，未納入到國家災難風險管理體系的災前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災保險體系中與商業(yè)保險公司的職能劃分；(5)在巨災保險的再保險安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關的財稅優(yōu)惠政策，例如對計提巨災保險準備金、免征巨災保險保費收入的營業(yè)稅等方面缺乏相關政策?？梢哉f，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機構對風險和收益的認識逐步加深但政府未能發(fā)揮應有作用的背景下，保險監(jiān)管機構以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業(yè)自身也會有動力提供地震巨災保險，畢竟有效的巨災保險體系對于保險公司更好地服務客戶、拓展相關業(yè)務、增加運作資金、承擔更多的社會管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強制性

住房地震保險的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔風險的團體，緩解承保過程中的逆選擇風險(逆選擇風險是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會通過保險尋求保護。)，并實現(xiàn)國內地震風險保障的“廣覆蓋”目標。從這個意義出發(fā)，住房地震保險制度應該包含一定的強制性因素。2006年之前，我國家財險市場中的房貸險投保具有強制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。此后相當長時間內，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要保火災、爆炸、暴雨、臺風等條款列明的13種自然災害，但個別情況下會應借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會下發(fā)通知，規(guī)定房貸險采取自愿繳納，不再強制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財險的投保和承保行為中不再有任何強制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險意識不強，存在僥幸心理，家庭財產(chǎn)保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險公司出于費率難以計算、潛在損失過大等現(xiàn)實考慮，也不愿意主動提供地震風險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強烈的情況下，加上市場化改革以來家財險費率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業(yè)家財險的保費收入持續(xù)下降(房貸險保費收入一般歸類在家財險收入中進行統(tǒng)計。)。2003年，家財險保費收入19.42億元，占財險公司全部保費收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數(shù)增長的前提下，家財險保費收入僅為17.01億元，占財險公司全部保費收入的0.82%。

(三)相關配套制度極不完善

住房地震保險制度的建立是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國在相關配套制度的建立和完善方面還存在相當多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規(guī)，要求建筑物的設計標準需要達到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質量驗收實行由開發(fā)商自行進行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實中不少樓盤要么在設計時沒有嚴格遵守防震標準，要么在建設過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風險的有效評估。對巨災風險進行承保必須建立在對巨災損失進行有效評估的基礎上。巨災風險的評估不同于簡單的災害圖繪制或者描述，不僅應該包括地震等巨災事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴重程度等內容，還應該包括可保性的分析，包括易損性(特定災害強度下的損失程度如何)、價值分布(受損區(qū)域的財產(chǎn)價值集中狀況如何)等內容。我國盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險數(shù)據(jù)進行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風險進行有效評估十分困難。(3)風險轉移機制單一。地震等巨災風險事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴重，即使在全球范圍內也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險手段作為風險轉移機制已經(jīng)遠遠不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴大承保能力，并通過長期融資安排穩(wěn)定保費支出，其中巨災債券就是目前最普遍應用的創(chuàng)新型風險轉移工具。反觀我國，風險轉移機制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強有力的風險轉移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導的地震保險和商業(yè)地震保險共同構成。其中，國家主導的地震保險體系應面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費可負擔”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財產(chǎn)；商業(yè)地震保險體系承擔基本保障之外的額外保障，并且對企業(yè)財產(chǎn)以及重大項目的地震風險進行承保。

篇4

發(fā)達國家比我國較早進入老齡化社會，社會服務保障體系相對完善，金融保險市場發(fā)達，相關養(yǎng)老經(jīng)驗豐富。縱觀世界各國的反向抵押貸款業(yè)務，美國的相關業(yè)務開展相對深入、制度相對完善、影響相對廣泛，其制度模式、政策法規(guī)等對我國以房養(yǎng)老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國的運行模式，同時因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運行模式。借鑒別國經(jīng)驗，依據(jù)我國實際現(xiàn)狀發(fā)展適合國民的金融養(yǎng)老產(chǎn)品，對緩解我國養(yǎng)老壓力，提高老年人晚年生活質量意義重大。

二、“以房養(yǎng)老”的概述

“以房養(yǎng)老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統(tǒng)的“住房抵押貸款”又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購房者不能擁有全部房產(chǎn)產(chǎn)權。而“反向”即指銀行或保險公司等金融機構同意借款人以擁有的獨立房產(chǎn)為抵押，其獨立評估機構受委托對借款人進行綜合評估，評估內容包括借款人年齡、預期壽命、房產(chǎn)未來估值及折損等。金融機構按其房屋的評估價值減去房屋折損及未來貸款利息及各項咨詢服務費用后，將房屋剩余價值分攤到預期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機構領取一定數(shù)額的現(xiàn)金，以滿足“住房富有、現(xiàn)金貧窮”的老年人日常生活及醫(yī)療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時，貸款的金融機構才有權處置該房產(chǎn)，將房屋進行出租、銷售或拍賣，從而獲得貸款補償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時，可重新獲得房屋的所有權。

“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲蓄減少、退休金和基本養(yǎng)老金較少，而子女沒有贍養(yǎng)能力或沒有子女的，[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨立產(chǎn)權住房的老年人可以通過住房反向抵押貸款方式將固定資產(chǎn)轉化為現(xiàn)金流，以保障老年生活水平。

三、“以房養(yǎng)老”的國際模式

(一)“以房養(yǎng)老”的美國模式

目前，美國是住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最完善的國家。美國住房反向抵押貸款于20世紀60年代萌芽，至20世紀80年代初期，對住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業(yè)務數(shù)量甚少。真正意義上的發(fā)展是1987年聯(lián)邦政府頒布《1987年國家住房法案》，明確闡述了聯(lián)邦政府對于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)推出住房價值可轉換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時美國住房按揭貸款聯(lián)合會(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運作，加強了住房反向抵押貸款的流動性。2000年以后，由于國會和政府的支持及消費者的認同，美國住房反向抵押貸款迅速發(fā)展。目前，美國有125家金融機構提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]?，F(xiàn)階段，美國已形成了三類產(chǎn)品為主體的反向住房抵押貸款市場：美國聯(lián)邦抵押聯(lián)合會推行的房屋價值轉化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營機構財務自由老年人融資公司推出的財務自由計劃(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美國反向抵押貸款市場中規(guī)模最大、最重要的貸款品種。在美國各州都能獲得，約占美國住房反向抵押貸款市場的95%，因此本文主要就HECM的各項規(guī)定進行解釋說明。

1.申請者條件要求

住房反向抵押貸款提供的對象是62歲及以上的、擁有獨立產(chǎn)權的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請者要向相關機構提出貸款申請并簽署協(xié)議。

申請者在申請貸款之前要向相關機構咨詢，并出示證明。咨詢的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對他們生活及財務狀況有何影響[2]。咨詢機構必須是經(jīng)美國住房和城市發(fā)展部(the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)批準的機構，這些機構要與反向抵押貸款的提供者保持獨立關系，并確保信息的真實性。咨詢機構多為專業(yè)咨詢公司或老年機構，以保證潛在申請者得到準確的信息。

2.貸款額度及貸款發(fā)放、償還方式

貸款的額度主要受借款人的年齡、當時市場利率的影響及房屋評估價值的限制。貸款額度要低于房產(chǎn)的評估價值或者房屋的出售價格。房屋價值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。

貸款的發(fā)放及償還也較為靈活。一次性全部領取、一段時間內分期分段領取或者取得一個信用額度，都是可以選擇的領取方式。在信用額度內，貸款人可以按需提取。所貸款項可以按借款者的意愿，選擇將來某一時期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協(xié)議到期時，房屋將被放貸機構出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機構對貸款人及其繼承人也無追索權。

3.借款機構的相關要求

房屋價值轉化抵押貸款(HECM)是由政府主導，貸款機構為聯(lián)邦住房管理局(FHA)授權的銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構[4]。當資產(chǎn)出售時，貸款額度超出凈資產(chǎn)的話，聯(lián)邦住房管理局(FHA)承保的保險可以保障貸款機構避免損失。

對房屋價值可轉換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品來說，利率由政府規(guī)定，但貸款機構可以根據(jù)各自情況調整利率水平：利率根據(jù)一年期短期國庫債券利率調整;年度調整利率最高上浮2%，總共不得超過5%;月度調整利率總共上浮不得超過10%。

4.申請涉及的費用

(1)貸款申請費。即用于借款人準備借款合同及貸款程序中的費用。該貸款申請費的多少依據(jù)申請者的房屋評估價值[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]。如果房屋評估價值低于12.5萬美元，則貸款人只需交付$2500的申請費;如果房屋評估價值超過100萬美元，則該費用計算公式為20萬美元的2%加上超出20萬美元之后的剩余房屋價值的1%，但該費用最多不超過6000美元。例如，一個房屋價值為25萬美元，則貸款申請費用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實際中，不同貸款機構的收取的實際費用不同。

(2)貸款保險費。申請者申請反向抵押貸款時必須購買聯(lián)邦政府的保險。HECM保險保證貸款機構破產(chǎn)后借款人仍繼續(xù)收到貸款;或貸款到期，貸款數(shù)額超出住房價值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補全部貸款，則聯(lián)邦保險可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險費按房屋評估價值的2%收取，最高不能超過HUD規(guī)定的房屋價值的2%，之后每年的年保險費為貸款額的50個基點。另外，HECM最新規(guī)定，允許消費者一次性付清保險費，以保證他們將來足額拿到貸款。

(3)房屋產(chǎn)權調查費用及產(chǎn)權保證保險費。不同的州域和貸款機構對房屋產(chǎn)權調查費用的收費標準不同。

(4)房屋評估費用。申請反向抵押貸款前要申請房屋評估。房屋評估費用受房屋評估價值和房屋所在州域不同而變動。該費用由房屋所有者在反向抵押貸款申請前用現(xiàn)金支付，且該費用不能用所貸款支付。

(5)服務費。服務費用由貸款機構向申請者收取，服務內容不僅包括初期借款服務，還包括之后發(fā)送賬目清單及合同執(zhí)行的一系列服務。費用大概為每月30～60美元不等。該費用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續(xù)費也提前從貸款金額中扣除。

簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產(chǎn)稅、房屋責任保險，直至房屋所有權轉移到貸款機構。

5.風險分析

(1)借貸人的風險。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢成本和手續(xù)費用，交易成本比較高，通常占到住房價值的1%～2%。對于房屋價值較低的申請者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協(xié)議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內，所以，從美國來看，聯(lián)邦住房管理局(FHA)規(guī)定的可貸金額不少于住房評估價值的40%，不超過住房評估價值的60%。其次，當借款人不能持續(xù)繳納財產(chǎn)稅、保險和房屋修理費用時，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部償還。另外，對于和配偶一起借款的老年人來說，當其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫(yī)療救助)時，對于另一方，若不全部償還貸款則無權繼續(xù)居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權，這對于其中另一方將來的生活造成了影響。

(2)貸款者的風險分析。一方面，對于住房反向抵押貸款的放貸人來說，所有欠債都依賴于未來住房銷售時的收入，對借款人住房以外的財富或收入沒有追索權。因此，房屋價值的波動是影響貸款機構風險的重要因素。另一方面，由于信息不對稱，借款人對自己的身體狀況認知相對貸款人有優(yōu)勢，當借款人的壽命大于預期壽命時，導致貸款數(shù)額高于房屋價值的風險。

(二)“以房養(yǎng)老”的新加坡模式

新加坡實行“以房養(yǎng)老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。

新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產(chǎn)權在70年以上、并且是公司的壽險保戶的老年人可以申請將房子抵押給職總英康保險合作社，由其一次性或分期支付養(yǎng)老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房內，保險公司在老人去世后處理房屋產(chǎn)權，若有房屋價值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權獲取剩余資金。但此產(chǎn)品僅限于私人建造的商品房且該產(chǎn)品的設計是有追索權，一旦貸款本利和超過房屋價值，屋主或其繼承人就必須負擔超過部分的歸還。這使得房屋所有者擔心由于長壽問題導致本利和超過貸款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府組屋全稱為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險合作社，保險合作社負責發(fā)放生活費，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機構獲得房屋所有權后，賣掉房屋，以收回貸款，或申請者的家人、繼承人還錢貸款收回房子。

(三)“以房養(yǎng)老”的日本模式

東京都的武藏野市于1981年將“以房養(yǎng)老”模式引入日本，現(xiàn)階段實行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門為主體的政府“以房養(yǎng)老”模式，也有通過銀行等民間金融機構參與機構的“以房養(yǎng)老”的模式。

1.政府參與型

就政府福利部門推行的模式來說，各地具體實施模式不同，但總體上，申請門檻較高。以東京為例，要求申請人擁有獨立產(chǎn)權的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨門獨戶且土地價值在1500萬日元以上。低于當?shù)氐褪杖霕藴实募彝o資格申請，且已享受“低保”的家庭不能申請，集體住宅不能申請。

每個月的融資上限是30萬日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%。貸款額度到達總額度上限，則貸款期滿。每三個月發(fā)放一次生活費，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內，由擔保人負責一次性償還[7]。

2.民間機構參與型

參與“以房養(yǎng)老”的民營機構大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產(chǎn)公司。而結合信托業(yè)務開展“以房養(yǎng)老”是日本的典型特點。1981年在武藏野市試點推廣時，信托業(yè)務就有所涉及。日本將結合信托業(yè)務的住房反向抵押貸款稱作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營機構參與的方式主要采用借貸人將[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]房屋抵押，向經(jīng)辦機構貸款。為進一步發(fā)展信托業(yè)務，日本已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人的抵押房產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護資金，同時將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場上的投資人推出證券化產(chǎn)品[8]。該信托業(yè)務可以使多數(shù)信托機構持有的居住用不動產(chǎn)結合，形成更大的資產(chǎn)資源。

四、國外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗的啟示

(一)完善法律法規(guī)

各國住房反向抵押貸款的發(fā)展，都是在政府制定了相關法律法規(guī)，保障機構及申請者的權益的基礎上而發(fā)展起來的。住房反向抵押貸款涉及產(chǎn)權、土地70年使用權限、金融保險及市場監(jiān)管等問題，這些需要政府完善相關法律法規(guī)，明確市場參與主體，規(guī)范市場運作環(huán)境，增加市場透明度，增強借款方的市場信心。

(二)政府支持

國外經(jīng)驗表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開政府的大力支持。包括市場培育、資金支持、風險保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過程中還會面臨利率波動、壽命風險及房價波動等的可能性。同時，參與其中的借款人多為老年人，貸款機構多為銀行和保險公司，要求風險控制能力高。因此，沒有政府的支持培育，相關金融機構及貸款人將會面臨較大的風險，不利于我國住房反向抵押貸款的發(fā)展。

(三)加大思想宣傳

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相關信息：

商品房維修基金

是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。...（查看全文）

對建立全國統(tǒng)一社保制度的思考

（二）

在全國社會保障基金解決了籌資問題之后，接著的一個問題是：這筆通過上述兩種渠道籌集來的社會保障基金，究竟應歸誰持有?由誰來經(jīng)營?通過增發(fā)專項國債籌集來的資金，由中央發(fā)行，就由中央財政部門全部交給全國社會...（查看全文）

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關鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險；可行性研究；經(jīng)濟敏感性

住房反向抵押養(yǎng)老保險是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養(yǎng)老保險包括以下基本要素：投保人、保險人、住房所有權、房使用權、貸款費用、貸款期限、優(yōu)先償付、無追索權保護。美國住房反向抵押養(yǎng)老保險的理論研究與實踐探索均走在世界前列。按照發(fā)行機構分類，美國市場上的住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品主要有三種：1、房產(chǎn)價值轉換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計劃（the Home Keeper Program）；3、財務自由計劃（Financial Freedom）。HECM的發(fā)起和實施機構是美國聯(lián)邦抵押聯(lián)合會（FNMA）；HECM是美國市場上唯一得到聯(lián)邦政府擔保的反向抵押貸款，具體擔保機構是由美國住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險的理論基礎

生命周期理論、保險精算理論和金融資產(chǎn)定價模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的三大理論基礎。

隨著樣本數(shù)量的不斷增加，實際觀察結果與客觀存在的結果之間的差異將越來越小，這個差異最終將趨于零。也就是說，集合的風險標的越多，風險就越分散，損失發(fā)生的概率也就越有規(guī)律性和相對穩(wěn)定性，估計值也會越來越精確。保險機構雖然不能準確把握個別標的隨機風險，但只要保險標的數(shù)量足夠多，就可以將保險標的平均風險視同個別保險標的之預期風險。

在現(xiàn)實操作中，保險機構雖然不能準確估算出辦理反向抵押貸款業(yè)務的具體某位老人的預期余命，但當參加該項業(yè)務的老人數(shù)量足夠多時，他們的壽命分布符合“大數(shù)定律”。對于無贖回權的反向住房抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，貸款期限結束后，房產(chǎn)完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠期的房產(chǎn)所有權作為為自己購買養(yǎng)老保險的躉繳保險費，保險機構向其提供養(yǎng)老保險的一項業(yè)務，因此對于無贖回權的住房反向抵押養(yǎng)老保險完全可以采用保險精算原理進行定價。

（三）住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的定價模型：國內外關于住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的定價模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構建的支付因子定價模型得到較多關注，該模型中的支付系數(shù)包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產(chǎn)價格波動率和調整精算系數(shù)等。YKTse（1995） 提出的相關參數(shù)模擬模型要求在固定利率和浮動利率兩種情境下，計算反映住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的風險和利潤指標。YKTse模型的計算分為兩步；第一步是計算貸款機構損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計算出預期利潤現(xiàn)值和損失率兩個指標。YKTse模型的重要假設包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房價升值率等于未來房價升值率；用生命表計算平均剩余生命年限；貸款機構在貸款期限結束后4個月才可出售住房資產(chǎn)。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價模型在風險中性的情境下，利用歐式看跌期權對抵押貸款保險定價。國內學者研究住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品定價問題主要集中在四個方面：介紹并發(fā)展 HECM的定價模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎上提出的保險精算定價模型；利用Black-Scholes模型根據(jù)無套利均衡理論對有贖回權的住房反向抵押貸款進行定價；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價模型。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險的經(jīng)濟敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數(shù)據(jù)，參考Tse，YK（1995）提出的預期損益兩平金，計算分析在住房價值和利率水平變動的條件下，住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品提供的年金水準值及相應的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當時的每月薪資的比例。一般認為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關鍵。

（一）預期損益兩平年金模式的假設

1住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的類型為HECM的tenure型產(chǎn)品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮(zhèn)居民。2、期初住房價值，按照Z市統(tǒng)計局公布的城區(qū)戶均面積與2010年二手房屋平均成交價格相乘計算。3、業(yè)務開辦費并入貸款額度內；銷售住房成本率為5%，住房銷售價格減去交易成本后的剩余屬于貸款機構所得。4、住房反向抵押養(yǎng)老保險合同生效日為1月1日，死亡事件只發(fā)生在年中6月30日，死亡后第4個月需償還貸款。5、基本房價升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房價升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數(shù)替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)為準。8、在計算替代率時忽略法定退休社保年金、企業(yè)年金以及其它由老年人購買的儲蓄型保險帶來的年金收入。

三、結論

中國已經(jīng)進入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養(yǎng)老現(xiàn)金，“以房養(yǎng)老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養(yǎng)老保險又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險精算理論和金融資產(chǎn)定價模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的三大理論基礎，不僅有可靠的理論基礎，并且在實踐中已在許多發(fā)達國家實施。

在回顧了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的理論基礎后，本研究以南方Z市的數(shù)據(jù)為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養(yǎng)老保險融資后，在住房價格本身和利率水平變動的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數(shù)據(jù)表明：無論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養(yǎng)老保險。

本研究采用的退休前所得、住房價格升值、等參數(shù)均是歷史資料；計算的年金值結果，取決于房價升值率、利率、死亡率、期初房屋估計值等的參數(shù)資料，未來房市的行情、利率水平對反向住房抵押養(yǎng)老保險亦有相當大的影響。

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[2]范子文.以房養(yǎng)老—住房反向抵押貸款國際經(jīng)驗與我國的現(xiàn)實選擇[M].北京：中國金融出版社，2006：21。

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[5]劉云生.中國不動產(chǎn)法研究（第 2 卷）[M].北京：法律出版社，2007：110。

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    長期以來，我國城鎮(zhèn)住房和養(yǎng)老保險制度改革工作相互之間是完全獨立進行的。這種“獨立性”既體現(xiàn)在具體工作中，也體現(xiàn)在方案設計上。然而兩項改革雖然任務不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養(yǎng)老保險制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關于職工個人自我保障的有關制度設計有著內在的一致性。融通使用住房公積金和養(yǎng)老金個人賬戶資金，重新整合社會保障資源，把住房當作重要的養(yǎng)老資源，既可以提高職工個人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項改革所要求的資金負擔。通過這樣一種整合，可以使住房和養(yǎng)老兩大難題同時得到解決，這對確保社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)有重要的意義。職稱

    一、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的必要性

    隨著人口老齡化的發(fā)展，世界各國都在對養(yǎng)老保險制度進行改革，中國也不例外，1990年代，中國建立了社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結合的養(yǎng)老保險制度，這無疑是中國借鑒國外經(jīng)驗，并結合本國國情、歷史、文化傳統(tǒng)而進行的一種制度創(chuàng)新。這一創(chuàng)新取得了積極的成果，但在實施過程中也出現(xiàn)了一些與制度設計初衷相違背的情況。例如，出現(xiàn)了個人賬戶的“空賬”問題。同時，養(yǎng)老保險的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養(yǎng)老保險體系中的補充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時，1998年國家開始推行住房體制改革，停止住房實物分配，以住房商品化為目標，實行住房分配貨幣化，這無疑也加重了年青人的負擔。此外，高等教育收費制度的改革，以及由于社會競爭日益激烈所引發(fā)的人們對于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經(jīng)濟支出中所占的比重日益上升。養(yǎng)老、購房、子女教育費用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無奈之下只能減少當前消費來增加儲蓄，直接導致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進行制度創(chuàng)新，將兩者進行整合來探求解決問題的方法。

    二、國外養(yǎng)老和住房相結合的經(jīng)驗借鑒

    (一)新加坡的中央公積金制度

    新加坡的中央公積金制度的基本內容是:強制性地規(guī)定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來為每一個雇員提供全面的社會福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養(yǎng)老金。隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，公積金的用途已擴大到了住房、保健、投資和教育等多個方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強制性儲蓄計劃演變成一項全面的社會福利保障儲蓄計劃。根據(jù)《新加坡中央公積金法》規(guī)定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發(fā)薪后14天內與其雇主按相應比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當月繳納的公積金根據(jù)其年齡結構和對公積金的需求確定三個戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購買住房，其余的用于養(yǎng)老、醫(yī)療等項目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會員，會員可以使用公積金的50%作為購房首付款，其余部分可以通過購房長期貸款，分期償還購買的住房。公積金的存款利息通常由市場利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業(yè)銀行低1個百分點左右。

    綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實施的一項旨在保障和改善人民生活、促進社會安定、有利于經(jīng)濟發(fā)展的強制性儲蓄制度，保障范圍從最初的養(yǎng)老逐步向住房、醫(yī)療、教育等領域拓展。在不影響?zhàn)B老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對雇員來說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產(chǎn)，雇員可以根據(jù)個人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲利率和投資收益都比較高，為雇員的養(yǎng)老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。

    (二)美國的住房反向抵押貸款

    根據(jù)美國住房調查數(shù)據(jù)顯示，1989年全美有1200萬個住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬個，他們的房屋價值一般在10萬至20萬美元之間。雖然這些老人的房屋價值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬美元以下，導致了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動產(chǎn)來增加老人的收人現(xiàn)金流。于是，“反向抵押貸款”便應運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財產(chǎn)品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國住房抵押市場的極小份額，但發(fā)展速度很快，據(jù)政府統(tǒng)計，1989年至1999年，各金融機構共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數(shù)字翻了一番。美國最大的反向抵押貸款發(fā)行方之一富國銀行房屋貸款中心預測，反向抵押貸款總額將會以每年20%的速度快速增長，到2015年將達到237億美元。

    反向抵押貸款是指個人以自有完全產(chǎn)權的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機構獲得貸款用于個人生活和其他開支的一種金融產(chǎn)品。貸款后借款人對抵押房屋繼續(xù)擁有居住權，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產(chǎn)或其他資金來源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權轉給金融機構。若約定借款人死亡后其房產(chǎn)歸金融機構所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個人房產(chǎn)的老年人，可實現(xiàn)以房養(yǎng)老。美國反向抵押貸款主要由三種形式:由聯(lián)邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發(fā)行的房產(chǎn)權益轉換貸款(HECM)、美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財務自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯(lián)邦住房局有保險的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場份額的95 % 。

    三、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的思路

    通過以上研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老和住房存在著一定的內在關聯(lián)性。首先，每個人都有養(yǎng)老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時存在的，人在年輕時需要住房，而只有在退休時才需要養(yǎng)老金。其次，住房是一筆巨大的不動產(chǎn)，購買住房不只是消費，也是一筆重大的投資和儲蓄，通過住房價值的提前變現(xiàn)，可以盤活住房這筆巨大的不動產(chǎn)，將其轉化為養(yǎng)老資源。最后，養(yǎng)老保障和住房保障同屬于社會保障的范疇，國家通過一定的政策措施確?！袄嫌兴B(yǎng)”和“居者有其屋”。社會養(yǎng)老保險和住房公積金就是國家為解決居民的住房和養(yǎng)老需求而進行的強制性儲蓄積累。養(yǎng)老和住房存在著如此多的關聯(lián)性，那么，養(yǎng)老保障和住房保障制度的構建也應該具有一定的相關性。因此，筆者嘗試通過將兩者進行整合來探求解決問題的方法。養(yǎng)老保障與住房保障整合是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，同時滿足人們對養(yǎng)老和住房的需求，整合各種社會資源以完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實現(xiàn)良性互動，互為補充，互相促進，協(xié)調發(fā)展，產(chǎn)生“1+1>2”的整體效應。在保證同等生活質量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。

    按照生命周期的不同，人們對于住房和養(yǎng)老金的需求是不同的。年輕時，要結婚生子，需要的僅僅是住房，而養(yǎng)老對年輕人來說還比較遙遠，所以，我國社會保障制度的設計，首先應當幫助年輕人購買住房，提高他們的購買力。政府需要穩(wěn)定房價，強制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協(xié)調，才能真正確保居者有其屋的目標。按照現(xiàn)行規(guī)定，職工一參加工作就要繳納養(yǎng)老保險費，而養(yǎng)老金是職工未來幾十年后才需要的。如果職工可以使用養(yǎng)老保險個人賬戶和住房公積金個人賬戶的全部資金支付購房首付款，用日后積累的個人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來養(yǎng)老金積累的前提下，通過這種個人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購房負擔，提高他們的購買力。同時也為養(yǎng)老金的保值增值找到了一個很好的投資渠道，因為用養(yǎng)老金可以發(fā)放公積金貸款，收益率按照現(xiàn)行公積金貸款5年到30年期利率計算，可高達4.23%，遠遠高于其他投資渠道，并且投資風險小。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第一步。人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養(yǎng)老兩個方面，通過前半生的努力，房子已經(jīng)有了，養(yǎng)老也有社會養(yǎng)老保險提供退休金，但是退休金要低于工作時的收人，可能會降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫(yī)療費用會急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護理等等，這些都需要經(jīng)濟的支持。如果僅憑借退休金是難以達到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產(chǎn)，改變了老人“現(xiàn)金窮人，不動產(chǎn)富人”的狀況。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養(yǎng)老”。養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展的總體設想如圖1所示:

篇9

一、我國住房抵押貸款市場的發(fā)展狀況

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開放以后，經(jīng)濟體制領域的變革帶動了投融資領域的金融體制的變革，這一時期并不是真正意義上住房抵押貸款市場的發(fā)展時期，僅僅是在住房制度上做了相應的變革和調整，這一時期也僅僅是住房抵押貸款市場的萌芽時期。1985年中國建設銀行深圳分行發(fā)放了首批個人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押貸款市場的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場還沒有形成，只是個別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機構少，并且基本上沒有相應的監(jiān)管制度。

我國的住房抵押貸款市場的真正的發(fā)展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計，到1993年年底，建設銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達到713億元，個人購買、建設房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國等擁有完備的住房金融市場相比依然較小，市場在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場結構單一，融資量相對不足，長期資金缺乏，市場參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場還有很大的發(fā)展空間。

住房抵押貸款市場一般被區(qū)分為一級市場和二級市場：一級市場即為我們通常所認為的“按揭市場”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機構獲取貸款融資的市場，顯然，一級市場作為抵押貸款市場的基礎，其規(guī)模大小對二級市場甚至整個住房抵押貸款體系有著至關重要的影響；二級市場是在一級市場基礎上形成的，是住房抵押貸款債權的流通市場，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風險，提升資產(chǎn)的流動性，因此將貸款證券化成為了二級市場的主要發(fā)展形式。

二、住房抵押貸款市場存在的問題

（一）市場深度不足

由于我國住房抵押貸款市場還處在發(fā)展階段，注定會有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因為商業(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機構，在產(chǎn)品設計上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內，對市場的研究程度不夠，其產(chǎn)品設計能力及創(chuàng)新能力嚴重影響了住房抵押貸款市場的發(fā)展。

（二）相應的制度不健全，程序不規(guī)范

相比發(fā)展初期市場制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務的商業(yè)銀行或者其他金融機構數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務管理方面僅出臺了管理辦法，對一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對發(fā)放貸款的細節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細規(guī)定。因此各個金融機構就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個機構在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場的擴大以及二級市場的發(fā)展。

（三）住房抵押保險、擔保制度不健全

住房抵押貸款擔保和保險制度中存在很多問題，普遍來說就是擔保費用較高，擔保公司為了防止逆向選擇和道德風險問題發(fā)生，收取較高的擔保費用等等，以及擔保公司質量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場乃至資本市場發(fā)展不完善。此外，關于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險覆蓋面窄，基本上多為財產(chǎn)保險；保險金額的精算水平也達不到要求，多數(shù)情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉變這些不利因素的關鍵。

（四）二級市場不健全，發(fā)展方向單一

二級市場是住房抵押貸款市場真正活起來的源泉，只有耳機市場高度的完善和發(fā)達，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動性差的資產(chǎn)就能流動起來，從而產(chǎn)生利潤。但是我國的二級市場發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉移風險，一旦部分銀行風險爆發(fā)，將會給金融業(yè)帶來相當大的動蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟發(fā)展。

此外，我國住房抵押貸款市場的二級市場的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機構將自身持有的流動性較差但將來有可測定的現(xiàn)金流流入的貸款債權，進行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級和信用評級等一系列步驟將其轉換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場為基礎，抵押貸款市場的發(fā)展制約著貸款證券化的進程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場發(fā)展方向

目前看來，推進住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級市場的深度和廣度，保證市場“盤子”足夠的大，這樣才能夠對此進行拓寬和發(fā)展。這樣看來，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

（一）分散信用風險

住房抵押貸款在發(fā)放時無一例外的，無論是來自于銀行內部的還是借款者的風險，承擔者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會帶來兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內部具有一定的風險控制水平，超出了這個水平商業(yè)銀行就要對資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長時間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢必呆壞賬會發(fā)生，給銀行帶來損失，一切都是時間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級等等措施，將風險轉移、稀釋，投資者承受較小的風險。

（二）分散利率風險

我國的利率水平并不是完全的市場化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場上也存在著利率風險。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會出現(xiàn)市場萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時回籠資金，利率風險隨著資產(chǎn)被轉移，相應的銀行的利率風險承擔的就要少些。

（三）減少提前償付風險

住房抵押貸款市場證券化可以將表內業(yè)務合法的轉化為表外業(yè)務，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應收賬款轉化為流動資金，風險性資產(chǎn)比例下降；長期資產(chǎn)轉化為高流動性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負債表的流動性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結構。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進了整個市場的發(fā)展。

參考文獻

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一、引言

改革開放以來，我國老齡化程度迅速加深，截止2007年，我國60歲以上的老年人為1.53億，占人口總數(shù)的11.6%，65歲以上的老年人為1.06億人，占人口總數(shù)8.1%，中國早已進入老齡化國家行列。在我國現(xiàn)有情況下，開展包括住房反向抵押貸款在內的多種養(yǎng)老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社會的穩(wěn)定局面，減輕社會保障系統(tǒng)的壓力，促進社會福利制度的完善與發(fā)展。同時，住房反向抵押貸款的推出給相關金融機構提供了新的業(yè)務，房地產(chǎn)市場得以健康持續(xù)的發(fā)展，使經(jīng)濟社會更具活力。

國外對住房反向抵押貸款的以房養(yǎng)老模式的風險研究主要是住房反向抵押貸款期限長、不確定性較多，可能遭受損失的風險也較大，住房反向抵押貸款的市場風險主要有長壽風險、道德風險、利率風險、房產(chǎn)價值波動風險。住房反向抵押貸款的風險主要體現(xiàn)在作為償還貸款本息保證的住房未來價值低于抵押貸款本息和。在風險防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）認為老年人的長壽風險是一種可以分散化的風險。通過聚集大量的住房反向抵押貸款可以有效控制長壽風險。

國內學者對住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的研究不斷深入，開始探討其在中國實行的障礙與風險。柴效武（2004）對在住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式運營過程中可能發(fā)生的各種風險如：道德風險、抵押物風險、支付風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險及其成因，及應采取防范舉措等，給予較深入的思考。李玉米（2005）分析了國內實行住房反向抵押貸款中可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格波動風險、房地產(chǎn)泡沫風險、誠信風險以及自然風險，同時提出了相應的風險規(guī)避。

國外開展“以房養(yǎng)老”的時間較長，研究者不但有較為雄厚的理論基礎，還有許多實際例證。國內目前對住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的研究，側重于此種養(yǎng)老模式對社會、金融機構和老年人帶來的積極影響，而較少關注住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式在中國推行的風險和障礙，而在已有的風險和障礙研究中，也因國內沒有住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的實踐，大多數(shù)只是停留在簡單化的理論推測或一般性體驗層次，并且缺乏足夠的定量研究，因此，有必要研究這些風險的產(chǎn)生，以及規(guī)避的措施。

二、反向抵押貸款的風險

1、住房價值變現(xiàn)風險

只有將收回的不動產(chǎn)變現(xiàn)，貸款機構才能盈利。住房價值變現(xiàn)的辦法一般說來有兩種，出租和出售。我國的二手房交易市場尚不成熟，而且現(xiàn)在的大多數(shù)年輕人買房傾向于買新房，而中年人換房也多是換新房，收回的已居住數(shù)十年的舊房可能有出售不掉的風險，若將出售不掉的住房大量收進，全面更新改造，或拆舊建新，這個成本會很高，貸款機構可能會選擇退出。

2、利率及物價變動風險

如果老人將產(chǎn)權完全易主，一次性得到一筆現(xiàn)金用于養(yǎng)老，那樣老人會遭受利率和物價變動的雙重風險。產(chǎn)權部分易主的反向抵押貸款模式，交易雙方都存在著購買力風險。交易達成后，貸款機構會按照合同規(guī)定支付養(yǎng)老費用。如果未來利率下降，住房價格上升，但給出的貨幣價值增大，機構受損，老人得到的現(xiàn)金購買力增強，否則，機構獲得了資本利得，老人利益受損。如果物價上升幅度大于利率上升的幅度，則機構承受購買力風險能力增強。隨著時間的推移房屋自然磨損，還有受經(jīng)濟環(huán)境的影響，房價會有下跌的風險。

3、國家政策風險

國家有關住宅，土地使用政策，養(yǎng)老保障政策乃至金融保險政策，大致是可據(jù)測定的，但長達十數(shù)年的政策走向，極難把握，構成政策風險。主要有兩方面：a.城市規(guī)劃風險（拆遷）；b.土地使用年限的法律規(guī)定變化，我國現(xiàn)行規(guī)定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押貸款是一個較長時期的運作，因此考慮國家政策變動是能否順利完成貸款機構和老人之間合同的重要一環(huán)，若國家的相關政策變化，勢必影響反向抵押貸款的運作，使某一方受到損失。

三、反向抵押貸款的風險的制約因素分析

1、地權制度的限制

在我國，居民住宅用地為70年，規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿可以自動續(xù)約。但是，新的規(guī)定中卻沒有明確對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法，到期后是否續(xù)費仍不明朗，這對“以房養(yǎng)老”的實施也是一個不確定因素。在農(nóng)村，“以房養(yǎng)老”模式無法推行。因為依照我國《擔保法》規(guī)定，農(nóng)村的宅基地歸集體所有，宅基地使用權不能用作為財產(chǎn)進行抵押，這使得農(nóng)民的房產(chǎn)不能作為資產(chǎn)來運作。雖然近來農(nóng)村宅基地使用權問題受到極大關注，但是這項規(guī)定的存在使得占大部分人口不利的農(nóng)民被排斥在“以房養(yǎng)老”模式外。

2、房產(chǎn)市場的波動

房產(chǎn)市場波動對“以房養(yǎng)老”的影響表現(xiàn)在房產(chǎn)價格上。如果借款人與貸款機構在簽訂協(xié)議時，房產(chǎn)處于較低的價格，那么借款人肯定會擔心將來房價上漲的可能性，房價上漲，借款人獲益減少；相反，如果交易時，房價處于較高價位，貸款機構就會顧忌將來房價下降的風險，房價下降，貸款機構收益減少，尤其是在住房反向抵押貸款協(xié)議到期之后，如果房地產(chǎn)市場不景氣，就會使貸款提供機構面臨巨大的風險。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場是住房反抵押貸款業(yè)務能夠達成和穩(wěn)定發(fā)展的保證。

3、相關法律的缺失

以房養(yǎng)老但是作為一種新的模式被引入國內，難以避免地要與國內的法律法規(guī)產(chǎn)生矛盾。主要有以下兩點。第一，國內缺少針對住房反抵押貸款的專門法律規(guī)定，如監(jiān)管法規(guī)，責任追究法規(guī)等。第二，住房反抵押貸款制度的引入與國內現(xiàn)行法律的沖突。首先，住房反抵押貸款是一個龐大而復雜的系統(tǒng)，需要多方金融機構合作才能實現(xiàn)，而我國《銀行法》規(guī)定銀行業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)不能跨行業(yè)經(jīng)營，不管是銀行還是保險機構都不具備單獨承辦這項業(yè)務的能力。其次，住房反抵押貸款業(yè)務流程中，只要貸款機構按協(xié)議，定期向老人發(fā)放資金，協(xié)議到期后，房屋產(chǎn)權歸貸款機構所有，但是我國《民法通則》中規(guī)定，所抵押房屋的所有權仍屬老人。

4、國民觀念的制約

受傳統(tǒng)文化影響，我國老人的“養(yǎng)兒防老”的觀念根深蒂固。對于老人來說，采用“以房養(yǎng)老”一方面擔心由于自己的行動會傷害到子女的尊嚴，另一方面也有在自己過世后要為后代留下遺產(chǎn)的考慮。除了"養(yǎng)兒防老”的影響外，在相當比例的國內老年人在養(yǎng)老規(guī)劃中依賴政府的養(yǎng)老安排，由于金融知識的缺乏，國民尤其是老年群體很難在觀念上接受“以房養(yǎng)老”這種新的養(yǎng)老理念。

四、降低反向抵押貸款的風險的對策和建議

反向抵押貸款業(yè)務經(jīng)營中也應注意采取有效的風險管理手段進行風險防范，保證各種風險發(fā)展不會偏離定價預期太多，保證貸款機構能夠獲得合理的收益。

具體可以從如下兩個方面加強反向抵押貸款的風險防范。

1、完善反向抵押貸款保險制度

反向抵押貸款涉及的風險多且復雜，貸款機構可以通過保險的方式，進行風險的分散和轉移，推動住房反向抵押貸款業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展。反向抵押貸款的具體保險安排可以包括人壽保險、住房價值保險、財產(chǎn)保險、保證保險、年金保險和利率保險。

（1）借款人人壽保險。這種保險方式主要用于防范借款人的長壽風險。借款人壽命越長，貸款合同的期限越長，風險越難以預料，對金融資金的穩(wěn)定有較大影響，所以應當將人壽保險列為強制保險的范疇。采用這種保險方式可使多方受益。

（2）利率保險。未來的利率走向，往往是很難準確預測的，這就需要對利率實施相應的保險，從而幫助貸款機構分散利率波動的影響?？偟膩碚f，利率保險可以使貸款機構鎖定未來借款人需償還的貸款總額，從而鎖定其凈收益。

（3）住房價值保證保險。貸款機構可以通過購買此保險有效防范住房價格波動風險。具體運作是貸款機構向保險公司繳納保險費，貸款到期如房產(chǎn)價值低于貸款累積金額，可以從保險公司獲得賠償，保證了貸款機構的財務穩(wěn)健性。

（4）財產(chǎn)保險。反向抵押貸款中，由財產(chǎn)保險公司提供保障老年房主財產(chǎn)安全的家庭財產(chǎn)保險。住房作為抵押物對貸款雙方都具有重要意義，當借款人賴以生活的房屋遭受火災、爆炸、自然災害等事故，導致借貸雙方共同損失。因此，住房財產(chǎn)的保險收益應為貸款方和借款方共同所有，貸款方獲得支付的貸款金額及利息部分，借款方獲得剩余款項。

2、建立反向抵押貸款經(jīng)營聯(lián)盟

我國實行分業(yè)經(jīng)營，銀行、保險、社保、信托等機構獨立開展反向抵押貸款各有其優(yōu)劣勢。銀行擁有雄厚的資金，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養(yǎng)老的資金也占有較高的比例，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款是由銀行開辦的，經(jīng)驗較為豐富。然而此業(yè)務運作周期長，銀行無管理長壽風險經(jīng)驗，儲蓄業(yè)務以活期或短期為主，存在短存長貸，周期不匹配問題。綜上所述，由銀行獨立開辦反向抵押貸款，一定會存在這樣或那樣的問題，有必要將他們聯(lián)合起來，建立以開辦機構為主體，中介機構綜合參與的服務平臺，實現(xiàn)優(yōu)勢瓦補、風險共擔，真正建立綜合反向抵押貸款機構聯(lián)盟，從而達到轉移和分散抵押貸款風險的目的。

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