導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇住房制度論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

現(xiàn)在，德國(guó)住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場(chǎng)化住房制度。德國(guó)住房市場(chǎng)是一種在整個(gè)住房市場(chǎng)中住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷售市場(chǎng)占比的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。德國(guó)自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷售市場(chǎng)占比，住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)還如此之發(fā)達(dá)?這是由于在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，住房租賃市場(chǎng)的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長(zhǎng)期具有一定流動(dòng)性，暫時(shí)不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時(shí)買不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與德國(guó)和其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，我國(guó)全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)

據(jù)此計(jì)算，目前，在我國(guó)全國(guó)租賃住房市場(chǎng)占比為18.38％。當(dāng)然，如果我們從實(shí)際情況看，我國(guó)還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計(jì)算的住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際占比，應(yīng)比全國(guó)租賃住房在住房市場(chǎng)中占比僅為18.38％會(huì)要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國(guó)的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國(guó)城市居民中租房居住的僅有幾百萬(wàn)戶。2004年，有關(guān)部門對(duì)我國(guó)城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國(guó)租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在目前和今后長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)對(duì)住房租賃的市場(chǎng)需求潛力十分巨大，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我?guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對(duì)住房的需求；同時(shí)，從總體上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長(zhǎng)，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費(fèi)擴(kuò)大將是必然的趨勢(shì)。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房的價(jià)格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購(gòu)房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對(duì)租房消費(fèi)將形成巨大需求。

與此同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)實(shí)行住房分配貨幣化制度的實(shí)行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對(duì)住房租賃市場(chǎng)有效需求的形成。這是因?yàn)椋阂环矫孀》糠峙湄泿呕〈藷o(wú)償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場(chǎng)成了居民解決居住問(wèn)題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場(chǎng)上存在著大量的對(duì)住房的消費(fèi)需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長(zhǎng)期的資金，又使住房消費(fèi)成為可能。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì)來(lái)看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，較長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)在租售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買輕租”，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展已不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國(guó)與中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)政策

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國(guó)租賃住房供應(yīng)來(lái)源廣泛，種類構(gòu)成多樣。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)來(lái)源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3％為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國(guó)地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國(guó)法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國(guó)地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，政府和銀行大力扶植和鼓勵(lì)私人和房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國(guó)地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補(bǔ)貼等形式大力扶植和鼓勵(lì)住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國(guó)住房補(bǔ)貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補(bǔ)貼占21％。德國(guó)還對(duì)住房合作社出租房屋政府實(shí)行免稅政策。德國(guó)住房信貸銀行以無(wú)息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國(guó)地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無(wú)息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開發(fā)商和私人商實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。德國(guó)重視加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，制定了維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。和德國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)比較，目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場(chǎng)。

由于我國(guó)公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國(guó)公房租賃并不利于住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無(wú)房戶的住房社會(huì)保障功能。

現(xiàn)在我國(guó)也少有房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)空間狹小。這也是一個(gè)重要原因。其次、目前，我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，在對(duì)開發(fā)商開發(fā)租賃住房來(lái)源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵(lì)住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵(lì)住房出租的稅收和財(cái)政補(bǔ)貼政策。我國(guó)現(xiàn)行的住房租賃的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費(fèi)加在一起要占到總費(fèi)用的1/3以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法制尚不健全，對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專門從事租賃房的經(jīng)營(yíng)，銀行不得混業(yè)經(jīng)營(yíng)，尤其不能像國(guó)外那樣經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，也經(jīng)營(yíng)住房租賃。我國(guó)還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機(jī)的制度安排。目前我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對(duì)產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對(duì)租賃方則沒(méi)有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭(zhēng)判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國(guó)與中國(guó)的社會(huì)福利住房和廉租住房

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房。德國(guó)社會(huì)福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場(chǎng)租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國(guó)，每個(gè)公民都享有住房權(quán)并對(duì)低收入者實(shí)行住房保障制度。對(duì)于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會(huì)福利房。社會(huì)福利房是供低收入者購(gòu)買或租賃，法定的低于一般商品房市場(chǎng)價(jià)的廉價(jià)房或廉租房。購(gòu)買或租賃社會(huì)福利房的必須是法定的低收入者?，F(xiàn)在，科隆市的社會(huì)福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會(huì)福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬(wàn)人口，有10萬(wàn)人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬(wàn)人中僅約1萬(wàn)人住社會(huì)福利房。

德國(guó)社會(huì)福利房制度作為保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房制度類似我國(guó)廉租房制度。我國(guó)建立廉租房制度是1998年就提出來(lái)開始建立的，建立三年多來(lái)，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報(bào)的全國(guó)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中已有221個(gè)城市在2005年年底前實(shí)施了廉租住房制度，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬(wàn)戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國(guó)的廉租住房制度主要是通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國(guó)廉租住房制度覆蓋面尚??；廉租住房制度還很不完善；還沒(méi)有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個(gè)十分普遍的嚴(yán)重問(wèn)題。

四、加快培育和發(fā)展中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策建議

1、加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，首先應(yīng)逐步把我國(guó)的住房制度建設(shè)成一種由住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場(chǎng)制度。各級(jí)政府不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持走政府宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)化發(fā)展道路。

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對(duì)住房發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場(chǎng)體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營(yíng)造有利于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)服務(wù)，完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國(guó)住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費(fèi)，鼓勵(lì)廣大中低收入家庭分流租房市場(chǎng)

較長(zhǎng)期以來(lái)，由于各地政府來(lái)也比較偏重于住房銷售市場(chǎng)的發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級(jí)政府部門首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵(lì)中低收入家庭從購(gòu)房市場(chǎng)中分流到租房市場(chǎng)來(lái)。對(duì)租房仍有經(jīng)濟(jì)困難中低收入家庭可實(shí)行租房困難直補(bǔ)政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場(chǎng)按租房市價(jià)自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補(bǔ)到戶。

3、鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開發(fā)商和私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實(shí)選擇。

目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來(lái)居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房出租、以租養(yǎng)房、待機(jī)出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購(gòu)買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實(shí)施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會(huì)出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)中還會(huì)分流出部分閑置私房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對(duì)出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵(lì)私房出租，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。對(duì)中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策；對(duì)低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無(wú)息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策。也可采取對(duì)私房出租實(shí)行退稅政策，以鼓勵(lì)更多中小面積房屋用于出租，滿足市場(chǎng)需求。

為了鼓勵(lì)，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會(huì)范圍的，帶有一定社會(huì)公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開展租賃供需配對(duì)的基本工作外，還可承擔(dān)房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。一是可以通過(guò)政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其投資開發(fā)的商品房中開發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營(yíng)租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作也能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房投資回報(bào)慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規(guī)定補(bǔ)足其土地出讓金；政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)補(bǔ)貼；政府可鼓勵(lì)銀行為開發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長(zhǎng)期貸款，降低資金使用成本；政府可進(jìn)一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過(guò)合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費(fèi)用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過(guò)金融、稅收支持，吸引社會(huì)閑置資金進(jìn)入住房市場(chǎng)，以租賃經(jīng)營(yíng)為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場(chǎng)的有效供給；二是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過(guò)拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動(dòng)遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源?，F(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個(gè)人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，還應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。

首先應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)。當(dāng)前，進(jìn)一步加強(qiáng)完善房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺(tái)專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專營(yíng)房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，通過(guò)指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)，確保住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠(chéng)信中介。加強(qiáng)規(guī)范中介走規(guī)?；⒄?guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠(chéng)信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場(chǎng)。

5、采取得力措施，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)

篇2

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，住房公積金制度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活日趨密切。首先，住房公積金通過(guò)個(gè)人繳納、單位資助、長(zhǎng)期存儲(chǔ)的方式，建立的職工的自我保障機(jī)制。其次，住房公積金制度是改革住房分配制度，把住房實(shí)物轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿呕峙涞闹匾侄沃弧Ｗ詈?，住房公積金制度為城鎮(zhèn)職工積累了一筆長(zhǎng)期、穩(wěn)定的政策性住房?jī)?chǔ)金，提高了職工的住房保障能力，促進(jìn)了政策性住房金融體系的建立。

二、住房公積金制度執(zhí)行存在的問(wèn)題

(一)住房公積金繳交率低

住房公積金制度實(shí)質(zhì)上是一種住房社會(huì)保障制度，因而是有普遍保障的特點(diǎn)。按照國(guó)家規(guī)定，德陽(yáng)市境內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體都應(yīng)為在職職工繳交住房公積金?？梢?jiàn)，按國(guó)家最初的制度設(shè)計(jì)，住房公積金除離退休職工和合資企業(yè)的外籍職工外，應(yīng)覆蓋到所有單位的在職職工，包括現(xiàn)在種類企業(yè)的農(nóng)民工。但實(shí)際上，住房公積金繳交率極不平衡，二三線城市同沿海發(fā)達(dá)城市相比存在一定差距，住房公積金制度的作用還沒(méi)充分發(fā)揮。

(二)保障功能范圍小

由于政府職能轉(zhuǎn)變;事業(yè)單位改革，財(cái)政供養(yǎng)人員逐步減少; 國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整，國(guó)企改制，國(guó)有單位職工也將減少;很多非公有制單位的職工：個(gè)體工商業(yè)者、社會(huì)自由職業(yè)者、進(jìn)城務(wù)工人員尚未參加住房公積金制度;非公有制經(jīng)濟(jì)單位基本上游離于制度之外等因素都在一定程度上影響了住房公積金的歸集。因此，住房公積金制度覆蓋面范圍有縮小的趨勢(shì)。

(三)住房公積金管理機(jī)構(gòu)的法律屬性與職能不匹配

《住房公積金管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定：住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。此種組合搭配主要是指宏觀和微觀上的搭配，即宏觀上為實(shí)現(xiàn)一定的政策目的或戰(zhàn)略目標(biāo)，但在微觀運(yùn)作上仍然發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用。實(shí)際上，該模式應(yīng)適用于該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高，市場(chǎng)機(jī)制比較完善，只是對(duì)于難以靠市場(chǎng)本身進(jìn)行克服的市場(chǎng)失靈問(wèn)題需要解決的領(lǐng)域。而當(dāng)前我國(guó)的實(shí)際情況是，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制并不完善，并且該市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性的缺陷。采用此種模式易產(chǎn)生管理委員會(huì)與管理中心無(wú)法各盡其職以及發(fā)揮效用的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)住房公積金管理體制不順

國(guó)家出臺(tái)了住房公積金管理的行政法規(guī)和政策文件，對(duì)住房公積金的管理體制作了明確的規(guī)定。但是住房公積金管理體制仍存在著一定的問(wèn)題，一是決策體制。國(guó)務(wù)院的扶正法規(guī)明確規(guī)定各地管委會(huì)在對(duì)住房公積金重大問(wèn)題決策時(shí)，要實(shí)行自主決策、民主決策和科學(xué)決策，但由于管委會(huì)是一個(gè)較為松散的決策機(jī)構(gòu)，管委會(huì)一些成員忙于其它事務(wù)，對(duì)住房公積金政策法規(guī)缺乏必要的了解，其決策過(guò)程有可能流于形式。二是監(jiān)管體制。目前，住房公積金監(jiān)管行政上主要由國(guó)家和省級(jí)監(jiān)管部門在進(jìn)行，主要工作是業(yè)務(wù)指導(dǎo)。由于人手少，全國(guó)僅有監(jiān)管工作人員100人，監(jiān)管全國(guó)幾千億元住房公積金，工作難度和強(qiáng)度都相當(dāng)大。

三、完善我國(guó)公積金制度對(duì)策

(一)完善住房公積金的法律基礎(chǔ)及監(jiān)督機(jī)制

住房公積金，是各單位及其在職職工交繳的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄，用于職工購(gòu)買、建告翻建大修自住住房的一項(xiàng)制度。它的運(yùn)作直接關(guān)系到城鎮(zhèn)居民，特別是中低收入居民解決住房的根本利益，同時(shí)也體現(xiàn)出國(guó)家和職工所在單位對(duì)居民的關(guān)愛(ài)，正因如此，促使住房公積金制度良性運(yùn)轉(zhuǎn)是當(dāng)務(wù)之急。

首先，為住房公積金制度的運(yùn)作奠定法律基礎(chǔ)。眾所周知，在建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中，各領(lǐng)域各項(xiàng)事業(yè)良好的運(yùn)作效果必須建立在有法可依的基礎(chǔ)之上。作為一種強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，住房公積金的運(yùn)行關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，其運(yùn)作必須立法。為此不僅要對(duì)其基本法進(jìn)行廣泛深入地研討，并在此基礎(chǔ)上以法律形式頒布，而且還應(yīng)在總結(jié)本國(guó)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和借鑒國(guó)際成功經(jīng)的基礎(chǔ)上，針對(duì)運(yùn)作中責(zé)、權(quán)、利這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)立法。

其次，建立健全有效的監(jiān)督機(jī)制。不言而喻的，為確保法律發(fā)揮應(yīng)有的效率，監(jiān)督是必不可少的手段。

(二)完善住房公積金制度管理

(1)強(qiáng)制建立住房公積金歸集、管理和使用的公開披露制度。目前的住房公積金監(jiān)督工作是依靠財(cái)政、審計(jì)部門，實(shí)際起到的作用有限，因?yàn)檫@種監(jiān)督是一種事后監(jiān)督，財(cái)政、審計(jì)部門屬于當(dāng)?shù)卣茌?，?duì)于地方政府作出的挪用、濫用行為往往無(wú)能為力。只有提高住房公積金管理工作的透明度，將住房公積金的管理置于全社會(huì)的監(jiān)督之下，才能真正起到監(jiān)督作用。

(2)住房公積金發(fā)放貸款總額總是要小于存款總額的，也就是說(shuō)總有一部分資金是要沉淀在銀行中的。為防止管理部門怠于放貸或情愿將資金沉淀在銀行生息而不愿發(fā)放貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)住房公積金的匯集與放貸比例做出合理規(guī)定。

(3)加大歸集力度，擴(kuò)大歸集量。進(jìn)一步強(qiáng)化歸集，把蛋糕做大，形成更大的資金規(guī)模。一是認(rèn)真執(zhí)行國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，把住房公積金管理工作落到實(shí)處，管理中心要加大監(jiān)管力度。二是清理、檢查住房公積金繳交基數(shù)落實(shí)到位情況。由財(cái)政、人事等部門和管理中心聯(lián)合對(duì)住房公積金繳交單位的繳交基數(shù)進(jìn)行核查。要求各單位按規(guī)定的基數(shù)口徑為職工繳存，對(duì)未按規(guī)定執(zhí)行的單位做出處理。三是加大對(duì)未建立住房公積金制度單位，特別是非公有制企業(yè)等建立公積金制度的工作力度。有針對(duì)性地督促部門、中位和企業(yè)等貫徹落實(shí)《條例》，要大力宣傳，從行政管理、宣傳媒體等多個(gè)角度讓更多的民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)職工了解住房公積金，維護(hù)自己的切身利益，對(duì)未建立住房公積金制度的單位做好工作，盡快建立住房公積金制度。四是加大住房公積金執(zhí)法力度，組建執(zhí)法隊(duì)伍，規(guī)范執(zhí)法行為。

(三)完善住房公積金監(jiān)管制度，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

(1)提高員工的素質(zhì)，是防范操作風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。公積金中心要積極開展政治思想和職業(yè)道德教育，使員工樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，樹立高尚的職業(yè)道德情操;要積極開展法制教育，培養(yǎng)員工遵紀(jì)守法，按章辦事的自覺(jué)性，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和法律意識(shí);要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使員工熟練掌握各項(xiàng)操作流程和公積金的各項(xiàng)管理制度，確保各項(xiàng)制度的貫徹落實(shí)和各項(xiàng)操作流程的執(zhí)行到位。

篇3

監(jiān)督力度不強(qiáng)是房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督存在的重要問(wèn)題之一。工程質(zhì)量監(jiān)督是工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、行業(yè)技術(shù)規(guī)程規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件等依法對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行強(qiáng)制性的質(zhì)量監(jiān)督。工程質(zhì)量監(jiān)督是以抽查為主的監(jiān)督方式，運(yùn)用法律和行政手段，做好監(jiān)督抽查后的處理工作。在監(jiān)督檢查中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患和存在的問(wèn)題，采取工程質(zhì)量檢查通知書的形式，發(fā)至各相關(guān)參建單位，要求其糾正、整改或停工整頓。監(jiān)督力度不強(qiáng)主要體現(xiàn)在檢查中對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患和存在的質(zhì)量問(wèn)題查處不力，要求糾正、整改的質(zhì)量問(wèn)題糾正、整改不徹底，要求停工整改的沒(méi)有真正停工整改，該處罰的沒(méi)有處罰或沒(méi)有按法律、法規(guī)規(guī)定的額度處罰，該吊銷執(zhí)業(yè)證、照的沒(méi)有吊銷，監(jiān)督過(guò)程中尺度大打折扣。導(dǎo)致監(jiān)督力度不強(qiáng)的原因既有人員不嚴(yán)的人為主觀因素，也有某些法律、法規(guī)條款實(shí)際操作性不強(qiáng)的客觀因素。這必然導(dǎo)致落實(shí)質(zhì)量管理與控制工作力度出現(xiàn)較為嚴(yán)重的層層遞減問(wèn)題，也就沒(méi)有真正地的達(dá)到良好的監(jiān)督效果。

2監(jiān)督體制不健全

監(jiān)督體制不健全是導(dǎo)致房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督效率無(wú)法有效提升的關(guān)鍵因素所在。目前質(zhì)量監(jiān)督體制不健全的問(wèn)題主要體現(xiàn)在各級(jí)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)在日常質(zhì)量監(jiān)管中依據(jù)的法律、法規(guī)大多為受建設(shè)主管部門的委托。也就是說(shuō)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)有實(shí)施監(jiān)管的責(zé)任，卻無(wú)直接行使的權(quán)利。這就導(dǎo)致在處理質(zhì)量違法違規(guī)行為過(guò)程中程序繁瑣，時(shí)間漫長(zhǎng)，往往錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)間，工程質(zhì)量違法、違規(guī)行為主體單位及個(gè)人得不到及時(shí)懲罰。還有，部分條款的權(quán)在省級(jí)建設(shè)行政主管部門，中要逐級(jí)上報(bào)審查，其中一級(jí)出現(xiàn)差錯(cuò)就處理不了。這些體制上的問(wèn)題使質(zhì)量監(jiān)督效果大打折扣。

3監(jiān)督水平有待提升

監(jiān)督水平有待提升主要是體現(xiàn)在監(jiān)督機(jī)構(gòu)的質(zhì)量監(jiān)督人員工作水平不足或者是專業(yè)素質(zhì)及能力無(wú)法滿足相應(yīng)的工作要求。工程質(zhì)量監(jiān)督要求者既要有工程質(zhì)量管理方面的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，更要精通質(zhì)量管理方面的法律、法規(guī)。而現(xiàn)實(shí)情況是，監(jiān)督機(jī)構(gòu)的工作人員要么是懂工程專業(yè)技術(shù)知識(shí)，而不懂法律、法規(guī)，要么是懂法律、法規(guī)，而不懂工程專業(yè)技術(shù)知識(shí)，更有甚者既不懂技術(shù)，也不懂法律、法規(guī)。這樣的素質(zhì)如何？又如何能讓被者心服口服？所以各級(jí)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)從專業(yè)技術(shù)和法律法規(guī)兩方面加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督人員素質(zhì)的培訓(xùn)提高，以促進(jìn)監(jiān)督水平的提升。

二、房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問(wèn)題對(duì)策

房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問(wèn)題對(duì)策包括了許多內(nèi)容，其主要內(nèi)容包括了加強(qiáng)監(jiān)督力度、健全監(jiān)督體制、提升監(jiān)督水平等內(nèi)容。以下從幾個(gè)方面出發(fā)，對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問(wèn)題對(duì)策進(jìn)行分析。

1加強(qiáng)監(jiān)督力度

加強(qiáng)監(jiān)督力度是房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問(wèn)題對(duì)策的基礎(chǔ)和前提。在加強(qiáng)監(jiān)督力度的過(guò)程中質(zhì)量監(jiān)督人員應(yīng)當(dāng)全面理解工程項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而能夠更加全面的發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目質(zhì)量中出現(xiàn)的問(wèn)題。在監(jiān)督檢查中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患和存在的問(wèn)題，采取工程質(zhì)量檢查通知書的形式，發(fā)至各相關(guān)參建單位，依法要求其糾正、整改或停工整頓。對(duì)糾正、整改或停工整頓不力的，堅(jiān)決依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰，絕不手軟，更不能因人，要維護(hù)法律的威嚴(yán)，讓違法者付出必要的代價(jià)。當(dāng)然加強(qiáng)監(jiān)督力度及要求者要有較強(qiáng)的能力和素質(zhì)，更要有一個(gè)良好的氛圍。工程質(zhì)量監(jiān)督力度的加強(qiáng)，必將促進(jìn)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督水平的有效提升。

2健全監(jiān)督體制

健全監(jiān)督體制對(duì)于房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問(wèn)題對(duì)策的重要性是不言而喻的。健全監(jiān)督體制主要是在國(guó)家立法層面在制定建筑工程質(zhì)量管理法律法規(guī)時(shí)，能對(duì)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)直接授權(quán)，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步完善法律法規(guī)條款的可操作性，對(duì)一般性質(zhì)量違法違規(guī)行為適當(dāng)減少處罰額度，簡(jiǎn)化程序，這樣可使一些質(zhì)量違法違規(guī)行為很快得到有效懲罰。在國(guó)家立法層面應(yīng)加快相關(guān)建筑法律法規(guī)的修訂，進(jìn)一步健全監(jiān)督體制，從而能夠在此基礎(chǔ)上促進(jìn)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督效率的持續(xù)進(jìn)步。

篇4

一、問(wèn)題的提出

現(xiàn)代企業(yè)教育是指企業(yè)以現(xiàn)代人力資源開發(fā)理論為指導(dǎo)、在市場(chǎng)環(huán)境中為應(yīng)付日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)而采取面向企業(yè)全體員工開展形式多樣、有針對(duì)性的有效培訓(xùn)，使企業(yè)員工的思想意識(shí)、行為模式和知識(shí)技能等綜合素養(yǎng)均得到提高和完善的活動(dòng)。

現(xiàn)代企業(yè)教育與傳統(tǒng)企業(yè)教育之間存在著較大的區(qū)別：在對(duì)象上，現(xiàn)代企業(yè)教育面向企業(yè)全體員工，以全體員工素質(zhì)的普遍提高換取企業(yè)的全面進(jìn)步，而傳統(tǒng)企業(yè)教育則存在很大的局限睦；在形式上，現(xiàn)代企業(yè)教育長(zhǎng)、短期結(jié)合，學(xué)歷教育與非學(xué)歷教育并舉，企業(yè)內(nèi)部正規(guī)培訓(xùn)與企業(yè)外部的非正規(guī)培訓(xùn)并重，而傳統(tǒng)企業(yè)教育則形式較為單一；在內(nèi)容上，現(xiàn)代企業(yè)教育面向市場(chǎng)、立足企業(yè)員工增強(qiáng)能力、完善自我的實(shí)際，因此，它尊重員工不同的學(xué)習(xí)背景和智力、非智力等因素的差異，教育內(nèi)容既買用又豐富多彩，而傳統(tǒng)企業(yè)教育則顯得較為空泛；在方法上，現(xiàn)代企業(yè)教育采用個(gè)別化教育思想，針對(duì)每個(gè)員工的不同條件，因材施教，而傳統(tǒng)企業(yè)教育則多采用集中灌輸?shù)拇址攀浇逃椒ǎ辉谑侄紊?，現(xiàn)代企業(yè)教育力求充分運(yùn)用多媒體及虛擬現(xiàn)實(shí)等高科技成果來(lái)提高企業(yè)教育活動(dòng)的效率，而傳統(tǒng)企業(yè)教育的手段則較為落后。

當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)一體化、貿(mào)易全球化的進(jìn)程正在加速，綜合國(guó)力的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，而國(guó)力的競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)到底是國(guó)與國(guó)之間企業(yè)實(shí)力的較量，歸根結(jié)底是企業(yè)人才綜合素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)教育已真正成為企業(yè)發(fā)展的“百年大計(jì)”。

20年的改革開放已使我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活悄然發(fā)生著深刻變化，然而，處于風(fēng)口浪尖的國(guó)企改革卻使企業(yè)教育陷入困境。

首先，國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)思想觀念較為保守落后，致使企業(yè)教育在整個(gè)企業(yè)管理過(guò)程中處于從屬地位。大多數(shù)效益較差的國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)思想仍停留在傳統(tǒng)的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，只重生產(chǎn)，不重開發(fā)，看不到產(chǎn)品生產(chǎn)與人才培養(yǎng)之間的相互關(guān)系，更不能深刻認(rèn)識(shí)到企業(yè)教育在企業(yè)改革的發(fā)展過(guò)程中所起到的基礎(chǔ)性“增量”作用。

其次，長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制造成企業(yè)教育與企業(yè)發(fā)展脫節(jié)，企業(yè)教育的真實(shí)價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)教育只是企業(yè)生產(chǎn)管理過(guò)程中的一個(gè)附屬環(huán)節(jié)，企業(yè)粗放式的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式導(dǎo)致對(duì)企業(yè)人才素質(zhì)提高的嚴(yán)重忽視，企業(yè)教育在此氛圍中茍延殘喘，消極被動(dòng)，不能積極主動(dòng)為企業(yè)發(fā)展分憂解愁，很多國(guó)有企業(yè)甚至把企業(yè)的教育培訓(xùn)任務(wù)當(dāng)成是例行公事式的行政命令程序，既不考慮完成教育培訓(xùn)任務(wù)的質(zhì)量，也不考查企業(yè)員工對(duì)企業(yè)教育的實(shí)際需求，致使企業(yè)教育喪失了其生存發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，也斷送了企業(yè)對(duì)企業(yè)教育的支持基礎(chǔ)。

第三，企業(yè)教育管理的內(nèi)外環(huán)境并未得到顯著改善。有效的法律環(huán)境是企業(yè)教育生存發(fā)展的基礎(chǔ)。盡管近些年我國(guó)已陸續(xù)頒布了<勞動(dòng)法>、<職業(yè)教育法>等法律文件，對(duì)勞動(dòng)者的素質(zhì)鑒定和技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)做了強(qiáng)制性法律規(guī)定，但由于沒(méi)有相應(yīng)的“企業(yè)教育法”，當(dāng)國(guó)企發(fā)展困難重重之時(shí)，就易使經(jīng)營(yíng)者在主觀上有意無(wú)意地“弱化”企業(yè)教育。

二、國(guó)有企業(yè)教育發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

國(guó)有企業(yè)教育的發(fā)展不能夠離開國(guó)有企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)“土壤”。黨的“十四大”明確提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為國(guó)有企業(yè)走出困境標(biāo)明了航道?，F(xiàn)代企業(yè)制度是以公司制度為主體的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，其基本特征是產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心是建立現(xiàn)代企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度、組織制度以及管理制度。伴隨著國(guó)有現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，國(guó)有企業(yè)教育發(fā)展重現(xiàn)生機(jī)。

現(xiàn)代企業(yè)制度首先明確了法人的主體地位，使企業(yè)教育在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的作用凸顯。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)有企業(yè)法人“虛位”，企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞與企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際利益沒(méi)有太大關(guān)系，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)者外無(wú)壓力、內(nèi)無(wú)動(dòng)力，隨處可見(jiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的短期行為，自然對(duì)具有效益顯示滯后特點(diǎn)的企業(yè)教育在企業(yè)發(fā)展中到底起何等作用不感興趣。一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)確立了法人主體，經(jīng)營(yíng)者當(dāng)然會(huì)使出渾身解術(shù)考慮企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。當(dāng)經(jīng)營(yíng)者拋棄短期行為、審慎思量自身的根本利益的時(shí)候，他會(huì)領(lǐng)悟到企業(yè)的百年大計(jì)還是以企業(yè)教育為本，謀求企業(yè)持續(xù)發(fā)展就成為企業(yè)教育發(fā)展的內(nèi)在巨大動(dòng)力。

現(xiàn)代企業(yè)制度是以人為本的經(jīng)濟(jì)制度，企業(yè)發(fā)展必須建立在不斷提高勞動(dòng)者素質(zhì)的基礎(chǔ)之上。以人為本，一方面要求企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)行為都圍繞消費(fèi)者的利益、以滿足消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)變化的需求為出發(fā)點(diǎn)，更為重要的是企業(yè)發(fā)展將愈發(fā)依賴企業(yè)全體員工的聰明才智。據(jù)統(tǒng)計(jì)：1996年我國(guó)國(guó)有工業(yè)企業(yè)員工60％以上為初中及以下文化程度，大多數(shù)青年員工只有初級(jí)技術(shù)，與此同時(shí)，企業(yè)員工的政治思想、職業(yè)道德和管理水平等都亟待提高。顯然，擁有這樣素質(zhì)的員工隊(duì)伍是很難在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中絕處逢生的，加強(qiáng)企業(yè)教育、造就高素質(zhì)的企業(yè)員工隊(duì)伍就成為當(dāng)務(wù)之急。以人為本，還要求現(xiàn)代企業(yè)不只是把企業(yè)員工單純看作是勞動(dòng)者，而應(yīng)該盡力提供良好的條件，滿足他們求知、探索、自我實(shí)現(xiàn)的各種合理需要，使他們成長(zhǎng)為身心健康、全面發(fā)展的企業(yè)建設(shè)人才，而企業(yè)員工的全面發(fā)展更是企業(yè)自身持續(xù)發(fā)展的重要保障。基于企業(yè)員工較高層次的心理需求，培養(yǎng)全面發(fā)展的企業(yè)建設(shè)者，又為興企業(yè)教育提供了一個(gè)嶄新舞臺(tái)。

現(xiàn)代企業(yè)制度是以知識(shí)創(chuàng)新為特征的企業(yè)制度，管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新將成為企業(yè)發(fā)展生生不息的主旋律。經(jīng)歷20年的改革開放，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在完成由粗放型量化增長(zhǎng)向集約型質(zhì)量增長(zhǎng)的觀念轉(zhuǎn)變，更加注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)環(huán)境、自然生態(tài)之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，企業(yè)生存更加依賴于技術(shù)進(jìn)步和科學(xué)管理所創(chuàng)造的高質(zhì)量、高性能、高附加值產(chǎn)品；同時(shí)，隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和升級(jí)換代，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在向更高級(jí)、更優(yōu)化方向邁進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整必然引起就業(yè)結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化，對(duì)從業(yè)人員提出了更高要求，也為企業(yè)教育尋求更為廣闊的發(fā)展空間指明了道路。然而，目前我國(guó)國(guó)有企業(yè)員工中所擁有的科學(xué)管理知識(shí)卻極為有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)：盡管在國(guó)有大中型企業(yè)的高級(jí)管理層人員中具有大學(xué)本科以上文化程度的已占77．2％，但其中只有1．4％的人員所學(xué)專業(yè)為經(jīng)濟(jì)管理或企業(yè)管理，為此，在國(guó)有企業(yè)的各級(jí)備類員工中普及并提高管理科學(xué)知識(shí)，就成為企業(yè)教育發(fā)展的新的有力支點(diǎn)。

應(yīng)當(dāng)看到國(guó)有現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，確實(shí)為企業(yè)教育創(chuàng)造了難得的發(fā)展機(jī)遇，企業(yè)教育的需求和企業(yè)教育大發(fā)展可能的實(shí)現(xiàn)方式都是前所未有的。但如同國(guó)有現(xiàn)代企業(yè)制度的建立充滿艱辛困苦、步履蹣跚一樣，企業(yè)教育在新形勢(shì)的更高要求中是輝煌的期盼，更是挑戰(zhàn)的顛峰，我們期待著企業(yè)教育新世紀(jì)曙光的到來(lái)。

三、面向市場(chǎng)建立現(xiàn)代企業(yè)教育制度

毫無(wú)疑問(wèn)，建立國(guó)有現(xiàn)代企業(yè)教育制度是國(guó)有企業(yè)教育抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)的根本出路。

現(xiàn)代企業(yè)教育制度是指具有依法自主辦學(xué)的實(shí)體，具備依托企業(yè)、服務(wù)企業(yè)、輻射社會(huì)并且機(jī)制靈活、功能完備、管理科學(xué)特點(diǎn)的企業(yè)教育制度。

依托企業(yè)即指企業(yè)教育的發(fā)生、發(fā)展都受制于企業(yè)的發(fā)展。在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情下不能將企業(yè)教育完全推向市場(chǎng)，既不能把企業(yè)教育“企業(yè)化”，成為脫離企業(yè)“母體”、自負(fù)盈虧的辦學(xué)主體。更不能將企業(yè)教育“產(chǎn)業(yè)化”，成為謀求物質(zhì)利益最大化的純粹的經(jīng)濟(jì)行為。

服務(wù)企業(yè)即指企業(yè)教育的宗旨是全心全意為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)規(guī)格齊全、質(zhì)量上乘的各類建設(shè)人才。企業(yè)教育行為的起點(diǎn)和歸宿是企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)教育必須與企業(yè)發(fā)展貼緊、貼近、貼實(shí)。企業(yè)教育也只有在服務(wù)企業(yè)的過(guò)程中得到發(fā)展壯大。

輻射社會(huì)即指企業(yè)教育作為社會(huì)大系統(tǒng)的一個(gè)組成成員，不能自我封閉，游離于社會(huì)環(huán)境之外，而應(yīng)與社會(huì)的發(fā)展協(xié)調(diào)一致，樹立回報(bào)社會(huì)、關(guān)注社會(huì)冷暖、為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供力所能及幫助的崇高意識(shí)，這樣，其發(fā)展才能得到廣泛的社會(huì)支持。

機(jī)制靈活是指企業(yè)教育要建立較為完善的有效激勵(lì)和制約機(jī)制，高效運(yùn)行的企業(yè)教育機(jī)構(gòu)。能對(duì)影響企業(yè)教育發(fā)展的內(nèi)外因素做出敏銳反應(yīng)的決策體制，適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)發(fā)展的收縮自如的應(yīng)變預(yù)警防護(hù)體系。機(jī)制靈活也是指在企業(yè)教育的運(yùn)轉(zhuǎn)中做到“剛性”制度與“柔性”操作的完美統(tǒng)一。

功能完備是指企業(yè)教育能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展培養(yǎng)人才提供質(zhì)地精良、模式多樣、特色鮮明的教育途徑?，F(xiàn)代企業(yè)教育再也不是過(guò)去脫離企業(yè)發(fā)展實(shí)際、整齊劃一、一成不變、讓人生厭的老框框，而是從企業(yè)的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，以企業(yè)員工的求知需求為中心展開的個(gè)性色彩濃烈、不斷調(diào)整變化、長(zhǎng)短結(jié)合、脫產(chǎn)與在職形式并存的“點(diǎn)菜”式綜合性教育。

科學(xué)管理是指企業(yè)教育活動(dòng)的實(shí)施以現(xiàn)代企業(yè)教育管理的科學(xué)理論為指導(dǎo)，深刻認(rèn)識(shí)企業(yè)教育的本質(zhì)屬性．深入探索企業(yè)教育的規(guī)律．圍繞穩(wěn)步提高企業(yè)教育質(zhì)量和效益這個(gè)核心，密規(guī)劃、設(shè)計(jì)涉及企業(yè)教育的各個(gè)環(huán)節(jié)，積極開發(fā)針對(duì)性強(qiáng)、表現(xiàn)形式多樣、類型廣泛的課程體系，研制能夠極大提高企業(yè)教育教學(xué)效率的現(xiàn)代化教學(xué)手段，制定企業(yè)教育行為有效規(guī)范的質(zhì)量監(jiān)控和評(píng)估方案，使企業(yè)教育永葆青春與活力。

總之，現(xiàn)代企業(yè)教育制度是以人才培養(yǎng)的市場(chǎng)為導(dǎo)向、以個(gè)體化的終身教育為理念、以滿足企業(yè)和企業(yè)員工身心全面健康發(fā)展為目標(biāo)的企業(yè)教育制度。

建立現(xiàn)代企業(yè)教育制度就要以人才培養(yǎng)的市場(chǎng)為導(dǎo)向，即企業(yè)教育行為的起點(diǎn)和歸宿都是為企業(yè)培養(yǎng)適用人才。企業(yè)員工已經(jīng)具備的知識(shí)技能與產(chǎn)品升級(jí)換代、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用等對(duì)企業(yè)員工素質(zhì)提出的更高要求之間存在的差距，就是企業(yè)教育賴以為生的重要市場(chǎng)?！安罹唷睍r(shí)時(shí)都有，因此，企業(yè)教育的市場(chǎng)將永遠(yuǎn)不會(huì)消亡。與此同時(shí)，以人才培養(yǎng)的市場(chǎng)為導(dǎo)向還意味著企業(yè)教育要更加關(guān)注企業(yè)教育的人文價(jià)值，關(guān)心企業(yè)員工自身的全面發(fā)展，并在服務(wù)并滿足企業(yè)員工綜合素質(zhì)提高的過(guò)程中求得發(fā)展。

篇5

 

一、住房公積金保值增值的要求

住房公積金制度是我國(guó)住房制度改革的重要摘要求。

首先，隨著物價(jià)水平普遍而持續(xù)的上升，即通貨膨脹的持續(xù)發(fā)生（見(jiàn)表2-1），采取一定的手段保證資金在通貨膨脹情況下的保值增值是必要的。

篇6

首先介紹了住房抵押貸款證券化的相關(guān)理論基礎(chǔ)，對(duì)其概念、原理、參與者和運(yùn)作流程進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述。其次深入探討了美國(guó)的次貸危機(jī)，主要闡述了次貸危機(jī)產(chǎn)生的相關(guān)機(jī)制、發(fā)展歷程和內(nèi)在原因。然后討論我國(guó)在次貸危機(jī)背景下繼續(xù)開展住房抵押貸款證券化的意義，分析了我國(guó)當(dāng)前開展住房抵押貸款證券化的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并利用Credit PoIrtfolio View經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證研究。最后通過(guò)借鑒次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，針對(duì)我國(guó)實(shí)際情況，提出了我國(guó)今后開展住房抵押貸款證券化并規(guī)避危機(jī)的相關(guān)建議和策略。

 

一. 緒論

 

1研究背景與意義

 

2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

 

3基本框架與思路

 

二. 住房抵押貸款證券化概述

 

1住房抵押貸款證券化的理論基礎(chǔ)

 

2住房抵押貸款證券化的運(yùn)作機(jī)制

 

三. 美國(guó)次貸危機(jī)的歷程與成因

 

1美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的相關(guān)機(jī)制

 

2美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)展歷程

 

3美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的內(nèi)在原因

 

四.我國(guó)開展住房抵押貸款證券化的意義及風(fēng)險(xiǎn)

 

1我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展?fàn)顩r

 

2我國(guó)開展住房抵押貸款證券化的意義

 

3我國(guó)開展住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)研究

 

五.國(guó)開展住房抵押貸款證券化的策略

 

1加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

 

2建立健全相關(guān)法律制度

 

3建立健全信用評(píng)級(jí)體系

 

4建立完善的證券定價(jià)機(jī)制

 

5擴(kuò)大投資者范圍

 

篇7

由中國(guó)高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國(guó)貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問(wèn)題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國(guó)教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開征房產(chǎn)稅帶來(lái)的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問(wèn)題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問(wèn)題、建設(shè)管理問(wèn)題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。

本次大會(huì)共有來(lái)自清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問(wèn)題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過(guò)論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書和獎(jiǎng)金。

篇8

 

國(guó)家建立住房公積金制度就是要改變舊體制帶來(lái)的不公現(xiàn)象。但現(xiàn)行的住房公積金制度也在繳存額度上有差距較大的情況。住房公積金建立就是要更好解決和改善職工的住房問(wèn)題，是一種憑借政府指令建立的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，它排斥了不同儲(chǔ)戶的收入水平、消費(fèi)偏好、投資欲望和自主決策，排斥了利率在資金融通中的作用和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)交換的原則。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。我國(guó)職工收入水平和住房需求狀況差距較大，住房公積金存款人和貸款人往往不能很好地匹配。很多存款人可能一直都不會(huì)提出貸款申請(qǐng)，這些常常是中低收入家庭，并非福利住房的享有者，是真正需要解決和改善住房條件的家庭；將住房公積金個(gè)人貸款用足的人，卻往往是社會(huì)中的高收入者，甚至有的人使用住房公積金貸款購(gòu)房是用于投資收益。對(duì)這樣的失衡現(xiàn)象我們應(yīng)該分析其成因，采取相應(yīng)措施。

1.影響住房公積金制度利益失衡的原因

1.1管理體制不健全

住房公積金管理委員會(huì)由當(dāng)?shù)卣?、建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家、工會(huì)代表、職工代表和單位代表組成，負(fù)責(zé)對(duì)住房公積金管理的重大事項(xiàng)作出決策。這種決策機(jī)制雖然體現(xiàn)了一定的民主性，但不具備承擔(dān)因決策產(chǎn)生的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的能力。相反，作為決策執(zhí)行者的住房公積金管理中心不享有決策的權(quán)利，卻要承擔(dān)決策產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。這種制度設(shè)計(jì)顯然違背了民法的權(quán)利與義務(wù)（責(zé)任）對(duì)等原則，實(shí)踐中容易導(dǎo)致作為決策者的住房公積金管理委員會(huì)濫用決策權(quán)利或虛置決策權(quán)利，不能真正發(fā)揮預(yù)期的決策作用，作為執(zhí)行者的住房公積金管理中心承擔(dān)了不應(yīng)該由其承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)，把住房公積金管理中心定性為事業(yè)單位。按照事業(yè)單位的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算辦法，住房公積金運(yùn)營(yíng)發(fā)生的成本不能在業(yè)務(wù)支付中體現(xiàn)，卻只能從中心的管理費(fèi)用中支出，造成運(yùn)營(yíng)成本不實(shí)、管理費(fèi)用虛高。住房公積金管理體制的這種缺憾，必然導(dǎo)致住房公積金向縱深方向發(fā)展，從而導(dǎo)致利益失衡。

1.2監(jiān)管不到位

盡管住房公積金制度還有財(cái)政、審計(jì)、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)（局）等部門參與監(jiān)督，但這些外部監(jiān)督大多流于形式。大多數(shù)城市的住房公積金管理中心沒(méi)有設(shè)立專門的監(jiān)管部門，也沒(méi)有完備的業(yè)務(wù)管理制度。內(nèi)部監(jiān)管的缺失無(wú)疑會(huì)給個(gè)別工作人員違規(guī)操作、謀取私利提供可乘之機(jī)。近幾年，各地有關(guān)住房公積金貪污受賄、失職瀆職、違規(guī)決策案件屢屢發(fā)生，給住房公積金制度的發(fā)展造成了惡劣影響，同時(shí)也給住房公積金的管理敲響了警鐘。

1.3法制不健全

目前規(guī)范住房公積金管理的法規(guī)，除國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）外，主要是建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等部門的一些規(guī)范性文件。這些規(guī)范性文件雖然沒(méi)有《條例》的法律效力高，但實(shí)踐中卻對(duì)各地住房公積金管理有著政令不統(tǒng)一的強(qiáng)制性要求。因此，這些規(guī)范性文件不免具有應(yīng)急性、片面性、不穩(wěn)定性等特征，不同部門或不同時(shí)期出臺(tái)的規(guī)范性文件常常相互矛盾或發(fā)生沖突。

2.住房公積金制度利益失衡采取的措施

2.1加大制度宣傳，加強(qiáng)執(zhí)法力度。

(1)可采用多種形式進(jìn)行宣傳，如:報(bào)紙、簡(jiǎn)報(bào)、信息、上門宣傳、召開座談會(huì)和專題活動(dòng)等，真正使這項(xiàng)利民惠民政策家喻戶曉、深入人心，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，變坐等上門為主動(dòng)上門，變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，宣傳要在廣度和深度上下功夫，贏得各單位廣大職工的理解和支持，自覺(jué)遵守和維護(hù)住房公積金政策，正確行使自己的權(quán)利。

(2)住房公積金制度就是要實(shí)現(xiàn)人的平等權(quán)，在發(fā)展的過(guò)程中要兼顧效益與公平的原則，使住房公積金充滿活力。住房公積金管理中心應(yīng)與各級(jí)工商、稅務(wù)、銀行等部門協(xié)調(diào)配合并取得他們的支持，積極推進(jìn)私營(yíng)企業(yè)和改制企業(yè)的住房公積金繳交工作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。

(3)建議國(guó)家也應(yīng)加快住房公積金立法工作，把《條例》修改并提升為“住房公積金法”，通過(guò)法律手段強(qiáng)化歸集、管理,形成全社會(huì)強(qiáng)制保障住房公積金，切實(shí)維護(hù)職工的住房公積金權(quán)益，努力實(shí)踐他們的住房保障，讓更多的職工納入到住房公積金體系中來(lái)，實(shí)現(xiàn)平等享受住房政策的權(quán)利只有進(jìn)一步提高住房公積金繳交的覆蓋面，才能保持住房公積金歸集人數(shù)的正增長(zhǎng)，促進(jìn)住房公積金事業(yè)的發(fā)展。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。

2.2嚴(yán)格控制繳存額度、促進(jìn)住房公積金事業(yè)發(fā)展

要樹立科學(xué)發(fā)展觀，搞好平衡，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，堅(jiān)持首先富裕與同富裕相協(xié)調(diào)，對(duì)那些還沒(méi)有實(shí)行住房公積金的地區(qū)、單位、個(gè)人嚴(yán)格按照《條例》,強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)于機(jī)關(guān)事業(yè)單位和效益較好的企業(yè)，不能一味地提高住房公積金的繳存比例或繳存基數(shù)，要確定一個(gè)相對(duì)合理、可行的比例，并定期進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)各市規(guī)定的工資繳存比例嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)事業(yè)單位的繳存上線，規(guī)范繳交住房公積金工資基數(shù)構(gòu)成。對(duì)效益好的企業(yè)規(guī)定繳存統(tǒng)一封頂額度，與稅務(wù)部門聯(lián)手協(xié)作，對(duì)多繳部分按照稅后利潤(rùn)補(bǔ)稅，并交納利息稅，對(duì)繳存住房公積金超過(guò)一定數(shù)額的個(gè)人增收個(gè)人所得稅，進(jìn)行調(diào)節(jié)，一方面避免應(yīng)繳稅源的流失，另一方面從機(jī)制上調(diào)整住房公積金不公平的收入分配。

2.3合理控制個(gè)人貸款總額、讓職工享受優(yōu)惠政策

住房公積金貸款應(yīng)該以個(gè)人繳交住房公積金余額配比貸款。上海市住房公積金貸款總額不得高于按照借款人住房公積金賬戶余額的15倍，且不得高于房屋總價(jià)的70%確定貸款限額，防止少存也能多貸的現(xiàn)象，超貸部分按商業(yè)貸款利息計(jì)算，利用住房公積金和商業(yè)組合貸款形式，并嚴(yán)格控制個(gè)人貸款的次數(shù)。采取鼓勵(lì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資建房的中低收入家庭以及首次使用貸款真正用來(lái)解決和改善住房條件的職工優(yōu)先使用，對(duì)繳交規(guī)范的單位提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等措施，建立公平的貸款機(jī)制，從制度上克服住房公積金“劫貧濟(jì)富”的缺失公平現(xiàn)象，使住房公積金真正能為“改善人居環(huán)境，造福萬(wàn)戶千家”服務(wù)。

2.4提高資金使用率、促住房公積金事業(yè)發(fā)展

住房公積金管理中心應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，以提高經(jīng)濟(jì)效益，積極穩(wěn)妥的探索，創(chuàng)新住房公積金運(yùn)作使用機(jī)制，尋求使其保值增值的途徑和方式。一是堅(jiān)持?jǐn)U大個(gè)人住房公積金貸款為第一使用投向，適當(dāng)擴(kuò)大住房公積金貸款品種范圍，如可擴(kuò)大至住房裝飾、裝修,還可全面推行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款等貸款品種；二是增加使用住房公積金購(gòu)買國(guó)債的規(guī)模；三是適當(dāng)擴(kuò)大購(gòu)買債券品種范圍，如:中國(guó)鐵路債券、中國(guó)石化債券、三峽工程債券等；在保證住房公積金的安全情況下，體現(xiàn)在既要保障職工的合法權(quán)益，又要提高住房公積金資金的使用率，減少資金沉淀，增強(qiáng)保值增值的能力，使保值增值最大化，促進(jìn)公積金事業(yè)的全面發(fā)展。

3.結(jié)語(yǔ)

總之，要使住房公積金制度利益平衡必須加強(qiáng)住房公積金制度建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，防范管理風(fēng)險(xiǎn)必須加大宣傳、普及相關(guān)知識(shí)，使公眾樹立起住房公積金是“公眾的錢”的概念，通過(guò)各地區(qū)、各部門聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)職工隨時(shí)可進(jìn)行個(gè)人賬戶查詢，達(dá)到資源共享，同時(shí)起到對(duì)單位、住房公積金管理中心進(jìn)行監(jiān)管作用，保障職工繳存住房公積金的安全。

【參考文獻(xiàn)】

[1]國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室.城鎮(zhèn)住房制度改革[M].北京:改革出版社, 1994:74.

篇9

關(guān)鍵詞：保障性住房制度；經(jīng)濟(jì)適用住房；公共租賃住房

一、保障性住房制度的相關(guān)概念

（一）保障性住房

保障性住房指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。

（二）住房社會(huì)保障制度

指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，對(duì)城鎮(zhèn)居民中的低收入家庭進(jìn)行扶持和救助的一種住房政策措施的總和。其要點(diǎn)如下：

1.從住房供應(yīng)的角度――多層次住房供應(yīng)體系的組成部分之一；

2.從社會(huì)保障的角度看：住房社會(huì)保障制度是整個(gè)社會(huì)保障體系的重要組成部分；

3.責(zé)任主體是國(guó)家或政府；

4.目標(biāo)：滿足中低收入家庭的基本居需求；

5.保證制度實(shí)施的依據(jù)是社會(huì)立法。

二、 保障性住房制度的主要內(nèi)容

目前我國(guó)的保障性住房制度主要包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房以及住房公積金制度。但2013年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委于聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運(yùn)行。同時(shí)，住房公積金制度屬于相對(duì)獨(dú)立體系，故本文主要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房以及公共租賃住房進(jìn)行介紹。

（一） 經(jīng)濟(jì)適用住房

經(jīng)濟(jì)適用住房，簡(jiǎn)稱經(jīng)適房，指由政府出資扶持，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性兩方面優(yōu)點(diǎn)的社會(huì)保障住房。所謂經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格而言是適中的，符合中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。而適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到一定的使用效果，不能低于基本標(biāo)準(zhǔn)和要求。經(jīng)濟(jì)適用住房是國(guó)家為解決低收入人群住房問(wèn)題做出的政策性安排。

（二） 公共租賃住房

公共租賃住房，簡(jiǎn)稱公租房，是對(duì)住房困難人群采取的過(guò)渡性解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人群，提供的住房幫助。公共租賃住房不歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，外地遷移到城市工作的群體等。公共租賃房有規(guī)劃合理、配套完善等優(yōu)點(diǎn)，但在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也存在戶籍、租金等問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房，再加上住房公積金制度，共同構(gòu)成了保障性住房的制度體系，通過(guò)對(duì)二者的概念進(jìn)行分析，我們不難看出，雖然經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房均屬于保障性住房，但二者還是有一定的區(qū)別，例如，在政策目標(biāo)，針對(duì)的具體人群，房屋的性質(zhì)等方面均有較大的不同，下表對(duì)于二者做出了詳細(xì)的區(qū)分。

三、住房保障制度存在的問(wèn)題

（一）準(zhǔn)入和退出機(jī)制存在問(wèn)題

1.準(zhǔn)入機(jī)制

目前反映出來(lái)的主要問(wèn)題如下：第一，收入狀況確定難度大，容易產(chǎn)生“搭便車”的現(xiàn)象。第二，人均住房面積這一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定過(guò)于簡(jiǎn)單。雖然操作簡(jiǎn)單，但是難以真正體現(xiàn)住房困難程度，第三，審核力度不足，監(jiān)督機(jī)制急待完善。依靠社區(qū)審核，可能使得審核往往流于形式；另一方面房管部門對(duì)居民相關(guān)信息進(jìn)行復(fù)核，工作量繁重，人手缺乏。

2.退出機(jī)制

由于保障性住房資源較為缺乏，因此，必須加強(qiáng)保障性住房的循環(huán)流動(dòng)，以確保保障性住房真正的為存在住房困難的家庭居住。然而，在現(xiàn)階段，我國(guó)的保障性住房的退出機(jī)制缺乏相關(guān)方案。這就使得退出機(jī)制難以真正、有效實(shí)施。

（二）保障性住房管理制度建設(shè)滯后

1.分配管理環(huán)節(jié)

經(jīng)濟(jì)適用房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，住房困難群體就是直接受益者。盡管目前為保證制度的公開、透明，設(shè)置了事前審查，事中搖號(hào)，事后公布等一系列環(huán)節(jié)，以防止暗箱操作，但是經(jīng)常能夠看到有關(guān)保障性住房分配管理的負(fù)面消息。

2.住房保障管理機(jī)構(gòu)缺失，法律建設(shè)滯后

盡管保障性住房建設(shè)推進(jìn)速度很快，但是，從事該項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)和人員均存在數(shù)量不足現(xiàn)象。一方面，機(jī)構(gòu)的缺乏使得研究工作進(jìn)展困難，也影響了政策的推進(jìn)和實(shí)施。另一方面，工作人員不足，又使得管理工作效率低下。同時(shí)，相應(yīng)制度的實(shí)施，離不開法律作為基本保障，然而目前國(guó)家尚未制定出臺(tái)相關(guān)法律，使得制度推進(jìn)缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）保障性住房財(cái)政支持力度不足

保障性住房的建設(shè)，離不開財(cái)政政策的支持，但在現(xiàn)階段，也存在一定的問(wèn)題。

1. 住房保障的投入比例過(guò)低

相較于我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模，對(duì)保障性住房的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2014年實(shí)際用于保障性安居工程支出4319.49億元，2015年，全國(guó)財(cái)政一般公共預(yù)算安排保障性安居工程資金3602.28億元，比上年增長(zhǎng)7%。雖然對(duì)于保障性住房的財(cái)政支持呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，但是，僅有部分地區(qū)能獲得中央財(cái)政補(bǔ)貼，而其余地區(qū)只能從當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算中提取資金。這就造成困難地區(qū)對(duì)保障性住房的投入力度不足，制約了保障性住房的發(fā)展。

2.稅收優(yōu)惠政策缺失

以發(fā)達(dá)國(guó)家為例，美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都對(duì)低收入家庭實(shí)行稅收減免的優(yōu)惠政策，以提升低收入家庭的購(gòu)房能力，然而我國(guó)卻缺乏類似的政策。這些都需要我們進(jìn)一步的制定和完善。

通過(guò)以上的分析不難看出，我國(guó)目前保障性住房制度還不夠完善，存在著較多的問(wèn)題，較發(fā)達(dá)國(guó)家而言，還存在著巨大的差距，但是，需要明確的是，我國(guó)相較于發(fā)達(dá)國(guó)家，在政治制度、國(guó)情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r方面均有很大的不同，因此，對(duì)于國(guó)外的先進(jìn)制度，不能一味的照搬照抄，而要結(jié)合我國(guó)實(shí)際，針對(duì)現(xiàn)階段存在的主要問(wèn)題，進(jìn)行深入分析，以期制定出能解決實(shí)際問(wèn)題的措施，例如：完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制；設(shè)置相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，出臺(tái)相關(guān)法律；進(jìn)一步加大財(cái)政扶持力度，推出稅收優(yōu)惠手段。使得保障性住房制度能夠發(fā)揮真正的作用，以解決中低收入階層的住房問(wèn)題。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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1.我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來(lái)呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)，自2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長(zhǎng)，投資增速始終高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認(rèn)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價(jià)格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國(guó)房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機(jī)，在很大程度上抑制了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。不過(guò)，2009年以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房?jī)r(jià)又開始回升，2010年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見(jiàn)，近年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度迅猛。

2.我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有強(qiáng)烈的地域特點(diǎn)，但是我國(guó)部分經(jīng)濟(jì)、文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)大好

在1978-2008年的30年，中國(guó)的增長(zhǎng)速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國(guó)家整體實(shí)力到個(gè)人居民收入及外部?jī)?chǔ)備，各種經(jīng)濟(jì)指數(shù)的增長(zhǎng)都是很快的，GDP平均年增長(zhǎng)率在9%左右。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度世界罕見(jiàn)。依托于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)的城市也在進(jìn)行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無(wú)形的人力、物力、財(cái)力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)滿足了部分國(guó)民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)不可避免地帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。因此，這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的基本所在。

2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程是一個(gè)整合資金、資源的過(guò)程。金融業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其作用相當(dāng)于血液之于心臟，依靠開發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運(yùn)作對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購(gòu)買者買房過(guò)程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國(guó)的一部分信貸資金價(jià)格是受政府管制的，并非完全按照市場(chǎng)化的要求運(yùn)作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過(guò)正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實(shí)現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過(guò)非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動(dòng)安全就會(huì)受到嚴(yán)重影響。另外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)商通過(guò)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)最終還是要轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了商品化與社會(huì)化之后，人民的住房需求主要是依靠市場(chǎng)解決。但是縱觀全球，即使是德國(guó)、日本、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家依然有高達(dá)半數(shù)的民眾的住房問(wèn)題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會(huì)變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠(yuǎn)需大于求”的錯(cuò)誤民眾認(rèn)知，逼著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會(huì)保障房的建設(shè)，但無(wú)論從資金的來(lái)源和保障性住房建設(shè)分配，還遠(yuǎn)未形成制度和住房保障體系。因此，我國(guó)住房保障體系不完善是造成房?jī)r(jià)高漲的重要因素。

2.4 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當(dāng)

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動(dòng)下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對(duì)鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用巨大，推動(dòng)了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達(dá)到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國(guó)民經(jīng)濟(jì)。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題多多，但是卻有一個(gè)比較大的所謂“共識(shí)”，那就將房地產(chǎn)定位為：國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會(huì)倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟(jì)”，以高地價(jià)換取地方稅收、地方官員的政績(jī)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當(dāng)也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結(jié)果

房?jī)r(jià)的高漲引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房?jī)r(jià)高漲所造成的社會(huì)不和諧問(wèn)題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)了“國(guó)八條”，到2006年“國(guó)六條”對(duì)其進(jìn)行的補(bǔ)充和更加強(qiáng)有力的落實(shí)，以及2010年1月的“國(guó)十一條”對(duì)首付比例的規(guī)定，無(wú)不顯示出我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個(gè)，那就是一定要控制房?jī)r(jià)，不能讓房?jī)r(jià)再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績(jī)，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標(biāo)題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問(wèn)題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房?jī)r(jià)高漲未能得到有效調(diào)控。

3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度

產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的原因之一就在于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。我國(guó)政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營(yíng)城市土地獲取高地價(jià)，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來(lái)利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標(biāo)和指導(dǎo)原則，明確我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實(shí)有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實(shí)有效的執(zhí)行。

3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度

結(jié)合我國(guó)的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度勢(shì)在必行，即對(duì)部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房制度來(lái)解決；對(duì)于滿足部分普通居民對(duì)于改善住房條件的需求，則通過(guò)市場(chǎng)化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問(wèn)題上政府應(yīng)給與必要的支持；對(duì)于對(duì)滿足國(guó)內(nèi)高收入群體和外來(lái)投資者的住房需求，則通過(guò)完全市場(chǎng)化的商品房制度來(lái)解決。這樣保障了各類的住房需求得以實(shí)現(xiàn)，又實(shí)現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國(guó)目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實(shí)施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢(shì)在必行。

3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房?jī)r(jià)高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財(cái)政”可以適當(dāng)減少地方政府對(duì)土地使用金的占有份額，地方政府對(duì)土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開透明、?？顚Ｓ?。其次，應(yīng)加快我國(guó)金融體制改革步伐，引進(jìn)先進(jìn)的金融工具，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對(duì)多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達(dá)到調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需的目的。

4.結(jié)論

從前文可以看出雖然國(guó)家一直在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價(jià)格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因?yàn)檎{(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強(qiáng)制性恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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