導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇委托經(jīng)營管理合同，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

委托人（船舶所有人，以下簡稱乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》和交通部的有關規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，本著平等自愿的原則，簽訂如下合同：

一、乙方將自有船舶委托甲方經(jīng)營管理

船名：曾用名：

船舶種類：建造日期：年 月日

總長：　型深：型寬：

總噸：　凈噸：載重噸：

主機功率：

二、船舶委托經(jīng)營管理期限，自該船取得合法營運資格之日起，至年月 日止。

三、甲方責任：

⒈負責取得船舶合法的營運資格；

⒉負責船舶的經(jīng)營和安全管理并承擔船舶的安全管理責任。按規(guī)定建立并指導、檢查、督促落實該船的安全規(guī)章制度和安全管理措施，負責對船員的崗位安全培訓，保持船岸的通訊暢通；

⒊負責按國家有關規(guī)定配備船員，辦理聘用合同。對乙方推薦符合要求的船員優(yōu)先配備；

⒋負責按規(guī)定及時交納各項稅費；

⒌負責辦理船舶保險、船員人身保險、油污染險、船舶承運險，并爭取保費優(yōu)惠；

⒍負責海商、海損事故處理；

⒎負責建立船舶各類管理臺賬、聯(lián)系制度，及時向乙方通報情況；

⒏其他責任：

。

四、乙方責任：

⒈如實向甲方提供船舶有關資料和證明，保證船舶來源的合法性；

⒉配合、協(xié)助甲方對船舶的經(jīng)營和安全管理；

⒊向甲方推薦船員，并負責對船員管理進行監(jiān)督；

⒋按本合同約定的額度和支付方式按時向甲方支付經(jīng)營管理費和有關費用，并承擔未經(jīng)甲方同意，拖延或少支付經(jīng)營管理費和有關費用造成的違約責任；

⒌負責承擔由乙方自身原因造成的風險責任和經(jīng)濟損失；

⒍其他責任：

。

五、雙方關于經(jīng)營管理費、保險費用和有關費用額度、支付方式的約定：

。

六、雙方關于風險責任和責任賠償?shù)募s定：

。

七、雙方關于經(jīng)營費用和利潤分配的約定：

。

八、雙方關于違約責任和違約金的約定：

。

九、其他約定：

。

十、本合同經(jīng)雙方確認簽字后生效。合同正本一式四份，雙方各執(zhí)一份，并分別報備當?shù)睾焦懿块T、船舶國籍登記機關。

十一、本合同履行中發(fā)生糾紛，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可要求當?shù)睾焦懿块T協(xié)調，也可向仲裁機關申請仲裁或向人民法院起訴。

甲方：（簽章）乙方：（簽章）

法定代表人：聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：住址：

篇2

為加強____住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內房屋和公用設施的正常使用權用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區(qū)細則)和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、招手管理范圍及內容

(一)甲方將位于____區(qū)____路的____住宅區(qū)范圍內的物業(yè)托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。

(二)管理事項包括：

1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護;

2.區(qū)內公用設施、設備及場所(地)[消防、電梯、機電設備、路燈、連、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養(yǎng)護和管理;

3.清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉站后的工作);

4.公共生活秩序;

5.文娛活動場所;

6.便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場所(不含肉菜市場);

7.車輛行駛及停泊;

8.住宅區(qū)檔案管理;

9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質服務和責、權、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限確定管理目標、經(jīng)濟指示，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任。

四、委托管理期限

委托管理期限為____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

五、雙方責任、權利、義務

1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將____住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;

2、監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方;

3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的0.5%)____平米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù);

4、給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍____平方米)，按微利房租金標準租用;

5、負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;

6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內容所進行的管理和經(jīng)營活動;

7、對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權終止合同;

8、負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;

9、委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則以及業(yè)主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改;

10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作;

11、政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。

(二)乙方責任、權利、義務

1.根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

2.遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;

3.根據(jù)住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費;

4.接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;

5.對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;

6.乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理處;

7.建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

8.負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù);嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設施專用基金的回收;

9.有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行處理;

10.在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔及有關資料;

11.開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;

12.有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位

六、管理目標和經(jīng)濟指標

(一)各項管理指標執(zhí)行《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標準》及市、區(qū)宅管理部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后____年內達到____標準。

(二)確保年完成各項收費指標____萬元，合理支出____萬元，方可提成所收取管理費的____%作為經(jīng)營收入。

七、風險抵押

(一)乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣____元作為風險抵押金;

(二)乙方在合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內還全部抵押金及銀行活期存款利息;

(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經(jīng)濟損失;

(四)如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，應賠償甲方經(jīng)濟損失。

八、獎罰措施

(一)在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節(jié)余甲方按節(jié)余額____%獎勵乙方。

(二)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方民幣____元(全國)、____元(省)、____元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

(三)如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任;

(四)如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣____至____元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔;

(五)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。

九、合同更改、補充與終止

(一)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合為準;

(二)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于滿前六個月向對方提出書面意見;

(三)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項

(一)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等，造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。

(二)本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、____、____合同的有效組成部分。

(三)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具同等法律效力。

(四)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。

(五)

(六)

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：

代表(簽名)： 代表(簽名)：

時間： 年 月 日

附：

住宅區(qū)業(yè)主公約

為加強住宅區(qū)各類物業(yè)管理，保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區(qū)情況

1.地點____區(qū)____路;

2.總占地面積：____平方米;

3.總建筑面積：____平方米，其中：住宅____平方米，非住宅____平方米(商業(yè)用房____平方米，(商業(yè)用房____平方米，其他____平方米);

4.樓宇____棟____套;其中：高層樓宇____棟____套，多層樓宇____棟____套;

5.業(yè)主數(shù)量：____個;

6.管委會財產(chǎn)：

(1)公用設施專用基金;____元;

(2)物業(yè)管理用房____平方米，其中：管委會____平方米，物業(yè)管理公司____平方米;

(3)商業(yè)用房____平方米;

(4)其他;

7.公用設施及公共場所(地)狀況：

(1)道路：車行道____平方米;人行道____平方米;

(2)園林綠化地面積：____平方米;

(3)教育設施：中學____所，建筑面積____平方米;小學____所，建筑面積____平方米;幼兒園____所，建筑面積____平方米;

(4)文體設施：文娛活動中心____個，建筑面積____平方米;網(wǎng)球場____個，占地面積____平方米;門球場____個，占地面積____平方米;游泳池____個，建筑面積____平方米;兒童游樂場所____個，占地面積____平方米;

其他：

a、

b、

c、

(5)路燈____盞;庭園燈____盞;其他為燈：

a、

b、

(6)污水檢查井____個，排污管____米;雨水檢查井____個雨水管____米;化糞池____座;明溝____米;暗溝____米;

(7)消防水泵頭接口____個;

(8)停車場____個，總占地面積____平方米，車位____個;

(9)綜合樓____座，建設面積____平方米，其中：a、b、

(10)肉菜市場____個，建筑面積____平方米;

(11)郵電局(所)____個，建筑面積____平方米;

(12)影劇院____座，建筑面積____平方米;

(13)醫(yī)院____座，建筑面積____平方米;

(14)其他：

以上所有公用設施和公共場所(地0有____、____、____項已工音樂會使用，有____、____、____項尚未竣工或交會使作，預計____年____月可交會使用。

8.其他事項：

(1)

(2)

(3)

二、業(yè)主大會召集和決定住宅區(qū)重大事項的方式

1.業(yè)主大會的召集：

(1)第一次業(yè)主大會在住宅交付使用且入住率達到50%以上時，由區(qū)住宅理部門會同開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集，先舉產(chǎn)生管委會。

a.由區(qū)住宅管理部門牽頭與開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理公司組成業(yè)主大會籌委會(以下簡稱籌委會)，籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加;

b.籌委會根據(jù)有關法規(guī)規(guī)定，在充分征求業(yè)主的意見后提出管委會員候選人名單，并作發(fā)大會議程、資料準備等工作;

c.籌委會在業(yè)主大會召開十四天前的士大會召開日期、地點、內容、方式程序及籌委會候選人名單街頭住宅區(qū)內公告.

d.籌委會主任按規(guī)定的程序主持業(yè)主大會，選出第一屆籌委會，完成大會各項議程;

e.第一屆籌委會產(chǎn)生后，經(jīng)市政府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利;

f.住宅所有有投票權的已入住業(yè)主，均應按籌委會公告要求，按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任;

g.各業(yè)主明白如不出席業(yè)主大會并參加投票表閃，將由自己承擔由此而產(chǎn)生的一切后果。

(2)管委會成立后，負責召集此后的業(yè)主大會，并每個至少召開一次。

經(jīng)持有10%以上抽標權的業(yè)主提議，管委會應于接到該項提議后十四天內就所指明的目的如開業(yè)主大會。

管委會應于如開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。業(yè)主大會由管委會主任主持，如管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。

2.業(yè)主大會必須有已入住業(yè)主中持有50%以上投票權的業(yè)主出席才能舉行如經(jīng)已入住業(yè)主中持有50%以上投票權的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。

3.業(yè)主大會的出席人數(shù)達到法定人數(shù)時，在會上是出的一切事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數(shù)相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。

4.大會投票實行住宅房屋一戶一票;一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設面積為一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權證書的非住宅房屋每證一票。

5.在業(yè)主大會上，業(yè)主應親自或筍代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天或管委會主任批準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業(yè)主簽字。如業(yè)主為法人，則須蓋該法人公章。

6.業(yè)主可以一棟或數(shù)棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業(yè)主大會，并行使業(yè)主的其他物業(yè)管理權利。

三、業(yè)主的權利、義務

(一)業(yè)主的權利

1.依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權利;

2.依法合理使用房屋體公用設施(樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等)和住宅區(qū)公用設施和公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等)的權利;

3.有權按有關規(guī)定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造;

4.有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養(yǎng)護;

5.有機根據(jù)房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的善，建議物業(yè)管理公司及時組織維修養(yǎng)護，其費用從住宅維修基金中支出;

6.有權根據(jù)住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房(棚)等到住宅區(qū)公用設施及公共場所(地)的狀況，建議物業(yè)管理公司及時進行維修養(yǎng)護，其費用從管理服務費中支出;

7.有機要求物業(yè)管理公司對住宅區(qū)內種違章建筑、違章裝修以及違反物烽管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正;

8.有權參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權;

9.有權對本住宅區(qū)物業(yè)管理的有關事項管委會、和業(yè)管理公司提出質詢，并在三日內得到答復;

10.有權要求管委會和物業(yè)管理公司按照市政府規(guī)定的期限定期公布住宅物業(yè)管理收支帳目;

11.有權對住宅區(qū)的牧業(yè)管理提出建議、意見或批評，右要求管委會對物管理公司的違反事同或有在規(guī)定的行為進行干預、處罰;

12.有權對同其他業(yè)主就某一議題要求管委會如集業(yè)主大會;

13.有權就本住宅區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門投拆提出意見與建議;

14.有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，要求物業(yè)管理公司代為維修養(yǎng)護，并按規(guī)定分攤維修費用。

(二)業(yè)主的義務

1.在使用、經(jīng)營、轉讓其名下物業(yè)時，應遵守有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定;

2.在使用住宅區(qū)物業(yè)時，應當遵守下列規(guī)定：

(1)未經(jīng)市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途;

(2)不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;

(3)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外;

(4)不得利用房屋從事危害公共利益的活動;

(5)不得侵害他人的正當權益。

3.業(yè)主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，并填寫裝修申請表，報物業(yè)管理公司審查批準后方可施工，接受物業(yè)管理公司管理、監(jiān)督;

4.房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至第一個閥門部分用戶負責維修養(yǎng)護;

5.凡房屋及附屬設施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業(yè)管理公司修繕，其費用由業(yè)主承擔;

6.業(yè)主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備;

7.在住宅區(qū)內不得有下列行為：

(1)踐踏、占用綠化地;

(2)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;

(3)亂拋垃圾、雜物;

(4)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;

(5)損壞、涂劃園林藝術雕塑;

(6)聚眾喧鬧;

(7)隨意停放車輛和鳴喇叭;

(8)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;

(9)排放有毒、有害物質;

(10)經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè);

(11)防礙他人合法使用公用設施及公共場所(地);

(12)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其它行為。

8.對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后，在合理時間內(上午11：45-12：45，下午6：00-7：00)進入本住宅區(qū)任何樓宇內部及共公共部位進行檢查、維修、養(yǎng)護或檢查業(yè)主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業(yè)主應提供方便，不得拒絕或阻撓;

9.按規(guī)定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等;

10.業(yè)主應同時遵守下列城市管理法規(guī)、規(guī)定，并承諾接受管委會或物業(yè)理公司居此而進行的管理及處罰：

(1)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)牧業(yè)管理條例及其實施細則;

(2)深圳市公共衛(wèi)生條例;

(3)深圳市園林綠化管理條例;

(4)深圳市環(huán)境噪聲管理暫行規(guī)定;

(5)深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃管理條例;

(6)深圳市消防管理暫行規(guī)定;

(7)深圳市人民政府關于禁止在市區(qū)飼養(yǎng)家禽家畜的通告;

(8)深圳市人民政府關于禁止在特區(qū)內銷售燃放煙花爆竹的通告;

(9)深圳市住宅裝修管理規(guī)定;

(10)其他有關住宅區(qū)的業(yè)管理的法律、法規(guī)及政策規(guī)定。

11.業(yè)主應承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅牧業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約中的有關規(guī)定條款。

四、業(yè)主應付的費用

1.業(yè)主應按月到和業(yè)管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是：開發(fā)建設單位自行或委托物業(yè)管理公司管理期間，執(zhí)行市物價主管部門和市住宅主管部門批準的收費標準;管委會成立后，由其根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況制訂，并交業(yè)主大會通過后實施。管理服務費的用途：住宅區(qū)的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(柵)等公共設施和公共場所(地)的管理、維修、養(yǎng)護。

2.業(yè)主應按月到物業(yè)管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是：0.5元/平方米。由物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養(yǎng)護。

3.業(yè)主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續(xù)時按有關規(guī)定繳納裝修押金，裝修完工后由物業(yè)管理公司進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。

4.業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，則應支付有關費用。

5.業(yè)主使用本住宅區(qū)有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所(地)時，應按規(guī)定繳納費用。

五、違約責任

1.違反業(yè)主義務中第2、6、7款規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權制止，并要求限期改正;逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水，停電，停氣等催改措施;造成損失的，有權要求賠償。

2.業(yè)主進行室內裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，按其中有關規(guī)定處理。

3.業(yè)主如延期繳納應交的管理服務費，住宅維修基金以及有關賠償款，罰款等費用的，處以每日以千分之三的滯納金;無正當理由超過三個月不交的，物業(yè)管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。

4.業(yè)主無理拒絕，阻撓物業(yè)管理公司對房屋本體公用設施和區(qū)內公共場所，公用設施的檢查、維修、養(yǎng)護以及其他正常管理活動，由此造成損失的，應賠償損失。

六、其它事項

1.本業(yè)主公約由前期物業(yè)管理單位如實填寫第一條“本住宅區(qū)情況”后印制，并在本住宅區(qū)入住率達到30%后組織已入住業(yè)主簽訂。

2.本業(yè)主公約已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

3.業(yè)主大會可以依支根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況對本業(yè)主公約進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

修改補充條款不得與法律、法規(guī)和有關政策規(guī)定相抵觸，否則區(qū)住宅管理部門有權予以糾正或撤消。

4.本業(yè)主公約一式二份，業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

業(yè)主(簽章)： 物業(yè)管理公司(蓋章)：

簽約時間： 代表：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話：

名下物業(yè)：住宅：____棟____房

商業(yè)用戶____棟____房(店、鋪)

其它：

附：

住宅區(qū)業(yè)主管理委員會章程

第一章 總則

第一條 ____住宅區(qū)業(yè)主管委會(以下簡稱本管委會)是根據(jù)《深圳經(jīng)濟物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱住宅區(qū)條例)和深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》(以下簡稱住宅區(qū)細則)的有關規(guī)定成立的代表本住宅區(qū)全體業(yè)主合法權益的社會團體，經(jīng)市政府社團登記部門貪污核準登記后，取得社會團體法人資格。本管委會的一發(fā)合法權益受國家法律保護。

第二條 本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區(qū)住宅管理門的領導，執(zhí)行國家，省，市有關物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。

第三條 本管委會代表本住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權益，以科學、發(fā)主、合法管理手段，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使和，維護信宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全舒適、文明的居住環(huán)境。

第二章 管委會的產(chǎn)生及職權

第四條 本管委會由本住宅區(qū)業(yè)主大會選舉起產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告作，接受業(yè)主大會和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。

第一屆管委會的產(chǎn)生：由區(qū)住宅管理部門會同開發(fā)建設單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉通過。

第五條 本管委會設委員__名，其中主任一名，副主任__名，執(zhí)行秘書_名。執(zhí)行秘書負責處理管委會日常事務。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產(chǎn)生。

管委會執(zhí)行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區(qū)業(yè)主提任執(zhí)行秘書的，須由本人在本住宅區(qū)的直系親屬業(yè)主為其經(jīng)濟擔保人。

管委會主任，執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第六條 本管委會委使下列職權：

1.按照有關規(guī)定召集和主持業(yè)主大會;

2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;

3.采用公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行牧業(yè)管理并與其簽訂委托管理合同;

4.審查物業(yè)管理公司上年對本住宅區(qū)的管理計劃完成情況及其費用決算報告;

5.審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目;

6.審查并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準;

7.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作;

8.執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議。

前款的第3、5、6項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會批準。

第七條 本住宅區(qū)的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支目，管委會應每三個月到少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八條 下列人員經(jīng)管委會決定產(chǎn)經(jīng)業(yè)主大會批準后要獲得適當津貼;

1.管委會主任;

2.管委會執(zhí)行秘書;

3.業(yè)主選舉的樓長;

4.管委會同意的其他人士。

第三章 管委會會議

第九條 管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。

第十條 管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關材料送達每們委員。員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。

第十一條 管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。

第十二條 管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門，居民委員會，物業(yè)理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

第十三條 管委會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進行表決，每一委中央電視臺有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權，但必須出具授權委托書，若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。

第十四條 管委會執(zhí)行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人署后存檔。

第四章 管委會委員

第十五條 本管委會委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)單數(shù)。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員以及承租人代表或本住宅區(qū)的非業(yè)主居民擔任管委會委員(以下簡稱聘請委員)，其名額不得超過最終委員總數(shù)的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應由為本住宅區(qū)業(yè)主的直系親屬作其經(jīng)濟擔保人并經(jīng)業(yè)主大會批準。

第十六條 本管委會委員則熱心公益事業(yè)。責任心強、有一定的組織能力和要的工作時間的成年人來擔任。

第十七條 本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。

第十八條 本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業(yè)主大會票決定。

第十九條 有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經(jīng)擔任的須停任委員由下次業(yè)主大會追認：

1.已宣告破產(chǎn);

2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力;

3.未經(jīng)管委會同意無故在管委會會議中連續(xù)缺席三次以上;

4.以業(yè)主身份當選為委員，但已不再是業(yè)主;

5.以書面形式向管委會提出辭呈;

6.有違法犯罪行為的;

7.業(yè)主大會已將其罷免的。

第二十條 任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個內將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產(chǎn)(動產(chǎn)、不動產(chǎn))移交給本管委會。

第二十一條 本管委會委員的權利：

1.選舉權，被選舉權和監(jiān)督權;

2.對本管委會的建議和批評權;

3.參與本管委會有關事項的決策;

4.參加本管委會組織的有關活動，

第二十二條 本管委會委員的義務：

1.遵守本管委會章程;

2.執(zhí)行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作;

3.積極參加本管委會組織的仁義和活動;

4.向本管委會的工作提供有關資料和建議。

第五章 管委會日常經(jīng)費收支與只公用房

第二十三條 本管委會的經(jīng)費來源是本住宅區(qū)的管理服務費。

第二十四條 本管委會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和管委會會議;購置設備編印資料。購買書刊資料;國內外交往;有關人員的津貼;日常辦公及其他項目的費用等。經(jīng)費收支帳目(不包括現(xiàn)金)由執(zhí)行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業(yè)主大會匯報。

第二十五條 本管委會的辦公用房從公用設施專用基金購買的物業(yè)管理用房劃出。

第六章 附則

第二十六條 業(yè)主大會通過有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。

第二十七條 管委會的終止與解散：本管委會依照業(yè)主大會的決定或市社團記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。

第二十八條 本章程的解釋權屬管委會。

第二十九條 本章程與有關法規(guī)不符時，按有關法規(guī)執(zhí)行。

第三十條 本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效。

附：住戶手冊

一、前言

二、簡介

三、物業(yè)管理

四、管理費用

五、設備及服務

六、裝修管理

七、入住前期的特別服務

八、業(yè)主及用戶的其它責任

九、保安/安全

十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法

十一、防火

十二、清潔

十三、衛(wèi)生管理細則

十四、保險

十五、常用電話號碼

十六、結語

一、前言

為了便于業(yè)主/用戶進一步了解小區(qū)管理公約的內容及運作情況，管理公司編寫此住戶手冊，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務。

二、小區(qū)簡介

小區(qū)占地___公頃，總建筑面積_____平方米，綠化面積____平方米，綠化率為____.業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識、全方面的構思服務于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創(chuàng)造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。

1.按照建設國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質量。

2.注意加強物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設整體環(huán)境和使用功能長久良好。

3.實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎，以優(yōu)質高效的服務，得到廣大業(yè)主的認可。

4.物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負責如下工作：

(1)管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。

(2)保安：小區(qū)有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。

(3)清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區(qū)內地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。

(4)綠化：負責小區(qū)綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。

(5)車輛交通管理：對機動車輛進入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。

(6)有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動中心等生活服務系列。

(7)有償中介服務：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。

(8)設立便民的小型超市、便民商店等。

三、物業(yè)管理

1.管理公司

根據(jù)管理公約的條文，xx物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。

2.管理公司之代表權

管理公司有絕對的權力代表各業(yè)主及用戶就有關管理本小區(qū)之一般事務與政府公共事業(yè)機構和團體進行磋商及處理有關問題。

3.公共地方及設施管理

管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區(qū)結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養(yǎng)、維修及管理。

4.管理職員

為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負責小區(qū)一切日常管理及維修事務。請各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質服務，所有管理員工一律不準向業(yè)主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。

5.建議及投訴任何人士若對小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。

6.小區(qū)管理處辦公時間

小區(qū)管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務。

管理公司電話(辦公時間)：xxx

管理處電話(二十四小時服務)：xxx

四、管理費用

1.管理費

管理費乃根據(jù)每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業(yè)咨詢費用、小區(qū)保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據(jù)日后實際支出需要而調整，調整前各業(yè)主將獲預先通知。

2.管理保證金及管理基金

各業(yè)主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數(shù)額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。

3.繳付管理費

樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據(jù)公約賦予的權力征收利息、催繳手續(xù)費用，甚至停止供應水，電及采取適當?shù)姆尚袆幼酚憽?/p>

付款時間：

星期一至星期五08：30-20：30

星期六、星期日及假期09：00-17：30

付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。

4、管理費盈虧

小區(qū)之管理公約內訂明，如管理費不足以應付各項開支時，各業(yè)主須按比例交付不足之數(shù)目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負責人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關系。

5、管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。

6、業(yè)權轉讓如有更改或轉讓業(yè)權，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業(yè)權轉讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續(xù)，轉讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。

五、設備及服務

1.電力

各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進行。

2.供水

小區(qū)24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負責維修及賠償。

3.煤氣

小區(qū)24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格(指定)的技工進行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。

4.電話

小區(qū)已鋪設電話電纜直達各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。

5.電梯服務

小區(qū)各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。

6.公共天線

各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費用應由有關業(yè)主負擔。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。

7.消防系統(tǒng)

小區(qū)的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運作。

六、裝修管理

1.政府法規(guī)、公約條文

用戶在室內進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。

2.用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。

3.裝修保證

(1)裝修按金——此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內，承辦商或其工作人員對小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。

(2)第三者保險——為減少在裝修時發(fā)生意外所導致?lián)p失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。

4.裝修規(guī)則

(1)提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等，避免裝修期內有任何損毀。對于桉宇內設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業(yè)主需賠償一切修繕費用。

(2)裝修期間不得占用小工內公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶負責及賠償。

(3)盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。

(4)施工現(xiàn)場必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火簡等，以備發(fā)生事故時緊急應用。

(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進行裝修工程。

(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。

(7)不可在小區(qū)內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。

(8)裝修工人必須空著適當?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?，以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。

(9)所有裝修工人在小區(qū)范圍內必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區(qū)范圍內或在物業(yè)范圍內進行工作。

(10)所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗始可放行。

(11)裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管公司概不負責任何損失或遺失。

(12)切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。5、物業(yè)外墻

所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或將其他物品裝置物業(yè)外墻上。發(fā)吸任何上述違章行為，業(yè)主/用戶將需承擔所修正工程及管公司額外工作負擔費用。

6、裝修承造商

各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其他住戶物業(yè)構成破環(huán)，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。

七、人往前期的特別服務

尊敬的業(yè)主：

歡迎您入住xx物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處負責及管理的小區(qū)，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到xx物業(yè)管理有限公司丫區(qū)管理處為您提供的完善、高效的服務。

為了便于您盡快、順利地進駐小區(qū)，管理處開辦了裝飾、搬家業(yè)務，如您需要，請盡快與我公司聯(lián)系。

聯(lián)系電話(裝飾)：xxx

聯(lián)系電話(搬家)：xxx

八、業(yè)主及用戶的其他責任

1、物業(yè)用途限制

各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。

2、飼養(yǎng)寵物

住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。

3、噪音氣味

為優(yōu)質環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。

4、公眾通道

必須優(yōu)質所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業(yè)主/用戶自身安全起，遇有任何公共走道阻塞時，應立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應主動舉報。

5、景觀物品

各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。

6、神位

為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。

7、電梯服務

嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。

8、危險物

各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。

9、鐵閘/卷門

各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。

10、營業(yè)經(jīng)商

除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內擺設任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣活動，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內向其他住戶進行派發(fā)物品、推銷或任何形式的磁擾。

11、法律糾紛

業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內，因自身問題而引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經(jīng)濟責任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關物業(yè)業(yè)主/用戶承擔。

九、保安/安全

1、為保障安全，所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員，均應辦理住客證。

2、大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。

3、小區(qū)每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業(yè)主/用戶配合保安人員工以保障所有入住小區(qū)住戶的安全，并請注意以下幾點：

b對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應與住戶聯(lián)系，得到允許后方可探訪。

j與監(jiān)近用戶互相認識，保持聯(lián)系，以便朋家能夠互相照應。

4、除保安員外，物業(yè)亦高有先進保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全。

5、住房保安

各用戶如需在其使用單位范圍內，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數(shù)目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。

十、關于業(yè)主安裝防盜門、窗的有關辦法

為了保證業(yè)主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定，業(yè)主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務請業(yè)主遵照執(zhí)行。

附：防盜門、窗安裝申請書

業(yè)主姓名_______樓室號________

防盜門窗型號__________顏色___________

交費：

業(yè)主簽名_________管理處________安裝隊________

十一、防火

1、防火措施

小區(qū)物業(yè)內部裝置有滅火設備，用戶應熟悉各項設備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設備作其他用途。

2、防火知識

切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風筒等，以免由于負荷過量而導致火警。。請遵照法例法定，切勿在單位內儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。。易燃及危險性物品應放置在孩童無不觸及的地方。。請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。。防火門必須保持經(jīng)常關閉。。如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器(包括電話、門鈴、電動玩具等)開關，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場及盡快通知管理處。

3、如遇火警時應采取的措施

保持鎮(zhèn)定

撥打電話119通知消防局

打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。

及時通知小區(qū)保安管理員或管理處，如時間許可，應通知監(jiān)近用戶。

如遇到濃煙，應盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。

不要乘搭電梯，應用樓梯逃生。。盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。

4、防火演習

管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設備。

十二、清潔

管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。

用戶內部的清潔、衛(wèi)生、防蟲工作，應由用戶自行負責，或委托管理公司之指定承包商處理。

大樓住房應將其室內垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內或小區(qū)的任何地方。

十三、衛(wèi)生管理細則

為給業(yè)主創(chuàng)造出一個優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境，管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定，條例如下：

第一條：公司將組織大量人力、物力對公共場所、設施進行定期的清理、消毒、維護，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。

第二條：公司將定期進行消滅“四害”工作，絕不讓其滋生、蔓延。

第三條：請業(yè)主勿將廢物扔至樓下，應放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。

第四條：禁止在小區(qū)內隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。

第五條：禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標語、廣告等。

第六條：禁止在公共場所搭建違章建筑。

第七條：禁止破壞公共設施，保護其清潔、完整。

第八條：禁止踐踏草坪、損害綠化設施。

第九條：業(yè)主裝修后的垃圾，請放在室內，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內或小區(qū)街道上。

十四、保險

管理公司已為小區(qū)的所有公共設備購置保險，有關保險費將由管理費中預算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內裝置購買保險。

各用戶不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為，或甚至導致物業(yè)保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發(fā)生，違約用戶需對因此而產(chǎn)生的所有開支及損失負。

十五、常用電話號碼

夜間值班定：xx 火警：119

派出所：xx 匪警：110

醫(yī)院：xx 急救：120

十六、結語

為使購買小區(qū)的所有業(yè)主/住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環(huán)境物制定本住房手冊。本手岫所列各條款，純?yōu)闃I(yè)主/住戶之利益著想，敬請各位合。

篇3

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商就乙方經(jīng)營管理由甲方開發(fā)的_________酒店相關事宜達成如下條款：

一、_________酒店建成后，由乙方負責其商務酒店的經(jīng)營和管理。商務酒店管理范圍：____樓以下(含____樓)全部建筑，共________________間客房，建筑面積約___________ 平方米。

二、管理期限：自_________酒店開業(yè)后________________年。

三、雙方責、權、利

1.甲方應確保上述商務酒店________間客房全部交由乙方經(jīng)營、管理。

2.鑒于乙方承擔了甲方業(yè)主的回報責任，故甲方同意將________酒店____樓約________ 平方米建筑面積的西餐、咖啡廳及____樓全部約________________ 平方米建筑面積的配套用房產(chǎn)權無償轉讓給乙方，轉讓手續(xù)在綜合驗收結束后________天內辦理完畢;并不受本條第________項的限制。

3.為提高酒店經(jīng)營的抗風險能力，甲方同意在酒店經(jīng)營期內，由乙方經(jīng)營管理_________酒店地下一、二層約________平方米配套物業(yè)(包括車庫、娛樂、健身設施等)，收益歸乙方所有，用于彌補因異常情況可能發(fā)生的酒店經(jīng)營虧損。

4.乙方應保證在經(jīng)營期間內向酒店業(yè)主支付不低于______%的年回報額，并確保由非銀行金融機構對上述回報進行擔保，乙方受讓的二樓、三樓物業(yè)應作為該非銀行金融機構的抵押物。

四、酒店經(jīng)營期滿，乙方將不再享有地下室全部物業(yè)的經(jīng)營、收益權。

五、本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。

六、在履行本合同過程中如有糾紛，則首先由雙方友好協(xié)商;若協(xié)商未果，則由______仲裁委員會仲裁解決。

七、本合同書一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)雙方代表簽字、蓋章后生效。

八、本合同項下的面積以房管部門最后核定為準，面積的差異不影響雙方的權利義務。

甲方：________房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代表簽字(蓋章)________________

篇4

一、委托管理酒店的興起

1948年希爾頓酒店公司在波多黎各合作經(jīng)營Carribe Hilton酒店時使用的“利潤共享租賃”。利潤分成業(yè)主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但業(yè)主必須承擔低于營運毛利的所有損失。這就是酒店管理合同委托管理的雛形。此后，這種經(jīng)營模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地規(guī)避了海外經(jīng)營的政治風險、環(huán)境風險；另一方面，又使酒店管理落后的國家地區(qū)得以獲得專業(yè)酒店管理公司的無形資源。

而在我國，進入八十年代，隨著改革開放的興起，原有的國有賓館已經(jīng)嚴重滯后，面對不斷涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，無法提供專業(yè)化的服務，僅靠自身摸索提高管理水平應對不斷提升的服務要求是完全不可能的。在此背景下，聘請國際酒店集團委托管理成為當時最佳解決途徑。酒店委托管理使酒店業(yè)主能夠在不具備專業(yè)酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業(yè)分工收益，使酒店不動產(chǎn)得到增值，獲取酒店經(jīng)營收益的重要經(jīng)營方式?！巴ㄟ^管理合同的形式開展委托管理經(jīng)營，飯店聯(lián)號可輸出高級人力資源、客戶網(wǎng)絡資源以及品牌和聲譽等無形資源，其強大的營銷與市場拓展能力、標準化動作體系、技術能力、成本控制能力以及人才培養(yǎng)能力獎大大提高單體飯店成功的可能性[參考文獻：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎理論的觀點[J]旅游科學.2006,(02)]”。

據(jù)國家旅游局信息中心2008年1月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，世界排名前10位的國際酒店管理公司均已進入中國市場。

在這種背景下，為推進浦東建設而建的金茂大廈，當時也并沒有選擇自主經(jīng)營酒店，而是與知名酒店管理公司凱悅國際合作，為了給國際商務游客提供了一流的服務和齊全的酒店設施，在53至87層建成金茂君悅大酒店――當時世界最高的酒店。酒店一開業(yè)即受到舉世矚目，不僅成為上海酒店業(yè)市場的領頭羊，也推動了上海日后的高星級酒店市場的發(fā)展。此后，金茂集團又分別在三亞、北京、深圳復制成功經(jīng)驗，與多家酒店管理公司合作分別開出了金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店。

二、委托管理酒店的困局

在引進國外專業(yè)酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，嚴謹標準的管理制度，貼心周到的服務提供，令整個酒店行業(yè)出現(xiàn)了改頭換面的變化。這一切讓在計劃體制浸多年的業(yè)主們受到前所未有的沖擊，沒有任何相關管理經(jīng)驗的業(yè)主們，在這時，必然全盤聽從酒店管理公司的意見。雖然業(yè)主也有向酒店派駐人員，但基本只把自身當作酒店主管部門人員看待，或者即使派駐人員參與酒店經(jīng)營，卻由于“屁股指揮腦袋”，也未能執(zhí)行業(yè)主監(jiān)管的職責。業(yè)主對酒店管理公司完全處于一種放任盲從的狀態(tài)。

隨著國內旅游市場的不斷發(fā)展，國際酒店集團大舉進入中國市場，搶占市場份額，而經(jīng)過多年的酒店經(jīng)營經(jīng)驗，業(yè)主們也在與酒店管理公司交流中得到了樸素自發(fā)的成長，在業(yè)主的眼中，酒店管理公司逐漸走下“神壇”，甚至業(yè)主開始對酒店管理公司出現(xiàn)不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，業(yè)主要求經(jīng)濟利益的迅速實現(xiàn)，而酒店管理公司更專注自身的品牌建設，短期內不能帶來明顯的利潤成為業(yè)主與酒店管理公司分歧的焦點；其二，由于業(yè)主初期沒有建立有效的監(jiān)管制度，發(fā)揮監(jiān)管的責任，有些酒店管理公司人員為獲取更為直接的基本管理費，犧牲利潤率，擴大收入，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟犯罪行為。在這樣的背景下，業(yè)主急病亂投醫(yī)，以強權介入的方式干預管理公司對酒店的日常經(jīng)營，引致雙方矛盾進一步激化，效益也越差。

究竟是為什么會產(chǎn)生這些問題，又應該怎樣解決這種困局呢，業(yè)主與酒店管理公司的關系實質到底是什么？

金茂集團在管理伊始也存在著困局，從一開始對酒店管理公司放任自流，完全依賴，甚至對自身管理酒店專業(yè)水平是否與酒店管理公司對等而感到自卑，雖然當時也有向酒店派駐人員，但卻在酒店辦公，由酒店發(fā)放工資福利，在酒店參加活動、培訓，接受酒店企業(yè)文化熏陶，徹頭徹尾的是一名酒店員工，而非業(yè)主公司員工，可想而知，到底能履行多少業(yè)主監(jiān)管職責。經(jīng)過幾年的經(jīng)營后，作為業(yè)主的金茂集團也開始逐步思考如何去管理酒店，并在實踐中開始逐步介入管理，大膽推動酒店平均房價的上漲，主動平衡平均房價與出租率的關系，推動酒店經(jīng)營改善，事后的經(jīng)營業(yè)績及市場狀況也證明業(yè)主經(jīng)營策略的準確判斷，業(yè)主的正確導入不僅不會阻礙酒店發(fā)展，而且會有利于酒店的發(fā)展，也提升了業(yè)主與酒店管理公司對話的信心。此后，業(yè)主又推動酒店成本節(jié)約，介入酒店采購，打造業(yè)主的供應鏈平臺，對旗下酒店的供應鏈進行整合，為酒店節(jié)約了采購成本，同時推動酒店成本節(jié)約，將旗下不同酒店的優(yōu)秀經(jīng)驗進行分享，提升了酒店的管理業(yè)績。業(yè)主的話語權越來越強，管理公司也越來越愿意接受業(yè)主的意見。究其原因，是作為業(yè)主的金茂集團對自身定位及對與酒店管理公司的關系有著清晰的認識，做“有實力、懂行業(yè)、負責任、講道理”的業(yè)主。

三、業(yè)主與酒店管理公司的關系實質――委托關系

委托理論是上世紀30年代，由美國經(jīng)濟學家伯利和米恩斯提出。指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務，同時授予后者一定的決策權利，并根據(jù)后者提供的服務數(shù)量和質量對其支付相應的報酬[ 歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001]。授權者就是委托人，被授權者就是人。

委托理論是建立在非對稱信息博弈論的基礎上的。非對稱信息指的是某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。信息不對稱可能會帶來道德風險，所謂道德風險是指從事經(jīng)濟活動的人在最大限度地增進自身效用的同時做出不利于他人的行動，或者說是：當簽約一方不完全承擔風險后果時所采取的自身效用最大化的自私行為。在酒店運營期中，作為業(yè)主尤其需要防范道德風險的發(fā)生。

委托理論的主要觀點認為：委托關系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)?；笊a(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。其原因一方面是生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進一步細化，權利的所有者由于知識、能力和精力的原因不能行使所有的權利了；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權利。但在委托的關系當中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求的是自己的財富更大，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費和閑暇時間最大化，這必然導致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下人的行為很可能最終損害委托人的利益[ 歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001]。

在酒店委托管理經(jīng)營方式下，由于酒店所有權和經(jīng)營權的分離，作為委托人的業(yè)主不可能擁有和作為人的酒店管理公司同樣多的信息，存在信息不對稱，而且雙方的目標又完全不同――委托人著眼于資產(chǎn)的增值與回報，人著眼于管理費和品牌溢價。

四、業(yè)主管理的基石――酒店管理合同

美國康奈爾大學教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店業(yè)主和酒店管理公司之間簽訂的書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，酒店管理公司被授權以酒店業(yè)主的名義代表酒店業(yè)主運營、管理酒店，并為酒店業(yè)主負責，作為回報，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個基本部分組成的：第一，經(jīng)營者有全權經(jīng)營管理酒店的權利，不受酒店業(yè)主的干擾；第二，酒店業(yè)主支付一切經(jīng)營費用和財務費用，并承擔所有權風險；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經(jīng)營者的行為受酒店業(yè)主的保護。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]

酒店管理合同的經(jīng)營模式有效實現(xiàn)了酒店所有權和經(jīng)營權的分離，資本雄厚但缺乏酒店管理經(jīng)驗和專業(yè)技能的酒店業(yè)主可以降低經(jīng)營不善的風險，得以進入酒店市場。同時，酒店管理公司得到低成本拓展其資源網(wǎng)絡和市場份額的機會。浩華國際酒店管理咨詢公司受國際酒店協(xié)會的委托所做的報告指出，酒店管理合同是一種有益的機制，它創(chuàng)造了處理酒店業(yè)主和酒店管理公司關系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。

如上所述，業(yè)主與酒店管理公司關系的實質就是委托關系。酒店業(yè)主和酒店管理公司通過簽署管理合同，約定雙方的權利、義務和責任。酒店業(yè)主委托酒店管理公司作為自己的人，經(jīng)營管理酒店。酒店管理公司則以人的身份。

五、業(yè)主管理具體內容

1、資產(chǎn)管理

資產(chǎn)是酒店營運必須具備的基本要素,也是業(yè)主在酒店投資過程中最直接的體現(xiàn)。業(yè)主擁有酒店的所有權，所有的硬件設施和存貨均為業(yè)主所有。如何維護好酒店資產(chǎn)，使之保值增值，是業(yè)主最為關心的問題。在高端品牌酒店中，資產(chǎn)種類繁多，大到機器設施設備，小到毛巾、玻磁銀器皿超過5000個品種。但就目前酒店行業(yè)的整體情況來看，資產(chǎn)管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)，資產(chǎn)流失、維護保養(yǎng)不及時、使用壽命嚴重縮水、管理不到位、責任不明確是酒店資產(chǎn)管理中存在的嚴重問題。

為了更好地維護業(yè)主的權益，保證酒店資產(chǎn)的完整安全，應根據(jù)資產(chǎn)特性，確定資產(chǎn)盤查方式和周期，強化日常資產(chǎn)管理檢查，加強資產(chǎn)盤點清理和資產(chǎn)管理流程審計，及時解決存在的問題，發(fā)現(xiàn)差異及時糾偏。

金茂集團在之前的君悅酒店的資產(chǎn)管理上，也存在著管理薄弱的問題，開業(yè)采購也非業(yè)主方進行主導，也沒有建立定期的資產(chǎn)盤查制度，業(yè)主對資產(chǎn)做不到心中有數(shù)，直接導致后期更新改造、維護保養(yǎng)上更加無從抓起。但隨著時間的推移，資產(chǎn)管理越來越受到重視，新開業(yè)的酒店的開業(yè)采購均由業(yè)主主導，運營酒店建立酒店資產(chǎn)名錄，并對酒店資產(chǎn)質量進行評估。

2、分析評價

對酒店盈利能力的評價，是酒店經(jīng)營業(yè)績分析的重要內容。RevPar是國際酒店行業(yè)產(chǎn)業(yè)公認的而且是最常用的經(jīng)營業(yè)績衡量標準，是指每間可借出客房產(chǎn)生的平均實際營業(yè)收入，即實際平均房價乘以出租率。一般來說，提供全功能服務的酒店總收入中有50%―65%是來自客房。但僅以RevPar為來分析一家酒店的經(jīng)營業(yè)績也是不夠的，還需綜合業(yè)主利潤率、成本費用指標等多重指標進行綜合評判。

此外，除了對盈利能力的分析外，還需要關注管理水平及效率的分析評價。畢竟作為人的酒店管理公司與業(yè)主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的經(jīng)理人也是有固定任期的，眼前的短期利益遠遠高于長期利益。

分析評價，尤其是經(jīng)營業(yè)績評價在金茂集團歷來得到重視，每月均會有業(yè)績評價會對酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)進行專門的分析評價。除對收入、入住率、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率、RevPar、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率等常用指標進行分析外，還在客房、餐飲、成本、能耗等多方面進行分析研究，并根據(jù)實際情況，不定期對酒店進行專題研究。此外，還以常規(guī)的內部審計，不定期的調研等多種形式進行管理評價。

3、日常營運管理

作為業(yè)主，有必須參與到酒店的日常營運管理中。一可以掌握酒店一手經(jīng)營信息，對酒店經(jīng)營發(fā)展預判奠定基礎。二學習專業(yè)管理公司先進管理經(jīng)驗，提升酒店管理水平。三監(jiān)控日常經(jīng)營，降低道德風險發(fā)生的概率。

業(yè)主管理體現(xiàn)在酒店日常經(jīng)營管理中，一般在酒店高層委派高級管理人員，通常為副總經(jīng)理和財務副總監(jiān)等關鍵崗位；其余的業(yè)主公司人員，通常保留一小部分，不直接參與酒店的日常經(jīng)營管理，而是作為業(yè)主辦公室，協(xié)助酒店對外以法人身份辦理相關事務，同時監(jiān)控酒店經(jīng)營目標、現(xiàn)金狀況等，從而為業(yè)主管理提供決策依據(jù)。

在金茂旗下酒店，業(yè)主委派高級管理人員有業(yè)主代表、副總經(jīng)理、財務副總監(jiān)和工程副總監(jiān)等關鍵崗位，參與并監(jiān)督酒店日常營運管理，分析、評估酒店運營管理現(xiàn)狀及趨勢，協(xié)助本部研究行業(yè)發(fā)展趨勢，支持公司戰(zhàn)略目標與年度目標的達成。酒店不具法人身份，而是作為業(yè)主公司分公司存在，派駐酒店的高級管理人員同時在業(yè)主公司內兼職，不僅對酒店經(jīng)營負責，也對業(yè)主投資負責。此外在業(yè)主公司一般還配財務一人，行政一人，處理業(yè)主公司及酒店需業(yè)主協(xié)助的相關事務。參考文獻：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎理論的觀點[J]旅游科學.2006,(02)

歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001

篇5

2小水電委托管理分析

2．1小水電委托管理的風險(1)委托方的風險主要有人為風險、經(jīng)濟風險、自然風險、政策風險等。人為風險包括人員管理水平，不可預見事件等，經(jīng)濟風險包括資金籌措不力，宏觀經(jīng)濟形勢，投資環(huán)境惡化，市場物價，投資回收期過長等;自然風險包括河流降水來水，惡劣的氣候條件與現(xiàn)場環(huán)境、自燃小災害等，政策風險包括國家政府主管部門的行為、態(tài)度，管理體制等。(2)被委托方的風險主要有管理風險、責任風險、發(fā)電設備設施性能風險等。管理風險主要在于管理人員管理水平，技術人員技術水平和責任心;責任風險主要在于委托費用風險，替代責任風險等，因此，單就這些方面被委托方的風險并不比委托方小。

2．2小水電委托管理的利弊分析

2．2．1委托管理模式下對委托方(企業(yè))的利弊①減少委托方人力資源管理成本，同時，小水電站委托管理下收益遠比自己培養(yǎng)專業(yè)人才隊伍來得快。②委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，分出一些風險給被委托方，減少企業(yè)部分風險，同時，利于電站安全穩(wěn)定生產(chǎn)，進而實現(xiàn)利益最大化。③委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，可以集中精力進行融資和再投資，做大做強自身核心業(yè)務，利于企業(yè)多元化、長遠化發(fā)展。④委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，增加了自身監(jiān)管工作和風險。⑤委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，必須在委托管理合同方面做足功課，以使雙方實現(xiàn)共贏，否則則是雙方兩敗俱傷，甚者出現(xiàn)投資嚴重虧損。

2．2．2委托管理模式下對被委托方(企業(yè))的利弊①委托管理下使被委托方增加額外收入，降低人力資源管理成本，尤其對那些舊的大水電站企業(yè)，分流一部分過剩人員，盤活企業(yè)自身發(fā)展。②委托管理模式下促使一部分專業(yè)化運營管理公司的建立和發(fā)展。③委托管理模式下經(jīng)濟利益和風險責任原因促使專業(yè)化發(fā)電企業(yè)加強自身管理，提高自有專業(yè)人員水平等。④部分委托方由于自身專業(yè)知識和資金原因，在投資建設階段對設備選型欠佳，致使被委托方設備風險嚴重加大，進而影響安全運營管理。

篇6

1　引言

近年來，由于中國高星級酒店國際化進程的加速，以及國際酒店管理集團對中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ年P注，促使大量國際酒店管理集團進入中國，其中絕大部分都采用了委托管理方式快速進入中國市場。伴隨著國際酒店管理集團的迅速擴張，高昂的管理費用與低下的投資回報已成為中國酒店業(yè)主與國際酒店管理集團管理方關系緊張的導火索，甚至導致管理合同的終止。本文重點研究我國高星級酒店業(yè)主與國際酒店管理集團的委托管理關系現(xiàn)狀，在此基礎上，提出影響我國高星級酒店業(yè)主與管理方關系的關鍵因素與相應對策，以期為改善委托管理下我國高星級酒店業(yè)主與國際酒店管理集團的合作關系提供一定的借鑒。

2　文獻綜述

委托管理模式發(fā)源于美國，現(xiàn)已成為國際酒店管理集團拓展海外業(yè)務的重要途徑。1988年美國康奈爾大學James教授首次闡述了委托管理模式下酒店管理合同的相關概念、運作特點、談判要點和合同條款。此后，國外學者進行了以管理合同為關注點的酒店業(yè)主與管理方關系的相關研究。

第一，酒店管理合同契約條款的相關研究。酒店管理合同是雙方建立合作關系的法律前提。James(1988a，1988b)認為隨著酒店業(yè)主談判能力的增強，業(yè)主得以更多地介入酒店運營，在管理合同期限長短、績效考核標準的制定及合作終止條款設置等方面都掌握了更多的發(fā)言權。James(1997)指出酒店管理合同的變化趨向對業(yè)主有益。Howard(1998)指出，管理合同不僅會影響酒店管理目標的實現(xiàn)，還會影響酒店組織架構的安排以及業(yè)主和管理方的關系。Karen(1999)指出合理平衡雙方利益的酒店管理合同才是實現(xiàn)業(yè)主與管理方良性互動和酒店長期經(jīng)營目標的重要保證。James(2009)詳細闡述了管理合同條款的十二個改變。Richard,(2010)通過對2009年各酒店集團委托管理收益的比較分析，以及金融危機對酒店管理合同條款影響的研究，預測了業(yè)主與管理方未來五到七年的合作趨勢。

第二，對委托管理模式下酒店業(yè)主與管理方矛盾糾紛處理實例的研究。Michael(1994)指出溝通協(xié)商和內部調解是酒店業(yè)主與管理方處理矛盾糾紛的主要選擇，而一旦溝通破裂、協(xié)商無門時，就要依照管理合同約定的爭議解決程序提起仲裁甚至訴訟。Michael(1997)和Michael(1998)認為酒店業(yè)主的優(yōu)勢正在加強，盡管管理合同中已寫明合同終止條件，但當業(yè)主單方終止合同時，管理公司別無選擇只能離場。James和Kristi(2003)認為無論業(yè)主與管理方在管理合同上簽署了怎樣的條款，那些法律裁決的先例才是爭議解決辦法的最終依據(jù)。William(2003)通過對法庭處理的多起管理方違背業(yè)主利益行為的判決的分析，指出管理方隱瞞業(yè)主收受回扣、同意接管與現(xiàn)管酒店存在競爭關系的酒店等行為都損害了業(yè)主利益，也為管理合同的延續(xù)埋下了隱患。

近年，國內研究者也開始關注中國酒店委托管理中業(yè)主方與管理方的合作問題。尹真(2006)認為酒店管理公司的經(jīng)驗對創(chuàng)造良好的業(yè)績起著重要作用。鄒益民和鮑娟(2007)指出，業(yè)主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業(yè)主準確選擇管理集團和管理合同有效實施這五個維度都會影響委托管理成功與否。對管理方的研究主要集中于委托管理模式的研究。陳勇(2006)在對酒店管理合同發(fā)展歷程梳理的基礎上，指出酒店管理合同發(fā)展初期具有“將不可抗力導致的酒店管理公司的經(jīng)營風險轉嫁給酒店業(yè)主，以確保酒店管理公司在委托管理模式下生存和發(fā)展”的特點。陳勇(2007)結合新制度經(jīng)濟學相關理論，探討了如何構建酒店管理合同受托方激勵約束機制，并分析了酒店管理合同所涉及的利益相關方的職責與權限。陳勇(2008)在對國內52家國際品牌酒店的業(yè)主代表訪談和問卷調查的基礎上，從酒店管理方的選擇、報酬、控制、競爭和聲譽五方面，分析了酒店管理方激勵約束現(xiàn)狀，提出業(yè)主應由直接管理向間接管理轉變。

3　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發(fā)展動因

3.1我國高星級酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

3.1.1行業(yè)規(guī)模不斷擴大

隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長，星級酒店固定資產(chǎn)投資在2000至2008年間顯著增加，其中五星級和四星級酒店投資額分別增長361％和312％，居行業(yè)領先水平；星級酒店的數(shù)量從2001年的7358家增加到2009年的14237家，年均增速為8.7％，其中五星級酒店更是從1989年的3家、1999年的77家，迅猛發(fā)展到2009年的506家，四五星級酒店比例也由10年前的7.7％升至2009年底的17.5％，即使在經(jīng)濟不景氣的09年，高星級酒店仍然維持了20％的增長率。

3.1.2國際品牌增量明顯

國際酒店管理集團管理的高星級酒店數(shù)量逐年增多。1982年北京建國飯店引進香港半島酒店集團管理，拉開了國內酒店引進國際酒店管理公司和國際酒店品牌的序幕。2005年，洲際、希爾頓、萬豪和雅高集團相繼出售其在歐美市場的大量酒店以騰出資金用于拓展中國市場?！皟H2006年2月的一周，洲際便在中國新簽10家酒店，而喜達屋、萬豪、雅高等集團也都對自己中國區(qū)域的負責人提出了高端酒店數(shù)量3年內增長50％的要求”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年初，已有40多家國際酒店管理集團的70多個品牌進入中國，共管理1000多家酒店。世界排名前十位的國際酒店管理集團均已進入中國市場，管理酒店480家。

3.1.3行業(yè)進入微利時代

2009底中國旅游飯店業(yè)協(xié)會與仲量聯(lián)行集團對全國25個城市酒店業(yè)績的問卷調查顯示：截至2009年年末，全國星級酒店平均客房出租率為57.88％，較2008年下降了0.42個百分點，而五星級酒店平均客房出租率更是在全國平均水平以下，僅為51.06％。平均房價方面，由于2009年初高星級為酒店應對金融危機普遍為采取了壓縮內部費用等措施降低成本，甚至“降星銷售”，致使五星級酒店2009年平均房價降至622.80元，較2008年下降了10.08％。近年來高星級酒店的“投入產(chǎn)出比”僅維持在O.35左右，表現(xiàn)為高端酒店規(guī)模增長最階段恰恰為酒店經(jīng)營效益下滑最為明顯階段，行業(yè)已進人微利時代。

3.2中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的動因

3.2.1國際酒店管理集團的利益驅動

采用委托管理模式，國際酒店管理集團可以達到不通過原始資本的積累而實現(xiàn)迅速擴張的目的，因此，為了更好地把握中國市場的拓展機遇、獲得更強的市場 話語權，采取與背景誠信且頗具實力的大業(yè)主“捆綁”簽約的戰(zhàn)略合作模式已成為國際酒店管理集團的首選。如：洲際酒店管理集團與保利集團合作管理佛山保利洲際酒店、與綠地集團合作管理南京綠地洲際酒店；萬豪酒店管理集團與綠地集團建立鄭州萬豪酒店、與富力地產(chǎn)集團建立北京富力萬麗酒店。此外，國際酒店管理集團還通過建立中國區(qū)客戶服務中心，控制旗下各酒店的客源輸送，并以此獲得可觀的渠道費用和訂房傭金，這些財務報表中顯示為銷售費用的收益，往往不為業(yè)主察覺，卻正逐漸成為國際酒店管理集團商業(yè)盈利的中心。

3.2.2業(yè)主實現(xiàn)投資目標的利益驅動

近年來，大量有實力的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入酒店領域，如萬達、泰達、恒大、綠地等公司，委托國際酒店管理集團管理能為其帶來“最大化的綜合價值”。一是公關活動平臺。通過高星級酒店來展現(xiàn)企業(yè)的品牌、形象、實力和企業(yè)文化。二是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。雖然酒店的經(jīng)營毛利潤只有35％左右，卻可以產(chǎn)生穩(wěn)定而充沛的現(xiàn)金流，保證企業(yè)信用、支付能力和經(jīng)濟實力的體現(xiàn)。三是快速培育聯(lián)動品牌。通過聘請國際品牌酒店集團管理配套酒店提升未來土地升值空間。四是合理避稅。房產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)所得轉化為飯店的固定資產(chǎn)投資以減少稅款，相當于部分酒店投資來源于政府稅收。五是獲取政府優(yōu)惠政策。很多城市對含有高星級酒店項目開發(fā)的住宅給予優(yōu)惠政策，如土地出讓“半買半送”、稅費減免等。六是不動產(chǎn)保值增值，滿足資本市場在財務統(tǒng)計上對連續(xù)經(jīng)營收入要求的目的，同時起到增加公司市值的作用。七是建立長期資本收益。酒店屬于商業(yè)用地，原則上只要用地規(guī)范，在供應上不受限制，因此容易獲取土地資源。因此，當酒店項目成為地產(chǎn)開發(fā)的一部分時，業(yè)主會從綜合土地成本、政府要求、商業(yè)地產(chǎn)增值、避稅等多個角度加以考慮。

3.2.3地方政府的政策引導

在各地舊城改造中，規(guī)劃了很多體量巨大的城市綜合體，作為綜合體中的高星級酒店，不僅為城市提供高端商務平臺，還扮演著城市會客廳的角色。2007年，河北石家莊出臺《關于鼓勵新建五星級酒店的意見》、深圳出臺《龍崗區(qū)關于加快高星級酒店發(fā)展暫行規(guī)定》；2008年湖北鄂州出臺《關于加快發(fā)展高星級酒店業(yè)的若干意見》；2009年，包括江蘇南通、內蒙固陽、重慶武隆、湖北大悟、海南儋州等近20個地方政府出臺了相關政策，鼓勵高星級酒店建設；2010年，福建上杭、廣東陽江、廣西貴港亦出臺相關政策加快高星級酒建設。各地政府在用地面積、土地價格、稅費優(yōu)惠、現(xiàn)金獎勵等多方面的優(yōu)惠政策成為高星級酒店建設的重要推手。

4　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理問題分析及預防化解

4.1中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理中存在的問題

酒店業(yè)主和管理方之間實際上是一種將酒店業(yè)主的有形資產(chǎn)與管理方的無形資產(chǎn)相結合的利益共同的合作方式。伴隨著高星級酒店采用委托管理模式迅速擴張，管理方與業(yè)主矛盾也日益凸顯。

在酒店策劃籌建階段，問題主要表現(xiàn)為酒店開業(yè)前預算的制定是否嚴格執(zhí)行國際酒店管理集團的制度與品牌標準，如證照不齊是否仍如期開業(yè)，是否聘用集團指定的設計師，是否選擇酒店集團推薦的設備供應商等。

在管理合同簽署階段，問題主要集中在酒店人事安排、財務安排、資產(chǎn)安排、業(yè)績考核等四方面。首先是業(yè)主方權利的保障。如大部分酒店管理合同的區(qū)域非競爭條款中限制性區(qū)域界定模糊、限制年限過短等，致使很多酒店開業(yè)不久就面臨同一集團旗下同品牌競爭。其次是業(yè)主方管理權限范圍的界定。以人事任免為例，業(yè)主方通常要求派駐業(yè)主代表或委任副總經(jīng)理、財務副總監(jiān)在酒店任職，以享有充分的監(jiān)督和控制權；而管理方則擔憂委派人員的雙重身份不便酒店的日常管理，甚至影響最終業(yè)績考評。再次，酒店業(yè)主有效行使權利存在障礙，如業(yè)主很難知曉年度財務預算中詳實的酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)；業(yè)主對管理方推薦的總經(jīng)理等高層人選的工作背景等信息知曉不夠全面；物資采購方面，因專業(yè)所限，對大額支出、供應商的選擇等也存在審批難度。

在經(jīng)營管理階段，矛盾主要反映在雙方經(jīng)營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務預算方案編制等方面。一是關于人員效率的分歧。管理方往往指責業(yè)主派駐的高層管理人員作用不明顯且有的傾向。二是關于集團費用分攤比例的分歧，主要集中在高昂的集團海外促銷宣傳費與營銷效果的問題、前期中央預訂系統(tǒng)投資與后期實際收益不符問題、酒店員工接受集團培訓的費用和顧客忠誠計劃費用問題等。三是在年度財務預算方案編制上的分歧。按酒店管理方的財務預算方案實施，當達到業(yè)主設定的財務指標時對管理方給予獎勵，這一“雙重指標”做法目前普遍存在于外資品牌酒店。

典型的矛盾沖突案例有：南京希爾頓酒店和上海仕格維麗致酒店因經(jīng)營業(yè)績不佳分別于2006年和2009年被撤牌；雅高集團在上海的首家精品酒店――璞邸酒店和由萬豪集團管理的廣州天倫萬怡大酒店，因管理合同中未對業(yè)主酒店物業(yè)轉讓行為設限而導致管理方話語權缺失最終被撤牌；由新加坡華業(yè)集團投資建設的蘇州吳宮喜來登和廈門索菲特大酒店，因業(yè)主發(fā)展戰(zhàn)略調整，于2009年先后變身為蘇州吳宮泛太平洋大酒店和廈門泛太平洋大酒店。

4.2委托管理中矛盾預防與化解

4.2.1前期策劃籌建階段

第一，科學規(guī)劃綜合體項目。開發(fā)商需慎重對待綜合體項目酒店建設的必要性以及開發(fā)時序問題；管理方要全面評估和篩選項目，同時還應將自己的優(yōu)勢體現(xiàn)在項目總體規(guī)劃和定位能力上，找到與業(yè)主的契合點。第二，業(yè)主方與管理方應緊密配合開展籌建開業(yè)工作。在策劃籌建階段，遵循“功能決定結構，結構決定外觀”原則進行設計建造，并從投資和管理的角度對項目建設進程統(tǒng)籌兼顧。第三，在籌備開業(yè)階段，雙方應對團隊人選嚴格把關。審慎選擇酒店總經(jīng)理，籌備團隊的工作應貫穿于酒店前期準備及開業(yè)后的初期經(jīng)營階段。第四，高質量的可行性研究和市場調研先行。研究報告對投資回報的測算可以幫助管理方對項目潛在的收益和風險進行評估，引導處于建設階段的酒店在相關布局和設施上進行調整以適應市場需求，幫助酒店管理層制定準確的開業(yè)收支預算，并制定合理的定價策略及收益預測。

4.2.2中期合同簽署階段

第一，業(yè)主必須熟悉國際酒店管理集團的管理合同。要掌握合同談判節(jié)奏，談判期太短不利于爭取有利條款，而過分拖延也會產(chǎn)生風險。第二，業(yè)主應從總體利益上審視管理合同。在指定供應商方面，若業(yè)主希望自己采購且有能力自己采購，則采購權應該歸業(yè)主所有，管理方提供協(xié)助。在合同里應明確限制集團同一品牌或同檔次品牌在一定地域、一定時期內的發(fā)展。在人力成本方面，業(yè)主應要求管理方做出人員成本占營收比例的財務測算，并在合同中寫明約束性條款。在成本劃分方面，應明確劃分“營運成本”和“業(yè)主成本”。在酒店運營賬戶監(jiān)管方面，應建立財務雙簽制度，合理監(jiān)控酒店重大合同簽署和預算外大額費用支出；業(yè)主還要獲取對酒店年度計劃和年度預算的審批權。在對酒店高層的任命權和審批權方面，業(yè)主應擁有委派業(yè)主 代表和酒店副職(副總經(jīng)理、財務副總監(jiān))的權力，以及對總經(jīng)理、營銷總監(jiān)和財務總監(jiān)三大關鍵崗位的審批權。第三，科學設計業(yè)績考核指標。可在傳統(tǒng)的RevPAR和GOP兩大考核指標基礎上，增加“收益指數(shù)(RGI)”考核指標，跟蹤比較一定數(shù)量競爭酒店的RevPAR情況，判斷本酒店在競爭市場上的相對位置。此外，典型的房地產(chǎn)指標――“物業(yè)每平方米收入(RevPSM)”對評估酒店投資回收情況及管理效率也有一定可取之處。第四，創(chuàng)新薪酬機制。要建立經(jīng)營價值與物業(yè)價值掛鉤的酒店管理方薪酬機制，將所有權與經(jīng)營權融合，激勵管理方在關注經(jīng)營業(yè)績的同時，平等地關注酒店物業(yè)價值，利于降低業(yè)主為了出售酒店物業(yè)尋求終止管理合同的欲望，實現(xiàn)雙方長久穩(wěn)定的合作。第五，對酒店物業(yè)轉讓行為設限。酒店管理方應對業(yè)主股份轉讓、重組以及酒店實物資產(chǎn)轉讓設定一些條件。比如：業(yè)主有義務在交易前，促使股份或資產(chǎn)的受讓人與酒店管理方簽訂協(xié)議，確保新的業(yè)主接受原管理合同條款，使酒店管理方可以不受干擾繼續(xù)經(jīng)營酒店。

4.2.3后期經(jīng)營管理階段

第一，家具、裝置和設備(FF&E)儲備資金的提取和使用。雙方應聚焦于如何審慎靈活使用儲備資金，既保證酒店有充足修繕資金可供使用，又兼顧業(yè)主自由支配這部分資金的意愿，避免資金的占用和閑置。第二，合理控制人力成本。要對酒店組織結構和崗位進行流程再造，增加管理寬度，壓縮管理層級。實施區(qū)域化集中管理措施，將收益管理、營銷和IT支持等業(yè)務整合到集團劃定的“小區(qū)域”，起到減員增效作用。第三，建立酒店業(yè)主與管理方企業(yè)文化融合機制。在尊重彼此文脈、人脈基礎上，以文化整合和價值認同為紐帶，促進業(yè)主公司利潤導向的傳統(tǒng)層級文化與管理公司品牌價值導向的制度規(guī)范文化相融合，形成適應酒店現(xiàn)實情況的獨特的企業(yè)文化。第四，化解預算編制爭議。酒店年度預算和資源配置的討論必須圍繞兩個主題展開：如何戰(zhàn)勝競爭對手，如何超越去年的收入。雙方討論的著眼點應從成本和收入方面的討價還價轉向尋求更好地解決問題的方法。

4.2.4重視四大相關因素

第一，聘請堅守職業(yè)道德的專業(yè)酒店咨詢人員。富有責任感的專業(yè)咨詢人員能客觀地評價項目。在酒店發(fā)展階段出具全面客觀的可行性研究報告、推薦業(yè)主代表和副職人選、協(xié)助業(yè)主進行合同談判。在酒店業(yè)績明顯下滑時，對存在問題進行診斷，獻計獻策。在管理公司撤牌前期，分析原因，評估終止管理合約的風險。在更換品牌期間，輔助管理團隊平穩(wěn)過渡和交接。第二，構建行業(yè)協(xié)會和業(yè)主聯(lián)盟的信息分享平臺。首先，行業(yè)協(xié)會應與旅游行政管理部門脫鉤，成為不帶行政色彩的專業(yè)社會組織，公正維護業(yè)主與管理方權益及規(guī)范酒店經(jīng)營行為。其次，行業(yè)協(xié)會應與酒店業(yè)主聯(lián)盟共同打造一個交流經(jīng)驗、分享心得的渠道，幫助業(yè)主協(xié)調與政府、管理公司、旅行社等各方關系。第三，加強旅游管理部門服務功能。在政策層面建立協(xié)調機制，根據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀制定有利于引導不同檔次、不同特色酒店均衡發(fā)展的政策。從信息服務層面，及時采集酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)，為投資者和酒店業(yè)主提供參考。第四，完善相關法律法規(guī)。在市場監(jiān)管方面，出臺行業(yè)準入條件或公告，從源頭上控制酒店供給過剩帶來的各種不利；在職業(yè)標準方面，制定酒店職業(yè)經(jīng)理人標準，建立酒店職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展平臺；在品牌標準方面，應就國際酒店管理集團在中國從事委托管理提出具體的信息披露要求，向業(yè)主方提供完整的品牌標準。

5　結論

5.1本研究的結論與貢獻

第一，本次研究發(fā)現(xiàn)酒店管理集團的利益驅動、業(yè)主實現(xiàn)投資目標的利益驅動以及地方政府的政策引導共同驅動了中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發(fā)展。

第二，歸納了造成業(yè)主方和管理方?jīng)_突的主要原因。在酒店策劃籌建階段，主要為酒店開業(yè)前預算的制定是否嚴格執(zhí)行國際酒店管理集團的制度與品牌標準；在管理合同簽署階段，主要集中在酒店人事安排、財務安排、資產(chǎn)安排、業(yè)績考核等四方面；在經(jīng)營管理階段，主要反映在雙方經(jīng)營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務預算方案編制。

第三，良好的酒店業(yè)主與國際酒店管理集團的委托管理關系需要旅游管理部門、行業(yè)協(xié)會和酒店衍生機構的支持與配合(如圖1)。

篇7

首先，將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判，我們首先應當明確的是:管理合同是一種非股權式的酒店經(jīng)營模式，它主要包含了委托民事法律關系在內的一系列契約安排。管理合同的這種模式，最早由希爾頓酒店集團在上世紀60年代引入，從利益共享的長期租賃合同中逐漸演變過來，管理合同與管理合同文本是有區(qū)別的，后者只是體現(xiàn)這一民事權利義務的法律文件。

其次，就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業(yè)環(huán)境中，很多條款的表達方式及語氣異于國內合同，如果我們只關注了合同文本，忽略了這種契約制度本身的實質性含義，在談判中，就會出現(xiàn)就文字而文字，就條款而條款的談判方式，甚至糾纏于合同語氣上，并更多比照國內承包經(jīng)營合同和單純的委托合同，且偏向于爭奪管理權限的條款。

這些不但無助于業(yè)主獲得合同利益，也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式，決定了在管理合同的風險安排上，業(yè)主與管理公司的合同訴求不盡相同，但在酒店經(jīng)營目標和經(jīng)營成本的控制方面，業(yè)主與管理公司的訴求基本上是一致的，因此，業(yè)主作為酒店資產(chǎn)的所有權人，從資產(chǎn)運營的安全與效率方面，獲取管理合同的合同利益，不但符合業(yè)主的最大利益，也符合管理合同的契約模式，為管理公司所普遍接受。

其實，當業(yè)主獲得一塊土地資產(chǎn)時，管理合同對于業(yè)主，其本質上的意義只是業(yè)主確立資產(chǎn)管理的一個工具。所以，我們確立了業(yè)主從資產(chǎn)運營的安全和效率角度，去關注管理合同中的一些關鍵條款，在管理合同的契約特點中，去構筑并合理表達業(yè)主的合同訴求，比我們單純地去計較文字要重要得多。

結合過往經(jīng)驗，業(yè)主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對人(業(yè)主)酒店資產(chǎn)(含土地)的合法所有權人。在過往的談判中，關于誰作為管理合同中管理公司的締約相對人，有多種不同的理解。事實上，需要明確的一點是，管理公司鎖定的締約對象，只是酒店物業(yè)資產(chǎn)含土地的合法所有權人，這會涉及到酒店管理權的委托來源的合法性和正當性。因此，這樣的一些條款，是需要業(yè)主正確理解的:

(1)管理合同會強調業(yè)主在簽約時以及在合同期內，對土地及酒店物業(yè)資產(chǎn)所有權的承諾(約定的業(yè)主轉讓，所產(chǎn)生的物權流轉除外)，并且，如果酒店在簽約時處于未建或在建狀態(tài)，管理公司還會關注整個酒店物業(yè)的建設投資是否有一個合理滿意的融資方案。基于此，管理合同所需要業(yè)主自行承擔的費用就有:持有物業(yè)相關的稅賦、為物業(yè)資產(chǎn)購買財產(chǎn)類保險、預提設施設備準備金、各項資本性支出等等，而這些附隨產(chǎn)生的各項稅費，在管理合同的框架中，是不進入經(jīng)營性支出的，這也是管理合同這種契約模式的特點之一。

(2)業(yè)主出讓自己的股份或實際控制權，以及業(yè)主出讓酒店物業(yè)資產(chǎn)所受到的合理限制。這里所涉及到的關鍵問題是，與管理公司產(chǎn)生合同關系的相對人發(fā)生變化，導致管理公司對未來的管理權穩(wěn)定產(chǎn)生顧慮。因此，需要在管理合同中加以約定，業(yè)主在考量這些條款時，應當對未來的公司發(fā)展戰(zhàn)略有一個預期，同時，著重審核管理合同中對業(yè)主轉讓條款的條件，是否與這樣的預期相抵觸，并在管理合同中敘明。

酒店品牌的甄選影響投資規(guī)模的重要因素擬投資酒店的區(qū)域市場，在管理合同期限內，是否可以支撐一個擬選品牌的酒店，這永遠是需要業(yè)主首先解決的問題。國際性的酒店管理集團，其核心商業(yè)訴求在于:酒店產(chǎn)品的市場份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實現(xiàn)連鎖品牌的價值和集團利益的提升，因此，品牌和系統(tǒng)標準，是這些管理公司得以生存的核心價值，這在管理合同談判中會涉及到這樣的條款:

(1)業(yè)主會被要求對“品牌標準”(也稱“系統(tǒng)標準”)的遵守義務?；诖?，“技術服務協(xié)助服務協(xié)議”，這是國外管理公司通常需要業(yè)主強制性購買的技術協(xié)助服務，其目的在于敦促業(yè)主遵守品牌標準。這里面業(yè)主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統(tǒng)標準”，與業(yè)主建造成本密切相關聯(lián)，它們與業(yè)主投資成本的預算要匹配。②技術協(xié)助服務所遵循的“品牌/系統(tǒng)標準”需要穩(wěn)定和持續(xù)，避免業(yè)主投資與該等標準不一致導致的重置損失。③技術協(xié)助服務的重要節(jié)點的確立，技術服務團隊的服務方式，要滿足業(yè)主所聘請的各設計師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。

(2)設施設備準備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上，F(xiàn)F&E的提取和使用，也是為“品牌/系統(tǒng)標準”的維護而服務的，需要充分地了解這個條款，這就是我們在獲得了品牌給物業(yè)帶來溢價的同時，需要考量的物業(yè)標準的維持成本問題。

業(yè)主的控制是風險而不是管理權

管理合同時間跨度長，一般是在15到25年之間，個別高端奢侈品牌的管理期限會在30年左右。管理合同盡管法律關系復雜，但主合同以酒店經(jīng)營管理權的全部委托為主要法律關系。所以，巨額的酒店資產(chǎn)長期交由管理公司，作為資產(chǎn)的所有權人，業(yè)主的顧慮和擔憂是理所當然的。有些業(yè)主認為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項制度和開支等等)，來實現(xiàn)對酒店的控制，我們認為，這樣的觀點值得商榷，事實上，業(yè)主作為資產(chǎn)所有權人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。

(1)協(xié)助國際品牌酒店的本土化，協(xié)調酒店在當?shù)亟⒘己玫墓碴P系，業(yè)主應當根據(jù)自身的要求，考慮業(yè)主代表的派出方式業(yè)主代表的派駐制度有兩個因素是需要考慮的:一是任職的專業(yè)資格，二是權利邊界的劃分;

(2)盡管有業(yè)主代表，建立管理公司與業(yè)主間的慣常聯(lián)席溝通機制和臨時聯(lián)席的溝通機制;

(3)協(xié)商認可管理公司的業(yè)務計劃，約定業(yè)務計劃的內容和提交時間，并適時引入專家仲裁機制;(引資金支付的合理監(jiān)管制度，這個制度度在管理合同中的設計，是否涉及到控制管理權，業(yè)主的立意是重要的，對于酒店資金的支付，項目和種類相當繁雜，因此，我們贊成的是一種合理的監(jiān)管體制，而不是去束縛管理公司經(jīng)營酒店，更不是為日常的經(jīng)營管理去設置不必要的障礙。

經(jīng)營業(yè)績評價體制利益的期待

顯然，任何一個業(yè)主均不希望酒店業(yè)績長期虧損，這是業(yè)主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團先進的管理理念和技術，以及集團服務的本意和目的，然而，任何一個管理公司均不會也不可能向業(yè)主承諾酒店業(yè)績的回報，因為，酒店業(yè)績并不取決于管理公司，而是取決于未來的市場，而這個市場又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業(yè)主的關切，同時，又可以讓管理公司無需去承擔本不是自己責任的義務呢，

問題的焦點不在“業(yè)績不好，誰承擔責任上”，而是，合同退出合理終止機制。有兩個內容需要業(yè)主在管理合同中去關注:超級秘書網(wǎng)

篇8

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

外方：_________國（或地區(qū)）_________公司

國籍：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

第一條　總則

甲乙雙方同意根據(jù)《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》和《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細則》及其他有關法律的規(guī)定，雙方共同成立一家合作經(jīng)營企業(yè) （簡稱合作企業(yè)）。雙方經(jīng)充分協(xié)商約定如下條款，以便信守：

中國_________公司和_________國（或地區(qū)）_________公司，根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等互利的原則，通過友好協(xié)商，同意在中華人民共和國_________省_________市，共同舉辦合作經(jīng)營企業(yè)，特訂立本合同。

第二條　合作各方

本合同的各方為：

1、中國_________公司（以下簡稱中方），在中國_________省_________市登記注冊，其法定地址在_________省_________市_________區(qū)_________路_________號。法定代表：姓名_________職務_________國籍_________。

2、_________國（或地區(qū)）_________公司（以下簡稱外方）在_________國（或地區(qū)）登記注冊，其法定地址在_________。法定代表：姓名_________職務_________國籍_________。

第三條　合作企業(yè)名稱和地址

1、合作企業(yè)依法取得中國法人資格的，為有限責任公司。

2、合作企業(yè)的中文名稱為_________。

3、外文名稱為_________。

4、合作企業(yè)的法定地址為_________省_________市_________區(qū)_________路_________號。

第四條　合作企業(yè)的宗旨和經(jīng)營范圍

1、合作經(jīng)營的目的是：本著加強經(jīng)濟合作和技術交流的愿望，采用先進而適用的技術和科學的經(jīng)營管理方法，提高產(chǎn)品質量，發(fā)展新產(chǎn)品，并在質量、價格等方面具有國際市場的競爭能力，提高經(jīng)濟效益，使合作各方獲得滿意的經(jīng)濟利益。

2、合作企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：生產(chǎn)和銷售_________產(chǎn)品；對銷售后的產(chǎn)品進行維修服務；研究和發(fā)展新產(chǎn)品。

第五條　投資總額和注冊資本

1、合作企業(yè)的注冊資本為_________（大寫：_________元），中方出資_________％計_________（大寫：_________元）、外方各出資_________％計_________（大寫：_________元），雙方將按上述投資比例分享利潤，分擔虧損和風險。

2、除合作企業(yè)合同另有約定外，合作各方以其投資或者提供的合作條件為限對合作企業(yè)承擔責任。

3、合作企業(yè)以其全部資產(chǎn)對合作企業(yè)的債務承擔責任。

4、合作企業(yè)注冊資本在合作期限內不得減少。但是，因投資總額和生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模等變化，確需減少的，須經(jīng)審查批準機關批準。

5、合作各方向合作企業(yè)的投資或者提供的合作條件可以是貨幣，也可以是實物或者工業(yè)產(chǎn)權、專有技術、土地使用權等財產(chǎn)權利。

6、中方的投資或者提供的合作條件，屬于國有資產(chǎn)的，應當依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行資產(chǎn)評估。

7、在依法取得中國法人資格的合作企業(yè)中，外方的投資一般不低于合作企業(yè)注冊資本的25％。在不具有法人資格的合作企業(yè)中，對合作各方向合作企業(yè)投資或者提供合作條件的具體要求，由對外貿易經(jīng)濟合作部規(guī)定。

8、合作各方應當以其自有的財產(chǎn)或者財產(chǎn)權利作為投資或者合作條件，對該投資或者合作條件不得設置抵押權或者其他形式的擔保。

9、合作各方?jīng)]有按照合作企業(yè)合同約定繳納投資或者提供合作條件的，工商行政管理機關應當限期履行；限期屆滿仍未履行的，審查批準機關應當撤銷合作企業(yè)的批準證書，工商行政管理機關應當?shù)蹁N合作企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，并予以公告。

10、未按照合作企業(yè)合同約定繳納投資或者提供合作條件的一方，應當向已按照合作企業(yè)合同約定繳納投資或者提供合作條件的他方承擔違約責任。

11、合作各方繳納投資或者提供合作條件后，應當由中國注冊會計師驗證并出具驗資報告，由合作企業(yè)據(jù)以發(fā)給合作各方出資證明書。

12、合作各方之間相互轉讓或者合作一方向合作他方以外的他人轉讓屬于其在合作企業(yè)合同中全部或者部分權利的，須經(jīng)合作他方書面同意，并報審查批準機關批準。

第六條　雙方分別提供如下合作條件：

1、中方：提供總面積為_________平方米的土地使用權，負責征用土地費和繳納土地使用費。（注：土地開發(fā)費的負擔方法，根據(jù)雙方約定寫）其中：

廠房（上蓋）面積_________平方米；

商場（上蓋）面積_________平方米；

維修部（上蓋）面積_________平方米。

2、外方：投資總額為_________元，其中：現(xiàn)金_________元；機器設備和交通運輸工具_________元；工業(yè)產(chǎn)權_________元；其他_________元。

中方提供的土地使用權，應在合同批準之日起_________天內辦完征撥手續(xù)，交付合作企業(yè)使用；廠房和商場（上蓋）應在合同批準之日起_________天內交付合作企業(yè)裝修；維修部（上蓋）的交付時間，由合作企業(yè)董事會另行決定。

外方提供的現(xiàn)金投資分兩期匯入合作企業(yè)在_________銀行開立的帳戶內。第一期應匯入_________元，須在合同批準之日起_________天內匯出，作為首期生產(chǎn)、生活設施的建筑費和流動資金等；第二期必須匯足投資總額減去第一期匯出后的差額，匯出的時間為_________，用途由公司董事會商定。

外方作為投資的機器設備，必須符合合作企業(yè)的生產(chǎn)需要，并在廠房裝修完工前_________天內運至中國港口。

第七條　中方應負責完成的事項：

1、辦理為設立合作企業(yè)向中國有關主管部門申請批準、登記注冊、領取營業(yè)執(zhí)照等事宜；

2、依照本合同規(guī)定，向土地主管部門辦理申請取得土地使用權的手續(xù)；

3、協(xié)助辦理外方作為出資而提供的機械設備、物資的進口報關手續(xù)和在_________內的運輸；

4、協(xié)助合作企業(yè)在中國境內購置設備、材料、原料、辦公用品、交通工具、通訊設備等；

5、協(xié)助合作企業(yè)落實水、電、交通等基礎設施；

6、協(xié)助合作企業(yè)對廠房和其他工程設施的設計和施工；

7、協(xié)助合作企業(yè)在當?shù)卣衅钢袊慕?jīng)營管理人員、技術人員、工人和其他人員；

8、協(xié)助合作企業(yè)為外籍工作人員辦理所需的入境簽證手續(xù)等；

9、辦理合作企業(yè)委托的其他事宜。

第八條　外方應負責完成的事項：

1、依照本合同的規(guī)定，提供現(xiàn)金、機器設備、工業(yè)產(chǎn)權_________并負責將其作為出資的機械設備等運至中國港口；

2、辦理合作企業(yè)委托在中國境外選購的機器設備、材料等有關事宜；

3、提供需要的設備安裝、調試以及試產(chǎn)的技術人員、生產(chǎn)和檢驗技術人員；

4、培訓公司的技術人員和工人；

5、如外方同時是技術轉讓方，則應負責合作企業(yè)在規(guī)定的期限內按設計能力穩(wěn)定地生產(chǎn)合格產(chǎn)品；

6、負責辦理合作企業(yè)委托的其他事宜。

第九條　合同期限

1、合作企業(yè)的經(jīng)營期限為_________年，公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日，為該合作企業(yè)的成立日期。

2、合作企業(yè)期限屆滿，合作各方協(xié)商同意要求延長合作期限的，應當在期限屆滿的180天前向審查批準機關提出申請，說明原合作企業(yè)合同執(zhí)行情況，延長合作期限的原因，同時報送合作各方就延長的期限內各方的權利、義務等事項所達成的協(xié)議。審查批準機關應當自接到申請之日起30天內，決定批準或者不批準。

3、經(jīng)批準延長合作期限的，合作企業(yè)憑批準文件向工商行政管理機關辦理變更登記手續(xù)，延長的期限從期限屆滿后的第一天起計算。

4、合作企業(yè)合同約定外方先行回收投資，并且投資已經(jīng)回收完畢的，合作企業(yè)期限屆滿不再延長；但是，外方增加投資的，經(jīng)合作各方協(xié)商同意，可以向審查批準機關申請延長合作期限。

第十條　分配收益與回收投資

中外合作者可以采用分配利潤、分配產(chǎn)品或者合作各方共同商定的其他方式分配收益。

1、采用分配產(chǎn)品或者其他方式配收益的，應當按照稅法的有關規(guī)定，計算應納稅額。

2、中外合作者在合作企業(yè)合同中約定合作期限屆滿時，合作企業(yè)的全部固定資產(chǎn)無償歸中方所有的，外方在合作期限內可以申請按照下列方式先行回收其投資：

（1）在按照投資或者提供合作條件進行分配的基礎上，在合作企業(yè)合同中約定擴大外方的收益分配比例；

（2）經(jīng)財政稅務機關按照國家有關稅收的規(guī)定審查批準，外方在合作企業(yè)繳納所得稅前回收投資；

（3）經(jīng)財政稅務機關和審查批準機關批準的其他回收投資方式。

3、外方依照前款規(guī)定在合作期限內先行回收投資的，中外合作者應當依照有關法律的規(guī)定和合作企業(yè)合同的約定，對合作企業(yè)的債務承擔責任。

4、外方提出先行回收投資的申請，應當具體說明先行回收投資的總額、期限和方式，經(jīng)財政稅務機關審查同意后，報審查批準機關審批。

5、合作企業(yè)的虧損未彌補前，外方不得先行回收投資。

6、合作企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定聘請中國注冊會計師進行查帳驗證。合作各方可以共同或者單方自行委托中國注冊會計師查帳，所需費用由委托查帳方負擔。

第十一條　購買物資和銷售產(chǎn)品

1、合作企業(yè)按照經(jīng)批準的經(jīng)營范圍和生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，自行制定生產(chǎn)經(jīng)營計劃。

2、合作企業(yè)可以自行決定在中國境內或者境外購買本企業(yè)自用的機器設備、原材料、燃料、零部件、配套件、元器件、運輸工具和辦公用品等（以下簡稱“物資”）。

3、國家鼓勵合作企業(yè)向國際市場銷售其產(chǎn)品。合作企業(yè)可以自行向國際市場銷售其產(chǎn)品，也可以委托國外的銷售機構或者中國的外貿公司代銷或者經(jīng)銷其產(chǎn)品。

4、合作企業(yè)銷售產(chǎn)品的價格，由合作企業(yè)依法自行確定。

5、外方作為投資進口的機器設備、零部件和其他物料以及合作企業(yè)用投資總額內的資金進口生產(chǎn)、經(jīng)營所需的機器設備、零部件和其他物料，免征進口關稅和進口環(huán)節(jié)的流轉稅。上述免稅進口物資經(jīng)批準在中國境內轉賣或者轉用于國內銷售的，應當依法納稅或者補稅。

6、合作企業(yè)不得以明顯低于合理的國際市場同類產(chǎn)品的價格出口產(chǎn)品，不得以高于國際市場同類產(chǎn)品的價格進口物資。

7、合作企業(yè)銷售產(chǎn)品，應當按照經(jīng)批準的合作企業(yè)合同的約定銷售。

8、合作企業(yè)進口或者出口屬于進出口許可證、配額管理的商品，應當按照國家有關規(guī)定辦理申領手續(xù)。

第十二條　組織管理

（一）合作企業(yè)設董事會或者聯(lián)合管理委員會。董事會或者聯(lián)合管理委員會是合作企業(yè)的權力機構， 按照合作企業(yè)條程的規(guī)定， 決定合作企業(yè)的重大問題。

1、董事會或者聯(lián)合管理委員會成員不得少于3人，其名額的分配由中外合作者參照其投資或者提供的合作條件協(xié)商確定。

2、董事會董事或者聯(lián)合管理委員會委員由合作各方自行委派或者撤換。董事會董事長、副董事長或者聯(lián)合管理委員會主任、副主任的產(chǎn)生辦法由合作企業(yè)條程規(guī)定；中外合作者的一方擔任董事長、主任的，副董事長、副主任由他方擔任。

3、董事或者委員的任期由合作企業(yè)條程規(guī)定；但是，每屆任期不得超過3年。董事或者委員任期屆滿，委派方繼續(xù)委派的，可以連任。

4、董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議每年至少召開1次，由董事長或者主任召集并主持。董事長或者主任因特殊原因不能履行職務時，由董事長或者主任指定副董事長、副主任或者其他董事、委員召集并主持。1／3以上董事或者委員可以提議召開董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議。

5、董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議應當有2／3以上董事或者委員出席方能舉行，不能出席董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議的董事或者委員應當書面委托他人代表其出席和表決。董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議作出決議，須經(jīng)全體董事或者委員的過半數(shù)通過。董事或者委員無正當理由不參加又不委托他人代表其參加董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議的，視為出席董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議并在表決中棄權。

6、召開董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議，應當在會議召開的10天前通知全體董事或者委員。董事會或者聯(lián)合管理委員會也可以用通訊的方式作出決議。

（二）下列事項由出席董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議的董事或者委員一致通過，方可作出決議：

1、合作企業(yè)條程的修改；

2、合作企業(yè)注冊資本的增加或者減少；

3、合作企業(yè)的解散；

4、合作企業(yè)的資產(chǎn)抵押；

5、合作企業(yè)合并、分立和變更組織形式；

6、合作各方約定由董事會會議或者聯(lián)合管理委員會會議一致通過方可作出決議的其他事項。

（三）管理機制

1、董事長或者主任是合作企業(yè)的法定代表人。董事長或者主任因特殊原因不能履行職務時，應當授權副董事長、副主任或者其他董事、委員對外代表合作企業(yè)。合作企業(yè)設總經(jīng)理1人，負責合作企業(yè)的日常經(jīng)營管理工作，對董事會或者聯(lián)合管理委員會負責。

2、合作企業(yè)的總經(jīng)理由董事會或者聯(lián)合管理委員會聘任、解聘。

3、總經(jīng)理及其他高級管理人員可以由中國公民擔任，也可以由外國公民擔任。

4、經(jīng)董事會或者聯(lián)合管理委員會聘任，董事或者委員可以兼任合作企業(yè)的總經(jīng)理或者其他高級管理職務。

5、總經(jīng)理及其他高級管理人員不勝任工作任務的，或者有營私舞弊或者嚴重失職行為的，經(jīng)董事會或者聯(lián)合管理委員會決議，可以解聘；給合作企業(yè)造成損失的，應當依法承擔責任。

6、合作企業(yè)成立后委托合作各方以外的他人經(jīng)營管理的，必須經(jīng)董事會或者聯(lián)合管理委員會一致同意，并應當與被委托人簽訂委托經(jīng)營管理合同。

7、合作企業(yè)應當將董事會或者聯(lián)合管理委員會的決議、簽訂的委托經(jīng)營管理合同，連同被委托人的資信證明等文件，一并報送審查批準機關批準。

第十三條　勞動管理

合作企業(yè)員工的招聘、解雇或辭職一律實行合同制。員工的聘請由公司做出計劃，報當?shù)貏趧硬块T核準后，由公司自行招聘，經(jīng)考核擇優(yōu)錄用。

合作企業(yè)員工的勞動工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事項，依照《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》的有關規(guī)定，經(jīng)董事會制訂施行方案，由公司、公司工會與員工集體或個人訂立勞動合同，按合同的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條　財務會計和審計

1、合作企業(yè)設總會計師和總出納員各一人，負責公司總的會計工作；廠部、商場和維修服務部分別建立帳目，每個部門分別設會計師和出納員各一人，負責各個部門的財務會計工作。前款所列會計和出納員的人選，均由雙方協(xié)商推薦，董事會聘請。

2、合作企業(yè)的財務會計制度，根據(jù)有關規(guī)定，結合本合作企業(yè)的實際情況制定。并報當?shù)刎斦块T和稅務部門備案。

3、合作企業(yè)設審計師一人，由中方推薦，董事會聘請。

審計師負責審查、稽核公司的財務收支和會計帳目，并向董事會報告。

第十四條　納稅與保險

1、合作企業(yè)應按中華人民共和國有關稅法繳納各種稅款。

2、合作企業(yè)的各項保險均應向設在_________的保險公司投保。投保辦法、投保險別、保險價值、保期等均按中國人民保險公司的規(guī)定由合作企業(yè)董事會決定。

第十五條　解散與清算

1、合作企業(yè)因下列情形之一出現(xiàn)時解散：

（1）合作期限屆滿；

（2）合作企業(yè)發(fā)生嚴重虧損，或者因不可抗力遭受嚴重損失，無力繼續(xù)經(jīng)營；

（3）中外合作者一方或者數(shù)方不履行合作企業(yè)合同、條程規(guī)定的義務，致使合作企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營；

（4）合作企業(yè)合同、條程中規(guī)定的其他解散原因已經(jīng)出現(xiàn)；

（5）合作企業(yè)違反法律、行政法規(guī)，被依法責令關閉。

2、前款第二項、第四項所列情形發(fā)生，應當由合作企業(yè)的董事會或者聯(lián)合管理委員會做出決定，報審查批準機關批準。在前款第三項所列情形下，不履行合作企業(yè)合同、條程規(guī)定的義務的中外合作者一方或者數(shù)方，應當對履行合同的他方因此遭受的損失承擔賠償責任；履行合同的一方或者數(shù)方有權向審查批準機關提出申請，解散合作企業(yè)。

3、合作企業(yè)的清算事宜依照國家有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十六條　合同的修改、補充、變更與解除

本合同及其附件修改或補充，必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽署書面協(xié)議，并報經(jīng)對外經(jīng)濟貿易部（或其委托的審批機構）批準方能生效。

在合同有效期內由于本合同第四十二條規(guī)定的不可抗力，造成公司嚴重損失，或因公司連續(xù)虧損，致使合同不能繼續(xù)履行，經(jīng)合作企業(yè)董事會特別決議，并報原審批機關批準，可以提前終止合同或解除合同。

第十七條　合同轉讓

合作企業(yè)的合作一方向第三方或者合作他方轉讓其全部或部分投資或合作條件，須經(jīng)以下程序：

（1）須經(jīng)合作他方書面同意；

（2）法人合作企業(yè)須經(jīng)董事會會議的董事一致通過，作過決議；

（3）須經(jīng)審批機關批準。

第十八條　聲明與保證

（一）中方：

1、中方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。

2、中方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對中方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是中方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

（二）外方：

1、外方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。

2、外方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對外方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、外方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是外方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第十九條　保密

合作企業(yè)承認并同意在合同期內由外方提供的技術系屬秘密。合作企業(yè)及其全體雇員和工作人員應按合同列明的目的使用其技術。在未得到外方事先書面同意，不得向任何第三者公開或透露此技術。自簽署合同至終止合同，該項技術的保密期限為_________年。

第二十條　不可抗力

在合作期間，由于地震、臺風、水災、火災、戰(zhàn)爭或其他不能預見并且對其發(fā)生和后果不能防止和避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或者不能按約定的條件履行時，遇有上述不可抗力事故的一方，應立即將事故情況電報通知對方，并應在15天內提供事故的詳細情況及合同不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應由事故發(fā)生地區(qū)的公證機構出具。按照事故對履行合同影響的程度，由雙方協(xié)商決定是否解除合同，或者部分免除履行合同的責任，或者延期履行合同。

第二十一條　爭議的解決

1、由于本合同引起中方與外方之間的任何爭執(zhí)，首先應由董事會以互相信任的精神協(xié)商解決。若于三十（30）天內未能解決時，中方和外方可選擇第三方進行調解。

2、若調解于_________天內不能解決時，其爭執(zhí)應由仲裁作最終裁決。仲裁小組由三名仲裁員組成，中方指派一名，外方指派一名，第三名仲裁員由中、外方指派的兩名仲裁員共同商定。若被指派的兩名仲裁員，意見分歧，則第三名仲裁員應由_________仲裁院指派，并任仲裁小組主席，仲裁地點在_________。

3、仲裁的裁定是終局的，對雙方都有約束力，仲裁費由敗訴方負擔或由仲裁機構裁定。

第二十二條　文字

本合同用中文和_________文寫成，兩種文字具有同等效力。上述兩種文本如解釋有矛盾，以中文本為準。

第二十三條　合同生效及其他

按照本合同規(guī)定的各項原則所訂立的合作企業(yè)條程、工程協(xié)議、技術轉讓協(xié)議、銷售協(xié)議等，均為本合同的附屬文件。

本合同及其附屬文件，均須經(jīng)中國對外經(jīng)濟貿易部（或其委托的審批機關）批準，并自批準之日起生效。

合作企業(yè)對雙方送達通知的方法，如果采用電報或電傳時，凡涉及各方權利、義務的，應隨之發(fā)出書面信件通知。合同中所列的雙方的法定地址，即為雙方的收件地址。

第二十四條　本合同正本一式_________份，雙方各_________份，合作企業(yè)1份，報中國對外經(jīng)濟貿易部_________份，具有同等效力；影印本_________份；分報有關機關。

第二十五條　本合同于_________年_________月_________日由雙方的授權代表在中國_________省_________市簽字。

中方（蓋章）：_________外方（蓋章）：_________公司

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2小水電管理方式

目前，國內小水電站的管理模式一般有自運行管理和委托管理兩種。自運行管理就是企業(yè)自行組織人員對電站的大壩及發(fā)電設備的運行和維護工作負責，這種管理模式對于企業(yè)來說，工作任務繁瑣但易于管理控制。鑒于水電站自身生產(chǎn)特點，委托管理又分為全部委托運營管理、運維委托管理、維護檢修委托管理三種。

(1)全部委托運營管理就是企業(yè)不僅將生產(chǎn)運行委托，而且也將經(jīng)營職責進行委托，企業(yè)按合同預定收取投資回報。這種模式大大增加了被委托方的風險，企業(yè)對被委托方?jīng)]有相應的控制措施。但是，小水電站因其專業(yè)化性質，被委托方在水電站經(jīng)營管理方面，其承擔的風險遠比企業(yè)要大得多，且風險的控制能力較企業(yè)強。

(2)運維委托運營管理也就是企業(yè)僅將生產(chǎn)運行委托給大的發(fā)電站或公司，而不將經(jīng)營職責委托，自己進行控制，企業(yè)按合同預定支付給被委托方運行管理酬金。委托的內容主要有:委托生產(chǎn)運營及發(fā)電設備的正常運行，日常維護，技術管理和安全管理;委托發(fā)電設備大小修工作;物業(yè)管理等。這種管理模式較為普遍，湖南石門金家溝水電站就是采用這種管理模式。

(3)維護檢修管理就是企業(yè)參與電站經(jīng)營管理和運行管理，企業(yè)只將發(fā)電設備的維護，大小修工作進行委托管理，委托給有專業(yè)檢修人才和隊伍的發(fā)電站或企業(yè)。

3小水電委托管理分析

3．1小水電委托管理的風險

(1)委托方的風險主要有人為風險、經(jīng)濟風險、自然風險、政策風險等。人為風險包括人員管理水平，不可預見事件等，經(jīng)濟風險包括資金籌措不力，宏觀經(jīng)濟形勢，投資環(huán)境惡化，市場物價，投資回收期過長等;自然風險包括河流降水來水，惡劣的氣候條件與現(xiàn)場環(huán)境、自燃小災害等，政策風險包括國家政府主管部門的行為、態(tài)度，管理體制等。

(2)被委托方的風險主要有管理風險、責任風險、發(fā)電設備設施性能風險等。管理風險主要在于管理人員管理水平，技術人員技術水平和責任心;責任風險主要在于委托費用風險，替代責任風險等，因此，單就這些方面被委托方的風險并不比委托方小。

3．2小水電委托管理的利弊分析

3．2．1委托管理模式下對委托方(企業(yè))的利弊

①減少委托方人力資源管理成本，同時，小水電站委托管理下收益遠比自己培養(yǎng)專業(yè)人才隊伍來得快。②委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，分出一些風險給被委托方，減少企業(yè)部分風險，同時，利于電站安全穩(wěn)定生產(chǎn)，進而實現(xiàn)利益最大化。③委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，可以集中精力進行融資和再投資，做大做強自身核心業(yè)務，利于企業(yè)多元化、長遠化發(fā)展。④委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，增加了自身監(jiān)管工作和風險。⑤委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，必須在委托管理合同方面做足功課，以使雙方實現(xiàn)共贏，否則則是雙方兩敗俱傷，甚者出現(xiàn)投資嚴重虧損。

3．2．2委托管理模式下對被委托方(企業(yè))的利弊

①委托管理下使被委托方增加額外收入，降低人力資源管理成本，尤其對那些舊的大水電站企業(yè)，分流一部分過剩人員，盤活企業(yè)自身發(fā)展。②委托管理模式下促使一部分專業(yè)化運營管理公司的建立和發(fā)展。③委托管理模式下經(jīng)濟利益和風險責任原因促使專業(yè)化發(fā)電企業(yè)加強自身管理，提高自有專業(yè)人員水平等。④部分委托方由于自身專業(yè)知識和資金原因，在投資建設階段對設備選型欠佳，致使被委托方設備風險嚴重加大，進而影響安全運營管理。

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（一）定義

是指酒店的建設開發(fā)由酒店所有權人完成后,酒店所有權人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的裝修、經(jīng)營以及管理，一般涉及兩大階段，第一個階段是酒店開業(yè)前的技術咨詢，第二階段則是酒店開業(yè)后的經(jīng)營管理,酒店所有權人在第一階段支付咨詢費，第二階段一般支付管理費，管理費一般包括基本管理費和效益管理費。

（二）特點分析

1、酒店所有權人和酒店管理方之間的法律關系為委托關系;

2、酒店所有權人享有酒店的所有權、收益權和經(jīng)營監(jiān)督權，一般僅關注酒店的

經(jīng)營業(yè)績，不輕易干涉酒店管理方的管理經(jīng)營,需要按階段或者按年度支付酒店管理方費用；

3、酒店管理方按階段或者年度收取費用，酒店管理方享有酒店的經(jīng)營管理權，

財務上會受到酒店所有權人的一定監(jiān)控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系統(tǒng)、品牌標準對酒店進行全權管理,對于酒店管理人員、財務人員、服務人員有權進行

推薦、委派或者培訓。酒店的無形資產(chǎn)包括酒店的商標、管理模式以及酒店系統(tǒng)的所有權均歸酒店管理方所有。

（三）各階段分析

1、第一階段酒店開業(yè)前的技術咨詢

酒店開業(yè)前的技術咨詢，酒店所有權人與管理方一般簽訂技術咨詢服務合同。技術咨詢服務的內容，包括但不限于酒店項目的市場、財務及設計的可行性報告、酒店的各設計階段、建造施工階段、精裝修階段的技術支持服務。

技術咨詢的合同內容一般是按照不同的服務階段的服務內容進行羅列式約定，條款方面重點關注的是各階段服務的事項、收費的方式及進度、知識產(chǎn)權的

歸屬、責任的區(qū)分，由于本質上屬于委托管理合同,因而有期限的約定,一般是以簽訂合同支付合同相應的價款，如第一筆進度款之后開始自酒店裝修竣工驗收為止。

2、第二階段酒店開業(yè)后的經(jīng)營管理

酒店開業(yè)后,管理方正式對酒店進行運營管理，酒店所有權人與管理方一般簽訂酒店經(jīng)營的全權委托合同，全權委托合同的內容，包括但不限于對于酒店所有權人和管理方的權利義務約定、酒店范圍的確定、管理費收取的計算、勞動人事的管理、酒店資產(chǎn)的管理和更新改造、財務預算、服務商標的歸屬等。

（四）涉及可能簽署的合同類型

該經(jīng)營模式由于酒店的土建方面已由酒店所有權人完成，所以,簽署的合同主要是涉及從管理方介入酒店的裝修以及品牌的植入等方面的類型,主要有：

1、酒店技術咨詢與顧問服務合同;

2、招標合同；

3、造價咨詢合同；

4、監(jiān)理合同；

5、裝修總包合同；

6、裝修分包合同;

7、樣板房施工合同；

8、機電供貨合同;

9、弱電供貨合同；

10、弱電施工合同;

11、后勤區(qū)域裝修合同；

12、燈光設計合同；

13、其他合同。

二、自我經(jīng)營型

自我經(jīng)營型可分為兩種，一種是酒店管理方關聯(lián)的企業(yè)包括同屬一個集團的地產(chǎn)開發(fā)公司或者其下屬的地產(chǎn)開發(fā)子公司投資開發(fā)完酒店項目后,由酒店管理

方進行前期的技術咨詢以及后期的全權委托管理；這種實際上類似于受托管理型；另一種則是酒店管理方本身具有房

地產(chǎn)開發(fā)資質,由酒店管理方自行開發(fā)并自行管理。下面分析后一種情形的酒店經(jīng)營模式。

（一）、涉及的各階段分析

該模式可以分為幾個階段,即土地前期開發(fā)階段、施工建設階段（土建及裝修階段)以及酒店項目運營階段,各階段涉及的法律服務如下：

A．土地前期開發(fā)期間法律服務

在此階段提供的法律服務主要有:

1、就土地使用權或在建工程或實物抵押融資等的法律可行性出具法律意見書；

2、協(xié)助辦理建設工程建設項目規(guī)劃、立項審批及其他各種政府批準手續(xù);

3、協(xié)助擬定建設工程項目開發(fā)方案;

4、參與起草和完善聯(lián)建、參建或合資合作合同文件,選擇合適的投資形式和保險方式,進行建設項目轉讓和產(chǎn)權交易,起草、審核建設工程項目轉讓、收購合同；

5、對投資方的企業(yè)資信情況進行調查;

6、對融資過程所涉及的公司決議文件、會議記錄文件等起草、修訂、監(jiān)督提供法律服務。

B.施工建設期間法律服務

在該階段提供的法律服務包括但不限于以下內容：

1、參與編制勘探、設計、施工、監(jiān)理等的招標文件,對其合法性進行審查,提供招標文件的法律咨詢；

2、對建設工程項目招標投標程序、及各種招投標文件的合法性進行審查，為評標、決標提供法律意見;

3、代為起草或審查建設工程勘探、設計、施工、監(jiān)理、設備安裝、設備、材料采購、代建項目管理合同、建設工程施工合同的總承包、專業(yè)分包，勞務分包的合同等合同文本和相關補充文件,審查相關單位的專業(yè)資質，參與或合同談判;

4、協(xié)助工程施工中建立規(guī)范的操作程序和議事規(guī)程；

5、為酒店管理方的項目管理人員進行法律實務培訓，完善項目治理結構,幫助建立健全項目管理制度和統(tǒng)計工程檔案資料管理制度；

6、起草、審查工程造價合同，協(xié)助處理因工程造價引起的爭議;協(xié)調工程建設各方因工程結算而產(chǎn)生的爭議并提出處理意見；對爭議價款的工程造價審核、鑒定以及訴訟、仲裁工作；

7、圍繞工程項目,協(xié)助酒店管理方建立和完善工程質量監(jiān)督制度;協(xié)調處理因工程質量問題而產(chǎn)生的爭議，參與工程質量事故的調查和分析，為事故處理提出法律意見。協(xié)助酒店管理方與政府工程質量監(jiān)督部門建立聯(lián)系;開展工程質量的評定、鑒定及訴訟、仲裁工作；

8、參與文明與安全施工管理,協(xié)助建立各方安全生產(chǎn)責任制度,參與安全事故的分析與處理;

9、協(xié)助酒店管理方對工程竣工的驗收工作,對驗收工作提出法律意見；

10、參與、協(xié)助工程結算工作，協(xié)助委托人協(xié)調工程結算糾紛;

11、因項目緩建、停建，逾期交工，設計變更、工程質量、安全生產(chǎn)、工程索賠等發(fā)生糾紛的協(xié)調處理;

12、協(xié)助辦理建設工程施工合同的主體糾紛、招投標糾紛、工程款糾紛、工程質量糾紛、分包及轉包糾紛、造價審計糾紛、相鄰糾紛而引發(fā)的仲裁及各類訴訟法律服務；

13、參與建設工程中召開的各方的工作會議,及時了解工程建設中出現(xiàn)的各種問題,有效及時的提出解決方案;

14、其他。

C.酒店運營階段

該階段涉及的法律服務，主要是酒店的勞動人事管理制度、合同管理制度、法律培訓制度、涉訴風險防控制度、訴訟管理制度的建立以及完善等。

（二）、涉及合同類型

該模式下,酒店管理方的身份具有雙重性,即酒店所有權人與酒店管理方，該模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部

分，因此涉及的合同類型較受托管理型稍微多了一些，主要有：

1、工程招標合同；

2、工程施工總包合同;

3、工程施工分包合同;

4、工程施工監(jiān)理合同；

5、工程施工造價咨詢合同;

6、工程施工勞務分包合同；

7、裝修工程招標合同；

8、裝修工程造價咨詢合同；

9、裝修工程總包合同;

10、裝修工程分包合同;

11、樣板房施工合同;

12、機電供貨合同；

13、弱電供貨合同；

14、弱電施工合同；

15、后勤區(qū)域裝修合同；

16、燈光設計合同;

17、其他。

三、租賃經(jīng)營型

(一)、定義

租賃經(jīng)營型是指酒店已建成,酒店所有權人將該酒店租賃給管理方由管理方進行自我經(jīng)營,管理方按照合同約定支付給酒店所有權人租金的模式,其具體還可以細分為單純的租賃經(jīng)營模式、產(chǎn)權租賃經(jīng)營模式以及合作租賃經(jīng)營模式。

(二）、特點分析

1、酒店所有權人與管理方之間的法律關系是租賃法律關系，其約定主要適用法律、法規(guī)有關租賃的相關規(guī)定;

2、酒店所有權人獲得的收益是租金,且租金有可能遞增;而管理方擁有完全的自主權,財務上不受酒店所有權人的監(jiān)控,但如果是合作租賃模式的，則有關酒店前期

財務投入方面尚會受到酒店所有權人的監(jiān)控；

3、酒店有可能因為租賃后發(fā)生重新裝修，這期間的成本投入可能要高于受托管理型以及自我經(jīng)營性的模式；

（三）、涉及的合同類型

由于該模式下,通常是土建部分已經(jīng)完成,涉及較多的是酒店的二次裝修，因為合同類型基本跟受托經(jīng)營性較為相似,大體如下：

1、租賃合同;

2、裝修工程招標合同;

3、裝修工程造價咨詢合同；

4、裝修工程總包合同;

5、裝修工程分包合同；

6、樣板房施工合同;

7、機電供貨合同;

8、弱電供貨合同;

9、弱電施工合同;