導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

0.概述

房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展勢(shì)頭，由于受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，用目前的話(huà)來(lái)說(shuō)，較為糾結(jié)，作為房地產(chǎn)的投資者，怎樣才能讓房地產(chǎn)有較多的利潤(rùn)呢？

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷(xiāo)售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷(xiāo)售狀況好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，在目前形勢(shì)較為艱難的情況下，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷(xiāo)售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收種類(lèi)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的稅種較多，除了包括營(yíng)業(yè)稅按5%的稅率、企業(yè)所得稅按25%的稅率征收等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)自身特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60%。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，稅務(wù)籌劃能有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收策劃的目標(biāo)

對(duì)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的目標(biāo)究竟應(yīng)當(dāng)如何確定，我個(gè)人認(rèn)為企業(yè)稅收籌劃本身的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)定義為：最合理納稅或最優(yōu)納稅。

3.國(guó)際稅收籌劃的主要方法

3.1選擇合適的投資地點(diǎn)進(jìn)行國(guó)際稅收籌劃

我國(guó)目前整體的稅收負(fù)擔(dān)是比較重的，可以考慮跨國(guó)投資，不同的國(guó)家和地區(qū)稅收的負(fù)擔(dān)水平也有較大的差別，并且每一個(gè)國(guó)家也都有規(guī)定各種稅收優(yōu)惠政策，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果能選擇有較多稅收優(yōu)惠的國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行投資的話(huà)，必能長(zhǎng)期受益，獲得較好的投資效益，從而提高其在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2選擇恰當(dāng)?shù)钠髽I(yè)組織方式進(jìn)行國(guó)際稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)外進(jìn)行投資，都會(huì)涉及企業(yè)組織方式的選擇問(wèn)題，不同的企業(yè)組織方式在稅收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以獨(dú)立的法人身份出現(xiàn)，因而就可以享受所在國(guó)提供的新成立公司的優(yōu)惠待遇，而分公司由于是作為企業(yè)的組成部分之一，本質(zhì)上沒(méi)有獨(dú)立，因而就不能享受稅收優(yōu)惠。當(dāng)然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的虧損不能合并到國(guó)內(nèi)總公司，而分公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的虧損卻可匯入總公司賬上，減少了公司的利潤(rùn)，起到抵稅的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資的時(shí)候，在海外公司剛成立的時(shí)候，由于出現(xiàn)虧損的可能性較大，就可以采用分公司的組織形式。而后期就可以轉(zhuǎn)為子公司形勢(shì)，享受到新創(chuàng)立企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

3.3選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)交易中的轉(zhuǎn)移價(jià)格進(jìn)行國(guó)際稅收籌劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資過(guò)程中，可能內(nèi)部交易占有比較大的比例，這時(shí)就可通過(guò)利用其在不同情況下的稅收差異，借助轉(zhuǎn)移價(jià)格的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的轉(zhuǎn)移，從而減輕公司的總體稅負(fù)，保證整個(gè)公司利潤(rùn)最大化。

3.4選擇設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行籌劃

常設(shè)機(jī)構(gòu)是已成為許多國(guó)家判定對(duì)區(qū)分居民企業(yè)和非居民企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如果設(shè)置了常設(shè)機(jī)構(gòu)，就有可能成為居民納稅人，從而適用于他國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，如果沒(méi)有設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)，則適用于本國(guó)的相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)可以視他國(guó)的法律規(guī)定，決定是否設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)避稅。

3.5選擇對(duì)企業(yè)較為有利的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行籌劃

會(huì)計(jì)里面，會(huì)計(jì)的處理方法是比較多的，這樣就為稅收籌劃提供了保障。例如，相同的企業(yè)，在采用存貨不同的計(jì)價(jià)方法，所得到的利潤(rùn)是不一樣的，在這種情況下，企業(yè)可以選擇對(duì)企業(yè)較為有利的方法，都是在稅法的允許范圍內(nèi)的。當(dāng)讓企業(yè)可以選擇的方法不但是存貨，包括固定資產(chǎn)的折舊方法，壞賬的計(jì)提等等，企業(yè)可以視不同國(guó)家的法律規(guī)定，決定采用比較適合企業(yè)自己的方法，這樣既不違法，又復(fù)合企業(yè)的管理特點(diǎn)。

4.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的主要方法

總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)目前進(jìn)行稅收策劃的房地產(chǎn)公司不少，所采用的稅收策劃方法大體上可以分為這幾種：

4.1合理利用稅法規(guī)定的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

具體來(lái)說(shuō)，所謂的臨界點(diǎn)就是稅法上所說(shuō)的起征點(diǎn)和免征額。

（1）合理利用起征點(diǎn)，所謂起征點(diǎn)就是，在該點(diǎn)以下可以不征稅，超過(guò)該點(diǎn)，則全額征稅。

（2）合理利用免征額，所謂免征額就是，在該點(diǎn)以下可以免征稅，超過(guò)該點(diǎn)，僅僅就超過(guò)部分征稅。

例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中的土地增值稅，就可以利用利用20%這個(gè)臨界點(diǎn)，這是一個(gè)起征點(diǎn)的概念，也就是說(shuō)只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%，就可以免征土地增值稅，而增值額如果超過(guò)20%，就需要全額征稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從收入和成本兩個(gè)方面控制增值額，從而起到避稅的作用。

4．2充分利用轉(zhuǎn)讓方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)有兩種不同的處置方式，一是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，像寫(xiě)字樓一樣，即通過(guò)出租取得租金；二是以房地產(chǎn)出售，取得出售收入，像目前的商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔D(zhuǎn)讓所有權(quán)方式。稅法對(duì)于出租和出售，所規(guī)定的稅種和稅率是不相同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在出租和出售方面進(jìn)行籌劃，使稅收最優(yōu)。

例如房地產(chǎn)出租，主要涉及到的稅種是營(yíng)業(yè)稅（服務(wù)業(yè)）、房產(chǎn)稅、印花稅、城建稅、所得稅等，而房地產(chǎn)出售，主要涉及到的稅種是營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)）、土地增值稅、印花稅、城建稅、所得稅等，由于計(jì)稅方式的不同，稅前扣除的各種費(fèi)用金額也不相同，所以計(jì)算出來(lái)的稅收會(huì)有很大的差別。

4．3利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求一般是比較大的，從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資方式，公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。例如，企業(yè)需要一筆資金，融資的方式有兩種，通過(guò)負(fù)債融資或者向投資者獲取資金，這兩種方式都可以獲得企業(yè)所需要的資金，除了成本不一樣以外，稅收籌劃也是企業(yè)要考慮的一個(gè)很重要的因素。如果通過(guò)負(fù)債融資，則所發(fā)生的利息費(fèi)用是作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理的，在計(jì)算所得稅的時(shí)候允許在稅前扣除，從而起到抵稅的作用。如果企業(yè)是通過(guò)自有資金融資，則由于支付給股東的報(bào)酬是從稅后利潤(rùn)中支付的，在稅前并沒(méi)有扣除，因而沒(méi)有起到抵稅的作用。

所以，企業(yè)可以在融資的時(shí)候，考慮到籌資方式的不同對(duì)稅收的影響，采用不同的方式，幫助企業(yè)避稅。

4．4利用收入確認(rèn)方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

篇2

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷(xiāo)售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀(guān)條件下存在的，目前看來(lái)至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類(lèi)因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類(lèi)似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷(xiāo)售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶(hù)收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬(wàn)元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。

例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬(wàn)元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬(wàn)元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬(wàn)元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬(wàn)元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

(1)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

(2)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3銷(xiāo)售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽訂兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過(guò)改變銷(xiāo)售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷(xiāo)售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷(xiāo)售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷(xiāo)售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷(xiāo)售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬(wàn)元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬(wàn)元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷(xiāo)售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬(wàn)元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬(wàn)元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬(wàn)元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷(xiāo)售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷(xiāo)售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。

(2)將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷(xiāo)售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷(xiāo)售公司，使銷(xiāo)售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

(3)對(duì)于客戶(hù)通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶(hù)和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專(zhuān)戶(hù)，將客戶(hù)按揭還貸的部分定期先存入專(zhuān)戶(hù)，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。

參考文獻(xiàn)

[1]蓋地，企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M]，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。

[2]蘇強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J]，市場(chǎng)論壇，2006(2)。

[3]國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的規(guī)定[s]，國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)，財(cái)會(huì)月刊，2003，(21)：61-62。

篇3

 

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀(guān)條件下存在的，目前看來(lái)至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類(lèi)因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類(lèi)似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

 

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷(xiāo)售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶(hù)收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。 

 

2　開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn) 

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。 

例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30％=150(萬(wàn)元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬(wàn)元。 

 

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

1　通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。 

例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬(wàn)元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬(wàn)元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬(wàn)元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬(wàn)元)。 

2　相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù) 

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。 

(1)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。 

(2)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。 

 

3　銷(xiāo)售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入 

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽訂兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。 

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過(guò)改變銷(xiāo)售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。 

 

1　針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立 

這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷(xiāo)售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。 

例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷(xiāo)售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷(xiāo)售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷(xiāo)售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬(wàn)元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬(wàn)元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷(xiāo)售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬(wàn)元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬(wàn)元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬(wàn)元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間 

(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷(xiāo)售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷(xiāo)售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。 

(2)將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷(xiāo)售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷(xiāo)售公司，使銷(xiāo)售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。 

(3)對(duì)于客戶(hù)通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶(hù)和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專(zhuān)戶(hù)，將客戶(hù)按揭還貸的部分定期先存入專(zhuān)戶(hù)，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。 

 

參考文獻(xiàn) 

 

[1]蓋地，企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[m]，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。 

[2]蘇強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[j]，市場(chǎng)論壇，2006(2)。 

[3]國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的規(guī)定[s]，國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)，財(cái)會(huì)月刊，2003，(21)：61-62。 

篇4

稅收籌劃的基礎(chǔ)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過(guò)合理實(shí)施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應(yīng)鏈長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、地域性強(qiáng)、投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在整個(gè)生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時(shí)還需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)開(kāi)展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

納稅臨界點(diǎn)籌劃法即在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，納稅人通過(guò)減少收入或增大支出，避免承擔(dān)較重的稅收。納稅臨界點(diǎn)籌劃法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國(guó)稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說(shuō)的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測(cè)算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對(duì)于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國(guó)稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在滿(mǎn)足以下條件時(shí)，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期就可以確定最終用戶(hù)，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用我國(guó)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷(xiāo)售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說(shuō)房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對(duì)這種情況，可采用兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法，通過(guò)分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過(guò)簡(jiǎn)單裝修，可將簡(jiǎn)單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國(guó)，稅收收入的主要稅源由增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒(méi)有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來(lái)看相當(dāng)于得到了短期無(wú)息貸款，獲得了相對(duì)收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法

篇5

我國(guó)稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說(shuō)的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測(cè)算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對(duì)于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國(guó)稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在滿(mǎn)足以下條件時(shí)，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期就可以確定最終用戶(hù)，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用我國(guó)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷(xiāo)售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說(shuō)房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對(duì)這種情況，可采用兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法，通過(guò)分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過(guò)簡(jiǎn)單裝修，可將簡(jiǎn)單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國(guó)，稅收收入的主要稅源由增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒(méi)有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來(lái)看相當(dāng)于得到了短期無(wú)息貸款，獲得了相對(duì)收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理具有可選擇性，選擇的會(huì)計(jì)政策不同，形成的財(cái)務(wù)結(jié)果也不同。對(duì)于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其折舊和攤銷(xiāo)方法是采用直線(xiàn)折舊法還是加速折舊法，存貨計(jì)價(jià)方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過(guò)合理計(jì)提固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項(xiàng)目的列支和扣除。

篇6

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易過(guò)程的稅收問(wèn)題也越來(lái)越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中，大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)此感到頭疼，因此通過(guò)合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來(lái)達(dá)到減輕稅負(fù)顯得非常重要。同時(shí)，部分地區(qū)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，也促使政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。隨著市場(chǎng)不確定因素的增加、觀(guān)望氣氛的抬頭，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量的減少，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間將進(jìn)一步縮小，在這種情況下，通過(guò)合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來(lái)達(dá)到減輕稅負(fù)就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國(guó)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（基本等于項(xiàng)目成本）50%的部分，稅率為30%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時(shí)，國(guó)家也相繼制定出臺(tái)一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運(yùn)用有關(guān)政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，還是可以達(dá)到降低土地增值稅稅收成本、進(jìn)一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開(kāi)發(fā)的某某雅苑三期項(xiàng)目，取得的土地使用權(quán)所支付的金額為1955萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3500元，銷(xiāo)售總收入為9200萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為510.6萬(wàn)元，公司為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目從銀行貸款2000萬(wàn)元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據(jù)212.4萬(wàn)元，另公司通過(guò)往來(lái)從其它相關(guān)企業(yè)無(wú)償籌資1500萬(wàn)元，未簽合同，雙方只是通過(guò)收據(jù)做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

如果按提供金融機(jī)構(gòu)證明據(jù)實(shí)扣除，則開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬(wàn)元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬(wàn)元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬(wàn)元

籌劃方案2：

如果不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明，則開(kāi)發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬(wàn)元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬(wàn)元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬(wàn)元

籌劃方案3：

公司通過(guò)往來(lái)從其關(guān)聯(lián)企業(yè)無(wú)償籌資1500萬(wàn)元，未簽合同，雙方只是通過(guò)收據(jù)做帳，兩年后歸還。如果公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)補(bǔ)簽協(xié)議，將這1500萬(wàn)元作為借款處理，則需付關(guān)聯(lián)企業(yè)利息159.3萬(wàn)元，關(guān)聯(lián)企業(yè)需到稅務(wù)局開(kāi)具發(fā)票，交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加8.84115萬(wàn)元，印花稅796.5元。由于該關(guān)聯(lián)企業(yè)也是公司老板所開(kāi)的另一家房地產(chǎn)公司，這樣做對(duì)公司老板而言只是關(guān)聯(lián)企業(yè)多交了些營(yíng)業(yè)稅。這時(shí)公司的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬(wàn)元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬(wàn)元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬(wàn)元

從以上三個(gè)土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節(jié)省了37.79萬(wàn)元。

由于本公司某某雅苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得較早，當(dāng)時(shí)稅務(wù)局對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅尚未給出明確的介定，公司充分運(yùn)用了土地增值稅對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，通過(guò)籌劃方案3達(dá)到了免征土地增值稅稅，進(jìn)一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。

二、營(yíng)業(yè)稅的籌劃

營(yíng)業(yè)稅的籌劃相對(duì)來(lái)說(shuō)空間較小，但也不是沒(méi)有一點(diǎn)籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，需支付出1823.22萬(wàn)元給該開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)約定將此小高層的一樓計(jì)612.33平米作為安置面積交給該開(kāi)發(fā)公司，該開(kāi)發(fā)公司以每平米1400元的造價(jià)支付我公司價(jià)款合計(jì)85.73萬(wàn)元，我公司實(shí)際支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1737.49萬(wàn)元。如果就這份合同，我公司在做帳時(shí)就應(yīng)將返還的這部分房產(chǎn)的銷(xiāo)售款視為銷(xiāo)售，交納營(yíng)業(yè)稅42865元，城建稅3000.55元，教育費(fèi)附加1714.6元，合計(jì)47580.15元的稅款。但如果進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃，能與該開(kāi)發(fā)公司協(xié)商修改合同，直接簽訂總價(jià)為1737.49萬(wàn)元的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不提及安置面積這一塊，而實(shí)際運(yùn)作照舊，對(duì)方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂(lè)而不為呢！經(jīng)過(guò)多次協(xié)調(diào)、洽商，該開(kāi)發(fā)公司同意修改協(xié)議，我公司通過(guò)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬(wàn)元。

三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實(shí)際工作中所涉及的案例進(jìn)行分析比較。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯(cuò)過(guò)5年可彌補(bǔ)期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對(duì)企業(yè)就是一種損失。后通過(guò)與銷(xiāo)售部的協(xié)調(diào)，加大了銷(xiāo)售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開(kāi)具會(huì)務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會(huì)議費(fèi)證明材料，這樣一年下來(lái)需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開(kāi)發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)有一家銷(xiāo)售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷(xiāo)售合同，銷(xiāo)售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開(kāi)發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)已達(dá)1萬(wàn)多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷(xiāo)售的話(huà)，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬(wàn)元的違約賠償金以及無(wú)償贈(zèng)送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對(duì)這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為如果無(wú)償贈(zèng)送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬(wàn)，將來(lái)這200萬(wàn)只能掛應(yīng)收帳款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬(wàn)元不贈(zèng)送房產(chǎn)，這200萬(wàn)元和前面的300萬(wàn)元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬(wàn)元的代價(jià)，對(duì)所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。

實(shí)際工作中，稅收籌劃無(wú)處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。

結(jié)論：總之，稅收籌劃不是通過(guò)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國(guó)稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來(lái)偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過(guò)不違法的方式對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，盡量滿(mǎn)足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。

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篇7

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的稅收制度也得到了進(jìn)一步的完善。目前，我國(guó)稅收的法制化進(jìn)程已越來(lái)越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對(duì)稅收籌劃及財(cái)務(wù)管理也有了更加全面的認(rèn)識(shí)。另外，由于全球金融風(fēng)暴的影響，我國(guó)的地產(chǎn)置業(yè)也不可避免地受到了一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，市場(chǎng)的萎縮、投資速度的回落及相關(guān)的銷(xiāo)售情況不佳等情況，都使得其現(xiàn)金流出現(xiàn)比較不樂(lè)觀(guān)的現(xiàn)象。對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收進(jìn)行合理的籌劃，對(duì)其財(cái)務(wù)進(jìn)行合理的管理，不但有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而且還有助于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵

通常來(lái)說(shuō)，稅收籌劃是一種合法的節(jié)稅籌劃活動(dòng)，換一種說(shuō)法，就是納稅人在國(guó)家相關(guān)法律政策允許的前提下，合法開(kāi)展的一項(xiàng)活動(dòng)，其主要目的是通過(guò)對(duì)企業(yè)相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排與調(diào)整，達(dá)到合理稅負(fù)、找到最優(yōu)的節(jié)稅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案。因此，就本質(zhì)上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當(dāng)合法的行為，也是當(dāng)今社會(huì)企業(yè)節(jié)稅的重要選擇。

財(cái)務(wù)管理指的是在一定的目標(biāo)下，對(duì)資產(chǎn)的投資或購(gòu)置、資本的融通、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流量及利潤(rùn)的分配等開(kāi)展的管理活動(dòng)。在企業(yè)的管理中，財(cái)務(wù)管理占據(jù)著較為重要的地位，是企業(yè)管理的重要組成部分。財(cái)務(wù)管理是在財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度上建立的，它把財(cái)務(wù)管理的原則作為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行合理的組織與處理，因此也可以說(shuō)，財(cái)務(wù)管理就是處理企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，組織所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的一種行為。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的意義

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往具有資金投入量較大、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。也正因?yàn)檫@些特點(diǎn)的存在，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理便具有較為重大的意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的意義主要有以下幾個(gè)方面：

（一）有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其開(kāi)發(fā)及交易的環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，所涉及到的稅收種類(lèi)也比較復(fù)雜，比如，土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等，繁雜的稅種為企業(yè)的負(fù)稅增加了不少的負(fù)擔(dān)，而根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在不違法的情況下對(duì)稅收進(jìn)行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，還有助于企業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有助于提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）有助于提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平

稅收籌劃是企業(yè)的一種財(cái)務(wù)手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關(guān)企業(yè)的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業(yè)的資金流得到有效的改善。此外，由于企業(yè)的稅收籌劃及財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展都與會(huì)計(jì)工作有關(guān)，完善有效的會(huì)計(jì)核算是稅收籌劃及相關(guān)財(cái)務(wù)管理工作高效開(kāi)展的前提，因此，相關(guān)業(yè)務(wù)的開(kāi)展可以在一定層面上提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算的水平，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作可以起到一定的促進(jìn)作用，有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展。

（三）有利于樹(shù)立良好的企業(yè)形象

就平常的納稅活動(dòng)中，尤其是在納稅申報(bào)的時(shí)候，對(duì)稅額進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)，不但可以有效降低企業(yè)涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，還能樹(shù)立良好的信譽(yù)，有助于企業(yè)形象的樹(shù)立。另外，合理有效的開(kāi)展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，也能夠在一定程度上保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展，尤其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有序的資金流動(dòng)是保證其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開(kāi)展的重要保證，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是極為重要的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃策略

由于其自身的特殊性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅收種類(lèi)相對(duì)較多，其所繳納的稅金的核算也較為復(fù)雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)，但不是一切稅種都可以進(jìn)行稅收籌劃。就目前的情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，可以開(kāi)展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。根據(jù)不同稅種的不同性質(zhì)，企業(yè)稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對(duì)幾種稅收的籌劃策略進(jìn)行相關(guān)的分析：

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅指的是對(duì)國(guó)有的土地使用權(quán)、地上的建筑物以及建筑附屬物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)闹腥〉檬杖氲膫€(gè)人或單位，根據(jù)其轉(zhuǎn)讓的收入所得的增值額進(jìn)行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：

首先是對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行籌劃。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其可以單獨(dú)設(shè)立一家裝飾公司，由其來(lái)完成相應(yīng)房戶(hù)的裝修工作。就具體的操作來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以與購(gòu)買(mǎi)房屋的客戶(hù)簽訂兩份不同的合同：一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房屋購(gòu)買(mǎi)者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購(gòu)買(mǎi)者之間簽訂的。這時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售合同上面所標(biāo)注的房款的增值額，進(jìn)行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標(biāo)注的金額就屬于企業(yè)的勞務(wù)收入，應(yīng)繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，而不再進(jìn)行土地增值稅的繳納。企業(yè)可以通過(guò)這樣的方式分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，進(jìn)而減少相關(guān)的稅基，以達(dá)到降低稅率、節(jié)省稅款的目的。

其次是對(duì)利息的扣除方式進(jìn)行的籌劃。根據(jù)國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)利息支出，只要能夠可以按照房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓計(jì)算分?jǐn)偅⑶夷軌虻玫较嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過(guò)商業(yè)銀行當(dāng)期同類(lèi)貸款利率的計(jì)算金額。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的其它費(fèi)用，則根據(jù)土地的使用所支付的資金與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本這兩個(gè)項(xiàng)目之和且低于其和的5%進(jìn)行計(jì)算扣除；對(duì)于不能根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓對(duì)利息支出進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偦蛘呤遣荒苋〉孟嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)證明的，則不可以對(duì)其利息進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算，而是將其并入到開(kāi)發(fā)成本中進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的費(fèi)用則根據(jù)土地使用所支付的資金與開(kāi)發(fā)成本這兩個(gè)項(xiàng)目之和且低于其和的10%進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算扣除。根據(jù)這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)實(shí)際的情況選擇合適的籌劃方法，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有賴(lài)于負(fù)債籌資，其利息費(fèi)用所占的比例較高時(shí)，就可以選擇計(jì)算分?jǐn)偫⑼瑫r(shí)提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，進(jìn)行對(duì)相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行合理的扣除；相反的，當(dāng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要是依靠權(quán)益資本進(jìn)行的，其預(yù)計(jì)的相關(guān)利息小隊(duì)較少，則可以不對(duì)分?jǐn)偫⑦M(jìn)行計(jì)算，這樣便可以對(duì)相關(guān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行一定的扣除，有利于企業(yè)相關(guān)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

另外是對(duì)增值額開(kāi)展籌劃。根據(jù)我國(guó)相關(guān)條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達(dá)到扣除項(xiàng)目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過(guò)20%，則要按照相關(guān)規(guī)定對(duì)全部增值額進(jìn)行相應(yīng)的納稅活動(dòng)。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進(jìn)行其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則應(yīng)該對(duì)其獲得的增值額進(jìn)行分別的核算，對(duì)于不能準(zhǔn)確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運(yùn)用相應(yīng)的免稅規(guī)定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進(jìn)稅率，在相同的條件下，價(jià)格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，要對(duì)全部情況進(jìn)行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應(yīng)的支出，最大限度保證企業(yè)的利潤(rùn)。

（二）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

營(yíng)業(yè)稅是以在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營(yíng)業(yè)額為課稅對(duì)象所征收的一種商品勞務(wù)稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略主要有以下三個(gè)方面：

首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個(gè)合作者，一方出資，一方出土地的使用權(quán)，雙方以合作的方式進(jìn)行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營(yíng)企業(yè)，這兩種方式的納稅義務(wù)存在一定的差別，納稅人可以對(duì)兩種方式之間的差別進(jìn)行充分的利用，進(jìn)而進(jìn)行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業(yè)的利潤(rùn)。例如，甲乙兩方進(jìn)行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經(jīng)相關(guān)評(píng)估得到該建筑物的價(jià)值為6000萬(wàn)，甲乙兩方各自分得3000萬(wàn)的房屋。這時(shí)，甲方通過(guò)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得了部分建筑物的所有權(quán)，就應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅率進(jìn)行繳納營(yíng)業(yè)稅，而乙方則無(wú)需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的繳納。

其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒(méi)有與建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)承包合同的簽訂，將會(huì)影響企業(yè)的稅率。承包建筑的公司在和建設(shè)單位進(jìn)行合同的簽訂時(shí)，所建造的房屋就歸屬于建筑業(yè)，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應(yīng)該歸屬于服務(wù)業(yè)，這時(shí)所適用的稅率就為5%。據(jù)此，納稅人在對(duì)相應(yīng)的工程進(jìn)行承包時(shí)，應(yīng)該與相應(yīng)的建設(shè)單位簽訂相關(guān)的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)。

最后是通過(guò)減少應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行稅收的籌劃。按照國(guó)家稅法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該歸屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)流轉(zhuǎn)的次數(shù)重復(fù)征收的，流轉(zhuǎn)的次數(shù)增多會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的稅金增加。所以在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)相應(yīng)的情況，合理地減少相關(guān)應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)，進(jìn)而最大限度地減少相關(guān)稅金的繳納。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅，是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他的所得征收的所得稅。與營(yíng)業(yè)稅的籌劃相比，企業(yè)所得稅的籌劃的效益更大同時(shí)也更為直接。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅籌劃主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

首先是選擇投資地區(qū)進(jìn)行籌劃。選擇投資地區(qū)進(jìn)行相關(guān)的稅收籌劃工作，是在國(guó)家對(duì)相關(guān)地區(qū)進(jìn)行的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)的，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策相符合，所以能夠得到政府部門(mén)的支持。通過(guò)成本與收益的核算，納稅人可以在相關(guān)的稅收優(yōu)惠的地區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的注冊(cè)，而如果企業(yè)在沒(méi)有相關(guān)優(yōu)惠政策的地區(qū)進(jìn)行了注冊(cè)，則可以經(jīng)過(guò)相關(guān)的策劃，然后再與一些可以享受優(yōu)惠政策的企業(yè)進(jìn)行掛靠，進(jìn)而使自己也可以享受一定的優(yōu)惠。

其次，選擇從屬的機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃。就一個(gè)企業(yè)而言，其從屬機(jī)構(gòu)包括分公司、子公司及辦事處。對(duì)與從屬機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優(yōu)惠政策都有所不同。公司是獨(dú)立的法人，其設(shè)立的手續(xù)也相對(duì)較為復(fù)雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨(dú)立進(jìn)行的，并可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；而分公司與辦事處則不同，其設(shè)立的手續(xù)相對(duì)較為簡(jiǎn)單，相關(guān)的核算也不是獨(dú)立進(jìn)行的，所得稅是交由總公司匯總后進(jìn)行繳納，稅負(fù)較輕，但不享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)相關(guān)的稅收進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)該對(duì)實(shí)際的情況進(jìn)行合理的分析，并制定出相應(yīng)的稅收籌劃計(jì)劃，最終選擇可以讓企業(yè)負(fù)稅最輕、獲得的利潤(rùn)最大的方案。

此外是利用稅前扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為25%，在每一個(gè)納稅年度，納稅人的總收入額減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目之后所剩的余額即為應(yīng)繳納的所得稅的金額。其中，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目指的是納稅人在該納稅年度里所發(fā)生的，并與納稅人取得應(yīng)該繳納稅金的收入相關(guān)的全部必要的費(fèi)用、成本、稅金及損失。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際的情況，對(duì)相關(guān)稅目進(jìn)行合理的籌劃，進(jìn)而有效減少稅額。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，還在一定程度上關(guān)系到企業(yè)的存亡，與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的調(diào)控能力不斷的加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間也在不斷地縮小，面對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)的稅收政策，結(jié)合自身的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的稅收籌劃，并做好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，在不違反法律法規(guī)的條件下，對(duì)企業(yè)的資金以及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合理的控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊煥玲.企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的相關(guān)性分析[J].中國(guó)管理信息化，2009；06：40-41

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一、土地增值稅的含義

主要由國(guó)家征收，以個(gè)人和單位為征收對(duì)象，以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，收入既包括現(xiàn)金、存款等貨幣收入，也包括以實(shí)物性質(zhì)收入的各項(xiàng)其他收入。對(duì)于部分行為不屬于征收范圍，如通過(guò)繼承、贈(zèng)予等途徑無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。營(yíng)改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)不再上繳營(yíng)業(yè)稅，主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額的計(jì)算主要以增值額為依據(jù)，乘以相應(yīng)的稅率，同時(shí)扣除法定允許的金額后即為應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，普遍方便價(jià)格過(guò)高，上漲過(guò)快的問(wèn)題，我們國(guó)家實(shí)施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的態(tài)度，但是如果從宏觀(guān)調(diào)控的政策方面來(lái)看，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)很不利。仔細(xì)分析房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，其一便是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重，還有一個(gè)原因便是有人喜歡炒房，而對(duì)于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應(yīng)該對(duì)這些人加以管理，這會(huì)讓房地產(chǎn)的價(jià)格飛速上升。政府應(yīng)該對(duì)這些方面進(jìn)行調(diào)控，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)高的根源。我們可以靈活的利用銷(xiāo)售策略，提升銷(xiāo)售量加快資金的回收。

二、土地增值稅稅收籌劃的方式

1.利用征稅的范圍進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的增值額由相關(guān)法律規(guī)定計(jì)算，是由轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及建筑物、附著物等的個(gè)人及單位上繳，按照實(shí)際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產(chǎn)若想達(dá)到節(jié)稅的目的，首先要改變企業(yè)房產(chǎn)的銷(xiāo)售方式，以經(jīng)營(yíng)租賃為基礎(chǔ)的租出行為，只繳納較低數(shù)額的房產(chǎn)稅，按照實(shí)際收取的租金計(jì)算。通過(guò)這種方式，企業(yè)可以降低所需繳納的稅額，保證企業(yè)的切實(shí)利益。另外，企業(yè)還可以與其他企業(yè)共同籌劃建房，通過(guò)多個(gè)企業(yè)合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來(lái)進(jìn)行減稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)訂立合同，以委托人的名義請(qǐng)其他企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)，待房屋建設(shè)完成后，進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)算費(fèi)用。

2.利用增加扣除的項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行納稅

在稅法中有明確的法律條文，針對(duì)土地增值稅的稅收管理提出一定的標(biāo)準(zhǔn)，在法律允許的范圍內(nèi)，企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅的時(shí)，可以扣除相應(yīng)的項(xiàng)目金額，主要包括納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的費(fèi)用、在對(duì)房屋進(jìn)行構(gòu)建時(shí)支出的成本和相關(guān)費(fèi)用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)期間費(fèi)用進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)采用合理的措施，對(duì)利息費(fèi)用等財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等銷(xiāo)售費(fèi)用以及其他的管理費(fèi)用等進(jìn)行規(guī)劃，避免加重企業(yè)的稅負(fù)。第一，企業(yè)應(yīng)科學(xué)合理的設(shè)定折舊方法，對(duì)不同的廠(chǎng)房、設(shè)備等資產(chǎn)，結(jié)合實(shí)際情況選擇折舊方法，按照相應(yīng)的年限進(jìn)行折舊，在優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)下，盡量保證企業(yè)的利益，減少資產(chǎn)減值及市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，同時(shí)，按照合理的依據(jù)繳納稅額。第二，對(duì)稅前扣除項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行管理，在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)，對(duì)于能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并提供金融機(jī)構(gòu)證明的財(cái)務(wù)費(fèi)用，在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率以下，可以據(jù)實(shí)扣除。對(duì)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，在規(guī)定范圍內(nèi)可以扣除，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，均可以劃分為可扣除項(xiàng)目，因此，企業(yè)應(yīng)對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理的計(jì)算，并提供相應(yīng)的證明。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)盡量控制費(fèi)用在允許扣除的范圍內(nèi)，以減少企業(yè)的稅負(fù)壓力。通過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的改變，打破借款費(fèi)用的限制，成功的節(jié)稅納稅。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)扣除20%，這會(huì)使企業(yè)大大的增加扣除項(xiàng)目，減輕稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)。

3.適用稅率的降低

通常土地增值稅是按照四級(jí)超額率累進(jìn)稅率實(shí)施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于那些既建立普通標(biāo)準(zhǔn)住房又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該分別核算增值額。

三、納稅籌劃的意義

篇9

土地增值稅自1994年開(kāi)征以來(lái)，一直在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益分配、增加國(guó)家財(cái)政方面，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲方面，提高國(guó)有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見(jiàn)于部分大中城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的問(wèn)題，2010年4月《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！睘榕浜蠂?guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類(lèi)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此表明了，國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀(guān)政策面來(lái)看，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是很不利的。然而，房?jī)r(jià)過(guò)高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項(xiàng)稅費(fèi)中，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷(xiāo)售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的高低實(shí)行四級(jí)差別累進(jìn)稅率來(lái)征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個(gè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問(wèn)題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅對(duì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇，按商品房銷(xiāo)售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項(xiàng)目未辦理竣工結(jié)算前按照項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的商品房銷(xiāo)售收入及稅務(wù)部門(mén)所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工結(jié)算、且完成銷(xiāo)售再做整個(gè)項(xiàng)目土地增值稅的清算。但對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財(cái)務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷(xiāo)售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開(kāi)支不合理，無(wú)法確定銷(xiāo)售收入和扣除項(xiàng)目具體金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對(duì)其采用核定征收。

3.土地增值額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入-（建造成本-已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入有關(guān)的稅、費(fèi)；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入-1.25*不含息建造成本-實(shí)際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷(xiāo)售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項(xiàng)建造成本、開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用支出、稅金（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、其他。

4.土地增值稅額計(jì)算方法

先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計(jì)算：

（1）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

（4）增值額/扣除項(xiàng)目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)項(xiàng)目）作價(jià)入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

（3）對(duì)于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金60%以上來(lái)源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計(jì)算出來(lái)的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計(jì)入相關(guān)開(kāi)發(fā)成本。但實(shí)際工作中在做土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，大多會(huì)將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡(jiǎn)化處理。當(dāng)然實(shí)操中，并不用通過(guò)具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中去，而只是在計(jì)算增值額時(shí)把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本）*10%。

這無(wú)疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要資金流來(lái)源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明，利息費(fèi)用較高，且高于”購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，并按項(xiàng)目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實(shí)扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和”的5%，則可不計(jì)算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅 ，以求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過(guò)企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開(kāi)支的管理費(fèi)用約為300萬(wàn)。其中，25人參于了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項(xiàng)目部，以求加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程管理，如此一來(lái)增大了項(xiàng)目成本費(fèi)用支出約計(jì)250萬(wàn)元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用：250萬(wàn)元*1.3=325萬(wàn)元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車(chē)庫(kù)的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目通常都會(huì)建造地下一層、二層為地下車(chē)庫(kù)，根據(jù)車(chē)庫(kù)性質(zhì)大致分為三類(lèi)：有產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)、利用人防工程建造的車(chē)庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)，但實(shí)際上從稅收來(lái)說(shuō)，他們是大大的失策了。

如果所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，建議利用人防工程建造的車(chē)庫(kù)以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車(chē)主簽訂《車(chē)位使用協(xié)議（合同）》，車(chē)主取得若干年的“車(chē)位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車(chē)位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足，繳納營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來(lái)核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開(kāi)發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實(shí)現(xiàn)車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售，也可建造無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)。無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)如何核算處理，會(huì)計(jì)制度、稅法均無(wú)具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象――車(chē)庫(kù)進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時(shí)按銷(xiāo)售企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處理。在整個(gè)租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊計(jì)入租賃成本。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過(guò)”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營(yíng)業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已精裝修的商品房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，適度加大建造成本的同時(shí)，也可一方面提升商品房銷(xiāo)售價(jià)格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項(xiàng)目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項(xiàng)目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實(shí)現(xiàn)避稅。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀(guān)政策的出臺(tái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問(wèn)題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個(gè)財(cái)務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會(huì)計(jì)分錄時(shí)，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王炳榮，李開(kāi)永. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例分析[J]. 會(huì)計(jì)師. 2011（03）.

[2]王艷東. 淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業(yè)研究， 2012（22）.

篇10

稅收是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，進(jìn)行稅收籌劃不但能夠有效減少企業(yè)的稅收支出，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高和保障企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的稅問(wèn)題也有很多，比如增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)眾多稅收問(wèn)題中的重點(diǎn)，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提高、企業(yè)發(fā)展以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義［1］。2019年我國(guó)土地增值稅新管理規(guī)程的提出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收提出了新的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高財(cái)政管理水平，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的稅收清算才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展［2］。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收清算中存在的問(wèn)題

(一)土地增值稅清算機(jī)制不完善，稅收清算意識(shí)不夠強(qiáng)就目前而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理對(duì)于土地增值稅的清算都沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有意識(shí)到對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的重要性，對(duì)于企業(yè)土地增值稅的清算工作也不夠重視，因此也沒(méi)有具備完善的土地增值稅清算機(jī)制。每提到對(duì)于土地增值稅的清算籌劃通常都會(huì)想到財(cái)務(wù)部門(mén)，覺(jué)得這應(yīng)該是財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)的工作，但土地增值稅的籌劃是涉及企業(yè)各個(gè)部門(mén)的。如果沒(méi)有健全的土地增值稅清算機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)的清算工作也很難展開(kāi)。因此未來(lái)確保房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收清算工作的順利展開(kāi)以及未來(lái)能夠達(dá)到理想的清算結(jié)果，建立起健全完善的土地增值稅清算機(jī)制是非常有必要的。很多企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間沒(méi)有進(jìn)行合理協(xié)作和實(shí)現(xiàn)信息共享，這也很大程度上為企業(yè)土地增值稅的清算增加了難度。目前我國(guó)土地增值稅的稅收發(fā)展研究現(xiàn)狀還處在初探階段，很多企業(yè)對(duì)于稅收籌劃的意識(shí)都比較弱，在很大一部分企業(yè)的觀(guān)念中，進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃反而還要花費(fèi)更多的成本，而偷稅、漏稅則會(huì)更加方便，受到的懲罰程度也比較輕，這也是很多企業(yè)對(duì)稅收籌劃不夠重視的主要原因之一。另外還有很多企業(yè)在進(jìn)行清算時(shí)并未對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行考慮，沒(méi)有全局意識(shí)，為了實(shí)現(xiàn)土地增值稅的融資功能以及降低土地增值稅稅額，對(duì)土地增值稅的清算工作進(jìn)行混淆，對(duì)管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及虛增開(kāi)發(fā)成本等進(jìn)行干預(yù)。

(二)會(huì)計(jì)核算不符合土增稅清算要求很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者因?yàn)槿狈ω?cái)務(wù)管理意識(shí)和對(duì)國(guó)家政策的理解不夠透徹，目前仍然使用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式，沒(méi)有做到與時(shí)俱進(jìn)，也沒(méi)有利用企業(yè)的其他項(xiàng)目合理的進(jìn)行土增稅稅收清算。我國(guó)在實(shí)行營(yíng)改增政策后，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)相關(guān)新產(chǎn)品的利用沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行合理調(diào)整，對(duì)于企業(yè)產(chǎn)品的利用意識(shí)也有很大的欠缺。會(huì)計(jì)科目設(shè)置也不合理，對(duì)于成本費(fèi)用的收集也不科學(xué)。

(三)未能準(zhǔn)確把握土增稅清算的時(shí)間要求企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的繳納過(guò)程中會(huì)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，部分公司在進(jìn)行清算的過(guò)程中會(huì)把竣工結(jié)算工作進(jìn)行推遲，實(shí)例中經(jīng)?？梢?jiàn)，銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具、房款支付、銷(xiāo)售合同和裝修合同簽訂等時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握不準(zhǔn)，會(huì)影響土增稅清算結(jié)果。因此要把握好清算時(shí)間點(diǎn)，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收清算對(duì)策

(一)合理利用公司組織形式目前我國(guó)采用的土地增值稅的計(jì)算方法是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，一些增值率沒(méi)有達(dá)到20%的普通住宅就可以不用進(jìn)行土地增值稅的征收。所以納稅人可以在不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售中或者是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，這樣實(shí)現(xiàn)高增值額到低增值額的分解，從而達(dá)到降低增值率和土地增值稅的適用稅率的目的。增值額被分解的次數(shù)越多，能夠節(jié)省的稅收也更多。在房地產(chǎn)企業(yè)的支出中，開(kāi)發(fā)成本的支出是必需的，而開(kāi)發(fā)成本的支出多少是和企業(yè)增值額的高低有直接關(guān)系的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，可以通過(guò)分開(kāi)簽訂裝修合同、或通過(guò)關(guān)聯(lián)交易在規(guī)定扣除額度內(nèi)列支有關(guān)費(fèi)用來(lái)進(jìn)行土增稅的核算。比如將房地產(chǎn)的建筑裝修交給建筑裝修公司來(lái)承辦;比如在與客戶(hù)進(jìn)行合同鑒定的時(shí)候可以將毛坯房的裝修和精裝修合同分開(kāi)簽訂，雖然合同總收入沒(méi)有變，但單個(gè)合同的銷(xiāo)售收入?yún)s減低了，土地增值額也降低了。另外房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，可以建立起有法人地位的銷(xiāo)售公司來(lái)完成房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，通過(guò)銷(xiāo)售公司來(lái)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，通過(guò)人為來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和銷(xiāo)售公司的增值率進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，從而減少企業(yè)土地增值稅的繳納。

(二)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定價(jià)在普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，利用好土增稅超率累進(jìn)各段的空間進(jìn)行數(shù)據(jù)精確測(cè)算和籌劃，不但可以提高企業(yè)利潤(rùn)，而且可以享受免稅優(yōu)惠。例如某房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售總價(jià)分別為X和Y，假如該企業(yè)要享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠，在稅收起征點(diǎn)為20%時(shí)，那該企業(yè)的銷(xiāo)售總價(jià)Y只能等于1．6X，這樣不但獲得稅收優(yōu)惠而且還能夠得到較高的利潤(rùn)。如果企業(yè)想要將售價(jià)提高來(lái)提高利潤(rùn)，那要確保稅后利潤(rùn)籌劃后大于籌劃前。假如企業(yè)增值率低于50%，也就是土地增值稅的繳納稅率為30%時(shí)，企業(yè)銷(xiāo)售總額提價(jià)要小于0．46X，才能達(dá)到提高利潤(rùn)的目的，如果超過(guò)反而會(huì)減低利潤(rùn)和增加稅收。

(三)合理利用特殊項(xiàng)目扣除規(guī)定《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失及其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。其中的費(fèi)用支出包括企業(yè)計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的利息凈支出。利息支出在土增稅扣除中根據(jù)具體情況有著不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)加以區(qū)分。稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于資本化利息和費(fèi)用化利息的扣除也作出了如下規(guī)定:如果納稅人可以給主管納稅機(jī)構(gòu)提供在銀行借款利息的原始憑證(前提符合稅法規(guī)定扣除標(biāo)準(zhǔn)要求)，使主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)能夠?qū)⑵髽I(yè)的資本化利息和費(fèi)用化利息區(qū)分開(kāi)來(lái)，那可扣除費(fèi)用的費(fèi)用計(jì)算為支付了土地使用權(quán)地價(jià)費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本相加后乘以5%再加上實(shí)際支付的利息。但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法給主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)提供原始借款利息憑證，那么主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)也無(wú)法區(qū)分資本化利息和費(fèi)用化利息，這時(shí)候可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用是支付了土地使用權(quán)地價(jià)費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本相加后乘以10%。因此為了更好的對(duì)利息支出費(fèi)用進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)該分別測(cè)算上述兩種利息扣除方式引起的稅款變化，以選用最合適的籌劃方法。

(四)合理利用核定征收辦法土地增值稅的征收是按照增值額的超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算，最低稅率為30%，按照具體的增值額來(lái)進(jìn)行實(shí)際征收計(jì)算。對(duì)于無(wú)法提供相關(guān)費(fèi)用證明的，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅費(fèi)則按照預(yù)征額來(lái)進(jìn)行征收。就以普通居民住宅為例，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷(xiāo)售收入是X，扣除項(xiàng)目費(fèi)用為Y，預(yù)征率為Z，增值率為W，那么土地增值稅的計(jì)算分為兩種情況:(1)在W低于20%，這時(shí)土地增值稅是免征的，直接使用清算來(lái)進(jìn)行計(jì)算;(2)當(dāng)W大于20%小于50%時(shí)，稅率為30%，在(X－Y)/X×Z的計(jì)算結(jié)果小于或者等于30%時(shí)，土地增值稅的清算使用清算方式，大于30%時(shí)，繳納的稅費(fèi)則按照核定征收方式計(jì)算。土地增值稅按照核定征收方式清算是很多企業(yè)會(huì)選擇的方式。