導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)已逐漸開(kāi)始興起。在國(guó)外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡(jiǎn)福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來(lái)勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與__的物業(yè)管理建設(shè)。針對(duì)這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識(shí)。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。我國(guó)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識(shí)到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來(lái)管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺(tái)帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名PA清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由__新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長(zhǎng)定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。

三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開(kāi)展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識(shí)”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會(huì)到他所表現(xiàn)的公正一定會(huì)受到公司的全力支持，因而無(wú)論對(duì)待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍——包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。

3、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。

6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。

8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。

9、基本的救傷常識(shí)。

除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對(duì)怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會(huì)客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局評(píng)為先進(jìn)集體。

四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會(huì)到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識(shí)。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問(wèn)題是管道漏水，水池水箱漏水等問(wèn)題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對(duì)__范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。

篇2

近幾年，縣里采取了一些行之有效的措施，加強(qiáng)縣級(jí)行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理，取得了明顯成效。但就目前而言，縣級(jí)行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理仍存在一些不容忽視的問(wèn)題。

（一）單位內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展不力

1、部分單位領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)存在偏差。一是認(rèn)為行政事業(yè)單位不同于企業(yè)，不搞經(jīng)營(yíng)，抓不抓財(cái)務(wù)管理無(wú)所謂。二是認(rèn)為抓內(nèi)部財(cái)務(wù)管理是“作繭自縛”，捆了自己手腳，開(kāi)支卡嚴(yán)了，得罪干部職工。三是認(rèn)為抓管理是單位領(lǐng)導(dǎo)的事情，會(huì)計(jì)人員只要把數(shù)字搞準(zhǔn)就行了。這是導(dǎo)致單位內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展不力的關(guān)鍵所在。

2、審批控制制度存在缺陷。仍堅(jiān)持財(cái)務(wù)審批“一支筆”制度,這項(xiàng)制度是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)決策事項(xiàng)合理性的規(guī)范,但缺乏科學(xué)性。一是權(quán)力比較集中，開(kāi)支不管是否合理，單位領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了算。二是凡是領(lǐng)導(dǎo)簽字就能開(kāi)支,直接把財(cái)務(wù)人員排除在管理范圍之外,不利于財(cái)務(wù)人員進(jìn)行核算。三是單位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)定不一定熟悉,缺少專業(yè)財(cái)務(wù)人員的審核和把關(guān),簽批質(zhì)量難以保證。

3、缺少真正的第三者監(jiān)督。盡管有的單位建立了較為完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，但落實(shí)明顯不夠到位。單位內(nèi)部監(jiān)督由于千絲萬(wàn)屢的利益關(guān)系，往往流于形式，而各類外部檢查大多是事后監(jiān)督，處罰的力度也不夠,效果不佳，沒(méi)有真正的第三者參與,僅靠自我監(jiān)督,零星的檢查,內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度很難落實(shí)到位。

(二)會(huì)計(jì)人員作用難以有效發(fā)揮

1、會(huì)計(jì)人員處境尷尬。會(huì)計(jì)人員是單位根據(jù)需要設(shè)定的,撤換是單位領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了算。這就使財(cái)務(wù)人員處于比較尷尬的地步，違反法規(guī),處罰的一般是單位；違抗領(lǐng)導(dǎo),影響的一定是個(gè)人,權(quán)衡利弊,會(huì)計(jì)人員往往只能是傾向于領(lǐng)導(dǎo)。自身難保的境地,會(huì)計(jì)人員的作用確實(shí)難以發(fā)揮。

2、會(huì)計(jì)人員職責(zé)不明。很多單位的會(huì)計(jì)人員是兼職,會(huì)計(jì)人員可能是打字員,也可能是檔案管理員,或是其他崗位,身兼數(shù)職,更有甚者身兼要職,會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)成了附帶工作。

3、外界的支持比較弱。業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督部門,與行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)之間,多是部署工作、監(jiān)督檢查,對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題,或批評(píng)、或通報(bào)、或處罰,真正深入單位幫助開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作的少。

（三）會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。

縣級(jí)行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)明顯偏低。一是學(xué)歷偏低。行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)人員中，第一學(xué)歷為財(cái)會(huì)類院校畢業(yè)僅占總?cè)藬?shù)的十分之一;具有會(huì)計(jì)系列初級(jí)以上職稱的僅占五分之一。二是知識(shí)水平明顯偏低。部分單位會(huì)計(jì)人員對(duì)核算內(nèi)容及會(huì)計(jì)科目的應(yīng)用,模模糊糊,知其然,而不知其所以然。單位會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。素質(zhì)問(wèn)題成為制約會(huì)計(jì)作用發(fā)揮的內(nèi)在原因。

二、改進(jìn)行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策建議

搞好行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠單位本身是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,必須綜合施策，多措并舉。

（一）政府介入，財(cái)政部門負(fù)責(zé)，全力抓好單位內(nèi)部財(cái)務(wù)管理

1、合理是界定單位財(cái)務(wù)管理內(nèi)容。區(qū)分哪些是應(yīng)該由政府管理的內(nèi)容，哪些是單位財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容；哪些是單位有能力做好的，哪些是無(wú)能力管好,甚至是管不好的。區(qū)分責(zé)任,區(qū)別情況,有的放矢的開(kāi)展管理。

2、制定監(jiān)督考核機(jī)制,對(duì)單位負(fù)責(zé)人實(shí)行責(zé)任追究制度，以引起單位負(fù)責(zé)人的重視。把對(duì)單位財(cái)務(wù)管理的考核納入縣委、縣府對(duì)單位的綜合考核和單位領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)考核。

3、認(rèn)真修訂和完善行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理制度。在學(xué)習(xí)借鑒外地先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),廣泛聽(tīng)取各單位的意見(jiàn)和建議的基礎(chǔ)上,聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行科學(xué)論證,按照“統(tǒng)一尺度,統(tǒng)一要求,便于操作,便于考核”的要求,認(rèn)真修訂和完善行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理制度,真正實(shí)現(xiàn)有章可循。

（二）財(cái)政部門參與,支持會(huì)計(jì)人員作用的發(fā)揮

1、做好會(huì)計(jì)人員的保護(hù)者?！稌?huì)計(jì)法》盡管對(duì)會(huì)計(jì)人員的保護(hù)做了明確規(guī)定,但僅限于受到打擊報(bào)復(fù)的,對(duì)會(huì)計(jì)人員的撤換和任用沒(méi)有明確規(guī)定。建議對(duì)于行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)人員的任用與撤換,要統(tǒng)一要求經(jīng)過(guò)財(cái)政部門的審批,不能單位自己說(shuō)了算。

2、做好會(huì)計(jì)人員的管理者。主要是抓好會(huì)計(jì)隊(duì)伍的建設(shè),保障會(huì)計(jì)隊(duì)伍質(zhì)量。必須堅(jiān)持持證上崗的做法,同時(shí)嚴(yán)把會(huì)計(jì)證的發(fā)放關(guān),不合格人員一律不能從事會(huì)計(jì)工作。

3、建立定期考核制度。對(duì)現(xiàn)有會(huì)計(jì)人員定期進(jìn)行考核,建立會(huì)計(jì)人員檔案,對(duì)于優(yōu)劣情況進(jìn)行評(píng)議和獎(jiǎng)懲,對(duì)于不勝任人員進(jìn)行撤換。

（三）加強(qiáng)繼續(xù)教育，提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

篇3

中圖分類號(hào)：F24

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）04-0115-02

1調(diào)查目的

了解2011屆高職商務(wù)管理專業(yè)畢業(yè)生的就業(yè)狀況，傾聽(tīng)畢業(yè)生對(duì)高職商務(wù)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的意見(jiàn)和建議。調(diào)查搜集用人單位對(duì)武漢商業(yè)服務(wù)學(xué)院商務(wù)管理專業(yè)畢業(yè)生的評(píng)價(jià)和要求，堅(jiān)持開(kāi)放式辦學(xué)，走出校門，貼近企業(yè)，密切與企業(yè)的聯(lián)系，更深入地了解社會(huì)的人才需求狀況，進(jìn)而依據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整商務(wù)管理專業(yè)的課程設(shè)置，完善教學(xué)手段和方法，改進(jìn)人才培養(yǎng)模式，提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。

2調(diào)查對(duì)象與調(diào)查時(shí)間

本調(diào)查采用全面調(diào)查和抽樣調(diào)查的方法，對(duì)畢業(yè)生用人單位采取全面調(diào)查，對(duì)畢業(yè)生本人采取隨機(jī)抽樣調(diào)查。調(diào)查對(duì)象為武漢商業(yè)服務(wù)學(xué)院2011屆商務(wù)管理專業(yè)152名畢業(yè)生及其用人單位。調(diào)查時(shí)間安排：2011.10.1開(kāi)始――2012.1.15結(jié)束。準(zhǔn)備階段2011.10.1――10.30；調(diào)研階段2011.11.1――12.31；總結(jié)報(bào)告階段2012.1.1――1.15。

3調(diào)查形式與內(nèi)容

3.1調(diào)查形式

本次調(diào)查對(duì)畢業(yè)生本人采取電話隨機(jī)抽樣調(diào)查，調(diào)查人數(shù)52人，抽樣調(diào)查率為34.21%。對(duì)畢業(yè)生用人單位采取全面調(diào)查的方式，共郵寄發(fā)放調(diào)查表152份，回收有效調(diào)查表132份，有效回收率86.84%。

3.2調(diào)查內(nèi)容及分析

從問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果看：用人單位對(duì)本專業(yè)畢業(yè)生還是很滿意的，合格率100%，優(yōu)良率達(dá)97.72%。其中用人單位對(duì)畢業(yè)生敬業(yè)精神、協(xié)作能力，心理素質(zhì)評(píng)價(jià)較高，優(yōu)秀率分別為96.21%、86.36%、75.00%；對(duì)畢業(yè)生工作能力、崗位技能、創(chuàng)新能力評(píng)價(jià)一般，優(yōu)秀率分別為：66.67%、56.82%、53.03%，甚至少部分認(rèn)為較差。

通過(guò)對(duì)用人單位的調(diào)查，用人單位對(duì)我院商務(wù)管理專業(yè)畢業(yè)生的評(píng)價(jià)總體很滿意，通過(guò)對(duì)2011屆商務(wù)管理畢業(yè)生抽樣調(diào)查，畢業(yè)生對(duì)我院商務(wù)管理專業(yè)人才培養(yǎng)總體認(rèn)為知識(shí)架構(gòu)完整、人才培養(yǎng)方案較科學(xué)、感覺(jué)滿意，但是他們也認(rèn)為存在一些不足，對(duì)我校商務(wù)管理專業(yè)的畢業(yè)生知識(shí)、能力和素質(zhì)教育提出了一些寶貴的意見(jiàn)和建議：

加強(qiáng)表達(dá)能力和社交禮儀的培養(yǎng)，提高學(xué)生的社交溝通能力。

有些學(xué)生只有理論無(wú)實(shí)踐，應(yīng)多些社會(huì)實(shí)踐，多些實(shí)訓(xùn)機(jī)會(huì)提高學(xué)生的動(dòng)手能力。

應(yīng)多拓寬學(xué)生的知識(shí)面，提高學(xué)生的適應(yīng)能力和創(chuàng)新能力。

加強(qiáng)英語(yǔ)口語(yǔ)、計(jì)算機(jī)能力的培養(yǎng)，適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化的要求。

針對(duì)商務(wù)管理專業(yè)知識(shí)面寬，就業(yè)面廣的實(shí)際，能否在通才培養(yǎng)的同時(shí)，關(guān)注1―2個(gè)崗位的專才培養(yǎng)，通才與專才培養(yǎng)相結(jié)合。

4調(diào)查結(jié)果對(duì)我們的啟示

通過(guò)這次畢業(yè)生質(zhì)量跟蹤調(diào)查，使我們的工作很受啟發(fā)，針對(duì)用人單位需要，今后我們應(yīng)在以下幾個(gè)方面采取措施，以提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。

（1）調(diào)整專業(yè)人才培養(yǎng)方案，采取有力措施，提高學(xué)生的社交能力和溝通能力。用人單位反映我院商務(wù)管理專業(yè)畢業(yè)生社交能力和溝通能力不太強(qiáng)，這就要求我們：調(diào)整專業(yè)人才培養(yǎng)方案，加強(qiáng)和增加消費(fèi)心理學(xué)、社交禮儀、商務(wù)溝通、商務(wù)策劃、演講與口才等課程的教學(xué)，開(kāi)展課堂討論、演講比賽、小論文宣講，與陌生人溝通等活動(dòng)，以提高學(xué)生的社交和溝通能力。

篇4

所謂中等職校德育隊(duì)伍專業(yè)能力，就是中等職校德育隊(duì)伍根據(jù)德育工作的變化和要求，在德育活動(dòng)、德育課程或其他特定的場(chǎng)所中，運(yùn)用一定的德育技能，讓中職學(xué)生吸收、內(nèi)化德育知識(shí)的能力，它是德育專職人員從事某種特定具體的專項(xiàng)德育工作所必須具備的能力。在中等職業(yè)學(xué)校，德育隊(duì)伍通常指學(xué)校里專門從事德育教學(xué)與管理的人員，一般包括德育管理干部、班主任、德育課任教師及其他德育工作者（團(tuán)干部、心理咨詢師）等。這支德育隊(duì)伍是德育工作的組織者、指導(dǎo)者和實(shí)施者，其專業(yè)能力的高低是影響中等職校德育工作成效的關(guān)鍵因素之一，而事實(shí)上中職學(xué)校德育隊(duì)伍專業(yè)能力還是參差不齊的。

一、調(diào)查對(duì)象與方法

本次調(diào)研以江蘇省通州中等專業(yè)學(xué)校德育隊(duì)伍為對(duì)象，包括德育管理干部、班主任、德育課任教師、團(tuán)干部、校心理咨詢教師等五類人員，調(diào)研分別采取問(wèn)卷調(diào)查、小型座談等方法，其中問(wèn)卷調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷156份，收回有效問(wèn)卷124份（問(wèn)卷內(nèi)容詳見(jiàn)表1）。參加小型座談的五類人員共36人，涉及學(xué)校各個(gè)部門。

二、調(diào)查結(jié)果與分析

（一）調(diào)查結(jié)果

1.德育隊(duì)伍的基本情況

從結(jié)果可以看出，目前學(xué)校德育隊(duì)伍的工作年限較長(zhǎng)，平均德育工作年限在10年以上。這一方面說(shuō)明學(xué)校的德育隊(duì)伍整體上具有較為豐富的德育經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的德育能力，另一方面也表明這些人員的德育理念和行為、德育專業(yè)能力趨于定型，德育專業(yè)能力的發(fā)展可能存在一定的難度。（見(jiàn)表2）

表2 從事德育工作的年限

2.德育隊(duì)伍對(duì)目前自身德育專業(yè)能力的自我評(píng)判

圍繞德育專業(yè)能力的自我評(píng)判問(wèn)題，課題組設(shè)置了兩個(gè)問(wèn)題，調(diào)查德育隊(duì)伍對(duì)自己德育專業(yè)能力的滿意程度，以及在學(xué)校聘任專職德育工作者（比如班主任）的過(guò)程中出現(xiàn)不管什么人都能聘任現(xiàn)象的看法，目的是為了了解德育隊(duì)伍自身對(duì)德育專業(yè)能力的重視程度。（見(jiàn)表3）

表3 對(duì)自身目前德育專業(yè)能力的自我評(píng)判和認(rèn)識(shí)

3.德育隊(duì)伍的德育專業(yè)知識(shí)與技能

圍繞德育專業(yè)能力的內(nèi)涵或者體系，課題組首先調(diào)查了德育隊(duì)伍對(duì)德育專業(yè)能力內(nèi)涵的把握情況，設(shè)置了“你認(rèn)為德育專業(yè)能力包括哪些具體的能力”“哪些能力最重要”等問(wèn)題，調(diào)查結(jié)果集中體現(xiàn)在八個(gè)方面的能力。（見(jiàn)表4）

表4 德育隊(duì)伍自身對(duì)德育專業(yè)能力的內(nèi)容（或體系）把握情況

注：表中序號(hào)“1-8”表示相應(yīng)德育專業(yè)能力重要性由高到低的順序，“1”表示最為重要。

同時(shí)，課題組將德育專業(yè)能力體系劃分為德育基礎(chǔ)性能力（包括德育工作者的品行、認(rèn)知能力和表達(dá)能力）、關(guān)鍵性能力（包括洞察能力、組織能力、信息處理能力）和發(fā)展性能力（包括學(xué)習(xí)能力、德育科研能力、德育崗位的發(fā)展規(guī)劃能力和形成自己的德育風(fēng)格等）三個(gè)層次，針對(duì)每一層次的能力分別設(shè)置相應(yīng)問(wèn)題（2-4題不等）進(jìn)行調(diào)查，采取“完全具備”“一般具備”“不足夠”“很不足夠”四個(gè)等級(jí)進(jìn)行評(píng)判并匯總統(tǒng)計(jì)。（見(jiàn)表5-6）

表5 三個(gè)層次德育專業(yè)能力的具備程度匯總

表6 德育各項(xiàng)專業(yè)能力的具備程度

4.德育專業(yè)能力提升的途徑

德育專業(yè)能力提升的途徑也是本次課題研究的重點(diǎn)內(nèi)容之一。在調(diào)研過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是個(gè)人還是學(xué)校都希望德育隊(duì)伍專業(yè)能力不斷提升，以更好地適應(yīng)德育工作的需要。為進(jìn)一步了解德育專業(yè)能力提升情況，我們從三個(gè)層面對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行了調(diào)查：一是在德育專業(yè)能力提升上遇到的困惑和問(wèn)題；二是德育專業(yè)能力獲得的渠道與途徑；三是學(xué)校對(duì)德育隊(duì)伍專業(yè)能力培訓(xùn)情況。（見(jiàn)表7-9）

表7 德育專業(yè)能力提升上遇到的困惑和問(wèn)題

表8 德育專業(yè)能力獲得的渠道與途徑

表9 學(xué)校對(duì)德育隊(duì)伍專業(yè)能力培訓(xùn)情況

（二）結(jié)果分析

1.對(duì)德育專業(yè)能力重要性的認(rèn)識(shí)有提高，但認(rèn)識(shí)僅停留在較低層面

絕大多數(shù)德育工作者都能認(rèn)識(shí)到德育專業(yè)能力對(duì)中職德育的重要性，認(rèn)為學(xué)校聘用專任德育工作者時(shí)應(yīng)具備一定的條件，“全員化”德育不等于無(wú)論什么樣的人都可以參與到德育工作中來(lái)，只有具備德育專業(yè)能力才能更好地從事德育工作。但一些職校教師由于職業(yè)倦怠、主動(dòng)性不夠、面對(duì)繁雜德育工作精力不夠等原因，缺少主動(dòng)探究精神、安于現(xiàn)狀，對(duì)德育專業(yè)能力認(rèn)識(shí)層次較低，尚停留在了解、聽(tīng)說(shuō)的層面，大部分尚未熟知德育專業(yè)能力的內(nèi)涵或標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)人能知道德育工作中一些常見(jiàn)的必備專業(yè)能力，但這些能力是零碎不全的，沒(méi)有形成比較完整的德育專業(yè)能力體系。

2.中職德育隊(duì)伍對(duì)德育專業(yè)能力提升有需求，但提升途徑不多，比較單一

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有超過(guò)一半的德育工作者對(duì)自己的德育專業(yè)能力感到“不太滿意”或“非常不滿意”，大多數(shù)人員在德育工作中遇到“德育方法不嫻熟”“研究不深入”“德育研討活動(dòng)少”等問(wèn)題，德育專業(yè)能力的獲得主要是通過(guò)自己的實(shí)踐積累，缺少理性認(rèn)識(shí)，學(xué)校層面常態(tài)化的德育能力培訓(xùn)也較少，這些人員對(duì)德育專業(yè)能力的提升有迫切需要；另一方面，學(xué)校雖然也偶爾或不定期組織德育工作培訓(xùn)，但這種培訓(xùn)往往是事務(wù)性的德育工作會(huì)議，內(nèi)容比較單一，缺少專業(yè)引領(lǐng)和理論深度，偶爾有專業(yè)培訓(xùn)也僅限于邀請(qǐng)專家做講座，培訓(xùn)的形式單一，不足以吸引教師的興趣，更難達(dá)到促進(jìn)教師能力錘煉提升的目的。

3.德育基礎(chǔ)性專業(yè)能力基本具備，但發(fā)展性專業(yè)能力比較欠缺

德育專業(yè)能力由低到高分為三個(gè)層次：基礎(chǔ)性能力、關(guān)鍵性能力和發(fā)展性能力。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分德育工作者經(jīng)過(guò)不斷的實(shí)踐與積累，已經(jīng)具備基本的德育能力。他們能通過(guò)自身的師德品行，通過(guò)自身的事業(yè)心、愛(ài)生情和責(zé)任心感染學(xué)生，取得學(xué)生的信任，從而達(dá)到“言傳身教”的作用。在與學(xué)生的交往中具備良好的觀察能力、思維能力、想象能力、記憶能力和審美能力，也能運(yùn)用良好的表達(dá)能力向?qū)W生傳授德育知識(shí)，講解道理，讓學(xué)生理解、接受德育知識(shí)，懂得做人的道理，具備一定的德育專業(yè)關(guān)鍵性能力，包括洞察力、信息處理能力和組織能力。但由于滿足于德育任務(wù)的完成、忙于應(yīng)付繁雜的德育活動(dòng)，很多德育工作者對(duì)自身德育專業(yè)能力的發(fā)展意識(shí)不夠強(qiáng)，自我學(xué)習(xí)能力、對(duì)德育工作反思能力、德育科研和德育工作規(guī)劃能力等發(fā)展性德育專業(yè)能力還不強(qiáng)，近70%的教師用于德育專業(yè)學(xué)習(xí)的時(shí)間每周還不足3小時(shí)，80%的教師沒(méi)有參與德育類課題研究，許多人撰寫(xiě)論文是迫于職稱評(píng)定的要求和上級(jí)的硬性規(guī)定，近90%的教師還未形成自己的德育風(fēng)格。

三、調(diào)查結(jié)論與啟示

（一）高度重視，加速推進(jìn)中職德育隊(duì)伍專業(yè)能力的提升

由于中等職校德育工作的復(fù)雜性和艱巨性，中職德育隊(duì)伍疲于應(yīng)付各種德育事務(wù)，完成上級(jí)下達(dá)的任務(wù)，導(dǎo)致德育專業(yè)意識(shí)不強(qiáng)，德育專業(yè)化知識(shí)陳舊，專業(yè)化能力薄弱，尤其是德育工作的反思能力、學(xué)習(xí)能力、德育崗位發(fā)展規(guī)劃意識(shí)、德育科研能力還比較欠缺，造成了德育效果不佳的局面，不符合新形勢(shì)的要求，進(jìn)而制約了中等職校教育教學(xué)工作的正常開(kāi)展。中職德育隊(duì)伍專業(yè)能力的提升刻不容緩，中等職校應(yīng)高度重視這一現(xiàn)狀，努力打造一支素質(zhì)高能力強(qiáng)的德育隊(duì)伍。

（二）研究理論，建構(gòu)德育專業(yè)能力體系

理論認(rèn)識(shí)的瓶頸制約了實(shí)踐探索，為此，課題組提出，以中職德育隊(duì)伍專業(yè)能力發(fā)展為核心內(nèi)容的德育實(shí)踐活動(dòng)，要以理論探索與研究為先導(dǎo)，不斷探討中職德育專業(yè)能力的內(nèi)涵與途徑，研究制定中等職業(yè)學(xué)校德育隊(duì)伍專業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)，建構(gòu)一套適合中等職業(yè)學(xué)校德育隊(duì)伍的專業(yè)能力體系校本樣式，以彌補(bǔ)現(xiàn)有德育工作體系中的不足和遺漏，為學(xué)校德育的規(guī)范與有效提供依據(jù)，從而摸索出一條提升中等職業(yè)學(xué)校德育工作實(shí)效的新道路。

（三）增強(qiáng)意識(shí)，激活德育專業(yè)能力提升內(nèi)需

從提出培養(yǎng)中職德育隊(duì)伍專業(yè)能力的要求，到將這種要求內(nèi)化為各類德育人員自身的提升需要，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，而且需要提升動(dòng)力的過(guò)程。這種提升的需要又分為社會(huì)需要、家庭需要和個(gè)人需要三個(gè)不同的層次。其中，自身能力提升需要是促進(jìn)有效提升的重要方面。中職德育既要求德育工作者充當(dāng)?shù)掠囊龑?dǎo)者，更要求他們充當(dāng)?shù)掠龑I(yè)能力的學(xué)習(xí)者。德育工作者要增強(qiáng)意識(shí)，把德育專業(yè)能力的提升作為自身內(nèi)在需要，多學(xué)習(xí)、多思考、多實(shí)踐，從而提高德育工作的成就感。

（四）創(chuàng)新培訓(xùn)，拓寬德育專業(yè)能力提升途徑

通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中等職業(yè)學(xué)校雖然有德育專業(yè)能力方面的培訓(xùn)，但是培訓(xùn)所帶來(lái)的實(shí)際效果卻并不樂(lè)觀，其主要原因?yàn)椋阂皇桥嘤?xùn)的形式大部分采用培訓(xùn)人員講授的模式，而忽略了教師群體主動(dòng)性的發(fā)揮；二是培訓(xùn)的內(nèi)容較雜，大多以不連貫的德育感受和經(jīng)驗(yàn)為主，或是為了解決本校德育管理中的事務(wù)，使部分教師由于缺乏理論的支持而對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的應(yīng)用無(wú)所適從。三是培訓(xùn)缺乏相對(duì)完善的考查制度，使得學(xué)校對(duì)德育專業(yè)能力培訓(xùn)的效果不甚了解。為此，在學(xué)校層面，要改革培訓(xùn)方式與內(nèi)容，按照德育專業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)形成一整套培訓(xùn)方案，讓德育理論素養(yǎng)與德育技術(shù)并重、理論學(xué)習(xí)與實(shí)踐操作并舉，為培養(yǎng)德育專業(yè)能力創(chuàng)造更好的條件。

篇5

近年，隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理領(lǐng)域的人才需要日漸提升。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的交往就需要依靠經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作來(lái)記錄、傳達(dá)。以寧夏銀川魯銀服務(wù)有限公司為例，公司下屬的行政辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、客服部等多個(gè)部門，在日常工作中需要各類計(jì)劃、策劃方案、可行性研究報(bào)告、總結(jié)、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告等各類經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文的撰寫(xiě)。就當(dāng)前銀川魯銀服務(wù)有限公司在此方面的人才準(zhǔn)備來(lái)看，各類經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文撰寫(xiě)大多由非物業(yè)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能方面的人才撰寫(xiě)，因此難免出現(xiàn)用詞不當(dāng)、邏輯性不強(qiáng)、不符合規(guī)范需要等諸多問(wèn)題。從崗位需要而言，物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才在物業(yè)單位中很少被單獨(dú)設(shè)定職位，多按照部門的需要由該部門的人員自行寫(xiě)作。以國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的銀川建發(fā)服務(wù)有限公司，在日常管理與應(yīng)用中，由于業(yè)務(wù)項(xiàng)目囊括機(jī)關(guān)行政辦公區(qū)、住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商務(wù)樓等30多種類別，在日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中所涉及到的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作更為頻繁。然而當(dāng)前公司在物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作方面同樣處在人才緊缺的狀態(tài)中，導(dǎo)致此問(wèn)題的主要原因一方面在于物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作方面專業(yè)人才本身的稀缺，另一方面則是基于公司全面發(fā)展需要，此類公司更偏重于對(duì)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作及其他方面技能的復(fù)合型人才的需要。

二、物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)中存在的問(wèn)題

受學(xué)科特性的影響，應(yīng)用寫(xiě)作課程的內(nèi)容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣。而學(xué)生對(duì)于經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作所存在“一看就懂，一學(xué)就會(huì)”的思想，與學(xué)生在實(shí)際應(yīng)用中所容易出現(xiàn)的“一寫(xiě)就錯(cuò)”問(wèn)題，正是物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)相對(duì)較難的主要原因之一。按照物業(yè)管理科目所囊括的各類知識(shí)和相關(guān)技能在物流管理行業(yè)實(shí)踐應(yīng)用時(shí)的重要性來(lái)看，僅僅憑借課上學(xué)習(xí)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作知識(shí)，擬達(dá)成企業(yè)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文撰寫(xiě)的標(biāo)準(zhǔn)化需求，顯然具有較大的難度。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作在物流管理公司日常運(yùn)作中所肩負(fù)的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學(xué)校期間為學(xué)生提供大量的、形式各樣的、應(yīng)用用途多元化的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作講解及練習(xí)，以穩(wěn)固學(xué)生在經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文方面的寫(xiě)作基礎(chǔ)。

三、基于實(shí)踐應(yīng)用要求經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)策略的優(yōu)化

1.調(diào)整教師教學(xué)心態(tài)，結(jié)合崗位要求優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容在目前經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文的講解和實(shí)訓(xùn)引導(dǎo)中，教師會(huì)忽視學(xué)生的學(xué)習(xí)主觀能動(dòng)性，輕視學(xué)生的語(yǔ)感訓(xùn)練，因此，以物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作需要為教學(xué)改革的切入點(diǎn)，按照職業(yè)崗位和技術(shù)領(lǐng)域等方面的具體任職要求進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容的調(diào)整，教師可參照物業(yè)管理資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性要求，來(lái)改革課堂教學(xué)內(nèi)容。比如按照不同經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文文種的撰寫(xiě)需要如計(jì)劃、總結(jié)、紅頭文件、策劃方案等，設(shè)定情境引導(dǎo)學(xué)生自行思考并進(jìn)行寫(xiě)作，教師負(fù)責(zé)引導(dǎo)其自行檢查或者共同檢查寫(xiě)作中的問(wèn)題，主要以如何規(guī)范自身的寫(xiě)作方式為教育目標(biāo)。以市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)為例，為幫助學(xué)生更為精確的了解和掌握此種寫(xiě)作方式的技巧和要求。教師可命題由學(xué)生自行到社區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查并按照市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)要求，進(jìn)行相關(guān)過(guò)程和結(jié)果的成文化表達(dá)，教師對(duì)此過(guò)程進(jìn)行把控和適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)評(píng)。為進(jìn)一步促進(jìn)學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的了解，教師可搜集物業(yè)公司日常所使用的各類經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文為學(xué)生提供實(shí)際范例，學(xué)生通過(guò)仿寫(xiě)、對(duì)比等可加深對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫(xiě)活動(dòng)等培養(yǎng)學(xué)生的基本語(yǔ)感，引導(dǎo)學(xué)生確定撰寫(xiě)思路，準(zhǔn)確得體的進(jìn)行文字修飾。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的培養(yǎng)應(yīng)該與學(xué)生的職業(yè)能力、專業(yè)能力的培訓(xùn)密切結(jié)合起來(lái)，比如引導(dǎo)學(xué)生走出課堂，真實(shí)接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的需要和要求。此類要求需要包含不同物業(yè)管理公司寫(xiě)作動(dòng)手能力、實(shí)踐創(chuàng)新能力、交流溝通能力、崗位適應(yīng)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等方面的培養(yǎng)。針對(duì)以上要求，建議教師在教學(xué)心態(tài)調(diào)整的過(guò)程中進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容和模式的對(duì)應(yīng)性調(diào)整。

篇6

二、物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)中存在的問(wèn)題

受學(xué)科特性的影響，應(yīng)用寫(xiě)作課程的內(nèi)容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣。而學(xué)生對(duì)于經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作所存在“一看就懂，一學(xué)就會(huì)”的思想，與學(xué)生在實(shí)際應(yīng)用中所容易出現(xiàn)的“一寫(xiě)就錯(cuò)”問(wèn)題，正是物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)相對(duì)較難的主要原因之一。按照物業(yè)管理科目所囊括的各類知識(shí)和相關(guān)技能在物流管理行業(yè)實(shí)踐應(yīng)用時(shí)的重要性來(lái)看，僅僅憑借課上學(xué)習(xí)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作知識(shí)，擬達(dá)成企業(yè)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文撰寫(xiě)的標(biāo)準(zhǔn)化需求，顯然具有較大的難度。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作在物流管理公司日常運(yùn)作中所肩負(fù)的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學(xué)校期間為學(xué)生提供大量的、形式各樣的、應(yīng)用用途多元化的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作講解及練習(xí)，以穩(wěn)固學(xué)生在經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文方面的寫(xiě)作基礎(chǔ)。

三、基于實(shí)踐應(yīng)用要求經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)策略的優(yōu)化

1.調(diào)整教師教學(xué)心態(tài)，結(jié)合崗位要求優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容

在目前經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文的講解和實(shí)訓(xùn)引導(dǎo)中，教師會(huì)忽視學(xué)生的學(xué)習(xí)主觀能動(dòng)性，輕視學(xué)生的語(yǔ)感訓(xùn)練，因此，以物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作需要為教學(xué)改革的切入點(diǎn)，按照職業(yè)崗位和技術(shù)領(lǐng)域等方面的具體任職要求進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容的調(diào)整，教師可參照物業(yè)管理資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性要求，來(lái)改革課堂教學(xué)內(nèi)容。比如按照不同經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文文種的撰寫(xiě)需要如計(jì)劃、總結(jié)、紅頭文件、策劃方案等，設(shè)定情境引導(dǎo)學(xué)生自行思考并進(jìn)行寫(xiě)作，教師負(fù)責(zé)引導(dǎo)其自行檢查或者共同檢查寫(xiě)作中的問(wèn)題，主要以如何規(guī)范自身的寫(xiě)作方式為教育目標(biāo)。以市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)為例，為幫助學(xué)生更為精確的了解和掌握此種寫(xiě)作方式的技巧和要求。教師可命題由學(xué)生自行到社區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查并按照市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)要求，進(jìn)行相關(guān)過(guò)程和結(jié)果的成文化表達(dá)，教師對(duì)此過(guò)程進(jìn)行把控和適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)評(píng)。為進(jìn)一步促進(jìn)學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的了解，教師可搜集物業(yè)公司日常所使用的各類經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文為學(xué)生提供實(shí)際范例，學(xué)生通過(guò)仿寫(xiě)、對(duì)比等可加深對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫(xiě)活動(dòng)等培養(yǎng)學(xué)生的基本語(yǔ)感，引導(dǎo)學(xué)生確定撰寫(xiě)思路，準(zhǔn)確得體的進(jìn)行文字修飾。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的培養(yǎng)應(yīng)該與學(xué)生的職業(yè)能力、專業(yè)能力的培訓(xùn)密切結(jié)合起來(lái)，比如引導(dǎo)學(xué)生走出課堂，真實(shí)接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的需要和要求。此類要求需要包含不同物業(yè)管理公司寫(xiě)作動(dòng)手能力、實(shí)踐創(chuàng)新能力、交流溝通能力、崗位適應(yīng)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等方面的培養(yǎng)。針對(duì)以上要求，建議教師在教學(xué)心態(tài)調(diào)整的過(guò)程中進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容和模式的對(duì)應(yīng)性調(diào)整。

篇7

致:***先生

北京市康德律師事務(wù)所 (以下簡(jiǎn)稱本所)接受***先生的委托，根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱****公司)資信調(diào)查事宜出具關(guān)于北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司資信調(diào)查報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱本調(diào)查報(bào)告)。

重要聲明:

(一)本所律師依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法 中華人民共和國(guó)律師法等現(xiàn)行有效之法律、行政法規(guī)及本調(diào)查報(bào)告出具日以前已經(jīng)發(fā)生或存在的事實(shí)，基于對(duì)法律的理解和對(duì)有關(guān)事實(shí)的了解，并按照律師行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神出具本調(diào)查報(bào)告。

(二)本所律師根據(jù)****公司提供的相關(guān)資料，已對(duì)****公司的主體資格進(jìn)行了充分的核查驗(yàn)證，并已對(duì)本所律師認(rèn)為出具本調(diào)查報(bào)告所需的文件進(jìn)行了審慎審閱。包括但不限于公司主體資格、公司的章程、公司的股東及股本結(jié)構(gòu)、公司的財(cái)務(wù)和稅務(wù)、公司的訴訟與仲裁。本所律師保證在本調(diào)查報(bào)告中不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏。

(三)****公司已向本所律師保證和承諾，其已提供本所律師為出具本調(diào)查報(bào)告所必需的、真實(shí)的、完整的復(fù)印材料;其所提供資料上的簽字/或印章均真實(shí)、有效;其所提供的副本材料或復(fù)印件與正本或原件完全一致;其所提供的資料文件均為真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，無(wú)虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏。

(四)本所律師僅根據(jù)****公司提供的相關(guān)資料對(duì)其資信情況相關(guān)事項(xiàng)發(fā)表法律意見(jiàn)，并不涉及有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)、內(nèi)部控制等非本所律師專業(yè)事項(xiàng)。

(五)本調(diào)查報(bào)告僅供***先生在本次之目的使用。未經(jīng)本所及本所律師書(shū)面同意，***先生及其他任何法人、非法人組織或個(gè)人不得將本調(diào)查報(bào)告用作任何其他目的。

基于上述聲明，本所律師依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法等法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，按照律師行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，對(duì)****公司提供的有關(guān)文件和事實(shí)進(jìn)行了核查和驗(yàn)證，以***先生特聘專項(xiàng)法律顧問(wèn)身份，現(xiàn)出具法律意見(jiàn)如下:

第一節(jié)釋義、引言

一、釋義

在本調(diào)查報(bào)告中，除非另有說(shuō)明，下列詞語(yǔ)具有如下特定含義:

公司章程北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司章程

本所指北京市康德律師事務(wù)所;

本調(diào)查報(bào)告指關(guān)于北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司資信調(diào)查報(bào)告。

二、引言

本所接受***先生的委托，作為其特聘專項(xiàng)法律顧問(wèn)，對(duì)北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資信情況進(jìn)行了核查與驗(yàn)證，具體內(nèi)容如下:

1、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的主體資格;

2、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的章程;

3、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東;

4、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股本結(jié)構(gòu);

5、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)、稅務(wù);

6、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的債權(quán)債務(wù)，訴訟、仲裁情況。

第二節(jié)正文

一、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的主體資格

(一)北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)北京市工商行政管理局密云分局注冊(cè)，領(lǐng)有北京市工商行政管理局密云分局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、公司住所:北京市***工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)水源路***號(hào);

3、法定代表人:***;

4、注冊(cè)資本:1000萬(wàn)元人民幣;

5、實(shí)收資本:1000萬(wàn)元人民幣;

6、公司類型:有限責(zé)任公司(自然人投資或控股);

7、經(jīng)營(yíng)范圍:一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售;房地產(chǎn)信息咨詢(中介服務(wù)除外);家居裝飾設(shè)計(jì);自有房屋的物業(yè)管理、接受委托從事物業(yè)管理;

(二)北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2019年4月7日經(jīng)過(guò)北京市工商行政管理局密云分局年度檢驗(yàn)。

本所律師提示:****公司僅向本所提供了上述(四)中對(duì)核定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為待定資質(zhì)的批復(fù)文件，并未提供暫定資質(zhì)證書(shū)或其他資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等有效證明其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的相關(guān)文件。

二、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的章程

公司章程，是就公司組織及運(yùn)行規(guī)范，對(duì)公司性質(zhì)、宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍、組織機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容進(jìn)行記載的基本文件。是公司存在和活動(dòng)的基本依據(jù)。

根據(jù)****公司向本所提供的北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司章程顯示:北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2019年10月15日制定了公司章程，章程內(nèi)容對(duì)公司的名稱和住所、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資本、股東的姓名、出資立式、出資額、股東的權(quán)利義務(wù)、股東轉(zhuǎn)讓出資的條件、機(jī)構(gòu)設(shè)置以及議事規(guī)則等作了詳細(xì)的約定，全體股東均在公司章程上簽名。

本所律師經(jīng)審核認(rèn)為:根據(jù)公司法相關(guān)規(guī)定，****公司成立時(shí)的公司章程對(duì)注冊(cè)資本、股東人數(shù)、出資方式、出資額、公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置及產(chǎn)生辦法、議事規(guī)則等內(nèi)容均符合公司法以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，亦合法有效。全體發(fā)起人股東均在公司章程上簽名之時(shí)，公司章程正式成立，且對(duì)全體股東產(chǎn)生具有法律拘束力之效力。

本所律師提示:本所律師僅對(duì)****公司提供的****公司成立之時(shí)公司章程的內(nèi)容、形式的合法性作出判斷，并不對(duì)****公司成立之后公司章程內(nèi)容是否發(fā)生過(guò)修改或變動(dòng)作出任何評(píng)價(jià)或判斷。

三、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東

四、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股本結(jié)構(gòu)

(一)****公司設(shè)立時(shí)的注冊(cè)資本、實(shí)收資本

根據(jù)****公司向本所提供的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照公司章程內(nèi)容顯示:北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本為1000萬(wàn)元人民幣。

(二)****公司設(shè)立時(shí)的股權(quán)設(shè)置、股本結(jié)構(gòu)

經(jīng)核查，****公司設(shè)立時(shí)的股權(quán)設(shè)置、股本結(jié)構(gòu)如下:

股東姓名出資額(萬(wàn)元)出資比例(%)

崔曉玲150、0015%

王衛(wèi)軍200、0020%

許隨義250、0025%

宜敬東150、0015%

崔白玉250、0025%

本所律師認(rèn)為:

****公司設(shè)立時(shí)的注冊(cè)資本和實(shí)收資本符合公司法等相關(guān)規(guī)定。

股權(quán)設(shè)置和股本結(jié)構(gòu)由全體股東在****公司章程中作出了明確約定并在工商登記部門進(jìn)行了備案登記，體現(xiàn)了全體股東的真實(shí)意思表示，產(chǎn)權(quán)界定清晰，合法有效。

本所律師提示:****公司未向本所提供設(shè)立時(shí)對(duì)股東出資相應(yīng)的驗(yàn)資報(bào)告等相關(guān)文件，本所律師僅對(duì)****公司提供的現(xiàn)有的相關(guān)資料作出上述相關(guān)問(wèn)題的判斷，對(duì)****公司設(shè)立之后股本及股本結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變動(dòng)不作任何評(píng)價(jià)或判斷。

五、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)、稅務(wù)

(一)****公司未向本所提供銀行開(kāi)戶許可證

(二)****公司未向本所提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告審計(jì)報(bào)告以及其他財(cái)務(wù)報(bào)表

(三)****公司未向本所提供貸款卡

(四)****公司未向本所提供稅務(wù)登記證以及相關(guān)的稅務(wù)發(fā)票。

本所律師認(rèn)為:****公司作為合法成立并有效存續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)告或相關(guān)納稅登記，應(yīng)建立建全財(cái)務(wù)和稅務(wù)制度。由于****公司未向本所提供上述相關(guān)證件、資料，本所律師對(duì)****公司的財(cái)務(wù)、稅務(wù)狀況不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

六、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的債權(quán)債務(wù)，訴訟、仲裁情況

本所律師提示:本調(diào)查報(bào)告僅對(duì)****公司向本所提供的相關(guān)資料進(jìn)行審驗(yàn)核查后所作出的相應(yīng)法律評(píng)價(jià)或判斷，對(duì)在本調(diào)查報(bào)告中列明而缺乏獨(dú)立證據(jù)支持的相關(guān)事項(xiàng)不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

(一)****公司未向本所提供相關(guān)債權(quán)債務(wù)憑證，本所律師對(duì)****公司是否對(duì)外發(fā)生債權(quán)債務(wù)情況以及是否設(shè)定相關(guān)擔(dān)保(抵押、質(zhì)押、保證等)不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

(二)****公司未向本所提供訴訟、仲裁、行政處罰等相關(guān)文件，本所律師對(duì)****公司目前是否存在重大訴訟、仲裁及行政處罰等不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

第三節(jié)結(jié)語(yǔ)

一、本調(diào)查報(bào)告基于相關(guān)法律、法規(guī)及北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司提供的相關(guān)證明材料，通過(guò)核查、驗(yàn)證，提出上述意見(jiàn)，供***先生參考。

二、本調(diào)查報(bào)告主要依據(jù)以下法律、法規(guī):

(1)中華人民共和國(guó)公司法(1999)

(2)中華人民共和國(guó)公司法(2019)

(3)組織機(jī)構(gòu)代碼管理辦法

(4)中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例

(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定

(6)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法

(7)中華人民共和國(guó)律師法

篇8

伴隨著改革開(kāi)放,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)走過(guò)了近三十年的發(fā)展之路。特別是2000年至2009年是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的十年,據(jù)第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示,至2010年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)到5.8萬(wàn)家,物業(yè)管理已成為現(xiàn)代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理重要組成部分,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),成為保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)的重要力量。然而,由于物業(yè)管理行業(yè)入行門檻較低、專業(yè)管理人員匱乏、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善,以及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重,相關(guān)政策支持不足等等,物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂(lè)觀,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)面臨較大的生存與發(fā)展問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理行業(yè)涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析,提出相應(yīng)措施,以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展,以此進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)城市的文明化進(jìn)程。

一、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)涉稅現(xiàn)狀及分析

我國(guó)現(xiàn)行稅制中,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)所要繳納的各類稅種一般包括:營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅(代扣代繳)。多年來(lái),國(guó)家稅務(wù)總局一直沒(méi)有明確地對(duì)物業(yè)管理行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅目中歸類,行業(yè)內(nèi)約定俗成地比照“服務(wù)業(yè)――其他服務(wù)業(yè)”繳納流轉(zhuǎn)稅,按收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)5%的比例計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅,把服務(wù)費(fèi)結(jié)余,按調(diào)整后應(yīng)稅所得額的25%稅率作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果計(jì)算繳納所得稅。城建稅和教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業(yè)管理行業(yè)擁有的應(yīng)稅車船為征稅對(duì)象實(shí)行定額征收。在實(shí)際工作中,物業(yè)管理公司依據(jù)所涉及的業(yè)務(wù)不同,還可能涉及增值稅及其他子稅目營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)由于國(guó)家稅收扶持政策的缺失和物業(yè)收費(fèi)水平的停滯,在稅收成本和人工成本的雙重壓力下,已經(jīng)舉步維艱,部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)萎縮的情況,留下了一系列的社會(huì)問(wèn)題,對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)造成一定的負(fù)面影響。

1、物業(yè)管理業(yè)歸屬“服務(wù)業(yè)”,適用5%的稅率,相對(duì)于交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。據(jù)北京市政府2007年對(duì)本市行業(yè)平均利潤(rùn)率的調(diào)查顯示,主要行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平呈現(xiàn)明顯的兩極化特征,其中文化體育業(yè)的平均利潤(rùn)率達(dá)到了24.7%,郵電通信業(yè)的平均利潤(rùn)率更是高達(dá)33.6%。作為建筑業(yè)的后續(xù)產(chǎn)業(yè),物業(yè)管理業(yè)利潤(rùn)率與建筑業(yè)不可比,而行業(yè)利潤(rùn)率最低的物業(yè)服務(wù)業(yè),卻承受著高于其他行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率。此外,與物業(yè)管理業(yè)同稅率的金融保險(xiǎn)業(yè),享受著國(guó)家營(yíng)業(yè)稅多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策,卻沒(méi)有一項(xiàng)優(yōu)惠政策惠及物業(yè)管理行業(yè),明顯存在著行業(yè)高低收入的差別和減免優(yōu)惠政策的不同。

2、物業(yè)管理業(yè)的營(yíng)業(yè)稅是以企業(yè)營(yíng)業(yè)額為依據(jù)計(jì)算征收,企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重。在酬金制收費(fèi)模式下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額為向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金,由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的業(yè)性質(zhì),其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開(kāi)支,具有代收代付的性質(zhì),不應(yīng)作為稅基。

3、目前,物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備維修等專項(xiàng)服務(wù)外包存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化,物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包,相關(guān)工作必須由相應(yīng)專業(yè)技術(shù)部門來(lái)完成,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能擁有龐大的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。如屬于國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的消防、電梯維護(hù)等必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān);專業(yè)外墻清洗、日常專業(yè)保潔、中央空調(diào)維保等專項(xiàng)服務(wù),也應(yīng)分包委托給其他專業(yè)公司完成。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間存在收入共享問(wèn)題,在申報(bào)本企業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí),應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)資金收入中予以扣減,以余額作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。而目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí),不允許將各分包專業(yè)公司的收入扣減,而是按照收入全額計(jì)征,明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。

4、所得稅方面,國(guó)家稅務(wù)總局所發(fā)《企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率核定表》中,將物業(yè)管理這一特殊業(yè)態(tài)籠統(tǒng)并入“服務(wù)業(yè)”中的“其它行業(yè)”,此舉有失偏頗。其一,據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2008年的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》顯示,目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小,創(chuàng)富能力差,多數(shù)企業(yè)生存狀況困難,缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),40%以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài),近20%的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況“持平”,物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征明顯,而根據(jù)現(xiàn)行所得稅關(guān)于小型微利企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策的條件對(duì)比,物業(yè)管理業(yè)被排除在外。其二,物業(yè)管理業(yè)更不符合國(guó)家需重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),無(wú)法享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策,物業(yè)管理業(yè)在夾縫中求生存。

二、完善物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的具體建議

近年來(lái),國(guó)家推出了住宅產(chǎn)業(yè)化的一系列政策,促進(jìn)了我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)從粗放型、數(shù)量型向集約型、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變;同樣,物業(yè)管理行業(yè)也亟待借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的物管經(jīng)驗(yàn),探索符合國(guó)際慣例并適合中國(guó)國(guó)情的物管體系,建立社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路,以求企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在相關(guān)政策支持上,稅收政策的扶持應(yīng)為最直接、最行之有效的辦法。

1、獨(dú)立稅目、調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步及城市現(xiàn)代化程度的進(jìn)一步提高,物業(yè)管理業(yè)將面對(duì)更加廣闊領(lǐng)域和空間。隨著各種現(xiàn)代管理措施、先進(jìn)的服務(wù)理念及高科技的應(yīng)用,物業(yè)管理服務(wù)將向高端化、技術(shù)化的方向發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)逐步成為一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的覆蓋全社會(huì)的綜合管理行業(yè)。鑒于此,建議在營(yíng)業(yè)稅稅目中單獨(dú)設(shè)立“物業(yè)管理業(yè)”子稅目,比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、文化體育業(yè),將物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率。

2、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅稅基,對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)差額征收。其一,對(duì)代管代付性質(zhì)的資金,采取以扣減代管代付資金后差額作為計(jì)稅依據(jù)。其二,結(jié)合目前物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備維修等專項(xiàng)服務(wù)外包存在重復(fù)征稅的問(wèn)題,建議比照旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)的征稅方式,合理扣減外包服務(wù)的支出,將剩余的服務(wù)費(fèi)收入作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。如:比照旅游業(yè)將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票或者支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;比照廣告業(yè)以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者(包括媒體、載體)的廣告費(fèi)后的余額,為營(yíng)業(yè)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,以體現(xiàn)合理稅基,避免重復(fù)征稅。

3、在所得稅上,應(yīng)尊重物業(yè)服務(wù)業(yè)利潤(rùn)率低的實(shí)事,實(shí)行適當(dāng)?shù)亩愂諆A斜政策。因物業(yè)服務(wù)業(yè)既非小型微利企業(yè),又非高新技術(shù)企業(yè),在所得稅上不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。建議國(guó)家稅務(wù)總局能夠盡快出臺(tái)相關(guān)政策,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的項(xiàng)目,作為應(yīng)納稅所得額,計(jì)征企業(yè)所得稅。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)自身而言,亦應(yīng)加強(qiáng)管理人員素質(zhì),加強(qiáng)自身管理,進(jìn)行相關(guān)稅收政策籌劃,如:在物業(yè)服務(wù)業(yè)有關(guān)所得稅征收方式上,對(duì)于內(nèi)部管理較為規(guī)范,具有一定規(guī)模和較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè),可申請(qǐng)實(shí)行查帳征收方式則較為有利;而對(duì)小規(guī)模且財(cái)務(wù)管理不健全的物業(yè)服務(wù)企業(yè),建議采取向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核定征收的辦法更為有利。

參考文獻(xiàn)

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篇9

并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國(guó)家自九十年代以來(lái)，不斷加強(qiáng)相關(guān)

方面的立法和完善工作。

一、我國(guó)物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來(lái)，我國(guó)先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。

二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

銅仁地處中國(guó)貴州東南門戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問(wèn)卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問(wèn)卷填寫(xiě).

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，

在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或定期召開(kāi)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。

4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒(méi)有按照法律規(guī)定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調(diào)查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重。

其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。

再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。

最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)

在本次調(diào)查問(wèn)卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)：見(jiàn)下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)）：

總結(jié)評(píng)價(jià)

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(對(duì)所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評(píng)價(jià)）：

總結(jié)評(píng)價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

(四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問(wèn)題。

3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。

篇10

前 言

當(dāng)前，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，社區(qū)成為重要的組織形式，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)居民生活方方面面的良好服務(wù)，但是，鑒于其管理方面的粗放性，需要將物業(yè)管理融入其中，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)二者的良性結(jié)合，最大限度地發(fā)揮各種的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)社區(qū)的和諧共存。

一、正確認(rèn)識(shí)社區(qū)與物業(yè)之間的關(guān)系

（一）具有相關(guān)的管理對(duì)象

對(duì)于社區(qū)的管理，其對(duì)象為居民，管理的方向是保證社區(qū)的和諧性。物業(yè)管理的對(duì)象也是居民，但是，還涉及部分物業(yè)部分，享受服務(wù)的主體是居民，其與居民接觸的機(jī)會(huì)更多，是其服務(wù)的對(duì)象，其根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)與居民的供求均衡。

（二）具有類似的管理方式

對(duì)于各自的目標(biāo)，都是需要借助多種手段，實(shí)現(xiàn)居民要求的滿足，及時(shí)消除不良的社會(huì)矛盾。對(duì)于物業(yè)，主要借助合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)對(duì)居民的良好服務(wù)，最大限度地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

（三）二者差別的分析

首先，在管理目的方面存在差異。社區(qū)管理更加注重社會(huì)效益，更多關(guān)注的是社會(huì)的安定。而物業(yè)管理是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)秩序的危害，更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益。其次，在管理領(lǐng)域方面存在不同。社區(qū)管理涵蓋諸多小區(qū)，需要對(duì)居民的狀態(tài)進(jìn)行負(fù)責(zé)，而物業(yè)管理只是針對(duì)某一小區(qū)，需要關(guān)注的是本小區(qū)的居民。最后，二者在管理內(nèi)容方面存在不同。社區(qū)管理的范圍更加廣，涉及居民的事務(wù)較多，責(zé)任不可推卸，而對(duì)于物業(yè)，其管理的內(nèi)容傾向于環(huán)境和秩序的安定[1]。

二、我國(guó)社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題

第一點(diǎn)，社區(qū)管理缺乏信息支持，物業(yè)管理很難及時(shí)解決問(wèn)題。對(duì)于社區(qū)，其管理范圍較廣，但是人員缺乏。而物業(yè)管轄范圍相對(duì)有限，與居民互動(dòng)最多，但是，鑒于社區(qū)和物業(yè)分屬不同部門，因此，二者配合程度相對(duì)不高。難以見(jiàn)到成效。第二點(diǎn)，社區(qū)管理內(nèi)在動(dòng)力不足，物業(yè)管理缺乏外在推力。社區(qū)管理的本質(zhì)應(yīng)是互動(dòng)式管理，才能實(shí)現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內(nèi)部的推動(dòng)力才是社區(qū)管理的核心和根本。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會(huì)的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。第三點(diǎn)，二者存在互相推脫責(zé)任的情況，合作缺乏深度。對(duì)于社區(qū)和物業(yè)管理，都比較關(guān)注居民居住環(huán)境及安全問(wèn)題的解決，但是，隸屬不同的部分，使得二者合作不到位，一旦發(fā)生問(wèn)題，互相推脫責(zé)任，合作呈現(xiàn)表面化。

三、積極促進(jìn)社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式

對(duì)于社區(qū)管理，具有過(guò)分細(xì)化和粗放的特征，所以，需要充分發(fā)揮物業(yè)在管理層面的有點(diǎn)，更好地落實(shí)社區(qū)管理的目標(biāo)，實(shí)施管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展[2]。

（一）將物業(yè)管理引入社區(qū)管理，為居民提供良好的服務(wù)

首先，物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該給予社區(qū)。社區(qū)對(duì)物業(yè)公司享有監(jiān)督權(quán)、調(diào)解權(quán)以及糾紛裁決權(quán)，物業(yè)公司則有義務(wù)在居民管理上充分配合社區(qū)需要。其次，社區(qū)和物管共同組織居民活動(dòng)，營(yíng)造和諧的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)三方共贏的局面。再次，社區(qū)和物業(yè)要協(xié)同作業(yè)，保證服務(wù)結(jié)構(gòu)的和數(shù)量的一致性與和諧性，保證服務(wù)質(zhì)量的數(shù)量的提升，實(shí)現(xiàn)居民供求數(shù)量和結(jié)構(gòu)的一致化。

（二）把物業(yè)管理作為社區(qū)管理的平臺(tái)

這是進(jìn)行高效管理的重要途徑對(duì)于社區(qū)管理，物業(yè)管理發(fā)揮的是一線管理平臺(tái)的作業(yè)，需要打破物業(yè)管理的束縛和制約，將其納入有機(jī)鏈條中，實(shí)現(xiàn)社區(qū)與居民的無(wú)障礙溝通[3]。

（三）合理突出物業(yè)部門的盈利性特點(diǎn)

物業(yè)管理具有營(yíng)利性，在納入社區(qū)管理之后，原有屬性不變化。社區(qū)服務(wù)大部分是無(wú)償服務(wù)，但是遇到突發(fā)狀況，需要結(jié)合實(shí)際，按照合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi)，一旦服務(wù)達(dá)標(biāo)，即使付費(fèi)，業(yè)主也會(huì)接受付費(fèi)的方式進(jìn)行問(wèn)題的解決。社區(qū)要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，在保證居民權(quán)益的同時(shí)，也要對(duì)物業(yè)公司的權(quán)益進(jìn)行維護(hù)。社區(qū)需要結(jié)合實(shí)情，制定合理的物理管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，借助民主，制定各方面都滿意的制度。在保證居民權(quán)益的同時(shí)，物管公司的權(quán)益和受到保護(hù)，只有保證其能夠受到預(yù)期，才能更好地投入服務(wù)體系之中，

結(jié) 論

對(duì)于社區(qū)管理與物業(yè)管理，兩者相互融合能夠?qū)崿F(xiàn)三方共贏的目標(biāo)，也就是說(shuō)，物業(yè)、居民和社區(qū)都能夠獲取各自的利益，這也是資源進(jìn)行整合的最佳效果。社區(qū)管理與服務(wù)的細(xì)化和深入，居民獲取好處，促進(jìn)社區(qū)管理各自的開(kāi)展，使得社區(qū)能夠在較小投入的前提下，實(shí)現(xiàn)最大化的管理效果。因此，要不斷探索二者相融合的方式，不斷創(chuàng)新，形成更加和諧的社區(qū)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：