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物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)：

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據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業(yè)管理師數(shù)量僅有43,919人，平均每家企業(yè)只有0.6個(gè)，占全國612萬從業(yè)人員的0.7%，由此可見，物業(yè)管理師隊(duì)伍數(shù)量與需求呈現(xiàn)出了較嚴(yán)重的失衡?！栋l(fā)展報(bào)告》第四部分有關(guān)制約行業(yè)發(fā)展的主要問題也指出，“行業(yè)從業(yè)人才隊(duì)伍匱乏”這一實(shí)際情況。依據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。但實(shí)際情況是我們?nèi)珖诠艿?0萬個(gè)項(xiàng)目中，具備物業(yè)管理師資格的項(xiàng)目經(jīng)理數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到《暫行規(guī)定》的要求。

2.企業(yè)規(guī)?；l(fā)展過快，人才“拔苗助長”趨勢(shì)明顯

《發(fā)展報(bào)告》指出，到2012年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業(yè)管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時(shí)間，企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，而物業(yè)管理行業(yè)薪酬競(jìng)爭力低，導(dǎo)致物業(yè)管理人才無論從數(shù)量還是質(zhì)量上，都無法滿足企業(yè)規(guī)模高速發(fā)展的需要，許多企業(yè)因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導(dǎo)致出現(xiàn)從業(yè)者能力與崗位能力要求嚴(yán)重不匹配的現(xiàn)象。

3.未來物業(yè)管理人才將按物業(yè)管理業(yè)態(tài)及專業(yè)細(xì)分

物業(yè)管理已由住宅為主的“一元化”發(fā)展模式向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、寺廟、商業(yè)步行街、街道以及各類城市綜合體等“多元化”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。隨著物業(yè)管理業(yè)態(tài)的逐步豐富，行業(yè)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的能力要求也勢(shì)必會(huì)走更加技術(shù)型和精細(xì)化的道路，例如：就環(huán)境管理而言，住宅清潔只需要一個(gè)清潔員及簡單的清潔工具就能完成作業(yè)，而醫(yī)院物業(yè)清潔則涉及有毒有害垃圾處理與職業(yè)健康安全防護(hù)，高端寫字樓物業(yè)則涉及玻璃幕墻維護(hù)等專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)問題。在經(jīng)營管理方面，商業(yè)物業(yè)則涉及更高層次的資產(chǎn)管理和商業(yè)運(yùn)營策劃。因此，未來物業(yè)管理人才不只是具備通用能力就可勝任，而是在細(xì)分物業(yè)管理業(yè)態(tài)的條件下，根據(jù)不同崗位能力勝任模型來匹配具備專業(yè)能力的物業(yè)管理人才。

二、關(guān)于物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思考

隨著物業(yè)管理業(yè)態(tài)的多元化，物業(yè)管理商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變以及IT技術(shù)的廣泛應(yīng)用，向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐已初露端倪。與此相適應(yīng)的，物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)模式也必將面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求。為此，我們從不角度提出了六個(gè)轉(zhuǎn)變模式。

1.傳統(tǒng)培訓(xùn)模式向人才培養(yǎng)模式轉(zhuǎn)變

傳統(tǒng)培訓(xùn)模式以老師在臺(tái)上講授，學(xué)員在臺(tái)下聽記的方式進(jìn)行，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不太考慮培訓(xùn)對(duì)象的實(shí)際需求，企業(yè)對(duì)學(xué)員的培訓(xùn)效果也沒有太多要求，甚至個(gè)別企業(yè)和學(xué)員僅僅是為了獲取證書而參加培訓(xùn)。然而在現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營模式下，人才的專業(yè)能力，培訓(xùn)能否帶來行為改變、理念提升和績效優(yōu)化是企業(yè)更加關(guān)注的要素，因此，未來的培訓(xùn)不是為取得證書而培訓(xùn)，而是要著力培育企業(yè)關(guān)注且需要的實(shí)用型人才。學(xué)院為深圳市福永街道社區(qū)實(shí)施“定制式社區(qū)物業(yè)管理人才培育”，培訓(xùn)共由八個(gè)單元組成，包括人才選拔、物業(yè)管理基礎(chǔ)理論培訓(xùn)、社區(qū)物業(yè)管理專題研討、公文寫作與培訓(xùn)技巧、物業(yè)管理項(xiàng)目“沙盤推演”、物業(yè)管理項(xiàng)目跟崗實(shí)習(xí)、在崗遠(yuǎn)程督導(dǎo)及綜合考核等，目的是為社區(qū)培育未來的物業(yè)管理總經(jīng)理，為實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理自治及社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營運(yùn)作常態(tài)化的“造血功能”提供人才支撐和理念提升。培訓(xùn)效果已得到社會(huì)各方的高度認(rèn)可，相信定制式培訓(xùn)產(chǎn)品將會(huì)有更大的市場(chǎng)前景。

2.單純面授培訓(xùn)向線上線下結(jié)合轉(zhuǎn)變

行業(yè)發(fā)展初期，從業(yè)者大部分對(duì)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)掌握不多，很需要通過面對(duì)面的講解來獲得專業(yè)知識(shí)。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和跨區(qū)域經(jīng)營等因素的影響，面授已不再是獲得專業(yè)知識(shí)的唯一途徑，同時(shí)，面授也存在諸如培訓(xùn)組織難，培訓(xùn)成本高等弊端。為此，網(wǎng)絡(luò)線上培訓(xùn)順應(yīng)而生，網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)有效的解決了空間和時(shí)間的矛盾，而且培訓(xùn)成本低，學(xué)員可以隨意自學(xué)，重復(fù)學(xué)習(xí)。近幾年，許多學(xué)員就通過網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)的形式考取物業(yè)管理師資格。網(wǎng)絡(luò)在線培訓(xùn)對(duì)一些基礎(chǔ)理論和常規(guī)性問題的知識(shí)學(xué)習(xí)很有效。但是，對(duì)于實(shí)操性較強(qiáng)、觀念更新類以及高端研討類培訓(xùn)仍然需要面授的方式才能完成。因此，物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)由單一的面授轉(zhuǎn)向線上線下有機(jī)結(jié)合是一個(gè)必然的趨勢(shì)。應(yīng)對(duì)這一趨勢(shì)，學(xué)院礪工坊網(wǎng)絡(luò)學(xué)院應(yīng)運(yùn)而生，并已經(jīng)開展相關(guān)線上的培訓(xùn)服務(wù)。

3.理論培訓(xùn)向技能訓(xùn)練轉(zhuǎn)變

早期由于物業(yè)管理行業(yè)剛剛起步，從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延了解不深，培訓(xùn)主要以物業(yè)管理基礎(chǔ)理論為主，側(cè)重對(duì)物業(yè)管理基本概念，基本原理和相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)的講解。隨著行業(yè)的發(fā)展，基礎(chǔ)理論已全面普及，企業(yè)更關(guān)注從業(yè)者技能的提升，有關(guān)設(shè)備設(shè)施管理、客戶溝通和投訴處理技巧以及經(jīng)營管理能力的提升顯得尤其重要。而這種能力單靠理論培訓(xùn)是無法解決的，因此，對(duì)從業(yè)者專業(yè)能力的訓(xùn)練成為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)研討的方向。我們正在全國推廣的項(xiàng)目經(jīng)理沙盤推演培訓(xùn)模式就是專注于訓(xùn)練和培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理解決實(shí)際問題的能力，深受企業(yè)學(xué)員認(rèn)可。據(jù)學(xué)員成長跟蹤情況顯示，前幾年接受項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)的學(xué)員已有很大一部分走上了重要領(lǐng)導(dǎo)崗位。

4.通用性崗位培訓(xùn)向?qū)I(yè)化培訓(xùn)轉(zhuǎn)變

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部早期在全國推行的持證上崗制度包括管理員、部門經(jīng)理、企業(yè)經(jīng)理三個(gè)層次，分別對(duì)應(yīng)剛剛進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)者和企業(yè)高層管理者。然而，隨著行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域的技術(shù)升級(jí)，通用性崗位培訓(xùn)已遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)對(duì)人才專業(yè)技術(shù)的要求。傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理只有最基本的供配電系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)等簡單的設(shè)備，而城市綜合體的管理則涉及大量的智能化高科技設(shè)備的應(yīng)用。因此，未來培訓(xùn)必將根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同專業(yè)崗位進(jìn)行不同的專業(yè)能力訓(xùn)練，以滿足企業(yè)真正的用人需求。

5.培訓(xùn)市場(chǎng)從中低端逐步向中高端轉(zhuǎn)變

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二、石油企業(yè)物業(yè)的專業(yè)化分工

石油企業(yè)市場(chǎng)化的需求導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項(xiàng)服務(wù)，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設(shè)備維修、家政服務(wù)四個(gè)方面。

（一）咨詢服務(wù)

作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉(zhuǎn)型改制過程中難免會(huì)遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準(zhǔn)確地解決處理，對(duì)于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產(chǎn)與運(yùn)營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)層或普通職工進(jìn)行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關(guān)心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標(biāo)。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對(duì)于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓(xùn)，有著豐富的理論經(jīng)歷，綜合素質(zhì)較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設(shè)備與員工的安全。這不僅是內(nèi)部員工自身的權(quán)利，也是外界對(duì)于企業(yè)形象評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農(nóng)民工，文化程度有限，技術(shù)能力欠佳，導(dǎo)致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會(huì)創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學(xué)習(xí)。

（三）設(shè)備維修

石油企業(yè)是我國能源建設(shè)的重要保障，它的正常運(yùn)營關(guān)系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對(duì)高效率、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊(duì)伍。生產(chǎn)設(shè)備的檢查、維修是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，尤其是對(duì)于那些大型機(jī)器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時(shí)解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請(qǐng)了專門的技術(shù)人才，挑選出經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員，打造出一個(gè)專業(yè)的維修團(tuán)隊(duì)，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應(yīng)對(duì)企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產(chǎn)效率。

三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級(jí)階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點(diǎn)就是需要做好人才的引進(jìn)與開發(fā)，實(shí)現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競(jìng)爭力，擁有一支綜合素質(zhì)高、技術(shù)能力強(qiáng)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)利潤，避免企業(yè)資源的浪費(fèi)，減少?zèng)_突矛盾的產(chǎn)生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應(yīng)對(duì)各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會(huì)地位并不高，收入社會(huì)福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊(duì)伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務(wù)水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責(zé)，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個(gè)和諧的企業(yè)文化氛圍。

篇4

河北體育學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)于2013年已申請(qǐng)成功，在其培養(yǎng)方案方面還欠成熟，需要更深入的研究，本項(xiàng)目以專業(yè)型體育場(chǎng)館物業(yè)管理人才培養(yǎng)為目標(biāo)，為本校物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)方案的成熟化、系統(tǒng)化提供有益借鑒。

(二)滿足市場(chǎng)需求

根據(jù)全國體育場(chǎng)館的普查顯示，到2003年底，全國各類體育場(chǎng)地超過85萬個(gè)，其中64種標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)地547，178個(gè)，累計(jì)投入體育場(chǎng)地建設(shè)資金1914．5億元。與1995年第四次普查數(shù)據(jù)相比，場(chǎng)地面積增加了11．8億平方米。2013年末開始的全國第六次體育場(chǎng)地普查的河北省的數(shù)據(jù)中，體育場(chǎng)館有6萬個(gè)左右，其中非標(biāo)場(chǎng)地1萬個(gè)左右，這些場(chǎng)地從業(yè)人數(shù)7萬人，體育場(chǎng)館的專門人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

二、體育院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案內(nèi)容探索

(一)指導(dǎo)思想、培養(yǎng)目標(biāo)和要求

在國家政策方針允許以及育人的條件下，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會(huì)發(fā)展對(duì)專業(yè)人才的需求，按照“寬口徑、厚基礎(chǔ)、重能力、高素質(zhì)”的人才培養(yǎng)方向要求，在課程設(shè)置上加強(qiáng)理論基礎(chǔ)，突出實(shí)踐能力。使學(xué)生掌握必要的物業(yè)管理(體育場(chǎng)館方向)實(shí)務(wù)和專業(yè)管理基本技能，有管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí);強(qiáng)調(diào)就業(yè)方向?yàn)轶w育場(chǎng)館經(jīng)營、管理、策劃、維護(hù)。對(duì)學(xué)生的培養(yǎng)要求包括政治素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)、心理素質(zhì)、身體素質(zhì)。政治、心理和身體素質(zhì)是前提和基礎(chǔ)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)需掌握的內(nèi)容，包括專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)、專業(yè)方向前沿知識(shí)，并且掌握相關(guān)的專業(yè)技能。

(二)課程教學(xué)

物業(yè)管理專業(yè)是根據(jù)體育場(chǎng)館物業(yè)管理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的迫切需要，對(duì)學(xué)生進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和技能教育，為實(shí)現(xiàn)崗位從業(yè)能力而設(shè)置的。專業(yè)和專業(yè)課程的設(shè)置具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性，注重基本知識(shí)和基本理論，強(qiáng)調(diào)理論聯(lián)系實(shí)際，強(qiáng)化專業(yè)技能訓(xùn)練。

1．學(xué)期課程安排。按照“專業(yè)招生，分段教學(xué)，院企聯(lián)合，分流培養(yǎng)”的基本思路，前二年(1～4)學(xué)期課程設(shè)置按照專業(yè)統(tǒng)一開設(shè)基礎(chǔ)課及專業(yè)基礎(chǔ)課，第三年(5～6)開設(shè)專業(yè)課程，從第七學(xué)期開始分流，同時(shí)院企聯(lián)合培養(yǎng)，將學(xué)生分配到與學(xué)校合作的實(shí)踐教學(xué)基地進(jìn)行學(xué)習(xí)。

2．主要課程設(shè)置。主要課程應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性地設(shè)置公共必修課、學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課和專業(yè)選修課。物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生正常畢業(yè)會(huì)取得“管理學(xué)”學(xué)位，但同時(shí)方向?yàn)轶w育場(chǎng)館物業(yè)管理專業(yè)方向，因此要進(jìn)行兩方面的合理側(cè)重，開設(shè)財(cái)會(huì)基礎(chǔ)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、市場(chǎng)營銷、企業(yè)戰(zhàn)略管理、運(yùn)籌學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、體育產(chǎn)業(yè)概論、組織行為學(xué)、管理心理學(xué)以及體育場(chǎng)館經(jīng)營管理、體育場(chǎng)館賽事籌辦、體育場(chǎng)館建造、體育設(shè)施的維修與維護(hù)、體育營銷、體育贊助與廣告、體育俱樂部經(jīng)營與管理、消費(fèi)者行為學(xué)、體育商務(wù)策劃與文案寫作、物業(yè)管理信息系統(tǒng)、體育經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程。為了拓寬學(xué)生就業(yè)適應(yīng)面，配合學(xué)生的興趣特點(diǎn)而設(shè)置的選修課程。這部分的課程應(yīng)當(dāng)是對(duì)學(xué)生、人才市場(chǎng)、高校一線教師以及相關(guān)專家進(jìn)行充分的調(diào)研，充分補(bǔ)充物業(yè)管理專業(yè)體育場(chǎng)館物業(yè)管理方向的主干課程，同時(shí)滿足社會(huì)對(duì)學(xué)生知識(shí)的要求而進(jìn)行，還要考慮學(xué)生的需求。主要包括:體育文化、服務(wù)營銷、體育公共關(guān)系、體育經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)、體育市場(chǎng)調(diào)查與分析、企業(yè)倫理學(xué)、ERP原理與應(yīng)用、電子商務(wù)等。

3．實(shí)踐教學(xué)。河北體育學(xué)院的實(shí)踐教學(xué)合作單位遍布全國各地，包括全國的主流高爾夫球俱樂部、健身俱樂部、戶外拓展基地以及正在協(xié)商的體育器械公司、奧體中心等體育場(chǎng)館，在教師指導(dǎo)下結(jié)合本專業(yè)特點(diǎn)，熟悉實(shí)習(xí)單位(部門)的基本概況、工作流程等，通過頂崗實(shí)習(xí)、教師深入基地進(jìn)行教學(xué)，實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐的統(tǒng)一，能夠使學(xué)生學(xué)到更多的專業(yè)知識(shí)、技能。

篇5

1.發(fā)揮政府職能作用，強(qiáng)化對(duì)住宅小區(qū)的管理

房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個(gè)方面的作用。一是要堅(jiān)決貫徹落實(shí)自治區(qū)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)”委托下放審批工作，嚴(yán)格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實(shí)性、有效性；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)為主體實(shí)行平時(shí)監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實(shí)行年中抽查、年底檢查等方式進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以通報(bào)批評(píng)、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（或建設(shè)單位），嚴(yán)格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒有完全移交相關(guān)事項(xiàng)的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)行，嚴(yán)格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴(yán)格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)和正常使用。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格機(jī)制問題。對(duì)于長期低費(fèi)服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整的申請(qǐng)，順應(yīng)物價(jià)增長指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實(shí)現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對(duì)等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴(yán)格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車位設(shè)計(jì)，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關(guān)職能部門要進(jìn)一步強(qiáng)化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實(shí)廣西新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會(huì)管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會(huì)、居民委員會(huì)自治管理作用，加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問題，使小區(qū)工作得以相對(duì)管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關(guān)部門共同研究解決的，應(yīng)當(dāng)采取“聯(lián)席會(huì)”的方式與政府相關(guān)部門溝通，一起研究和解決問題。

篇6

2.對(duì)房地產(chǎn)銷售過程中的影響。近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，房地產(chǎn)開發(fā)的熱度越來越高。人們的居住觀念也隨之發(fā)生了很大的變化，消費(fèi)者在購房時(shí)除了考慮戶型、地段、價(jià)格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購買房子的重要指標(biāo)，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而更多的追求居住環(huán)境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視，優(yōu)秀的物管服務(wù)，是物業(yè)保值增值的法寶。對(duì)開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)管理也是參與市場(chǎng)競(jìng)爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標(biāo)。物業(yè)管理的前期介入可對(duì)房屋銷售起著指導(dǎo)和帶動(dòng)作用。在房屋銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也爭相打出“五星級(jí)物業(yè)服務(wù)”的口號(hào)，以此來吸引消費(fèi)者的眼球?？梢姾玫奈飿I(yè)管理不但有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價(jià)格，增加房地產(chǎn)公司的利益。此外而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護(hù)是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒有品牌意識(shí)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中將寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普通提高的前提下，產(chǎn)品的差異逐漸減小，同質(zhì)化競(jìng)爭越來越大，因此物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力。由此可見，良好的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對(duì)于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。比如萬科地產(chǎn)旗下的萬科物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中海地產(chǎn)下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，提升企業(yè)的品牌形象。

4.對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，從而達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務(wù)好的產(chǎn)品價(jià)格要高于物業(yè)服務(wù)差的，可見物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。

二、強(qiáng)調(diào)全過程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平

1.貫穿房地產(chǎn)全過程，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工監(jiān)理到產(chǎn)品銷售、物業(yè)使用的全過程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過程中，要時(shí)刻樹立“服務(wù)為本”的經(jīng)營理念，挖掘不同階段的服務(wù)需求，制定相應(yīng)的服務(wù)方法和手段，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務(wù)理念，通過加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想意識(shí)的轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)員工思想道德素質(zhì)教育，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)，不斷提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。

2.開發(fā)服務(wù)內(nèi)容，建立完善的物業(yè)服務(wù)體系。進(jìn)一步開發(fā)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，建立從房地產(chǎn)開發(fā)、流通到消費(fèi)領(lǐng)域的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段提供咨詢和建議服務(wù)，施工監(jiān)理階段提供設(shè)備檢查驗(yàn)收服務(wù)；房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過程中提供參觀指引，銷售環(huán)境的營造，企業(yè)文化的宣傳等服務(wù)；物業(yè)使用過程中提供日常物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)化專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同階段的服務(wù)性質(zhì)，確定服務(wù)的具體內(nèi)容和重點(diǎn)，充分發(fā)揮服務(wù)的特色，有效提升房地產(chǎn)的價(jià)值，也為后期的接管服務(wù)打好基礎(chǔ)。

3.科學(xué)化管理、引進(jìn)智能化系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應(yīng)用，智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營運(yùn)成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對(duì)講、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面,利用電子抄表、自動(dòng)化停車場(chǎng)管理、自動(dòng)化公共照明、電子通告及廣告、公共設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息方面,可以進(jìn)行小區(qū)綜合布線或有線電視網(wǎng)的改造等。

篇7

①片區(qū)物業(yè)性質(zhì)。第一，費(fèi)用收取情況分析。由分析可知，7個(gè)保障房片區(qū)中，除了營龍小區(qū)是完全市場(chǎng)化管理，不由街道補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)外，其他6個(gè)均由街道補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，且物業(yè)費(fèi)收繳率較低。第二，人員配比情況。營龍物業(yè)完全采取市場(chǎng)化管理方式進(jìn)行管理。但由于其尚未建立起完善的市場(chǎng)融資機(jī)制，日常補(bǔ)貼較少，因此必須嚴(yán)格進(jìn)行收支管理，使人員配備比例最小，將人的效率發(fā)揮到最大。③配套歸屬問題。一般來講，目前保障房物業(yè)市場(chǎng)中商業(yè)配套的所有權(quán)是歸政府所有的，而經(jīng)營權(quán)歸物業(yè)公司，商業(yè)配套經(jīng)營所得歸物業(yè)公司，由物業(yè)公司補(bǔ)貼其物業(yè)虧損，不足部分由政府補(bǔ)貼。

1.2物業(yè)費(fèi)用

可以看到，與保障房小區(qū)相比，萬科物業(yè)和棲霞物業(yè)幾乎不存在物業(yè)費(fèi)收繳率低的問題。

2南京市保障房物業(yè)管理問題

2.1物業(yè)管理混亂

物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)配套歸屬權(quán)不同，有的歸物業(yè)公司、有的歸政府、還有個(gè)別的歸屬權(quán)不確定。這些都反映了南京保障房物業(yè)管理混亂，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有統(tǒng)一的組織運(yùn)營，隨之而來的物業(yè)管理一系列問題就會(huì)出現(xiàn)。

2.2物業(yè)費(fèi)收取困難

只有高檔小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取沒有問題，其他小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取較為困難。同時(shí)，保障房業(yè)主在不愿意或不需要交物業(yè)費(fèi)的情況下，又想物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這必然導(dǎo)致雙方矛盾激化，加大物業(yè)費(fèi)收取難度。

2.3物業(yè)管理市場(chǎng)化不足

一是物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，既涉及到開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等法律主體，也涉及社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處等，直接加大了管理難度；二是物業(yè)服務(wù)不理想，缺乏相應(yīng)的管理服務(wù)規(guī)范。

3南京市保障房物業(yè)管理對(duì)策

3.1完善法制，保證機(jī)制

南京市應(yīng)成立市級(jí)組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)作用，同時(shí)明確區(qū)縣政府和相關(guān)部門的職責(zé)，建立起保障房項(xiàng)目長效管理機(jī)制。

3.2引入競(jìng)爭機(jī)制，選擇好的物業(yè)管理隊(duì)伍

南京市保障房項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，配套設(shè)備設(shè)施多，對(duì)后期管理的專業(yè)性要求較強(qiáng)。為此，要引入了具有國家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)二類標(biāo)準(zhǔn)，提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，提高物業(yè)服務(wù)水平。

篇8

小型物業(yè)企業(yè)也會(huì)做年度培訓(xùn)計(jì)劃，但計(jì)劃如何制訂，有哪些輸入條件，往往沒有更多的人關(guān)心，人力行政部往往只征求為數(shù)不多的幾名企業(yè)管理者、經(jīng)理的意見，就內(nèi)定培訓(xùn)計(jì)劃。對(duì)企業(yè)管理骨干、技術(shù)人員和班組長的培訓(xùn)意愿、管理困惑，各部門員工整體表現(xiàn)和行為，業(yè)主、公司的管理服務(wù)期望有多大的差距，與行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有多大的差距上不作分析。這樣的培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施下去，顯然不會(huì)給員工能力和企業(yè)業(yè)績帶來實(shí)用性的效果。

2.培訓(xùn)形式和內(nèi)容單一，員工感受較差。

小型物業(yè)管理企業(yè)大都采用“面授”的培訓(xùn)形式多，課堂互動(dòng)效果差。授課內(nèi)容采用“理論”形式的多，結(jié)合企業(yè)和物業(yè)服務(wù)中心管理服務(wù)實(shí)操的內(nèi)容少，對(duì)實(shí)際工作幫助不大。在員工物業(yè)管理知識(shí)方面培訓(xùn)多，在員工溝通技能、心態(tài)調(diào)整、應(yīng)急事情處理等服務(wù)技能方面培訓(xùn)少。

3.未組織人才梯隊(duì)培訓(xùn)，企業(yè)缺乏活力。

小型物業(yè)企業(yè)管理樓盤少，人才隊(duì)伍人數(shù)少，企業(yè)就是靠他們發(fā)揮管理和傳幫帶的作用，但是他們的知識(shí)也會(huì)過時(shí)，思維和觀念也會(huì)落后。企業(yè)不能只發(fā)揮現(xiàn)有人才的能力，還應(yīng)當(dāng)給他們培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，讓他們的潛力發(fā)揮到更大更好。主管、班組長人才隊(duì)伍是小型物業(yè)公司非常重要的人才梯隊(duì)，企業(yè)中80%的重復(fù)性的管理和服務(wù)工作就是靠主管、班組長在平時(shí)工作中抓起來的：比如員工行為管理、對(duì)客服務(wù)流程、員工工作任務(wù)分解培訓(xùn)等。但很少有小型物業(yè)企業(yè)建立人才庫、開展人才隊(duì)伍建設(shè)培訓(xùn)，企業(yè)培訓(xùn)管理缺少了強(qiáng)大的基層培訓(xùn)組織者、引領(lǐng)者。

二、小型物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)管理的相關(guān)措施

1.建立三級(jí)培訓(xùn)管理架構(gòu)，推動(dòng)三級(jí)培訓(xùn)工作的有力開展。從架構(gòu)上，總部人力行政部要有兼職人員做公司級(jí)的培訓(xùn)和組織管理，統(tǒng)籌三級(jí)培訓(xùn)管理調(diào)研分析、實(shí)施和評(píng)估效果跟蹤與改進(jìn)，做好公司人才隊(duì)伍培訓(xùn)的組織工作。物業(yè)中心重點(diǎn)落實(shí)員工行為培訓(xùn)、崗位履職能力培訓(xùn)等工作，班組級(jí)開展案例培訓(xùn)，業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)。從組織架構(gòu)上保證公司三級(jí)培訓(xùn)工作的重點(diǎn)有序開展。

2.突出抓好新員工的培訓(xùn)，全面實(shí)施入職引導(dǎo)人培訓(xùn)制度。

物業(yè)企業(yè)員工入職時(shí)文化層次低，入職門檻低，很多員工都是第一次從事這一行業(yè)，讓員工達(dá)到公司的要求，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，需要大力開展新員工培訓(xùn)，使新員工內(nèi)化成企業(yè)人。建立新員工入職引導(dǎo)核查清單制度，在公司級(jí)培訓(xùn)、物業(yè)中心級(jí)培訓(xùn)、班組級(jí)培訓(xùn)上讓新員工真正了解公司、了解物業(yè)中心、了解自己的工作任務(wù)和勝任本職工作的能力。

3.開展培訓(xùn)需求分析，突破重點(diǎn)、注重實(shí)用。

在新員工、在職員工，管理層員工，各條線員工等多個(gè)角度、多個(gè)群體組織員工培訓(xùn)需求調(diào)查。在員工行為管理、員工工作績效方面進(jìn)行需求調(diào)查。從物業(yè)管理的本身對(duì)物的管理、對(duì)業(yè)主的服務(wù)方面進(jìn)行需求調(diào)查。從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行效果上進(jìn)行需求調(diào)查。找到提升員工行為管理、績效提升、心態(tài)調(diào)整方面可以通過培訓(xùn)解決的內(nèi)容。同時(shí)在培訓(xùn)評(píng)估上圍繞培訓(xùn)滿意層面、學(xué)習(xí)收獲層面、行為改變層面、產(chǎn)生效果層面上改進(jìn)培訓(xùn)管理工作。

4.培訓(xùn)形式和內(nèi)容要有針對(duì)性和多樣性，提高培訓(xùn)效果。

通過員工培訓(xùn)反饋，保安員最喜歡的培訓(xùn)形式是案例分析和游戲、競(jìng)賽，客服最喜歡的培訓(xùn)形式是對(duì)客的情景模擬和案例分析。在技能培訓(xùn)方面，有效溝通技巧占首位。技能結(jié)合理論培訓(xùn)遠(yuǎn)比單純的理論培訓(xùn)效果好，理論培訓(xùn)最好的方式是組織員工在網(wǎng)上學(xué)習(xí)、在線考試。在服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)，主管、班組長當(dāng)教練示范更易讓員工接受。正如《細(xì)節(jié)決定成敗》的培訓(xùn)專家所言，企業(yè)最好的培訓(xùn)是：內(nèi)部推薦優(yōu)秀者作充分的準(zhǔn)備課件（內(nèi)容基礎(chǔ)扎實(shí)、緊貼實(shí)際、有可操作性），再和同事交流是最好的。同時(shí)給予員工優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)員工進(jìn)行學(xué)歷、證書教育培訓(xùn)，滿足員工多方面培訓(xùn)需求。

5.重視幾類群體的的培訓(xùn)管理，帶動(dòng)員工整體素質(zhì)提升。

《物權(quán)法》明確，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)是物業(yè)企業(yè)的重要任務(wù)。不管是小型物業(yè)企業(yè)的還是較大型物業(yè)企業(yè)，保護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，是重中之重。很多大型物業(yè)公司均建立有保安培訓(xùn)中心。小型物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)做好保安入職培訓(xùn)和在職培訓(xùn)。并突出加強(qiáng)對(duì)保安班組長的培訓(xùn)管理。在此基礎(chǔ)上，建立公司人才庫，做好梯隊(duì)人才培訓(xùn)管理，使企業(yè)骨干團(tuán)隊(duì)管理能力、服務(wù)水平上一個(gè)臺(tái)階，滿足企業(yè)發(fā)展的需要。

6.它山之石。

小型物業(yè)企業(yè)培訓(xùn)管理，必須要在穩(wěn)定人員的基礎(chǔ)上，從實(shí)際出發(fā)、突出重點(diǎn)，圍繞新員工、圍繞人才隊(duì)伍培訓(xùn)開展工作，實(shí)行員工和企業(yè)雙贏。正如比爾蓋茨所說：員工的努力工作，已經(jīng)不是公司的要求了，而且是市場(chǎng)的要求，是員工自身成長的要求，是客戶的要求。

篇9

1.1低碳城市經(jīng)濟(jì)的理論內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟(jì)作為一種綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎(chǔ)上，向著低碳的方向發(fā)展，利用碳中和的發(fā)展方法和節(jié)能減排的發(fā)展方式的一種經(jīng)濟(jì)模式。將充分利用清潔能源，創(chuàng)造綠色環(huán)保概念，重點(diǎn)研究人類賴以生存發(fā)展的重點(diǎn)，即進(jìn)行節(jié)能減排創(chuàng)新、重視可持續(xù)發(fā)展作為其發(fā)展核心。低碳城市指在一定規(guī)劃、政策和制度建設(shè)的推動(dòng)下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務(wù)管理層以低碳社會(huì)為建設(shè)標(biāo)本和藍(lán)圖，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、消費(fèi)理念和生活方式，實(shí)現(xiàn)有助于減少碳排放的城市建設(shè)模式和社會(huì)發(fā)展方式。其途徑是采用清潔能源和發(fā)展低碳技術(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，指導(dǎo)思想為低碳理念，實(shí)施基礎(chǔ)為低碳技術(shù)和產(chǎn)品，主要對(duì)象為低碳能源生產(chǎn)和應(yīng)用。城市低碳生活是指人們?cè)谌粘Ｉ钪?，追求的是一種簡單、樸實(shí)的生活，不奢侈浪費(fèi)，使用的也盡量都是低碳的環(huán)保產(chǎn)品，城市里的公共基礎(chǔ)設(shè)施也都是低碳環(huán)保的一種綠色、可持續(xù)的生活習(xí)慣。

1.2物業(yè)管理行業(yè)的低碳理念

作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)中心是“以人為本”。低碳理念在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)運(yùn)，主要體現(xiàn)在為業(yè)主服務(wù)的過程中，主要側(cè)重體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)低碳生活方式的認(rèn)識(shí)與追求，即業(yè)主和物業(yè)使用人的“體驗(yàn)性”和對(duì)生活方式的“引導(dǎo)性”。從物業(yè)管理企業(yè)自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環(huán)境的污染程度，而需將其擴(kuò)展到控制資源的可持續(xù)發(fā)展方面，主要落實(shí)到物業(yè)管理服務(wù)過程中節(jié)約成本、降低消耗、減少對(duì)環(huán)境影響等方面。

2物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問題

2.1物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的耗能較高

物業(yè)設(shè)備設(shè)施，傳統(tǒng)意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應(yīng)以及電氣輸送等等。我們平時(shí)所說的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理主要是將出現(xiàn)問題的落后的設(shè)備轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢哉＿\(yùn)行的設(shè)備，并且進(jìn)行日常維護(hù)與保養(yǎng)?，F(xiàn)在建筑管理中融入了更多的數(shù)字化和智能化，使得各種建筑中都運(yùn)用到了現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備，物業(yè)管理就有了便捷又復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)，但是設(shè)施設(shè)備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認(rèn)為，當(dāng)建筑完工投入使用后，只要有空調(diào)或水電的師傅讓物業(yè)設(shè)施運(yùn)行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴(yán)重后果，那就是會(huì)出現(xiàn)高能耗、設(shè)備損壞、惡化環(huán)境等問題。

2.1.2物業(yè)企業(yè)運(yùn)行成本較高

由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業(yè)管理本身的成本費(fèi)用增加，隨之帶來的就是物業(yè)收費(fèi)會(huì)增加，業(yè)主不滿意漲價(jià)，引發(fā)其態(tài)度不好；物業(yè)管理不僅需要順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還需注重環(huán)境保護(hù)，兩手兼顧必然導(dǎo)致其運(yùn)行成本高；節(jié)能設(shè)施設(shè)備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導(dǎo)致物業(yè)公司發(fā)展步履維艱，服務(wù)水平自然下降，甚至?xí)霈F(xiàn)棄盤現(xiàn)象。

2.1.3商業(yè)物業(yè)運(yùn)行狀況較好

與小區(qū)物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)在其發(fā)展中擁有先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備、基金充足且技術(shù)人員充足，整體素質(zhì)高，這些先天性的條件促進(jìn)了它開展低碳物業(yè)、環(huán)保節(jié)能工作產(chǎn)生的效果更明顯，更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)便更愿意接手商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)在物業(yè)管理領(lǐng)域居上峰，它的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)更上一個(gè)層次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現(xiàn)象依然存在

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛崛起，物業(yè)管理行業(yè)本應(yīng)該隨之發(fā)展起來，然而卻出現(xiàn)了重建輕管的現(xiàn)象。物業(yè)管理重建輕管也是有原因的，如物業(yè)設(shè)施設(shè)備與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)；已建成房屋的維修養(yǎng)護(hù)工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發(fā)了高能耗現(xiàn)象。總的來說，物業(yè)管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。

2.1.5物業(yè)行業(yè)政企不分，影響其發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。到目前為止，我國都沒有一個(gè)統(tǒng)一的核算管理辦法，部分小區(qū)及商業(yè)樓仍然采用的是行政事業(yè)單位的核算制度，這根本無法滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求。

2.2物業(yè)管理存在的主要問題

2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題

很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對(duì)于收集、清運(yùn)及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環(huán)衛(wèi)部門對(duì)垃圾的管理也不會(huì)盡心盡力，只是單純的完成任務(wù)、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實(shí)際生活中。此外，面對(duì)現(xiàn)行的管理體制，龐大又復(fù)雜的市容環(huán)境衛(wèi)生管理隊(duì)伍出現(xiàn)了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對(duì)問題時(shí)你推我阻，造成人力財(cái)力的浪費(fèi)，問題集聚，對(duì)城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進(jìn)作用。

2.2.2商業(yè)物業(yè)、大型寫字樓物業(yè)及高校物業(yè)的高能耗

公共場(chǎng)所由于其獨(dú)特的功能決定了其本身是一個(gè)相對(duì)較高的能耗場(chǎng)所，但是，個(gè)人對(duì)待這些公共物品不會(huì)像對(duì)待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護(hù)它。例如：我們經(jīng)常會(huì)看到的公共衛(wèi)生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會(huì)讓它一直流水？對(duì)于這樣的公共物業(yè)在管理的時(shí)候相對(duì)較難，它的高能耗給城市帶來很大的負(fù)擔(dān)，加大了管理的難度。

2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉(zhuǎn)變

首先，生活在高質(zhì)量、快節(jié)奏的當(dāng)下環(huán)境中，高新科技的不斷涌現(xiàn)更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機(jī)械化、自動(dòng)化技術(shù)等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導(dǎo)致高能耗、高排放。其次，中國人的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當(dāng)長的時(shí)間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵(lì)人們改變生活方式來發(fā)展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳產(chǎn)品的市場(chǎng)阻力

高能耗的社會(huì)固然需要低碳產(chǎn)品為其減負(fù)，但是，一方面我國的“低碳產(chǎn)品認(rèn)證”服務(wù)體系并不完善，導(dǎo)致市場(chǎng)上的低碳產(chǎn)品繁雜，管理不到位，部分企業(yè)為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產(chǎn)品，這不僅擾亂了正常的市場(chǎng)運(yùn)行秩序，也給消費(fèi)者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產(chǎn)品的高成本也令消費(fèi)者難以承受，主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)含量、技術(shù)成本、安裝成本、維護(hù)投入及推廣費(fèi)等方面，但是多數(shù)消費(fèi)者依舊選擇了傳統(tǒng)產(chǎn)品。2.2.5城市規(guī)劃建設(shè)滯后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致城市高速運(yùn)轉(zhuǎn)，一個(gè)城市的建設(shè)是否完善關(guān)鍵取決于它的規(guī)劃是否合理?，F(xiàn)代化的城市建設(shè)為每一位居民提供了溫馨的生活環(huán)境及舒適的工作環(huán)境，同時(shí)也在不斷提高人民的生活質(zhì)量和生活水平。我國的城市化速度快，但城市規(guī)劃并不完善，主要精力放在了新城區(qū)擴(kuò)建，而對(duì)于老城區(qū)的改造、城市環(huán)境及綠化整改、歷史文化景區(qū)的維修與保護(hù)等方面做得是微乎其微。

3物業(yè)管理角度的城市低碳經(jīng)濟(jì)

3.1廢品分類回收處理，加強(qiáng)資源的二次利用

物業(yè)公司需要承擔(dān)居民的垃圾處理的監(jiān)督工作，還有垃圾分類等相關(guān)工作的組織實(shí)施工作，與小區(qū)有關(guān)的街道和社區(qū)必須把這些工作納入小區(qū)管理的工作內(nèi)容中，并且制定明確的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，定期進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和考評(píng)。小區(qū)要處理的垃圾在進(jìn)入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業(yè)公司等管理單位需建立小區(qū)生活垃圾管理服務(wù)站，將小區(qū)保潔、垃圾分類和收集運(yùn)輸集中一體，推動(dòng)小區(qū)垃圾分類工作的落實(shí)。

3.2安裝環(huán)保低碳且節(jié)能的設(shè)備、健全物業(yè)管理法規(guī)

第一，熟練掌握各種環(huán)保節(jié)能設(shè)備的操作和安裝維護(hù)方法，加強(qiáng)管理，提高整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行效能，從而延長設(shè)備的使用時(shí)間；并且通過科學(xué)的力量進(jìn)行操控，使區(qū)域的舒適度得到提高，為居住的業(yè)主提供良好的工作和生活環(huán)境；通過宣傳渠道，倡導(dǎo)業(yè)主積極參與到節(jié)能活動(dòng)中；通過綠色物業(yè)管理，提升物業(yè)公司的管理水平及競(jìng)爭力，從而在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關(guān)行業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，組織建設(shè)國家級(jí)的網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)。對(duì)于現(xiàn)有的建筑，可以由政府節(jié)能管理部門進(jìn)行能耗統(tǒng)計(jì)和審計(jì)，并提供一個(gè)開放的信息監(jiān)管平臺(tái)，為節(jié)能改造提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。第三，制定相關(guān)法律法規(guī)，健全低碳物業(yè)管理制度。在物業(yè)管理方面，特別是低碳環(huán)保這方面，目前還沒有明確的法律法規(guī)。低碳物業(yè)管理行為需要法律引導(dǎo)和制約，不僅能為處理糾紛提供相關(guān)依據(jù)，也為業(yè)主與服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和利益劃分提供了依據(jù)，從而更好地促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

3.3引領(lǐng)低碳節(jié)能理念進(jìn)入社區(qū)文化

首先，可以將企業(yè)的良好形象與公司的良好業(yè)績與低碳理念結(jié)合，進(jìn)行推廣宣傳；其次，可以將低碳節(jié)能理念與業(yè)主的生活結(jié)合宣傳，并且策劃活動(dòng)，讓業(yè)主得到收益，并且進(jìn)一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業(yè)管理公司通過給業(yè)主灌輸?shù)吞忌畹睦砟詈蛢r(jià)值，在業(yè)主內(nèi)部大力推廣，逐漸延伸到社區(qū)之間，實(shí)現(xiàn)更廣范的普及。再者，加強(qiáng)社區(qū)綠化和屋頂綠化，為業(yè)主樹立綠化節(jié)能的好榜樣，并提供專門的低碳服務(wù)，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業(yè)主自覺感受到生活中低碳的益處。

3.4提供低碳服務(wù)，帶動(dòng)低碳消費(fèi)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的低碳服務(wù)，不僅是房地產(chǎn)的后期服務(wù)，更是為居民提供的低碳生活服務(wù)。服務(wù)企業(yè)可以在居民區(qū)內(nèi)設(shè)立自行車租賃點(diǎn)及修理點(diǎn)，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調(diào)清潔服務(wù)，減少碳的排放量；總之，物業(yè)公司應(yīng)就低碳這一主題，以身作則，為業(yè)主樹立榜樣，并引導(dǎo)業(yè)主積極使用低碳產(chǎn)品，另外，還可以與低碳產(chǎn)品廠商合作，達(dá)到互利互贏。

3.5物業(yè)管理公司提前介入，利于城市建設(shè)和規(guī)劃

物業(yè)管理公司在前期介入物業(yè)項(xiàng)目，為物業(yè)節(jié)能管理提出實(shí)際方案。提前介入是物業(yè)公司的基礎(chǔ)工作，不僅可以對(duì)物業(yè)規(guī)劃和功能布局提供建設(shè)性意見，還應(yīng)在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施過程中提出合理意見，并且制定與項(xiàng)目符合的維修保養(yǎng)計(jì)劃，為日后低碳項(xiàng)目的運(yùn)營和管理打下良好基礎(chǔ)。

篇10

物業(yè)權(quán)益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門基于行政管理權(quán)而產(chǎn)生的一系列法律權(quán)利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系是指法律在調(diào)整各方主體針對(duì)物業(yè)權(quán)益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過程中各種關(guān)系的總和。

（二）物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系特點(diǎn)

物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實(shí)踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)企業(yè)、房產(chǎn)設(shè)計(jì)單位和建設(shè)施工單位。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有內(nèi)容復(fù)雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責(zé)任等等。

二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益存在的主要問題

當(dāng)前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規(guī)范水平，公民法律意識(shí)，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問題。

1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過短

我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對(duì)于房屋70年的產(chǎn)權(quán)使用期明顯偏短。實(shí)踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問題，給排水質(zhì)量問題以及其他共用設(shè)備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。

2．住宅專項(xiàng)維修資金制度問題

我國現(xiàn)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。實(shí)踐中，業(yè)主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項(xiàng)維修金累積節(jié)余超萬億，使用率不到10%。還有一個(gè)普遍存在的問題，上世紀(jì)修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項(xiàng)維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實(shí)際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。

3．業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律地位和業(yè)務(wù)能力問題

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)沒有對(duì)外承擔(dān)民事賠償?shù)哪芰?，因而其民事行為能力相?dāng)有限，從法理上講，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強(qiáng)，但考慮到可操作性也只能如此。實(shí)踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無固定辦公場(chǎng)所，不知其權(quán)利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費(fèi)而盈利。第二項(xiàng)職責(zé)是受業(yè)主大會(huì)委托代為管理物業(yè)共有部分維護(hù)，共有設(shè)施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)。實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不好。為了節(jié)省服務(wù)成本，聘用沒有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。

5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)模式問題

一般通行收費(fèi)模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費(fèi)的定價(jià)模式進(jìn)行收費(fèi)，這種收費(fèi)模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營收益分配和亂收費(fèi)問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的收益顯然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實(shí)中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當(dāng)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無相關(guān)財(cái)務(wù)信息公開，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時(shí)停車收費(fèi)的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時(shí)有相關(guān)報(bào)到見諸媒體。

三、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系之調(diào)整方法

現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權(quán)益的主要法律有《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、各種地方《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。從法律手段來講，對(duì)于物業(yè)權(quán)益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟(jì)、刑事等方法。《物權(quán)法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益是一種民事方法?！逗贤ā氛{(diào)整物業(yè)權(quán)益更多的是一種經(jīng)濟(jì)手段。針對(duì)物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方《地方物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)權(quán)益的綜合調(diào)整應(yīng)運(yùn)而生，明確界定調(diào)整范圍，詳細(xì)規(guī)定各方權(quán)責(zé)，綜合運(yùn)用民事、行政、經(jīng)濟(jì)和刑事手段，是物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的主要方法。但在實(shí)踐中由于物業(yè)權(quán)益問題本身的復(fù)雜性，急需實(shí)施細(xì)則加以細(xì)化，以更好的指導(dǎo)物業(yè)權(quán)益司法實(shí)踐。綜上所述，物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實(shí)踐中各地法官針對(duì)相似案件由于缺乏實(shí)施細(xì)則而出現(xiàn)不同處理結(jié)果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的基本原則十分必要。

四、物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整原則

(一)物業(yè)管理規(guī)范原則

物業(yè)及其權(quán)益是廣大業(yè)主的重要權(quán)益，是人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國相當(dāng)部分的物業(yè)存在質(zhì)量問題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價(jià)值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。

(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進(jìn)的技術(shù)和方法，進(jìn)而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。

五、完善物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整相關(guān)措施

物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權(quán)益展開，建設(shè)現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護(hù)，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)相關(guān)法律和制度進(jìn)行完善十分必要。

（一）加強(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管，引入房屋質(zhì)量保證金制度

首先建議參照住宅專項(xiàng)維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開發(fā)商對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開發(fā)商。其二，延長房屋質(zhì)量保修期，強(qiáng)化開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)施工單位責(zé)任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。

（二）完善住宅專項(xiàng)維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率

其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時(shí)由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護(hù)，又可降低業(yè)主買房成本。其二，在住宅專項(xiàng)維修資金使用程序上進(jìn)行簡化，建議規(guī)定當(dāng)房屋共有部分出現(xiàn)問題時(shí)，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問題直接影響相關(guān)業(yè)主通過即可。

（三）給予業(yè)主委員會(huì)資金保障，建立物業(yè)管理基金制度

業(yè)主委員會(huì)的民事行為能力要想得以加強(qiáng)，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會(huì)管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會(huì)日常工作費(fèi)用，提高業(yè)主委員會(huì)成員工作積極性，著實(shí)解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題，為廣大業(yè)主辦實(shí)事。并建立相應(yīng)財(cái)務(wù)公開制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時(shí)既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)無作為、不作為等一系列問題。

（四）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格按照合同辦事

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提。國家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會(huì)把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點(diǎn)，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴(yán)格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會(huì)提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費(fèi)和收多少應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，而不能簡單以物業(yè)面積為單一定價(jià)依據(jù)。改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費(fèi)模式既限定了收費(fèi)項(xiàng)目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎(chǔ)。同時(shí)服務(wù)合同中沒有約定的就不能收費(fèi)，否則就屬于亂收費(fèi)。最后物業(yè)收費(fèi)必須出具收費(fèi)發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單。