導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房合同，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

二，按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購(gòu)房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種小產(chǎn)權(quán)還好，第二種是完全不受法律保護(hù)的。等于你花錢在租房

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)：

第一，法律風(fēng)險(xiǎn)，前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購(gòu)買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

篇2

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

盡管許多購(gòu)房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)都有了解，但由于大產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)居高不下，仍有很多人考慮購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。一份來自網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查報(bào)告顯示，仍有75%的受訪者表示“會(huì)考慮買小產(chǎn)權(quán)房”。 對(duì)于 “在小產(chǎn)權(quán)房低價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)之間，您選擇？”這個(gè)問題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但價(jià)格低，還是會(huì)購(gòu)買”，選擇“考慮到風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房”的僅占7%。[2]據(jù)中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，當(dāng)時(shí)北京 400 余個(gè)在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場(chǎng)總量的18%。也就是說，北京約有小產(chǎn)權(quán)樓盤 72 個(gè)。[3]

二、“小產(chǎn)權(quán)房”存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。[11]所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。主要表現(xiàn)為一下幾方面：

（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

由于所購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)槿狈?guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，無法行使房屋的所有權(quán)，尤其是在行使處分權(quán)時(shí)受到影響最明顯。購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

（二）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人很難向出售人主張權(quán)利，買受人的利益很難得到維護(hù)。

（三）交易風(fēng)險(xiǎn)

由于“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)一般得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）政府補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。[12]

三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的建議

我國(guó)現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模大，形式多樣 ，購(gòu)房者情況復(fù)雜。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不僅關(guān)系到政府管理社會(huì)的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會(huì)涉及更深層次的問題。不進(jìn)行處置或處置不當(dāng)，都會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定。

（一）出臺(tái)司法解釋疏通小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”而“小產(chǎn)權(quán)房”占用的是集體土地，集體土地使用權(quán)一般不可流通，另據(jù) 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的，禁止轉(zhuǎn)讓。綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書，實(shí)際上不得轉(zhuǎn)讓。但通過現(xiàn)實(shí)情況來看，一味的阻撓“小產(chǎn)權(quán)房”的流通，并不能真正有效的解決現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，堵不如通，可以通過對(duì)法律法規(guī)的創(chuàng)新，以使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通。

篇3

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國(guó)家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。

1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。

2.國(guó)家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房?jī)r(jià)過高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足。國(guó)家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。但是事實(shí)是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費(fèi)用幾倍的價(jià)款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財(cái)政的重要收入來源，被稱為“土地財(cái)政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房?jī)r(jià)較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房。

3.對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購(gòu)買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國(guó)法律針對(duì)違法建設(shè)的否定性評(píng)價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。

1.嚴(yán)重影響社會(huì)誠(chéng)信。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求出售方退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購(gòu)買人要求賠償損失訴訟請(qǐng)求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購(gòu)房者救濟(jì)途徑非常有限。

2.引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)。《物權(quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

3.造成社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國(guó)家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

4.引起法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買方如果購(gòu)買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無法對(duì)預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。

三、結(jié)論。

篇4

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證,國(guó)土和房管部門也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。城市居民對(duì)僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護(hù)的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

十幾年來,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴(kuò)大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會(huì)弊端逐漸暴露并日益嚴(yán)重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系分析、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面影響等方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了深入的研究和分析,從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行探討研究。

一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)

(一)《憲法》

現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。

(二)《土地管理法》

雖然《土地管理法》對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對(duì)性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的。

(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提,也是其實(shí)施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺(tái),導(dǎo)致中國(guó)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕。

(四)《物權(quán)法》

《物權(quán)法》第9條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《物權(quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護(hù),城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購(gòu)房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購(gòu)房者的購(gòu)房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,但不會(huì)保護(hù)不合法財(cái)產(chǎn)。

(五)《房地產(chǎn)管理法》

《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)就是在國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象,即國(guó)有土地。

(六)《房屋登記辦法》

2007年7月1日起實(shí)施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。”第87條“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?/p>

從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國(guó)房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無法得到有效保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

(一)買房人的利益很難得到保障

根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過國(guó)家正規(guī)渠道購(gòu)買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對(duì)所購(gòu)房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對(duì)其進(jìn)行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進(jìn)行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購(gòu)買行為無效或者國(guó)家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時(shí),買房人的利益很難得到保障。無法對(duì)所購(gòu)房屋擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過若干年后村委會(huì)成員發(fā)生變動(dòng),或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會(huì)主張購(gòu)房行為無效,想收回所售房屋時(shí),買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價(jià)款,如果村委會(huì)在出售房屋時(shí)將房屋價(jià)款當(dāng)作其他開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金,已無錢可還時(shí),買房人事實(shí)上只能自己承擔(dān)損失。

(二)買房人很難獲得法律救濟(jì)

正規(guī)的商品房開發(fā)和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對(duì)所售房屋質(zhì)量問題及買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會(huì)做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛可按照合同約定獲得救濟(jì),而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對(duì)此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,在對(duì)方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔(dān)。

(三)三買房人無法獲得拆遷補(bǔ)償

征地或拆遷補(bǔ)償,按照法律規(guī)定,補(bǔ)償對(duì)象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購(gòu)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時(shí),無法獲得拆遷補(bǔ)償款,所遭受的損失也只能由自己承擔(dān)。

(四)小產(chǎn)權(quán)房無法繼承

按照我國(guó)《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買賣行為被法律嚴(yán)格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時(shí)取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護(hù),隨時(shí)可能被輕易地剝奪。

(五)小產(chǎn)權(quán)房無法自由買賣

根據(jù)法律規(guī)定,買賣必須是針對(duì)自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進(jìn)行,因“小產(chǎn)權(quán)”購(gòu)房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經(jīng)進(jìn)行的買賣行為也屬無效,應(yīng)

相互返還財(cái)產(chǎn),恢復(fù)原狀。

(六)隨時(shí)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)

如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計(jì)劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個(gè)國(guó)家或政府都不會(huì)容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時(shí)間問題。擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn),得不償失。

三、小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響

(一)對(duì)農(nóng)民利益的侵害

建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠(yuǎn)比保護(hù)農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實(shí)際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。

(二)對(duì)國(guó)土資源的侵害

小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國(guó)民生和國(guó)防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實(shí)現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富

以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不是可取的做法。

(三)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的侵害

目前的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)過20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強(qiáng)力的政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會(huì)嚴(yán)重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會(huì)動(dòng)蕩。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是游離于城市商品房市場(chǎng)之外的另一個(gè)住房市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)鏈,實(shí)際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場(chǎng)及法律秩序下循序漸進(jìn)的合理改革,市場(chǎng)及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認(rèn)其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。

(四)對(duì)法制建設(shè)的破壞

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國(guó)存在和發(fā)展了十幾年,其各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、城市購(gòu)房者從一開始就明知其違法性,希望法不責(zé)眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們?cè)诿髦洚a(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對(duì)法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴(yán)懲,

將極大地破壞法律的威懾力。

(五)對(duì)政府公信力的破壞

小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門、上級(jí)政府之間的利益博弈,其出發(fā)點(diǎn)并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事人嚴(yán)懲,則會(huì)造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴(yán)重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。

四、結(jié)束語

由于我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)落后、農(nóng)村社會(huì)保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國(guó)的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會(huì)危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進(jìn)一步擴(kuò)大,從而造成更大的社會(huì)利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國(guó)家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。

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篇5

小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買賣？首先，小編在這里要排除由村民或村委會(huì)違反國(guó)家規(guī)定私自建設(shè)的住宅樓，因?yàn)檫@類房屋本身屬于違章（法）建筑，無論城鎮(zhèn)居民是否去購(gòu)買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補(bǔ)償?shù)?。所以，如果買主在不知情的情況下買到了違章（法）的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)損失，否則將來行政機(jī)關(guān)來拆違，可能人房?jī)煽?。?shí)踐中，較為理性的購(gòu)房者買到的一般是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃，或者當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)報(bào)批后給村民興建的住宅。對(duì)于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無效。比如，北京門頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購(gòu)買當(dāng)?shù)卮迕穹课?，合同有效。再比如上海市高?jí)人民法院在法院裁判標(biāo)準(zhǔn)中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實(shí)際履行完畢且買受人已實(shí)際居住的，合同也可認(rèn)定有效。當(dāng)然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購(gòu)房者被判決合同無效。

小產(chǎn)權(quán)房有沒有拆遷補(bǔ)償？雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問題。《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，國(guó)土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購(gòu)買房屋的城鎮(zhèn)居民是無法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，也無法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無補(bǔ)償，或者僅僅補(bǔ)償當(dāng)初的房款。在上海市的一個(gè)案例中，當(dāng)?shù)卣唾?gòu)房者李阿姨通過拆遷安置合同約定：政府對(duì)該房實(shí)施拆遷。作為補(bǔ)償，政府向李阿姨支付各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償款項(xiàng)，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補(bǔ)償現(xiàn)金。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇6

第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。

篇7

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭(zhēng)議

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購(gòu)買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國(guó)家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)發(fā)展，違反國(guó)家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點(diǎn)。

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國(guó)《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國(guó)家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購(gòu)房壓力，但是卻擾亂了國(guó)家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，危及了國(guó)家耕地保護(hù)政策。也違背了國(guó)家出臺(tái)的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴(kuò)大化的政策措施。

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國(guó)家所有的土地由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家進(jìn)行管理，國(guó)家可以對(duì)土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣給開發(fā)商，處于弱勢(shì)的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭(zhēng)議的分析

我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對(duì)土地使用權(quán)的問題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈?guó)還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對(duì)案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對(duì)國(guó)家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

三、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法

小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對(duì)我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為無效。其次，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為有效。

我國(guó)《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對(duì)《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對(duì)的標(biāo)的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國(guó)土部的政策是對(duì)質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無效。

四、結(jié)語

國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。

參考文獻(xiàn)

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一、“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)鏈的構(gòu)成

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

目前“小產(chǎn)權(quán)房”主要在建設(shè)、銷售、權(quán)屬登記三個(gè)環(huán)節(jié)上存在著風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)“鏈?zhǔn)住?，銷售環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)“鏈身”，權(quán)屬登記是風(fēng)險(xiǎn)“鏈尾”，三個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)鏈。如下圖所示:

二、“鏈?zhǔn)住报D―建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)階段存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn)。《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定:“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的,應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng),經(jīng)村民會(huì)議討論通過后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后,方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地,經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后,依照前款第(一)項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！?/p>

由此可見,“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，這包括兩種情況,一是占用基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田搞建設(shè)，建成房子之后出售,這種情況下是違法的,按照《土地管理法》規(guī)定，占有基本農(nóng)田必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。第二是占用耕地，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施,一定的面積必須經(jīng)過不同層次政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的面積大小和政府的權(quán)限是直接相關(guān)的。所以,如果未經(jīng)政府批準(zhǔn),“小產(chǎn)權(quán)房” 在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，此類建設(shè)一開始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產(chǎn)權(quán)房”在規(guī)劃的非農(nóng)用地上，由相應(yīng)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的質(zhì)量有保證的房屋，從房屋建設(shè)本身而言，該類“小產(chǎn)權(quán)房”不違法。但即使建設(shè)合法，并不意味著“小產(chǎn)權(quán)房”的其他環(huán)節(jié)沒有風(fēng)險(xiǎn)。

三、“鏈身”――銷售風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售存在著購(gòu)買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的主體包括兩類群體，一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該群體購(gòu)買是法律允許的。

風(fēng)險(xiǎn)主要存在第二類群體，即本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的城鎮(zhèn)居民。1999年5月國(guó)務(wù)院為進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止新的“炒地?zé)帷?，發(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證?！贝送猓锻恋毓芾矸ā返诎藯l第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”第六十三條更明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！睆纳鲜鲆?guī)定中可以看出,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)。與城市房地產(chǎn)最大的不同之處,這種建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋,其流轉(zhuǎn)范圍僅限于農(nóng)村人口之間,不能向城市居民出售,不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)。

四、“鏈尾”――權(quán)屬登記風(fēng)險(xiǎn)

城市居民購(gòu)買了“小產(chǎn)權(quán)房”，產(chǎn)權(quán)不能明確。“小產(chǎn)權(quán)房”因其土地性質(zhì)，不能辦理國(guó)有土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由于無法登記權(quán)屬，城市居民購(gòu)買的“小產(chǎn)權(quán)房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市交易，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

2.“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產(chǎn)權(quán)房”受限制，抵押權(quán)人將無法順利將抵押物變現(xiàn)。

3.“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理繼承。對(duì)于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，在原購(gòu)房人死亡后，其繼承人仍無法對(duì)該房屋享有繼承權(quán)，并辦理有關(guān)的過戶手續(xù)，房屋價(jià)值無法延續(xù)。

4.“小產(chǎn)權(quán)房”無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷。一旦國(guó)家決定對(duì)該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，對(duì)于購(gòu)買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。

五、結(jié)論

綜上所述,從運(yùn)作程序來看,“小產(chǎn)權(quán)房”包括了三個(gè)緊密相關(guān)的環(huán)節(jié),即建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)。與此對(duì)應(yīng),“小產(chǎn)權(quán)房”“鏈?zhǔn)住钡娘L(fēng)險(xiǎn)主要在于建設(shè)環(huán)節(jié)存在著是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn);“鏈身”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于購(gòu)買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn);“鏈尾”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于權(quán)屬無法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn)。這三個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了“小產(chǎn)權(quán)房”的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”。

參考文獻(xiàn):

[1]丁烈云:房地產(chǎn)開發(fā).中國(guó)建工出版社,2004年

篇9

1 小產(chǎn)權(quán)房買賣概述

1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產(chǎn)權(quán)房買賣的特征及法律規(guī)定

從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設(shè)規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護(hù)的。存在爭(zhēng)議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買賣體現(xiàn)出下列特征

1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個(gè)人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個(gè)人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個(gè)人。在建設(shè)用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設(shè)的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。

2）小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費(fèi)等，因而價(jià)格低廉。

3）小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者無法取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)制作的無法律效力的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說，其產(chǎn)權(quán)無法得到法律有效保護(hù)。

4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，因此無法進(jìn)行二次交易，也無法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

1.2.2 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定

我國(guó)與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對(duì)其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)適用土地管理法等法律。《土地管理法》第63條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

2 小產(chǎn)權(quán)房買賣中存在的現(xiàn)實(shí)突出法律爭(zhēng)議問題

依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應(yīng)被認(rèn)定無效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó)。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬元的價(jià)格賣給了被告，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊(duì)的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為被告是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責(zé)令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時(shí)，原告要給付被告夫婦93808元的補(bǔ)償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，被告作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點(diǎn)也是上述農(nóng)房買賣案判決的主要理由。②

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即購(gòu)房者必須要經(jīng)過國(guó)家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對(duì)該房屋享有完整的所有權(quán)。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)

政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②

可見，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭(zhēng)議問題主要集中在集體土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律效力問題。

3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買賣具體法律制度的相關(guān)建議

筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房買賣合法化，但是應(yīng)有一定的限制，從而更好地維護(hù)各方利益，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。

3.1 落實(shí)限購(gòu)政策

對(duì)已經(jīng)有住房的人進(jìn)行限購(gòu)，防止人們買房的投機(jī)心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭(zhēng)房產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的藍(lán)圖。具體而言，可以設(shè)置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的買賣；城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣等。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國(guó)家利益

小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設(shè)用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴(yán)格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益與國(guó)家利益的現(xiàn)象發(fā)生。

同時(shí)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對(duì)其買賣征收一定額度的稅收。

4 結(jié)論

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問題折射出一些制度性及深層次的社會(huì)矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問題既涉及到集體建設(shè)用地的改革，又關(guān)系到諸多群體的切身利益；既事關(guān)歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢(shì)，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

篇10

引言

近年來，由于越來越多受困于城市高房?jī)r(jià)的市民選擇購(gòu)買農(nóng)村集體土地上的住房，小產(chǎn)權(quán)房漸成民眾關(guān)注的焦點(diǎn)，圍繞小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的論爭(zhēng)日趨激烈。政府、學(xué)界、房地產(chǎn)從業(yè)者、房屋購(gòu)買人、農(nóng)村集體組織、村民等不同主體基于各自利益與視角的不同，各抒己見，形成了激烈的觀點(diǎn)論爭(zhēng)與碰撞。

筆者認(rèn)為，對(duì)此一問題的思考應(yīng)追根溯源。就小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)而言，什么是小產(chǎn)權(quán)房，其界定標(biāo)準(zhǔn)是什么？限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的緣由是什么，是否站得住腳？限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的社會(huì)效果如何，應(yīng)然法上應(yīng)怎樣選擇？上述問題探討明了，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題就會(huì)迎刃而解，否則，只可能陷于自說自話而無益于問題的解決。在本文中，筆者將就此進(jìn)行探討。

一、小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵及小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定

依法理，產(chǎn)權(quán)無所謂大小，只存在有無的問題，權(quán)利具有平等性，不應(yīng)依主體而有不同。故，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律稱謂，而系事實(shí)上的稱呼。正因如此，其不可避免的帶有模糊性與不確定性：雖不至于千人千面，卻也因人而異，即使同一人前后所指亦可能有所不同。這可以說是眾多研究者希望對(duì)其作出足以服眾的界定，卻終不能得嘗所愿之原因。

筆者認(rèn)為，對(duì)事實(shí)上的存在套用概念法學(xué)的做法，可謂方法錯(cuò)位。在不同主體對(duì)小產(chǎn)權(quán)房既有共識(shí)又各有所指的情況下，只能在最廣泛范圍內(nèi)去理解這一概念，否則，必然存在以偏概全，或以個(gè)人認(rèn)識(shí)替代事實(shí)所指的缺陷。從此意義上言，小產(chǎn)權(quán)房就是建立在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上之房屋，包括：農(nóng)民在宅基地上的住宅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在農(nóng)村建設(shè)用地上的房屋，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)、由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書或者干脆沒有房屋權(quán)屬證書的房屋。這些房屋之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，要么是由于所立基的土地使用權(quán)處分權(quán)能受到限制，而不具有城市商品房那樣的流通性，“使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點(diǎn)相比，具有保護(hù)力度小的弱勢(shì)，故而被形象地稱為小產(chǎn)權(quán)房”；1要么是因?yàn)槠溥`反現(xiàn)行法，不能獲得產(chǎn)權(quán)。

我國(guó)與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對(duì)其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。2《物權(quán)法》第151條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；第153條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第43條規(guī)定“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”；第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。另外，2008年1月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”；“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”。

從上述規(guī)定可以看出，盡管主管機(jī)關(guān)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)禁聲一片，然而《憲法》、和《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，真正明確涉及小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題的是《土地管理法》和國(guó)務(wù)院辦公廳的通知?！锻恋毓芾矸ā返?3條禁止集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國(guó)辦通知直接禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，規(guī)范交易有越界之嫌；而國(guó)辦通知既非法律也不是行政法規(guī)，難以作為判定小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)合同效力的根據(jù)。正因如此，學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)合同效力眾說紛紜。但是，在現(xiàn)行權(quán)力體制下，不管有關(guān)規(guī)定是否妥當(dāng)，建造在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地上的房屋，不問其是否成立物權(quán)，其流轉(zhuǎn)事實(shí)上受到嚴(yán)格限制，除非由于遺產(chǎn)繼承、債務(wù)不履行強(qiáng)制拍賣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并3等有限原因之外，基本上只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。在司法實(shí)踐中，牽涉到小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)糾紛的案件法院即使心存疑慮也一般會(huì)判合同無效，轉(zhuǎn)而在其他方面尋求平衡。4

二、限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的原因及其合適性分析

為什么要嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，支撐限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的理論依據(jù)是什么，換言之，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的原罪何在？

一般認(rèn)為，我國(guó)之所以要限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，主要有以下原因：

1.耕地保護(hù)的需要?！皣?guó)家提出禁止‘小產(chǎn)權(quán)房’主要出于耕地保護(hù)的目的”，5有人指出，允許城市居民到農(nóng)村買房，“將使我國(guó)耕地資源稅減，加劇我國(guó)人多地少的矛盾”，并“導(dǎo)致某些農(nóng)民流離失所”；6“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、、、必須加以限制，必須維護(hù)國(guó)家糧食安全和社會(huì)的穩(wěn)定，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益”。7《土地管理法》和國(guó)辦通知都將農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與耕地保護(hù)相提并論，立法意圖十分明顯。國(guó)辦通知禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的直接原因，就是“我國(guó)人多地少，、、、必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”，故此，農(nóng)村的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

2.保障農(nóng)民生存權(quán)。我國(guó)城鄉(xiāng)二元分化嚴(yán)重，農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)上醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏。住宅是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生存權(quán)的必要條件，農(nóng)民在宅基地上所建房屋事實(shí)上承擔(dān)著社會(huì)保障的功能，如果允許其流轉(zhuǎn)，則農(nóng)民一旦由于資金所迫出賣房產(chǎn)，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農(nóng)民生存權(quán)受到金錢的剝奪。8

3.小產(chǎn)權(quán)房是集體組織內(nèi)部福利?！罢厥褂脵?quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，而無償取得的一種物權(quán)”， 9我國(guó)“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”，10在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費(fèi)，以特定的集體成員身份為基礎(chǔ)，是集體組織內(nèi)部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購(gòu)買農(nóng)民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會(huì)主義分配原則。

上述理由是否站得住腳？若是，則限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)具有充分的正當(dāng)性，不容懷疑；若否，則限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的政策理應(yīng)改變。

很明顯，耕地保護(hù)和農(nóng)民生存權(quán)保障是上述理由之核心。我國(guó)人多地少，為維護(hù)糧食安全，國(guó)家確定了18億畝耕地紅線，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)之所以被嚴(yán)厲禁止，就在于被視為是對(duì)耕地的嚴(yán)重威脅。生存權(quán)保障問題除了有關(guān)社會(huì)保障之外，某種程度上也是耕地保護(hù)問題。而受讓人不當(dāng)獲利更多只是一個(gè)技術(shù)性問題，要求受讓人補(bǔ)繳土地使用費(fèi)就可以很好的解決。故此，本文主要圍繞耕地與農(nóng)民生存權(quán)這兩個(gè)根本性問題探討限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的合理性。

從邏輯層面言之，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題可分如下情況：

1.違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋。這些房屋對(duì)耕地造成直接威脅，11因此，不僅應(yīng)禁止其流轉(zhuǎn)，而且也不應(yīng)承認(rèn)其物權(quán)歸屬。但這本質(zhì)上不是作為權(quán)利客體的物之流轉(zhuǎn)問題，而是物權(quán)不成立、相應(yīng)的處分權(quán)能不具備，因而也不能流轉(zhuǎn)的問題。

2.本村農(nóng)民在依法取得的宅基地上建造，或通過宅基地置換、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。這些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。決策者對(duì)這些房屋流轉(zhuǎn)所擔(dān)心的問題實(shí)質(zhì)上是：由于農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓房屋之后居無定所，生存權(quán)可能受到威脅；農(nóng)民在生存困難的情況下，勢(shì)必重新申請(qǐng)或強(qiáng)占農(nóng)地作為宅基地，從而危及耕地保護(hù)。

對(duì)上述問題，應(yīng)作具體分析。農(nóng)民在宅基地上的房屋主要有兩種：一種是建造在宅基地上的單套住宅，一種是建造在宅基地上的多套住宅。相應(yīng)的，農(nóng)民出賣房屋也有兩種模式：一是保留基本生活用房，將多余房屋轉(zhuǎn)讓；一是將房屋整體轉(zhuǎn)讓。就前一種模式而言，隨之而來的農(nóng)民生存問題、耕地侵犯問題都不存在。12就后一種模式而言，確有可能產(chǎn)生農(nóng)民生存困難、危及耕地之風(fēng)險(xiǎn)，但幾率非常低且明顯被夸大：其一，近年來隨著工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，我國(guó)農(nóng)民已基本沒什么稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，稍事勞作即能滿足基本生活需求；其二，近年農(nóng)村社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)，合作醫(yī)療、最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)從無到有逐步開展，基本不會(huì)產(chǎn)生農(nóng)民生存無保障的問題；其三，農(nóng)民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對(duì)農(nóng)民利益的強(qiáng)制保護(hù)并不會(huì)比農(nóng)民自己更為高明，但所耗費(fèi)的成本要高得多。在勞動(dòng)用工環(huán)境日趨多樣、城市化進(jìn)程不斷加劇的情況下，多數(shù)農(nóng)民出賣住宅是因其認(rèn)為這些房屋已喪失了繼續(xù)保有的價(jià)值，或者是已經(jīng)異地購(gòu)房，或者是需要以賣房所得資金用于投資。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，而在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上所建的房屋。這些房屋建造在建設(shè)用地上，且經(jīng)過審批，其流轉(zhuǎn)對(duì)耕地和農(nóng)民生存權(quán)都不具有威脅。

4.在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋。這類房屋建造在集體建設(shè)用地上，并不涉及耕地占用，其流轉(zhuǎn)難以造成對(duì)耕地的侵犯。禁止其流轉(zhuǎn)更多是出于對(duì)所誘發(fā)問題的擔(dān)心：在其可以流轉(zhuǎn)的情況下，如何防止出于逐利沖動(dòng)而產(chǎn)生的違法開發(fā)，及地方組織在利益驅(qū)使下擅自將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地？這實(shí)際上是政府管理失控、而非小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)本身的問題。以犧牲物權(quán)人權(quán)益、抑制物的效能為代價(jià)解決政府管理失控問題，可謂開錯(cuò)了藥方，既造成資源浪費(fèi)又必定收效甚微。

從事實(shí)層面來說，我國(guó)以犧牲小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)性為代價(jià)、由政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施效果并不好?！凹w土地被征收為國(guó)有之后，只有部分土地用于公益目的，大多數(shù)是用于贏利性的房地產(chǎn)開發(fā)”，13當(dāng)前對(duì)農(nóng)村耕地和農(nóng)民生存權(quán)的多數(shù)威脅是政府打著公共利益旗號(hào)無序征地和房地產(chǎn)商肆意圈占屯積浪費(fèi)土地、以及一戶一處宅基地觀念指導(dǎo)下的低水平土地利用行為，國(guó)家若要真正解決耕地流失與農(nóng)民生存問題，就應(yīng)減少與民爭(zhēng)利的征地、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商屯積土地、鼓勵(lì)在單位面積宅基地上多建住宅，鼓勵(lì)宅基地使用權(quán)由一戶獨(dú)占變?yōu)槎嗉夜蚕怼６@必然涉及到小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的問題。

可見，在絕大多數(shù)情況下，無論是以保護(hù)耕地、還是以農(nóng)民生存權(quán)保障為由限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，都是經(jīng)不起推敲的。事實(shí)上，真正支撐政府限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)理由的，是各級(jí)政府在現(xiàn)行二元化土地利用機(jī)制下，通過壟斷土地供應(yīng)所產(chǎn)生的巨額利益。這種巨額利益以犧牲農(nóng)民自主權(quán)益、和城市居民飽受政府與房產(chǎn)商的雙重?cái)D壓情況下的高房?jī)r(jià)之苦為代價(jià)，成本高昂且極不公平，必須加以改變。

三、小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題的應(yīng)然法選擇

“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)、、、，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等、利益的平衡、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求?！?4當(dāng)前，民間小產(chǎn)權(quán)房交易沖動(dòng)越來越強(qiáng)烈、事實(shí)交易份額越來越大、已經(jīng)形成一股巨大洪流。15然而，我國(guó)法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍采取簡(jiǎn)單圍堵的辦法，這明顯不合時(shí)宜。

簡(jiǎn)單的限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，至少有如下負(fù)面影響：

1.妨礙對(duì)土地的集約化利用。保護(hù)耕地，除需要保持土地應(yīng)有的數(shù)量，還要盡可能提高土地利用水平。在土地總量沒有增加的情況下，我國(guó)糧食產(chǎn)量之所以有大幅度提高，就在于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的運(yùn)用提高了單位面積產(chǎn)量。同樣，就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規(guī)劃情況下，多蓋幾套住宅，滿足多戶人家居住需求遠(yuǎn)比一戶一宅要經(jīng)濟(jì)。然而，現(xiàn)行宅基地政策仍不合時(shí)宜的強(qiáng)調(diào)一戶一宅，這無疑是強(qiáng)制性保持土地的低水平運(yùn)用。

2.使農(nóng)村空房幾同死產(chǎn)。隨著城市化的發(fā)展，我國(guó)農(nóng)民離境離鄉(xiāng)現(xiàn)象越來越突出，許多農(nóng)民在城市購(gòu)房、舉家遷徙至城市居住，這些農(nóng)民保留農(nóng)村住房已無必要，然而現(xiàn)行政策使其房屋難以流轉(zhuǎn)。耗資巨大的不動(dòng)產(chǎn)幾乎不具交易價(jià)值，形同死產(chǎn)，甚至成為某種程度上的負(fù)擔(dān)。這既抑制了物的效能、也剝奪了農(nóng)民自主籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。

3.助推城市房?jī)r(jià)虛高?，F(xiàn)行土地供給的壟斷機(jī)制，使城市居民只能購(gòu)買房地產(chǎn)商開發(fā)的數(shù)量有限的房屋，在巨大需求與有限供給之間形成巨大的落差，形成了城市房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)實(shí)格局。從而產(chǎn)生一種中國(guó)特色的怪現(xiàn)象：一方面，城市居民深受高房?jī)r(jià)之苦，許多人畢其一生求一房而不得；另一方面，大量農(nóng)村房屋空置、無人居住和維護(hù)，在風(fēng)吹雨淋中逐漸破敗，而廣大城市居民只能望房興嘆。

4.阻礙城鄉(xiāng)交流，加劇城鄉(xiāng)二元對(duì)立。隨著農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、尤其是交通的改善，城鄉(xiāng)之間物理上的聯(lián)系已經(jīng)十分便捷。城鄉(xiāng)居民打破城市樊籬、混雜居住，對(duì)于發(fā)揮城市輻射作用、促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)發(fā)展、徹底解決困擾我國(guó)多年的三農(nóng)問題，具有十分積極的意義。然而，受制于高房?jī)r(jià)的城市居民盡管希望通過購(gòu)買相對(duì)便宜的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房自勵(lì)更生解決住房問題，卻被現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度強(qiáng)行阻隔，城鄉(xiāng)之間雙向交流變成鄉(xiāng)村人口向城市的單向流動(dòng)，使得城市成為只進(jìn)不出的圍城，而農(nóng)村空心化現(xiàn)象卻越來越嚴(yán)重。

5.使戶籍制度改革流于形式。近年來，由于深刻認(rèn)識(shí)到二元割裂的傳統(tǒng)戶籍制度阻礙了農(nóng)村發(fā)展，我國(guó)各地紛紛采取措施進(jìn)行改革，代之以城鄉(xiāng)一體平等的新型戶籍制度。然而，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度一味強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)居民的主體身份，使得戶籍改革在住房配套制度上落不到實(shí)處，以致使許多地方的戶籍改革徒有虛名。

6.阻礙農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)、許多農(nóng)民遷徙至城市居住生活，一些地方農(nóng)村空心化現(xiàn)象已十分嚴(yán)重，土地撂荒也早已是公開的秘密。這本是引進(jìn)資金與技術(shù)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)的極好時(shí)機(jī)，然而現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度使得集體經(jīng)濟(jì)組織之外的投資者即使愿意長(zhǎng)期扎根農(nóng)村，也不能獲得住宅以致居無保障，極大的遏制了投資人投身農(nóng)業(yè)的沖動(dòng)。

那么，應(yīng)該如何構(gòu)建我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度？筆者認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不問土地所有權(quán)性質(zhì)，同地同權(quán)應(yīng)是總體思路和發(fā)展方向，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)本就只是土地使用權(quán)問題，與土地所有權(quán)沒有直接關(guān)系。但也應(yīng)考慮到在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是一個(gè)單純法律問題，而“更多是一個(gè)政治問題”，16因此，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度改革進(jìn)程應(yīng)與社會(huì)保障推進(jìn)程度相適應(yīng)，充分考慮歷史和現(xiàn)實(shí)的各種因素。筆者主張區(qū)分已建成的存量房與未建成房屋分開考慮。對(duì)歷史存量房，由于小產(chǎn)權(quán)房的形成政府、房屋建造人、購(gòu)房人都有一定責(zé)任，法律制度也不完善，故應(yīng)以尊重事實(shí)、發(fā)揮物的效能為首要目標(biāo)；對(duì)于未建成的房屋，應(yīng)重在維護(hù)法的尊嚴(yán)、以土地利用總體規(guī)劃為衡量標(biāo)準(zhǔn)，通過利益機(jī)制抑制違法沖動(dòng)。

具言之，對(duì)于已建成的存量小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)視如下情況分別出理：

1.對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的房屋，應(yīng)以盤活資產(chǎn)、發(fā)揮物的效能為原則，因此，應(yīng)通過賦予農(nóng)民處分權(quán)、允許其自由流轉(zhuǎn)。但宅基地取得具有一定身份性，故農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在同等情況下應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購(gòu)買則應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。在當(dāng)前情況下，宅基地確實(shí)承擔(dān)著一定的社會(huì)保障功能，因此，宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)應(yīng)與社會(huì)保障相聯(lián)系。對(duì)此，筆者認(rèn)為如下方式都值得考慮：⑴分步走的路線圖式辦法。先允許不危及農(nóng)民基本生存的房屋流轉(zhuǎn)，在社會(huì)保障問題基本解決后，再推廣至其他房屋。換言之，允許在宅基地共有、或能證明已在異地購(gòu)房情況下的富余房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但對(duì)宅基地整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制。以后，隨著農(nóng)村社會(huì)保障進(jìn)展情況適時(shí)調(diào)整，最終過渡到無限制的自由流轉(zhuǎn)。這盡管不太符合法學(xué)一體式的解決方式，但比較符合我國(guó)改革摸著石頭過河的實(shí)用主義國(guó)情。⑵一體式解決方式。允許房屋自由流轉(zhuǎn)，規(guī)定土地使用費(fèi)的一定比例必須用于集體經(jīng)濟(jì)組織成員社會(huì)保障，同時(shí)規(guī)定較為嚴(yán)格的房屋交易第三方監(jiān)管，保證其落到實(shí)處。

2.對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)無限制的允許其流通，但可規(guī)定同等情況下企業(yè)內(nèi)部成員享有優(yōu)先受讓權(quán)。

3.對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地上的房屋。考慮到其主要是行政違法，對(duì)耕地威脅并不大，且其形成有十分復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)原因，因此，在追究責(zé)任的基礎(chǔ)上，可以通過補(bǔ)辦手續(xù)賦予其合法身份，解決其流轉(zhuǎn)問題。

4．對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋，應(yīng)視為違法建設(shè)，堅(jiān)決拆除，其流轉(zhuǎn)自不可能。

經(jīng)過采取上述梳理措施之后，對(duì)于此后建造在集體建設(shè)用地上的住宅，應(yīng)堅(jiān)持土地利用總體規(guī)劃的權(quán)威性，依據(jù)其對(duì)土地利用總體規(guī)劃的遵守情況確定歸屬與流轉(zhuǎn)事宜。對(duì)按照土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)合法審批建造的房屋，賦予完全產(chǎn)權(quán)，允許其自由流轉(zhuǎn)；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃違法建造的住宅，一律不承認(rèn)其物權(quán)，禁止其流轉(zhuǎn)。

注釋:

1 丁宇翔：《農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)變動(dòng)---以法院裁判引起的物權(quán)變動(dòng)為視角》，載《法律適用》2009年第5期，第43頁。

2 有學(xué)者認(rèn)為“憲法第10條規(guī)定：土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”（參見趙海萍：《小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的立法探討》，載《湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2009年第2期），這是站不住腳的。《憲法》第10條第4款是規(guī)定土地的保護(hù)事項(xiàng)，而非流轉(zhuǎn)事項(xiàng)。

3 《土地管理法》第63條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)：但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/p>

4 比如，在北京宋莊畫家村李玉蘭訴馬海濤房屋買賣糾紛中，北京二中院一方面判當(dāng)事人之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，一方面認(rèn)為合同無效的主要責(zé)任在農(nóng)民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償，就是一個(gè)明顯的例子。在合同因違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不生效力，農(nóng)民是否反悔并不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。

5趙海萍：《小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的立法探討》，載《湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2009年第2期，第105頁。

6 劉喜中《禁止城市人買農(nóng)村宅基地符合實(shí)際》，中國(guó)青年報(bào)2005年7月29日文章。news.xinhuanet.com/house/2005-07/29/content_3281935.htm.

7 張雅淳：《“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題芻議》，載《云南大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》2008年第2期，第119頁。

8 參見萬金湖：《論農(nóng)村房屋買賣及宅基地法律規(guī)定》，載《湖南商學(xué)院學(xué)報(bào)》2006年第4期，第77頁。

9 孫碧艷、曾喜春：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律探悉》，載《法制與社會(huì)》2006年第10期，第105頁。

10 龍翼飛、徐霖：《對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議—兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決》，載《法學(xué)雜志》2009年第9期，第29頁。

11 在小產(chǎn)權(quán)房侵占耕地案件中，這是主要類型。比如，在2007年9月至年底的國(guó)土部門專項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)中清理出來的3萬多件違法違規(guī)案件中，有數(shù)百萬畝土地被用于建造小產(chǎn)權(quán)房。

12 我國(guó)學(xué)者多只注意到后一種模式，但事實(shí)上，在小產(chǎn)房交易活躍的城市近郊，前一種模式占的比重非常大，而且有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

13 朱列玉：《農(nóng)村集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律問題》，載《法學(xué)》2009年第8期，第99頁。