導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇前期物業(yè)管理方案，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

和其他企業(yè)相比較煤炭企業(yè)有著自身發(fā)展的特點，比如煤炭資源的有限性、產(chǎn)業(yè)的單一性和壟斷性。在一般的投資中由于受到國家和政府的政策扶持，所以煤炭企業(yè)的投資風險比較小，這些原因都會導致企業(yè)內(nèi)部管理的不足。尤其是在財務管理上，企業(yè)的財務機構只是為了企業(yè)的核算而核算，企業(yè)管理者沒有意識到財務管理的重要性，最后導致企業(yè)在進行核算時不能夠及時科學的反映出企業(yè)內(nèi)部的財務信息，促進企業(yè)的進一步發(fā)展。近幾年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國煤礦基本建設資金投入不斷加大，因此在煤礦的基本建設中財務管理的問題越來越突出，對煤礦財務管理的要求也越來越高。

一、財務管理與構建存在的問題

（一）財務信息落后

在我國大部分的煤炭企業(yè)中，企業(yè)的財務管理方式還是應用傳統(tǒng)的手工模式，在進行數(shù)據(jù)輸入時不夠及時準確。企業(yè)內(nèi)部財務管理的信息化程度比較低，在盡心企業(yè)的財務管理時僅僅依靠人工手段無法將整個煤炭企業(yè)的財務數(shù)據(jù)管理到位，同時落后的信息水平也會導致企業(yè)財務數(shù)據(jù)的不準確，給企業(yè)在進行重大投資和決策時造成重大失誤。財務信息的落后也不利與企業(yè)和外部市場信息的交流，企業(yè)在進行生產(chǎn)時只能夠按照企業(yè)的內(nèi)部核算信息來進行決策，對市場的動態(tài)不能夠及時把握，最終會導致企業(yè)經(jīng)營的失敗。

（二）財務管理不到位

在市場經(jīng)濟不斷進步的今天，原有的煤炭企業(yè)管理模式已經(jīng)不適應企業(yè)自身發(fā)展的需要，無法為企業(yè)的發(fā)展做出相應的貢獻。企業(yè)在進行財務管理時一般都要遵循有關的國家規(guī)定，每一個企業(yè)單位要做好基本財務管理工作，要按照規(guī)定設置相應的財務管理機構或者要制定專業(yè)的負責人來負責企業(yè)內(nèi)部財務的管理。在進行財務管理時管理人員要對每一項建設項目單獨建賬、單獨核算。但是，在實際的操作中，煤炭企業(yè)的財務管理確存在會計核算不準確的問題。大部分企業(yè)將建設資金和預算經(jīng)費一起計算，沒有將其分開獨立建賬核算，有的企業(yè)雖然建立了相關的賬目，但是浮于形式，沒有嚴格按照建賬的要求來進行建賬。最終這些行為都導致了煤礦財務管理中會計核算的不準確，該企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的不利影響。

（三）財務管理人員管理意識不足

煤炭企業(yè)財務管理中，財務管理人員的管理意識不足也是內(nèi)部管理存在的一大問題。這主要表現(xiàn)為財務主體的全責不明，授權時比較隨意，管理體質落后，從而造成企業(yè)內(nèi)部法人和財務管理存在沖突，最終不能夠充分發(fā)揮企業(yè)人力資源，企業(yè)的資金利用率比較低下?；A財務管理中管理意識的不足會使企業(yè)財務信息不對稱，使得企業(yè)內(nèi)部信息失去有效性，給企業(yè)的決策帶來損失。除此之外，企業(yè)的管理制度不健全，企業(yè)財務機構設置不規(guī)范都會給企業(yè)的財務管理帶來不必要的麻煩。財務管理人員沒有改變傳統(tǒng)的管理方式，對自身的管理素質和理念也沒有進行提升，這就就會導致企業(yè)財務管理和現(xiàn)實需要脫節(jié)，最終會影響企業(yè)的進步和發(fā)展。除此之外，企業(yè)財務管理人員的素質差還表現(xiàn)在職業(yè)道德素質上，他們沒有樹立正確的人生觀和價值觀，沒有相關的職業(yè)道德素質，在工作崗位上利用職務的便利進行。

二、財務管理和構建的方案

（一）提高財務信息化管理水平

由于受傳統(tǒng)財務信息管理模式的影響，煤炭企業(yè)的財務財務管理一般是采用人工核算的模式。雖然這一方式有一定的的好處，但是它不能夠很好的適應當今煤炭企業(yè)發(fā)展的需要。現(xiàn)代煤炭企業(yè)的財務信息越來越大，在進行相應的人工操作時難免會出現(xiàn)數(shù)據(jù)上的錯誤。所以企業(yè)應該引進會計電算化或者更加先進的財務管理軟件，這樣就能夠提高煤炭企業(yè)財務信息管理的信息化。企業(yè)在進行管理時還應該引進先進的技術管理人員，加快研究開發(fā)出高水平的財務管理軟件，從而能夠保證財務信息的準確性和及時性。

（二）加強財務管理

加強財務的管理就要不斷完善企業(yè)財務內(nèi)部的管理機構，制定相關的財務管理制度。企業(yè)在進行制建設時應該根據(jù)自身企業(yè)的特點，用明確的條例來約束企業(yè)內(nèi)部財務管理人員的行為，提高企業(yè)財務管理水平。同時企業(yè)還應該建立財務監(jiān)督機制，對煤炭企業(yè)的財務動向以及資金流動進行定期的審查，這樣就能夠保證資金的透明度，減少企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)象的發(fā)生。完善的財務管理制度能夠提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高企業(yè)在市場中的競爭能力。

（三）提高財務管理人員素質

煤礦企業(yè)財務管理人員素質的高低決定了煤礦財務運作能力的高低，所以在進行煤礦企業(yè)建設時，企業(yè)應該加強對財務管理人員的培訓，提高他們的專業(yè)素質和技能。除此之外，企業(yè)還應該提高企業(yè)員工的職業(yè)道德素質，幫助他們樹立正確的人生觀和價值觀，這樣能夠減少企業(yè)內(nèi)部的問題，增強員工的責任意識。隨著財務管理人員專業(yè)和道德素質的不斷提升，煤礦企業(yè)的發(fā)展必將會越來越好。提高企業(yè)財務管理人員的素質還能夠增強企業(yè)的文化建設，提高員工的歸屬感，增強企業(yè)的凝聚力。

三、結束語

通過對煤炭企業(yè)內(nèi)部財務管理方案的探討和分析，能夠促進我國煤炭企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。煤炭企業(yè)的發(fā)展關系著我國整個社會經(jīng)濟的發(fā)展，煤炭企業(yè)財務管理水平的提高，能夠提升企業(yè)生產(chǎn)效率，增強企業(yè)內(nèi)部員工的責任意識，完善企業(yè)財務的管理制度，最終會實現(xiàn)我國煤炭行業(yè)又好又快的發(fā)展。

參考文獻：

篇2

一、物業(yè)的設計人是不是專業(yè)的物業(yè)管理者，其在判定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理中，可能出現(xiàn)的問題考慮周到。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論,完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

二、物業(yè)的前期介入還應積極參與工程施工的監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住項目，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的，硬件條件。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

此外，前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。

三、提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。

物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。

篇3

1、 由業(yè)主自發(fā)籌辦。由于①購買同一房產(chǎn)項目的業(yè)主素不相識，流動性大，相互聯(lián)系極為不便；②開發(fā)商不可能自動提供可用于業(yè)主集會的公共場所；③業(yè)主作為普通消費者，對籌辦業(yè)主委員會的程序了解甚少；④業(yè)主委員會的籌辦需要一定的資金支持。所以由業(yè)主們自行籌辦業(yè)主委員會的方式難以行通。

2、 由開發(fā)商籌辦。由于①籌辦業(yè)主委員會并不能給開發(fā)商帶來任何經(jīng)濟效益，反而要承擔一定的費用；②由于歷史問題，大多數(shù)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)項目時，都再注冊一個全資的物業(yè)管理公司，對自己開發(fā)的項目進行前期物業(yè)管理，而往往這些物業(yè)管理公司的管理水平并不高。這時，倘若新成立的業(yè)主委員進行招標重新聘請物業(yè)管理公司，開發(fā)商自己出資成立的物業(yè)管理公司難以中標，將不但沒有經(jīng)濟效益，還會成為開發(fā)商的負擔；③即使前期物業(yè)管理公司不是開發(fā)商自己組建的，而是外聘的，但由于開發(fā)商一般與其有特殊的利害關系，也都不愿籌辦業(yè)主委員會，都采取拖延的辦法。

3、 由住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理公司來籌辦。這在筆者看來是最不合理的方式。因為①籌辦業(yè)主委員會并不能給負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司帶來任何經(jīng)濟效益，反而要承擔一定的費用；②業(yè)主委員會一旦成立后，負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司就要面臨被解聘的危險，倘若它與業(yè)主們在前期物業(yè)管理工作過程中有些許矛盾，它就極有可能在業(yè)主委員會成立后被解聘。據(jù)此，出于經(jīng)濟利益的驅動，它又怎么有可能去搬起石頭砸自己的腳呢？

誠然，各地制定的法律文件也都規(guī)定了開發(fā)商或是負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司籌辦業(yè)主委員會的時限，并對逾期不履行的開發(fā)商和物業(yè)公司大多規(guī)定了相應的法律責任，但是真正依此執(zhí)行的難度相當大，其原因有二：①逾期的起算時間難以量定，各地制定的法規(guī)或是規(guī)章一般對該起算時間有兩個標準：一是住宅區(qū)已入住的建筑面積達到百分之五十；二是房屋交付使用滿二年。而最致命的是，此兩項標準所指的“入住率”與“交付使用”十分不明確，開發(fā)商和開發(fā)商選定的負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司籌辦義務的履行始期也就無從起算；②開發(fā)商和開發(fā)商選定的負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司長期不籌辦業(yè)主委員會的情況相當普遍，行政管理部門也根本無暇依照所制定法律文件的規(guī)定去執(zhí)行，至多是口頭催促。

由此，我們可以看到第一種方式存在無法解決的固有缺陷，一盤散沙的業(yè)主們只有在遇到共同的房產(chǎn)糾紛或是物業(yè)管理糾紛時才有可能自發(fā)籌辦。而后兩種方式中所設置的籌辦者與業(yè)主委員會存在利益沖突，故這三種方式都難以行之有效的解決業(yè)主委員會籌辦難的問題，這樣導致的必然后果是業(yè)主委員會極度難產(chǎn)。值得我們注意的是，現(xiàn)今已成立的業(yè)主委員會恰恰多數(shù)是由業(yè)主自發(fā)籌辦的。這些業(yè)主作為勢單力薄的弱勢群體在與開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司發(fā)生了糾紛且得不到行政管理部門的妥善解決之后處于無奈的境地，只得自發(fā)籌辦依法享有一定權利的自治機構-業(yè)主委員會，來行使自己的合法權益，以求與開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司抗衡。

那么如何設置業(yè)主委員會的籌辦者才合理且切實可行呢？筆者認為，面對開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司對業(yè)主委員會的籌辦漠不關心甚至有抵觸心理的情形，要解決業(yè)主委員會難產(chǎn)的問題，方案有二：

篇4

物業(yè)管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前的各個階段(項目可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設計階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運作的角度為開發(fā)商提出從樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管。同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業(yè)意見。

二、前期介入的必要性

要讓物業(yè)管理由“后續(xù)部隊”變成“先行官”，那么，物業(yè)管理要從圖紙設計開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的“先行官”作用有以下幾個方面：

第一，物業(yè)管理的前期介入，有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)，減少返工，防止后遺癥。

物業(yè)管理公司在項目設計和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)進行審視，對不當之處提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

第二，物業(yè)管理的前期介入，有利于提高施工質量。

“質量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理早期介入，參與圖紙設計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務的需要，及時向開發(fā)商提出設想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務’’工作做好。

對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業(yè)管理看齊，不斷提高服務檔次。

第三，物業(yè)管理的前期介入，有利于加強對所管物業(yè)的全面了解。

物業(yè)管理公司要想做到對物業(yè)及其附屬設施、設備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結構部分不用了解得太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。

第四，物業(yè)管理的前期介入，有利于后期管理工作的進行。

在物業(yè)管理前期工作中，就應該設計出物業(yè)管理方案，草擬和制定各項規(guī)章制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各類證件，安排好機構設置、人員聘用、上崗培訓等工作，以便物業(yè)一旦移交，物業(yè)管理公司就能有序地工作。

第五，物業(yè)管理的前期介入，有利于物業(yè)管理發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導消費的作用。

提高物業(yè)管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導住戶文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會大大有利于房地產(chǎn)項目的順利經(jīng)營，如上海的萬科城市花園就是以物業(yè)管理有特色而立足于上海樓市的。

第六，物業(yè)管理的前期介入，有利于促進銷售。

在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對房地產(chǎn)知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現(xiàn)實。

如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，統(tǒng)一銷售口徑，真正體現(xiàn)“以人為本，居有所值”。

總的來說，物業(yè)管理公司的提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設計思路，節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。

三、物業(yè)管理前期介入的管理工作

物業(yè)管理前期介入的工作可以具體體現(xiàn)在參與物業(yè)的設計與施工。物業(yè)管理人員如果能從后期管理的角度，就物業(yè)的設計以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時遺漏工程大大減少。我們可以將物業(yè)施工周期分為四個階段，物業(yè)管理提前參與的工作在各個階段可表現(xiàn)如下：

1、立項決策階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)使用權后，要對市場進行調研并對項目做可行性研究。一些有遠見的開發(fā)商還會聘請專業(yè)的物業(yè)管理人員對其項目進行評估分析，例如對同檔次的樓盤中的定位、未來業(yè)主的構成及其消費力水平如何等，并探討物業(yè)未來的服務檔次標準。除此以外，還要了解物業(yè)周邊的競爭對手的物業(yè)管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業(yè)管理專家可對項目日后的管理提出書面咨詢報告，以便開發(fā)商在預算決策時能綜合考慮各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性，同時也有效節(jié)省了項目后期運作的成本。如，廣電物業(yè)管理公司總經(jīng)理方佑和提到，物業(yè)管理要在開發(fā)全過程中進行配合，能了解開發(fā)物業(yè)的設計理念、文化內(nèi)涵、人文環(huán)境等，才能研究如何開展物業(yè)管理。

2、規(guī)劃設計階段

規(guī)劃設計是物業(yè)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關的一些配套設施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢，以及日后給物業(yè)管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業(yè)管理的早期介入，能使建成后的物業(yè)發(fā)揮最佳效用，以最好的方式滿足業(yè)主和使用人的要求。物業(yè)管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務要求，分析樓宇設計，審查建筑物設計圖紙，審核評估設計及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業(yè)配套用房和管理用房，樓盤電量設計是否足夠，空調位置有否考慮，電梯數(shù)量夠不夠，還有建筑物內(nèi)部的管線布局是否利于日后的維修養(yǎng)護等等。物業(yè)管理要堅持以人為本的現(xiàn)代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、廚衛(wèi)安排、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室(內(nèi))外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融入能提高生活質量的住宅產(chǎn)品之中，以表現(xiàn)出完整的人情和人性。

3、施工安裝階段

在此階段，物業(yè)管理應審查有關工程及設備的優(yōu)劣，分析物業(yè)建造的材料及安裝方法，提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設備而影響其他的運作，以至于損害整個物業(yè)的外觀和形象。

另外，物業(yè)管理的專家也應提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)管理意見。施工期內(nèi)對樓宇布局或用料，由管理人員從物業(yè)管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，更能直接地把以往開發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業(yè)經(jīng)濟效益增長。

4、竣工驗收階段

在物業(yè)交付給業(yè)主使用前，物業(yè)管理公司有責任先行對物業(yè)進行質量驗收。一般而言，管理人員應重點檢查以下部位或設施的質量問題：

1）門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質量問題等；

2）供排水設施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現(xiàn)象；

3）墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現(xiàn)象，是否滲水等；

篇5

通過完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務水平，進一步完善區(qū)職能部門、街道辦事處、社區(qū)的監(jiān)督管理職能，提高住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)服務水平，推動我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，為廣大人民群眾創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的宜居環(huán)境。

二、工作內(nèi)容

（一）完善物業(yè)管理工作機制

1．完善物業(yè)管理機構建設。區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領導、協(xié)調和監(jiān)督，定期召開專題會議，聽取物業(yè)管理工作匯報，協(xié)調解決物業(yè)管理重大問題。各街道辦事處要明確物業(yè)管理分管領導以及承擔物業(yè)管理工作的專兼職人員。社區(qū)居委會要有干部專職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經(jīng)配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機構、有人員負責。

2．加強物業(yè)管理制度建設。區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設的重要內(nèi)容納入年度全區(qū)工作計劃，擺上重要議事日程。區(qū)住建局要對屬地內(nèi)物業(yè)管理情況進行全面調查研究，摸清底數(shù)，分析存在問題，出臺規(guī)范性文件，強化行業(yè)規(guī)范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業(yè)管理糾紛調處機制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時調處化解，并上報區(qū)級主管部門。嚴重的矛盾由區(qū)相關部門牽頭協(xié)調解決，并上報市級主管部門。

3．落實齊抓共管工作職責。區(qū)財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入?yún)^(qū)財政年度資金安排，建立完善物業(yè)管理經(jīng)費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經(jīng)費。區(qū)住建局作為行業(yè)主管部門，除做好日常規(guī)范管理工作，應制定物業(yè)管理整改提升方案，指導并督促區(qū)屬物業(yè)企業(yè)及管理項目進行規(guī)范管理、提升服務水平。行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、司法、物價等職能部門要按照《市區(qū)人民政府關于進一步加強區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業(yè)管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經(jīng)辦人。各有關部門要加強物業(yè)工作的監(jiān)督管理職能，建立職能部門聯(lián)動處理機制，強化部門協(xié)作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執(zhí)法工作中發(fā)現(xiàn)的或物業(yè)企業(yè)報告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為及時查處，處理到位。

4．推進業(yè)主委員會的成立與規(guī)范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會的組建。今年轄區(qū)內(nèi)符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應達到60%以上。區(qū)住建局應從行業(yè)管理方面出發(fā)，督促轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會建立健全規(guī)章制度，引導業(yè)主委員會規(guī)范運作，促進物業(yè)管理和社區(qū)管理有機結合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（二）加強物業(yè)監(jiān)督管理力度

1．規(guī)范前期物業(yè)管理與承接查驗工作。區(qū)住建局要按照前期物業(yè)管理招投標相關規(guī)定，做好轄區(qū)房地產(chǎn)項目前期物業(yè)招投標活動的指導和監(jiān)督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業(yè)招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產(chǎn)開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業(yè)交接手續(xù)。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規(guī)劃審批內(nèi)容建設完整，并做好物業(yè)承接查驗備案手續(xù)。

2．加強住宅小區(qū)的巡查與整治。區(qū)住建局要牽頭聯(lián)合街道辦事處、社區(qū)建立物業(yè)小區(qū)巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內(nèi)容主要為小區(qū)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查1次，并做好記錄，督促物業(yè)服務企業(yè)切實履行物業(yè)服務合同，根據(jù)服務等級和服務標準，提供質價相符的物業(yè)服務。集中抽查內(nèi)容為物業(yè)小區(qū)的物業(yè)承接查驗制度落實、物業(yè)服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛(wèi)生、裝飾裝修管理等。區(qū)住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區(qū)和諧穩(wěn)定、規(guī)范有序。重點督查是針對業(yè)主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業(yè)小區(qū)，區(qū)住建局要會同相關職能部門、街道、社區(qū)開展重點督促檢查整治，確保突發(fā)事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，相關部門要加大對違法違紀企業(yè)的處罰力度，堅決將侵犯業(yè)主合法權益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場，要將巡查結果作為物業(yè)企業(yè)項目評優(yōu)、前期物業(yè)招投標準入、企業(yè)資質年檢的重要依據(jù)。

3．深化老舊小區(qū)的整治與管理。各街道辦事處、社區(qū)要在老舊小區(qū)整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區(qū)老舊住宅區(qū)的整治與管理。要根據(jù)城市街區(qū)布局、公用基礎設施分布狀況，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區(qū)的基礎設施、環(huán)境衛(wèi)生和治安防范之后，采取有條件的引進物業(yè)企業(yè)進行專業(yè)化管理服務、業(yè)主自治管理、社區(qū)有償管理三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，逐步提升老舊住宅區(qū)廣大群眾的生活環(huán)境與居住品質。

（三）提升物業(yè)管理服務水平

1．提高物業(yè)企業(yè)競爭能力。行業(yè)主管部門要指導、扶持物業(yè)企業(yè)做大、做強。物業(yè)企業(yè)要樹立品牌意識，提高企業(yè)競爭力，積極探索轉變提升行業(yè)的發(fā)展方式，通過現(xiàn)代科技的運用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務領域，切實增強行業(yè)整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質，并逐年提高二級以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面。

2．提升物業(yè)管理服務水平。物業(yè)企業(yè)應認真落實《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》，提高物業(yè)小區(qū)服務水平，切實履行物業(yè)服務合同，實現(xiàn)秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業(yè)主提供質價相符的物業(yè)服務，努力提高業(yè)主的滿意率。行業(yè)主管部門要大力指導、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

3．提高監(jiān)管人員與從業(yè)人員素質。針對我區(qū)涉及物業(yè)監(jiān)督管理的9個職能部門情況以及街道、社區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員素質，區(qū)住建局要牽頭擇期舉辦物業(yè)監(jiān)督管理人員工作培訓。通過專業(yè)培訓，切實提高職能部門和街道、社區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理人員業(yè)務水平。同時借助物業(yè)協(xié)會平臺積極開展物業(yè)服務管理經(jīng)驗學習交流活動，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務企業(yè)負責人學習借鑒省內(nèi)外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)的先進物業(yè)管理模式，推廣運用。定期組織物業(yè)經(jīng)理崗位繼續(xù)教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業(yè)相關人員都能持證上崗或得到輪訓。

三、實施步驟

（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）

區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要結合我區(qū)實際，組織召開相關部門、物業(yè)公司負責人、業(yè)主委員會和業(yè)主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展存在的問題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務管理措施。區(qū)住建局應督促物業(yè)服務企業(yè)在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業(yè)服務項目，明確具體目標、內(nèi)容和措施。

（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）

各街道辦事處、社區(qū)、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)監(jiān)督管理力度、提升物業(yè)管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）

結合市里開展的檢查驗收，由區(qū)物業(yè)管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。

四、工作要求

篇6

作為一名合格的項目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規(guī)模（約10萬左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經(jīng)理才能在運作項目時體現(xiàn)出下面三個方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項目管理論壇

目前，成熟、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項目規(guī)劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經(jīng)不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨特的作用：①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個初步認識，同時，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經(jīng)理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發(fā)揮作用，是成功的關鍵一步。t

（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質。

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在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售、物業(yè)管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經(jīng)理，應對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區(qū)域的重點看護，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認同感，為未來的物業(yè)管理服務打下良好基礎，項目經(jīng)理應充分認識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項目前期介入工作有序進行，項目經(jīng)理應按照項目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項目經(jīng)理的直接領導下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，從業(yè)主的角度，及時發(fā)現(xiàn)項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。

項目經(jīng)理博客

1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應對下列問題引起高度重視：①關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監(jiān)控點不足而出現(xiàn)防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經(jīng)理應清楚通過完善項目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時，便會給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主利益；第二，對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改?？傊?，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產(chǎn)生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。?，保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

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此階段是對項目經(jīng)理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：項目經(jīng)理博客

1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動分解入伙現(xiàn)場壓力。項目管理者聯(lián)盟文章

training.

2、會同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患。

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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動員業(yè)主盡快收樓。

項目管理者聯(lián)盟

5、若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

項目管理培訓

6、結合小區(qū)實際制定具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見。項目管理者聯(lián)盟

7、嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點。

項目管理者聯(lián)盟文章

大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時也是業(yè)主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經(jīng)理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規(guī)范運作，堅持日常管理工作常做常新。

作為國家二級資質以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經(jīng)營的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強調的是如下幾方面的意識：

（一）契約意識：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權利是產(chǎn)權人本身所固有的，他當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業(yè)主意見，隨時掌握業(yè)主需求，及時調整管理服務思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質。

1、經(jīng)常性開展業(yè)主意見調查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經(jīng)理應時常提醒自己這一點。

篇7

一、充分認識加強物業(yè)管理的重要性

物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產(chǎn)物。隨著我市城市化進程的加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。加強物業(yè)管理，對于提升城市形象、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)崗位、建設和諧社會具有重要意義。各級政府、各有關部門要從落實科學發(fā)展觀、推進城市轉型的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，增強責任感、緊迫感，以改善居民環(huán)境、提高生活質量、提升城市形象為目標，加強領導，強化措施，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，推動物業(yè)管理工作上水平。

二、理順管理體制

社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“區(qū)（市）政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導監(jiān)督，屬地管理，條塊結合”的原則，理順管理體制，明確管理職責，落實工作責任，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。

（一）各區(qū)（市）政府、高新區(qū)管委會對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責。組織落實各項物業(yè)管理政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；建立健全區(qū)（市）、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系和機構；落實物業(yè)管理責任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調、監(jiān)督指導和部署檢查。

（二）街道辦事處負責組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。會同物業(yè)主管部門，界定物業(yè)管理服務范圍，科學劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；組織指導本轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作；組織并參與物業(yè)服務質量的檢查考評；組織開展舊住宅區(qū)的物業(yè)管理工作并予以監(jiān)督；負責建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，調解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛和工作。

（三）社區(qū)居委會具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。配合街道辦事處協(xié)調轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動；組織業(yè)主委員會制定管理規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的公共行為；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)管理活動，調處管理服務中的矛盾糾紛。

（四）市房產(chǎn)管理部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管和指導。負責研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關配套政策和行業(yè)標準；參與新建住宅項目配套設施的規(guī)劃建設和綜合驗收；負責物業(yè)服務企業(yè)的資質審查，監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務行為；負責物業(yè)專項維修資金和物業(yè)質量保修金的歸集管理，會同財政等部門搞好監(jiān)督管理；落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；牽頭組織檢查考核各區(qū)（市）、各有關部門推進物業(yè)管理工作情況。

（五）建立健全物業(yè)管理聯(lián)動工作機制。各級住建、規(guī)劃、公安、城市管理、工商、環(huán)保、物價、民政等相關部門依據(jù)各自職責，落實好部門職能進社區(qū)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關工作。各職能部門要建立違法行為投訴登記制度，公布部門職責和聯(lián)系方式，接受居民的投訴和監(jiān)督，依法查處糾正居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、物業(yè)服務收費、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

社區(qū)物業(yè)管理實行等級或基礎性管理服務。根據(jù)各個社區(qū)房屋建設環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理模式。

（一）新建住宅小區(qū)。嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)實施等級化物業(yè)服務。規(guī)劃、住建、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關。新建住宅小區(qū)要嚴格落實綜合驗收制度和配套設施交付使用制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。

（二）老舊住宅小區(qū)。各區(qū)（市）要認真貫徹執(zhí)行《市人民政府關于加快推進棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實施意見》，加大對轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。各街道辦事處和社區(qū)具體指導實施舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理工作。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定物業(yè)服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)服務活動。對整治后具備條件的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理；對不完全具備條件的小區(qū)，推行居委會管理與物業(yè)管理相結合的管理模式。成立“兩站一中心”（物業(yè)管理矛盾調解站、物業(yè)應急維修服務站和街道物業(yè)服務中心），由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎。力爭到2014年底前，物業(yè)服務覆蓋每個老舊住宅小區(qū)社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。

(三)非住宅物業(yè)。黨政機關、事業(yè)單位、廠礦企業(yè)、商業(yè)、醫(yī)院、學校等非住宅項目的后勤管理應向社會化物業(yè)管理轉制，通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。力爭在“十二五”期間，非住宅物業(yè)基本建立起政策完善、機構健全、責任到位的管理工作機制。

四、規(guī)范運作有關工作

（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理工作。凡達到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證前，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，并落實物業(yè)管理用房和社區(qū)辦公用房，招標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務合同。市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要與新建住宅小區(qū)住宅同步交付使用?？⒐そ桓肚?，建設單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙等資料移交給物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)要進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業(yè)服務企業(yè)接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。

前期物業(yè)服務企業(yè)要加強對住宅小區(qū)建設工程質量的跟蹤，有權提出合理化建議，發(fā)現(xiàn)擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，要及時向物業(yè)主管部門報告。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運作。各街道辦事處要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設。每個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關產(chǎn)權單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選；推行居委會成員和業(yè)主委員會成員交叉任職模式。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理公約等工作，并積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保物業(yè)工作正常運轉。

（三）規(guī)范物業(yè)服務收費。根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，住宅物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務收費，實行政府指導價，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門（市授權市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門管理），制定本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或者全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

（四）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，應本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，在物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)服務企業(yè)退出的具體程序和移交辦法，并接受物業(yè)管理部門、街道辦事處及社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導。

物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務企業(yè)名稱、詳細服務內(nèi)容以及收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督；不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用，未進行公示的或公示不規(guī)范的項目，不得收取費用。

（五）規(guī)范對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。各級物業(yè)管理部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務企業(yè)不良行為記錄公示制度和量化考評制度，引導誠信經(jīng)營、規(guī)范經(jīng)營；建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益；建立健全物業(yè)企業(yè)淘汰、退出機制，重點培育資質等級高的品牌型物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮其龍頭帶動效應，提升服務水平。

五、加強組織領導

（一）強化組織領導。市政府成立市物業(yè)管理工作領導小組，由分管副市長任組長，市政府有關部門單位、各區(qū)（市）政府負責人為成員；領導小組實行聯(lián)席會議制度，由市住建局牽頭，定期會商重點工作。各區(qū)(市)也要加強對該項工作的組織領導，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和任務建立相應的物業(yè)管理機構，確保經(jīng)費保障、推進措施等落實到位。

（二）加強政策扶持。各區(qū)（市）要研究出臺扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的相關政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)服務水平。人社部門要結合實施擴大再就業(yè)工程、完善社會保障體系工程等，落實物業(yè)管理從業(yè)人員有關優(yōu)惠政策。

篇8

我縣“雙創(chuàng)”工作動員大會召開的第二天，我局就召開全縣房產(chǎn)系統(tǒng)干部職工及開發(fā)、物管企業(yè)負責人參加的動員大會。懸掛標語。制定“雙創(chuàng)”工作方案，一人帶動一家，迅速掀起。

二、領導重視，精心組織

首先成立“雙創(chuàng)”工作領導小組，局長任組長，按照縣劃分的任務進行分解，分管領導分片，每點負責做到任務細化，工作量化，督查標準化，檢查經(jīng)?；瑢ⅰ半p創(chuàng)”工作認真落到實處。

三、加強小區(qū)物業(yè)管理，改善生活環(huán)境

按照“雙創(chuàng)”任務劃分，全縣18個住宅小區(qū)和開發(fā)樓盤是我局“雙創(chuàng)”工作的重點，也是難點，一是難在我縣物業(yè)業(yè)主創(chuàng)衛(wèi)意識淡薄，不配合物業(yè)管理，三是難開發(fā)企業(yè)、建筑材料亂堆亂放養(yǎng)成習慣?！半p創(chuàng)”工作開展后，開發(fā)股、物管辦的工作同志加班加點，深入小區(qū)，開發(fā)樓盤，找企業(yè)縣“雙創(chuàng)”工作的支持，同時出臺《縣城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》全面啟動房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)項目開工時必須與有資質的物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，購房業(yè)主在簽訂購房合同時必須簽訂物業(yè)服務合同，通過前期物業(yè)管理宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識。對不具備委托物業(yè)企業(yè)管理的樓盤，要求開發(fā)企業(yè)做好“雙創(chuàng)”動員，維護好本樓盤的環(huán)境衛(wèi)生，杜絕建筑材料亂堆亂放，建筑垃圾亂丟亂倒。

四、加大工作力度，監(jiān)督落實情況

對照“雙創(chuàng)“工作目標，我局組織由物管辦、開發(fā)股、發(fā)證辦、人員組成”雙創(chuàng)“督導檢查組，天天巡邏檢查進行評比、打分制度，每半月一次的問題，考評不合格樓盤，限期整改，對行動遲緩，組織不力，整改不到位的開發(fā)企業(yè)和物管企業(yè)，在電視臺公開暴光。

五、存在的問題及解決辦法

通過近三個月的“雙創(chuàng)”工作的開展，取得的成績是明顯的，但也存在不少問題。

1、極少數(shù)住宅小區(qū)業(yè)主、創(chuàng)衛(wèi)意識差，不按時按點堆放垃圾。

2、少數(shù)樓盤內(nèi)的業(yè)主不愿意物業(yè)企業(yè)進入交納物業(yè)服務費。

3、個別開發(fā)企業(yè)不重視物業(yè)管理。

4、極少數(shù)據(jù)企業(yè)管理人員存在厭戰(zhàn)情緒，不配合工作

六、解決辦法：

篇9

（一）房屋管理房屋管理是物業(yè)管理年度工作總結的重要內(nèi)容之一。為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，并責任到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結構的行為，空房完好率為95%。

（二）公共設施、設備的管理為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作17次，應急維修工作3次，達到養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

（三）綠化管理為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴格落實了綠化管理措施，積極配合監(jiān)督綠化公司，施工及養(yǎng)護工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時發(fā)出了整改通知與合理化的建議，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的情況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98%。

（四）環(huán)境衛(wèi)生的管理環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

（五）小區(qū)安全防范工作小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，并堅持每日早操、早會，提高員工的身體素質與日常工作管理，嚴格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作情況良好。

物業(yè)管理年度工作總結二、今年完成的重點工作

（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。

（1）熟悉小區(qū)各項設施、設備的施工情況；進駐后，我們?yōu)楸M快熟悉小區(qū)施工情況，設備安裝情況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了開發(fā)商的稱贊與好評。

（2）根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預案，提出合理的建議；在熟悉小區(qū)各項情況后，我們針對小區(qū)的實際情況，完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計9項，并提出合理化建議11項，開發(fā)商采納3項，即報奶箱設置在門廳內(nèi)，安設綠化噴淋系統(tǒng)，部分雨水管接入地下管網(wǎng)等合理的建議。

（

3）搞好保安員前期的培訓工作；保安工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)保安前期服務質量，我處安排保安員提前培訓一個月，制定了詳細的培訓方案與計劃及考核辦法，加強保安員的自身素質與業(yè)務技能，保證業(yè)主入住后有一個良好精神面貌和業(yè)務素質的保安隊為業(yè)主服務，保安隊的工作受到一致好評。

（4）配合開發(fā)商的售樓工作；為了配合開發(fā)商的銷售工作，我處在前期人員不足的情況下，安排專人在銷售部配合售樓工作，耐心解答客戶關于物業(yè)管理方面的疑問，制作了二塊****宣傳牌，宣傳本公司物業(yè)管理服務工作，并達到一定效果。我們除派專人配合銷售部，全體員工還放棄節(jié)日休息，配合銷售部“十一”售樓黃金周的銷售工作。我們的工作受到銷售部的肯定和稱贊。

（5）搞好業(yè)主入住前期準備工作，順利完成交房工作；為迎接業(yè)主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導和幫助下，我們做了大量的前期準備工作，整理準備了大量的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業(yè)管理協(xié)議等共計12項。根據(jù)方便業(yè)主、服務至上的原則，我處針對小區(qū)的實際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程，和崗位，設置了業(yè)主入住須知，入住手續(xù)辦理流程圖，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使業(yè)主在辦理各項手續(xù)中能一目了然。使交房工作順利進行，目前辦理入住業(yè)主139戶，辦理裝修手續(xù)戶。

（二）加強管理服務工作，提高服務質量；

（1）樹立小區(qū)家園化，人性化管理服務理念。

進駐后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業(yè)主進入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優(yōu)質服務，如1-1-501業(yè)主老公是海員，因工作長期不在家，家中只有業(yè)主和小孩，針對這種情況，我們對此戶進行特殊關照戶服務，給其解決一些生活上的困難，受到業(yè)主稱贊。除此之外，我們還開展免費代辦服務，如代辦電話、寬帶、電費儲蓄，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，服務工作受到業(yè)主良好的贊譽。

（2）搞好維修服務工作維修服務工作是物業(yè)管理thldl.org.cn的一個重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。

（3）加強小區(qū)裝修管理工作

小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據(jù)小區(qū)實際情況，與管理要求，我們制定了詳細的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規(guī)定等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。去年共處理違章施工32起，均已整改。保證房屋主體結構完好，在房屋外觀方面，我們堅持制度，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。

（4）認真聽以業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。 業(yè)主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業(yè)主車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務思想取得了良好的效果，受到業(yè)主好評。

（三）努力提高管理水平，促進物業(yè)管理上檔次；

（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高工員工業(yè)務素質。管理處員工的綜合素質與物業(yè)管理的服務的質量，水平是密切相關的。根據(jù)這種情況，并結合小區(qū)大部分都是新進員工，接觸物業(yè)管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業(yè)主管理水平的培訓，并定期進行保安業(yè)務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓6次，技能考核4次。

（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；我們緊跟社會發(fā)展步伐，使用電腦，對小區(qū)各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎，工作達到一個新起點，為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅實基礎。

（四）搞好對外協(xié)調管理工作；搞好對外協(xié)調工作是物業(yè)管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與開發(fā)商配合，積極主動與洪山房地局，城管局，電信局聯(lián)系，并圓滿完成環(huán)衛(wèi)開辦；申請門牌、委托合同、服務協(xié)議備案，電信局協(xié)議的簽定等工作。

物業(yè)管理年度工作總結三、存在的問題和教訓。

雖然，我們在去年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。

第一，管理人員整體素質不高，服務意識不強各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；

篇10

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、原創(chuàng)：經(jīng)營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關團體用房租金實收萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收萬元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產(chǎn)萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元。

⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

⒋房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調名干部，分組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》余冊，下發(fā)各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰樱瑸殪柟虡堑勒纬晒蛳聢詫嵉娜罕娀A。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

⒈出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

⒉進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務水平

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，原創(chuàng)：全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中

⒊建立新型物業(yè)管理體制