導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房產(chǎn)投資價(jià)值分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生部碩士研究生

一、公允價(jià)值計(jì)量模式的引入

(一)公允價(jià)值的含義及啟示國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價(jià)值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價(jià)值定義為雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔(dān))或出售(或清償)一項(xiàng)資產(chǎn)(或負(fù)債)的金額。英國會計(jì)準(zhǔn)則委員會(ASB)將金融工具公允價(jià)值定義為在公平交易中，亦即在非強(qiáng)制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債)的金額。我國在新頒布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。我國主要是借鑒國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會對公允價(jià)值的定義，將計(jì)量對象確定為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體確認(rèn)為市場參與者，更加強(qiáng)調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進(jìn)行的，價(jià)格是雙方達(dá)成的，任何一方對達(dá)成的價(jià)格都沒有異議。

(二)公允價(jià)值的特征分析公允價(jià)值是動(dòng)態(tài)的計(jì)量，受時(shí)間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時(shí)間進(jìn)行，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值可能不同；同一交易由于交易地點(diǎn)的不同，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值也不盡相同。公允價(jià)值的運(yùn)用使得會計(jì)信息能夠更加及時(shí)、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。公允價(jià)值有利于會計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測和決策，很大程度上提高了會計(jì)信息的相關(guān)性；與此同時(shí)，根據(jù)國際會計(jì)界的最新研究表明，隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中(存在活躍市場或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場價(jià)格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會計(jì)信息的最高原則“真實(shí)與公允”。公允價(jià)值體現(xiàn)交易的公平性。從國內(nèi)外對公允價(jià)值的闡述中可以看出，公平性是公允價(jià)值的核心屬性。要保證，獲得的公允價(jià)值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個(gè)條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強(qiáng)制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營是持續(xù)經(jīng)營，而不是面臨破產(chǎn)清算。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的動(dòng)因分析

(一)投資性房地產(chǎn)的界定國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計(jì)準(zhǔn)則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國對投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看，投資性房地產(chǎn)是一個(gè)獨(dú)立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營過程中所使用的其他資產(chǎn)。我國新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理地估計(jì)。二是采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。三是已采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化要求公允價(jià)值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國際會計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。其次，公允價(jià)值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運(yùn)用公允價(jià)值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問題要求引入新的計(jì)量模式。一是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場漲勢兇猛的同時(shí)也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會一無所有。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7％，可見房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗(yàn)。二是對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值較賬面價(jià)值溢價(jià)很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三

是對于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會造成對投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

(三)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性良好的市場環(huán)境有利于公允價(jià)值的取得。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場的有關(guān)要求，與其他類型的市場相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對公允價(jià)值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度；1999年又了《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，目前房地產(chǎn)估價(jià)師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3000多家，其中一級資質(zhì)機(jī)構(gòu)100多家，這為采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會計(jì)人員素質(zhì)的提高有助于公允價(jià)值的選擇。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會計(jì)人員補(bǔ)充新知識、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計(jì)價(jià)值，以防止公允價(jià)值被濫用。

篇2

公允價(jià)值計(jì)量在近十幾年一直是國際會計(jì)理論前沿一個(gè)極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，國際金融危機(jī)的爆發(fā)把公允價(jià)值會計(jì)的爭議推上一個(gè)新的。在這一過程中，作為非金融資產(chǎn)項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)會計(jì)計(jì)量問題格外引人注目。目前國際會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)從公允價(jià)值以及成本模式兩種會計(jì)模式中任選其一對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，并將選定的會計(jì)模式一貫地應(yīng)用于其全部投資性房地產(chǎn)。

2006年2月15日我國頒布了新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)列報(bào)并引入了公允價(jià)值計(jì)量方法，我國會計(jì)準(zhǔn)則的國際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。2011年是我國會計(jì)準(zhǔn)則在國際趨同方面的關(guān)鍵時(shí)期，至該年基本實(shí)現(xiàn)了新舊準(zhǔn)則的平穩(wěn)過渡。與國際接軌，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是財(cái)務(wù)會計(jì)發(fā)展的趨勢。隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格亦持續(xù)上漲，對持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)超賬面價(jià)值，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式比成本計(jì)量模式能更好地反映其真實(shí)價(jià)值，使企業(yè)會計(jì)信息披露更恰當(dāng)、更相關(guān)。按預(yù)期上市公司應(yīng)偏好公允價(jià)值計(jì)量模式，但實(shí)際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應(yīng)該如何解決呢？

一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀

基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（簡稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以提高會計(jì)信息質(zhì)量。CAS3實(shí)施已五年有余，其效果如何呢？根據(jù)財(cái)政部會計(jì)司于2010年7月的《我國上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值計(jì)量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：

由圖1可以看出，雖然采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)數(shù)量以及所占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準(zhǔn)則的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。

盡管我國市場成熟度不高，但房地產(chǎn)市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式要求的，是什么原因?qū)е轮挥腥绱松俚墓静捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式呢?根據(jù)2009年、2010年披露的年報(bào)和2011年公告，許多房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多投資性房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，但他們中的絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)仍舊采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。

更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)告，即便在國內(nèi)采用成本模式計(jì)量也需要在境外采用公允價(jià)值計(jì)量模式（國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中將公允價(jià)值模式規(guī)定為基準(zhǔn)模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量顯得更為合理。但事實(shí)上，除深發(fā)展、中國銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計(jì)量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實(shí)業(yè)(A+H)就是在境內(nèi)外分別采用了兩種計(jì)量模式，在境內(nèi)仍堅(jiān)持成本模式計(jì)量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。

二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響因素

公允價(jià)值的應(yīng)用是CAS3的一大亮點(diǎn)，與成本模式相比，公允價(jià)值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實(shí)價(jià)值，有助于提高公司會計(jì)信息的相關(guān)性，但經(jīng)過前面的分析發(fā)現(xiàn)，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的偏好與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，絕大多數(shù)都對公允價(jià)值計(jì)量持回避態(tài)度，下面我們就對其原因從外部因素和內(nèi)部因素兩方面進(jìn)行分析，具體如下：

（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式受企業(yè)外部因素影響分析

1.市場條件

眾所周知，公允價(jià)值來源于活躍的房地產(chǎn)交易市場，因此，建立一個(gè)有序的、理性的、公平的房地產(chǎn)市場價(jià)格體系是實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。我國現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則要求公允價(jià)值的運(yùn)用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠?yàn)楣蕛r(jià)值提供計(jì)量依據(jù)。如果市場不活躍，缺乏公平價(jià)格的形成機(jī)制，勢必會影響投資性房地產(chǎn)合理價(jià)值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，初步具備公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的“土壤”，促使CAS3引入公允價(jià)值；同時(shí)除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級市場，說明我國房地產(chǎn)市場競爭不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國市場發(fā)展的現(xiàn)狀，新準(zhǔn)則對公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)比較謹(jǐn)慎地運(yùn)用。據(jù)此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國的應(yīng)用。

篇3

[中圖分類號] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在財(cái)務(wù)會計(jì)中，歷史成本計(jì)量方式在會計(jì)發(fā)展環(huán)境的變遷過程中已經(jīng)無法真實(shí)地反映公司的經(jīng)營業(yè)績，無法為經(jīng)濟(jì)決策者提供有用的信息，不能對經(jīng)濟(jì)前景進(jìn)行有效的預(yù)測，因此公允價(jià)值計(jì)量方式開始被廣泛應(yīng)用。自20世紀(jì)70年代以來，美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）對公允價(jià)值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發(fā)生在2006年9月，此次確定的公允價(jià)值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時(shí)在計(jì)量日支付的價(jià)格”。國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會（IASB）也是從20世紀(jì)80年代開始定義公允價(jià)值的概念，對公允價(jià)值的定義為“交易的當(dāng)事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產(chǎn)進(jìn)行交換或?qū)ω?fù)債進(jìn)行清償?shù)慕痤~（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值的本質(zhì)就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項(xiàng)內(nèi)含的公允的價(jià)格，同時(shí)還要兼具可靠性、相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。利用公允價(jià)值這種計(jì)量方式有利于確定企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量、管理潛在的企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營的狀況，進(jìn)而為會計(jì)信息的使用者提供參考價(jià)值更高的決策依據(jù)。

1 投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

對一些企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值計(jì)量能夠使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值更加真實(shí)地反映出來，使企業(yè)實(shí)際獲得的現(xiàn)金流得到更加準(zhǔn)確的披露，企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到更加準(zhǔn)確的反映，因而使會計(jì)信息質(zhì)量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權(quán)人等據(jù)此做出正確的決策。我國的會計(jì)準(zhǔn)則也對該方面做出了相關(guān)規(guī)定，例如，對已經(jīng)采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷或計(jì)提折舊，而是應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值做出合理的調(diào)整，原賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間所存在的差額則計(jì)入當(dāng)期損益中。因此采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量方式能夠極大地提高公司的凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，是對公司有重大利好的計(jì)量方式。

但是，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)只有相當(dāng)小部分的持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用該計(jì)量方法，這說明公允價(jià)值這種新興的計(jì)量方式在給公司帶來巨大利好的同時(shí)，也對公司帶來不利的影響，大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司正是由于看到了這一點(diǎn)才未敢觸及這種能夠?yàn)楣編斫^對利好的計(jì)量方式。我們認(rèn)為具體問題主要有以下幾個(gè)方面：

1.1 相關(guān)利潤波動(dòng)幅度不可控

很多企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)采用歷史成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并按照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷。計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)只是逐年計(jì)提折舊或攤銷，它的價(jià)值不會隨著市場價(jià)值的變化而變化，也不會將其市場價(jià)值發(fā)生的變化計(jì)入當(dāng)期損益，其賬面價(jià)值無法反映出資產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類資產(chǎn)對公司業(yè)績的貢獻(xiàn)程度。如果企業(yè)對其持有的投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計(jì)量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，例如，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量之后，將對投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊、攤銷以及減值準(zhǔn)備，而且對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，最終再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變化的直接影響，而受投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益影響的這部分利潤與市場價(jià)值變化的方向一致，即如果房地產(chǎn)市場價(jià)格上升，那么投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌，那么投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價(jià)值的變化會加大凈利潤的變動(dòng)幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會計(jì)報(bào)表使用者對公司盈利能力與經(jīng)營成果穩(wěn)定性的質(zhì)疑，誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者的決策。

由此可見，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，各項(xiàng)完善措施正在跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場價(jià)值升值固然會對公司產(chǎn)生利好影響，但是價(jià)值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量會因市場價(jià)格的波動(dòng)而加大利潤波動(dòng)幅度從而誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者。

1.2 投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

雖然目前在房地產(chǎn)市場價(jià)值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值也有可能因?yàn)槭苋蚪?jīng)濟(jì)及其他諸多因素所影響出現(xiàn)市場價(jià)值下跌的情況，但是這種公允價(jià)值的下跌所產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產(chǎn)價(jià)格的提升而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計(jì)，而且采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)又不需要計(jì)提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備，因此這將對以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時(shí)出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，這種計(jì)量方式需要在其初始成本的基礎(chǔ)上逐年提取折舊或攤銷，賬面價(jià)值只能逐年降低，按照成本模式計(jì)量的賬面價(jià)值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價(jià)值反應(yīng)不一致。因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)價(jià)格上升的趨勢持續(xù)，運(yùn)用公允價(jià)值方式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不但賬面價(jià)值會有所提升，而且還不需要計(jì)提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計(jì)報(bào)表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產(chǎn)的真實(shí)用途，投資者等無法從報(bào)表中得到確切的信息，在報(bào)表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時(shí)出租也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)無法把握。

很多情況下，審計(jì)者無法針對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進(jìn)行清晰的確認(rèn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項(xiàng)目下的會計(jì)舞弊時(shí)有發(fā)生。

1.3 計(jì)量的客觀性不足

很多企業(yè)年報(bào)中對公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法的披露在內(nèi)容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，公司決定采用可比項(xiàng)目成交價(jià)格類比法：實(shí)地綜合調(diào)研投資性房地產(chǎn)所在城市或所在城市的主要城區(qū)項(xiàng)目；自權(quán)威機(jī)構(gòu)和政府房地產(chǎn)行政管理部門取得可類比房產(chǎn)項(xiàng)目；依據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型、房產(chǎn)境況、房產(chǎn)附近的環(huán)境、交易的時(shí)間和形式等方面來調(diào)整并最終認(rèn)定調(diào)整因素的區(qū)間，編寫出調(diào)整因素的比照表格；然后再對能夠進(jìn)行類比的房產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)以上確定的調(diào)整因素比對表格對房產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，并對修正后的數(shù)值求出其算術(shù)平均值，進(jìn)而取得標(biāo)的物的預(yù)估價(jià)格，從中減掉預(yù)計(jì)的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。從表面上看，這種公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法比較嚴(yán)謹(jǐn)與周密，但經(jīng)過仔細(xì)分析后會發(fā)現(xiàn)其實(shí)是比較粗糙和模糊的，并沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。因?yàn)樵趯ν顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體計(jì)量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數(shù)據(jù)作為支撐，無法進(jìn)行實(shí)際操作，很難讓報(bào)表使用者信服，企業(yè)財(cái)務(wù)人員據(jù)此估價(jià)進(jìn)行會計(jì)處理進(jìn)而形成的數(shù)據(jù)信息就著實(shí)令報(bào)表使用者擔(dān)憂，因?yàn)椴捎每杀软?xiàng)目成交價(jià)格類比法的主觀性與隨意性是比較強(qiáng)的。

另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)的內(nèi)部控制制度，對于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結(jié)果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強(qiáng)迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價(jià)值從而操縱利潤、粉飾報(bào)表等問題，企業(yè)沒有相關(guān)的內(nèi)部控制部門及人員對其進(jìn)行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價(jià)值確定的專業(yè)性較強(qiáng)，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進(jìn)行干預(yù)，企業(yè)管理者可能會利用這種看似合理但是經(jīng)過推敲后卻是漏洞百出的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值如何確定的信息披露達(dá)到某種其想要達(dá)到的目的。

通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目必須嚴(yán)格遵循會計(jì)準(zhǔn)則的確認(rèn)、計(jì)量原則，牢牢把握會計(jì)信息質(zhì)量的客觀性、相關(guān)性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強(qiáng)企業(yè)利潤管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值波動(dòng)所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經(jīng)營去管理，這種波動(dòng)受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經(jīng)濟(jì)因素、政治因素與宏觀調(diào)控因素等。為了不使這種利潤波動(dòng)誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，進(jìn)而損壞公司的良好形象，企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的利潤波動(dòng)所受到的外部影響，特別是波動(dòng)幅度和對整體利潤的影響。只有加強(qiáng)企業(yè)利潤管理，強(qiáng)化自身披露，才會使眾多報(bào)表使用者在閱讀公司年報(bào)時(shí)真正了解公司的經(jīng)營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動(dòng)是由哪些原因所導(dǎo)致的，這種利潤波動(dòng)對自己的投資策略是否會構(gòu)成較大的威脅以及公司是否具有投資價(jià)值等。

2.2 嚴(yán)格披露投資性房地產(chǎn)

明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途是企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)從而進(jìn)行利潤操縱而做出的最為嚴(yán)格的規(guī)定，上市公司必須嚴(yán)格遵守準(zhǔn)則對這方面的規(guī)定，否則準(zhǔn)則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報(bào)告披露中按照準(zhǔn)則的規(guī)定及時(shí)、中立地明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產(chǎn)的用途，新增加的投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經(jīng)營者利用投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目用途的模糊披露來進(jìn)行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產(chǎn)自身的賬面價(jià)值和對利潤產(chǎn)生的影響才會令報(bào)表使用者信服。因此，明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途是防止公司經(jīng)營者虛增公司利潤的最佳途徑。

篇4

中圖分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風(fēng)險(xiǎn)大。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時(shí)度勢,綜合考慮各種影響因素,謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資決策,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分。由于中國地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場十分重要的一項(xiàng)工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標(biāo)分成幾類,根據(jù)不同的類區(qū)別對待,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學(xué)有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個(gè)類,在同一個(gè)類內(nèi)對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統(tǒng)計(jì)量,然后利用統(tǒng)計(jì)量對樣品或者變量進(jìn)行聚類。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來講,根據(jù)相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進(jìn)行聚類叫做R型聚類。

目前在實(shí)際應(yīng)用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類型、聚類的目的和應(yīng)用,本文采用的是系統(tǒng)聚類算法。

3、系統(tǒng)聚類算法。系統(tǒng)聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標(biāo)各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統(tǒng)計(jì)量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個(gè)新類;計(jì)算新類與其他類之間的相似性統(tǒng)計(jì)量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個(gè)新類,直到所有的樣品或指標(biāo)都合成一類為止。以此指標(biāo)就可以對城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行排序。

二、武漢市實(shí)證分析

1、指標(biāo)選擇。武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動(dòng)性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)指標(biāo),綜合評價(jià)各區(qū)域主要特點(diǎn)和投資優(yōu)劣勢。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個(gè)指標(biāo)解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點(diǎn)區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個(gè)主要指標(biāo)(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價(jià)、商品住宅成交均價(jià)、平均商品住宅成交總價(jià)、人均可支配收入、二手住宅成交均價(jià)),組合成相對獨(dú)立的四個(gè)綜合性評價(jià)指標(biāo):X1銷供比,X2房價(jià)地價(jià)比,X3收入房價(jià)比,X4折價(jià)率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷售、利潤、購買力和性價(jià)比等涉及投資需要考慮的最重要的四個(gè)方面。

X1銷供比=區(qū)域商品住宅銷售面積/區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)面積;X2房價(jià)地價(jià)比=區(qū)域商品住宅成交均價(jià)/區(qū)域住宅用地平均樓面地價(jià);X3收入房價(jià)比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價(jià)×90);X4折價(jià)率=區(qū)域二手住宅成交均價(jià)/區(qū)域商品住宅成交均價(jià)。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類分析。采用上述四個(gè)綜合性評價(jià)指標(biāo)對武漢市重點(diǎn)區(qū)域使用系統(tǒng)聚類法進(jìn)行聚類分析。首先對每個(gè)變量(指標(biāo))的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,經(jīng)過定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)分析,指標(biāo)間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計(jì)算采用類平均法,進(jìn)行Q聚類,得到聚類結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類分析的結(jié)果可以把武漢市重點(diǎn)區(qū)域劃分為三類。

第一類,江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類,在房價(jià)地價(jià)比上位于第二,折價(jià)率、收入房價(jià)比排名靠最后。這說明江岸和江漢區(qū)市場需求量大,而供應(yīng)方面偏緊。雖然本類內(nèi)房價(jià)相對區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶源來自于整個(gè)武漢市乃至市外,因此房價(jià)受到支撐。由于需求、房價(jià)一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價(jià)也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價(jià)差較大,實(shí)際江漢區(qū)價(jià)差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車站等項(xiàng)目工程的推進(jìn)和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類區(qū)域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類在房價(jià)地價(jià)比、折價(jià)率比上均位列第一,收入房價(jià)比、銷供比均位列第二。本類地價(jià)相對不高,供應(yīng)比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,新舊房差價(jià)較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁沖擊下,房價(jià)增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區(qū)域暫時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競爭比較激烈。

本類各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊(duì),近年來發(fā)展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費(fèi)需求。在城市建設(shè)方面,本類區(qū)域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn),城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價(jià)值。

第三類,青山區(qū)、漢陽區(qū)。第三類在綜合評比中,收入房價(jià)比排名第一,在折價(jià)率上位列第二,房價(jià)地價(jià)、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區(qū)域潛在消費(fèi)能力較強(qiáng),這與區(qū)域內(nèi)房價(jià)相對不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購買力絲毫不遜于其他重點(diǎn)區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢頭更加強(qiáng)勁,青山區(qū)和漢陽區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類區(qū)域地價(jià)也相對便宜。2008年本區(qū)域在銷售和供給量方面較少,受市場大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個(gè)區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類兩個(gè)區(qū)域發(fā)展相對獨(dú)立,受到區(qū)域外消費(fèi)者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費(fèi)以當(dāng)?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實(shí)際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動(dòng)態(tài)性以及單個(gè)項(xiàng)目的具體性,因此對具體投資項(xiàng)目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)資源學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]彭俊,劉衛(wèi)東.房地產(chǎn)投資分析[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2004.

篇5

 

1.引言

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?；诖?，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，由此會計(jì)賬目價(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值存在較大差額。而新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

篇6

1.引言

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6， 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?；诖?，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，由此會計(jì)賬目價(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值存在較大差額。而新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，有著兩個(gè)方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計(jì)價(jià)模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計(jì)價(jià)模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素有：

1.公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格準(zhǔn)則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量受到了嚴(yán)格的準(zhǔn)則限制。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)”。相對來說，國際會計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。而我國公允價(jià)值估值方法不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值進(jìn)行相關(guān)計(jì)量。

2.成本因素制約。公允價(jià)值模式計(jì)量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費(fèi)用的成本。公允價(jià)值模式計(jì)量要求在每個(gè)會計(jì)期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，將增加企業(yè)會計(jì)核算與審計(jì)工作成本，而且相關(guān)準(zhǔn)則還要求企業(yè)應(yīng)在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。相對采用歷史成本計(jì)價(jià)模式，這將使企業(yè)花費(fèi)更多的代價(jià)，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價(jià)值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價(jià)值比重較小時(shí)，將使得企業(yè)變更計(jì)價(jià)模式的意義不大，也將制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計(jì)價(jià)基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價(jià)值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價(jià)值計(jì)量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，其公允價(jià)值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會影響當(dāng)年的利潤。

結(jié)合我國上市企業(yè)的實(shí)際情況來看，可以認(rèn)為因受上述因素制約而使得不能實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計(jì)價(jià)模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。其次，雖然計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值后，會增加公司的成本支出，但這項(xiàng)支出一般不大，應(yīng)該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的主要原因。

4.影響公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策?，F(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關(guān)系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權(quán)時(shí)，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計(jì)價(jià)模式選擇中的決策行為。

設(shè)企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負(fù)債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?？紤]的決策時(shí)點(diǎn)是新準(zhǔn)則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，實(shí)質(zhì)是一個(gè)采納與否（是否采納公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計(jì)價(jià)模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負(fù)

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負(fù)

類型7：負(fù)，正

類型8：負(fù)，無

類型9：負(fù)，負(fù)

在表2的各收益結(jié)果中，當(dāng)收益為類型1和類型4時(shí)，由于收益結(jié)果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計(jì)價(jià)模式的可能性會很高；當(dāng)收益為類型6、類型8、類型9時(shí)，管理層會放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樽兏?jì)價(jià)模式不能為公司和管理層帶來正收益；當(dāng)收益為類型5時(shí)，一般管理層也會選擇放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樗麄兛蓪⒆兏?jì)價(jià)模式的選擇權(quán)留到未來有利的情形執(zhí)行；當(dāng)收益為類型3時(shí)，雖然收益結(jié)果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動(dòng)機(jī)自利，可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型7時(shí)，此時(shí)的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型2時(shí)，管理層可能選擇變更計(jì)價(jià)模式，也可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式（以作為延期期權(quán)留待對自己最有利時(shí)執(zhí)行）?？梢?，各上市公司是否變更計(jì)價(jià)模式取決于變更計(jì)價(jià)模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計(jì)價(jià)模式獲得的變更會計(jì)利潤，結(jié)果會對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負(fù)面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負(fù)；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負(fù)收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實(shí)施變更計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，但并不是所有企業(yè)實(shí)施變更都會具有這種效應(yīng)，也即僅在具備一定的條件下才會出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當(dāng)期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負(fù)收益。下文分別以此兩種情況進(jìn)行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)時(shí)變更決策的收益結(jié)果

當(dāng)投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計(jì)計(jì)量原則，計(jì)價(jià)變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價(jià)值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如資產(chǎn)負(fù)債率），甚至可避免當(dāng)期會計(jì)利潤為負(fù)，利于后續(xù)年度公司實(shí)行增配股。3）當(dāng)企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時(shí)，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至?xí)虼硕Ｗ≌滟F的上市資格。從計(jì)價(jià)變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司連續(xù)多年虧損面臨退市時(shí)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當(dāng)公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實(shí)際經(jīng)營業(yè)績不佳時(shí)，計(jì)若價(jià)模式變更可以改良公司財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)符合增配股相關(guān)條件要求，則變更計(jì)價(jià)模式具有巨大價(jià)值；當(dāng)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)不符合貸款銀行的放貸指標(biāo)要求時(shí)，若變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到貸款銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，則變更計(jì)價(jià)模式具有正向收益；當(dāng)企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)價(jià)模式變更則對企業(yè)來說實(shí)質(zhì)上無影響或?yàn)樨?fù)影響（由于將失去未來有利時(shí)的變更機(jī)會）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽(yù)損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計(jì)價(jià)模式能保留上市資格對于管理層來說此時(shí)變更收益巨大。若上市公司因變更計(jì)價(jià)模式保住業(yè)績指標(biāo)而實(shí)現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當(dāng)變更計(jì)價(jià)模式能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)貸款融資時(shí)自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計(jì)價(jià)模式的收益也是正向的。除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r(shí)變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎(chǔ)上，更高地提升公司的會計(jì)利潤。2）可在原相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)不利的情況下，改善公司財(cái)務(wù)指標(biāo)，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎?，變更?jì)價(jià)模式將進(jìn)一步增長當(dāng)期會計(jì)利潤，導(dǎo)致當(dāng)期所得稅支出增加。4）采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式之后的各會計(jì)年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負(fù)增加，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金等實(shí)際利益的流出。從計(jì)價(jià)變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司需要進(jìn)行融資而達(dá)不到融資條件，通過變更計(jì)價(jià)模式可以實(shí)現(xiàn)順利融資或通過變更計(jì)價(jià)模式來實(shí)現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時(shí)的變更計(jì)價(jià)模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計(jì)價(jià)模式能夠提高會計(jì)凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價(jià)值的再確認(rèn)，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會因此而導(dǎo)致資產(chǎn)流出（稅負(fù)增加），可以認(rèn)為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠?jì)價(jià)模式變更給企業(yè)帶來的是負(fù)收益或者近似無影響（當(dāng)增加的稅負(fù)不多時(shí)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎(jiǎng)勵(lì)與經(jīng)營業(yè)績的相關(guān)性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結(jié)果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎(jiǎng)勵(lì)，由此可以認(rèn)為更高業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計(jì)價(jià)模式的機(jī)會。這是因?yàn)闇?zhǔn)則規(guī)定使得計(jì)價(jià)模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會導(dǎo)致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實(shí)施了變更計(jì)價(jià)模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵時(shí)期改善業(yè)績的機(jī)會。2）計(jì)價(jià)模式的變更獲得的會計(jì)利潤提升并不為企業(yè)帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結(jié)果是不樂意接受的，所以變更計(jì)價(jià)模式的收益為負(fù)或者近似無影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)的情形下，變更計(jì)價(jià)模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實(shí)現(xiàn)增配股融資和貸款融資時(shí)，則變更計(jì)價(jià)模式能夠?yàn)楣竞凸芾韺訋碚蚴找?，即屬于?中的收益結(jié)果類型1，管理層會選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對公司和管理層的收益無影響或?yàn)樨?fù)影響，屬于類型5或類型8自利，此時(shí)管理層不會選擇變更計(jì)價(jià)模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗?，?dāng)變更計(jì)價(jià)模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計(jì)價(jià)模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時(shí)管理層會選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計(jì)價(jià)模式。

結(jié)合我國的實(shí)際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實(shí)際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計(jì)價(jià)模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計(jì)價(jià)模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計(jì)價(jià)模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實(shí)行變更決策，他們選擇的是延期變更計(jì)價(jià)模式。

5.結(jié)論

實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價(jià)格計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值，能更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能為其帶來巨大的積極效應(yīng)，但上市企業(yè)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計(jì)價(jià)模式。隨著新會計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進(jìn)行債務(wù)融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)價(jià)模式，這也是新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。

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篇7

為了加強(qiáng)我國會計(jì)準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則的趨同，我國財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第三號――投資性房地產(chǎn)》允許采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。那么我國目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀如何？有哪些因素導(dǎo)致了公允價(jià)值模式在我國投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀？投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式有何需要完善之處？對這些問題的探討對會計(jì)理論界和實(shí)務(wù)界都有極其重要的意義。

一、我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀

據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，在準(zhǔn)則頒布當(dāng)年僅有18家企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式，之后幾年選用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量也只是緩慢增長，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業(yè)采取公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，僅占全部上市企業(yè)約1.5%，可見目前大部分企業(yè)仍然延續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。而就房地產(chǎn)行業(yè)來看，僅有中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)大部分房產(chǎn)都是作為企業(yè)存貨計(jì)量，而準(zhǔn)則明確規(guī)定作為存貨的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)范疇的緣故。我國采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量具體變動(dòng)見表1。

另外，準(zhǔn)則規(guī)定公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；公司能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。但是對于具體的公允價(jià)值確定方式準(zhǔn)則卻沒有明確規(guī)定，目前許多企業(yè)按評估價(jià)格方式確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但也有企業(yè)按照同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格、第三方調(diào)研報(bào)告或談判價(jià)格等其它方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)格，確定方式的不一致使不同企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)缺乏可比性、加大了企業(yè)操縱利潤的空間，同時(shí)也增加了報(bào)表使用者做出正確決策的難度。各公允價(jià)值確定方式企業(yè)選用數(shù)見表2。

二、我國公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量應(yīng)用中遭遇現(xiàn)狀的原因

1.公允價(jià)值較難取得、應(yīng)用成本較高。由于采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足上文提到的兩個(gè)條件，但現(xiàn)實(shí)是準(zhǔn)則對于“活躍的市場”、“同類或類似房地產(chǎn)市場”并沒有明確的定義，而實(shí)際上這些定義在實(shí)務(wù)中界限模糊，會計(jì)計(jì)量需要會計(jì)人員運(yùn)用大量職業(yè)判斷。而對于采用評估方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的企業(yè)，如果借助外部獨(dú)立注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)評估本企業(yè)投資性房地產(chǎn)，則每年的評估費(fèi)用會大幅增加企業(yè)成本。這里值得注意的是，原稅法規(guī)定企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。稅法與會計(jì)的不一致也會增加企業(yè)核算成本，但是目前該稅法文件已經(jīng)廢止。

2.采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易造成利潤波動(dòng)劇烈、掩蓋正常業(yè)績。我國房地產(chǎn)市場尚不成熟，房價(jià)受供求關(guān)系、居民收入、政策等因素影響容易出現(xiàn)波動(dòng)。在歷史成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)一般作為固定資產(chǎn)處理，需要按期計(jì)提折舊或者攤銷，計(jì)量相對具有穩(wěn)定性。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)市值的波動(dòng)將在賬面上得到體現(xiàn)，市值的變化直接影響企業(yè)當(dāng)期利潤和資產(chǎn)水平，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上的巨額波動(dòng)容易誤導(dǎo)投資者，而掩蓋企業(yè)正常業(yè)績。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)中不乏ST股，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值往往遠(yuǎn)高于其賬面價(jià)值，ST股轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式不排除其借助會計(jì)變更以達(dá)到“摘帽”目的、擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)的可能性。而大部分企業(yè)不愿意承擔(dān)市場劇烈波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，為了保持穩(wěn)定性和謹(jǐn)慎性，更多企業(yè)選擇繼續(xù)以歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

3.采用公允價(jià)值計(jì)量模式條件嚴(yán)格。上文提到，準(zhǔn)則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)存在活躍的市場且能持續(xù)可靠取得其公允價(jià)值，才能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而準(zhǔn)則對能夠作為投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)定也甚為嚴(yán)格，準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或已出租的建筑物，自用房地產(chǎn)或者作為存貨的房地產(chǎn)不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。拿制造業(yè)來說，制造業(yè)企業(yè)擁有的房產(chǎn)很大部分是作為自用房使用（例如庫房），如此嚴(yán)格的條件限定了可作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的房地產(chǎn)范圍，在一定程度上也縮小了公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用，使許多企業(yè)對公允價(jià)值計(jì)量模式望而卻步。

4.現(xiàn)金流與賬面價(jià)值背離程度加大。對于上市公司來說，采用公允價(jià)值計(jì)量模式帶來的利潤增長并沒有實(shí)際的現(xiàn)金流做支撐。公允價(jià)值變動(dòng)帶來的損益能入賬計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而影響企業(yè)當(dāng)期利潤表，但投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值損益對于當(dāng)期現(xiàn)金流量表卻沒有影響，公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用會造成企業(yè)賬面價(jià)值和實(shí)際現(xiàn)金流背離程度增大。由于許多企業(yè)都施行低正常股利加額外股利政策，對于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業(yè)來說，公允價(jià)值的引入無疑會加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價(jià)值計(jì)量對會計(jì)人員素質(zhì)要求較高。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量存在諸多不確定因素，在準(zhǔn)則中判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)、是否應(yīng)該采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量、如何確認(rèn)其價(jià)格等事項(xiàng)都需要會計(jì)人員做出大量職業(yè)判斷，這就說明采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)會計(jì)人員的從業(yè)素質(zhì)（無論是在會計(jì)知識還是職業(yè)道德方面）都有較高的要求。

公允價(jià)值計(jì)量模式在我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用實(shí)務(wù)中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量很少，另一方面是公允價(jià)值確認(rèn)方式也并不統(tǒng)一。而公允價(jià)值較難取得、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)成本相比歷史成本模式較高、采取公允價(jià)值模式可能掩蓋企業(yè)正常經(jīng)營業(yè)績、公允價(jià)值計(jì)量模式所要求條件嚴(yán)格、現(xiàn)金流與企業(yè)賬務(wù)價(jià)值相差加大、對企業(yè)會計(jì)人員素質(zhì)要求較高是目前大部分企業(yè)仍然繼續(xù)選擇歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的重要原因。

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篇8

（上海海事大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海 200135）

[摘要]戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益特征，并在成長與發(fā)展過程中存在潛在的不確定性，但其對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展具有重要作用。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估方法如風(fēng)險(xiǎn)因素、折現(xiàn)現(xiàn)金流量、比率評估都無法對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資做出準(zhǔn)確預(yù)測和價(jià)值評估。運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資潛在不確定的特征，適合戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價(jià)值評估，能更好地體現(xiàn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個(gè)發(fā)展階段的特性，有利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)現(xiàn)投資項(xiàng)目的價(jià)值最大化。

[關(guān)鍵詞]戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估；實(shí)物期權(quán)

[中圖分類號]F [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

當(dāng)今世界新技術(shù)、新興產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，孕育著新一輪新產(chǎn)業(yè)革命。新興產(chǎn)業(yè)正在成為引領(lǐng)未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要力量，世界主要國家紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，大力培育新興產(chǎn)業(yè)，搶占未來經(jīng)濟(jì)科技競爭的制高點(diǎn)。對于我國來說加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)更是時(shí)不我待，意義重大。2010年10月國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，確定了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，為我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向。

一、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的定義與特征

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，對經(jīng)濟(jì)社會全局和長遠(yuǎn)發(fā)展具有重大引領(lǐng)作用，知識技術(shù)密集、物質(zhì)資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產(chǎn)業(yè)，主要包括節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) ，具有3個(gè)特點(diǎn)：

一是成長性，新興產(chǎn)業(yè)往往有著良好的成長預(yù)期，發(fā)展速度一般快于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；二是新穎性，技術(shù)新、形態(tài)新、結(jié)構(gòu)新（包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等）；三是不確定性，因?yàn)橛脩舻男枨笫袌鰲l件、未來的進(jìn)步等尚存在著很多未知因素，新的業(yè)態(tài)新的技術(shù)能不能形成規(guī)模，能不能成為未來的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，存在著很大的不確定性，而且前期的高額投入具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益的特征。在未來的發(fā)展具有不確定性。其在發(fā)展過程中需要投入大量資金的同時(shí)，也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，傳統(tǒng)的信貸方式根本無法滿足企業(yè)對資金的需求。風(fēng)險(xiǎn)投資作為一種新興的投融資工具，成功解決了這一問題。所以，在現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)投資的定位與功能正好契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。而項(xiàng)目價(jià)值評估是風(fēng)險(xiǎn)投資過程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確的估計(jì)可以為風(fēng)險(xiǎn)投資家的投資決策提供強(qiáng)有力的支持。

二、傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估方法及在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)用中存在的缺失

傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估方法有很多種，比如：投資回收期法，會計(jì)收益率法，內(nèi)部收益率法，風(fēng)險(xiǎn)因素評估法，折現(xiàn)現(xiàn)金流量法和比率估價(jià)法等，本文主要介紹風(fēng)險(xiǎn)因素評估法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法和比率估價(jià)法在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)用中存在的不足。

（一）風(fēng)險(xiǎn)因素評估法

風(fēng)險(xiǎn)因素評估法是一種定性的方法，通過評估投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)用合理的方法賦予權(quán)重比例以期從總體上把握投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)的高低次序，并評估與項(xiàng)目價(jià)值的聯(lián)系。

新興產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，會受到各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，從產(chǎn)品的研發(fā)到投入生產(chǎn)都要面臨各種投資風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)投資的各個(gè)階段其風(fēng)險(xiǎn)特征也不相同，這就需要風(fēng)險(xiǎn)投資者有效地評估各種風(fēng)險(xiǎn)因素并建立相應(yīng)的價(jià)值評估體系。而風(fēng)險(xiǎn)因素評估法是一種定性的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估方法，指標(biāo)的選取和權(quán)重的確定需要較多的人為判斷，這對新興產(chǎn)業(yè)的價(jià)值評估不利；而且風(fēng)險(xiǎn)因素評估法的評價(jià)體系中的許多數(shù)據(jù)來源于歷史數(shù)據(jù)，而新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益的特征，它的許多數(shù)據(jù)都需要預(yù)期而無歷史數(shù)據(jù)可查，且其未來的發(fā)展具有極大的不確定性，所以風(fēng)險(xiǎn)因素評估法在實(shí)際運(yùn)用中很難對新興產(chǎn)業(yè)的投資作出準(zhǔn)確的預(yù)測不利于新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估。

（二）折現(xiàn)現(xiàn)金流量法

折現(xiàn)現(xiàn)金流量法是由美國西北大學(xué)的阿爾弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的，是一種定量的方法，其核心是凈現(xiàn)值法（NPV）。 所謂凈現(xiàn)值是將整個(gè)壽命周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量的差額，按照一定的貼現(xiàn)率分別折現(xiàn)而得到的凈現(xiàn)值。計(jì)算凈現(xiàn)值的公式為：凈現(xiàn)值NPV=未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值—未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值。

折現(xiàn)現(xiàn)金流量法考慮資金的時(shí)間價(jià)值，但是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)大都處在成長階段，其未來發(fā)展存在巨大的不確定性，如果項(xiàng)目經(jīng)營失敗，運(yùn)用折現(xiàn)現(xiàn)金流量法就要選擇放棄，這會帶來很大的損失；其次折現(xiàn)現(xiàn)金流量法從項(xiàng)目開始時(shí)就開始預(yù)測未來各年的現(xiàn)金流，并根據(jù)事先確定好的折現(xiàn)率對未來各年的現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)。新興產(chǎn)業(yè)的新穎性決定了很難對未來的現(xiàn)金流其準(zhǔn)確的預(yù)測；最后新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)比重大，而這些無形資產(chǎn)多半在賬面上體現(xiàn)不出來，具有隱形性，按照折現(xiàn)現(xiàn)金流量法無法準(zhǔn)確評估戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價(jià)值，這樣就很容易造成項(xiàng)目價(jià)值被低估，將可能導(dǎo)致投資者錯(cuò)過投資機(jī)會。

（三） 比率評估法

比率評估法是一種定量的方法，對于經(jīng)過綜合指標(biāo)計(jì)價(jià)法評價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，可進(jìn)一步進(jìn)行評價(jià)。其中，市盈率估價(jià)法是評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的有效方法。市盈率以企業(yè)所屬行業(yè)平均市盈率來評估該企業(yè)的價(jià)值，即：

修正的市盈率=可比企業(yè)實(shí)際市盈率/（可比企業(yè)預(yù)期增長率*100）；

每股價(jià)值=修正市盈率*目標(biāo)企業(yè)預(yù)期增長率*100*目標(biāo)企業(yè)每股收益。

但是由于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新性，很多項(xiàng)目都是近幾年才發(fā)展起來的，很難找到具有相同特征的可比企業(yè)；而且市盈率指標(biāo)無法反映戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)潛在的增長能力，也無法反映戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)程度，所以采用比率估價(jià)法也很難對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)值評估。

三、實(shí)物期權(quán)法再戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用

綜上所述，傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估方法很難適應(yīng)處于不確定環(huán)境中的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估，而運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法正好契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。實(shí)物期權(quán)的概念最初是由Myers（1977）在麻省理工學(xué)院所提出的，他提出一個(gè)投資方案其產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)未來投資機(jī)會的選擇。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的價(jià)值就等于凈現(xiàn)值與實(shí)物期權(quán)價(jià)值之和。凈現(xiàn)值部分可以運(yùn)用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法，實(shí)物期權(quán)價(jià)值部分可以運(yùn)用B-S模型或二叉樹模型。與傳統(tǒng)方法相比，實(shí)物期權(quán)法應(yīng)用于新興產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資的價(jià)值評估中，有不可比擬的優(yōu)勢。

（一）更加符合新興產(chǎn)業(yè)不確定性的投資環(huán)境。新興產(chǎn)業(yè)具有高度的不確定性，這些不確定性給新興產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也帶來了投資機(jī)會。由于不確定性的存在，對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資可以看作看漲期權(quán)，即：投資者獲得了一項(xiàng)對未來進(jìn)行投資的權(quán)利，為下一階段的投資創(chuàng)造了機(jī)會。在投資環(huán)境好的情況下，可以選擇執(zhí)行期權(quán)，否則就不執(zhí)行。這樣即使前期投資不產(chǎn)生現(xiàn)金流，也為后期的投資創(chuàng)造了投資機(jī)會。

（二）有利于對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估，新興產(chǎn)業(yè)擁有很多無形資產(chǎn)，而按照傳統(tǒng)的價(jià)值評估方法會低估企業(yè)的價(jià)值，運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法，新興產(chǎn)業(yè)擁有的這些無形資產(chǎn)，使得企業(yè)擁有了一種在未來使用這些無形資產(chǎn)的權(quán)利，同時(shí)也擁有放棄使用這些無形資產(chǎn)的權(quán)利，企業(yè)考慮這些權(quán)利時(shí)，項(xiàng)目的價(jià)值就能公正地體現(xiàn)出來。

（三）能更好地體現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)多階段的特性。新興產(chǎn)業(yè)一般有種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個(gè)發(fā)展階段，中國創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目所處階段的總體分布（見表1）：

從表1可以看出風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的投資重心主要集中在后期，對種子期投資的金額僅為10.2%，投資項(xiàng)目僅占19.9%。這說明在種子期風(fēng)險(xiǎn)比較大，風(fēng)險(xiǎn)投資的價(jià)值評估也比較困難，許多評估都是基于經(jīng)驗(yàn)判斷，這樣用傳統(tǒng)的價(jià)值評估方法對其作出的評估就會不準(zhǔn)確，忽視了項(xiàng)目后期投資者的選擇權(quán)，而實(shí)物期權(quán)法考慮到了各個(gè)階段投資所具有的選擇權(quán)，這樣更能體現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)多階段的特性，從而更好地預(yù)測新興產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。

（四）有利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值最大化。風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值是由未來的增長權(quán)決定，而不是由現(xiàn)在的現(xiàn)金流所決定。對于新興產(chǎn)業(yè)來說，企業(yè)進(jìn)行的投資活動(dòng)并不能立即獲得收益，而投資的目的不是為了獲得短期的收益，從長遠(yuǎn)來看企業(yè)前期投入的資本是為了占有更多的市場份額，取得某種專利權(quán)或者進(jìn)入市場的潛力。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估方法，忽視了風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的期權(quán)特性，使得投資者低估了項(xiàng)目的價(jià)值，導(dǎo)致投資者會做出不利于企業(yè)的決策，不利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值最大化。

四、結(jié)語

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是目前我國大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是提升我國綜合國力的關(guān)鍵，對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估具有重大的意義。而實(shí)物期權(quán)方法正好與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)相吻合，這不是對傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)投資價(jià)值評估方法的否定，而是在傳統(tǒng)方法的基礎(chǔ)上，找出更適合戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)價(jià)值評估的方法。如果能同時(shí)正確的使用實(shí)物期權(quán)法與傳統(tǒng)的價(jià)值評估方法，將會得到更好的效果。

[參考文獻(xiàn)]

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中圖分類號：F810 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）04－0156－02

一、公允價(jià)值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價(jià)值的定義

對于公允價(jià)值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義。國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會1999年的《國際會計(jì)準(zhǔn)則第39號――金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》第98段指出：“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹?cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價(jià)格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，把公允價(jià)值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”對比以上我國對公允價(jià)值的定義，本文認(rèn)為這個(gè)定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價(jià)值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但是公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系在確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進(jìn)。公允價(jià)值的運(yùn)用必須滿足一定的前提條件，即公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計(jì)量?；緶?zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用非歷史成本計(jì)量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項(xiàng)使用公允價(jià)值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個(gè)前提條件，即交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價(jià)值的“公允”表達(dá)，同時(shí)也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會計(jì)準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本與市價(jià)孰低的計(jì)價(jià)原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個(gè)專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計(jì)）對投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報(bào)表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當(dāng)期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價(jià)值來計(jì)價(jià)呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)問題分析

對于公允價(jià)值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價(jià)值。首先，公允價(jià)值的確認(rèn)是否合理是一個(gè)不容忽視的問題。按照新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計(jì)師提出了一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評分法，每個(gè)人對每個(gè)項(xiàng)目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會不同。所以公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的，每年度公司均聘請獨(dú)立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價(jià)值，也需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項(xiàng)很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價(jià)值作為其計(jì)量屬性還是值得商榷的，所以公允價(jià)值的影響可能沒有大家想象的那么大。

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篇10

一、前言

2006年2月財(cái)政部頒發(fā)了包括1項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)準(zhǔn)則的新會計(jì)準(zhǔn)則體系，并規(guī)定于2007年1月1日起首先在上市公司實(shí)施。新會計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施必將成為我國會計(jì)史上的又一重要里程碑。其在諸多方面實(shí)現(xiàn)了新的突破，其中最大的變化是全面引入公允價(jià)值作為計(jì)量屬性。新會計(jì)準(zhǔn)則在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面均采用了公允價(jià)值。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

二、公允價(jià)值的概念和特征以及計(jì)量方式

公允價(jià)值的概念。公允價(jià)值（Fair Value）亦稱公允市價(jià)、公允價(jià)格。對于公允價(jià)值的定義，不同的會計(jì)機(jī)構(gòu)定義也不完全相同。如：國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASC）定義公允價(jià)值為：是指在公平交易中，熟悉情況并自愿的各方之間，交換一項(xiàng)資產(chǎn)或結(jié)算一項(xiàng)負(fù)債時(shí)所采用的金額。英國的會計(jì)準(zhǔn)則委員會（ASB）將公允價(jià)值定義為：公允價(jià)值是熟悉情況并自愿的雙方在公平交易而不是強(qiáng)迫或清算銷售中能夠交換資產(chǎn)或負(fù)債的金額。

公允價(jià)值的特征。公允價(jià)值有著其自身的特征，通過公允價(jià)值的定義可以看出其具有以下幾個(gè)方面的特征：第一是交易的雙方必須是在公平交易的環(huán)境中進(jìn)行的，并且是在自愿的基礎(chǔ)上，而且熟悉交易的情況；第二是在運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會計(jì)要素計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會計(jì)要素金額能夠取得并能可靠計(jì)量；第三是公允價(jià)值立足于當(dāng)前的交易，而不是資產(chǎn)在過去的交易或事項(xiàng)中所形成的價(jià)格，也不是資產(chǎn)在未來創(chuàng)造現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量的方式。對于公允價(jià)值的確認(rèn)，我國的新會計(jì)準(zhǔn)則采用了以下三種方式：第一，當(dāng)存在活躍市場時(shí)，交換價(jià)格即為公允價(jià)值；第二，當(dāng)市場不夠活躍時(shí)，但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍市場，則以類似交易的價(jià)格作為公允價(jià)值的計(jì)量基礎(chǔ)；第三，如果不存在活躍的市場，或不存在類似的市場，就應(yīng)當(dāng)使用該資產(chǎn)所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值評估確定，也可以采用專業(yè)評估人員的評估結(jié)果。

三、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的適用范圍?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。初始計(jì)量。新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在初始計(jì)量方面，公允價(jià)值模式與成本模式一樣，都是按取得的實(shí)際成本計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，按照取得時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本借記“投資性房地產(chǎn)一成本”科目，貸記有關(guān)科目。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列四個(gè)條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第一是投資性房地產(chǎn)開始自用，第二是作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，第三是自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，第四是自用建筑物停止自用，改為出租。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入；若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

四、完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的對策

力求規(guī)范和完善投資性房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。首先，投資性房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的資本來源，將從單一渠道融資轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資；其次是投資性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，將從住宅地產(chǎn)獨(dú)霸天下轉(zhuǎn)化為以商用地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈集合。

加快市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)。不斷加強(qiáng)我國市場經(jīng)濟(jì)體制的效率，首先，要逐漸形成統(tǒng)一的市場結(jié)構(gòu)，能夠讓任何資源在市場上都可以得到自由的貿(mào)易流動(dòng)。其次，要把一些壟斷行業(yè)逐漸取締，政府要加強(qiáng)對壟斷行業(yè)的管理，能夠讓資源在市場中得到合理的競爭，公允價(jià)值能夠真實(shí)的得到反應(yīng)。最后，要對上市公司進(jìn)行整頓，堅(jiān)決杜絕會計(jì)信息虛假披露。

加強(qiáng)法律體系的建設(shè)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展正一步步的走向成熟。房地產(chǎn)法律也由原來的以行政部門為主要的管理模式逐漸的演變?yōu)橐员Ｗo(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主的模式。當(dāng)前《物權(quán)法》將會在一定程度上為我國的房地產(chǎn)法律體系建設(shè)帶來良好的機(jī)遇。提高公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的計(jì)量水平。

五、結(jié)論