導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的特征

不確定性。風(fēng)險(xiǎn)事件到底發(fā)不發(fā)生，何時(shí)何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準(zhǔn)確預(yù)料并正確作出決策。

可測性。風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學(xué)中風(fēng)險(xiǎn)概率理論對(duì)特定時(shí)段內(nèi)部分風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重性可以作出初步估計(jì)和判斷。再通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風(fēng)險(xiǎn)決策更加科學(xué)合理。

綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內(nèi)到外每個(gè)因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)方面和其他過程也風(fēng)險(xiǎn)不斷。

損失性。擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對(duì)市場和經(jīng)濟(jì)的趨勢把握不當(dāng)而決策失誤導(dǎo)致，也有可能由財(cái)務(wù)部門無能力防止所致或無法預(yù)計(jì)造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的因素

開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)本身和其周圍環(huán)境的復(fù)雜性、人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的滯后性及財(cái)務(wù)管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)有高風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個(gè)方面：

房地產(chǎn)市場發(fā)展不充分的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面），廠商買主自由出入等特點(diǎn)。但將我國的房地產(chǎn)市場與之相比較則相差甚遠(yuǎn)，所以在這樣一個(gè)環(huán)境下房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

高投入的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進(jìn)行巨額投資，而款項(xiàng)則要只能又借貸、預(yù)售樓盤等融資方法來籌集，進(jìn)行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商通常面臨著能否按時(shí)間籌集資金來使工程如期完成的風(fēng)險(xiǎn)。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

位置固定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開發(fā)和經(jīng)營的難度以及復(fù)雜度大大增強(qiáng)。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價(jià)值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價(jià)值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會(huì)由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

提高投資商開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。為了在競爭激烈的市場中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從市場、競爭、品牌、管理、質(zhì)量、營銷、機(jī)遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，積極主動(dòng)地探研究可科學(xué)合理規(guī)避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的方法來減小損失。所以，有防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風(fēng)險(xiǎn)防范管理的目標(biāo)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范管理是專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的。這個(gè)目標(biāo)要求管理者對(duì)企業(yè)客觀面臨的風(fēng)險(xiǎn)由一定認(rèn)識(shí)，對(duì)處理風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)并揭曉風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失到最小有相應(yīng)的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風(fēng)險(xiǎn)，就要減少風(fēng)險(xiǎn)因素。減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風(fēng)險(xiǎn)事故。發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故就會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)損失，為了減小風(fēng)險(xiǎn)帶來的人力、物力財(cái)力損失，就需要想盡辦法減小風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一旦風(fēng)險(xiǎn)事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對(duì)策盡量減小其帶來的損失。在現(xiàn)實(shí)事件中在風(fēng)險(xiǎn)未發(fā)生時(shí)就應(yīng)該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴(kuò)大。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，是企業(yè)針對(duì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)、預(yù)測和推斷，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生進(jìn)度事先發(fā)出預(yù)警，提醒企業(yè)管理者警惕風(fēng)險(xiǎn)，并開始采用辦法來防范風(fēng)險(xiǎn)。建立開發(fā)企業(yè)的預(yù)警體系，要求盡可能反映我國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前狀況，針對(duì)國情對(duì)癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和子系統(tǒng)。第一步就是要構(gòu)建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個(gè)是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息網(wǎng)，另一個(gè)是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預(yù)警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)提前通過信息網(wǎng)中的連接信息來分析決定是否預(yù)警和預(yù)警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的程度。

完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。第一，回避風(fēng)險(xiǎn)措施，這是掌控風(fēng)險(xiǎn)最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的所有損失。第二，分散風(fēng)險(xiǎn)措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可以涉及各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對(duì)多個(gè)細(xì)分市場，再根據(jù)各個(gè)細(xì)分市場的不同特性應(yīng)用不同的營銷策略。第三，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)策略，當(dāng)幾個(gè)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合時(shí)，從而形成優(yōu)勢互補(bǔ)。當(dāng)然聯(lián)合的各個(gè)企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候分?jǐn)?，來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)變小，利益均攤的效果。第四，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)措施，改變風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的載體來防范風(fēng)險(xiǎn)。

營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)上，要實(shí)行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過大會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動(dòng)，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。在調(diào)整過程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實(shí)施適度擴(kuò)張與適度緊縮相結(jié)合，在實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應(yīng)該出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時(shí)，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預(yù)。同時(shí)也要增強(qiáng)普法宣傳，增強(qiáng)民眾知法守法的意識(shí)。規(guī)范房產(chǎn)市場自由行為，嚴(yán)格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產(chǎn)交易市場中的違法行為，同時(shí)加強(qiáng)價(jià)格管理，防止太高的商品房價(jià)出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造一個(gè)合理公平的環(huán)境。

篇2

 

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計(jì)管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個(gè)主要部分。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對(duì)這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個(gè)管理項(xiàng)目的關(guān)系；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價(jià)值。

1策劃管理

對(duì)設(shè)計(jì)過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計(jì)交給合適的設(shè)計(jì)公司來完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制?？山ㄔO(shè)或使用策劃管理軟件來對(duì)其設(shè)計(jì)開展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計(jì)軟件是比較獨(dú)立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計(jì)軟件面向的是'設(shè)計(jì)'。

策劃管理和策劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計(jì)結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計(jì)管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對(duì)于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對(duì)策劃方案進(jìn)行檢查和評(píng)個(gè)，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計(jì)方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對(duì)策劃設(shè)計(jì)工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對(duì)策劃設(shè)計(jì)員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對(duì)必須計(jì)算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計(jì)員工在設(shè)計(jì)圖層時(shí)，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計(jì)，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計(jì)企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)放。與此同時(shí)，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對(duì)設(shè)計(jì)企業(yè)提交的策劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；

（4）通過電腦進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計(jì)企業(yè)遞交的設(shè)計(jì)方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計(jì)方案指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、排比，展開查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等；

（5）使策劃設(shè)計(jì)結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。

2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費(fèi)用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對(duì)項(xiàng)目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3施工管理

對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時(shí)完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時(shí)局下，對(duì)有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個(gè)很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財(cái)務(wù)實(shí)施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個(gè)升級(jí)，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語

任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個(gè)過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃運(yùn)營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對(duì)運(yùn)營成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志安．國際房產(chǎn)開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進(jìn)物業(yè)管理概念．中國物業(yè)管理．2005年 3 月．

篇3

【關(guān)鍵詞】循環(huán)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)開發(fā)；科學(xué)發(fā)展

循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，體現(xiàn)了科學(xué)的發(fā)展觀。所謂循環(huán)經(jīng)濟(jì)就是以資源的循環(huán)利用和高效利用為目標(biāo)，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求企業(yè)在資源投入、產(chǎn)品生產(chǎn)及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態(tài)型資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的以依賴資源消耗為主要特征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相比，有著鮮明的特征：循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)觀、系統(tǒng)觀、價(jià)值觀、生產(chǎn)觀和消費(fèi)觀。

1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的必要性

1.1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是破解我國環(huán)境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成績，但是生態(tài)環(huán)境也受到了較大程度的破壞，長期重開發(fā)輕保護(hù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式導(dǎo)致我國生態(tài)環(huán)境十分脆弱。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，消耗大量的物資和能源，其對(duì)環(huán)境的污染和對(duì)資源的過度開發(fā)勢必對(duì)我國環(huán)境事業(yè)產(chǎn)生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是保護(hù)環(huán)境的客觀需求。

1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是走新型工業(yè)化道路的內(nèi)在要求。循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下的循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是一種多重閉環(huán)反饋式循環(huán)過程，其主要過程為“資源產(chǎn)品再生資源”。房地產(chǎn)開發(fā)中的各種工業(yè)中廢棄物若能得到有效的利用，將會(huì)緩解房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)污染物的超常規(guī)排放和對(duì)自然資源的超常規(guī)利用。

1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是全面建設(shè)小康社會(huì)的必然選擇。全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)主義新社會(huì)。建設(shè)社會(huì)主義生態(tài)文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一。 近年來發(fā)展迅速的房地產(chǎn)行業(yè)，理應(yīng)把循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的研究和應(yīng)用納入到行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃中來，為我國的環(huán)境保護(hù)事業(yè)和全面建設(shè)小康社會(huì)做出房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的意義

如今循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論正越來越受到各行各業(yè)的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進(jìn)理念和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式受到我國的房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛推崇的先進(jìn)經(jīng)濟(jì)形態(tài)正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。

循環(huán)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，其主要意義有：

2.1 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益的雙贏。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長，而忽視了環(huán)境資源的承載能力?！案唛_采、高消耗、高排放”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，造成資源短缺、環(huán)境污染。如果在房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)用模擬自然生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)行方式和規(guī)律的循環(huán)發(fā)展模式，就能實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用與房產(chǎn)行業(yè)利潤增加的雙贏。

2.2 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和消費(fèi)可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式將開發(fā)與消費(fèi)割裂開來，形成開發(fā)過程中大量生產(chǎn)、大量廢棄與消費(fèi)過程中大量浪費(fèi)結(jié)合的惡性循環(huán)。在我們?nèi)粘Ｉ钪谐３３霈F(xiàn)這樣的情況，有的購房者在購買了房產(chǎn)后，往往對(duì)房屋已有設(shè)施進(jìn)行大修大改，造成了資源的浪費(fèi)。因此，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)可將生產(chǎn)和消費(fèi)有機(jī)結(jié)合起來，把房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)管理納入到可持續(xù)發(fā)展的框架內(nèi)。

2.3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中資源的高效利用。循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節(jié)約成本。傳統(tǒng)的粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是通過把廢物大量地排放到環(huán)境中來實(shí)現(xiàn)利潤的增長。但是在這種粗放式的發(fā)展模式下，對(duì)資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環(huán)境，也阻礙了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本、提高利潤。而在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，則可以把房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)組織成 “資源產(chǎn)品再生資源再生產(chǎn)品”的雙向循環(huán)流動(dòng)過程，從而最大限度地減少末端處理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)房產(chǎn)與保護(hù)環(huán)境并重。

3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的應(yīng)用

把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融于到對(duì)工程項(xiàng)目全壽命周期的管理中，從項(xiàng)目開始到最終結(jié)束，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制等手段使循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想在房地產(chǎn)開發(fā)管理中得以實(shí)現(xiàn)。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，項(xiàng)目規(guī)劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)管理中循環(huán)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用也一樣，只有在初始的項(xiàng)目規(guī)劃階段體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想，才能保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)過程中得到有效的貫徹。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，其中包括地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場研發(fā)、融資管理、成本測算和營銷策劃等。循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想應(yīng)該落實(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，才能真正發(fā)揮其有效性。如何保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想真正落到實(shí)處，這就需要在項(xiàng)目規(guī)劃階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想納入其中。

3.2 工程設(shè)計(jì)階段。工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)與水平的具體體現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，直接影響房產(chǎn)的美觀和使用功能?？梢哉f，工程設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的的決定性環(huán)節(jié)，而在房產(chǎn)工程設(shè)計(jì)中能否體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)用效果的決定性環(huán)節(jié)。如何在設(shè)計(jì)階段對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理，并把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐做好準(zhǔn)備，是工程實(shí)施工作的首要任務(wù)。 我國目前對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此更應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想深入貫徹到每一個(gè)細(xì)節(jié)中。

3.3 工程建設(shè)階段。工程建設(shè)階段也稱為工程施工階段，是進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要實(shí)踐階段，也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的具體實(shí)施階段。在工程建設(shè)階段中，如何把設(shè)計(jì)中的循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想與工程施工相結(jié)合是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于目前我國的建筑行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)運(yùn)用方面還缺乏經(jīng)驗(yàn)和成功案例，因此常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)思想無法最終實(shí)現(xiàn)的情況。如果破解這一難題，首先我認(rèn)為應(yīng)學(xué)習(xí)國際上如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。其次，加強(qiáng)對(duì)此方面人才的培養(yǎng)。人才是成功的關(guān)鍵。最后，我認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作，從而提高我國房地產(chǎn)施工行業(yè)的整體水平。

我國的經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展時(shí)期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續(xù)發(fā)展面臨的矛盾與形勢仍然突出和嚴(yán)峻。雖然近年來環(huán)境保護(hù)日益受到各方關(guān)注，但是我國的經(jīng)濟(jì)增長方式還相當(dāng)粗放。我國每創(chuàng)造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發(fā)展進(jìn)程的規(guī)律表明，當(dāng)一國人均GDP處于500一300。美元的發(fā)展階段時(shí)，往往對(duì)應(yīng)著人口、資源、環(huán)境等“瓶頸”約束最嚴(yán)重的時(shí)期，而我國目前正處于這一時(shí)期。按照現(xiàn)在的增長方式，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續(xù)發(fā)展，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，才能走出一條科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用少、環(huán)境污染低、人力資源得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。

近年來，我國房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展與我國日益嚴(yán)重的環(huán)境問題是分不開的。我國面臨的環(huán)境問題呈現(xiàn)復(fù)雜化態(tài)勢，比如生態(tài)系統(tǒng)遭受結(jié)構(gòu)性破壞、生態(tài)功能紊亂加劇、局部地區(qū)生態(tài)退化趨勢加劇等問題交織。種種的環(huán)境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，我國的環(huán)境將不堪重負(fù)，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)走以保護(hù)環(huán)境和高效利用資源為基本特點(diǎn)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)之路，是實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會(huì)、加快現(xiàn)代化步伐的必然選擇。

參考文獻(xiàn)

篇4

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

第三條市及各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊(cè)資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書或者暫定資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目）。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動(dòng)合同備案花名冊(cè)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級(jí)的書面決定。

第十三條不在本市注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊(cè)資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計(jì)管理部門提供統(tǒng)計(jì)資料。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項(xiàng)目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的類別、開發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，會(huì)同財(cái)政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制，與開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間和開發(fā)主管部門對(duì)開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)對(duì)有關(guān)材料進(jìn)行審查；對(duì)符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。

房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，并提供商品房使用手冊(cè)。商品房使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。

商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責(zé)令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報(bào)送開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的；

（二）登記事項(xiàng)發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時(shí)，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。

篇5

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條  在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第五條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理職責(zé)。

縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

區(qū)建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

土地管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)。

第七條  設(shè)立房地產(chǎn)專營開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不低于500萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已按本辦法規(guī)定取得開發(fā)項(xiàng)目；

（二）注冊(cè)資本不低于該項(xiàng)目投資總額的30％。

開發(fā)項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。

第九條  外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取建設(shè)行政主管部門的意見。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門備案，同時(shí)申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

（二）企業(yè)資信證明；

（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料；

（五）其他有關(guān)文件、證明。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書實(shí)行年度審驗(yàn)制度，經(jīng)審驗(yàn)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或者吊銷資質(zhì)等級(jí)證書。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

第十五條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十六條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開發(fā)項(xiàng)目，按規(guī)定報(bào)計(jì)劃部門審批立項(xiàng)。

第十七條  開發(fā)項(xiàng)目確立后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)用地方式對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)助、安置等提出建設(shè)條件意見，作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第二十條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，擬定開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款底價(jià)，制定開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，并會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款底價(jià)由下列各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：

（一）土地使用權(quán)出讓金；

（二）綜合開發(fā)費(fèi)，包括開發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

（三）綜合開發(fā)管理費(fèi)；

（四）地段差價(jià)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費(fèi)。

第二十二條  開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款中的綜合開發(fā)費(fèi)和綜合開發(fā)管理費(fèi)按《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。

前款規(guī)定費(fèi)用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會(huì)同市建設(shè)、財(cái)政行政主管部門提出，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款中的其他各項(xiàng)費(fèi)用，按照國務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；國務(wù)院和省政府沒有規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。

第二十三條  綜合開發(fā)費(fèi)由市、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)收取，納入財(cái)政專戶。市建設(shè)行政主管部門根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，?？钣糜谛^(qū)的配套建設(shè)，任何部門不得挪用。

綜合開發(fā)管理費(fèi)由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財(cái)政專戶，統(tǒng)一管理。

第二十四條  凡具備招標(biāo)、拍賣條件的開發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)或者拍賣方式確定開發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開發(fā)者。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門簽定開發(fā)責(zé)任書，領(lǐng)取開發(fā)經(jīng)營許可證和項(xiàng)目手冊(cè)。建設(shè)行政主管部門必須將開發(fā)單位名稱、開發(fā)項(xiàng)目及價(jià)款等予以公布。

第二十五條  自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)計(jì)劃主管部門立項(xiàng)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。

第二十六條  進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國有土地。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到計(jì)劃部門申報(bào)年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見書、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)責(zé)任書的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

第二十八條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實(shí)施。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)責(zé)任書的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開發(fā)責(zé)任書變更手續(xù)，調(diào)整開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款。

第三十一條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。

第三十二條  單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。

第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)中，并定期送建設(shè)行政主管部門備案。

第三十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)30日內(nèi)，組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第三十五條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第三十六條  參加開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營

第三十七條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第三十八條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查，不符合備案條件的不予備案。對(duì)未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。

第三十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項(xiàng)目開發(fā)者變更手續(xù)。

第四十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第四十一條  商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第四十二條  商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時(shí)由政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤限制幅度；享受國家優(yōu)惠政策的住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第四十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，仍達(dá)不到原核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)或者影響房屋原使用功能的，購買人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章  罰則

第四十四條  違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，擅自進(jìn)行自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止建設(shè)活動(dòng)，限期補(bǔ)辦手續(xù)，可以處建設(shè)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條  國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

篇6

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指：土地的有償、有期限出讓，依法取得國有土地使用權(quán)后所進(jìn)行的土地及地上建筑物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋銷售等活動(dòng)。

第三條  城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第四條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地開發(fā)、經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條  國有土地使用權(quán)的出讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政主管部門具體實(shí)施。

國有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經(jīng)營的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門具體實(shí)施。

第二章  國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第六條  土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

第七條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

第八條  通過有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項(xiàng)目總投資20％進(jìn)行投資、開發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

第九條  以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條  土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國家規(guī)定到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。

第十二條  因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厥?、縣土地管理和房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。

抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第十三條  土地使用期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，由當(dāng)?shù)厥?、縣土地管理部門注銷其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

在收回土地使用權(quán)的同時(shí)，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門注銷其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

第十四條  土地使用期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關(guān)規(guī)定核定。

申請(qǐng)續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

第十五條  土地使用權(quán)出讓期未滿，國家因社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。

第十六條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費(fèi)）。

第三章  房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營

第十七條  鼓勵(lì)以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營：

（一）實(shí)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。

（二）開辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計(jì)劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業(yè)性用房、用地。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個(gè)人的委托開展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)活動(dòng)。

（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合或合股經(jīng)營。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。

第十九條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項(xiàng)開發(fā)，下同）。

申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準(zhǔn)文件和銀行驗(yàn)資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書，憑證到工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十條  各種所有制的房屋均可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等。

第二十一條  買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時(shí)，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押的除外。

第二十二條  各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過程中發(fā)生的經(jīng)營活動(dòng)，均須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場進(jìn)行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴(yán)格履行協(xié)議、合同。

第二十三條  市、縣房地產(chǎn)交易管理部門可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：

1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務(wù)。

2.為交易當(dāng)事人提供洽談、協(xié)商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務(wù)。

3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個(gè)人提供合法的經(jīng)營窗口。

4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進(jìn)入市場。

5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場所。

第二十四條  房地產(chǎn)交易市場的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易  管理手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由有關(guān)部門另行制定。

第二十五條  房地產(chǎn)交易價(jià)格根據(jù)不同的交易對(duì)象，實(shí)行指令性價(jià)格、指導(dǎo)性價(jià)格、市場調(diào)節(jié)價(jià)格。各類價(jià)格的計(jì)價(jià)原則和標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門制定，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)實(shí)施。

第二十六條  商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：

1.房產(chǎn)經(jīng)營者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過出讓取得的《國有土地使用證》。

2.除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該建設(shè)項(xiàng)目總投資的20％以上。

3.工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定。

4.預(yù)售計(jì)劃和對(duì)象符合規(guī)定。

5.已落實(shí)預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。

預(yù)售商品房的出售方和購買方應(yīng)依法簽訂商品房購銷合同，并嚴(yán)格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經(jīng)濟(jì)合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。

第二十七條  允許外商以獨(dú)資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，依照我國和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。

第二十八條  設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。

設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報(bào)有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)。

第四章  責(zé)任與處罰

第二十九條  違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門責(zé)令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。

第三十條  不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費(fèi)，閑置2年以上者，由原批準(zhǔn)土地使用權(quán)的機(jī)關(guān)無償收回土地使用權(quán)。

第三十一條  未按本辦法取得資質(zhì)合格證進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無效，分別由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法追究直接責(zé)任人或單位主管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條  城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第五章  附  則

篇7

《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》已經(jīng)2003年4月25日市政府第9次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予公布，自2003年7月1日起施行。

市長張志銀

2003年4月30日

第一章、總則

第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條、在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，均應(yīng)遵守本辦法。

第三條、本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中預(yù)售商品房等行為。

第四條、市建設(shè)行政主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市建設(shè)行政主管部門所屬的蘭州市城市建設(shè)開發(fā)管理處（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)）、具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的日常管理工作，并直接負(fù)責(zé)城關(guān)、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理。

永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

土地行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

房地產(chǎn)行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理工作。

計(jì)劃、規(guī)劃、工商、物價(jià)等其他相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理工作。

第五條、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第二章、開發(fā)企業(yè)

第六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并具備國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)建設(shè)行政主管部門的意見。

第七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的建設(shè)行政主管部門備案：

（一）、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）、企業(yè)住所證明；

（三）企業(yè)章程；

（四）驗(yàn)資證明；

（五）、企業(yè)法定代表人的身份證明；

（六）、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；

（七）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術(shù)人員等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案并辦理相應(yīng)變更手續(xù)。

第八條、本市行政區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門備案。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行分級(jí)管理和年檢制度。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，核定或者審核其資質(zhì)等級(jí)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的確定和資質(zhì)的管理，按照國家建設(shè)行政主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承攬業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）、一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制；

（二）、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；

（三）、三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；

（四）、四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)層數(shù)在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

第三章開發(fā)建設(shè)

第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照“先確定項(xiàng)目、后開發(fā)建設(shè)”的原則進(jìn)行。

計(jì)劃部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)行政主管部門編制房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；但對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃，還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照國家有關(guān)規(guī)定需經(jīng)計(jì)劃部門核準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)計(jì)劃部門核準(zhǔn)，并納入全市年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合本市土地儲(chǔ)備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標(biāo)、拍賣的方式取得。

已確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式確定開發(fā)企業(yè)。

第十三條、土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》，作為土地使用權(quán)出讓的依據(jù)之一：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）、城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

（五）、基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（六）、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求；

（七）、其他需要明確的事項(xiàng)。

第十四條、土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書，規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書之后，應(yīng)當(dāng)與土地行政管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金。

土地行政管理部門對(duì)按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)核發(fā)國有土地使用權(quán)證書；規(guī)劃行政管理部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本。

第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本之后，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的相關(guān)條件申請(qǐng)領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證，方可開工建設(shè)；未取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工許可證的，不得開工建設(shè)。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門提出驗(yàn)收申請(qǐng)；建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關(guān)部門或者單位，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)、城市配套設(shè)施的建設(shè)、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量以及拆遷補(bǔ)償安置、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。

第四章、監(jiān)督管理

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招、投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)書面合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

第二十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方簽訂合同之日起5日內(nèi)，到市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、占地面積、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)和開工許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補(bǔ)償安置情況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)備案，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)檢查。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

項(xiàng)目建設(shè)資本金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，并在建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承擔(dān)劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)。

城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應(yīng)當(dāng)接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

土地使用權(quán)出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)征收其相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第五章、開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）、屬依照本辦法規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)項(xiàng)目，并已交清全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；

（二）、投入開發(fā)建設(shè)的資金（不包括土地使用權(quán)出讓金）、已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上；

（三）、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）、權(quán)屬有爭議的；

（二）、地上建筑物和其他附著物權(quán)屬不明，或者屬共有物但未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（三）、所承擔(dān)的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)尚未完成的；

（四）、未按規(guī)定的進(jìn)度要求完成城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)任務(wù)的；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第二十六條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記，并自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。

第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)合同及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人；有拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)的項(xiàng)目，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政管理部門提出書面申請(qǐng)，并提交下列文件：

（一）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）、土地使用權(quán)證書；

（三）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，經(jīng)建設(shè)行政主管部門核驗(yàn)的投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資25％以上的證明文件；

（五）、經(jīng)登記備案的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房預(yù)售方案及預(yù)售商品房平面圖；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十九條、房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，做出同意或者不同意的答復(fù)；對(duì)同意的應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，不同意的應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號(hào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)售商品房購買人出示商品房預(yù)售許可證。

第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預(yù)售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為對(duì)預(yù)售商品房購買人的承諾條款，寫入預(yù)售商品房購買合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

第三十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政管理部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下專款用于該項(xiàng)目建設(shè)，在支付和清償該項(xiàng)目的全部建設(shè)費(fèi)用之前不得挪作他用。

第三十三條、預(yù)售商品房購買人可以將已預(yù)購尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù)。

第三十四條、預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助預(yù)售商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房建成交付使用時(shí)，向預(yù)售商品房購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同備案后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況自備案之日起10日內(nèi)告知房地產(chǎn)行政管理部門。

商品房預(yù)售許可證核發(fā)后，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知建設(shè)行政主管部門。

第六章法律責(zé)任

第三十六條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設(shè)行政主管部門按照管理權(quán)限，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第248號(hào)令）、和國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號(hào)令）、的相關(guān)規(guī)定予以處罰：（一）、未取得資質(zhì)等級(jí)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（二）、超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（三）、無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質(zhì)證書；

（四）、隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

（五）、不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責(zé)令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

（六）、開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，按規(guī)定程序降低其資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（七）、將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；

（八）、將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，責(zé)令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關(guān)行政管理部門按照管理權(quán)限，分別依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）、未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止違法經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（二）、擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（三）、擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正，處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定領(lǐng)取、填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》或不按規(guī)定期限備案的；

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預(yù)售商品房購買人提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定設(shè)立或者使用項(xiàng)目建設(shè)資本金的；

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)或者未統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的。

第三十九條、當(dāng)事人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)事項(xiàng)，有關(guān)行政管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)不予辦理也不予答復(fù)，以及受罰當(dāng)事人對(duì)建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第四十條、建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政管理部門的工作人員，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

篇8

    2.園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

    2.1 政府的各類相關(guān)要求

    1993年建設(shè)部的國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,居住小區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等;新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30%,舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。

    2.2 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)

    低碳、生態(tài)、環(huán)?，F(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點(diǎn)、銷售的賣點(diǎn),園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片,從客戶的角度來講,它是第一關(guān)注點(diǎn);從銷售的角度來講,它是最大的賣點(diǎn);從策劃的角度來講,它是最好的炒作點(diǎn);對(duì)于開發(fā)商來說,它是利益的增長點(diǎn);。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素,有時(shí)甚至對(duì)其是否購買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見,居住區(qū)園林景觀對(duì)房地產(chǎn)商或購房者來說都產(chǎn)生了很大的影響。

    2.3 對(duì)于小區(qū)居民

    居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟(jì)的一種綠地。對(duì)居住小區(qū)綠地的合力綠化,對(duì)居民的身心健康有著不可估量的影響,它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境,而且能為居民提供豐富多彩的活動(dòng)場地,滿足各種游憩活動(dòng)的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能,它能改善居住環(huán)境的小氣候,調(diào)節(jié)氣溫,增加空氣濕度,防止西曬,降低風(fēng)速,也能組織空間,美化環(huán)境,豐富居住小區(qū)內(nèi)容,為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境,綠地還能起到防火抗災(zāi)的作用。

    3.房地產(chǎn)園林景觀元素的應(yīng)用

    園林設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)廣游天下美景,多接觸真自然大山水,多搜集積累景觀素材,進(jìn)而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì),才能把它們最打動(dòng)人心的地方放到我們的設(shè)計(jì)作品中。在不斷的設(shè)計(jì)中,只有充分運(yùn)用各設(shè)計(jì)元素的要點(diǎn),才能不斷地創(chuàng)造更多的精品,對(duì)于設(shè)計(jì)元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等,最常用的為以下兩個(gè)元素:

    3.1 植物

    現(xiàn)代園林的植物配置,在滿足生態(tài)功能的前提下,多賦草木以情趣,才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然;其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯(cuò)落的多層次立體植物景觀。同時(shí),地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要,其強(qiáng)大的覆蓋功能對(duì)防止水土流失、維護(hù)生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用,并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

    3.2 庭園理水

    如果說植物是園林景觀的靈魂,那水就是景觀的魂魄,中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對(duì)水這種自然元素備加喜愛?！耙怀厝健?、“水狹必間其隔”等等都是有關(guān)水景的重要理論。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項(xiàng)目品味的重要手段,比如依山傍水的自然環(huán)境,人工開挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景觀,豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動(dòng)靜變化,運(yùn)用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來,展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設(shè)計(jì)應(yīng)用,給園林增加了不少靈氣。

    4.房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀應(yīng)用存在的一些問題

    4.1 因地制宜。

    因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況、結(jié)合其功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì),使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理,是否更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件,不能為渲染“熱帶風(fēng)光”、“歐陸風(fēng)格”,在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種,導(dǎo)致植物生長不良、甚至死亡;園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能;園林的道路廣場設(shè)置是否比例得當(dāng),能否兼顧景觀與功能使用等等,這都要進(jìn)行理性的分析,僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

    4.2忽視人們的需求。

    在做園林設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分調(diào)研、考慮人們對(duì)于功能及景觀的實(shí)際需求,只是在辦公室閉門造車,回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時(shí),卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠(yuǎn)的地方設(shè)置休息廳,但是沒有很好的設(shè)計(jì)通行道路,導(dǎo)致很少人到廳休 息,造成資源的浪費(fèi);也曾有時(shí)我們覺得植物在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性,從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個(gè)賣點(diǎn),也許是嘩眾取寵,把整個(gè)小區(qū)的樹木栽種得密不透風(fēng)。周密的考慮,不生搬硬套,才能達(dá)到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。 4.3 施工及養(yǎng)護(hù)管理水平落后。 居住小區(qū)的綠地

    其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的,后期的養(yǎng)護(hù)管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護(hù),綠地草坪退化嚴(yán)重,雜草混生,病蟲害防治跟不上,木本花卉及喬灌木修剪不到位,造成植物生長不夠理想,未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。

    5.結(jié)束語

    今天,通過園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的推廣和應(yīng)用,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位有了共識(shí),也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇,這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用,但怎樣才能讓兩者有機(jī)地結(jié)合起來,創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,我認(rèn)為有以下幾點(diǎn):第一,景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步;第二,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步;第三,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀設(shè)計(jì),將更好的景觀呈現(xiàn)給人們。

    參考文獻(xiàn):

篇9

Abstract: for real estate enterprises, the beautiful landscape, good natural environment has become a business card of the enterprise live, to become the enterprise sales plus points. And as a landscape design and site managers, also should be used to improve the design thinking about how to level, strengthen site construction management, and make their works better present to people.

Keywords: landscape; Real estate; development

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 前言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)美好生存環(huán)境的要求也隨之越來越高，因而房地產(chǎn)園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創(chuàng)造人類優(yōu)美環(huán)境的綜合藝術(shù)，其任務(wù)就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結(jié)合自己多年在房地產(chǎn)行業(yè)園林景觀設(shè)計(jì)及施工管理的經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)分析了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，具體有以下幾個(gè)方面：

2 園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

2.1 政府的各類相關(guān)要求

1993年建設(shè)部的國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，居住小區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等；新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。

2.2 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)

低碳、生態(tài)、環(huán)?，F(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點(diǎn)、銷售的賣點(diǎn)，園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片，從客戶的角度來講，它是第一關(guān)注點(diǎn)；從銷售的角度來講，它是最大的賣點(diǎn)；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點(diǎn)；對(duì)于開發(fā)商來說，它是利益的增長點(diǎn)；。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素，有時(shí)甚至對(duì)其是否購買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見，居住區(qū)園林景觀對(duì)房地產(chǎn)商或購房者來說都產(chǎn)生了很大的影響。

2.3 對(duì)于小區(qū)居民

居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟(jì)的一種綠地。對(duì)居住小區(qū)綠地的合力綠化，對(duì)居民的身心健康有著不可估量的影響，它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境，而且能為居民提供豐富多彩的活動(dòng)場地，滿足各種游憩活動(dòng)的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能，它能改善居住環(huán)境的小氣候，調(diào)節(jié)氣溫，增加空氣濕度，防止西曬，降低風(fēng)速，也能組織空間，美化環(huán)境，豐富居住小區(qū)內(nèi)容，為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境，綠地還能起到防火抗災(zāi)的作用。

3 房地產(chǎn)園林景觀元素的應(yīng)用

園林設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)廣游天下美景，多接觸真自然大山水，多搜集積累景觀素材，進(jìn)而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì)，才能把它們最打動(dòng)人心的地方放到我們的設(shè)計(jì)作品中。在不斷的設(shè)計(jì)中，只有充分運(yùn)用各設(shè)計(jì)元素的要點(diǎn)，才能不斷地創(chuàng)造更多的精品，對(duì)于設(shè)計(jì)元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等，最常用的為以下兩個(gè)元素：

3.1 植物

  現(xiàn)代園林的植物配置，在滿足生態(tài)功能的前提下，多賦草木以情趣，才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然；其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯(cuò)落的多層次立體植物景觀。同時(shí)，地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要，其強(qiáng)大的覆蓋功能對(duì)防止水土流失、維護(hù)生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用，并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

3.2 庭園理水

如果說植物是園林景觀的靈魂，那水就是景觀的魂魄，中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對(duì)水這種自然元素備加喜愛?！耙怀厝健?、“水狹必間其隔”等等都是有關(guān)水景的重要理論?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項(xiàng)目品味的重要手段，比如依山傍水的自然環(huán)境，人工開挖的琥珀，以及借助江景、湖景等自然景觀，豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動(dòng)靜變化，運(yùn)用了一些高科技手段，把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來，展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設(shè)計(jì)應(yīng)用，給園林增加了不少靈氣。

4 房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀應(yīng)用存在的一些問題

4.1 因地制宜。

因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況、結(jié)合其功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理，是否更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，不能為渲染“熱帶風(fēng)光”、“歐陸風(fēng)格”，在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種，導(dǎo)致植物生長不良、甚至死亡；園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能；園林的道路廣場設(shè)置是否比例得當(dāng)，能否兼顧景觀與功能使用等等，這都要進(jìn)行理性的分析，僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

4.2忽視人們的需求。

 在做園林設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分調(diào)研、考慮人們對(duì)于功能及景觀的實(shí)際需求，只是在辦公室閉門造車，回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠(yuǎn)的地方設(shè)置休息廳，但是沒有很好的設(shè)計(jì)通行道路，導(dǎo)致很少人到廳休息，造成資源的浪費(fèi)；也曾有時(shí)我們覺得植物在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個(gè)賣點(diǎn)，也許是嘩眾取寵，把整個(gè)小區(qū)的樹木栽種得密不透風(fēng)。周密的考慮，不生搬硬套，才能達(dá)到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。

4.3 施工及養(yǎng)護(hù)管理水平落后。

居住小區(qū)的綠地其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的，后期的養(yǎng)護(hù)管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)，綠地草坪退化嚴(yán)重，雜草混生，病蟲害防治跟不上，木本花卉及喬灌木修剪不到位，造成植物生長不夠理想，未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。

5 結(jié)束語

今天，通過園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的推廣和應(yīng)用，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位有了共識(shí)，也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇，這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用，但怎樣才能讓兩者有機(jī)地結(jié)合起來，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：第一，景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步；第二，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步；第三，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀設(shè)計(jì)，將更好的景觀呈現(xiàn)給人們。

參考文獻(xiàn)：

篇10

房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進(jìn)行運(yùn)作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)首先考慮該項(xiàng)目的地理位置是否符合企業(yè)運(yùn)作所需要的交通、市場、經(jīng)濟(jì)和文化等需求。

1.2項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點(diǎn)決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在以下2點(diǎn)：①由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間長，所以，可能會(huì)受到一段時(shí)間內(nèi)市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動(dòng)性，在很大程度上使其在競爭中處于被動(dòng)局面。

1.3投資建設(shè)的成本高

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)比較高，如果企業(yè)沒有堅(jiān)固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的周期長

房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項(xiàng)建筑工程的建成不僅需要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，還需要較長的時(shí)間。為了適應(yīng)市場需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時(shí)尚，同時(shí)，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項(xiàng)目的開發(fā)周期。

1.5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多

目前，在我國實(shí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會(huì)管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須協(xié)調(diào)處理與各個(gè)部門之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項(xiàng)目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計(jì)圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個(gè)過程的時(shí)間是非常長的。由于各個(gè)環(huán)節(jié)都是獨(dú)立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7受國家政策因素的影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運(yùn)作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時(shí)何地，都要嚴(yán)格遵守國家經(jīng)濟(jì)、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的問題

2.1缺乏項(xiàng)目建設(shè)的成本管理意識(shí)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對(duì)項(xiàng)目造價(jià)成本的預(yù)算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個(gè)明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)的過程中出現(xiàn)鋪張浪費(fèi)的情況，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。

2.2企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點(diǎn)在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進(jìn)而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3缺乏對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的分析和總結(jié)

房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動(dòng)地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動(dòng)態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。

2.4沒有準(zhǔn)確掌握各方面的動(dòng)態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時(shí)俱進(jìn)。所謂“與時(shí)俱進(jìn)”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等，及時(shí)了解各方面的信息動(dòng)態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準(zhǔn)確掌握信息的動(dòng)態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動(dòng)的地位。

3經(jīng)營管理的原則

3.1堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報(bào)告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當(dāng)代人自身的需求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又要注重該項(xiàng)目的環(huán)境效益、社會(huì)效益，不能以損害環(huán)境和社會(huì)的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2堅(jiān)持創(chuàng)新性原則

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展必不可少的推動(dòng)力，小至個(gè)人、家庭，大到社會(huì)、國家，各個(gè)社會(huì)角色和群體無不需要?jiǎng)?chuàng)新。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。

3.3堅(jiān)持科學(xué)定位的原則

市場是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)因素，任何企業(yè)在進(jìn)行市場定位之前都必須對(duì)市場進(jìn)行科學(xué)的分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對(duì)變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場劃分為多個(gè)細(xì)分市場，從細(xì)分市場中選擇一個(gè)或多個(gè)作為自己的目標(biāo)市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競爭力。

3.4堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合相結(jié)合原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個(gè)內(nèi)部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內(nèi)部信息管理人員負(fù)責(zé)掌控企業(yè)市場運(yùn)作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場動(dòng)態(tài)信息的反饋及時(shí)調(diào)整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對(duì)影響企業(yè)運(yùn)作的環(huán)境因素進(jìn)行優(yōu)化、組合、調(diào)配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

4經(jīng)營管理的方法

4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應(yīng)

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質(zhì)的人才作為支撐。對(duì)于我國的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識(shí)、能獨(dú)立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應(yīng)加大對(duì)企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開職工教育大會(huì)，提高職工的自我角色意識(shí)，同時(shí)，還應(yīng)該建立和完善職工培訓(xùn)制度，定期對(duì)職工的工作能力和素質(zhì)進(jìn)行培訓(xùn)。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工。

4.2加強(qiáng)對(duì)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的控制

企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了擴(kuò)大或占領(lǐng)市場而做出的一切決策所形成的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)；按照內(nèi)容的不同，可分為投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)。毫無疑問，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是不可能避免的，我們只能盡量降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。要做到這點(diǎn)，企業(yè)就必須建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制體系，形成一個(gè)專業(yè)的防范風(fēng)險(xiǎn)的體系。

4.3適應(yīng)新形勢，實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

面對(duì)越來越嚴(yán)峻的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標(biāo)決策方面實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提高目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性和決策的規(guī)范性，實(shí)施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念。