導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1、契稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免交納契稅；對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅，稅率0.1％。

2、印花稅，包括合同印花稅和權(quán)證印花稅。合同印花稅：根據(jù)印花稅稅目稅率表，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

3、房產(chǎn)證已過(guò)2年，可免征；房產(chǎn)證未過(guò)2年，估價(jià)×5．6％，總結(jié)起來(lái)的話，繼承的話，需要辦理繼承協(xié)議公證，需要交納公證費(fèi)，過(guò)戶時(shí)繳納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，契稅和印花稅以及工本手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。

法律依據(jù)：

篇2

答：一般不可以。因?yàn)椋压灿蟹孔淤?zèng)與孩子，是你和前夫在5年前就已經(jīng)完成的贈(zèng)與行為，房產(chǎn)如果已經(jīng)過(guò)戶，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，你就不能再反悔。

2、作為孩子監(jiān)護(hù)人，可以出售未成年孩子的房產(chǎn)嗎？

問(wèn)：我與丈夫共同修建了一棟房子，房子還沒有辦理房產(chǎn)證。去年，我與丈夫協(xié)議離婚，我們約定，男方不承擔(dān)建房子的欠款，已經(jīng)修好的這套房子給兒子，兒子現(xiàn)年五歲，由我扶養(yǎng)，他不給扶養(yǎng)費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)，我能不能將此房子賣了？

答：監(jiān)護(hù)人沒有權(quán)力單方出售孩子名下的房屋。嚴(yán)格來(lái)講，即使是你和他父親都同意，也不應(yīng)當(dāng)將該房屋出售。我國(guó)民法通則有明確規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

3、我們的財(cái)產(chǎn)，丈夫和他前妻的孩子（沒由我們撫養(yǎng)）有繼承權(quán)嗎？

問(wèn)：我和丈夫是再婚。他和前妻有個(gè)兒子還未成年，由他前妻撫養(yǎng)。我老公在和前妻離婚后，和我結(jié)婚前貸款買了一套房子，這套房子在我們結(jié)婚后，由我們共同還貸款，請(qǐng)問(wèn)，這個(gè)房子今后他兒子能繼承嗎？

答：首先，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，配偶、子女、父母，為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚，監(jiān)護(hù)權(quán)變更而改變。所以，你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承你丈夫的財(cái)產(chǎn)。你丈夫結(jié)婚前購(gòu)買的房子是丈夫婚前財(cái)產(chǎn)，雖然，婚后共同還貸共同居住，仍然不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，你只對(duì)共同還貸部分有所有權(quán)。你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承其父親的婚前財(cái)產(chǎn)。

4、公用區(qū)域掛空調(diào)外機(jī)，遭鄰居反對(duì)，怎么辦？

問(wèn)：我家空調(diào)安裝在了和鄰居公用的圍墻上，稍微有點(diǎn)搭在他們外面搭的一間房子上?，F(xiàn)在鄰居來(lái)吵，要我們移機(jī)，我們?cè)撛趺崔k？

答：根據(jù)相關(guān)法律不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。你利用公共空間掛空調(diào)外機(jī)，對(duì)鄰居的相鄰權(quán)已經(jīng)造成侵權(quán)，你應(yīng)該想辦法停止侵權(quán)。

5、未成年人父親去世，繼母可以比他祖父母優(yōu)先撫養(yǎng)孩子嗎？

這個(gè)孩子母親早年已經(jīng)去世，父親在去年去世，繼母和父親結(jié)婚維持了5年的婚姻，孩子已經(jīng)和繼母很親密?，F(xiàn)在，孩子祖父母擔(dān)心繼母再嫁，想要回孩子，請(qǐng)問(wèn)繼母與祖父母誰(shuí)對(duì)孩子更有監(jiān)護(hù)權(quán)？

答：因?yàn)楹⒆邮俏闯赡耆耍c繼母共同生活5年，關(guān)系融洽，已經(jīng)形成撫養(yǎng)關(guān)系，他們的關(guān)系同親生父母子女關(guān)系是一樣的，也就是，此時(shí)，繼母和親生母親是一樣的，對(duì)孩子有監(jiān)護(hù)權(quán)。只有在繼母放棄的情況下，祖父母才可以擔(dān)任孩子的監(jiān)護(hù)人。

6、親人不照顧老人可以嗎 ？

問(wèn)：我的母親是殘疾，外公外婆近九十歲了，卻沒人照顧。我的兩個(gè)舅舅變著法把外公外婆的低保救助領(lǐng)了，卻不照顧老人。請(qǐng)問(wèn)，我能要求他們照顧外公外婆嗎？

答：根據(jù)相關(guān)法律，成年子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)。你舅舅和你母親都對(duì)老人有贍養(yǎng)義務(wù)，但因你母親是殘疾人，難以盡到贍養(yǎng)義務(wù)，所以，你兩個(gè)舅舅應(yīng)該盡到贍養(yǎng)義務(wù)。子女不盡贍養(yǎng)義務(wù)的話，首先可以調(diào)解，如果調(diào)解不成的話可以直接訴請(qǐng)人民法院調(diào)解，對(duì)于你這種情況，如果你的外公外婆無(wú)法出庭，可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進(jìn)行。

篇3

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境

近年來(lái)，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷加快，城市區(qū)域范圍的快速擴(kuò)張，新建商品房的數(shù)量也在急劇增長(zhǎng)。而隨著2016年1月1日國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的正式施行，標(biāo)志著房屋所有權(quán)等相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的統(tǒng)一登記工作正式進(jìn)入落實(shí)階段，同時(shí)，也給產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，辦理商品房的房屋轉(zhuǎn)移登記程序繁瑣而復(fù)雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續(xù)、領(lǐng)取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務(wù)機(jī)關(guān)減免稅收使用、房屋測(cè)繪、稅務(wù)登記、與開發(fā)商共同申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、交納相關(guān)稅費(fèi)、交納維修資金及相關(guān)費(fèi)用、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書、貸款的購(gòu)房人進(jìn)行抵押權(quán)登記，然后再次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書等10余個(gè)程序。而且，上述事項(xiàng)的辦理除了要消耗申請(qǐng)人大量的時(shí)間和精力，有時(shí)還需要申請(qǐng)人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過(guò)程的興師動(dòng)眾、嚴(yán)格的審核讓申請(qǐng)人精疲力竭，望而卻步，要求登記機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，成千上萬(wàn)套新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記工作對(duì)其來(lái)說(shuō)無(wú)異是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)：一方面面臨著新建商品房數(shù)量大、購(gòu)房者人數(shù)多、登記程序復(fù)雜等情況；另一方面面臨著房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員數(shù)量有限、法律素養(yǎng)欠缺、機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)能力不足等問(wèn)題。而且，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定的施行，雖然給房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)履職行為提供了完善的法律依據(jù)，但同時(shí)也規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，如：根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這表明登記行為的準(zhǔn)確性、合法性已成為房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記工作中應(yīng)當(dāng)慎重考慮的重要問(wèn)題。而實(shí)踐中，房產(chǎn)登記中心的普通工作人員有些并不具備專業(yè)的法律素養(yǎng)，對(duì)相關(guān)法律知識(shí)理解不深，如果遇到購(gòu)房人婚姻發(fā)生變更或家庭情況比較復(fù)雜等情況，如何依法確定房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記人確實(shí)給他們提出更為嚴(yán)格苛刻的要求。

二、委托公證，為新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務(wù)

（一）委托公證的法律適用

公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國(guó)唯一的法定證明機(jī)構(gòu)，公證制度是我國(guó)社會(huì)主義法律制度體系的重要組成部分，是一項(xiàng)預(yù)防性的司法證明制度，具有服務(wù)、溝通、證明、監(jiān)督等功能，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中，始終扮演著積極主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向指引者、經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系協(xié)調(diào)者和公共服務(wù)供給者的角色。《公證法》第36條規(guī)定“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”?！睹袷略V訟法》第69條也規(guī)定“經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中，包含公證內(nèi)容的條款多次出現(xiàn)，尤其是在繼承、受遺贈(zèng)、委托方面更為明顯?？梢?，公證制度對(duì)于保障不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)的安全流轉(zhuǎn)、維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益具有重要作用。

（二）委托公證的司法實(shí)踐

針對(duì)前面所述新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境，著眼公證業(yè)務(wù)的科學(xué)發(fā)展和為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展添磚加瓦、保駕護(hù)航的目的，近兩年來(lái)，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動(dòng)式公共服務(wù)供給者位置上走下來(lái)，逐步走向積極主動(dòng)適應(yīng)群眾和社會(huì)需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，變更服務(wù)理念，為人民群眾提供更便民法律服務(wù)的軌道。其中，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項(xiàng)：當(dāng)一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，公證處便指派了解稅務(wù)政策、熟悉產(chǎn)權(quán)登記流程并精通法律知識(shí)的公證員入駐商品房開發(fā)樓盤，向購(gòu)房人進(jìn)行與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的法律宣傳，并告知購(gòu)房者相關(guān)的辦理流程和程序、所需要提交的相關(guān)材料及所交納的稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)征求購(gòu)房人的意見，根據(jù)其個(gè)人情況是否愿意辦理委托公證，對(duì)購(gòu)房者逐一講解委托書中所涉事項(xiàng)并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現(xiàn)場(chǎng)為購(gòu)房者根據(jù)其本人的購(gòu)房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項(xiàng)的委托書，并現(xiàn)場(chǎng)為其辦理公證。事實(shí)證明，公證員每到一處，成百上千的小區(qū)業(yè)主們會(huì)將公證員團(tuán)團(tuán)圍攏，向公證員詢問(wèn)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的流程及相關(guān)法律規(guī)定，公證員均會(huì)耐心地為小區(qū)群眾一一解答。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的委托公證就有上萬(wàn)件。

（三）委托公證的社會(huì)意義

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產(chǎn)局各部門、稅務(wù)局及其他部門的所有手續(xù)即可全部辦完，只等領(lǐng)房屋所有權(quán)證書即可。通過(guò)辦理委托公證，既讓他們了解了《物權(quán)法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律知識(shí)和銀行、房產(chǎn)管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時(shí)間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中的許多法律問(wèn)題可以在辦理委托公證的過(guò)程中得到公證工作人員專業(yè)的法律咨詢和解答，同時(shí)公證委托書的辦理也使他們不用再面對(duì)成百上千的購(gòu)房業(yè)主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴(yán)格審查過(guò)的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)省了時(shí)間，提高了工作效率，使得產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員可以心無(wú)旁鶩地投入不動(dòng)產(chǎn)登記工作。對(duì)公證處來(lái)說(shuō)，擔(dān)負(fù)著調(diào)整民事關(guān)系與經(jīng)濟(jì)關(guān)系，建立社會(huì)主義的民事和經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，預(yù)防糾紛，減少訴訟，促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重任，通過(guò)辦理業(yè)務(wù)，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會(huì)的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發(fā)揮了公證工作的職能作用，對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、維護(hù)國(guó)家利益和公民、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益都產(chǎn)生了積極影響，發(fā)揮了不可替代的重要意義。

三、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證帶給公證事業(yè)的有益啟示

辦理新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證的辦理給了公證事業(yè)一個(gè)重要啟示：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、社會(huì)的不斷進(jìn)步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識(shí)日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機(jī)關(guān)給予的法律層面的有效保護(hù)，更希望得到公證處等社會(huì)組織提供的親情式服務(wù)。社會(huì)不是不需要公證處，只是還有許多陌生領(lǐng)域、眾多的棘手問(wèn)題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務(wù)，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務(wù)。

作為法定的證明機(jī)構(gòu)，公證處只要秉承“誠(chéng)信”本色，緊跟時(shí)代節(jié)拍，切實(shí)把握社會(huì)主旋律，真正溶入到飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，充分滿足社會(huì)的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學(xué)發(fā)展觀念在實(shí)踐中不斷得到升華。實(shí)踐帶給公證事業(yè)的重要啟示是：首先，公證處是法律服務(wù)部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學(xué)習(xí)新知識(shí)，鉆研新領(lǐng)域，掌握更多、更新的法律知識(shí)，使自己成為名符其實(shí)的法律“專家”，并將這些知識(shí)和社會(huì)的實(shí)際情況聯(lián)系并加以運(yùn)用，才能真正體現(xiàn)出公證處及公證人的價(jià)值。其次，公證與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展密不可分。公證處必須密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的需要，并結(jié)合法律的新點(diǎn)、亮點(diǎn)，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發(fā)展前景。公證處只要乘勢(shì)而上、把握先機(jī)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中一支不可或缺的生力軍。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國(guó)物權(quán)法

篇4

地 址：

電 話：

抵押權(quán)人(貸款人)：(乙方)

地 址：

電 話：

甲、乙雙方依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。

第一條：為確保借款合同( 年 字第 號(hào))的履行，甲方自愿將所購(gòu)商品房抵押，乙方經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購(gòu)商品房抵押。

第二條：本合同所對(duì)應(yīng)的借款合同項(xiàng)下的借款數(shù)額為(大寫) 元，債務(wù)人履行債務(wù)的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號(hào)為 的《商品房買賣合同》，已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案，并取得《房屋預(yù)告登記證明》。該商品房狀況如下：

房屋坐落：

項(xiàng)目名稱：

預(yù)售許可證：

第四條：本次商品房抵押所擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)項(xiàng)下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第五條：已經(jīng)抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應(yīng)維護(hù)該商品房的安全與完好。

第六條：有下列情形之一的乙方有權(quán)依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。

1、甲方在債務(wù)履行期內(nèi)連續(xù) 月或累計(jì) 月未能按約歸還借款的。

2、****

第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權(quán)證》后，須轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。

第八條：甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所分?jǐn)偦蛘加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

第九條：抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的抵押權(quán)也消滅。

第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)的登記手續(xù)。

本抵押合同如發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理變更或者注銷的登記手續(xù)。

第十一條：抵押的房地產(chǎn)，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值明顯減少時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方停止其行為并恢復(fù)或提供乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)。甲方對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

第十二條：甲方轉(zhuǎn)讓抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)通知乙方，并告知受讓人房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行抵押合同。

第十四條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

篇5

一、關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記

關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記,有轉(zhuǎn)移登記和變更登記的不同理解。因?yàn)槠髽I(yè)改制類型的多樣性,片面理解為“轉(zhuǎn)移登記”或者“變更登記”都是不妥的,同樣決定單方申請(qǐng)還是雙方申請(qǐng)也要區(qū)別不同的企業(yè)改制類型而區(qū)別對(duì)待。

企業(yè)改制的形式主要有成建制、承債式整體改制,被兼并,新設(shè)分立或者派生分立新的公司,歇業(yè),破產(chǎn),股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。成建制、承債式整體改制,被兼并,新設(shè)分立的,原企業(yè)注銷,新公司繼受其權(quán)利義務(wù),應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記,同時(shí)由于原企業(yè)不復(fù)存在,可憑相關(guān)改制主管部門的批復(fù)文件、工商部門注銷證明等材料單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。派生分立,歇業(yè)等原企業(yè)繼續(xù)存在的,如房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移,應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請(qǐng)登記。企業(yè)破產(chǎn)的,破產(chǎn)終結(jié)前辦理的登記,可由清算組與受讓人共同申請(qǐng)登記;破產(chǎn)終結(jié)后單方申請(qǐng)辦理登記的,應(yīng)當(dāng)持破產(chǎn)受理法院的相關(guān)法律文書。至于股權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬同一法人的登記事項(xiàng)發(fā)生變化,登記簿記載相關(guān)事項(xiàng)如公司名稱等發(fā)生變化的,應(yīng)當(dāng)辦理變更登記,登記簿記載相關(guān)事項(xiàng)沒有變化的,則無(wú)需辦理房屋登記。

二、關(guān)于夫妻離婚房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

夫妻雙方通過(guò)人民法院判決或者調(diào)解離婚,生效法律文書明確房產(chǎn)歸其中一方所有的,根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定,由取得房產(chǎn)的一方單方申請(qǐng)即可。對(duì)于附有同時(shí)履行條件或者先履行其他義務(wù)條件的法律文書,則需要雙方共同申請(qǐng)登記,或者根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書的要求由一方單方申請(qǐng)登記。

夫妻雙方通過(guò)婚姻登記機(jī)構(gòu)協(xié)議離婚,在離婚協(xié)議中明確房產(chǎn)歸一方所有的,其協(xié)議僅具有債權(quán)效力,在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),仍然需要雙方共同申請(qǐng)。實(shí)踐中,放棄房產(chǎn)的一方往往不愿意配合另一方辦理登記申請(qǐng),取得房產(chǎn)的一方也不能理解登記機(jī)構(gòu)要求雙方到場(chǎng)的規(guī)定,矛盾往往較為尖銳,登記機(jī)構(gòu)的壓力較大。作為登記機(jī)構(gòu),一方面要做好宣傳解釋工作,對(duì)于另一方確實(shí)無(wú)法申請(qǐng)的,告知取得房產(chǎn)方可向人民法院,要求對(duì)方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移手續(xù),登記機(jī)構(gòu)將根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉(zhuǎn)移登記。另一方面可以與婚姻登記機(jī)構(gòu)加強(qiáng)溝通,做好提示工作。鹽城市在與婚姻登記機(jī)構(gòu)作了充分交流后,在離婚登記辦理現(xiàn)場(chǎng)張貼了“友情提醒”,告知離婚當(dāng)事人:一要及時(shí)辦理房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記,轉(zhuǎn)移登記須有雙方共同申請(qǐng);二是當(dāng)事人可在離婚協(xié)議中進(jìn)行委托,對(duì)于婚姻登記機(jī)構(gòu)加蓋鑒證章或者查檔章的離婚協(xié)議中委托一方辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù),登記機(jī)構(gòu)予以認(rèn)可。

三、關(guān)于注銷、歇業(yè)企業(yè)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

實(shí)踐中,一些人購(gòu)買房產(chǎn)后長(zhǎng)時(shí)間不辦理轉(zhuǎn)移登記,欲辦理登記時(shí)原企業(yè)有的已經(jīng)歇業(yè),有的已經(jīng)注銷,無(wú)法配合辦理轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于歇業(yè)企業(yè)或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng)吊銷的企業(yè),由于工商登記尚未注銷,其法人主體資格仍然存在,應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于無(wú)法配合的,購(gòu)房人可向人民法院提訟,登記機(jī)構(gòu)根據(jù)生效法律文書辦理相應(yīng)登記。對(duì)于已注銷的企業(yè),購(gòu)房人無(wú)法提訟,如相關(guān)手續(xù)齊全,可憑工商部門注銷登記證明及相關(guān)材料單方申請(qǐng)登記,登記機(jī)構(gòu)受理后最好再增加公告程序,以排除爭(zhēng)議。

四、關(guān)于抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記的注銷登記

《房屋登記辦法》第四十八條規(guī)定,“權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記”,對(duì)于地役權(quán)、預(yù)告登記的注銷登記則沒有相應(yīng)規(guī)定。對(duì)照“權(quán)利人放棄房屋權(quán)利,可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)”的規(guī)定,且并不影響對(duì)方及其他人的權(quán)利,筆者認(rèn)為,抵押權(quán)人、地役權(quán)人(需役地方)、預(yù)告登記權(quán)利人可以單方申請(qǐng)注銷相應(yīng)的登記,當(dāng)然,對(duì)于雙方共同申請(qǐng)辦理注銷登記的,登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)予以辦理。

五、對(duì)生效法律文書的理解

篇6

膠州 王廣生

王廣生：

您好！你所提及的宅基地繼承實(shí)際上是指宅基地使用權(quán)的繼承。我國(guó)《繼承法》規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。”可是農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不是一般的“財(cái)產(chǎn)”，而是“特殊的財(cái)產(chǎn)”。首先因?yàn)檎厥褂脵?quán)具有很強(qiáng)的人身依附性，它必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得，因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的失去而失去，不產(chǎn)生在不同農(nóng)民個(gè)體之間的流轉(zhuǎn)，即不可以繼承。第二，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)主要是為了保障每戶農(nóng)民的居住需求，具有社會(huì)保障功能，如果允許繼承，將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大，違背了土地管理法關(guān)于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關(guān)規(guī)定。據(jù)此，農(nóng)村宅基地不能算作遺產(chǎn)，故不可以繼承。但是，存在特殊情況，根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承人對(duì)宅基地上所造房屋的繼承將會(huì)導(dǎo)致其對(duì)宅基地的繼承。而你已經(jīng)扒掉了你叔叔的舊房子，因此，你不能對(duì)其宅基地進(jìn)行繼承。

房產(chǎn)贈(zèng)給妻子未過(guò)戶，

離婚時(shí)可撤銷贈(zèng)與嗎

律師：

您好！2007年6月，我與女友登記結(jié)婚?；楹?，我們住進(jìn)了我父母買給我的商品房?jī)?nèi)，該房產(chǎn)是2002年我父母出錢，以按揭貸款的方式在市內(nèi)購(gòu)買的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在還?；楹笪覀z簽訂了一份協(xié)議，內(nèi)容是：該房產(chǎn)變更為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還約定，如果一方違背了夫妻雙方忠實(shí)義務(wù)導(dǎo)致雙方離婚，該方就不再享有房屋所有權(quán)。但我倆的感情并未經(jīng)受住時(shí)間的考驗(yàn)，前不久妻子向法院離婚，要求該房產(chǎn)歸她所有。請(qǐng)問(wèn)，這套房產(chǎn)一直都登記在我的名下，沒有辦理過(guò)戶，我是否可以撤銷當(dāng)年與妻子的贈(zèng)與協(xié)議？

煙臺(tái) 李鑫

李鑫：

您好！依據(jù)我國(guó)婚姻法司法解釋，該房產(chǎn)是你父母出資并由父母按揭還款，且登記在你個(gè)人名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為你的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。你與妻子簽訂的這份協(xié)議的內(nèi)容是將房產(chǎn)的一半贈(zèng)送給了自己的妻子，該協(xié)議的性質(zhì)是贈(zèng)與合同，但是根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，可以撤銷贈(zèng)與。因?yàn)槟銈儧]有辦理過(guò)戶手續(xù)，作為房產(chǎn)所有人你可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與。在實(shí)際生活中，有關(guān)婚姻家庭內(nèi)部事宜的協(xié)議，往往會(huì)涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)屬條款，而贈(zèng)與合同又往往在有親密關(guān)系或血緣關(guān)系的人之間簽訂。但合同法中沒有就夫妻間的贈(zèng)與問(wèn)題特別規(guī)定，因此，類似協(xié)議的簽訂、生效、撤銷、變更等，仍然適用于合同法的相關(guān)規(guī)定。

“合同期不得懷孕”

屬無(wú)效條款嗎

律師：

您好！我朋友是位準(zhǔn)媽媽，已經(jīng)懷孕4個(gè)多月。幾天前，她所工作的賓館卻告知她，要與她解除勞動(dòng)合同。我朋友找到賓館負(fù)責(zé)人，對(duì)方卻拿出勞動(dòng)合同，指出上面寫到：“雙方自愿簽訂合同，員工在合同期內(nèi)不得懷孕，否則賓館有權(quán)解除勞動(dòng)合同?！必?fù)責(zé)人告訴我朋友，她違反了合同期內(nèi)不得懷孕的規(guī)定，因此被解雇。我朋友很無(wú)奈，想問(wèn)一下律師，合同里的該約定符合法律規(guī)定嗎？

棗莊 張娜

張娜：

您好！賓館與你朋友簽訂的勞動(dòng)合同存在“合同期內(nèi)不得懷孕”的條款，雖然說(shuō)在簽訂合同時(shí)雙方是自愿的，但這一條款客觀上限制了你朋友的生育權(quán)，違反了我國(guó)憲法和其他相關(guān)法律的規(guī)定。本案中，雙方簽訂的勞動(dòng)合同的內(nèi)容違反了憲法、婚姻法、婦女權(quán)益保障法、勞動(dòng)合同法等相關(guān)規(guī)定，因此合同無(wú)效，對(duì)你朋友不具有法律約束力，賓館不能基于此條款解除與你朋友的勞動(dòng)合同。

小學(xué)生就餐被燙傷

飯店未盡注意義務(wù)應(yīng)擔(dān)責(zé)嗎

律師：

您好！去年我們村小學(xué)組織六年級(jí)一批書法較好的學(xué)生到周圍幾個(gè)村子義務(wù)給村民寫春聯(lián)，中午村干部安排老師和學(xué)生到一家小飯店吃飯。吃飯期間，學(xué)生小波在衛(wèi)生間門口被上樓送菜的飯店服務(wù)員碰上，燙傷了脖子，被送到醫(yī)院治療，住院35天。其間飯店僅給付了小波部分醫(yī)藥費(fèi)而拒絕支付其他費(fèi)用?，F(xiàn)在小波父母欲將飯店店主告上法庭，請(qǐng)求法院依法判令其給付護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、精神損害賠償金、后續(xù)治療費(fèi)合計(jì)20016元。請(qǐng)問(wèn)律師，飯店應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎？

菏澤 趙芳

篇7

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國(guó)發(fā)[2013]35號(hào)）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，正式從政策層面鼓勵(lì)進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的探索。實(shí)際上，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實(shí)踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺(tái)過(guò)“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。但是，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時(shí)，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無(wú)論從中央到地方都還沒有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實(shí)際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的實(shí)施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國(guó)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的政策建議。

“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時(shí)，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施?！耙苑筐B(yǎng)老”是通過(guò)銀行或保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物?！耙苑筐B(yǎng)老”通過(guò)明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個(gè)階段進(jìn)行有機(jī)銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險(xiǎn)產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問(wèn)題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個(gè)人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國(guó)解決養(yǎng)老問(wèn)題提供了新思路。

（二）“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來(lái)增值空間和折損情況等對(duì)該老年借款人去世時(shí)房屋的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，用住房的評(píng)估價(jià)值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計(jì)算，將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時(shí)，相應(yīng)的銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，以彌補(bǔ)貸款本息；此外，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)還享有該住房的升值部分價(jià)值。由于這種個(gè)人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐及面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

（一）我國(guó)各地的“以房養(yǎng)老”模式

1.南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請(qǐng)將其現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費(fèi)用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時(shí)歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無(wú)需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個(gè)限制性條件：擁有本市60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個(gè)很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過(guò)于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養(yǎng)老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過(guò)上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，具體實(shí)施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，

其租金與房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實(shí)是售后返租，主要是利用房子的價(jià)格與租金的差額來(lái)獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無(wú)需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過(guò)戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費(fèi)代替該老年人將已交付的住房對(duì)外出租，以賺取租金。取得的租金用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過(guò)老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運(yùn)作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會(huì)使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。

（二）我國(guó)“以房養(yǎng)老”面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)：地權(quán)制度的限制。國(guó)外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點(diǎn)就是在國(guó)外土地使用權(quán)沒有年限限制，也不會(huì)隨著年限的增長(zhǎng)而發(fā)生變化，但在我國(guó)情況則大不相同。我國(guó)城市住宅用地使用權(quán)限為70年；據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地統(tǒng)一歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，不能將宅基地作為私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，從而無(wú)權(quán)處置房產(chǎn)。正是由于我國(guó)城市住宅用地使用年限的限制以及農(nóng)村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)很難推行。

2.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)或不穩(wěn)定性會(huì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而在我國(guó)這種因房?jī)r(jià)波動(dòng)造成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)實(shí)存在的，尤其是房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)給以房產(chǎn)為抵押物的借貸雙方利益帶來(lái)諸多影響。近些年來(lái)，盡管我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但政府對(duì)房?jī)r(jià)采取了信貸、稅收、限購(gòu)等綜合性的調(diào)控措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性、預(yù)期壽命的估算差異、利率水平的波動(dòng)以及逆向選擇等因素的影響，在我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，尤其是房?jī)r(jià)波動(dòng)的不確定性勢(shì)必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。

3.技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)環(huán)境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期，而銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)又以短期逐利作為其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時(shí)間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個(gè)成熟的金融市場(chǎng)為支撐，而目前我國(guó)金融市場(chǎng)環(huán)境尚不完善。同時(shí)，目前我國(guó)的社會(huì)信用體系、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及寬口徑的數(shù)據(jù)庫(kù)等發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設(shè)階段。此外，就解決實(shí)施“以房養(yǎng)老”可能引致的經(jīng)濟(jì)沖突和社會(huì)糾紛來(lái)看，目前我國(guó)缺乏專門的應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)，而既有機(jī)構(gòu)的職能覆蓋也不完全。

4.法律風(fēng)險(xiǎn)：有關(guān)法律缺失。“以房養(yǎng)老模式”在國(guó)外成功發(fā)展的一個(gè)重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護(hù)航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國(guó)內(nèi)尚未制定專門針對(duì)住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運(yùn)作與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)存在沖突。例如，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)管制阻礙了保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)為住房反向抵押貸款提供擔(dān)保；而對(duì)于居民購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規(guī)定。

結(jié)論和建議

“以房養(yǎng)老”的實(shí)施需要一系列條件，其實(shí)施效果也取決于一系列的經(jīng)濟(jì)條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國(guó)具體國(guó)情實(shí)現(xiàn)良性耦合，才能得以推廣。當(dāng)前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點(diǎn)，具有顯著意義并值得肯定。在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高、服務(wù)機(jī)構(gòu)相對(duì)豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現(xiàn)有政策設(shè)計(jì)中存在的主要問(wèn)題，明晰政策實(shí)施的主要障礙，可以對(duì)現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進(jìn)作用。本文基于國(guó)內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出以下建議：

第一，加強(qiáng)住房反向抵押貸款的關(guān)聯(lián)性研究，以此推進(jìn)該項(xiàng)改革的頂層設(shè)計(jì)和制度準(zhǔn)備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”的關(guān)系：政府應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)基本養(yǎng)老的主體責(zé)任；“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵從自愿原則，讓位于市場(chǎng)，政府不能主導(dǎo)甚至是引導(dǎo)；同時(shí)“以房養(yǎng)老”應(yīng)定位于個(gè)人養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，只能是一種險(xiǎn)種或是理財(cái)產(chǎn)品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補(bǔ)充。同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實(shí)施。

第二，完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)測(cè)，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。若房?jī)r(jià)上升，則對(duì)于選擇“以房養(yǎng)老”的人來(lái)說(shuō)，房屋未來(lái)增值的那部分是他們無(wú)法享受到的；若房?jī)r(jià)下跌，則對(duì)養(yǎng)老者來(lái)說(shuō)是有利的，可以將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因此，可適時(shí)推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，以平緩這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面促進(jìn)貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展。目前，老年人對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融產(chǎn)品的認(rèn)知度還不高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)建設(shè)，同時(shí)從準(zhǔn)入、自律、監(jiān)管等方面入手來(lái)健全市場(chǎng)機(jī)制。

第四，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的探索與完善，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細(xì)節(jié)相結(jié)合，以彌補(bǔ)法律監(jiān)管事實(shí)上存在的疏漏和盲區(qū)。“以房養(yǎng)老”的特殊性在于對(duì)老年人的保護(hù)，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險(xiǎn)公司等）應(yīng)一同制定“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時(shí)也能夠起到加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃提供方監(jiān)管的作用。

第五，積極探索有針對(duì)性的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。鑒于目前推廣實(shí)施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內(nèi)可將其視作我國(guó)養(yǎng)老保障體系的一個(gè)補(bǔ)充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人，是潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點(diǎn)展開“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。

1.范君暉.我國(guó)提高養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽(yáng)淵.以房養(yǎng)老在我國(guó)試水艱難的原因分析[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008（15）

3.沈曉凱.以房養(yǎng)老模式在中國(guó)的可行性研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

篇8

公證活動(dòng)是一個(gè)國(guó)家在法律框架內(nèi)提出的司法規(guī)范性活動(dòng)，公證活動(dòng)是否嚴(yán)謹(jǐn)真實(shí)直接影響著公眾對(duì)公證活動(dòng)公信力的大小，只有全方位地對(duì)公證活動(dòng)的內(nèi)容從法律層面進(jìn)行保證并規(guī)范執(zhí)行行為才能夠切實(shí)保證公證活動(dòng)的真實(shí)性與合法性?，F(xiàn)階段我國(guó)的公證內(nèi)容很多，繼承、合同和財(cái)產(chǎn)分割是其中極為重要的公證行為，是在當(dāng)事人申請(qǐng)的基礎(chǔ)上由公證機(jī)關(guān)對(duì)其相關(guān)行為的真實(shí)性與合法性展開的審查活動(dòng)，對(duì)于家庭的和睦與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有積極作用。以下筆者將針對(duì)相關(guān)內(nèi)容展開論述。

一、基于法律之下的繼承公證內(nèi)容論述

（一）繼承公證的概念

繼承指的是當(dāng)公民在被宣告死亡或者真實(shí)死亡之后，遵照特定法律的相關(guān)規(guī)定，按照一定的法律流程實(shí)現(xiàn)對(duì)公民生前財(cái)產(chǎn)的一種定向轉(zhuǎn)移，繼承人為財(cái)產(chǎn)的接收者。國(guó)家之所以確立繼承制度就是為了賦予財(cái)產(chǎn)由被繼承者轉(zhuǎn)移到繼承者這一行為的合法性，而繼承公證則是為了對(duì)繼承行為合法性與真實(shí)性的一種證明，在進(jìn)行繼承公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照我國(guó)的《繼承法》和相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)對(duì)繼承行為采取公證措施，同時(shí)需要為做出的公證行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（二）繼承公證在實(shí)踐中的相關(guān)法律問(wèn)題

1.對(duì)遺產(chǎn)分割協(xié)議合法性的認(rèn)定

在財(cái)產(chǎn)繼承中存在著對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題，為解決財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題就需要簽訂相關(guān)的分割協(xié)議，而財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的真實(shí)性與合法性也需要進(jìn)行公證，公證活動(dòng)既可以在繼承人所在地進(jìn)行也可以在遺產(chǎn)所在地進(jìn)行。當(dāng)事人自身的身份證明、委托書和公證處需要提供的其他相關(guān)材料都應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)過(guò)程中由當(dāng)事人進(jìn)行提交，公證機(jī)關(guān)則遵照相關(guān)的法律規(guī)定對(duì)協(xié)議中的內(nèi)容進(jìn)行審查，其中包括：協(xié)議中涉及的各方當(dāng)事人意思表示是否真實(shí)、是否達(dá)成一致，被分割的財(cái)產(chǎn)是否在被繼承人合法處分的財(cái)產(chǎn)范疇中，是否屬于繼承人應(yīng)當(dāng)合法繼承的財(cái)產(chǎn)范疇等，在完成了對(duì)協(xié)議中相關(guān)內(nèi)容的全面審查后才可以出具公證書來(lái)對(duì)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的合法性進(jìn)行認(rèn)定。

2.遺產(chǎn)分割與相關(guān)債務(wù)的實(shí)際處理

在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，要先對(duì)被繼承人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行是否對(duì)外存在債務(wù)的事實(shí)認(rèn)定，假如對(duì)外存在債務(wù)就可以先用遺產(chǎn)去償還對(duì)外債務(wù)或者是先由繼承人繼承遺產(chǎn)然后再以各自繼承的遺產(chǎn)的比例份額來(lái)對(duì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的債務(wù)數(shù)額進(jìn)行確定，但是需要注意的是在對(duì)外債務(wù)沒有償還完成的情況下，公證處是不會(huì)出具相關(guān)的公證書的。假如遺產(chǎn)沒有相應(yīng)的繼承人或者法定的繼承人主動(dòng)放棄了繼承權(quán)，那么農(nóng)村居民的遺產(chǎn)歸集體組織，城鎮(zhèn)居民的遺產(chǎn)歸國(guó)家，在這種情況下死者存在未償還的遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)由接受遺產(chǎn)的相關(guān)機(jī)構(gòu)在遺產(chǎn)的范圍內(nèi)對(duì)其進(jìn)行償還。

二、基于法律之下的股權(quán)質(zhì)押合同公證內(nèi)容論述

（一）股權(quán)質(zhì)押合同公證的概念

股權(quán)質(zhì)押是法律問(wèn)題研究中一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的專業(yè)命題，對(duì)這一問(wèn)題的研究需要參考《物權(quán)法》《擔(dān)保法》與《公司法》等相關(guān)的法律，所謂的股權(quán)質(zhì)押是指出質(zhì)人將其所擁有的股權(quán)作為質(zhì)押標(biāo)的物而設(shè)定的質(zhì)押。針對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同所做的公證需要具有專業(yè)法律知識(shí)的公證人員在嚴(yán)格按照《公證法》《公證程序規(guī)則》與相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，秉承著公正客觀的理念對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同進(jìn)行真實(shí)性和發(fā)行方面的審查與公證。

（二）對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同真實(shí)性的審查公證

對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同的真實(shí)性進(jìn)行審查公證主要從兩方面著手，分別是合同當(dāng)事人與合同標(biāo)的。對(duì)合同當(dāng)事人真實(shí)性的審查主要是對(duì)當(dāng)事人主體資格、提交的證明資料與合同簽訂者權(quán)限的審查。在股權(quán)質(zhì)押合同中，一方當(dāng)事人為出質(zhì)人，一方當(dāng)事人為質(zhì)權(quán)人，如果股權(quán)質(zhì)押是由于借貸關(guān)系而產(chǎn)生的，那么質(zhì)權(quán)人通常也是債權(quán)人，出質(zhì)人可能是債務(wù)人也可是第三人。在具體的審查公證過(guò)程中應(yīng)當(dāng)做到以下三點(diǎn)：第一，對(duì)當(dāng)事人主體資格的審查應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人提供的借貸主合同中規(guī)定的內(nèi)容為依據(jù)；第二，對(duì)當(dāng)事人是否真實(shí)存在的判斷應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)當(dāng)事人提供的資質(zhì)類證明材料的審查實(shí)現(xiàn)；第三，對(duì)公司法人意思表示的真實(shí)性判斷應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)簽訂合同或者申辦公證的具體經(jīng)辦人的身份證明與授權(quán)文件等資料進(jìn)行審查實(shí)現(xiàn)。在對(duì)合同標(biāo)的真實(shí)性進(jìn)行審查公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確合同中的標(biāo)的就是股權(quán)，在具體的審查過(guò)程中，對(duì)合同中標(biāo)的的真實(shí)性進(jìn)行審查公證需要?jiǎng)澐譃椴煌耐緩?，?duì)于有限責(zé)任公司與非上市的股份有限公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)公司在工商行政管理部門中備案登記的股東名冊(cè)進(jìn)行真實(shí)性的審查，而對(duì)于上市的股份有限公司則需要通過(guò)在證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)中的登記信息為準(zhǔn)進(jìn)行審查公證。

（三）對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同合法性的審查公證

對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同的合法性進(jìn)行審查公證應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析：第一，股權(quán)質(zhì)押合同是擔(dān)保合同和從合同。從合同是依附于主合同而存在的，也就是說(shuō)股權(quán)質(zhì)押合同不能夠單獨(dú)存在，主合同存在且生效，從合同才能夠有效成立，對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同的合法性的審查公證應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)從主合同內(nèi)容與形式著手。第二，合同中的明確出質(zhì)的股權(quán)應(yīng)當(dāng)是在法律許可的出質(zhì)范圍內(nèi)。股份有限公司中的股權(quán)質(zhì)押除了《公司法》中對(duì)相關(guān)人員轉(zhuǎn)讓股權(quán)提出了時(shí)間與數(shù)額的限定之外，其他的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒有嚴(yán)格的限制，可以直接參考市場(chǎng)交易狀況；有限責(zé)任公司中的股權(quán)質(zhì)押是需要通過(guò)其他股東半數(shù)以上同意實(shí)現(xiàn)的；而國(guó)有企業(yè)與中外合資企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押是需要經(jīng)由國(guó)家相關(guān)部門進(jìn)行批準(zhǔn)的。

三、基于法律之下的婚前財(cái)產(chǎn)公證內(nèi)容論述

（一）婚前財(cái)產(chǎn)公證的概念

所謂的婚前財(cái)產(chǎn)公證指的是由公證機(jī)構(gòu)對(duì)夫妻雙方二人在結(jié)婚之前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和所欠債務(wù)或者婚后兩人的共同財(cái)產(chǎn)與所欠債務(wù)的權(quán)利歸屬與范疇等相關(guān)問(wèn)題所達(dá)成的協(xié)定的真實(shí)性與合法性加以證明所實(shí)施的活動(dòng)。之所以要采取婚前財(cái)產(chǎn)公證，主要目的就是為了借助于具有權(quán)威性的公證活動(dòng)來(lái)對(duì)相關(guān)對(duì)象的真實(shí)性與合法性進(jìn)行確認(rèn)，并且對(duì)夫妻雙方二人在財(cái)產(chǎn)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行合法的規(guī)范，這一制度的存在能夠在很大程度上將夫妻之間可能產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)方面的糾紛在婚姻關(guān)系的開始予以消除。一般來(lái)說(shuō)，婚前財(cái)產(chǎn)公證主要有兩種形式，分別是在結(jié)婚登記之前夫妻兩人達(dá)成協(xié)議并辦理財(cái)產(chǎn)公證和在婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻二人達(dá)成協(xié)議并辦理財(cái)產(chǎn)公證，當(dāng)夫妻雙方在財(cái)產(chǎn)方面產(chǎn)生了糾紛，婚前財(cái)產(chǎn)公證就能夠充當(dāng)證據(jù)有效解決糾紛。當(dāng)夫妻二人的婚姻關(guān)系處于破裂邊緣，要對(duì)雙方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，夫妻二人前述的財(cái)產(chǎn)公證書就可以成為其在財(cái)產(chǎn)劃分時(shí)的重要依據(jù)。

篇9

一、案例簡(jiǎn)介

王某于1940年過(guò)世，死后遺有棟近兩千平方米的別墅，王某生前有二個(gè)老婆，大老婆楊某生育五子女，二老婆陳某生育一女。二位老伴在王某死后相繼過(guò)世，她們生育的子女也于上世紀(jì)末相繼過(guò)世，然王某遺留下來(lái)的房產(chǎn)至今未依法分割。現(xiàn)各繼承人遍布全球各地，好些已經(jīng)加入外國(guó)國(guó)籍，并且已經(jīng)很少和國(guó)內(nèi)的繼承人聯(lián)系，甚至失去聯(lián)系。委托人反映，該房產(chǎn)現(xiàn)由二老婆的孫女在管理，并拒絕與委托人等其他繼承人分配，欲委托筆者向法院提訟，請(qǐng)求析產(chǎn)。

二、訴前準(zhǔn)備

鑒于本案的復(fù)雜性，筆者在接受委托前，詳細(xì)查閱了委托人提供的材料，認(rèn)為本案會(huì)是典型的法定繼承人析產(chǎn)案件，由于各繼承人現(xiàn)遍布全球各地，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，享有法定繼承權(quán)的人應(yīng)該必須是屬于被繼承人的配偶、子女、父母，前述繼承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主張繼承。然，本案很多繼承人身在外地，首先要證明其是合法繼承人才能談及份額，故筆者建議當(dāng)事人著手收集相關(guān)證據(jù)包括繼承人與被繼承人存在前述親屬關(guān)系的證明，如公安機(jī)關(guān)的戶籍證明、戶籍藤本、公證聲明書、到公證處做證人證言的公證保全等。除此之外，筆者也開始搜集本案涉及到的相關(guān)問(wèn)題的法律依據(jù)、法院判例及權(quán)威法學(xué)理論，為更好本案做足準(zhǔn)備。

三、相關(guān)法律適用問(wèn)題的思考

本案例中有以下幾個(gè)問(wèn)題需要進(jìn)行分析：

1、本案是否適用轉(zhuǎn)繼承的法律規(guī)定？

現(xiàn)行繼承法并未直接規(guī)定轉(zhuǎn)繼承的字眼，但法學(xué)理論上，又把轉(zhuǎn)繼承稱為再繼承，連續(xù)繼承等。根據(jù)繼承法第二條規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時(shí)開始。本案被繼承人死亡時(shí)，其子女未分割遺產(chǎn)且相繼死亡，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若干問(wèn)題的意見》第 52 條規(guī)定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡的，其繼承遺產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給他的合法繼承人。故，被繼承人是被轉(zhuǎn)繼承人，其子女是轉(zhuǎn)繼承人，產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承法律關(guān)系。轉(zhuǎn)繼承人死亡后該部分財(cái)產(chǎn)仍然未分割即產(chǎn)生新一輪的轉(zhuǎn)繼承法律關(guān)系。也就是說(shuō)，在遺產(chǎn)分割前， 被轉(zhuǎn)繼承人的法定繼承人未放棄繼承權(quán)又死亡的情況下，可以產(chǎn)生新的轉(zhuǎn)繼承關(guān)系。筆者認(rèn)為通過(guò)轉(zhuǎn)繼承得到的財(cái)產(chǎn)再發(fā)生轉(zhuǎn)繼承產(chǎn)生的是一種獨(dú)立的法律繼承關(guān)系，在條件允許的情況下，可以一直往后產(chǎn)生轉(zhuǎn)繼承關(guān)系。

2、本案是否適用訴訟時(shí)效的法律規(guī)定？

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見》第 177 條規(guī)定：遺產(chǎn)未分割的，即為共同共有。《物權(quán)法》第 29 條規(guī)定：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。又，繼承開始于被繼承人死亡之時(shí)。故本案各繼承人依法取得對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)共同共有的所有權(quán)，也就是一種物權(quán)，雖然本案所有繼承人尚未分割遺產(chǎn)，但財(cái)產(chǎn)未分割并不影響各繼承人取得所有權(quán)的屬性。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律的規(guī)定，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。

3、一夫二妻的法律適用，從被繼承人繼承到的財(cái)產(chǎn)是夫妻共有嗎，如果是，是各1/3嗎，還是夫1/2，妻各1/4？

由于本案被繼承人、甚至轉(zhuǎn)繼承人均出現(xiàn)一夫兩妻的情況，而在當(dāng)時(shí)的法律這是允許的，故對(duì)于妻子及其衍生下來(lái)的子女的財(cái)產(chǎn)分配問(wèn)題應(yīng)該如何處理成為本案的難題。筆者認(rèn)為，法不溯及既往，即使現(xiàn)在的法律只承認(rèn)一夫一妻，然并不能約束法律實(shí)施前的民事行為，故按照法律規(guī)定及公平道義原則，應(yīng)認(rèn)定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：……（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)……”除非遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)才不是夫妻共有。故本案被繼承人、繼承人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)為共同共有，故本案財(cái)產(chǎn)分割前應(yīng)先承認(rèn)一夫多妻制的財(cái)產(chǎn)共有性。

所謂財(cái)產(chǎn)的共有性，從共同共有的法律性質(zhì)看，各共同共有人對(duì)共同財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)平等，且由于因繼承所得的財(cái)產(chǎn)在夫和妻之間并沒有約定份額，而被繼承人也未對(duì)繼承份額予以約定，故從公平正義的角度出發(fā)，無(wú)論是一夫兩妻還是一夫三妻，可推定夫與妻之間的共同共有財(cái)產(chǎn)為等額共有。

故，當(dāng)繼承人在遺產(chǎn)分割前死亡，發(fā)生轉(zhuǎn)繼承的情況下，其應(yīng)繼承的遺產(chǎn)份額中的一半首先要確定為其配偶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩下的另一半才能由其法定繼承人共同繼承。如果被轉(zhuǎn)繼承人有兩妻的，應(yīng)按各1/3的比例確定各自的份額，剩余的份額才能由其法定繼承人共同繼承。

4、案件審理中涉訟房產(chǎn)的收益處理問(wèn)題

涉訟房產(chǎn)現(xiàn)由被告出租給案外人做經(jīng)營(yíng)使用，案外人每月支付租金。然，自本案進(jìn)入訴訟階段，房屋租金的歸屬、管理問(wèn)題就浮出水面。然，大部分繼承人不在國(guó)內(nèi)，各繼承人也無(wú)法達(dá)成指定共同管理人的一致意見，故經(jīng)過(guò)多方協(xié)商，當(dāng)事人到銀行設(shè)立公共賬戶，案外人自訴訟之日起將租金打入公共賬戶，任何人不得私自提取公共賬戶的款項(xiàng)。

四、案件結(jié)果

由于被繼承人的子孫眾多，且分布海內(nèi)外，筆者在本案前充分考慮了案件的上述因素，也告知案件當(dāng)事人盡量聯(lián)系其他繼承人共同參與到本案訴訟中來(lái)，對(duì)已經(jīng)找到的繼承人又無(wú)法親自參加的，建議辦理公證委托。雖然已經(jīng)有一部分辦理委托，但仍然無(wú)法找到所有的繼承人，故受理法院采取了公告送達(dá)的方式，通知各繼承人及其合法繼承人參加訴訟。本案仍在審理中。

五、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)行繼承法制定于一九八五年，歷史的局限性和實(shí)踐的豐富性導(dǎo)致司法實(shí)踐中遇到法律適用困難是正常的。而無(wú)論本案的判決結(jié)果會(huì)是如何，筆者都會(huì)繼續(xù)關(guān)注和跟進(jìn)繼承法的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李欣：《中外子女法定繼承權(quán)考察與評(píng)析》，《社科縱橫》，2011年第10期。

篇10

(二)贈(zèng)與房產(chǎn)辦理過(guò)戶。

贈(zèng)與人要辦理《贈(zèng)與公證書》，而受贈(zèng)人也要辦理《接受贈(zèng)與公證書》或者是雙方共同辦理《贈(zèng)與合同公證書》，只有取得公證過(guò)的贈(zèng)與證明才能辦理房產(chǎn)過(guò)戶。

(三)作為遺產(chǎn)分割的房產(chǎn)辦理過(guò)戶。

首先遺囑要經(jīng)過(guò)公證，并且在遺囑生效后，法定繼承人或遺囑受益人，在根據(jù)遺囑內(nèi)容分割遺產(chǎn)時(shí)，對(duì)于協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議也需要經(jīng)過(guò)公證，然后才能辦理遺產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

(四)涉外和港澳臺(tái)的過(guò)戶房產(chǎn)。

該房產(chǎn)買賣協(xié)議也必須經(jīng)公證部門公證后，才能到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

房產(chǎn)公證的作用：

將公證納入房產(chǎn)管理活動(dòng)體系，使公證成為房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的培育和房產(chǎn)交易活動(dòng)的健康發(fā)展及交易人合法權(quán)益的保護(hù)具有促進(jìn)和保障的作用。

(一)公證可確保房產(chǎn)交易行為的真實(shí)性。

民事行為的真實(shí)性包括兩層意思：

一是該行為確系行為人所為;

二是行為人所為確系本人真實(shí)意思的表示。

在房產(chǎn)交易中，交易人親自實(shí)施交易行為基本上沒有問(wèn)題，即使出現(xiàn)問(wèn)題也容易被發(fā)現(xiàn)和糾正;問(wèn)題較多的是交易人的行為基于其對(duì)交易物的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所為。我國(guó)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的情況下簽訂的合同為非真實(shí)意思表示，屬可撤銷民事行為。

據(jù)此，房產(chǎn)交易中購(gòu)房人基于房產(chǎn)商不真實(shí)的宣傳而簽訂商品房預(yù)售合同和受讓人因?qū)Ψ课蓁Υ貌恢槎炗喎课蒉D(zhuǎn)讓合同，均不為真實(shí)意思表示。而此類情況在目前房產(chǎn)交易中大量存在，只是由于大多當(dāng)事人對(duì)法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無(wú)法改變既成的事實(shí)了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。

隨著社會(huì)法律知識(shí)的進(jìn)一步普及和律師業(yè)務(wù)的進(jìn)一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。而房產(chǎn)交易如經(jīng)公證，通過(guò)公證機(jī)構(gòu)嚴(yán)格、詳細(xì)的詢問(wèn)、告知、審查程序和證據(jù)提留措施，使交易人誠(chéng)實(shí)、詳盡地交流相關(guān)情況，全面、具體地表達(dá)自己的意見，確保意思表示的真實(shí)性，能有效地避免此類問(wèn)題的發(fā)生。

(二)公證可確保房產(chǎn)交易行為的合法性

房產(chǎn)交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章所規(guī)范，同時(shí)也為我國(guó)民法通則、合同法、擔(dān)保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調(diào)整。確保房產(chǎn)交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規(guī)定相抵觸。而絕大多數(shù)交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，讓具有全面掌握并正確理解相關(guān)法律規(guī)定能力的專業(yè)法律人對(duì)交易行為進(jìn)行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產(chǎn)公證費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)】

房產(chǎn)公證費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：

公證機(jī)關(guān)辦理公證房產(chǎn)案件，是要按照國(guó)家的規(guī)定收取一定的公證費(fèi)用，現(xiàn)將一般的公證收費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)介如下：

1、證明出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、國(guó)籍、委托書、親屬關(guān)系婚姻狀況、未受或受過(guò)刑事處分，收費(fèi)10元;

2、證明遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，收費(fèi)10～50元;

3、證明印鑒屬實(shí)，證明副本、節(jié)本、譯本與原本相符、證明影印件與原件相符，收費(fèi)5元;

4、證明遺囑、遺贈(zèng)、證明產(chǎn)權(quán)、證明查無(wú)檔案記載，收費(fèi)10元;

5、證明法人資格、收養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)分割、證明產(chǎn)品抽樣檢測(cè)，收費(fèi)10～30元;

6、證明擔(dān)保書、證明公司章程、資信情況等有關(guān)文書，收費(fèi)50～200元;

7、證明商標(biāo)注冊(cè)，收費(fèi)50元;

8、證明勞動(dòng)保險(xiǎn)金、養(yǎng)老金、子女助學(xué)金的，每件收費(fèi)5元;

9、證明招標(biāo)、拍賣、開獎(jiǎng)、收費(fèi)100～150元;

10、證明勞務(wù)合同，收費(fèi)5元;

11、起草、修改合同文本，收費(fèi)5～20元;

12、證明股票、房屋轉(zhuǎn)讓、買賣、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，按股票面額或房?jī)r(jià)的千分之三收費(fèi)，但最低收費(fèi)不得低于10元;

13、證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與接受人收金額總數(shù)收費(fèi)

(1)不滿1萬(wàn)元的，按1%收費(fèi)，但最低收費(fèi)10元;

(2)1萬(wàn)元以上的，按2%收費(fèi)。

14、證明債權(quán)文書有強(qiáng)制執(zhí)行效力的，按債務(wù)總金額的千分之三收費(fèi)，原債權(quán)文書經(jīng)過(guò)公證的，按千分之一收費(fèi)，最低收費(fèi)10元。

15、翻譯，每千字15元，不足千字的按千字計(jì)。

外文打字，每千字2元。

外文校對(duì)，每千字5元。

16、保管遺囑或其他文件、證據(jù)保全，收費(fèi)5～10元。

17、已受理的立卷中途撤回的，收費(fèi)2～5元;

18、證明經(jīng)濟(jì)合同、企業(yè)承包、經(jīng)營(yíng)合同：

(1)標(biāo)的總額不滿10萬(wàn)元的，收費(fèi)10～50元;

(2)10萬(wàn)元以上不滿50萬(wàn)元的，收費(fèi)100元;

(3)50萬(wàn)元以上不滿100萬(wàn)元的，收費(fèi)300元;

(4)100萬(wàn)元以上不滿200萬(wàn)元的，收費(fèi)600元;

(5)200萬(wàn)元以上不滿300萬(wàn)元的，收費(fèi)1000元;

(6)300萬(wàn)元以上不滿400萬(wàn)元的，收費(fèi)20xx元;

(7)400萬(wàn)元以上的，收費(fèi)3000元。

19、與公證事項(xiàng)有關(guān)的文書，收費(fèi)3～5元。

以上房產(chǎn)公證費(fèi)用僅供參考，具體相關(guān)費(fèi)用需咨詢相關(guān)部門。

【房產(chǎn)公證有法律效力嗎】

房產(chǎn)公證有法律效力.

房產(chǎn)公證由房產(chǎn)所在地或房產(chǎn)合同當(dāng)事人一方所在地或房產(chǎn)合同簽訂地的公證處受理。房產(chǎn)公證的法律效力如下：

(一)房產(chǎn)公證可確保房產(chǎn)交易行為的真實(shí)性

民事行為的真實(shí)性包括兩層意思：一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實(shí)意思的表示。在房產(chǎn)交易中，交易人親自實(shí)施交易行為基本上沒有問(wèn)題，即使出現(xiàn)問(wèn)題也容易被發(fā)現(xiàn)和糾正;問(wèn)題較多的是交易人的行為基于其對(duì)交易物的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所為。我國(guó)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的情況下簽訂的合同為非真實(shí)意思表示，屬可撤銷民事行為。

據(jù)此，房產(chǎn)交易中購(gòu)房人基于房產(chǎn)商不真實(shí)的宣傳而簽訂商品房預(yù)售合同和受讓人因?qū)Ψ课蓁Υ貌恢槎炗喎课蒉D(zhuǎn)讓合同，均不為真實(shí)意思表示。而此類情況在目前房產(chǎn)交易中大量存在，只是由于大多當(dāng)事人對(duì)法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無(wú)法改變既成的事實(shí)了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。但隨著社會(huì)法律知識(shí)的進(jìn)一步普及和律師業(yè)務(wù)的進(jìn)一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。

而房產(chǎn)交易如果經(jīng)過(guò)公證，通過(guò)公證機(jī)構(gòu)嚴(yán)格、詳細(xì)的詢問(wèn)、告知、審查程序和證據(jù)提留措施，使交易人誠(chéng)實(shí)、詳盡地交流相關(guān)情況，全面、具體地表達(dá)自己的意見，確保意思表示的真實(shí)性，就能有效地避免此類問(wèn)題的發(fā)生。

(二)公證可確保房產(chǎn)交易行為的合法性

房產(chǎn)交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章所規(guī)范，同時(shí)也為我國(guó)民法通則、合同法、擔(dān)保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調(diào)整。確保房產(chǎn)交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規(guī)定相抵觸。而絕大多數(shù)交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為一些房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，讓具有全面掌握并正確理解相關(guān)法律規(guī)定能力的專業(yè)法律人對(duì)交易行為進(jìn)行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產(chǎn)公證需要什么手續(xù)】

房產(chǎn)公證的辦理流程

第一步：

當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。

應(yīng)攜帶以下資料：

1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶口簿等。

2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等。

3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。

關(guān)鍵提示：協(xié)議書中雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

第二步：

親自到公證處填寫有關(guān)表格。準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請(qǐng)，填寫公證的申請(qǐng)表格。

關(guān)鍵提示：委托他人或是一個(gè)人來(lái)辦婚前財(cái)產(chǎn)公證，是不會(huì)被受理的。

第三步：

公證人員核對(duì)相關(guān)信息。公證申請(qǐng)被接待公證員受理后，公證員就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明、查問(wèn)當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認(rèn)。

第四步：

在公證人核對(duì)完信息之后，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書上簽名。

關(guān)鍵提示：至此，財(cái)產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢。

房產(chǎn)公證所需材料

在辦理商品房買賣合同公證時(shí)，申請(qǐng)公證雙方需要向公證處提交相關(guān)的資料，這些資料包括，

出售方

1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(居民身份證)

2、房屋所有權(quán)證或土地使用證

3、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

購(gòu)買方

1、居民身份證

2、戶口簿或法人資格證書。

此外，公證處需要對(duì)所出售房屋的具體情況作詳細(xì)了解。比如合同中買賣房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、坐落位置、數(shù)量、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積;房屋買賣價(jià)款數(shù)額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時(shí)間;辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及有關(guān)手續(xù)的約定;雙方違約責(zé)任;雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他內(nèi)容;合同雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時(shí)間等，包括所要購(gòu)買的房屋是否有銀行抵押負(fù)擔(dān)，都是審查的內(nèi)容。

【房產(chǎn)公證委托書如何寫】

房產(chǎn)公證委托書范本：

房產(chǎn)公證委托書（房產(chǎn)買賣公證）

委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號(hào)碼/護(hù)照編號(hào)： 。

受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號(hào)碼 。

委托人xxx欲購(gòu)買房屋壹處，該房屋坐落在 ，《房屋所有權(quán)證》編號(hào)為 號(hào)，丘(地)號(hào) ， 結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。委托人因【原因】，不能親自到 辦理上述房屋的買賣手續(xù)，特委托xxx代為辦理購(gòu)買上述房屋的有關(guān)事宜：

1.簽訂上述房屋的買賣合同;

2.支付購(gòu)買上述房屋的購(gòu)房款;

3.驗(yàn)收上述房屋，辦理房屋交付手續(xù);

4.辦理上述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，繳納相關(guān)契稅、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用;

5.領(lǐng)取上述房屋的房屋所有權(quán)證;

6.其他事宜，如辦理上述房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證等等。

受托人xxx在在辦理上述事宜過(guò)程中所簽署的相關(guān)文件，委托人均予以認(rèn)可。

委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。

受托人有/無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：

xxxx年xx月xx日

【房產(chǎn)公證書格式樣本】

公證書

( ) 字第 號(hào)

申請(qǐng)人：甲：______(基本情況)

乙：______(基本情況)

丙：______(基本情況)

公證事項(xiàng)：商品房______合同

證詞內(nèi)容

一、必備要素

1.申請(qǐng)人全稱或姓名、申請(qǐng)日期及申請(qǐng)事項(xiàng)。

2.公證處審查(查明)的事實(shí)。包括：

(1)甲方(賣方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權(quán)利能力和行為能力;

(2)乙方(買方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權(quán)利能力和行為能力;

(3)擔(dān)保人的身份、資格及擔(dān)保能力;

(4)合同標(biāo)的物的權(quán)屬情況及相關(guān)權(quán)利人的意思表示;

(5)出售房產(chǎn)(期權(quán))的基本情況。包括：房產(chǎn)的名稱、坐落、房號(hào)、朝向、占地面積、建筑面積、使用面積、售價(jià)等;預(yù)售商品房要符合法律規(guī)定的條件;查無(wú)權(quán)利受限制的記錄等;

(6)是否履行了法律規(guī)定的批準(zhǔn)或許可手續(xù)。

(7)當(dāng)事人簽訂合同的意思表示是否真實(shí)，是否對(duì)合同的主要條款取得了一致意見;

3.公證結(jié)論：

(1)當(dāng)事人簽訂合同的日期、地點(diǎn)、方式等;

(2)當(dāng)事人簽訂合同的行為符合《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條的規(guī)定。

(3)合同內(nèi)容的合法性。

(4)當(dāng)事人在合同(協(xié)議)上的簽字、蓋章的真實(shí)性。

二、選擇要素

1.當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容的重要解釋或說(shuō)明。

2.當(dāng)事人是否了解了合同的全部?jī)?nèi)容。

3.合同生效日及條件等。

4.公證員認(rèn)為需要說(shuō)明的其他事實(shí)或情節(jié)。

5.附件。

中華人民共和國(guó)___省___(縣)公證處

公證員：__________________(簽名)

__________年_________月_________日

以上就是房產(chǎn)公證書格式，這個(gè)范本是一個(gè)通用版本，條文都是一些同性質(zhì)的文字，大家可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，根據(jù)不同的情況來(lái)進(jìn)行改寫，改成符合自己實(shí)際情況的就可以了!

【房產(chǎn)遺囑公證需要什么手續(xù)】

怎么進(jìn)行房產(chǎn)遺囑公證

1.公民，法人申請(qǐng)公證，應(yīng)當(dāng)向公證處提出，并填寫公證申請(qǐng)表。

公證申請(qǐng)表應(yīng)填寫下列內(nèi)容：

①申請(qǐng)人及其人的姓名、性別、出生日期、身份證號(hào)碼、工作單位、住址等;申請(qǐng)人為法人的，應(yīng)證明法人的名稱，地址、法定代表人的姓名，職務(wù)等;

②申請(qǐng)公證的事項(xiàng)及公證書的用途;

③提交材料的名稱、份數(shù)及有關(guān)證人的姓名、住址;

④申請(qǐng)的時(shí)間及其它需要說(shuō)明的問(wèn)題。申請(qǐng)人應(yīng)在申請(qǐng)表上簽名或蓋章。申請(qǐng)人填寫申請(qǐng)表確有困難的，可由公證人員代為填寫。

2.公民，法人申請(qǐng)公證應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

①身份證明，法人資格證明及其法定代表人的身份證明;

②人代為申請(qǐng)的，須提交授權(quán)委托書或其它有權(quán)資格(法定、指定)的證明;

③需公證的文書，如合同、遺囑、畢業(yè)證等;

④與公證事項(xiàng)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明;

⑤與公證事項(xiàng)有關(guān)的其它證明材料;

⑥公證人員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其它證明材料。

3.符合下列條件的申請(qǐng)，公證處應(yīng)予受理：

①申請(qǐng)人與申請(qǐng)公證的事項(xiàng)有利害關(guān)系;

②申請(qǐng)公證事項(xiàng)的當(dāng)事人，利害關(guān)系人之間對(duì)申請(qǐng)公證的事項(xiàng)無(wú)爭(zhēng)議;

③申請(qǐng)公證的事項(xiàng)，屬于公證處的業(yè)務(wù)范圍;

④申請(qǐng)公證的事項(xiàng)屬于本公證處管轄。對(duì)不符合條件的申請(qǐng)，公證處應(yīng)作出不予受理決定，并通知申請(qǐng)人。

4.公證處受理公證申請(qǐng)后，應(yīng)進(jìn)行分類登記。

登記事項(xiàng)包括，公證類別(如繼承、收養(yǎng)、借款合同等)、當(dāng)事人姓名(名稱)、代表人(人)姓名、受理日期、承辦人、審批人、辦結(jié)日期、結(jié)案方式、公證書編號(hào)等。

5.公證處受理公證申請(qǐng)后，應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)事人收取公證費(fèi)。

公證辦結(jié)后，經(jīng)核定的公證費(fèi)數(shù)額與預(yù)收數(shù)額不一致的，應(yīng)當(dāng)辦理退還或補(bǔ)收手續(xù)。當(dāng)事人交納公證費(fèi)有困難，應(yīng)提出書面申請(qǐng)，由公證處主任或副主任決定是否減、免。

【房產(chǎn)繼承公證后有效期內(nèi)未過(guò)戶是否有效】

房產(chǎn)繼承公證后有效期內(nèi)未過(guò)戶是否有效：房產(chǎn)繼承是沒有有效期一說(shuō)的，如果權(quán)利人要將繼承的房屋進(jìn)行交易買賣的，必須過(guò)戶。

房屋繼承的公證是繼承公證里的其中一種。繼承公證需要帶兩個(gè)證明和兩個(gè)證件。房產(chǎn)繼承應(yīng)先到被繼承房產(chǎn)公證處辦理房產(chǎn)繼承公證，再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。

房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù)：

(一)到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承需要提交哪些材料呢?

1、房屋所有權(quán)證書;

2、繼承公證;

3、繼承人身份證及復(fù)印件;

4、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(收件窗口領(lǐng)取)。

a、若房改房、經(jīng)濟(jì)適用房繼承，還需提供《房改售房?jī)r(jià)格審查書》、《已購(gòu)住房上市交易申請(qǐng)審批表》(收件窗口領(lǐng)取);

b、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復(fù)印件;

c、法院判決的需提交法院判決書和協(xié)助執(zhí)行通知書;

d、若繼承人未成年，需提交監(jiān)護(hù)人身份證原件及復(fù)印件。

(二)房產(chǎn)繼承公證的費(fèi)用與其他的繼承公證不同。除了需要一般的繼承公證費(fèi)用，還需要繳納房產(chǎn)繼承過(guò)戶稅費(fèi)和契稅。

1、繼承公證費(fèi)

繼承公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)的2%或按照受益額的2%收取，最低不低于200元。

2、房地產(chǎn)繼承過(guò)戶稅費(fèi)

由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。

3、契稅

法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免交契稅;非法定繼承人根據(jù)遺囑承受房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。

(三)房產(chǎn)繼承公證除了需要準(zhǔn)備上述證件，還需要哪些證件呢?

繼承公證需要帶兩個(gè)證明和兩個(gè)證件

1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明;

2、到死者所在單位(或者居委會(huì)、村委會(huì))開具繼承人證明;

3、繼承人的身份證明;