導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇農(nóng)村土地市場(chǎng)，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、現(xiàn)行的二元制土地市場(chǎng)

我國(guó)土地權(quán)屬分為國(guó)家所有和集體所有，由于土地所有制性質(zhì)的不同而形成相互分離的城市土地市場(chǎng)和農(nóng)村土地市場(chǎng)，加上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的分割，形成了二元制的土地市場(chǎng)。城市土地市場(chǎng)主要是土地使用權(quán)的交易，包括使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方式，相對(duì)來(lái)說(shuō)，城市土地市場(chǎng)在土地市場(chǎng)體系中占據(jù)主導(dǎo)地位，已逐步走上較為規(guī)范成熟的發(fā)展道路；而農(nóng)村土地市場(chǎng)受到多方因素的限制和阻礙，發(fā)展緩慢。

在十八屆三中全會(huì)中提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行”、“在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。”由此可見(jiàn)完善農(nóng)村土地市場(chǎng)的方向，應(yīng)該是基于城鄉(xiāng)一體化的統(tǒng)籌，進(jìn)行土地的市場(chǎng)化配置，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)平等化。

二、我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題與阻礙因素

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地屬于集體所有，由單個(gè)家庭實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)制度，這種個(gè)體經(jīng)營(yíng)的方式已無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置土地資源的需要，存在諸多弊端。例如，集體土地所有權(quán)不完整，主體不明確；國(guó)家強(qiáng)制征收集體土地，給予的只是補(bǔ)償價(jià)值，而非交換價(jià)值；土地流轉(zhuǎn)制度不規(guī)范等使得土地流轉(zhuǎn)只能在小范圍進(jìn)行等。這些問(wèn)題成為了阻礙農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)構(gòu)建的主要因素。

（一）農(nóng)村土地權(quán)屬不完整，所有權(quán)主體虛置：權(quán)屬明確是農(nóng)村土地市場(chǎng)形成的前提，目前我國(guó)農(nóng)村土地權(quán)屬仍存在一些問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整，土地所有權(quán)至少有占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能， 而我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)人對(duì)自己所有土地只有占有、使用和收益的權(quán)能， 而沒(méi)有處分權(quán)能。集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民僅擁有土地使用權(quán)，不具備買賣權(quán)、抵押權(quán)、贈(zèng)予權(quán)等，對(duì)承包地、宅基地的流轉(zhuǎn)受到主體身份和地域的限制，而城市土地使用權(quán)及附著建筑卻可以自由買賣。所有權(quán)主體虛置，現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，而“農(nóng)民集體”并沒(méi)有清晰的界定，現(xiàn)實(shí)中農(nóng)民缺乏行使集體土地所有權(quán)的組織形式和程序，也就出現(xiàn)集體土地所有權(quán)主體虛置的現(xiàn)象，從而引起土地市場(chǎng)交易主體的混亂。對(duì)于國(guó)家征收土地后的補(bǔ)償在集體與農(nóng)民之間存在分配不均，損害了農(nóng)民的利益。因而不明確的集體土地所有權(quán)主體必然引起市場(chǎng)主體缺失，集體土地難以進(jìn)入市場(chǎng)。

（二）國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的單向強(qiáng)制征收權(quán)：農(nóng)村土地要轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)政府征收或征用，由集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)一次性轉(zhuǎn)變后才能進(jìn)入土地市場(chǎng)。雖然法律規(guī)定給予農(nóng)民相應(yīng)的補(bǔ)償，但補(bǔ)償價(jià)值過(guò)低，相對(duì)城市中舊城改造涉及拆遷的土地是按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，明顯對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償有失公允。由此可見(jiàn)，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收制度，使得土地市場(chǎng)交易行為兩端是非對(duì)稱的，政府在向農(nóng)村集體征地時(shí)是進(jìn)行行政定價(jià)，而在出讓土地使用權(quán)時(shí)是屬于市場(chǎng)行為，其中的交易價(jià)格是非公平性的，也就造成政府對(duì)土地財(cái)政的長(zhǎng)期依賴，阻礙了集體土地與城市土地之間的直接聯(lián)系，不利于農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展和完善。

（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度不完善：現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)制度缺乏專門(mén)的法律法規(guī)約束，對(duì)于流轉(zhuǎn)的具體形式、程序、價(jià)格、管理以及矛盾的處理在實(shí)際操作中還不規(guī)范，這也就導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中往往會(huì)引發(fā)糾紛，阻礙農(nóng)村土地的順利流轉(zhuǎn)。還由于土地用途管制制度的限制，集體組織之間、城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間的土地市場(chǎng)仍然是相對(duì)分割的，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)局限在較為封閉的小范圍內(nèi)，只能形成零散的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

三.完善農(nóng)村土地市場(chǎng)

土地市場(chǎng)化配置是土地資源有效配置的必經(jīng)之路，目前農(nóng)村土地市場(chǎng)相比城市土地市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，因此要推進(jìn)城鄉(xiāng)土地要素流動(dòng)，激發(fā)農(nóng)村土地市場(chǎng)的活力，主要從農(nóng)村土地市場(chǎng)的兩方面來(lái)完善：集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)。

（一）農(nóng)村集體所有農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

要完善農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，首先是要明確各產(chǎn)權(quán)主體關(guān)系，使轉(zhuǎn)出和轉(zhuǎn)讓雙方明確交易的農(nóng)用地的產(chǎn)權(quán)狀況；其次要搞好農(nóng)用地分等定級(jí)和價(jià)格評(píng)估工作，為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)雙方的公平交易提供科學(xué)依據(jù)；第三是要完善農(nóng)用地流轉(zhuǎn)監(jiān)管制度，流轉(zhuǎn)前要審查流轉(zhuǎn)雙方資格，檢查需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，流轉(zhuǎn)時(shí)要針對(duì)農(nóng)用地是否進(jìn)行土地變更登記進(jìn)行審查；最后，要實(shí)施多種農(nóng)用地流轉(zhuǎn)形式，拓寬市場(chǎng)流轉(zhuǎn)渠道，逐漸開(kāi)放農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)

由于長(zhǎng)期實(shí)行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地市場(chǎng)，建設(shè)用地市場(chǎng)也被割裂開(kāi)來(lái)，城市國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)以“招拍掛”方式進(jìn)行土地出讓，而集體建設(shè)用地難以實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在十八屆三中全會(huì)中提出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。”這指明了集體建設(shè)用地使用制度改革的方向，要賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地對(duì)等的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”，建立統(tǒng)一的地價(jià)體系，實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的公平地價(jià)制度，將其作為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。除此之外，還必須建立相應(yīng)的土地交易平臺(tái)，為建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，通過(guò)土地交易有形市場(chǎng)建設(shè)，對(duì)集體建設(shè)用地交易的內(nèi)容、方式、流程等方面進(jìn)行規(guī)范，使之與城市國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)相銜接。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

1.土地流轉(zhuǎn)的主要形式

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式有：一是轉(zhuǎn)包。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀看，轉(zhuǎn)包是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式，轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運(yùn)、餐飲服務(wù)、外出打工的農(nóng)戶為主，屬于暫時(shí)性的土地流轉(zhuǎn)。二是轉(zhuǎn)讓。通過(guò)轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；三是出租。通過(guò)出租流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；四是入股。通過(guò)入股形式共流轉(zhuǎn)土地占流轉(zhuǎn)土地；五是互換。通過(guò)互換流轉(zhuǎn)的面積。

2.土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉(zhuǎn)逐步向種植大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉(zhuǎn)，這些市場(chǎng)主體也正在成為土地長(zhǎng)期穩(wěn)定流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的重要載體；二是流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化。流轉(zhuǎn)形式由初期的轉(zhuǎn)包、互換形式向出租、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式轉(zhuǎn)變。三是土地經(jīng)營(yíng)趨于規(guī)?；Ｍ恋赜煞稚⒘闵⒘鬓D(zhuǎn)逐漸向集中連片規(guī)模經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。其中：通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實(shí)際情況看，通過(guò)流轉(zhuǎn)土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，達(dá)到了轉(zhuǎn)讓?xiě)艉徒?jīng)營(yíng)戶“雙贏”的目標(biāo)。轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶，不僅有轉(zhuǎn)讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農(nóng)補(bǔ)貼收入，同時(shí)還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔(dān)憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶還吸納轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民打工，進(jìn)一步擴(kuò)大了轉(zhuǎn)讓?xiě)舻氖杖雭?lái)源。

3.農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)

近幾年來(lái)，隨著國(guó)家加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入和對(duì)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮，大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)逐步增加。農(nóng)地流轉(zhuǎn)推動(dòng)了農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)模化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。

二、存在的問(wèn)題

1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來(lái)保障土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。雖然我國(guó)不少法律政策都對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作了一些規(guī)定，但是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)手續(xù)、流轉(zhuǎn)程序等方面規(guī)定得過(guò)于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農(nóng)戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉(zhuǎn)的局面，這樣一種流轉(zhuǎn)交易沒(méi)有規(guī)定流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利與義務(wù)，因而在現(xiàn)實(shí)中造成了不少的糾紛。

2.缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）缺乏土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的組織機(jī)構(gòu)；（2）缺乏相應(yīng)的土地評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)；（3）土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的缺乏”。在廣大農(nóng)村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉(zhuǎn)途徑。但是在現(xiàn)實(shí)上，由于散戶和大戶在經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對(duì)稱局面，而缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策

1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能

篇3

2健全農(nóng)村土地資源的流轉(zhuǎn)機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需要對(duì)土地資源進(jìn)行資本化運(yùn)作，同時(shí)以商品的身份實(shí)現(xiàn)其自身的價(jià)值，將土地資源的實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)。在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，推動(dòng)土地資源的使用權(quán)和其他權(quán)利的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。為此，應(yīng)從法律層面上進(jìn)行立法規(guī)范土地資源流轉(zhuǎn)中涉及到權(quán)利、義務(wù)、范圍等等內(nèi)容，從法律的角度保護(hù)農(nóng)民和投資人的合法權(quán)利，同時(shí)對(duì)土地資源的管理起到制度約束作用。此外，積極探索建立和培育規(guī)范的農(nóng)村土地市場(chǎng)，通過(guò)農(nóng)村土地資源的轉(zhuǎn)包和調(diào)整促進(jìn)土地資源的流轉(zhuǎn)，完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源的流轉(zhuǎn)形式，如股份合作、租賃、承租返包、托管、代耕等等，通過(guò)資本化的運(yùn)作，市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)，提高土地資源的管理效率，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)化、高收益性的利用。

3強(qiáng)化農(nóng)村土地基礎(chǔ)工作

市場(chǎng)條件下土地資源的流轉(zhuǎn)歸根到底是土地價(jià)格的調(diào)動(dòng)。只有完善的土地產(chǎn)權(quán)和土地價(jià)格體系才能夠發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置管理中的作用。為此，首先應(yīng)推動(dòng)農(nóng)村土地登記制度的建立，對(duì)土地資源的面積、權(quán)屬、使用條件、用途、價(jià)格等因素進(jìn)行科學(xué)的登記，為土地資源的資本化奠定基礎(chǔ)和提供法律依據(jù)。同時(shí)推動(dòng)土地定級(jí)估價(jià)制度，按照市場(chǎng)的資源調(diào)配和定價(jià)機(jī)制，對(duì)農(nóng)村土地的質(zhì)量等級(jí)與市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理的估價(jià)，規(guī)范農(nóng)村土地價(jià)格體系，推動(dòng)農(nóng)村土地基礎(chǔ)管理工作。

篇4

關(guān)鍵詞 農(nóng)地使用權(quán) 市場(chǎng)化流轉(zhuǎn) 市場(chǎng)內(nèi)在條件缺陷

目前，我國(guó)的實(shí)際國(guó)情是以占世界7%的土地養(yǎng)活了占世界22%的人口。在人多地少、耕地后備資源不足的情況下，只能通過(guò)盤(pán)活土地資產(chǎn)，提高土地資源利用率來(lái)適應(yīng)我國(guó)對(duì)土地的基本需求，緩解人地關(guān)系緊張的矛盾。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是我國(guó)改革最終實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，它要求各種資源必須通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)配置上的高效率。而土地作為一大生產(chǎn)要素，也必須通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)自身的效益最大化。

我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的內(nèi)在條件缺陷――以供需機(jī)制為視角。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)組成缺陷

1．市場(chǎng)主體構(gòu)成“可怕的對(duì)稱性”

一定區(qū)域內(nèi)的農(nóng)戶無(wú)論是在家庭成員構(gòu)成和文化觀念上，還是在土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)技術(shù)方法和經(jīng)營(yíng)理念上，亦或是在土地交易觀念、市場(chǎng)信息獲取途徑和信息分析能力上，具有相當(dāng)程度的一致性。由于這種一致性的程度極高，因而人們將這種一致性稱為“可怕的對(duì)稱性”。這種“可怕的對(duì)稱性”對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的危害主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是決定了農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)動(dòng)力不足，也就是需求和供給的主觀意愿難以形成。而市場(chǎng)上需求和供給的主觀意愿難以形成必然導(dǎo)致市場(chǎng)整體土地流轉(zhuǎn)動(dòng)力的不足；二是以農(nóng)戶作為基本構(gòu)成單元的各種高級(jí)形式的經(jīng)濟(jì)組織難以自發(fā)形成。這一方面決定了農(nóng)戶在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終無(wú)法取得有利地位，農(nóng)民沒(méi)有自己主動(dòng)的發(fā)言權(quán)，農(nóng)地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)局面無(wú)法形成，農(nóng)戶的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)利益也就無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)得到完整的實(shí)現(xiàn)。

2．市場(chǎng)交易產(chǎn)權(quán)邊界的模糊性

農(nóng)地產(chǎn)權(quán)邊界的模糊性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是產(chǎn)權(quán)主體界定的模糊性。包括農(nóng)地所有權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)主體的界定均具有一定的模糊性。農(nóng)地所有權(quán)主體界定的模糊性主要表現(xiàn)為將鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織均作為有效的農(nóng)地所有權(quán)主體，這容易導(dǎo)致農(nóng)地所有權(quán)的實(shí)際界定和確認(rèn)過(guò)程中各主體之間的土地權(quán)利爭(zhēng)奪，特別是以上三類主體之間存在一定的等級(jí)隸屬關(guān)系的情況下，勢(shì)必導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定的成本增加。農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體界定的模糊性主要體現(xiàn)為在當(dāng)前土地社會(huì)保障功能仍然存在的情況下，非集體成員獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不合理性。農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)主體界定的模糊性主要體現(xiàn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)范疇的模糊性和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)范疇限定的不合理性。

二是產(chǎn)權(quán)體系的模糊性和不完整性。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)體系的模糊性主要體現(xiàn)為農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與承包地使用權(quán)之間的界線不清。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)體系的不完整主要體現(xiàn)為農(nóng)地使用權(quán)作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)本應(yīng)擁有的一些基本權(quán)利，如繼承權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等沒(méi)有在法律上賦予土地使用者。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)體系的模糊性和不完整性使作為市場(chǎng)貨品的農(nóng)地使用權(quán)的交易受到眾多的制約，權(quán)利穩(wěn)定性差和獲利能力不足，這也是農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)受阻的一個(gè)重要原因。

3．市場(chǎng)中介的缺失

市場(chǎng)信息的不完整性是市場(chǎng)機(jī)制的基本特征之一，由于市場(chǎng)信息的獲取需要成本，而不同主體的信息獲取和加工處理能力又有較大差異，各市場(chǎng)主體均希望以最小的成本獲得盡可能多的市場(chǎng)信息，正是這一要求使得專門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)信息收集、加工和處理的專業(yè)中介組織成為市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。而我國(guó)主要為農(nóng)村居民服務(wù)的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介組織基本上是空白，農(nóng)地市場(chǎng)信息無(wú)法在更大范圍內(nèi)得到有效的傳輸，農(nóng)戶的土地供給和需求信息往往只能在很小的范圍內(nèi)傳遞，信息傳輸?shù)男蕮p失加大，這在一定程度上也制約了土地的供求平衡的實(shí)現(xiàn)。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)缺陷

1．市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單

目前的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)從層次結(jié)構(gòu)上來(lái)看，最多的僅有二個(gè)層次的市場(chǎng)，有的僅存在一個(gè)層次的市場(chǎng)，而且即使是二個(gè)層次的市場(chǎng)，不同層次之間的關(guān)系也不明顯，各層次市場(chǎng)本身也并不完善，如承包地的發(fā)包市場(chǎng)和使用權(quán)二次流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)無(wú)法對(duì)二級(jí)市場(chǎng)起到應(yīng)有的調(diào)控作用。這種相對(duì)簡(jiǎn)單的層次結(jié)構(gòu)使各級(jí)市場(chǎng)之間的反饋和調(diào)節(jié)功能難以得到有效發(fā)揮，市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，市場(chǎng)的自我組織和自我調(diào)節(jié)功能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，供求機(jī)制無(wú)法正常發(fā)揮。

2．市場(chǎng)類型結(jié)構(gòu)相對(duì)單一

這與市場(chǎng)提供的可供交易的產(chǎn)權(quán)類別相對(duì)較少有關(guān)。從承包土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來(lái)看，由于土地的社會(huì)保障功能，加之中國(guó)農(nóng)民特有的戀土情結(jié)，大規(guī)模的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)將無(wú)法形成。而由于產(chǎn)權(quán)界定的問(wèn)題，承包地使用權(quán)抵押市場(chǎng)也不可能存在，因此當(dāng)前在這一市場(chǎng)上交易的主要貨品實(shí)際上只有一種――承包地租賃權(quán)，而且大多數(shù)租賃權(quán)的期限較短。從非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來(lái)看，提供的貨品類型也只有兩種：土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)出租，基本上不存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且其中的土地使用權(quán)出租大多數(shù)是由于房屋租賃行為導(dǎo)致的，單純的使用權(quán)出租極少。市場(chǎng)類型結(jié)構(gòu)的單一性決定了市場(chǎng)供消費(fèi)者選擇的空間過(guò)于狹小，對(duì)于農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)無(wú)法帶來(lái)有效的需求。

參考文獻(xiàn)：

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一、背景陳述

自1978年我國(guó)開(kāi)始進(jìn)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革以來(lái)，土地就成為了推動(dòng)城市化、工業(yè)化建設(shè)的重要要素。而這些建設(shè)用地的主要來(lái)源是通過(guò)對(duì)農(nóng)業(yè)用地的征用。有數(shù)據(jù)顯示，上世紀(jì)90年代的10年間，全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加2640萬(wàn)富，其中81％的新增建設(shè)用地來(lái)自于對(duì)耕地的占用，被占耕地共有2138萬(wàn)畝。

在這樣大規(guī)模的征地背后，失地農(nóng)民的利益卻難以得到保障。據(jù)勞動(dòng)和社會(huì)保障部統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)有4000多萬(wàn)失地農(nóng)民，被征地后他們不僅喪失了基本的生產(chǎn)資料，被迫依靠高強(qiáng)度機(jī)械式勞動(dòng)拿到微薄的工資維生，而且又背負(fù)了重建新居所的巨大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

然而，征地過(guò)程中實(shí)際產(chǎn)生的收益并非如此微小，其中的大部分收益都在地方政府土地財(cái)政的作用下，流入了地方的小金庫(kù)，而真正的土地出讓方――農(nóng)民卻沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。

在中國(guó)現(xiàn)有的征地機(jī)制下，地方政府作為征地的主體，同時(shí)擁有強(qiáng)制向農(nóng)民征地和以壟斷的方式向土地一級(jí)市場(chǎng)供地的權(quán)力。過(guò)度的集權(quán)，一方面導(dǎo)致許多地區(qū)土地價(jià)格哄抬成風(fēng)，開(kāi)發(fā)商成本上升，房地產(chǎn)泡沫膨脹；另一方面，農(nóng)民卻只能從政府那里獲得微薄的征地補(bǔ)償費(fèi)。這樣的分配事實(shí)上是不利于整體社會(huì)的福利改善的，因?yàn)榈胤秸种锌捎^的征地收益，往往難以直接作用于農(nóng)民身上，其中相當(dāng)?shù)牟糠謪s流失在其他行政開(kāi)支上，比如公務(wù)員工資上漲、政府機(jī)關(guān)大樓修繕等等。顯然，如果將更多的錢直接作用于農(nóng)民身上，使他們有機(jī)會(huì)通過(guò)這筆收益來(lái)提高自己的工作技能或者改善自己的居住環(huán)境，將會(huì)取得更大的邊際效用。

由此可見(jiàn)，征地利益的分配機(jī)制有失公平。要想改變這種局面，一方面應(yīng)該讓農(nóng)民形成自己的交易主體，直接參與到非公用土地的交易當(dāng)中；另一方面土地的價(jià)格應(yīng)該透明化、市場(chǎng)化，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該公之于眾，并且讓中央政府有效地加入總體上的監(jiān)管。因此，只有建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)機(jī)制，才能打破地方政府的壟斷，使土地價(jià)格回歸其價(jià)值，并使土地交易的收益流入農(nóng)民手中，推動(dòng)他們自身的發(fā)展。

以下筆者從我國(guó)現(xiàn)有的征地機(jī)制出發(fā)，通過(guò)對(duì)其中存在問(wèn)題進(jìn)行剖析，提出一個(gè)土地交易市場(chǎng)的模型，并闡述在市場(chǎng)機(jī)制下土地的合理價(jià)格和交易收益公平分配如何才能形成。

二、我國(guó)現(xiàn)有征地模式分析

我國(guó)現(xiàn)有的征地模式――“公告征地”。其征地過(guò)程體現(xiàn)了幾個(gè)原則：首先，地方的國(guó)土部門(mén)代表政府出面征地，向農(nóng)民通告征地的面積，然后土地的使用權(quán)歸公，從此用地單位與農(nóng)民之間的關(guān)聯(lián)被徹底截?cái)嗔?；其次，被征用地的農(nóng)民沒(méi)有機(jī)會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響，農(nóng)民集體獲得的僅是一次性支付的土地補(bǔ)償；其三，地方政府作為壟斷供地者，通過(guò)簽署用地協(xié)議或者拍賣的方式向用地單位供地。

可見(jiàn)，在這樣的征地模式之下，農(nóng)民由于不能直接參與土地的交易，其應(yīng)有利益受到了來(lái)自政府和土地使用者兩方面的擠占。然而，造成農(nóng)民、政府及開(kāi)發(fā)商之間利益分配不合理的主要問(wèn)題集中在價(jià)格機(jī)制上，首先是土地從農(nóng)民手中交給政府時(shí)以補(bǔ)貼的方式完全談不上什么價(jià)格，而同樣當(dāng)土地由政府轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中時(shí)政府作為土地的唯一供給者制造了一個(gè)價(jià)格(類似于壟斷市場(chǎng))，而這樣一個(gè)價(jià)格往往是對(duì)其價(jià)值過(guò)高或過(guò)低的評(píng)價(jià)，所以，我們提出將競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)引入土地流轉(zhuǎn)中，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)價(jià)格。由政府作為買賣雙方的中間人，將農(nóng)民和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)人市場(chǎng)，基于農(nóng)民缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，由政府同農(nóng)民以契約的形式形成和被的關(guān)系，彌補(bǔ)農(nóng)民在信息和技術(shù)上的劣勢(shì)。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用，讓土地的價(jià)格在各個(gè)買方的競(jìng)爭(zhēng)中趨于合理化，同時(shí)也使農(nóng)民的利益得到保障。

三、創(chuàng)建農(nóng)村土地交易市場(chǎng)的構(gòu)想

解決農(nóng)地征用中農(nóng)民利益受到侵害等若干問(wèn)題，重在將市場(chǎng)機(jī)制引入農(nóng)業(yè)用地的交易過(guò)程。為此，建立一個(gè)有效的土地交易市場(chǎng)就成了一條途徑，以下就探討關(guān)于構(gòu)建該市場(chǎng)的若干問(wèn)題。

首先，農(nóng)村土地交易市場(chǎng)的建立，需要國(guó)家通過(guò)法律法規(guī)創(chuàng)造一定的前提條件：一方面，要明確農(nóng)民對(duì)土地的相關(guān)權(quán)利；另一方面，政府在政策和法律上應(yīng)該禁止農(nóng)業(yè)用地的私下買賣，或要求所有農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)入交易所上市，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)進(jìn)行交易。

其次，為了保障交易市場(chǎng)的秩序，使其具有穩(wěn)定性和有效性，還應(yīng)該建立一系列的制約機(jī)制。建立統(tǒng)一的信用記錄體制，即要將農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)交易所、證券交易所及我國(guó)的銀行體系的信息進(jìn)行資源共享，對(duì)已在證券交易所上市、走勢(shì)穩(wěn)步上升的企業(yè)，在銀行的信用級(jí)別高的開(kāi)發(fā)商給予一定的優(yōu)先權(quán)。對(duì)走勢(shì)不佳、信用級(jí)別低的則禁入；同樣的，在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中有違約或其他違反競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的行為，也會(huì)反映到其他市場(chǎng)。

同時(shí)，在健全的信用記錄基礎(chǔ)上，就可以建立一定的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)總量、自有資產(chǎn)量、流動(dòng)資金量、近幾年的利潤(rùn)或效益等設(shè)立指標(biāo)，為了保障開(kāi)發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，只有達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)且信用良好的才能進(jìn)入主板市場(chǎng)申購(gòu)規(guī)模較大的土地，同時(shí)為了扶持小型土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)小板市場(chǎng)的準(zhǔn)人條件可以放寬很多。進(jìn)入市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商每年應(yīng)向交易所交納一定量的信息費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用。

另外，一定的監(jiān)管處罰體制也是至關(guān)重要的。比如對(duì)于在土地詢價(jià)、報(bào)價(jià)階段的惡意打壓等行為一經(jīng)查處，交易作廢，除罰款外公開(kāi)降低信用級(jí)別，甚至禁止進(jìn)入主板市場(chǎng)。

當(dāng)然，在交易階段，還可通過(guò)保證金制度來(lái)控制開(kāi)發(fā)商的行為，杜絕哄抬地價(jià)、過(guò)度投機(jī)的行為。

在市場(chǎng)的各種控制機(jī)制都建立完善后，就可以從整體上構(gòu)建交易市場(chǎng)的具體形態(tài)。筆者的構(gòu)想是將交易市場(chǎng)分為兩個(gè)板塊，主板市場(chǎng)主要針對(duì)面積較大、價(jià)值高等需要龐大的資金來(lái)開(kāi)發(fā)的土地，小板市場(chǎng)則承擔(dān)其余規(guī)模較小的土地的流轉(zhuǎn)；另一方面，每個(gè)板塊都要將土地按不同的開(kāi)發(fā)用途進(jìn)行分類，然后集中交易，比如將用于住房的集中于一類等。

接下來(lái)就可以在土地交易市場(chǎng)上進(jìn)行具體的交易。每一塊要發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地都將經(jīng)過(guò)準(zhǔn)備、詢價(jià)、競(jìng)價(jià)、交易四個(gè)階段，最終實(shí)現(xiàn)買賣。下面試就每一階段進(jìn)行具體描述。

第一階段：前期準(zhǔn)備工作

(1)對(duì)交易土地前期勘察

由政府派專門(mén)人員對(duì)所需農(nóng)耕地進(jìn)行調(diào)查，包括占地大小、具體地理位置、未轉(zhuǎn)讓前的用途、分別為哪些村民所有、其比例為多少等，編寫(xiě)可行性報(bào)告，并將信息通過(guò)遠(yuǎn)端技術(shù)等傳輸給地方政府相關(guān)

部門(mén)，進(jìn)行最后審核，并將最終數(shù)據(jù)輸入地方政府建立的土地市場(chǎng)交易所的服務(wù)器。

(2)簽訂協(xié)議

由政府出面和相關(guān)的農(nóng)民簽訂協(xié)議，政府提供所有技術(shù)支持，協(xié)助農(nóng)民作出決策，同時(shí)將賣地30％的收入作為傭金，來(lái)補(bǔ)償相關(guān)成本和激勵(lì)政府；另一方面，要明確協(xié)議雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第二階段：詢價(jià)

將信息輸入土地流轉(zhuǎn)交易所的信息庫(kù)，在互聯(lián)網(wǎng)上信息，將技術(shù)分析等公布出來(lái)；同時(shí)政府公開(kāi)規(guī)劃計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)政策，及給予開(kāi)發(fā)商的相關(guān)優(yōu)惠政策，達(dá)到準(zhǔn)入條件的土地開(kāi)發(fā)商交納保證金后，在時(shí)限內(nèi)根據(jù)各自的評(píng)估進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)價(jià)。

為了保證報(bào)價(jià)的公正和交易的公平，所有報(bào)價(jià)的數(shù)據(jù)會(huì)一直保存在數(shù)據(jù)庫(kù)中，如果各開(kāi)發(fā)商在此后的競(jìng)價(jià)過(guò)程中，被發(fā)現(xiàn)有任何惡意報(bào)價(jià)行為，將予以懲處。同時(shí)各開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)上報(bào)價(jià)是非公開(kāi)的，這樣就能夠避免買方聯(lián)合來(lái)壓低價(jià)格。

由政府相關(guān)技術(shù)人員將信息整合出最高價(jià)、最低價(jià)等信息，通過(guò)遠(yuǎn)端技術(shù)傳送給當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)人員，并分析和推算一個(gè)變動(dòng)區(qū)間，由當(dāng)?shù)丶夹g(shù)人員向農(nóng)民和當(dāng)?shù)卣忉屨f(shuō)明，并提供一個(gè)相對(duì)合理的參考價(jià)格，同時(shí)農(nóng)民集體通過(guò)召開(kāi)表決會(huì)或者通過(guò)村委的出面，根據(jù)這個(gè)參考價(jià)格給出賣出土地的最低價(jià)。

第三階段：競(jìng)價(jià)

一段時(shí)間后，這塊土地開(kāi)始交易，各開(kāi)發(fā)商在交易所公開(kāi)競(jìng)價(jià)，交易所將信息傳送給當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)人員，將價(jià)格實(shí)時(shí)報(bào)給農(nóng)民。

這一階段，各開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)會(huì)在市場(chǎng)上公開(kāi)，他們會(huì)根據(jù)自己對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估和其他開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)來(lái)不斷調(diào)整自己所報(bào)出的價(jià)格，所有的價(jià)格都將直接進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)交易所會(huì)有技術(shù)人員進(jìn)行盯市，并將數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)分析一并傳送給駐地技術(shù)人員，由技術(shù)人員向農(nóng)民解釋說(shuō)明現(xiàn)在的行情。

第四階段：成交

在規(guī)定的競(jìng)價(jià)期限內(nèi)的任何時(shí)間，一旦達(dá)到預(yù)期價(jià)格，技術(shù)人員有義務(wù)提醒農(nóng)民，并提供一些價(jià)格趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)等參考信息，由農(nóng)民的人召集農(nóng)民集體，決定在哪個(gè)報(bào)價(jià)進(jìn)行交易。

競(jìng)價(jià)達(dá)到農(nóng)民預(yù)期價(jià)格后，價(jià)格可能有漲有跌。有的企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的盈利情況可能選擇退出市場(chǎng)，因而導(dǎo)致價(jià)格下降。這時(shí)技術(shù)人員有義務(wù)協(xié)助或者積極促成農(nóng)民進(jìn)行交易決策。因而，在協(xié)議中，應(yīng)補(bǔ)充關(guān)于當(dāng)市價(jià)下跌，達(dá)到最低價(jià)后。人有權(quán)代替農(nóng)民作出成交的決定，以此防止由于農(nóng)民缺乏技術(shù)知識(shí)而耽誤時(shí)機(jī)。

當(dāng)然如果市價(jià)一直沒(méi)有達(dá)到最低價(jià)，技術(shù)人員有義務(wù)給出建議，是否應(yīng)低價(jià)賣出，但農(nóng)民有選擇權(quán)，可以賣出也可以放棄這次競(jìng)價(jià)，申請(qǐng)第二次上市。在第二次上市前，技術(shù)人員應(yīng)協(xié)助農(nóng)民重新定價(jià)。

達(dá)成協(xié)議之后的簽訂合同等步驟由地方政府對(duì)農(nóng)民進(jìn)行指導(dǎo)。關(guān)鍵是合同條款的完備性，政府對(duì)農(nóng)民的指導(dǎo)和對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督能夠使合同順利地簽訂和執(zhí)行。根據(jù)各農(nóng)民的土地?cái)?shù)量，對(duì)土地出讓收入進(jìn)行分配，同時(shí)政府要收取一定比例的服務(wù)指導(dǎo)和中介費(fèi)用。

以上就是筆者關(guān)于建立土地交易市場(chǎng)的所有構(gòu)想。在這樣的強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)制的作用之下，土地真實(shí)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步表現(xiàn)，農(nóng)民、政府、開(kāi)發(fā)商三方的利益也就能得到更合理的分配。

四、土地通過(guò)交易所買賣對(duì)于利益分配及監(jiān)督控制的改進(jìn)

首先，在引入市場(chǎng)機(jī)制后，依托于有效的土地交易市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格的正確估價(jià)，和享有土地使用權(quán)的農(nóng)民直接參與土地的市場(chǎng)交易，使得利益的分配進(jìn)一步趨于有效合理。這主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，農(nóng)民作為“賣地方”能夠獲得與土地現(xiàn)有內(nèi)在價(jià)值以及未來(lái)增值能力相匹配的合理對(duì)價(jià)，確保了其自身利益的實(shí)現(xiàn)。

篇6

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村土地大量荒蕪與城市用地逐年緊張的矛盾日益顯現(xiàn)。因此，加快農(nóng)村用地整治，釋放用地空間已刻不容緩。這一舉措，事關(guān)國(guó)家戰(zhàn)略，利國(guó)利民。

我們認(rèn)為，此次由財(cái)政部和國(guó)土資源部推進(jìn)的10省農(nóng)村土地整治行動(dòng)，保守估計(jì)有望帶動(dòng)農(nóng)村近5萬(wàn)億元的內(nèi)需市場(chǎng)，如果將這一活動(dòng)向全國(guó)鋪開(kāi)，有望帶動(dòng)全國(guó)農(nóng)村約12萬(wàn)億元的內(nèi)需市場(chǎng)，進(jìn)一步刺激建材、家電、家具、裝修材料等行業(yè)需求，極大提振農(nóng)村內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。

10個(gè)試點(diǎn)省份具有典型代表性

就這10個(gè)與財(cái)政部、國(guó)土資源部簽署協(xié)議的省份而言，這10個(gè)省份作為土地整治的樣本具有以下3個(gè)方面的典型意義：首先，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力的角度來(lái)看，這10個(gè)省份GDP占全國(guó)經(jīng)濟(jì)比重近41％，農(nóng)村人口占全國(guó)農(nóng)村人口的比重為42％。從這個(gè)角度上來(lái)看，這10省份的試點(diǎn)有望對(duì)全國(guó)帶來(lái)明顯的示范效應(yīng)，特別是對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響比較顯著。其次，從試點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來(lái)看，這10個(gè)省份的城市化程度在全國(guó)處于中游左右的水平，平均在40－50％。這樣的城市化水平不會(huì)太高，如果太高就失去了土地整治的試點(diǎn)意義。同時(shí)，這些城市的城市化水平也不太低，使得這些省份有足夠的財(cái)政力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證試點(diǎn)的成功概率，進(jìn)而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)向全國(guó)推廣。

土地整治事關(guān)國(guó)家戰(zhàn)略

2010年中央關(guān)于“三農(nóng)”的一號(hào)文明確提出，“繼續(xù)增加農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農(nóng)村土地整治投入，有計(jì)劃分片推進(jìn)中低產(chǎn)田改造”。近年來(lái)，中央做出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的戰(zhàn)略決策，“三農(nóng)”問(wèn)題不斷得到管理層的重點(diǎn)關(guān)照與扶持，中央和地方不斷加大投入支持農(nóng)村建設(shè)，以改變農(nóng)村面貌，其中開(kāi)展農(nóng)村土地整治躍升為國(guó)家戰(zhàn)略，正式寫(xiě)入2009年中央1號(hào)文和溫總理的政府工作報(bào)告，國(guó)土資源部2009年印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見(jiàn)》也已對(duì)農(nóng)村土地整治工作作出了具體部署。到2010年，中央1號(hào)文延續(xù)了上述精神，并逐漸加大了執(zhí)行力度。

隨著我國(guó)農(nóng)村土地整治工作的啟動(dòng)，許多地方的工作思路已經(jīng)由單一的土地整理復(fù)墾開(kāi)發(fā)向“田、水、路、林、村、房”綜合整治轉(zhuǎn)變，在增加有效耕地面積、提高耕地質(zhì)量的基礎(chǔ)上，更加注重以村、鎮(zhèn)為單元全面考慮，統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合整治，有效促進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要因素是，隨著我國(guó)城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地越來(lái)越成為地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的瓶頸，城市可供利用的土地逐漸減少，使得地方政府有足夠的動(dòng)力在尊重“18億畝耕地紅線”的條件下，通過(guò)綜合整治農(nóng)村居民宅基地來(lái)獲得新的工業(yè)用地空間。另外，農(nóng)村土地整治潛力巨大，我國(guó)不少地方村莊散亂、空心村多，村莊建設(shè)用地的存量巨大。根據(jù)安徽省國(guó)土資源廳的測(cè)算，如果按照新農(nóng)村建設(shè)人均上限標(biāo)準(zhǔn)120平方米測(cè)算，通過(guò)整治可置換出600多萬(wàn)畝建設(shè)用地指標(biāo)。從這個(gè)角度上理解，我們認(rèn)為，“遷村并點(diǎn)、整村搬遷、舊村改造”有望成為此次土地整治行動(dòng)的重點(diǎn)內(nèi)容。

農(nóng)村土地整治：一“整”三“得”

我們認(rèn)為，通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地整治，特別是農(nóng)村宅基地的整治，將帶來(lái)3個(gè)方面的效果。

其一，正如上文所提到的，通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地整治，特別是對(duì)農(nóng)村宅基地的整理，將帶來(lái)大量的建設(shè)用地指標(biāo)。從某種程度上說(shuō)，地方政府極力發(fā)展經(jīng)濟(jì)而受制土地的“瓶頸”，通過(guò)這一途徑便可迎刃而解，因此地方政府愿意并積極推動(dòng)農(nóng)村土地整治，以滿足地方政府的用地需求。

其二，通過(guò)農(nóng)村土地整治，可能在一定程度上會(huì)增加耕地的數(shù)量，甚至提高耕地的使用效率。因?yàn)橐郧稗r(nóng)村耕地缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，耕地零散限制了農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度的提高和普及，進(jìn)而限制了我國(guó)的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率。從國(guó)際對(duì)比來(lái)看，我國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度不僅落后于日本、意大利、德國(guó)和法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，而且也落后于埃及、越南等發(fā)展中國(guó)家。因而，通過(guò)土地的整治，有望使得耕地連接成片，便于大型農(nóng)業(yè)機(jī)械化作業(yè)，進(jìn)而提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，增加我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量，提高我國(guó)糧食的供給率。

篇7

2.耕地改養(yǎng)殖水面要辦轉(zhuǎn)用手續(xù)

1999年，國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于搞好農(nóng)用地管理促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作的通知》，規(guī)定禁止在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)、發(fā)展林果業(yè)；可以在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)外的農(nóng)用地挖塘發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖和種植多年生木本果樹(shù)等經(jīng)濟(jì)作物，但建造永久性農(nóng)業(yè)設(shè)施和配套設(shè)施，如畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)、塘底已經(jīng)固化的水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品倉(cāng)庫(kù)、加工廠、集貿(mào)市場(chǎng)等，占用耕地的，要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，并做到耕地“占一補(bǔ)一”。

3.超生子女同樣享有土地補(bǔ)償費(fèi)

違反計(jì)劃生育行政法律法規(guī)超生，應(yīng)由其父母承擔(dān)行政法律責(zé)任，而要求村委會(huì)分配土地補(bǔ)償款是民事法律關(guān)系。公民合法權(quán)益受法律保護(hù)，不因父母是否違反計(jì)劃生育政策而受到影響。況且他們出生申報(bào)戶籍時(shí)就落戶在當(dāng)?shù)?，已具備該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，因此應(yīng)得到補(bǔ)償。

4.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。任何組織和個(gè)人侵害承包方土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。

5.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。

6.農(nóng)村土地承包法對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)規(guī)定

一是規(guī)定了在承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地；二是規(guī)定了在承包期內(nèi)，原則上發(fā)包方不得調(diào)整承包地；三是特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)婦女承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)；四是對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承作出了規(guī)定。

7. 對(duì)婦女承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)規(guī)定

承包期內(nèi)婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。

篇8

在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的當(dāng)前，一家一戶的傳統(tǒng)土地耕作模式已經(jīng)束縛了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，存在較多弊端，主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)規(guī)模小，效率低，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性低。通過(guò)建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，推行農(nóng)村R島獻(xiàn)骶濟(jì)組織，農(nóng)戶將土地參與流轉(zhuǎn)，一方面，改變了傳統(tǒng)的土地經(jīng)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)了由分散經(jīng)營(yíng)，逐步向規(guī)?；?、集約化方向的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了農(nóng)民土地的有效集中和專業(yè)化生產(chǎn)，提高土地的產(chǎn)出率和收益率；另一方面，在各種合作組織的帶動(dòng)下，土地集約經(jīng)營(yíng)有了競(jìng)爭(zhēng)力，能夠按照市場(chǎng)需求組織生產(chǎn)，減少了生產(chǎn)的盲目性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。

2、建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑

以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)為平臺(tái)，優(yōu)化資本組合，整合生產(chǎn)要素，大力發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，把零星的土地從農(nóng)戶手中集中連片，按效率原則重新配置土地，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，不僅降低了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新技術(shù)和新型農(nóng)具的推廣應(yīng)用，極大地提高了土地生產(chǎn)率，而且解決了土地細(xì)碎化、土地利用率低和土地閑置等問(wèn)題，改變了以往農(nóng)戶分散經(jīng)營(yíng)的缺陷，使土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3、建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是提高農(nóng)民收入的重要手段

通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，一是農(nóng)民轉(zhuǎn)出自己承包的土地，從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)中轉(zhuǎn)移出來(lái)，改變?cè)取耙喙ひ噢r(nóng)、亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，從土地的束縛中解放出來(lái)，安心地從事其他二、三產(chǎn)業(yè)及外出務(wù)工。二是農(nóng)民以土地入股開(kāi)展股份合作經(jīng)營(yíng)，或以其他更有利于自身的方式參與土地流轉(zhuǎn)，獲得高收入。三是農(nóng)民可以在自己的承包地上打工，在參加分紅的同時(shí)，又有打工收入，從而提高農(nóng)民群眾的收入水平。

4、建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)能促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展

土地流轉(zhuǎn)使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)集中，有利于籌措資金，加大技術(shù)、信息、人才等方面的投資，實(shí)現(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)。有利于提高土地經(jīng)營(yíng)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、機(jī)械化作業(yè)；有利于修道路、興水利、建科研基地、生產(chǎn)基地和加工基地，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，合理有效利用土地，從而促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

二、當(dāng)前土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題

1、市場(chǎng)機(jī)制不健全妨礙了土地流轉(zhuǎn)

目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包為主，形式比較單一。流轉(zhuǎn)主要在鄰里和親戚之間進(jìn)行，而且流轉(zhuǎn)的內(nèi)容簡(jiǎn)單，流轉(zhuǎn)期短，流轉(zhuǎn)面積小，使經(jīng)營(yíng)主體不敢在土地、機(jī)械、設(shè)施上做大的投入，不利于農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展。由此可見(jiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還處于自發(fā)階段，土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無(wú)序狀態(tài)，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)的激勵(lì)機(jī)制尚未形成，各級(jí)政府引導(dǎo)和服務(wù)不到位，缺乏有效組織農(nóng)民“以地生財(cái)”的能力。農(nóng)村土地承包管理部門(mén)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督職能也沒(méi)有完全落實(shí)到位，難以通過(guò)有效地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置。

2、觀念滯后影響土地流轉(zhuǎn)

由于農(nóng)民“戀土”情結(jié)及“守田為安”等傳統(tǒng)觀念根深蒂固，一些農(nóng)戶即使種不好土地，也不愿轉(zhuǎn)出其承包土地，土地經(jīng)濟(jì)效益較差。一些農(nóng)戶外出務(wù)工顧不上種地，就種植些低產(chǎn)、低效益、懶作物，有的甚至把土地撂荒閑置，造成土地資源的浪費(fèi)。

3、程序不規(guī)范制約了土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)在我國(guó)農(nóng)村雖早已存在，但大多數(shù)地區(qū)至今尚未建立起一套完整規(guī)范的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)程序。如有些農(nóng)戶進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)僅憑口頭協(xié)議，無(wú)任何書(shū)面合同，沒(méi)有規(guī)范和嚴(yán)格的土地流轉(zhuǎn)程序。

4、農(nóng)村社會(huì)保障制度滯后束縛著土地流轉(zhuǎn)

目前，農(nóng)村社會(huì)保障制度總體水平較低，絕大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)社會(huì)保障制度還處于完全空白。農(nóng)村社會(huì)保障制度的嚴(yán)重滯后，極大地束縛了農(nóng)村勞動(dòng)力的流動(dòng)，使農(nóng)民長(zhǎng)期依賴土地，從而限制了土地的流轉(zhuǎn)。而土地流轉(zhuǎn)受到限制，在一定程度上阻礙了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化的速度也相對(duì)緩慢，最終農(nóng)民收入增長(zhǎng)乏力，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程也相對(duì)緩慢。

三、促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)的對(duì)策及建議

1、完善社會(huì)保障，加快農(nóng)村土流轉(zhuǎn)的進(jìn)程

一要在農(nóng)村通過(guò)建立與完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度、最低生活保障制度、農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度等社會(huì)保障體系，減小農(nóng)民對(duì)農(nóng)用地的依賴性，使一部分有能力外出創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民從土地中解脫出來(lái)，為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。二要在城市逐步建立務(wù)工農(nóng)民社會(huì)保障制度，加快解決農(nóng)民工的子女上學(xué)、工傷、醫(yī)療和養(yǎng)老保障等問(wèn)題。對(duì)進(jìn)城農(nóng)民在農(nóng)村的承包土地、房屋、宅基地，要通過(guò)創(chuàng)新體制機(jī)制，完善資產(chǎn)處置辦法，幫助其完成進(jìn)城落戶的資產(chǎn)積累。只有這樣，農(nóng)民進(jìn)城后才不會(huì)有后顧之憂，才不會(huì)總想在農(nóng)村“留后路”，使其所經(jīng)營(yíng)的農(nóng)用地能夠進(jìn)入農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。否則，農(nóng)村的存量土地?zé)o法盤(pán)活，土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)難以形成。三要適當(dāng)考慮流出農(nóng)戶土地增值效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，鼓勵(lì)以村組織牽頭的股份合作流轉(zhuǎn)。四要政府牽頭、部門(mén)協(xié)作，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)權(quán)流出者轉(zhuǎn)崗就業(yè)培訓(xùn)，提高他們擇業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

篇9

1因利勢(shì)導(dǎo)，循序漸進(jìn)，為流轉(zhuǎn)奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)

農(nóng)村土地是農(nóng)民群眾賴依生存的基本生產(chǎn)資料和重要生活保障。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)民對(duì)土地的珍惜和家的留守之念根深蒂固，特別是50歲以上的農(nóng)民表現(xiàn)的更加明顯，他們寧愿辛苦勞作，收入甚微，也不愿將其讓渡他人，這樣才覺(jué)得心里踏實(shí)。在此傳統(tǒng)觀念背景下，讓他們短期內(nèi)認(rèn)識(shí)并接受將擁有的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)流轉(zhuǎn)還為時(shí)過(guò)早，仍需要有一個(gè)“歷史的過(guò)程”和“歷史的耐心”?；谶@種現(xiàn)實(shí)，在推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易進(jìn)程中，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，力行足下，發(fā)揮媒體宣傳導(dǎo)向作用，樹(shù)立典型示范，不斷轉(zhuǎn)變農(nóng)民觀念，使他們逐步認(rèn)識(shí)和嘗到產(chǎn)權(quán)制度改革帶來(lái)的這一紅利，把流轉(zhuǎn)土地變成一種新投資。同時(shí)，也要因地制宜，尊重農(nóng)民的意愿和市場(chǎng)發(fā)展的客觀需求，循序漸進(jìn)，成熟一個(gè)交易一個(gè)，不斷充實(shí)和活躍農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。且不可行政命令或“一刀切”。

2合理過(guò)渡，清晰歸屬，為流轉(zhuǎn)搭建一條順暢的現(xiàn)實(shí)路徑

目前，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作還相當(dāng)滯后，已成為流轉(zhuǎn)交易的“絆腳石”。為了適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革需要，不可等、不能靠，在尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)的情況下，除加快土地經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作外，還要積極采取一些過(guò)渡性制度措施，比如，農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可利用現(xiàn)有二輪延包地畝表、土地承包合同書(shū)、村集體認(rèn)定證明和實(shí)際耕種土地左鄰右舍認(rèn)可證明以及縣鄉(xiāng)兩級(jí)農(nóng)經(jīng)管理部門(mén)審核備案文件等關(guān)聯(lián)資料，作為農(nóng)戶擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依據(jù)，允許農(nóng)戶參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易，并通過(guò)發(fā)放農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易鑒證書(shū)的形式，確認(rèn)其合法性，讓農(nóng)戶安心，讓投資者放心。這樣既能過(guò)渡性的清晰權(quán)屬現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易，又能避免權(quán)屬不清交易帶來(lái)的隱患，維護(hù)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)性、有效性，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)妥發(fā)展。

3政府主導(dǎo)，部門(mén)融合，為流轉(zhuǎn)營(yíng)造一個(gè)優(yōu)良的外部環(huán)境

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)既是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的重要內(nèi)容，事關(guān)農(nóng)村千家萬(wàn)戶的切身利益，也是一個(gè)蓬勃發(fā)展的新生事物，并且還涉及到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、養(yǎng)殖水面經(jīng)營(yíng)權(quán)和“四荒”地使用權(quán)等，這就不能把它當(dāng)成某個(gè)部門(mén)的獨(dú)家業(yè)務(wù)看待。政府要責(zé)無(wú)旁貸地?fù)?dān)當(dāng)起組織者和推進(jìn)者，把其列入“三農(nóng)”工作的重要議程，作為農(nóng)村一次重大改革來(lái)抓，建立強(qiáng)有力的市場(chǎng)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，組織農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)管理部門(mén)在市場(chǎng)設(shè)立辦事窗口，為流轉(zhuǎn)交易提供“一站式”服務(wù)，減少群眾流轉(zhuǎn)往返路途和時(shí)間，提高服務(wù)效率。

篇10

一、引言

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村實(shí)行以為基礎(chǔ)的統(tǒng)分結(jié)合的土地基本經(jīng)營(yíng)制度,將土地的使用權(quán)從所有權(quán)中剝離出來(lái)，進(jìn)一步明晰了土地產(chǎn)權(quán)制度，重新調(diào)整了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益分配關(guān)系，很大程度上調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性,也極大地解放和發(fā)展了農(nóng)村的社會(huì)生產(chǎn)力。但是這種小規(guī)模一家一戶分散經(jīng)營(yíng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)不可避免地會(huì)帶來(lái)土地經(jīng)營(yíng)的細(xì)碎化、土地資源利用的低效率。隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地經(jīng)營(yíng)的細(xì)碎化已經(jīng)明顯的阻礙了農(nóng)業(yè)科技的廣泛應(yīng)用，阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，違背了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的規(guī)律，使得農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效在土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模問(wèn)題上受到了嚴(yán)重的制約。

二、我國(guó)土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

(一)土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全

目前，我國(guó)農(nóng)村尚未全面建立規(guī)范健全的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。盡管現(xiàn)行制度明確規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但對(duì)于轉(zhuǎn)讓的范圍、形式、價(jià)格、程序、管理等方面缺乏可操作性和系統(tǒng)性。制度的不健全導(dǎo)致了流轉(zhuǎn)行為的不規(guī)范，許多地方的農(nóng)地流轉(zhuǎn)還是以雙方口頭協(xié)議的方式確立流轉(zhuǎn)關(guān)系，這種自發(fā)無(wú)序的狀態(tài)容易引發(fā)糾紛，不利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。而現(xiàn)行的制度規(guī)范對(duì)于如何在土地流轉(zhuǎn)中保護(hù)農(nóng)民的利益是缺乏明確有效的措施的，難以切實(shí)保障農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的利益。

(二)市場(chǎng)中介組織匱乏

我國(guó)尚未真正建立起農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織體系，土地流轉(zhuǎn)中介組織的匱乏,導(dǎo)致了土地流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、盲目性和隨意性。土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范,導(dǎo)致農(nóng)民利益受損事件時(shí)常發(fā)生,影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益,不利于土地資源的優(yōu)化配置。由于土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有形成，流轉(zhuǎn)信息不暢，使得土地評(píng)價(jià)缺乏依據(jù)，農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿普遍不高。由于土地流轉(zhuǎn)中沒(méi)有中介組織參與、訂立合同契約不規(guī)范，或者土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織的無(wú)序運(yùn)行導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)主體之間的信息不對(duì)稱等因素，土地供求雙方信息流動(dòng)受阻，在農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡的情況下農(nóng)民利益得不到保障,嚴(yán)重的挫傷了農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性。

(三)農(nóng)村社會(huì)保障制度落后

由于保障體系不健全以及保障力度不夠，無(wú)法為那些將土地流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)戶提供充分的社會(huì)保障，農(nóng)民主要還是依靠土地收入來(lái)解決教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等問(wèn)題，普遍把土地視為最基本的生活保障。當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用低于農(nóng)戶的預(yù)期收益時(shí)，受傳統(tǒng)觀念“土地是養(yǎng)老保障”的影響，普通的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶就很有可能對(duì)于流轉(zhuǎn)土地存在后顧之憂。由于人口壓力的長(zhǎng)期性及城市化的滯后,使得農(nóng)村土地實(shí)際上承擔(dān)著農(nóng)村的社會(huì)保障功能,土地流轉(zhuǎn)難以按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行流動(dòng)。另一方面離土進(jìn)城的農(nóng)民絕大多數(shù)從事臨時(shí)性的雇傭工作,由于城鄉(xiāng)二元戶籍制度的不平等,導(dǎo)致農(nóng)民在就業(yè)、住房、醫(yī)療以及子女入學(xué)等方面受到歧視，不能與城鎮(zhèn)居民享受同等待遇，因此他們不得不仍將農(nóng)地視為生存之本，這樣農(nóng)地就負(fù)擔(dān)起農(nóng)民的各項(xiàng)社會(huì)保障功能。

(四)政府支持力度有待加強(qiáng)

農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化離不開(kāi)土地集中規(guī)模經(jīng)營(yíng)，建立在土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)細(xì)碎化基礎(chǔ)上的農(nóng)業(yè)，是不利于技術(shù)創(chuàng)新的。實(shí)踐表明,要把土地從分散的農(nóng)戶手中成片流轉(zhuǎn),需要較好的利益導(dǎo)向。政府缺少促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的新的政策措施的出臺(tái)，導(dǎo)致農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)意愿不高。農(nóng)村勞動(dòng)力文化素質(zhì)普遍偏低，導(dǎo)致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)的能力較差，而實(shí)際上政府針對(duì)農(nóng)民的職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)以及維權(quán)服務(wù)等機(jī)制還不夠完善。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代社會(huì)，農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工難度較大，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，而且工資水平較低，導(dǎo)致農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移速度緩慢，勞地比例失衡，不利于土地成片流轉(zhuǎn)。

三、促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的措施

(一)完善土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)

土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)的不斷完善和發(fā)展，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須充分尊重農(nóng)民意愿的要求，符合建設(shè)小康社會(huì)關(guān)鍵在發(fā)展農(nóng)村的需要。完善土地法規(guī)要著重解決以下幾個(gè)問(wèn)題：一是明確界定土地產(chǎn)權(quán)。二是注重農(nóng)用土地的保護(hù)。三是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。應(yīng)盡快建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)則，重點(diǎn)完善土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理以及土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)處等方面的法律法規(guī)。

(二)完善土地流轉(zhuǎn)中介組織

土地流轉(zhuǎn)中介組織能夠給土地流轉(zhuǎn)的供需雙方提供充足的信息，從而大大降低土地流轉(zhuǎn)的交易成本和履約成本。建立中介組織有利于依法辦事，嚴(yán)格市場(chǎng)運(yùn)作，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，中介組織在土地流轉(zhuǎn)中發(fā)揮作用，可以避免和規(guī)范不必要的政府行政干預(yù)，杜絕土地尋租行為的發(fā)生，保障農(nóng)民利益。

(三)完善社會(huì)保障體系，保證失地農(nóng)民權(quán)益

建立符合農(nóng)村實(shí)際、農(nóng)民需要的社會(huì)保障制度，是促進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要條件。聯(lián)系農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和農(nóng)村發(fā)展的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為當(dāng)前的農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè)要立足于現(xiàn)有基礎(chǔ)，普遍保障農(nóng)村人口的基本生存，重點(diǎn)解決農(nóng)民醫(yī)療保障和養(yǎng)老問(wèn)題，以順利實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，加速土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推行土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而盡快建立城鄉(xiāng)一體的社會(huì)保障制度。

(四)改革戶籍制度，促進(jìn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移

一是徹底改革現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割的二元戶籍制度及其社會(huì)福利政策，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍制度，讓進(jìn)城農(nóng)民能充分享受自由遷移的權(quán)利，擁有與城鎮(zhèn)居民一樣的國(guó)民待遇。改革戶籍制度的根本目標(biāo)在于恢復(fù)戶籍制度的單一功能，取消附著于戶籍制度上的種種附加值，使其從區(qū)別公民待遇的手段轉(zhuǎn)變?yōu)榧兇獾墓裆矸葑C明和政府人口統(tǒng)計(jì)工具。

參考文獻(xiàn)：