導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房產(chǎn)投資利弊，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、引言

按照國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡(jiǎn)稱FDI）是指一國(guó)的投資者將資本用于他國(guó)的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)，并掌握一定經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的投資行為。一般認(rèn)為，東道國(guó)通過(guò)FDI，可以得到發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需的便宜資本，還可以引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備以及管理方法和營(yíng)銷手段，同時(shí)也可以通過(guò)投資國(guó)對(duì)東道國(guó)本地招入的員工培訓(xùn)等增加人力資本存量，促進(jìn)東道國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1985年以來(lái)，我國(guó)FDI的規(guī)模一直在不斷擴(kuò)大，到2010年，已有117個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者在我國(guó)設(shè)立外商投資企業(yè)445244家，大型跨國(guó)公司世界500強(qiáng)已有400余家來(lái)我國(guó)投資；外商直接投資額已經(jīng)達(dá)到1057.35億美元，較1985年增長(zhǎng)了53.1倍，年均增長(zhǎng)速度超過(guò)17.3％。

同時(shí)，外商直接投資的行業(yè)也越來(lái)越廣，除了傳統(tǒng)的制造、采礦、電力、建筑、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售等行業(yè)，還包括房地產(chǎn)、租賃商務(wù)服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟件等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。

2010年，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吸收外商直接投資的第二大產(chǎn)業(yè)，僅次于制造業(yè)，其吸收的外商直接投資額達(dá)239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認(rèn)為，外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)或其他行業(yè)都會(huì)直接或間接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在我國(guó)，這種推動(dòng)作用是否存在，推動(dòng)作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問(wèn)題。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)

中國(guó)近年來(lái)最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過(guò)于房地產(chǎn)問(wèn)題。中國(guó)人自古以來(lái)就有“安家立命”、“安居樂(lè)業(yè)”的說(shuō)法，與此息息相關(guān)的“房子”在國(guó)人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始于　1996　年左右，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在廣州、深圳等一些發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998　年，中國(guó)開始進(jìn)行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)的影響，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，在個(gè)人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展時(shí)期。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期人們被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來(lái)，供需規(guī)律開始發(fā)揮其強(qiáng)大作用，雖然供應(yīng)量越來(lái)越大，但是需求更為強(qiáng)勁，使得房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，世界房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也日漸完善，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。同發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家相比，無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品檔次、品種規(guī)格、消費(fèi)水平等方面都有很大的差距。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量的提高，以及應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)有巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。

大量外商投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)密不可分。首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)偏熱，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速。2010年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，十大城市平均價(jià)格上漲54．25％。其次，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量很大。中國(guó)正在經(jīng)歷城市化的轉(zhuǎn)變過(guò)程，大量農(nóng)村居民涌向城市，對(duì)住房的需求有實(shí)質(zhì)性的增加。再次，中國(guó)正在經(jīng)歷住房制度的重大變革，比起大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場(chǎng)規(guī)范性也較差，而外資正是利用中國(guó)制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤(rùn)。

三、外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況

加入WTO　以來(lái)，我國(guó)按照入世承諾：在房地產(chǎn)業(yè)，除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等）不允許外商獨(dú)資外，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面，包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等，允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在5年內(nèi)開始允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。以此為契機(jī)，近年來(lái)，外商一致看好中國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度掀起強(qiáng)大的“外資旋風(fēng)”。

2005年9月12日，國(guó)家外匯局首次披露，外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資比例約為15％，境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買中國(guó)建筑物資金額高達(dá)34億美元，創(chuàng)造了此前5年的總和。而亞洲地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)也以其靈敏的反應(yīng)快速進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來(lái)投資房地產(chǎn)，其中約有　20％到25％的資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。全球最大的金融集團(tuán)之一ING集團(tuán)亞太區(qū)于2007年10月17日推出首次季度性調(diào)研項(xiàng)目時(shí)指出，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)成為房地產(chǎn)投資者的首選意向市場(chǎng)。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機(jī)構(gòu)放量投入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計(jì)劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開發(fā)。

由于國(guó)內(nèi)對(duì)外資的旺盛需求及境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，在趨利性的驅(qū)動(dòng)下，外資已大量全面地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發(fā)展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團(tuán)等大批的國(guó)際投資集團(tuán)和投資基金。據(jù)央行報(bào)告統(tǒng)計(jì)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到　15％。

篇2

一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較

(一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無(wú)形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)按無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí)，如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量，就應(yīng)該將其資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上；(3)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

(三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問(wèn)的差額計(jì)人當(dāng)期損益。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

(二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒(méi)有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。如果沒(méi)有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒(méi)有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。

2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無(wú)論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。

五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對(duì)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。

參考文獻(xiàn)：

[1]《會(huì)計(jì)》.2007年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo)教材.中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.

篇3

今年全省兩會(huì)上，除了提出城鎮(zhèn)上山的議題外，還重點(diǎn)提出了云南省將推進(jìn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，作為旅游地產(chǎn)開發(fā)熱土的大理，早副局長(zhǎng)表示，將在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，加大對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)力度的同時(shí)，進(jìn)行合理布局、營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，以加大大理市主城區(qū)優(yōu)勢(shì)區(qū)位地塊的舊城改造力度，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展騰退用地空間，城區(qū)外的優(yōu)勢(shì)資源留給旅游地產(chǎn)來(lái)開發(fā)，為開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。

“大理將加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅(jiān)持發(fā)展多元化的房地產(chǎn)業(yè)。”早副局長(zhǎng)說(shuō)，大理將以海東大開發(fā)和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉(xiāng)旅游、劍川文化生態(tài)旅游等六大重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)為契機(jī)，加大招商引資力度，切實(shí)做好旅游、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老等房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資工作。同時(shí)，深入挖掘大理得天獨(dú)厚的自然資源和旅游資源優(yōu)勢(shì)，依托海東山地城市建設(shè)和旅游二次創(chuàng)業(yè)，大力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合，促進(jìn)全州房地產(chǎn)業(yè)向多元化發(fā)展。

轉(zhuǎn)型升級(jí)成就大理旅游的跨越式發(fā)展

云南大理有著深厚的歷史底蘊(yùn)、人文風(fēng)情和獨(dú)特的自然風(fēng)光。對(duì)于云南旅游而言，大理既是熱點(diǎn)，又是發(fā)展的重點(diǎn)，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規(guī)劃下，大理旅游發(fā)展迎來(lái)新的契機(jī)。特別是，云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的“省策”對(duì)于大理旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及以旅游來(lái)體現(xiàn)的“幸福大理”建設(shè)的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時(shí)光。

大理州上半年旅游業(yè)總收入增長(zhǎng)48.87%

作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進(jìn)旅游二次創(chuàng)業(yè)，加快旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)的大跨越、大發(fā)展，為全州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。據(jù)介紹，“十一五”期間，大理全州累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游者5113.22萬(wàn)人次，接待海外旅游者155.5萬(wàn)人次，旅游業(yè)總收入403.85億元。2011年，接待國(guó)內(nèi)外旅游者1545萬(wàn)人次，增長(zhǎng)15.5%；旅游業(yè)總收入138.4億元，增長(zhǎng)20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬(wàn)人次，增長(zhǎng)36.02%；接待國(guó)內(nèi)外旅游者914.62萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.76%；旅游業(yè)總收入95.35億元，增長(zhǎng)48.87%。目前，全州共有102家旅游星級(jí)飯店、43家旅行社、20個(gè)A級(jí)景區(qū)、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購(gòu)物商店、12家文化旅游經(jīng)營(yíng)單位，旅游直接從業(yè)人員5萬(wàn)人，間接從業(yè)人員達(dá)20萬(wàn)人。

在大理旅游進(jìn)入“十二五”時(shí)期后，2012年旅游呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的現(xiàn)狀。在這樣的背景下，大理州結(jié)合實(shí)際，制訂了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)“五年計(jì)劃”。大理州旅游發(fā)展管理委員會(huì)規(guī)劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時(shí)期，大理州將按照突出特色、項(xiàng)目帶動(dòng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、融合發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“兩個(gè)倍增”、“兩個(gè)跨越”，打造“四個(gè)示范區(qū)”（兩個(gè)倍增：到2015年，力爭(zhēng)全州旅游業(yè)總收入達(dá)300億元，海外游客達(dá)100萬(wàn)人次。兩個(gè)跨越：實(shí)現(xiàn)以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會(huì)展旅游多元發(fā)展的新跨越，實(shí)現(xiàn)由國(guó)內(nèi)重點(diǎn)旅游城市向國(guó)際化旅游城市的新跨越，把大理建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個(gè)示范區(qū)：全國(guó)旅游與文化互動(dòng)發(fā)展示范區(qū)、生態(tài)旅游發(fā)展示范區(qū)、山地旅游城市發(fā)展示范區(qū)、旅游促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)）。

據(jù)介紹，在旅游規(guī)劃上，大理州將按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、蒼山旅游綜合開發(fā)、環(huán)洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發(fā)展規(guī)劃以及重大旅游景區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、旅游特色村等專項(xiàng)規(guī)劃。全面探索實(shí)施涉旅項(xiàng)目前置規(guī)劃審批，為旅游產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

大理走在“旅游二次創(chuàng)業(yè)”路上

大理旅游不僅需要營(yíng)銷，還需要有與市場(chǎng)需求相匹配的產(chǎn)品，對(duì)于游客不斷增長(zhǎng)的需求，大理在自身配套以及產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)上，以“苦練內(nèi)功”的方式，走在旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上。

“大理將以旅游市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，著力抓好重點(diǎn)旅游產(chǎn)品、旅游文化產(chǎn)品、旅游商品、地方特色美食產(chǎn)品開發(fā)和旅游新線路推廣?！贝罄碇萋糜伟l(fā)展管理委員會(huì)市場(chǎng)開發(fā)科科長(zhǎng)、大理旅游營(yíng)銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的契機(jī)，在加強(qiáng)旅游產(chǎn)品建設(shè)的同時(shí)，大理將進(jìn)一步創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，抓酒店建設(shè)，以不斷提升旅游接待服務(wù)能力，著力推進(jìn)高端度假酒店、小型精品酒店建設(shè)，并盡快制定特色客棧等級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，推動(dòng)全州特色客棧健康有序發(fā)展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務(wù)能力。

篇4

1、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠：

托兒所、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)、婚介等服務(wù)；殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù)；醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)以及從事科技研究取得的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入等等，不繳營(yíng)業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅優(yōu)惠：

現(xiàn)階段可以享受一定減免稅待遇的有：符合國(guó)家規(guī)定的高新技術(shù)企業(yè)和從事第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產(chǎn)的企業(yè)，在國(guó)家確定的老、少、邊、窮地區(qū)新辦的企業(yè)，遭受嚴(yán)重自然災(zāi)害的企業(yè)，新辦的勞動(dòng)服務(wù)就業(yè)企業(yè)，教育部門所屬的學(xué)校辦的工廠、農(nóng)場(chǎng)，民政部門所屬的福利生產(chǎn)企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等等。

3、個(gè)人所得稅優(yōu)惠：

購(gòu)買國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券取得的利息免征個(gè)人所得稅；對(duì)因嚴(yán)重自然災(zāi)害造成重大損失的可減征個(gè)人所得稅等等。

個(gè)體工商業(yè)者在選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，完全可以考慮和利用這些優(yōu)惠規(guī)定，根據(jù)自身的實(shí)際情況合理靈活地加以運(yùn)用，取得享受減免稅優(yōu)惠待遇。

“洋為中用”

我國(guó)為吸收外資、引進(jìn)技術(shù)、擴(kuò)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)的交往，對(duì)外商投資企業(yè)實(shí)行稅收傾斜政策。個(gè)體工商業(yè)主可通過(guò)洽談合資、引資、改制、資產(chǎn)重組等一系列方式，實(shí)現(xiàn)由內(nèi)資企業(yè)向中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)模式過(guò)渡，不失為一種獲取享受更多減稅、免稅或緩稅的好辦法。

選個(gè)“風(fēng)水寶地”

凡是在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)以及國(guó)家認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、保稅區(qū)設(shè)立的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)型企業(yè)和從事高新技術(shù)開發(fā)的企業(yè)，都可享受較大程度的稅收優(yōu)惠。私營(yíng)企業(yè)在選擇投資地點(diǎn)時(shí)，可以有目的地選擇以上特定區(qū)域從事投資和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從而享有更多的稅收優(yōu)惠。

用而不“費(fèi)”

私營(yíng)業(yè)主應(yīng)考慮到如何對(duì)經(jīng)營(yíng)中所耗水、電、燃料費(fèi)等進(jìn)行分?jǐn)?，家人生活費(fèi)用、交通費(fèi)用及各類雜支是否列入產(chǎn)品成本，對(duì)租用自身場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是采取收租還是以實(shí)物投資參與經(jīng)營(yíng)分紅的方式等問(wèn)題。

1、以自有土地和住宅參與經(jīng)營(yíng)

在與人合伙經(jīng)營(yíng)時(shí)，采取收取房租的方式。比如：私營(yíng)企業(yè)適用33％的比例稅率，當(dāng)租金收入和經(jīng)營(yíng)者月收入的增加幅度不跨越33％的稅率檔次時(shí)，采用收取租金方式更為有利。

在將自有房產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，不可用全部場(chǎng)所作為營(yíng)業(yè)地，這樣可以少繳房產(chǎn)稅。營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)稅是按房產(chǎn)余值的7．2％按年征收，這里的房產(chǎn)余值是依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余額計(jì)算繳納；出租房屋的房產(chǎn)稅是按租金收入的12％按年征收。一般來(lái)講，現(xiàn)值總大于原值，余值大約只相當(dāng)于現(xiàn)行市價(jià)的30％左右。

篇5

房產(chǎn)不是想送就能送

自己的房子送給子女還要收費(fèi)嗎？答案是肯定的。采取這種方式首先需要房產(chǎn)的贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間訂立一份房屋贈(zèng)與書。然后，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人要帶著這份贈(zèng)與書和房屋的產(chǎn)權(quán)證，于房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈(zèng)與的公證。最后，到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。直系親屬間的贈(zèng)與只需要繳納公證費(fèi)、契稅和交易服務(wù)費(fèi)，提供直系親屬證明可以免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。在此需注意，經(jīng)濟(jì)適用房不能做贈(zèng)與。

贈(zèng)與過(guò)戶操作起來(lái)比較簡(jiǎn)單，如果房產(chǎn)用于子女自己居住或出租，可以采取這種過(guò)戶方式；但如果今后有出售房屋的打算，贈(zèng)與就不太劃算了，因?yàn)橘?zèng)與的房產(chǎn)交易時(shí)將產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。

繼承也是不錯(cuò)的選擇

繼承也可以達(dá)到房屋過(guò)戶的效果。一般來(lái)說(shuō)，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，只需支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。一套135萬(wàn)元的住房，子女繼承需繳納34005元的稅費(fèi)，比起贈(zèng)與過(guò)戶省下一萬(wàn)多元。

事實(shí)上，繼承過(guò)戶是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行的，如果遺產(chǎn)人生前未曾留下遺囑，那么則由法律界定。如果繼承人眾多，要過(guò)戶到其中一個(gè)人名下，其他子女必須申明放棄遺產(chǎn)才可執(zhí)行遺產(chǎn)過(guò)戶。而且，父母過(guò)世后辦理繼承房屋比較復(fù)雜，并且再次交易也會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。

買賣過(guò)戶也可以省下不少

很多人都難以想象，父母過(guò)戶給子女竟然可以通過(guò)買賣的方式。房子具體的成交價(jià)自行填報(bào)后提請(qǐng)財(cái)政局審批。一般地，人們總是希望交易價(jià)格越低越好，但如果填報(bào)的金額低得離譜，就會(huì)被財(cái)政局駁回。所以只要估價(jià)基本符合市場(chǎng)行情，一般都會(huì)通過(guò)審批的。如此操作的好處是自己申報(bào)交易價(jià)格可以避免評(píng)估房產(chǎn)這個(gè)環(huán)節(jié)，無(wú)須支付數(shù)千元的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)了。

篇6

疏漏造就出優(yōu)勢(shì)

就目前來(lái)說(shuō)，商住兩用房產(chǎn)的“出身”一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，許多商住兩用房產(chǎn)的開發(fā)商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對(duì)與商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價(jià)格甚至后期銷售上都占較大的優(yōu)勢(shì)，但在限購(gòu)令日趨嚴(yán)峻的今天，開發(fā)商也在尋求發(fā)展中找到突破口，于是“商改住”開始大行其道，不受貸款政策影響、不限購(gòu)是其最大優(yōu)勢(shì)。

目前“商改住”項(xiàng)目在市場(chǎng)上日益活躍，除了上面所提到的購(gòu)房者因貸款政策，不限購(gòu)“轉(zhuǎn)移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調(diào)控一直是重中之重，越發(fā)顯得嚴(yán)峻，而相對(duì)之下，商業(yè)的開發(fā)卻目前并沒(méi)有明顯的政策制約，于是開發(fā)商自然會(huì)把眼光紛紛投向商業(yè)開發(fā)，“商改住”項(xiàng)目視為比較穩(wěn)健的選擇。所謂“商改住”，很多人認(rèn)識(shí)它是市場(chǎng)的一個(gè)疏漏，是―個(gè)打著球的產(chǎn)物，其實(shí)“商改住”是將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，通常以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二為一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，雖說(shuō)關(guān)起門過(guò)自己的日子，但是在“魚龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質(zhì)，除了人來(lái)人往看起來(lái)緊張繁忙的公共區(qū)域之外，更令居住者頭疼的當(dāng)數(shù)物業(yè)管理的費(fèi)用了，記者了解到，光用電這一項(xiàng)，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業(yè)用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負(fù)責(zé)接通煤氣，只能用電做飯或者自己購(gòu)買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問(wèn)題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費(fèi)用分?jǐn)倕s一樣，一些居民認(rèn)為這樣不公平，就居家環(huán)境而言，商住樓只不過(guò)是在購(gòu)物方面比較方便，至于其他方面不見得有什么大的優(yōu)勢(shì)。

而物業(yè)則認(rèn)為商住樓統(tǒng)一管理不容易。物業(yè)公司要解決好商住樓出現(xiàn)的問(wèn)題，最好的辦法就是“統(tǒng)一”管理?！敖y(tǒng)一”管理并不一定要將商場(chǎng)部分和住宅部分全由―個(gè)物業(yè)公司來(lái)管理，也可以是兩個(gè)管理單位達(dá)成共識(shí)，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進(jìn)行管理。商住樓難以進(jìn)行統(tǒng)一管理，是由商住樓產(chǎn)權(quán)等方面難以統(tǒng)一的特點(diǎn)決定的。

而對(duì)設(shè)在商住兩用房里的公司來(lái)說(shuō)，利弊就要自己權(quán)衡了，雖在房租上降低了運(yùn)營(yíng)成本，看似是省了錢，但因?yàn)楣痉諊?，形象上打了折扣，又是不是真的省了錢?

混居時(shí)代的投資定義

“商改住”誕生的時(shí)間并沒(méi)有很久，前幾年增長(zhǎng)瘋長(zhǎng)，投資住宅的收益遠(yuǎn)大于寫字樓。于是，一些開發(fā)商“偷梁換柱”在商業(yè)用地上建起了商住兩用房。目前市場(chǎng)上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號(hào)的在售樓盤，很多都屬于此種類型。

篇7

市場(chǎng)創(chuàng)新之舉

在近期舉辦的商鋪展上，久陽(yáng)。濱江公寓吸引了不少投資者的眼光。這家位于浦東八佰伴商圈內(nèi)的純投資小戶型酒店式公寓，地段和概念都不錯(cuò)。據(jù)售樓人員介紹，該樓盤有非常全面的保障措施：包租5年，由在臺(tái)灣有過(guò)豐富經(jīng)驗(yàn)的酒店經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，每年回報(bào)率高達(dá)10％。為了進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房者信心，該樓盤還有最后一招極具殺傷力的法寶：“我們有擔(dān)保公司，對(duì)所承諾的投資回報(bào)率進(jìn)行擔(dān)保。也就是說(shuō)，退一萬(wàn)步講，萬(wàn)一經(jīng)營(yíng)不好，是由擔(dān)保公司對(duì)你們先行賠付，補(bǔ)足這個(gè)回報(bào)率，然后擔(dān)保公司再來(lái)找開發(fā)商?！睂?duì)于記者為什么要有擔(dān)保的疑問(wèn)，售樓人員的說(shuō)法是：“這可以增加購(gòu)房者的信心，這說(shuō)明我們對(duì)這個(gè)樓盤很有信心。”

如果以上的條件真的都能如售樓人員介紹的逐一實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者就相當(dāng)于是在銀行開了一個(gè)高息的存款戶頭，實(shí)現(xiàn)高利息和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。只需100萬(wàn)元本金，每年獲息10萬(wàn)元，剩下坐著等收錢就是了，這種好事到哪里去找？不過(guò)幾經(jīng)詢問(wèn)，記者還是沒(méi)能獲知是哪家公司進(jìn)行擔(dān)保，對(duì)方給出的理由是合同尚未最后簽訂，售樓人員目前也不了解擔(dān)保公司的具體名稱和擔(dān)保詳情。

久陽(yáng)。濱江公寓并不是最早引入擔(dān)保的，美麗園。龍都大酒店的帶擔(dān)保投資性客房早在幾個(gè)月前就開始銷售了。

美麗園。龍都大酒店，又稱美麗園大酒店，位于延安西路、南京西路，距離靜安寺只要5分鐘的路程，這一商務(wù)黃金地段內(nèi)有希爾頓酒店、國(guó)際貴都大酒店等著名酒店。美麗園原先的業(yè)主是靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司和恒安投資有限公司。從1998年6月開業(yè)以來(lái)，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，今年年初，該酒店投資4000萬(wàn)元進(jìn)行了大規(guī)模裝修，同時(shí)宣布引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念，其運(yùn)作模式是：以單個(gè)客房為單位，投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，再將客房轉(zhuǎn)租給酒店管理方經(jīng)營(yíng)，首期簽約租賃年限為10年，每年獲取6.5％～7％的回報(bào)。

在美麗園大酒店對(duì)外的宣傳材料中，清楚地印有如下表述：國(guó)營(yíng)機(jī)構(gòu)上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司提供全額不可撤消擔(dān)保，保障協(xié)議與酒店銷售合同同步簽署。記者在酒店的銷售現(xiàn)場(chǎng)見到了兩份合同，一份是銷售合同，一份是租賃合同。其中，租賃合同由酒店的經(jīng)營(yíng)方、在國(guó)際上管理多家酒店的龍都國(guó)際酒店與購(gòu)房者簽署。銷售小姐告訴記者，靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司與購(gòu)房者簽署的擔(dān)保合同將作為租賃合同的附件，與租賃合同具有同等的法律效力。

作為一家國(guó)有大型企業(yè)，上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司擁有上海市的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和一些上市公司的股份，實(shí)力毋容置疑。同時(shí)，身兼開發(fā)商身份背景的靜安土控出現(xiàn)在擔(dān)保席上，無(wú)疑是給購(gòu)房者吃了一顆定心丸。

據(jù)了解，美麗園。龍都大酒店推出的產(chǎn)權(quán)式客房共有353套，自去年年底發(fā)售以來(lái)銷售速度相當(dāng)快。今年3月酒店正式開業(yè)之時(shí)，酒店已售出近50％；到今年6月底，銷售率升至80％，除了本地買家外，還受到部分溫州投資戶以及來(lái)自美國(guó)、英國(guó)和意大利的境外買家的追捧。截至目前，酒店還余有約10套房產(chǎn)，不過(guò)樓層相對(duì)較高。目前酒店出租率超過(guò)80％，并在前不久由三星級(jí)酒店成功晉升為四星級(jí)。來(lái)自美麗園大酒店的意見是，每年近7％的凈回報(bào)率可能在市場(chǎng)上不算最高，但已排除了投資者的其他稅費(fèi)，是比較透明和可靠的，靜安土控設(shè)有高達(dá)4500萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)基金，投資安全性完全有保證。

難以替資風(fēng)險(xiǎn)

上海原先的酒店式公寓都是依靠經(jīng)營(yíng)企業(yè)的品牌來(lái)?yè)?dān)保，只要是經(jīng)營(yíng)企業(yè)的牌子大一點(diǎn)，業(yè)績(jī)好一點(diǎn)，購(gòu)房者就心滿意足。而這種有擔(dān)保公司參與的全新的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式值得關(guān)注，對(duì)投資者頗具吸引力。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，擔(dān)保并不能代替房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

策源商用事業(yè)部的沈朝暉認(rèn)為，擔(dān)保業(yè)之所以介入投資房產(chǎn)，還是源于投資回報(bào)率問(wèn)題。當(dāng)前的投資房產(chǎn)市場(chǎng)上流行的一種做法是售后返租，即個(gè)人投資者購(gòu)房后將房產(chǎn)交給經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這些經(jīng)營(yíng)公司要么是專業(yè)公司，如國(guó)際連鎖酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，要么是開發(fā)商另行成立的公司。一般在操作中簽署兩份合同，一份是房產(chǎn)銷售合同，由開發(fā)商與投資者簽署，另一份是房產(chǎn)租賃合同，是由經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽署。而經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)營(yíng)公司可能撤出，也確實(shí)曾有這樣的事情發(fā)生。隨著投資者對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，擔(dān)保介入應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)于一個(gè)具體的房產(chǎn)項(xiàng)目，可能開發(fā)商有名，管理公司名氣不大，或者反之。為了解決一些困惑或者障礙，再找一家有名氣和有實(shí)力的公司來(lái)?yè)?dān)保，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)更有吸引力。不過(guò)值得投資者注意的是，有無(wú)擔(dān)保與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平?jīng)]有直接聯(lián)系。

投資房產(chǎn)包租的形式一直都有，但這種方式本身來(lái)說(shuō)帶有一定的投機(jī)成分，因?yàn)椴皇撬械耐顿Y性房產(chǎn)都能經(jīng)營(yíng)得好。市場(chǎng)上通常的投資回報(bào)在6％，客戶還要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，實(shí)際拿到的在5％左右。如果發(fā)展商只要承擔(dān)5％，對(duì)于經(jīng)營(yíng)得好的公司是可以承擔(dān)的。超出這方面的回報(bào)，要么需要產(chǎn)品或者經(jīng)營(yíng)管理方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，要么可能通過(guò)非常規(guī)的手段，比如提高定價(jià)來(lái)達(dá)到回報(bào)率。此外，也不排除開發(fā)商快速回收資金的可能，需要具體問(wèn)題具體分析。

沈朝暉指出，房產(chǎn)投資承諾回報(bào)的方式在國(guó)外很少，國(guó)外售后返租的也不多。投資商業(yè)房產(chǎn)主要還是看重物業(yè)價(jià)值。從這一角度來(lái)說(shuō)，如果是寄希望于靠出租來(lái)收回投資，其實(shí)是對(duì)投資者的誤導(dǎo)。

還需看擔(dān)保公司自身

當(dāng)前，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)投資回報(bào)率擔(dān)保的例子頗為少見，而業(yè)內(nèi)人士對(duì)于非專業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保的利弊看法不一。

上海中科智擔(dān)保有限公司經(jīng)理余勝告訴記者，投資者對(duì)于房產(chǎn)投資回報(bào)率的擔(dān)保要求屬于保底收益的一種形式。由于擔(dān)保行業(yè)本身都是剛剛出現(xiàn)，與投資房產(chǎn)相結(jié)合的擔(dān)保項(xiàng)目更屬于新生事物，目前擔(dān)保行業(yè)還沒(méi)有對(duì)此歸入特定的大類模式，而是要就項(xiàng)目個(gè)案的風(fēng)險(xiǎn)是否可控進(jìn)行具體分析。專業(yè)擔(dān)保公司在風(fēng)險(xiǎn)控制方面有較高的要求，可以說(shuō)，其介入對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理增加了壓力。

篇8

稅收的目的是什么，是為了調(diào)整利益公平、為公共利益籌集資金，稅收應(yīng)該是具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。我們可以看到，中國(guó)的稅收一直很穩(wěn)定，就說(shuō)房產(chǎn)稅也是1986年頒布的，其他行業(yè)的稅收更是相當(dāng)穩(wěn)定了，唯獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控稅收變化無(wú)窮，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、增值稅、契稅、印花稅，幾年來(lái)不斷地增增減減，從未停止過(guò)折騰，但市場(chǎng)最終反映是什么?在供需根本矛盾沒(méi)有解決之前，只能全部轉(zhuǎn)嫁給買房人頭上，僅僅是增加了購(gòu)房成本，加重了購(gòu)房人負(fù)擔(dān)而已。

稅收，牽一發(fā)動(dòng)全身。

篇9

自住型房貸者：利息節(jié)省是關(guān)鍵

對(duì)于這類房貸者來(lái)說(shuō)，在選擇房貸產(chǎn)品時(shí)，最關(guān)心的是節(jié)省貸款利息。而在節(jié)省貸款利息方面，有以下幾種房貸產(chǎn)品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來(lái)每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來(lái)月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔(dān)的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節(jié)省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個(gè)月的還款額相對(duì)高一些，對(duì)于很多工薪階層的人們并不適合。權(quán)衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達(dá)到節(jié)省利息的目的，又不會(huì)過(guò)多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。其優(yōu)點(diǎn)在于利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。缺點(diǎn)是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動(dòng)利率貸款相比，購(gòu)房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對(duì)節(jié)省費(fèi)用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調(diào)給貸款者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，不必?fù)?dān)心因利率的上調(diào)而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對(duì)于那些投資型的房貸者來(lái)說(shuō)，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購(gòu)房者，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的，對(duì)于普通的老百姓來(lái)說(shuō)，如果加息預(yù)期失敗，不但不能夠節(jié)省利息，反而會(huì)比普通商貸要多支會(huì)利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買（或自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。

分析：近幾年來(lái)，政府連續(xù)上調(diào)商貸利率，而與此產(chǎn)生鮮明對(duì)比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對(duì)于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優(yōu)惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個(gè)百分點(diǎn)，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時(shí)，公積金貸款還有一些優(yōu)惠政策以彌補(bǔ)款額度較低的不足。

解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題的貸款者：讓房貸動(dòng)起來(lái)

隨著人們理財(cái)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，越來(lái)越多的人開始認(rèn)識(shí)到利用房產(chǎn)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)是一個(gè)十分明智的選擇。對(duì)于這類房貸者來(lái)說(shuō)，目前可以選擇的房貸產(chǎn)品也很多，每一款都有其特定的適應(yīng)人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據(jù)自身特點(diǎn)比較分析后再進(jìn)行選擇。

1.循環(huán)貸

循環(huán)貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個(gè)貸款額度，在對(duì)應(yīng)的時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款，循環(huán)使用。根據(jù)額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對(duì)于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環(huán)貸的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。辦理循環(huán)貸，房產(chǎn)需經(jīng)重新評(píng)估，最高貸款額度不超過(guò)50萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風(fēng)險(xiǎn)性投資，且不能提現(xiàn)。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業(yè)務(wù)是指客戶通過(guò)房屋抵押獲得個(gè)人授信額度簽訂協(xié)議后，可以通過(guò)招商銀行網(wǎng)上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個(gè)人借款和還款業(yè)務(wù)，具體包括自助借款、自助提前還款和自動(dòng)提前還款3項(xiàng)功能。通過(guò)“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計(jì)多少天利息；通過(guò)“隨還”功能，客戶可根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合自己的職業(yè)規(guī)劃自行設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，可實(shí)現(xiàn)當(dāng)天還款，當(dāng)日結(jié)息。

分析：隨借隨還是一個(gè)具有極強(qiáng)綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品，它的問(wèn)世也使房貸成為家庭理財(cái)最重要的工具之一。該業(yè)務(wù)具有最能省息、足不出戶、自動(dòng)審批、瞬間到帳、無(wú)紙化手續(xù)等5大特點(diǎn)。但選擇該產(chǎn)品的房貸者需要注意，申請(qǐng)的貸款額度不能超過(guò)已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對(duì)全額付款購(gòu)買商品住房，取得永恒所有權(quán)證書不超過(guò)2年的自然人客戶發(fā)放的貸款。與普通個(gè)人住房貸款相同，置換式個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)貸款年限為30年，貸款成數(shù)最高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。

分析：貸款成數(shù)、利率、期限都與現(xiàn)行個(gè)人住房貸款相同，一般情況也可享受優(yōu)惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴(yán)格，不但要求申請(qǐng)者必須取得房屋所有權(quán)證書不超過(guò)2年，而且必須是因需清償購(gòu)房所負(fù)債務(wù)而申請(qǐng)的貸款。

4.同名轉(zhuǎn)按揭

同名轉(zhuǎn)按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長(zhǎng)（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。

分析：同名轉(zhuǎn)按揭操作相對(duì)簡(jiǎn)單，其最大特點(diǎn)是，可以利用處于抵押當(dāng)中的房產(chǎn)解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。同時(shí)，在利率上也會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。但是對(duì)于辦理此業(yè)務(wù)的房貸者來(lái)說(shuō)，重新申請(qǐng)貸款數(shù)不超過(guò)原購(gòu)房?jī)r(jià)；抵押房產(chǎn)不小于60平米，房齡加貸款年限不超過(guò)65年。

5.抵押消費(fèi)貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款用于和種消費(fèi)用途，如買房、裝修、買車、出國(guó)、旅游、留學(xué)等。抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租。

分析：對(duì)于想要辦理抵押貸款的借款者來(lái)說(shuō)，首先手中的房產(chǎn)必須是完全產(chǎn)權(quán)。在貸款額度上，各銀行會(huì)根據(jù)抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過(guò)其評(píng)估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過(guò)其評(píng)估值的50%。對(duì)貸款期限各家銀行也有不同的規(guī)定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。貸款利率一般按照央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，但也有銀行會(huì)根據(jù)個(gè)人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請(qǐng)抵押貸款的房產(chǎn)年齡不超過(guò)15年。另外，經(jīng)濟(jì)適用房和以成本價(jià)購(gòu)置的房產(chǎn)，很多銀行是不接受辦理的。

篇10

物業(yè)稅，是以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅款會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。它作為一種地方稅，具有收入充足性、稅收中性、簡(jiǎn)單、公平以及受益稅的特征，是地方財(cái)政收入穩(wěn)定而重要的來(lái)源。

一、我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性

（一）開征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在稅種重復(fù)、重復(fù)征稅、計(jì)稅依據(jù)不合理等問(wèn)題。首先，我國(guó)目前與土地、房產(chǎn)相關(guān)的稅種有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，這些稅的政策目標(biāo)多元化、不統(tǒng)一。其次，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，背離了房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅種的計(jì)稅依據(jù)主要有房產(chǎn)余值、租金收入或者實(shí)際占用的土地面積，這些計(jì)稅依據(jù)都不能準(zhǔn)確反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值及時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)地增加稅收收入，其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用有限。第三，重“交易”輕“保有”，稅負(fù)結(jié)構(gòu)不夠合理。按我國(guó)目前房地產(chǎn)稅制，發(fā)生在投資環(huán)節(jié)的稅收和收費(fèi)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)過(guò)多、偏重，而在房地產(chǎn)占有和交易環(huán)節(jié)，課稅相應(yīng)較輕。這種稅費(fèi)制度刺激了各類投資者對(duì)房地產(chǎn)的需求，也極大刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。開征物業(yè)稅能夠優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收公平原則。

（二）開征物業(yè)稅有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重泡沫，并且去庫(kù)存壓力大，而有關(guān)稅費(fèi)則占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%～40%，因此一旦開征物業(yè)稅，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，達(dá)到刺激消費(fèi)需求的目的。

在目前不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為主要表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象。一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，“炒地”現(xiàn)象嚴(yán)重，一塊地要經(jīng)過(guò)幾手才能到開發(fā)商手里，被人為放大的價(jià)格最終會(huì)轉(zhuǎn)到房?jī)r(jià)中。另一種現(xiàn)象是“炒樓”，投機(jī)需求增加了實(shí)際購(gòu)房者的購(gòu)房成本。開征物業(yè)稅增加了保有環(huán)節(jié)的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒樓”行為。

二、物業(yè)稅開征面臨的問(wèn)題

（一）現(xiàn)行土地批租制度不利于物業(yè)稅的開征

我國(guó)實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)，其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。再開征物業(yè)稅，則存在重復(fù)征稅。

（二）稅收制度的設(shè)計(jì)難

1.納稅人。物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收。但在目前的情況下，土地、房屋的產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜、非常不明晰。一是我國(guó)土地沒(méi)有私有化，即單位和個(gè)人擁有土地只是擁有一定年限的土地使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)；二是很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。

2.計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)可以是應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值和租金。但是，房產(chǎn)價(jià)值很難評(píng)估，既要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素，同時(shí)居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過(guò)程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購(gòu)房產(chǎn)，也有新購(gòu)房產(chǎn)。針對(duì)這些情況，如果不加區(qū)別則難以公平，而加以區(qū)別，則又是一項(xiàng)工作量極大、難度很高的工作。

3.稅率設(shè)計(jì)。稅率是衡量稅負(fù)輕重的一個(gè)主要標(biāo)志，那么，稅率的高低必然要反映物業(yè)稅的稅負(fù)水平。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及大量稅費(fèi)，既有稅務(wù)部門征收的增值稅、城建稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房管部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)交易、過(guò)戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。因此，要想科學(xué)測(cè)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)比較困難，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。

（三）房地產(chǎn)評(píng)估工作尚未明確

開征物業(yè)稅依賴于房地產(chǎn)登記制度和評(píng)估體系等的建立，但目前國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系尚未健全，配套不完善、市場(chǎng)不規(guī)范。

三、開征物業(yè)稅的對(duì)策

（一）建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度

為保證物業(yè)稅的順利開征，必須建立一種科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度，制定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估法規(guī)和操作規(guī)程，建立健全不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備高素質(zhì)的評(píng)估人員，強(qiáng)化評(píng)估制度?？梢栽诙悇?wù)部門內(nèi)部逐步組建自己的評(píng)估機(jī)構(gòu)和配備專門的估價(jià)人員，使物業(yè)稅的征收有科學(xué)的依據(jù)。

（二）制定科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制

實(shí)行物業(yè)稅后，為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，防止開發(fā)商盲目開發(fā)、濫用土地行為。必須加大政府的宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的、嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。

（三）精心設(shè)計(jì)稅制要素

1.納稅人

根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，物業(yè)稅納稅人可以確定為在我國(guó)境內(nèi)擁有或承租不動(dòng)產(chǎn)的自然人和法人，具體包括不動(dòng)產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、租用人、抵押人等。同時(shí)，考慮到實(shí)際征管的需要，稅法有必要規(guī)定物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人，承租人既可作為納稅人，也可以作為物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人。

2.征稅對(duì)象

物業(yè)稅的征稅對(duì)象可以按區(qū)域來(lái)劃分確定，但是要充分考慮到我國(guó)城市化的進(jìn)程，以及各地區(qū)的實(shí)際差異，避免稅收真空和稅負(fù)不公的現(xiàn)象出現(xiàn)。隨著我國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村與城鎮(zhèn)的界限將變得越來(lái)越模糊，城鎮(zhèn)區(qū)域很難準(zhǔn)確界定，容易形成征稅的真空地帶。稅法可以從總體上確定以城鎮(zhèn)的房屋、土地為物業(yè)稅額的征收對(duì)象，農(nóng)村的房屋、土地免征物業(yè)稅，但對(duì)城鎮(zhèn)、工礦區(qū)周邊的房屋、土地要有補(bǔ)充的規(guī)定，是否要征收物業(yè)稅，應(yīng)根據(jù)對(duì)其的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定。

3.稅率

稅率設(shè)置應(yīng)充分考慮應(yīng)稅物業(yè)的用途、性質(zhì)，考慮不動(dòng)產(chǎn)所處的地理環(huán)境、公共設(shè)施、交通等因素，設(shè)置不同的稅率，例如，居民住宅與商用樓房、普通住宅與豪華住宅在稅率上應(yīng)有所區(qū)別。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡家忠.我國(guó)開征物業(yè)稅的利弊分析及時(shí)機(jī)選擇[J].湖北三峽職院技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006（2）