導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇專(zhuān)項(xiàng)債券的資金來(lái)源，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

目前，城建資金主要依靠政府財(cái)政投資，但地方一般預(yù)算資金收入和中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付納入財(cái)政預(yù)算管理，地方政府對(duì)這兩部分資金自主獲取和使用的能力有限。地方政府性基金收入，這部分資金納入政府性基金收入管理，不納入財(cái)政預(yù)算管理，地方政府使用的自很大。并且這部分自己中絕大部分是土地出讓金收入，因此，對(duì)地方政府而言，最重要的資金來(lái)源是土地出讓金收入。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的全面調(diào)控及地方融資平臺(tái)的清理，城建資金嚴(yán)重不足。

寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)市本級(jí)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織實(shí)施和資金籌集。資金來(lái)源有兩方面：一是財(cái)政直接投資（撥入），根據(jù)市財(cái)政通報(bào)，2012年擬安排用于城市維護(hù)與建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)政性資金總數(shù)約為27.975億元，而2012年市本級(jí)需安排城建資金105.14億元，當(dāng)年資金缺口就達(dá)77.165億元。二是間接投資，即利用政府融資平臺(tái)等進(jìn)行融資。截至2012年4月底，市本級(jí)城建負(fù)債規(guī)模共為321.41億元。根據(jù)市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市本繳預(yù)計(jì)2013-2016年市財(cái)政性資金預(yù)計(jì)安排用于城市維護(hù)與建設(shè)項(xiàng)目資金共129.72億元，預(yù)測(cè)2013-2016年市本級(jí)城市維護(hù)與建設(shè)項(xiàng)目資金計(jì)劃投資近千億元，其中：市本級(jí)需安排資金493.9億元，資金缺口364.18億元。

二、現(xiàn)有資金來(lái)源渠道面臨的困難

（一）政府直接投入不足，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)負(fù)債過(guò)重。由于國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資和地方財(cái)政撥款，以及城市建設(shè)維護(hù)稅和城市公共事業(yè)附加、土地出讓金收益等專(zhuān)項(xiàng)資金，各項(xiàng)資金的總額與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求相比較相距甚遠(yuǎn)，財(cái)政資金投入遠(yuǎn)不能滿足計(jì)劃投資的需要，負(fù)債過(guò)重，歷史欠賬多，導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。

（二）融資渠道單一，融資成本高、難度大。城市建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期以來(lái)采取政府投入、無(wú)償使用的模式，融資渠道單一，其融資渠道大致分為三種：一是從國(guó)際金融組織、外國(guó)政府獲得的優(yōu)惠貸款。包括向世界銀行、亞洲開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)際和地區(qū)金融機(jī)構(gòu)貸款。一般說(shuō)來(lái)，這類(lèi)資金的利率低、期限長(zhǎng)，但由于這類(lèi)資金對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)供求的要求較高，造成目前利用外資項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益低下，還本付息困難。二是國(guó)家政策性銀行優(yōu)惠貸款。這類(lèi)貸款主要包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行貸款，但也存在項(xiàng)目管理手段落后，使用效率低下等諸多問(wèn)題。三是商業(yè)銀行貸款。此類(lèi)貸款一般由政府授權(quán)一些從事城市基礎(chǔ)設(shè)施建沒(méi)的國(guó)有投資公司向銀行貸款，財(cái)政實(shí)施擔(dān)保并進(jìn)行貼息。2010年以來(lái)，國(guó)務(wù)院提出清理規(guī)范地方政府已設(shè)立的融資平臺(tái)，并先后制定出臺(tái)了《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《流動(dòng)資金貸款管理辦法》等，使政府融資平臺(tái)的融資難度和融資成本進(jìn)一步加大。

（三）投資主體與運(yùn)營(yíng)主體分離，導(dǎo)致有效資產(chǎn)不足，增加融資難度。市住建委負(fù)責(zé)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和資金籌集，建成后移交城管、園林、公交、交警等部門(mén)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理，導(dǎo)致投資主體與運(yùn)營(yíng)主體不一致，償還貸款與分享收益分離，使住建委有效資產(chǎn)不足，增加融資難度。

（四）城市基礎(chǔ)建設(shè)多為非收益類(lèi)投資，是制約其發(fā)展的最大瓶頸。通過(guò)土地劃撥方式實(shí)現(xiàn)的公共綠化土地、城市道路用地等屬于典型的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，由于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的特殊性，很難用于抵押及市場(chǎng)出讓。由于其非收益性，不能吸引其他資金投資城市基礎(chǔ)設(shè)施，這也是造成資金來(lái)源單一的根本原因。

三、新形勢(shì)下創(chuàng)新城建資金來(lái)源渠道的建議和設(shè)想

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和限制地方政府融資規(guī)模的大環(huán)境下，靠單一的財(cái)政投入、政府融資籌集城建資金，已不能滿足城市化水平高速增長(zhǎng)的需要，高負(fù)債率下的高運(yùn)營(yíng)成本和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)顯現(xiàn)。如何創(chuàng)新城建資金來(lái)源渠道，其根本是實(shí)現(xiàn)城建項(xiàng)目的投資多元化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化、管理一體化。

（一）改變城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的全覆蓋。搞活城市供水、排水、電力、橋梁以及部分公共交通等資源開(kāi)發(fā)、建設(shè)，將其作為商品來(lái)經(jīng)營(yíng)，如城市公園可發(fā)展地下停車(chē)場(chǎng)及地下商業(yè)，城市道路、橋梁的冠名權(quán)、公交線路經(jīng)營(yíng)權(quán)、道路廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)、加油站配套及道路絨線范圍內(nèi)的商業(yè)配套租賃權(quán)等、把單一的基礎(chǔ)建設(shè)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂型顿Y回報(bào)的商業(yè)投資產(chǎn)品，充分發(fā)揮城市公共設(shè)施的綜合效益。

（二）設(shè)立城市建設(shè)投資基金。投資基金是一種機(jī)構(gòu)性集體化投資工具和融資方式，基金發(fā)起人以發(fā)行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來(lái)交由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)管理，通過(guò)組合投資方式以獲得投資收益和增值。通過(guò)設(shè)立城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以在較短的時(shí)間內(nèi)籌集到較大規(guī)模的長(zhǎng)期建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)蓄向投資的有效轉(zhuǎn)化，并以股權(quán)形式投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、托管經(jīng)營(yíng)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)的形式實(shí)現(xiàn)收益。不僅大大增加了社會(huì)閑散資金的投入，降低了資金風(fēng)險(xiǎn)，而且可以直接提高項(xiàng)目資本金比例。

（三）吸引各類(lèi)公益性基金和保險(xiǎn)基金及民間資本直接投入城市建設(shè)。盤(pán)活存量資本，將城市公用事業(yè)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和養(yǎng)護(hù)管理進(jìn)行有效剝離在堅(jiān)持統(tǒng)一服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、統(tǒng)一價(jià)格收費(fèi)監(jiān)管制度的前提下，根據(jù)行業(yè)的不同特點(diǎn)和所承擔(dān)的社會(huì)職能，切實(shí)做到政企分開(kāi)、政事分開(kāi)、企事分開(kāi)。城市的供水、供氣、排污、垃圾收集和處理.以及已建成市政公用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)招標(biāo)方式推向市場(chǎng)，吸引各種社會(huì)資金直接投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。

（四）政府融資平臺(tái)的債券化。城建債券.是指地方政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價(jià)證券，所籌集資金用于城市

篇2

一、中國(guó)城鎮(zhèn)化融資現(xiàn)狀

2012年的最后一天，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（下稱(chēng)《通知》），再次強(qiáng)調(diào)對(duì)地方政府融資行為進(jìn)行規(guī)范。

通知出臺(tái)表明，地方政府違法違規(guī)融資已經(jīng)到了很?chē)?yán)重的地步。通知規(guī)定未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門(mén)依法批準(zhǔn)，地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得直接或間接吸收公眾資金進(jìn)行公益性項(xiàng)目建設(shè)，不得對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工及其他個(gè)人進(jìn)行攤派集資或組織購(gòu)買(mǎi)理財(cái)、信托產(chǎn)品，不得公開(kāi)宣傳、引導(dǎo)社會(huì)公眾參與融資平臺(tái)公司項(xiàng)目融資。

中央讓地方政府大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，在目前財(cái)稅體制下，地方政府資金有限，也很難通過(guò)正規(guī)渠道融資，中央政府也不允許地方政府違規(guī)融資。

目前地方政府幾乎所有的投資都來(lái)自舉債，自1994年實(shí)行分稅制改革，中央把主要的、最易征收的稅種上收之后，地方政府的收入就有點(diǎn)捉襟見(jiàn)肘。到2009年，中央政府預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入與地方政府之比是52∶48，而在支出結(jié)構(gòu)上，正在向20∶80的比例邁進(jìn)。中央與地方財(cái)權(quán)事權(quán)的嚴(yán)重不匹配，只能靠轉(zhuǎn)移支付來(lái)解決。而對(duì)于中西部農(nóng)業(yè)為主的基層政府而言，2005年取消農(nóng)業(yè)稅后，又使其喪失了這一穩(wěn)定的收入流，只能被動(dòng)等待轉(zhuǎn)移支付。近年來(lái)中央政府部門(mén)在“條條”這塊決策權(quán)集中太多，在專(zhuān)項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付中又要求地方政府必須拿出更大規(guī)模的配套資金，導(dǎo)致地方財(cái)政不堪重負(fù)。這造成的結(jié)果是，基層政府既沒(méi)有財(cái)力和資源維持自身的行政運(yùn)作，更不能提供轄區(qū)內(nèi)的公共產(chǎn)品和基層設(shè)施建設(shè)，基層自治更成了一句空話。有學(xué)者以“懸浮型”政府稱(chēng)之。

2012年下半年的“穩(wěn)增長(zhǎng)”導(dǎo)致地方政府陸續(xù)出臺(tái)萬(wàn)億刺激方案，使債務(wù)負(fù)擔(dān)日趨惡化，考慮近兩年新增基建信托3200億、城投債9000億，再假定平臺(tái)貸款余額不變，則目前地方債務(wù)可能增長(zhǎng)20%至12萬(wàn)億。2010年之前，地方債務(wù)主要通過(guò)大型國(guó)有商業(yè)銀行貸款進(jìn)行融資，但是其急劇膨脹的規(guī)模引起了監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注，銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行“不得新增”成為嚴(yán)控地方債務(wù)的“紅線”，如今一些銀行表內(nèi)資產(chǎn)地方債務(wù)類(lèi)貸款占比已呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

然而，地方繞道銀行表外即影子銀行繼續(xù)進(jìn)行規(guī)模式躍進(jìn)，如以城投債、信托等理財(cái)產(chǎn)品形式進(jìn)行融資，這些產(chǎn)品由于有政府的隱性擔(dān)保，投資者認(rèn)為地方政府不敢輕易違約，所以都爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)。另外一個(gè)是城市商業(yè)銀行，2009年以來(lái)，城商行貸款激增成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。其實(shí)大部分都是政府貸款，城商行與地方政府是高度信任的，城商行就是地方政府的金庫(kù)。就地方銀監(jiān)局來(lái)說(shuō)，必須看地方政府的臉色，大部分違規(guī)情況根本不會(huì)上報(bào)，不敢上報(bào)。

根據(jù)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)的數(shù)據(jù)，2012年大陸整體信貸GDP占比約190%，高于2008年底的124%；債務(wù)的大幅擴(kuò)張（特別是地方政府債務(wù)）是惠譽(yù)決定給予中國(guó)本幣債務(wù)評(píng)等（「AA-）「負(fù)面展望的主因。惠譽(yù)（Fitch）預(yù)估截至2012年第3季底大陸財(cái)富管理產(chǎn)品（WMP）發(fā)行余額達(dá)到12兆元（人民幣），占銀行體系人民幣存款的13%；遠(yuǎn)高于2011年的8.5兆元。WMP是中國(guó)大陸影子金融市場(chǎng)重要資金來(lái)源之一。英國(guó)金融時(shí)報(bào)報(bào)導(dǎo)，根據(jù)CNBenefit的預(yù)估，大陸銀行業(yè)WMP規(guī)模將由2007年的8千億元暴增至今年的20兆元。

這一輪偽城鎮(zhèn)化，主要是縣鎮(zhèn)一級(jí)，為了獲得足夠的資金推進(jìn)城鎮(zhèn)化，這些政府的城投類(lèi)債券發(fā)行規(guī)模將呈現(xiàn)巨額增長(zhǎng)，這些債務(wù)到期在2015年以后集中到來(lái)，而2013年正迎來(lái)償債高峰期，舊債未完新債再添，地方政府債務(wù)的壓力越來(lái)越大。

二、當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化融資發(fā)展的基本趨勢(shì)

改革開(kāi)放初期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資主要來(lái)自于政府財(cái)政資金支持。隨著改革深入和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外資和民間資本開(kāi)始投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在一定程度上解決了財(cái)政資金不足的問(wèn)題。2010年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額為27.8萬(wàn)億元，其中自籌和其他資金占78.5%，國(guó)內(nèi)貸款占15.15%，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金占4.73%，利用外資占1.62%。對(duì)于2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額，投資主體按經(jīng)濟(jì)類(lèi)型劃分，其中，國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)占比約為35%，個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)和其他企業(yè)占比為27%，港澳臺(tái)及外資投資占比為7%。雖然國(guó)有投資仍然占據(jù)主要控制地位，但投資主體和資金來(lái)源已漸趨多樣化?？傮w來(lái)看，未來(lái)的城鎮(zhèn)化建設(shè)融資將呈現(xiàn)三個(gè)方面的趨勢(shì)。

從投資資金來(lái)源來(lái)看，中央預(yù)算資金或者地方政府投入的資金比重會(huì)逐漸降低，而來(lái)自企業(yè)的比重將會(huì)逐漸提高。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額按照資金來(lái)源來(lái)看，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金占比近年來(lái)呈下降趨勢(shì)，而自籌資金和其他資金占比不斷上升。

從融資方式來(lái)看，對(duì)政府預(yù)算資金，以及銀行長(zhǎng)期貸款的依賴程度會(huì)逐漸降低，而通過(guò)長(zhǎng)期債券融資，信托、股票市場(chǎng)等其他融資將會(huì)逐漸增加。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在資金要求高、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大等特征，與銀行資金來(lái)源的短期性特點(diǎn)存在期限錯(cuò)配，容易釀成風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，局部地區(qū)的城市商業(yè)銀行主要為當(dāng)?shù)氐胤秸刂?，主要集中為?dāng)?shù)爻鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資，項(xiàng)目資金集中度很高，與國(guó)家商業(yè)銀行監(jiān)管原則相違背，存在集中度風(fēng)險(xiǎn)和關(guān)聯(lián)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

從期限來(lái)看，城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)資金來(lái)源日趨長(zhǎng)期化，現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資模式必然是不合適的。未來(lái)肯定會(huì)不斷引入和完善市場(chǎng)化的融資模式，綜合運(yùn)用長(zhǎng)期債券、信托、股票等市場(chǎng)化融資方式解決城鎮(zhèn)化建設(shè)資金難題。

三、當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化融資中的地方債務(wù)問(wèn)題及其化解

在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過(guò)程中地方政府通過(guò)以“土地財(cái)政”為支撐，搭建地方政府投融資平臺(tái)籌集資金，一度成為城鎮(zhèn)化建設(shè)融資的主要模式和資金來(lái)源。地方政府投融資平臺(tái)作為地方政府突破財(cái)力限制、綜合運(yùn)用社會(huì)資源服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種體制創(chuàng)新，在金融危機(jī)期間為推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了重要作用。然而，由于其本身缺乏清晰的法規(guī)約束和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，隨著融資平臺(tái)債務(wù)逐漸到期，其本身隱含的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也對(duì)地方財(cái)政構(gòu)成一定的壓力。如何防范與化解地方政府融資債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為地方政府研究的重要課題。

短期來(lái)看，中國(guó)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于一個(gè)可控狀態(tài)，較世界上公認(rèn)的債務(wù)警戒線還有一定距離，但融資平臺(tái)貸款暴露的局部和階段性的風(fēng)險(xiǎn)依然不容小覷。據(jù)國(guó)家審計(jì)署統(tǒng)計(jì)，有24.5%和17.2%的地方債務(wù)集中在今明兩年到期，未來(lái)三年需要償還的比例超過(guò)53%。債務(wù)資金來(lái)源單一，以銀行貸款為主，償債期限相對(duì)集中，部分債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目的投資回收周期不匹配，增大了地方政府償債壓力，尤其是作為地方政府償債主要資金來(lái)源的土地出讓金收入的急劇下降，將加劇地方政府償債風(fēng)險(xiǎn)暴露。目前來(lái)看，拓展信貸（銀行貸款）之外的融資渠道、盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)成為地方政府化解短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急選擇。

從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，當(dāng)前盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)作為地方政府應(yīng)對(duì)短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要措施包括以下幾項(xiàng)：一是減持上市公司股份。在土地出讓金收入大幅下降的前提下，地方政府或地方國(guó)資委手里掌握的上市公司股份，成為地方政府償債的主要來(lái)源。二是盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)。地方政府利用融資平臺(tái)貸款投資的同時(shí)，地方政府存量資產(chǎn)增加，這些資產(chǎn)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和土地儲(chǔ)備等，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，資產(chǎn)價(jià)值上升，將這一部分的資產(chǎn)加以很好地利用，能夠緩解短期償債壓力，主要的途徑包括直接出售和資產(chǎn)證券化等，其中直接出售雖簡(jiǎn)單但直接。而市政建設(shè)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通設(shè)施等主要的投資項(xiàng)目，項(xiàng)目本身有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，符合資產(chǎn)證券化條件。通過(guò)證券化政府融資平臺(tái)資產(chǎn)，短期內(nèi)可緩解地方政府流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看不僅可拓寬城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的融資渠道，降低融資成本，還能借助市場(chǎng)平臺(tái)化解融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)。三是探索符合條件的地方政府發(fā)行市政債券，拓展市場(chǎng)化、規(guī)范化的融資渠道。地方政府融資平臺(tái)貸款在某種程度上相當(dāng)于地方政府的隱性債務(wù)，而中國(guó)現(xiàn)有《預(yù)算法》不允許地方政府舉債，部分平臺(tái)貸款未來(lái)能否通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)稅收、一般財(cái)政收入予以歸還存在制度和信用風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致商業(yè)銀行產(chǎn)生不良貸款。既然地方政府舉債客觀存在，可以考慮允許有條件的地方政府發(fā)行市政債券，通過(guò)市場(chǎng)化手段約束地方政府融資行為，通過(guò)充分的信息披露，讓市場(chǎng)決定地方政府的舉債能力，將無(wú)序的融資轉(zhuǎn)變?yōu)橛行虻娜谫Y，將隱性政府債務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)轱@性政府債務(wù)。

四、從城鎮(zhèn)化角度考察中國(guó)城鎮(zhèn)化融資的可行模式

當(dāng)前中國(guó)地方政府加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中普遍面臨著融資難題，“土地財(cái)政”型融資模式受到社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注和質(zhì)疑，未來(lái)如果不能處理好中央財(cái)政和地方財(cái)政的關(guān)系，找不到地方政府城鎮(zhèn)化融資的長(zhǎng)期有效的融資途徑，在城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)的過(guò)程中，地方政府必然難以擺脫“土地財(cái)政”模式的慣性。其實(shí)，從資產(chǎn)證券化的角度來(lái)看，地方政府通過(guò)融資平臺(tái)籌集城鎮(zhèn)化建設(shè)資金，本質(zhì)上就是通過(guò)城鎮(zhèn)化建設(shè)未來(lái)收益在時(shí)間軸上的平移，憑借未來(lái)的收益融資用于城鎮(zhèn)化建設(shè)，與其讓地方政府設(shè)立融資平臺(tái)借款，增加地方政府隱性債務(wù)，不如允許地方政府更多運(yùn)用市場(chǎng)化的、更為透明的方式融資，例如發(fā)行市政債券。同時(shí)，根據(jù)城鎮(zhèn)化建設(shè)具體項(xiàng)目的分類(lèi)、特性、未來(lái)收益狀況和風(fēng)險(xiǎn)水平，探索適合地方政府本身實(shí)際的長(zhǎng)期融資模式，如資產(chǎn)證券化、市政債券、公私合作等。

城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)提供等，包括城市供水、排水系統(tǒng)、城市交通設(shè)施、河道河堤等。根據(jù)世界銀行項(xiàng)目分區(qū)理論，同時(shí)考慮有無(wú)收費(fèi)機(jī)制及投資價(jià)值，將城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目分為：經(jīng)營(yíng)性、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目三類(lèi)；根據(jù)公共品理論，按照消費(fèi)是否具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性屬性，分為純公共物品、準(zhǔn)公共物品和私人物品三類(lèi)，分別由公共部門(mén)、私人部門(mén)或者政府和市場(chǎng)共同來(lái)提供。

由于目前中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、各地方政府的財(cái)政收入差別較大，應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，考慮具體的項(xiàng)目特征采用不同的融資方式，如財(cái)政投資、國(guó)內(nèi)外貸款、證券市場(chǎng)融資等。已有理論研究通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)按照世界銀行項(xiàng)目分區(qū)理論分類(lèi)，認(rèn)為非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目屬于純公共物品，投資主體應(yīng)為地方政府，主要的資金來(lái)源應(yīng)以財(cái)政資金或城鎮(zhèn)化建設(shè)債券投入為主。而對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，投資主體可以是國(guó)有、民營(yíng)、外資等，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目可以按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和獲得收益；準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目可借鑒國(guó)外現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式，根據(jù)公共物品及外部性理論進(jìn)行項(xiàng)目融資和捆綁銷(xiāo)售，將項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)未來(lái)的現(xiàn)金流凈值和項(xiàng)目資產(chǎn)作為償還貸款的保證。

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關(guān)鍵詞 小金庫(kù)定義 資金來(lái)源 存放形態(tài) 使用方向 治理措施

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的日益錯(cuò)綜復(fù)雜，小金庫(kù)的現(xiàn)象成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)和國(guó)家治理中一個(gè)突出而尖銳的問(wèn)題，針對(duì)這一現(xiàn)象，近幾年來(lái)在全國(guó)大范圍區(qū)域內(nèi)開(kāi)展了對(duì)小金庫(kù)的專(zhuān)項(xiàng)治理工作，治理對(duì)象包括各級(jí)黨政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位和各社會(huì)團(tuán)體組織。所謂的“小金庫(kù)”，并不是法律專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，而是一個(gè)民間約定俗成的特定稱(chēng)謂，它反映的是國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)生活中的一種特定現(xiàn)象，其雛形是20世紀(jì)70年代末財(cái)政部組織清理的“小錢(qián)柜”，在1986年我國(guó)開(kāi)展稅收財(cái)物大檢查時(shí)開(kāi)始俗稱(chēng)“小金庫(kù)”。1995年國(guó)務(wù)院辦公廳批轉(zhuǎn)財(cái)政部、審計(jì)署、中國(guó)人民銀行《關(guān)于清理檢查“小金庫(kù)”意見(jiàn)的通知》，將“小金庫(kù)”定義為：凡違反國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)及其他規(guī)定，侵占、截留國(guó)家和單位收入，未列入本單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門(mén)賬內(nèi)或未納入預(yù)算管理，私存私放的各項(xiàng)資金均屬“小金庫(kù)”。2009年對(duì)小金庫(kù)的定義又作了進(jìn)一步拓展，不再?gòu)?qiáng)調(diào)設(shè)立“小金庫(kù)”的手段和方法，不再將“小金庫(kù)”界定為未列入單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門(mén)賬內(nèi)或預(yù)算管理的資金或資產(chǎn)，而是強(qiáng)調(diào)應(yīng)列入未列入符合規(guī)定的單位賬簿，也不再將“小金庫(kù)”的表現(xiàn)形式局限在資金，而是擴(kuò)展到各項(xiàng)資金及其形成的資產(chǎn)。

2011年以來(lái)，全國(guó)各地區(qū)各部門(mén)扎實(shí)開(kāi)展反腐倡廉專(zhuān)項(xiàng)治理，在“小金庫(kù)”專(zhuān)項(xiàng)治理方面，全國(guó)累計(jì)查出小金庫(kù)58225個(gè)，涉及資金266.54億元,給予行政處罰1942人,移交司法機(jī)關(guān)處理623人，金額之大、人數(shù)之眾、范圍之廣，可見(jiàn)小金庫(kù)的現(xiàn)象已成為國(guó)家治理與經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中的一個(gè)腫瘤，必須引起我們的高度重視并給予重拳治理。下面就小金庫(kù)所表現(xiàn)的各種形式及對(duì)其的防范治理措施作出一些剖析與建議。

一、小金庫(kù)的資金來(lái)源

在小金庫(kù)專(zhuān)項(xiàng)治理工作中，能夠發(fā)現(xiàn)小金庫(kù)的資金來(lái)源與表現(xiàn)形式呈現(xiàn)出復(fù)雜化多樣化，歸納起來(lái)，主要有以下資金來(lái)源：

（一）行政事業(yè)單位小金庫(kù)主要資金來(lái)源

行政事業(yè)單位小金庫(kù)的資金來(lái)源主要有財(cái)政撥款、政府性基金收入、專(zhuān)項(xiàng)收入、行政事業(yè)性收費(fèi)收入、罰沒(méi)收入。

（二）企業(yè)單位小金庫(kù)主要資金來(lái)源

1.資產(chǎn)處置收入

資產(chǎn)處置收是指資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或核銷(xiāo)所產(chǎn)生的收入，包括資產(chǎn)的出售收入、清理收入、置換差價(jià)收入、報(bào)廢報(bào)損殘值變價(jià)收入等。例如有些生產(chǎn)性企業(yè)的邊角料處置收入、報(bào)廢資產(chǎn)變價(jià)收入等，由于相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力，很容易形成“小金庫(kù)”，久而久之積少成多數(shù)額也會(huì)非?？捎^。

2.資產(chǎn)出租收入

包括資產(chǎn)出租收入和資產(chǎn)出借收入，這些交易通常比較隱蔽，利用這種方式設(shè)立“小金庫(kù)”的現(xiàn)象非常普遍。

3.經(jīng)營(yíng)收入

在產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入、工程承包收入、租賃收入等各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入中，雖然國(guó)地兩稅稅控監(jiān)管力度不斷加大日趨嚴(yán)密，但仍有企業(yè)想方設(shè)法投機(jī)鉆空、鋌而走險(xiǎn)，在營(yíng)業(yè)收入上營(yíng)造小金庫(kù)。

4.捐贈(zèng)收入

企業(yè)接受捐贈(zèng)的方式不僅有貨幣資金，還有貨幣資金以外的各種形式的資產(chǎn)，捐贈(zèng)收入不入賬，非貨幣資金捐贈(zèng)收入被折價(jià)處理或變賣(mài)后賬外私存，由此形成小金庫(kù)。

5.違規(guī)收費(fèi)、違約金、罰款收入

有些單位會(huì)利用自身行業(yè)的特性在政策允許范圍內(nèi)獲得常規(guī)收入以外的現(xiàn)金流入，比如房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房過(guò)程中收取的契稅、維修基金、辦理產(chǎn)權(quán)費(fèi)用及各項(xiàng)配套費(fèi)用，由于基本上均是采取收取現(xiàn)金的方式，很容易形成小金庫(kù)。還有在合同糾紛中獲取的違約金收入也可能以現(xiàn)金方式取得而最終形成賬外小金庫(kù)。

6.虛列支出轉(zhuǎn)出資金設(shè)立“小金庫(kù)”

在現(xiàn)實(shí)生活中采取這種方式設(shè)立小金庫(kù)的現(xiàn)象也很常見(jiàn)，比如將本不屬于本單位的業(yè)務(wù)招待費(fèi)發(fā)票、差旅費(fèi)發(fā)票、購(gòu)貨發(fā)票在本單位作為費(fèi)用列支，將資金轉(zhuǎn)出設(shè)立小金庫(kù)，這種方式由于涉案金額較小，故一般不容易發(fā)現(xiàn)。

7.以假發(fā)票等非法票據(jù)騙取資金設(shè)立“小金庫(kù)”

這種方式往往單筆金額較大，責(zé)任人可能會(huì)外購(gòu)假發(fā)票或購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有實(shí)際商業(yè)交易的真發(fā)票作為成本費(fèi)用列支，將資金轉(zhuǎn)出設(shè)立小金庫(kù)。

二、小金庫(kù)的存放形態(tài)

（一）現(xiàn)金形態(tài)

現(xiàn)金形態(tài)存放“小金庫(kù)”在現(xiàn)實(shí)生活中非常普遍。其基本特點(diǎn)是金額相對(duì)銀行存款較小，支配權(quán)一般掌握在單位的個(gè)別部門(mén)或小部分利益團(tuán)體手里，主要用于為個(gè)人或少數(shù)人謀取額外的福利。

（二）銀行存款形態(tài)

銀行存款形態(tài)的“小金庫(kù)”是當(dāng)前小金庫(kù)的主要形態(tài)，金額往往較大，支配權(quán)層級(jí)相對(duì)現(xiàn)金形式來(lái)說(shuō)一般要高些，主要由單位或部門(mén)支配。

（三）有價(jià)證券形態(tài)

有價(jià)證券多為單位賬外購(gòu)買(mǎi)的國(guó)庫(kù)券、債券、股票和購(gòu)物卡等。這類(lèi)形態(tài)的“小金庫(kù)”可以說(shuō)是在當(dāng)前金融證券市場(chǎng)異?；钴S的情況下產(chǎn)生的一種新形式的“小金庫(kù)”。

（四）固定資產(chǎn)形態(tài)

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一、引言

地方政府投融資平臺(tái)是指地方政府為了融資用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)所組建的各種不同類(lèi)型公司，這些公司通過(guò)地方政府所劃撥的土地等資產(chǎn)組建一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流大致可以達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，必要時(shí)再輔之以財(cái)政補(bǔ)貼等作為還款承諾，重點(diǎn)將融入的資金投入市政建設(shè)、公用事業(yè)等項(xiàng)目之中。

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)的情況來(lái)看，投資始終是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一，在高投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，政府扮演了十分重要的角色。而地方政府投資職能得以實(shí)現(xiàn)的前提和基礎(chǔ)是要有充足、穩(wěn)定的資金來(lái)源。一方面，分稅制改革后，地方財(cái)政收入雖然也保持一定增長(zhǎng)，但與快速增長(zhǎng)的支出需求相比普遍拮據(jù)，財(cái)力基本上僅夠維持“吃飯”，基礎(chǔ)設(shè)施欠賬和建設(shè)資金缺乏成為制約地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化和公共財(cái)政體系的逐步確立，財(cái)政資金要更多地滿足日益增長(zhǎng)的公共服務(wù)需求，這在客觀上要求政府必須通過(guò)深化投融資改革，搭建市場(chǎng)化融資平臺(tái)，充分發(fā)揮有限財(cái)政資金的引導(dǎo)作用，為基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)和重點(diǎn)關(guān)鍵領(lǐng)域戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)開(kāi)辟穩(wěn)定籌資渠道。

二、地方政府投融資平臺(tái)的融資渠道及評(píng)價(jià)

從地方政府投融資平臺(tái)的產(chǎn)生過(guò)程看，目前主要存在公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政策性產(chǎn)業(yè)扶持基金、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資公司三種運(yùn)行模式。這三種模式適用于不同條件的融資需求，且各有其優(yōu)劣勢(shì)。

（一）公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資模式及評(píng)價(jià)

1、 BOT（build-operate-transfer）模式

BOT即建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵刚ㄟ^(guò)契約授予私營(yíng)企業(yè)（包括外國(guó)企業(yè)）以一定期限的特許專(zhuān)營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過(guò)向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn)；特許權(quán)期限屆滿時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)償移交給政府。BOT適用于大型的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，通常是由國(guó)外企業(yè)和國(guó)內(nèi)的民間資本來(lái)承擔(dān)，因而有效地減輕了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)和避免大量的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并且給項(xiàng)目所在國(guó)帶來(lái)先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)也促進(jìn)了國(guó)際經(jīng)濟(jì)的融合。同時(shí)，給出了明確項(xiàng)目回報(bào)率，嚴(yán)格按照中標(biāo)價(jià)實(shí)施，政府部門(mén)和私人企業(yè)協(xié)調(diào)容易，雙方的利益糾紛少，有利于提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。

2、 TOT（transfer-operate-transfer）模式

TOT是BOT融資方式的新發(fā)展。近些年來(lái)，TOT是國(guó)際上較為流行的一種項(xiàng)目融資方式。它是指政府部門(mén)或國(guó)有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回全部投資和得到合理回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門(mén)或原單位的一種融資方式。TOT作為一種盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的有效方法而逐漸被接受，其擁有以下優(yōu)勢(shì)：

一是可以避免不必要的爭(zhēng)執(zhí)和糾紛。TOT融資方式只涉及已建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮嬖诋a(chǎn)權(quán)、股權(quán)的讓渡，回避了國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題，保證了政府對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施的控制權(quán)。

二是減少政府財(cái)政壓力，促進(jìn)投資體制的轉(zhuǎn)變。在這種方式下，除金融機(jī)構(gòu)、基金組織、國(guó)外大公司外，各類(lèi)企業(yè)和私人資本均可參與融資，有助于大量吸引國(guó)內(nèi)外民間資本參與融資，促進(jìn)投資體制由國(guó)家投資為主逐步向民間資本投資為主的架構(gòu)轉(zhuǎn)變。

三是風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目引資成功率高。TOT方式一般不涉及建設(shè)過(guò)程，避免了BOT方式在建設(shè)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)和矛盾，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降低，能夠盡快取得收益，雙方合作容易，引資成功可能性增加。

四是項(xiàng)目成本和項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較低。TOT方式下投資風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，投資者預(yù)期收益率會(huì)合理下調(diào)；涉及環(huán)節(jié)較少，新建項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)運(yùn)時(shí)間大大提前，評(píng)估、談判等方面的從屬費(fèi)用也勢(shì)必降低，政府在組建SPV、談判等過(guò)程中的費(fèi)用也有較大幅度下降，項(xiàng)目成本和項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格都相應(yīng)有所降低。

3、 PPP（public-private partnership）模式

PPP即公共部門(mén)與民營(yíng)企業(yè)合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式。PPP模式使政府部門(mén)和民營(yíng)企業(yè)能夠充分利用各自的優(yōu)勢(shì)，即把政府部門(mén)的社會(huì)責(zé)任、遠(yuǎn)景規(guī)劃、協(xié)調(diào)能力與民營(yíng)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)精神、民間資金和管理效率結(jié)合到一起，相較于其他融資模式，PPP模式項(xiàng)目參與方有所增加，民間企業(yè)參與到了基建項(xiàng)目當(dāng)中。此外，與BOT等模式不同，PPP即在項(xiàng)目初期就可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分配，同時(shí)由于政府分擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)分配更合理，減少了承建商與投資商風(fēng)險(xiǎn)，從而降低了融資難度，提高了項(xiàng)目融資成功的可能性。政府在分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也擁有一定的控制權(quán)。

4、 PFI（Private Finance Initiative）模式

PFI模式是指利用私人或私有機(jī)構(gòu)的資金、人員、技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行公共項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。政府對(duì)私人部門(mén)提供的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，也可以合營(yíng)方式或者以授予私營(yíng)部門(mén)收費(fèi)特權(quán)，其目的在于解決基礎(chǔ)設(shè)施以及公益項(xiàng)目的投資效率問(wèn)題。與BOT、TOT、PPP相比，PFI的最大優(yōu)勢(shì)是適用領(lǐng)域廣泛，它不僅適用于經(jīng)營(yíng)收益性的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施，還可以用于非經(jīng)營(yíng)性的城市公益項(xiàng)目。實(shí)行該模式，能夠廣泛吸引經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的民間資本參與公共物品的產(chǎn)出，能夠使政府一次性投入建成的項(xiàng)目，分?jǐn)偟饺舾赡曛Ц叮扔诜制诟犊?，可有效地減輕當(dāng)前的財(cái)政負(fù)擔(dān)。此外，提高建設(shè)效率和轉(zhuǎn)移項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是PFI較突出的優(yōu)勢(shì)所在。

5、 ABS（Asset-backed security）模式

ABS模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。由于ABS只適用于有比較穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流的項(xiàng)目，而城市公共基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)的證券化符合資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的要求。從多種融資方式的比較看，收費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施ABS融資與其他形式的項(xiàng)目融資相比具有很大的優(yōu)勢(shì)，首先它可以有效地克服借用國(guó)外貸款和吸收國(guó)外直接投資等傳統(tǒng)引進(jìn)外資所帶來(lái)的外債壓力與產(chǎn)業(yè)安全問(wèn)題。其次，由于有信用增級(jí)的措施，當(dāng)在資本市場(chǎng)大規(guī)模籌資增加時(shí)，成本可以降低。第三，ABS融資對(duì)已建成的和在建的收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均適用，在這個(gè)過(guò)程中政府始終擁有項(xiàng)目的所有權(quán)。

（二）政策性產(chǎn)業(yè)扶持基金融資模式及評(píng)價(jià)

1、創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金

創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金是指由一群具有科技或財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人士操作，并且專(zhuān)門(mén)投資在具有發(fā)展?jié)摿σ约翱焖俪砷L(zhǎng)公司的基金。

創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)資金主要分為發(fā)揮創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金作用的政府主導(dǎo)型創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、地方政府通過(guò)財(cái)政出資設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金、地方政府通過(guò)聯(lián)合國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金三類(lèi)。具備撬動(dòng)社會(huì)閑置資金、緩解市場(chǎng)投資失靈、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)振興的作用。引導(dǎo)基金首先是要“引導(dǎo)”，通過(guò)引導(dǎo)使資本起到放大的作用，在我國(guó)的做法主要是通過(guò)財(cái)政資金設(shè)立國(guó)有獨(dú)資或控股、參股的創(chuàng)業(yè)投資公司。

2、貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金

貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金體系包括以下六方面內(nèi)容：

一是融資平臺(tái)保證金。政府通過(guò)融資平臺(tái)與銀行達(dá)成協(xié)議，每年安排一定金額撥入銀行保證金專(zhuān)戶。對(duì)于放貸產(chǎn)生的壞賬損失由政府與銀行按協(xié)議約定比例承擔(dān)，政府承擔(dān)損失部分在“貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金”中核銷(xiāo)。

二是融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。主要用于貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的代償和損失核銷(xiāo)，同時(shí)作為融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備積累，可以加大對(duì)中小企業(yè)的融資支持力度。

三是擔(dān)保機(jī)構(gòu)費(fèi)用補(bǔ)償金。通過(guò)政府對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的費(fèi)率補(bǔ)償，可以降低中小企業(yè)的融資成本和降低資產(chǎn)的反擔(dān)保條件。

四是中小企業(yè)信用互助補(bǔ)償金。由政府牽頭成立，實(shí)行會(huì)員制，信用互助基金可以用作貸款擔(dān)保資金，通過(guò)與銀行合作對(duì)會(huì)員企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保貸款。

五是知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資專(zhuān)項(xiàng)基金。由政府出資設(shè)立，作為開(kāi)展知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的擔(dān)保保證金。

六是貸款貼息。政府每年安排一定的專(zhuān)項(xiàng)資金對(duì)中小企業(yè)貸款給予一定比例的貼息政策，重點(diǎn)通過(guò)具有杠桿作用的融資平臺(tái)給予企業(yè)補(bǔ)貼。

建立貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)成本，增強(qiáng)了授信管理與決策水平；對(duì)企業(yè)而言，降低了財(cái)務(wù)成本，增強(qiáng)了信用為本的融資意識(shí)。這無(wú)疑降低了融資成本，提高了融資效率，同時(shí)更讓企業(yè)倍加珍惜聲譽(yù)和信譽(yù)，增強(qiáng)了信用意識(shí)和融資意識(shí)；對(duì)政府而言，降低了行政成本，實(shí)現(xiàn)了金融資源的有效配置，促進(jìn)政府通過(guò)有效手段降低企業(yè)信用成本，保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

（三）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資公司融資模式及評(píng)價(jià)

在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資方面，政府融資平臺(tái)的運(yùn)行借鑒了其他產(chǎn)業(yè)投資公司的融資模式。就現(xiàn)階段而言，政府農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資公司主要以農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司為主，在政府對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政支持上仍然以農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、貸款貼息等方式為主。就國(guó)外比較成功的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投融資體系來(lái)看，其構(gòu)成是以農(nóng)村合作金融為主體，以政策金融為保障，以商業(yè)金融為補(bǔ)充。

三、我國(guó)地方投融資平臺(tái)的資金來(lái)源

（一）山東省地方政府投融資平臺(tái)的資金來(lái)源分析

近年來(lái)，山東省內(nèi)各市均相繼成立了地方政府投融資平臺(tái)，并充分發(fā)揮平臺(tái)的資源配置作用，有力地促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本文主要選取了幾個(gè)有代表性的城市來(lái)分析地方政府投融資平臺(tái)的資金來(lái)源。

1、平臺(tái)的融資渠道

各市平臺(tái)的融資渠道均是以銀行貸款為主，其他融資形式為輔，總的來(lái)看，有五種基本類(lèi)型：一是通過(guò)間接融資方式，即以土地資源和政府信用作抵押或擔(dān)保，財(cái)政預(yù)算兜底的形式向銀行貸款；二是利用上級(jí)轉(zhuǎn)貸資金，如中央擴(kuò)大內(nèi)需資金、省調(diào)控資金等；三是借助實(shí)體企業(yè)開(kāi)展的貸款業(yè)務(wù)；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是進(jìn)行信托融資。濟(jì)南市融資渠道主要為政府信用貸款和市城市建設(shè)投融資管理中心發(fā)行的企業(yè)債券；棗莊市融資渠道主要為銀行貸款和上級(jí)轉(zhuǎn)貸資金；臨沂市除了商業(yè)貸款和爭(zhēng)取上級(jí)轉(zhuǎn)貸資金以外，還采用了企業(yè)債券的方式融資；泰安市在努力擴(kuò)大銀行間接融資、全力推進(jìn)債券融資的同時(shí)，積極探索信托融資。

2、平臺(tái)的資本金構(gòu)成

財(cái)政資金是政府設(shè)立投融資平臺(tái)的主要出資方式，此外還存在土地劃撥、股權(quán)劃撥、債權(quán)劃撥等多種出資形式。濟(jì)南、棗莊、濟(jì)寧、德州、聊城、菏澤六市的投融資平臺(tái)的啟動(dòng)資金均由財(cái)政劃撥。而臨沂市的投融資平臺(tái)資本金構(gòu)成則較為多樣化。泰安市以開(kāi)發(fā)性金融合作為基礎(chǔ)，起步政府投融資平臺(tái)，之后為充實(shí)平臺(tái)規(guī)模，又陸續(xù)注入了大量國(guó)有股權(quán)資產(chǎn)。

（二）天津市地方政府投融資平臺(tái)的資金來(lái)源分析

天津地方投融資平臺(tái)的運(yùn)作模式在國(guó)內(nèi)是比較典型的，其融資來(lái)源更多的還是依靠國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等傳統(tǒng)的間接融資渠道。2004年11月，天津市成立城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)公司，標(biāo)志著天津市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以政府性投資公司為主要載體，以未來(lái)土地收益為抵押，向金融機(jī)構(gòu)大規(guī)模舉債建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的階段來(lái)臨。 四、國(guó)外政府投融資的資金來(lái)源 但是在國(guó)外并無(wú)政府融資平臺(tái)的概念，各國(guó)地方政府舉債通常有發(fā)行債券和銀行借款兩種方式。分國(guó)別看，美國(guó)和印度以發(fā)行市政債券為主，英國(guó)以銀行借款為主，德國(guó)和日本二者兼而有之。而銀行借款方式類(lèi)似于我國(guó)的政府融資平臺(tái)，但融資主體大部分為政府自身。但其投資的資金來(lái)源對(duì)于我國(guó)地方政府投融資平臺(tái)的資金來(lái)源具有重要的借鑒意義。各國(guó)的融資資金來(lái)源主要有下面幾種：

一是政府財(cái)政撥款。這是政府投資資金最直接的來(lái)源。財(cái)政撥款主要用于社會(huì)效益好、涉及公眾利益而經(jīng)濟(jì)效益差，或者可以取得經(jīng)濟(jì)效益但政府不許收費(fèi)的項(xiàng)目。如在美國(guó)高速公路一般不收費(fèi)，公路建設(shè)全部由政府投資。美國(guó)把公路分為聯(lián)邦和州兩級(jí)，聯(lián)邦政府主要負(fù)責(zé)跨州的國(guó)家公路的建設(shè)，州及州以下的政府負(fù)責(zé)地區(qū)內(nèi)的公路建設(shè)。

二是發(fā)行政府債券或者專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)債券。發(fā)行債券一般用于項(xiàng)目建成后可以收費(fèi)的項(xiàng)目，如加拿大政府把發(fā)行政府債券作為政府籌措資金的一個(gè)重要來(lái)源。如美國(guó)波特蘭市機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建10億美元的投資，50%是靠發(fā)行債券解決的。政府往往規(guī)定對(duì)這些債券的收益不收所得稅，使購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)債券的實(shí)際收入高于購(gòu)買(mǎi)其他債券的收入，以鼓勵(lì)公眾購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的債券。 四是出售政府企業(yè)資產(chǎn)。出售政府企業(yè)資產(chǎn)，是澳大利亞政府開(kāi)辟的面向市場(chǎng)籌措建設(shè)資金的新財(cái)源，也是澳大利亞實(shí)行私有化政策的重要內(nèi)容。1995—1996財(cái)政年度，澳大利亞政府計(jì)劃銷(xiāo)售國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)53億澳元。

五是鼓勵(lì)私人部門(mén)投資。為了緩解政府投資的不足，近年來(lái)，一些原來(lái)完全由政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)始鼓勵(lì)私人部門(mén)參與投資。如美國(guó)波特蘭市在與華盛頓州交界的哥倫比亞邊上新建的5號(hào)碼頭，建設(shè)資金的10%是政府籌集的，其他90%資金是私人企業(yè)投入的。有時(shí)采用由政府提供信用的辦法，鼓勵(lì)私人部門(mén)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

六是向外國(guó)政府和國(guó)際金融組織借款。利用外資，是巴西政府投資的重要來(lái)源，巴西由此成為世界上外債最多的國(guó)家之一。從70年代初開(kāi)始，巴西政府利用70年代中期世界石油危機(jī)，中東國(guó)家急需輸出石油美元的有利時(shí)機(jī)，大量借入外債，共計(jì)1200億美元，建立起了自己的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

七是國(guó)有企業(yè)自有資金。一些國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)自我積累、自我發(fā)展。國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大多由其自主使用，并得到政府的政策支持，如加拿大魁北克水電公司在建設(shè)新電站期間，政府決定公司免交紅利，使該公司建設(shè)資金的30%依靠企業(yè)自有資金解決。

五、我國(guó)地方政府投融資平臺(tái)資金來(lái)源存在的問(wèn)題及建議

（一）存在的問(wèn)題

1、融資環(huán)境不容樂(lè)觀 2、融資渠道單一

投融資平臺(tái)對(duì)外融資多以銀行的長(zhǎng)短期商業(yè)貸款等負(fù)債方式進(jìn)行，利用資本市場(chǎng)直接融資比例過(guò)低，缺乏持續(xù)融資的順暢通道。一方面使得融資成本通常較高，另一方面融資規(guī)模受宏觀調(diào)控政策的影響極大，難以借助資本市場(chǎng)做大做強(qiáng)。同時(shí)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)集中較高。

（二）建議

隨著中央加大地方政府投融資平臺(tái)管理力度，財(cái)政性融資擔(dān)保將受到嚴(yán)格限制。創(chuàng)新轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式，建立起多元化、多渠道的融資體系，成為地方政府的必然選擇。

一是積極爭(zhēng)取政策性銀行貸款。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行作為我國(guó)三大政策性銀行之一，其資金投向包含國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在中國(guó)人民銀行頒布的利率水平基礎(chǔ)上，可適當(dāng)下浮利率，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目還可爭(zhēng)取長(zhǎng)期貸款。根據(jù)具體投資項(xiàng)目的周期特點(diǎn)，政府投融資平臺(tái)應(yīng)盡可能爭(zhēng)取與項(xiàng)目周期相近且利率相對(duì)優(yōu)惠的貸款，優(yōu)化融資期限結(jié)構(gòu)，緩解還貸壓力，增強(qiáng)地方政府投資的績(jī)效意識(shí)。

二是允許地方政府發(fā)行債券。雖然從2010 年開(kāi)始由中央政府地方債券，但這種方式一方面?zhèn)?guī)模有限，不能根據(jù)地方的實(shí)際資金需求而定。另一方面將風(fēng)險(xiǎn)集中在中央政府，無(wú)法借助市場(chǎng)力量來(lái)對(duì)地方政府進(jìn)行約束。因此，建議適當(dāng)允許地方政府用發(fā)債的形式來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。

三是探索嘗試其他直接融資方式。積極推進(jìn)股權(quán)融資，對(duì)平臺(tái)公司資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化組合，通過(guò)股票市場(chǎng)募集資金進(jìn)行投資建設(shè)。同時(shí)，可嘗試引進(jìn)項(xiàng)目融資，對(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，可適當(dāng)降低準(zhǔn)入門(mén)檻，采取BOT、TOT和PPP等多種融資模式，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，鼓勵(lì)民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拓寬融資渠道。

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篇5

2012年5月28日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《公共租賃住房管理辦法》。辦法中規(guī)定：公共租賃住房通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會(huì)力量投資。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的調(diào)查結(jié)果顯示，全國(guó)公共租賃住房建設(shè)模式和融資模式呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，資金來(lái)源主要包括政府財(cái)政資金、金融機(jī)構(gòu)貸款、住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款，同時(shí)還有企業(yè)自有（自籌）資金、房地產(chǎn)投資基金等。

政府財(cái)政資金包括專(zhuān)門(mén)用于公共租賃住房建設(shè)的財(cái)政撥付專(zhuān)項(xiàng)資金、土地出讓金部分收益（或凈收益）、廉租住房建設(shè)資金中的結(jié)余部分等。這部分資金在建設(shè)中主要用于直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)貼、貸款補(bǔ)貼等。

金融機(jī)構(gòu)貸款是專(zhuān)門(mén)用于城市公共租賃住房建設(shè)的優(yōu)惠長(zhǎng)期貸款，是主要的資金來(lái)源渠道。運(yùn)作方式是針對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目，依托相應(yīng)的政府融資平臺(tái)，由政府指定的公司化運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)申請(qǐng)，由地方財(cái)政提供貸款擔(dān)保。對(duì)于資金量相對(duì)較小的項(xiàng)目，由單個(gè)銀行提供支持；對(duì)于資金量較大的項(xiàng)目一般由國(guó)家政策銀行牽頭，多家銀行參與提供銀團(tuán)貸款。這部分資金直接用于項(xiàng)目建設(shè)，也有的從地方融資平臺(tái)分出部分貸款額度用于項(xiàng)目建設(shè)。

住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目是貸款銀行接受住房公積金管理中心委托，使用委托人提供的住房公積金資金，受托發(fā)放的用于支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的貸款，歸屬于住房委托類(lèi)貸款。目前，經(jīng)國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的全國(guó)試點(diǎn)城市正在逐步增加，建設(shè)項(xiàng)目同步增加，此類(lèi)貸款對(duì)各地項(xiàng)目建設(shè)的支持力度逐步加大。

企業(yè)自有（自籌）資金一般是承擔(dān)公共租賃住房建設(shè)的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的墊支資金。這部分資金用于項(xiàng)目準(zhǔn)備和建設(shè)，在目前各地的實(shí)踐中，這部分資金一般最終由財(cái)政資金償還。

房地產(chǎn)投資基金一般是由多個(gè)投資人以股份公司的形式組建，組成單位主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如全國(guó)工商聯(lián)發(fā)起的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”等。

二、目前公共租賃住房融資存在的主要問(wèn)題

目前，大部分城市的公共租賃住房建設(shè)資金主要來(lái)源于政府財(cái)政資金和金融機(jī)構(gòu)貸款，這兩類(lèi)資金的供給相對(duì)不足導(dǎo)致了公共租賃住房建設(shè)資金的匱乏。

首先，政府財(cái)政資金來(lái)源不穩(wěn)定。由于公共租賃住房不像廉租房一樣有明確的資金來(lái)源（土地出讓收入的10%、住房公積金增值收益），雖然明確可以使用廉租房建設(shè)剩余資金，但由于沒(méi)有政策保障，加上目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣、土地出讓收入下滑，導(dǎo)致地方財(cái)政很難有充裕的資金投入公共租賃住房建設(shè)。從全國(guó)情況來(lái)看，個(gè)別地方政府在中央財(cái)政增加投入不大的前提下，把責(zé)任推給地方國(guó)有企業(yè)，造成其負(fù)擔(dān)沉重，這種事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配的情況使得公共租賃住房建設(shè)難以持久。

其次，銀行貸款資金難以獲得。雖然金融機(jī)構(gòu)有支持以其他房屋銷(xiāo)售收入為主要還款來(lái)源、混建的公租房建設(shè)項(xiàng)目和租賃期滿后公租房可以用于銷(xiāo)售的公租房建設(shè)項(xiàng)目的意愿，但由于公共租賃住房建設(shè)存在資金來(lái)源和資金使用期限不匹配的問(wèn)題，其收益表現(xiàn)在長(zhǎng)期，當(dāng)期僅以租金或者資產(chǎn)折現(xiàn)的形式體現(xiàn)，而開(kāi)發(fā)過(guò)程通常是一次性支出，加上目前公共租賃住房貸款審核基本沿用普通開(kāi)發(fā)貸款的模式，缺乏更多的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，導(dǎo)致在實(shí)際操作過(guò)程中獲得貸款較為困難。另外，在目前的金融監(jiān)管政策下，政府融資平臺(tái)擔(dān)保的有效性不足，也是公租房建設(shè)項(xiàng)目難以順利獲取銀行貸款的重要原因。

第三，社會(huì)資金進(jìn)入的積極性不高。一是公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中用于彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和合理利潤(rùn)的財(cái)政補(bǔ)貼在《公共租賃住房管理辦法》中雖然提到，但缺乏明確的列支渠道，企業(yè)及時(shí)獲取補(bǔ)貼存在較大的不確定性。二是較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期與供應(yīng)鏈條，制約了參與企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和政策不確定性的靈活度。三是由于社會(huì)力量投資建設(shè)的公共租賃住房維修保養(yǎng)費(fèi)用由所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)，而實(shí)際租賃定價(jià)權(quán)歸屬政府，諸多因素影響了其他社會(huì)資金進(jìn)入的積極性。

三、完善相應(yīng)金融服務(wù)的思考

篇6

一、我國(guó)“保障房”之融資現(xiàn)狀分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或稱(chēng)保障性住房，其作為一種政策性的安排在我國(guó)并不是一個(gè)新生的概念。究其功能，是政府主導(dǎo)的并由政府籌集資金對(duì)中低收入者住房的社會(huì)保障；究其對(duì)象，應(yīng)該是社會(huì)中低收入的家庭，當(dāng)然每一種保障性住房又有其特定的申請(qǐng)條件和退出的條件。在我國(guó)，保障性住房政策應(yīng)大致可以分為經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，公共租賃房，棚戶區(qū)四大類(lèi)（限價(jià)房根本上屬于商品房，享受保障政策的居民享有完全產(chǎn)權(quán)）。“十二五規(guī)劃”中在“提高住房水平”中提到了加強(qiáng)保障性住房供給“強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類(lèi)棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房?！雹?/p>

2.我國(guó)保障房融資現(xiàn)狀分析

據(jù)測(cè)算，今年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，共需投入資金約1.3萬(wàn)億元，其中，中央財(cái)政投入保障性安居工程的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金將超過(guò)1000億元。即便如此，仍有約90%的資金需要地方政府解決。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，以保證建設(shè)任務(wù)順利完成？②目前更多的資金來(lái)源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，我國(guó)地方政府財(cái)政的主要來(lái)源一是地方稅收，另一個(gè)就是土地出讓金的凈收益，保障性住房的任務(wù)不僅將減少土地出讓的收益（減少出讓而增加了劃撥），過(guò)多的將政府財(cái)政用于保障房的建設(shè)開(kāi)發(fā)，政府資金的缺口將無(wú)以應(yīng)對(duì)市政建設(shè)以及突發(fā)事件的到來(lái)。因此，地方政府解決當(dāng)前保障房資金來(lái)源過(guò)分依賴政府的窘境的方法，莫過(guò)于吸引社會(huì)閑散、多余資金進(jìn)行社會(huì)融資。在我國(guó)保障房融資領(lǐng)域借鑒國(guó)外成熟的房地產(chǎn)融資模式―不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITS），不失為當(dāng)下相對(duì)較好的一種選擇。

二、我國(guó)“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)直接融資的一種新型的金融產(chǎn)品，亦可是從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司。公司將房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給股東。③簡(jiǎn)單而言，REITS類(lèi)似于股票和債券，通過(guò)打包上市發(fā)行公開(kāi)募集資金并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，廣大投資者投資REITS，以獲得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和資本利得增值的分配。REITS將房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)結(jié)合，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)和有規(guī)模的資本市場(chǎng)募集到資金，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來(lái)，使房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過(guò)渡到一個(gè)主要由社會(huì)資本支撐的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)REITs的投資類(lèi)型，可以將它們分為三大類(lèi)。1）資產(chǎn)類(lèi)：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金。2）房地產(chǎn)貸款類(lèi)：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合類(lèi)：采取上述兩類(lèi)的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。④由于我國(guó)保障房體系中主要為租賃性質(zhì)的住房，房地產(chǎn)貸款類(lèi)REITS和混合類(lèi)REITS受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型REITS穩(wěn)定。諸多原因?qū)е挛覈?guó)保障房的REITS融資模式顯然更應(yīng)該選擇“資產(chǎn)類(lèi)REITS模式”。具體運(yùn)作見(jiàn)下圖：

首先，由政府確定保障房項(xiàng)目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開(kāi)招標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)；同時(shí)，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)保障房項(xiàng)目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。在確定收益率的問(wèn)題上，可參照同時(shí)間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時(shí)間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會(huì)投資機(jī)構(gòu)和廣大的社會(huì)公眾投資者。

其次，由基金管理公司組合投資于各大保障房項(xiàng)目，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲取收益的最大化，并公開(kāi)發(fā)行保障房投資基金產(chǎn)品，進(jìn)入證券交易所交易或者柜臺(tái)交易。在資金募集方式上，通過(guò)定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社?；鸬壬鐣?huì)資金，輔以一定比例的社會(huì)公開(kāi)募資，并以財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金為保障，進(jìn)行保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

最后，保障房項(xiàng)目建成后將出租給滿足條件的社會(huì)中低收入者，他們向保障房項(xiàng)目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。然而考慮到中低收入者能夠支付的租金有限，保障房REITS將面臨收益較低的問(wèn)題，這也是REITS制度用于保障房建設(shè)所面臨的最大問(wèn)題。

三、REITS用于保障房建設(shè)的優(yōu)勢(shì)與制度障礙

1.REITS制度的優(yōu)勢(shì)

（1）風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，資金來(lái)源穩(wěn)定。

REITS從根本上來(lái)說(shuō)，屬于投向房地產(chǎn)行業(yè)的（只不過(guò)本文中資金投向的是保障房項(xiàng)目）證券投資基金，它通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)基金份額募集資金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以房地產(chǎn)項(xiàng)目組合的方式從事證券投資活動(dòng)的投資基金。

現(xiàn)已推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是固定收益類(lèi)產(chǎn)品，有到期日和預(yù)期收益率，其本質(zhì)上是債券類(lèi)產(chǎn)品，REITs是以房地產(chǎn)為投資對(duì)象、有分紅和相關(guān)稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品，屬于股權(quán)類(lèi)的投資產(chǎn)品⑤。眾所周知，債券類(lèi)金融工具具有其固定的收益率，但極容易收到利率、通貨膨脹等因素的影響，與債券類(lèi)固定收益憑證相比，REITS收益憑證還有抗通貨膨脹的能力。⑥此外，由于REITs將投資者的資金集合起來(lái)投資于房地產(chǎn)，一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢(qián)參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，這些都能夠獲得廣大投資者的青睞，故而將會(huì)獲得長(zhǎng)期連續(xù)穩(wěn)定的資金來(lái)源。

（2）采用上市方式募集資金，REITS用于保障房項(xiàng)目的建設(shè)，建議采用公開(kāi)發(fā)行上市的形式，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)是整個(gè)“十二五規(guī)劃”中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，乃關(guān)系國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定之核心問(wèn)題，保障房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，需要的資金數(shù)額大，且持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，采用公開(kāi)上市的方式，⑦必然會(huì)對(duì)REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于證券發(fā)行和交易價(jià)格的合理形成，有利于維護(hù)投資人的利益，⑧其運(yùn)作過(guò)程更加透明也更加能讓公眾放心參與投資，以獲得穩(wěn)定廣泛的資金來(lái)源。

（3）采取組合投資戰(zhàn)略，抵消風(fēng)險(xiǎn)。不用于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，REITS的資產(chǎn)不單單投資于單獨(dú)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它采用分散組合投資的方式，由基金管理公司將資金根據(jù)事先的研究報(bào)告，投資于不同地區(qū)、不同類(lèi)型、不同經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將投資的風(fēng)險(xiǎn)互相抵消，并獲取最大的投資回報(bào)，將基金持有者，即投資人的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.REITS在我國(guó)的制度障礙

我國(guó)目前已經(jīng)出現(xiàn)部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是目前的信托產(chǎn)品和REITS是截然不同的金融產(chǎn)品?！缎磐泄炯腺Y金信托計(jì)劃管理辦法》中的信托產(chǎn)品采用私募的方式，并且對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者有最低投資門(mén)檻，故流通性較差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管體系。所以，我國(guó)業(yè)已出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然是一種過(guò)渡階段的產(chǎn)品，它還不能做到通過(guò)投資組合的方式有效分散投資的風(fēng)險(xiǎn)。建立REITS具有前者無(wú)法比擬的優(yōu)越性，并適合我國(guó)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，但是在我國(guó)建立REITS本身也亟需解決如下問(wèn)題。

（1）建立房地產(chǎn)信托投資法律制度。

《信托法》和《信托公司管理辦法》這為信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展，包括REITS的建立提供了一定的法律基礎(chǔ)，但尚需進(jìn)一步規(guī)范某項(xiàng)產(chǎn)業(yè)投資、某種信托業(yè)務(wù)的投資實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范流程。而《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》及其配套規(guī)定中規(guī)定目前的房地產(chǎn)信托大多采用私募的方式募集資金，而且有最低投資門(mén)檻，根本不能解決保障房建設(shè)所需龐大的資金問(wèn)題。我認(rèn)為應(yīng)該由銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資信托基金法甚至REITS的專(zhuān)項(xiàng)實(shí)施辦法，專(zhuān)門(mén)對(duì)諸如投資信托的設(shè)立、投資范圍、運(yùn)作模式、稅收或政策優(yōu)惠做出細(xì)致的規(guī)定。

（2）建立REITS公開(kāi)發(fā)行和上市交易制度平臺(tái)。

保障房體系作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求，必然要求來(lái)源于投資者的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金需求。我國(guó)目前的信托產(chǎn)業(yè)還停留在私募的過(guò)度階段，不能公開(kāi)發(fā)行和交易流通將嚴(yán)重限制資金的募集。建立完善的REITS收益憑證二級(jí)市場(chǎng)流通機(jī)制勢(shì)在必行。《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第11條規(guī)定了信托計(jì)劃的文件包括認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)申明書(shū)、信托計(jì)劃說(shuō)明書(shū)和信托合同，證明我國(guó)目前信托業(yè)務(wù)主要依托于“信托合同”的形式，并非在我國(guó)《證券法》規(guī)定可以發(fā)行和交易的“證券”之列。⑨在相應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)立法保障的情況之下，REITS收益憑證可以按照《證券法》的規(guī)定在交易所上市交易，讓標(biāo)準(zhǔn)化的金融衍生產(chǎn)品在證券市場(chǎng)上上市和交易，在銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管之下，發(fā)行人的信息披露義務(wù)更高，投資者可以隨時(shí)進(jìn)入或者退出，增加了交易的安全性和資金的流通，也更好的為保障房項(xiàng)目服務(wù)。

注釋?zhuān)?/p>

①“十二五規(guī)劃”全文請(qǐng)見(jiàn):省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:7.深證綜研字第0089號(hào).

④毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:6.深證綜研字第0089號(hào).

⑤毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:34.深證綜研字第0089號(hào).

⑥王重潤(rùn),劉穎等編著.房地產(chǎn)金融[M].北京大學(xué)出版社,2010,1.291

篇7

保障性住房項(xiàng)目是政府為保障和改善民生，加快解決中低收入家庭住房困難，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)而推進(jìn)的工程建設(shè)項(xiàng)目。為控制項(xiàng)目投資成本，確保工程質(zhì)量和完工工期，成都市實(shí)行“投資、建設(shè)、管理”三分離的項(xiàng)目管理機(jī)制引入代建制模式，由政府投資，建設(shè)單位負(fù)責(zé)資金籌集和管理，代建單位具體實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，各負(fù)其責(zé)、各施其職，并接受政府部門(mén)監(jiān)管。通過(guò)代建制模式使保障性住房項(xiàng)目建設(shè)管理更具專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)對(duì)建設(shè)單位的財(cái)務(wù)管理提出了更高要求。筆者作為建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理人員，在此將代建制保障性住房項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容、管理措施進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、代建制保障性住房項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

建設(shè)單位在代建制保障性住房項(xiàng)目中起著承上啟下的重要作用：一方面代表政府投資具體項(xiàng)目，籌集和管理項(xiàng)目建設(shè)資金；一方面作為項(xiàng)目業(yè)主使用和撥付建設(shè)資金。建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容包括資金計(jì)劃、資金籌集、資金預(yù)算、資金劃撥和財(cái)務(wù)決算等方面，貫穿項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程。

（一）項(xiàng)目申報(bào)階段注重投資總額控制

各相關(guān)部門(mén)和單位組成項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)論證初步設(shè)計(jì)方案，編制可行性研究報(bào)告，繼而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目概算評(píng)審。建設(shè)單位根據(jù)概算評(píng)審批復(fù)擬定資金計(jì)劃和籌集方案，加強(qiáng)投資總額控制。

（二）項(xiàng)目實(shí)施階段注重合理安排資金進(jìn)度、專(zhuān)款專(zhuān)用

一是保障性住房項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大。建設(shè)單位做好各年度資金預(yù)算、申請(qǐng)和撥付等財(cái)務(wù)管理工作，與項(xiàng)目的順利進(jìn)行有著非常緊密的聯(lián)系，既不能出現(xiàn)資金滯留更不能出現(xiàn)資金“斷鏈”現(xiàn)象。二是保障性住房專(zhuān)項(xiàng)資金來(lái)源渠道復(fù)雜，既有中央、省、市財(cái)政資金，又有政府債券、銀行貸款等，不同的資金來(lái)源需要接受不同部門(mén)的審計(jì)檢查，因此要求各類(lèi)資金必須專(zhuān)款專(zhuān)用，并進(jìn)行分級(jí)分類(lèi)核算和管理。

（三）項(xiàng)目驗(yàn)收階段注重決算投資控制

項(xiàng)目驗(yàn)收合格交付使用后，建設(shè)單位及時(shí)編制項(xiàng)目竣工決算并報(bào)送政府審計(jì)部門(mén)，按審定金額結(jié)清工程尾款，有效控制項(xiàng)目總投資。

二、代建制保障性住房項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理措施

（一）多渠道籌集資金

隨著政府投資項(xiàng)目增多，財(cái)政資金壓力增加，難以保證保障性住房項(xiàng)目投資全部預(yù)算安排財(cái)政資金。為避免影響工程進(jìn)度，建設(shè)單位采取財(cái)政資金與社會(huì)融資相結(jié)合的方式，通過(guò)政府債券、銀行政策性貸款等多種渠道籌集資金，并將貸款還本付息納入財(cái)政年度預(yù)算，以緩解財(cái)政資金壓力。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用

工程項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法實(shí)施管理，確保建設(shè)資金專(zhuān)款專(zhuān)用。一是建設(shè)單位制定專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法和代建制項(xiàng)目管理辦法，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)資金計(jì)劃、申請(qǐng)、撥付等各環(huán)節(jié)審批。二是建設(shè)單位開(kāi)設(shè)銀行專(zhuān)戶，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)項(xiàng)資金專(zhuān)戶存儲(chǔ)、分賬核算，同時(shí)代建單位開(kāi)立項(xiàng)目專(zhuān)戶，實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)賬核算，資金封閉運(yùn)行。三是建設(shè)單位委托開(kāi)戶銀行對(duì)代建單位進(jìn)行資金監(jiān)管，保證資金使用安全有效。四是建設(shè)單位審核代建單位報(bào)送的項(xiàng)目資金計(jì)劃和年度資金計(jì)劃，按工程進(jìn)度合理籌集資金，保證建設(shè)資金及時(shí)到位。五是加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過(guò)程管理和費(fèi)用控制，建設(shè)單位根據(jù)代建合同、施工合同、施工進(jìn)度報(bào)告等資料嚴(yán)格審核代建單位資金申請(qǐng)，及時(shí)撥付建設(shè)資金。六是對(duì)既有財(cái)政投資又有社會(huì)出資的混建型保障房項(xiàng)目，嚴(yán)格區(qū)分房屋性質(zhì)并分別籌集和撥付資金，非財(cái)政投資的房屋嚴(yán)禁挪用、擠占專(zhuān)項(xiàng)資金。

（三）完善財(cái)務(wù)核算體系，加強(qiáng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制

為配合各級(jí)部門(mén)對(duì)保障房項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)資金的使用進(jìn)行全程管理、績(jī)效評(píng)價(jià)，建設(shè)單位需規(guī)范和完善會(huì)計(jì)核算體系。一是加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，每筆資金的申請(qǐng)和撥付均附“資金撥付通知單”，明確資金來(lái)源和類(lèi)別。二是合理設(shè)置會(huì)計(jì)明細(xì)科目，銀行存款專(zhuān)戶按資金來(lái)源和性質(zhì)進(jìn)行明細(xì)科目核算，動(dòng)態(tài)反映不同來(lái)源的資金收支結(jié)余情況；成本類(lèi)科目按房屋性質(zhì)設(shè)置明細(xì)科目，同時(shí)按代建單位和代建項(xiàng)目設(shè)置輔助核算，動(dòng)態(tài)反映項(xiàng)目各房屋類(lèi)別的投資完成情況。三是建立資金臺(tái)賬和項(xiàng)目臺(tái)賬，定期自查會(huì)計(jì)核算中的錯(cuò)誤與不當(dāng)，并與主管部門(mén)、代建單位等進(jìn)行賬賬核對(duì)。四是正確編制專(zhuān)項(xiàng)資金報(bào)表，確保會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)清晰、準(zhǔn)確、真實(shí)，為財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。

（四）構(gòu)建項(xiàng)目協(xié)調(diào)溝通機(jī)制

加強(qiáng)代建制項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，建立完善的項(xiàng)目協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，建設(shè)單位既要注重政府部門(mén)等外部單位的參與性和合作性，也要加強(qiáng)內(nèi)部業(yè)務(wù)部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)。一是建設(shè)單位與財(cái)政、審計(jì)、主管部門(mén)之間的外部溝通，以有效監(jiān)督建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況和專(zhuān)項(xiàng)資金的使用情況。二是建設(shè)單位與代建單位之間的外部溝通，及時(shí)解決保障性安居工程項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題。三是建設(shè)單位與金融機(jī)構(gòu)之間的外部溝通，配合金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用。四是建設(shè)單位內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)之間的溝通，做好保障房項(xiàng)目相關(guān)政策上傳下達(dá)，確保項(xiàng)目正確實(shí)施。

（五）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

資金預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理和控制的重要內(nèi)容。一是按項(xiàng)目建設(shè)期編制資金預(yù)算，預(yù)算總額不得超過(guò)項(xiàng)目投資概算批復(fù)。在項(xiàng)目投資不能足額安排財(cái)政資金的情況下，便于及時(shí)擬定其他資金籌集方案。二是將項(xiàng)目預(yù)算按年度分解編制資金預(yù)算，并將財(cái)政資金需求納入財(cái)政部門(mén)預(yù)算，按合同約定和工程施工進(jìn)度申請(qǐng)財(cái)政資金，提高資金使用效率。三是加強(qiáng)資金預(yù)警管理，設(shè)置資金預(yù)警線，一旦資金存量接近資金預(yù)警線，應(yīng)立即組織資金保證存量。四是加強(qiáng)資金預(yù)算的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)時(shí)監(jiān)督財(cái)政資金收支及預(yù)算執(zhí)行情況。實(shí)際資金需求出現(xiàn)較大差異時(shí)應(yīng)分析差異出現(xiàn)的原因，按規(guī)定程序進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，杜絕資金滯留、積壓、短缺現(xiàn)象；確保資金的流向和使用符合預(yù)算目標(biāo)，及時(shí)糾正與概算、投資計(jì)劃的偏差；對(duì)預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、資金使用效率等加以綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)進(jìn)行考核。

篇8

一、銀行系租賃公司的現(xiàn)狀

金融租賃是二戰(zhàn)后金融創(chuàng)新的產(chǎn)物。它已成為發(fā)達(dá)國(guó)家較為成熟的融資方式,幾乎滲透了所有行業(yè),成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式,在國(guó)際資本市場(chǎng)中占有非常重要的地位,《世界租賃年報(bào)》統(tǒng)計(jì),2003年,全球租賃總額達(dá)4616億美元,美國(guó)、日本、德國(guó)分別以2040億美元、621億美元、398億美元位居前三名,而我國(guó)僅為22億美元,年租賃額不足美國(guó)的2%。從租賃業(yè)市場(chǎng)滲透率(租賃在固定資產(chǎn)投資中所占比例)來(lái)看,美國(guó)達(dá)31.1%,加拿大20.2%,英國(guó)15.3%,德國(guó)9.8%,日本9.3%,其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家均在10%～20%之間,中國(guó)只有1%。美國(guó)租賃業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已超過(guò)30%,而我國(guó)僅為萬(wàn)分之三。由此可見(jiàn),我國(guó)的租賃業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)的總體增長(zhǎng)。制約我國(guó)租賃業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素是資金,狹窄的資金來(lái)源渠道嚴(yán)重阻礙著租賃業(yè)的發(fā)展。

目前市場(chǎng)上共有兩類(lèi)金融租賃公司，一類(lèi)是商務(wù)部批準(zhǔn)籌建的，另一類(lèi)由銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)籌建。商務(wù)部批準(zhǔn)的租賃公司分為外商投資租賃公司和國(guó)內(nèi)試點(diǎn)租賃公司兩種，他們的準(zhǔn)入門(mén)檻比較低。外商投資租賃公司的注冊(cè)資金僅為1千萬(wàn)美元；而申請(qǐng)國(guó)內(nèi)試點(diǎn)租賃公司，只要企業(yè)經(jīng)營(yíng)三年以上沒(méi)有虧損就可以申請(qǐng)，其在注冊(cè)資金上也沒(méi)有原則性的要求。銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的金融租賃公司屬于非銀行金融機(jī)構(gòu)，其資本金的準(zhǔn)入門(mén)檻不高，但對(duì)股東特別是控股股東的要求很高。銀監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)資產(chǎn)規(guī)模800億以上的銀行、大型設(shè)備制造商、境內(nèi)外大型的租賃公司投資興辦金融租賃公司。

2008年2月，銀監(jiān)會(huì)了修訂后的《金融租賃公司管理辦法》，允許商業(yè)銀行作為主要出資人發(fā)起設(shè)立金融租賃公司。這是我國(guó)自1997年要求商業(yè)銀行退出金融租賃公司以后，首次明確商業(yè)銀行可以進(jìn)入金融租賃業(yè)。目前，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)試辦金融租賃公司的銀行有工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行和民生銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行（具體名稱(chēng)、注冊(cè)資本金等情況見(jiàn)下表）。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著銀行改制上市的完成，改革的重心也逐漸轉(zhuǎn)移，銀行開(kāi)始向租賃、信托行業(yè)等更多業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)展。

二、銀行系租賃公司面臨的困境

1.受宏觀政策緊縮的影響，面臨資金不足的困境。目前我國(guó)租賃公司的資金主要來(lái)源渠道主要有:資本金、向金融機(jī)構(gòu)拆借資金、發(fā)行債券和股票、商業(yè)票據(jù)承兌貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。其中發(fā)行債券和股票由于國(guó)家對(duì)債券的發(fā)行控制較嚴(yán),難以達(dá)到發(fā)行條件,即使能發(fā)行所利用的資金數(shù)量,時(shí)間也十分有限。至于股票上市就更難達(dá)到條件,況且到目前為止,沒(méi)有一家租賃公司被批準(zhǔn)發(fā)行股票；商業(yè)票據(jù)承兌實(shí)踐已證明,是搞活資金流通的一種十分有效的手段，但目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)在我國(guó)還處于起步階段,要充分利用這種手段融資還需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間?？梢?jiàn)，資金來(lái)源的單一性無(wú)法滿足租賃業(yè)發(fā)展的需要。在這種情況下,各金融租賃公司只能把同業(yè)拆借資金作為資金來(lái)源的重要補(bǔ)充。不得不以短期資金支持租賃項(xiàng)目的長(zhǎng)期占用,由于拆借資金成本較高,造成了許多租賃公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損,而且拆借資金受宏觀調(diào)控和金融政策影響較大,穩(wěn)定性差。這也是租賃公司普遍面臨經(jīng)營(yíng)困難和支付風(fēng)險(xiǎn)的根本原因所在。

從表中看，以上銀行系租賃公司中除了國(guó)銀租賃，其他租賃公司資本金均未超過(guò)45億元。面對(duì)像飛機(jī)融資等單一項(xiàng)目融資規(guī)模巨大的業(yè)務(wù)，注冊(cè)資金二三十億元的金融租賃公司顯然“獨(dú)木難支”。而在宏觀調(diào)控、貨幣信貸步步緊縮的大背景下，即使背倚實(shí)力雄厚的銀行股東，新生不久的金融租賃公司仍受資金來(lái)源的局限，為了克服這種局限，銀行系租賃公司之間開(kāi)展了所謂的戰(zhàn)略合作，即試圖以各自股東的交叉貸款來(lái)規(guī)避關(guān)聯(lián)交易，從而擴(kuò)大資金來(lái)源，擺脫資本金不足的困境，但這樣做存在潛在的關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)。

2.業(yè)務(wù)定位和盈利模式趨同。盡管從表中看，目前各家銀行的業(yè)務(wù)定位看起來(lái)都是“1＋N”的模式，但在實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中卻忽視了商業(yè)銀行本身的特點(diǎn)和金融租賃業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，都奔著飛機(jī)融資租賃而去。飛機(jī)租賃行業(yè)由于業(yè)務(wù)規(guī)模大、市場(chǎng)需求旺盛，不約而同地受到所有銀行系租賃公司的追捧。然而，商用飛機(jī)的主要制造商空客、波音公司的訂單已經(jīng)排在至少六七年之后，市場(chǎng)上的飛機(jī)幾近無(wú)貨可供。對(duì)于中國(guó)的飛機(jī)租賃公司來(lái)說(shuō)，由于存在包括進(jìn)口稅收、貨幣兌換及飛機(jī)進(jìn)口政策、繁瑣的審批手續(xù)等不可逾越的制度、體制障礙，顯然對(duì)其盈利不利。

3.相對(duì)于商務(wù)部監(jiān)管下的飛機(jī)租賃公司，對(duì)于銀行系租賃公司而言，更嚴(yán)格的監(jiān)管，以及人才和經(jīng)驗(yàn)的缺乏，都使其業(yè)務(wù)一時(shí)難以打開(kāi)局面。

4.制度屏障。據(jù)中國(guó)外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)租賃業(yè)委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)屈延凱介紹，中國(guó)飛機(jī)租賃市場(chǎng)近九成已被外資租賃公司壟斷，與外資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，這幾家租賃公司處于明顯的不利地位。比如起步較晚、缺乏金融資本和產(chǎn)業(yè)資本支持、法律稅收方面的政策支持少等。

三、如何解決銀行系租賃公司面臨的困境

1.拓寬銀行系租賃公司的資金來(lái)源，尤其是根據(jù)金融租賃的中長(zhǎng)期性和具有投資功能來(lái)確立穩(wěn)定的、可行的資金來(lái)源渠道。金融租賃資金具有資本數(shù)額較大、投資周期長(zhǎng)、籌集成本要低、租金的潛在風(fēng)險(xiǎn)大、租賃資產(chǎn)變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)。目前，在宏觀政策緊縮下，從各家銀行系租賃公司的資金來(lái)源看，普遍呈現(xiàn)出單一和不足的特點(diǎn)，無(wú)法滿足租賃業(yè)發(fā)展的需要。即使金融租賃公司“向商業(yè)銀行借款”能夠落實(shí),銀行貸款能成為其資金的主要來(lái)源,但在目前可行的租賃操作方式下,開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)也必虧無(wú)疑。因?yàn)楦鶕?jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定,金融租賃公司辦理融資租賃可以收取少量的手續(xù)費(fèi),但租金率只能比照同檔次貸款利率執(zhí)行。對(duì)承租人來(lái)說(shuō),實(shí)際租賃成本已略高于承租人向銀行直接貸款成本,因此有實(shí)力的承租人往往難以接受;而對(duì)于租賃公司來(lái)說(shuō),一方面租賃收益正好全額用于歸還銀行貸款利息,除手續(xù)費(fèi)外,本身并無(wú)其他收入;另一方面作為金融機(jī)構(gòu),租賃收益與手續(xù)費(fèi)收入必須繳納營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi),直接稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于手續(xù)費(fèi)收入。面對(duì)如此嚴(yán)酷的生存環(huán)境,金融租賃公司在巨大的金融租賃需求和眾多的租賃項(xiàng)目面前的確心有余而力不足。

(1)國(guó)家重視,政府支持。從美國(guó)日本等國(guó)的情況看金融租賃的資金來(lái)源的共同點(diǎn)是:國(guó)家重視,政府支持。各國(guó)都根據(jù)自己的國(guó)情和金融環(huán)境實(shí)施了符合租賃資金特點(diǎn)的特殊的融資形式。由此可見(jiàn),我國(guó)金融租賃公司在資金來(lái)源上必須要得到政府的直接和間接的支持。尤其在目前,融資租賃市場(chǎng)還十分不發(fā)達(dá),更需要國(guó)家在政策上加強(qiáng)扶持。首先是建立租金補(bǔ)貼制度,對(duì)國(guó)家優(yōu)先發(fā)展和重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目進(jìn)行融資租賃時(shí)直接進(jìn)行財(cái)政租金補(bǔ)貼,或是銀行為這些項(xiàng)目向租賃公司提供的貸款,由國(guó)家財(cái)政給予貼息,間接地進(jìn)行補(bǔ)貼,與國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整結(jié)合起來(lái);其次是稅收政策:直接投資減稅,允許出租人可以享受所出租設(shè)備

購(gòu)置成本一定比例的稅收優(yōu)惠,從而使承租人可以間接得到優(yōu)惠租金的好處。再次,在財(cái)務(wù)制度方面給予的傾斜,如允許承租方將租金作為費(fèi)用列入成本核算,對(duì)技術(shù)更新較快、產(chǎn)品周期較短的設(shè)備,允許其加速折舊等。最后是完善信用保險(xiǎn)、擔(dān)保制度,如由政府撥款設(shè)立專(zhuān)門(mén)的信用保險(xiǎn)基金,或由政府對(duì)特定的融資租賃項(xiàng)目提供擔(dān)保,以降低融資租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

篇9

一、遼寧省房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析

遼寧省位于連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和東北經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要位置,海岸線長(zhǎng)、港口密集,交通發(fā)達(dá)。2003年國(guó)家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的推出,為遼寧省的發(fā)展帶來(lái)了重大機(jī)遇。在加快城市基礎(chǔ)建設(shè)步伐的同時(shí),房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場(chǎng)也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)前遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要資金來(lái)源是自籌資金和其他資金來(lái)源,國(guó)內(nèi)貸款所占比重為13%左右,自籌資金所占比重一直在60%以上。

(一)自有資金

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金包括:組建企業(yè)時(shí)各方面投入資金;從稅后利潤(rùn)中提取盈利公積金;因籌資超出資金、資本匯率折算差額;以及接受捐獻(xiàn)的財(cái)產(chǎn)而形成的資本公積金、現(xiàn)金、其他流動(dòng)資產(chǎn);在近期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款。

由于房地產(chǎn)的資本密集性,外部融資是穩(wěn)健型開(kāi)發(fā)企業(yè)的第一選擇,有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商出于資金安全考慮,一般不大愿意過(guò)多動(dòng)用自有資金,只有那些預(yù)計(jì)盈利豐厚且回報(bào)快的項(xiàng)目,尤其當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率大大高于銀行存款利率時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)根據(jù)自己的能力適時(shí)投入自有資金。自有資金屬于內(nèi)部融資的范疇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),具有一定的自有資金,是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和條件。國(guó)家規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%。這一規(guī)定,對(duì)于不具備開(kāi)發(fā)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)起到了很好的抵制作用;但從我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍資本金較少來(lái)看,開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦因市場(chǎng)原因出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)性困難,就會(huì)因缺乏啟動(dòng)資金使后續(xù)開(kāi)發(fā)陷入困境,在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

(二)股權(quán)融資

股票融資是股份制企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票籌集到的,用于固定資產(chǎn)投資的資金。通過(guò)上市,房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以獲得大量持續(xù)發(fā)展的資本,使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張,同時(shí),通過(guò)股票融資籌集的資本具有永久性,無(wú)到期日,不需歸還,經(jīng)營(yíng)波動(dòng)給公司帶來(lái)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小。且由于股票融資屬于股權(quán)融資的范疇,可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,改善公司的資本結(jié)構(gòu),降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),為債權(quán)人提供了保障,并提高了公司的知名度。但股票融資成本高于債券融資的成本,還會(huì)稀釋原有股東對(duì)公司的控制權(quán)。

房地產(chǎn)股票融資是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式,是國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。目前,房地產(chǎn)股票融資有兩種形式,一種是直接上市融資,即通過(guò)IPO(InitialPublicOffering)來(lái)直接上市獲得資金;另一種是間接上市融資,也就是借殼上市,即購(gòu)買(mǎi)上市公司的股權(quán)做大股東,然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換,徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求,實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。

(三)債權(quán)融資

1、商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)所處階段不同可將銀行貸款分為三種:一是土地使用權(quán)抵押貸款。這是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銀行貸款的最常用模式。一般的做法是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)與貸款的銀行協(xié)商,采用分期償還貸款的辦法,把土地分期分批解除抵押,同時(shí)分期分批進(jìn)行預(yù)售商品房登記。二是在建工程抵押貸款。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的前期或中期,項(xiàng)目建設(shè)施工到一定階段時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)也有可能需要再次融資,這時(shí)可以用已經(jīng)進(jìn)行到一半的土建工程作為抵押物,向銀行申請(qǐng)貸款。三是房屋按揭貸款。這是居民在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)以所購(gòu)房屋為抵押向銀行申請(qǐng)的長(zhǎng)期貸款,一般為5-30年。嚴(yán)格來(lái)講這屬于消費(fèi)性質(zhì)貸款,但在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)及金融行業(yè)政策法律法規(guī)不健全以及房屋預(yù)售制度存在的情況下也成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。

2、債券融資。房地產(chǎn)債券融資即房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)發(fā)行債券獲得資金的方式。債券融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言有很多優(yōu)點(diǎn),主要包括:融資成本比較低;股東對(duì)企業(yè)的控制權(quán)不受損害;可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用;企業(yè)發(fā)行債券后,債券利息支出可以作為費(fèi)用在稅前支付,具有抵稅作用;相對(duì)于股東來(lái)說(shuō),債權(quán)人具有優(yōu)先受償權(quán),且大部分債券在發(fā)行時(shí)抵押物或者具有保護(hù)性條款,保障債權(quán)人利益,因此債券比股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)小,相應(yīng)的融資成本也較股票低。我國(guó)一般規(guī)定發(fā)行公司流行在外的債券不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)的35%。

3、商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資可分為兩種:一是施工企業(yè)墊資。房地產(chǎn)企業(yè)在取得了銀行貸款后就可以進(jìn)行下一階段的開(kāi)發(fā)工作――基礎(chǔ)及房屋主體的建設(shè)。但是這時(shí)資金往往還有缺口,而工程還沒(méi)有開(kāi)始,又不能對(duì)外銷(xiāo)售,這個(gè)階段就需要施工企業(yè)進(jìn)行部分施工款項(xiàng)的墊資,按照慣例,房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)要求施工企業(yè)墊資施工一直達(dá)到房屋可以預(yù)售的時(shí)候。二是房屋預(yù)售收入。目前我國(guó)允許進(jìn)行房屋的預(yù)售,所以在施工進(jìn)度達(dá)到了預(yù)售條件后,房地產(chǎn)企業(yè)就可以申請(qǐng)預(yù)售許可證,對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售。在近幾年預(yù)售房款成為了省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)十分重要的融資模式,很多企業(yè)都是在預(yù)售獲得資金后才能進(jìn)行前期銀行貸款的償還以及房屋開(kāi)發(fā)的后續(xù)工作,遼寧省內(nèi)部分企業(yè)的預(yù)售期能提前至一年以上。

二、遼寧省各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè),資金密集型的特點(diǎn)決定了沒(méi)有資金就沒(méi)有房地產(chǎn),在其開(kāi)發(fā)和發(fā)展過(guò)程中離不開(kāi)金融的支持。同時(shí),由于房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資方式不同,直接影響了融資成本的大小,密切關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開(kāi)發(fā)效益的好壞,所以融資問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源可以分為國(guó)內(nèi)貸款、股票、債券、利用外資、自籌資金和其他資金等六種來(lái)源方式。

國(guó)內(nèi)貸款指報(bào)告期企、事業(yè)單位向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的用于固定資產(chǎn)投資的各種國(guó)內(nèi)借款。國(guó)內(nèi)貸款包括:銀行利用自有資金及吸收的存款發(fā)放的貸款、上級(jí)主管部門(mén)撥入的國(guó)內(nèi)貸款、國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)貸款,地方財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金安排的貸款、國(guó)內(nèi)儲(chǔ)備貸款、周轉(zhuǎn)貸款等;遼寧省內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于國(guó)內(nèi)貸款的平均依賴水平為12.6%,略低于全國(guó)水平19.1%。根據(jù)《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒2009》及《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009》整理所得相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,在全省來(lái)看,鞍山市國(guó)內(nèi)貸款所占資金來(lái)源的比例最高為25.7%,其次是大連市的24%,比例較低的城市為阜新市、本溪市、營(yíng)口市,分別為1.6%、2%、2.3%。

利用外資指報(bào)告期收到的用于固定資產(chǎn)投資的國(guó)外資金,包括統(tǒng)借統(tǒng)還、自借自還的國(guó)外貸款,中外合資項(xiàng)目中的外資,以及無(wú)償捐贈(zèng)等。其中國(guó)家統(tǒng)借統(tǒng)還的外資,是指由我國(guó)政府出面同外國(guó)政府、團(tuán)體或金融組織簽訂貸款協(xié)議、并負(fù)責(zé)償還本息的國(guó)外貸款;遼寧省利用外資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中平均所占比重為5.2%,高于全國(guó)水平3.4%。在全省來(lái)看,主要是沈陽(yáng)市和大連市利用外資在房地產(chǎn)企業(yè)融資上真正發(fā)揮了作用,比例分別為7%、5.4%。而多數(shù)二線城市,如本溪、阜新、遼陽(yáng)、盤(pán)錦等一直沒(méi)有引入外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資在融資中所占得比例主要與城市的開(kāi)放程度以及城市的房地產(chǎn)價(jià)格吸引力有關(guān),在遼寧省大部分城市利用外資數(shù)為零記錄,這與遼寧省屬于一個(gè)歷史悠久的資源大省,對(duì)外快開(kāi)放程度較低是分不開(kāi)的。

自籌資金指建設(shè)單位報(bào)告期收到的,用于進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的上級(jí)主管部門(mén)、地方和本單位自籌資金,自籌資金包括上述的股票融資和債券融資和自有資金等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自籌資金中,10%是由個(gè)人住房貸款形成的;而其他資金來(lái)源中,大約有20%-30%間接來(lái)自銀行貸款?？傮w測(cè)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金約有45%來(lái)自銀行貸款。遼寧省自籌資金所占比例為52.1%,高于全國(guó)水平為38.6%。從省內(nèi)各個(gè)市情況來(lái)看,該比例較高的有盤(pán)錦市、丹東市、阜新市和鐵嶺市,比例分別為81.6%、78%、77.3%和77.8%,沈陽(yáng)市自籌資金的比例也高達(dá)56%?？傮w看來(lái),遼寧省房地產(chǎn)公司與全國(guó)房地產(chǎn)公司一樣,在融資方面都表現(xiàn)出對(duì)銀行貸款的較大依賴性。

其他資金來(lái)源指報(bào)告期收到的除以上各種撥款、借款、自籌資金之外,其他用于固定資產(chǎn)投資的資金。遼寧省其他資金所占融資資金比例為30.1%,低于全國(guó)的水平為40.3%。而房產(chǎn)定金及預(yù)收款項(xiàng)是其他資金的主要組成部分,其所占融資資金的比例高達(dá)20.6%。從省內(nèi)各市情況來(lái)看,葫蘆島、本溪和錦州定金所占比例非常高,分別為42.7%、37%和38.2%。定金及預(yù)收款所占的比例很容易受到國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,因此該比例過(guò)高對(duì)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)非常不利。

綜上,遼寧省內(nèi)各城市房企融資模式不盡相同,沈陽(yáng)和大連市的融資模式相對(duì)成熟,融資渠道基本實(shí)現(xiàn)了多樣化。但部分城市如本溪、阜新、遼陽(yáng)等市沒(méi)有利用外資資源;而丹東、盤(pán)錦和營(yíng)口等過(guò)于依賴自籌資金,比例都超過(guò)了70%;撫順、本溪和錦州在定金及預(yù)收款上的比例超過(guò)了30%,這充分體現(xiàn)了省內(nèi)部分城市的房企融資模式單一、過(guò)于依賴傳統(tǒng)融資模式的缺點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,傳統(tǒng)的融資模式將不能滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求,并且單一的融資模式將給房企帶來(lái)不可估量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,改善遼寧省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于單一的融資模式是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

三、遼寧省房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

(一)房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托簡(jiǎn)稱(chēng)REITs,是指通過(guò)發(fā)售基金單位或者份額募集資金,由專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng),為基金持有人的利益以資產(chǎn)組合方式進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的一種信托基金制度。它和證券投資基金相似,同屬于投資基金的一種類(lèi)型,最大的不同在于證券投資基金投向證券,而REITs投向房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。通過(guò)組合投資和專(zhuān)家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資,滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。同時(shí),房地產(chǎn)投資信托基金又類(lèi)似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司,它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利,在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力,因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,主要收取房地產(chǎn)的租金收益,證券化的房地產(chǎn)主要是辦公大樓、購(gòu)物中心、倉(cāng)庫(kù)等。投資者通過(guò)證券市場(chǎng)可以進(jìn)行自由交易,享受投資回報(bào)。它主要有低稅收、高分紅、收益穩(wěn)定等特點(diǎn),是良好的可以提高組合收益,降低組合風(fēng)險(xiǎn)的投資品種。

(二)聯(lián)合開(kāi)發(fā)

聯(lián)合開(kāi)發(fā)是指開(kāi)發(fā)商尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè),與之合作聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種融資方式可以補(bǔ)充自有資金,是較多房地產(chǎn)企業(yè)采用的一種分散和轉(zhuǎn)移融資負(fù)擔(dān)的較為可行的方式。這種方式一般是雙方先投資成立合資的項(xiàng)目公司,然后以項(xiàng)目公司為主體來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),項(xiàng)目公司的利潤(rùn)由投資雙方共同分享;開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為條件尋求出資人,與他方共同投資,共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。除此之外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以爭(zhēng)取其他外單位投資。不少資金豐裕的企業(yè)會(huì)以股權(quán)投資或合作的方式涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會(huì),加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系,以支付約定利率或其他方式獲得外單位投資,不失為一種有效的融資方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式與大企業(yè)進(jìn)行合作,一方面能得到大企業(yè)部分資金支持,解決暫時(shí)的資金困難;另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購(gòu)房者。聯(lián)合開(kāi)發(fā)是以犧牲一部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益為條件的,這一部分利益損失構(gòu)成了聯(lián)合開(kāi)發(fā)融資成本的主要部分,其成本大小取決于雙方的談判和合資合作條件。

(三)開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款

開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由開(kāi)發(fā)商提供資金,委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款,并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息,其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。按照央行121號(hào)文件的規(guī)定:開(kāi)發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款的按揭。但開(kāi)發(fā)商從獲得預(yù)售許可證,到“結(jié)構(gòu)封頂”通常還需要平均1年左右時(shí)間,而這期間正是開(kāi)發(fā)商資金短缺的時(shí)間。依靠開(kāi)發(fā)商貼息的委托貸款,滾動(dòng)帶動(dòng)資金的回籠,這比“結(jié)構(gòu)封頂”才能按揭銷(xiāo)售提前了大約1年左右的時(shí)間,而開(kāi)發(fā)商又可以利用提前銷(xiāo)售的流入資金解決結(jié)構(gòu)封頂前開(kāi)發(fā)建設(shè)資金鏈中斷的問(wèn)題。商家貼息是很有誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)題材,開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款使客戶能夠以最優(yōu)價(jià)格購(gòu)到最合適的房子,使開(kāi)發(fā)商能夠保住項(xiàng)目原有的客戶,保住性價(jià)比優(yōu)勢(shì),也保住經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)購(gòu)房者在辦理購(gòu)房到結(jié)構(gòu)封頂后轉(zhuǎn)正式的銀行貸款前實(shí)行1%的貼息,開(kāi)發(fā)商只需要付出很少的利息貼補(bǔ),但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),低價(jià)買(mǎi)期房再加上提前的貸款利息貼補(bǔ),大大減少了購(gòu)房者的成本,這種有實(shí)質(zhì)性好處的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)更容易被購(gòu)房者接納。因此,開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款的融資方式實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)促銷(xiāo),達(dá)到資金提前回籠的一種融資手段。

參考文獻(xiàn):

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篇10

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)發(fā)行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資信托基金拓寬了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更加行之有效，也推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著更加健全和健康的方向發(fā)展。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、信托市場(chǎng)以及基金市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，我國(guó)還未發(fā)行真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金。隨著我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境日益成熟，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的首要任務(wù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑

（一）準(zhǔn)備階段

由于金融市場(chǎng)產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國(guó)已發(fā)行若干類(lèi)房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門(mén)店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和暢星-高和紅星家居商場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃等。這些類(lèi)房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場(chǎng)內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機(jī)構(gòu)投資者，并無(wú)確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國(guó)立法當(dāng)局需完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的準(zhǔn)入、組織運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)合規(guī)、收益分配以及風(fēng)險(xiǎn)防范方面做出具體確切的規(guī)定。

（二）試點(diǎn)階段

由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領(lǐng)域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類(lèi)，即房地產(chǎn)類(lèi)投資信托基金、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類(lèi)投資信托基金和房地產(chǎn)債券類(lèi)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實(shí)行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類(lèi)投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類(lèi)這一單一類(lèi)型的房地產(chǎn)類(lèi)投資信托基金為試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類(lèi)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)情況和投資者的市場(chǎng)反應(yīng)，并提出相應(yīng)的整改措施。

（三）完善階段

經(jīng)過(guò)試點(diǎn)階段的試行和整改，我國(guó)單一類(lèi)型的房地產(chǎn)類(lèi)投資信托基金的發(fā)行及運(yùn)營(yíng)已趨于成熟。此時(shí)政府可在市場(chǎng)上試行房地產(chǎn)類(lèi)投資信托基金的其他單一類(lèi)型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實(shí)行多類(lèi)型的房地產(chǎn)類(lèi)投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類(lèi)投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類(lèi)投資信托基金。此階段我國(guó)可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)從單一到多類(lèi)型，從房地產(chǎn)到相關(guān)行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善過(guò)程。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會(huì)公眾公開(kāi)發(fā)售。這種基金可以向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對(duì)象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴(yán)格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過(guò)200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進(jìn)行公開(kāi)宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來(lái)源渠道

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源可分五種，分別為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來(lái)源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來(lái)源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私人財(cái)富迅速積累，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量的社會(huì)閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對(duì)金融資源配置起一定的促進(jìn)作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來(lái)看，養(yǎng)老金和社會(huì)保險(xiǎn)金等的管理機(jī)構(gòu)會(huì)作為機(jī)構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當(dāng)然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標(biāo)的也會(huì)由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來(lái)源。這又刺激了投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達(dá)到良性循環(huán)的目的。

四、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位

針對(duì)目前我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，我國(guó)更加適合發(fā)展公募封閉契約權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會(huì)小額閑散資金，促進(jìn)金融市場(chǎng)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置的同時(shí)受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴(yán)格，從而降低基金的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動(dòng)性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對(duì)基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護(hù)，安全性更高也更適合我國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)狀；最后，針對(duì)我國(guó)目前較高的房屋空置率及嚴(yán)重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權(quán)益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜偉偉.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式與運(yùn)行機(jī)制研究[D].中南大學(xué)碩士論文,2007.