導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇專項(xiàng)債券的資金來源，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

目前，城建資金主要依靠政府財(cái)政投資，但地方一般預(yù)算資金收入和中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付納入財(cái)政預(yù)算管理，地方政府對這兩部分資金自主獲取和使用的能力有限。地方政府性基金收入，這部分資金納入政府性基金收入管理，不納入財(cái)政預(yù)算管理，地方政府使用的自很大。并且這部分自己中絕大部分是土地出讓金收入，因此，對地方政府而言，最重要的資金來源是土地出讓金收入。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的全面調(diào)控及地方融資平臺的清理，城建資金嚴(yán)重不足。

寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)市本級城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織實(shí)施和資金籌集。資金來源有兩方面：一是財(cái)政直接投資（撥入），根據(jù)市財(cái)政通報，2012年擬安排用于城市維護(hù)與建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)政性資金總數(shù)約為27.975億元，而2012年市本級需安排城建資金105.14億元，當(dāng)年資金缺口就達(dá)77.165億元。二是間接投資，即利用政府融資平臺等進(jìn)行融資。截至2012年4月底，市本級城建負(fù)債規(guī)模共為321.41億元。根據(jù)市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市本繳預(yù)計(jì)2013-2016年市財(cái)政性資金預(yù)計(jì)安排用于城市維護(hù)與建設(shè)項(xiàng)目資金共129.72億元，預(yù)測2013-2016年市本級城市維護(hù)與建設(shè)項(xiàng)目資金計(jì)劃投資近千億元，其中：市本級需安排資金493.9億元，資金缺口364.18億元。

二、現(xiàn)有資金來源渠道面臨的困難

（一）政府直接投入不足，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)負(fù)債過重。由于國家預(yù)算內(nèi)投資和地方財(cái)政撥款，以及城市建設(shè)維護(hù)稅和城市公共事業(yè)附加、土地出讓金收益等專項(xiàng)資金，各項(xiàng)資金的總額與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求相比較相距甚遠(yuǎn)，財(cái)政資金投入遠(yuǎn)不能滿足計(jì)劃投資的需要，負(fù)債過重，歷史欠賬多，導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。

（二）融資渠道單一，融資成本高、難度大。城市建設(shè)項(xiàng)目長期以來采取政府投入、無償使用的模式，融資渠道單一，其融資渠道大致分為三種：一是從國際金融組織、外國政府獲得的優(yōu)惠貸款。包括向世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際和地區(qū)金融機(jī)構(gòu)貸款。一般說來，這類資金的利率低、期限長，但由于這類資金對項(xiàng)目的市場前景和市場供求的要求較高，造成目前利用外資項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益低下，還本付息困難。二是國家政策性銀行優(yōu)惠貸款。這類貸款主要包括國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行貸款，但也存在項(xiàng)目管理手段落后，使用效率低下等諸多問題。三是商業(yè)銀行貸款。此類貸款一般由政府授權(quán)一些從事城市基礎(chǔ)設(shè)施建沒的國有投資公司向銀行貸款，財(cái)政實(shí)施擔(dān)保并進(jìn)行貼息。2010年以來，國務(wù)院提出清理規(guī)范地方政府已設(shè)立的融資平臺，并先后制定出臺了《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《流動資金貸款管理辦法》等，使政府融資平臺的融資難度和融資成本進(jìn)一步加大。

（三）投資主體與運(yùn)營主體分離，導(dǎo)致有效資產(chǎn)不足，增加融資難度。市住建委負(fù)責(zé)對城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和資金籌集，建成后移交城管、園林、公交、交警等部門負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，導(dǎo)致投資主體與運(yùn)營主體不一致，償還貸款與分享收益分離，使住建委有效資產(chǎn)不足，增加融資難度。

（四）城市基礎(chǔ)建設(shè)多為非收益類投資，是制約其發(fā)展的最大瓶頸。通過土地劃撥方式實(shí)現(xiàn)的公共綠化土地、城市道路用地等屬于典型的非經(jīng)營性資產(chǎn)，由于非經(jīng)營性資產(chǎn)的特殊性，很難用于抵押及市場出讓。由于其非收益性，不能吸引其他資金投資城市基礎(chǔ)設(shè)施，這也是造成資金來源單一的根本原因。

三、新形勢下創(chuàng)新城建資金來源渠道的建議和設(shè)想

在房地產(chǎn)市場調(diào)控和限制地方政府融資規(guī)模的大環(huán)境下，靠單一的財(cái)政投入、政府融資籌集城建資金，已不能滿足城市化水平高速增長的需要，高負(fù)債率下的高運(yùn)營成本和系統(tǒng)風(fēng)險也會顯現(xiàn)。如何創(chuàng)新城建資金來源渠道，其根本是實(shí)現(xiàn)城建項(xiàng)目的投資多元化、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化、管理一體化。

（一）改變城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的全覆蓋。搞活城市供水、排水、電力、橋梁以及部分公共交通等資源開發(fā)、建設(shè)，將其作為商品來經(jīng)營，如城市公園可發(fā)展地下停車場及地下商業(yè)，城市道路、橋梁的冠名權(quán)、公交線路經(jīng)營權(quán)、道路廣告經(jīng)營權(quán)、加油站配套及道路絨線范圍內(nèi)的商業(yè)配套租賃權(quán)等、把單一的基礎(chǔ)建設(shè)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂型顿Y回報的商業(yè)投資產(chǎn)品，充分發(fā)揮城市公共設(shè)施的綜合效益。

（二）設(shè)立城市建設(shè)投資基金。投資基金是一種機(jī)構(gòu)性集體化投資工具和融資方式，基金發(fā)起人以發(fā)行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)管理，通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。通過設(shè)立城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以在較短的時間內(nèi)籌集到較大規(guī)模的長期建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)儲蓄向投資的有效轉(zhuǎn)化，并以股權(quán)形式投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，通過對投資項(xiàng)目特許經(jīng)營、租賃經(jīng)營、托管經(jīng)營、授權(quán)經(jīng)營的形式實(shí)現(xiàn)收益。不僅大大增加了社會閑散資金的投入，降低了資金風(fēng)險，而且可以直接提高項(xiàng)目資本金比例。

（三）吸引各類公益性基金和保險基金及民間資本直接投入城市建設(shè)。盤活存量資本，將城市公用事業(yè)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和養(yǎng)護(hù)管理進(jìn)行有效剝離在堅(jiān)持統(tǒng)一服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一市場準(zhǔn)入制度、統(tǒng)一價格收費(fèi)監(jiān)管制度的前提下，根據(jù)行業(yè)的不同特點(diǎn)和所承擔(dān)的社會職能，切實(shí)做到政企分開、政事分開、企事分開。城市的供水、供氣、排污、垃圾收集和處理.以及已建成市政公用設(shè)施的經(jīng)營管理，通過招標(biāo)方式推向市場，吸引各種社會資金直接投資建設(shè)和經(jīng)營。

（四）政府融資平臺的債券化。城建債券.是指地方政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市

篇2

一、中國城鎮(zhèn)化融資現(xiàn)狀

2012年的最后一天，財(cái)政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（下稱《通知》），再次強(qiáng)調(diào)對地方政府融資行為進(jìn)行規(guī)范。

通知出臺表明，地方政府違法違規(guī)融資已經(jīng)到了很嚴(yán)重的地步。通知規(guī)定未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門依法批準(zhǔn)，地方各級政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會團(tuán)體不得直接或間接吸收公眾資金進(jìn)行公益性項(xiàng)目建設(shè)，不得對機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工及其他個人進(jìn)行攤派集資或組織購買理財(cái)、信托產(chǎn)品，不得公開宣傳、引導(dǎo)社會公眾參與融資平臺公司項(xiàng)目融資。

中央讓地方政府大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，在目前財(cái)稅體制下，地方政府資金有限，也很難通過正規(guī)渠道融資，中央政府也不允許地方政府違規(guī)融資。

目前地方政府幾乎所有的投資都來自舉債，自1994年實(shí)行分稅制改革，中央把主要的、最易征收的稅種上收之后，地方政府的收入就有點(diǎn)捉襟見肘。到2009年，中央政府預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入與地方政府之比是52∶48，而在支出結(jié)構(gòu)上，正在向20∶80的比例邁進(jìn)。中央與地方財(cái)權(quán)事權(quán)的嚴(yán)重不匹配，只能靠轉(zhuǎn)移支付來解決。而對于中西部農(nóng)業(yè)為主的基層政府而言，2005年取消農(nóng)業(yè)稅后，又使其喪失了這一穩(wěn)定的收入流，只能被動等待轉(zhuǎn)移支付。近年來中央政府部門在“條條”這塊決策權(quán)集中太多，在專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付中又要求地方政府必須拿出更大規(guī)模的配套資金，導(dǎo)致地方財(cái)政不堪重負(fù)。這造成的結(jié)果是，基層政府既沒有財(cái)力和資源維持自身的行政運(yùn)作，更不能提供轄區(qū)內(nèi)的公共產(chǎn)品和基層設(shè)施建設(shè)，基層自治更成了一句空話。有學(xué)者以“懸浮型”政府稱之。

2012年下半年的“穩(wěn)增長”導(dǎo)致地方政府陸續(xù)出臺萬億刺激方案，使債務(wù)負(fù)擔(dān)日趨惡化，考慮近兩年新增基建信托3200億、城投債9000億，再假定平臺貸款余額不變，則目前地方債務(wù)可能增長20%至12萬億。2010年之前，地方債務(wù)主要通過大型國有商業(yè)銀行貸款進(jìn)行融資，但是其急劇膨脹的規(guī)模引起了監(jiān)管部門的關(guān)注，銀監(jiān)會要求各家商業(yè)銀行“不得新增”成為嚴(yán)控地方債務(wù)的“紅線”，如今一些銀行表內(nèi)資產(chǎn)地方債務(wù)類貸款占比已呈現(xiàn)下降趨勢。

然而，地方繞道銀行表外即影子銀行繼續(xù)進(jìn)行規(guī)模式躍進(jìn)，如以城投債、信托等理財(cái)產(chǎn)品形式進(jìn)行融資，這些產(chǎn)品由于有政府的隱性擔(dān)保，投資者認(rèn)為地方政府不敢輕易違約，所以都爭相購買。另外一個是城市商業(yè)銀行，2009年以來，城商行貸款激增成為一個普遍現(xiàn)象。其實(shí)大部分都是政府貸款，城商行與地方政府是高度信任的，城商行就是地方政府的金庫。就地方銀監(jiān)局來說，必須看地方政府的臉色，大部分違規(guī)情況根本不會上報，不敢上報。

根據(jù)國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)的數(shù)據(jù)，2012年大陸整體信貸GDP占比約190%，高于2008年底的124%；債務(wù)的大幅擴(kuò)張（特別是地方政府債務(wù)）是惠譽(yù)決定給予中國本幣債務(wù)評等（「AA-）「負(fù)面展望的主因。惠譽(yù)（Fitch）預(yù)估截至2012年第3季底大陸財(cái)富管理產(chǎn)品（WMP）發(fā)行余額達(dá)到12兆元（人民幣），占銀行體系人民幣存款的13%；遠(yuǎn)高于2011年的8.5兆元。WMP是中國大陸影子金融市場重要資金來源之一。英國金融時報報導(dǎo)，根據(jù)CNBenefit的預(yù)估，大陸銀行業(yè)WMP規(guī)模將由2007年的8千億元暴增至今年的20兆元。

這一輪偽城鎮(zhèn)化，主要是縣鎮(zhèn)一級，為了獲得足夠的資金推進(jìn)城鎮(zhèn)化，這些政府的城投類債券發(fā)行規(guī)模將呈現(xiàn)巨額增長，這些債務(wù)到期在2015年以后集中到來，而2013年正迎來償債高峰期，舊債未完新債再添，地方政府債務(wù)的壓力越來越大。

二、當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化融資發(fā)展的基本趨勢

改革開放初期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資主要來自于政府財(cái)政資金支持。隨著改革深入和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外資和民間資本開始投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在一定程度上解決了財(cái)政資金不足的問題。2010年全社會固定資產(chǎn)投資完成額為27.8萬億元，其中自籌和其他資金占78.5%，國內(nèi)貸款占15.15%，國家預(yù)算內(nèi)資金占4.73%，利用外資占1.62%。對于2009年全社會固定資產(chǎn)投資完成額，投資主體按經(jīng)濟(jì)類型劃分，其中，國有企業(yè)和集體企業(yè)占比約為35%，個體、私營企業(yè)和其他企業(yè)占比為27%，港澳臺及外資投資占比為7%。雖然國有投資仍然占據(jù)主要控制地位，但投資主體和資金來源已漸趨多樣化?？傮w來看，未來的城鎮(zhèn)化建設(shè)融資將呈現(xiàn)三個方面的趨勢。

從投資資金來源來看，中央預(yù)算資金或者地方政府投入的資金比重會逐漸降低，而來自企業(yè)的比重將會逐漸提高。全社會固定資產(chǎn)投資完成額按照資金來源來看，國家預(yù)算內(nèi)資金占比近年來呈下降趨勢，而自籌資金和其他資金占比不斷上升。

從融資方式來看，對政府預(yù)算資金，以及銀行長期貸款的依賴程度會逐漸降低，而通過長期債券融資，信托、股票市場等其他融資將會逐漸增加。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在資金要求高、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險相對較大等特征，與銀行資金來源的短期性特點(diǎn)存在期限錯配，容易釀成風(fēng)險。另一方面，局部地區(qū)的城市商業(yè)銀行主要為當(dāng)?shù)氐胤秸刂疲饕袨楫?dāng)?shù)爻鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資，項(xiàng)目資金集中度很高，與國家商業(yè)銀行監(jiān)管原則相違背，存在集中度風(fēng)險和關(guān)聯(lián)貸款風(fēng)險。

從期限來看，城鎮(zhèn)化建設(shè)對資金來源日趨長期化，現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資模式必然是不合適的。未來肯定會不斷引入和完善市場化的融資模式，綜合運(yùn)用長期債券、信托、股票等市場化融資方式解決城鎮(zhèn)化建設(shè)資金難題。

三、當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化融資中的地方債務(wù)問題及其化解

在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程中地方政府通過以“土地財(cái)政”為支撐，搭建地方政府投融資平臺籌集資金，一度成為城鎮(zhèn)化建設(shè)融資的主要模式和資金來源。地方政府投融資平臺作為地方政府突破財(cái)力限制、綜合運(yùn)用社會資源服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種體制創(chuàng)新，在金融危機(jī)期間為推動城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了重要作用。然而，由于其本身缺乏清晰的法規(guī)約束和風(fēng)險控制機(jī)制，隨著融資平臺債務(wù)逐漸到期，其本身隱含的債務(wù)風(fēng)險也對地方財(cái)政構(gòu)成一定的壓力。如何防范與化解地方政府融資債務(wù)風(fēng)險，成為地方政府研究的重要課題。

短期來看，中國地方債務(wù)風(fēng)險處于一個可控狀態(tài)，較世界上公認(rèn)的債務(wù)警戒線還有一定距離，但融資平臺貸款暴露的局部和階段性的風(fēng)險依然不容小覷。據(jù)國家審計(jì)署統(tǒng)計(jì)，有24.5%和17.2%的地方債務(wù)集中在今明兩年到期，未來三年需要償還的比例超過53%。債務(wù)資金來源單一，以銀行貸款為主，償債期限相對集中，部分債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目的投資回收周期不匹配，增大了地方政府償債壓力，尤其是作為地方政府償債主要資金來源的土地出讓金收入的急劇下降，將加劇地方政府償債風(fēng)險暴露。目前來看，拓展信貸（銀行貸款）之外的融資渠道、盤活現(xiàn)有資產(chǎn)成為地方政府化解短期債務(wù)風(fēng)險的應(yīng)急選擇。

從當(dāng)前的市場狀況看，當(dāng)前盤活現(xiàn)有資產(chǎn)作為地方政府應(yīng)對短期債務(wù)風(fēng)險的主要措施包括以下幾項(xiàng)：一是減持上市公司股份。在土地出讓金收入大幅下降的前提下，地方政府或地方國資委手里掌握的上市公司股份，成為地方政府償債的主要來源。二是盤活國有資產(chǎn)。地方政府利用融資平臺貸款投資的同時，地方政府存量資產(chǎn)增加，這些資產(chǎn)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和土地儲備等，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，資產(chǎn)價值上升，將這一部分的資產(chǎn)加以很好地利用，能夠緩解短期償債壓力，主要的途徑包括直接出售和資產(chǎn)證券化等，其中直接出售雖簡單但直接。而市政建設(shè)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通設(shè)施等主要的投資項(xiàng)目，項(xiàng)目本身有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，符合資產(chǎn)證券化條件。通過證券化政府融資平臺資產(chǎn)，短期內(nèi)可緩解地方政府流動性風(fēng)險，長期來看不僅可拓寬城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的融資渠道，降低融資成本，還能借助市場平臺化解融資平臺風(fēng)險。三是探索符合條件的地方政府發(fā)行市政債券，拓展市場化、規(guī)范化的融資渠道。地方政府融資平臺貸款在某種程度上相當(dāng)于地方政府的隱性債務(wù)，而中國現(xiàn)有《預(yù)算法》不允許地方政府舉債，部分平臺貸款未來能否通過專項(xiàng)稅收、一般財(cái)政收入予以歸還存在制度和信用風(fēng)險，可能導(dǎo)致商業(yè)銀行產(chǎn)生不良貸款。既然地方政府舉債客觀存在，可以考慮允許有條件的地方政府發(fā)行市政債券，通過市場化手段約束地方政府融資行為，通過充分的信息披露，讓市場決定地方政府的舉債能力，將無序的融資轉(zhuǎn)變?yōu)橛行虻娜谫Y，將隱性政府債務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)轱@性政府債務(wù)。

四、從城鎮(zhèn)化角度考察中國城鎮(zhèn)化融資的可行模式

當(dāng)前中國地方政府加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中普遍面臨著融資難題，“土地財(cái)政”型融資模式受到社會的強(qiáng)烈關(guān)注和質(zhì)疑，未來如果不能處理好中央財(cái)政和地方財(cái)政的關(guān)系，找不到地方政府城鎮(zhèn)化融資的長期有效的融資途徑，在城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)的過程中，地方政府必然難以擺脫“土地財(cái)政”模式的慣性。其實(shí)，從資產(chǎn)證券化的角度來看，地方政府通過融資平臺籌集城鎮(zhèn)化建設(shè)資金，本質(zhì)上就是通過城鎮(zhèn)化建設(shè)未來收益在時間軸上的平移，憑借未來的收益融資用于城鎮(zhèn)化建設(shè)，與其讓地方政府設(shè)立融資平臺借款，增加地方政府隱性債務(wù)，不如允許地方政府更多運(yùn)用市場化的、更為透明的方式融資，例如發(fā)行市政債券。同時，根據(jù)城鎮(zhèn)化建設(shè)具體項(xiàng)目的分類、特性、未來收益狀況和風(fēng)險水平，探索適合地方政府本身實(shí)際的長期融資模式，如資產(chǎn)證券化、市政債券、公私合作等。

城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)提供等，包括城市供水、排水系統(tǒng)、城市交通設(shè)施、河道河堤等。根據(jù)世界銀行項(xiàng)目分區(qū)理論，同時考慮有無收費(fèi)機(jī)制及投資價值，將城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目分為：經(jīng)營性、準(zhǔn)經(jīng)營性和非經(jīng)營性項(xiàng)目三類；根據(jù)公共品理論，按照消費(fèi)是否具有非排他性和非競爭性屬性，分為純公共物品、準(zhǔn)公共物品和私人物品三類，分別由公共部門、私人部門或者政府和市場共同來提供。

由于目前中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、各地方政府的財(cái)政收入差別較大，應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，考慮具體的項(xiàng)目特征采用不同的融資方式，如財(cái)政投資、國內(nèi)外貸款、證券市場融資等。已有理論研究通過對城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)按照世界銀行項(xiàng)目分區(qū)理論分類，認(rèn)為非經(jīng)營性項(xiàng)目屬于純公共物品，投資主體應(yīng)為地方政府，主要的資金來源應(yīng)以財(cái)政資金或城鎮(zhèn)化建設(shè)債券投入為主。而對應(yīng)經(jīng)營性項(xiàng)目和準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目，投資主體可以是國有、民營、外資等，經(jīng)營性項(xiàng)目可以按照市場規(guī)則進(jìn)行經(jīng)營和獲得收益；準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目可借鑒國外現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式，根據(jù)公共物品及外部性理論進(jìn)行項(xiàng)目融資和捆綁銷售，將項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營未來的現(xiàn)金流凈值和項(xiàng)目資產(chǎn)作為償還貸款的保證。

篇3

關(guān)鍵詞 小金庫定義 資金來源 存放形態(tài) 使用方向 治理措施

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的日益錯綜復(fù)雜，小金庫的現(xiàn)象成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會和國家治理中一個突出而尖銳的問題，針對這一現(xiàn)象，近幾年來在全國大范圍區(qū)域內(nèi)開展了對小金庫的專項(xiàng)治理工作，治理對象包括各級黨政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位和各社會團(tuán)體組織。所謂的“小金庫”，并不是法律專業(yè)術(shù)語，而是一個民間約定俗成的特定稱謂，它反映的是國家政治經(jīng)濟(jì)生活中的一種特定現(xiàn)象，其雛形是20世紀(jì)70年代末財(cái)政部組織清理的“小錢柜”，在1986年我國開展稅收財(cái)物大檢查時開始俗稱“小金庫”。1995年國務(wù)院辦公廳批轉(zhuǎn)財(cái)政部、審計(jì)署、中國人民銀行《關(guān)于清理檢查“小金庫”意見的通知》，將“小金庫”定義為：凡違反國家財(cái)經(jīng)法規(guī)及其他規(guī)定，侵占、截留國家和單位收入，未列入本單位財(cái)務(wù)會計(jì)部門賬內(nèi)或未納入預(yù)算管理，私存私放的各項(xiàng)資金均屬“小金庫”。2009年對小金庫的定義又作了進(jìn)一步拓展，不再強(qiáng)調(diào)設(shè)立“小金庫”的手段和方法，不再將“小金庫”界定為未列入單位財(cái)務(wù)會計(jì)部門賬內(nèi)或預(yù)算管理的資金或資產(chǎn)，而是強(qiáng)調(diào)應(yīng)列入未列入符合規(guī)定的單位賬簿，也不再將“小金庫”的表現(xiàn)形式局限在資金，而是擴(kuò)展到各項(xiàng)資金及其形成的資產(chǎn)。

2011年以來，全國各地區(qū)各部門扎實(shí)開展反腐倡廉專項(xiàng)治理，在“小金庫”專項(xiàng)治理方面，全國累計(jì)查出小金庫58225個，涉及資金266.54億元,給予行政處罰1942人,移交司法機(jī)關(guān)處理623人，金額之大、人數(shù)之眾、范圍之廣，可見小金庫的現(xiàn)象已成為國家治理與經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中的一個腫瘤，必須引起我們的高度重視并給予重拳治理。下面就小金庫所表現(xiàn)的各種形式及對其的防范治理措施作出一些剖析與建議。

一、小金庫的資金來源

在小金庫專項(xiàng)治理工作中，能夠發(fā)現(xiàn)小金庫的資金來源與表現(xiàn)形式呈現(xiàn)出復(fù)雜化多樣化，歸納起來，主要有以下資金來源：

（一）行政事業(yè)單位小金庫主要資金來源

行政事業(yè)單位小金庫的資金來源主要有財(cái)政撥款、政府性基金收入、專項(xiàng)收入、行政事業(yè)性收費(fèi)收入、罰沒收入。

（二）企業(yè)單位小金庫主要資金來源

1.資產(chǎn)處置收入

資產(chǎn)處置收是指資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或核銷所產(chǎn)生的收入，包括資產(chǎn)的出售收入、清理收入、置換差價收入、報廢報損殘值變價收入等。例如有些生產(chǎn)性企業(yè)的邊角料處置收入、報廢資產(chǎn)變價收入等，由于相關(guān)部門監(jiān)管不力，很容易形成“小金庫”，久而久之積少成多數(shù)額也會非常可觀。

2.資產(chǎn)出租收入

包括資產(chǎn)出租收入和資產(chǎn)出借收入，這些交易通常比較隱蔽，利用這種方式設(shè)立“小金庫”的現(xiàn)象非常普遍。

3.經(jīng)營收入

在產(chǎn)品銷售收入、經(jīng)營服務(wù)收入、工程承包收入、租賃收入等各項(xiàng)營業(yè)收入中，雖然國地兩稅稅控監(jiān)管力度不斷加大日趨嚴(yán)密，但仍有企業(yè)想方設(shè)法投機(jī)鉆空、鋌而走險，在營業(yè)收入上營造小金庫。

4.捐贈收入

企業(yè)接受捐贈的方式不僅有貨幣資金，還有貨幣資金以外的各種形式的資產(chǎn)，捐贈收入不入賬，非貨幣資金捐贈收入被折價處理或變賣后賬外私存，由此形成小金庫。

5.違規(guī)收費(fèi)、違約金、罰款收入

有些單位會利用自身行業(yè)的特性在政策允許范圍內(nèi)獲得常規(guī)收入以外的現(xiàn)金流入，比如房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房過程中收取的契稅、維修基金、辦理產(chǎn)權(quán)費(fèi)用及各項(xiàng)配套費(fèi)用，由于基本上均是采取收取現(xiàn)金的方式，很容易形成小金庫。還有在合同糾紛中獲取的違約金收入也可能以現(xiàn)金方式取得而最終形成賬外小金庫。

6.虛列支出轉(zhuǎn)出資金設(shè)立“小金庫”

在現(xiàn)實(shí)生活中采取這種方式設(shè)立小金庫的現(xiàn)象也很常見，比如將本不屬于本單位的業(yè)務(wù)招待費(fèi)發(fā)票、差旅費(fèi)發(fā)票、購貨發(fā)票在本單位作為費(fèi)用列支，將資金轉(zhuǎn)出設(shè)立小金庫，這種方式由于涉案金額較小，故一般不容易發(fā)現(xiàn)。

7.以假發(fā)票等非法票據(jù)騙取資金設(shè)立“小金庫”

這種方式往往單筆金額較大，責(zé)任人可能會外購假發(fā)票或購買沒有實(shí)際商業(yè)交易的真發(fā)票作為成本費(fèi)用列支，將資金轉(zhuǎn)出設(shè)立小金庫。

二、小金庫的存放形態(tài)

（一）現(xiàn)金形態(tài)

現(xiàn)金形態(tài)存放“小金庫”在現(xiàn)實(shí)生活中非常普遍。其基本特點(diǎn)是金額相對銀行存款較小，支配權(quán)一般掌握在單位的個別部門或小部分利益團(tuán)體手里，主要用于為個人或少數(shù)人謀取額外的福利。

（二）銀行存款形態(tài)

銀行存款形態(tài)的“小金庫”是當(dāng)前小金庫的主要形態(tài)，金額往往較大，支配權(quán)層級相對現(xiàn)金形式來說一般要高些，主要由單位或部門支配。

（三）有價證券形態(tài)

有價證券多為單位賬外購買的國庫券、債券、股票和購物卡等。這類形態(tài)的“小金庫”可以說是在當(dāng)前金融證券市場異?；钴S的情況下產(chǎn)生的一種新形式的“小金庫”。

（四）固定資產(chǎn)形態(tài)

篇4

一、引言

地方政府投融資平臺是指地方政府為了融資用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)所組建的各種不同類型公司，這些公司通過地方政府所劃撥的土地等資產(chǎn)組建一個資產(chǎn)和現(xiàn)金流大致可以達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，必要時再輔之以財(cái)政補(bǔ)貼等作為還款承諾，重點(diǎn)將融入的資金投入市政建設(shè)、公用事業(yè)等項(xiàng)目之中。

從我國經(jīng)濟(jì)的情況來看，投資始終是推動經(jīng)濟(jì)增長的主要因素之一，在高投資拉動經(jīng)濟(jì)增長中，政府扮演了十分重要的角色。而地方政府投資職能得以實(shí)現(xiàn)的前提和基礎(chǔ)是要有充足、穩(wěn)定的資金來源。一方面，分稅制改革后，地方財(cái)政收入雖然也保持一定增長，但與快速增長的支出需求相比普遍拮據(jù)，財(cái)力基本上僅夠維持“吃飯”，基礎(chǔ)設(shè)施欠賬和建設(shè)資金缺乏成為制約地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化和公共財(cái)政體系的逐步確立，財(cái)政資金要更多地滿足日益增長的公共服務(wù)需求，這在客觀上要求政府必須通過深化投融資改革，搭建市場化融資平臺，充分發(fā)揮有限財(cái)政資金的引導(dǎo)作用，為基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)和重點(diǎn)關(guān)鍵領(lǐng)域戰(zhàn)略性開發(fā)開辟穩(wěn)定籌資渠道。

二、地方政府投融資平臺的融資渠道及評價

從地方政府投融資平臺的產(chǎn)生過程看，目前主要存在公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政策性產(chǎn)業(yè)扶持基金、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資公司三種運(yùn)行模式。這三種模式適用于不同條件的融資需求，且各有其優(yōu)劣勢。

（一）公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資模式及評價

1、 BOT（build-operate-transfer）模式

BOT即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓，是指政府通過契約授予私營企業(yè)（包括外國企業(yè)）以一定期限的特許專營權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權(quán)期限屆滿時，基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。BOT適用于大型的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，通常是由國外企業(yè)和國內(nèi)的民間資本來承擔(dān)，因而有效地減輕了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)和避免大量的項(xiàng)目風(fēng)險，并且給項(xiàng)目所在國帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)的同時也促進(jìn)了國際經(jīng)濟(jì)的融合。同時，給出了明確項(xiàng)目回報率，嚴(yán)格按照中標(biāo)價實(shí)施，政府部門和私人企業(yè)協(xié)調(diào)容易，雙方的利益糾紛少，有利于提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。

2、 TOT（transfer-operate-transfer）模式

TOT是BOT融資方式的新發(fā)展。近些年來，TOT是國際上較為流行的一種項(xiàng)目融資方式。它是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營管理；投資人在一個約定的時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。TOT作為一種盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的有效方法而逐漸被接受，其擁有以下優(yōu)勢：

一是可以避免不必要的爭執(zhí)和糾紛。TOT融資方式只涉及已建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不存在產(chǎn)權(quán)、股權(quán)的讓渡，回避了國有資產(chǎn)流失問題，保證了政府對公共基礎(chǔ)設(shè)施的控制權(quán)。

二是減少政府財(cái)政壓力，促進(jìn)投資體制的轉(zhuǎn)變。在這種方式下，除金融機(jī)構(gòu)、基金組織、國外大公司外，各類企業(yè)和私人資本均可參與融資，有助于大量吸引國內(nèi)外民間資本參與融資，促進(jìn)投資體制由國家投資為主逐步向民間資本投資為主的架構(gòu)轉(zhuǎn)變。

三是風(fēng)險小，項(xiàng)目引資成功率高。TOT方式一般不涉及建設(shè)過程，避免了BOT方式在建設(shè)過程中的各種風(fēng)險和矛盾，項(xiàng)目風(fēng)險降低，能夠盡快取得收益，雙方合作容易，引資成功可能性增加。

四是項(xiàng)目成本和項(xiàng)目產(chǎn)品價格相對較低。TOT方式下投資風(fēng)險大幅降低，投資者預(yù)期收益率會合理下調(diào)；涉及環(huán)節(jié)較少，新建項(xiàng)目建設(shè)和營運(yùn)時間大大提前，評估、談判等方面的從屬費(fèi)用也勢必降低，政府在組建SPV、談判等過程中的費(fèi)用也有較大幅度下降，項(xiàng)目成本和項(xiàng)目產(chǎn)品價格都相應(yīng)有所降低。

3、 PPP（public-private partnership）模式

PPP即公共部門與民營企業(yè)合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式。PPP模式使政府部門和民營企業(yè)能夠充分利用各自的優(yōu)勢，即把政府部門的社會責(zé)任、遠(yuǎn)景規(guī)劃、協(xié)調(diào)能力與民營企業(yè)的創(chuàng)業(yè)精神、民間資金和管理效率結(jié)合到一起，相較于其他融資模式，PPP模式項(xiàng)目參與方有所增加，民間企業(yè)參與到了基建項(xiàng)目當(dāng)中。此外，與BOT等模式不同，PPP即在項(xiàng)目初期就可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險分配，同時由于政府分擔(dān)一部分風(fēng)險，使風(fēng)險分配更合理，減少了承建商與投資商風(fēng)險，從而降低了融資難度，提高了項(xiàng)目融資成功的可能性。政府在分擔(dān)風(fēng)險的同時也擁有一定的控制權(quán)。

4、 PFI（Private Finance Initiative）模式

PFI模式是指利用私人或私有機(jī)構(gòu)的資金、人員、技術(shù)和管理優(yōu)勢進(jìn)行公共項(xiàng)目的投資、開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營。政府對私人部門提供的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行購買，也可以合營方式或者以授予私營部門收費(fèi)特權(quán)，其目的在于解決基礎(chǔ)設(shè)施以及公益項(xiàng)目的投資效率問題。與BOT、TOT、PPP相比，PFI的最大優(yōu)勢是適用領(lǐng)域廣泛，它不僅適用于經(jīng)營收益性的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施，還可以用于非經(jīng)營性的城市公益項(xiàng)目。實(shí)行該模式，能夠廣泛吸引經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的民間資本參與公共物品的產(chǎn)出，能夠使政府一次性投入建成的項(xiàng)目，分?jǐn)偟饺舾赡曛Ц?，等于分期付款，可有效地減輕當(dāng)前的財(cái)政負(fù)擔(dān)。此外，提高建設(shè)效率和轉(zhuǎn)移項(xiàng)目風(fēng)險是PFI較突出的優(yōu)勢所在。

5、 ABS（Asset-backed security）模式

ABS模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。由于ABS只適用于有比較穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流的項(xiàng)目，而城市公共基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)的證券化符合資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的要求。從多種融資方式的比較看，收費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施ABS融資與其他形式的項(xiàng)目融資相比具有很大的優(yōu)勢，首先它可以有效地克服借用國外貸款和吸收國外直接投資等傳統(tǒng)引進(jìn)外資所帶來的外債壓力與產(chǎn)業(yè)安全問題。其次，由于有信用增級的措施，當(dāng)在資本市場大規(guī)?；I資增加時，成本可以降低。第三，ABS融資對已建成的和在建的收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均適用，在這個過程中政府始終擁有項(xiàng)目的所有權(quán)。

（二）政策性產(chǎn)業(yè)扶持基金融資模式及評價

1、創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金

創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金是指由一群具有科技或財(cái)務(wù)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的人士操作，并且專門投資在具有發(fā)展?jié)摿σ约翱焖俪砷L公司的基金。

創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)資金主要分為發(fā)揮創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金作用的政府主導(dǎo)型創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、地方政府通過財(cái)政出資設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金、地方政府通過聯(lián)合國家開發(fā)銀行設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金三類。具備撬動社會閑置資金、緩解市場投資失靈、帶動產(chǎn)業(yè)振興的作用。引導(dǎo)基金首先是要“引導(dǎo)”，通過引導(dǎo)使資本起到放大的作用，在我國的做法主要是通過財(cái)政資金設(shè)立國有獨(dú)資或控股、參股的創(chuàng)業(yè)投資公司。

2、貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金

貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金體系包括以下六方面內(nèi)容：

一是融資平臺保證金。政府通過融資平臺與銀行達(dá)成協(xié)議，每年安排一定金額撥入銀行保證金專戶。對于放貸產(chǎn)生的壞賬損失由政府與銀行按協(xié)議約定比例承擔(dān)，政府承擔(dān)損失部分在“貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金”中核銷。

二是融資平臺風(fēng)險準(zhǔn)備金。主要用于貸款出現(xiàn)風(fēng)險時的代償和損失核銷，同時作為融資平臺的風(fēng)險準(zhǔn)備積累，可以加大對中小企業(yè)的融資支持力度。

三是擔(dān)保機(jī)構(gòu)費(fèi)用補(bǔ)償金。通過政府對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的費(fèi)率補(bǔ)償，可以降低中小企業(yè)的融資成本和降低資產(chǎn)的反擔(dān)保條件。

四是中小企業(yè)信用互助補(bǔ)償金。由政府牽頭成立，實(shí)行會員制，信用互助基金可以用作貸款擔(dān)保資金，通過與銀行合作對會員企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保貸款。

五是知識產(chǎn)權(quán)融資專項(xiàng)基金。由政府出資設(shè)立，作為開展知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的擔(dān)保保證金。

六是貸款貼息。政府每年安排一定的專項(xiàng)資金對中小企業(yè)貸款給予一定比例的貼息政策，重點(diǎn)通過具有杠桿作用的融資平臺給予企業(yè)補(bǔ)貼。

建立貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金降低了銀行風(fēng)險成本，增強(qiáng)了授信管理與決策水平；對企業(yè)而言，降低了財(cái)務(wù)成本，增強(qiáng)了信用為本的融資意識。這無疑降低了融資成本，提高了融資效率，同時更讓企業(yè)倍加珍惜聲譽(yù)和信譽(yù)，增強(qiáng)了信用意識和融資意識；對政府而言，降低了行政成本，實(shí)現(xiàn)了金融資源的有效配置，促進(jìn)政府通過有效手段降低企業(yè)信用成本，保證國有資產(chǎn)的保值增值。

（三）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資公司融資模式及評價

在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資方面，政府融資平臺的運(yùn)行借鑒了其他產(chǎn)業(yè)投資公司的融資模式。就現(xiàn)階段而言，政府農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投資公司主要以農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司為主，在政府對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政支持上仍然以農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、貸款貼息等方式為主。就國外比較成功的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投融資體系來看，其構(gòu)成是以農(nóng)村合作金融為主體，以政策金融為保障，以商業(yè)金融為補(bǔ)充。

三、我國地方投融資平臺的資金來源

（一）山東省地方政府投融資平臺的資金來源分析

近年來，山東省內(nèi)各市均相繼成立了地方政府投融資平臺，并充分發(fā)揮平臺的資源配置作用，有力地促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本文主要選取了幾個有代表性的城市來分析地方政府投融資平臺的資金來源。

1、平臺的融資渠道

各市平臺的融資渠道均是以銀行貸款為主，其他融資形式為輔，總的來看，有五種基本類型：一是通過間接融資方式，即以土地資源和政府信用作抵押或擔(dān)保，財(cái)政預(yù)算兜底的形式向銀行貸款；二是利用上級轉(zhuǎn)貸資金，如中央擴(kuò)大內(nèi)需資金、省調(diào)控資金等；三是借助實(shí)體企業(yè)開展的貸款業(yè)務(wù)；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是進(jìn)行信托融資。濟(jì)南市融資渠道主要為政府信用貸款和市城市建設(shè)投融資管理中心發(fā)行的企業(yè)債券；棗莊市融資渠道主要為銀行貸款和上級轉(zhuǎn)貸資金；臨沂市除了商業(yè)貸款和爭取上級轉(zhuǎn)貸資金以外，還采用了企業(yè)債券的方式融資；泰安市在努力擴(kuò)大銀行間接融資、全力推進(jìn)債券融資的同時，積極探索信托融資。

2、平臺的資本金構(gòu)成

財(cái)政資金是政府設(shè)立投融資平臺的主要出資方式，此外還存在土地劃撥、股權(quán)劃撥、債權(quán)劃撥等多種出資形式。濟(jì)南、棗莊、濟(jì)寧、德州、聊城、菏澤六市的投融資平臺的啟動資金均由財(cái)政劃撥。而臨沂市的投融資平臺資本金構(gòu)成則較為多樣化。泰安市以開發(fā)性金融合作為基礎(chǔ)，起步政府投融資平臺，之后為充實(shí)平臺規(guī)模，又陸續(xù)注入了大量國有股權(quán)資產(chǎn)。

（二）天津市地方政府投融資平臺的資金來源分析

天津地方投融資平臺的運(yùn)作模式在國內(nèi)是比較典型的，其融資來源更多的還是依靠國家開發(fā)銀行等傳統(tǒng)的間接融資渠道。2004年11月，天津市成立城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)公司，標(biāo)志著天津市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以政府性投資公司為主要載體，以未來土地收益為抵押，向金融機(jī)構(gòu)大規(guī)模舉債建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的階段來臨。 四、國外政府投融資的資金來源 但是在國外并無政府融資平臺的概念，各國地方政府舉債通常有發(fā)行債券和銀行借款兩種方式。分國別看，美國和印度以發(fā)行市政債券為主，英國以銀行借款為主，德國和日本二者兼而有之。而銀行借款方式類似于我國的政府融資平臺，但融資主體大部分為政府自身。但其投資的資金來源對于我國地方政府投融資平臺的資金來源具有重要的借鑒意義。各國的融資資金來源主要有下面幾種：

一是政府財(cái)政撥款。這是政府投資資金最直接的來源。財(cái)政撥款主要用于社會效益好、涉及公眾利益而經(jīng)濟(jì)效益差，或者可以取得經(jīng)濟(jì)效益但政府不許收費(fèi)的項(xiàng)目。如在美國高速公路一般不收費(fèi)，公路建設(shè)全部由政府投資。美國把公路分為聯(lián)邦和州兩級，聯(lián)邦政府主要負(fù)責(zé)跨州的國家公路的建設(shè)，州及州以下的政府負(fù)責(zé)地區(qū)內(nèi)的公路建設(shè)。

二是發(fā)行政府債券或者專項(xiàng)建設(shè)債券。發(fā)行債券一般用于項(xiàng)目建成后可以收費(fèi)的項(xiàng)目，如加拿大政府把發(fā)行政府債券作為政府籌措資金的一個重要來源。如美國波特蘭市機(jī)場擴(kuò)建10億美元的投資，50%是靠發(fā)行債券解決的。政府往往規(guī)定對這些債券的收益不收所得稅，使購買這類債券的實(shí)際收入高于購買其他債券的收入，以鼓勵公眾購買基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的債券。 四是出售政府企業(yè)資產(chǎn)。出售政府企業(yè)資產(chǎn)，是澳大利亞政府開辟的面向市場籌措建設(shè)資金的新財(cái)源，也是澳大利亞實(shí)行私有化政策的重要內(nèi)容。1995—1996財(cái)政年度，澳大利亞政府計(jì)劃銷售國有企業(yè)資產(chǎn)53億澳元。

五是鼓勵私人部門投資。為了緩解政府投資的不足，近年來，一些原來完全由政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開始鼓勵私人部門參與投資。如美國波特蘭市在與華盛頓州交界的哥倫比亞邊上新建的5號碼頭，建設(shè)資金的10%是政府籌集的，其他90%資金是私人企業(yè)投入的。有時采用由政府提供信用的辦法，鼓勵私人部門參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

六是向外國政府和國際金融組織借款。利用外資，是巴西政府投資的重要來源，巴西由此成為世界上外債最多的國家之一。從70年代初開始，巴西政府利用70年代中期世界石油危機(jī)，中東國家急需輸出石油美元的有利時機(jī)，大量借入外債，共計(jì)1200億美元，建立起了自己的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也帶動了國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

七是國有企業(yè)自有資金。一些國家鼓勵國有企業(yè)自我積累、自我發(fā)展。國有企業(yè)的經(jīng)營利潤大多由其自主使用，并得到政府的政策支持，如加拿大魁北克水電公司在建設(shè)新電站期間，政府決定公司免交紅利，使該公司建設(shè)資金的30%依靠企業(yè)自有資金解決。

五、我國地方政府投融資平臺資金來源存在的問題及建議

（一）存在的問題

1、融資環(huán)境不容樂觀 2、融資渠道單一

投融資平臺對外融資多以銀行的長短期商業(yè)貸款等負(fù)債方式進(jìn)行，利用資本市場直接融資比例過低，缺乏持續(xù)融資的順暢通道。一方面使得融資成本通常較高，另一方面融資規(guī)模受宏觀調(diào)控政策的影響極大，難以借助資本市場做大做強(qiáng)。同時會導(dǎo)致風(fēng)險集中較高。

（二）建議

隨著中央加大地方政府投融資平臺管理力度，財(cái)政性融資擔(dān)保將受到嚴(yán)格限制。創(chuàng)新轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式，建立起多元化、多渠道的融資體系，成為地方政府的必然選擇。

一是積極爭取政策性銀行貸款。國家開發(fā)銀行作為我國三大政策性銀行之一，其資金投向包含國家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在中國人民銀行頒布的利率水平基礎(chǔ)上，可適當(dāng)下浮利率，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目還可爭取長期貸款。根據(jù)具體投資項(xiàng)目的周期特點(diǎn)，政府投融資平臺應(yīng)盡可能爭取與項(xiàng)目周期相近且利率相對優(yōu)惠的貸款，優(yōu)化融資期限結(jié)構(gòu)，緩解還貸壓力，增強(qiáng)地方政府投資的績效意識。

二是允許地方政府發(fā)行債券。雖然從2010 年開始由中央政府地方債券，但這種方式一方面?zhèn)?guī)模有限，不能根據(jù)地方的實(shí)際資金需求而定。另一方面將風(fēng)險集中在中央政府，無法借助市場力量來對地方政府進(jìn)行約束。因此，建議適當(dāng)允許地方政府用發(fā)債的形式來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。

三是探索嘗試其他直接融資方式。積極推進(jìn)股權(quán)融資，對平臺公司資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化組合，通過股票市場募集資金進(jìn)行投資建設(shè)。同時，可嘗試引進(jìn)項(xiàng)目融資，對經(jīng)營性項(xiàng)目，可適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，采取BOT、TOT和PPP等多種融資模式，實(shí)行市場化運(yùn)作，鼓勵民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拓寬融資渠道。

參考文獻(xiàn)：

①王克冰. 中國地方政府投融資問題研究[D]．天津：天津大學(xué)，2009

②李萌. 政府融資平臺風(fēng)險管理研究[D]．山東：山東大學(xué)，2010 ④劉立峰. 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的融資問題[J]．建筑經(jīng)濟(jì)，2001（1）：19

⑤秦虹. 中國市政公用設(shè)施投融資現(xiàn)狀與改革方向[J]. 城鄉(xiāng)建設(shè)，2003（7）：9—11

⑥魏陸. 開放經(jīng)濟(jì)下的財(cái)政政策風(fēng)險研究[M]．上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003：101—104

⑦許駿. 淺談我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資方式[J]. 金融論壇，2003（7）：27—29

⑧揚(yáng)軍．基礎(chǔ)設(shè)施投資論[M]．北京:中國經(jīng)濟(jì)出版社，2003：55—58

⑨朱會沖. 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資理論與實(shí)務(wù)[M]．上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2002：77—81

⑩張偉. 城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資研究[M]. 高等教育出版社，2005：47—51 陳少強(qiáng)，吳育新，馬忠華．理性看待地方投融資平臺建設(shè)[J]．中國發(fā)展觀察，2010（6）：42—44

Jean-Etienne. The Economics of Public-Private Partnerships[M].Canadian Public Policy，2004：67—71

篇5

2012年5月28日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《公共租賃住房管理辦法》。辦法中規(guī)定：公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的調(diào)查結(jié)果顯示，全國公共租賃住房建設(shè)模式和融資模式呈現(xiàn)多樣化趨勢，資金來源主要包括政府財(cái)政資金、金融機(jī)構(gòu)貸款、住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款，同時還有企業(yè)自有（自籌）資金、房地產(chǎn)投資基金等。

政府財(cái)政資金包括專門用于公共租賃住房建設(shè)的財(cái)政撥付專項(xiàng)資金、土地出讓金部分收益（或凈收益）、廉租住房建設(shè)資金中的結(jié)余部分等。這部分資金在建設(shè)中主要用于直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)貼、貸款補(bǔ)貼等。

金融機(jī)構(gòu)貸款是專門用于城市公共租賃住房建設(shè)的優(yōu)惠長期貸款，是主要的資金來源渠道。運(yùn)作方式是針對具體建設(shè)項(xiàng)目，依托相應(yīng)的政府融資平臺，由政府指定的公司化運(yùn)營的機(jī)構(gòu)單獨(dú)申請，由地方財(cái)政提供貸款擔(dān)保。對于資金量相對較小的項(xiàng)目，由單個銀行提供支持；對于資金量較大的項(xiàng)目一般由國家政策銀行牽頭，多家銀行參與提供銀團(tuán)貸款。這部分資金直接用于項(xiàng)目建設(shè)，也有的從地方融資平臺分出部分貸款額度用于項(xiàng)目建設(shè)。

住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目是貸款銀行接受住房公積金管理中心委托，使用委托人提供的住房公積金資金，受托發(fā)放的用于支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的貸款，歸屬于住房委托類貸款。目前，經(jīng)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的全國試點(diǎn)城市正在逐步增加，建設(shè)項(xiàng)目同步增加，此類貸款對各地項(xiàng)目建設(shè)的支持力度逐步加大。

企業(yè)自有（自籌）資金一般是承擔(dān)公共租賃住房建設(shè)的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的墊支資金。這部分資金用于項(xiàng)目準(zhǔn)備和建設(shè)，在目前各地的實(shí)踐中，這部分資金一般最終由財(cái)政資金償還。

房地產(chǎn)投資基金一般是由多個投資人以股份公司的形式組建，組成單位主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如全國工商聯(lián)發(fā)起的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”等。

二、目前公共租賃住房融資存在的主要問題

目前，大部分城市的公共租賃住房建設(shè)資金主要來源于政府財(cái)政資金和金融機(jī)構(gòu)貸款，這兩類資金的供給相對不足導(dǎo)致了公共租賃住房建設(shè)資金的匱乏。

首先，政府財(cái)政資金來源不穩(wěn)定。由于公共租賃住房不像廉租房一樣有明確的資金來源（土地出讓收入的10%、住房公積金增值收益），雖然明確可以使用廉租房建設(shè)剩余資金，但由于沒有政策保障，加上目前各地房地產(chǎn)市場不景氣、土地出讓收入下滑，導(dǎo)致地方財(cái)政很難有充裕的資金投入公共租賃住房建設(shè)。從全國情況來看，個別地方政府在中央財(cái)政增加投入不大的前提下，把責(zé)任推給地方國有企業(yè)，造成其負(fù)擔(dān)沉重，這種事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配的情況使得公共租賃住房建設(shè)難以持久。

其次，銀行貸款資金難以獲得。雖然金融機(jī)構(gòu)有支持以其他房屋銷售收入為主要還款來源、混建的公租房建設(shè)項(xiàng)目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房建設(shè)項(xiàng)目的意愿，但由于公共租賃住房建設(shè)存在資金來源和資金使用期限不匹配的問題，其收益表現(xiàn)在長期，當(dāng)期僅以租金或者資產(chǎn)折現(xiàn)的形式體現(xiàn)，而開發(fā)過程通常是一次性支出，加上目前公共租賃住房貸款審核基本沿用普通開發(fā)貸款的模式，缺乏更多的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，導(dǎo)致在實(shí)際操作過程中獲得貸款較為困難。另外，在目前的金融監(jiān)管政策下，政府融資平臺擔(dān)保的有效性不足，也是公租房建設(shè)項(xiàng)目難以順利獲取銀行貸款的重要原因。

第三，社會資金進(jìn)入的積極性不高。一是公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營過程中用于彌補(bǔ)運(yùn)營企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和合理利潤的財(cái)政補(bǔ)貼在《公共租賃住房管理辦法》中雖然提到，但缺乏明確的列支渠道，企業(yè)及時獲取補(bǔ)貼存在較大的不確定性。二是較長的開發(fā)周期與供應(yīng)鏈條，制約了參與企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)周期和政策不確定性的靈活度。三是由于社會力量投資建設(shè)的公共租賃住房維修保養(yǎng)費(fèi)用由所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位承擔(dān)，而實(shí)際租賃定價權(quán)歸屬政府，諸多因素影響了其他社會資金進(jìn)入的積極性。

三、完善相應(yīng)金融服務(wù)的思考

篇6

一、我國“保障房”之融資現(xiàn)狀分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或稱保障性住房，其作為一種政策性的安排在我國并不是一個新生的概念。究其功能，是政府主導(dǎo)的并由政府籌集資金對中低收入者住房的社會保障；究其對象，應(yīng)該是社會中低收入的家庭，當(dāng)然每一種保障性住房又有其特定的申請條件和退出的條件。在我國，保障性住房政策應(yīng)大致可以分為經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，公共租賃房，棚戶區(qū)四大類（限價房根本上屬于商品房，享受保障政策的居民享有完全產(chǎn)權(quán)）?！笆逡?guī)劃”中在“提高住房水平”中提到了加強(qiáng)保障性住房供給“強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。”①

2.我國保障房融資現(xiàn)狀分析

據(jù)測算，今年開工建設(shè)1000萬套保障房，共需投入資金約1.3萬億元，其中，中央財(cái)政投入保障性安居工程的專項(xiàng)補(bǔ)助資金將超過1000億元。即便如此，仍有約90%的資金需要地方政府解決。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，以保證建設(shè)任務(wù)順利完成？②目前更多的資金來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢之下，我國地方政府財(cái)政的主要來源一是地方稅收，另一個就是土地出讓金的凈收益，保障性住房的任務(wù)不僅將減少土地出讓的收益（減少出讓而增加了劃撥），過多的將政府財(cái)政用于保障房的建設(shè)開發(fā)，政府資金的缺口將無以應(yīng)對市政建設(shè)以及突發(fā)事件的到來。因此，地方政府解決當(dāng)前保障房資金來源過分依賴政府的窘境的方法，莫過于吸引社會閑散、多余資金進(jìn)行社會融資。在我國保障房融資領(lǐng)域借鑒國外成熟的房地產(chǎn)融資模式―不動產(chǎn)信托投資基金（REITS），不失為當(dāng)下相對較好的一種選擇。

二、我國“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是專門用于房地產(chǎn)直接融資的一種新型的金融產(chǎn)品，亦可是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司。公司將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。③簡單而言，REITS類似于股票和債券，通過打包上市發(fā)行公開募集資金并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，廣大投資者投資REITS，以獲得房地產(chǎn)經(jīng)營收入和資本利得增值的分配。REITS將房地產(chǎn)與資本市場結(jié)合，通過標(biāo)準(zhǔn)和有規(guī)模的資本市場募集到資金，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來，使房地產(chǎn)業(yè)從一個主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過渡到一個主要由社會資本支撐的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)REITs的投資類型，可以將它們分為三大類。1）資產(chǎn)類：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。2）房地產(chǎn)貸款類：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。④由于我國保障房體系中主要為租賃性質(zhì)的住房，房地產(chǎn)貸款類REITS和混合類REITS受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型REITS穩(wěn)定。諸多原因?qū)е挛覈Ｕ戏康腞EITS融資模式顯然更應(yīng)該選擇“資產(chǎn)類REITS模式”。具體運(yùn)作見下圖：

首先，由政府確定保障房項(xiàng)目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)；同時，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)保障房項(xiàng)目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。在確定收益率的問題上，可參照同時間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會投資機(jī)構(gòu)和廣大的社會公眾投資者。

其次，由基金管理公司組合投資于各大保障房項(xiàng)目，以分擔(dān)風(fēng)險獲取收益的最大化，并公開發(fā)行保障房投資基金產(chǎn)品，進(jìn)入證券交易所交易或者柜臺交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社?；鸬壬鐣Y金，輔以一定比例的社會公開募資，并以財(cái)政專項(xiàng)資金為保障，進(jìn)行保障房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

最后，保障房項(xiàng)目建成后將出租給滿足條件的社會中低收入者，他們向保障房項(xiàng)目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。然而考慮到中低收入者能夠支付的租金有限，保障房REITS將面臨收益較低的問題，這也是REITS制度用于保障房建設(shè)所面臨的最大問題。

三、REITS用于保障房建設(shè)的優(yōu)勢與制度障礙

1.REITS制度的優(yōu)勢

（1）風(fēng)險低，收益穩(wěn)定，資金來源穩(wěn)定。

REITS從根本上來說，屬于投向房地產(chǎn)行業(yè)的（只不過本文中資金投向的是保障房項(xiàng)目）證券投資基金，它通過發(fā)行房地產(chǎn)基金份額募集資金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以房地產(chǎn)項(xiàng)目組合的方式從事證券投資活動的投資基金。

現(xiàn)已推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是固定收益類產(chǎn)品，有到期日和預(yù)期收益率，其本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，REITs是以房地產(chǎn)為投資對象、有分紅和相關(guān)稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品，屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品⑤。眾所周知，債券類金融工具具有其固定的收益率，但極容易收到利率、通貨膨脹等因素的影響，與債券類固定收益憑證相比，REITS收益憑證還有抗通貨膨脹的能力。⑥此外，由于REITs將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn)，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，這些都能夠獲得廣大投資者的青睞，故而將會獲得長期連續(xù)穩(wěn)定的資金來源。

（2）采用上市方式募集資金，REITS用于保障房項(xiàng)目的建設(shè)，建議采用公開發(fā)行上市的形式，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)是整個“十二五規(guī)劃”中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，乃關(guān)系國計(jì)民生、社會穩(wěn)定之核心問題，保障房建設(shè)是一項(xiàng)長期工程，需要的資金數(shù)額大，且持續(xù)的時間長，采用公開上市的方式，⑦必然會對REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于證券發(fā)行和交易價格的合理形成，有利于維護(hù)投資人的利益，⑧其運(yùn)作過程更加透明也更加能讓公眾放心參與投資，以獲得穩(wěn)定廣泛的資金來源。

（3）采取組合投資戰(zhàn)略，抵消風(fēng)險。不用于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，REITS的資產(chǎn)不單單投資于單獨(dú)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它采用分散組合投資的方式，由基金管理公司將資金根據(jù)事先的研究報告，投資于不同地區(qū)、不同類型、不同經(jīng)營方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將投資的風(fēng)險互相抵消，并獲取最大的投資回報，將基金持有者，即投資人的風(fēng)險降到最低。

2.REITS在我國的制度障礙

我國目前已經(jīng)出現(xiàn)部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是目前的信托產(chǎn)品和REITS是截然不同的金融產(chǎn)品。《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中的信托產(chǎn)品采用私募的方式，并且對于購買者有最低投資門檻，故流通性較差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管體系。所以，我國業(yè)已出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然是一種過渡階段的產(chǎn)品，它還不能做到通過投資組合的方式有效分散投資的風(fēng)險。建立REITS具有前者無法比擬的優(yōu)越性，并適合我國保障房項(xiàng)目的建設(shè)，但是在我國建立REITS本身也亟需解決如下問題。

（1）建立房地產(chǎn)信托投資法律制度。

《信托法》和《信托公司管理辦法》這為信托業(yè)務(wù)的開展，包括REITS的建立提供了一定的法律基礎(chǔ)，但尚需進(jìn)一步規(guī)范某項(xiàng)產(chǎn)業(yè)投資、某種信托業(yè)務(wù)的投資實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范流程。而《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》及其配套規(guī)定中規(guī)定目前的房地產(chǎn)信托大多采用私募的方式募集資金，而且有最低投資門檻，根本不能解決保障房建設(shè)所需龐大的資金問題。我認(rèn)為應(yīng)該由銀監(jiān)會出臺產(chǎn)業(yè)投資信托基金法甚至REITS的專項(xiàng)實(shí)施辦法，專門對諸如投資信托的設(shè)立、投資范圍、運(yùn)作模式、稅收或政策優(yōu)惠做出細(xì)致的規(guī)定。

（2）建立REITS公開發(fā)行和上市交易制度平臺。

保障房體系作為長期穩(wěn)定的需求，必然要求來源于投資者的長期穩(wěn)定的資金需求。我國目前的信托產(chǎn)業(yè)還停留在私募的過度階段，不能公開發(fā)行和交易流通將嚴(yán)重限制資金的募集。建立完善的REITS收益憑證二級市場流通機(jī)制勢在必行。《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第11條規(guī)定了信托計(jì)劃的文件包括認(rèn)購風(fēng)險申明書、信托計(jì)劃說明書和信托合同，證明我國目前信托業(yè)務(wù)主要依托于“信托合同”的形式，并非在我國《證券法》規(guī)定可以發(fā)行和交易的“證券”之列。⑨在相應(yīng)專項(xiàng)立法保障的情況之下，REITS收益憑證可以按照《證券法》的規(guī)定在交易所上市交易，讓標(biāo)準(zhǔn)化的金融衍生產(chǎn)品在證券市場上上市和交易，在銀監(jiān)會和證監(jiān)會的監(jiān)管之下，發(fā)行人的信息披露義務(wù)更高，投資者可以隨時進(jìn)入或者退出，增加了交易的安全性和資金的流通，也更好的為保障房項(xiàng)目服務(wù)。

注釋：

①“十二五規(guī)劃”全文請見:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:7.深證綜研字第0089號.

④毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:6.深證綜研字第0089號.

⑤毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:34.深證綜研字第0089號.

⑥王重潤,劉穎等編著.房地產(chǎn)金融[M].北京大學(xué)出版社,2010,1.291

篇7

保障性住房項(xiàng)目是政府為保障和改善民生，加快解決中低收入家庭住房困難，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)而推進(jìn)的工程建設(shè)項(xiàng)目。為控制項(xiàng)目投資成本，確保工程質(zhì)量和完工工期，成都市實(shí)行“投資、建設(shè)、管理”三分離的項(xiàng)目管理機(jī)制引入代建制模式，由政府投資，建設(shè)單位負(fù)責(zé)資金籌集和管理，代建單位具體實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，各負(fù)其責(zé)、各施其職，并接受政府部門監(jiān)管。通過代建制模式使保障性住房項(xiàng)目建設(shè)管理更具專業(yè)性，同時對建設(shè)單位的財(cái)務(wù)管理提出了更高要求。筆者作為建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理人員，在此將代建制保障性住房項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容、管理措施進(jìn)行簡要分析。

一、代建制保障性住房項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

建設(shè)單位在代建制保障性住房項(xiàng)目中起著承上啟下的重要作用：一方面代表政府投資具體項(xiàng)目，籌集和管理項(xiàng)目建設(shè)資金；一方面作為項(xiàng)目業(yè)主使用和撥付建設(shè)資金。建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容包括資金計(jì)劃、資金籌集、資金預(yù)算、資金劃撥和財(cái)務(wù)決算等方面，貫穿項(xiàng)目建設(shè)全過程。

（一）項(xiàng)目申報階段注重投資總額控制

各相關(guān)部門和單位組成項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)論證初步設(shè)計(jì)方案，編制可行性研究報告，繼而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目概算評審。建設(shè)單位根據(jù)概算評審批復(fù)擬定資金計(jì)劃和籌集方案，加強(qiáng)投資總額控制。

（二）項(xiàng)目實(shí)施階段注重合理安排資金進(jìn)度、?？顚Ｓ?/p>

一是保障性住房項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金需求量大。建設(shè)單位做好各年度資金預(yù)算、申請和撥付等財(cái)務(wù)管理工作，與項(xiàng)目的順利進(jìn)行有著非常緊密的聯(lián)系，既不能出現(xiàn)資金滯留更不能出現(xiàn)資金“斷鏈”現(xiàn)象。二是保障性住房專項(xiàng)資金來源渠道復(fù)雜，既有中央、省、市財(cái)政資金，又有政府債券、銀行貸款等，不同的資金來源需要接受不同部門的審計(jì)檢查，因此要求各類資金必須?？顚Ｓ?，并進(jìn)行分級分類核算和管理。

（三）項(xiàng)目驗(yàn)收階段注重決算投資控制

項(xiàng)目驗(yàn)收合格交付使用后，建設(shè)單位及時編制項(xiàng)目竣工決算并報送政府審計(jì)部門，按審定金額結(jié)清工程尾款，有效控制項(xiàng)目總投資。

二、代建制保障性住房項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)管理措施

（一）多渠道籌集資金

隨著政府投資項(xiàng)目增多，財(cái)政資金壓力增加，難以保證保障性住房項(xiàng)目投資全部預(yù)算安排財(cái)政資金。為避免影響工程進(jìn)度，建設(shè)單位采取財(cái)政資金與社會融資相結(jié)合的方式，通過政府債券、銀行政策性貸款等多種渠道籌集資金，并將貸款還本付息納入財(cái)政年度預(yù)算，以緩解財(cái)政資金壓力。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?/p>

工程項(xiàng)目依據(jù)國家規(guī)定的財(cái)務(wù)會計(jì)制度及專項(xiàng)資金管理辦法實(shí)施管理，確保建設(shè)資金專款專用。一是建設(shè)單位制定專項(xiàng)資金管理辦法和代建制項(xiàng)目管理辦法，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)資金計(jì)劃、申請、撥付等各環(huán)節(jié)審批。二是建設(shè)單位開設(shè)銀行專戶，實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)資金專戶存儲、分賬核算，同時代建單位開立項(xiàng)目專戶，實(shí)行專戶存儲、專賬核算，資金封閉運(yùn)行。三是建設(shè)單位委托開戶銀行對代建單位進(jìn)行資金監(jiān)管，保證資金使用安全有效。四是建設(shè)單位審核代建單位報送的項(xiàng)目資金計(jì)劃和年度資金計(jì)劃，按工程進(jìn)度合理籌集資金，保證建設(shè)資金及時到位。五是加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理和費(fèi)用控制，建設(shè)單位根據(jù)代建合同、施工合同、施工進(jìn)度報告等資料嚴(yán)格審核代建單位資金申請，及時撥付建設(shè)資金。六是對既有財(cái)政投資又有社會出資的混建型保障房項(xiàng)目，嚴(yán)格區(qū)分房屋性質(zhì)并分別籌集和撥付資金，非財(cái)政投資的房屋嚴(yán)禁挪用、擠占專項(xiàng)資金。

（三）完善財(cái)務(wù)核算體系，加強(qiáng)會計(jì)系統(tǒng)控制

為配合各級部門對保障房項(xiàng)目專項(xiàng)資金的使用進(jìn)行全程管理、績效評價，建設(shè)單位需規(guī)范和完善會計(jì)核算體系。一是加強(qiáng)會計(jì)基礎(chǔ)工作，每筆資金的申請和撥付均附“資金撥付通知單”，明確資金來源和類別。二是合理設(shè)置會計(jì)明細(xì)科目，銀行存款專戶按資金來源和性質(zhì)進(jìn)行明細(xì)科目核算，動態(tài)反映不同來源的資金收支結(jié)余情況；成本類科目按房屋性質(zhì)設(shè)置明細(xì)科目，同時按代建單位和代建項(xiàng)目設(shè)置輔助核算，動態(tài)反映項(xiàng)目各房屋類別的投資完成情況。三是建立資金臺賬和項(xiàng)目臺賬，定期自查會計(jì)核算中的錯誤與不當(dāng)，并與主管部門、代建單位等進(jìn)行賬賬核對。四是正確編制專項(xiàng)資金報表，確保會計(jì)信息數(shù)據(jù)清晰、準(zhǔn)確、真實(shí)，為財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)。

（四）構(gòu)建項(xiàng)目協(xié)調(diào)溝通機(jī)制

加強(qiáng)代建制項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，建立完善的項(xiàng)目協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，建設(shè)單位既要注重政府部門等外部單位的參與性和合作性，也要加強(qiáng)內(nèi)部業(yè)務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。一是建設(shè)單位與財(cái)政、審計(jì)、主管部門之間的外部溝通，以有效監(jiān)督建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況和專項(xiàng)資金的使用情況。二是建設(shè)單位與代建單位之間的外部溝通，及時解決保障性安居工程項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的問題。三是建設(shè)單位與金融機(jī)構(gòu)之間的外部溝通，配合金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求，確保資金?？顚Ｓ谩Ｋ氖墙ㄔO(shè)單位內(nèi)部財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的溝通，做好保障房項(xiàng)目相關(guān)政策上傳下達(dá)，確保項(xiàng)目正確實(shí)施。

（五）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

資金預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理和控制的重要內(nèi)容。一是按項(xiàng)目建設(shè)期編制資金預(yù)算，預(yù)算總額不得超過項(xiàng)目投資概算批復(fù)。在項(xiàng)目投資不能足額安排財(cái)政資金的情況下，便于及時擬定其他資金籌集方案。二是將項(xiàng)目預(yù)算按年度分解編制資金預(yù)算，并將財(cái)政資金需求納入財(cái)政部門預(yù)算，按合同約定和工程施工進(jìn)度申請財(cái)政資金，提高資金使用效率。三是加強(qiáng)資金預(yù)警管理，設(shè)置資金預(yù)警線，一旦資金存量接近資金預(yù)警線，應(yīng)立即組織資金保證存量。四是加強(qiáng)資金預(yù)算的動態(tài)管理，實(shí)時監(jiān)督財(cái)政資金收支及預(yù)算執(zhí)行情況。實(shí)際資金需求出現(xiàn)較大差異時應(yīng)分析差異出現(xiàn)的原因，按規(guī)定程序進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，杜絕資金滯留、積壓、短缺現(xiàn)象；確保資金的流向和使用符合預(yù)算目標(biāo)，及時糾正與概算、投資計(jì)劃的偏差；對預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、資金使用效率等加以綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目績效評價進(jìn)行考核。

篇8

一、銀行系租賃公司的現(xiàn)狀

金融租賃是二戰(zhàn)后金融創(chuàng)新的產(chǎn)物。它已成為發(fā)達(dá)國家較為成熟的融資方式,幾乎滲透了所有行業(yè),成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式,在國際資本市場中占有非常重要的地位,《世界租賃年報》統(tǒng)計(jì),2003年,全球租賃總額達(dá)4616億美元,美國、日本、德國分別以2040億美元、621億美元、398億美元位居前三名,而我國僅為22億美元,年租賃額不足美國的2%。從租賃業(yè)市場滲透率(租賃在固定資產(chǎn)投資中所占比例)來看,美國達(dá)31.1%,加拿大20.2%,英國15.3%,德國9.8%,日本9.3%,其他西方發(fā)達(dá)國家均在10%～20%之間,中國只有1%。美國租賃業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率已超過30%,而我國僅為萬分之三。由此可見,我國的租賃業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)的總體增長。制約我國租賃業(yè)發(fā)展的一個重要因素是資金,狹窄的資金來源渠道嚴(yán)重阻礙著租賃業(yè)的發(fā)展。

目前市場上共有兩類金融租賃公司，一類是商務(wù)部批準(zhǔn)籌建的，另一類由銀監(jiān)會批準(zhǔn)籌建。商務(wù)部批準(zhǔn)的租賃公司分為外商投資租賃公司和國內(nèi)試點(diǎn)租賃公司兩種，他們的準(zhǔn)入門檻比較低。外商投資租賃公司的注冊資金僅為1千萬美元；而申請國內(nèi)試點(diǎn)租賃公司，只要企業(yè)經(jīng)營三年以上沒有虧損就可以申請，其在注冊資金上也沒有原則性的要求。銀監(jiān)會批準(zhǔn)的金融租賃公司屬于非銀行金融機(jī)構(gòu)，其資本金的準(zhǔn)入門檻不高，但對股東特別是控股股東的要求很高。銀監(jiān)會鼓勵資產(chǎn)規(guī)模800億以上的銀行、大型設(shè)備制造商、境內(nèi)外大型的租賃公司投資興辦金融租賃公司。

2008年2月，銀監(jiān)會了修訂后的《金融租賃公司管理辦法》，允許商業(yè)銀行作為主要出資人發(fā)起設(shè)立金融租賃公司。這是我國自1997年要求商業(yè)銀行退出金融租賃公司以后，首次明確商業(yè)銀行可以進(jìn)入金融租賃業(yè)。目前，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)試辦金融租賃公司的銀行有工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行和民生銀行、國家開發(fā)銀行（具體名稱、注冊資本金等情況見下表）。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著銀行改制上市的完成，改革的重心也逐漸轉(zhuǎn)移，銀行開始向租賃、信托行業(yè)等更多業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)展。

二、銀行系租賃公司面臨的困境

1.受宏觀政策緊縮的影響，面臨資金不足的困境。目前我國租賃公司的資金主要來源渠道主要有:資本金、向金融機(jī)構(gòu)拆借資金、發(fā)行債券和股票、商業(yè)票據(jù)承兌貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。其中發(fā)行債券和股票由于國家對債券的發(fā)行控制較嚴(yán),難以達(dá)到發(fā)行條件,即使能發(fā)行所利用的資金數(shù)量,時間也十分有限。至于股票上市就更難達(dá)到條件,況且到目前為止,沒有一家租賃公司被批準(zhǔn)發(fā)行股票；商業(yè)票據(jù)承兌實(shí)踐已證明,是搞活資金流通的一種十分有效的手段，但目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)在我國還處于起步階段,要充分利用這種手段融資還需要一段較長的時間?？梢?，資金來源的單一性無法滿足租賃業(yè)發(fā)展的需要。在這種情況下,各金融租賃公司只能把同業(yè)拆借資金作為資金來源的重要補(bǔ)充。不得不以短期資金支持租賃項(xiàng)目的長期占用,由于拆借資金成本較高,造成了許多租賃公司出現(xiàn)經(jīng)營虧損,而且拆借資金受宏觀調(diào)控和金融政策影響較大,穩(wěn)定性差。這也是租賃公司普遍面臨經(jīng)營困難和支付風(fēng)險的根本原因所在。

從表中看，以上銀行系租賃公司中除了國銀租賃，其他租賃公司資本金均未超過45億元。面對像飛機(jī)融資等單一項(xiàng)目融資規(guī)模巨大的業(yè)務(wù)，注冊資金二三十億元的金融租賃公司顯然“獨(dú)木難支”。而在宏觀調(diào)控、貨幣信貸步步緊縮的大背景下，即使背倚實(shí)力雄厚的銀行股東，新生不久的金融租賃公司仍受資金來源的局限，為了克服這種局限，銀行系租賃公司之間開展了所謂的戰(zhàn)略合作，即試圖以各自股東的交叉貸款來規(guī)避關(guān)聯(lián)交易，從而擴(kuò)大資金來源，擺脫資本金不足的困境，但這樣做存在潛在的關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險。

2.業(yè)務(wù)定位和盈利模式趨同。盡管從表中看，目前各家銀行的業(yè)務(wù)定位看起來都是“1＋N”的模式，但在實(shí)際開展業(yè)務(wù)的過程中卻忽視了商業(yè)銀行本身的特點(diǎn)和金融租賃業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和風(fēng)險，都奔著飛機(jī)融資租賃而去。飛機(jī)租賃行業(yè)由于業(yè)務(wù)規(guī)模大、市場需求旺盛，不約而同地受到所有銀行系租賃公司的追捧。然而，商用飛機(jī)的主要制造商空客、波音公司的訂單已經(jīng)排在至少六七年之后，市場上的飛機(jī)幾近無貨可供。對于中國的飛機(jī)租賃公司來說，由于存在包括進(jìn)口稅收、貨幣兌換及飛機(jī)進(jìn)口政策、繁瑣的審批手續(xù)等不可逾越的制度、體制障礙，顯然對其盈利不利。

3.相對于商務(wù)部監(jiān)管下的飛機(jī)租賃公司，對于銀行系租賃公司而言，更嚴(yán)格的監(jiān)管，以及人才和經(jīng)驗(yàn)的缺乏，都使其業(yè)務(wù)一時難以打開局面。

4.制度屏障。據(jù)中國外商投資企業(yè)協(xié)會租賃業(yè)委員會副會長屈延凱介紹，中國飛機(jī)租賃市場近九成已被外資租賃公司壟斷，與外資競爭對手相比，這幾家租賃公司處于明顯的不利地位。比如起步較晚、缺乏金融資本和產(chǎn)業(yè)資本支持、法律稅收方面的政策支持少等。

三、如何解決銀行系租賃公司面臨的困境

1.拓寬銀行系租賃公司的資金來源，尤其是根據(jù)金融租賃的中長期性和具有投資功能來確立穩(wěn)定的、可行的資金來源渠道。金融租賃資金具有資本數(shù)額較大、投資周期長、籌集成本要低、租金的潛在風(fēng)險大、租賃資產(chǎn)變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)。目前，在宏觀政策緊縮下，從各家銀行系租賃公司的資金來源看，普遍呈現(xiàn)出單一和不足的特點(diǎn)，無法滿足租賃業(yè)發(fā)展的需要。即使金融租賃公司“向商業(yè)銀行借款”能夠落實(shí),銀行貸款能成為其資金的主要來源,但在目前可行的租賃操作方式下,開展租賃業(yè)務(wù)也必虧無疑。因?yàn)楦鶕?jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定,金融租賃公司辦理融資租賃可以收取少量的手續(xù)費(fèi),但租金率只能比照同檔次貸款利率執(zhí)行。對承租人來說,實(shí)際租賃成本已略高于承租人向銀行直接貸款成本,因此有實(shí)力的承租人往往難以接受;而對于租賃公司來說,一方面租賃收益正好全額用于歸還銀行貸款利息,除手續(xù)費(fèi)外,本身并無其他收入;另一方面作為金融機(jī)構(gòu),租賃收益與手續(xù)費(fèi)收入必須繳納營業(yè)稅及附加費(fèi),直接稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于手續(xù)費(fèi)收入。面對如此嚴(yán)酷的生存環(huán)境,金融租賃公司在巨大的金融租賃需求和眾多的租賃項(xiàng)目面前的確心有余而力不足。

(1)國家重視,政府支持。從美國日本等國的情況看金融租賃的資金來源的共同點(diǎn)是:國家重視,政府支持。各國都根據(jù)自己的國情和金融環(huán)境實(shí)施了符合租賃資金特點(diǎn)的特殊的融資形式。由此可見,我國金融租賃公司在資金來源上必須要得到政府的直接和間接的支持。尤其在目前,融資租賃市場還十分不發(fā)達(dá),更需要國家在政策上加強(qiáng)扶持。首先是建立租金補(bǔ)貼制度,對國家優(yōu)先發(fā)展和重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目進(jìn)行融資租賃時直接進(jìn)行財(cái)政租金補(bǔ)貼,或是銀行為這些項(xiàng)目向租賃公司提供的貸款,由國家財(cái)政給予貼息,間接地進(jìn)行補(bǔ)貼,與國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整結(jié)合起來;其次是稅收政策:直接投資減稅,允許出租人可以享受所出租設(shè)備

購置成本一定比例的稅收優(yōu)惠,從而使承租人可以間接得到優(yōu)惠租金的好處。再次,在財(cái)務(wù)制度方面給予的傾斜,如允許承租方將租金作為費(fèi)用列入成本核算,對技術(shù)更新較快、產(chǎn)品周期較短的設(shè)備,允許其加速折舊等。最后是完善信用保險、擔(dān)保制度,如由政府撥款設(shè)立專門的信用保險基金,或由政府對特定的融資租賃項(xiàng)目提供擔(dān)保,以降低融資租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營風(fēng)險。

篇9

一、遼寧省房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析

遼寧省位于連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和東北經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要位置,海岸線長、港口密集,交通發(fā)達(dá)。2003年國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的推出,為遼寧省的發(fā)展帶來了重大機(jī)遇。在加快城市基礎(chǔ)建設(shè)步伐的同時,房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)前遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源是自籌資金和其他資金來源,國內(nèi)貸款所占比重為13%左右,自籌資金所占比重一直在60%以上。

(一)自有資金

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金包括:組建企業(yè)時各方面投入資金;從稅后利潤中提取盈利公積金;因籌資超出資金、資本匯率折算差額;以及接受捐獻(xiàn)的財(cái)產(chǎn)而形成的資本公積金、現(xiàn)金、其他流動資產(chǎn);在近期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款。

由于房地產(chǎn)的資本密集性,外部融資是穩(wěn)健型開發(fā)企業(yè)的第一選擇,有實(shí)力的開發(fā)商出于資金安全考慮,一般不大愿意過多動用自有資金,只有那些預(yù)計(jì)盈利豐厚且回報快的項(xiàng)目,尤其當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率大大高于銀行存款利率時,開發(fā)企業(yè)才會根據(jù)自己的能力適時投入自有資金。自有資金屬于內(nèi)部融資的范疇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,具有一定的自有資金,是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前提和條件。國家規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%。這一規(guī)定,對于不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了很好的抵制作用;但從我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍資本金較少來看,開發(fā)企業(yè)一旦因市場原因出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)性困難,就會因缺乏啟動資金使后續(xù)開發(fā)陷入困境,在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

(二)股權(quán)融資

股票融資是股份制企業(yè)通過發(fā)行股票籌集到的,用于固定資產(chǎn)投資的資金。通過上市,房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以獲得大量持續(xù)發(fā)展的資本,使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張,同時,通過股票融資籌集的資本具有永久性,無到期日,不需歸還,經(jīng)營波動給公司帶來的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小。且由于股票融資屬于股權(quán)融資的范疇,可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,改善公司的資本結(jié)構(gòu),降低財(cái)務(wù)風(fēng)險,為債權(quán)人提供了保障,并提高了公司的知名度。但股票融資成本高于債券融資的成本,還會稀釋原有股東對公司的控制權(quán)。

房地產(chǎn)股票融資是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式,是國際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。目前,房地產(chǎn)股票融資有兩種形式,一種是直接上市融資,即通過IPO(InitialPublicOffering)來直接上市獲得資金;另一種是間接上市融資,也就是借殼上市,即購買上市公司的股權(quán)做大股東,然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換,徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績,從而達(dá)到證監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求,實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的。

(三)債權(quán)融資

1、商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)所處階段不同可將銀行貸款分為三種:一是土地使用權(quán)抵押貸款。這是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銀行貸款的最常用模式。一般的做法是房地產(chǎn)企業(yè)會與貸款的銀行協(xié)商,采用分期償還貸款的辦法,把土地分期分批解除抵押,同時分期分批進(jìn)行預(yù)售商品房登記。二是在建工程抵押貸款。在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的前期或中期,項(xiàng)目建設(shè)施工到一定階段時,開發(fā)企業(yè)也有可能需要再次融資,這時可以用已經(jīng)進(jìn)行到一半的土建工程作為抵押物,向銀行申請貸款。三是房屋按揭貸款。這是居民在購買房屋時以所購房屋為抵押向銀行申請的長期貸款,一般為5-30年。嚴(yán)格來講這屬于消費(fèi)性質(zhì)貸款,但在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)及金融行業(yè)政策法律法規(guī)不健全以及房屋預(yù)售制度存在的情況下也成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。

2、債券融資。房地產(chǎn)債券融資即房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券獲得資金的方式。債券融資對房地產(chǎn)企業(yè)而言有很多優(yōu)點(diǎn),主要包括:融資成本比較低;股東對企業(yè)的控制權(quán)不受損害;可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用;企業(yè)發(fā)行債券后,債券利息支出可以作為費(fèi)用在稅前支付,具有抵稅作用;相對于股東來說,債權(quán)人具有優(yōu)先受償權(quán),且大部分債券在發(fā)行時抵押物或者具有保護(hù)性條款,保障債權(quán)人利益,因此債券比股權(quán)的風(fēng)險小,相應(yīng)的融資成本也較股票低。我國一般規(guī)定發(fā)行公司流行在外的債券不得超過公司凈資產(chǎn)的35%。

3、商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資可分為兩種:一是施工企業(yè)墊資。房地產(chǎn)企業(yè)在取得了銀行貸款后就可以進(jìn)行下一階段的開發(fā)工作――基礎(chǔ)及房屋主體的建設(shè)。但是這時資金往往還有缺口,而工程還沒有開始,又不能對外銷售,這個階段就需要施工企業(yè)進(jìn)行部分施工款項(xiàng)的墊資,按照慣例,房地產(chǎn)企業(yè)通常會要求施工企業(yè)墊資施工一直達(dá)到房屋可以預(yù)售的時候。二是房屋預(yù)售收入。目前我國允許進(jìn)行房屋的預(yù)售,所以在施工進(jìn)度達(dá)到了預(yù)售條件后,房地產(chǎn)企業(yè)就可以申請預(yù)售許可證,對外進(jìn)行銷售。在近幾年預(yù)售房款成為了省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)十分重要的融資模式,很多企業(yè)都是在預(yù)售獲得資金后才能進(jìn)行前期銀行貸款的償還以及房屋開發(fā)的后續(xù)工作,遼寧省內(nèi)部分企業(yè)的預(yù)售期能提前至一年以上。

二、遼寧省各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要問題

房地產(chǎn)業(yè)是高投入、高風(fēng)險、高收益的行業(yè),資金密集型的特點(diǎn)決定了沒有資金就沒有房地產(chǎn),在其開發(fā)和發(fā)展過程中離不開金融的支持。同時,由于房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資方式不同,直接影響了融資成本的大小,密切關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險的大小和開發(fā)效益的好壞,所以融資問題是房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源可以分為國內(nèi)貸款、股票、債券、利用外資、自籌資金和其他資金等六種來源方式。

國內(nèi)貸款指報告期企、事業(yè)單位向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的用于固定資產(chǎn)投資的各種國內(nèi)借款。國內(nèi)貸款包括:銀行利用自有資金及吸收的存款發(fā)放的貸款、上級主管部門撥入的國內(nèi)貸款、國家專項(xiàng)貸款,地方財(cái)政專項(xiàng)資金安排的貸款、國內(nèi)儲備貸款、周轉(zhuǎn)貸款等;遼寧省內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)對于國內(nèi)貸款的平均依賴水平為12.6%,略低于全國水平19.1%。根據(jù)《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒2009》及《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009》整理所得相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,在全省來看,鞍山市國內(nèi)貸款所占資金來源的比例最高為25.7%,其次是大連市的24%,比例較低的城市為阜新市、本溪市、營口市,分別為1.6%、2%、2.3%。

利用外資指報告期收到的用于固定資產(chǎn)投資的國外資金,包括統(tǒng)借統(tǒng)還、自借自還的國外貸款,中外合資項(xiàng)目中的外資,以及無償捐贈等。其中國家統(tǒng)借統(tǒng)還的外資,是指由我國政府出面同外國政府、團(tuán)體或金融組織簽訂貸款協(xié)議、并負(fù)責(zé)償還本息的國外貸款;遼寧省利用外資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中平均所占比重為5.2%,高于全國水平3.4%。在全省來看,主要是沈陽市和大連市利用外資在房地產(chǎn)企業(yè)融資上真正發(fā)揮了作用,比例分別為7%、5.4%。而多數(shù)二線城市,如本溪、阜新、遼陽、盤錦等一直沒有引入外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場。外資在融資中所占得比例主要與城市的開放程度以及城市的房地產(chǎn)價格吸引力有關(guān),在遼寧省大部分城市利用外資數(shù)為零記錄,這與遼寧省屬于一個歷史悠久的資源大省,對外快開放程度較低是分不開的。

自籌資金指建設(shè)單位報告期收到的,用于進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的上級主管部門、地方和本單位自籌資金,自籌資金包括上述的股票融資和債券融資和自有資金等。房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金中,10%是由個人住房貸款形成的;而其他資金來源中,大約有20%-30%間接來自銀行貸款?？傮w測算,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。遼寧省自籌資金所占比例為52.1%,高于全國水平為38.6%。從省內(nèi)各個市情況來看,該比例較高的有盤錦市、丹東市、阜新市和鐵嶺市,比例分別為81.6%、78%、77.3%和77.8%,沈陽市自籌資金的比例也高達(dá)56%?？傮w看來,遼寧省房地產(chǎn)公司與全國房地產(chǎn)公司一樣,在融資方面都表現(xiàn)出對銀行貸款的較大依賴性。

其他資金來源指報告期收到的除以上各種撥款、借款、自籌資金之外,其他用于固定資產(chǎn)投資的資金。遼寧省其他資金所占融資資金比例為30.1%,低于全國的水平為40.3%。而房產(chǎn)定金及預(yù)收款項(xiàng)是其他資金的主要組成部分,其所占融資資金的比例高達(dá)20.6%。從省內(nèi)各市情況來看,葫蘆島、本溪和錦州定金所占比例非常高,分別為42.7%、37%和38.2%。定金及預(yù)收款所占的比例很容易受到國家對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,因此該比例過高對企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)非常不利。

綜上,遼寧省內(nèi)各城市房企融資模式不盡相同,沈陽和大連市的融資模式相對成熟,融資渠道基本實(shí)現(xiàn)了多樣化。但部分城市如本溪、阜新、遼陽等市沒有利用外資資源;而丹東、盤錦和營口等過于依賴自籌資金,比例都超過了70%;撫順、本溪和錦州在定金及預(yù)收款上的比例超過了30%,這充分體現(xiàn)了省內(nèi)部分城市的房企融資模式單一、過于依賴傳統(tǒng)融資模式的缺點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈,傳統(tǒng)的融資模式將不能滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求,并且單一的融資模式將給房企帶來不可估量的財(cái)務(wù)風(fēng)險。因此,改善遼寧省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過于單一的融資模式是一個亟待解決的問題。

三、遼寧省房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

(一)房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托簡稱REITs,是指通過發(fā)售基金單位或者份額募集資金,由專門管理機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營,為基金持有人的利益以資產(chǎn)組合方式進(jìn)行房地產(chǎn)活動的一種信托基金制度。它和證券投資基金相似,同屬于投資基金的一種類型,最大的不同在于證券投資基金投向證券,而REITs投向房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。通過組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資,滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。同時,房地產(chǎn)投資信托基金又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司,它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利,在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力,因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,主要收取房地產(chǎn)的租金收益,證券化的房地產(chǎn)主要是辦公大樓、購物中心、倉庫等。投資者通過證券市場可以進(jìn)行自由交易,享受投資回報。它主要有低稅收、高分紅、收益穩(wěn)定等特點(diǎn),是良好的可以提高組合收益,降低組合風(fēng)險的投資品種。

(二)聯(lián)合開發(fā)

聯(lián)合開發(fā)是指開發(fā)商尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè),與之合作聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種融資方式可以補(bǔ)充自有資金,是較多房地產(chǎn)企業(yè)采用的一種分散和轉(zhuǎn)移融資負(fù)擔(dān)的較為可行的方式。這種方式一般是雙方先投資成立合資的項(xiàng)目公司,然后以項(xiàng)目公司為主體來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),項(xiàng)目公司的利潤由投資雙方共同分享;開發(fā)商還可以通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為條件尋求出資人,與他方共同投資,共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險,合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。除此之外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以爭取其他外單位投資。不少資金豐裕的企業(yè)會以股權(quán)投資或合作的方式涉足房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會,加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系,以支付約定利率或其他方式獲得外單位投資,不失為一種有效的融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用聯(lián)合開發(fā)的方式與大企業(yè)進(jìn)行合作,一方面能得到大企業(yè)部分資金支持,解決暫時的資金困難;另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。聯(lián)合開發(fā)是以犧牲一部分項(xiàng)目開發(fā)利益為條件的,這一部分利益損失構(gòu)成了聯(lián)合開發(fā)融資成本的主要部分,其成本大小取決于雙方的談判和合資合作條件。

(三)開發(fā)商貼息委托貸款

開發(fā)商貼息委托貸款是指由開發(fā)商提供資金,委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款,并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息,其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。按照央行121號文件的規(guī)定:開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房貸款的按揭。但開發(fā)商從獲得預(yù)售許可證,到“結(jié)構(gòu)封頂”通常還需要平均1年左右時間,而這期間正是開發(fā)商資金短缺的時間。依靠開發(fā)商貼息的委托貸款,滾動帶動資金的回籠,這比“結(jié)構(gòu)封頂”才能按揭銷售提前了大約1年左右的時間,而開發(fā)商又可以利用提前銷售的流入資金解決結(jié)構(gòu)封頂前開發(fā)建設(shè)資金鏈中斷的問題。商家貼息是很有誘惑力的市場營銷題材,開發(fā)商貼息委托貸款使客戶能夠以最優(yōu)價格購到最合適的房子,使開發(fā)商能夠保住項(xiàng)目原有的客戶,保住性價比優(yōu)勢,也保住經(jīng)營優(yōu)勢。開發(fā)商承諾對購房者在辦理購房到結(jié)構(gòu)封頂后轉(zhuǎn)正式的銀行貸款前實(shí)行1%的貼息,開發(fā)商只需要付出很少的利息貼補(bǔ),但對于購房者來說,低價買期房再加上提前的貸款利息貼補(bǔ),大大減少了購房者的成本,這種有實(shí)質(zhì)性好處的市場營銷更容易被購房者接納。因此,開發(fā)商貼息委托貸款的融資方式實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過促銷,達(dá)到資金提前回籠的一種融資手段。

參考文獻(xiàn):

1、宋振慶.房企融資的危與機(jī)[N].中國房地產(chǎn)報,2009-12-21.

2、李超,張洪.遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟(jì)影響的實(shí)證分析[J].區(qū)域經(jīng)濟(jì),2009(8).

篇10

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產(chǎn)投資信托基金通過發(fā)行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)投資信托基金拓寬了我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更加行之有效，也推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著更加健全和健康的方向發(fā)展。但由于我國房地產(chǎn)市場、信托市場以及基金市場發(fā)展相對滯后，我國還未發(fā)行真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金。隨著我國市場環(huán)境和政策環(huán)境日益成熟，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，改善房地產(chǎn)金融市場的首要任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑

（一）準(zhǔn)備階段

由于金融市場產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國已發(fā)行若干類房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等。這些類房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機(jī)構(gòu)投資者，并無確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當(dāng)局需完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托基金市場的準(zhǔn)入、組織運(yùn)營、業(yè)務(wù)合規(guī)、收益分配以及風(fēng)險防范方面做出具體確切的規(guī)定。

（二）試點(diǎn)階段

由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領(lǐng)域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類，即房地產(chǎn)類投資信托基金、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金和房地產(chǎn)債券類投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實(shí)行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類這一單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金為試點(diǎn)。經(jīng)過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類投資信托基金的運(yùn)營情況和投資者的市場反應(yīng)，并提出相應(yīng)的整改措施。

（三）完善階段

經(jīng)過試點(diǎn)階段的試行和整改，我國單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金的發(fā)行及運(yùn)營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產(chǎn)類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實(shí)行多類型的房地產(chǎn)類投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產(chǎn)到相關(guān)行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場的完善過程。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會公眾公開發(fā)售。這種基金可以向社會公開發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴(yán)格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進(jìn)行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。

三、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來源渠道

目前我國的房地產(chǎn)市場的資金來源可分五種，分別為國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運(yùn)營過程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私人財(cái)富迅速積累，全國范圍內(nèi)形成了大量的社會閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進(jìn)作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來看，養(yǎng)老金和社會保險金等的管理機(jī)構(gòu)會作為機(jī)構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當(dāng)然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運(yùn)營過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標(biāo)的也會由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達(dá)到良性循環(huán)的目的。

四、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位

針對目前我國的現(xiàn)實(shí)國情，我國更加適合發(fā)展公募封閉契約權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進(jìn)金融市場的資源進(jìn)行優(yōu)化配置的同時受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴(yán)格，從而降低基金的運(yùn)營風(fēng)險；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護(hù)，安全性更高也更適合我國市場現(xiàn)狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴(yán)重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權(quán)益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜偉偉.我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式與運(yùn)行機(jī)制研究[D].中南大學(xué)碩士論文,2007.