導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇綠化面積計算規(guī)范，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：G255.4文章編碼

一、前言

宗地圖是表示地物的平面位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，主要服務于土地管理，用來作為該宗土地產(chǎn)權證書和地籍檔案的附圖。宗地圖是在分幅地籍圖的基礎上編制而成，當沒有建立基本地籍圖的成果資料時，也可按宗地施測宗地圖，應該說地籍測量包含宗地測量，宗地測量是地籍測量最主要部分。在《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T 1001—2012中對宗地圖作了詳細的描述，并附有樣圖，但作為測繪單位在實踐工作中碰到的諸多問題有各式各樣的理解與不同的認知，本文就建設工程宗地圖制作中的宗地面積與建筑占地面積兩點內(nèi)容的展開探討。

宗地面積

宗地面積是指一宗地權屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。因此，土地權屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。界址是指宗地四周的權屬界線，即界址點連線構成的折線或曲線。在權屬調(diào)查時，沿明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線，應標明其位置，如界標物的中心、外側或內(nèi)側。它是標定宗地權屬界線的重要標志。在進行宗地權屬調(diào)查時，對照原勘測定界圖。在《地籍調(diào)查規(guī)程》4.3.e）中說明公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮(zhèn)、村）內(nèi)部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。按此理解為宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊，是一塊有確定邊界、有確定權屬的土地。

工作中常遇到權屬界線難確定的情況有：

1：對超出（原勘測定界圖用地范圍線）的權屬界線，實際占用的土地邊界線的不計入宗地面積，圖上用工作界線符號表示并計算面積。

2：權屬界線超出建筑紅線而未出原勘測定界圖用地范圍線，或當宗地圖與紅線圖有區(qū)別時，以最終簽訂合同時所附宗地圖為準。因紅線圖是宗地圖制作及合同簽訂前的一個中間過程。

3：在權屬界線（原勘測定界圖用地范圍線）內(nèi)，除了固定建筑外沒有其它明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線用地，現(xiàn)狀實為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地。甚至有的上面為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地，其下為地下停車場、防空地下室等此類在權屬界線最難確定，爭議頗多。有按建筑占地來確定權屬界線，也有按綠化帶、構筑物等來確定。對照《地籍調(diào)查規(guī)程》4.3.e）：公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮(zhèn)、村）內(nèi)部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。本人建議參照勘測定界圖用地范圍線內(nèi)按明顯界標物以最大面積圈定，得以保障建設單位的權益；實地除了建筑物占地外確無法判定權屬界線的按建筑物占地劃定。

第3種情況在城市管理中也帶來了爭議，前不久《溫州市民停車被罰50元不服處罰告城管》一文中雙方各執(zhí)一詞，就車停原屬于鹿城區(qū)文化中心地塊用地范圍之內(nèi)，當事人何先生說是綠化帶以內(nèi)的地方屬于鹿城文化中心地塊，而城管方面回應稱，何先生所稱區(qū)域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制辦公室浙府法函［2009］99號《復函》的中第二點定義，屬于人行道范疇。本人特地趕到溫州實地看了鹿城區(qū)文化中心地塊，卻實如何先生所說是綠化帶外還有人行道與行樹，行樹就依著路牙，應為道路綠化，人行道以內(nèi)的綠化帶如為鹿城文化中心用地范圍，綠化帶視為鹿城文化中心構筑物，以保障建設單位的權益，以綠化帶為明顯界標物劃為鹿城文化中心宗地權屬界線。目前，法院已經(jīng)受理此案，將擇日開庭審理此案。法院的審理將為我們往后碰到此類問題更全面釋解《地籍調(diào)查規(guī)程》，更符合現(xiàn)實社會發(fā)展。

建筑占地面積

TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》A2.2條16里的建筑占地面積為宗地內(nèi)建筑物基底占地面積。關于基底面積的具體測量計算方法國家還沒有專門的規(guī)范。實際操作中建筑基底面積是按建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構水平投影面積。它一般的計算規(guī)則是：獨立的建筑，按外墻墻體的水平面積計算；室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計算；有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算；懸挑不落地的陽臺（不論凹凸）、平臺、過道等，均不計算。這就與規(guī)劃驗收的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2005）竣工圖及有關資料的建筑占地面積計算有不同，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2005）是以勒腳以上外墻結構外邊線計算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個外墻結構，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。用于房屋產(chǎn)權登記的《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》3.12條房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度。

按《地籍調(diào)查規(guī)程》來分建筑占地面積應為豎直墻的地面肉眼看見扣除勒腳墻體加厚的部份，而規(guī)劃驗收以實測占地建筑面積除去墻面抹灰、鑲貼塊料、裝飾性幕墻等裝飾面來分。到底采用那種方案較為實用，較為真實地在實際中運用，是持久性爭議的話題。一般來說，采用整個建筑物豎直向地面投影范圍部份的計算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些建設項目審批時還是按照規(guī)劃師以勒腳以上外墻結構外邊線計算，這樣外墻裝飾貼面、外墻保溫層、飄窗凸窗等可以不計入面積。

總結

宗地圖內(nèi)容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細、確切、明了地反映出土地的位置、數(shù)量、用途以及地上物等現(xiàn)狀情況。宗地圖是土地證上的附圖，圖中數(shù)據(jù)都是實量得到或實測得到的，精度高且可靠，它通過具有法律手續(xù)的土地登記過程的認可，與土地權利證書一起成為土地登記內(nèi)容的法定依據(jù)，使土地所有者或使用者對土地的使用或擁有感到可靠的法律保證。界址線走向清楚，坐標正確無誤，面積準確，四至關系明確，各項注記正確齊全，比例尺適當，是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。

參考文獻：

1）《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T1001—2012

2）《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353—2005

3）《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》浙建房[2007]51號

篇2

中圖分類號:TU984 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0073-02

建筑工程竣工規(guī)劃驗收測量(以下簡稱:竣工測量)是指通過測量技術方法對已竣工的建筑物準確測定建筑的形狀、平面位置與高度、以及與周邊建筑和規(guī)劃界線的關系,并根據(jù)測量數(shù)據(jù)計算建筑物面積,是對規(guī)劃局所核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》的建筑工程的驗收,即審核建設單位是否按照該工程的《建設工程規(guī)劃許可證》的要求進行建設。所以對建筑工程進行竣工測量是必要的。

在我國建筑工程竣工規(guī)劃驗收測量是在單項工程竣工之后進行的重要工作,是城市規(guī)劃行政部門對已批準的建設工程進行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié)。而我國現(xiàn)在在建筑工程竣工測量方面并沒有統(tǒng)一的規(guī)范為依據(jù),特別是在編制圖形圖方面更是方法各異。本文以廣州市城市規(guī)劃驗收竣工測量工程為案例,闡述了廣州市規(guī)劃驗收竣工測量技術、作業(yè)方法和建筑面積計算面積時應注意的相關問題及解決方法。

1 竣工測量的技術依據(jù)及精度

1.1 竣工測量技術依據(jù)

由于竣工測量表示的內(nèi)容較一般的工程測量與地形測量更豐富、更復雜,所以在滿足工程測量普遍性要求的前提下還應參考其他規(guī)范,即其參考的作業(yè)依據(jù)如下。

首先,應執(zhí)行《城市測量規(guī)范》、《全球定位系統(tǒng)城市測量技術規(guī)程》、《國家三、四等水準測量規(guī)范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形圖圖式》、《建設工程面積計算規(guī)范》等規(guī)范和標準。其次,竣工測量成果需要測量各層單體并計算建筑面積,則需要測出每一層的外輪廓線并明確建筑面積的計算標準,分別表示計算全面積、半面積及不計算面積的部分,應執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《建設工程建筑面積計算規(guī)范》。最后,竣工測量成果需標示竣工建筑物和權屬界線類地物與用地紅線、規(guī)劃道路(河道、綠化帶、歷史保護建筑等)控制線的關系,這類地物的測繪應參照《地籍測量規(guī)范》。

1.2 竣工測量的精度

(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置關系測量必須采用經(jīng)鑒定的鋼尺直接量。丈量總長與分段丈量長度之和的較差≤±10cm[2]。

邊長測量的精度要求:

Ms≤±0.001L (L>20m)

Ms≤±0.01 (L≤20m)

Ms和L單位為m。

(2)高度測量可用直接丈量或光學測距三角高程測量的方法進行。垂直角測量用6秒級以上全站儀施測二測回,邊長用光學測距施測一測回,儀高量至cm。高度測量的中誤差≤±5cm。

2 竣工測量測量的內(nèi)容與流程

外業(yè)測量:(1)采用全數(shù)字化野外測量方法測繪建設工程范圍內(nèi)的1∶500竣工數(shù)字化地形圖,并轉繪用地紅線、規(guī)劃道路和規(guī)劃河涌等。(2)對有退縮要求的用地界樁和規(guī)劃路(涌)特征點進行現(xiàn)場放樣。(3)現(xiàn)場核驗建設單位提供的建設工程竣工圖與現(xiàn)狀的一致性。(4)竣工規(guī)劃驗收要素測量。①測量各功能分區(qū)范圍進行面積計算并匯總。②根據(jù)報建及放線要求形成建筑物平面位置關系圖。③根據(jù)建筑物高度測量形成立面圖。④建筑物屬于公建配套設施獨立用地時應測量用地面積。

內(nèi)業(yè)處理:(1)填寫《建設工程竣工規(guī)劃驗收測量成果匯總表》。(2)按適當比例尺繪制建筑物平面位置關系圖。(3)繪制具有代表性的建筑物立面圖或剖面圖(含地下室覆土層厚)。

3 竣工測量內(nèi)業(yè)處理

3.1 建筑物總高度的計算

(1)坡屋面建筑。

坡屋面建筑一般指別墅、頂層為復式的建筑物,這樣建筑物總高度由內(nèi)地臺即±0.00算至檐口頂。

(2)平屋面建筑。

平屋面建筑比較常見,其總高度由內(nèi)地臺即±0.00算至頂層女兒墻頂。

(3)突出屋面的樓梯間、電梯間、機械房、水箱間等不算入總建筑高度。應按圖1所示計算屋面建筑高度。

3.2 竣工測量圖形編制

3.2.1 地形圖編制。

(1)地形圖的地物元素應全部實測所得。地形圖上應轉繪建筑范圍涉及的全部用地界線(紅色)、規(guī)劃道路(紅色)和規(guī)劃涌(藍色),如有特殊意義的建筑物控制線時也應展繪。(2)地形圖的實測范圍為用地界線范圍或建筑范圍,并向界線外擴測30m,同時應標注相鄰單位名、地名、路名、門牌號碼,通過地形圖中便可了解驗收工程周邊的建設情況和單位信息。(3)應適當增加高程點密度,同時應測量相鄰用地的高程,以便于從地形圖中判讀室外地坪豎向標高關系,以及建筑用地與周邊規(guī)劃道路、相鄰用地的豎向標高關系。

3.2.2 平面位置關系圖編制。

驗收測量平面位置關系圖是反映建筑物是否按規(guī)劃審批位置、形狀、大小來建設。在繪制時應注意以下幾點。

(1)建筑物尺寸的標注應有代表性,簡單、明了,原則上首層尺寸應全部標注,對于建筑物塔樓部份比較復雜的可適當取舍,以保證圖面線條的清晰、整潔。(2)參考原報建審批的征地紅線圖、總平面圖和放線冊,轉繪與報建有關的用地界線、規(guī)劃道路和規(guī)劃涌。(3)退縮間距標注位置與報建四至圖、放線冊退縮間距標注位置應一致,退縮的參照物(線)亦應一致,如放線冊標注位置與報建四至圖標注位置不一致,則以放線冊的位置為準。不滿足報建四至退縮要求的數(shù)據(jù)用紅色表示,滿足的用黑色表示。(4)對于間距較多的群體建筑物可用不同顏色表示并加以說明。

3.2.3 立面圖編制。

繪制立面圖時,首先要選擇能全面反映立面變化的立面方向。當一個立面圖不能全面反映立面變化時要繪制兩個或多個立面圖。

3.3 面積計算中常理解錯誤的問題

現(xiàn)在的建筑物比起以前較為單一外形的建筑物來說外觀造型更美觀、復雜。這對于竣工建筑面積的測量和計算的要求更高,除了測量技術要提高之外還必須認真學習有關建筑面積計算的規(guī)范,熟悉面積計算的有關規(guī)定,才能為城市規(guī)劃行政管理部門提供可靠、準確的數(shù)據(jù)資料。

(1)坡屋頂頂層的面積計算。

很多別墅和頂層為復式的建筑天面都設計為坡屋頂,當利用坡屋頂空間時,此部分的建筑面積通常的做法是:只要該層的凈高度超過2.1m則全部計算面積。但是,這樣處理并不恰當。正確的計算應該是:凈高超過2.1m的部分計算全面積,凈高在1.20m～2.10m的部分應計算1/2面積,凈高不足1.20m的部分則不計算面積。

平面圖中陰影部分應計算全面積,兩側計算半面積。該層的建筑面積應為:

S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2

(2)建筑基底的面積計算。

建筑基底面積是指建設工程首層平面建筑物外墻邊線在地面的投影所圍合的面積,如果首層為架空層,則為架空層柱邊線在地面上的投影所圍合的面積[3]。基底面積包含建筑內(nèi)部的中空部分面積,對于四周為建筑物圍合的天井或庭院。

如表1此部分面積亦應計算為建筑基底。陽臺是計算半面積的,但對于首層的陽臺,陽臺面積應全面積計入建筑基底。

(3)特殊情況下的面積計算。

社會經(jīng)濟的高速發(fā)展,人們的審美觀越來越高,很多建筑的設計越來越復雜,建筑物的設計除了空間實用外還講求外形的美觀,這就給我們測算其面積提出了很多新的問題。對于一些在面積計算規(guī)范上沒有明確的建筑物,該如何計算其面積呢?我們認為建筑面積的計算應遵循“設計不利用的空間,不計算建筑面積”的原則。如某建筑的裝飾陽臺,此陽臺的設計戶主利用不了此部分的空間最多也就是擺放花盆,但由于戶主能不能出去淋花都成問題。此陽臺只是為了該建筑的外形更美觀,屬于裝飾性的建筑,不應計算面積。

4 結語

竣工驗收測量是城市規(guī)劃批后管理的一項重要程序,是實施城市規(guī)劃審批后動態(tài)管理的重要舉措,是對《城市規(guī)劃法》貫徹落實的具體表現(xiàn)。竣工測量成果是規(guī)劃行政管理部門下一步規(guī)劃審批提供可靠、詳盡的依據(jù)。對房地產(chǎn)市場規(guī)范化起了推動作用。

本文針對竣工驗收測量過程中的地形圖編制及面積計算方面經(jīng)常遇到的問題提出了個人的多項驗收工程積累的解決方法,希望本文中提出的相應方法能給讀者帶來一定的幫助。

參考文獻

[1] 譚榮一.測量學[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.

篇3

中圖分類號： O329文獻標識碼：A 文章編號：

一、竣工測量的技術應用現(xiàn)狀

l室內(nèi)地坪測量

為了做好建筑物地坪高度的測量工作，都要對每一幢相對獨立的建筑(包括新建的建筑物及北側的原有建筑物)地坪高程進行測量。地坪高程測量采用納入圖根水準測量線路(或采用圖根三角高程測量)的方法。住宅樓或大型建筑物的室內(nèi)地坪至少選擇兩個不同位置進行測量，確保高程得到檢核。

2 綠地面積計算

建筑工程綠地面積為建設用地范圍內(nèi)的公共綠地、宅旁綠地、配套設施附屬綠地和道路綠地組成，包括居民能夠方便進入、滿足當?shù)刂矘渚G化覆土要求的地下或半地下建筑的屋頂綠地。

2. 1綠地面積計算范圍

①公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔綠地和其他帶狀、塊狀綠地，同時滿足寬度不小于8m，面積不少于400m2。

②中心綠地與宅旁( 宅間) 綠地的主要區(qū)別為: 有三分之一以上的綠地面積在規(guī)定建筑間距范圍之外。可作為中心綠地，否則作為宅旁( 宅間) 綠地。

③宅旁( 宅間) 綠地面積計算起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至路邊，當小區(qū)路設有人行便道時計算至便道邊; 沿居住區(qū)路、城市道路則計算至紅線; 距房屋墻腳1.50m，對其他圍墻、院墻計算至墻角。

④道路綠地面積計算: 以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地為準進行計算。

⑤院落式組團綠地面積計算的起止界為: 綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至距路邊1 m，當小區(qū)路設有人行便道時算到人行便道邊; 沿居住區(qū)道路、城市道路則計算至道路紅線; 距房屋墻腳1.50m。

⑥塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區(qū)級道路、城市道路的公共綠地計算至紅線。

⑦滿足規(guī)定的日照要求的建筑小區(qū)內(nèi)部公園、小游園、水面、屋旁小路的面積計入綠地面積。

⑧架空層綠化、屋頂綠化及植草格式綠化不計。

2. 2綠地面積量算方法

①直接量算法: 綠地面積可以在驗收總平面勘測圖( CAD 圖) 上獨立采集兩次，取兩次量算中數(shù)為綠地面積量算值。

②倒扣法: 采用倒扣法計算，將不屬于用地紅線內(nèi)綠地的面積塊減去非綠地面積，如: 建筑基底面積、停車場( 植草式車位) 面積、路寬大于2. 50 m 道路面積等。倒扣法綠地面積計算的計算公式:

總綠地面積= 總用地面積－總非綠地面積

3建筑面積測量

面積測算以建筑單體為單位，多層建筑分層測算，其中底層車庫、房頂閣樓、配套附屬用房面積均單獨測算。

(1)面積測算應首先利用該項目的施工圖進行室內(nèi)審圖：

①室內(nèi)審核建筑物外輪廓是否與施工圖一致；

②建筑物分層、陽臺、樓梯等細部構造外形是否與設計圖一致：

③根據(jù)采集的建筑物細部坐標量取間距，與設計圖進行間距比較；

④復印或打印施工圖作為面積計算草圖供實地復核。

(2)室內(nèi)審圖后進行實地丈量和復核：

①實地逐幢、逐層檢查建筑物細部構造是否與施工設計圖一致，必須確保建筑物各部位均看到、走到、量到；

②采用手持測距距儀或鋼尺實地丈量建筑物外部及內(nèi)部各類間距、內(nèi)空間高度；

③將距離、高度、用途等標注在草圖上，確定建筑物各部位面積計算方案；

④發(fā)現(xiàn)竣工建筑物未按圖施工時(尺寸、用途等變化)，應現(xiàn)場仔細復核確認。

4竣工地形圖測繪

4．1主要精度指標

(1)一級GPS控制點精度要求詳見《全球定位系統(tǒng)城市測量技術規(guī)程》(CJJ73—1997)；

(2)四等水準每千米全中誤差≤+10mm，最弱點高程中誤差≤+20mm；

(3)圖根點相對于已知點的最弱點點位中誤差不大于±5cm；

(4)地形圖平面精度：重要規(guī)劃地形地物要素點位相對臨近圖根點中誤差≤±5 cm，其余參照《城市測量規(guī)范》精度要求；

重要規(guī)劃地形地物包括：

①建城市道路邊線；

②城市河流駁岸線；

③已建居住小區(qū)、醫(yī)院、學校房屋角點及圍墻拐點；

④新建房屋主要角點；

⑤加油站、燃氣供應站、變電所以及化工企業(yè)等高危險、高污染的場所的建筑物和重要設施；

⑥高壓線塔(桿)、通信線桿、熱力管線支撐桿、微波塔等設施中心位置；

⑦名木古樹位置、文物保護單位的建筑物角點；

⑧地下人防設施的角點；

⑨其他在間距方面矛盾突出的地點。

(5)高程精度：鋪裝路面上的高程注記點相對于臨近圖根點高程中誤差≤±7 cm、其余為≤+15 cm。

4．2圖形數(shù)據(jù)質(zhì)量控制

所有外業(yè)采集的數(shù)據(jù)須滿足規(guī)劃地形圖數(shù)據(jù)采集編碼標準要求，這也是建立規(guī)劃管理系統(tǒng)的必要條件。因此內(nèi)業(yè)接收外業(yè)移交的圖形數(shù)據(jù)后，須對每幅圖的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)進行全面檢查，檢查方式采用軟件數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查和人工數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查相結合，通過數(shù)據(jù)質(zhì)檢軟件實現(xiàn)大部分數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能，努力將人工檢查工作量降到最低。

(1)空間數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查主要包括以下幾方面：

①圖形要素完整、編碼正確，無錯漏、無重疊冗余；

②所有地形要素都以點、線、面和注記特征存在；

③跨圖幅同一要素接邊數(shù)據(jù)一致性；

④地形數(shù)據(jù)之間邏輯一致．相關要素關系處理準確；以及地物構面必須嚴格封閉、同類型地物面不能相交等GIS空闖數(shù)據(jù)質(zhì)量要求。

(2)屬性數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查主要包括以下幾方面：

①地物屬性應完整正確，不允許存在屬性數(shù)據(jù)不完整、不正確的地物對象；

②地物對象與本身的固有屬性保持一致，特定對象具有統(tǒng)一的屬性集合，包括塊名、線型、編碼、圖層名等屬性信息，不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

③地物對象按不同圖層分類存貯，地物對象編碼與圖層屬性保持一致。

商業(yè)測繪成圖軟件有部分數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能但不能滿足要求，需要進行二次開發(fā)擴充數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能，如面檢查功能、重復地物檢查、地物編碼檢查、地物屬性檢查等。

4．3數(shù)據(jù)建庫

完成數(shù)據(jù)構面后，將DWG圖形數(shù)據(jù)轉換SHAPE文件格式、數(shù)據(jù)可導入規(guī)劃政務信息平臺，導入時軟件會對以下內(nèi)容進行檢查：

(1)地物編碼應完整正確，不允許存在沒有編碼或者錯誤編碼的地物對象；

(2)地物屬性應完整正確，不允許存在屬性數(shù)據(jù)不完整、不正確的地物對象；

(3)相鄰圖幅同一要素表達及屬性一致；

(4)地形數(shù)據(jù)之間邏輯一致，結點匹配準確，幾何要素唯一，相關要素處理準確，如房屋面與構成房屋面的地物線應該完全重合；

(5)不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對象；

(6)不允許存在對象屬性定義與其對應的圖層屬性定義不一致的對象；

(7)弧線自動加點為轉折線，滿足GIS入庫需要；

(8)要素構面的齊全性、正確性檢查。

軟件檢查通過后，即可將數(shù)據(jù)導入規(guī)劃政務平臺，傳統(tǒng)的竣工測量數(shù)據(jù)的建庫過程也就完成了。

二、三維竣工測量技術應用展望

城市三維竣工測量就是在竣工地形圖測繪的基礎上，補充測繪地下管線等信息。對竣工地形圖進行數(shù)據(jù)加工入庫，并實地采集建筑物、道路設施的紋理，通過三維建模軟件3DMAX等根據(jù)測量數(shù)據(jù)進行建模，最終導人三維規(guī)劃政務信息平臺的過程。通過三維竣工測量可以實現(xiàn)對城市三維模型庫的動態(tài)更新，所得數(shù)據(jù)都是高精度的實地測量數(shù)據(jù)，對于規(guī)劃管理的項目選址、規(guī)劃方案評審、日照分析、領導決策等方面具有重要意義。

1地下管線測量

城市地下管線普查完成后對新近改造的片區(qū)進行局部小范圍的地下管線普查是某些城市采取的方式，也取得了一定的效果，但這并不能滿足管線數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性、動態(tài)性、準確性。因為隨著城市建設的加大加快、管線材質(zhì)非金屬使用的范圍變廣以及管線分布密度的逐漸增大等因素，運用管線物探技術并不能很好地解決地下管線測量問題，尤其是管線測量中的疑點難點，保證地下管線資料的科學準確性。因此強有力地執(zhí)行地下管線竣工測量的制度是動態(tài)更新的最佳方式。

2城市三維建模

建筑物及道路設施建?？刹捎脭?shù)碼相機進行實地的紋理采集，利用測繪的竣工圖尺寸采用3DMAX進行三維建模并貼上紋理。地表及屋面可以采用航片或衛(wèi)片，同時匹配城市地表DEM的辦法來建立城市三維模型。

3成果的應用

篇4

一、考核范圍

今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑園、果園等經(jīng)濟林木；為林業(yè)生產(chǎn)提供苗木的育苗基地?？己艘援€為單位，以行政村為考核對象。

二、考核內(nèi)容

1、宣傳發(fā)動（10分）

召開黨員、干部、議事代表會議和廣播會，發(fā)放林業(yè)綠化技術資料，做到家喻戶曉。無會議記錄扣5分，無資料發(fā)放扣3分，未召開廣播會扣2分，扣完為止。

2、林地落實（20分）

突出以沿路、沿河、沿莊、沿圩等宜林、可林林地為規(guī)劃建設重點，依法確定林木所有權、林地使用權和林業(yè)經(jīng)營權，及時做好林農(nóng)的定權發(fā)證工作，承包合同規(guī)范。高標準建設農(nóng)田林網(wǎng)工程。今年綠化造林的獎勵政策是：對按要求新增成片林面積的每畝補助200元（含樹苗款）；對圩堤、道路栽植意楊的每株補助2元；對機耕大道、生產(chǎn)河道、村莊綠化栽植常綠樹的每株補助2元，對示范區(qū)造林開溝的每米補助1元。樹苗由鎮(zhèn)農(nóng)技中心統(tǒng)一組織。每少落實林網(wǎng)面積10%扣2分，每少落實成片造林面積10%扣3分，扣完為止。

3、開挖樹塘（30分）

本月中下旬全面按照“四大一深”的技術要求開挖好樹塘、水溝，按照目標任務和序時進度每少挖樹塘10%扣3分，扣完為止。

4、栽植管理（40分）

本月底、12月初（葉落后土壤封凍前）全面動手栽植，做到一栽就管，澆水、扶正、踩實、涂白，確保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任務10%扣4分，管理有一項不到位扣2分，扣完為止。

三、考核辦法

1、綠化造林原則上以鎮(zhèn)動員，以片作戰(zhàn)，以路作戰(zhàn)，以圩作戰(zhàn)，以河作戰(zhàn)，以村推進，確保按時按質(zhì)完成目標任務。

2、路、圩、河拓寬的新增造林面積以邊行樹木各向外加2米計算寬度；大田造林面積以田埂為界計算長度和寬度，其他林地參照計算。少于兩排且行距不足2米的不作為新增造林面積計算，四旁植樹每300株折算林地1畝。

篇5

中圖分類號：O353文獻標識碼： A

一．前言

隨著城市房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，在中小城市房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)規(guī)模也越來越大，而其工程項目也往往是整體報建、分期施工和分期竣工驗收，因此城市規(guī)劃竣工測量的作用性和監(jiān)督性也日益突出。竣工測量成果的整理就是要將竣工測量的各種外業(yè)測量數(shù)據(jù)用文字、圖形、數(shù)據(jù)表等方式準確、簡潔、清晰、直觀的表示出來，方便規(guī)劃管理人員的使用。

目前，全國各大中城市都已開展竣工規(guī)劃測量工作，但成果各異?，F(xiàn)結合清遠市勘察測繪院竣工測量成果資料的整理方法同大家做一些探討。

二、資料收集

當開發(fā)商來我院填寫項目委托書時，須同時提供經(jīng)規(guī)劃局審核蓋章的規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃建筑紅線圖、規(guī)劃用地紅線圖、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工圖全套的復印件，以及刻有以上資料的光盤一個。

三、外業(yè)測量內(nèi)容與要求

1、地形圖測量按1:500數(shù)字地形圖修測的標準施測，不允許取舍。

2、每棟建筑物的高度及內(nèi)地臺標高。

3、地下管線（包括給水、排水、燃氣、電力、通訊等）測量及開蓋調(diào)查，查清管線的性質(zhì)、材質(zhì)、埋深、埋設方式、埋設規(guī)格、流向、支管情況及建設時間等。

4、建筑物四個立面拍照。

四、內(nèi)業(yè)成果整理

竣工成果資料按內(nèi)容分工程類和建筑類兩大類成果。

1、工程類

工程類竣工成果資料主要包括建設基本信息表、建設工程竣工現(xiàn)狀圖、管線點成果表、管線竣工現(xiàn)狀圖等。

1.1、建設工程基本信息表：主要包括工程名稱、工程地點、委托單位、紅線圖號、資料編號、撥地定樁資料編號、地形圖面積、各種管線長度等信息。

1.2、管線點成果表：主要包括測量點號、管線材料、特征、附屬物、三維坐標、管底高程、管徑、埋深、管孔數(shù)、埋設年代等信息。

2、建筑類

建筑類成果資料主要包括：規(guī)劃驗收測量與計算說明、單體建筑信息匯總表、驗測平面位置圖、分層建筑面積測量計算圖、建筑樓高示意圖、現(xiàn)場實景拍攝相片等內(nèi)容。

2.1、建筑物外墻裝飾材料（外墻磚或鋼掛）厚度應扣除，不計算建筑面積，扣除厚度在計算說明里說明。

2.2、驗測平面位置圖：將建筑物紅線與竣工地形圖疊加，在右下角用表格方式分別列出建筑物各角點的建筑紅線坐標與竣工坐標，并計算位移量。

2.3、分層建筑面積計算時，如果竣工圖的計算面積與施工圖上設計的面積相差過大，應對照施工圖，在竣工圖上圈出變更的地方并填充暈線、標注變更面積，方便驗收人員使用。

3、當小區(qū)項目最后一期進行驗收時，應同時對整個小區(qū)進行整體驗收。地形圖和管線圖要將前幾期本小區(qū)的竣工資料匯總，并在實地進行調(diào)繪修測，并同時編繪綠化圖，計算綠化率。當成果經(jīng)院檢查人員檢查合格后，由內(nèi)業(yè)人員將地形圖編繪到清遠市測繪基礎信息管理系統(tǒng)，地下管線圖則編繪到清遠市地下管線信息管理系統(tǒng)。這樣即大大的縮短了地形圖修測的周期，又節(jié)省了資金成本。由于規(guī)劃竣工測量的精度比一般地形圖測量精度高，同時規(guī)劃竣工測量一般在工程完成后6個月內(nèi)完成，因此規(guī)劃竣工測量成果具有很高的現(xiàn)實性和準確性，而利用規(guī)劃竣工測量成果來動態(tài)的更新城市基礎地形圖庫是最經(jīng)濟、最適用的一種方法。

五、總結

竣工測量成果反映了城市建設過程中基礎地理信息的實際變化，為今后的規(guī)劃設計、管理、使用提供了詳細、準確有力的數(shù)據(jù)支持，作為規(guī)劃行政主管部門審核的重要依據(jù)，有效監(jiān)督了城市規(guī)劃建設項目按城市規(guī)劃管理規(guī)定進行施工建設，滿足了規(guī)劃管理的需要，促進了規(guī)劃建設的落實。因此，測量成果的基本原則必須是客觀、真實可靠、表達簡單、明了。

目前竣工測量成果的模式不能充分地、逼真地反映現(xiàn)場實情，因此有必要適當?shù)牟捎萌S竣工測量、全景竣工測量等新技術手段作為補充，為規(guī)劃驗收提供更具體、更詳細、更易認知的建筑三維實景，進一步促進城市規(guī)劃工作的科學化、規(guī)范化和信息化管理。

參考文獻：

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中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來已久，隨著相關概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結構水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設規(guī)模的實物量指標。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據(jù)應用方式的差異而設置的規(guī)范性指標[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測算與計價，原國家建設部在1995頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中提出此概念，并明確規(guī)定商品房的銷售計價應按“套”計算。成套建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積相加所得。成套房屋的套內(nèi)建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的定義，房屋共有建筑面積是各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積，常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對于共有建筑面積，通常分為三類進行處理：

一是產(chǎn)權各方均有合法權屬分割文件或協(xié)議，則共有面積處理應依據(jù)協(xié)議處理；

二是共有建筑面積的處理協(xié)議不是所有權利相關者共同達成的，則不得視為有效的分割協(xié)議，應在考慮權利相關者的前提下，根據(jù)國家相關規(guī)范對共有面積進行測算分攤；

三是權力相關者均無共有面積分割協(xié)議，此種情況下的共有面積可根據(jù)相關規(guī)范按比例進行分攤；另外，權利各方的建筑面積總和應等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認定與測算

2.1 房屋共有面積的認定

房屋共有面積的認定是一個復雜的過程，應分為以下幾個部分進行認定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨使用的警衛(wèi)室、垃圾道、通風道均屬于棟共有面積的范疇，認定的標準為該區(qū)域的服務對象是否為整棟樓；

二是多功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的認定標準為是否服務于兩個或兩個以上功能區(qū)，如專用設備室、商場或辦公樓功能區(qū)的電梯間與樓梯間等；

三是功能區(qū)共有面積，是指專門為獨立功能區(qū)服務的專用設備間，以及住宅功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛(wèi)生間、過廊、通道、開水房、空調(diào)間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測算

在完成套內(nèi)面積測算后，即可進行共有面積的測算。

首先是棟共有面積的測算，對公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設備間的建筑面積進行測算最終得出棟共有面積；

其次是功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的共有面積測算主要針對商業(yè)用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區(qū)專用的設備間、電梯、走廊等區(qū)域的建筑面積，最終得出功能區(qū)共有面積；

三是層公用面積的測算，主要包括不同套、不同權屬的層共有面積，如廁所、廚房、過道、專用設備間等，最后各區(qū)域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分攤方法

3.1 可分攤與不應分攤的的房屋共有面積

可分攤的房屋共有面積主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務的配電設備間、水泵房、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分攤的范疇，主要包括：作為人防工程的建筑面積；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；為多棟建筑服務的警衛(wèi)室、設備房、管理房；提供公共休息服務的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業(yè)的市政建設建筑物。

3.2 房屋共有面積的分攤公式

房屋共有建筑面積的分攤公式：

Si=K×Si（1）

K=ΣSi÷ΣSi（2）

其中，K―為面積的分攤系數(shù)， m2；

Si―為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

Si―為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

ΣSi―為需要分攤的分攤面積總和，m2；

ΣSi―為參加分攤的各單元建筑面積的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分攤方法

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分攤：主要以棟為單位進行共有面積計算，然后根據(jù)房屋共有面積分攤公式計算出分攤系數(shù)，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應依照商住樓共有面積的分攤方法進行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區(qū)；

二是商住樓的共有面積分攤：此類房屋的共有面積分攤需要分類進行，根據(jù)房屋中住宅功能區(qū)與商業(yè)功能區(qū)的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區(qū)域及商業(yè)區(qū)域，住宅區(qū)域分攤建筑面積與商業(yè)區(qū)域分攤建筑面積相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據(jù)住宅區(qū)域與商業(yè)區(qū)域的共有面積分攤方法分別計算[5]；

三是綜合樓的共有面積分攤，此類房屋的共有面積分攤應著重考慮使用功能，并依據(jù)“誰使用，誰分攤”的原則進行測算與分攤。

4 房屋共有面積測算與分攤中存在的問題及對策

4.1 當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題

當前房屋共有面積測算與分攤中，主要存在以下幾個問題：

一是開發(fā)商利用共有面積分攤計算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設計為營業(yè)用房，而上部的住宅部分則單獨設計為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應分攤給上層住宅用戶尚存在爭議；

二是在計算陽臺面積方面存在爭議，《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》對陽臺面積的測算與分攤存在較大差異，開發(fā)商的設計人員與房產(chǎn)機構的測算指標各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測算與分攤規(guī)范的不統(tǒng)一，許多購房者出于對開發(fā)商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產(chǎn)測量規(guī)范》在具體分攤問題上缺少明確界定，因而在實際的測算過程中存在極大的主觀性，這也導致房屋共有面積測算與分攤結果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測算與分攤的優(yōu)化策略

為解決當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題，筆者提出以下幾點優(yōu)化策略：

首先，針對《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異，應根據(jù)不同的測算目的進行考量，不同規(guī)范的適用范圍應有嚴格的界定。在實際的測算過程中，《房產(chǎn)測量規(guī)范》只能用于房屋登記、房地產(chǎn)市場管理、財稅征收等，而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則用于建筑項目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應對于銷售計價方式達成協(xié)議，可以以購房者廣泛接受的套內(nèi)建筑面積計價方式為主，從而避免分攤面積計價所帶來的爭議；對于為住宅部分所設置的樓梯通道，可以將其虛擬一個用戶進行單獨登記，權屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設施維修時由住戶按比例承擔相應的費用。

另外，房屋共有面積測算與分攤人員應不斷提高自身綜合素質(zhì)，形成良好的職業(yè)道德素養(yǎng)，在具體的測算與分攤過程中應嚴格執(zhí)行相關規(guī)范，針對分攤糾紛應積極尋求最佳解決方案，促使各方達成共識，最終簽訂書面協(xié)議；如果雙方達不成協(xié)議，房屋測算人員應從合理性出發(fā)提出最佳解決方案，切忌采用強制性手段進行建筑共有面積分攤，嚴格遵守物權法定的原則。

5 結 語

我國近年來開始大力推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的新型計價方式，對于房屋共有面積測算與分攤也有了新的規(guī)定，但是在實行規(guī)定的過程中暴露出諸多問題，要解決這些問題，必須真正區(qū)別《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測算與分攤方式達成協(xié)議，避免不必要的糾紛，房屋測算人員也應不斷提升自身綜合素質(zhì)，從而推動我國房屋測算方法的不斷進步與創(chuàng)新。

參考文獻：

[1] 楊雪.房產(chǎn)共有建筑面積分攤的討論[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空層建筑面積計算及產(chǎn)權歸屬探討[J].浙江測繪，2012，（2）.

篇7

2房屋竣工規(guī)劃驗收軟件設計與實現(xiàn)

2.1總體框架

房屋規(guī)劃驗收軟件總體框架主要可以分為項目管理、規(guī)劃審批數(shù)據(jù)入庫、規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)入庫、數(shù)據(jù)編輯(查詢、刪除)、報告、工具6個模塊。

2.2軟件設計及實現(xiàn)

(1)系統(tǒng)流程

該軟件設計側重于規(guī)劃驗收建筑物面積的提取以及規(guī)劃驗收指標的對比計算。首先在南方CASS軟件中根據(jù)房屋存在多少種樓層平面布置依次分圖層繪制相應的房屋建筑圖，接著依次錄入規(guī)劃審批、規(guī)劃檢測數(shù)據(jù)，最終生成各棟房屋及規(guī)劃總平面對比報表，如圖2所示。(2)系統(tǒng)設計與實現(xiàn)①數(shù)據(jù)庫表結構設計根據(jù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理流程，共設計了4張數(shù)據(jù)表，分別為“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”?！癉DGH”數(shù)據(jù)表存儲分棟房屋規(guī)劃審批數(shù)據(jù)，包含(樓棟號－主鍵、建筑朝向、建筑面積、建筑性質(zhì)、建筑層數(shù)、建筑高度、北、東、南、西)10個字段;由于規(guī)劃檢測數(shù)據(jù)的特殊性———每棟房屋可能包含多種樓層平面布置，特設計兩張數(shù)據(jù)表分別存放有關數(shù)據(jù)，“DDJCZ”包含(樓棟號、建筑朝向、建筑性質(zhì)、建筑層數(shù)、建筑高度、北、東、南、西)9個字段，而“DDJC”包含(ID－主鍵、建筑類型、建筑物面積、面積計算系數(shù)、數(shù)量、起止樓層、“是否基底?”、“是否參與容積率?”、合計建筑面積、所屬樓棟號)10個字段，“DDGH”、“DDJCZ”與“DDJC”3張表通過“樓棟號”字段進行聯(lián)系。為積累建筑物面積計算方式，系統(tǒng)還設計了“Building_sty”數(shù)據(jù)表，包含(X_Data，面積計算系數(shù)、“是否參與容積率?”、“是否基底?”、建筑類型)4個字段，X_Data為主鍵，通過獲取南方Cass軟件各類地物編碼得到，關鍵代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);獲取南方CASS軟件地物編碼②規(guī)劃審批數(shù)據(jù)入庫規(guī)劃審批數(shù)據(jù)由單棟房屋和建設用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)組成:A單棟房屋審批數(shù)據(jù)包括建筑性質(zhì)、層數(shù)、面積、朝向、高度、離界距離等基本信息;B建設用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)包括建筑所處位置的用地性質(zhì)、用地面積、代征用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率等重要指標。通過該模塊可以自動獲取封閉用地范圍內(nèi)的面積以及建筑的離界距離，同時將圖3中數(shù)據(jù)存入上述“DDGH”數(shù)據(jù)表，圖4所示的建設用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)存入項目日志文件中。圖3單棟房屋規(guī)劃審批數(shù)據(jù)圖4建設用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)③規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)入庫通過該模塊可以實現(xiàn)竣工建筑物的建筑面積以及項目內(nèi)綠地面積自動入庫。根據(jù)《規(guī)范》要求，對于不同類型的建筑，面積計算系數(shù)及計算方法也不一樣［7］，例如半封閉陽臺面積計算一半，地下室不參與容積率的計算，只有建筑物的基底才能參與建筑密度的計算等。利用這個模塊，采用人機交互方式可以實現(xiàn)建筑朝向、性質(zhì)、層數(shù)、高度、離界距離與建筑面積、綠地面積分別存入“DDJCZ”與“DDJC”數(shù)據(jù)表中。系統(tǒng)自動提取南方CASS中各類建筑的地物編碼，例如砼房屋，CASS編碼為141111，根據(jù)地物編碼自動匹配“Building_sty”數(shù)據(jù)表中已有建筑物的計算方式，如計算系數(shù)，“是否基底?”，“是否參與容積率?”等，然后在圖5右半欄顯示系統(tǒng)現(xiàn)存的計算方式，如果與現(xiàn)狀不相符，可以人工修改計算系數(shù)等數(shù)據(jù)。如果遇到新型疑難建筑，系統(tǒng)能將該類型建筑的CASS編碼自動存入“Building_sty”數(shù)據(jù)表，便于下次遇到同類型建筑時，系統(tǒng)可以自動進行判別，積累數(shù)據(jù)。除此之外，該模塊可以自動改變已入庫圖形的顏色，增大與未入庫建筑物顏色的反差度，大大降低數(shù)據(jù)二次錄入的錯誤幾率，如圖6所示，核心代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改變?nèi)霂靾D形線寬returnLine．color=ACAD_COLOR．a(chǎn)cCyan;;//改變?nèi)霂靾D形顏色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//獲取建筑面積圖6改變已入庫圖形顏色④數(shù)據(jù)查詢刪除模塊對于大型房屋建筑的規(guī)劃竣工驗收，數(shù)據(jù)錄入錯誤難以避免，通過該模塊可以實現(xiàn)規(guī)劃審批與規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)的查詢與刪除。圖7建筑物規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)查詢⑤報表生成模塊制作房屋規(guī)劃驗收的各類總結對比報表也較為繁瑣，通過該模塊可以實現(xiàn)項目內(nèi)部目前建筑密度、容積率、綠地率等指標自動計算，同時實現(xiàn)各類規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)與規(guī)劃審批數(shù)據(jù)的自動對比且生成Word對比報表。對于單棟房屋，系統(tǒng)首先根據(jù)“樓棟號”字段讀取“DDGH”中的審批數(shù)據(jù)(建筑朝向、建筑性質(zhì)、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑面積、離界距離)，同理從“DDJCZ”表中提取規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)(建筑性質(zhì)、層數(shù)、朝向、高度、離界距離)，然后根據(jù)“DDJCZ”表中“樓棟號”字段從“DDJC”表中提取相同“樓棟號”對應的記錄，同時計算出各分棟建筑的總建筑面積，最后分類比較規(guī)劃審批與驗收數(shù)據(jù)，生成如下表1的備注欄。

對于項目總體，首先從項目日志文件中提取該項目對應的規(guī)劃審批數(shù)據(jù)(總片面布局、用地性質(zhì)、總用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、立面造型、配套設施)以及規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)(總片面布局、用地性質(zhì)、總用地面積、立面造型、配套設施)，然后從“DDJC”表中讀取所有建筑物的屬性數(shù)據(jù)，根據(jù)每條記錄的性質(zhì)(是否基底?、是否參與容積率?，建筑面積)，疊加得到該項目的總建筑面積，總綠地面積，總基底面積，根據(jù)式(1)計算得到目前該項目的容積率，綠地率，建筑密度，最后同規(guī)劃審批數(shù)據(jù)比較，生成如下表2對應的備注欄。容積率=地上總建筑面積總用地面積－代征用地面積建筑密度=總基底面積總用地面積－代征用地面積綠地率=總綠地面積總用地面積－代征用地面積(1)⑥工具模塊微軟的Excel軟件具有強大的計算功能，在工程應用中較為普遍。該模塊可以將房屋規(guī)劃驗收數(shù)據(jù)輸出成Excel表格形式。不僅如此，通過該模塊可以自動實現(xiàn)建筑物角點坐標的自動標注，并將其輸出成Word報表形式。

3實例驗證

該規(guī)劃驗收項目內(nèi)部建筑物包括半封閉陽臺、地下室、通道、綠化設施等情況。根據(jù)該項目內(nèi)E、F兩棟建筑物的具體特點，首先在CASS軟件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7層5個圖層，并在5個圖層中繪制相應層數(shù)的建筑物。根據(jù)半封閉陽臺的面積只計算1/2，地下室不參與建筑密度與容積率的計算等《規(guī)范》規(guī)定的準則，通過該“房屋竣工規(guī)劃驗收軟件”計算，生成了項目內(nèi)分棟房屋以及規(guī)劃總平面對比表。

篇8

中圖分類號：P218文獻標識碼： A 文章編號：

前言

竣工測量是建筑物竣工后所進行的一項城市規(guī)劃實施管理階段的測量工作。它的主要任務是：提供城市規(guī)劃、城市建設和城市管理所需的基礎地形圖和規(guī)劃管理所需的相關信息?？⒐y量圖和現(xiàn)狀地形圖以及撥地測量圖在電腦上疊加顯示，經(jīng)過軟件分析，可以直觀地對照建筑物在建前、批后、建成3個階段的變化情況，為規(guī)劃實施監(jiān)督等管理創(chuàng)造條件?？⒐y量的成果成圖要素中最重要又是最難以準確測量的一項就是竣工建筑面積，它從數(shù)量上反映了建設項目的規(guī)模及建設工程是否存在違規(guī)及違規(guī)的程度，是規(guī)劃驗收人員對違規(guī)部分采取相應的處罰措施的重要依據(jù)。竣工建筑面積測算精度會直接影響規(guī)劃執(zhí)法的力度，并影響到建設單位巨大的經(jīng)濟利益。

一、面積測算問題及測算工作流程

1)隨著建筑理念的發(fā)展，對建筑功能要求的提高，使建筑在外觀上越來越漂亮，在造型上越來越復雜。這給建筑面積測算工作增加了難度，如現(xiàn)在很多房屋主墻面外有裝飾性的柱跺或玻璃幕墻，使得外業(yè)測量時難以測到主房角點坐標。有些采集到的裝飾性的柱角點坐標與主墻面上的點的坐標距離很近，在繪圖時很容易出現(xiàn)連線錯誤，造成建筑面積計算成果的較大誤差。

2)竣工測量工作經(jīng)常是房地產(chǎn)開發(fā)商委托進行的。房地產(chǎn)開發(fā)商為了經(jīng)濟利益，對于竣工測量工作在時間上往往要求很緊?？⒐y繪人員只有高效率地工作，才能滿足用戶的要求。

3)要快速而準確測算建筑面積對竣工測繪人員來說是一個課題。準確測算竣工建筑面積應從外業(yè)

采集房角坐標點，連線作圖到內(nèi)業(yè)面積計算全過程進行控制，抓好每一個環(huán)節(jié)?？⒐そㄖ娣e測算工作流程如圖l所示：

圖1 竣工建筑面積測算工作流程圖

二 、竣工建筑面積測算工作的要求和方法

為了高效而準確的測算建筑面積，要求測算人員在理解建筑面積計算規(guī)則的基礎上，能夠正確運用外業(yè)測量方法，以及內(nèi)業(yè)精確計算面積的技巧，并利用各種資料信息，最終得到滿足精度要求的測算成果。

2．1 外業(yè)房角坐標采集的要求及問題

測繪人員在現(xiàn)場根據(jù)房屋面積計算規(guī)則迅速判斷待測建筑物各部位是否計算建筑面積，應采集哪些房屋點坐標。測繪人員應盡可能施測到所有的主房角坐標，舍去一些裝飾性的突出主墻面的柱跺的角點。同時，測繪人員應能熟練使用測繪儀器并且了解儀器的特點。目前，通常使用無棱鏡測邊全站儀或手執(zhí)測距儀施測房角坐標，這種方式省去了跑尺員，工效很高，但由于各種墻面反光不同，可能出現(xiàn)實際測到的坐標不是欲測的墻角，而是其后方墻面上的某點(如圖2所示，欲測A點卻測到B點)。有時當儀器視線與墻面夾角較小時，測不到墻角，只能測到墻邊上某點等(如圖2所示，欲測c點卻測到D點)。象這些采集的精度較差的房角點必須在以后的測繪步驟中予以消除。

2．2對竣工建筑物照相工作的要點

對竣工建筑物進行照相應反映建筑物的全貌，應反映建筑物中陽臺、走廊、架空層、底層車庫、設備層、結構轉換層以及建筑物內(nèi)夾層、中空等狀況?？⒐そㄖ障噘Y料可以作為內(nèi)業(yè)檢查的參考資料，對于一些復雜的房屋，有時建筑面積計算規(guī)則中對某些部位如何計算建筑面積沒有明確的界定。這時通過相片，測繪技術人員可以對建筑物得到直觀的認識，以便研究其圖面表示方法和面積計算方法。

圖2 全站儀采集房角坐標常見問題示意圖

2．3 繪制工作草圖的要求

測繪人員可以利用建筑紅線定位冊或地形圖等便于使用的圖紙現(xiàn)場對照，量測房屋邊長及間距，繪制工作草圖。工作草圖應能反映出建筑物的形狀及層數(shù)，應標示出所測主要房角坐標點在草圖中的位置。

2．4連線作圖的要點

首先應準確找出建筑軸線，建筑物通常具備規(guī)則圖形，如長方形，圓弧形等，所以房邊之間一般實際為平行關系或垂直關系，但是由于施工或測量點位不準確等原因，有時造成房邊連線不完全平行或垂直，這時應根據(jù)房屋尺寸，比較各房邊之間的關系，找到一條準確的長邊連線作為主軸線，以此為基礎，然后根據(jù)采集的房角坐標點、外業(yè)工作草圖、建筑施工圖、房地分層平面圖及外業(yè)相片等資料，內(nèi)業(yè)連線作圖。連線后可能發(fā)現(xiàn)有些采集的房角點與圖中對應點不完全重合，但這些點都應在測量誤差允許范圍內(nèi)，否則作記號以便外業(yè)仔細核對。

2．5外業(yè)全面對照檢查

測繪人員應利用所作的圖外業(yè)仔細核對建筑層數(shù)，檢查采集點與所作圖不符的部位，量測建筑內(nèi)夾層、插層、中空等尺寸，作出儀器未能測到的部分的圖形，以及測繪門廊、架空層，設備轉換層、頂層設備間及斜面屋頂中超過2．20m部分的輪廓線。測繪人員必須對建筑物從外到內(nèi)、由地下室到屋頂天面每一個角落仔細核對，不能有一絲馬虎，更不能偷懶而憑經(jīng)驗作圖，否則會造成連線作圖錯誤。

在外業(yè)作圖時，存在有許多高層建筑中電梯還未投入使用，建筑中有些部位因施工或管理原因而難以到達等現(xiàn)象，這給測繪工作增加了難度。測繪人員不能因此而懈怠，必須發(fā)揚不怕苦，不怕累的精神，想方設法克服困難，真正做好全面對照工作。測繪人員在丈量尺寸時，特別要注意的是，對于條形房屋，應仔細檢查房寬，因為它在面積計算中會以房長為倍數(shù)放大誤差，如果房屋層數(shù)較多，就會造成較大的面積測算誤差。通過的外業(yè)復核，應能夠消除測繪中的粗差，準確反映出建筑的實際情況，為面積計算打下良好的基礎。

2．6面積計算方法

對建筑物面積計算可采用各種軟件或程序，通過對建筑物縱剖、橫剖、縱剖與橫剖相結合等方法分解計算面積然后匯總。注意不要遺漏或重復計算面積。另外應根據(jù)建筑報建審批資料(建筑紅線定位冊，建筑核位紅線圖等)，在竣工圖中標明各種不同功能部分(架空層、設備轉換層、斜面屋頂、商業(yè)用房、公共建筑、物業(yè)管理用房、地下室等)的建筑面積。這樣分類表示面積，可以方便規(guī)劃管理人員審核該建設項目的容積率、綠化率等技術指標，判斷竣工建筑是否存在違規(guī)現(xiàn)象，以及違規(guī)建設的部位和違規(guī)的程度，并對違規(guī)建設行為作出正確的處理意見。

2．7全面檢查及成果提交

對建筑物面積計算成果要做到全面自檢，互檢和專檢。檢查時應仔細核對面積計算過程中有無遺漏或重復計算，利用所有可利用的資料核對房屋形狀及層數(shù)。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題一定要到現(xiàn)場核對，確保提交的面積計算成果可靠。

三、結語

竣工測量作為規(guī)劃驗收中的一項重要測繪工作，肩負著為城市規(guī)劃建設管理的重任，其成果必須完整、準確地表達出城市規(guī)劃管理的要求。另外測繪工作是一項理論與實踐緊密結合的基礎性工作，建設工程的建筑竣工測量與面積測算該如何結合所服務行業(yè)的特點，生產(chǎn)出更加貼近客戶的產(chǎn)品來，還有待于城市測繪管理部門、規(guī)劃管理部門以及各測繪單位做進一步的研究和探討，我們也應在工作中不斷積累實踐經(jīng)驗，為竣工測量工作的完善和發(fā)展做出貢獻。

參考文獻：

[1]張毅力．房屋工程竣工測量控制方式研究[J]．科技資訊，2009，23(05)：56～57．

[2]周洪斌．房建竣工測量有關問題的探討[J]．中國測繪報，2006，21(06)：35～36．

篇9

Abstract: The supervision of construction project planning includes measuring test line survey and final survey in two stages, this article through the completion of the survey practice, summed up the completed construction area calculation of some common problems and solutions of the specific operation method. To engage in surveying and mapping work colleagues and provide reference for planning, supervision and approval management to create conditions, help to improve the planning approval and supervision management level and work efficiency.

Key words: completion measurement; building area calculations; field survey; quality control

中圖分類號：P25

前言

隨著城市化進程的加快，為確保城市建設工程竣工規(guī)劃驗收的質(zhì)量，如實反映建設工程竣工后的平面位置，高度和形狀?？⒐y量是城市規(guī)劃和建設中的一項重要工作，其好壞直接影響規(guī)劃實施監(jiān)督管理的工作和城市數(shù)字化地形圖的更新。而在竣工測量的成果成圖要素中最重要又是以竣工建筑面積測算尤為重要，直接影響規(guī)劃執(zhí)法的力度和建設單位巨大的經(jīng)濟利益。所以必須要高度重視竣工建筑面積測算工作，為規(guī)劃驗收提供依據(jù)。

一、建筑物竣工測量的工作流程

1、竣工測量的流程示意圖

用戶委托---測量任務下達到測繪隊---外業(yè)隊進行數(shù)據(jù)采集---內(nèi)業(yè)隊進行具體編輯---質(zhì)檢科審查---更新入庫---提交用戶

竣工測量涵蓋了規(guī)劃測繪和基礎測繪兩個方面的信息要素采集，要求測量人員不但要具備測繪知識，而且要充分了解規(guī)劃管理的意圖，對建筑設計有一定的了解。

二、建筑物竣工測量的質(zhì)量控制

隨著近些年來建筑理念的不斷發(fā)展，對建筑功能要求的不斷提高，使得建筑在外觀上越來越漂亮，在造型上越來越復雜，但這也給竣工測量工作帶來了許多的困難。如現(xiàn)在很多房屋主墻面外有裝飾性的柱跺或玻璃幕墻，使得外業(yè)測量時難以測到主房角點坐標。有時采集到的裝飾性柱角點坐標與主墻體上的點坐標距離很近，在繪圖時易出現(xiàn)錯連，導致建筑面積計算結果的較大誤差。測繪技術人員通過相片和各種資料信息，對建筑物得到直觀的認識，以便研究其圖面表示方法和面積計算方法，從而最終得到滿意的測量結果。

1外業(yè)坐標點采集的要求及問題：建筑竣工測量圖施測除用全站儀按《城市測量規(guī)范》中的城市基本地形圖的要求進行測繪外，參照城市地籍測量中對界址點的測定精度要求，另作如下技術規(guī)定：竣工建筑細部點相對于鄰近控制點的點位中誤差要求不大于5cm；竣工建筑細部點的間距中誤差要求不大于5cm；竣工建筑與鄰近地物點的間距中誤差要求不大于5cm；相對于鄰近控制點，竣工建筑測點高程中誤差不大于3cm。還應考慮使用要求，竣工測量范圍規(guī)定如下：規(guī)劃控制線向外擴5om，遇竣工建筑物相鄰為道路的以道路外邊線為邊界；竣工建筑物相鄰為建筑的將與竣工建筑物最近的建筑測完整，以使地形地貌測完整，確保更新后的地形圖內(nèi)業(yè)接邊順利進行。測繪人員在現(xiàn)場根據(jù)房屋面積迅速判斷待測建筑物各部位是否計算建筑面積，應采集哪些房屋點坐標，應對那些坐標點進行必要的取舍。盡可能對所有的主房角坐標進行施測，舍去一些裝飾性且突出于主墻面的柱跺角點。外業(yè)測量儀器目前通常使用的是無棱鏡測邊全站儀或手執(zhí)測距儀。在測量房角坐標時，可以省去了跑尺員工作的勞作，效率很高，但由于各種墻面反光不同，常出現(xiàn)實際測到的坐標不是欲測的墻角，而是其后方墻面上的某點。有時當儀器視線與墻面夾角較小時，測不到墻角，只能測到墻邊上某點等。象這些采集的精度較差的房角點須在后來的測繪內(nèi)業(yè)作圖中省略掉。

2內(nèi)業(yè)作圖的要求：地形圖測量的作業(yè)方法和技術要求應完全按照《城市測量規(guī)范》相應條款執(zhí)行。首先應準確找出建筑軸線，建筑物通常是規(guī)整的圖形，如長方形，弧形等，所以房邊之間一般實際為平行關系或垂直關系，但由于施工或測量點位不準確等原因，有時造成房邊連線不完全平行或垂直，這時應根據(jù)房屋尺寸，比較各房邊之間的關系，找到一條準確的長邊連線作為主軸線，以此為基礎，然后根據(jù)采集的房角坐標點、外業(yè)工作草圖、建筑施工圖、房地分層平面圖及外業(yè)相片等資料，內(nèi)業(yè)連線作圖。連線后可能發(fā)現(xiàn)有些采集的房角點與圖中對應點不完全重合，但應作出醒目的記號以便外業(yè)隊仔細核對后再確認。測繪人員須對建筑物從外到內(nèi)、由地下室到屋頂?shù)拿恳粋€角落進行仔細核對，通過的外業(yè)復核，消除測繪中的粗差，準確反映出建筑的實際情況，為面積計算打下良好的基礎。建筑竣工測量圖一般按1：500或1：1000比例尺，除按《城市測量規(guī)范》要求測量的常規(guī)內(nèi)容外，還需采集規(guī)劃所需信息，內(nèi)容包括：竣工建筑的占地范圍、名稱、結構、層數(shù)、房基標高、房檐標高、房頂標高、層高、建筑物下通道位置及凈空高、竣工建筑邊長、建筑面積和建筑占地面積、地下室范圍及高度；每棟竣工建筑物在適當位置注記兩個以上有相連關系的房角坐標，并附成果表；竣工建筑與相鄰建筑物、構筑物、現(xiàn)狀道路(或規(guī)劃道路)中線及用地界線的間距；建筑物規(guī)劃圖上有要求的與相鄰主要管線的間距；當竣工建筑緊鄰高壓線，或高壓線在竣工建筑上空經(jīng)過時，測出高壓線走向及在竣工建筑上空或與竣工建筑相鄰段最低處的高度。當測繪多棟竣工建筑時，還應有建筑占地總面積，建筑總面積，綠化界線、綠化總面積，泊車位總面積等。

3質(zhì)量檢查應注意：竣工測量圖是規(guī)劃實施監(jiān)督管理的依據(jù)，具有一定的法律意義。因此就要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理以及質(zhì)量檢查都必須準確、細致。在質(zhì)量檢查方面，竣工測量圖紙要經(jīng)過作業(yè)隊和質(zhì)檢科的質(zhì)量檢查，并且由質(zhì)檢科根據(jù)竣工工程的復雜情況組織人員進行單項工程外業(yè)情況的抽查，對竣工測量成果進行質(zhì)量評定和監(jiān)督，找出問題加以分析。

二、面積測算

對建筑物面積計算可采用各種軟件或程序，通過對建筑物縱剖、橫剖、縱剖與橫剖相結合等方法分解計算面積然后匯總，不要遺漏或重復計算面積。另外可應根據(jù)建筑報建審批資料(建筑紅線定位冊，建筑核位紅線圖等)，在竣工圖中標明各種不同功能部分(架空層、設備轉換層、斜面屋頂、商業(yè)用房、公共建筑、物業(yè)管理用房、地下室等)的建筑面積。這樣分類表示面積，可以方便規(guī)劃管理人員審核該建設項目的容積率、綠化率等技術指標，判斷竣工建筑是否存在違規(guī)現(xiàn)象，以及違規(guī)建設的部位和違規(guī)的程度，并對違規(guī)建設行為作出正確的處理意見。

三、竣工測量技術的重要性

篇10

作為一項有著較強的政策性、技術很專業(yè)的測繪工作，房地產(chǎn)測繪工作的好壞和我們普通群眾的生活可謂密切相關，所測房屋面積的大小將會對我們?nèi)蘸蟮纳a(chǎn)生活產(chǎn)生重大的影響。在我國作為一項起步較晚的工作，房地產(chǎn)測繪的發(fā)展還處在一個規(guī)范化和專業(yè)化不斷建設的階段。雖然國家頒布了國標GB/T 17986（（房產(chǎn)測量規(guī)范》，但是此項《規(guī)范》還是不是很完善，個別條文解釋不明晰，特別是現(xiàn)代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《規(guī)范》對特殊建筑等問題沒有觸及到，使得測量人員對《規(guī)范》中的某些條款還不是很理解，從而在房屋面積測算過程中對某些問題的認識和理解往往與《房產(chǎn)測量規(guī)范》存在一定的偏差。在實際測算中往往難以掌握，從而引起房產(chǎn)糾紛。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經(jīng)成為消費者的投訴熱點。

一、房地產(chǎn)測繪簡介

1、房地產(chǎn)測繪定義

房地產(chǎn)測繪是測繪行業(yè)的分支科學，其服務對象是對業(yè)主的房屋以及相應的房屋附屬物的位置和面積的文字、圖表說明。簡單來講，房地產(chǎn)測繪就是通過使用一系列的測繪技術、測繪儀器、測繪手段等來對房地產(chǎn)的數(shù)量、位置以及質(zhì)量等狀況和用途、權屬、性質(zhì)、利用狀況等社會屬性進行說明。

2、房地產(chǎn)測繪分類

房地產(chǎn)測繪細分為房地產(chǎn)項目測繪以及房地產(chǎn)基礎測繪。房地產(chǎn)基礎測繪主要是房產(chǎn)平面控制測量，是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪全面反映房屋及其用地理位置和權屬狀況的基礎圖紙―――房屋建筑地理位置放線圖、房屋竣工平面地形圖、高層房屋建筑沉降變化分析圖。房地產(chǎn)項目測繪主要是指房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算等，生成房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、薄、數(shù)據(jù)等。具體反應在房屋房產(chǎn)預售圖和房屋房產(chǎn)分戶圖上。

二、房地產(chǎn)測繪特點

對于房地產(chǎn)測繪來說，其特點為：比例尺大，成果有法律約束力和保密性，精度要求高，修測、補測、變更測量及時，測繪人員既要懂測繪技術、更要懂房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)測繪的成果具體反應在：測繪房屋地理位置圖、辦理房屋房產(chǎn)證的相關配套手續(xù)上、市場房屋房產(chǎn)價格評估上。工作開展涉及到城市和農(nóng)村，圖上表示的內(nèi)容較多，有關權屬界限和尺寸標注等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國大比例尺系列的圖紙一般都是1∶500或1∶1000，房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地產(chǎn)測繪成果經(jīng)房地產(chǎn)主管機關確認后，具有約束力，它是產(chǎn)權確認、產(chǎn)權交易、處理產(chǎn)權糾紛的依據(jù)。地形圖上的要素成果，一般可從圖上索取或量去，其點位中誤差在±0.5-0.6mm以內(nèi)，其精度可以滿足城市規(guī)劃對地物精度的要求。需要更高精度的房地產(chǎn)測繪成果，例如房屋房角界址點的地理坐標、房屋的室內(nèi)建筑面積測算等，不能直接從圖上量取，就必須實地實測、實算。城市基本地形圖的復測周期一般5-10年，而房地產(chǎn)測繪的復測周期不能按幾年測算，城市的規(guī)模迅猛擴張要求及時對城市周邊的房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發(fā)生變化時應及時修測，對房屋和用地的自然狀況改變也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況真實性一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時變更，平面圖應及時修補測。

三、房屋面積測算中的幾點問題

面積測算就是指的是水平面積的測算，具體的分為用地面積和房屋面積兩部分的測算，而對于房屋面積測算而言，其主要分為共有建筑面積、房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權面積、公攤面積等測算。而房屋建筑面積測算中的問題主要從功能房面室內(nèi)面積、層高、斜坡屋面、飄窗、躍層戶室內(nèi)樓梯、陽臺面積、分攤面積等方面進行分析。特別是房產(chǎn)測量規(guī)范上的分攤面積測算認知度要把握好，非常容易出爭議。（如果房產(chǎn)測量規(guī)范上沒注記明示的，以爭議的房屋業(yè)主雙方經(jīng)法律公證的協(xié)議上約定進行分攤面積測算）?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》在有關房屋面積測算中規(guī)定計算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過2.20m（含2. 20m）。層高低于 2.20m的建筑物都不能計算房屋的建筑面積。房屋的層高定義為：房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。因此房屋面積測算中的層高2.20m以上指的是樓面層高，而不是凈高?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定斜面結構屋頂高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面積計算。斜屋面頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰玫?，可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，測繪時直接“切取”2.20m的高度計算面積。建設部文件規(guī)定：對傾斜弧狀等非垂直墻體的房屋、層高 2.20m以上的部位，要計算面積；而房屋墻體向外傾斜、超出底線外沿的，以底板投影計算建筑面積。也就是說，有臺階的飄窗，只要層高不超過2.20m，不予計算面積，而層高超過2.20m的落地飄窗有效地擴大了房屋的實際使用面積，所以應納入房屋產(chǎn)權面積。躍層戶室中的內(nèi)樓梯是連結上下層的必須通道，若不計算面積，確權時房產(chǎn)證上也無此樓梯部位面積，顯然不合理。因此，無論是否建造均應按自然層計算面積確權。《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定全封閉的陽臺按其水平投影面積計算，未封閉的的陽臺按其圍護結構水平投影面積的一半計算，而露臺沒有頂蓋所以不予計算面積。騎樓、過街的不用作道路、街、巷通行的，要計算全部面積。有兩根以上的雨棚，與房屋相連永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨立柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或維護結構的水平投影面積計算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構，層高在2.20m以上部位的水平投影面積計算。封閉的永久性玻璃幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

四、房地產(chǎn)測繪功能

我們使用房地產(chǎn)測繪，主要是為了進行房屋面積、地理位置、界線范圍等房地產(chǎn)登記證明提供依據(jù)文件。對于所得到的房地產(chǎn)測繪成果，其主要是服務于房屋的產(chǎn)權產(chǎn)籍服務，是處理各種產(chǎn)權糾紛，恢復產(chǎn)權關系，確定產(chǎn)權的法定基礎資料，也是房地產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)；房地產(chǎn)測繪成果是進行房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動、交易活動的主要依據(jù)，也是進行房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)保險服務不可缺少的依據(jù)。房地產(chǎn)測繪成果給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息，其服務具有廣泛性。房地產(chǎn)測繪成果是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料，是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的重要依據(jù)和數(shù)據(jù)來源。

五、結論

作為一項關系到千家萬戶的工作，房地產(chǎn)測繪需要我們對于政策和技術都有較強的理解和把握。為此，為了實現(xiàn)測繪工作的準確性和合理性，相應的從事房地產(chǎn)測量及信息管理的工作人員需要全方位了解房地產(chǎn)測繪特點，熟練掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪手段，從而更好地為城鄉(xiāng)居民的生活服務。

參考文獻：

[1] 董雪亮.實時動態(tài)定位（RTK）測量技術應用中幾個問題的探討[J].山西水利科技.2012（04）