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篇1

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶(hù)）過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬(wàn)丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘之后，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會(huì)，按《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過(guò)程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個(gè)不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購(gòu)房人）的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，還能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售。同時(shí)，加強(qiáng)了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問(wèn)題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專(zhuān)章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個(gè)部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實(shí)際和服務(wù)事項(xiàng)的需要和要求共同約定。

（二）業(yè)主臨時(shí)公約是由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專(zhuān)家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱(chēng)之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對(duì)業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為，對(duì)物業(yè)的維護(hù)、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實(shí)在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（三）前期物業(yè)招投標(biāo)是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式采取公開(kāi)招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過(guò)程?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（四）物業(yè)承接驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。一些物管企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模，在物業(yè)承接驗(yàn)收中敷衍了事，帶來(lái)后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問(wèn)題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過(guò)”。

因此，物業(yè)承接驗(yàn)收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴(yán)格地進(jìn)行承接驗(yàn)收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任，以保證開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買(mǎi)受人的物業(yè)管理消費(fèi)權(quán)益。

應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

四、前期物業(yè)管理中的問(wèn)題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問(wèn)題。可以歸納為以下八個(gè)方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂?shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒(méi)有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

可是，有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中，片面追求房屋的銷(xiāo)售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開(kāi)發(fā)的物業(yè)直接給請(qǐng)外來(lái)“管家”，多數(shù)情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門(mén)的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”

國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！边@個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！?/p>

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開(kāi)展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物業(yè)管理中對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對(duì)交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取困難；有的開(kāi)發(fā)商在按比例收取物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金后，又沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。上述問(wèn)題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

五、加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口：（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)開(kāi)始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對(duì)保障開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開(kāi)透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對(duì)策：

1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)；2、建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；6、政府主管部門(mén)要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書(shū)面承諾。

綜上所述，由此可見(jiàn)前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問(wèn)題，要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，就必須加強(qiáng)前期物業(yè)管理，它在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會(huì)使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)有個(gè)好的開(kāi)端，也是規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的重要前提。加強(qiáng)和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

篇2

一、傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理分析

傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理是一種復(fù)合型的管理服務(wù)，其主要的功能有管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)等三個(gè)重要的方面，實(shí)際的涉及領(lǐng)域非常廣泛。從總體上來(lái)看，傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理由客戶(hù)服務(wù)與管理、工程維護(hù)保修、環(huán)境服務(wù)與管理以及安全秩序維護(hù)等四個(gè)重要內(nèi)容組成。首先，客戶(hù)服務(wù)與管理主要是指收取物業(yè)費(fèi)用，收集客戶(hù)的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)好與客戶(hù)的關(guān)系以及辦理客戶(hù)的進(jìn)駐等相關(guān)的管理和服務(wù)，一般情況下來(lái)說(shuō)，客戶(hù)服務(wù)與管理是傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理的核心工作。其次，工程維護(hù)保修是指對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的供電供水以及電梯和消防等設(shè)備的維修和保養(yǎng)，另外，工程維護(hù)保修還包括對(duì)房屋的維修和管理工作。第三，環(huán)境服務(wù)與管理主要是指對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的生活環(huán)境和工作環(huán)境等進(jìn)行綜合化的治理，具體來(lái)看，環(huán)境服務(wù)與管理包括綠化、保潔和污染治理等主要的工作。第四，安全秩序維護(hù)主要是指采取積極的措施對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共安全和消防安全等進(jìn)行維護(hù)，對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行安全管理，這對(duì)于維護(hù)整個(gè)物業(yè)區(qū)域的安全與穩(wěn)定至關(guān)重要。

二、商業(yè)物業(yè)管理分析

為了對(duì)商業(yè)物業(yè)管理進(jìn)行深入的分析和研究，我們首先要對(duì)商業(yè)物業(yè)的含義和特點(diǎn)進(jìn)行明確。通常情況下而言，商業(yè)物業(yè)主要是指用于經(jīng)營(yíng)的物業(yè)形式，如餐飲、娛樂(lè)、休閑和零售等。一般情況下，我國(guó)的商業(yè)物業(yè)主要有購(gòu)物中心、步行街和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等多種不同的類(lèi)型。商業(yè)物業(yè)是一種特殊的物業(yè)形式，它的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)模往往非常大，而且一般都帶有大型的停車(chē)場(chǎng)。其次，商業(yè)物業(yè)所包含的具體行業(yè)非常豐富，其中的店鋪數(shù)量也非常大。第三，商業(yè)物業(yè)的環(huán)境往往非常好，能夠滿足不同客戶(hù)的具體需求，對(duì)于刺激消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著十分重要的作用。

三、商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差異性探究

商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理存在著比較大的區(qū)別，其中最主要的差異性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1.客戶(hù)類(lèi)型不同。首先，商業(yè)物業(yè)的主要客戶(hù)是一些商戶(hù)，他們的主要工作是銷(xiāo)售商品，因此客流量非常大，而且不穩(wěn)定。住宅物業(yè)的主要客戶(hù)是普通居民，他們?cè)谶@里居住和生活，客流量比較固定，而且相對(duì)比較穩(wěn)定。其次，商業(yè)物業(yè)的主要客戶(hù)以各種類(lèi)型的法人為主，而住宅物業(yè)的主要客戶(hù)大多是一些普通的自然人，以家庭為單位進(jìn)行居住。第三，住宅物業(yè)的主要客戶(hù)相對(duì)商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的主要客戶(hù)大多從事商業(yè)活動(dòng)，而住宅物業(yè)的主要客戶(hù)從事各行各業(yè)的都有?？偠灾虡I(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)主要的客戶(hù)類(lèi)型存在著較大的差別。因此在開(kāi)展商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的實(shí)際過(guò)程中，我們要深入把握兩者不同客戶(hù)的特點(diǎn)，然后針對(duì)他們的實(shí)際需求來(lái)開(kāi)展相應(yīng)的管理工作，只有這樣才能真正提高商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理的質(zhì)量。2.客戶(hù)流量存在巨大差別。從客戶(hù)流量的角度來(lái)說(shuō)，住宅物業(yè)的主要客戶(hù)群體是比較穩(wěn)定的業(yè)主以及租戶(hù)，因此可以說(shuō)住宅物業(yè)的客戶(hù)是靜態(tài)的。而商業(yè)物業(yè)在本質(zhì)上是一種經(jīng)營(yíng)性的場(chǎng)所，因此其主要的客戶(hù)群具有很大的流動(dòng)性，其客戶(hù)群的構(gòu)成也非常復(fù)雜，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的客戶(hù)是動(dòng)態(tài)的。另外，在節(jié)假日的時(shí)間段，很大大型商業(yè)物業(yè)的客流量是非常大的，在這種情況下很容易發(fā)生安全事故，因此商業(yè)物業(yè)的管理難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)，尤其是在消防、安保和衛(wèi)生等方面商業(yè)物業(yè)的管理壓力非常大。總而言之，客戶(hù)流量存在巨大差別是商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理重要差異性之一。3.對(duì)設(shè)備維護(hù)的實(shí)際要求存在著較大的差別。一般情況下來(lái)說(shuō)，住宅物業(yè)的相關(guān)設(shè)備和設(shè)施比較簡(jiǎn)單，主要的設(shè)備類(lèi)型有電梯設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備以及監(jiān)控設(shè)備等，這些設(shè)備的主要目的是為了適應(yīng)住宅物業(yè)用戶(hù)的日常生活要求，因此住宅物業(yè)對(duì)于相關(guān)設(shè)備和設(shè)施的智能化程度要求比較低，而且實(shí)際的使用頻率也比較低。然而商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)模相對(duì)比較大，其具體的設(shè)備更加先進(jìn)和復(fù)雜，在這種情況下，商業(yè)物業(yè)對(duì)相關(guān)設(shè)備和設(shè)施的智能化程度要求比較高。具體來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯設(shè)備以及消防設(shè)備等的使用頻率非常高，而且這些設(shè)備大多由計(jì)算機(jī)控制。這些設(shè)備一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)給商業(yè)物業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的后果，因此商業(yè)物業(yè)對(duì)設(shè)備維護(hù)的實(shí)際要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)。4.環(huán)境管理存在著較大的差異。住宅物業(yè)的環(huán)境管理重點(diǎn)是保持物業(yè)公共區(qū)域的衛(wèi)生整潔以及安全舒適，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)住宅物業(yè)的環(huán)境管理的主要工作有做好保潔、增加綠化、保護(hù)環(huán)境等。然而商業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理則更加注重營(yíng)造一種良好的商業(yè)氛圍，吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，因此商業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理必須要保證整個(gè)商業(yè)物業(yè)的寬敞和明亮，同時(shí)要保證商業(yè)物業(yè)的整潔和美觀。為了達(dá)到這種的目的，在商業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理過(guò)程中，我們要為商業(yè)物業(yè)配置最適宜的光照，同時(shí)要保持溫度的舒適，并保證商業(yè)物業(yè)具備良好的空氣質(zhì)量，如果條件允許，我們還要放一些唯美的音樂(lè)，使客戶(hù)在商業(yè)物業(yè)完美的環(huán)境中流連忘返，這樣可以刺激消費(fèi)?？偠灾?，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的環(huán)境管理存在著較大的差異。5.對(duì)交通的便捷性的要求存在著巨大的差別。一般情況下來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)是一種綜合性的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，它具備了購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲和休閑等許多的功能，因此日常的客流量非常大，同時(shí)車(chē)流量也非常大，因此對(duì)交通的便捷性的要求非常高。相比較而言，住宅物業(yè)的客戶(hù)群體主要是住戶(hù)和租戶(hù)，車(chē)流量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)物業(yè)，因此住宅物業(yè)對(duì)交通便捷性的要求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)物業(yè)。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的交通管理壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)的交通管理。所以，在實(shí)際的交通管理過(guò)程中，商業(yè)物業(yè)要對(duì)交通線路進(jìn)行良好的設(shè)計(jì)和管理，同時(shí)要注意加強(qiáng)來(lái)往車(chē)輛的交通指揮，保證交通的暢通無(wú)阻?？傮w來(lái)看，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)對(duì)交通的便捷性的要求存在著巨大的差別。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和繁榮，物業(yè)管理行業(yè)也逐漸實(shí)現(xiàn)了發(fā)展和壯大。物業(yè)管理為廣大業(yè)主營(yíng)造了一個(gè)安全和文明的生活環(huán)境，對(duì)于提高物業(yè)的使用壽命，促進(jìn)城市的和諧發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。通常情況下而言，物業(yè)管理分為商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩個(gè)重要的類(lèi)型，因此二者的服務(wù)的對(duì)象不同，因此實(shí)際的管理方法也存在著較大的差異，主要體現(xiàn)在客戶(hù)流量存在巨大差別、對(duì)設(shè)備維護(hù)的實(shí)際要求存在著較大的差別、環(huán)境管理存在著較大的差異、對(duì)交通的便捷性的要求存在著巨大的差別等四個(gè)重要的方面，因此我們必須要進(jìn)一步加強(qiáng)分析和研究，科學(xué)掌握商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差異性，不斷提高物業(yè)管理的實(shí)際質(zhì)量，保證商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的安全與穩(wěn)定。

作者:夏靖星 單位:廈門(mén)市集美城市發(fā)展有限公司

參考文獻(xiàn)：

篇3

在城市化進(jìn)程中，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求。物業(yè)管理作為城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影響到人們的生活質(zhì)量。良好的物業(yè)管理可以提高小區(qū)業(yè)主的工作、生活品質(zhì)，反之，會(huì)激發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理人員之間的矛盾，進(jìn)一步影響社區(qū)和諧，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這樣的物業(yè)不如沒(méi)有。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)快，而與之配套的物業(yè)管理卻沒(méi)有得到相應(yīng)的完善，物業(yè)管理水平比較低。在這種情況下，大大小小的物業(yè)管理問(wèn)題相繼出現(xiàn)。

1 物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.1 物業(yè)管理制度不完善 雖然國(guó)家制定實(shí)施了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等行政規(guī)章制度，但是現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)與行業(yè)發(fā)展之間缺乏協(xié)調(diào)性，關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不健全，進(jìn)而在組織開(kāi)展物業(yè)管理工作的過(guò)程中遭遇一些問(wèn)題，由于這些問(wèn)題沒(méi)有得到有效的解決，無(wú)法兌現(xiàn)給予業(yè)主的承諾，導(dǎo)致物業(yè)管理單位與業(yè)主之間的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才 在開(kāi)展物業(yè)管理工作的過(guò)程中，由于現(xiàn)有物業(yè)管理人員專(zhuān)業(yè)水平不高，對(duì)于自己分管之外的工作，一些物業(yè)管理人員沒(méi)有辦法做好，難以勝任其他物業(yè)管理崗位的工作。由于物業(yè)管理屬于新興的行業(yè)，行業(yè)整體素質(zhì)普遍較低，物業(yè)管理理念落后、專(zhuān)業(yè)意識(shí)薄弱，進(jìn)而影響物業(yè)管理行業(yè)的整體水平。物業(yè)管理人員在開(kāi)展物業(yè)管理工作時(shí)，由于缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，無(wú)法解決業(yè)主提出的房屋問(wèn)題，增加了業(yè)主的不滿。

1.3 物業(yè)管理沒(méi)有全覆蓋 在城市化進(jìn)程中，物業(yè)管理水平的高低在一定程度上直接影響城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及社會(huì)的穩(wěn)定程度。權(quán)威機(jī)構(gòu)在對(duì)物業(yè)管理狀況分析結(jié)果顯示，在組織開(kāi)展物業(yè)管理工作時(shí)，如果物業(yè)管理人員沒(méi)有使用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，或者物業(yè)管理單位的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不能滿足業(yè)主的物業(yè)需要，在這種情況下，就會(huì)增加物業(yè)管理單位收取物業(yè)費(fèi)的難度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這一現(xiàn)象制約了物業(yè)管理的覆蓋面。

1.4 開(kāi)發(fā)商失信 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)買(mǎi)者，獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，制定了一套有關(guān)周邊設(shè)施、物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)方案。購(gòu)房者正是在開(kāi)發(fā)商做出的承諾下對(duì)所購(gòu)房屋充滿信心。但是，業(yè)主正式購(gòu)房之后，房屋出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商就會(huì)推卸責(zé)任，于是產(chǎn)生糾紛，當(dāng)糾紛得不到妥善解決時(shí)，就會(huì)激化業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，同時(shí)物業(yè)公司會(huì)喪失公信力。

2 物業(yè)管理問(wèn)題成因

在物業(yè)管理過(guò)程中，引發(fā)物業(yè)管理問(wèn)題的原因比較多，但是歸結(jié)起來(lái)主要集中在三個(gè)方面：

2.1 政府方面 在房地產(chǎn)行業(yè)中，物業(yè)管理作為售后服務(wù)部門(mén)，政府相關(guān)部門(mén)沒(méi)有高度重視該部門(mén)的工作，由于物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，并且涉及多項(xiàng)服務(wù)，多個(gè)部門(mén)，政府制定實(shí)施的法律法規(guī)，在實(shí)踐中難以滿足物業(yè)管理的需要。

2.2 業(yè)主方面 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市居民的住房一般由單位來(lái)解決（分房），在人們的意識(shí)形態(tài)中，普遍認(rèn)為只要房屋出現(xiàn)問(wèn)題就應(yīng)該由國(guó)家來(lái)解決。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)化作用，甚至覺(jué)得物業(yè)管理費(fèi)就不應(yīng)該繳納。

2.3 物業(yè)公司方面 在物業(yè)管理問(wèn)題方面，物業(yè)管理公司也有不可推卸的責(zé)任：首先，物業(yè)管理規(guī)章制度不完善，各項(xiàng)工作任務(wù)沒(méi)有落實(shí)到具體的個(gè)人。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，由于內(nèi)部管理制度缺乏科學(xué)性，在一定程度上增加了企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的難度；其次，物業(yè)管理公司不能對(duì)人力資源進(jìn)行有效的利用，造成人才浪費(fèi)。在組織開(kāi)展物業(yè)管理工作的過(guò)程中，由于物業(yè)管理公司缺乏專(zhuān)業(yè)人才，進(jìn)一步降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)管理公司一味地追求經(jīng)濟(jì)利益，忽略了自身的持續(xù)發(fā)展；最后，物業(yè)管理公司缺乏管理經(jīng)費(fèi)，進(jìn)而增加了提高物業(yè)管理服務(wù)水平的難度。

3 解決物業(yè)管理問(wèn)題措施

為了提高物業(yè)管理水平，確保社會(huì)和諧，本文認(rèn)為可以從以下方面著手開(kāi)展物業(yè)管理工作。

3.1 完善物業(yè)管理行業(yè)法規(guī) 隨著法制化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一切行為都要依法而行。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，需要不斷完善法律法規(guī)體系，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化、法制化管理，確保物業(yè)管理人員在組織開(kāi)展物業(yè)工作時(shí)有法可依，妥善解決與業(yè)主之間的矛盾，切實(shí)維護(hù)業(yè)主、物業(yè)公司的權(quán)益，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

3.2 培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)性人才 為了提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理公司需要對(duì)管理人員加大教育培訓(xùn)的力度，幫助其掌握先近的物業(yè)管理理念和管理技術(shù)。物業(yè)管理公司在培養(yǎng)物業(yè)人才的過(guò)程中，需要開(kāi)展一系列的思想整治工作，從根本上提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)。

3.3 規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為 在規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為方面，政府需要制定實(shí)施相應(yīng)的規(guī)章制度，由于小區(qū)物業(yè)委員會(huì)控制配套物業(yè)的分配權(quán)，代替物業(yè)管理公司行使經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)將物業(yè)收入劃為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，剩下歸物業(yè)管理公司，這樣有利于推動(dòng)物業(yè)管理公司的持續(xù)發(fā)展。

3.4 解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi) 對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行宣傳，幫助業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)管理費(fèi)的重要性，讓業(yè)主在享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，繳納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。

4 結(jié)論

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題受到社會(huì)的普遍關(guān)注。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理正處于起步階段，在發(fā)展過(guò)程中需要解決一系列問(wèn)題，化解供需雙方的矛盾。在政府、物業(yè)公司、業(yè)主的共同努力下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；?，不斷提高物業(yè)管理的水平，確保社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

篇4

回顧實(shí)習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問(wèn)等方式，對(duì)偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開(kāi)展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。美佳物業(yè)對(duì)新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對(duì)小區(qū)的基本情況、應(yīng)開(kāi)展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。美佳物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭(zhēng)做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。

從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照l(shuí)S09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響；建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免了考核走過(guò)場(chǎng)的現(xiàn)象，通過(guò)考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、培育自身核心專(zhuān)長(zhǎng)，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在實(shí)習(xí)中，我看到一套由沿海集團(tuán)、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶(hù)服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個(gè)利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來(lái)提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開(kāi)發(fā)、整合、利用客戶(hù)資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無(wú)微不至、無(wú)所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、推行“顧客互動(dòng)年”，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。

美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實(shí)習(xí)中我了解到，在2003年美佳重點(diǎn)開(kāi)展了“顧客互動(dòng)年”活動(dòng)。成立了美佳俱樂(lè)部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開(kāi)通客戶(hù)服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛(ài)好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開(kāi)展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。如：三月份，開(kāi)展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng)；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開(kāi)展游戲活動(dòng)；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過(guò)開(kāi)展各類(lèi)豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系，營(yíng)造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。

對(duì)于設(shè)備管理，我在實(shí)習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對(duì)各類(lèi)設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次；消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。

管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。

篇5

河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.談?wù)勀銓?duì)此事的看法.

業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí),因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個(gè)多月,花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元.李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi),誤工費(fèi)和精神損失費(fèi).請(qǐng)問(wèn)此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任談?wù)勀愕目捶?

某業(yè)主投訴:我買(mǎi)的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來(lái).因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問(wèn)題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門(mén)窗歪斜.找物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商后,他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ),滲水和門(mén)窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了,不知這種做法是否合理請(qǐng)你回答該業(yè)主提出的問(wèn)題并提出你的處理意見(jiàn).

大廈入伙時(shí),由于個(gè)別業(yè)主對(duì)《業(yè)主公約》中的部分條款有意見(jiàn),并以他們沒(méi)有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司的做法有何不妥你會(huì)如何處理

先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:"我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)."請(qǐng)問(wèn):物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理.

大廈管理員小朱在客戶(hù)下班后的一次例行巡查中,發(fā)現(xiàn)A公司的門(mén)未關(guān),叫了幾次里面也沒(méi)回應(yīng).于是他馬上走進(jìn)A公司查看有無(wú)財(cái)物失竊.請(qǐng)問(wèn):小朱的做法有無(wú)不妥你有什么建議

九,某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái),大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上,各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán).要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)益,拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償.

十,先生(即業(yè)主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒(méi)有代其保管物品.剛到該公司的幾位實(shí)習(xí)生有不同看法:小李認(rèn)為管理員做得對(duì),因?yàn)樵摯髲B管理委托合同沒(méi)有代客保管物品的規(guī)定;小陳認(rèn)為管理員做得不對(duì),因?yàn)樗`反了顧客至上的服務(wù)宗旨,沒(méi)有想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急.請(qǐng)問(wèn):你有什么看法

十一,某小區(qū)共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作,發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作,籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì),并通過(guò)差額選舉,選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員.但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前,有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,并要求進(jìn)行重新選舉.請(qǐng)問(wèn):1,發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),為什么2,物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾

十二,某小區(qū)保安員小張有一次在門(mén)崗值班時(shí),住在A棟三樓的業(yè)主下班回來(lái),他想把公文包放在門(mén)崗處,等買(mǎi)菜回來(lái)再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求.請(qǐng)問(wèn):小張的做法有無(wú)不妥你會(huì)如何處理

十三,某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車(chē)輛保管站,要求業(yè)主把車(chē)輛停放在保管站內(nèi).除自行車(chē)免費(fèi)保管外,物業(yè)公司每月向摩托車(chē),汽車(chē)的車(chē)主收繳一定的費(fèi)用.由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管

理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛的保管費(fèi).

請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛收取管理費(fèi)是否合理若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性

十四,某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了花地小區(qū).由于是分期開(kāi)發(fā),分期入住的方式,該小區(qū)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會(huì),故由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司管理.但隨后開(kāi)發(fā)商接到居民投訴,指責(zé)物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位,樓梯垃圾清理不及時(shí),環(huán)境綠化無(wú)人管.開(kāi)發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問(wèn)題的要求,但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無(wú)任何

明顯改善.于是開(kāi)發(fā)商以物業(yè)公司違約為由,到法院,要求解除合同,由物業(yè)公司賠償損失.

1.開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效為什么2.開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除合同為什么

十五,某住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對(duì)其維修,其維修費(fèi)由誰(shuí)出108單元單號(hào)8家住戶(hù),其說(shuō)法不一,7,8層的住戶(hù)說(shuō):此事與他們無(wú)關(guān),他們不出維修費(fèi);六層以下的住戶(hù)說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶(hù)出;第六層的住戶(hù)說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出.

請(qǐng)問(wèn)你對(duì)此有什么看法

十六,某寫(xiě)字樓客戶(hù)有重要客人來(lái)訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語(yǔ),迎接客人.該管理員起初覺(jué)得為難,但本著服務(wù)客人的精神,就答應(yīng)了客戶(hù)的要求.請(qǐng)問(wèn):該管理員的做法有無(wú)不妥你有什么建議

十七,某管理員在小區(qū)巡視時(shí),見(jiàn)到幾個(gè)收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開(kāi).但這幾個(gè)人不聽(tīng)勸告,不愿離開(kāi),該管理員立即招來(lái)保安員將其驅(qū)趕出去.請(qǐng)問(wèn):該管理員的做法有無(wú)不妥你有什么建議

十八,房改后,新埠港務(wù)公司住宅區(qū)設(shè)立了新埠物業(yè)管理公司.目前,新埠物業(yè)管理公司只提供保安和環(huán)衛(wèi)服務(wù),每月每戶(hù)各項(xiàng)服務(wù)只收2元的服務(wù)費(fèi).一天,海天商場(chǎng)為新埠港務(wù)公司住宅區(qū)的便民店送貨,司機(jī)小譚到達(dá)住宅門(mén)衛(wèi),遞交出入卡后,開(kāi)車(chē)駛?cè)胱≌瑓^(qū).為了趕時(shí)間,車(chē)速較快,不注意而將正在越過(guò)馬路行動(dòng)緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬(wàn)元醫(yī)療費(fèi),經(jīng)協(xié)商,其中海天商場(chǎng)及事故責(zé)任人同意支付10萬(wàn)元,剩余的1萬(wàn)元由新埠物業(yè)管理公司支付,另支付5千元的營(yíng)養(yǎng)費(fèi).新埠物業(yè)管理公司認(rèn)為他們沒(méi)有責(zé)任,不同意支付1.5萬(wàn)元的費(fèi)用.你對(duì)新埠物業(yè)管理公司有什么看法和建議

十九,方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理,做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生,公共場(chǎng)地每天清掃,無(wú)亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時(shí)值班,巡邏;公共配套設(shè)施維護(hù)良好,水,電,消防設(shè)施保障有效.經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力,小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來(lái)的20%提高到26%,園林綠化維護(hù)良

好,增加了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所,開(kāi)展了正常的社區(qū)文體活動(dòng),因此,方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出:物

業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業(yè)主委員會(huì)的拒絕.請(qǐng)問(wèn):方圓物業(yè)管理公司的

要求是否合理你有什么建議

二十,某小區(qū)管理員在巡視小區(qū)時(shí),發(fā)現(xiàn)一個(gè)可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來(lái)保安員將其帶到辦公室審問(wèn).請(qǐng)問(wèn):你會(huì)如何處理

案例分析

一,①發(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系.物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任.

②物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同.業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi).

③由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全履行合同所約定的義務(wù),依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定:"當(dāng)事人一方不履行合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任.

因此,李先生可以通過(guò)人民法院追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任.

二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因?yàn)?這種從天而降的行為所非法侵害的對(duì)象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個(gè)區(qū)域經(jīng)過(guò)的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預(yù)料.

從法律責(zé)任來(lái)看,該婦女應(yīng)承擔(dān)違憲法律責(zé)任,民事法律責(zé)任以及刑事法律責(zé)任.

《中華人民共和國(guó)憲法》第五十一條規(guī)定:"中華人民共和國(guó)公民在行使自由和權(quán)利的時(shí)候,不得損害國(guó)家的,社會(huì)的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利."案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個(gè)法律規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)違憲的法律責(zé)任.

《中華人民共和國(guó)刑法》第一百一十五條規(guī)定:危害公共安全罪"以其他危險(xiǎn)方法致人重傷,死亡或者使公私財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無(wú)期徒刑或者死刑.過(guò)失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節(jié)較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.",該婦女構(gòu)成危害公共安全罪.

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:"公民,法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."

因此,該婦女應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據(jù)為中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定:"建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外."及《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:"公民,法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."

三,首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此,本案例中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.

治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶(hù)的安全,規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.

四,這個(gè)案例的責(zé)任歸屬適用于我國(guó)民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任,即《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定:"沒(méi)有過(guò)錯(cuò),但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."因此物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任.

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定:在公共場(chǎng)所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設(shè)施等,沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任.同理,在本案例中,如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施,則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.

根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定:"經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身,財(cái)產(chǎn)安全的要求.應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示,并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法."這條法律規(guī)定與我國(guó)民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的,都包含有要"明確的警示"的法律要求.

五,按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)管理費(fèi)的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費(fèi).從法律上講,不交納管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴(yán)重地?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟(jì)損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識(shí)到維護(hù)合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來(lái)維護(hù),法律絕對(duì)不能允許用非法的方式,非法的手段來(lái)維護(hù)合法權(quán)益.

六,該物業(yè)管理公司的做法不妥.應(yīng)按如下要求處理:(見(jiàn)小書(shū))

七,第一,業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.

第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.

第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.

第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.

因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理,要二位老人按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi).

八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國(guó)憲法》第九十條明確規(guī)定,"中華人民共和國(guó)公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中華人民共和國(guó)刑法》第二百四十五條規(guī)定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在沒(méi)有任何其他見(jiàn)證人在場(chǎng)的情況,擅自進(jìn)入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應(yīng)通過(guò)對(duì)講機(jī),通知管理處其他保安及A公司有關(guān)人員,同時(shí)自己守住門(mén)口不動(dòng),待管理處其他保安及A公司有關(guān)人員到場(chǎng)后才能進(jìn)入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報(bào)案.若失竊.查看完后,應(yīng)關(guān)好A公司門(mén).

9,業(yè)主的要求是合理的.因?yàn)闃I(yè)主買(mǎi)房時(shí),合同就明確規(guī)定了,共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺(tái).如果不拆除,則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢(qián),理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主.并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議,或?qū)⑦@筆收益用來(lái)貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配.

10,小李的做法是對(duì)的.因?yàn)橐坏┬纬墒聦?shí)上的保管合同,萬(wàn)一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔(dān)賠償責(zé)任.當(dāng)然,小李要做好對(duì)業(yè)主的耐心解釋工作,動(dòng)之以情,曉之以理.我們提倡業(yè)主至上的服務(wù)宗旨,但不能違反有關(guān)原則和規(guī)定.

十一,第一,發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),.根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權(quán)的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上,建筑物發(fā)展商通過(guò)買(mǎi)賣(mài),贈(zèng)與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式.因此,是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).

任何人,或者任何其他組織依法通過(guò)買(mǎi)賣(mài),贈(zèng)與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個(gè)單元或套房,就成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的業(yè)主.

發(fā)展商未出售的房屋也許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,所有權(quán)者仍然是發(fā)展商.因此,這時(shí)發(fā)展商就由原來(lái)的建筑物所有權(quán)人的身份依法轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人.當(dāng)發(fā)展商成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán),共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利,當(dāng)然也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).這時(shí)發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法是享有與其他業(yè)主一樣平等的各項(xiàng)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù).任何人都不能隨意剝奪發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)利和義務(wù),否則,就構(gòu)成侵害發(fā)展商業(yè)主的合法權(quán)益,發(fā)展商有權(quán)依據(jù)法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定來(lái)維護(hù)其合法權(quán)益.

既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,就必然擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán).

綜上所述,發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即未出售房屋的業(yè)主,與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán).某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,要求進(jìn)行重新選舉,這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解.

第二,作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋,使他們清楚了解法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益,依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作.

十二,同10題

十三,合理.但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車(chē)輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi)和設(shè)施,設(shè)備費(fèi)及相關(guān)的管理費(fèi)用.費(fèi)用的收取以維持車(chē)輛保管站的正常運(yùn)作為最低限度.

十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無(wú)效,意思表示不真實(shí),內(nèi)容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現(xiàn)了這四種情況中的任何一種,則該合同無(wú)效.

第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當(dāng)事人通過(guò)行使約定的解除權(quán)或者兩方協(xié)商決定,而進(jìn)行的合同解除.約定解除權(quán)的解除是當(dāng)事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件出現(xiàn)后享有解除權(quán),并可以通過(guò)行使合同的解除權(quán)而消滅合同關(guān)系,如果開(kāi)發(fā)商要單方面行使約定解除權(quán),就必須以約定的合同解除條件出現(xiàn)為前提.協(xié)商解除是指合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權(quán).因此,如果沒(méi)有約定的合同解除條件,開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)解除合同.但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)物業(yè)行政主管部門(mén)仲裁或向人民法院訴訟,申請(qǐng)解除合同.

法定解除是合同解除的條件由法律直接規(guī)定.

十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應(yīng)使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶(hù)住戶(hù)都受益,根據(jù)"誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)責(zé)"的原則,應(yīng)由8戶(hù)住戶(hù)共同維修,具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?

十六,如果該公司對(duì)管理人員進(jìn)行過(guò)這方面的培訓(xùn)或有這方面的操作規(guī)程要求,則該管理人員的做法無(wú)不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應(yīng)對(duì)客人說(shuō)明,其本人不知究竟應(yīng)該如何處理此事,他可帶客人一起或獨(dú)自到有關(guān)部門(mén)了解情況后,再做決定,但他無(wú)權(quán)拒絕.

十七,做法無(wú)不妥.因?yàn)樾^(qū)公共場(chǎng)所屬全體業(yè)主的公共場(chǎng)所,為全體業(yè)主所獨(dú)有,是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應(yīng)勸其離開(kāi).但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式,應(yīng)多請(qǐng)一些保安員來(lái)勸說(shuō)他們出去.

18,如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理公司有過(guò)錯(cuò),造成該業(yè)受重傷,則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任.盡管物業(yè)公司收取了保安服務(wù)費(fèi),但物業(yè)管理的保安服務(wù)是一種群防群治的安全防范服務(wù).物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主,住戶(hù)之間不存在人身,財(cái)產(chǎn)的保管或保險(xiǎn)關(guān)系.

篇6

物業(yè)管理分為三個(gè)階段：早期介入、前期管理和物業(yè)管理（也稱(chēng)后期管理）。在我們大多人的理解中，以為物業(yè)管理就是在小區(qū)門(mén)口設(shè)個(gè)保安，所謂的替別人看門(mén)的。其實(shí)不然，物業(yè)管理包括：公共秩序管理服務(wù)、小區(qū)環(huán)境管理服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備管理等等。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)的保安、保潔、綠化、設(shè)備維修、水電維修等部門(mén)對(duì)小區(qū)所有有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的維護(hù)、維修、和保養(yǎng)，以達(dá)到小區(qū)物業(yè)增值之目的！

篇7

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_________（物業(yè)名稱(chēng)）實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條　物業(yè)基本情況

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）________號(hào)；占地面積：________平方米；建筑面積：________平方米；其中住宅_________平方米；物業(yè)類(lèi)型：_________（住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合）。

第二條　委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問(wèn)、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車(chē)輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

8.社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。

第三條　合同期限

本合同期限為_(kāi)________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四條　甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米，其它用房_________平方米），由乙方按下列第_________項(xiàng)使用：

（1）無(wú)償使用。

（2）按每月每平方米建筑面積_________元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶(hù)資料），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶(hù)）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

5.有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；

6.接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主；

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

10.開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

11.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)；

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有，專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定除外）。

第六條　管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內(nèi)達(dá)到_________的管理標(biāo)準(zhǔn)；_________年內(nèi)達(dá)到_________管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)。

第七條　管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶(hù)）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（2）按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶(hù)）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（3）由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元；支付期限：_______；支付方式：______

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

（2）按每年_________%的幅度上調(diào)；

（3）按每年_________%的幅度下調(diào)；

（4）按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；

（5）按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整________________；

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金共計(jì)_________元，由甲方負(fù)責(zé)在_________時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_________元，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付；

（2）由乙方承擔(dān)；

（3）在_________費(fèi)用中支付；

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

（1）由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月_________元；

（2）由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的_________%

第八條　獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：______________；

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：________________；

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條　違約責(zé)任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條　其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)

議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，調(diào)解不成的，提交_________仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6.本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_______________

乙方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

篇8

廣州有個(gè)開(kāi)發(fā)商承諾，買(mǎi)房子贈(zèng)送5年物管費(fèi)。售出一年以后，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)。新物管上門(mén)來(lái)收費(fèi)，卻被業(yè)主告知今后四年的物管費(fèi)還算開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的。要收你去找開(kāi)發(fā)商吧。物業(yè)公司多次催繳無(wú)果只好把業(yè)主告上法庭。

東莞的開(kāi)發(fā)商繞得更遠(yuǎn)一些，不直接贈(zèng)物管費(fèi)，而是送面積，買(mǎi)33平方米，贈(zèng)送15平方米。物管去收費(fèi)，業(yè)主只肯按自己實(shí)際買(mǎi)的面積繳費(fèi)，按贈(zèng)送部分計(jì)的費(fèi)用不肯交，而且堂而皇之認(rèn)為“早知道贈(zèng)送的部分也要交物管費(fèi)，那當(dāng)初就不買(mǎi)這房子了”。

按應(yīng)繳費(fèi)面積與實(shí)際繳費(fèi)面積的折算，物業(yè)管理企業(yè)在此項(xiàng)目上將白白損失三分之一的收入。物管也可以說(shuō)。早知道贈(zèng)送的面積不交物管費(fèi)，我們就不接這個(gè)小區(qū)了。然而這兩個(gè)“早知道”，結(jié)果卻是誰(shuí)也不知道，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商既沒(méi)有和業(yè)主說(shuō)“贈(zèng)送的要交費(fèi)”，也沒(méi)有和物業(yè)管理單位說(shuō)“贈(zèng)送的不收費(fèi)”。

此外諸如“終身免物管費(fèi)”的銷(xiāo)售承諾，更不知道有誰(shuí)有能力來(lái)兌現(xiàn)。是開(kāi)發(fā)商把蓋樓賺的錢(qián)再分70年花在業(yè)主身上?還是有一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)愿意不顧自己的死活連續(xù)70年為業(yè)主做雷鋒?顯然這都不符合常識(shí)。

不過(guò)開(kāi)發(fā)商依然這么做了，因?yàn)橛螒蛞?guī)則里有空子可以鉆。

先來(lái)看看“前期物業(yè)管理”。業(yè)主大會(huì)成立之前制度設(shè)計(jì)了由開(kāi)發(fā)商作為物業(yè)管理合同的甲方?！扒捌谖飿I(yè)管理”制度的設(shè)計(jì)者把開(kāi)發(fā)商作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人，道理上并沒(méi)有問(wèn)題。但房屋銷(xiāo)售行為，不管是有償?shù)倪€是贈(zèng)與的，在這個(gè)制度當(dāng)中就簡(jiǎn)化為產(chǎn)權(quán)之間的契約換。至于交換之中乖之后可能出現(xiàn)的管理問(wèn)題并不在必須規(guī)定之列。

然而，開(kāi)發(fā)商的目的是以房換錢(qián)，小業(yè)主的目的是以錢(qián)換住。顯然。達(dá)成“現(xiàn)金”與達(dá)成“安居”這兩個(gè)目的在時(shí)間上的成本并不相等。而物業(yè)管理真正的含金量是需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間才能檢驗(yàn)出來(lái)。制度賦予了開(kāi)發(fā)商支配“前期物業(yè)管理”的權(quán)力。使得他們?yōu)榱诉_(dá)成短期的盈利目的，可以贈(zèng)送一個(gè)根本不屬于他們的東西。這也就是將小業(yè)主使用物業(yè)時(shí)的時(shí)間成本在銷(xiāo)售時(shí)化為虛無(wú)，而以?xún)r(jià)格的優(yōu)惠條件重新定義物業(yè)管理。小業(yè)主在購(gòu)房前沒(méi)有權(quán)利為自己物色今后相當(dāng)一段時(shí)間的物業(yè)管理人選，也只好通過(guò)選擇開(kāi)發(fā)商來(lái)選擇最初的物業(yè)管理，或者干脆，就把物業(yè)管理當(dāng)做開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)來(lái)考慮，于是物業(yè)管理費(fèi)變成了最容易賤賣(mài)的籌碼。

篇9

委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：______________________

受托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：______________________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將________(物業(yè)名稱(chēng))委托于乙方被告物來(lái)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類(lèi)型：________________________________

坐落位置：_______市________區(qū)_______路(街道)________號(hào)

四至：東______________ 南 ______________

西______________ 北　______________

占地面積：____________平方米

建筑面積：____________平方米

委托管理的的業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物來(lái)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、_________________________________________　。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_____________________________________　。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、___________________________

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、____________________。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的清運(yùn)、____________________

第十條　交通與車(chē)輛停放秩序的管理。

第十一條　維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、___________________________________。

第十二條　管理與物來(lái)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條　組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第十四條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

篇10

物業(yè)管理是城市管理的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到居民的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。隨著生活水平的提高，人們對(duì)居所的要求更著重于良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理是社區(qū)管理的要素之一，物業(yè)管理納入社區(qū)管理已越來(lái)越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，如果做到了物業(yè)管理納入社區(qū)管理，不僅有利于物業(yè)管理的發(fā)展，而且也符合社區(qū)管理的目標(biāo)，有利于深化城市管理體制改革。

比如，城市中老的居住小區(qū)雖然有了物業(yè)公司，但居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，交費(fèi)情況并不樂(lè)觀；在新的小區(qū)，很多物業(yè)公司隸屬于開(kāi)發(fā)商，業(yè)主入住后沒(méi)有選擇物業(yè)公司的權(quán)力。由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)，有的物業(yè)公司不僅服務(wù)差，并且亂收費(fèi)。同時(shí)，政府的有關(guān)政策法規(guī)也很難在這樣的小區(qū)中得以貫徹實(shí)施。相反，如果把物業(yè)管理納入社區(qū)管理，政府的房管局和民政局就可聯(lián)合關(guān)于將居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理的有關(guān)規(guī)定。又如，在物業(yè)小區(qū)納入社區(qū)管理之前，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)、房管局的派出機(jī)構(gòu)之間的復(fù)雜關(guān)系往往是物業(yè)管理中的癥結(jié)所在。物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，政府就可用政策明確界定他們之間的責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)就可以加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間的關(guān)系。另外，社區(qū)居委會(huì)也可會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)及有關(guān)單位和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè),一起組建聯(lián)席會(huì)或管理委員會(huì)，代表區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人的物業(yè)權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按章程認(rèn)真履行職責(zé)，還應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)，遵守社區(qū)居委會(huì)關(guān)于社區(qū)公共利益的決定。業(yè)主委員會(huì)如果做出違反法律法規(guī)、影響社會(huì)秩序、侵犯社區(qū)公共利益的決定，社區(qū)居委會(huì)可以按照社區(qū)自治的原則加以制止。

（二）有利于創(chuàng)建新型社區(qū)清潔、優(yōu)美、舒適、安全的居住環(huán)境

把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的目的之一，就是提高居住區(qū)物業(yè)管理水平，改善小區(qū)的居住環(huán)境。因此，在抓創(chuàng)建文明社區(qū)、文明小區(qū)工作中,要充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理工作的重要性。

基于這種認(rèn)識(shí)，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作應(yīng)著重做到以下三點(diǎn)：第一，要根據(jù)老小區(qū)先天條件差、配套設(shè)施不足、推進(jìn)物業(yè)管理難度較大的特點(diǎn)，著重加大老小區(qū)的整治力度。通過(guò)綜合整治項(xiàng)目為創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、文明小區(qū)創(chuàng)造必要條件。第二，新建小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作要做到誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)大力支持，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第三，全面推進(jìn)物業(yè)管理納入社區(qū)管理的步伐，在小區(qū)中應(yīng)盡快建立小區(qū)管理委員會(huì)制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來(lái)協(xié)調(diào)處理好居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和社區(qū)民警之間的關(guān)系，從而，實(shí)現(xiàn)各司其職、分工協(xié)調(diào)、運(yùn)作流暢、職責(zé)分明、有序高效的“四位一體”新格局。

二、物業(yè)管理納入社區(qū)管理的具體措施和辦法

（一）要有操作性較強(qiáng)的相應(yīng)政策出臺(tái)

雖然物業(yè)管理納入社區(qū)管理有利政府、居民和物業(yè)管理多贏，但也不可過(guò)于樂(lè)觀。因?yàn)?，不僅物業(yè)管理、業(yè)委會(huì)和居委會(huì)等有關(guān)方面的關(guān)系協(xié)調(diào)好還需要一個(gè)過(guò)程，而且，還有待于新的法規(guī)的出臺(tái)和房改

政策的進(jìn)一步深入。例如，物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，小區(qū)實(shí)行了保安、保潔、保綠、保修、停車(chē)等一體化管理，但在老小區(qū)中，人們還不習(xí)慣于每月交保安、保潔、停車(chē)費(fèi)等，使物業(yè)公司無(wú)法進(jìn)行管理。再如，在新小區(qū)中，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理納入社區(qū)管理這件事情的態(tài)度和居民對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的意識(shí)等也都是不確定因素。目前,成立業(yè)主委員會(huì)需要街道蓋章，但是街道對(duì)于業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作卻沒(méi)有任何制約措施。目前，業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)有選擇物業(yè)管理公司的權(quán)力，但是，業(yè)主委員會(huì)組成人員的素質(zhì)對(duì)此項(xiàng)工作影響很大。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理要納入社區(qū)管理，必須出臺(tái)操作性較強(qiáng)的相應(yīng)政策加以規(guī)范才行。

（二）建立“四位一體”聯(lián)席會(huì)議制度

在政府有關(guān)部門(mén)和街道指導(dǎo)下建立“四位一體”聯(lián)席會(huì)議制度，應(yīng)是物業(yè)管理納入社區(qū)管理的關(guān)鍵。為此，應(yīng)做到“六明確”：一要明確街道辦事處應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作;二要明確業(yè)委會(huì)籌備小組應(yīng)由街道、居委會(huì)、房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行指導(dǎo);三要明確劃分物業(yè)管理區(qū)域的基本原則;四要明確第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的方式、程序、候選人產(chǎn)生的方式和業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的方式;五要明確提高業(yè)主自治管理水平，保障業(yè)委會(huì)準(zhǔn)確地行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和履行義務(wù);六要明確加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)及其成員的培訓(xùn)。

（三）落實(shí)有關(guān)方面的職責(zé)

要落實(shí)街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門(mén)在物業(yè)管理納入

社區(qū)管理中各自所應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。其主要職責(zé)是:參與新建居住小區(qū)的入住驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃管理配套公共設(shè)施或者存有質(zhì)量問(wèn)題的，有權(quán)提請(qǐng)規(guī)劃管理主管部門(mén)予以糾正;會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)組建工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組建提出審核意見(jiàn);會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理;對(duì)物業(yè)管理員的服務(wù)質(zhì)量和管理水平進(jìn)行考核，并反饋給物業(yè)公司;及時(shí)協(xié)調(diào)、處理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理企業(yè)要按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定為居民提供服務(wù)。要自覺(jué)接受街道辦事處和居委會(huì)的監(jiān)督，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平；要嚴(yán)格按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理。