導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢,通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動對其在整個項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營,無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營,最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營,使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。

篇2

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

引言

我國雖然房地產(chǎn)發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運(yùn)營管理模式，使得我國很多商業(yè)地產(chǎn)不具備長期的經(jīng)濟(jì)效益和核心競爭力。隨著全球化的進(jìn)程越來越快，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理模式對國內(nèi)產(chǎn)生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用也是目前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個主要問題。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的主要特點(diǎn)

運(yùn)營的組織方式有所不同

房地產(chǎn)的運(yùn)營管理不像工程建造與產(chǎn)品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務(wù)范疇。制造業(yè)運(yùn)營管理主要是對生產(chǎn)線、產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進(jìn)度等進(jìn)行控制，可以制定詳細(xì)而具體的計(jì)劃，實(shí)施起來更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理則具有很大的變動，運(yùn)營管理主要針對人而言，無法實(shí)現(xiàn)制定詳細(xì)的計(jì)劃并按步驟實(shí)施，運(yùn)營的過程常常會因?yàn)橥顿Y商、經(jīng)營者、消費(fèi)者以及工作人員的隨機(jī)性而產(chǎn)生變動，產(chǎn)生不同的運(yùn)營結(jié)果。因此，我們不能將制造領(lǐng)域的那一套運(yùn)營管理模式照搬照套到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中來。

運(yùn)營系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式有所不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，產(chǎn)品和運(yùn)營系統(tǒng)往往是分開設(shè)計(jì)的，因?yàn)?，在制造業(yè)中一種商品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來制造，但是在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中運(yùn)營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須要同時(shí)設(shè)計(jì)，因?yàn)樘峁┫到y(tǒng)是服務(wù)本身的一個重要組成部分，運(yùn)營管理與生產(chǎn)消費(fèi)是不可分割的，同時(shí)發(fā)生的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運(yùn)營的設(shè)計(jì)必須同時(shí)進(jìn)行，不同的運(yùn)營方式會形成不同的產(chǎn)品特點(diǎn)和服務(wù)特色。

客戶在運(yùn)營管理中起到的作用有所不同

傳統(tǒng)的制造業(yè)生產(chǎn)流程是封閉的，產(chǎn)品出廠后才會與客戶發(fā)生聯(lián)系，而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，他們對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運(yùn)營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運(yùn)營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務(wù)效率，調(diào)整客戶在運(yùn)營管理中的角色也是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的重要任務(wù)。

員工在運(yùn)營管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中更加重要，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運(yùn)行管理結(jié)果，因此，員工的表現(xiàn)對于運(yùn)行效率、結(jié)果的影響極大，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運(yùn)營創(chuàng)新的源泉，每個地區(qū)都有自己獨(dú)特的自然特征、文化底蘊(yùn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著正相關(guān)的互動關(guān)系。因此，在設(shè)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式時(shí)要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史與文化，將地區(qū)特色融入設(shè)計(jì)中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時(shí)尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結(jié)合，建造出了一種上海特色的國際時(shí)尚。又如浙江的西湖天地，將傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國際化的時(shí)尚設(shè)計(jì)中，打造出了獨(dú)特的娛樂休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風(fēng)情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)。政府部門也要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的審查，控制其資金投入不能超過城市經(jīng)濟(jì)能力，整體的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)格要多元化，避免重復(fù)建設(shè)。

建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經(jīng)有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產(chǎn)還是主要通過間接融資的方式進(jìn)行，基金等金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)融資中沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。很多中小城市的城市開發(fā)對銀行的依賴程度達(dá)到了90%以上，而全國城市建設(shè)對銀行依賴的平均水平也高達(dá)70%，融資渠道的問題不解決，商業(yè)地產(chǎn)就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產(chǎn)融資的主流渠道。讓具有開發(fā)意向的房地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司或者投資銀行進(jìn)行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業(yè)地產(chǎn)的資金募集工作進(jìn)行具體的管理。

推動地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種主流開發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行分開發(fā)展，一個搞投資開發(fā)另一個搞后續(xù)經(jīng)營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風(fēng)險(xiǎn)可以相互扶持，有利于促進(jìn)二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運(yùn)營模式還有待探索，在近幾年的運(yùn)作中，有很多大型房地產(chǎn)公司成功地將零售行業(yè)引入房地產(chǎn)，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的運(yùn)用

1.統(tǒng)一運(yùn)營管理模式

統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)有市場、戰(zhàn)略、策略、管理幾個方面，任何項(xiàng)目的運(yùn)營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變?nèi)f化的，對于市場信息了解的不及時(shí)，掌握的不到位必然影響調(diào)研分析的結(jié)果準(zhǔn)確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對市場的調(diào)研，為決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的依據(jù)。了解市場信息后，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)力和特點(diǎn)確定服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)計(jì)，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價(jià)值才能生存下去，而項(xiàng)目運(yùn)營的有效保障就是各項(xiàng)有力的策略。通過策略的指導(dǎo)才能提供比競爭者更好的價(jià)值，讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經(jīng)營者，具有一定的品牌效應(yīng)，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進(jìn)入，最典型的統(tǒng)一管理模式就是萬達(dá)廣場。強(qiáng)勢的開發(fā)商，強(qiáng)勢的投資者，強(qiáng)勢的經(jīng)營者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，也使得商業(yè)項(xiàng)目的效益不斷提升。這種運(yùn)營管理模式需要龐大的資金、科學(xué)的管理系統(tǒng)和良好的運(yùn)營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結(jié)合的運(yùn)營管理模式

將零售引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理是中國的獨(dú)創(chuàng)，主要有零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運(yùn)營等幾種，各自經(jīng)營是指商業(yè)運(yùn)營由購買商鋪各自進(jìn)行運(yùn)營，開發(fā)商不得再進(jìn)行干預(yù)。這種運(yùn)營模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)，這種模式有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，能夠讓他們獲得比較高的售價(jià)收益并且在較短的時(shí)間內(nèi)收回資金，但是這種經(jīng)營模式容易出現(xiàn)混亂，各自為政，對于長期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負(fù)面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠(yuǎn)的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業(yè)街變成廉價(jià)的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長期的發(fā)展。

總之，我國目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式多種多樣，既有整體經(jīng)營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當(dāng)前的市場趨勢，引進(jìn)國外先進(jìn)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王涵.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新及運(yùn)用分析[J].山東大學(xué).2007（09）

篇3

【引言】BIM技術(shù)從傳統(tǒng)的應(yīng)用于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段和建設(shè)階段，為項(xiàng)目的高效合理建設(shè)提供重要依據(jù)，到如今已經(jīng)更多的應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)維管理中。商業(yè)由于長期人群密度高和設(shè)備的高負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)常會出現(xiàn)各種意想不到的情況，如何能快速找到問題的所在并盡快解決，是每一個商業(yè)運(yùn)營企業(yè)所關(guān)注的重點(diǎn)問題，因此，將BIM技術(shù)的先進(jìn)理念應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理中具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的簡稱，即建筑信息模型。它是以建筑項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，建立建筑模型，并對相關(guān)細(xì)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備布置、性能指標(biāo)、造價(jià)成本等進(jìn)行分析，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目內(nèi)部各個部位的狀況，具有為決策者提供直觀依據(jù)的作用。

二、BIM的特點(diǎn)

1、可視性

傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)維管理，需要通過大量的商管和物業(yè)人員在現(xiàn)場進(jìn)行巡邏，經(jīng)常對各種設(shè)備和物質(zhì)進(jìn)行維護(hù)和檢修。特別是當(dāng)某些設(shè)備出現(xiàn)故障的時(shí)候，根本就無從知道具體是哪個部位出現(xiàn)問題，需要花費(fèi)大量的時(shí)間來查找，效率極低。而在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以一目了然的顯示出哪個位置出現(xiàn)問題，定點(diǎn)對其進(jìn)行修理，達(dá)到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，整個商業(yè)部分的施工圖紙和設(shè)備、管道的分布情況全部輸入在電腦中，它可以自動監(jiān)控各個設(shè)備的運(yùn)行情況，和商業(yè)整體的人流量和平面布置情況。在需要的時(shí)候，可以直接顯示出各個需要的數(shù)據(jù)指標(biāo)（如熱工性能、設(shè)備的溫控情況等）。只要是我們需要的數(shù)據(jù)，都可以通過軟件來直觀的找到，并提前預(yù)告各處存在的隱患和問題，提醒商管人員提前進(jìn)行控制。

3、高效性

與傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)查找模式相比，它提前將整個商場的運(yùn)營平面和圖紙等傳輸進(jìn)電腦。通過三維建模的方式，可以直觀的顯示每一個設(shè)備存放位置、整體平面布置情況、人流量的顯示、各處性能指標(biāo)的運(yùn)行情況等。為各種突發(fā)問題的解決方案提出數(shù)據(jù)支持。

三、BIM在商業(yè)運(yùn)維管理中的具體應(yīng)用

1、故障分析可視化

在商場里，各設(shè)備由于長期的高負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)過一定時(shí)期后會出現(xiàn)各種問題。比較常見的如空調(diào)管道不嚴(yán)密導(dǎo)致制冷效果不佳、線路老化導(dǎo)致部分區(qū)域經(jīng)常斷電、某些耗電大的店鋪集中使用大功率導(dǎo)致電壓跳閘、消防設(shè)施損壞等。出現(xiàn)問題時(shí)，通常都需要采取保修、處理、查找圖紙和問題來源、制定方案到處理等一系列繁瑣的過程，有時(shí)需要耗費(fèi)較長的時(shí)間，對商戶造成比較大的影響，而且有時(shí)由于線路都已經(jīng)封閉，很難找出故障的具置。

因此，在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以采取3D建模的方式，將整個商業(yè)的運(yùn)行情況與軟件進(jìn)行聯(lián)動。一旦某些部位出現(xiàn)問題，在軟件中就能及時(shí)的反映，并清晰的標(biāo)示出其部位，便于維修人員針對性的進(jìn)行處理，迅速解決問題。

2、隱蔽管線和設(shè)備的管理

現(xiàn)今的建筑工程中，管線大部分都是暗埋設(shè)在結(jié)構(gòu)墻體或者天花吊頂內(nèi)，而且施工企業(yè)在施工時(shí)，沒有完全按照設(shè)計(jì)圖紙的走向，具有太多的隨意性。當(dāng)施工單位和開發(fā)商的工程管理人員撤離后，開發(fā)商將商場移交給物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司（進(jìn)行管理？）。這部分工程維修人員沒有參與工程建設(shè)，根本就不知道里面管線的埋設(shè)情況，更不用說后期進(jìn)場的小商戶。因此經(jīng)常會出現(xiàn)商戶在裝修時(shí)破壞了公共部位的管線，或者將一些不能砸的墻體砸壞，更有甚者破壞了整個大樓的高壓線路和天然氣管道的埋設(shè)，引起意想不到的安全事故。

這種時(shí)候，BIM技術(shù)的應(yīng)用就顯得尤為重要，它可以對各種管線的實(shí)際埋設(shè)情況進(jìn)行清晰的描述，指導(dǎo)商戶的裝修，顯示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能觸碰的。同時(shí)對于已經(jīng)拆改的部位及時(shí)在軟件中進(jìn)行更新，實(shí)時(shí)將現(xiàn)場實(shí)際情況與電腦進(jìn)行同步，確保管線和設(shè)備信息的完整和實(shí)效性。

3、公共安全管理的應(yīng)用

商場作為人們活動的公共聚集場所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火災(zāi)等的應(yīng)急處理。在傳統(tǒng)模式下，都是發(fā)生了火災(zāi)之后，再來進(jìn)行處理和人流的疏散。而在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以提前進(jìn)行預(yù)防、報(bào)警和及時(shí)的處理。

還是以消防火災(zāi)為例，一旦某些區(qū)域有火災(zāi)發(fā)生的可能性和隱患，它可以通過煙感和溫感傳輸來的信號進(jìn)行快速的分析，分析是否有必要對其提前處理。一旦真正發(fā)生火災(zāi)，它可以及時(shí)顯示出具體火災(zāi)的部位和嚴(yán)重程度，同時(shí)周邊人群數(shù)量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人員有多少，最近的消防滅火設(shè)備的分布位置等。這便于管理人員迅速做好最合理化的處理辦法，調(diào)動最近最有效的人員，采取最短的距離，拿到最實(shí)用的工具，將火勢給予熄滅，并對人群進(jìn)行疏散，減少傷亡。這比傳統(tǒng)的找圖紙確定位置，再來制定處理方案高效的多，效果也更加明顯。

4、能耗數(shù)據(jù)分析

商場通常水、電、空調(diào)和天然氣等都是由商管公司統(tǒng)一控制和安排的，在實(shí)際經(jīng)營過程中，很多商管人員的專業(yè)水平其實(shí)是不夠的，很多時(shí)候，長期將各設(shè)備處于高強(qiáng)度的運(yùn)行負(fù)荷下，造成較大的浪費(fèi)。如中央空調(diào)長時(shí)間的開放，在溫度下降到一定溫度后，也無人關(guān)掉，造成一種過度制冷的情況。

通過BIM結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，使得日常能源管理監(jiān)控變得更加方便。通過安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表后，可以實(shí)現(xiàn)建筑能耗數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集、傳輸、初步分析、定時(shí)定點(diǎn)上傳等基本功能，并具有較強(qiáng)的擴(kuò)展性。系統(tǒng)還可以實(shí)現(xiàn)室內(nèi)溫濕度的遠(yuǎn)程監(jiān)測，分析房間內(nèi)的實(shí)時(shí)溫濕度變化，配合節(jié)能運(yùn)行管理。在管理系統(tǒng)中可以及時(shí)收集所有能源信息，并且通過開發(fā)的能源管理功能模塊，對能源消耗情況進(jìn)行自動統(tǒng)計(jì)分析，比如各區(qū)域，各戶主的每日用電量，每周用電量等，并對異常能源使用情況進(jìn)行警告或者標(biāo)識。

【結(jié)語】商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營維護(hù)是一個精細(xì)化的過程，在做好公共設(shè)備維護(hù)正常運(yùn)行的前提下，也要為廣大商戶提供專業(yè)化的指導(dǎo)。商業(yè)管理公司應(yīng)該更加深入的將BIM技術(shù)應(yīng)用到后期的運(yùn)維管理中，為廣大的顧客提供一個舒適溫馨的購物休閑環(huán)境，才能將商業(yè)經(jīng)營的更好。

篇4

一、房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀及存在的問題

(一)樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)共30家A股上市公司2009-2011三年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。為避免異常值的影響，剔除了2009-2011年度列為ST的公司。

本文所用數(shù)據(jù)均來源于樣本上市公司公布的各個年度的季報(bào)，半年報(bào)和年報(bào)，數(shù)據(jù)取自新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)。表格樣本公司2009-2011年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)均為樣本公司當(dāng)年的平均值。

(二)樣本數(shù)據(jù)分析

房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金狀況如表1所示。

從樣本數(shù)據(jù)表1可以初步看出，房地產(chǎn)公司現(xiàn)金周期先縮短后延長，總資產(chǎn)收益率先增長后降低；房地產(chǎn)上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期先延長后縮短；應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，存貨周轉(zhuǎn)期一直增長,說明房地長上市公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)有問題，存貨偏長。

(三)房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金管理存在的問題

1、流動資金不足

目前，我國企業(yè)普遍存在流動資金短缺的情況，面臨著營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)。這種流動資金的緊缺狀況已經(jīng)超出了理性的極限，諸多不合理因素的存在嚴(yán)重干擾了企業(yè)個體營運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，營運(yùn)資金不足將直接影響企業(yè)交易活動的正常進(jìn)行。

2、營運(yùn)資金低效運(yùn)營

流動資金周轉(zhuǎn)緩慢，流動資產(chǎn)質(zhì)量差，不良資產(chǎn)比重較大。應(yīng)收賬款數(shù)量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴(yán)重，平均拖欠時(shí)間增長，應(yīng)收賬款中有很大一部分發(fā)生壞賬的可能性較大。

3、營運(yùn)資金管理弱化

現(xiàn)金管理混亂。流動性最強(qiáng)、獲利能力最低是現(xiàn)金資產(chǎn)的特點(diǎn)?，F(xiàn)金過多或不足均不利于企業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)金周期是影響企業(yè)績效的一大關(guān)鍵問題。

二、實(shí)證分析內(nèi)容

本文將選擇總資產(chǎn)收益率作為企業(yè)績效評價(jià)核心指標(biāo)，該指標(biāo)能較綜合的反映企業(yè)運(yùn)營方面的信息，具有極強(qiáng)的代表性?？傎Y產(chǎn)收益率（ROA）是分析公司盈利能力時(shí)一個非常有用的比率，是一個衡量企業(yè)收益能力的指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)收益率是一個考核企業(yè)利潤目標(biāo)十分有效的指標(biāo)。 總資產(chǎn)收益率的高低直接反映了公司的競爭實(shí)力和發(fā)展能力,也是決定公司是否應(yīng)舉債經(jīng)營的重要依據(jù)。總資產(chǎn)收益率的計(jì)算公式是：

總資產(chǎn)收益率＝凈利潤÷平均資產(chǎn)總額(平均負(fù)債總額十平均所有者權(quán)益)×100%(1)

所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益。(2)

平均資產(chǎn)總額是指當(dāng)期期初和期末資產(chǎn)總額的算術(shù)平均值，即：平均資產(chǎn)總額=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2 (3)

總資產(chǎn)收益率分析的重要意義體現(xiàn)在：（1）總資產(chǎn)收益率指標(biāo)集中體現(xiàn)了資產(chǎn)運(yùn)用效率和資金利用效果之間的關(guān)系。（2）在企業(yè)資產(chǎn)總額一定的情況下，利用總資產(chǎn)收益率指標(biāo)可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性，確定企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。（3）總資產(chǎn)收益率指標(biāo)還可反映企業(yè)綜合經(jīng)營管理水平的高低。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)研究假設(shè)

假設(shè)1：現(xiàn)金周期與公司經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)

營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)期應(yīng)該適度，過長或過短都會影響企業(yè)的經(jīng)營績效。目前我國企業(yè)的現(xiàn)金周期明顯超長，縮短現(xiàn)金周期帶來的邊際收益大于邊際成本，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營績效上升。

假設(shè)2：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金和償還短期債務(wù)的能力。我國企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期過長，放寬應(yīng)收賬款信用期所帶來的邊際銷售增量將會遞減，而相應(yīng)的邊際成本費(fèi)用則會上升，最終會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營績效的下降。

假設(shè)3：存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)

存貨周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)庫存管理的水平，隨著信息技術(shù)、第三方物流、供應(yīng)鏈管理技術(shù)的提高，在保證供貨穩(wěn)定性的同時(shí)也使加速存貨流轉(zhuǎn)成為可能。在技術(shù)和管理方式不斷創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，加速存貨流轉(zhuǎn)帶來的邊際收益必然會增加。

四、實(shí)證分析

(一)模型1的回歸分析

(二)模型2的回歸分析

模型2分析結(jié)果如表4所示。對模型2進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn)：模型2調(diào)整后R2值為44.7%，且在1％的顯著性水平上通過了F檢驗(yàn)?，F(xiàn)金周期與托賓Q值不顯著負(fù)相關(guān)，每股股利、第一大股東持股比例均與托賓Q值不顯著正相關(guān)，公司規(guī)模變量（LNASSET）與托賓Q值的正相關(guān)關(guān)系在1%的水平上顯著。說明營運(yùn)資金管理效率沒有顯著提高公司價(jià)值。

(三)模型3的回歸分析

以應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)不顯著負(fù)相關(guān)，部分驗(yàn)證假設(shè)2。銷售增長率在5%的水平上與公司經(jīng)營績效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效微弱負(fù)相關(guān)，模型通過10%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為4.7%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

模型3以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的分析結(jié)果如表3-6所示。

以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)在1%的水平上顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)3，但系數(shù)非常小。銷售增長率在5%的水平上與公司經(jīng)營績效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效微弱負(fù)相關(guān)，模型通過1%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為10%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

分析結(jié)果如表7所示。以應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)不顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)4，但系數(shù)非常小。銷售增長率與公司經(jīng)營績效微弱負(fù)相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效在5%的水平上顯著相關(guān)，模型通過1%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為8.9%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

1、控制現(xiàn)金持有量

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金與績效統(tǒng)計(jì)關(guān)系，縮短現(xiàn)金周期能提高企業(yè)績效。因此房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)控制好現(xiàn)金持有量，縮短應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，以及存貨周轉(zhuǎn)期。

2、加快資金周轉(zhuǎn)速度

加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，筆者認(rèn)為可以采取以下措施：加強(qiáng)在中小型住宅的設(shè)計(jì)和開發(fā)。2007年8月，國務(wù)院下發(fā)24號文《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確了政府在保障性住房供應(yīng)上所發(fā)揮的主導(dǎo)作用，標(biāo)志著全面完善住房保障體系的開始。加強(qiáng)在中小型住宅的設(shè)計(jì)和開發(fā)一方面中小型住宅更加適應(yīng)國家政策和市場需求，有利于銷售和資金回籠，另一方面，中小型住宅開發(fā)周期較短，資金占用相對較少，因此可以加快企業(yè)周轉(zhuǎn)速度，縮短存貨周轉(zhuǎn)期，提高企業(yè)績效。

3、加強(qiáng)資金的監(jiān)督和檢查

企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進(jìn)行檢查，可以通過日常的報(bào)表了解全面情況，通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等往來賬目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，將部門負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以通過內(nèi)部審計(jì)，對財(cái)務(wù)會計(jì)信息和經(jīng)營業(yè)績真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳媛媛:芻議企業(yè)營運(yùn)資金管理[J].管理實(shí)踐,2007

[2]王曉琪.房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理.財(cái)會月刊(會計(jì)),2010

篇5

兩條“街”是兩座巨型SHOPPINGMALL商業(yè)地產(chǎn),一套“模式”是適合國情的SHOPPINGMALL運(yùn)營管理模式。

去年是君玲成長最快的一年

無論是宏觀經(jīng)濟(jì)上,還是微觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象所顯示的,國內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不景氣,更多的商業(yè)地產(chǎn)商正試圖變臉求存,種種端倪,似乎都在驗(yàn)證2006年是“商業(yè)地產(chǎn)”的災(zāi)難之年。

“我不這樣認(rèn)為,國家對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控,事實(shí)上是在引導(dǎo)這個行業(yè),讓這個行業(yè)變得更加健康,更加理性。也使商業(yè)地產(chǎn)商更負(fù)責(zé)任,現(xiàn)在國內(nèi)很多企業(yè),對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營分得不夠清晰。這對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長期的發(fā)展不利,也更可能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主和商家,因?yàn)橐股虡I(yè)地產(chǎn)具備價(jià)值,首先需要商業(yè)地產(chǎn)本身貿(mào)易流通的功能充分體現(xiàn)。如果不具備這個功能,那只是一個普通的建筑物,而不是商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

程君玲此言不虛,對大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商致命的2006年,卻是程君玲成長最快的一年:沈陽中國女人街的成功開發(fā)并運(yùn)營,南京中國女人街的執(zhí)著堅(jiān)守并漸有盈利,全國性商業(yè)地產(chǎn)的布局,獨(dú)具特色的“中國女人街”運(yùn)營管理模式的成熟。

從南京中國女人街,到沈陽中國女人街,程君玲都一直堅(jiān)持自持40%以上的商鋪?！拔覀兙褪且c業(yè)主、商家做到你中有我、我中有你,形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、合作共贏的格局?！?/p>

零售連鎖是“中國女人街”的運(yùn)營模式

“我從來不把SHOPPINGMALL當(dāng)作簡單的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看的,而是作為一個服務(wù)行業(yè)來看的。這個服務(wù)行業(yè)就是零售服務(wù)運(yùn)營管理連鎖業(yè),從遠(yuǎn)景看,中國女人街就是要立志打造成中國最著名的零售服務(wù)運(yùn)營管理連鎖品牌?！?/p>

要成功運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn),模式是關(guān)鍵。程君玲坦言,“中國女人街的運(yùn)營模式是按照零售連鎖業(yè)來打造的,物流、招商、財(cái)務(wù)、人才,一切流程,我都強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化。只有標(biāo)準(zhǔn)化才有利于中國女人街的發(fā)展,也才有利于我們連鎖品牌的打造。”

對于SHOPPINGMALL概念普遍認(rèn)知不足的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè),程君玲認(rèn)為,要運(yùn)營好SHOPPINGMALL,除了理念,還要堅(jiān)持?！熬拖穹N樹育人一樣,有個成長期,要精心培育。對于我來說,今年有較大的收獲,除了一套適合國情的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理理念逐漸成型，更重要的是,南京中國女人街這個項(xiàng)目,經(jīng)過認(rèn)真調(diào)整、摸索、培養(yǎng),我們已經(jīng)度過了成長的兩年,已經(jīng)初見成效,明年有望初步實(shí)現(xiàn)盈利。

對于國際公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營三個層次:第一個層次是基本管理,主要是商業(yè)地產(chǎn)的保安、保潔等;第二就是消費(fèi)管理,怎么引導(dǎo)消費(fèi)者客戶;第三個層次是商業(yè)地產(chǎn)的品牌管理。程君玲認(rèn)為,“中國女人街”的運(yùn)營管理模式已經(jīng)走在國內(nèi)的前列,已初步與國際接軌,現(xiàn)已進(jìn)入第三層次。

“品牌化運(yùn)營的關(guān)鍵就是要打造核心競爭優(yōu)勢,SHOPPINGMALL的核心競爭力主要就在于:形成一套能夠使業(yè)主、商家、開發(fā)商三者共贏的運(yùn)營管理模式,同一批高素質(zhì)、高質(zhì)量、大品牌的商家形成合作伙伴關(guān)系,同這批合作伙伴一起尋找發(fā)展機(jī)會,形成一整套易操作、易復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)。

打造“中國女人街”SHOPPINGMALL連鎖品牌

對于零點(diǎn)起跑,5年60萬平方米的開發(fā)量,程君玲不認(rèn)為過快,而僅僅是“小步快跑”。

“我們國家所謂的‘SHOPPINGMALL’很多,但真正能體現(xiàn)出‘商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值’的‘SHOPPINGMALL’卻很少?，F(xiàn)在,這個行業(yè)最缺的是一套可行的商業(yè)運(yùn)營管理模式,而這套模式,必須結(jié)合具體實(shí)踐才能得出?！?/p>

一直潛心商業(yè)運(yùn)營管理模式實(shí)踐并探究的程君玲,并沒有“大膽快上”太多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而是做一個,就要成熟一個。

已經(jīng)形成一套獨(dú)特商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理理念的程君玲,自認(rèn)現(xiàn)在已經(jīng)到了加速快跑階段?！俺四暇┖蜕蜿?在別的城市,我們又拿了兩塊地,同時(shí)我們還在全國范圍內(nèi)尋找其他合適的商業(yè)用地,我們要把‘中國女人街’做成遍布全國的SHOPPINGMALL連鎖品牌。”

蓄勢待發(fā)的“中國女人街”已進(jìn)入加速階段。對于宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)商所遭遇的“資金門”,程君玲認(rèn)為不會對自己造成影響。2007年“‘中國女人街’既定的發(fā)展計(jì)劃不會改變,而財(cái)務(wù)計(jì)劃的調(diào)整,有可能吸引國際戰(zhàn)略投資者股權(quán)投資或做一些國外基金運(yùn)營,也是為了更好地適應(yīng)‘中國女人街’發(fā)展的速度和連鎖品牌的打造。

篇6

二、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場推廣和營運(yùn)階段，需要與媒體和市場運(yùn)營供應(yīng)商合作。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

三、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場上獨(dú)立運(yùn)作。以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營權(quán)，會計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營成本。集團(tuán)層面對項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營管理、集約化經(jīng)營的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對內(nèi)和對外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

篇7

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的難度和復(fù)雜性，這也就決定了一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就必須先進(jìn)行通盤的考慮，對每個環(huán)節(jié)進(jìn)行詳盡有效地部署，特別是當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營階段，更是必須謹(jǐn)慎考慮。無論是項(xiàng)目前期的開發(fā)建議，還是項(xiàng)目后期的運(yùn)營計(jì)劃都應(yīng)該全盤計(jì)劃，詳細(xì)分析，再逐步實(shí)施。

1.2項(xiàng)目定位建立于專業(yè)的市場調(diào)研基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施必須嚴(yán)格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過詳盡有效、有市場針對性的調(diào)研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進(jìn)行準(zhǔn)確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設(shè)

一切的地產(chǎn)項(xiàng)目都是無法復(fù)制的，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。每一個成功的商業(yè)項(xiàng)目都是對其項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行了合理科學(xué)的規(guī)劃，如果在項(xiàng)目建設(shè)的前期先進(jìn)行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場反應(yīng)和承受能力之后，制定出確實(shí)可行的規(guī)劃，那么項(xiàng)目的建設(shè)才不會變得盲目、無根基。

1.4商業(yè)地產(chǎn)，招商先行

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商是其實(shí)現(xiàn)收益的一種有效的形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計(jì)劃完成招商工作。作為中國商業(yè)地產(chǎn)的旗艦大連萬達(dá)，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，無不體現(xiàn)其招商的強(qiáng)大實(shí)力。只有順利完成項(xiàng)目的招商工作以后，才能保證后期的正常運(yùn)營。

1.5運(yùn)營管理，一劍封喉

一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開強(qiáng)大的運(yùn)營管理，只有真正把運(yùn)營管理看成核心競爭力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得先機(jī)，拔得頭籌。通過對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營能力的考驗(yàn)，才能表明一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)真正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為萬達(dá)地產(chǎn)的掌門人王健林先生就指出，萬達(dá)之所以能夠以如此驚人的擴(kuò)張速度全面的占領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達(dá)的商業(yè)運(yùn)營管理能力已經(jīng)是發(fā)揮到了極致。

2、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國的商業(yè)開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，它讓中國的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時(shí)尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場前景廣闊

我國商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模將會進(jìn)一步增長，發(fā)展前景較為樂觀。中國的城市化進(jìn)程還將持續(xù)很長的一段時(shí)間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業(yè)將會迎來新的發(fā)展契機(jī)。

2.2以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)會，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會進(jìn)入一種全國一體化的大時(shí)代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會難以維持生存，而大型的開發(fā)企業(yè)，將會憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運(yùn)營管理等方面的優(yōu)勢，不斷擴(kuò)大自己的而經(jīng)營范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。

2.3開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質(zhì)和效益，將會成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后重要的運(yùn)營模式。目前，越多的商業(yè)地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發(fā)企業(yè)一方支撐的開發(fā)運(yùn)營模式已經(jīng)是無法滿足現(xiàn)今的市場的發(fā)展，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費(fèi)者等利益主體進(jìn)行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.5經(jīng)營模式的多元化

“大、多、全”的經(jīng)營模式已經(jīng)不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經(jīng)營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展下所形成的必然結(jié)果，這也是商業(yè)地產(chǎn)對市場需求和變化所做的改變。運(yùn)用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組合拳，將是未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的新趨勢。

2.6交通現(xiàn)代化將會改變商業(yè)地產(chǎn)的布局

現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該重點(diǎn)考慮的因素。大型的商業(yè)項(xiàng)目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現(xiàn)代便捷交通的支撐。總而言之，當(dāng)社會發(fā)展的腳步不斷向前邁進(jìn)的時(shí)候，交通的現(xiàn)代化已經(jīng)深深的改變著商業(yè)地產(chǎn)的布局了。

參考文獻(xiàn)：

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[3]沙勇.深度調(diào)控下的地產(chǎn)業(yè)路在何方？[J].寧波經(jīng)濟(jì)，2010

篇8

前言

現(xiàn)如今，隨著我國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長以及我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開發(fā)面積等不斷增長。但是快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了很多問題，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。下文主要就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及管理進(jìn)行思考。

一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征

（1）開發(fā)商投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)高。商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價(jià)比普通住宅地價(jià)更高；項(xiàng)目建成后，出售及持有并存的模式使得開發(fā)商資金投資回收周期更長；項(xiàng)目的選址、建設(shè)、經(jīng)營每個階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。

（2） 招商先行，開發(fā)隨后的模式。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類型的地產(chǎn)，利用專業(yè)的市場調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位模糊即開發(fā)施工，項(xiàng)目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發(fā)的項(xiàng)目戶型未必適合進(jìn)場商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。

（3）運(yùn)營模式多樣化。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運(yùn)營、獨(dú)立運(yùn)營、托管運(yùn)營等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的順利與否直接決定著其未來價(jià)值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合投資、建設(shè)、運(yùn)營管理三位一體，實(shí)行整體開發(fā)和整體經(jīng)營的運(yùn)營模式，以期借助周邊土地增值、設(shè)施完備、物業(yè)增值等帶動自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段存在的問題

1.項(xiàng)目定位水平較低

商業(yè)地產(chǎn)的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費(fèi)者。在現(xiàn)實(shí)社會中，多數(shù)開發(fā)商并未真正把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵，在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作中，很多開發(fā)商模糊了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念，偏離了開發(fā)的定位中心。在整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，應(yīng)著重加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位以及商業(yè)招商，后期加強(qiáng)對已建項(xiàng)目的運(yùn)營管理。商業(yè)地產(chǎn)成功的招商為商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)建立了根本基礎(chǔ)，通過后期優(yōu)秀的運(yùn)營管理，可以確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期及可持續(xù)的盈利能力。

2.商業(yè)地產(chǎn)缺乏規(guī)范的運(yùn)作體系及專業(yè)的開發(fā)模式

我國的商業(yè)地產(chǎn)在真正意義上的開發(fā)起步較晚，時(shí)至今日，仍未形成具有可操作性的規(guī)范的市場運(yùn)作體系。商業(yè)地產(chǎn)在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化以及流程化的開發(fā)運(yùn)作模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅市場存在著大型的專業(yè)化市場，投融資市場空間大，商業(yè)地產(chǎn)在社會市場運(yùn)作中，缺乏專業(yè)的基金信托、招商服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大型的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，關(guān)于評價(jià)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成熟的評估模型以及評價(jià)指標(biāo)體系尚未建立。

3.商業(yè)地產(chǎn)缺乏專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)

與國外相比，在我國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)現(xiàn)階段咨詢顧問機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化程度較低，缺乏專業(yè)化集中的咨詢顧問機(jī)構(gòu)。專業(yè)集成化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其在整個市場內(nèi)長期服務(wù)于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，具備訂單式的開發(fā)體系。長期活動于商業(yè)地產(chǎn)板塊中，依靠長期的招商前期工作經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)可以累積大量的商業(yè)客戶資源，憑借其常年拓展保持聯(lián)系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目成功的概率。發(fā)展專業(yè)顧問咨詢機(jī)構(gòu)，有利于更進(jìn)一步明確開發(fā)商、投投資商、運(yùn)營商各方之間的職責(zé)，規(guī)范各方操作，提高項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理建議

1.選址是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?/p>

商業(yè)設(shè)施選址直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，其定位要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)背景及市場情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運(yùn)營模式。關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)和設(shè)計(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)致力于未來項(xiàng)目的租售定位、項(xiàng)目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項(xiàng)目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項(xiàng)目的成本、將來運(yùn)營模式具有最為直接的關(guān)系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項(xiàng)目的租售決策。第二，明確項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目檔次的高低直接關(guān)系項(xiàng)目的投資、成本。第三，明確項(xiàng)目未來的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不像普通住宅，其關(guān)系到商業(yè)建筑最終服務(wù)商家的需求、客戶運(yùn)營與利潤的及時(shí)獲得，在整個建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)上需結(jié)合商戶使用要求進(jìn)行定位。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定取決于項(xiàng)目前期的可行性分析，項(xiàng)目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設(shè)計(jì)階段的盲目性和唐突性，有效地降低設(shè)計(jì)圖紙頻繁改動的概率，同時(shí)，在項(xiàng)目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)保留一定的機(jī)動性，用以靈活應(yīng)對后期項(xiàng)目細(xì)節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)

（1）加強(qiáng)前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹(jǐn)慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關(guān)系到整個工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應(yīng)全過程、全方位地對施工單位進(jìn)行考量和確定。（3）計(jì)劃管理需合理。項(xiàng)目總控計(jì)劃勿 "前緊后松" ，即預(yù)售之前的計(jì)劃安排偏緊，達(dá)到預(yù)售之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)偏松，應(yīng)編制合理的總控計(jì)劃，管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重大問題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進(jìn)專業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的工程人員。

4.源頭控制成本，過程開發(fā)建設(shè)管控成本

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關(guān)系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作，服務(wù)于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費(fèi)用。中期應(yīng)非常重視和加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管控。在人員管理方面，嚴(yán)格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實(shí)實(shí)地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應(yīng)的施工設(shè)備。后期核實(shí)工程簽證、設(shè)計(jì)變更成本占總價(jià)比例是否滿足預(yù)期控制要求，對比招商及項(xiàng)目開業(yè)前的改造費(fèi)用占總價(jià)的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價(jià)、投標(biāo)價(jià)、控制價(jià)之間的差距進(jìn)行成本控制分析。

結(jié)語

綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應(yīng)充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)置于管控的范圍之內(nèi)。

篇9

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應(yīng)對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進(jìn)入21世紀(jì)，我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進(jìn)入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進(jìn)一步激發(fā)了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發(fā)展前景相當(dāng)樂觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運(yùn)營模式上具有獨(dú)特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項(xiàng)目開發(fā)的成功，其后期對整個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營還要經(jīng)歷一更為漫長系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運(yùn)行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非?？简?yàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運(yùn)營時(shí)所經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)可能較為集中，且具有深遠(yuǎn)影響。所以他們必須在項(xiàng)目選項(xiàng)及開發(fā)建設(shè)過程中把握好二者配合機(jī)制，為后期運(yùn)營管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負(fù)面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運(yùn)作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實(shí)際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實(shí)現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項(xiàng)目融資等等。以項(xiàng)目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項(xiàng)目過程中，往往會專門成立一家項(xiàng)目公司，主要針對項(xiàng)目內(nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時(shí)項(xiàng)目融資就是以項(xiàng)目公司名義來對內(nèi)對外籌措資金，為此企業(yè)也會拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對象，以實(shí)現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項(xiàng)目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實(shí)問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗(yàn)，但仔細(xì)來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個階段。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的無限擴(kuò)大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴(yán)重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運(yùn)營方式相互抵觸

我國房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因?yàn)槟承┓康禺a(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導(dǎo)致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴(yán)重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會試圖改變運(yùn)營模式，盡可能減少項(xiàng)目凈現(xiàn)值。但如此操作又會進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨(dú)立的融資模式，但在我國現(xiàn)階段的金融市場中，針對商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式卻相對匱乏。這是因?yàn)樯虡I(yè)銀行在針對住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務(wù)項(xiàng)目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實(shí)際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗(yàn)證，這也從側(cè)面說明了我國商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點(diǎn)，其確實(shí)面臨問題多多， 從整體上嚴(yán)重制約了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。為此， 應(yīng)該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經(jīng)濟(jì)體系及現(xiàn)實(shí)國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策思考

3.1 關(guān)于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價(jià)證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實(shí)施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，其投入成本低且投資風(fēng)險(xiǎn)低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)所展開的新一輪融資發(fā)展風(fēng)潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方面的現(xiàn)實(shí)資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)問題。但在我國，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費(fèi)用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因?yàn)镽EITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴(kuò)大發(fā)展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動力，使其不斷擴(kuò)大規(guī)模。總結(jié)來看，我國必須針對REITs來首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對間接促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關(guān)保護(hù)法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹(jǐn)慎態(tài)度，所以他們在立法與監(jiān)管方面都比較全面，希望時(shí)刻保護(hù)投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴(yán)格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運(yùn)行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風(fēng)險(xiǎn)。對中國內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國內(nèi)現(xiàn)實(shí)國情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當(dāng)前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計(jì)過程控制）技術(shù)進(jìn)駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進(jìn)程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權(quán)法》進(jìn)行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進(jìn)一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進(jìn)的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會基于此有期限封閉式基金形式來強(qiáng)化上市交易活動。縱觀我國當(dāng)前金融信托法律法規(guī)，其機(jī)制相對比較完善，這對減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運(yùn)作角度來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來展開，同時(shí)它也取決于我國金融市場及商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)?？陀^講，內(nèi)部管理模式相對靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策略，像美國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發(fā)達(dá)國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當(dāng)，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運(yùn)營管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開放態(tài)度，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時(shí)存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進(jìn)行約束，應(yīng)該交由市場、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨(dú)特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻(xiàn)

篇10

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)中的實(shí)物期權(quán)特征

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩個大的階段即項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目運(yùn)營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià),在政策規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資,因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目價(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價(jià)格,由于項(xiàng)目價(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式。因此在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵推遲、擴(kuò)張、收縮和放棄等期權(quán)。

在項(xiàng)目的運(yùn)營管理階段,由于項(xiàng)目的經(jīng)營期限較長,在整個收益過程中,存在高度的不確定性,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等。當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益,而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn),因而,在項(xiàng)目的運(yùn)營階段,存在增長期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

二、實(shí)物期權(quán)框架下的商業(yè)地產(chǎn)推遲開發(fā)價(jià)值

1.標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)格行為的變動描述。設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的期望現(xiàn)金流量的變動過程為:

其中St為t時(shí)刻管理者預(yù)測到的T時(shí)刻商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來的現(xiàn)金流量現(xiàn)值,?滋為標(biāo)的資產(chǎn)的期望收益率。?滓反映無跳躍時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的期望現(xiàn)金流收益率的波動率。?姿為單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生跳躍的次數(shù)的平均值。dz為標(biāo)準(zhǔn)的Wiener過程,服從均值為0,方差為dt的正態(tài)分布。dq是與Wiener過程相互獨(dú)立的Poisson跳躍過程,其定義如下:P(dq=?濁i)=?姿dt,P(dq=0)=1-?姿dt。?濁i是跳躍度,為標(biāo)的資產(chǎn)在泊松事件發(fā)生時(shí)變動的程度。

注:(1)當(dāng)?滓=0,?姿=0時(shí),式(1)為項(xiàng)目價(jià)值是以單位時(shí)間為?滋的連續(xù)復(fù)利方式增長。

(2)當(dāng)?姿=0(此時(shí)dq=0)時(shí),無Poisson事件發(fā)生,式(1)為B-S的幾何布朗運(yùn)動假設(shè)。

(3)當(dāng)?滓=0時(shí),式(1)在Pennings和Lint的文獻(xiàn)中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

(4)當(dāng)?滓=0,同時(shí)?濁i>0且是確定的,則式(1)簡化為Cox和Ross的純粹跳躍模型。

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中要能夠觀測到研究項(xiàng)目價(jià)值的“跳躍”,其跳躍幅度必須是顯著異于零。戰(zhàn)略性信息出現(xiàn)時(shí),它或者改變未來現(xiàn)金流入,或者改變未來現(xiàn)金流出,從而造成資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生跳躍性變化。當(dāng)然,也有可能戰(zhàn)略性信息同時(shí)影響未來現(xiàn)金流入和流出并且影響的方向(同增或者同減)及幅度相同或者相近。如此一來,戰(zhàn)略性信息對標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的影響為零或者機(jī)會為零。事實(shí)上,這種情況在現(xiàn)實(shí)中是很少發(fā)生的。因此,我們假設(shè)了這樣一個概率密度函數(shù):當(dāng)跳躍幅度為零時(shí)它也為零。在我們的模型中跳躍度?濁i受到跳躍方向和跳躍幅度兩方面因素的影響,跳躍方向決定標(biāo)的資產(chǎn)是增加還是減少,跳躍幅度決定標(biāo)的資產(chǎn)變動的程度,兩者的乘積決定跳躍。

以形狀參數(shù)為2的威布爾分布(Weibulldis2tribution)描述標(biāo)的資產(chǎn)的跳躍:?濁i=Xi?祝i,

其中:Xi=1…概率為p-1…概率為1-p

三、案例分析

1.模型應(yīng)用。某商業(yè)步行街計(jì)劃投資金額現(xiàn)值為17300萬元,其中土地使用費(fèi)用為7500萬元。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢?開發(fā)企業(yè)在獲得土地的使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行,進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

現(xiàn)假設(shè)市場走勢難以確定,開發(fā)商可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%,即為750萬元。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有高的不確定性和投資風(fēng)險(xiǎn),折現(xiàn)率通常較高,本文取12%,項(xiàng)目的總投資為18568萬元。預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營18年后的凈收益現(xiàn)值為24700萬元。

本例中無風(fēng)險(xiǎn)利率采用2009年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面利率4.00%,即r=4.00%。戰(zhàn)略信息到達(dá)的幅度參數(shù)為?酌=0.5,?子=2年,單位時(shí)間平均跳躍次數(shù)?姿=1.5。

用傳統(tǒng)NPV方法計(jì)算得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值為6132.6萬元。直接用Black-Scholes公式計(jì)算得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值為9854.8萬元。采用本文提出的期權(quán)定價(jià)模型得到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值為6738.7萬元。

2.結(jié)果分析。從結(jié)果看出,傳統(tǒng)NPV方法計(jì)算得到的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值為6132.6萬元,而根據(jù)期權(quán)方法得出的項(xiàng)目價(jià)值比NPV算出的價(jià)值大。用本文提出的期權(quán)定價(jià)模型得出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值恰好介于NPV和直接用Black-Scholes公式計(jì)算得的項(xiàng)目價(jià)值之間,這與實(shí)際相符。