導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

從20世紀(jì)50年代開(kāi)始修建世界首個(gè)城市綜合體——法國(guó)拉德芳斯，城市綜合體已經(jīng)在國(guó)外形成了較為成熟的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策的實(shí)施和人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，具有居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、工作等功能于一體的城市綜合體開(kāi)發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開(kāi)，目前西安將近十余個(gè)城市綜合體的已建或在建項(xiàng)目，其中的李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標(biāo)和行業(yè)開(kāi)發(fā)的典范，然而，西安另有一些開(kāi)發(fā)商卻打著“城市綜合體”的口號(hào)，經(jīng)營(yíng)情況并不理想。本文試圖通過(guò)對(duì)西安城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對(duì)策討論，以期為西安城市綜合體的開(kāi)發(fā)提供參考，并促進(jìn)城市綜合體發(fā)展的進(jìn)一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡(jiǎn)寫(xiě)“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫(xiě)字樓），Park（公園），Shopping mall（購(gòu)物中心），Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心），Apartment（公寓），一般由星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓、大型綜合購(gòu)物中心、獨(dú)立商鋪、街區(qū)、休閑廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)，智能化的配套設(shè)施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發(fā)展概況

根據(jù)西安目前城市綜合體的開(kāi)況，大致可以從方位上進(jìn)行區(qū)分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個(gè)中心的綜合體項(xiàng)目，由于周?chē)肆髁看?、需求旺盛，收益十分可觀，帶動(dòng)了周?chē)鷧^(qū)域消費(fèi)的增長(zhǎng)。同時(shí)，這些項(xiàng)目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項(xiàng)目有李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、立豐國(guó)際廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度上拉動(dòng)了這些項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其中有代表性的項(xiàng)目有：天地時(shí)代廣場(chǎng)、賽高國(guó)際街區(qū)等。

3.新興區(qū)域城市綜合體

處于西安新興區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，整體項(xiàng)目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開(kāi)發(fā)模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項(xiàng)目是首創(chuàng)國(guó)際城、融僑城、綠地世紀(jì)城等。

（三）西安城市綜合體發(fā)展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步和西部居民消費(fèi)水平的提高而逐步發(fā)展起來(lái)的，這種商業(yè)模式一經(jīng)出現(xiàn)，便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為土地集約化利用和拉動(dòng)內(nèi)需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費(fèi)者的生活提供了方便，同時(shí)使開(kāi)發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進(jìn)城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現(xiàn)，直接帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。

二、西安城市綜合體開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，運(yùn)營(yíng)比較好的城市綜合體項(xiàng)目，但西安仍有一些項(xiàng)目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號(hào)，更多的在售綜合體項(xiàng)目更關(guān)心所擁有住宅的銷(xiāo)售，忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響。

1.盲目立項(xiàng)，導(dǎo)致前期策劃倉(cāng)促

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市綜合體項(xiàng)目的穩(wěn)定收益，同時(shí)加上政府對(duì)這一業(yè)態(tài)的重視，諸多開(kāi)發(fā)商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點(diǎn)，然而一些開(kāi)發(fā)商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項(xiàng)，使得絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，前期策劃倉(cāng)促，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。

2.同質(zhì)化、模塊化開(kāi)發(fā)嚴(yán)重

城市綜合體地產(chǎn)類型應(yīng)該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是，西安一些項(xiàng)目受到開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力和地塊的制約，開(kāi)發(fā)的綜合體大都集中在二環(huán)周邊，產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同，必將造成日后招商和運(yùn)營(yíng)的困難，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。

3.運(yùn)營(yíng)管理失控

與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長(zhǎng)期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響，我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上存有急功近利的想法，希望“開(kāi)發(fā)、出售、再開(kāi)發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤(rùn)，因此開(kāi)發(fā)商不夠重視售出項(xiàng)目的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，即使有的開(kāi)發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，但是往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來(lái)入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位，從而造成運(yùn)行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，城市綜合體的開(kāi)發(fā)不僅在前期需要資金的支持，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)期間也需要強(qiáng)大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開(kāi)發(fā)商往往融資渠道單一，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發(fā)展對(duì)策

針對(duì)目前西安市城市綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程存在的問(wèn)題，筆者建議采取以下策略應(yīng)對(duì)。

（一）遵循合理的開(kāi)發(fā)程序

在需要更加注重資本運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)管理的城市綜合體開(kāi)發(fā)中，要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照這樣的程序進(jìn)行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計(jì)（按零售商等商家的要求）——建設(shè)（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購(gòu)買(mǎi)）——物業(yè)管理（開(kāi)發(fā)商或第三方）——長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)——開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問(wèn)題。

（二）加強(qiáng)政府宏觀規(guī)劃

政府城市管理部門(mén)和商業(yè)管理部門(mén)必須嚴(yán)把此類城市綜合體項(xiàng)目的審批關(guān)，努力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，充分利用西安高等院校、科研機(jī)構(gòu)的研究實(shí)力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)評(píng)價(jià)體系，并認(rèn)真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測(cè)評(píng)工作，保證項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。同時(shí)，城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，避免同質(zhì)化的情況發(fā)生，使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

（三）科學(xué)地確定開(kāi)發(fā)模式

目前，隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商的成熟，越來(lái)越多有實(shí)力的地產(chǎn)商開(kāi)始自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，該模式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)是更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是這種模式的缺點(diǎn)是建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，開(kāi)發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開(kāi)發(fā)商對(duì)于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國(guó)內(nèi)外具有知名度的、并愿意長(zhǎng)期合作的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）拓展多個(gè)融資渠道

城市綜合體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金鏈最為關(guān)鍵，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出了問(wèn)題，后果將不堪設(shè)想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，城市綜合體開(kāi)發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應(yīng)用是權(quán)益型REIT，權(quán)益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發(fā)行受益憑證，募集投資者的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。但是這種商業(yè)地產(chǎn)融資模式順利運(yùn)作的關(guān)鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理等。

四、結(jié)語(yǔ)

城市綜合體在國(guó)外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，在我國(guó)目前還是處于發(fā)展時(shí)期，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊慎.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)[A].北京百年建筑文化交流中心.實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)EMBA課程精選1[C].北京：清華大學(xué)出版社，2004.

[2]何艷、吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)分析.資源與人居環(huán)境，2004（5）

篇2

按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積應(yīng)在1.2平方米最為合理。而根據(jù)行業(yè)測(cè)算，一、二線城市合理人均商業(yè)面積也有所不同，分別為1平方米和0.75平方米。依照此標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積即將邁入4平方米大關(guān)的合肥將是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的3倍，更達(dá)到了二線城市標(biāo)準(zhǔn)的5倍之多。

一面是合肥各類大型綜合體和寫(xiě)字樓空置率攀升甚至有商業(yè)中心接連關(guān)門(mén)停業(yè)的低迷現(xiàn)狀；另一面，則有更多的綜合體和寫(xiě)字樓蜂擁而至，每年開(kāi)張至少兩家商業(yè)中心的速度和不斷刷新的合肥第一高度令合肥商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)局越發(fā)撲朔迷離。

以55家綜合體為代表的合肥商業(yè)地產(chǎn)狂歡，究竟是一場(chǎng)財(cái)富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤(pán)的剩宴？

商業(yè)綜合體供大于求？

做了20多年家電商的張平（化名）混跡于合肥的各大商場(chǎng)，見(jiàn)證了合肥商業(yè)中心的興衰更迭。

“20年前，合肥的百貨商場(chǎng)屈指可數(shù)，只有包括百貨大樓在內(nèi)的幾家商場(chǎng)”，11月17日，張平向《徽商》記者回憶說(shuō)，大約是從七八年前開(kāi)始，合肥的商業(yè)中心仿佛是“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)”。

從合肥市第一家商業(yè)綜合體元一時(shí)代廣場(chǎng)，到接踵而至的新都會(huì)、百大港匯、萬(wàn)達(dá)、銀泰、新地……張平隨之進(jìn)駐的商場(chǎng)也越來(lái)越多，最初的三家分店如今已擴(kuò)展到了近20家。

然而，今年以來(lái)，張平卻漸漸發(fā)現(xiàn)自己的生意并沒(méi)有隨著規(guī)模的擴(kuò)大而變得好起來(lái)，反而有部分分店的銷(xiāo)售額下降了近五六成。

“一方面原因是大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，另一方面則是目前合肥商場(chǎng)越來(lái)越多，人流量被稀釋了，導(dǎo)致人氣不旺，銷(xiāo)售狀況自然變差了”。

前些日子，張平曾發(fā)動(dòng)員工做了一項(xiàng)調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合肥某精品百貨商場(chǎng)內(nèi)，平均每天每個(gè)柜臺(tái)的人流量?jī)H為3～4人；某家具商場(chǎng)除節(jié)假日之外，平均每天每家店甚至連一個(gè)顧客都見(jiàn)不到，“正常情況下，每家店每天要保證有20人的人流量”。

數(shù)據(jù)對(duì)比之下，張平覺(jué)得目前合肥的商場(chǎng)數(shù)量已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，“沿著潛山路這條街，就有百大港匯購(gòu)物中心、大唐國(guó)際購(gòu)物中心、新地mall三個(gè)綜合體，再加上天鵝湖邊上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即將開(kāi)業(yè)的華邦I(lǐng)CC、華潤(rùn)五彩城和華潤(rùn)萬(wàn)象城，小小一個(gè)政務(wù)區(qū)就聚集了這么多家大型綜合體”。

合肥市政務(wù)文化新區(qū)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前政務(wù)區(qū)規(guī)劃總面積達(dá)12.67平方公里，常住人口逾10萬(wàn)人。而據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的一年內(nèi)，政務(wù)區(qū)總商業(yè)面積已超過(guò)100萬(wàn)平方米。

天鵝湖周邊大型綜合體“扎堆”的現(xiàn)狀也引起了政府方面的高度關(guān)注。安徽省委常委、合肥市委書(shū)記吳存榮就曾公開(kāi)表示說(shuō)，“合肥政務(wù)區(qū)目前大型商業(yè)偏多了，僅天鵝湖周邊就有四個(gè)，政務(wù)區(qū)暫時(shí)不再批準(zhǔn)建設(shè)綜合體項(xiàng)目”。

政務(wù)區(qū)內(nèi)綜合體體量過(guò)大的情況僅僅是合肥市商業(yè)中心整體情況的一個(gè)縮影。

瑤海區(qū)的寶業(yè)東城廣場(chǎng)、壩上街項(xiàng)目，或?qū)⒙鋺羰裆絽^(qū)的第三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，濱湖新區(qū)的利港銀河廣場(chǎng)……安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商業(yè)地產(chǎn)以每年80萬(wàn)平方以上的速度增長(zhǎng)。此外，據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，合肥市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積達(dá)50.69萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額6.97億元，開(kāi)工面積和竣工面積分別為992萬(wàn)平方米和63萬(wàn)平方米。

然而，在商業(yè)綜合體“井噴式”增長(zhǎng)的背后，呈現(xiàn)出的卻是多而不旺的尷尬局面。

11月22日，在走訪政務(wù)區(qū)幾家大型綜合體時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)非周末時(shí)段，逛商場(chǎng)的人并不多，商場(chǎng)人氣顯得格外冷清。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，某一線品牌旗下的商業(yè)綜合體室外一層約120多家店鋪中，就有近40家店鋪處于空置待租的狀態(tài)。

此外，記者還了解到，繼7月份合肥市西二環(huán)與黃山路交口的沃爾瑪超市關(guān)閉停業(yè)之后，11月中旬，沃爾瑪合肥長(zhǎng)江路分店也宣布關(guān)張。短短數(shù)月內(nèi)，沃爾瑪已在合肥關(guān)閉兩家分店。有業(yè)內(nèi)人士分析，沃爾瑪絕不會(huì)是合肥商業(yè)綜合體市場(chǎng)倒下的第一家，它的倒閉可能是合肥商業(yè)綜合體體量邁入警戒線的一個(gè)起點(diǎn)。

不僅僅在合肥，近年來(lái)商業(yè)中心急速膨脹的狀況已在全國(guó)范圍內(nèi)迅速蔓延。近日，德勤與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的一份報(bào)告稱，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增幅高達(dá)25%。據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)中國(guó)20個(gè)城市監(jiān)測(cè)的最新數(shù)據(jù)顯示，約1504-新購(gòu)物中心將在今年內(nèi)開(kāi)業(yè)，平均面積將超過(guò)8萬(wàn)平方米……

與合肥的情況相似的是，人氣慘淡、經(jīng)營(yíng)困局凸顯的現(xiàn)象也隨之開(kāi)始大范圍上演。據(jù)新浪樂(lè)居報(bào)道稱，上海江橋萬(wàn)達(dá)僅開(kāi)業(yè)一年多，空置率便達(dá)66%；世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心空置率約8%；而號(hào)稱“世界最大購(gòu)物中心”的東莞新華南MALL生活城目前也已是“商家撤走，幾成空城”。

寫(xiě)字樓未老先衰？

在合肥的商業(yè)地產(chǎn)中，與綜合體過(guò)剩狀態(tài)遙相呼應(yīng)的還有寫(xiě)字樓市場(chǎng)，租金下滑、招商難、空置率高已成為合肥寫(xiě)字樓的普遍現(xiàn)象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事長(zhǎng)魏宜龍對(duì)此感觸頗深。11月21日，在接受《徽商》記者采訪時(shí)，魏宜龍回憶說(shuō)，他曾于2009年在富廣大廈買(mǎi)下半層寫(xiě)字樓對(duì)外出租。80元/平米的月租價(jià)格在當(dāng)時(shí)看來(lái)也并不算低，卻仍有很多人爭(zhēng)相租賃。

然而，這種火熱的狀況只維持不到兩年的時(shí)間。

自2011年下半年起，魏宜龍不斷下調(diào)租金，月租金從原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……盡管如此，寫(xiě)字樓仍是被空置了將近一年才勉強(qiáng)租出去。

“現(xiàn)在合肥的寫(xiě)字樓太多了，競(jìng)爭(zhēng)壓力太大”，魏宜龍對(duì)合肥的寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不看好。

合房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售的項(xiàng)目有32個(gè)，另有38家純新盤(pán)或即將上市樓盤(pán)，僅政務(wù)區(qū)包括周邊黃潛望板塊今年就有300萬(wàn)平米的供應(yīng)量。2013年上半年寫(xiě)字樓的存量與余量達(dá)到200萬(wàn)平方米左右，而下半年近150萬(wàn)平方的寫(xiě)字樓面市，到2013年年底將達(dá)到超300萬(wàn)平方的總存量。

然而，在體量迅速擴(kuò)大的同時(shí)，各家樓盤(pán)卻頻頻喊出首付1萬(wàn)、2萬(wàn)搶購(gòu)甲級(jí)寫(xiě)字樓的口號(hào)。魏宜龍也提及，蜀山區(qū)內(nèi)某寫(xiě)字樓目前的空置率已高達(dá)80%。雖然這一數(shù)據(jù)未經(jīng)證實(shí)，但合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)冷清的局面也得到了此寫(xiě)字樓銷(xiāo)售部的工作人員的默認(rèn)，11月22日，他向記者透露，“今年開(kāi)始，與住宅比起來(lái)，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售差很多”。

今年上半年，365地產(chǎn)家居網(wǎng)也曝出了一組驚人數(shù)據(jù)。報(bào)道稱，早在十年前寫(xiě)字樓集群效應(yīng)就已初顯的合肥北一環(huán)一直被稱為合肥的“財(cái)智街區(qū)”。然而去年年底，合肥廬陽(yáng)區(qū)各大寫(xiě)字樓空置面積已達(dá)9萬(wàn)平方米，約占合肥寫(xiě)字樓總空置率的一半。

混亂還是過(guò)剩？

“供大于求最明顯的表現(xiàn)就是招商難”，李慧秋透露，這一問(wèn)題已經(jīng)在合肥市場(chǎng)初顯。據(jù)她了解，有些開(kāi)發(fā)商為了吸引商家人駐，采取補(bǔ)貼裝修費(fèi)用、延長(zhǎng)免租期等各種手段。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在招商中與商家議價(jià)的博弈能力也明顯下降，一些商家開(kāi)始由過(guò)去的支付固定租金變?yōu)殇N(xiāo)售扣點(diǎn)提成，“這種狀況不在少數(shù)”。

“目前合肥商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開(kāi)始由原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)”，面對(duì)合肥綜合體目前所面臨的嚴(yán)峻局面，李慧秋表示，“從現(xiàn)在開(kāi)始，要控制發(fā)展”。

此外，在她看來(lái)，相比于過(guò)剩狀態(tài)，合肥市商業(yè)綜合體及商業(yè)中心分布不均的問(wèn)題更為凸顯。長(zhǎng)江西路沿線、黃潛望板塊、天鵝湖板塊所在的西南片區(qū)集結(jié)了眾多商業(yè)聚集區(qū)，而長(zhǎng)江東路以南、北城則極度匱乏大型商業(yè)中心。

“商業(yè)綜合體雖多，但也不是不能存活”，在合富輝煌華東區(qū)域開(kāi)發(fā)研究中心總經(jīng)理周偉看來(lái)，要破局綜合體過(guò)剩的局面，首要的法則是錯(cuò)位和創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，“綜合體應(yīng)有自己的細(xì)分市場(chǎng)。在開(kāi)發(fā)之前，要先找到自己的定位”。

周偉透露，合肥華南城項(xiàng)目就是細(xì)分市場(chǎng)下的綜合體雛形。他介紹，這家建筑面積約350萬(wàn)平方米、計(jì)劃投資超過(guò)80億元的綜合體項(xiàng)目將整合整個(gè)合肥市的物流產(chǎn)業(yè)，打造長(zhǎng)三角地區(qū)超大規(guī)模商貿(mào)物流中心，“綜合體一旦與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，就不僅僅是一個(gè)商業(yè)中心，而是一個(gè)整合產(chǎn)業(yè)資源的平臺(tái)，這是綜合體未來(lái)的發(fā)展方向”。

不同于商業(yè)綜合體，對(duì)于合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)剩的說(shuō)法，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌則認(rèn)為現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)尚早。對(duì)于目前合肥市住宅樓盤(pán)價(jià)格反超寫(xiě)字樓的現(xiàn)象，凌斌表示，“這屬于正常狀況，是由寫(xiě)字樓自身性質(zhì)決定的”。他用“小荷才露尖尖角”來(lái)形容其當(dāng)下的狀態(tài)。

篇3

“很多的城市都慢慢發(fā)展起來(lái)，有一些城市是值得進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，有些不一定是值得的?！?/p>

城市規(guī)劃需三思后行

“現(xiàn)在每一個(gè)城市政府都在希望打造更多的商業(yè)綜合體，代表一個(gè)城市形象工程?！贝鞯铝盒械囊晃环治鋈耸扛嬖V記者。

由于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性高于住宅，前期定位規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)，往往會(huì)決定商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，目標(biāo)群體，以及項(xiàng)目的主題特色等。早期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，不重視前期定位導(dǎo)致失敗案例不少。而商業(yè)地產(chǎn)后期的招商及運(yùn)營(yíng)管理也是關(guān)鍵因素。

一些城市商業(yè)布局不合理；一些商家業(yè)態(tài)雷同，效益不高；一些大城市高檔的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏多，而貼近百姓的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足。隨著越來(lái)越多綜合體的開(kāi)發(fā)，新奇感覺(jué)早已不再。同樣的餐飲、同樣的電影院、同樣的服裝品牌……

另一方面，中國(guó)的商業(yè)本身發(fā)展落后，發(fā)展歷史短導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源特別少，商業(yè)的品牌就比較少。一個(gè)統(tǒng)計(jì)，北京是商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，北京最好只擁有33.2%的商業(yè)品牌，僧多粥少，招商同質(zhì)化現(xiàn)象會(huì)非常嚴(yán)重。

“大量的綜合體建設(shè)，經(jīng)濟(jì)支撐力不夠。當(dāng)供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷(xiāo)堆積，開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)?！睒I(yè)界不無(wú)擔(dān)憂，隨著大批商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，可能會(huì)出現(xiàn)大量的垃圾大樓，一種是爛尾樓，一種是設(shè)計(jì)存在缺陷的樓。

“城市綜合體一窩蜂，沒(méi)有自己核心的產(chǎn)品，很多東西是無(wú)法復(fù)制的，但是商業(yè)地產(chǎn)前面有很多不確定因素，誰(shuí)贏誰(shuí)輸很難說(shuō)。”

雖然中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)基本上是一個(gè)市場(chǎng)所支配的環(huán)境，政府不太干預(yù)，但是市場(chǎng)不可能解決所有問(wèn)題，太多人進(jìn)去，資源浪費(fèi)會(huì)非常嚴(yán)重。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)難度大，需要有一個(gè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的心態(tài)，普通的開(kāi)發(fā)、投資、退出等不專業(yè)性給行業(yè)帶來(lái)隱患。

商業(yè)綜合體投資大，一定是要多贏的格局。政府要贏，解決從形象工程到民心工程的一攬子問(wèn)題；開(kāi)發(fā)商要贏，能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流保證，取得合理的回報(bào)；商家要贏，商業(yè)綜合體是否能經(jīng)營(yíng)成功最重要的還是商家。

普遍短線操作

商業(yè)地產(chǎn)與其說(shuō)是地產(chǎn)問(wèn)題，不如說(shuō)是金融問(wèn)題，根本的就是要獲得利潤(rùn)、賺錢(qián)。跟西方相比，中國(guó)沒(méi)有相應(yīng)的金融工具，比如大型的房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托reits等，一般的銀行貸款最長(zhǎng)期限也僅為三年。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)需要進(jìn)行長(zhǎng)線投資，短貸和長(zhǎng)投的矛盾長(zhǎng)期存在。大型的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬(wàn)達(dá)是靠快速滾動(dòng)回款，華潤(rùn)是靠母公司輸血，但對(duì)于更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，并無(wú)可借鑒性。

篇4

一、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展始于上世紀(jì)九十年代，最早出現(xiàn)的城市綜合體是深圳國(guó)貿(mào)中心和北京國(guó)貿(mào)中心。城市綜合體項(xiàng)目資源配置的綜合性、開(kāi)發(fā)技術(shù)和投資決策格外復(fù)雜，很多因素都會(huì)造成城市綜合體建設(shè)的失敗，比如沒(méi)有提前預(yù)測(cè)好區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者對(duì)于沒(méi)有把握好行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，或者對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃的定位失誤等因素都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，整個(gè)區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會(huì)受到影響。

二、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)

在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，各地政府推波助瀾，開(kāi)發(fā)商積極性高漲，城市綜合體也進(jìn)入高速建設(shè)階段。然而，并非所有城市商業(yè)綜合體都會(huì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，國(guó)內(nèi)城市綜合體面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)：

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)。耗費(fèi)大量的土地資源是現(xiàn)在項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)綜合體項(xiàng)目中最重要的問(wèn)題。寫(xiě)字樓和公寓等產(chǎn)品售價(jià)相對(duì)不高形成的投資收益風(fēng)險(xiǎn)，不合理的估摸安排，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)帶來(lái)的投融資管理復(fù)雜、國(guó)家金融法律政策變化等因素，造成項(xiàng)目融資不足、資金運(yùn)營(yíng)失利、項(xiàng)目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

2、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃如果不進(jìn)行前期的市場(chǎng)調(diào)查，就會(huì)有悖于經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境，不根據(jù)市場(chǎng)方向，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方就會(huì)有頗多問(wèn)題。對(duì)于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系不能忽視，要保證交通便捷，同時(shí)產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，有來(lái)自對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，也有建筑承包商、各類合作機(jī)構(gòu)（包括政府部門(mén)）以及購(gòu)房者、租戶等的競(jìng)爭(zhēng)博弈。

4、招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。綜合體項(xiàng)目的主要收益來(lái)自兩個(gè)方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積累的滾動(dòng)收益，現(xiàn)在的城市綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)就是招商過(guò)程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的局限性。

三、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展可能遇到的問(wèn)題

作為一種城市價(jià)值體系的運(yùn)營(yíng)模式，大型城市綜合體資源的分配，復(fù)雜的技術(shù)和投資決策比房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要高得多，勢(shì)必意味著要承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)盲目開(kāi)發(fā)，可能遇到的問(wèn)題有：

1、錯(cuò)估區(qū)域環(huán)境。盲目立項(xiàng)大型城市綜合體，前期對(duì)于當(dāng)?shù)氐恼w區(qū)域環(huán)境和消費(fèi)力判斷不足、對(duì)于過(guò)去綜合體成功經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單的進(jìn)行復(fù)制，沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃分析，同時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展過(guò)分樂(lè)觀，都可能會(huì)造成后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、后勁不足。

2、融資渠道缺乏，資金鏈緊張。投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)是綜合體項(xiàng)目的重要特色，前期資金的充足投入是城市綜合體成功運(yùn)行的重點(diǎn)。但是后期融資渠道匱乏，加之國(guó)內(nèi)金融體制尚不健全，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，影響城市綜合體的后期開(kāi)發(fā)。

3、缺乏成熟的配套環(huán)境。城市綜合體作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要求所在的系統(tǒng)范圍內(nèi)要有匹配的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，相關(guān)的金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等要匹配。但國(guó)內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營(yíng)管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場(chǎng)、管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營(yíng)和品牌打造等諸多方面的水平提高。

四、國(guó)內(nèi)城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)防范分析

風(fēng)險(xiǎn)防范是在一定的情況下為了減少風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，通過(guò)預(yù)警性的防御措施，來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率或預(yù)期損失，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行緩解、回避、巧妙轉(zhuǎn)移、積極應(yīng)對(duì)，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中造成的損失。

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)防范。酒店和寫(xiě)字樓投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為嚴(yán)重，融資費(fèi)用過(guò)于高昂、銷(xiāo)售回款難以回籠?？刹扇》婪恫呗匀缦拢海?）要進(jìn)行現(xiàn)金流的計(jì)算和成本的核算：當(dāng)形式有所變化，要積極地調(diào)整各階段融資規(guī)劃，尋找更多融資渠道，把融資的成本降到最低。（2）物業(yè)比例和戶型比例要安排得當(dāng)，物業(yè)商品的銷(xiāo)售要多加思考和探析。（3）優(yōu)先考慮銷(xiāo)售物業(yè)的開(kāi)發(fā)，后期開(kāi)發(fā)的時(shí)候再考慮酒店和購(gòu)物中心。

2、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范。業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)需要制定合理的計(jì)劃，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終商業(yè)價(jià)值一定要考慮功能的定位。風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下：戰(zhàn)略取勝的新思維方式；通過(guò)“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”避免建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)防范。國(guó)內(nèi)目標(biāo)市場(chǎng)存在著大量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等變化對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行跟蹤性判斷和調(diào)整。將客戶之間的關(guān)系分類并且歸納起來(lái)，將它與大眾住宅市場(chǎng)客戶的管理方式區(qū)分開(kāi)來(lái)，在有限的經(jīng)濟(jì)條件中追求利益的最大化。

4、招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范：自持類物業(yè)在招商階段對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，提高項(xiàng)目的招商效率；適當(dāng)引進(jìn)顧問(wèn)公司和招商公司，運(yùn)營(yíng)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái)，這樣開(kāi)發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同。

五、國(guó)內(nèi)城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

1、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研。城市綜合體項(xiàng)目周?chē)沫h(huán)境對(duì)綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值與價(jià)格有著很大的影響，因此，對(duì)城市綜合體項(xiàng)目周邊的人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等進(jìn)行充分的實(shí)地考察與調(diào)研，將作為決策的重要參考。

2、做好項(xiàng)目成本控制管理。根據(jù)形勢(shì)變化調(diào)整各階段融資規(guī)劃，多渠道籌措資金，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等金融風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)確定物業(yè)比例和戶型比例，并加強(qiáng)可銷(xiāo)售物業(yè)商品的個(gè)性化定制研究，根據(jù)客戶的具體需求，調(diào)整住房單元型戶型比例和裝修風(fēng)格，進(jìn)行個(gè)性化分批次定制。對(duì)于預(yù)付費(fèi)客戶給予優(yōu)惠和提供個(gè)性化產(chǎn)品、定制化寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)。

篇5

在綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為綜合體發(fā)展提供了理論與實(shí)踐的依據(jù)，同時(shí)也為后來(lái)者提供借鑒，指點(diǎn)迷津。

金勇(世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會(huì)展等多種功能于一體的復(fù)合型的產(chǎn)品，這個(gè)并不是1+1=2那么簡(jiǎn)單，城市綜合體是一種有機(jī)的結(jié)合，可以聚合各種各樣的資源。

開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、管理本身就是一種綜合和相互交錯(cuò)以及互動(dòng)的模式，不是―個(gè)簡(jiǎn)單的誰(shuí)先誰(shuí)后的問(wèn)題，先開(kāi)發(fā)，再賣(mài)，苒管理，這個(gè)模式應(yīng)該被一種復(fù)合的模式代替。即使是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，在開(kāi)發(fā)的流程中，有可能最開(kāi)始要做的事情已經(jīng)進(jìn)入管理了。

而一些成功的綜合體項(xiàng)目由于前期進(jìn)行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經(jīng)營(yíng)起來(lái)以后，再逐漸把住宅拿出來(lái)賣(mài)，這個(gè)過(guò)程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。

作為綜合體項(xiàng)目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類型上要進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，而且在管理、在開(kāi)發(fā)的周期、開(kāi)發(fā)時(shí)間上也要有一個(gè)綜合性。從管理到設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上也是在時(shí)間點(diǎn)上、在不同的物業(yè)類型里面進(jìn)行一個(gè)非常全面的管理，這樣才能給整個(gè)綜合體價(jià)值帶來(lái)很好的提升。

在功能互動(dòng)上，酒店和辦公樓有―個(gè)比較直接的互動(dòng)。在零售業(yè)里面，有商務(wù)消費(fèi)人群，有社區(qū)居民的日常消費(fèi)，有商旅客戶的消費(fèi)，所以要把人群的不同需求在設(shè)計(jì)階段和運(yùn)營(yíng)階段有機(jī)兼顧，同時(shí)通過(guò)物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個(gè)逐漸的品牌提升，同時(shí)也是對(duì)服務(wù)的提升，是一種很綜合、有機(jī)的提升。

不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)模式，在不同區(qū)域特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，需要有符合區(qū)域特點(diǎn)的個(gè)性化的綜合體產(chǎn)品。這就需要開(kāi)發(fā)者具有超強(qiáng)的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。比如具有產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，融會(huì)貫通，打造具有產(chǎn)業(yè)化特色的另類綜合體模式。

王曉飛(濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)協(xié)作及促進(jìn)南北協(xié)調(diào)發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國(guó)最大的電子信息產(chǎn)業(yè)科研、生產(chǎn)基地，集中了軟件開(kāi)發(fā)及信息技術(shù)的各類優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設(shè)立了研發(fā)中心，科研生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)領(lǐng)先。

與此同時(shí)，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產(chǎn)業(yè)上尚未形成有機(jī)體系，綜臺(tái)配套能力明顯弱于珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業(yè)交易平臺(tái)，變局勢(shì)在必行，華強(qiáng)廣場(chǎng)應(yīng)勢(shì)而動(dòng)，在濟(jì)南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產(chǎn)業(yè)未來(lái)的著陸點(diǎn)。

山大路是濟(jì)南市的數(shù)碼產(chǎn)品集散地，充分發(fā)揮了濟(jì)南作為省會(huì)城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為濟(jì)南市乃至全省的電子信息產(chǎn)品集散地，在省內(nèi)IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費(fèi)者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經(jīng)明顯制約著濟(jì)南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。

隨著深圳華強(qiáng)集團(tuán)入駐濟(jì)南，濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢(shì)以及濟(jì)南在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡(luò)，總投資額近20個(gè)億，通過(guò)構(gòu)建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產(chǎn)業(yè)鏈最全的專業(yè)市場(chǎng)，壟斷環(huán)渤海專業(yè)市場(chǎng)空白，拓展山大路市場(chǎng)版圖，打造濟(jì)南的”華強(qiáng)北”奇跡。華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實(shí)現(xiàn)升級(jí)跳，從而帶動(dòng)濟(jì)南乃至山東省的科技數(shù)碼產(chǎn)業(yè)飛躍友展。

談朝暉(恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司董事長(zhǎng))：濟(jì)南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會(huì)展中心，第三是cBD核心商務(wù)區(qū)。我們準(zhǔn)備在濟(jì)南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺(tái)體，融合國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高檔服務(wù)商業(yè)多功能為一體，滿足未來(lái)酒店、辦公、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、展覽等多種需求。將充分利用商務(wù)中心區(qū)域位于濟(jì)南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與西部新城會(huì)展中心、文化中心相結(jié)合，創(chuàng)造獨(dú)特的整體景觀。

在2009年以前，業(yè)界對(duì)城市綜臺(tái)體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉(zhuǎn)變，城市綜合體已快步躍進(jìn)，成為當(dāng)下城市地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)模式。隨著我國(guó)城市化水平的提高和商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，未來(lái)城市綜合體也將逐步成為城市進(jìn)化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)力量。

韓建徽(中國(guó)商業(yè)街工作委員會(huì)主任)：城市綜合體正在成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)和新亮點(diǎn)。就未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)而言，功能復(fù)合將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從近年來(lái)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢(shì)，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢(shì)和集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的復(fù)合化趨勢(shì)。特別是城市綜臺(tái)體，它綜合了商務(wù)、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價(jià)值，正在成為―個(gè)新的熱點(diǎn)。

可以預(yù)計(jì)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入新一輪的快速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。

從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，越來(lái)越多的實(shí)力開(kāi)發(fā)商看重商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在我國(guó)除了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較早的萬(wàn)達(dá)、深國(guó)投、寶龍、金融街以外，萬(wàn)通地產(chǎn)也開(kāi)始關(guān)注進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域。世茂地產(chǎn)在其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的總面積中，商業(yè)地產(chǎn)也占有相當(dāng)大的比重。

從零售商來(lái)看，一些國(guó)外的品牌零售商也開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，從只租不購(gòu)到購(gòu)地經(jīng)營(yíng)，獲取商業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。瑞典的宜家公司在2009年開(kāi)辟了戰(zhàn)場(chǎng)建設(shè)購(gòu)物中心。英國(guó)、韓國(guó)、日本、德國(guó)的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂(lè)福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。

在世界范圍內(nèi)，城市綜合體是當(dāng)今主流城市繁榮的一大標(biāo)志。審視中國(guó)城市綜合體近年來(lái)的發(fā)展，尚不能與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠(yuǎn)不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對(duì)提升城市價(jià)值的同時(shí)。其存在的種種問(wèn)題也不能被忽視。

篇6

一、商業(yè)綜合體及綠色建筑的概念

1.商業(yè)綜合體

“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

2.綠色建筑

對(duì)于綠色建筑的理解有兩方面的認(rèn)識(shí)比較一致：一是要求綠色建筑關(guān)注對(duì)全球生態(tài)環(huán)境、地區(qū)生態(tài)環(huán)境及自身室內(nèi)外環(huán)境的影響；二是要求綠色建筑關(guān)注建筑在整個(gè)生命周期內(nèi)（即從材料開(kāi)采、加工運(yùn)輸、建造、使用維修、更新改造直到最后拆除）各個(gè)階段對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響。從技術(shù)的角度來(lái)分析綠色建筑，它主要關(guān)注三個(gè)方面：能源的節(jié)約、人類的健康以及和自然的融合。自然被引入建筑之中，這樣的建筑既適合人居住使用，又減少了對(duì)自然的破壞。

二、綠色商業(yè)綜合建筑體的設(shè)計(jì)理念

結(jié)合綠色建筑設(shè)計(jì)理念，商業(yè)綜合建筑體與城市建設(shè)發(fā)展和居民生活密切相關(guān)，它的合理布置和設(shè)置將影響居民生活和城市環(huán)境，針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)綜合建筑體的現(xiàn)狀，其設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下理念：

1.以人為本

商業(yè)建筑及其環(huán)境的創(chuàng)造，“以人為本”應(yīng)該是其設(shè)計(jì)構(gòu)思的出發(fā)點(diǎn)，也是最終檢驗(yàn)商業(yè)環(huán)境優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)“商業(yè)建筑設(shè)計(jì)并非消極被動(dòng)地應(yīng)付居民需求，而是要積極主動(dòng)地去發(fā)現(xiàn)更多的可能性需求，使用者可以從設(shè)計(jì)者提供的可能性需求中去滿足他們的真正需求”。

2.具有綜合性與專業(yè)

按照方便生活！提高生活質(zhì)量的要求，商業(yè)的建設(shè)要大中小相結(jié)合，提高單個(gè)點(diǎn)的面積，發(fā)展超市和大型綜合商場(chǎng)，形成集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的購(gòu)物中心行業(yè)結(jié)構(gòu)要吃、穿、用、玩相結(jié)合，綜合與專業(yè)相結(jié)合，尤其要開(kāi)拓一些新興的服務(wù)性行業(yè)。

3.注重商業(yè)區(qū)的空間秩序

在中國(guó)傳統(tǒng)空間意識(shí)中，采取有層次、有發(fā)展的手法把人們從開(kāi)頭引導(dǎo)到末尾，在中實(shí)現(xiàn)富于戲劇的結(jié)束，具有強(qiáng)烈的空間秩序"在以通行為主的線狀商店街面上都有一定的節(jié)奏感，使街道具有整體統(tǒng)一性。

4.合理的商業(yè)點(diǎn)布局模式

商業(yè)點(diǎn)布局模式根據(jù)規(guī)劃服務(wù)半徑和服務(wù)人口確定建筑總量，地理位置可安排在商業(yè)集中區(qū)和各個(gè)商業(yè)服務(wù)點(diǎn)“在建筑樣式上既要富于變化，又要有機(jī)聯(lián)系，以形成優(yōu)美的建筑景觀。

5.重點(diǎn)利用原有的商業(yè)群體以及周?chē)纳虡I(yè)氣氛

按照綠色商業(yè)綜合建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行改造或擴(kuò)建，從根本上達(dá)到節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材。

三、暖通空調(diào)在商業(yè)綜合體綠色建筑的技術(shù)應(yīng)用

由于暖通空調(diào)的主要功能包括：采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)這三個(gè)方面，縮寫(xiě)HVAC （Heating，Ventilating and Air Conditioning），取這三個(gè)功能的綜合簡(jiǎn)稱，即為暖通空調(diào)。

1.采用蓄冷技術(shù)

蓄冷技術(shù)是人類在面對(duì)能源危機(jī)時(shí)優(yōu)化資源配置、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)技術(shù)革新，能產(chǎn)生良好的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益。其工作原理并不復(fù)雜：利用夜間電力低谷時(shí)段制冷，將冷量以冰或水的形式儲(chǔ)存在蓄冷設(shè)備中；在電力高峰時(shí)段，將儲(chǔ)存的冷量釋放出來(lái)供給空調(diào)使用，達(dá)到電網(wǎng)的移峰填谷、節(jié)省運(yùn)行電費(fèi)、節(jié)能環(huán)保的目的。然而，時(shí)至今日，蓄冷技術(shù)在全國(guó)尚未得到普遍推廣，筆者深感遺憾。冰蓄冷和區(qū)域供冷除了節(jié)能環(huán)保外，更有利于社會(huì)資源的優(yōu)化利用。首先，我國(guó)現(xiàn)在主要以火力發(fā)電為主，發(fā)電機(jī)的可調(diào)配性不強(qiáng)，所以很難隨意控制或改變它的發(fā)電量。使用冰蓄冷技術(shù)，就可以讓電廠的發(fā)電機(jī)組夜間在高效率區(qū)運(yùn)行，這樣就降低了它的單位煤耗。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，冰蓄冷夜間用電提高了電廠發(fā)電機(jī)的效率。其次，冰蓄冷和區(qū)域供冷技術(shù)避開(kāi)用電高峰后，其對(duì)電力資源占有率也隨之降低。這就相當(dāng)于把社會(huì)資源放大了，在同等的電力資源條件下我們可以供給更多的項(xiàng)目。反推回來(lái)，這還可以緩解國(guó)家對(duì)電力建設(shè)投入緊張的局面。既然冰蓄冷、區(qū)域供冷技術(shù)對(duì)電力企業(yè)、國(guó)家有這么多益處，但為何得不到推廣呢？主要是國(guó)家、電力企業(yè)對(duì)采用這項(xiàng)技術(shù)的單位鼓勵(lì)、支持政策還是不夠，這在一定程度上阻礙了其大面積的推廣和使用。所以，國(guó)家和電力企業(yè)應(yīng)該給予這項(xiàng)技術(shù)更優(yōu)惠的政策和更大的經(jīng)濟(jì)支持力度。

2.大量采用太陽(yáng)能暖通節(jié)能技術(shù)

開(kāi)發(fā)利用太陽(yáng)能不會(huì)污染環(huán)境，它是最清潔的能源之一，在環(huán)境污染越來(lái)越嚴(yán)重的今天，這一點(diǎn)是極其寶貴的。到達(dá)地球表面上的太陽(yáng)輻射能約相當(dāng)于130萬(wàn)億噸標(biāo)煤，其總量屬現(xiàn)今世界上可以開(kāi)發(fā)的最大能源。據(jù)目前太陽(yáng)產(chǎn)生的核能速率估算，氫的貯量足夠維持上百億年，而地球的壽命也約為幾十億年，從這個(gè)意義上講，可以說(shuō)太陽(yáng)的能量是用之不竭的。太陽(yáng)能是除核能以外的所有能源（化石能、水能、風(fēng)能、生物能）之母，人類利用太陽(yáng)能的歷史幾乎與其本身的歷史一樣悠久。太陽(yáng)能供暖工程的壽命可達(dá)20年以上，一般5年內(nèi)就可收回成本，長(zhǎng)達(dá)15年以上的免費(fèi)享用盡顯它的經(jīng)濟(jì)節(jié)能本色。系統(tǒng)組成：太陽(yáng)能集熱器；換熱水箱；燃?xì)忮仩t（或者其他加熱設(shè)施）；循環(huán)控制中心；溫度控制器；地板采暖系統(tǒng)；生活熱水系統(tǒng)。

3.地源熱泵勿盲目規(guī)模化

在使用或推廣一些節(jié)能技術(shù)時(shí)，一定要慎重，要做好相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，不能盲目規(guī)?；?，否則一些原本可以節(jié)能的技術(shù)或項(xiàng)目反而變得不節(jié)能。這也是我對(duì)當(dāng)前我國(guó)一些節(jié)能技術(shù)發(fā)展方向的最大擔(dān)憂。以地源熱泵技術(shù)為例，不可否認(rèn)，該技術(shù)如果使用正確、合理，的確節(jié)能，也比較清潔。但如果不分場(chǎng)合、地點(diǎn)，不分項(xiàng)目、規(guī)模、性質(zhì)，盲目地去運(yùn)用這項(xiàng)技術(shù)或者規(guī)定使用這項(xiàng)技術(shù)，就有失偏頗。地源熱泵技術(shù)，包括水源、空氣源熱泵技術(shù)都有它的運(yùn)用范圍，有使用條件限制，而并不適用于全國(guó)任何一個(gè)地方，任何一個(gè)工程項(xiàng)目。簡(jiǎn)單地說(shuō)，地源熱泵技術(shù)就是把土壤作為一個(gè)蓄熱體，利用它來(lái)儲(chǔ)存和釋放熱能。如果一個(gè)項(xiàng)目太大，不僅需要大面積地下空間來(lái)蓄能，更為重要的是，一旦冷熱取存不平衡，付出的電力能耗將非常巨大。

篇7

一、城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展現(xiàn)狀

城北片區(qū)系老城區(qū)，是傳統(tǒng)的行政、居住、商業(yè)區(qū)域，常住人口13萬(wàn)左右。該片區(qū)為廣安形成較早的商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度高，目前商業(yè)主要以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，現(xiàn)有各類商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)15000個(gè)。其中，100-500平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)60個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米；500—1000平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)20個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米；1000-5000平方米的零售網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)平方米，5000平方米以上的零售網(wǎng)點(diǎn)2個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積1.3萬(wàn)平方米。各類專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)5個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積3.6萬(wàn)平方米；標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)10個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積4.2萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及綜合百貨、大型賣(mài)場(chǎng)、連鎖超市、社區(qū)便利店、配送中心及交易市場(chǎng)等。

（一）商貿(mào)流通日趨繁榮活躍。圍繞建設(shè)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)中心，以打造特色街區(qū)和城市商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物中心為抓手，加快建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通、促進(jìn)大開(kāi)放。好人家購(gòu)物中心、蘇寧電器、開(kāi)發(fā)超市（龍馬店）等各大商場(chǎng)超市緊抓消費(fèi)熱點(diǎn)，利用迎春購(gòu)物月活動(dòng)平臺(tái)，廣泛開(kāi)展節(jié)慶、店慶等促銷(xiāo)活動(dòng)，產(chǎn)品展示日益頻繁；組織舉辦各類車(chē)展近10次；抓好季節(jié)性消費(fèi)，生活類商品銷(xiāo)售異?；鸨?。2014年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額75.3億元，增長(zhǎng)13.1%。

（二）商貿(mào)載體日臻完善。城北餐飲、購(gòu)物、文化商圈日漸成熟。以休閑風(fēng)情為主的濱江路沿江帶餐飲商貿(mào)初具規(guī)模，以城北體育場(chǎng)為主的環(huán)形休閑商圈建成，以龍馬商業(yè)廣場(chǎng)為核心的城北商貿(mào)中心基本形成，好人家購(gòu)物中心、開(kāi)發(fā)超市（龍馬店）等136家店鋪相繼落戶，營(yíng)業(yè)面積達(dá)3.8萬(wàn)平方米。商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)加快，改造標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)20余個(gè)，新建或改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7個(gè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化屠宰場(chǎng)10個(gè)。目前，城北片區(qū)有新南門(mén)市場(chǎng)、麻柳灣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鴻城現(xiàn)代大市場(chǎng)等各類綜合市場(chǎng)9個(gè)，總經(jīng)營(yíng)面積近4萬(wàn)平方米，攤位1700余個(gè)，入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶1400余人，就業(yè)3200多人，市場(chǎng)年交易額達(dá)6億余元。

（三）商業(yè)綜合體建設(shè)進(jìn)程提速。目前，城北片區(qū)已建成商業(yè)綜合體2個(gè)：一是香江國(guó)際商業(yè)綜合體，總投資3億元，商業(yè)樓盤(pán)面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米，均悅大酒店、洋河藍(lán)色經(jīng)典專賣(mài)店、君度休閑茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽車(chē)、建材、餐飲等10多戶商家已入駐營(yíng)業(yè)；二是新天地商業(yè)綜合體，投資9000余萬(wàn)元、面積10000余平方米，現(xiàn)已初步建成，由政府補(bǔ)助建設(shè)的占地5000㎡的廣安電子商務(wù)集聚區(qū)已入駐、運(yùn)營(yíng)，目前，電商企業(yè)入駐協(xié)議面積已達(dá)2600㎡，入駐企業(yè)已有15戶，年交易額近7000萬(wàn)元。香港明發(fā)集團(tuán)建設(shè)岔路片區(qū)城市綜合體、中國(guó)低碳中心建設(shè)白塔片區(qū)城市綜合體，將有力提升城北商業(yè)規(guī)模和檔次；已拍賣(mài)成功的濃洄古街商業(yè)區(qū)將成為廣安城北的特色商業(yè)街區(qū)；投資5億元的城北綜合市場(chǎng)改造升級(jí)項(xiàng)目成功簽約；廣安外灘商業(yè)綜合體項(xiàng)目已包裝完畢，正全力招商。目前，廣安區(qū)擬啟動(dòng)規(guī)劃白塔片區(qū)、浦東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體建設(shè)。

二、存在的主要問(wèn)題

經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，廣安區(qū)城北片區(qū)商貿(mào)發(fā)展取得了一定成效，商業(yè)綜合體建設(shè)也正闊步向前，但與廣安區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求相比仍存在較大差距，主要表現(xiàn)在：

一是商業(yè)布局亟待規(guī)范。城北片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)雖多，但由于城市規(guī)劃和商業(yè)布局相對(duì)脫節(jié)和滯后，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散凌亂。近年來(lái)，雖對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)劃，但組織實(shí)施仍有一定過(guò)程，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局實(shí)質(zhì)還處于建設(shè)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者自發(fā)狀態(tài)，缺乏科學(xué)性、前瞻性，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射效應(yīng)和帶動(dòng)作用未能有效顯現(xiàn)。

二是業(yè)態(tài)集聚功能不強(qiáng)。城北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)檔次參差不齊，分散弱小、業(yè)態(tài)單一、特色模糊，缺乏大型商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施，核心商圈難以形成，已建商業(yè)綜合體內(nèi)部功能尚未有效互補(bǔ)；建設(shè)中的電子商集聚區(qū)，缺乏帶動(dòng)能力強(qiáng)大的企業(yè)，引領(lǐng)能力不足，輻射面較窄，企業(yè)受資金、成本等市場(chǎng)因素沖擊較大。

三是自然災(zāi)害影響較大。城北片區(qū)絕大部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于水淹區(qū)，近幾年廣安區(qū)連續(xù)遭受特大洪水，給城北臨街商鋪造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。出于對(duì)未來(lái)發(fā)洪水的不確定性和擔(dān)憂，城北商鋪的經(jīng)營(yíng)者改造升級(jí)店鋪的愿望不強(qiáng)烈，一定程度上影響了城北商貿(mào)發(fā)展。

三、下一步工作的思考

廣安區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，工業(yè)片區(qū)基本劃到了前鋒區(qū)，重新構(gòu)建工業(yè)體系對(duì)廣安區(qū)來(lái)講將是一項(xiàng)耗費(fèi)時(shí)日、需要大量財(cái)力投入的過(guò)程。因此，商貿(mào)快速發(fā)展在廣安區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展中的地位日益突出。下一步，將按照區(qū)委區(qū)政府確定的發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)部門(mén)將積極引導(dǎo)城北商業(yè)企業(yè)用活用足中、省、市扶持商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和扶持措施，準(zhǔn)確把握內(nèi)外貿(mào)扶持流通政策和支持方向，在城北片區(qū)積極構(gòu)建綜合服務(wù)功能完善、商業(yè)特色突出、文化內(nèi)涵豐富的城市商業(yè)格局，培育多元化的商品經(jīng)營(yíng)主體和多樣化的經(jīng)營(yíng)形式，激活人氣、豐富商氣、帶來(lái)財(cái)氣，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式向新型現(xiàn)代流通模式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)廣安區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展，

篇8

2016年4月13日在市社周華主任的帶領(lǐng)下，考察小組到江浙滬十余商業(yè)綜合體進(jìn)行了細(xì)致深入的考察工作，并前往杭州供銷(xiāo)社、紹興柯橋供銷(xiāo)社學(xué)習(xí)交流了先進(jìn)的綜合改革經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)我司未來(lái)發(fā)展綜合體項(xiàng)目有所裨益，此次考察讓考察小組的每個(gè)成員都獲益匪淺，現(xiàn)對(duì)此次考察的感受及下階段工作設(shè)想做如下匯報(bào)：

一、考察學(xué)習(xí)概況

    （一）考察學(xué)習(xí)心得

     在為期一周的考察工作中，我們學(xué)習(xí)了時(shí)代前沿的商業(yè)項(xiàng)目：寧波羅蒙環(huán)球城、印象城，萬(wàn)象城，上海愛(ài)琴海、大悅城、國(guó)金中心，蘇州新光天地、蘇州中心、誠(chéng)品書(shū)店以及德基廣場(chǎng)等綜合體在策劃定位、業(yè)態(tài)布局、內(nèi)外部空間設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)，例如寧波地上多層停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性、通風(fēng)性、便民性，上海建筑上的集約性和高密度性，杭州整體規(guī)劃的統(tǒng)一性和業(yè)態(tài)的全面性，蘇州內(nèi)部設(shè)計(jì)風(fēng)格的文藝性、時(shí)尚性，南京對(duì)于水流、光線運(yùn)用的多樣性、創(chuàng)新性；以及兄弟單位杭州供銷(xiāo)社（杭州合眾工業(yè)集團(tuán)有限公司等）和紹興柯橋供銷(xiāo)社（浙江紹興華通商貿(mào)集團(tuán)股份有限公司等）的先進(jìn)綜合改革經(jīng)驗(yàn)，包括：參股企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu) 、股權(quán)流轉(zhuǎn)方式、龍頭企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及發(fā)展歷史等，并與頂尖設(shè)計(jì)公司飛睿組織專題會(huì)議就項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行了探討。

 （二）企業(yè)發(fā)展思考

     經(jīng)過(guò)認(rèn)真地考察學(xué)習(xí)，對(duì)比一線商貿(mào)流通龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)了存在的差距，也找到了發(fā)展的方向，明白了要想在互聯(lián)網(wǎng)沖擊傳統(tǒng)行業(yè)的大環(huán)境中求生存，我們必須要保持企業(yè)的創(chuàng)新能力以及企業(yè)的生命力，并且深刻地意識(shí)到供銷(xiāo)社下屬企業(yè)需盡快由傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)向大型綜合購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，深知這種變革的必然性和緊迫性。結(jié)合自身實(shí)際與湖南的發(fā)展趨勢(shì)，我司擬在長(zhǎng)沙新區(qū)建立一個(gè)定位中高端，開(kāi)放式、公園式、花園式的商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目落成后將成為長(zhǎng)沙規(guī)模體量最大、業(yè)態(tài)最齊全、面積不低于200萬(wàn)方的第一商業(yè)綜合體，同時(shí)也必將成為長(zhǎng)沙城區(qū)新地標(biāo)。

    （三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃

    項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面將充分利用豐沛水系，與周邊景區(qū)結(jié)合，形成自己的獨(dú)特亮點(diǎn)，室外景觀入目或綠草如茵、翠滴,或小橋流水、奇石林立，或樹(shù)木成蔭、亭臺(tái)樓閣、漫步走廊點(diǎn)綴其間。外立面設(shè)計(jì)體現(xiàn)時(shí)代感、科技感、現(xiàn)代感，有別于傳統(tǒng)百貨店卻不突兀。室內(nèi)寬敞但不空曠，緊湊但不擁擠，有利于各個(gè)板塊及各個(gè)主題街區(qū)體驗(yàn)店的布局，業(yè)態(tài)分布合理。預(yù)期將其打造成高度專業(yè)化與高度綜合化并存的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，以家庭式消費(fèi)為導(dǎo)向，通過(guò)主力店與專賣(mài)店相結(jié)合的形式，設(shè)置大面積百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)、家居家電類、文化廣場(chǎng)、餐飲、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施，集吃喝玩樂(lè)于一體，以覆蓋老中青幼四代不同層次不同類型的顧客，能滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受的綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。

二、新項(xiàng)目體制確立

 （一）企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

     一個(gè)企業(yè)能不能長(zhǎng)久發(fā)展壯大，有兩個(gè)非常關(guān)鍵的因素，一個(gè)是制度，即企業(yè)能不能有一套按照市場(chǎng)規(guī)律辦事的科學(xué)制度體系；第二個(gè)是人的因素，有沒(méi)有一個(gè)對(duì)企業(yè)有歸屬感的、穩(wěn)定的隊(duì)伍。目前供銷(xiāo)社運(yùn)營(yíng)模式被集體制經(jīng)濟(jì)掣肘，具體表現(xiàn)為：運(yùn)行機(jī)制不靈活，創(chuàng)新能力不強(qiáng)，人力資源優(yōu)化性不夠，人員工作積極性不高。

 （二）未來(lái)發(fā)展方向

     通過(guò)周主任帶領(lǐng)我們學(xué)習(xí)江浙一帶的供銷(xiāo)社改革成功經(jīng)驗(yàn)，我們深刻地領(lǐng)悟到將來(lái)綜合體能否成功關(guān)鍵在于我們的體制。為積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于供銷(xiāo)合作社綜合改革的決定，充分激發(fā)和釋放企業(yè)活力,提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展引領(lǐng)力，確保新項(xiàng)目健康運(yùn)作，建議未來(lái)我們?cè)谛马?xiàng)目中建立多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)企業(yè)，形成供銷(xiāo)社多家企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者參股與引進(jìn)外資相結(jié)合的獨(dú)立法人經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

三、成立項(xiàng)目專班

 （一）專班成員組成

  為穩(wěn)步有序地推進(jìn)項(xiàng)目工作，擬成立一個(gè)項(xiàng)目專班，由周主任牽頭任組長(zhǎng)，許仙任副組長(zhǎng)，成員有：別書(shū)起、周茂華以及招商部全體成員，并遴選堅(jiān)固可靠且有商業(yè)嗅覺(jué)的年輕人加入專班，獨(dú)立運(yùn)作。

 （二）專班成立作用

     成立專班，通過(guò)股權(quán)將員工利益與企業(yè)綁在一起的，解決人員積極性問(wèn)題，解決留住人的問(wèn)題，通過(guò)多方籌措資金來(lái)解決資金問(wèn)題，解決專業(yè)團(tuán)隊(duì)問(wèn)題。并另設(shè)總經(jīng)理操盤(pán)，以新型管理理念、管理模式、管理方法對(duì)商業(yè)綜合體進(jìn)行管理。

四、工作推進(jìn)步驟

 （一）迅速在長(zhǎng)沙或者湖南請(qǐng)一個(gè)專業(yè)的公司對(duì)我們綜合體項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析（偏重于項(xiàng)目論證），論證我們究竟需要多大的體量，完成項(xiàng)目前期的論證，論證綜合體的定位，論證資金需求，建設(shè)周期，可以與上海設(shè)計(jì)公司接觸，由周茂華同志負(fù)責(zé)推進(jìn)。

（二）在項(xiàng)目論證的同時(shí)，由同志負(fù)責(zé)聯(lián)系專業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局進(jìn)行商業(yè)論證。包括：業(yè)態(tài)定位及主力店配比、豎向布局、平面布局、主力店布局、商鋪劃分、品牌劃分與落位等。

    （三）在各項(xiàng)論證結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行概算，確定資金來(lái)源及籌措方式，預(yù)估項(xiàng)目建設(shè)周期，并進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)。

（四）完成用地規(guī)劃和項(xiàng)目征用土地報(bào)批程序。

（五）力爭(zhēng)在二季度鎖定地塊，完成項(xiàng)目建設(shè)與施工手續(xù)的審批。

篇9

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、國(guó)內(nèi)城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

城市綜合體是從“城市性、開(kāi)放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，將城市功能與城市發(fā)展的內(nèi)在邏輯，通過(guò)城市建筑實(shí)體與城市空間的有機(jī)結(jié)合而形成，其利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開(kāi)放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，構(gòu)成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。

我國(guó)城市綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速，由于城市綜合體在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)等方面的重要作用，一些城市已經(jīng)把城市綜合體作為改變城市形象和環(huán)境、進(jìn)行城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設(shè)20個(gè)新城，涵蓋旅游、商貿(mào)、商務(wù)、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個(gè)多功能城市綜合體的宏大計(jì)劃，以此來(lái)實(shí)施杭州“城市國(guó)際化”戰(zhàn)略。

我國(guó)城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)表現(xiàn)為：數(shù)量逐漸增多，建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較集中；呈現(xiàn)更強(qiáng)的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展；多以寫(xiě)字樓、商業(yè)和公寓多功能復(fù)合體為主；文化休閑功能開(kāi)始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能；專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展；與軌道交通形成綜合一體化開(kāi)發(fā)的城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)；已成為重要的金融投資產(chǎn)品。

二、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

1、融資渠道缺乏，資金鏈緊張

城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)受宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響大，要求有強(qiáng)大的資金實(shí)力為保證，特別是在開(kāi)發(fā)前期對(duì)資金的需求強(qiáng)烈。但由于我國(guó)金融體制尚不健全，以及管理機(jī)制限制導(dǎo)致融資渠道和產(chǎn)品的缺失，造成開(kāi)發(fā)資金鏈緊張。

2、品質(zhì)不高

與國(guó)外的城市綜合體相比，我國(guó)城市綜合體建設(shè)普遍追求短期經(jīng)濟(jì)效益，存在前期規(guī)劃倉(cāng)促、開(kāi)發(fā)周期短、后期運(yùn)營(yíng)管理水平滯后等問(wèn)題。盡管硬件設(shè)施與國(guó)外同類項(xiàng)目相比差距不大，甚至超過(guò)國(guó)外水平，但在軟性環(huán)境方面缺少人性化的文化內(nèi)涵，在管理、運(yùn)營(yíng)和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動(dòng)，這大大降低了城市綜合體開(kāi)發(fā)所具有的綜合經(jīng)濟(jì)價(jià)值及價(jià)值升值空間，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源流失。

3、缺乏成熟的配套環(huán)境

作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與之匹配。同時(shí)，要求相關(guān)金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等的匹配。但國(guó)內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營(yíng)管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營(yíng)和品牌打造等諸多方面的水平提高。

4、第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平不高

城市綜合體是以相對(duì)發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但國(guó)內(nèi)與城市綜合體密切相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不高。與城市化水平高度發(fā)達(dá)的西方發(fā)達(dá)國(guó)家通過(guò)高消費(fèi)率來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同，處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展階段的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式是以出口和基礎(chǔ)設(shè)施投資來(lái)拉動(dòng)的，這導(dǎo)致了高水平的投資率和低水平的消費(fèi)率。

三、項(xiàng)目概況

該工程項(xiàng)目位于某市會(huì)展中心北片區(qū)，項(xiàng)目總用地面積為41518.999m2，容積率5.184，建筑密度60%，綠化率15%。工程地下3層，建筑面積108541.3m2；地上建筑面積217399.76m2，總建筑面積325941.06m2。項(xiàng)目用地（沿環(huán)島路）東面有A、B兩棟41層的超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓，屋面建筑高度194m；中部為一棟20層的超五星級(jí)酒店塔樓，屋面建筑高度79.6m，4層酒店配套裙房，屋面建筑高度21.9m；用地北面為5層大型集中商業(yè)，屋面建筑高度32.1m；用地西南側(cè)為由2～3層的島式建筑組成商業(yè)街。

1、工程施工技術(shù)管理及施工難點(diǎn)統(tǒng)一明確

工程的施工難點(diǎn)，是底板大體積混凝土施工、超高層鋼結(jié)構(gòu)精確安裝、框筒結(jié)構(gòu)的外框鋼管混凝土施工、框筒結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土核心筒爬模施工、高支模施工、建筑節(jié)能和環(huán)保應(yīng)用技術(shù)、新型建筑防水材料施工等。

1.1土建工程

底板大體積混凝土施工，大體積混凝土施工前，宜對(duì)施工階段混凝土澆筑體的溫度、溫度應(yīng)力及收縮應(yīng)力進(jìn)行計(jì)算。確定工程施工階段混凝土澆筑體的溫升峰值，里表溫差及降溫速率的控制指標(biāo)，制定相應(yīng)的溫控的技術(shù)措施。結(jié)構(gòu)或構(gòu)件混凝土的里表溫差大于25℃、混凝土表面與大氣溫差大于20℃時(shí)不宜拆模。大風(fēng)或氣溫急劇變化時(shí)不宜拆模。在炎熱和大風(fēng)干燥季節(jié)，應(yīng)采取逐段拆模、邊拆邊蓋的拆模工藝。

超高層鋼結(jié)構(gòu)精確安裝，超高層辦公樓為鋼骨混凝土核心筒+筒外鋼管混凝土柱及鋼梁框架結(jié)構(gòu)。其中，鋼管柱截面為φ1500×24m m～φ1000×20m m,由底到頂共4次變截面。本工程鋼結(jié)構(gòu)總用量為18000t。

鋼結(jié)構(gòu)的安裝：采用現(xiàn)場(chǎng)塔吊對(duì)鋼構(gòu)件進(jìn)行施工安裝，鋼管柱按照二層一節(jié)進(jìn)行深化及制作分節(jié)。外框鋼結(jié)構(gòu)鋼柱與鋼梁同步安裝，落后豎向混凝土核心筒2～3層，不等高同步攀升組織流水施工。塔樓樓層平面內(nèi)豎向投影點(diǎn)控制網(wǎng)閉合內(nèi)控法鋼柱柱頂標(biāo)高測(cè)量，定相對(duì)標(biāo)高控制值超偏處理超平結(jié)果與下節(jié)柱預(yù)檢數(shù)據(jù)綜合處理安裝鋼柱，確定錯(cuò)位值進(jìn)行比較分許測(cè)量數(shù)據(jù)鋼柱垂直度校正會(huì)審安裝測(cè)量記錄，指定對(duì)稱焊接順序，確定特殊部位處理方案施焊，測(cè)量跟蹤觀測(cè)柱焊接檢驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)豎向投點(diǎn)控制的閉合提供下節(jié)鋼柱預(yù)控?cái)?shù)據(jù)圖。

鋼管混凝土柱混凝土施工，工程超高層寫(xiě)字樓全高采用鋼管混凝土。鋼管混凝土應(yīng)用減少了豎向結(jié)構(gòu)件截面尺寸，增加了建筑使用面積，減輕了結(jié)構(gòu)自重。

鋼管混凝土柱內(nèi)混凝土為高拋防離析混凝土。澆筑采用高位拋落法，并用12m長(zhǎng)振動(dòng)棒全部振搗。當(dāng)振動(dòng)泵在鋼管柱內(nèi)進(jìn)行逐層振搗，每層振搗至混凝土表面平齊不再明顯下降，不再出現(xiàn)氣泡，表面泛出灰漿為止。振搗棒需垂直插入混凝土內(nèi)，快插慢拔，振搗棒應(yīng)插入下一層混凝土中5～10cm。振搗棒插點(diǎn)按梅花形布置，逐點(diǎn)移動(dòng)，按順序進(jìn)行，不得漏振。管外配合人工木槌敲擊，根據(jù)聲音判斷混凝土是否密實(shí)。

除最后一節(jié)鋼柱外，每節(jié)鋼管柱澆筑完，應(yīng)清掉上面的浮漿，待混凝土初凝后澆水養(yǎng)護(hù)，用塑料布將管口封住，并防止異物掉入。安裝上一節(jié)鋼柱前，應(yīng)將管內(nèi)的積水、浮漿、松動(dòng)的石子及雜物清除干凈。

當(dāng)最后一節(jié)澆注完畢后，噴涂混凝土養(yǎng)護(hù)液。采用塑料布將管口封住，待管內(nèi)混凝土強(qiáng)度達(dá)到要求后，用與混凝土強(qiáng)度等級(jí)相同砂漿進(jìn)行抹平，蓋上端板并焊好。

澆注過(guò)程中，派專人對(duì)混凝土質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。及時(shí)做好坍落度檢測(cè)，對(duì)有和易性，坍落度不達(dá)標(biāo)等現(xiàn)象混凝土堅(jiān)決不準(zhǔn)施工。澆筑時(shí)留置同條件試塊及標(biāo)養(yǎng)護(hù)試塊，按相關(guān)規(guī)定留置。

整體提升鋼爬模的應(yīng)用，本工程超高層辦公樓是單元式玻璃幕墻。超高層寫(xiě)字樓塔樓地上共41層，標(biāo)準(zhǔn)層高為4.2m，核心筒高度達(dá)到192.6m。核心筒模板工程采用電動(dòng)整體提升鋼模板工程技術(shù)，在保證防護(hù)安全的情況下節(jié)省大量鋼管和安全網(wǎng)。既提高了超高層塔樓核心筒剪力墻施工質(zhì)量，又提升了塔樓的施工速度。

高支模施工，保證模板支撐架搭設(shè)的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性是本工程模板支撐系統(tǒng)的重點(diǎn)。施工過(guò)程中高支模模板支撐體系的搭設(shè)嚴(yán)格按照《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術(shù)規(guī)范》和《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的要求，編制專項(xiàng)施工方案和技術(shù)交底，采用PKPM軟件進(jìn)行支撐系統(tǒng)的計(jì)算，施工過(guò)程中認(rèn)真落實(shí)了模板支撐體系的搭設(shè)、驗(yàn)收工作，系統(tǒng)可靠。在模板安裝及拆除過(guò)程中，對(duì)各部位實(shí)施全面檢查驗(yàn)收，在混凝土澆筑前，組織相關(guān)人員進(jìn)行聯(lián)合檢查驗(yàn)收，認(rèn)真填寫(xiě)模板檢查驗(yàn)收記錄，各項(xiàng)均驗(yàn)收合格進(jìn)入下道工序。

建筑節(jié)能和環(huán)保應(yīng)用技術(shù)，本工程屋面保溫采用新型聚苯乙烯隔熱板，是以聚苯乙烯為原料。采用擠塑式壓出成型，規(guī)格厚度50～60m m，具有獨(dú)立的密閉式氣泡結(jié)構(gòu)。因此，有良好的隔熱保溫性能和防水性能，無(wú)毒、無(wú)味不變質(zhì)，具有防水、隔熱、保溫等多種功能，是當(dāng)今國(guó)內(nèi)外最先進(jìn)的保溫材料。適用于建筑物的隔熱、防潮工程。同時(shí)，它切割容易，固定簡(jiǎn)單，雙面膠、鐵片、鐵網(wǎng)與專業(yè)塑膠接著劑皆可粘著固定。可減少原有屋面施工工藝中的保溫層、找平層和隔熱磚的施工，具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益。

建筑防水新技術(shù)，工程地下室底板、外墻和屋面采用4m m厚高分子防水卷材施工技術(shù)。高分子防水卷材屬于硫化橡膠型合成高分子卷材，其強(qiáng)度高、延伸性大、耐低溫好、耐老化等特點(diǎn)。同時(shí)，它改變了過(guò)去多疊層（如三氈四油等）和熱施工的傳統(tǒng)瀝青油氈防水作法，既簡(jiǎn)化了施工工序，提高了施工效率，也減少了環(huán)境污染，改善了勞動(dòng)條件。

1.2項(xiàng)目機(jī)電工程管理

機(jī)電工程詳實(shí)考慮系統(tǒng)多且復(fù)雜的特點(diǎn)。機(jī)電工程分為以下幾大系統(tǒng)：供熱通風(fēng)系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、智能弱電系統(tǒng)等。本項(xiàng)目采用系統(tǒng)單獨(dú)招標(biāo)模式，從而造成機(jī)電工程施工單位眾多的現(xiàn)象。因此，在施工前期若不進(jìn)行系統(tǒng)周密的施工準(zhǔn)備，勢(shì)必在以后的施工過(guò)程中“各自為政”及大量拆改的現(xiàn)象。施工中期若不進(jìn)行細(xì)化的有效管理，則必然對(duì)施工進(jìn)度、生產(chǎn)成本、質(zhì)量控制、安全控制等產(chǎn)生較大的影響。

施工圖紙深化。本項(xiàng)目采用先進(jìn)的BIM系統(tǒng)軟件。各專業(yè)圖紙深化后，再通過(guò)BIM系統(tǒng)轉(zhuǎn)化成三維圖形進(jìn)行核對(duì)，最后形成綜合管線施工圖。有了高質(zhì)量的專業(yè)施工圖和綜合管線圖，可以對(duì)施工進(jìn)度、機(jī)電施工質(zhì)量進(jìn)行控制。為整個(gè)項(xiàng)目的成本控制、進(jìn)度控制奠定了基礎(chǔ)。

施工材料的管理、垂直運(yùn)輸。由于超高層建筑具有樓層高、施工場(chǎng)地小、工程量大、機(jī)電施工周期短等特點(diǎn)，從而導(dǎo)致材料的堆放及垂直運(yùn)輸成了施工過(guò)程中的一個(gè)比較突出的難點(diǎn)。由總包單位主導(dǎo)，各家施工單位的材料采用“分區(qū)、分樓層堆放”。建立嚴(yán)格的運(yùn)輸管理制度，采取分段分時(shí)使用、晚上不間斷使用、常用的設(shè)備或大件材料提前運(yùn)至施工樓層。施工質(zhì)量的預(yù)控及過(guò)程管理。由于機(jī)電工程施工周期比較短，

“搶工期”的現(xiàn)象比比皆是，如何實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的控制是一個(gè)難點(diǎn)。施工單位應(yīng)建立一套完整的質(zhì)量管理體系，同時(shí)使整個(gè)質(zhì)量體系在施工過(guò)程中要積極的發(fā)揮相應(yīng)的作用。具體來(lái)說(shuō)，由于超高層建筑的樓層多、施工人員參差不齊及分散的特點(diǎn)，采取分區(qū)設(shè)立樣板房工程的管理辦法。根據(jù)樓層的不同特點(diǎn)，在大面積施工之前先進(jìn)行分區(qū)樣板房的施工，而后在分區(qū)設(shè)立質(zhì)量監(jiān)督人員，并使質(zhì)量管理、質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)責(zé)任，對(duì)質(zhì)量的優(yōu)劣采取適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲措施，使質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)意識(shí)深入人心。

2、裝修工程

2.1高層建筑裝飾的施工程序

對(duì)于超高層綜合體建筑裝飾工程，由于工期緊，面積大，宜根據(jù)工程進(jìn)度情況分單體、分部位、分樓層安排幾個(gè)施工單位和足夠的施工隊(duì)伍同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。例如，地下室公共空間、設(shè)備用房、酒店后勤、各單體裙房和主體可以單獨(dú)部署、根據(jù)進(jìn)度及早跟進(jìn)裝修作業(yè)，主體部分分棟、分2～3樓段同時(shí)施工。同時(shí)，應(yīng)防止空間立體交叉流水作業(yè)過(guò)程中，互相干擾和污染。

2.2高層建筑的裝修施工的管理措施

編制一份完整的、各方面都認(rèn)同，并遵照?qǐng)?zhí)行的裝修施工計(jì)劃是達(dá)到“有序”的前提。關(guān)鍵的問(wèn)題是施工交叉配合，明確在某個(gè)階段以哪個(gè)工種為主。在幾項(xiàng)工程中，裝修施工常常以安裝工程為主，以其為先導(dǎo)。

要互相了解有關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)和技術(shù)要求。實(shí)踐證明，圖紙不清、圖紙矛盾是影響后期施工的主要因素。因此，必須花大力氣，把問(wèn)題解決在施工之前。

為使裝修施工處于“有序”、“受控”狀態(tài)，需施工管理各方重視下述工作：總包提供統(tǒng)一的標(biāo)高、軸線；控制好施工隊(duì)伍工作面；做好成品保護(hù)和設(shè)備保管；結(jié)構(gòu)開(kāi)洞、開(kāi)槽要有審批；合理安排垂直運(yùn)輸機(jī)械的使用；文明施工管理為重點(diǎn)難點(diǎn)需要有具體措施。消防、保衛(wèi)均須統(tǒng)籌安排；設(shè)小便桶，工完料凈場(chǎng)地清；材料堆放規(guī)整等，設(shè)專人動(dòng)態(tài)管理。

樣板開(kāi)路。高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層多，房間數(shù)量多，特別是內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)高的房間，應(yīng)組織有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和熟練工人，在現(xiàn)場(chǎng)樓層上仍需由各選定的進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)伍，根據(jù)前述樣板房，確定裝修方案和圖紙施工樣板間，驗(yàn)收合格后，方可大面積展開(kāi)施工。

結(jié)束語(yǔ)

本工程建設(shè)，運(yùn)用科學(xué)管理與工程專業(yè)理論知識(shí)，提出本項(xiàng)目不同實(shí)施階段的重點(diǎn)管理內(nèi)容與方法。其工程管理措施井然有序，具有較強(qiáng)的可操作性，工程項(xiàng)目建設(shè)最終獲得較好的完成。該工程實(shí)現(xiàn)了施工項(xiàng)目的全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制與管理，在本項(xiàng)目施工管理過(guò)程中，取得了良好的效果和成績(jī)，是一項(xiàng)值得借鑒與推廣的建筑工程施工生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)

1]黃忠英.對(duì)城市綜合體建筑消防的思考[J].廣東科技,2014,08:134+131.

篇10

近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平得到了顯著提升，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正好順應(yīng)了時(shí)展的潮流，可以滿足個(gè)性化和多元化的商業(yè)需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，科學(xué)合理的成本控制是管理工作的重要環(huán)節(jié)之一。在我國(guó)商業(yè)形式和消費(fèi)需求更加多元化的社會(huì)背景下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制體系進(jìn)行深入探析，從而促進(jìn)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的順利開(kāi)發(fā)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制基本內(nèi)容概述

近些年來(lái)，由于其投資風(fēng)險(xiǎn)較小、可以滿足市場(chǎng)化的消費(fèi)需求、可以帶來(lái)持續(xù)性的資金收入等市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是基于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、提升地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的一種企業(yè)管理戰(zhàn)略，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過(guò)科學(xué)合理的成本控制，可以顯著降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本，從而顯著提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，有助于企業(yè)“利潤(rùn)最大化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)管理模式和營(yíng)銷(xiāo)模式具有本質(zhì)上的差別。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制要求對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程和各環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的控制管理，強(qiáng)調(diào)管理流程和管理工作的精細(xì)化和目標(biāo)化。首先，應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和地域性消費(fèi)需求確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)算，即成本控制管理的目標(biāo)。其次，應(yīng)該從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，精細(xì)化地控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的每個(gè)管理環(huán)節(jié)、各個(gè)管理部門(mén)及所有管理崗位，使成本控制措施落實(shí)到位，這樣才能使成本控制真正發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制需要科學(xué)的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術(shù)和財(cái)務(wù)管理模式對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化、定量化、系統(tǒng)化的管理，才能真正使成本控制體系發(fā)揮效益，達(dá)成地產(chǎn)項(xiàng)目的低成本戰(zhàn)略目標(biāo)。

隨著商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量急劇上升，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系得到了進(jìn)一步的發(fā)展與完善。但由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問(wèn)題。例如，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制過(guò)程中，目標(biāo)成本控制意識(shí)較差、成本控制目標(biāo)性不足、精細(xì)化成本控制模式不健全、信息技術(shù)成本控制意識(shí)較差等現(xiàn)象是普遍存在的。為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、最大限度滿足人們的多元化消費(fèi)需求，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制進(jìn)行深入探析，從而在提升項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)降低項(xiàng)目投入成本，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)注入可持續(xù)的發(fā)展活力。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的重要意義

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)商業(yè)形式的多樣化和人們消費(fèi)需求的多元化，商業(yè)綜合體的數(shù)量顯著提升，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促使商業(yè)市場(chǎng)資源最優(yōu)化利用等方面發(fā)揮了不可忽視的重要作用。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制進(jìn)行深入探析，從而逐步完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系，不僅是提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求，也是促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀需要。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，在提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)多元化、合理分配市場(chǎng)資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系有利于促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，具有非常重要的社會(huì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，近些年來(lái)，由于國(guó)家購(gòu)房政策的影響，許多企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)綜合體，具有廣闊的應(yīng)用前景和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系可以降低項(xiàng)目的投資成本，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，是提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制方法分析

（一）精細(xì)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要投入數(shù)量巨大的資金，開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)收支環(huán)節(jié)較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細(xì)化的成本控制體系才能真正使成本控制發(fā)揮作用。首先，應(yīng)該強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的精細(xì)化成本控制意識(shí)；逐步使精細(xì)化管理融入企業(yè)文化，成為企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的一種管理新常態(tài)。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)化工程，成本控制所涉及的環(huán)節(jié)很多，必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程、各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行精細(xì)化的監(jiān)控管理，通過(guò)集中招標(biāo)的方式確定項(xiàng)目原材料的供應(yīng)商家、選擇高素質(zhì)的施工團(tuán)隊(duì)、制定最優(yōu)化的銷(xiāo)售計(jì)劃等都是成本控制過(guò)程中需要重視的環(huán)節(jié)。最后，精細(xì)化管理是需要建立在高效流通的開(kāi)發(fā)信息的基礎(chǔ)上的，采用先進(jìn)的精細(xì)化管理手段和技術(shù)是十分必要的。

（二）目標(biāo)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)綜合體是商業(yè)市場(chǎng)形式多樣化和消費(fèi)需求多元化趨勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制需要以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向。近些年來(lái)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的目標(biāo)成本法研究不斷深入，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中采用目標(biāo)成本法可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中首先應(yīng)該盡可能全面地搜集市場(chǎng)信息，通過(guò)分析和整合處理而確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，即確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的資源和管理現(xiàn)狀，先從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的商業(yè)選址、原材料采購(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、客戶定位、營(yíng)銷(xiāo)管理等各環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，盡可能從初始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)降低投資成本，以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向來(lái)提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的先進(jìn)性。

（三）科技化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)信息在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所發(fā)揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，在成本控制環(huán)節(jié)中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益。尤其是近些年來(lái)，BIM技術(shù)快速發(fā)展，應(yīng)用于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮了巨大的應(yīng)用效益，進(jìn)一步擴(kuò)大信息化和數(shù)字化成本控制體系的應(yīng)用范圍符合現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。一方面，應(yīng)該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求建立完善的信息化成本管理平臺(tái)，確保開(kāi)發(fā)信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術(shù)可以對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、空間布局、施工以及后期維護(hù)進(jìn)行模擬設(shè)計(jì)，這樣可以顯著降低設(shè)計(jì)成本，從而縮短開(kāi)發(fā)周期，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。

四、結(jié)語(yǔ)

近些年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平顯著提升，多元化消費(fèi)需求顯著增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)化利用、最大化滿足人們的多元化消費(fèi)需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發(fā)展背景下，采用系統(tǒng)化的成本控制體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化管理十分重要。因此，項(xiàng)目管理人員應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系，致力于為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。