導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇商業(yè)地產(chǎn)招商方案，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國(guó)的每一塊土地。這股狂潮淹沒(méi)了許數(shù)人的創(chuàng)版權(quán)所有業(yè)努力，同時(shí)也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國(guó)的宏偉夢(mèng)想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競(jìng)爭(zhēng)之中，缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)化理解，把握不準(zhǔn)商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點(diǎn)，始終是困擾許多開(kāi)發(fā)商的難題，時(shí)代呼喚專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問(wèn)公司。

一貫秉承誠(chéng)信、合作、專(zhuān)業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個(gè)使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺(tái)，使整個(gè)資本流動(dòng)過(guò)程和物質(zhì)流動(dòng)過(guò)程的參與者都能夠中享受生活樂(lè)趣的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅(jiān)持與有能力掌控未來(lái)的人展開(kāi)策略，實(shí)現(xiàn)組織與個(gè)人的增值和完美展現(xiàn)。

［簡(jiǎn)介］

北京華夏凱英管理顧問(wèn)有限公司是一家專(zhuān)業(yè)性的顧問(wèn)公司。自1993年成立以來(lái)，公司一直專(zhuān)注于為商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)企業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、商業(yè)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理以及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)等綜合的。

憑借多年的商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)策劃與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，北京華夏凱英管理顧問(wèn)有限公司已在國(guó)內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)城市和地區(qū)成功地籌劃了以購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、shoppingmall為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)十宗，成為國(guó)內(nèi)最卓越的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)之一。

［核心服務(wù)］

商業(yè)地產(chǎn)策劃

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位、定性規(guī)模建議、市場(chǎng)策略確定、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目商業(yè)組合建議、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化調(diào)整等。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢(xún)

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)環(huán)境分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等，從而對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)模、定位、市場(chǎng)策略等做出基于市場(chǎng)調(diào)查的定量判斷，并對(duì)商業(yè)策劃的內(nèi)容進(jìn)行量化修正，最終進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，為開(kāi)發(fā)商提供投資決策及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、招商等所需要的數(shù)據(jù)依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)決策咨詢(xún)

以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目背景為基礎(chǔ)，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的資源、資金背景，為開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目投資與否，以及在何種資本框架下，進(jìn)行投資的方案。

商業(yè)地產(chǎn)管理咨詢(xún)

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、管理運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所碰到的管理架構(gòu)、erp、公共關(guān)系、人力資源等問(wèn)題，提供專(zhuān)業(yè)管理咨詢(xún)。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行出租、出售。商鋪出租的費(fèi)按照商戶(hù)租約的月租金計(jì)；商鋪出售的費(fèi)，具體協(xié)商。

商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)、商業(yè)企業(yè)的ci、vi設(shè)計(jì)、dm海報(bào)制作、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)、印刷業(yè)務(wù)。

［接洽流程］版權(quán)所有

1、初步考察

與項(xiàng)目方初步接洽，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論。

2、簽署工作協(xié)議

確定項(xiàng)目操作的總體思路后，則與項(xiàng)目方洽談合作事宜，簽定《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。

3、實(shí)地調(diào)研

根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，組成市場(chǎng)調(diào)研小組和策劃專(zhuān)家組，開(kāi)赴項(xiàng)目所在地做正式市場(chǎng)調(diào)查。

4、由專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)性建議

對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)模式、市場(chǎng)形象、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)。

5、撰寫(xiě)各類(lèi)報(bào)告

根據(jù)不同客戶(hù)的需求，提供不同的核心報(bào)告。

6、召開(kāi)方案論證會(huì)

召開(kāi)合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì)，對(duì)提交的方案報(bào)告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。

篇2

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目是位于北京長(zhǎng)安街的甲級(jí)寫(xiě)字樓遠(yuǎn)洋大廈。經(jīng)歷過(guò)遠(yuǎn)洋大廈的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在過(guò)去的數(shù)十年間，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開(kāi)發(fā)熱浪，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不為之所動(dòng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過(guò)年報(bào)向投資者喊話，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險(xiǎn)：“應(yīng)當(dāng)用更加謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要做好功課，環(huán)環(huán)相扣，用‘一著不慎滿(mǎn)盤(pán)皆輸’來(lái)形容并不為過(guò)”。

商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況是，國(guó)內(nèi)的融資渠道以間接融資為主，一段時(shí)間內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化無(wú)法實(shí)施。

遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些破解之道？

早在9年前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在年報(bào)中表示，要“保持來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)和來(lái)自投資物業(yè)租賃之間營(yíng)業(yè)額的平衡”。2007年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出售凱晨世貿(mào)中心。多年來(lái)，這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點(diǎn)不僅僅是交易的價(jià)格、時(shí)機(jī)，基于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡的戰(zhàn)略眼光，還在于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過(guò)有選擇性銷(xiāo)售走上輕資產(chǎn)之路。

此外，著眼于現(xiàn)金流平衡和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尊重商業(yè)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，保證貨如輪轉(zhuǎn)，又兼顧潛在的資產(chǎn)升值收益和風(fēng)險(xiǎn)分散，在進(jìn)取和保守之間，劃出一條優(yōu)美的微笑曲線。

除了有選擇性銷(xiāo)售，在輕資產(chǎn)模式上，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見(jiàn)，一是降低資金成本，二是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低風(fēng)險(xiǎn)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，太古地產(chǎn)有資金實(shí)力和商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)熟悉國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，在土地獲取、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)實(shí)施、工程營(yíng)造等大型綜合體整體開(kāi)發(fā)獲取上有豐富經(jīng)驗(yàn)。這是資本和資源的最佳組合，也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿，2010年3月8日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達(dá)成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。

雙方的聯(lián)姻效果很快面臨市場(chǎng)檢驗(yàn)。9個(gè)月后，太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下成都市核心區(qū)大慈寺片區(qū)100余畝土地。在成都市錦江區(qū)政府眼里，大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔(dān)任起城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)引擎的功能，非遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。

這是一次美妙的“艷遇”。緣分來(lái)自太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和成都市錦江區(qū)政府的實(shí)力和戰(zhàn)略眼光。在成都遠(yuǎn)洋太古里開(kāi)業(yè)新聞會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明動(dòng)情地說(shuō)，“錦江區(qū)政府是我遇到的最好的區(qū)級(jí)政府之一”。

在“艷遇”和緣分背后，則是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)到理解：對(duì)綜合體拿地的要求是“一線城市及發(fā)達(dá)二三線城市中核心、地段優(yōu)越的商業(yè)地產(chǎn)”。這也是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)做綜合體的天條?！半S著城際交通的發(fā)展，每座城市絕不會(huì)都變成獨(dú)立的商業(yè)中心，相反，城市之間更強(qiáng)調(diào)功能配合，越是核心的城市越真正具有商業(yè)價(jià)值”。

具體來(lái)說(shuō)，四川地形呈盆地狀，像一個(gè)聚寶盆，成都地處聚寶盆中心，成都遠(yuǎn)洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說(shuō)，成都是大西南諸城市的聚寶盆中心，成都遠(yuǎn)洋太古里的先天條件得天獨(dú)厚。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)結(jié)伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不認(rèn)同快速?gòu)?fù)制綜合體批發(fā)式的商業(yè)模式。他們認(rèn)為，比拼耐力，打造擁有長(zhǎng)久價(jià)值的項(xiàng)目，走彎道超車(chē)模式更適合遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)。

接下來(lái)的問(wèn)題是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)。而在輕資產(chǎn)這條路上，除了銷(xiāo)售、合作開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還要解決哪些問(wèn)題？首個(gè)大型高端商業(yè)綜合體成都遠(yuǎn)洋太古里又將如何才能成為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)彎道超車(chē)的抓手？

二、打造“豁然開(kāi)朗”的“人體大動(dòng)脈”

綜合體是個(gè)瓷器活，需要金剛鉆，特別需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)上的專(zhuān)業(yè)能力。因此，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路的核心就是匠心之旅，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化降低風(fēng)險(xiǎn)。其中，綜合體的選址、定位、規(guī)劃非常重要。在商業(yè)地產(chǎn)圈，有一個(gè)名詞叫“地鐵上蓋物業(yè)”，意思就是強(qiáng)調(diào)，選址一定要在主要交通運(yùn)輸交匯點(diǎn)上，項(xiàng)目交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)。

成都遠(yuǎn)洋太古里先天性位置優(yōu)越，周邊有4個(gè)公交站臺(tái)，19條公交路線，4條地鐵站環(huán)繞，其中2、3號(hào)線出入口春熙路站的出入口與項(xiàng)目無(wú)縫連接。此外，成都遠(yuǎn)洋太古里地處春熙路商圈，該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈。而且，該項(xiàng)目環(huán)繞千年古剎大慈寺，大慈寺是成都乃至中國(guó)久負(fù)盛名的佛教重地。

除了外部交通便捷有要求，綜合體內(nèi)部的交通同樣重要。比如，綜合體中的購(gòu)物中心要給顧客“豁然開(kāi)朗”般“到達(dá)”的感覺(jué)?！盎砣婚_(kāi)朗”背后是通過(guò)購(gòu)物中心內(nèi)外交通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家私家路”，人流、商家流、錢(qián)流匯集且互通共享（下文皆以成都遠(yuǎn)洋太古里購(gòu)物中心為例）。購(gòu)物中心交通動(dòng)線好比人體大動(dòng)脈，擔(dān)負(fù)起輸送客流和錢(qián)流的使命。購(gòu)物中心有一句名言，回頭客，請(qǐng)走回頭路。這句話的意思是，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功，回頭客消費(fèi)至關(guān)重要，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。

三、懂市場(chǎng)、懂商家是關(guān)鍵

矛盾處處時(shí)時(shí)存在。正如一個(gè)硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質(zhì)化將會(huì)喪失商業(yè)個(gè)性，甚至?xí)魅踬?gòu)物中心的聚集效應(yīng)。

所以，購(gòu)物中心的業(yè)主方一定要零售，懂市場(chǎng)，知道商家怎么賺錢(qián)。比如說(shuō)，懂市場(chǎng)，業(yè)主方就可以知道具體某個(gè)品類(lèi)的市場(chǎng)容量，不會(huì)盲目引進(jìn)同一品類(lèi)的商家；懂商家，就會(huì)考慮商家的利潤(rùn)，制定合理租金，談判時(shí)主動(dòng)，甚至主動(dòng)幫助商家根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整品類(lèi)結(jié)構(gòu)。

與租戶(hù)溝通是件細(xì)致且需耐心的事情，要讓商家了解成都遠(yuǎn)洋太古里的整個(gè)商業(yè)規(guī)劃和方案，請(qǐng)商家提出建議和方案，同時(shí)又要了解商家訴求。成都遠(yuǎn)洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問(wèn)題依然是租金。但是，不同于行業(yè)的常規(guī)做法，成都遠(yuǎn)洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是更多參考商家的成本和利潤(rùn)率。以餐飲業(yè)為例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業(yè)的盈利模式，業(yè)主方才能設(shè)計(jì)出更合理的租金。

川菜是中國(guó)的菜系之一，成都遠(yuǎn)洋太古里開(kāi)業(yè)期間居然沒(méi)有引進(jìn)川菜商家，這讓遠(yuǎn)到而來(lái)的顧客非常遺憾。成都遠(yuǎn)洋太古里不可能沒(méi)有川菜館，只是更慎重。要將成都遠(yuǎn)洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家，以匹配成都遠(yuǎn)洋太古里的高端定位。

篇3

商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型是多元化的，包括購(gòu)物中心、步行街、復(fù)合商城、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。其中購(gòu)物中心屬于其中最為常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)形式，一般在同一建筑物內(nèi)，面積較大，且服務(wù)設(shè)施較為健全，有統(tǒng)一的管理團(tuán)隊(duì)。步行街則并不同于購(gòu)物中心，它并不能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一性的管理，且市場(chǎng)定位也并不一致，主要是基于便于物業(yè)出售的目的，一般以街道作為形態(tài)。復(fù)合商城則是集步行街與購(gòu)物中心于一體的商業(yè)地產(chǎn)，面積十分龐大，且必須擁有帶動(dòng)市場(chǎng)運(yùn)作的主力商家。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則主要是指類(lèi)別鮮明的銷(xiāo)售、貿(mào)易或批發(fā)市場(chǎng)，同樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。然而最近幾年來(lái)，為抑制房產(chǎn)過(guò)熱，國(guó)家采取了有效的宏觀調(diào)控政策，同時(shí)促使暴利的房產(chǎn)行業(yè)正朝向微利邁進(jìn)。同樣商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在取得一定的成就的同時(shí)也暴露了許多鮮明的問(wèn)題，特別是在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn)等方面。以下首先分析了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，然后提出了其優(yōu)化策略。

一、商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)思路存在偏差

大部分地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面更偏向于擔(dān)任出售后便置之不管的角色，習(xí)慣在完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與出售后，放任自流，期望最大限度地縮短地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的循環(huán)周期，在規(guī)劃方面過(guò)分注重“賣(mài)”，而忽視了后續(xù)的物業(yè)規(guī)劃與管理。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)通常呈現(xiàn)出銷(xiāo)售火爆，而經(jīng)營(yíng)日趨蕭條的現(xiàn)狀。此種開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)方案對(duì)后期運(yùn)作是極其不利的。當(dāng)大型購(gòu)物中心被拆卸成零售商鋪后，便無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的管理，因此，較難獲取根本性的成功。此外，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性并不能夠?qū)崿F(xiàn)一次售空所有地產(chǎn)，一方面會(huì)導(dǎo)致銀行預(yù)借債務(wù)的拖欠，另一方面也會(huì)引發(fā)業(yè)主的爭(zhēng)端，觸發(fā)社會(huì)矛盾。

（二）商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性過(guò)大

首先，由于大型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)需要耗費(fèi)巨大的資金，在國(guó)外，開(kāi)發(fā)商擁有堅(jiān)強(qiáng)的基金后盾支撐。但就國(guó)內(nèi)房產(chǎn)發(fā)展情況而言，大部分商業(yè)設(shè)施的建設(shè)均建立在銀行貸款支撐的前提下。一般開(kāi)發(fā)商自我持有資本在開(kāi)發(fā)資金中所占的比例甚微，在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，銀行貸款資金所占有的比例超過(guò)80%。若項(xiàng)目在預(yù)定計(jì)劃中竣工并投入運(yùn)營(yíng)，獲取投資回報(bào)的時(shí)間也必須超過(guò)7年以上，且如果在市場(chǎng)并不景氣的情況下，由于長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)投資盈虧達(dá)不到相對(duì)平衡，則會(huì)觸發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致不良信用貸款的形成。同時(shí)為防止此類(lèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生，部分以銀行為主的金融部門(mén)已經(jīng)將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上所提供的自由資金比例提升到了30%左右。由于商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)銀行貸款依賴(lài)性較強(qiáng)，缺乏獨(dú)立性，此項(xiàng)政策的實(shí)施則對(duì)其造成了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。

（三）商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一般存在著表層的形象問(wèn)題

全國(guó)范圍內(nèi)掀起了商業(yè)地產(chǎn)熱，不少城市建立了諸多大型的商場(chǎng)及購(gòu)物中心，較多地區(qū)的政府部門(mén)出于市政形象方面的考慮，拋開(kāi)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，為發(fā)揮其強(qiáng)大的市政效果，而選擇宏觀引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，從側(cè)面忽視了商業(yè)地產(chǎn)定位布局的科學(xué)性，忽視了其商業(yè)功能的發(fā)揮，一味重視景觀要求，導(dǎo)致諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入了招商困難的處境，影響了后期的運(yùn)營(yíng)工作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的主要策略

（一）市場(chǎng)推廣策略

最近幾年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)火熱，同時(shí)帶動(dòng)了其他行業(yè)的良性發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)方案策劃、招商、商業(yè)管理等方面的行業(yè)均得到了不同程度的配合發(fā)展，并與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共同形成較為完整與系統(tǒng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)鏈條。與商業(yè)招標(biāo)、管理不同，市場(chǎng)推廣所涉及到的內(nèi)容比較廣闊，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)。一般開(kāi)發(fā)商并不具備較為專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)推廣能力，基本上所有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均會(huì)選擇專(zhuān)業(yè)程度較高的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司來(lái)?yè)?dān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的角色。因此，為優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的效率，提高市場(chǎng)推廣的有效性，開(kāi)發(fā)商必須重視市場(chǎng)推廣人員的選擇，首先需要確保納入選擇的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)推廣公司在商業(yè)零售等方面有其專(zhuān)業(yè)化的分析理解能力，能夠獨(dú)立提出市場(chǎng)推廣的不同建議，且能夠準(zhǔn)確把握已經(jīng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，做好客戶(hù)的評(píng)價(jià)處理工作。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在根據(jù)條件確立合作對(duì)象后，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還需選擇具備全方位經(jīng)驗(yàn)的合作公司，使其處于運(yùn)營(yíng)的積極地位。

確立市場(chǎng)推廣策略后，展開(kāi)主力招商，將百貨公司作為營(yíng)業(yè)的重點(diǎn)形態(tài)，在相對(duì)而言規(guī)模較大的以零售產(chǎn)業(yè)作為營(yíng)銷(xiāo)核心的地產(chǎn)中入駐較為大型的百貨公司，并通過(guò)其強(qiáng)大的品牌輻射力度進(jìn)而取得貨品銷(xiāo)售的渠道，并以其堅(jiān)實(shí)的資金后盾作為市場(chǎng)開(kāi)拓的主要優(yōu)勢(shì)。同時(shí)可將形象較為優(yōu)秀、實(shí)力十分強(qiáng)大的大型賣(mài)場(chǎng)引入商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃中，聚集強(qiáng)大的客流，為商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)奠定良好的客流基礎(chǔ)。此外可適當(dāng)引進(jìn)休閑娛樂(lè)及餐飲等附加產(chǎn)業(yè)，擔(dān)當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵角色。以中西簡(jiǎn)單、普通快餐等作為首選主力品牌，同時(shí)可將中高檔的性?xún)r(jià)比較高的餐飲店引入商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中。為保障環(huán)境的整潔性，還需注重對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求。在合作前期，與主力店進(jìn)行有效的交流與溝通，達(dá)到合作的雙贏，在節(jié)省建筑成本的前提下，做到盡最大可能滿(mǎn)足合作雙方的要求。在談判階段還需做好各項(xiàng)設(shè)施安裝的協(xié)調(diào)工作，完善水電供應(yīng)，避免引起后期的經(jīng)濟(jì)糾紛。在市場(chǎng)推廣中完成主力店鋪的招商后，還需注重中小型商鋪的引入，綜合考慮項(xiàng)目構(gòu)建的創(chuàng)新性與店鋪的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高商鋪的運(yùn)營(yíng)水平。

（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理策略分析

首先，必須構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理基礎(chǔ)，包括專(zhuān)業(yè)化的人力資源儲(chǔ)備、組織機(jī)構(gòu)的構(gòu)建、團(tuán)隊(duì)服務(wù)意識(shí)的樹(shù)立、信譽(yù)資金的籌備等方面。在人才儲(chǔ)備方面，需要注重對(duì)高級(jí)管理、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理、招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、設(shè)備維修及財(cái)務(wù)管理等方面的人才進(jìn)行擇優(yōu)聘用。商業(yè)地產(chǎn)并不同于普通的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，它并不完全以盈利作為最終目的，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理則需要顧全整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。它的職責(zé)不僅包括幫助項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)秀的品牌形象，同樣還需為地產(chǎn)內(nèi)商鋪業(yè)主的產(chǎn)業(yè)拓展提供相對(duì)穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)環(huán)境及有效的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案，達(dá)到雙贏的目的。因此，必須搭建完善系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)，從上級(jí)管理部門(mén)到各級(jí)分設(shè)部門(mén)的確立均需進(jìn)行嚴(yán)密的策劃與安排，明確各部門(mén)的權(quán)責(zé)義務(wù)，使組織扁平化，進(jìn)而提高整體服務(wù)的質(zhì)量。

其次，重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期的管理。第一，在對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行探究的階段，需要征求專(zhuān)業(yè)化、具備實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司的意見(jiàn)。第二，在策劃運(yùn)營(yíng)服務(wù)、與合作方進(jìn)行商業(yè)談判時(shí)，需要明確市場(chǎng)推廣計(jì)劃，確立與之相對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)方案。第三，在運(yùn)營(yíng)初期做好項(xiàng)目成敗的前期分析，歸納總結(jié)出營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)與需規(guī)避的問(wèn)題。第四，在與主力商鋪進(jìn)行初期的合作談判時(shí)，需要在征求商家各方面意見(jiàn)的同時(shí)，獲取其營(yíng)銷(xiāo)配合的許可，確保在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的初期構(gòu)建良好的品牌形象。此外，還需與之協(xié)調(diào)共同做好廣告宣傳工作。

再者，同樣需要做好商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后期的管理工作，保持與管理公司的良性合作，保障物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理的配合性，構(gòu)建完整系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃制度，做好品牌陣容的有效調(diào)整。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人員流通比較頻繁，設(shè)備耗損情況亦十分常見(jiàn)，因此，還需做好設(shè)備的維護(hù)與更新工作，減少再次開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用，提高設(shè)備的使用期限，同時(shí)做到維持地產(chǎn)內(nèi)部的環(huán)境整潔與和諧，提高其運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，開(kāi)發(fā)商在確立開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)首先需要做好環(huán)境分析及商業(yè)定位。通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)人群進(jìn)行分析，掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，并對(duì)消費(fèi)情況進(jìn)行有效定位，同時(shí)做好對(duì)商戶(hù)的分析與調(diào)查工作，為確立市場(chǎng)推廣戰(zhàn)略奠定良好的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，此外還需做好商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的管理工作，科學(xué)、合理構(gòu)建實(shí)踐性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)形態(tài)組合，樹(shù)立團(tuán)隊(duì)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)與主力商之間的協(xié)調(diào)配合，進(jìn)而提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功率。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

不過(guò)，與萬(wàn)達(dá)高調(diào)并的行徑不同的是，嘉裕一向行的卻是保守低調(diào)路線。雖然堪稱(chēng)是珠江新城最大的住宅項(xiàng)目地主之一，卻一直默默行事，連掌門(mén)人也甚少出現(xiàn)在公開(kāi)場(chǎng)合。但與此截然不同的是，嘉裕旗下金逸影視傳媒股份有限公司（下稱(chēng)“金逸影視”）自2004年成立以來(lái)卻一直迅猛發(fā)展，更是高調(diào)宣稱(chēng)要每年新開(kāi)影城20家以上（即平均18天新開(kāi)一家影院，叫板平均每10天擴(kuò)建一個(gè)影城的萬(wàn)達(dá)院線）。

近期，金逸影視又先行申請(qǐng)IPO，和萬(wàn)達(dá)院線爭(zhēng)搶A股首家院線上市公司的位子。對(duì)此，業(yè)內(nèi)有人稱(chēng)這是低調(diào)保守的嘉裕另辟蹊徑的表現(xiàn)。

“影視這個(gè)行業(yè)還是有很大的潛力，因?yàn)橛旋嫶蟮南M(fèi)市場(chǎng)。傳統(tǒng)的地產(chǎn)商進(jìn)軍這個(gè)領(lǐng)域，也是為了平衡風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)辟新的投資渠道?！敝倭柯?lián)行廣州投資部負(fù)責(zé)人劉裕通對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

背靠神秘地產(chǎn)大亨

沖刺IPO的金逸影視，其發(fā)展充滿(mǎn)了傳奇色彩。

工商登記資料顯示：金逸影視的前身是廣州市金逸影視投資有限公司（下稱(chēng)“金逸投資”），于2004年2月成立，注冊(cè)資金是2000萬(wàn)元，兩大股東廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“嘉裕房地產(chǎn)”）、廣州市演出公司（下稱(chēng)“演出公司”）分別出資1600萬(wàn)元、400萬(wàn)元，占比80%、20%。有意思的是，這家影視公司雖一直涉及影視，可當(dāng)時(shí)登記的營(yíng)業(yè)范圍卻是“以自有資金投資項(xiàng)目，批發(fā)和零售貿(mào)易（國(guó)家專(zhuān)營(yíng)專(zhuān)控商品除外）”。

而演出公司位于廣州市東山區(qū)的建設(shè)三馬路11號(hào)二樓僅30平方米的房屋成了金逸投資最初的辦公場(chǎng)地。不過(guò)，因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，金逸投資于當(dāng)年6月就遷址廣州市天河區(qū)天河北路470號(hào)。在這個(gè)地方，金逸投資開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)六七年之久的運(yùn)營(yíng)(直至2011年才遷址嘉裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的君公館)。

說(shuō)起天河區(qū)天河北路470號(hào)，還頗有點(diǎn)來(lái)歷。

在時(shí)代周報(bào)記者獲得的一封由廣州天河區(qū)石牌街村民委員會(huì)寫(xiě)的委托書(shū)上顯示，天河北470號(hào)A2棟裙樓首層至四層屬于石牌街村委會(huì)的5292平方米建筑面積，從2004年開(kāi)始便委托給嘉裕房地產(chǎn)全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，期限為25年。也就是說(shuō)，這期間，嘉裕房地產(chǎn)擁有這塊場(chǎng)地的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)和出租權(quán)，嘉裕正是盤(pán)踞在這里，運(yùn)籌帷幄它的江山。

2006年7月25日，嘉裕房地產(chǎn)對(duì)金逸投資增資4000萬(wàn)元。不到一年，2007年3月，嘉裕房地產(chǎn)再次對(duì)金逸投資注資4000萬(wàn)元。至此，嘉裕房地產(chǎn)在金逸投資的股權(quán)增至96%。

不過(guò)，奇怪的是，2007年11月，嘉裕房地產(chǎn)卻將其在金逸投資的82.04%和13.96%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給李玉珍和李根長(zhǎng)。李玉珍和李根長(zhǎng)是兩兄妹，此前就是嘉裕房地產(chǎn)的大股東。不過(guò)，二人卻在隨后不久將他們所持的嘉裕房地產(chǎn)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給李玉珍旗下的一家投資公司。工商登記資料也顯示，嘉裕房地產(chǎn)的法定代表人一直是李玉珍。

2010年8月，演出公司將其持有的4%的股權(quán)（價(jià)值400萬(wàn)元）公開(kāi)拍賣(mài)，李根長(zhǎng)以雙倍價(jià)格800萬(wàn)元購(gòu)得該股權(quán)。至此，金逸投資僅由李玉珍、李根長(zhǎng)兩兄妹控股，分別占股82.04%、17.96%。

股權(quán)變更后，金逸投資開(kāi)始重組。2010年11月，金逸投資改名為金逸影視，業(yè)務(wù)范圍也開(kāi)始將影視傳播推廣類(lèi)的項(xiàng)目明文納入。

力爭(zhēng)躋身主流院線前三

截至目前為止，金逸影視在廣州、北京、上海、深圳等30多個(gè)城市擁有近60家自營(yíng)影院―“金逸國(guó)際電影城”，符合國(guó)際先進(jìn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的電影放映廳300多個(gè)，總坐席超過(guò)60000個(gè)。

追溯起來(lái)，金逸影視發(fā)展史上最重要的一筆投資就是整合廣東珠江院線（下稱(chēng)“珠江院線”）。

2008年4月，金逸影視傳媒整合原廣東珠江院線，成立旗下自有院線公司―“金逸珠江院線”（下稱(chēng)“金逸院線”）并掛牌經(jīng)營(yíng)，金逸院線目前已躋身全國(guó)38條院線前五強(qiáng)。

廣東珠江院線來(lái)頭不小。這條華南地區(qū)第一條跨省院線，是由金逸影視原股東之一廣州市演出公司聯(lián)合廣州市電影公司及珠江電影制片公司于2002年6月1日組建。成立當(dāng)年，其便以3000萬(wàn)元的電影票房進(jìn)入全國(guó)十大電影院線之列。

而整合后的金逸院線為金逸影視的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)創(chuàng)造了汗馬功勞。

金逸院線自2003年第一個(gè)完整年度以來(lái)，截至2011年6月就已累計(jì)實(shí)現(xiàn)票房約23億元，觀影人次達(dá)6700萬(wàn)，放映場(chǎng)次206萬(wàn)場(chǎng)。金逸院線除金逸系影院外，還擁有20家加盟影院，近100塊銀幕，17000多個(gè)座位。僅在2011年，金逸院線全年票房收入就達(dá)8.5億元，以80院線計(jì)算，平均一家院線的收入為1062萬(wàn)元。

金逸院線官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其計(jì)劃每年新開(kāi)影城20家以上。到2013年，將在全國(guó)擁有100家五星級(jí)影城，整個(gè)院線票房年收入也將達(dá)15億元以上，力爭(zhēng)成為中國(guó)商業(yè)主流院線的前三名。

金逸影視總經(jīng)辦的羅小姐向時(shí)代周報(bào)記者透露，僅五一期間，金逸影視就有多家影城開(kāi)業(yè)。

金逸影視的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

證監(jiān)會(huì)早前公布的公告顯示，萬(wàn)達(dá)院線和金逸影視兩家院線公司均有意爭(zhēng)當(dāng)A股首家院線上市第一股。

它們有著相似的背景。不僅成立時(shí)間相近，同樣采取高速擴(kuò)張的發(fā)展方式，而且背后最大的股東也均為房地產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)院線倚靠的是商業(yè)地產(chǎn)巨鱷萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，金逸影視也是背靠在廣州商業(yè)地產(chǎn)界小有名氣的嘉裕集團(tuán)。

兩家企業(yè)緣何都選擇院線先上市？這其中有著深層次的原因。

早有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依舊很大，此刻大舉跑馬圈地將有利于未來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)份額。

時(shí)代周報(bào)多次聯(lián)系金逸影視，總經(jīng)辦一位負(fù)責(zé)人卻稱(chēng)：“公司目前正處于上市的反饋意見(jiàn)階段，不便多言。”

明源地產(chǎn)研究院一專(zhuān)業(yè)人士向時(shí)代周報(bào)記者分析出動(dòng)因所在：“首先是政策背景，十二五期間，國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，影院傳媒業(yè)的發(fā)展有一定的政策支撐；其次，這是嘉裕和萬(wàn)達(dá)多元化發(fā)展，分拆上市的表現(xiàn)；再次，打造單一產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要強(qiáng)有力的資金支撐。萬(wàn)達(dá)、嘉裕都是商業(yè)地產(chǎn)公司，手中的孩子多了，要養(yǎng)大，分拆上市也是理所當(dāng)然的?！?/p>

金逸影視保薦機(jī)構(gòu)中信建投一位資深保薦人曾透露，當(dāng)前是傳播與文化產(chǎn)業(yè)公司上市的黃金時(shí)期，可謂天時(shí)地利占盡了，因?yàn)樯嫌袊?guó)家政策扶持和鼓勵(lì)，下有進(jìn)入資本市場(chǎng)時(shí)可獲得高于市場(chǎng)平均水平的較高估值。

由此可見(jiàn)，地產(chǎn)大亨讓院線先行上市，除了瞅準(zhǔn)政策和市場(chǎng)利好外，也是為集團(tuán)整體上市試水，最實(shí)際的是，院線上市融資可解地產(chǎn)主業(yè)的資金之渴。

“地產(chǎn)業(yè)務(wù)證券化，這也是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。金逸影視先上市對(duì)地產(chǎn)主業(yè)來(lái)說(shuō)，就好比是左邊口袋的錢(qián)，放在右邊口袋?！痹撊耸繉?duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說(shuō)。

影視行業(yè)已成投資熱土。電影局公布的數(shù)據(jù)顯示：2011年，全國(guó)新建影院803家，新增銀幕3030塊，平均每天增長(zhǎng)8.3塊銀幕。截至年終統(tǒng)計(jì)，全國(guó)城市影院數(shù)量突破2800家，銀幕總數(shù)達(dá)到9200多塊，90%影院已具備數(shù)字放映條件。

“院線發(fā)展有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)，影視投資市場(chǎng)這幾年較熱，經(jīng)營(yíng)成本上升?！眲⒃Ｍ▽?duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

比如，就租金而言，一線城市很多影院租金已經(jīng)達(dá)到影院票房的20%以上，高的甚至能達(dá)到25%左右，給影院的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很大的成本壓力。

在嘉裕制作的一份推廣方案中，金逸影視總結(jié)出其發(fā)展優(yōu)勢(shì)，其中一點(diǎn)是：熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式― 嘉裕集團(tuán)公司擁有大型的現(xiàn)代購(gòu)物中心，一大批專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和電影運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人才，尤其注重后備人才的培養(yǎng)。

而金逸影視強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)達(dá)院線，一直以來(lái)捆綁萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)作，其租金優(yōu)勢(shì)不言自明。廣電總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，萬(wàn)達(dá)院線86家影院票房收入17.85億元，平均每家影院票房收入約為2075萬(wàn)元，高于去年院線公司票房排名第五的金逸影視41.7%，也高于行業(yè)一線城市每家影院收入1500萬(wàn)元的平均水平。另?yè)?jù)萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)資料，萬(wàn)達(dá)影院平均收入是行業(yè)的2倍，盈利是行業(yè)的3倍。因而這條高盈利路徑一直羨煞同行。相比之下，嘉裕的購(gòu)物中心數(shù)量甚少，僅維家思廣場(chǎng)、嘉裕太陽(yáng)城等。

盡管如此，金逸影視依然對(duì)前景滿(mǎn)懷信心。

“未來(lái)兩年內(nèi)，金逸影視傳媒將繼續(xù)保持快速前進(jìn)的步伐，力爭(zhēng)在兩年內(nèi)擁有自主投資建設(shè)的影院超過(guò)100家，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊。同時(shí)，金逸還積極拓展院線發(fā)行、投資制片領(lǐng)域，未來(lái)將打造一個(gè)集制片、發(fā)行、放映于一體，具有完整產(chǎn)業(yè)鏈的多元化的影視集團(tuán)，成為中國(guó)具有影響力的電影投資商和運(yùn)營(yíng)商之一，為華語(yǔ)電影事業(yè)的發(fā)展增光添彩！”金逸在其官網(wǎng)上爆出了其在影視行業(yè)的雄心壯志。

招商囤“殼” 圖謀分拆商業(yè)地產(chǎn)上市

本報(bào)記者 黃蒂娟 發(fā)自深圳

招商地產(chǎn)欲分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，又有了進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

5月2日，招商地產(chǎn)發(fā)出公告稱(chēng)，通過(guò)旗下控股子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)所屬的全資子公司成慧投資有限公司，以1.98億港元的作價(jià)購(gòu)得香港東力實(shí)業(yè)控股有限公司（00978.HK）70.18%的股權(quán)。據(jù)了解，此次的收購(gòu)工作醞釀了數(shù)月，最終于2012年4月27日完成了股份買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽署，股份交割于5月7日完成。

招商地產(chǎn)在公告中指，由于被收購(gòu)公司標(biāo)的金額較小，對(duì)招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)、負(fù)債率等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)均不會(huì)有重大影響。但對(duì)于收購(gòu)這家香港上市公司作何意圖，招商地產(chǎn)并沒(méi)有在公告中明確指出。

自招商地產(chǎn)分立商業(yè)地產(chǎn)公司以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)其要分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的猜測(cè)就源源不斷。此次，招商地產(chǎn)收購(gòu)一家從事消費(fèi)電子產(chǎn)品的制造及貿(mào)易業(yè)務(wù)，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)“風(fēng)馬牛不相及”的香港上市公司，與此前市場(chǎng)論斷變得越來(lái)越接近。

對(duì)于諸多猜測(cè)，時(shí)代周報(bào)記者均未能獲得招商地產(chǎn)方面的證實(shí)。

盡管招商地產(chǎn)對(duì)“借殼”一事不置可否。但從2011年開(kāi)始，招商地產(chǎn)一系列的高層更迭，緊接著以分立形式成立商業(yè)地產(chǎn)公司。此番快速跨行業(yè)收購(gòu)香港上市公司，為分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的意圖，已經(jīng)呼之欲出。

近年來(lái)“掉隊(duì)”的招商地產(chǎn)，正試圖通過(guò)“A+H”股的資本雙平臺(tái)運(yùn)作，尋求更快的發(fā)展速度重回“第一梯隊(duì)”。

效仿華僑城亞洲模式

一切的猜測(cè)皆出有因。

在收購(gòu)東力實(shí)業(yè)以前，2011年招商地產(chǎn)分拆旗下的住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)兩塊業(yè)務(wù)，并單獨(dú)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作成立新平臺(tái)。

時(shí)代周報(bào)記者尋得招商地產(chǎn)發(fā)自去年3月12日的一份公告。公告中稱(chēng)，公司擬將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司以派生分立的形式，成立新派生公司―深圳招商商置投資有限公司(下稱(chēng)“招商商置”）。

招商商置總經(jīng)理張林曾表示，成立新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展平臺(tái)，一方面因?yàn)檎猩痰禺a(chǎn)多年來(lái)已經(jīng)積累大量持有型物業(yè)，且仍以每年幾十萬(wàn)平方米的速度擴(kuò)張，新的市場(chǎng)變化要求打造更強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)和平臺(tái)。而另一方面，招商地產(chǎn)希望塑造一些專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理品牌。

資料顯示，分立后，招商商置由招商地產(chǎn)100%控股，法定代表人為賀建亞。根據(jù)公告披露的財(cái)產(chǎn)分割清單，分立后招商商置分得的總資產(chǎn)為41.62億元，總負(fù)債為20.86億元，凈資產(chǎn)達(dá)20.76億元，占分立前全部?jī)糍Y產(chǎn)的比例為82%。

親自操盤(pán)招商商置的賀建亞，為現(xiàn)任招商地產(chǎn)總經(jīng)理，于2011年初招商地產(chǎn)高層一系列人動(dòng)中“上位”。從賀建亞的履歷上看，此前一直負(fù)責(zé)招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)中心，具有多年商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)。

從招商地產(chǎn)了解到，盡管在一年前已對(duì)外宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司，但內(nèi)部構(gòu)建工作進(jìn)行將近一年。直至今年3月26日，招商商置才正式舉行了揭牌儀式。

國(guó)泰君安判斷，收購(gòu)“殼”公司之后，招商地產(chǎn)可能會(huì)效仿華僑城亞洲（03366.HK）及保利香港（00119.HK）的模式，通過(guò)注入資產(chǎn)做大香港公司的模式，達(dá)到在港融資甚至部分業(yè)務(wù)分拆上市。

“從東力實(shí)業(yè)的凈資產(chǎn)值和銷(xiāo)售額看，屬于資產(chǎn)規(guī)模較小的公司，預(yù)計(jì)未來(lái)招商地產(chǎn)在資產(chǎn)注入上會(huì)進(jìn)行得較為緩慢?！币晃徊辉妇呙耐缎腥耸肯驎r(shí)代周報(bào)記者表示，按照香港交易所的規(guī)定，限制收購(gòu)方在收購(gòu)超過(guò)30%的普通股后的24個(gè)月內(nèi)，累計(jì)注入資產(chǎn)的任一指標(biāo)高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個(gè)測(cè)試指標(biāo)中任何一條的100%，該項(xiàng)交易則可能要以IPO的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)處理。

商業(yè)地產(chǎn)加速

盡管介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20年，涉及購(gòu)物中心、酒店、公寓、倉(cāng)庫(kù)等多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，但并沒(méi)有過(guò)多地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)品牌進(jìn)行打造。

從2011年起，招商地產(chǎn)似乎才下定決心，為企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型和未來(lái)增長(zhǎng)行動(dòng)，開(kāi)始押寶商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)資料顯示，2011年招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)模占公司總資產(chǎn)的20%，相較分立之前比例有較大提升。目前，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目在2011年為招商地產(chǎn)貢獻(xiàn)超過(guò)6億元的租金收入。

同時(shí)，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上開(kāi)始提速。2011年，招商地產(chǎn)同時(shí)開(kāi)展多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中包括兩個(gè)五星級(jí)酒店、三個(gè)服務(wù)式公寓、三個(gè)LOFT產(chǎn)品、兩個(gè)購(gòu)物中心，另外還有5個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)―蛇口網(wǎng)谷、TCL產(chǎn)業(yè)園、光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、清華科技園、金山谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。據(jù)招商地產(chǎn)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)即將進(jìn)入招商或運(yùn)營(yíng)期的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模超過(guò)了200萬(wàn)平方米。

值得一提的是，招商地產(chǎn)為實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，同時(shí)考慮眾多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的資金壓力，正在嘗試各種各樣的合作開(kāi)發(fā)模式。如TCL產(chǎn)業(yè)園，是與高科技集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)；清華科技園，是與大學(xué)合作開(kāi)發(fā)；光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，則與當(dāng)?shù)卣献鳌?/p>

“我們要看看哪種方式能做得有特點(diǎn)、可復(fù)制、可持續(xù)發(fā)展。”招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞認(rèn)為，招商地產(chǎn)可以通過(guò)各種嘗試摸索可復(fù)制的合作模式。

此外，按照招商局集團(tuán)和地產(chǎn)控股的指示，招商商置要對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目品牌進(jìn)行打造，尤其是海上世界、花園城等品牌。眾所周知，“海上世界”是建筑面積達(dá)70萬(wàn)平方米的城市綜合體項(xiàng)目，是招商局集團(tuán)整個(gè)“再造蛇口”規(guī)劃中的重頭戲。

招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)正在試圖走出深圳，想在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制拓展。除了在深圳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，招商地產(chǎn)在北京、南京、重慶、漳州的商業(yè)項(xiàng)目亦開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

張林表示，商業(yè)地產(chǎn)在招商地產(chǎn)中所占的比例會(huì)進(jìn)一步提高，希望5年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?？商岣叩?0%的比例。

借力雙平臺(tái)重歸第一梯隊(duì)

招商地產(chǎn)跌出“第一梯隊(duì)”的尷尬，使得對(duì)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、謀求增速發(fā)展的愿望變得迫切。一旦能夠?qū)⑸虡I(yè)地產(chǎn)分拆上市，招商地產(chǎn)便有了雙平臺(tái)的驅(qū)動(dòng)。

2011年，招商地產(chǎn)因?yàn)橹懈叨水a(chǎn)品的戰(zhàn)略路線，在限購(gòu)政策之下產(chǎn)品去化率非常不理想，存貨超過(guò)500億元。同時(shí)，招商去年全年共花了106.65億元拿下15幅地塊。銷(xiāo)售受限回籠資金慢，同時(shí)還大規(guī)模拿地，兩項(xiàng)占用的大量資金，勢(shì)必對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)造成掣肘。

“招商地產(chǎn)定位在‘城市綜合體’的開(kāi)發(fā)，就單個(gè)項(xiàng)目而言所占用的資金就非常大。商業(yè)地產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)會(huì)積壓資金，如果想要更快的發(fā)展，則需要尋求更大的資金空間去支持?！币晃粡氖律虡I(yè)地產(chǎn)的研究人士說(shuō)道，分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在H股上市，是做大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模必然之舉。

上述這位人士分析認(rèn)為，香港的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，香港資本市場(chǎng)對(duì)于有持續(xù)增值潛力的商業(yè)物業(yè)公司都較為追捧，如新鴻基地產(chǎn)。因?yàn)?，商業(yè)物業(yè)為主的上市公司多數(shù)采取公允價(jià)值變動(dòng)準(zhǔn)則，也使得投資者能夠不斷享受到公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益。而“招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)背后有招商局集團(tuán)的支持，于資本市場(chǎng)而言有巨大的想象空間”。

賀建亞在接受媒體采訪時(shí)曾談到，如果加上持有型物業(yè)的市值估量，招商地產(chǎn)的復(fù)合增長(zhǎng)率會(huì)大很多。招商的持有型物業(yè)隱含的價(jià)值很大，但沒(méi)有得到金融市場(chǎng)的充分重視。

此外，除了資金瓶頸，招商地產(chǎn)還面臨商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的難題。對(duì)于招商而言，登陸香港資本市場(chǎng)除了融資需求外，還可以吸收香港較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，借此平臺(tái)可提高自身在商業(yè)地產(chǎn)上的開(kāi)發(fā)和管理水平。這不僅是招商地產(chǎn)亟需的，同時(shí)也是目前內(nèi)地房企在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中普遍存在的一個(gè)短板。

房企繞道海外市場(chǎng)尋求新的融資平臺(tái)，建立A+H股的資本雙平臺(tái)發(fā)展模式，也是有例可循。

招商地產(chǎn)可借力資本雙平臺(tái)，加快步伐重歸“第一梯隊(duì)”。

新聞速遞：萬(wàn)科香港并購(gòu)試水國(guó)際化

5月14日，萬(wàn)科公告，其全資子公司萬(wàn)科置業(yè)（香港）有限公司已于5月13日與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議。永泰地產(chǎn)、南聯(lián)地產(chǎn)均為在香港聯(lián)合交易所上市的公司。

根據(jù)協(xié)議，永泰地產(chǎn)將對(duì)其控股的南聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行重組。重組完成后，萬(wàn)科置業(yè)將通過(guò)其全資子公司W(wǎng)kland Investments Company Limited以約10.79億港幣收購(gòu)永泰地產(chǎn)持有的191,935,845股南聯(lián)地產(chǎn)股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的73.91%,收購(gòu)價(jià)格相當(dāng)于5.6197港幣/股。

南聯(lián)地產(chǎn)于1996年7月在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)投資及物業(yè)管理、倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)及投資控股等，其控股股東為永泰地產(chǎn)。

篇5

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購(gòu)物中心，商場(chǎng)、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)?？蛇_(dá)幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營(yíng)形式而言，規(guī)模大的多采用整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如：住宅、公寓、寫(xiě)字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和各類(lèi)商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對(duì)簡(jiǎn)單，主要的功能僅僅是為了滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的居住需求，面對(duì)的客戶(hù)群相對(duì)比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)群的選擇、開(kāi)發(fā)的策略、運(yùn)作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運(yùn)作、完善的經(jīng)營(yíng)管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價(jià)值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)和注重的是商業(yè)的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿(mǎn)足商業(yè)用途而進(jìn)行的有計(jì)劃、有組織地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。追求的是開(kāi)發(fā)商、投資商與經(jīng)營(yíng)者三者之間的合作共贏。

1 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險(xiǎn)

從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中存在過(guò)分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過(guò)高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)于多樣化；五是經(jīng)營(yíng)定位和區(qū)域特征不相符；六是競(jìng)爭(zhēng)加劇。在目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢(qián)；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長(zhǎng)期賺錢(qián)；三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。二是經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還存在著“首長(zhǎng)工程、形象工程”的傾向。以上問(wèn)題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價(jià)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較其他地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大，因而必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。

1.2政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須具備四個(gè)關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個(gè)方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都很難取得成功。一個(gè)項(xiàng)目分析的再好，回報(bào)率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策開(kāi)發(fā)之前要對(duì)在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個(gè)方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析研究。

城市總體規(guī)劃決定了城市未來(lái)的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的要求；同樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是指對(duì)地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、招商和后期的運(yùn)營(yíng)制定了嚴(yán)格的限制條款等進(jìn)行分析和評(píng)估，提前趨利避害，以減小其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。

1.3 選址風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，除了規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項(xiàng)工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗產(chǎn)生影響。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否，其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項(xiàng)目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是在現(xiàn)階段，我國(guó)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營(yíng)實(shí)際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計(jì)方案就犯了方向上的錯(cuò)誤，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引上了一條高風(fēng)險(xiǎn)之路。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)的不合理就會(huì)直接引起以后的招商問(wèn)題和后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理，將會(huì)直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營(yíng)不理想、經(jīng)營(yíng)管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)出現(xiàn)無(wú)數(shù)多的問(wèn)題。甚至一些項(xiàng)目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計(jì)不理想、人員（顧客）流動(dòng)線不清、功能布局混亂、建設(shè)無(wú)用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、投資量大的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，若物業(yè)銷(xiāo)售不力，就會(huì)導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對(duì)以后的長(zhǎng)期發(fā)展和市場(chǎng)的形成與繁榮又非常不利，沒(méi)有高質(zhì)量忠實(shí)永續(xù)的客戶(hù)，真正面臨競(jìng)爭(zhēng)時(shí)很容易被淘汰，最終損害整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)也必將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)著重加以防范的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售不同于一般住宅的銷(xiāo)售，它必須要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資商和經(jīng)營(yíng)者（商戶(hù)）三者之間的一體化合作關(guān)系，開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，所有者通過(guò)出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，物業(yè)管理者通過(guò)后期的物業(yè)管理賺取管理利潤(rùn)。這三者之間是一個(gè)有機(jī)的整體，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個(gè)鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長(zhǎng)短都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的招商風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期就要考慮引進(jìn)什么樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，據(jù)此對(duì)該項(xiàng)目做一個(gè)基本的市場(chǎng)定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進(jìn)行尋找目標(biāo)客戶(hù)，挖掘潛在的客戶(hù)，進(jìn)行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對(duì)招商工作進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的“短板“。

1.7 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要解決資金回籠及對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的控制是一對(duì)矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷(xiāo)售，但銷(xiāo)售以后對(duì)店鋪的經(jīng)營(yíng)控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個(gè)平衡，如何解決好租與售的比例是一個(gè)難題，因而也就給后期的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了難度，加劇了風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，既賺取投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)又賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。不同的經(jīng)營(yíng)模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營(yíng)模式，合理選擇經(jīng)營(yíng)模式并加以防范。

篇6

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A？搖 文章編號(hào)：1674-9324（2013）21-0266-02

近年來(lái)，隨著國(guó)家屢次針對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，不少以往以住宅為主的開(kāi)發(fā)商為規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)，紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，逐年增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，萬(wàn)科、世茂、龍湖、萬(wàn)達(dá)等一些較大的地產(chǎn)商在近年迅速擴(kuò)張，同時(shí)一些外資也不斷加大在國(guó)內(nèi)商業(yè)城市綜合體的投資力度，如中信、凱德置地等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理同一般住宅、辦公樓開(kāi)發(fā)建設(shè)同樣遵循項(xiàng)目管理的規(guī)律和基本程序。一般情況下在項(xiàng)目完成可行性研究、立項(xiàng)、決策定位、規(guī)劃、施工審批之后就進(jìn)入了開(kāi)發(fā)建設(shè)管理階段。但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目管理上有一定的區(qū)別。其主要區(qū)別在于：①項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要多個(gè)專(zhuān)業(yè)的整合與項(xiàng)目招商定位相互結(jié)合。②市場(chǎng)招商與市場(chǎng)推廣作用突出。③明確商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)體系，運(yùn)用目標(biāo)管理進(jìn)行有效控制及實(shí)現(xiàn)。④經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與策略決定項(xiàng)目的方向。⑤與政府有關(guān)部門(mén)（商委部門(mén)等）關(guān)系密切。⑥資金資本運(yùn)作要求更高等方面。下面，重點(diǎn)介紹商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的幾個(gè)主要方面：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位與招商合作、項(xiàng)目目標(biāo)體系的有效控制及實(shí)現(xiàn)在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)的整合設(shè)計(jì)管理，并與項(xiàng)目招商定位有效的結(jié)合是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

1.項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理的團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施非常重要。目前在國(guó)內(nèi)的大城市如上海、北京等，少數(shù)外資投資的商業(yè)項(xiàng)目一般委托專(zhuān)業(yè)的管理顧問(wèn)公司來(lái)實(shí)施，當(dāng)然要求專(zhuān)業(yè)的管理顧問(wèn)公司具有整合大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、招商經(jīng)營(yíng)等方面有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。如果沒(méi)有委托專(zhuān)業(yè)的管理顧問(wèn)公司，發(fā)展商應(yīng)籌建自己的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，這對(duì)團(tuán)隊(duì)的成員應(yīng)有一個(gè)較高的要求，并充分征詢(xún)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的意見(jiàn)建議，否則在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中將會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象。在本公司（外資）之前投資一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，由于外資開(kāi)發(fā)商剛進(jìn)入內(nèi)地，來(lái)不及組建自己的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，就聘請(qǐng)了一家專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)管理公司，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)中起了非常大的整合相互關(guān)聯(lián)專(zhuān)業(yè)之間的作用（如建筑功能與分布、機(jī)電設(shè)施配置），避免了許多建設(shè)與之后招商使用之間的矛盾。

2.設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的招商對(duì)接是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。如果項(xiàng)目定位確定后，項(xiàng)目的招商及定位策略應(yīng)融入項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)之中，貫徹進(jìn)入建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之中。一般大型商業(yè)建筑應(yīng)按最終用戶(hù)的商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工的，如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“訂單式”發(fā)展模式。在本人之前經(jīng)歷的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（上海外灘三號(hào)樓），是一個(gè)商業(yè)改造項(xiàng)目，大樓從四層到七層分別是港式餐廳、法國(guó)餐廳、意大利餐廳及美國(guó)餐廳，這個(gè)項(xiàng)目就是典型的定單式設(shè)計(jì)裝修，在設(shè)計(jì)之前，發(fā)展商已與上述各家餐廳直接簽定合同，按照他們各自的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，將他們各自要求的建筑布置、機(jī)電配置、運(yùn)營(yíng)管理的要求貫入到設(shè)計(jì)施工中。如果在招商延后，未明確最終用家的情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)要保持一定的靈活性。比如公司現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），與政府職能部門(mén)溝通后，先用“毛胚房標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，只是按市場(chǎng)一般要求進(jìn)行設(shè)計(jì)配置，商場(chǎng)區(qū)域基本毛胚狀態(tài)，機(jī)電設(shè)施預(yù)留接口到每層設(shè)施井道，以待今后招商租戶(hù)確定后再進(jìn)行末端到位設(shè)計(jì)施工。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商合作

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，招商工作尤其重要。開(kāi)發(fā)商應(yīng)從下面幾個(gè)方面入手。

1.根據(jù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確商業(yè)定位。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、商業(yè)形態(tài)以及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)需求等進(jìn)行調(diào)查，以做到深入了解，進(jìn)而確定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)規(guī)模和目標(biāo)市場(chǎng)等，這樣可以避免今后出現(xiàn)招商、銷(xiāo)售、出租不順利的情況。同時(shí)應(yīng)考慮主力店的設(shè)置，一般商場(chǎng)主力店將起到一定的引導(dǎo)、市場(chǎng)推廣的作用，在與主力店有合作意向后，發(fā)展商可考慮與主力店共同完成市場(chǎng)調(diào)研及商業(yè)定位，進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工。

2.在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，開(kāi)發(fā)商先應(yīng)該進(jìn)行招商。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，先開(kāi)展招商工作，可以為開(kāi)發(fā)商將要開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)開(kāi)拓商業(yè)市場(chǎng)，可以避免開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的商業(yè)建筑布置不能滿(mǎn)足商業(yè)客戶(hù)的需要而出現(xiàn)招商難、空置率高等問(wèn)題。前述公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），目前項(xiàng)目將進(jìn)行“毛胚房標(biāo)準(zhǔn)”竣工驗(yàn)收，招商工作一直沒(méi)有開(kāi)展，因?yàn)檎猩坦ぷ鞯膰?yán)重滯后，將會(huì)給招商工作帶來(lái)很大的難度。

3.是否請(qǐng)專(zhuān)業(yè)招商顧問(wèn)值得考慮。招商可借助國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的招商資源，比如境外比較知名的“四大行”（仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕）他們掌握較大的商業(yè)客戶(hù)資源庫(kù)，一般可提供給發(fā)展商較好的建議。但有時(shí)因商業(yè)合同關(guān)系，招商招來(lái)的租戶(hù)的可持續(xù)性值得關(guān)注。在公司之前經(jīng)歷中的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)招商一年的招商與談判，項(xiàng)目商鋪基本滿(mǎn)租，但是大部分租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不能持續(xù)，導(dǎo)致許多租戶(hù)退租或經(jīng)營(yíng)不下去的情況，到后來(lái)不得不進(jìn)行商業(yè)重組及二次招商。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商可考慮自身需要，建立自己的招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)招商工作可持續(xù)性發(fā)展有一定優(yōu)勢(shì)。

三、項(xiàng)目目標(biāo)體系的有效控制及實(shí)現(xiàn)，是項(xiàng)目管理的核心

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施是工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。其中項(xiàng)目質(zhì)量（功能）目標(biāo)、工期（進(jìn)度）目標(biāo)，成本（費(fèi)用）目標(biāo)、安全（現(xiàn)場(chǎng)施工文明安全管理）目標(biāo)，共同構(gòu)成了項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系。

1.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量目標(biāo)。根據(jù)利益相關(guān)方的需求，合理利用各種有效資源，保證項(xiàng)目質(zhì)量及功能的完善。商業(yè)項(xiàng)目竣工完成，首先應(yīng)滿(mǎn)足有關(guān)的驗(yàn)收規(guī)范，在此基礎(chǔ)上具備應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)靈活性，能使招商工作順利進(jìn)行（配合招商盡量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租戶(hù)入住，或多或少都要求發(fā)展商進(jìn)行配合整改。

2.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工期目標(biāo)。在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、不拖延項(xiàng)目的進(jìn)度。在實(shí)施過(guò)程中充分利用周例會(huì)、專(zhuān)題會(huì)議合理控制進(jìn)度中的各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：如打樁完成節(jié)點(diǎn)，基礎(chǔ)施工完成節(jié)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)，幕墻裝修完成節(jié)點(diǎn)，機(jī)電設(shè)施完成節(jié)點(diǎn)等關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，一個(gè)一個(gè)地落實(shí)，確保整體進(jìn)度目標(biāo)的完成。

3.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成本目標(biāo)。在質(zhì)量不降低，進(jìn)度不拖延的前提下盡可能降低成本，使項(xiàng)目在建設(shè)、使用過(guò)程中能夠經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。

4.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的安全目標(biāo)。在施工前期、施工中間及完成后確保項(xiàng)目?jī)?nèi)部的安全及外部（對(duì)周邊居民、單位或其他建筑物）的安全。要千方百計(jì)避免安全事故的發(fā)生及盡最大可能消除不安全因素。

在商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況合理確定上述各個(gè)目標(biāo)及子目標(biāo)的優(yōu)先性，采取有效的措施確保項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理.科技信息[J].2011，（7）.

[2]蔡少文.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中的應(yīng)用[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2011，（10）.

篇7

管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學(xué)的使用項(xiàng)目管理的先進(jìn)辦法使

得商業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建立緊密的聯(lián)系，能夠?qū)⑵髽I(yè)利潤(rùn)最大化，發(fā)揮出更

突出的作用，已經(jīng)成為越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇的管理方式。本文就現(xiàn)

有的商業(yè)地產(chǎn)工程為例，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理在項(xiàng)目開(kāi)飯中的作用做出探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理探究

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1、前言

近些年里，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)住房市場(chǎng)的調(diào)控力度越來(lái)越大，很多以開(kāi)發(fā)住宅

為主要發(fā)展方向的地產(chǎn)公司為了將政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避過(guò)去，多數(shù)開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行

轉(zhuǎn)型，大大增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，國(guó)內(nèi)一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如

萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)、萬(wàn)科等在近些年來(lái)的擴(kuò)張速度繼續(xù)增強(qiáng)，與此同時(shí)，類(lèi)似中信以及

凱德置地等外資企業(yè)也開(kāi)始不斷的加大在我國(guó)的商業(yè)城市綜合體當(dāng)中的資金投

入。與一般的住宅及辦公樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)似，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理也尊旭項(xiàng)

目管理的基本程序以及普遍規(guī)律。通常來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目的可行性研究、決策、規(guī)劃、

定位以及立項(xiàng)審批等任務(wù)完成后就正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理階段。但商業(yè)地產(chǎn)的

開(kāi)發(fā)建設(shè)管理同普通房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也存在著部分差別，主要表現(xiàn)在：

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要項(xiàng)目招商定位與多個(gè)專(zhuān)業(yè)相互協(xié)調(diào)配合。

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的招商與地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的推廣作用更為明顯。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要明確自身的目標(biāo)，綜合運(yùn)用目標(biāo)管理來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有

效的管理與控制。

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及決策的方向更加明確，與相關(guān)的政府機(jī)

關(guān)，特別是商委部門(mén)的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)對(duì)于資金運(yùn)作的要求也比不同房地產(chǎn)

項(xiàng)目的要求更高。本文就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、定位、招商引資、目

標(biāo)體系的有效控制、項(xiàng)目管理的意義以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的具體應(yīng)用展開(kāi)討

論。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在就是各專(zhuān)業(yè)的整合設(shè)計(jì)能否與項(xiàng)目招商的定

位有機(jī)的結(jié)合在一起。

2.12.12.12.1項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對(duì)于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用

對(duì)于國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)諸如北京、上海這樣的大都市來(lái)說(shuō)，很多外資企業(yè)在投資商業(yè)

項(xiàng)目時(shí)都會(huì)委托專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)管理公司來(lái)幫助其實(shí)施，專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)管理公司在商業(yè)

地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)備運(yùn)行的管理以及招商經(jīng)營(yíng)方面具有極為科學(xué)的管理辦法

和整合設(shè)計(jì)的管理經(jīng)驗(yàn)。如果不希望委托專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)管理公司，那么企業(yè)就需要

建立安排一支項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)為公司更好的發(fā)展提供保障，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的成員

必須要具有一個(gè)較高的水平，結(jié)合專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的意見(jiàn)和指導(dǎo)辦法來(lái)實(shí)施，否則就有

可能會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理脫節(jié)的現(xiàn)象。部分外資公司由于剛剛進(jìn)入內(nèi)地，還來(lái)不

及去建立一支屬于本公司的專(zhuān)業(yè)管理設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，就會(huì)選擇聘請(qǐng)一些較為專(zhuān)業(yè)的顧

問(wèn)管理企業(yè)來(lái)幫助其整合相關(guān)專(zhuān)業(yè)之間作用，避免了建設(shè)工程中以及招商引資中

的一些矛盾，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有相當(dāng)重要的作用。

2.22.22.22.2項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功

在項(xiàng)目的定位設(shè)計(jì)明確之后，項(xiàng)目的招商定位策略就要盡快的融合到項(xiàng)目的

規(guī)劃以及設(shè)計(jì)中去，深入貫徹到建筑方案的設(shè)計(jì)圖紙以及施工圖紙的具體細(xì)節(jié)

中。通常來(lái)說(shuō)，大型的商業(yè)建筑都需要嚴(yán)格的按照商家的要求來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，

比如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理中的“訂單式”發(fā)展策略。在上海外灘三號(hào)樓的商業(yè)項(xiàng)目

改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設(shè)計(jì)成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐

廳以及美式餐廳，這就是訂單式設(shè)計(jì)裝修的典型特征，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目之初，開(kāi)發(fā)商

就會(huì)與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會(huì)依照商家的具體要求來(lái)進(jìn)行科學(xué)

的布置和設(shè)計(jì)，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運(yùn)營(yíng)管理方法都體現(xiàn)

在設(shè)計(jì)施工的圖紙中。在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)沒(méi)有最終確定使用商家或是招商時(shí)間延

后的情況下，企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)就必須具有一定的靈活度，很多公司在開(kāi)發(fā)新的地

產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)在和政府職能部門(mén)相溝通的基礎(chǔ)上，用毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行

施工建設(shè)，僅僅按照市場(chǎng)的一般需求來(lái)進(jìn)行基本的配置和設(shè)計(jì)，在商場(chǎng)部分要基

本保持起施工后狀態(tài)，電氣設(shè)施要預(yù)留在樓層的設(shè)施管道中，在所招的商戶(hù)確定

后再開(kāi)始進(jìn)行尾端的設(shè)計(jì)和施工。

3、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商合作

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，招商工作的好壞對(duì)于最終結(jié)果的影響非常大，開(kāi)

發(fā)商可以從以下幾個(gè)方面來(lái)著手進(jìn)行。

（1）對(duì)項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位要依據(jù)市場(chǎng)來(lái)判斷。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之

前，首先要對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)收入水平、商業(yè)意識(shí)形態(tài)和周邊項(xiàng)目市場(chǎng)的需求量等方

面進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)周邊環(huán)境深入了解一番，再確定出開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)面積以及

目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展情況，這樣能夠有效的避免今后出現(xiàn)出租、招商以及銷(xiāo)售等不順

等情況。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)考慮主力店的設(shè)置問(wèn)題，一般商場(chǎng)中主

力店都會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生一個(gè)引導(dǎo)的作用，推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展，在與主力店確定合作

意向之后，開(kāi)發(fā)商完全可以與主力店來(lái)共同完成商品的定位以及后續(xù)的規(guī)劃設(shè)

計(jì)。

（2）在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)為該工程項(xiàng)目進(jìn)行招商，優(yōu)先拓

展招商工作，可以為開(kāi)發(fā)商開(kāi)拓市場(chǎng)，保證資金的收入，同時(shí)還可以有效的避免

商業(yè)客戶(hù)對(duì)于商業(yè)建筑的布局不滿(mǎn)意需要重新裝修而出現(xiàn)的空置率高的問(wèn)題。很

多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直到毛坯標(biāo)準(zhǔn)房竣工時(shí)也為開(kāi)展招商工作，這種嚴(yán)重滯后的現(xiàn)象

一定會(huì)為招商工作的開(kāi)展帶來(lái)極大的難度。

（3）是否需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)是一件非常值得思考的問(wèn)題，如果

聘請(qǐng)團(tuán)隊(duì)那么商業(yè)企業(yè)的招商工作就完全可以借助國(guó)際知名的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的

招商資源，比如當(dāng)今國(guó)外較為出名的仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及

世邦魏理仕，這知名顧問(wèn)手中掌握了大量的商業(yè)客戶(hù)資源，可以為開(kāi)發(fā)商提供最

好的客戶(hù)源呀建議。但是由于商業(yè)合同的存在，招商而來(lái)的租戶(hù)的持續(xù)時(shí)間需要

重點(diǎn)關(guān)注，很多公司在招商之后結(jié)果非常理想，基本保持店鋪滿(mǎn)租的狀態(tài)，但是

其中很多的組合由于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低或是業(yè)績(jī)不好而導(dǎo)致退租等情況的出現(xiàn)，到最后

企業(yè)也不得不選擇重新招商或是商業(yè)重組等辦法來(lái)進(jìn)行再招商。

4、項(xiàng)目管理的核心即是項(xiàng)目目標(biāo)體系的控制能力

工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)就是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施。項(xiàng)目管理

的目標(biāo)體系是由項(xiàng)目質(zhì)量、工期進(jìn)度、成本費(fèi)用、安全運(yùn)行等四大目標(biāo)共同構(gòu)成。

4.14.14.14.1注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全

項(xiàng)目質(zhì)量安全管理就是要依據(jù)利益雙方的需求，科學(xué)合理利用各種資源來(lái)保

證質(zhì)量的安全以及項(xiàng)目功能的健全。商業(yè)項(xiàng)目在竣工前，應(yīng)仔細(xì)檢查項(xiàng)目的質(zhì)量

安全，保證其滿(mǎn)租相關(guān)的驗(yàn)收規(guī)定，同時(shí)應(yīng)具備應(yīng)對(duì)市場(chǎng)多變情況的靈活性，使

招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶(hù)在入住之前一般都會(huì)對(duì)原有布局進(jìn)行整

改，而安全管理同樣要減少商戶(hù)修改的次數(shù)。

4.24.24.24.2注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度

在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該充分得利用每周例會(huì)、專(zhuān)題會(huì)議等來(lái)科

學(xué)控制進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，例如打樁的工程進(jìn)度、基礎(chǔ)設(shè)施的完成情況、幕墻裝修

進(jìn)度、電氣設(shè)備完成的節(jié)點(diǎn)問(wèn)題等要進(jìn)行逐一的落實(shí)，保證整體施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)

期目標(biāo)。

4.34.34.34.3注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理成本要在保證質(zhì)量，正常施工進(jìn)度的基礎(chǔ)上來(lái)盡量降

低，使得施工項(xiàng)目的建設(shè)和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全

在施工過(guò)程的前中期以及項(xiàng)目竣工之后都要確保整個(gè)項(xiàng)目中的內(nèi)部安全以

及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設(shè)法的避免安全事故的發(fā)生幾率，消除不

利于施工的安全隱患。

5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)成為企業(yè)增長(zhǎng)利潤(rùn)的主要形式之

一，多數(shù)企業(yè)在采取項(xiàng)目管理方式的同時(shí)也都面臨著來(lái)自?xún)?nèi)部環(huán)境以及外部壓力

的層層挑戰(zhàn)。在面臨來(lái)自外部的壓力時(shí)，企業(yè)將不得不參與到自己知之甚少的企

業(yè)或是領(lǐng)域中去參與競(jìng)爭(zhēng)，所以企業(yè)應(yīng)不斷的提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，了解對(duì)手

企業(yè)的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)以及短板，掌握外部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)尺。在面臨內(nèi)部壓力時(shí)，企業(yè)

就需要認(rèn)清自身的問(wèn)題，科學(xué)客觀的給自身企業(yè)定位，一個(gè)企業(yè)若想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

的浪潮中保持發(fā)展活力，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有內(nèi)部壓力與外部壓力標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理手段是無(wú)法行得通的。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供認(rèn)清自身，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

力的手段，使得企業(yè)的項(xiàng)目與未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略緊緊的結(jié)合在一起。項(xiàng)目管理為企業(yè)

提供了豐富的理論基礎(chǔ)來(lái)掌握項(xiàng)目的發(fā)展法相，用來(lái)綜合系統(tǒng)的控制項(xiàng)目進(jìn)度狀

況并制定出相應(yīng)的改進(jìn)計(jì)劃，提供企業(yè)的綜合管理水平。項(xiàng)目管理的主要作用就

表現(xiàn)在，通過(guò)科學(xué)的管理手段，提高企業(yè)的工程進(jìn)度，同時(shí)明確自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

吉不足之處，為企業(yè)提供發(fā)展的動(dòng)力，提升企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地

產(chǎn)項(xiàng)目管理的發(fā)展戰(zhàn)略保證了項(xiàng)目主導(dǎo)型企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)

了巨大的效益。我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平仍處于初級(jí)階段，多數(shù)企業(yè)在

項(xiàng)目管理中還欠缺完整的管理理論和指導(dǎo)思想，我國(guó)的企業(yè)應(yīng)盡快提高項(xiàng)目管理

水平，科學(xué)及時(shí)的解決項(xiàng)目管理過(guò)程中所遇到的問(wèn)題，建立出一套完善的應(yīng)用項(xiàng)

目管理模型，通過(guò)大量的實(shí)踐不斷的完善項(xiàng)目管理應(yīng)用，這對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主

導(dǎo)型企業(yè)的能力提升以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)都具有重要的積極作用。

6、結(jié)語(yǔ)

本文從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與招商工作、項(xiàng)目體系的

控制能力以及項(xiàng)目管理的意義等方面，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理做了簡(jiǎn)單的分析，

在實(shí)際的商業(yè)施工中，不僅要依靠理論知識(shí)，同時(shí)還需要現(xiàn)場(chǎng)人員依據(jù)不同的情

況來(lái)合理確定項(xiàng)目管理各目標(biāo)的優(yōu)先性，采用科學(xué)的辦法來(lái)保證項(xiàng)目施工的完美

進(jìn)行。

7、參考文獻(xiàn)：

[1]崔光慶.淺析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理[J].教育教學(xué)論壇.2013(21)

[2]蔡少文.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中的應(yīng)用[J].建材發(fā)展導(dǎo)

向,2011,(10)

篇8

1．防范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)。首先，開(kāi)發(fā)商必須建立商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念，增加人才儲(chǔ)備。商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專(zhuān)業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性涉及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、市場(chǎng)容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)的雙重特性，需要跨行業(yè)資源的整合力度和復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。其次，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理使項(xiàng)目具有商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管；其中統(tǒng)一招商管理是基礎(chǔ)。最后，制定適宜的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇項(xiàng)目適合的運(yùn)管理模式，包括租賃模式﹑銷(xiāo)售模式和租售相結(jié)合的組合模式等。

篇9

一、項(xiàng)目定位錯(cuò)誤。包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位錯(cuò)誤以及項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與項(xiàng)目整體定位不匹配。

企業(yè)盤(pán)活因項(xiàng)目定位錯(cuò)誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商圈成熟度、客戶(hù)資源、地塊特點(diǎn)、城市規(guī)劃等，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念、專(zhuān)業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場(chǎng)要求為導(dǎo)向，制定有針對(duì)性的項(xiàng)目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會(huì)影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。

拿美羅城來(lái)說(shuō)，主要資產(chǎn)為美羅城購(gòu)物中心的華茂置業(yè)，是由中國(guó)工藝美術(shù)(集團(tuán))公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營(yíng)理念不同，很難達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。

盤(pán)活此類(lèi)項(xiàng)目時(shí)，由于運(yùn)營(yíng)管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)較為豐富的成熟開(kāi)發(fā)商，此類(lèi)項(xiàng)目的盤(pán)活成本較低；對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)利模式失當(dāng)，項(xiàng)目銷(xiāo)售較為成功，但后期經(jīng)營(yíng)困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷(xiāo)售，因此常用的方式便是通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)短期的銷(xiāo)售現(xiàn)金流，完全沒(méi)有考慮到后期的項(xiàng)目運(yùn)作，給整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)不在于前期的開(kāi)發(fā)，而在于后期持續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理。盤(pán)活由于經(jīng)營(yíng)模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要重新界定項(xiàng)目的營(yíng)利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體，避免銷(xiāo)售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的結(jié)果。

四、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往忽略了項(xiàng)目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例中，有許多對(duì)城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的案例。

篇10

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模較大，全國(guó)各地自2008年開(kāi)始至2010年一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的主要時(shí)期，其中大量的房地產(chǎn)投資建設(shè)都是我國(guó)建國(guó)以來(lái)之最，造成這種發(fā)展情況的因素是多樣化的，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和崛起要從2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)說(shuō)起，2008年我國(guó)遭遇了美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，造成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性受到了影響，我國(guó)為了積極響應(yīng)國(guó)際拯救計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)重組計(jì)劃，政府拿出4萬(wàn)億元人民幣進(jìn)行投資與融資發(fā)展，擴(kuò)大我國(guó)內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，政府的目的是為了擴(kuò)大內(nèi)部融資能力，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)。但是這些資金的主要流向是從銀行進(jìn)入了國(guó)有大型企業(yè)，因?yàn)檫@些大型企業(yè)的償債能力較強(qiáng)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)追回貸款利息與貸款本金較為有利，銀行害怕將資金貸款給中小企業(yè)，中小企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和資金償還能力較差，信用等級(jí)較低，造成了銀行資金流向的過(guò)分偏激。資金進(jìn)入國(guó)有大型企業(yè)后，主要用于了房地產(chǎn)的建設(shè)與投資，國(guó)內(nèi)4萬(wàn)億的投資大多數(shù)用于房地產(chǎn)建設(shè)，全國(guó)兩年內(nèi)蓋成的商品房可以支撐中國(guó)十幾年的居民購(gòu)買(mǎi)數(shù)量。我國(guó)房地產(chǎn)雖然可以在產(chǎn)業(yè)鏈條中帶動(dòng)60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，但是當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模較大，價(jià)格居高不下，不能快速的收回成本，面臨銀行加息的次數(shù)逐漸提高，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力下降，降低了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力和資金收回的有效性。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展特點(diǎn)主要是單位價(jià)格高、建設(shè)數(shù)量多、成本投入大、資金回收時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可持續(xù)性?xún)r(jià)值較低，房地產(chǎn)業(yè)的投資能力正在逐漸下降，而大量的房地產(chǎn)業(yè)投資虧空嚴(yán)重，拖欠銀行的貸款利息對(duì)國(guó)家政府造成了一定的負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析

首先，人們可支配收入增加，促進(jìn)了消費(fèi)需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)。作為商品交易的載體，商業(yè)地產(chǎn)的投資也隨之增加。另外，從恩格爾系數(shù)看，我國(guó)城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)不斷下降，這在一定程度上催生了大型購(gòu)物中心等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

其次，地產(chǎn)政府認(rèn)識(shí)到商業(yè)對(duì)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展上給予了一定支持，鼓勵(lì)城市商業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。此外，我國(guó)正面臨著新一輪的城市建設(shè)和改造的興起，這也為城市大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。

再次，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益性、長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性吸引了大量資本進(jìn)入該行業(yè)。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶(hù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、長(zhǎng)期規(guī)劃等，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開(kāi)發(fā)商的青睞。最后，勞動(dòng)制度促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。從勞動(dòng)制度看，休假天數(shù)已占全年時(shí)間的三分之一。休假時(shí)間的增加，為居民從事休閑活動(dòng)創(chuàng)造了條件，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場(chǎng)空間。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問(wèn)題

（一）融資渠道單一，資金融通困難

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商從銀行融資貸款將資本轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)，利用地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展帶動(dòng)了幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中包括水泥、運(yùn)輸、礦石加工、家具、裝潢裝飾等，但是房地產(chǎn)業(yè)的最終目的還是收回成本為主，如果成本在一定時(shí)間限度內(nèi)無(wú)法回收則會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，影響最終的開(kāi)發(fā)收益，也有可能造成資金鏈的斷裂而導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展失衡，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與融通資本的問(wèn)題是影響其自身發(fā)展的首要問(wèn)題。

（二）招商選定的模式不合理， 成為后續(xù)經(jīng)營(yíng)隱患

不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重是招商，只要招商成功一切都成功。因此，不去對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局論證分析，卻在招商上煞費(fèi)苦心，急功近利，帶“病”招商，不惜重資招聘人員以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式招商，給后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了隱藏的麻煩。由于經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離，不少產(chǎn)權(quán)式商鋪容易造成中小業(yè)主各自為政，各租戶(hù)都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性，另外很多房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)局怪異，為了節(jié)省原料所采用的各種建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)類(lèi)型也千奇百怪，導(dǎo)致了很多消費(fèi)者不滿(mǎn)意的現(xiàn)象產(chǎn)生，降低了社會(huì)信譽(yù)和好評(píng)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商忽視了營(yíng)銷(xiāo)方案的設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售就是一個(gè)投資到獲取利潤(rùn)的過(guò)程，如果開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后開(kāi)始銷(xiāo)售之前，沒(méi)有清晰合理的市場(chǎng)定位和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)，會(huì)造成后期銷(xiāo)售的障礙和困難。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商鋪一樣要尋求合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略發(fā)展決策，如果營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展存在一定的問(wèn)題，最終會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的虧損甚至企業(yè)資金鏈斷裂而造成企業(yè)的破產(chǎn)。

四、解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題的措施

（一）建立健全房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制，解決房地產(chǎn)空間與時(shí)間失衡

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在時(shí)間與空間上的發(fā)展存在一定的不均衡性，從地域上分析我國(guó)南方中大型城市的房地產(chǎn)業(yè)比內(nèi)部中小型城市要好很好，從發(fā)展規(guī)模和發(fā)展資本上分析要更加龐大，更多的投資商愿意支付更多的資金投資在南方和旅游性城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根據(jù)時(shí)間的不同也有所不均衡的體現(xiàn)，我國(guó)1978-2008年的三十年發(fā)展時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度一直保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后期開(kāi)始就一直保持在規(guī)模性和大力開(kāi)發(fā)的階段，影響著我國(guó)普遍地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，房地產(chǎn)的加價(jià)現(xiàn)象非常普遍，各大投資商和企業(yè)開(kāi)始不斷的圈地和買(mǎi)地。另外，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)伴隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展沒(méi)有考慮到城市人民可持續(xù)發(fā)展能力和城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸向著綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，更多的主題是關(guān)注低碳經(jīng)濟(jì)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)對(duì)城市的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)如果長(zhǎng)期只重視經(jīng)濟(jì)收益而忽視了建筑建材的綠色化和低碳化因素，則面臨著長(zhǎng)期性危機(jī)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)不僅要家里健全房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制，做好各項(xiàng)措施的協(xié)調(diào)工作，還要解決好房地產(chǎn)業(yè)空間與時(shí)間失衡的關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動(dòng)向的了解，積極開(kāi)展綠色化和低碳化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，走可持續(xù)發(fā)展道路。

（二）要使融資渠道多元化， 構(gòu)筑多資本循環(huán)系統(tǒng)

我國(guó)房地場(chǎng)也金融市場(chǎng)發(fā)展不完善，房地產(chǎn)各企業(yè)無(wú)法利用金融融資獲取資本，除了銀行融資渠道，從社會(huì)中根本沒(méi)有相應(yīng)的辦法取得資金，房地產(chǎn)業(yè)的融資發(fā)展欠缺金融公司的引導(dǎo)動(dòng)力，金融融資渠道過(guò)于狹窄對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用太小，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的資金匱乏不能高效實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需求，因此目前大力推進(jìn)金融資本多元化發(fā)展渠道是當(dāng)前發(fā)展的主要目的，企業(yè)要從單一的銀行貸款資金來(lái)源發(fā)展到多元化的融資渠道，如股權(quán)、海外基金、債券融資、信托基金、私幕融資等方式，積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程; 不斷鼓勵(lì)支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，如將商用物業(yè)實(shí)行“證券化”，構(gòu)筑“多資本循環(huán)系統(tǒng)”，即構(gòu)筑一種資本流通的渠道和平臺(tái)。同時(shí)，進(jìn)入單個(gè)項(xiàng)目的資本也都需要構(gòu)筑一個(gè)資本微循環(huán)系統(tǒng)， 使進(jìn)入微循環(huán)系統(tǒng)的各類(lèi)資本之間相互交融、相互作用。最終實(shí)現(xiàn)最優(yōu)安排、最大收益。要采取科學(xué)的招商管理，當(dāng)前招商管理過(guò)程中存在很多失誤，采用錯(cuò)誤、短期行為招商，造成產(chǎn)權(quán)分離、核心競(jìng)爭(zhēng)力不突出等弊病，影響商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)， 因此在招商過(guò)程中應(yīng)該瞻前顧后，整體發(fā)展才能有堅(jiān)實(shí)的支點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)。

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