導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房屋測繪論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

 

2007年7月1日《物權(quán)法》正式實施。根據(jù)《物權(quán)法》的要求，國家建設(shè)部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實施。這一部法律和部門規(guī)章的先后實施加強了不動產(chǎn)登記的法律地位，同時明確了登記部門的義務(wù)與責(zé)任，對房產(chǎn)登記提出了更高的要求?？萍颊撐?，應(yīng)用。

房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是一薦基礎(chǔ)性、公益性的測繪活動。房屋所有權(quán)人在申請登記前，要到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)（基礎(chǔ)、項目）測繪，由測繪人員現(xiàn)場勘查，繪制房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測繪幢號，填寫丘與房屋屬性信息調(diào)查表。工作完成后，向測繪申請人提供房屋基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖和房屋測繪報告書。房屋所有權(quán)人申請登記時，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖。窗口受理人員要詳細查看現(xiàn)場示意圖內(nèi)容（包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產(chǎn)權(quán)人名稱，所測房屋及屋角坐標(biāo)，房屋測繪幢號和派出所編號，丘座落、街坊號、丘號、指北針等），然后比對配證圖上的房屋測繪幢號，規(guī)劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標(biāo)，如果這些內(nèi)容與基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖上的內(nèi)容符合，則可以認定房屋現(xiàn)場曾做過實地查看，并且就房屋現(xiàn)場與所有權(quán)人提交的證明資料認真審核。

在審核環(huán)節(jié)，工作人員不必再到現(xiàn)場進行實地檢查，可以在房屋辦公室系統(tǒng)GIS圖形中打開房產(chǎn)分幅圖，憑借房屋測繪幢號調(diào)出房屋現(xiàn)場圖形，觀查房屋的座落、位置關(guān)系、權(quán)屬、數(shù)量、四鄰、周邊道路；也可以根據(jù)房屋測繪幢號于樓盤表的一一對應(yīng)關(guān)系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數(shù)，進而制定幢房屋權(quán)屬現(xiàn)狀信息。

房產(chǎn)調(diào)查的基本單位是幢,也是房產(chǎn)要素測量的基本單位,因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念是同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗收的建筑，理論上和實踐操作中,同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗收的,不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗收的項目將各自獨立,單獨成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個部分結(jié)構(gòu)相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨立分幢。

房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上,且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。

有共同的共有共用設(shè)施的房屋，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設(shè)施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。

關(guān)于商住樓樓間分攤問題，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結(jié)構(gòu)也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務(wù)的,該部分樓梯面積怎樣分攤還需探討。如分攤給商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時還有自用樓梯;如分攤給住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分攤面積就越大,并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤。科技論文，應(yīng)用。科技論文，應(yīng)用。這樣,既體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分攤的原則。

房屋相鄰兩個層面的層高均未達到2.20m時的面積計算 ，按法律規(guī)定,房屋層高要達到2.20m才能計算建筑面積。

坡屋頂內(nèi)空間面積的計算，坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應(yīng)用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多。科技論文，應(yīng)用?！兑?guī)范》規(guī)定:斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風(fēng)和采光,無論從技術(shù)角度還是經(jīng)濟角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應(yīng)適當(dāng)計算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應(yīng)將其與平屋頂結(jié)構(gòu)區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。

有許多沿街的樓房,下面幾層是商業(yè)用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分攤比較合理呢?本人認為在考慮這個問題時,首先要改變“誰使用誰分攤”的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應(yīng)作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)共同分攤。

關(guān)于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進和房地產(chǎn)市場的日趨活躍,房屋所有制關(guān)系越來越復(fù)雜,由單一產(chǎn)權(quán)向多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項復(fù)雜而細致的工作,明確劃分功能區(qū),準確認定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積,作到公正、公平。合理分攤已成為我們房產(chǎn)測繪人員一項重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓層價格不同,當(dāng)共有面積跨層分攤時將與房價產(chǎn)生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進行分攤就存在一些問題,地下室銷售價格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進行分攤,分攤到不同層的共有面積將被計人到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積中,同是由地下室分攤所得的共有面積因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分攤時也存在同樣的問題。在實際工作中,當(dāng)共有面積跨層分攤時,我們必須認真界定共有面積及其分攤范圍,并在產(chǎn)權(quán)證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分攤面積明細表,以增加透明度,保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益?？萍颊撐?，應(yīng)用。

工作中一般要按號定表、以圖管房，通過房產(chǎn)分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權(quán)屬界線，增強房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬意識。通過房屋測繪幢號化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進入房屋樓盤表，化繁為簡，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪成果向?qū)嵱猛ㄟ^這一步審核可以杜絕任何重復(fù)辦證、重復(fù)抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學(xué)方向轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)了測繪前置的改革意義。科技論文，應(yīng)用。

篇2

中圖分類號：P258 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一．引言

隨著我國經(jīng)濟技術(shù)的快速發(fā)展，城市建設(shè)開展的如火如荼，同時，無論是城市還是在鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)，房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模也越來越大。由于商業(yè)住宅的突起，建筑面積成為業(yè)主考量的主要因素。房產(chǎn)測量就是表述房屋以及房屋用地等相關(guān)信息的測量技術(shù)，通過采取科學(xué)的測繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關(guān)信息進行調(diào)查和測量，并提供測量結(jié)果，用于表述房屋相關(guān)信息。房產(chǎn)測量的結(jié)果，構(gòu)成了建筑產(chǎn)權(quán)面積的基礎(chǔ)，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產(chǎn)測量結(jié)果涉及到房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，在測量中如若發(fā)生偏差，可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的麻煩。同時，提高房產(chǎn)測量水平，對提高建筑質(zhì)量效果具有積極意義。

二.房產(chǎn)測量的目的、內(nèi)容和意義。

房產(chǎn)測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關(guān)的信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、征收房產(chǎn)稅費提供依據(jù)，同時為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料支持。

房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。

在房屋面積測算中，房產(chǎn)測量是具體形式，房產(chǎn)測量的結(jié)果通過房產(chǎn)管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產(chǎn)測量結(jié)果減少了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生率，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供了產(chǎn)權(quán)法律保護依據(jù)。同時，房產(chǎn)測量在測量過程中，采用了科學(xué)的測量技術(shù)，實現(xiàn)對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結(jié)果，這為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供了處理和協(xié)調(diào)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，房產(chǎn)測量根據(jù)國家有關(guān)測量測繪標(biāo)準和技術(shù)規(guī)范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業(yè)性數(shù)據(jù)，形成了房地產(chǎn)檔案的原始資料，為規(guī)范城市發(fā)展、管理城市建設(shè)提供了可靠依據(jù)。房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產(chǎn)測量在某種程度上能監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠信，避免部分開發(fā)商因為房產(chǎn)利益趨勢而在房產(chǎn)面積上動手腳，由此，加強房產(chǎn)測量管理和監(jiān)督，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產(chǎn)交易市場秩序。

三.房產(chǎn)測量存在的問題及解決方案。

1.儀器常數(shù)問題及解決方案。

在現(xiàn)階段，進行房產(chǎn)測量一般都采用精度較高的內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，采用具有儀器校正資質(zhì)部門檢定無誤的測量儀器進行房產(chǎn)測量。在采用全站儀測量時，測量計算是在測定測距儀上乘常數(shù)和加常數(shù)，由于在碎部測圖中的距離較近，通常對儀器乘常數(shù)予以忽略，只考慮加常數(shù)。測量中采用拓普康全站儀時，由于儀器的常數(shù)通常都不包含誤差，測量時要設(shè)置為零，同時該系列的棱鏡常數(shù)也需要設(shè)為零，在使用其他光學(xué)測量儀器時，需要設(shè)置相對應(yīng)的常數(shù)后才可使用。同時，測量房產(chǎn)時，通常要將棱鏡靠在房屋的角點上，而不能將棱鏡的中心位置直接放置到房屋角點上，采集坐標(biāo)時，要明確采集的是房屋角點坐標(biāo)還是棱鏡中心坐標(biāo)。在房產(chǎn)測量的實際測量工作過程中，測量儀器常數(shù)基本上都設(shè)為零，在進行野外數(shù)據(jù)采集之前，要采用鋼尺作對比，測量出棱鏡常數(shù)，在設(shè)定好全站儀的棱鏡常數(shù)和加常數(shù)后，才能直接測量出房屋角點的坐標(biāo)。

2.計算方式導(dǎo)致的測量面積問題。

2.1陽臺面積計算。

房屋中的陽臺是全封閉或半封閉式結(jié)構(gòu)的房屋附屬設(shè)施，由于為業(yè)主提供了活動和休閑的空間，受到了很多關(guān)注。在陽臺測量時，由于陽臺形式的多種多樣，陽臺頂蓋以及圍護結(jié)構(gòu)都不盡相同，導(dǎo)致在測量時容易發(fā)生偏差，導(dǎo)致測量結(jié)果不準確。

在陽臺結(jié)構(gòu)中，隔層有頂蓋，陽臺隔層與底板以及圍護結(jié)構(gòu)都不在同一個豎直面上，而又有其他利用構(gòu)件作為頂蓋的，進行此類測量時通常容易產(chǎn)生測量誤差的方面較多。在部分覆蓋的頂蓋中，沒有完全覆蓋的部分不能算入面積內(nèi)，而當(dāng)投影面積超過圍護結(jié)構(gòu)的二分之一時，計入面積內(nèi)，少于二分之一的部分不能算做面積內(nèi)。隔層有頂蓋時，陽臺要算作無頂蓋，由于隔層頂蓋作用不明顯，無法起到保護作用，因此不能計入面積之內(nèi)。

2.2室外樓梯測量計算。

計算建筑面積時，室外樓梯按照層數(shù)減去一，其底層是不計算面積的，這和室內(nèi)樓梯的自然層數(shù)計算有所出入。室外樓梯測量面積時，連接到另一棟房屋的，采用無頂蓋結(jié)構(gòu)的樓梯由于無法給本樓提供服務(wù)，因此不能計入建筑面積內(nèi)。根據(jù)建筑面積計算規(guī)定，不能將非“永久性，結(jié)構(gòu)牢固”的建筑物計入建筑面積內(nèi)，同理，而當(dāng)室外樓梯材質(zhì)是木制或鐵制時，不能將樓梯面積算入建筑面積內(nèi)。

2.3共有面積的分攤。

分攤的共有面積是存在爭議較多的部分。共有面積分攤應(yīng)保含不應(yīng)分攤的共有面積和應(yīng)該分攤的共有面積兩個方面。而分攤的共有面積主要是內(nèi)外廊、電梯房、機房、門廳、室內(nèi)外樓梯以及樓梯懸挑平臺，同時還包括有維護結(jié)構(gòu)的水箱、多層建筑的突出結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不應(yīng)分攤的共有面積是除應(yīng)分攤共有面積外的面積，包括非機動車庫和機動車庫、地下室等。共有面積分攤應(yīng)掌握一個基本原則：一個房屋權(quán)利人擁有一棟房屋，采用分層分攤；多個權(quán)利人共有一棟房屋，采用分戶分攤。

3.測量概念區(qū)分。

房產(chǎn)調(diào)查時，幢是房產(chǎn)要素測量的基本單位，也是進行調(diào)查的基本單位，因此更有必要做好“幢”的概念明確和區(qū)分。區(qū)分“幢”時要把握三個原則：

（1）在實際操作上，同一幢樓應(yīng)該是在設(shè)計規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工驗收等重要施工步驟保持高度一致的。而在不同階段和不同時期的項目，應(yīng)算做單獨一“幢”。

（2）同一幢樓的房屋地面上部基礎(chǔ)、各部結(jié)構(gòu)要保持相連，房屋結(jié)構(gòu)中的梁、墻、柱等要相互連接，各部不可分割。如果出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分離，應(yīng)獨立分幢。

（3）同一幢樓的房屋所占土地應(yīng)該為同一個產(chǎn)權(quán)人。同時，同一幢樓要有共同的共有和共用設(shè)施。由于幢的劃分，造成產(chǎn)權(quán)人負擔(dān)建筑分攤面積較大，因此要在房屋各部分之間增設(shè)共用設(shè)施。而算為多幢時，共用設(shè)施應(yīng)該不在重復(fù)計算。

四．結(jié)束語。

房產(chǎn)測量是房屋買賣以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，做好房產(chǎn)測量不僅僅有利于保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，同時對提高建筑單位建設(shè)水平有良好作用。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住房問題又關(guān)系到國計民生，因此，改善房產(chǎn)測量，提高建筑水平勢在必行。

參考文獻

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[3] 江麗鈞 江金霞 徐招星 JIANG Li-junJIANG Jin-xiaXU Zhao-xing 房產(chǎn)面積測算與共用面積分攤中若干問題探討 --以浙江省麗水市為例[期刊論文] 《東華理工學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版）》 ISTIC2005年2期

[4] 吳國正 飛 探討房產(chǎn)測量中的面積測算實例問題 [期刊論文] 《建材發(fā)展導(dǎo)向》2011年12期

篇3

中圖分類號：O329文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

一．引言

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的加快，城市建設(shè)規(guī)模也越來越大，商品房市場發(fā)展的如火如荼。房產(chǎn)交易中房產(chǎn)建筑面積、分攤面積、共用面積等核心參數(shù)成為房產(chǎn)購買者用于衡量房產(chǎn)的主要因素，而房產(chǎn)測量通過房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量以及房產(chǎn)要素測量，繪制房產(chǎn)圖，測算房產(chǎn)面積，為購房者提供了參考依據(jù)。

二.房產(chǎn)測量的內(nèi)容、目的和意義。

房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。

房產(chǎn)測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關(guān)的信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、征收房產(chǎn)稅費提供依據(jù)，同時為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料支持。

在房屋面積測算中，房產(chǎn)測量是具體形式，房產(chǎn)測量的結(jié)果通過房產(chǎn)管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產(chǎn)測量結(jié)果減少了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生率，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供了產(chǎn)權(quán)法律保護依據(jù)。同時，房產(chǎn)測量在測量過程中，采用了科學(xué)的測量技術(shù)，實現(xiàn)對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結(jié)果，這為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供了處理和協(xié)調(diào)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，房產(chǎn)測量根據(jù)國家有關(guān)測量測繪標(biāo)準和技術(shù)規(guī)范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業(yè)性數(shù)據(jù)，形成了房地產(chǎn)檔案的原始資料，為規(guī)范城市發(fā)展、管理城市建設(shè)提供了可靠依據(jù)。房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產(chǎn)測量在某種程度上能監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠信，避免部分開發(fā)商因為房產(chǎn)利益趨勢而在房產(chǎn)面積上動手腳，由此，加強房產(chǎn)測量管理和監(jiān)督，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產(chǎn)交易市場秩序。

房產(chǎn)測量就是表述房屋以及房屋用地等相關(guān)信息的測量技術(shù)，通過采取科學(xué)的測繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關(guān)信息進行調(diào)查和測量，并提供測量結(jié)果，用于表述房屋相關(guān)信息。房產(chǎn)測量的結(jié)果，構(gòu)成了建筑產(chǎn)權(quán)面積的基礎(chǔ)，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產(chǎn)測量結(jié)果涉及到房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，做好房產(chǎn)測量，減少測量偏差，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的麻煩。同時，提高房產(chǎn)測量水平，對提高建筑質(zhì)量效果具有積極意義。

三.房產(chǎn)測量技術(shù)。

1.房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)。

數(shù)字化測圖是通過收集房產(chǎn)相關(guān)信息，采用計算機數(shù)字化數(shù)據(jù)處理軟件，經(jīng)過圖形生成、編輯、處理，形成數(shù)字化房產(chǎn)圖，利用數(shù)控繪圖儀和其他圖形輸出設(shè)備，最終獲得房產(chǎn)圖的技術(shù)。

數(shù)字化測圖技術(shù)是通過收集房產(chǎn)信息資料，踏勘擬定設(shè)計方案，對測量進行基本控制，根據(jù)測量界址點進行測量，在完成房產(chǎn)調(diào)查后，采用光學(xué)經(jīng)緯儀、電子經(jīng)緯儀等光電測距儀和全站型電子測速儀，開展野外數(shù)據(jù)采集，將采集和測量數(shù)據(jù)輸入計算機圖形處理、測量軟件和相關(guān)應(yīng)用軟件內(nèi)，計算機進行圖形編輯，通過數(shù)控繪圖儀繪制線劃圖，最終完成房產(chǎn)圖的繪制。

2.GPS-RTK技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用。

RTK測量技術(shù)，即實時動態(tài)差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態(tài)實時差分方法，極大的提高了測量的作業(yè)效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術(shù)是建立在載波相位觀測值的實施動態(tài)定位技術(shù)之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果。在RTK作業(yè)的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標(biāo)信息，通過數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，而流動站在通過數(shù)據(jù)鏈接收基準站的數(shù)據(jù)的同時，也同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并在極短時間內(nèi)將差分觀測值進行實時處理，實現(xiàn)精確定位。通過RTK技術(shù)的應(yīng)用，很大程度上提高了房產(chǎn)測量的作業(yè)效率和測量精度，同時RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測量要求。

RTK測量系統(tǒng)通常包括：數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設(shè)備。通過在基準站上設(shè)置GPS信號接收設(shè)備，連續(xù)觀測所有可見GPS衛(wèi)星，并通過無線電傳輸其觀測數(shù)據(jù)，及時的將數(shù)據(jù)傳輸給觀測站，基準站根據(jù)觀測數(shù)據(jù)，依據(jù)相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數(shù)進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標(biāo)情況，根據(jù)計算的實時定位結(jié)果，監(jiān)測用戶站和基準站的觀測質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果。RTK能實施判定解算結(jié)果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。

3.GIS測量技術(shù)。

地理信息系統(tǒng)GIS系統(tǒng)，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術(shù)與工具,是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標(biāo)，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應(yīng)用需要的人-機交互信息系統(tǒng)。它通過對多要素數(shù)據(jù)的操作和綜合分析,方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字等多種形式輸出。房產(chǎn)測量中，GIS系統(tǒng)將信息以數(shù)字化、直觀化和可視化，將復(fù)雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產(chǎn)信息提供信息支持和可視化支持。

四．結(jié)束語。

房產(chǎn)測量結(jié)果是房屋買賣交易以及業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)和基礎(chǔ)，同時也是房屋產(chǎn)權(quán)的法律保障和依據(jù)。隨著商品房市場的火爆走向，房產(chǎn)所有權(quán)更需要詳細、明確，因此，加強房產(chǎn)測量研究，對于引導(dǎo)房產(chǎn)交易、提升建筑服務(wù)水平、提高建筑水平都具有重要意義。

參考文獻

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[3] 龍明皓 淺談GPS-RTK 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用[期刊論文] 《城市建設(shè)理論研究（電子版）》2012年23期

[4] 周日圣 房產(chǎn)測量中預(yù)測與實測面積差異的分析 [期刊論文] 《中國房地產(chǎn)》2012年12期

篇4

中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中測繪的主要內(nèi)容探討

1、在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計時期的測繪分析

在房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計階段，加強對房地產(chǎn)的測繪是其中一個很重要的環(huán)節(jié)，是整個房地產(chǎn)開始規(guī)劃和設(shè)計的基礎(chǔ)，是所有規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)的來源。在這個階段，房地產(chǎn)的開發(fā)單位要嚴格遵守各種規(guī)范和當(dāng)?shù)氐臈l例，向城市規(guī)劃的相關(guān)機構(gòu)提出房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計選址申請，在此之前，要選擇具有資質(zhì)的測繪部門對所選取的房地產(chǎn)開發(fā)地點做出比較精確的測繪，并提供相關(guān)的現(xiàn)勢地形圖。在房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計階段，加強對房地產(chǎn)的測繪過程中，要加強對建設(shè)用地勘測定界。一般而言，要結(jié)合土地利用的相關(guān)的規(guī)定，結(jié)合《地籍測繪規(guī)范》對選址用地的用途，線路等方面做出嚴格的測量并做好各種數(shù)據(jù)的客觀記錄。在此過程中，要針對一些容易引起糾紛的地方，比如土地的權(quán)屬界線，土地利用現(xiàn)狀界線，土地的數(shù)量和質(zhì)量等展開嚴格而精確的測量。在測繪過程中所產(chǎn)生的各種數(shù)據(jù)，圖表將會對房地產(chǎn)開發(fā)選址申請的重要的基礎(chǔ)資料。

2、施工階段的測繪

施工階段測繪的主要內(nèi)容包括：場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下，進行細部放樣。當(dāng)不能滿足規(guī)劃要求時，應(yīng)及時報告規(guī)劃管理部門。并通知設(shè)計單位進行圖紙變更。建筑物面積界定：房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理《商品房預(yù)售許可證》時，必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴格依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》、規(guī)劃部門批準的施工圖和放線圖。精確計算房屋建筑面積、使用面積和分攤的公用面積，然后繪制房屋分層分戶平面圖。

3、竣工測繪和房產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)開發(fā)竣工測繪和房產(chǎn)測繪的任務(wù)是進一步查清房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建沒活動是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類管線埋設(shè)是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預(yù)售界定面積之差是否在限差以內(nèi)。竣工和房產(chǎn)測量應(yīng)繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門進行規(guī)劃驗收和界定違法建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門進行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。

二、測繪技術(shù)在房地產(chǎn)開放中的地位與作用

1、測繪技術(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)單位及企業(yè)開展開發(fā)工作的重要依據(jù)。房產(chǎn)測繪是保證房地產(chǎn)開發(fā)成果的重要資料的手段。因為作為一項對技術(shù)性與政策性要求較強的專業(yè)則會工作，房產(chǎn)測繪的具體工作包括七個方面，主要是指關(guān)于房產(chǎn)平面控制的測量、針對房產(chǎn)的調(diào)查、對房產(chǎn)要素的色兩、房產(chǎn)圖紙的繪制、針對房產(chǎn)面積的測算、房產(chǎn)變更的測量以及房產(chǎn)開發(fā)成果資料的檢查與驗收等。

2、測繪技術(shù)的應(yīng)用是保證房地產(chǎn)開發(fā)中企業(yè)健康發(fā)展的重要手段。首先，應(yīng)該加強對于城市的測繪管理，因為一項房地產(chǎn)的建設(shè)工程，依據(jù)1992 年時頒布并施行的測繪法中關(guān)于行業(yè)、專業(yè)以及軍事測繪管理的分工和規(guī)定，造成現(xiàn)在開展一項房地產(chǎn)工程需要由不同的測繪部門進行重復(fù)測繪，這種由于體制的落后所造成的工作中的冗余是應(yīng)當(dāng)改革的；其次，要進一步加強城市測繪技術(shù)，積極實行測繪保障，為房地產(chǎn)開發(fā)中測繪技術(shù)作用的發(fā)揮保駕護航。

3、房產(chǎn)測繪是用以確認房屋權(quán)屬的最重要的首要依據(jù)。因為房地產(chǎn)開發(fā)單位在辦理房產(chǎn)證件的時候，有關(guān)部門是需要對房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題以及房屋產(chǎn)權(quán)狀況的證件合法性進行審查，而這個審查和確認產(chǎn)權(quán)的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)方須持有通過房產(chǎn)測繪單位按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及其他相關(guān)規(guī)定進行的實地測繪所測繪的房屋圖紙及相關(guān)資料，這些測繪資料能夠準確地反映出房屋的空間以及屬性信息的數(shù)據(jù)，以便準確地掌握房屋的面積，這樣才能夠最終確認房屋的歸屬問題以及權(quán)屬界線。只有對房產(chǎn)面積進行精確地測算，達到100﹪的正確率與精準度，才能最大程度地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的利益。

4、房產(chǎn)測繪工作能夠有效地解決房產(chǎn)糾紛問題，由于房產(chǎn)確認權(quán)登記的數(shù)據(jù)主要是來源于房產(chǎn)測繪的成果，并且這些成果是經(jīng)由房產(chǎn)管理部門的確認，具有一定的法律效力。因此，當(dāng)因為發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋的權(quán)屬界線不清、關(guān)于建筑面積所持標(biāo)準不準而發(fā)生爭議沖突，或是任何侵害房屋產(chǎn)權(quán)人的合法占有、收益以及使用權(quán)益的行為發(fā)生時，都可以通過房產(chǎn)測繪這種合理并且有效的途徑來解決紛爭。由此可見，測繪技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)中重要的地位，只有對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積進行準確的測量并且對產(chǎn)權(quán)的歸屬問題明確，這樣才能夠切實有效地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害，杜絕投機行為的發(fā)生，從根本上保證國家、集體以及個人的房屋財產(chǎn)受到侵害或遭到損失。

5、房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)行業(yè)管理中也具有相當(dāng)重要的基礎(chǔ)作用。房產(chǎn)測繪主要針對的是關(guān)于房屋的自然、權(quán)屬、利用以及相關(guān)的各種屬性要素，并且通過對房屋所進行的各種形式的調(diào)查測定出房屋的范圍、權(quán)界并且由此測算出房屋準確的建筑面積等，對所測算出的結(jié)果即一系列相關(guān)的空間以及屬性的信息的數(shù)據(jù)統(tǒng)一納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的管理之中，只有這樣才能夠切實做到做好以測繪圖管房、以測繪圖管證、以測繪圖管檔，更好更有效地防止房屋產(chǎn)權(quán)的重登、漏登或是對產(chǎn)權(quán)的虛報和瞞報。

6、房地產(chǎn)中的測繪技術(shù)工作還關(guān)系到其所在城市的整體規(guī)劃建設(shè)，是一項十分重要的參考標(biāo)準。任何一個城市，要想做好其規(guī)劃建設(shè)和科學(xué)管理，都必須首先要了解這個城市建設(shè)的歷史、城市建設(shè)的現(xiàn)狀、城市現(xiàn)有房屋的分布以及房屋的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與用途等等，這就需要應(yīng)用到房產(chǎn)應(yīng)用的成果了，因為房產(chǎn)應(yīng)用的成果既包括房產(chǎn)圖，還有各種與房產(chǎn)屬性信息以及空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)的各種數(shù)據(jù)，無論是數(shù)量上還是規(guī)格上，房產(chǎn)測繪成果所包含的信息無疑是各種測繪產(chǎn)品中成果最為豐富的，并且是經(jīng)過了許多層次的分類、統(tǒng)計與整理之后得出的，加上其派生出來的數(shù)據(jù)資料，比如房屋的總量、各種房屋的層次分布狀況、城市人均的建筑面積、各種用途房屋的分布比例以及住在建設(shè)狀況等各種很重要的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以作為政府對城市規(guī)劃時的依據(jù)，用以設(shè)計城市的整體建設(shè)布局或是局部修改計劃，同時也為各種市政工程以及城市的綠化環(huán)保提供了相當(dāng)科學(xué)可靠的信息，是一項具有廣泛社會服務(wù)前景的工程。

三、測繪過程中需注意的問題

1、房產(chǎn)測繪市場閉塞，信息數(shù)據(jù)無法共享。測繪單位測定的地理空間數(shù)據(jù)往往內(nèi)容重復(fù)，數(shù)據(jù)分類、編碼繁簡程度差異很大，有的甚至自定坐標(biāo)系統(tǒng)和高程基準，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復(fù)測繪造成國家財政的極大浪費，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負擔(dān)，導(dǎo)致房屋成本的上升，嚴重影響測繪市場的健康有序發(fā)展。

2、各測繪圖件的存在差異。房地產(chǎn)開發(fā)測量中，規(guī)劃地形測量屬普通地形測量，精度要求一般不高，構(gòu)建的地形圖反映測區(qū)內(nèi)的單位、房屋、管線、高程等主要地物地貌；竣工測量精度要求較高，形成的竣工圖要準確體現(xiàn)建筑物實際形狀、位置、層數(shù)、裙樓、建筑物間距與退讓間距、出入口設(shè)置、管線、高程等；房產(chǎn)測量不僅要繪制房產(chǎn)基礎(chǔ)圖、房產(chǎn)綜合圖，而且要編制平面分幅圖、分丘圖，精度要求較高，一般圖上不需標(biāo)注高程。但各測繪圖件的測繪方法、主要測繪內(nèi)容信息等有類同和借鑒之處。

3、測繪竣工圖存在問題?？⒐y量所提供的圖件具有一定的法律意義，是換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正證)的主要依據(jù)，要求竣工測量成果的錯誤率為零，測量成果在精度上比相應(yīng)的地形測量的精度要高得多，如竣工驗收資料建筑物的拐角通常為直角或45。角，而根據(jù)實際測繪的坐標(biāo)值計算出的建筑物的拐角往往與其理論值不符。

四、結(jié)束語：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興盛，在我國的國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的作用，所以我們更加要重視測繪技術(shù)，加強測繪技術(shù)的發(fā)展、改革與創(chuàng)新，只有這樣才能夠使房地產(chǎn)的開發(fā)與管理更加的規(guī)范化。

參考文獻：

[1]覃芳，淺談房產(chǎn)測量在城市發(fā)展中的重要作用 ，2009，(11)

篇5

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的建立，能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)測繪面積測算、房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪、業(yè)務(wù)流程管理、房產(chǎn)測繪檔案管理、測繪成果管理、測繪成果GIS的一體化，使房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)管理更加規(guī)范化、標(biāo)準化、科學(xué)化，提高辦公效率以及為社會服務(wù)的辦事效率。同時還能夠為政府的宏觀預(yù)測、決策提供依據(jù)，拓展了社會服務(wù)的領(lǐng)域，具有很大的經(jīng)濟和社會效益。

一、房產(chǎn)測繪的重要作用

首先，在法律方面，只有對房產(chǎn)測繪成果中，界址面積測量的方法以及依據(jù)，跟較為準確性的界址測量，以及房產(chǎn)繪制結(jié)果的實用性等進行審核，再等房產(chǎn)行政部門確認完畢后，才能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)進行管理。其次，房產(chǎn)測繪還具有財政稅收的功能。房產(chǎn)中的各類數(shù)據(jù)，或者使用狀況等，都是房產(chǎn)測繪的成果。其成果也可以作為，征收房產(chǎn)契稅或者評估房產(chǎn)價格等主要依據(jù)。對房產(chǎn)保險的服務(wù)來說，也是作為主要依據(jù)的存在。也是作為貸款抵押房產(chǎn)不可缺少的依據(jù)。由此可見，房產(chǎn)測繪不僅能夠服務(wù)于相關(guān)管理部門，還能服務(wù)于整個社會。為城市今后的發(fā)展提供了有力保障。再者，具有參謀以及決策的功能，能夠更好的服務(wù)社會。

二、房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)構(gòu)建思路研究

（一）房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的主體架構(gòu)

房產(chǎn)測繪綜合管理系統(tǒng)利用當(dāng)今成熟的軟件開發(fā)技術(shù)，包括面向?qū)ο笤O(shè)計與開發(fā)技術(shù)、Object ARX技術(shù)、Web GIS技術(shù)、組件技術(shù)、工作流技術(shù)等，進行統(tǒng)一構(gòu)架，根據(jù)不同的需求，通過工作流定義，靈活地構(gòu)建不同的子系統(tǒng)。系統(tǒng)由房產(chǎn)CAD面積測算、房產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理、房產(chǎn)測繪檔案管理三個C/S子系統(tǒng)和一個基于B/S架構(gòu)的房產(chǎn)GIS平臺組成，以圖形、數(shù)據(jù)管理為核心；實現(xiàn)房產(chǎn)測繪臨時庫、作業(yè)庫、歷史庫、成果庫四庫分離，確保數(shù)據(jù)的安全性和數(shù)據(jù)的可追溯性。系統(tǒng)利用自動派件功能科學(xué)合理的分配測繪任務(wù)，通過案件超期提醒等技術(shù)手段提高測繪案件運轉(zhuǎn)效率，通過績效考核功能調(diào)動工作人員的積極性，通過案件全流程監(jiān)控，案件測繪檢查、審核、驗收三級審核制度確保測繪成果的合理性、正確性。系統(tǒng)分為四個子系統(tǒng)，采用C/S和B/S相結(jié)合的混合架構(gòu)平臺，其中CAD面積測算系統(tǒng)、業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)采用C/S架構(gòu)，房產(chǎn)測繪地理信息系統(tǒng)采用B/S架構(gòu)。

（二）系統(tǒng)主要功能

1、房產(chǎn)CAD面積測算子系統(tǒng)。（1）項目管理：主要包含測繪項目管理、幢信息管理、幢復(fù)制、單元管理、塔樓分幢處理、測繪項目查詢、測繪面積統(tǒng)計、工作量統(tǒng)計、收費統(tǒng)計、實測預(yù)測項目關(guān)聯(lián)比對等。（2）項目測繪：主要包含圖形繪制、圖形檢查、面積線管理、實體復(fù)制、房屋合并，功能區(qū)劃分、分攤樹構(gòu)建、自動生成計算公式、自動生成分攤說明、自動進行分攤檢核、分攤結(jié)果查看、樓盤表查看，自動生成房屋分戶圖、分層圖，分戶圖片管理以及生成各式各樣的成果報表等。（3）基礎(chǔ)測繪：繪制房產(chǎn)項目平面圖、幢信息標(biāo)注、生成分幅圖、分丘圖，自動將項目平面圖轉(zhuǎn)換為GIS格式以及導(dǎo)入到SDE庫。（4）數(shù)據(jù)接口：系統(tǒng)提供豐富的數(shù)據(jù)接口包含Access數(shù)據(jù)庫文件、SHP文件、WTK文件等數(shù)據(jù)接口，支持與SQL Server Oracle數(shù)據(jù)庫接口。（5）系統(tǒng)管理：主要包括用戶管理、權(quán)限設(shè)置、角色設(shè)置、字典設(shè)置、接口設(shè)置、日志管理等功能。

2、房產(chǎn)流程管理子系統(tǒng)。房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)采用流程化管理，每個不同業(yè)務(wù)類型設(shè)置單獨的業(yè)務(wù)流程，主要業(yè)務(wù)流程分為：商品房面積實測、商品房面積預(yù)測、二手房測繪、私房改擴建測繪、面積鑒定五大類。主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)包括：窗口受理、派件、測繪、檢核、審核、復(fù)審、配圖、驗收、計費、收費、歸檔等，不同業(yè)務(wù)類型包含的環(huán)節(jié)不盡相同，如商品房面積預(yù)測就沒有配圖環(huán)節(jié)，私房改擴建這類相對簡單的測繪業(yè)務(wù)實際操作中可能就不需要派件，而是由窗口受理人員直接提交固定的人員，審核工作可能也不需要三級審核了。主要功能包含：業(yè)務(wù)流程設(shè)置、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)設(shè)置、收件資料設(shè)置、自動根據(jù)測繪工作量自動派件、超期自動提醒、流程掛起、績效考核、業(yè)務(wù)抽檢、案件特批、流程調(diào)度、自動計費、成果管理等。

3、房產(chǎn)測繪檔案管理子系統(tǒng)。系統(tǒng)主要完成房產(chǎn)測繪檔案管理中的檔案入庫、掃描文件上傳、檔案借閱登記等工作，實現(xiàn)電子檔案數(shù)據(jù)庫與實物檔案資料的一致管理，業(yè)務(wù)歸檔時自動生成檔案目錄，測繪檔案和測繪項目的自動關(guān)聯(lián)，測繪項目歸檔時自動生成檔案號，輸入檔案實際物理存儲位置，實現(xiàn)電子檔案和實物檔案的掛接。電子檔案與測繪成果數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)和空間的數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，通過地圖定位到幢編碼，通過幢編碼找到相關(guān)的電子檔案，從而實現(xiàn)以圖管檔。該系統(tǒng)的主要功能有：檔案編錄入庫、檔案查詢與快速瀏覽、檔案統(tǒng)計、檔案查詢登記、測繪電子圖檔批量上傳等。

4、房產(chǎn)WEB GIS子系統(tǒng)。房產(chǎn)GIS管理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對所有房屋的精確地理定位，通過建立區(qū)域行政區(qū)劃圖、地形圖、房屋測繪業(yè)務(wù)圖層（房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)丘、幢圖層）、房產(chǎn)分層分戶圖，同時整合各部門的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，建立空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)于一體的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫，通過房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)“幢落地”關(guān)聯(lián)圈，使基于圖形就能對房屋數(shù)據(jù)進行查詢、統(tǒng)計、分析等管理，最終實現(xiàn)“以圖管房，圖文共享”的管理模式。主要功能包含：圖層管理、樓盤管理、落地關(guān)聯(lián)、幢查詢、房屋查詢、坐標(biāo)定位、地圖查找、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、圖上統(tǒng)計、緩沖區(qū)分析、疊加分析、生成專題地圖、圖形編輯、拆遷管理、多時態(tài)圖形對比、歷史數(shù)據(jù)管理等。

篇6

一、商品房的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。

為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預(yù)算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。

二、房產(chǎn)測繪的意義

房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準確地、切實保護當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。因此，它既可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護依據(jù)，同時也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

三、面積測算的相關(guān)規(guī)定

1.計算建筑面積的房屋的條件

層高在2.20m以上的有上蓋有圍護，結(jié)構(gòu)牢固的屬于永久性的可作為人們生產(chǎn)或生活的場所的建筑物。

2.計算全部建筑面積的范圍

1）房屋內(nèi)的閣樓、夾層、插層、設(shè)備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。

2）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其水平投影計算建筑面積，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。

3）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、煙道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。

4）有永久性上蓋，有圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及報警閥間，均按圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積計算。

5）層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

6）與房屋結(jié)構(gòu)相連且有非獨立柱或圍護結(jié)構(gòu)的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積計算。

7）依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.2m以上部位的水平投影面積計算。

8）以幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。

9）有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，該變形縫計算建筑面積。

3.計算一半建筑面積的范圍

1）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。

2）獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計算一半。

3）有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。

其中有部分不封閉的陽臺要已以下情況來計算陽臺面積。

4）所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。

5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按水平投影面積的一半計算。

6）有永久性上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

四、商品房預(yù)測和實測

1.商品房預(yù)測

商品房面積預(yù)測既商品房預(yù)售面積的計算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。預(yù)測面積可作為開發(fā)商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和銷售使用。

2.商品房實測

商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)公司委托具備房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費結(jié)算等的依據(jù)。

五、預(yù)測與實測之間的差異原因和解決辦法

1.面積產(chǎn)生差異的原因

預(yù)測建筑面積和實測建筑面積存在差異：有可能處于規(guī)劃設(shè)計的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測與實測面積的不相符。

1）數(shù)據(jù)的采集

預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計施工圖紙進行數(shù)據(jù)采集，而實測的數(shù)據(jù)是由測繪人員通過手持測距儀在現(xiàn)場實地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

2）圖紙的變更及施工原因

房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設(shè)計進行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導(dǎo)致圖紙中完全平行的兩面墻，在實際測量中不平行。

2.解決辦法

加大宣傳，讓老百姓在購房時了解預(yù)測和實測會有差異，并在合同備注欄中作出詳細規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計進行變更，導(dǎo)致面積差異較大時，應(yīng)及時告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發(fā)公司之間的矛盾。

六、結(jié)束語

商品房測繪，是房產(chǎn)測繪企業(yè)的重點工作，其預(yù)測成果是開發(fā)商與購房者的交易依據(jù)，其實測成果是房屋產(chǎn)權(quán)面積的確定。要解決預(yù)測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護廣大消費者的合法權(quán)益，不僅要從現(xiàn)在的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計算標(biāo)準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監(jiān)督機制的同時，加強測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質(zhì)量，以誠信工作的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識，技術(shù)方法和手段正確處理問題。

隨著社會的不斷變化，為了適應(yīng)社會的變化，各地、各城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)各地的實際情況和自身的需求，遵循國家標(biāo)準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的原則，制定一套適合本地實際情況的實施細則或更加祥盡的補充規(guī)定。同時各城市的房地產(chǎn)測繪管理部門應(yīng)加強聯(lián)系，經(jīng)常進行經(jīng)驗交流。這樣才能不斷為社會提供科學(xué)、優(yōu)質(zhì)、高效的測繪服務(wù)，全面推進測繪工程更好更快的發(fā)展。

參考文獻：

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篇7

中圖分類號：TP39 文獻標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)是城市中與人們切身利益相聯(lián)系的要素，不但人民群眾非常關(guān)注其動態(tài)，政府部分也很重視。在長期以來，房地產(chǎn)的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導(dǎo)致測繪信息管理不善，管理的周期長，數(shù)據(jù)更新困難等，而從20世紀90年代開始，政府開始推行房產(chǎn)信息化的建設(shè)工作，我國房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開始發(fā)展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發(fā)展趨勢，強調(diào)通過GIS技術(shù)加強對信息數(shù)據(jù)的管理，并基于GIS實現(xiàn)制圖的需要。開發(fā)出可行的基于GIS的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)能夠有效的推進房展測繪技術(shù)的進步，同時促進城市的數(shù)字化與信息化發(fā)展。

1 GIS技術(shù)與房產(chǎn)測繪

1.1 GIS技術(shù)概述

GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)技術(shù)，其基于地理空間數(shù)據(jù)庫，通過高效的計算機軟件和硬件技術(shù)，實現(xiàn)對空間地理信息數(shù)據(jù)的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結(jié)構(gòu)分析方式，為各行各業(yè)提供空間的實時動態(tài)信息。其中計算機技術(shù)系統(tǒng)是為地理信息的決策而發(fā)展形成的，集合了地理學(xué)、空間幾何學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等對門學(xué)科，具有一定的綜合性與復(fù)雜性，作為一項高新技術(shù)，計算機系統(tǒng)的突出特征就是同時能夠處理空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)。

1.2 房產(chǎn)測繪概述

在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術(shù)等對房屋建筑物或者與之相關(guān)的構(gòu)筑物進行調(diào)查和測量，掌握房地產(chǎn)的區(qū)位位置、數(shù)量、所有權(quán)屬，并在此基礎(chǔ)上進行圖形的繪制，這樣的技術(shù)被稱為房地產(chǎn)測繪。而房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)是指通過現(xiàn)代化的計算機技術(shù)、GIS技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)等，建立一個標(biāo)準化的、要準確的共享型房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫，能夠為“數(shù)字房產(chǎn)”的發(fā)展提供基礎(chǔ)平臺，為公眾提供優(yōu)質(zhì)完善的地理空間數(shù)據(jù)。測繪成果能夠為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)管理、交易管理以及費用收取、稅務(wù)征收、法律仲裁等房地產(chǎn)管理活動相應(yīng)的支持，同時能夠幫助城市規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)信息。

1.3 基于GIS技術(shù)實施房產(chǎn)信息管理的意義

在房產(chǎn)測繪信息管理中引進GIS技術(shù)，能夠?qū)⑿畔⒐芾砉ぷ骱头康禺a(chǎn)地形圖緊密聯(lián)系在一起，對房地產(chǎn)實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產(chǎn)辦證的流程能夠高效、準確的完成。通過GIS技術(shù)，只要是區(qū)域范圍中的房地產(chǎn)都能夠?qū)嵤?shù)據(jù)信息的統(tǒng)計和分析，如對房地產(chǎn)的密度和容積率進行分析計算，便于相關(guān)部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發(fā)生。

2 實現(xiàn)基于GIS技術(shù)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的要點

要實現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，首先要實現(xiàn)圖文一體化。房產(chǎn)測繪是當(dāng)前房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的重要部分，收集的地理空間數(shù)據(jù)信息必須和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的屬性信息緊密聯(lián)系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產(chǎn)的產(chǎn)籍號作為關(guān)鍵字段將圖形數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)相連，實現(xiàn)二者的動態(tài)連接；第二個要點是滿足面積分攤的需求，在房產(chǎn)測繪管理中面積分攤的方法與手段多種多樣，但是分攤工作一定要基于相關(guān)原則和規(guī)定，因為房產(chǎn)的面積與購買者的利用是切身相關(guān)的，采用正確的分攤方式非常重要。在房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)中，基于國家技術(shù)監(jiān)督局的相關(guān)規(guī)定，對于單一功能的住宅，公用面積分攤給整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規(guī)劃，避免出現(xiàn)前后不一的現(xiàn)象；第三個要點是確定好房屋的產(chǎn)籍號，圖號、幢號等共同構(gòu)成房屋的產(chǎn)籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。

3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)中的應(yīng)用

3.1 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的設(shè)計原則與目標(biāo)

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計原則：為了確保能夠快速準確的對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術(shù)的要求和特征與本系統(tǒng)的開發(fā)要求結(jié)合起來擬定以下設(shè)計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復(fù)雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現(xiàn)有要求的基礎(chǔ)上還要考慮到系統(tǒng)的擴充，基于用戶需求的發(fā)展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數(shù)據(jù)的完備性原則，不會出現(xiàn)功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統(tǒng)不會因為操作錯誤等現(xiàn)象崩潰。

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計目標(biāo)：實現(xiàn)對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠?qū)κ占臄?shù)據(jù)信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠?qū)崿F(xiàn)分層與分戶圖紙的輸出和查詢。

3.2 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)功能設(shè)計

房產(chǎn)數(shù)字化測圖子系統(tǒng)：通過各種測繪設(shè)備與儀器，收集房地產(chǎn)的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產(chǎn)的地形庫，對其進行有效的管理，系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)滿足各類格式軟件的導(dǎo)入，以及圖紙的輸出；

基礎(chǔ)測繪子系統(tǒng)：主要實現(xiàn)屬性信息數(shù)據(jù)的輸入、轉(zhuǎn)入地理空間信息資料、多種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數(shù)據(jù)庫；

項目測繪子系統(tǒng)：以每幢樓作為單位，將權(quán)屬信息錄入到系統(tǒng)中建立對應(yīng)關(guān)系，利用CAD的編輯功能實現(xiàn)對分層圖與分戶圖的修改調(diào)整，同時滿足面積測算的要求；

圖形編輯子系統(tǒng)：實現(xiàn)圖像的繪制，能夠?qū)⑹盏降慕ㄖこ虉D紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內(nèi)相聯(lián)系，標(biāo)注公用面積，便于分攤工作的開展，基于樓層屬性設(shè)置工作生成分層圖與分戶圖，標(biāo)準其尺寸與面積。計算過程完全有系統(tǒng)實現(xiàn)，標(biāo)定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關(guān)系是一一對應(yīng)的。

查詢統(tǒng)計子系統(tǒng)：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠?qū)崿F(xiàn)單獨或者組合式的查詢，包含分攤面積的由來。統(tǒng)計相關(guān)區(qū)域中某時間內(nèi)所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數(shù)等。

測繪成果管理子系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的集成與匯總，將分層分戶圖導(dǎo)入到GIS的圖形庫當(dāng)中，建立屬性關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統(tǒng)計等服務(wù)，同時可以將報表輸出；

測繪業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)：對房產(chǎn)管理中的業(yè)務(wù)進行分類，組織業(yè)務(wù)辦理流程，基于業(yè)務(wù)流程實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的修改；

系統(tǒng)維護子系統(tǒng)：配置系統(tǒng)運行中的數(shù)據(jù)庫與圖形服務(wù)器的參數(shù)，保證系統(tǒng)運行的穩(wěn)定性和可靠性，并對不同用戶的使用權(quán)限進行定義。主要包含環(huán)境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設(shè)定用戶權(quán)限以及詞典的更新。該子系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)房屋地址的維護，優(yōu)化改進GIS圖形數(shù)據(jù)與屬性舒數(shù)據(jù)的管理工作。

3.3 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)界面設(shè)計

房產(chǎn)測繪信息測繪管理系統(tǒng)面向的用戶非常多，其中包括房產(chǎn)局、測繪中心以及各個科室等，在設(shè)計界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設(shè)計應(yīng)當(dāng)基于不同科室的業(yè)務(wù)需要與習(xí)慣設(shè)計進行，為減少工作量和工作中的錯誤，最大限度的使用鼠標(biāo)在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業(yè)務(wù)工作習(xí)慣，界面中的布局應(yīng)當(dāng)和用戶開展業(yè)務(wù)過程中使用的術(shù)語和工作模式相一致，符合日常的工作習(xí)慣；第三，界面設(shè)計還應(yīng)當(dāng)對用戶的任務(wù)進行跟蹤，能夠?qū)崟r為用戶提供需要的信息，報告工作狀態(tài)，讓用戶全面掌握系統(tǒng)的運行情況；第四，保持風(fēng)格的統(tǒng)一，界面風(fēng)格設(shè)計要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態(tài)、信息與過程提示都統(tǒng)一風(fēng)格，與專業(yè)用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護人員的管理，界面要做出一定的區(qū)分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護的管理則注重功能的強大，滿足維護人員的深層需求。

結(jié)語

基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的開發(fā)，很大程度上是基于人的日常生活的實際需要，通過應(yīng)用各種計算機技術(shù)和分析工具，建立完善的數(shù)據(jù)庫，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務(wù)，解決復(fù)雜的面積分攤的問題，讓人們能夠掌握房產(chǎn)信息，真正實現(xiàn)地理信息系統(tǒng)的公眾服務(wù)功能，將更好的服務(wù)于政府的決策與人們的日常工作和生活。

參考文獻

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篇8

中圖分類號：F291.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 序言

怎樣才能適應(yīng)各行業(yè)提出的新需求？怎樣才能在不斷演變的城市建設(shè)中依然發(fā)揮測繪本身的指導(dǎo)作用……這些問題都在信息數(shù)字化測繪產(chǎn)品下得到了解決，移動測量系統(tǒng)一改傳統(tǒng)的測繪工作，它可以將測量情況的直接影像展現(xiàn)在人們面前，通過高科技手段，把測量影像完美的與4D產(chǎn)品合在一起，緊跟因特網(wǎng)發(fā)展的腳步，運用Web2.0模式，完全信息化的測繪手段，更加全面、客觀的為城市建設(shè)提供材料。在信息化測繪行為中，人們巧妙的將各種現(xiàn)今的技術(shù)手段融入其中，比如：遙測、攝影測量、因特網(wǎng)、等其他的虛擬仿真技術(shù)，通過這些技術(shù)手段對城市內(nèi)部的情況，包括地理情況、資源分布情況、居民生活環(huán)境情況、人口分布情況……等經(jīng)濟、社會的復(fù)雜情況進行數(shù)字化處理，處理后得到的有效情況或者有效數(shù)據(jù)可以在城市建設(shè)的重大決議中進行預(yù)演，同時還可以對本城市人口未來的發(fā)展情況進行有效的預(yù)測。這些測繪工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)變推動著我國測繪行業(yè)的蛻變，各種現(xiàn)今的高技術(shù)手段帶領(lǐng)著我國測繪業(yè)進入了一個嶄新的發(fā)展時期，也為以后的測繪業(yè)在城市維護建設(shè)工作中發(fā)揮更大的作用指明了前進的方向。

2 信息化測繪的內(nèi)容、獲取手段及優(yōu)點

第一，必須要明確的是測繪信息化是建立在數(shù)字化測繪的基礎(chǔ)之上來開展服務(wù)的多樣化。單純從操作方法上來講，數(shù)字化測繪和測繪信息化同出一轍，方法很是相同，并且完成信息化的測繪工作還需要數(shù)字化測繪進行配合；不同的是信息化測繪在服務(wù)內(nèi)容上有了更多的發(fā)展，并且運用的技術(shù)手段也越來越先進，科技含量更高，包容性更強，主要體現(xiàn)在巧妙的將發(fā)達的網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)、虛擬仿真技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)之間相互連接，這樣一來就可以進行傳統(tǒng)測繪技術(shù)下的4D產(chǎn)品和數(shù)字化數(shù)據(jù)相互結(jié)合，從而形成規(guī)模更大、內(nèi)容更多，數(shù)據(jù)更加精確、反映情況更加真實全面，并且可以輕松進行管理和全球數(shù)據(jù)共享的可視化基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫。

第二，測繪行為信息化還將GIS、遙感、航空測繪、航天測繪、近景攝影測量、網(wǎng)絡(luò)、多媒體及虛擬仿真等行為納入技術(shù)支持手段，通過這些技術(shù)參與后的測繪行為不僅可以提供傳統(tǒng)的測繪行為所提供的基本測繪信息之外，還可以得到關(guān)于生態(tài)環(huán)境、人文思想、氣象變化、道理交通、電力工程、市政建設(shè)、旅游咨詢等實時信息。鑒于以上服務(wù)內(nèi)容的增加，使得信息化測繪具有了下面的標(biāo)志性特征：

（1）是從“傳統(tǒng)專業(yè)生產(chǎn)”到“社會網(wǎng)絡(luò)服務(wù)”，即體系的功能取向轉(zhuǎn)化為以地理空間信息綜合服務(wù)為主，回答各類用戶提出的與空間位置有關(guān)的問題。提供的測繪產(chǎn)品變位可視的，更加直觀。

（2）是從“靜態(tài)”到“動態(tài)”，是指檢測數(shù)據(jù)庫里的數(shù)據(jù)信息變成實時信息，進行實時檢測。測繪信息化后通過更加先進的監(jiān)測儀器、監(jiān)測手段，包括水陸空三位一體的數(shù)據(jù)監(jiān)測手段，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)庫內(nèi)部信息時刻保持在最新狀態(tài)。

（3）是從“局域”到“廣域”，在因特網(wǎng)的支持下，測繪活動不再具有局域性，它可以通過網(wǎng)絡(luò)進行信息交流。

（4）是從“封閉”到“開放”，指的是測繪行為的主體應(yīng)當(dāng)有所改變，企業(yè)、事業(yè)單位、政府機構(gòu)都可以成為測繪活動的主體，從而使得測繪行為更加社會化。

3 信息化測繪服務(wù)城市建設(shè)的方式

3.1 服務(wù)內(nèi)容多樣化

我們可以讓服務(wù)的內(nèi)容從數(shù)字地圖產(chǎn)品到數(shù)字地圖的補充產(chǎn)品、從普通的DMI到Web-GIS，Mobile-GIS和網(wǎng)格GIS、從4D產(chǎn)品到5D產(chǎn)品：一個可量測的實景影像擴展成5D產(chǎn)品。

3.2 三維可視化

運用Skyline、ImaGis等類型軟件，使用交互應(yīng)用程序，用戶可以創(chuàng)建自定義的虛擬三維可視化場景，并進行瀏覽、查詢和分析，所得的信息更直觀、清晰；可以完整的顯示三維虛擬地圖，具有空間分析、屬性編輯、漫游等功能。例如：在建筑樓房之前就可以模擬出建成后樓房對周邊環(huán)境的影響變化，還可以預(yù)計附近的人口、超市、學(xué)校的數(shù)量等服務(wù)信息。

3.3 可量測

用一個車載GPS導(dǎo)航支持下的多CCD相機拍攝，把每個像片的外方位元素都求出來了，把前方交會的公式事先放在網(wǎng)上，就完成了在網(wǎng)上測量道路寬度和對象高度，這一測量數(shù)據(jù)總會被人們利用到。現(xiàn)在我們把事先拍的街景影像放到網(wǎng)上，它的特點就是用戶可以量算想量測的目標(biāo)，這就是WEB2.0的一個特點，即用戶可以參與、可以主動進行操作。操作方法簡便，社會大眾都可以進行。我們希望我們的用戶可以做創(chuàng)造性的用戶，而不是被動的用戶。如此一來，隨著人們上傳的資料數(shù)量的增加，信息的收集速度也不斷的加快，使得數(shù)據(jù)庫的信息更加完善，并且由于社會大眾的參與使得調(diào)繪的成本也相應(yīng)的降低了。

4. 城市建設(shè)中城市測繪作用的研究

4 . 1城市測繪對城市規(guī)劃管理的作用

城市測繪對城市規(guī)劃管理的作用的主要表現(xiàn)是:一是城市測繪的運用有助于識別與劃分工業(yè)生產(chǎn)區(qū)域、行政辦公區(qū)域以及居民生活區(qū)域,建立并完善城市的控制網(wǎng),有助于將城市的整個規(guī)劃建設(shè)控制在一個平臺上進行研究;二是要城市測繪有助于為城市中各級政府部門或者企事業(yè)單位提供專業(yè)的多比例測繪圖,從而在最大程度上滿足城市各個階層的發(fā)展需求。

4 . 2 房產(chǎn)測繪對城市建設(shè)與管理的作用

房產(chǎn)測繪對城市建設(shè)與管理的作用的主要表現(xiàn)是:房產(chǎn)測繪作為城市測繪中的重要組成部分,是城市開展房屋規(guī)劃建設(shè)的重要條件。它對城市的現(xiàn)代化建設(shè)與管理發(fā)揮著至關(guān)重要的促進作用:一是房產(chǎn)測繪可以為城市房地產(chǎn)機構(gòu)與規(guī)劃機構(gòu)有效提供房屋建筑、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及房屋使用范圍的座落、層數(shù)、分布、形狀、位置、結(jié)構(gòu)、用途、建成年月日、土地使用等多個方面的基本數(shù)據(jù);二是有助于為科學(xué)合理調(diào)配土地與房屋、科學(xué)制定城市規(guī)劃方案、科學(xué)修建住宅以及改造舊房屋,或者區(qū)域開發(fā)新區(qū)的建設(shè)與規(guī)劃等工作提供最為專業(yè)的服務(wù);三是房產(chǎn)測繪有助于為當(dāng)?shù)氐呢斦c稅務(wù)機構(gòu)研究土地的等級與稅費標(biāo)準的制定等方面提供專業(yè)的圖文資料;四是房產(chǎn)測繪所得的圖紙是強化房地產(chǎn)建設(shè)、核定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、維護房產(chǎn)所有者利益以及頒發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等的重要法律依據(jù)。

4 . 3 城市測繪的作用研究

城市測繪對城市規(guī)劃、設(shè)計以及建設(shè)管理的作用主要表現(xiàn)在以下三個方面:一是城市測繪的工作內(nèi)容為城市規(guī)劃的制定與實施奠定基礎(chǔ),并為城市規(guī)劃內(nèi)容的補充、調(diào)整以及完善創(chuàng)設(shè)了一個系統(tǒng)化、穩(wěn)定的外部環(huán)境;二是城市測繪是城市規(guī)劃、建設(shè)管理以及城市經(jīng)濟發(fā)展過程中不可或缺的一項基礎(chǔ)性很強的工作,并為城市發(fā)展規(guī)劃的制定、實行以及城市管理提供專業(yè)的圖文資料,逐步成為制定城市發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分;三是隨著城市建設(shè)規(guī)模的逐漸擴大,城市建設(shè)逐漸向著空間全方位、地下與地上、多元化發(fā)展的現(xiàn)代化城市的方向發(fā)展,這對城市測繪的要求變得越來越高,遙感技術(shù)、基礎(chǔ)性地理信息系統(tǒng)以及GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等一系列高科技技術(shù)的應(yīng)用,既豐富了城市測繪的內(nèi)容與測繪手段,同時也為城市建設(shè)項目的順利建設(shè)提供專業(yè)的數(shù)據(jù)資料。

5 結(jié)語

綜上所述，在Internet和Web 2.0技術(shù)支持下信息化測繪產(chǎn)品使得城市建設(shè)更加數(shù)字化，發(fā)揮了更大的作用，并且使得測繪更加社會大眾化，將在未來的城市發(fā)展規(guī)劃、市政管理、房產(chǎn)開發(fā)、智能交通、土地利用、環(huán)境保護、災(zāi)害預(yù)防、自然資源調(diào)查等一系列城市建設(shè)中發(fā)揮巨大作用。

參考文獻：

[1]華運知,薛美玲,張永慧.基礎(chǔ)測繪與數(shù)字城市建設(shè)的關(guān)系探析[J].《科技風(fēng)》.2012(12)

篇9

中圖分類號：G712 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）02-0121-02

一、引言

作為房管類專業(yè)的重要專業(yè)基礎(chǔ)課程，房地產(chǎn)測繪課程不僅是一門技術(shù)性高、政策性強的重要課程，它還能真正實現(xiàn)測量學(xué)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的統(tǒng)一結(jié)合，廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、稅款征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)及社會綜合服務(wù)等方面。房地產(chǎn)測繪的主要任務(wù)有三個，即房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)圖測繪及變更測量工作。一直以來，高職院校研究的重點課程都是測繪工程專業(yè)建設(shè)與教育教學(xué)的有效改革，如何在新時期新形勢下合理制定本專業(yè)人才的培養(yǎng)目標(biāo)，全面構(gòu)建科學(xué)的課程教學(xué)新體系，以更好地適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展對專業(yè)技術(shù)應(yīng)用型人才培養(yǎng)的新要求，是我們多年以來一直致力研究的重點問題之一。為盡早實現(xiàn)這一目標(biāo)，我們必須積極探索一條適應(yīng)社會發(fā)展需求的房地產(chǎn)測繪課程教學(xué)改革之路，有效提高教學(xué)質(zhì)量，全面提高學(xué)生的專業(yè)技能和思想品德，為學(xué)生日后的專業(yè)課學(xué)習(xí)和將來工作需求打好堅實基礎(chǔ)。

二、高職院校房地產(chǎn)測繪課程新體系教學(xué)改革必要性

1.時展需要。21世紀是一個知識教育時代，為滿足新世紀時展和科技發(fā)展的迫切需求，高職院校要大力培養(yǎng)綜合素質(zhì)高、創(chuàng)新能力強的全面復(fù)合型的優(yōu)秀人才，而要有效實現(xiàn)這一人才培養(yǎng)目標(biāo)，就需要深化高等教育教學(xué)改革。隨著社會的不斷發(fā)展，高職院校教師也要積極轉(zhuǎn)變教學(xué)指導(dǎo)思想，改變教育理念，針對“面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來”的教學(xué)方針大力開展房地產(chǎn)測繪教學(xué)和科研工作，全面提高教學(xué)質(zhì)量。

2.社會需要。隨著科學(xué)技術(shù)的日趨發(fā)展，房地產(chǎn)測繪新儀器、技術(shù)、新工藝已在我國得到良好的推廣應(yīng)用，而先進的3S技術(shù)、4D測繪新產(chǎn)品和數(shù)字技術(shù)又為房地產(chǎn)測繪行業(yè)帶來發(fā)展的新機遇，同時這也是測繪行業(yè)改革的關(guān)鍵時期，真正推動測繪學(xué)從理論到實踐的根本性改變。為此，高職院校應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)新課改的改革，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)測繪課程教學(xué)新體系，以傳統(tǒng)測繪理論為指導(dǎo)思想，以先進的現(xiàn)代測繪技術(shù)為主要手段，以滿足社會房地產(chǎn)測繪需求為主要目的，積極開展各項房地產(chǎn)教學(xué)。

3.教學(xué)需要。房地產(chǎn)測繪課程既可以豐富學(xué)生的房地產(chǎn)測繪理論知識，又可以有效培養(yǎng)學(xué)生的測圖、讀圖、用圖等方面的技術(shù)技能，增強學(xué)生的動手實踐能力。在高等教育教學(xué)改革中，重點是建設(shè)特色專業(yè)，關(guān)鍵是改革教學(xué)課程，唯有確保課程系統(tǒng)逐步得到優(yōu)化調(diào)整，才能有效實現(xiàn)專業(yè)建設(shè)，促進房地產(chǎn)學(xué)科領(lǐng)域得以全面發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)既是一門新型學(xué)科，在市場經(jīng)濟時代其專業(yè)建設(shè)和教學(xué)課程改革尤為重要，特別是人才市場需求變化莫測，也給房地產(chǎn)專業(yè)教育提出了更高的教學(xué)要求，為滿足新課改改革要求和實際教學(xué)需要，房地產(chǎn)課程教學(xué)改革勢在必行。

三、房地產(chǎn)測繪課程新體系教學(xué)改革有效措施

近年我校積極建設(shè)房管類專業(yè)，眾多房地產(chǎn)專業(yè)都開設(shè)了房地產(chǎn)測繪課程，切實履行培養(yǎng)優(yōu)秀高職人員的重任，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送大批專業(yè)的應(yīng)用型房屋測量員，獲得良好的社會效益。在實際教學(xué)中，我校改革房地產(chǎn)測繪課程教學(xué)新模式，總結(jié)出以下有效措施：

1.調(diào)整教學(xué)大綱。課程教學(xué)內(nèi)容由教學(xué)大綱決定，隨著學(xué)科教學(xué)要求的變化發(fā)展，也要及時修訂教學(xué)大綱。修改后的房地產(chǎn)測繪教學(xué)大綱應(yīng)始終圍繞專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)要求，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)教學(xué)模式“重理論基礎(chǔ)，輕操作實踐”的教學(xué)弊端，適當(dāng)降低對房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)理論的要求，不過度強調(diào)測繪理論的系統(tǒng)性和完整性，應(yīng)重視房地產(chǎn)測繪理論、基本方法在實際中的應(yīng)用，并且及時刪除傳統(tǒng)過時的測繪方法，充分體現(xiàn)高職教育中理論與實踐并重的教育思想。此外，要在確保測繪基礎(chǔ)內(nèi)容的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)測量和地籍測量內(nèi)容，及時補充房地產(chǎn)測繪新儀器、新技術(shù)、新方法應(yīng)用知識，同時提高房地產(chǎn)測繪課程的針對性和適用性。

2.改進教學(xué)方法。改進教學(xué)方法，能有效構(gòu)建房地產(chǎn)測繪課程教學(xué)新體系，提高教學(xué)質(zhì)量，豐富學(xué)生知識，增強學(xué)生實踐操作能力。在長期教學(xué)實踐中，我積極改進房地產(chǎn)測繪教學(xué)方法，在此方面頗有體會：（1）啟發(fā)式教學(xué)方法。啟發(fā)式教學(xué)是指借助圖表、模型、實物等實用教學(xué)手段，讓復(fù)雜的教學(xué)內(nèi)容簡單化，讓抽象的教學(xué)理論形象化，讓重點難點內(nèi)容通俗易懂化，幫助學(xué)生更好地理解抽象的房地產(chǎn)測繪理論基礎(chǔ)知識，堅實學(xué)生的房地產(chǎn)測繪知識，促進學(xué)生成為思維清晰、專業(yè)出色的優(yōu)秀人才。（2）電化教學(xué)和觀摩教學(xué)方法。開展電化教學(xué)和觀摩教學(xué)，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現(xiàn)代化教學(xué)手段，將部分實踐性較強、操作技能訓(xùn)練要求較高、測量儀器構(gòu)造使用復(fù)雜、實踐操作難實施的教學(xué)內(nèi)容，借助多媒體設(shè)備的電化教學(xué)和觀摩教學(xué)，生動形象、直觀易懂地表達出來，提高房地產(chǎn)測繪教學(xué)質(zhì)量，更好地滿足房地產(chǎn)測繪課程的教學(xué)要求。（3）項目教學(xué)方法。在房地產(chǎn)測繪課程中應(yīng)用項目教學(xué)法，能充分結(jié)合理論與生活實際，將生硬的基礎(chǔ)理論知識運用到生活實際中，模仿實際、聯(lián)系實際，引導(dǎo)學(xué)生在完成房地產(chǎn)測量項目的過程中學(xué)習(xí)新知識、運用新知識、積累新知識，有效增強學(xué)生的自學(xué)能力和動手操作能力，全面培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)、分析、解決問題的思維。

3.改善教學(xué)條件。為提高房地產(chǎn)測繪課程的教學(xué)質(zhì)量，應(yīng)注重提高儀器設(shè)備的先進性，增加經(jīng)費投入，強化房地產(chǎn)測繪實驗室的建設(shè)，建立完備的多媒體教學(xué)平臺，盡量確保每組（4～5人）配備一臺電腦、每2～3人就有一臺常規(guī)操作測繪儀器，積極改善房地產(chǎn)測繪實踐性教學(xué)條件，為學(xué)生盡可能提供更好的教學(xué)環(huán)境，全面提高教學(xué)質(zhì)量。其次，應(yīng)積極嘗試與測繪儀器經(jīng)銷商、房地產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位合作辦學(xué)，或充分利用測繪新儀器、新技術(shù)、新方法的教學(xué)宣傳資料，如圖片、光盤、錄像視頻等，拓寬教師和學(xué)生的視野，豐富師生的測繪知識。

4.充實教學(xué)內(nèi)容。為更滿足房地產(chǎn)測繪課程的教學(xué)需求，我收集大量測繪教學(xué)資料，并充分結(jié)合多年開展房地產(chǎn)測繪課程所積累的教學(xué)經(jīng)驗，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)測繪理論和方法精簡優(yōu)化，同時刪除不合時展需求和應(yīng)用實際的測繪教學(xué)內(nèi)容和方法，及時增加新型實用的房屋測繪內(nèi)容，補充相關(guān)的房地產(chǎn)測量新知識和先進測量技術(shù)，進而補充完善目前常用的應(yīng)用型測繪技術(shù)，以充分體現(xiàn)我校房地產(chǎn)測繪課程教學(xué)改革新體系的高、新、精特點，彌補現(xiàn)今測繪教材中缺漏的知識內(nèi)容。如補充激光測距儀、全站儀、GPS的使用等內(nèi)容，強化房地產(chǎn)測繪軟件的使用學(xué)習(xí)。我也曾補充當(dāng)前使用廣泛的房測之友房屋測繪軟件的使用教學(xué)，引導(dǎo)學(xué)生在出社會上崗工作前充分熟悉練習(xí)社會使用的房屋測繪軟件，增加學(xué)生社會就業(yè)競爭的優(yōu)勢。

5.重視教學(xué)實踐。首先，要建立較為穩(wěn)定的校內(nèi)實習(xí)基地，同時及時添置GPS全球定位儀器、全站儀、測距儀等先進測繪儀器，通過改善實踐性教學(xué)條件去激發(fā)學(xué)生的實踐操作興趣，培養(yǎng)學(xué)生的實踐操作能力，鼓勵教師積極從事測繪科研的生產(chǎn)。其次，合理安排房地產(chǎn)測繪理論知識課程和實踐操作課程，為鼓勵學(xué)生自主操作實踐，應(yīng)采取測量實驗室的限制開放，學(xué)生可自行申領(lǐng)測繪儀器實習(xí)，但必須遵循“誰借用，誰負責(zé)”的管理原則。而房地產(chǎn)測繪實踐內(nèi)容要以常用測繪儀器的使用、房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立，再逐步深入到房地產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖的測繪，進一步細化到房地產(chǎn)調(diào)查、房屋建筑面積測算等，做到教學(xué)內(nèi)容環(huán)環(huán)相扣，教學(xué)深度循序漸進。而且，應(yīng)當(dāng)建立儀器操作實踐考核機制，實施實踐成果評估，提高學(xué)生的實踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發(fā)學(xué)生的操作實踐興趣。我經(jīng)常組織學(xué)生完成多項測繪生產(chǎn)項目，還獲得良好的社會收益和經(jīng)濟效益。我會積極鼓勵學(xué)生參與工程測量技能考試，給學(xué)生提供相關(guān)培訓(xùn)指導(dǎo)，幫助學(xué)生獲得相應(yīng)的職業(yè)技能證書。

6.提高教師綜合素質(zhì)。第一，教師要端正世界觀、人生觀和價值觀，樹立無私奉獻的精神，積極推進房地產(chǎn)測繪課程新體系教學(xué)改革，充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，鍛煉學(xué)生自主獲取知識的能力，培養(yǎng)學(xué)生分析處理問題的創(chuàng)造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學(xué)、心理學(xué)行為修養(yǎng)，同時注意自身專業(yè)知識的補充，拓寬視野，并通過和藹可親的教學(xué)態(tài)度，有效激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，引導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生積極進取的學(xué)習(xí)態(tài)度，讓“教”與“學(xué)”有機統(tǒng)一起來，真正實現(xiàn)教育教學(xué)育人的根本思想。第三，教師應(yīng)在努力搞好教學(xué)的基礎(chǔ)上，積極參與科研、生產(chǎn)工作，讓教學(xué)、科研、生產(chǎn)三者相互促進，并且在從事房地產(chǎn)測繪生產(chǎn)項目中，不斷積累生產(chǎn)實踐經(jīng)驗，努力撰寫專業(yè)論文或?qū)W術(shù)著作，以此激發(fā)自身參加科研的興趣，提高自身學(xué)術(shù)研究能力。第四，教師要密切關(guān)注國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的新動態(tài)，加強與社會各界的聯(lián)系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學(xué)的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產(chǎn)測繪課程教學(xué)質(zhì)量，深化房地產(chǎn)測繪課程新體系的教學(xué)改革。

四、結(jié)束語

總而言之，我們必須逐步深化高職院校房地產(chǎn)測繪課程新體系的教學(xué)改革，有效促進房地產(chǎn)管理的專業(yè)建設(shè)。就目前而言，我校房地產(chǎn)測繪課程新體系的教學(xué)改革是卓有成效的，但房地產(chǎn)行業(yè)和科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展也對房地產(chǎn)測繪課程的教學(xué)改革提出更高、更新、更全面的要求。為此，我們要繼續(xù)不斷探索房地產(chǎn)測繪課程教學(xué)改革新體系，全面提高教學(xué)質(zhì)量，以滿足新形勢下社會發(fā)展的需要，積極培養(yǎng)一批又一批專業(yè)應(yīng)用型人才。

篇10

    1. 前言

    房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括:房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料,是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天,基本實現(xiàn)了商品化,房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個人財富。

    為了維護市場經(jīng)濟秩序,進一步規(guī)范商品房銷售行為,提高商品房銷售面積的準確性,減少商品房買賣雙方的糾紛,維護廣大消費者的合法權(quán)益,建設(shè)部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》,但在實際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧,操作上有難度,有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

    2. 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

    由于房產(chǎn)測量精度要求高, 目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法,在房產(chǎn)測量時必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進行測量.對于全站儀而言,主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中,由于距離較近,儀器乘常數(shù)可忽略不計,但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例,其儀器常數(shù)一般不含誤差,應(yīng)設(shè)為零,拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零,當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時,就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且,在房產(chǎn)測量時,不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點.通常將棱鏡靠在房屋的角點上.這時采集到的坐標(biāo)實際上是棱鏡中心坐標(biāo),而非房屋角點坐標(biāo)。在實際工作中,可以將儀器常數(shù)設(shè)為零,用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù),在野外數(shù)據(jù)采集前,設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù)),就可以直接測出房屋角點的坐標(biāo)。

    這里還應(yīng)注意這樣一個問題,如果用該棱鏡去發(fā)展測站點的話,則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數(shù)。

    3. 房屋測量中的偏心測量問題

    一般情況下,進行數(shù)據(jù)采集時,棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的,但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時,就不能把棱鏡看作一個點進行觀測,因為它具有一定的體積,這時,瞄準棱鏡中心測出的坐標(biāo)將不是房屋角點的坐標(biāo),需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置,測定到棱鏡的水平距離,然后用水平微動螺旋照準目標(biāo),在儀器上進行相應(yīng)的操作即可

    4. 對稱邊長度實地丈量不一致問題

    在進行房屋實地勘丈時,如果實測了房屋的每一條邊,則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況,這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形,也不符合人們的傳統(tǒng)意識習(xí)慣。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測量不準確的原因,如果確系不相等的,則根據(jù)勘丈結(jié)果進行繪圖或面積計算

    5. 共有面積分攤問題

    對于一般的住宅樓,需要計算出每戶的建筑面積。這時,首先要計算出房屋的總建筑面積,然后計算房屋的套內(nèi)建筑總面積,進而求出共有共用面積,然后計算分攤系數(shù),再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分攤的面積。

    對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓,涉及到二級分攤和多級分攤,應(yīng)按照"誰受益,誰分攤"的原則,逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例,詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下:

    一幢四層別墅,上、下兩層均為復(fù)式,各有兩套住宅,套型左右對稱,上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門,也即未實際使用樓梯,且下層有兩個獨立的車庫。因此,需要二級分攤。具體方法為:上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用,應(yīng)由上層兩套住宅共同分攤:然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤,因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低,屬間接受益,應(yīng)參與下層樓梯面積的分攤。

    6. 結(jié)束語

    房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事,稍有不當(dāng),勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽,甚至產(chǎn)生法律上的糾紛,因此,在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應(yīng)當(dāng)從嚴把握,保證測量精度留有余地,測量方法正確可靠,不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補充說明或修訂,減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。

    參考文獻

    [1] 中華人民共和國建設(shè)部房產(chǎn)司.CH5001-93房產(chǎn)測量規(guī)范[S].北京:地質(zhì)出版社,1993.

    [2] 馮先果. 地籍測量[M]. 長沙:湖南地圖出版社,1988.