導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房屋征收審計(jì)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

為加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，合理征收和使用房屋建筑城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，創(chuàng)造有利生產(chǎn)發(fā)展、方便人民生活的良好環(huán)境，現(xiàn)對(duì)房屋建筑城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，具體規(guī)定如下：

一、民用住宅：配套費(fèi)征收項(xiàng)目由十二項(xiàng)調(diào)整為十四項(xiàng)，征收標(biāo)準(zhǔn)由每平方米二十七元五角調(diào)整為五十元五角。

二、公共建筑：配套費(fèi)征收項(xiàng)目由七調(diào)整為九項(xiàng)，征收標(biāo)準(zhǔn)由每平方米十七元調(diào)整為三十二元。

三、工業(yè)廠房：配套費(fèi)征收項(xiàng)目由七項(xiàng)調(diào)整為五項(xiàng)，征收標(biāo)準(zhǔn)由每平方米十五元調(diào)整為二十一元。

篇2

被告：天津市薊縣西塔莊鄉(xiāng)人民政府（以下簡稱鄉(xiāng)政府）。

1995年9月，原告以自己有兩名子女，長子需照顧身有殘疾的次子為由，與村委會(huì)協(xié)商其愿交出自己現(xiàn)有舊房及宅基地，請(qǐng)求村委會(huì)調(diào)分兩塊合并一處的宅基地。同年12月18日，原告拿出15000元用地費(fèi)交與村委會(huì)，村委會(huì)即決定將原村委會(huì)于1993年擬建果庫房基地給原告做宅基地使用。原告原住老房子于1996年4月25日由村委會(huì)協(xié)調(diào)以6500元價(jià)款賣與本村原在外地工作退休回家定居的原村民。1996年3月，原告及同村三戶村民同時(shí)在村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的主持下書寫了宅基地用地申請(qǐng)。由于當(dāng)時(shí)原告兩名子女年齡尚小，其他三戶村民子女也均不滿18周歲，在如實(shí)填寫后，被當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的鄉(xiāng)農(nóng)房管理員提出，年齡必須改為18周歲，否則不批。為此，四戶村民子女年齡均在申請(qǐng)上改寫為18周歲。1996年5月21日建房申請(qǐng)被批準(zhǔn)，四戶村民中包括原告先后建起新房。同年10月9日，鄉(xiāng)政府給原告下達(dá)土地違法案件行政處罰決定書：（1）收回鄉(xiāng)政府建房施工執(zhí)照西農(nóng)字執(zhí)照第10號(hào)；（2）沒收違法占地上的新建房屋，東西45.2米，南北6.5米，合293.8平方米；（3）沒收違法占地上的其他設(shè)施圍墻101.5延米，墻盤45.2延米；（4）違法占地2009.14平方米，收歸集體。原告收此處罰決定后，立即表示異議，當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的村支部書記和鄉(xiāng)農(nóng)房管理員稱：“這個(gè)決定你先收著。不要告。更不要向法院申訴，早晚會(huì)給你建房的經(jīng)濟(jì)損失。”此后，村委會(huì)又以借用名義將村辦小學(xué)校遷入原告新建之房上課至今。但原村辦小學(xué)校之房已被村委會(huì)出賣同村村民居住使用。由于原告原住房已出賣他人，自己新建之房又被學(xué)生占用變?yōu)閷W(xué)校無法騰出，自己無房居住且因建房產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)損失不能得到合理解決，便四處上訪控告。由于原告的處罰書所限定的15日起訴期超過，行政庭不予受理，起訴民事確權(quán)，又因該原告主張權(quán)利的基礎(chǔ)條件即新建之房被沒收而不能立案。

1997年10月，原告以賠償之訴向天津市第一中級(jí)人民法院提起民事訴訟，稱：其新建之房經(jīng)村委會(huì)同意，鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，改寫子女年齡虛報(bào)申請(qǐng)責(zé)任不在于本人。請(qǐng)求法院依法判決二被告賠償其建房及上訪等項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失人民幣127048.40元。同時(shí)要求二被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

村委會(huì)未提交書面答辯意見。

鄉(xiāng)政府答辯認(rèn)為：答辯人對(duì)原告違法占地建房進(jìn)行行政處罰，行使行政管理職能。由于原告收到處罰決定書后未能提出申請(qǐng)復(fù)議或提起行政訴訟，現(xiàn)處理決定已經(jīng)發(fā)生法律效力，應(yīng)受法律保護(hù)。作為答辯人不屬民事訴訟主體，有權(quán)依法不參加訴訟。另外，由于村委會(huì)越權(quán)批地建房，依天津市高級(jí)法院有關(guān)規(guī)定，村委會(huì)應(yīng)作為第三人參加訴訟。

天津市第一中級(jí)人民法院公開開庭審理，二被告僅出庭一次進(jìn)行應(yīng)訴，此后雖經(jīng)合法傳喚，但二被告均以此案為行政訴訟為由拒絕出庭應(yīng)訴。本案事實(shí)經(jīng)庭審調(diào)查，原告新建之房自被村辦小學(xué)占用之后，村委會(huì)又投資增建了部分房屋，同時(shí)對(duì)原告新建之房進(jìn)行部分修建和裝修。經(jīng)委托天津市房管局濱海房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)訟爭(zhēng)之房鑒定評(píng)估，針對(duì)原告出資、出力所建新房部分及平整土地等綜合計(jì)算價(jià)格為151709元。其中該鑒定中直接費(fèi)用為122469元，其余部分亦屬綜合計(jì)算指標(biāo)。由于二被告不能出庭舉證、質(zhì)證，故天津市第一中級(jí)人民法院僅以原告所提請(qǐng)求及證據(jù)進(jìn)行合法、合理性審查予以確定賠償數(shù)額。經(jīng)審理后認(rèn)為：本案原告所提出的訴訟請(qǐng)求，是基于二被告在執(zhí)行職務(wù)過程中主觀上存在過錯(cuò)。作為鄉(xiāng)政府主管建房審查批準(zhǔn)的人員，明知原告用地申請(qǐng)中子女年齡不符合申報(bào)條件而主動(dòng)參與弄虛作假，依職權(quán)為原告申報(bào)使原告獲取建房施工執(zhí)照；村委會(huì)明知原告申請(qǐng)條件虛假，對(duì)原告建房施工采取放任態(tài)度，導(dǎo)致原告建起新房，依上述情況看二被告的主觀過錯(cuò)是客觀存在的。由于原告虛報(bào)子女年齡，隱瞞騙取批示的事實(shí)是在二被告工作人員授意之下共同完成，客觀上產(chǎn)生了鄉(xiāng)政府在原告建起新房之后，又以原告騙取建房手續(xù)為由將原告新建之房沒收，從而造成經(jīng)濟(jì)損失的損害結(jié)果，鄉(xiāng)政府主管審批建房的工作人員在履行職務(wù)工作中存在過錯(cuò)，依法應(yīng)由鄉(xiāng)政府承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任?，F(xiàn)原告新建之房系村委會(huì)讓村辦小學(xué)占用，而被占用之房又因村委會(huì)直接參與侵權(quán)并受益，故村委會(huì)應(yīng)直接承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒于原告新建之房被沒收所產(chǎn)生的損害結(jié)果與二被告的侵權(quán)行為存在必然的因果關(guān)系，依法應(yīng)由村委會(huì)承擔(dān)直接賠償責(zé)任，鄉(xiāng)政府承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。關(guān)于原告新建之房被沒收之后所產(chǎn)生的宅基地使用問題，因不屬于法院主管范圍，原告應(yīng)向有關(guān)主管部門申請(qǐng)解決?；诒景冈婺壳八嶙C據(jù)足以證實(shí)其因被欺騙才導(dǎo)致行使權(quán)利受到限制，這種權(quán)利受限又是因二被告在行政管理工作中所生行政阻斷行為所致，據(jù)此認(rèn)定二被告已構(gòu)成民事侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；對(duì)原告之訴訟請(qǐng)求中合理部分應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第一百零六條第二款、第一百二十一條的規(guī)定，該院于1998年11月作出判決如下：

一、被告天津市薊縣西塔莊鄉(xiāng)邢各莊村民委員會(huì)于本判決生效后十日內(nèi)一次性賠償原告張紹起建房直接費(fèi)用122469元；

二、被告天津市薊縣西塔莊鄉(xiāng)邢各莊村民委員會(huì)于本判決生效后十日內(nèi)一次性賠償原告張紹起其他經(jīng)濟(jì)損失人民幣18580元；

篇3

我國的會(huì)計(jì)信息化起步較晚,1987年以前還沒有通用化、商品化的會(huì)計(jì)核算軟件,大多數(shù)企業(yè)都為手工記賬,直到近年來,隨著會(huì)計(jì)電算化應(yīng)用普及、快速推廣,從單項(xiàng)業(yè)務(wù)處理到建立較為完整的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng),從各自為政的單機(jī)操作到會(huì)計(jì)軟件網(wǎng)絡(luò)化的實(shí)施,才獲得了較為顯著的成果?，F(xiàn)階段企業(yè)的會(huì)計(jì)信息反映模式大致分為手工、半手工、自動(dòng)化和網(wǎng)絡(luò)化模式,可謂是戰(zhàn)國時(shí)代,混亂不一。手工方式為傳統(tǒng)的記賬模式,隨著會(huì)計(jì)信息化的發(fā)展,已逐漸退出歷史舞臺(tái)。半手工模式只是對(duì)企業(yè)總賬模塊簡單運(yùn)用,而庫存商品模塊、固定資產(chǎn)等模塊用EXCLE工作表輔助替代,僅僅為了滿足報(bào)表與報(bào)稅的簡單工作。自動(dòng)化模式為模塊化管理的財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件,為數(shù)不少中小企業(yè)采用。網(wǎng)絡(luò)化模式為ERP(企業(yè)資源計(jì)劃),此為財(cái)務(wù)軟件發(fā)展趨勢(shì),它是從MRP(物料資源計(jì)劃)發(fā)展而來的集成化管理信息系統(tǒng),它擴(kuò)展了MRP的功能,其核心思想是供應(yīng)鏈管理,沖破了傳統(tǒng)企業(yè)邊界,從供應(yīng)鏈范圍去優(yōu)化企業(yè)資源,是基于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新一代信息系統(tǒng),一些頗具規(guī)模的集團(tuán)公司及上市公司廣泛采用。隨著信息化普及發(fā)展,稅務(wù)審計(jì)從過去傳統(tǒng)意義上賬本到憑證的“逆查法”或“順查法”的稅務(wù)審計(jì)模式必將被淘汰,而會(huì)將內(nèi)部控制評(píng)價(jià)方法、分析性復(fù)核法和審計(jì)抽查法等現(xiàn)代審計(jì)方法引用到稅務(wù)審計(jì)中來。但是在會(huì)計(jì)信息反映模式并存時(shí)代,稅務(wù)審計(jì)方法現(xiàn)代化的升級(jí)并不代表會(huì)計(jì)信息質(zhì)量也能同等提高對(duì)應(yīng)。由于提供會(huì)計(jì)信息技術(shù)的不對(duì)稱,導(dǎo)致一些稅務(wù)審計(jì)方法無法實(shí)施,耗時(shí)耗力,影響稅務(wù)審計(jì)質(zhì)量。

(二)規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)核算與加強(qiáng)稅務(wù)審計(jì)深層次服務(wù)

會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是保證稅務(wù)審計(jì)質(zhì)量的基石。盡管現(xiàn)階段企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量反映的模式多種多樣,但保證各種會(huì)計(jì)信息反映模式所提供的信息規(guī)范性不可或缺,是保證稅務(wù)審計(jì)工作質(zhì)量的基礎(chǔ)核心。會(huì)計(jì)信息要符合可靠性、相關(guān)性、可比性,還要符合實(shí)質(zhì)重于形式、謹(jǐn)慎性和及時(shí)性等基本特征。譬如要求企業(yè)收入按品種、規(guī)格分類核算,庫存商品需按品種設(shè)立數(shù)量金額賬,會(huì)計(jì)信息能夠準(zhǔn)確核算各個(gè)品種、規(guī)格的盈虧、毛利,對(duì)企業(yè)各月毛利或高或低,企業(yè)應(yīng)定期分析原因,報(bào)稅務(wù)備案說明。還需說明的如發(fā)生外幣業(yè)務(wù)應(yīng)設(shè)外幣賬薄,應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確調(diào)整匯兌損益;預(yù)提費(fèi)用應(yīng)附原因說明;應(yīng)付賬款長期掛賬原因說明;企業(yè)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)、分類標(biāo)準(zhǔn)等說明;企業(yè)年度重大購銷、購置資產(chǎn)說明;主要客戶、供應(yīng)商名單、購銷金額諸如此類等較為詳盡的企業(yè)會(huì)計(jì)信息資料。防止企業(yè)濫用會(huì)計(jì)政策與會(huì)計(jì)估計(jì)變更,避免稅務(wù)審計(jì)變成了記賬,把大量時(shí)間耗費(fèi)在了復(fù)盤企業(yè)會(huì)計(jì)信息的原貌上。要節(jié)省時(shí)間與成本,把資源花費(fèi)在稅務(wù)管理的漏洞與薄弱環(huán)節(jié)上,采取針對(duì)性措施,提高稅收管理水平。我省煙草行業(yè)注重會(huì)計(jì)信息基礎(chǔ)工作的建設(shè)及管理,從2008年會(huì)計(jì)核算用友NC5.0版系統(tǒng)上線、2010年資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)上線、到2013年預(yù)算管理信息系統(tǒng)正式運(yùn)行等,短短幾年間,逐步將多個(gè)系統(tǒng)融合到一個(gè)財(cái)務(wù)管理平臺(tái)上,不斷規(guī)范了會(huì)計(jì)科目核算口徑和方法,增強(qiáng)了多渠道數(shù)據(jù)查詢功能,提高了會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和科學(xué)性,為企業(yè)決策層提供較充足的數(shù)據(jù)支撐,促進(jìn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)得到有效監(jiān)管。企業(yè)提供的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確規(guī)范、會(huì)計(jì)信息及時(shí)完整,稅務(wù)審計(jì)才能得到第一手資料,了解真實(shí)的業(yè)務(wù)流程,查找企業(yè)經(jīng)營管理上的缺失漏洞和控制節(jié)點(diǎn),提出合理化建議,探索企業(yè)潛在的稅務(wù)問題,提出稅務(wù)預(yù)警,防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),完善企業(yè)內(nèi)部控制管理。反之,如果現(xiàn)階段企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量達(dá)不到要求,稅務(wù)審計(jì)簡單處理,直接定性企業(yè)會(huì)計(jì)核算不清,稅收征管核定征收,一收百了,表面上看稅收是應(yīng)收盡收,但實(shí)際情況不盡然,有可能給國家或企業(yè)造成損失,造成稅企矛盾,達(dá)不到稅務(wù)審計(jì)的服務(wù)與預(yù)警作用。

二、稅收管理體制對(duì)稅收審計(jì)質(zhì)量的影響

(一)當(dāng)前的稅收管理體制與稅務(wù)審計(jì)面臨的問題

1994年我國實(shí)行稅制改革,稅務(wù)局分為國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局。在一定時(shí)期內(nèi)完成了其歷史使命,解決了中央與地方的財(cái)政分配問題。但現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展使企業(yè)面臨不同的稅收待遇問題也越來越嚴(yán)重,有時(shí)國稅局與地稅局文件規(guī)定的稅收政策不完全一致,致使同為國有企業(yè)但歸屬征管稅務(wù)機(jī)關(guān)的不同造成適用的稅收法律法規(guī)的差別,譬如,有的國有企業(yè)所得稅隸屬國稅局管理、有的隸屬地稅局管理,退休人員的取暖費(fèi)報(bào)銷稅收規(guī)定,就存在國稅與地稅文件不一致的現(xiàn)象,地稅允許直接列支扣除,國稅卻要求在福利費(fèi)中列支(福利費(fèi)超14%標(biāo)準(zhǔn)需納稅調(diào)整),企業(yè)年金列支也如此類情況等等。同是國有企業(yè)因稅收管理機(jī)關(guān)的不同而面臨不同的稅收待遇,這些都是稅務(wù)審計(jì)分析中應(yīng)考慮的因素。盡管如此我們更應(yīng)增強(qiáng)自覺納稅意識(shí),提高企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)能力,企業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)掌握和準(zhǔn)確理解稅收法規(guī),與稅收審計(jì)經(jīng)常溝通,避免錯(cuò)過運(yùn)用稅收法規(guī)的最佳時(shí)機(jī),造成經(jīng)濟(jì)損失,規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

(二)稅收管理信息的共享與稅務(wù)審計(jì)的關(guān)系

篇4

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅源構(gòu)成

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅收的第一大產(chǎn)業(yè)，包括12的稅和2的額外的營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行稅法，只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)出售原材料將支付。旅行稅由保險(xiǎn)公司征收，不屬于稅務(wù)檢查的范圍。除稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查檢查外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，檢查繳納稅款的機(jī)關(guān)將征收水利建設(shè)資金、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、殘疾人就業(yè)保障基金和工會(huì)基金。

二、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定其稅務(wù)稽查的特殊性

（一）經(jīng)營周期長，稅務(wù)監(jiān)管困難

大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是在開發(fā)項(xiàng)目的北方地區(qū)，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項(xiàng)目審批和銷售后，有的項(xiàng)目甚至幾個(gè)會(huì)計(jì)期間完成的項(xiàng)目，土地征用、開發(fā)、銷售全過程的。稅務(wù)檢查往往難以介入房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)后，從項(xiàng)目的開始，它為企業(yè)提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)控制企業(yè)成本核算收入每個(gè)時(shí)期都不容易，難度增加稅收審計(jì)調(diào)查[3]。

（二）供應(yīng)鏈長，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從項(xiàng)目、土地收購到開發(fā)和銷售，涉及9個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)越來越復(fù)雜的過程。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)部門，建筑成本會(huì)計(jì)根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)可能會(huì)更復(fù)雜。企業(yè)可能會(huì)通過虛列的手段進(jìn)行成本避稅等，如果稅務(wù)稽查人員對(duì)建設(shè)和安裝的專業(yè)知識(shí)是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司還沒有開發(fā)出一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始另一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。通過對(duì)工程項(xiàng)目成本的混淆，使企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)稽查時(shí)，難以對(duì)每一項(xiàng)目的成本進(jìn)行劃分，增加審計(jì)的難度。

（三）涉及監(jiān)管部門多、涉及稅種多

由房地產(chǎn)局、建設(shè)局、國土局、規(guī)劃局從多部門銷售的研究和開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，監(jiān)察審計(jì)局，更多的相關(guān)信息，證據(jù)是困難的，但也提供證據(jù)的真實(shí)性的保證。在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)行業(yè)涉及12個(gè)稅種。除營業(yè)稅（最早在2015增值稅）外，企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業(yè)稅、稅收等都涉及房地產(chǎn)業(yè)和非常有特點(diǎn)的行業(yè)稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭(zhēng)議和關(guān)注，而且房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)檢查有重大的困難。

（四）地域性強(qiáng)，各地法規(guī)政策、執(zhí)法尺度不統(tǒng)一

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)強(qiáng)大的區(qū)域限制，和當(dāng)?shù)氐姆珊头ㄒ?guī)，執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不能完全統(tǒng)一。例如，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成地下車庫或車位出售長期使用權(quán)，是否應(yīng)為租賃資產(chǎn)確認(rèn)，如果按租賃行為，房地產(chǎn)稅將收取等問題，各省的具體規(guī)定是不一樣的。對(duì)這一地區(qū)的一些省份還沒有明確的規(guī)定，使得稅務(wù)稽查執(zhí)法人員的自由裁量空間變大。

三、對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的相關(guān)法制

一般來說，中國的稅收法律制度立法層次低，許多授權(quán)立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產(chǎn)稅收檢查的發(fā)展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當(dāng)稅收行政法規(guī)、規(guī)章等部委相關(guān)法律沖突時(shí)，按照法律優(yōu)先的原則，稅法可以作為執(zhí)法的基礎(chǔ)，執(zhí)法人員不能提供法律保護(hù)。二是稅收法律文書太多，自由裁量權(quán)過大，稅法中存在矛盾，給稅務(wù)稽查帶來衍生風(fēng)險(xiǎn)。目前我國正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在法律、法規(guī)文件的形式只具有指導(dǎo)作用，具體實(shí)施措施的制定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規(guī)定，導(dǎo)致內(nèi)部沖突，但也造成了當(dāng)前稅務(wù)系統(tǒng)復(fù)雜的情況。稅務(wù)稽查執(zhí)法往往是很難找到一個(gè)強(qiáng)有力的法律依據(jù)，為審計(jì)人員帶來執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。三是為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收太小，只有一些規(guī)范性文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的形式頒布的法規(guī)部門是杯水車薪，財(cái)務(wù)人員，會(huì)計(jì)舞弊，處罰應(yīng)設(shè)置沒有設(shè)置太低的書書。這些制約房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國家要加強(qiáng)立法，讓稅務(wù)人員稽查時(shí)有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)接軌

房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的有效的稅務(wù)監(jiān)督稅務(wù)機(jī)關(guān)，并建立和房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)系統(tǒng)集成是實(shí)現(xiàn)“以票控稅管理、稅源監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)比對(duì)、稅收政策的綜合管理”的管理，根據(jù)“通知”的規(guī)定，“國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收的文件管理系統(tǒng)集成管理實(shí)施中的一些問題，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)稅源管理發(fā)展的實(shí)際情況。房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)信息傳輸機(jī)制，實(shí)現(xiàn)彼此的信息共享，稅務(wù)登記和稅源數(shù)據(jù)庫文件的建立，從根本上把握以前主動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)交易，是對(duì)稅收和房地產(chǎn)行業(yè)之間的資源共享的信息平臺(tái)。建立共享房地產(chǎn)稅收檢查和房地產(chǎn)稅管理信息是實(shí)現(xiàn)檢查，檢查房地產(chǎn)信息管理軟件集成平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)接。在房地產(chǎn)稅收稽查的選擇過程中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)，分析和比較了企業(yè)的稅收情況，確定了重點(diǎn)企業(yè)的檢查。在房地產(chǎn)稅檢查的檢查過程中，準(zhǔn)確了解企業(yè)銷售房屋的產(chǎn)權(quán)登記和簽訂合同，確定房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)銷售，從而解決收入問題難以準(zhǔn)確驗(yàn)證。

（三）加強(qiáng)省市兩級(jí)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查，實(shí)現(xiàn)一級(jí)稽查

省、市稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)檢查。為了避免重復(fù)檢查的房地產(chǎn)企業(yè)，浪費(fèi)資源，增加稅務(wù)檢查的強(qiáng)度。應(yīng)取消縣（區(qū)）局的檢查機(jī)構(gòu)，并建立審計(jì)制度，兩省。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)分布結(jié)構(gòu)的來源，將縣（區(qū)）局檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)納入省、市檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)體系，一批專業(yè)設(shè)立檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，檢驗(yàn)人員部署省適當(dāng)?shù)臋z驗(yàn)局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)。省、市檢驗(yàn)制度，將為房地產(chǎn)行業(yè)分類考試的實(shí)施提供前提和保障。分類機(jī)制的實(shí)質(zhì)是解決專業(yè)分工問題。也就是說，通過分類機(jī)制，打破原有分工的行政區(qū)劃的審計(jì)分工格局，代表經(jīng)濟(jì)分工和行業(yè)屬性，以及企業(yè)規(guī)模規(guī)模，對(duì)審計(jì)部門布局的性質(zhì)進(jìn)行劃分。具體來說，“分級(jí)”解決方案，明確了省和市審計(jì)局的職能任務(wù)垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級(jí)專業(yè)檢查局的職能的任務(wù)。

總結(jié)

總之，房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查工作，反映了關(guān)系的統(tǒng)一與特殊性之間的矛盾。審計(jì)工作的統(tǒng)一性，也應(yīng)遵循稅收法律法規(guī)，遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。特殊性體現(xiàn)在，由于其行業(yè)的特點(diǎn)，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業(yè)。因此，針對(duì)行業(yè)的稅務(wù)稽查，我們應(yīng)該從行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，從企業(yè)的角度進(jìn)行分析，總結(jié)出一種更有效的審計(jì)方法和思路。

參考文獻(xiàn)

[1]董恒. 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查研究[D].吉林大學(xué)，2014.

篇5

早在1991年，國家就開始關(guān)注到轉(zhuǎn)讓定價(jià)的反避稅立法工作，1991年出臺(tái)的《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第13條規(guī)定：“外商投資企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用。不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整?！?/p>

1992年，國家稅務(wù)總局頒布了《關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理實(shí)施辦法》，1993年出臺(tái)的《中華人民共和國稅收征收管理法》將反避稅的范圍從外商投資企業(yè)和外國企業(yè)擴(kuò)大到內(nèi)資企業(yè)。

1998年國家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程》，首次提出以預(yù)定價(jià)方式解決轉(zhuǎn)讓定價(jià)的問題。2002年出臺(tái)的《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第51條至第56條對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)、預(yù)約定價(jià)、計(jì)稅收入額或者所得額的調(diào)整等作了全面闡述。

2004年6月9日國家稅務(wù)總局頒布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)反避稅工作的通知》，對(duì)進(jìn)一步貫徹《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程》作了部署。同年10月22日，國家稅務(wù)總局根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》有關(guān)條款的規(guī)定，對(duì)《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程》的相關(guān)條款以及《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)審計(jì)、調(diào)查和稅收調(diào)整工作程序底稿》的相關(guān)表書進(jìn)行了初步修訂，并以《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂<關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程>的通知》的形式頒布實(shí)施。中國政府在不到半年的時(shí)間內(nèi)，連續(xù)關(guān)于企業(yè)間業(yè)務(wù)往來、轉(zhuǎn)讓定價(jià)和反避稅的等法律法規(guī)，其加強(qiáng)完善反避稅工作的決心可見一斑。

二、關(guān)聯(lián)企業(yè)及其業(yè)務(wù)往來的申報(bào)

1．關(guān)聯(lián)企業(yè)

關(guān)聯(lián)企業(yè)，是指有下列關(guān)系之一的公司、企業(yè)和其它經(jīng)濟(jì)組織：

（1）在資金、經(jīng)營、購銷等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系；

（2）直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；

（3）在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其它關(guān)系。

上述判斷標(biāo)準(zhǔn)的具體化，就是只要企業(yè)與另一公司、企業(yè)和其它經(jīng)濟(jì)組織有下列之一關(guān)系的，即構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)：

（1）相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達(dá)到25%或以上的；

（2）直接或間接同為第三者所擁有或控制股份達(dá)到25%或以上的；

（3）企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50%或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10%或以上是由另一企業(yè)擔(dān)保的；

（4）企業(yè)的董事或經(jīng)理等高級(jí)管理人員一半以上或有一名以上（含一名）常務(wù)董事是由另一企業(yè)所委派的；

（5）企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)必須由另一企業(yè)提供的特許權(quán)利（包括工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專業(yè)技術(shù)等）才能正常進(jìn)行的；

（6）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營購進(jìn)的原材料、零部件等（包括價(jià)格及交易條件等）是由另一企業(yè)所供應(yīng)并控制的；

（7）企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或商品的銷售（包括價(jià)格及交易條件等）是由另一企業(yè)所控制的；

（8）對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、交易具有實(shí)際控制、或在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其它關(guān)系，包括家族、親屬關(guān)系等。

2．關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來的申報(bào)

企業(yè)與另一企業(yè)構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)的，均應(yīng)在納稅年度終了后四個(gè)月內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《中華人民共和國國家稅務(wù)總局外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來情況年度申報(bào)表》。企業(yè)未按規(guī)定期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送其與關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來年度申報(bào)表的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期報(bào)送，并可處以二千元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

三、關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來類型及其交易額

業(yè)務(wù)往來類型

交易額

有形財(cái)產(chǎn)的購銷、轉(zhuǎn)讓和使用，包括房屋建筑物、交通工具、機(jī)器設(shè)備、工具、商品（產(chǎn)品）等有形財(cái)產(chǎn)的購銷、轉(zhuǎn)讓和租賃業(yè)務(wù)

企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的產(chǎn)品（商品）購銷業(yè)務(wù)實(shí)際支付或收取的價(jià)款金額;企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓有形財(cái)產(chǎn)、提供有形財(cái)產(chǎn)使用權(quán)等所實(shí)際支付或收取的費(fèi)用金額。

無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和使用，包括土地使用權(quán)、版權(quán)（著作權(quán)）、商標(biāo)、牌號(hào)、專利和專有技術(shù)等特許權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)或?qū)嵱眯滦偷裙I(yè)產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)的提供業(yè)務(wù)

企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓無形財(cái)產(chǎn)、提供無形財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)等所實(shí)際支付或收取的費(fèi)用和金額。

融通資金，包括各類長短期資金拆借和擔(dān)保、有價(jià)證券的買賣及各類計(jì)息預(yù)付款和延期付款等業(yè)務(wù)

企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金的金額及其應(yīng)計(jì)利息（包括各項(xiàng)有關(guān)費(fèi)用）

提供勞務(wù)，包括市場(chǎng)調(diào)查、營銷、管理、行政事務(wù)、技術(shù)服務(wù)、維修、設(shè)計(jì)、咨詢、、科研、法律、會(huì)計(jì)事務(wù)等服務(wù)的提供等

企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間提供勞務(wù)所實(shí)際支付或收取的勞務(wù)費(fèi)金額

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)篩選重點(diǎn)調(diào)查審計(jì)對(duì)象

稅務(wù)機(jī)關(guān)篩選重點(diǎn)調(diào)查審計(jì)對(duì)象貫徹下列基本原則：

1．生產(chǎn)、經(jīng)營管理決策權(quán)受關(guān)聯(lián)企業(yè)控制的企業(yè)；

2．與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來數(shù)額較大的企業(yè)；

3．長期虧損的企業(yè)（連續(xù)虧損2年以上的）；

4．長期微利或微虧卻不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的企業(yè)；

5．跳躍性盈利的企業(yè)（指來年盈利或虧損，違反常規(guī)獲取經(jīng)營效益的企業(yè)）；

6．與設(shè)在避稅港的關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)往來的企業(yè)，即與開曼、百慕大、BVI等地注冊(cè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)往來的企業(yè)；

7．比同行業(yè)盈利水平低的企業(yè)（與本地區(qū)同行業(yè)利潤水平相比）；

8．集團(tuán)公司內(nèi)部比較，利潤率低的企業(yè)（即與關(guān)聯(lián)企業(yè)相比，利潤率低的企業(yè)）；

9．巧立名目，向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付各項(xiàng)不合理費(fèi)用的企業(yè)；

10．利用法定減免稅期或減免稅期期滿，利潤陡降進(jìn)行避稅的企業(yè)，以及其它有避稅嫌疑的企業(yè)。

有上述十種情況之一的，就可能成為稅務(wù)機(jī)關(guān)篩選重調(diào)查審計(jì)的選案對(duì)象。需要指出的是，目前對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來的審計(jì)，還局限在稅務(wù)機(jī)關(guān)有選擇、有重點(diǎn)的篩選階段，實(shí)際調(diào)查審計(jì)的面一般在被選定重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象的30％左右，而許多國家和地區(qū)對(duì)關(guān)聯(lián)交易、轉(zhuǎn)讓定價(jià)等的審計(jì)，已經(jīng)由會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)執(zhí)行，并且相當(dāng)普及，相對(duì)來說，在這方面中國尚處于起步階段。

五、現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)

現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)是指，稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)派員直接深入企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)取證，對(duì)企業(yè)各管理部門、車間、倉庫進(jìn)行實(shí)地察看，審核賬冊(cè)、憑證、購銷合同等有關(guān)資料，聽取企業(yè)有關(guān)人員的情況介紹和問題解釋、說明的工作。調(diào)查人員有權(quán)要求企業(yè)提供與其關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來有關(guān)交易的價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)，主要包括：

（1）與關(guān)聯(lián)企業(yè)以及第三者交易類型情況，如購銷、資金、借貸、提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓有形和無形財(cái)產(chǎn)以及提供有形和無形財(cái)產(chǎn)使用權(quán)等；

（2）轉(zhuǎn)讓定價(jià)原則，包括價(jià)格因素構(gòu)成情況，如交易的數(shù)量、地點(diǎn)、形式、商標(biāo)、付款方式等；

（3）確定交易價(jià)格和收?。ㄖЦ叮┵M(fèi)用依據(jù)的其它有關(guān)資料。

稅務(wù)機(jī)關(guān)通過國內(nèi)異地調(diào)查、境外調(diào)查，與異地稅務(wù)機(jī)關(guān)合作，使用稅收協(xié)議的情報(bào)交換程序，搜集有關(guān)價(jià)格信息、可比信息數(shù)據(jù)。

六、舉證與核實(shí)

1．企業(yè)須對(duì)涉及關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來轉(zhuǎn)讓定價(jià)的正常性、合理性提出舉證材料：

（1）有形財(cái)產(chǎn)的購銷。主要提供關(guān)聯(lián)企業(yè)間交易的商品（產(chǎn)品）其品牌知名度和受歡迎程度、各關(guān)聯(lián)企業(yè)的職能及其在市場(chǎng)中的地位、銷售價(jià)格的季節(jié)性波動(dòng)、無形資產(chǎn)對(duì)商品（產(chǎn)品）的影響程度、質(zhì)量等級(jí)、性能，以及定價(jià)方式等情況材料；

（2）無形財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和使用。主要提供涉及交易的無形財(cái)產(chǎn)及其轉(zhuǎn)讓條件（包括地區(qū)范圍、授權(quán)范圍等）、獨(dú)占性及其可能維持的時(shí)間、轉(zhuǎn)讓者提供的技術(shù)支持和人員培訓(xùn)等勞務(wù)的價(jià)值、商標(biāo)價(jià)值的維護(hù)成本（包括廣告宣傳和質(zhì)量控制成本）、受讓人因使用或轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)的預(yù)期利潤或節(jié)省的成本、價(jià)格組成和支付方式等情況材料；

（3）提供勞務(wù)。主要提供接受關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的勞務(wù)服務(wù)是否使企業(yè)真正受益、支付或收取的勞務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否合理、其中相關(guān)直接、間接成本和利潤水平是否合理等情況材料；

（4）融通資金。主要提供涉及融資業(yè)務(wù)的通常利率水平、融資業(yè)務(wù)涉及的各項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)容的合理性材料等。

2．稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的舉證材料的核實(shí)，一般通過價(jià)格查詢程序進(jìn)行查證涉及境外的舉證材料，在要求企業(yè)提供所在地公證機(jī)構(gòu)的證明的同時(shí)，亦可通過駐外機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢。

七、調(diào)整方法

1．有形財(cái)產(chǎn)購銷業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的調(diào)整

（1）按獨(dú)立企業(yè)之間進(jìn)行相同或類似業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整（又稱可比非受控價(jià)格法）。即將企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來價(jià)格，與其與非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來價(jià)格進(jìn)行分析、比較，從而確定公平成交價(jià)格

（2）按再銷售給無關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三者價(jià)格所應(yīng)取得的利潤水平進(jìn)行調(diào)整（又稱再銷售價(jià)格法）。即對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的買方將從關(guān)聯(lián)企業(yè)的賣方購進(jìn)的商品（產(chǎn)品）再銷售給無關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三者時(shí)所取得的銷售收入，減去關(guān)聯(lián)企業(yè)中買方從非關(guān)聯(lián)企業(yè)購進(jìn)類似商品（產(chǎn)品）再銷售給無關(guān)聯(lián)的第三者時(shí)所發(fā)生的合理費(fèi)用和按正常利潤水平計(jì)算的利潤后的余額，為關(guān)聯(lián)企業(yè)中賣方的正常銷售價(jià)格。這種方法，只限于再銷售者未對(duì)商品（產(chǎn)品）進(jìn)行實(shí)質(zhì)性增值加工（如改變外型、性能、結(jié)構(gòu)、更換商標(biāo)等），僅是簡單加工或單純的購銷業(yè)務(wù)，并且要合理地選擇確定再銷售者應(yīng)取得的利潤水平。

（3）按成本加合理費(fèi)用和利潤進(jìn)行調(diào)整（又稱成本加成法）。即將關(guān)聯(lián)企業(yè)中賣方的商品（產(chǎn)品）成本加上正常的利潤作為公平成交價(jià)格。這種方法，應(yīng)注意成本費(fèi)用的計(jì)算必須符合我國稅法的有關(guān)規(guī)定。并且要合理地選擇確定所適用的成本利潤率。

（4）其它合理方法。在上述三種調(diào)整方法均不能適用時(shí)，可采用其它合理的替代方法進(jìn)行調(diào)整，如可比利潤法、利潤分配法、凈利潤法等，關(guān)鍵是要注意其可比性、合理性及方法的使用條件。

（5）企業(yè)申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也可對(duì)未來年度的關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來采用預(yù)約定價(jià)。

2．融通資金的調(diào)整

對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金的利息參照正常利率水平進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)當(dāng)注意企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)的借貸業(yè)務(wù)及與非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借貸業(yè)務(wù)，在融資的金額、幣種、期限、擔(dān)保、融資人的資信、還款方式、計(jì)息方法等方面的可比性。對(duì)債權(quán)人向他人借入資金后再轉(zhuǎn)貸給債務(wù)人的融資業(yè)務(wù)，可按債權(quán)人實(shí)際支付的利息加所支出的成本或費(fèi)用和合理的利潤，作為正常利息。

3．勞務(wù)費(fèi)用的調(diào)整

參照類似勞務(wù)活動(dòng)的正常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)當(dāng)注意企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間提供的勞務(wù)與非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間提供的勞務(wù)，在業(yè)務(wù)性質(zhì)、技術(shù)要求、專業(yè)水平、承擔(dān)責(zé)任、付款條件和方式、直接和間接成本等方面的可比性。

4．有形財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的調(diào)整

即是對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)間以租賃等形式提供有形財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)而收取或支付的使用費(fèi)（租金）的調(diào)整。

（1）采用在相同或類似情況下，按與非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間提供使用相同或類似的有形財(cái)產(chǎn)，所收取或支付的正常費(fèi)用調(diào)整。“相同或類似情況”主要指提供使用財(cái)產(chǎn)的性能、規(guī)格、型號(hào)、結(jié)構(gòu)、類型、折舊方法；提供使用的時(shí)間、地點(diǎn)；財(cái)產(chǎn)所有人在財(cái)產(chǎn)上的投資支出、維修費(fèi)用等具有可比性。

（2）提供方向他人承租后轉(zhuǎn)租給使用方收取的使用費(fèi)（租金），可按提供方實(shí)際支付租賃費(fèi)或使用費(fèi)加上提供方所支出的成本或費(fèi)用和合理利潤，作為正常使用費(fèi)認(rèn)定。

（3）根據(jù)租賃費(fèi)的構(gòu)成要素，還可以采用財(cái)產(chǎn)的折舊加合理的費(fèi)用和利潤做為正常使用費(fèi)，據(jù)以進(jìn)行調(diào)整。

5．轉(zhuǎn)讓無形財(cái)產(chǎn)的調(diào)整

參照沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系所能同意的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)當(dāng)注意考慮企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓無形財(cái)產(chǎn)及與其非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓無形財(cái)產(chǎn)，在開發(fā)投資、轉(zhuǎn)讓條件、獨(dú)占程度、受有關(guān)國家法律保護(hù)的程度及時(shí)間、給受讓者帶來的收益、受讓者的投資和費(fèi)用、可替代性等方面的可比性。

八、追溯調(diào)整

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的審計(jì)調(diào)查和調(diào)整，涉及以前年度應(yīng)納稅的收入或者所得額的，應(yīng)依照稅收征管法實(shí)施細(xì)則第五十六條以及國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知[國稅發(fā)（2003）47號(hào)]第十二條的規(guī)定，向前追溯調(diào)整，一般為三年，但最長不得超過十年。

有下列情況之一的，可以追溯調(diào)整十年以上：

1納稅人在以前年度與其關(guān)聯(lián)企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來累計(jì)達(dá)到不超過十萬人民幣的；

2經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)案頭審計(jì)分析，納稅人在以前年度與其關(guān)聯(lián)企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來預(yù)計(jì)需調(diào)整企業(yè)納稅收入和所得額達(dá)到不超過五十萬元人民幣；

3納稅人在以前年度與避稅地的關(guān)聯(lián)企業(yè)有業(yè)務(wù)往來的。只要有避稅港，有一個(gè)黑名單的，跟這些地方有交易往來的，就不受三年的限制；

4納稅人在以前年度未按規(guī)定對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來進(jìn)行年度申報(bào)，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核實(shí)關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來年度申報(bào)的內(nèi)容不實(shí)，以及不履行提供有關(guān)的價(jià)格、費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)等義務(wù)。

九、稅款繳納

納稅人應(yīng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)的《轉(zhuǎn)讓定價(jià)應(yīng)稅收入或應(yīng)納稅所得額調(diào)整通知書》之后，按規(guī)定的期限到所屬稅收主管征收機(jī)關(guān)繳清稅款。因特殊原因或困難，確需延期繳納的，經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)可適當(dāng)延長，但最長不得超過三個(gè)月。逾期不申請(qǐng)延期或不繳清稅款的，按規(guī)定加收滯納金和處以罰款。

十、跟蹤管理

企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來被稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行稅收調(diào)整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在日管中，會(huì)對(duì)其調(diào)整年度的下一年度起3年內(nèi)實(shí)施稅收跟蹤監(jiān)管。跟蹤監(jiān)管主要內(nèi)容包括：

1．企業(yè)投資、經(jīng)營狀況及其變化；

2．企業(yè)納稅申報(bào)額的變化情況；

3．通過年度財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)報(bào)表分析，對(duì)經(jīng)營成果進(jìn)行評(píng)價(jià)；

4．關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來變化情況等。

篇6

中圖分類號(hào)：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）30-0119-02

會(huì)計(jì)信息失真是指會(huì)計(jì)核算的依據(jù)不真實(shí)或反映的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)成果虛假，不符合實(shí)際狀況，如人為地捏造會(huì)計(jì)事實(shí)，篡改會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實(shí)虧，或假虧充盈，從而使會(huì)計(jì)信息失去真實(shí)性，會(huì)計(jì)信息失真，造成國民經(jīng)濟(jì)流失，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)也暴露出會(huì)計(jì)信息失真問題，受到了人們的廣泛關(guān)注，其使得會(huì)計(jì)信息不能客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要表現(xiàn)的分析，力圖找出房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因，從而提出提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要表現(xiàn)

1.會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)方法不同。

中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)更注重取得銷售收入的手續(xù)是否完成，例如，產(chǎn)品是否發(fā)出，是否已經(jīng)收取現(xiàn)金或已經(jīng)辦理收取現(xiàn)金的手續(xù)，沒有考慮交易在實(shí)質(zhì)上是否已經(jīng)完成。其考慮重點(diǎn)仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是中國會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與其他國家或地區(qū)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)在確認(rèn)銷售收入是否實(shí)現(xiàn)上的出發(fā)點(diǎn)有所不同。

2.財(cái)務(wù)報(bào)表不能如實(shí)反映企業(yè)情況。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法如實(shí)反映資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤。具體表現(xiàn)在：一是存貨核算管理混亂。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項(xiàng)目部對(duì)開發(fā)過程中開發(fā)成本的控制缺乏經(jīng)驗(yàn)，會(huì)計(jì)核算人員對(duì)工程開發(fā)過程缺乏專業(yè)和管理知識(shí)，開發(fā)成本的不定期結(jié)轉(zhuǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨無法定期盤點(diǎn)盈虧，導(dǎo)致存貨會(huì)計(jì)信息失真。例如，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)出售，但因?yàn)槌杀疚崔D(zhuǎn)出，以至已售商品仍計(jì)入存貨科目賬面。二是預(yù)收賬款科目不能及時(shí)轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入科目，開發(fā)成本不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營成本科目。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)于核定征收企業(yè)所得稅也是按預(yù)收賬款15%比例計(jì)算利潤額，再按25%的所得稅率預(yù)征企業(yè)所得稅，以至損益表無法正確體現(xiàn)當(dāng)期真實(shí)的收入及成本稅費(fèi)。三是會(huì)計(jì)賬表不實(shí)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到少交稅費(fèi)，又能基本反映企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、應(yīng)付政府監(jiān)督部門稽查的目的，建立內(nèi)外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)在另一本或幾本賬上反映，據(jù)此編制的會(huì)計(jì)報(bào)表必然“先天不足”。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制多套會(huì)計(jì)報(bào)表，向銀行報(bào)送的是實(shí)現(xiàn)盈利的會(huì)計(jì)報(bào)表，以獲得銀行貸款；向稅務(wù)部門報(bào)送的則大都是微利或虧損的會(huì)計(jì)報(bào)表，目的是盡量少繳稅款。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

1.企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督弱化。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度的基本標(biāo)志，經(jīng)營者與股東追求的經(jīng)濟(jì)利益一旦發(fā)生沖突，則會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營者產(chǎn)生損害股東權(quán)益的行為，這種狀況往往為會(huì)計(jì)從業(yè)人員利用職權(quán)之便謀取私利提供條件。

2.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)政策的局限性導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具有剩余控制權(quán)等特征，其規(guī)范的不完整性和會(huì)計(jì)確認(rèn)方式的多樣性使得管理當(dāng)局操縱企業(yè)會(huì)計(jì)信息成為可能。這種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致的剩余控制權(quán)的濫用所誘發(fā)的問題正是近年來會(huì)計(jì)信息失真的重要表現(xiàn)形式。會(huì)計(jì)政策也為企業(yè)提供的選擇范圍越來越寬，在會(huì)計(jì)政策規(guī)定的范圍內(nèi)，會(huì)計(jì)信息制造者總是選擇有利于自身業(yè)績或其他會(huì)計(jì)目的的會(huì)計(jì)政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實(shí)體”（SPE）符合條件可以不納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的會(huì)計(jì)政策操縱利潤的，本應(yīng)納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的三個(gè) SPE被排除在合并報(bào)表范圍外，結(jié)果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數(shù)億美元的負(fù)債被低估，那么投資者接收到的會(huì)計(jì)信息是經(jīng)過粉飾的虛假會(huì)計(jì)信息，其利益受損也就難以避免。

3.外部監(jiān)管不力，執(zhí)法力度不夠。中國針對(duì)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象做出處罰規(guī)定的法律雖然很多，如《會(huì)計(jì)法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等，卻普遍存在著執(zhí)法不嚴(yán)、懲治不力的現(xiàn)象，并沒有起到應(yīng)有的懲戒作用。由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現(xiàn)象仍較普遍。另外懲罰不力，對(duì)違法違規(guī)行為，不僅缺乏刑罰和經(jīng)濟(jì)制裁，而且缺少道德和名譽(yù)損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應(yīng)的收益。

4.會(huì)計(jì)人員自身職業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象普遍與會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)不高有著密不可分的直接聯(lián)系。會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)的高低直接影響了對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的好壞。

在層出不窮的經(jīng)濟(jì)交易中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員需要通過自己的職業(yè)判斷，客觀、公正地選擇會(huì)計(jì)核算方法和會(huì)計(jì)核算程序及評(píng)估企業(yè)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值等，否則，就會(huì)發(fā)生非違法性會(huì)計(jì)信息失真。如果會(huì)計(jì)人員不能完全抵制利益誘惑，其職業(yè)判斷就會(huì)失去客觀和公正，發(fā)生違法性會(huì)計(jì)信息失真恐怕就難以避免。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

1.建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結(jié)構(gòu)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和不一致，極大地影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認(rèn)為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。這些業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的制定將會(huì)大大縮小利潤操縱空間，為會(huì)計(jì)信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)的管理。（1）建立和完善行業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則指引房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等四個(gè)環(huán)節(jié)。那么，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)銷售收入才更合理呢？房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；2）房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積已經(jīng)過有關(guān)部門測(cè)量確定；3）房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；4）收入的金額能夠可靠地計(jì)量。一般應(yīng)在第三個(gè)環(huán)節(jié)之后、第四個(gè)環(huán)節(jié)之前確認(rèn)房地產(chǎn)商品的銷售收入。至于特殊情況的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，只能取決于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用應(yīng)有明確的規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)不斷細(xì)化使得具有可操作性。收入與支出（成本費(fèi)用）之差就是利潤。收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則的細(xì)化必將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇的自由度。這對(duì)提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會(huì)計(jì)信息失真的必然選擇。（2）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：一是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外的信息。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。四是增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。增加披露以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量是促使企業(yè)提供真實(shí)公允會(huì)計(jì)信息的重要?jiǎng)右?，也是治理信息失真的重要舉措。

3.提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力是影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要因素。會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力直接影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。會(huì)計(jì)人員誠信和職業(yè)道德，是開展會(huì)計(jì)工作的基本前提，建議建立會(huì)計(jì)人員誠信檔案，敦促會(huì)計(jì)人員恪守職責(zé)。在此基礎(chǔ)上提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷素質(zhì)，將為會(huì)計(jì)信息生成提供良好生態(tài)。這是治理會(huì)計(jì)信息失真不可或缺的。

四、結(jié)束語

隨著中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，會(huì)計(jì)核算工作顯得越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該提供真實(shí)、可靠的會(huì)計(jì)信息才能為社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題是一個(gè)普遍的社會(huì)現(xiàn)象，要從根源上治理好這一現(xiàn)象，需要較長的時(shí)間，也只有社會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員一起努力，才能從真正意義上解決好會(huì)計(jì)信息失真的問題。

參考文獻(xiàn)：