導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇銷售項(xiàng)目分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)開發(fā)作為目前最有前景的項(xiàng)目之一，受到眾多開發(fā)商的喜愛，因此我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可謂眾多，這也導(dǎo)致目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力成為當(dāng)務(wù)之急。因此本文探討的重點(diǎn)即為如何通過降低地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本投入，以提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的收益。

一、工程造價概述

1.工程造價簡介

工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設(shè)工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能

工程造價的基本職能主要體現(xiàn)在評價職能、調(diào)控職能、預(yù)測職能、控制職能等方面。

評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據(jù)工程造價進(jìn)行評判。

調(diào)控職能是指國家對于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見工程造價調(diào)控職能的重要性。

預(yù)測職能是指投資者或者開發(fā)商在項(xiàng)目開建之前，對項(xiàng)目做整體的預(yù)測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測知道如何開展工作。

控制職能主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據(jù)對造價的多次性預(yù)算和評估，對造價進(jìn)行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制特點(diǎn)分析

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制就是通過相應(yīng)的管理方法對項(xiàng)目的各個階段進(jìn)行控制，這個控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據(jù)大的工作，如果造價控制在整個工程實(shí)施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。

其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價控制管理的差異性加大?，F(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達(dá)到管理的目的。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制管理具有明顯的動態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長、投入巨大；因此在這個建設(shè)過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據(jù)時局的變化進(jìn)行調(diào)整。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制管理手段

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。

另外，在項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制重中之重。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環(huán)，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對項(xiàng)目造價進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。

另外，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價控制并預(yù)計到未來支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段是總價控制的重要一環(huán)，在這個階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來降低設(shè)計費(fèi)用；同時在招標(biāo)階段，要采取競爭的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價控制，以此來優(yōu)化設(shè)計方案。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和限額設(shè)計兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計就是按照常規(guī)的用料用量來進(jìn)行設(shè)計，進(jìn)行工程造價；限額設(shè)計就是在確保工程質(zhì)量的同時，對一些用料用量進(jìn)行控制來進(jìn)行設(shè)計，以此來控制工程造價。

第三，除了我們說的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請專家學(xué)者來對設(shè)計方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計方案，從而從設(shè)計階段來進(jìn)行造價控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計人員，他們的學(xué)識更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計階段的各項(xiàng)問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯誤和漏洞；而設(shè)計師們也可以通過和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價在設(shè)計階段能夠被嚴(yán)格把控。

第四，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格等方面的變化，最終都會影響到設(shè)計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設(shè)計圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過程中，設(shè)計人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。

第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國建設(shè)部、國家計委也出臺了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對提高我國各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價控制

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的實(shí)際開銷，因此應(yīng)該從造價、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，要以前期的造價控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動合同，以此來保證項(xiàng)目的順利開展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時候雙方有理可據(jù)，同時也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過程中，難免會有變動和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。

最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問題時候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動位置。

5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請相關(guān)審計部門對現(xiàn)場進(jìn)行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進(jìn)行過程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對，同時要對工程進(jìn)度過程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對，對項(xiàng)目所有的定額單價進(jìn)行核對，對項(xiàng)目進(jìn)行過程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對，同時要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價資料進(jìn)行核對，了解項(xiàng)目實(shí)施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行把控。

四、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的手段分析上，本文從項(xiàng)目實(shí)施過程中的各個階段進(jìn)行了分析并闡述，并重點(diǎn)指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)部門應(yīng)該根據(jù)不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時采取不同的造價控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能夠有效控制浪費(fèi)和不必要的費(fèi)用支出，才能最終提高項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

篇2

中圖分類號：F713.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編碼：

前因：房地產(chǎn)底價方法中應(yīng)用最為廣泛的是市場比較定價法，按照常規(guī)的市場比較定價法，尋遵循以下步驟：1、確立競品樓盤，依據(jù)競品樓盤與項(xiàng)目的競爭強(qiáng)弱程度設(shè)立參考權(quán)重系數(shù)；2、確立價格影響因素，設(shè)定各因素對價格影響的權(quán)重，常規(guī)較為嚴(yán)謹(jǐn)權(quán)重確立方法是成立定價小組，小組成員各至依據(jù)經(jīng)驗(yàn)值設(shè)立各因素權(quán)重，再采用算數(shù)平均數(shù)確定具體權(quán)重；3、擬定價項(xiàng)目與競品項(xiàng)目各價格指標(biāo)對比打分，定價小組各成員分別按自身經(jīng)驗(yàn)打分，再采用算數(shù)平均數(shù)確定各因素具體分值；4、打分匯總加權(quán)，得出擬定價項(xiàng)目相對競品樓盤售價；5、再參照競爭關(guān)系權(quán)重得出項(xiàng)目價格建議。再采用以上定價方法時，人的主觀因素決定了價格的走勢，最終定價主觀因素比重較大，如何最大限度降低人主觀或經(jīng)驗(yàn)值判斷對定價體系的影響，制定出相對客觀科學(xué)的價格體系，一直是困擾我的難題，層次分析法（AHP）給了我很大的啟示，我嘗試將其應(yīng)用于定價中，現(xiàn)將其提出：

基本情況：

我公司的首創(chuàng)鴻恩國際生活區(qū)項(xiàng)目位于江北區(qū)大石壩，于2012年10月推出7號樓王部分產(chǎn)品，項(xiàng)目高層類物業(yè)直接競爭對手為東原D7區(qū)、保利江上明珠馨園、保利香雪、華潤中央公園，以上競品樓盤分布情況如下圖：

各競品樓盤當(dāng)期銷售價格如下表：

住宅類物業(yè)定價考慮因素大致為下圖所列：

解決方法：

1、定價影響因素有8個，兩兩比較得判斷矩陣如下：

2、采用幾何平均數(shù)，各指標(biāo)權(quán)重歸一化

企業(yè)品牌：a1=8=0.59

√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5

區(qū)位價值：a2=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

商業(yè)配套：a3=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

交通便捷度：a4=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

外部景觀：a5=8 =0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

園林景觀：a6=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

樓棟位置：a7=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

戶型：a8=8 =1.48

√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*1

3、確立各項(xiàng)因素影響權(quán)重

企業(yè)品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07

區(qū)位價值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

商業(yè)配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

外部景觀：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

園林景觀：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

樓棟位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14

戶型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18

特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）

4、各樓盤相對每一定價因素判斷矩陣

5、采用幾何平均數(shù)，各指標(biāo)權(quán)重歸一化，確立特征得分

對企業(yè)品牌，5項(xiàng)目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)

對區(qū)位價值，5項(xiàng)目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)

對商業(yè)配套，5項(xiàng)目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)

對交通便捷度，5項(xiàng)目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)

對外部景觀，5項(xiàng)目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)

對園林景觀，5項(xiàng)目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)

對樓棟位置，5項(xiàng)目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)

對戶型，5項(xiàng)目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)

6、經(jīng)計算5項(xiàng)目相對于價格的特征向量為：

（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）

7、對比各項(xiàng)目現(xiàn)行售價，得出相對價格，再根據(jù)競爭關(guān)系加權(quán)得出本項(xiàng)目銷售價格：

篇3

1 引言

近年來,隨著移動多媒體時代的到來,手機(jī)逐漸從簡單的通話工具向智能化工具發(fā)展,尤其是在國內(nèi)3G牌照發(fā)放后,移動通信網(wǎng)與無線局域網(wǎng)(WLAN)的融合已成為一種必然趨勢,手機(jī)用戶使用WLAN網(wǎng)絡(luò)的安全問題迫在眉睫。鑒于IEEE 802.11定義的安全標(biāo)準(zhǔn)存在國際公認(rèn)的嚴(yán)重安全漏洞和結(jié)構(gòu)性缺陷等問題,我國自主研發(fā)了一種用于提供無線局域網(wǎng)中身份鑒別和數(shù)據(jù)機(jī)密性的安全接入技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)――無線局域網(wǎng)鑒別與保密基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)(WAPI)。2009年4月,工業(yè)和信息化部宣布今后國內(nèi)所有2G和3G手機(jī)都可以使用WAPI技術(shù),并提出了具體的參考標(biāo)準(zhǔn)及檢測項(xiàng)目。

標(biāo)準(zhǔn)對移動用戶終端WLAN技術(shù)要求進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定,包括空中接口物理層、功能、性能等多個方面。進(jìn)網(wǎng)檢驗(yàn)需要對其中關(guān)鍵的12個項(xiàng)目進(jìn)行測試,是對國內(nèi)市場的移動終端支持WLAN功能的最基本要求,主要有接收機(jī)最小輸入電平、掃描AP功能、同一AS域內(nèi)AP間切換功能、WLAN信息顯示功能、WAPI安全功能(7項(xiàng))、無線接口吞吐量等檢驗(yàn)項(xiàng)目。文章重點(diǎn)針對接收機(jī)最小輸入電平檢驗(yàn)項(xiàng)目展開討論,根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)要求,詳細(xì)分析其測試原理,并給出具體的測試方法。文章所闡述的測試方法可應(yīng)用于標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的其他接收機(jī)相關(guān)檢驗(yàn)項(xiàng)目。

2 指標(biāo)要求

接收機(jī)最小輸入電平定義為FER或PER不超過限值時的輸入電平值,針對不同的傳輸速率規(guī)定了相應(yīng)的指標(biāo)要求,具體如下:

(1)對于GB 15629.11-2003中規(guī)定的2Mbit/s DQPSK調(diào)制,輸入電平為-80dBm,MPDU長度為1024個八位位組時,FER應(yīng)小于8×10-2。

(2)對于GB 15629.1102-2003中規(guī)定的11Mbit/s CCK調(diào)制,輸入電平為-80dBm,PSDU長度為1024個八位位組時,FER應(yīng)小于8×10-2。

(3)對于GB 15629.1104-2006中規(guī)定的OFDM、DSSS-OFDM方式,輸入電平為表1中規(guī)定的接收機(jī)最小輸入電平,當(dāng)PSDU長度為1000個八位位組時,PER應(yīng)小于10%。

3 測試原理

進(jìn)行接收機(jī)最小輸入電平檢測時,被測手機(jī)(DUT)應(yīng)工作在正常網(wǎng)絡(luò)模式,即使用具有接入點(diǎn)(AP)參與的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)型網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。根據(jù)該檢測項(xiàng)目的指標(biāo)要求,測試時需要計算FER或PER,按照WLAN工作原理,可以通過統(tǒng)計被測手機(jī)在正常網(wǎng)絡(luò)連接狀態(tài)時回應(yīng)的ACK信息來獲得FER或PER值,這里詳細(xì)介紹基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)型網(wǎng)絡(luò)下與實(shí)現(xiàn)此功能相關(guān)的工作原理與技術(shù)細(xì)節(jié)。

3.1 WLAN通信機(jī)制

由于無線信道的不確定性,和有線網(wǎng)絡(luò)鏈路層協(xié)議不同,國際通用的IEEE 802.11定義的無線局域網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)采用肯定確認(rèn)機(jī)制,所有發(fā)送出去的幀都必須得到響應(yīng),如圖1所示。整個過程被視為單一的不可分割的操作,只要圖中任何一個步驟失敗,則整個操作被視為失敗。數(shù)據(jù)幀的發(fā)送者必須收到響應(yīng),否則該幀即被視為已經(jīng)丟失,需要予以重傳。

圖1 WLAN肯定確認(rèn)機(jī)制

使用無線網(wǎng)絡(luò)之前,工作站(STA)首先必須找出網(wǎng)絡(luò)的存在,在所在區(qū)域識別現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)的過程稱為“掃描”,分為“主動掃描”和“被動掃描”兩種方式。使用主動掃描時,STA在每個信道上都會發(fā)出探詢請求(Probe Request)幀來請求某個特定網(wǎng)絡(luò)予以回應(yīng),而如果網(wǎng)絡(luò)收到搜尋其所屬的基本服務(wù)集的Probe Request,就會發(fā)出探詢回應(yīng)(Probe Response)幀。STA使用主動掃描方式獲得網(wǎng)絡(luò)資源信息的通信過程示例如圖2所示。STA與AP網(wǎng)絡(luò)建立關(guān)聯(lián),并進(jìn)行必要的安全認(rèn)證之后,STA接收到AP發(fā)送給它的數(shù)據(jù)信息后,需要回應(yīng)ACK幀。

按照上述WLAN通信機(jī)制,可以使被測手機(jī)與WLAN測試系統(tǒng)進(jìn)行關(guān)聯(lián)后,WLAN測試系統(tǒng)向被測手機(jī)定期持續(xù)發(fā)送一定數(shù)目的數(shù)據(jù)包,進(jìn)而采用統(tǒng)計被測手機(jī)返回的ACK包數(shù)量的方式計算FER或PER值。

3.2 節(jié)能方式

WLAN網(wǎng)絡(luò)中,信標(biāo)(Beacon)幀對于電池節(jié)能起到了至關(guān)重要的作用,Beacon幀主要是用來聲明某個網(wǎng)絡(luò)的存在,并實(shí)時調(diào)整加入該網(wǎng)絡(luò)所必需的參數(shù)。在基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)型網(wǎng)絡(luò)中,AP負(fù)責(zé)傳送Beacon幀,Beacon幀所覆蓋的范圍即為基本服務(wù)區(qū)域。

首先被動掃描可以節(jié)省電池的電力,因?yàn)樵谶@種方式下STA不需要發(fā)送任何信號。STA只需在信道列表所列的各個信道之間不斷切換并偵聽Beacon幀,并從Beacon幀中獲知其所在的基本服務(wù)集的相關(guān)信息。

在進(jìn)行數(shù)據(jù)通信時,AP在電源管理上扮演著關(guān)鍵性的角色,主要具有兩項(xiàng)任務(wù):其一,因?yàn)锳P知道所關(guān)聯(lián)的每個STA的電源管理狀態(tài),因此只要該STA處于“活躍(active)”狀態(tài),AP即可判斷應(yīng)該將幀發(fā)送至無線網(wǎng)絡(luò),否則就為之緩存幀;其二,具有緩存幀時,定期通過Beacon幀聲明有數(shù)據(jù)需要傳送的STA信息。移動式STA在節(jié)能模式下,可以休眠一段時間不去使用無線網(wǎng)絡(luò)接口,但必須定期醒來進(jìn)入活躍狀態(tài)接收Beacon幀以確定AP是否為之緩存數(shù)據(jù),如果確認(rèn)AP為之緩存了數(shù)據(jù),則可以使用PS-Poll幀獲得這些數(shù)據(jù)。STA只是定期開啟接收器偵聽緩存狀態(tài)遠(yuǎn)比周期性發(fā)送輪詢幀所耗費(fèi)的電力要少得多,除非接收到必要的通知,否則STA根本不用耗費(fèi)電力來啟動發(fā)送器發(fā)送輪詢幀。STA處于節(jié)能模式時從AP獲取數(shù)據(jù)幀的流程見圖3所示,假設(shè)STA從睡眠狀態(tài)醒來后通過接收AP發(fā)送的Beacon幀得知AP為之緩存了兩幀數(shù)據(jù)。

綜上分析,如果被測手機(jī)工作在節(jié)能模式,將不會及時處理WLAN測試系統(tǒng)發(fā)送的數(shù)據(jù)信息,無法按照“發(fā)送數(shù)據(jù)-返回ACK”的模式進(jìn)行工作,于是在節(jié)能模式下將無法通過統(tǒng)計回復(fù)的ACK信息來計算FER或PER值。因此,進(jìn)行FER或PER測試時,應(yīng)關(guān)閉DUT的節(jié)能模式。

4 測試方法

綜上分析,設(shè)計的接收機(jī)最小輸入電平測試系統(tǒng)如圖4所示。具體的測試方法為:通過控制臺控制WLAN測試系統(tǒng)工作在指定的信道、數(shù)據(jù)速率,使DUT工作在正常WLAN網(wǎng)絡(luò)模式、關(guān)閉WLAN節(jié)能模式,并與WLAN測試系統(tǒng)建立連接?？刂芖LAN測試系統(tǒng)循環(huán)發(fā)送指定信道、指定數(shù)據(jù)速率的信號,數(shù)據(jù)信息應(yīng)包含DUT的MAC地址及接入點(diǎn)的BSSID信息,控制臺統(tǒng)計WLAN測試系統(tǒng)接收到的DUT返回的ACK信息,計算本次循環(huán)的FER或PER值,如果在指標(biāo)要求范圍內(nèi),降低信號發(fā)射功率重復(fù)上述過程,直至FER或PER最接近且不超過指標(biāo)要求時,計算得到DUT的接收機(jī)最小輸入電平。

進(jìn)網(wǎng)檢測需要在最低、中間、最高三個信道下(詳見表2),針對指標(biāo)要求的所有數(shù)據(jù)速率進(jìn)行測試,并滿足指標(biāo)要求。

5 結(jié)束語

自從國內(nèi)移動用戶終端WLAN進(jìn)網(wǎng)測試開展以來,各手機(jī)制造商紛紛推出其具備WLAN功能并支持WAPI安全機(jī)制的上市手機(jī),已有幾十款手機(jī)通過測試。隨著3G+WLAN網(wǎng)絡(luò)的日漸融合,無縫切換、資源共享等是“水到渠成”的結(jié)果,定將吸引更多的移動用戶使用3G+WLAN網(wǎng)絡(luò),而WAPI機(jī)制提供了不可或缺的安全保障。

參考文獻(xiàn)

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[5]GB 15629.1104-2006.信息技術(shù)系統(tǒng)間遠(yuǎn)程通信和信息交換局域網(wǎng)和城域網(wǎng)特定要求第11部分:無線局域網(wǎng)媒體訪問控制和物理層規(guī)范:2.4GHz頻段更高數(shù)據(jù)速率擴(kuò)展規(guī)范[S]. 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局,中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會,2006.

【作者簡介】

篇4

引言

面對信息化項(xiàng)目的巨大吸引力，以及對企業(yè)內(nèi)部管理和技術(shù)創(chuàng)新的渴求，石油銷售企業(yè)進(jìn)行信息化項(xiàng)目建設(shè)的要求越來越強(qiáng)烈。然而信息化項(xiàng)目在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力的同時，也存在著很多的風(fēng)險。如何準(zhǔn)確地識別風(fēng)險，找出風(fēng)險的驅(qū)動因素，并進(jìn)行有效的風(fēng)險控制，是信息化項(xiàng)目建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。本文旨在全面分析石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目的風(fēng)險驅(qū)動因子，為風(fēng)險的控制提供必要的依據(jù)。

1石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目立項(xiàng)與啟動階段風(fēng)險驅(qū)動因子分析

1.1環(huán)境和資源影響風(fēng)險驅(qū)動因子

石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)離不開良好的環(huán)境和充足的資源支持，我們可從以下四個方面進(jìn)行探討項(xiàng)目環(huán)境與資源影響風(fēng)險驅(qū)動因子:

①環(huán)境支持度。即目前的政治法律環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、石油行業(yè)總體狀況是否有利于該信息化項(xiàng)目的開展。

②技術(shù)支持度。信息化項(xiàng)目的建設(shè)必須考慮現(xiàn)有的技術(shù)水平，即社會上以及比較普遍使用了的技術(shù)，而不應(yīng)該把尚在實(shí)驗(yàn)階段的新技術(shù)作為考慮的依據(jù)。

③資金支持度。即石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目的建設(shè)，有沒有充足的資金作為開發(fā)后盾，保證信息化項(xiàng)目的順利完成。

④基礎(chǔ)設(shè)施支持度。即石油銷售企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，如現(xiàn)有技術(shù)水平、設(shè)備設(shè)施、加油站網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)等，要能滿足信息化項(xiàng)目的要求。

1.2內(nèi)部管理體制風(fēng)險驅(qū)動因子

內(nèi)部管理體制風(fēng)險驅(qū)動因子主要指石油銷售企業(yè)的內(nèi)部管理體制，如組織結(jié)構(gòu)、信息流程、企業(yè)文化等是阻止還是促進(jìn)了信息化項(xiàng)目的進(jìn)行。

1.3信息化系統(tǒng)兼容性風(fēng)險驅(qū)動因子

引起信息化項(xiàng)目系統(tǒng)兼容性的驅(qū)動因子主要有:區(qū)域公司信息化項(xiàng)目與集團(tuán)公司的信息化系統(tǒng)是否有沖突;該信息化項(xiàng)目能否在集團(tuán)公司的信息系統(tǒng)下運(yùn)行;該信息化系統(tǒng)與企業(yè)內(nèi)部子系統(tǒng)能否兼容;在兩個系統(tǒng)之間有沖突的時候，有沒有辦法來減少或緩解這種沖突等。

1.4加油站作業(yè)管理風(fēng)險驅(qū)動因子

加油站作業(yè)管理風(fēng)險驅(qū)動因子主要包括營銷模式和作業(yè)流程兩方面。目前我國80%的加油站業(yè)務(wù)靠油品銷售，只有20%的加油站同時經(jīng)營便利店，在作業(yè)流程方面大多數(shù)石油銷售企業(yè)均采用以顧客為中心的作業(yè)流程，顧客滿意度是評判加油站作業(yè)流程好壞的關(guān)鍵，在實(shí)行信息化項(xiàng)目以后，應(yīng)該體現(xiàn)以客為尊、員工滿意、傾聽顧客意見、提供良好服務(wù)為宗旨，努力實(shí)現(xiàn)顧客服務(wù)流程再造與優(yōu)化，吸引顧客，提高顧客滿意度，最終提高企業(yè)的銷量與效益。

1.5安全管理風(fēng)險驅(qū)動因子

①與QHSE管理體系的緊密結(jié)合。信息化項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必須以著眼于持續(xù)改進(jìn)、著眼于事故預(yù)防、立足于全員參與為原則，緊密結(jié)合石油銷售企業(yè)QHSE管理體系，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量保證、無事故、無污染、物職業(yè)危害的目標(biāo)。

②信息化項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定性需求。加油站的運(yùn)行都是全天候的，系統(tǒng)的穩(wěn)定性是項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)首先考慮的因素，信息化項(xiàng)目的需求分析應(yīng)滿足運(yùn)行穩(wěn)定性的需要。

③信息化項(xiàng)目運(yùn)行的可靠性。在石油銷售企業(yè)，加油站生產(chǎn)信息是最主要的基礎(chǔ)信息，不管是經(jīng)營業(yè)績分析，還是工資薪酬的設(shè)定，以及公司發(fā)展戰(zhàn)略的制定，都要用到這個基礎(chǔ)信息，可見石油銷售企業(yè)對信息化項(xiàng)目的運(yùn)行可靠性是非常重要的。

④信息化項(xiàng)目系統(tǒng)反映速度。建立信息化項(xiàng)目的主要目的，就是要實(shí)現(xiàn)石油銷售企業(yè)內(nèi)部信息流和資金流的共享，并且要反映及時準(zhǔn)確的信息，因此該信息化系統(tǒng)的反映速度將是影響整個系統(tǒng)的重要因素。

1.6客戶關(guān)系管理風(fēng)險驅(qū)動因子

石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目的進(jìn)行，要時刻體現(xiàn)以客戶為中心，規(guī)范化、技巧化的服務(wù)現(xiàn)場管理，包括油品質(zhì)量管理、加油站設(shè)備管理、現(xiàn)場安全管理、環(huán)境管理、質(zhì)量信息管理和加油站人員管理。客戶關(guān)系管理風(fēng)險驅(qū)動因子，主要包括客戶服務(wù)需求的滿足和客戶關(guān)系管理需求的滿足兩個方面。

1.7企業(yè)人力資源管理風(fēng)險驅(qū)動因子

①企業(yè)人員素質(zhì)和能力。信息化項(xiàng)目最終要在各加油站和管理中心實(shí)施，這就會面對公司最基層的工作人員，如加油站操作工、油品調(diào)運(yùn)人員等，這些人一般不具有太多的技能和素質(zhì)，對新事物的理解也需要較長的時期，因此在進(jìn)行信息化項(xiàng)目建設(shè)需求分析的時候，就要充分考慮最終用戶的素質(zhì)和能力，不能脫離基層人員的現(xiàn)實(shí)能力。

②員工關(guān)系管理。石油銷售企業(yè)注重以績效導(dǎo)向的人力資源規(guī)劃，建立以人為本的工作團(tuán)隊(duì)，因此在進(jìn)行信息化項(xiàng)目需求分析時，要注重企業(yè)文化在項(xiàng)目中的體現(xiàn)，做好石油銷售企業(yè)培訓(xùn)管理薪酬管理等員工關(guān)系管理。

1.8成品油供應(yīng)鏈管理風(fēng)險驅(qū)動因子

石油銷售企業(yè)的競爭，是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭，是反應(yīng)速度的競爭。一方面，企業(yè)信息化的建設(shè)會改善和提高成品油的供應(yīng)鏈管理現(xiàn)狀;另一方面，如果不了解石油銷售企業(yè)的成品油供應(yīng)鏈的基本情況，就不能設(shè)計出適應(yīng)企業(yè)運(yùn)作的信息化項(xiàng)目。成品油供應(yīng)鏈管理風(fēng)險驅(qū)動因子主要包括對成品油供應(yīng)鏈現(xiàn)狀的滿足和供應(yīng)鏈流程規(guī)劃的合理性。

2石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險驅(qū)動因子分析

2.1信息化項(xiàng)目質(zhì)量控制風(fēng)險驅(qū)動因子

①價值管理系統(tǒng)和財務(wù)管理系統(tǒng)的滿足。即該信息化項(xiàng)目是否支持石油銷售企業(yè)投資管理、WVA、戰(zhàn)略管理，對財務(wù)會汁、管理會計，以及企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)結(jié)算，在項(xiàng)目建設(shè)階段是否較完善的融合了這些子系統(tǒng)。

②人力資源管理與知識管理系統(tǒng)的滿足。該信息化項(xiàng)目的建設(shè)是否面向知識市場，支持文檔管理、辦公自動化、員工自助服務(wù)、業(yè)績管理以及將來的企業(yè)知識生成與傳播管理。

③物流管理系統(tǒng)的滿足。息化項(xiàng)目的質(zhì)量控制，要求系統(tǒng)面向企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營，支持采購管理、倉儲管理、銷售管理、分銷管理，同時還應(yīng)該支持運(yùn)營計劃管理、作業(yè)現(xiàn)場管理、質(zhì)量管理、設(shè)備管理等。

④供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)的滿足。石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目要面向供應(yīng)市場，支持產(chǎn)品和服務(wù)的協(xié)調(diào)設(shè)計、協(xié)同供應(yīng)、供方與組織的協(xié)調(diào)計劃等需求。

⑤客戶關(guān)系管理的滿足。即該系統(tǒng)是否面向消費(fèi)市場，支持與消費(fèi)者協(xié)同銷售、協(xié)同市場、協(xié)調(diào)服務(wù)。

2.2項(xiàng)目進(jìn)度與成本控制風(fēng)險驅(qū)動因子

①項(xiàng)目進(jìn)度控制情況。信息化項(xiàng)目是一個龐大的系統(tǒng)工程，工程建設(shè)的連續(xù)性和準(zhǔn)時性，是保證項(xiàng)目按期完成的關(guān)鍵，因此石油銷售企業(yè)應(yīng)按照項(xiàng)目工程進(jìn)度，對該項(xiàng)目加以控制，因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)度的延誤將直接導(dǎo)致信息系統(tǒng)的質(zhì)量，這種損失是難以估量的。

②項(xiàng)目成本控制情況。信息化項(xiàng)目成本的多少，也是衡量石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目建設(shè)成功的重要標(biāo)志，因此石油銷售企業(yè)在信息化項(xiàng)目建設(shè)階段，要嚴(yán)格按照理想階段的成本預(yù)算指標(biāo)，對項(xiàng)目方的項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行控制，項(xiàng)目的方有時為了降低成本，有可能會在項(xiàng)目質(zhì)量方面降低標(biāo)準(zhǔn)，從而損害企業(yè)的利益，對此石油銷售企業(yè)需要引起高度的重視。

2.3項(xiàng)目規(guī)范性控制風(fēng)險驅(qū)動因子

石油銷售企業(yè)信息化項(xiàng)目建設(shè)期的規(guī)范性主要是指項(xiàng)目方和企業(yè)自身人員工作流程的規(guī)范性、項(xiàng)目階段性工作報告的按時提交等方面。

①項(xiàng)目成員工作規(guī)范性。即項(xiàng)目開發(fā)人員是否按照立項(xiàng)時的要求，有計劃、有步驟地進(jìn)行信息化項(xiàng)目開發(fā)。

篇5

在生殖保養(yǎng)產(chǎn)品項(xiàng)目越來越多的今天，面對激烈的競爭環(huán)境，如何在眾多的生殖保養(yǎng)項(xiàng)目中選擇最具優(yōu)勢的品牌呢？投資者必須細(xì)分目前生殖保養(yǎng)狀況，做好項(xiàng)目分析，認(rèn)清哪個生殖保養(yǎng)項(xiàng)目才是最迎合市場和最有潛力發(fā)展的。

我們先來分析一下現(xiàn)今市場中的生殖保養(yǎng)項(xiàng)目：第一種，通過手術(shù)來幫助女性縮陰，在開刀，恢復(fù)慢，風(fēng)險大，極大可能導(dǎo)致不孕。第二種，凝膠內(nèi)塞類的生殖保養(yǎng)產(chǎn)品，在私密處塞入凝膠后平躺5～10分鐘幫助女性縮陰和改善，凝膠異物排不干凈，不僅引發(fā)婦科炎癥，嚴(yán)重者導(dǎo)致癌癥。第三種，體外生殖保養(yǎng)精油，采用澳洲天然植物，只需涂抹于下腹部和后腰部按摩吸收，即可達(dá)到有效縮陰和改善婦科炎癥，安全有效。

隨著生殖保養(yǎng)行業(yè)的一步一步的崛起，越來越多的人們開始追求天然有機(jī)健康保養(yǎng)方式，綜合上述項(xiàng)目分析可以得出結(jié)論：體外生殖保養(yǎng)精油將會成為最適合美容院經(jīng)營的生殖保養(yǎng)項(xiàng)目。因?yàn)榫头枷惘煼闪罴兲烊怀煞?分鐘到達(dá)到真皮，8～10分鐘到達(dá)血液及淋巴循環(huán)，4～12小時可完全排出體外，以高效療和高安全性滿足消費(fèi)者需求。而且精油自身的有機(jī)成份不會讓人產(chǎn)生依賴性，如不使用也不會產(chǎn)生反彈效果，無任何副作用，也不在體內(nèi)殘留。

Step2 開啟銷售

一旦確定好項(xiàng)目，就要著手準(zhǔn)備生殖保養(yǎng)項(xiàng)目的營銷推廣方法。如何做才能開啟項(xiàng)目并讓其在店內(nèi)成功銷售？

首先，自引進(jìn)生殖保養(yǎng)項(xiàng)目起，為了從上到下貫徹統(tǒng)一思想，對內(nèi)部全員進(jìn)行培訓(xùn)，甚至到清潔阿姨都必須了解生殖保養(yǎng)項(xiàng)目的基本信息，人與人之間口碑營銷是最有成效營銷方法之一，務(wù)必讓店面的全體員工隨時隨地處于營銷的最佳狀態(tài)。其次，生殖保養(yǎng)項(xiàng)目在店面的形象推廣，為讓更多需求者看到或者了解產(chǎn)品信息，形象宣傳是運(yùn)作好項(xiàng)目的重要條件之一，在店面里任何一個有可能的可設(shè)置廣告的位置都打上生殖保養(yǎng)項(xiàng)目的信息，讓顧客隨時隨地接收生殖保養(yǎng)項(xiàng)目的信息。再次，對店內(nèi)所有類型的客戶進(jìn)行檔案分析，歸類出目標(biāo)客戶和非目標(biāo)客戶。對目標(biāo)客戶進(jìn)行邀約或者電話營銷，針對性需求點(diǎn)進(jìn)行銷售，這類客戶銷售成功率可達(dá)80%，非目標(biāo)客戶可先進(jìn)行需求鋪墊和短信營銷，激發(fā)顧客欲望，再進(jìn)行跟蹤銷售。最后，進(jìn)行售后回訪增加對顧客的關(guān)注，從而提高銷售，對購買后的顧客使用效果進(jìn)行采訪記錄，提高顧客對產(chǎn)品的忠誠度和解決顧客對產(chǎn)品的疑慮，一般情況下，使用好的顧客100%會進(jìn)行再次購買。

篇6

如今追星族到處都是，假如開一間偶像專賣店，再配以合理的經(jīng)營方法，生 意一定異?；鸨Ｔ趶V州、香港、深圳等地，偶像專賣店生意相當(dāng)紅火。投資策劃：

偶像專賣店的主顧一般為在校學(xué)生，年齡20歲以下。所以店址選擇宜在文教區(qū)。面積20-50平方米，臨街。

可到香港、深圳、廣州等地購進(jìn)時下走紅的影視歌明星的彩色海報、明星藝術(shù)拼圖、彩色黑白布畫以及明星匙扣、書簽、手袋、立式小臺歷、相冊等系列產(chǎn)品，同時兼營一些關(guān)于體壇明星的商品及賀卡、星座卡、光碟、錄音帶等。

營銷建議：

可精心設(shè)計、印刷獨(dú)具特色的宣傳單，在目標(biāo)人群中散發(fā)，不定期進(jìn)行明星有獎競猜問答，適當(dāng)發(fā)放一些優(yōu)惠卡，擴(kuò)大知名度，吸引更多的客戶上門。

開辦偶像專賣店利潤豐厚，一般可達(dá)50%-70%。當(dāng)然，除了零售還可兼顧批發(fā)，隨著進(jìn)貨渠道的不斷熟悉和穩(wěn)定，銷售方法的逐步完善，再開幾家連鎖店也未嘗不可。生意做大了，利潤當(dāng)然會更多。

項(xiàng)目二：車迷俱樂部

項(xiàng)目分析：

1.店鋪應(yīng)選在較繁華的文化、娛樂集中區(qū)，面積50平方米以上，內(nèi)部裝修以簡潔為上，再訂閱一些有關(guān)財經(jīng)的專業(yè)書籍、雜志和報紙。

2.貨源要廣，花樣要多。汽車裝飾品，包括貼紙、香水、告示牌、椅套等要盡可能一應(yīng)俱全。為了保證多數(shù)車迷的不同需求，高、中、低檔次的物品都應(yīng)涉及，并注意保持貨品的新穎性。還可以根據(jù)顧客的需求，現(xiàn)場定制車身貼紙。

營銷建議：

1.車迷俱樂部可采用會員制的形式，以吸收眾多車迷參與活動。

2.提高服務(wù)水平。可為車迷供應(yīng)茶點(diǎn)，還可復(fù)印有關(guān)資料，租賃汽車書籍，進(jìn)行上門服務(wù)等。

3.可定期邀請汽車專家、學(xué)者舉辦車迷講座，聘請車模定期到俱樂部舉行現(xiàn)場表演，讓車迷感受到一種賞心悅目的氛圍。既能吸引眾多車迷參與活動，還能提高車迷俱樂部的知名度，又顯得比較專業(yè)。

項(xiàng)目三：學(xué)生工藝品材料店

項(xiàng)目分析：

正處于身體發(fā)育階段的兒童和青少年，具有強(qiáng)烈的求知欲和動手欲。而勞技工藝材料如模型、小機(jī)械、電動玩具、葉脈書簽、昆蟲標(biāo)本等，恰好可以滿足他們這方面的需求。在科技水平發(fā)達(dá)的西方國家，只要有中、小學(xué)生的地方，就有銷售工藝材料的店鋪。

投資策劃：

開設(shè)這類店鋪，最佳地點(diǎn)是大、中型文具商場旁和校園附近，其次是學(xué)生經(jīng)常出入的少年宮、文教中心和青少年活動中心。學(xué)生們上學(xué)、放學(xué)必經(jīng)之地的街道、馬路等地點(diǎn)也可開設(shè)工藝材料店。另外一個比較保險的方法是與玩具銷售商、文具銷售商共享店面，這樣可以收到相輔相成的功效，彼此商品種類互補(bǔ)性強(qiáng)，也更容易吸引學(xué)生。

學(xué)生工藝材料店有5―8平方米的店鋪面積即可。因?yàn)楣に嚥牧隙酁樾∏闪岘嚨男⊥嬉?，對面積大小要求不高。店面布置要突出學(xué)生特色，墻上可掛些用各種模型裝配成的物品，并采取敞開式經(jīng)營的布局，讓小顧客有足夠的時間觀賞成品，由此產(chǎn)生購買欲望。不同年齡段學(xué)生所需的工藝材料應(yīng)有所區(qū)別，其技術(shù)含量、操作難易程度、復(fù)雜程度及式樣也應(yīng)分為初級、中級和高級三大類別分別銷售，單價10―100元不等。

營銷建議：

銷售學(xué)生勞技工藝材料，開業(yè)前必須對這個行業(yè)有一定的認(rèn)識和了解，比如小學(xué)有哪幾個年級學(xué)生的能力可以勝任獨(dú)立裝配電動和機(jī)械模型。此外，對結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的模型，店主須詳細(xì)了解它的組裝和修理，以解決學(xué)生在裝配時遇到的難題。

下面舉一個例子似乎更好的詮釋了上面的論理，希望讀者從中能夠得到啟迪。

兩個下崗女工，各在路邊開了一個早點(diǎn)鋪，都賣包子和油茶。一個生意逐漸興旺，一個30天后收了攤，據(jù)說原因是一個雞蛋。

生意逐漸興旺的那家，每當(dāng)顧客到來時，總是問在油茶里打一個雞蛋還是兩個雞蛋；垮掉的那一家，總是問顧客要不要雞蛋。兩種不同的問法總能使第一家賣出較多的雞蛋。雞蛋賣得多，盈利就大，就付得起各項(xiàng)費(fèi)用，生意也就做了下去。雞蛋賣得少的，盈利少，去掉費(fèi)用不賺錢，攤子只好收起。成功與失敗之間僅一個雞蛋的區(qū)別。

篇7

我司將為本項(xiàng)目提供的營銷準(zhǔn)備與項(xiàng)目推廣階段顧問服務(wù)，并與貴司及公司、廣告公司進(jìn)行緊密協(xié)作，以下是我司提供服務(wù)的具體工作內(nèi)容：

一、市場研究分析工作

1.1區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀

區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀分析，將包括區(qū)域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。對于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象的分析。由于貴司項(xiàng)目所處地段很具特色，使得在此項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，針對此地段的地段分析尤為重要。

其中，主要內(nèi)容包括：

宏觀地段分析

中觀地段分析

微觀地段分析

城市印象分析

交通環(huán)境分析

1.2項(xiàng)目區(qū)域市場形勢分析

區(qū)域房地產(chǎn)形勢，是由區(qū)域的過去與現(xiàn)狀，以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，在供應(yīng)、銷售量、價位、產(chǎn)品品質(zhì)、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn)。

其中，主要內(nèi)容包括：

相關(guān)物業(yè)市場供應(yīng)調(diào)查與分析

現(xiàn)有競爭項(xiàng)目分析

潛在競爭項(xiàng)目分析

市場空間分析

二、項(xiàng)目營銷策劃

??項(xiàng)目銷售成功與否關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于對市場上目標(biāo)客戶群的準(zhǔn)確把握、對產(chǎn)品的深度挖掘及尋找項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場形象定位，項(xiàng)目策劃階段我們將對以上問題進(jìn)行系統(tǒng)的研究，并提出營銷思路階段的具體工作計劃。

2.1項(xiàng)目營銷定位

項(xiàng)目明確的營銷總體策略是制定項(xiàng)目各個階段營銷、推廣、銷售執(zhí)行方案的必要前提和基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目營銷推廣運(yùn)作的核心。主要包括：

營銷核心理念

核心理念及主題訴求

針對性客戶群分析

2.2營銷推廣總體策略

此部分主要目的是明確項(xiàng)目的賣點(diǎn)訴求，強(qiáng)化予消費(fèi)者的產(chǎn)品特點(diǎn)，從而得到目標(biāo)客戶的接受和認(rèn)可。為項(xiàng)目的實(shí)際銷售創(chuàng)造良好的交流空間。

項(xiàng)目營銷推廣總體思路

營銷推廣核心理念

市場推廣主題

營銷形象定位

項(xiàng)目賣場整體包裝設(shè)計（售樓處外部風(fēng)格建議、售樓處內(nèi)部裝飾建議、內(nèi)部功能、格局分割意見等）

產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議

三、項(xiàng)目入市與銷售策略

3.1項(xiàng)目銷售總體策略

分期銷售策略

分區(qū)銷售策略

銷售價格策略

1、?價格定位依據(jù)和原則

2、?項(xiàng)目價格具體定位（入市價格/均價/項(xiàng)目單體定價）

3、?價格變動原則

銷售節(jié)奏控制策略

階段性銷售策略

競爭性營銷推廣策略

制定完備的營銷推廣策略，必須了解與項(xiàng)目構(gòu)成競爭的市場和對手。在這一環(huán)節(jié)中，我們主要針對競爭對手的所在區(qū)域、推廣策略、價格和產(chǎn)品的優(yōu)劣勢進(jìn)行全方位的對比和研判，不但為項(xiàng)目后期實(shí)施的價格策略提供可靠的依據(jù)，也為后期產(chǎn)品進(jìn)入市場儲備應(yīng)對有效的競爭策略。

3.2項(xiàng)目入市策略

???入市手段

入市時機(jī)

入市工作流程設(shè)計

?

四、項(xiàng)目媒介策略及市場推廣

4.1媒介策略

針對項(xiàng)目的營銷總體策略，制定出適合于項(xiàng)目推廣的媒介策略，這部分工作的主要內(nèi)容，是結(jié)合項(xiàng)目的物業(yè)檔次和賣點(diǎn)選取相應(yīng)的宣傳媒體，并對他們進(jìn)行科學(xué)合理的搭配組合。

媒體市場分析

項(xiàng)目媒介選擇

項(xiàng)目媒介組合

推廣計劃

合理的制定廣告投放計劃，除了要配合項(xiàng)目的銷售周期確定以何種媒體、何種形式進(jìn)行廣告宣傳，還要考慮甲方用于項(xiàng)目宣傳方面的投入預(yù)算，制定出適合項(xiàng)目營銷推廣的最佳方案。

4.2投放時間與投放強(qiáng)度

4.3階段性推廣亮點(diǎn)

4.4媒體廣告預(yù)算

4.5廣告投放效果預(yù)估

4.6競爭項(xiàng)目廣告監(jiān)測

?

工作成果提交

1、???????階段性營銷報告

制定項(xiàng)目營銷工作策劃方案。

2、???????銷售跟蹤

2.1跟蹤項(xiàng)目營銷全過程，隨時調(diào)整營銷執(zhí)行方案。

2.2銷售執(zhí)行、廣告平面設(shè)計及具體方案的監(jiān)督執(zhí)行

項(xiàng)目具體的銷售過程中，許多工作將需要甲方、顧問單位、公司、廣告公司四者密切協(xié)作來完成，為明確各方工作重點(diǎn)，避免出現(xiàn)不必要的問題，需要在此明確幾方的具體合作關(guān)系。

顧問單位、甲方、公司、廣告公司四者的合作關(guān)系為：

顧問單位主要就甲方項(xiàng)目銷售過程中遇到的具體問題（具體見工作內(nèi)容）提出參照意見與解決方案；由我司根據(jù)項(xiàng)目的整體形象定位，結(jié)合營銷總體策略配合公司、廣告公司。并且由我司協(xié)助甲方與之對接，指導(dǎo)并配合資源公司按照我們的初衷完成相關(guān)工作。

銷售執(zhí)行、廣告平面設(shè)計以及具體方案的具體執(zhí)行，由公司與廣告公司負(fù)責(zé)，并將執(zhí)行中的實(shí)際狀況及時、準(zhǔn)確反饋到甲方與顧問單位處，以利于甲方即時調(diào)整、完善具體的執(zhí)行方案。

甲方整體把握項(xiàng)目開發(fā)銷售進(jìn)程、協(xié)調(diào)與各公司的合作關(guān)系。

合作方式

根據(jù)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司提出符合目前實(shí)際情況的具體合作方式為：

顧問單位以每月交流形式長期合作。

項(xiàng)目正式開盤前，顧問單位按照甲方實(shí)際進(jìn)度與整體工作內(nèi)容要求，經(jīng)與甲方討論確定本月具體工作內(nèi)容后，每月為甲方提供一份專題報告，及時解決以上工作計劃中的各項(xiàng)問題。

篇8

一、財務(wù)報表分析的目的

首先要明確財務(wù)報表分析的目的，有的放矢，才能最大限度的利用財務(wù)報表，來為決策者提供決策依據(jù)，體現(xiàn)出財務(wù)管理的重要性。

財務(wù)報表分析既是對已完成財務(wù)活動的總結(jié)，又是財務(wù)預(yù)測的前提，在財務(wù)管理中起著關(guān)鍵性的作用。完整的財務(wù)報表主要是資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三項(xiàng)主表，可以為決策者提供行?I分析及策略分析，可以為決策者評價當(dāng)前財務(wù)狀況及未來發(fā)展趨勢。面對不同的報表使用人，分析的目的也會因?yàn)椴煌氖褂萌硕槐M相同。

二、財務(wù)報表分析的內(nèi)容

全面概括起來，財務(wù)報表分析的內(nèi)容主要從三張主表著手，比率為重點(diǎn)，經(jīng)緯度來對比，實(shí)際相結(jié)合。從資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表及現(xiàn)金流量表著手，運(yùn)用財務(wù)比率對企業(yè)各期的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，有全面性也有針對性，也可對主要經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)分析，結(jié)合自身實(shí)際工作，完成一份完整的財務(wù)分析大致有如下內(nèi)容：

（一）企業(yè)概述

財務(wù)報表分析除了面對企業(yè)管理層，還要面對金融機(jī)構(gòu)及稅務(wù)統(tǒng)計等部門，企業(yè)概述必不可少，讓不同使用者可以快速了解企業(yè)大致情況。再列明企業(yè)組織架構(gòu)，特別是集團(tuán)性公司，說明企業(yè)架構(gòu)，按層級分別說明，每級公司再分別說明股權(quán)結(jié)構(gòu)，這樣就可以清晰展開企業(yè)層級與股權(quán)比例。

（二）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

一般來說，會計報表使用者比較關(guān)注經(jīng)營情況，拿到一份財務(wù)分析往往先看經(jīng)營成果，即利潤指標(biāo)等完成了多少，效益如何，比歷史同期有無增長，因此財務(wù)分析先滿足此方面的需求?？刹扇∨c年初預(yù)算目標(biāo)、上年同期等進(jìn)行對比，著重從收入、利潤及成本三個方面，抓住重點(diǎn)和異常進(jìn)行分析。分類總結(jié)出差異變動原因，比如是收入未實(shí)現(xiàn)，還是成本項(xiàng)目增減的變動。

也可以抓住幾個大類，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、負(fù)債總額及資產(chǎn)負(fù)債率，加以總括性對比說明，對大致掌握企業(yè)情況起到初步作用。

（三）資產(chǎn)項(xiàng)目分析

列明資產(chǎn)各主要指標(biāo)占比變動，各項(xiàng)數(shù)字需要與期初數(shù)字進(jìn)行對比，分析增減變化差異。需要列明明細(xì)的，比如應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、長期股權(quán)投資等主要指標(biāo)，列明細(xì)分析。還可進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析，根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部因素，行業(yè)性質(zhì)、未來獲利和償債能力來進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化分析。其次運(yùn)用比率來分析資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)能力，如應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、投資報酬率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可以得出資產(chǎn)使用情況及運(yùn)轉(zhuǎn)能力。

（四）償債能力分析

償債能力分析是分析企業(yè)償還各種短期和長期負(fù)債的能力。企業(yè)經(jīng)營者通過財務(wù)報表分析來得出企業(yè)的償債能力，以做出正確的籌融資活動。償債能力分析從負(fù)債結(jié)構(gòu)的變動及其負(fù)債成本的影響著手，對于負(fù)債明細(xì)也要對比分析增減變動情況，列明利率、到期日及擔(dān)保人等詳細(xì)情況，同時加以資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率來分析。

（五）經(jīng)濟(jì)效益分析

獲取利潤是企業(yè)的根本目標(biāo)。盈利能力主要是財務(wù)比率的計算，如銷售凈利率，通過數(shù)值來挖掘內(nèi)在因素，分析金額變動及結(jié)構(gòu)變動，其次確定利潤表各重點(diǎn)項(xiàng)目，深入到各項(xiàng)目內(nèi)部進(jìn)一步分析，需要收集相應(yīng)詳細(xì)信息，比如銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等來進(jìn)行分析，較年初計劃數(shù)及預(yù)算進(jìn)度加以對比分析。

（六）成本費(fèi)用分析

成本費(fèi)用的高低直接影響著企業(yè)的利潤，只有降低成本，減少費(fèi)用，才能更有效的提高利潤。按照成本費(fèi)用的具體明細(xì)來列舉，較上年同期及年初計劃等來進(jìn)行分析。著重關(guān)注同期變化較大的項(xiàng)目，深入分析變動原因及對利潤產(chǎn)生的影響。

（七）現(xiàn)金流分析

通過對現(xiàn)金流量的分析，可以看出企業(yè)一定時期內(nèi)現(xiàn)流入和流出的信息和變動原因，預(yù)測未來現(xiàn)金流量情況，評價財務(wù)結(jié)構(gòu)和償債能力。

可以從現(xiàn)金流量項(xiàng)目著手，經(jīng)營、投資、籌資逐一進(jìn)行分析，關(guān)注當(dāng)期及累計時期內(nèi)的現(xiàn)金流情況，更簡單直接呈現(xiàn)給決策層。再用財務(wù)比率加以輔助，現(xiàn)金流量自身的客觀性就能為其他財務(wù)指標(biāo)分析起到很好的補(bǔ)充作用。

篇9

摘要：當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，為了適應(yīng)復(fù)雜多變的市場需求動態(tài)發(fā)展形勢，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場調(diào)研了解開發(fā)項(xiàng)目的市場情況，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研如何實(shí)施就成為值得關(guān)注的課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；公寓；市場調(diào)研；實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)研,是對以某個房地產(chǎn)項(xiàng)目為特定的調(diào)研對象,對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和統(tǒng)計分析,進(jìn)而對房地產(chǎn)項(xiàng)目市場進(jìn)行研究與預(yù)測，把握市場的脈搏，從而保障項(xiàng)目的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。下面以南京幸福萬象公寓項(xiàng)目為例具體闡述市場調(diào)研的實(shí)施過程。

一、項(xiàng)目簡介

南京幸福萬象項(xiàng)目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數(shù)12層，其中1-5層為商業(yè)，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個。該項(xiàng)目北接永樂路，西臨龍蟠南路高架及雙橋門管養(yǎng)基地，南面是貨運(yùn)鐵路及柏麗廚具倉儲地，東面毗鄰龍翔雅苑小區(qū)，項(xiàng)目唯一的臨街面在北面，周邊小區(qū)聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達(dá)，難以引入西面消費(fèi)者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區(qū)域人流與車流無法到達(dá)；東面無通行道路，小區(qū)無圍墻，項(xiàng)目建成后小區(qū)人流可直接到達(dá)。

項(xiàng)目的開發(fā)商是花樣年控股集團(tuán)有限公司，該公司起步于1998年，總部設(shè)立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所主板成功上市，股份代號為HK1777。至2012年，花樣年控股資產(chǎn)規(guī)模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業(yè)務(wù)已涵蓋金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)國際、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等服務(wù)領(lǐng)域。

二、項(xiàng)目分析

（一）項(xiàng)目政策環(huán)境分析

2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議再次重申堅決打擊抑制投機(jī)投資性購房，并提出；“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”，但南京細(xì)則并未提及更未實(shí)施。反觀南京房地產(chǎn)市場銷量不減反增，讓人感到房地產(chǎn)市場陷入：“行政干預(yù)屢敗屢戰(zhàn)；政府越調(diào)控、房價漲的越厲害“的怪圈。

（二）項(xiàng)目周邊人口分析

項(xiàng)目輻射超過50個社區(qū)，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場包括大明路科技產(chǎn)業(yè)園、雨花軟件園、大明路汽車市場、卡子門家具建材市場、南京南站。

（三）項(xiàng)目周邊交通狀況

項(xiàng)目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點(diǎn)豐富，可連結(jié)至市中心新街口、中華門等區(qū)域；在建的地鐵3號線將沿項(xiàng)目西側(cè)通過，距離卡子門站點(diǎn)最近距離約400米；地鐵的開通將為項(xiàng)目賦予巨大商業(yè)投資潛力；龍蟠高架道路連接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個區(qū)域。

（四）周邊在售同類項(xiàng)目分析

項(xiàng)目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，目前主要是兩個項(xiàng)目。贊成領(lǐng)尚，項(xiàng)目共一棟樓，25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為公寓。公寓產(chǎn)權(quán)為70年，該項(xiàng)目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項(xiàng)目是由南京贊成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于秦淮區(qū)雙橋門宏光路（宏光機(jī)械廠北側(cè)），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃?xì)?。首次開盤時間是2010.11.29，累計上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價17000-22000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米。由于該項(xiàng)目僅一棟高層，自身的內(nèi)部配套不完善，也沒有規(guī)模性效應(yīng)。此外，項(xiàng)目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環(huán)境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場，為公寓+商業(yè)的產(chǎn)品組合，目前尚未入市，此項(xiàng)目也是本案在區(qū)域市場最主要的競爭對手。該項(xiàng)目位于南京市雨花臺區(qū)養(yǎng)回紅村158號（宜家家居斜對面）；是由南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個左右停車位，產(chǎn)權(quán)年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計590套，價格預(yù)計20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區(qū)、市區(qū)其它地區(qū)及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析

項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會：品牌開發(fā)商，較強(qiáng)的招商能力，地段位于市區(qū)、江寧交通核心樞紐，6個島型規(guī)劃增加項(xiàng)目沿街面，小面積、挑高，退臺式設(shè)計，增加公寓價值；南京南站飛速發(fā)展機(jī)遇，青奧會推動了南京商業(yè)發(fā)展，三號線規(guī)劃開建，卡子門站商業(yè)潛力，目前宏觀政策對于住宅市場投資抑制。

項(xiàng)目的劣勢和威脅?？蛻魞H依靠永樂路導(dǎo)入，單面靠近龍蟠路高架，周邊老小區(qū)，商業(yè)形象較差，客戶對高層商業(yè)銷售抗性，商業(yè)噪音對公寓銷售有影響；南站商圈商業(yè)競爭激烈，區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的競爭威脅。

三、項(xiàng)目客戶定位分析

根據(jù)南京具有代表性公寓項(xiàng)目調(diào)研得出的信息顯示，公寓目標(biāo)客戶有以下主要特點(diǎn)：本地客戶是客戶群主力，周邊區(qū)域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業(yè)多為企事業(yè)單位人員；客戶購買公寓置業(yè)的目的以投資和自住為主。

四、項(xiàng)目價格定位分析

篇10

中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）（11-12）-0011-01

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營活動，它包括項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)作兩個層面。項(xiàng)目投資決策，即通過項(xiàng)目前期研究，對項(xiàng)目進(jìn)行決策是否可投。而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本測算，是前期研究，即項(xiàng)目投資決策的重要組成部份，它通過對項(xiàng)目成本及費(fèi)用、價格、收入、利潤等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，對風(fēng)險識別和評估，以利于項(xiàng)目投資決策。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本測算中獲得的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，又能在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，成為控制成本、資金融資使用、風(fēng)險控制和應(yīng)對的基線，以利于對項(xiàng)目實(shí)際管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)期收益。

如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作正常。

項(xiàng)目成本由開發(fā)成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和利潤構(gòu)成。

一、開發(fā)成本費(fèi)用

下列項(xiàng)目可列入開發(fā)成本費(fèi)用：

1.土地使用權(quán)取得費(fèi)

土地使用權(quán)取得費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用。

可列入土地使用權(quán)取得費(fèi)的項(xiàng)目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費(fèi)，地價評估費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，地上物補(bǔ)償費(fèi)，墳?zāi)惯w移費(fèi)，房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)，征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費(fèi)，房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，征地事務(wù)管理費(fèi)，土地使用權(quán)注冊登記發(fā)證費(fèi)，防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)，場地清理費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)，為規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費(fèi)等支出。

可列入前期工程費(fèi)的項(xiàng)目有：建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，勘察費(fèi)，設(shè)計費(fèi)，招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)，招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)，釘樁放線費(fèi)，環(huán)境評估費(fèi)，臨時水、電、路、場地平整費(fèi)。

3.建筑、安裝工程費(fèi)

建筑、安裝工程費(fèi)，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用。

可列入建筑、安裝工程費(fèi)的項(xiàng)目有：建安工程費(fèi)，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)，臨時占路執(zhí)照費(fèi)，臨時用地和臨時建設(shè)工程費(fèi)，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)基金，工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，施工噪聲擾民費(fèi)。

建設(shè)、安裝工程費(fèi)按照國家及各省市有關(guān)建設(shè)工程造價管理規(guī)定計算。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用。

此項(xiàng)費(fèi)用按照政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋搿?/p>

可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費(fèi)，居住小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi)，地下水資源費(fèi)，防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，供電貼費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目共用電力設(shè)施代維護(hù)費(fèi)，綠化補(bǔ)償費(fèi)。

5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。可以計入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆嬋搿?/p>

6.開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。開發(fā)間接費(fèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。

二、期間費(fèi)用

商品住宅開發(fā)期間費(fèi)用，為管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出。

1.管理費(fèi)用。企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。

2.財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進(jìn)入項(xiàng)目成本。發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入。

3.銷售費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。

三、稅金

稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。

四、項(xiàng)目開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)

涉及項(xiàng)目開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費(fèi)，按照國家及各省市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

可列入商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)的項(xiàng)目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。

五、利潤