導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房產(chǎn)投資成本，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 貴陽(yáng)花溪地區(qū)背景

花溪區(qū)位于黔中腹地,距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風(fēng)濕潤(rùn)氣候的特點(diǎn),冬無(wú)嚴(yán)寒,夏無(wú)酷熱,無(wú)霜期長(zhǎng),雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達(dá)41.53﹪?；ㄏ貐^(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財(cái)政預(yù)算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)絕對(duì)數(shù)均位列全省前10位,總?cè)丝跀?shù)至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。

貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi),北有貴陽(yáng)西站及貨場(chǎng),西有湖潮站和磊莊機(jī)場(chǎng),東北部有貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng);貴花高等級(jí)公路直通市區(qū),312國(guó)道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來(lái)也是蓬勃發(fā)展,自2009年規(guī)劃出3200畝地?cái)U(kuò)建貴州大學(xué)的同時(shí),規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地,建成貴陽(yáng)市的高校園區(qū),首期工程完工后,將容納坐落在貴陽(yáng)的5所高校。而花溪區(qū)大學(xué)規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成,南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi),分別由貴州師范大學(xué)、貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)、貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、貴陽(yáng)中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州亞泰職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院等8所高校組成,南區(qū)即為俗稱的“花溪大學(xué)城”。

除了高等學(xué)府之外,花溪的基礎(chǔ)教育機(jī)構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)。花溪景區(qū)面積222平方公里,占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個(gè)。其中,自然景觀56個(gè)、人文景觀25個(gè)。有國(guó)家級(jí)特等景觀4個(gè)、國(guó)內(nèi)一等景觀18個(gè)、國(guó)內(nèi)二等景觀32個(gè)、國(guó)內(nèi)三等景觀27個(gè),以花溪國(guó)家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名?；ㄏ奈锕袍E豐富,青巖古鎮(zhèn)已列為全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級(jí)文物保護(hù)單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽(yáng)市政府列為市級(jí)保護(hù)單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。貴陽(yáng)市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱,但相比于我國(guó)其他著名旅游風(fēng)景區(qū),其開(kāi)發(fā)程度尚處于較低水平,換句話說(shuō),花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。

2 投資分析

2.1 市場(chǎng)分析

2.1.1 公寓 通過(guò)實(shí)地考可見(jiàn)察,貴陽(yáng)花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人,遠(yuǎn)離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養(yǎng)天年?；ㄏ木幼∪丝跒?60054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,筆者了解到不少外來(lái)人口在花溪買房用來(lái)給父母養(yǎng)老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來(lái),若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目,中小戶型應(yīng)占大頭。

2.1.2 別墅 花溪有著獨(dú)特的自然風(fēng)光,與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會(huì)有部分中高層收入者愿意來(lái)享受這里純凈的空氣和迷人的風(fēng)光,但是這里距離市中心較遠(yuǎn),周邊的公共設(shè)施不如市區(qū)內(nèi)完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購(gòu)買市中心的別墅或花園洋房。

2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源,也吸引了不少全國(guó)各地聞?dòng)嵍鴣?lái)的游客。花溪的建設(shè)相對(duì)落后,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠,與我國(guó)其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽(yáng)是全國(guó)聞名的避暑勝地,再加上花溪地區(qū)高校眾多,每當(dāng)夏季,來(lái)各大高校進(jìn)行培訓(xùn)的外地人士無(wú)不選擇在花溪留宿,然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺,許多外來(lái)人士只能選擇在當(dāng)?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷?住宿條件十分有限。因此,房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā),大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。

2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見(jiàn)花溪一直以來(lái)缺少集中的大型商區(qū),商業(yè)用房的供應(yīng)僅占全市的1.25%,商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來(lái)說(shuō)其檔次偏低、規(guī)模較小,花溪豐富的旅游資源會(huì)拉動(dòng)該地區(qū)的消費(fèi)水平,帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展,因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地,其中,中鐵城計(jì)劃要建設(shè)一座15萬(wàn)方的大型購(gòu)物中心,若要與其競(jìng)爭(zhēng),還需深入考察研究。

2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區(qū)處于貴陽(yáng)市較偏位置,離市中心較遠(yuǎn),交通相對(duì)來(lái)說(shuō)較為不便,不太合適發(fā)展辦公用地,受大盤個(gè)案影響,寫字樓市場(chǎng)形成以老城區(qū)、金陽(yáng)

新區(qū)為主要的兩大熱點(diǎn)供求板塊,其他區(qū)域除烏當(dāng)區(qū)有少量成交外,市場(chǎng)均無(wú)變化。整體市場(chǎng)銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應(yīng)該居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū),交通要十分便利,四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛是寫字樓價(jià)值的重要支撐;寫字樓項(xiàng)目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施,形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級(jí)寫字樓。

從目前市場(chǎng)來(lái)看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)分析

2.2.1 政策風(fēng)險(xiǎn) 限貸政策不僅會(huì)毫不動(dòng)搖地執(zhí)行,而且還會(huì)進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。唯有不折不扣地執(zhí)行,甚至繼續(xù)深化和加強(qiáng)限貸政策,才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)合理回歸。此外,房產(chǎn)稅將盡快在全國(guó)開(kāi)征,這可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,并在潛移默化中達(dá)到限購(gòu)的目的。

2.2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自在三個(gè)方面:一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離;二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);三是項(xiàng)目產(chǎn)品和預(yù)測(cè)價(jià)格發(fā)生較大偏離。

2.2.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn) 主要由于科技進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動(dòng)可能帶來(lái)的損失;以及由于工程量預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上漲導(dǎo)致投資增大;由于計(jì)劃不周或外部條件因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延。

2.2.4 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目管理涉及項(xiàng)目的全過(guò)程,包括投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和財(cái)務(wù)管理。

2.2.5 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會(huì)環(huán)境因素的影響,如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財(cái)政政策。

2.2.6 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位的調(diào)查,了解其中潛在的規(guī)則;通過(guò)分析房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期來(lái)預(yù)測(cè)其可能會(huì)發(fā)生的變動(dòng),從而預(yù)估出最佳的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī);選擇地塊時(shí),要充分分析該區(qū)域的潛在價(jià)值;要了解國(guó)家政策,分析其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)帶來(lái)的潛在影響;同時(shí),要了解并分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競(jìng)爭(zhēng)者的情況,做到知已知彼,百戰(zhàn)不殆。

2.2.7 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的建設(shè)需要切實(shí)解決工程建設(shè)特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護(hù)問(wèn)題;建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小;工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低等等。

2.2.8 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn) 要求項(xiàng)目管理人員要具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項(xiàng)專業(yè)能力;同時(shí)加強(qiáng)目標(biāo)管理,落實(shí)考核責(zé)任制;制訂相應(yīng)的激勵(lì)制度,調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員工作積極性,從而提高企業(yè)管理水平和整體競(jìng)爭(zhēng)力。

3 成本控制分析

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展,有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)地位提供了契機(jī),降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤(rùn),房開(kāi)商各有著自己獨(dú)特的控制成本的方法。

筆者認(rèn)為,建設(shè)項(xiàng)目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費(fèi)者的需求,從而影響企業(yè)的收益。因此,功能設(shè)計(jì)成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是:在成本控制中應(yīng)首先列出項(xiàng)目所具有的主要功能評(píng)價(jià)指標(biāo),根據(jù)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度來(lái)劃定它們的權(quán)重,接著確定項(xiàng)目的總費(fèi)用,再根據(jù)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重來(lái)預(yù)估其相應(yīng)部分的開(kāi)銷。

本文從功能設(shè)計(jì)的角度出發(fā)來(lái)對(duì)貴陽(yáng)市花溪區(qū)貴州大學(xué)附近某地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行成本質(zhì)控分析。該項(xiàng)目建設(shè)用地800平方米,建筑規(guī)模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬(wàn)元。

①首先列出該項(xiàng)目所具有的主要功能評(píng)價(jià)指標(biāo),并對(duì)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度進(jìn)行評(píng)分,最終確定權(quán)重。

確定權(quán)重可采用0-4強(qiáng)制評(píng)分法,分別將不同的指標(biāo)進(jìn)行兩兩對(duì)比并評(píng)分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。

②根據(jù)權(quán)重來(lái)預(yù)估相應(yīng)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的開(kāi)銷,見(jiàn)表2。

篇2

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多樣性

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)過(guò)程中收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)直接會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，影響開(kāi)發(fā)收益的提高。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求關(guān)系變化風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，認(rèn)真進(jìn)行可行性研究論證。風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，取得了相當(dāng)數(shù)量的第一手資料和數(shù)據(jù)后，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過(guò)可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制，即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作要做到位，如果前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，沒(méi)有詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)沒(méi)有設(shè)計(jì)依據(jù)，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的比較，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是不斷變化的”為借口不重視前期的項(xiàng)目調(diào)研。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，最后匆忙進(jìn)行上馬，導(dǎo)致項(xiàng)目在施工、銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，成本和進(jìn)度受到嚴(yán)重影響。

在工程實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)有風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和應(yīng)急措施，能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，及早作出反應(yīng)，控制風(fēng)險(xiǎn)的影響程度以減少損失。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理成本控制

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成要素主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、費(fèi)用，貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。

3.2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是近年來(lái)消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要因素。在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境與條件設(shè)施下，除了開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷對(duì)路、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，誰(shuí)能在開(kāi)發(fā)中既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，誰(shuí)就能以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可以分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。

營(yíng)銷環(huán)節(jié)控制主要是銷售費(fèi)用的控制。銷售費(fèi)用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動(dòng)、營(yíng)銷人員工資、辦公費(fèi)用等與銷售有關(guān)的費(fèi)用。銷售費(fèi)用不但關(guān)系到開(kāi)支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預(yù)期效果沒(méi)達(dá)到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環(huán)；而廣告、促銷費(fèi)用花得恰當(dāng)，則會(huì)起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。由于對(duì)廣告的效果難以準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，所以一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費(fèi)用。當(dāng)然銷售方面的制度還得建立和完善，費(fèi)用支出仍然要審批。特別要對(duì)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，并對(duì)每次的推廣活動(dòng)做內(nèi)部評(píng)價(jià)。有的開(kāi)發(fā)商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實(shí)際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項(xiàng)目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開(kāi)始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過(guò)招投標(biāo)一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強(qiáng)合同管理。讓參與項(xiàng)目建設(shè)的工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)人員了解合同，也可以將合同發(fā)給相關(guān)部門和人員，明確雙方權(quán)責(zé)，使大家對(duì)合同的內(nèi)容做到心中有數(shù)。在合同執(zhí)行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護(hù)我方權(quán)益，并避免合同違約，是加強(qiáng)合同管理。

工程管理人員嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。工程管理人員要始終把施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作貫徹到整個(gè)過(guò)程中，采取防范措施，應(yīng)對(duì)工程建設(shè)對(duì)象的施工過(guò)程實(shí)施全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，施工過(guò)程中的控制，以及某個(gè)單項(xiàng)工程及整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，對(duì)建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制，既要杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，又要對(duì)存在質(zhì)量隱患部分及時(shí)返工，避免后期造成更大的人、財(cái)、物的投入而加大工程造價(jià)，而且由于工程質(zhì)量問(wèn)題造成不能交工、維修、業(yè)主索賠等問(wèn)題會(huì)給項(xiàng)目造成不可預(yù)見(jiàn)成本的增加。

對(duì)施工進(jìn)度款的撥付要嚴(yán)格簽字制度及審查制度，要實(shí)行多級(jí)管理及控制。比如對(duì)工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰(shuí)簽字誰(shuí)負(fù)責(zé)。另外，對(duì)定額取費(fèi)的選擇要根據(jù)施工合同進(jìn)行嚴(yán)格查核，對(duì)就高不就低的項(xiàng)目要堅(jiān)決糾正。

要重視材料供應(yīng)商的資源整合和管理，把供應(yīng)商視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。

篇3

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，為了能夠立足于市場(chǎng)，爭(zhēng)取獲得更大的效益，就必須把握好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和階段，力爭(zhēng)把投入成本控制在最少范圍內(nèi)，使項(xiàng)目取得更好的投資效益和實(shí)際效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)，影響因素較多，較復(fù)雜的過(guò)程，要想以最少投資獲得最大的目標(biāo)，就必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)和階段進(jìn)行全面分析，有效的進(jìn)行控制成本。

一、首先是在項(xiàng)目投資的決策階段

投資決策前，應(yīng)對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報(bào)告時(shí)，應(yīng)深入市場(chǎng)調(diào)查并充分掌握各類資料，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售周期等。關(guān)鍵是對(duì)土地成本的估算上，在總的成本中，該項(xiàng)費(fèi)用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達(dá)到項(xiàng)目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價(jià)，把土地成本控制在論證的目標(biāo)之內(nèi)。

二、其次是在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)度，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益。因此，選定優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位可以為建設(shè)單位在技術(shù)、服務(wù)等方面提供良好的服務(wù)，自然有利于成本的控制。 在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。設(shè)計(jì)階段作為控制開(kāi)發(fā)成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過(guò)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的成本控制，要求在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，對(duì)鋼筋、砼、節(jié)點(diǎn)等限定上限指標(biāo)，設(shè)計(jì)完成后對(duì)實(shí)際指標(biāo)進(jìn)行評(píng)定，采取一定的獎(jiǎng)懲措施；同時(shí)，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)；強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，如建筑設(shè)計(jì)時(shí)盡可能功能分區(qū)相對(duì)集中，避免不必要的裝飾，環(huán)境配套上做到實(shí)用美觀，不求奢華但求新穎；在設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò)合理利用法規(guī)如設(shè)計(jì)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實(shí)際使用面積，本質(zhì)上攤薄樓面地價(jià)；在建筑布置上充分根據(jù)項(xiàng)目的地形地貌及鉆探數(shù)據(jù)考慮基礎(chǔ)形式從而節(jié)約地基處理成本，準(zhǔn)確計(jì)算土方平衡量，確定場(chǎng)地標(biāo)高以節(jié)約土方成本，等等。

三、施工前期階段

根據(jù)開(kāi)工計(jì)劃預(yù)決算部編制完成工程量清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價(jià)，并審查招標(biāo)文件和合同的有關(guān)造價(jià)條款提出造價(jià)建議，通過(guò)招標(biāo)確定合同造價(jià)，從而進(jìn)一步鎖定目標(biāo)成本。在實(shí)際工作中也碰到過(guò)類似于在招標(biāo)前缺乏成熟的方案及確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、或者在招標(biāo)完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會(huì)產(chǎn)生很多分部分項(xiàng)的綜合單價(jià)需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設(shè)計(jì)圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。

四、施工階段

1、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度：建立工程、造價(jià)、監(jiān)理、跟蹤會(huì)簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費(fèi)用，加強(qiáng)各部門互相監(jiān)督，并由分管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)確認(rèn)。

2、建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳：根據(jù)公司預(yù)先制定的《工程聯(lián)系單業(yè)務(wù)規(guī)程》規(guī)定，對(duì)每單設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單和現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系單做造價(jià)跟蹤，預(yù)決算部接單后啟動(dòng)《造價(jià)調(diào)整內(nèi)部聯(lián)系單》，完成材料詢價(jià)建議、調(diào)整造價(jià)的測(cè)算報(bào)公司簽閱審批，根據(jù)審批意見(jiàn)由開(kāi)發(fā)部對(duì)外簽署生效《工程洽談?dòng)涗洝纷鳛楣こ探Y(jié)算依據(jù)。推進(jìn)跟蹤審計(jì)制度后，下步準(zhǔn)備啟動(dòng)《造價(jià)控制動(dòng)態(tài)分析報(bào)告》，定期披露合同額的動(dòng)態(tài)移動(dòng)情況，掌握目標(biāo)投資額的偏離狀況。

3、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格：材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中

約占70%，工程材料成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內(nèi)容，對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲供和定牌核價(jià)方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，采用招投標(biāo)方式采購(gòu)，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會(huì)有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級(jí)別不同，價(jià)格也會(huì)有差異。因此要樹(shù)立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制。

4、準(zhǔn)確履行合同對(duì)外簽署審批和合同款項(xiàng)支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時(shí)編報(bào)決算審核表和成本登記表。

五、竣工階段

該階段是對(duì)項(xiàng)目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結(jié)算資料受理情況完成工程結(jié)算審核，待項(xiàng)目所有合同完成結(jié)算后編制《項(xiàng)目工程結(jié)算報(bào)告》，該報(bào)告內(nèi)容包括：項(xiàng)目工程概況、合同結(jié)算情況列表說(shuō)明、工程預(yù)決算受理及審核情況表、典型單體造價(jià)解析、造價(jià)預(yù)測(cè)和結(jié)算對(duì)比分析、經(jīng)驗(yàn)分享及建議等。對(duì)于竣工結(jié)算項(xiàng)目，我們認(rèn)真做好總結(jié)和統(tǒng)計(jì)分析，把經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)納入《工程造價(jià)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)》數(shù)據(jù)庫(kù)，以此作為今后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制定目標(biāo)成本和采取改善措施的重要依據(jù)，達(dá)到實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目，在成本控制方面提高一個(gè)水平。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，總體要從管理和技術(shù)兩個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)：

篇4

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還有待完善。為了提高房地產(chǎn)投資的有效性，必須對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行詳細(xì)分析，以有針對(duì)性地提出成本控制措施，在降低開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的客觀性、多樣性與可預(yù)測(cè)性，具體包括以下幾個(gè)方面：

1.1自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)。主要是指因自然因素與不可抗力因素對(duì)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所造成的不利影響，從而給開(kāi)發(fā)商造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要是指投資者在使用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，在擴(kuò)大投資范圍的同時(shí)，也給房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)造成了不確定性因素的增加，即增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益不足以償還未來(lái)到期的債務(wù)增長(zhǎng)。

1.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指在投資經(jīng)營(yíng)決策上的失誤而造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況偏離了預(yù)先設(shè)定的期望值，這種風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括經(jīng)營(yíng)不善、管理水平低下等。

1.4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。是因市場(chǎng)行情的不確定性波動(dòng)給房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊缺以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素造成的。

1.5政策風(fēng)險(xiǎn)。主要是指政府機(jī)關(guān)有關(guān)房地產(chǎn)政策的變化而給投資者造成的經(jīng)濟(jì)損失，這種因素的產(chǎn)生主要是由法律手續(xù)、城市規(guī)劃政策、土地政策等因素的變化而產(chǎn)生的。

對(duì)于以上談到的這些風(fēng)險(xiǎn)因素，多是投資者無(wú)法控制的，但投資者可以通過(guò)減少?zèng)Q策失誤的方式來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理控制，從而確保投資項(xiàng)目能獲得既定的經(jīng)濟(jì)效益。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的有效措施

對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，因其具有跨領(lǐng)域多、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。為降低風(fēng)險(xiǎn)給項(xiàng)目投資造成的影響，使企業(yè)生產(chǎn)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，必須采取合理的經(jīng)營(yíng)策略加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的控制與管理，主要包括以下幾個(gè)方面：

2.1加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

對(duì)于該環(huán)節(jié)而言，是風(fēng)險(xiǎn)管理中的關(guān)鍵要素，指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的判斷。在此過(guò)程中，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)進(jìn)行科學(xué)歸類，并弄清各種因素之間的關(guān)系，尋求合適的方式來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。在具體的分析識(shí)別過(guò)程中，可運(yùn)用問(wèn)詢法、財(cái)務(wù)報(bào)表法與現(xiàn)場(chǎng)視察法等。

2.2增強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

對(duì)于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，往往缺乏高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而導(dǎo)致以片面的角度進(jìn)行項(xiàng)目投資與評(píng)估。為此，應(yīng)首先建立起完善的投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，強(qiáng)化投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應(yīng)樹(shù)立起正確的投資觀念，對(duì)管家政策、投資環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃合理性、企業(yè)實(shí)際情況等諸多方面進(jìn)行合理的考慮與分析，不斷總結(jié)投資經(jīng)驗(yàn)，以有效避投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得一提的是，必須按照國(guó)家政策與地方政府相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以確保房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的合法性。

2.3轉(zhuǎn)移項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化投資布局

為有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮將投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移。為此，參加項(xiàng)目保險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一種有效途徑。同時(shí)，在投資項(xiàng)目的布局過(guò)程中，應(yīng)注重布局的合理性，針對(duì)不同的項(xiàng)目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產(chǎn)投資合理性的同時(shí)，有效實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的目的。

2.4強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)控制

在房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往有些企業(yè)忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際供求，從而使投資項(xiàng)目與市場(chǎng)需求出現(xiàn)了矛盾。因此，要避免房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，就必須強(qiáng)化供求變化的調(diào)查與預(yù)測(cè)，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行充分總結(jié)、分析，以在滿足社會(huì)需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的最大化。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)工期、項(xiàng)目指標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)制定，并加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程的監(jiān)督，避免因成本與質(zhì)量問(wèn)題而造成投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在注意投資風(fēng)險(xiǎn)因素控制的同時(shí)，還應(yīng)采取合理的措施，加強(qiáng)項(xiàng)目成本的控制，有效降低項(xiàng)目成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.1設(shè)計(jì)階段的成本控制

3.1.1實(shí)行投招標(biāo)制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位

篇5

在成本計(jì)量模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào)――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。

一、 成本計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的成本參照“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)”等相關(guān)要求確定。

(一)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，對(duì)該資產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等，企業(yè)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

1、企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值進(jìn)行入賬，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。

2、將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。租賃開(kāi)始日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按改房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備登，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按該資產(chǎn)的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按已經(jīng)計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

二、 成本模式投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

（一） 按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計(jì)提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)取得租金收入時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產(chǎn)有關(guān)后續(xù)支出

1、資本化的后續(xù)支出

資本化的后續(xù)支出會(huì)計(jì)處理類似于固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出，成本模式投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改良或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“在建工程”科目。發(fā)生資本化的改良支出或裝修支出，通過(guò)“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)從在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

2、費(fèi)用化的后續(xù)支出

有關(guān)的后續(xù)支出不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期損益（通常是“其他業(yè)務(wù)成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理或者用于出售，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)商品。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)商品”，并轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)有關(guān)科目。

（二）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的建筑物的。

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí) ，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）有關(guān)科目；按照投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已經(jīng)計(jì)提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，貸記“累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）”科目；如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目。

四、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)終值確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”有關(guān)科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計(jì)提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，如果計(jì)提了減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

篇6

一、概述

房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品除了安全、科學(xué)、適宜、美觀的功能價(jià)值外，怎樣進(jìn)行投資成本控制，對(duì)創(chuàng)造社會(huì)物質(zhì)文明和提高人們生活水平，以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、財(cái)力、物力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時(shí)代，微利時(shí)代的房地產(chǎn)投資成本控制的意義比房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張更為重要。在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，成本控制不力的企業(yè)必將被市場(chǎng)逐漸淘汰。

二、項(xiàng)目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項(xiàng)目的投資總額。

可靠的投資估算是項(xiàng)目決策的關(guān)鍵依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確程度，直接影響項(xiàng)目的可行性和投資效益。在該階段應(yīng)全面認(rèn)真收集有關(guān)資料，通過(guò)與類似工程的對(duì)比和各類技術(shù)參數(shù)的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預(yù)計(jì)各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響，使投資估算符合實(shí)際并留有必要空間，使其真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。

由于可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書階段主要是以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，內(nèi)容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內(nèi)容都比較簡(jiǎn)單和粗略，漏項(xiàng)嚴(yán)重，所以準(zhǔn)確性較差。甚至有時(shí)建設(shè)單位為了所報(bào)項(xiàng)目能被批準(zhǔn)，在做投資估算時(shí)有意低估，增加了投資估算的不準(zhǔn)確性。 因此，在投資決策階段應(yīng)該充分做好基礎(chǔ)資料的收集，以及同類項(xiàng)目的相關(guān)資料等。投資管理人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行認(rèn)真分析和選用。

（一）進(jìn)行政策風(fēng)險(xiǎn)研究

房地產(chǎn)業(yè)隨時(shí)都有可能受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國(guó)家對(duì)該產(chǎn)業(yè)的政策及其今后發(fā)展趨勢(shì)。

（二）進(jìn)行市場(chǎng)和受眾分析

進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，分析項(xiàng)目所在地的人文風(fēng)俗、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、消費(fèi)觀驗(yàn)等，充分掌握市場(chǎng)需求，掌握項(xiàng)目所在地施工行業(yè)的狀況，定位產(chǎn)品檔次和風(fēng)格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項(xiàng)目分析等

收集周邊項(xiàng)目的情況，研究類似項(xiàng)目的實(shí)施情況等，進(jìn)行類比分析，確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，并做好對(duì)策預(yù)案。

（四）進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)價(jià)，確定評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)和開(kāi)發(fā)的可行性

1、主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

（1）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）；

（2）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期；

（3）項(xiàng)目總投資收益率；

（4）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）；

（5）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）等。

2、做好稅務(wù)籌劃工作?！镀髽I(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)操作手冊(cè)：合理避稅、稅務(wù)稽查、權(quán)益維護(hù)》對(duì)怎樣房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃減輕稅負(fù)、節(jié)約稅賦，智慧經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了深入的分析[3]。

3、合理確定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選用是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵，直接影響評(píng)價(jià)的質(zhì)量。合理確定評(píng)價(jià)指標(biāo)和基準(zhǔn)參數(shù)，以合理評(píng)價(jià)投資效益對(duì)項(xiàng)目取舍實(shí)行效益否決制，達(dá)不到經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予立項(xiàng)。

（五）項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間跨度也直接影響項(xiàng)目成本和效益，必須制定切實(shí)可行的項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃。

三、嚴(yán)格設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位的招標(biāo)工作

嚴(yán)格資質(zhì)要求，采取招標(biāo)方式，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，選擇信譽(yù)和業(yè)績(jī)良好，并且有長(zhǎng)期同類工程經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位。

四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行投資控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)階段的投資控制是項(xiàng)目投資成本控制的重點(diǎn)[4]。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利與否，除了政策的因素，對(duì)投資影響最大的就是設(shè)計(jì)因素，它延伸和執(zhí)行了項(xiàng)目決策的意圖，。因此，設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行項(xiàng)目投資成本控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

投資成本控制并非一味強(qiáng)調(diào)投資成本越少越好，而是要積極運(yùn)用價(jià)值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項(xiàng)目造型、安全和功能等要求，即合理進(jìn)行資源配置，選擇最優(yōu)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案。

（一）初步設(shè)計(jì)階段

實(shí)行限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)過(guò)程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設(shè)計(jì)階段各專業(yè)設(shè)計(jì)人員應(yīng)掌握設(shè)計(jì)任務(wù)書的設(shè)計(jì)原則、建設(shè)方針、以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，根據(jù)可行性分析和市場(chǎng)變化情況，調(diào)整和細(xì)化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關(guān)鍵設(shè)備和工藝流程等，多做幾套方案，同時(shí)建立造價(jià)控制系統(tǒng)，細(xì)化和修正決策階段的投資估算，通過(guò)多個(gè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，把初步設(shè)計(jì)造價(jià)嚴(yán)格控制在投資限額內(nèi)。

（二）技術(shù)設(shè)計(jì)階段

1、進(jìn)行基坑支護(hù)選型、建筑與結(jié)構(gòu)匹配的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較論證。在住宅建筑中，基礎(chǔ)的施工占著極為重要的地位，它的施工質(zhì)量直接影響著建（構(gòu)）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項(xiàng)目造價(jià)。

2、合理選擇設(shè)備。高層建筑尚需合理設(shè)置轉(zhuǎn)換層和設(shè)備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術(shù)、新材料、新工藝。

4、掌握項(xiàng)目所在地的建設(shè)施工市場(chǎng)情況，因地制宜、就地取材，從設(shè)計(jì)源頭降低投資成本。

（三）施工圖設(shè)計(jì)階段

1、施工圖設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、深度、細(xì)度和精度對(duì)造價(jià)文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實(shí)施清單報(bào)價(jià)模式，更對(duì)這方面提出了更高的要求。若上述方面達(dá)不到要求，一方面不能滿足準(zhǔn)確編制招標(biāo)清單的需要，另一方面容易導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)階段變更頻繁，給投資控制工作帶來(lái)不確定性。

2、嚴(yán)密的編制投資預(yù)算和招標(biāo)控制價(jià)。

（四）各專業(yè)人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要各專業(yè)技術(shù)人員共同參與，密切配合，造價(jià)工程師、物業(yè)管理人員、銷售管理人員必須全面全過(guò)程全方位的參與設(shè)計(jì)工作。

五、做好施工招標(biāo)準(zhǔn)備是前期投資控制的又一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）合理確定發(fā)包模式，選擇資質(zhì)符合要求、信譽(yù)、實(shí)力和業(yè)績(jī)良好，且有同類工程經(jīng)驗(yàn)的施工單位

（二）做好編制施工招標(biāo)文件及招標(biāo)控制價(jià)的準(zhǔn)備工作

往往由于招標(biāo)文件編制不嚴(yán)密，有關(guān)表述模棱兩可，造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不準(zhǔn)確，給施工階段帶來(lái)爭(zhēng)議。

（三）做好編制施工招標(biāo)清單的準(zhǔn)備工作

應(yīng)高度重視分部分項(xiàng)工程量清單工程量的準(zhǔn)確性，及其項(xiàng)目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過(guò)程中產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內(nèi)容尤其重要：承包范圍、合同價(jià)款方式的約定、合同價(jià)款調(diào)整的約定、計(jì)量支付合同條款的約定、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約定、措施費(fèi)的約定等

六、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本控制貫穿于項(xiàng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工建設(shè)三個(gè)階段的工作，進(jìn)行主動(dòng)投資控制，過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間卻普遍忽視了設(shè)計(jì)與招標(biāo)這兩個(gè)階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉(zhuǎn)這種觀念，認(rèn)真做好上述各方面的工作，才能達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]卜一德：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)》第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2008，中國(guó)計(jì)劃出版社，2008年9月第一版

篇7

中圖分類號(hào)： F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對(duì)成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會(huì)因素

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策、金融政策以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，因此其投資時(shí)機(jī)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。政策的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響較大，如對(duì)控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)房屋的需求量；實(shí)行新的土地政策，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會(huì)引起投資效益的變化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力造成影響，也會(huì)影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價(jià)格的變化、項(xiàng)目周期以及項(xiàng)目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過(guò)程中的施工消耗，建筑所需材料等價(jià)格都在不斷變化，投資收益會(huì)受到一定影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金占用量大，而資金的占用對(duì)成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期越長(zhǎng)，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關(guān)心的內(nèi)容之一。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，地段位置是影響項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵性因素。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動(dòng)關(guān)系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）投資時(shí)機(jī)

選擇合適的投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)投資收益的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的關(guān)鍵性因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)處于上升勢(shì)頭，此時(shí)推出合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低迷期，市場(chǎng)需求下降，不能達(dá)到預(yù)期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，把握投資時(shí)機(jī)。

2、投資決策失誤對(duì)成本控制的影響

面臨日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)，如果決策失誤，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）市場(chǎng)因素對(duì)成本控制的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，市場(chǎng)供需關(guān)系、市場(chǎng)購(gòu)買力以及利率匯率等都會(huì)對(duì)成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長(zhǎng)，在從項(xiàng)目可行性研究到開(kāi)盤期間，市場(chǎng)需求發(fā)生變動(dòng)的可能性很大，如客戶對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的喜好等都會(huì)發(fā)生變化，從而使收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（2）政策因素對(duì)成本控制的影響

金融政策及財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會(huì)直接影響到房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者以及購(gòu)買者所持有的資本，影響了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國(guó)家出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)辦法，都使增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。

（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)對(duì)成本控制的影響

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)人員的素質(zhì)對(duì)成本的影響較大，如果沒(méi)有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項(xiàng)目投資失誤給企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失，增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。決策者如果沒(méi)有敏銳的市場(chǎng)洞察力，無(wú)法正確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，盲目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，在開(kāi)盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開(kāi)發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)存在很多不確定因素，潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，從而使投資實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查住房銷售價(jià)格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行調(diào)查，對(duì)正在開(kāi)發(fā)的樓盤進(jìn)行產(chǎn)品、客戶群、價(jià)格以及市場(chǎng)購(gòu)買力等進(jìn)行分析。根據(jù)項(xiàng)目的使用要求、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)劃技術(shù)條件等組織項(xiàng)目前期工作組的相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學(xué)依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究及投資估算

投資階段重點(diǎn)是進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)項(xiàng)目的投資估算精確度進(jìn)行控制，并采用合理的估算方法進(jìn)行編制，從而確保項(xiàng)目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，就必須實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策科學(xué)性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料?？尚行匝芯康膬?nèi)容包括市場(chǎng)的供需關(guān)系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項(xiàng)目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財(cái)務(wù)效益等。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，了解客戶需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位；在技術(shù)研究階段要結(jié)合設(shè)計(jì)方案對(duì)比項(xiàng)目功能，從中選擇出經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合較好的方案。進(jìn)行科學(xué)的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身的定位，盡可能避免投資風(fēng)險(xiǎn)，有效控制項(xiàng)目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算

投資估算是擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取決于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算。投資估算必須保證準(zhǔn)確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會(huì)導(dǎo)致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

3、采取組合投資策略，利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險(xiǎn)，采用組合投資的策略，同時(shí)運(yùn)作多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。如何利用有限的企業(yè)資源通過(guò)合理的投資組合，選擇投資時(shí)機(jī)、項(xiàng)目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并且盡可能多的獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時(shí)間長(zhǎng)、資金占用量較大等特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最容易遇到的就是財(cái)務(wù)危機(jī)，如果后續(xù)資金無(wú)法及時(shí)到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題。因此在采取組合投資策略時(shí)要避免幾個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)啟動(dòng)，避免由于幾個(gè)項(xiàng)目一起啟動(dòng)占用大量資金給企業(yè)帶來(lái)的整體性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在組合投資時(shí)，要注意對(duì)開(kāi)發(fā)周期不同的項(xiàng)目進(jìn)行組合，注意開(kāi)發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，在保持企業(yè)效益長(zhǎng)期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時(shí)要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場(chǎng)供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時(shí)期內(nèi)的供需關(guān)系是不相同的。在分析激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況和企業(yè)實(shí)力進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，從而對(duì)投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一、實(shí)施的政策不同、社會(huì)環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)和生存空間也是不一樣的。實(shí)施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動(dòng)的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風(fēng)險(xiǎn)。

（2）利用保險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆椒?，可以有效處置房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指在房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售以及消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保費(fèi)為代價(jià)，將開(kāi)發(fā)過(guò)程中或已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。但同時(shí)值得注意的是保險(xiǎn)的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險(xiǎn)也并不能提供充分的補(bǔ)償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險(xiǎn)手段來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高成本管理水平

（1）加強(qiáng)投資項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)建設(shè)

房地產(chǎn)可行性研究和開(kāi)發(fā)策略是一個(gè)非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新時(shí)期的變化，提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑工程造價(jià)狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹(shù)立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段，投資者要進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理，建立有效的成本控制激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施相應(yīng)的成本控制措施，避免或降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

首先，要建立利于成本控制的激勵(lì)機(jī)制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應(yīng)措施。要調(diào)動(dòng)全員參與成本控制的積極性，對(duì)于提出成本控制有良好建議的員工要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于由于個(gè)人原因造成的成本失控要進(jìn)行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵(lì)功能，拉近企業(yè)與員工之間的關(guān)系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運(yùn)，自覺(jué)節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包括前期的土地開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本、建筑安裝工程造價(jià)成本、配套設(shè)施成本等。土地開(kāi)發(fā)成本一般占到項(xiàng)目總支出的20%～30%左右，因此對(duì)土地的位置選取及出價(jià)的確定都應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性及實(shí)用性等來(lái)確定最佳設(shè)計(jì)方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價(jià)成本會(huì)占到項(xiàng)目總支出的45%～55%左右，在進(jìn)行建筑安裝工程成本的控制時(shí)，要根據(jù)當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)類似的項(xiàng)目造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，把握項(xiàng)目施工的總體情況，對(duì)影響成本的主要因素進(jìn)行深入的分析，制定出科學(xué)合理的成本指標(biāo)，在施工過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金的控制。在投資決策階段要對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確利用企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿作用，在滿足項(xiàng)目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)的減免對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，可以降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預(yù)測(cè)其他一些因素的影響，如開(kāi)發(fā)周期的變動(dòng)等，確保項(xiàng)目成本最小化。

項(xiàng)目成本控制的實(shí)施是實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織目標(biāo)、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大、成本核算多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此提高投資決策水平，加強(qiáng)成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高成本控制管理水平，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

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篇8

近幾年，隨著民間資本不斷向房地產(chǎn)行業(yè)注入，房地產(chǎn)正在發(fā)生翻來(lái)覆去的變革。作為一項(xiàng)重要的投資性資產(chǎn)，開(kāi)展成本會(huì)計(jì)方面的研究工作勢(shì)在必行。尤其是在新的的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》實(shí)施后，對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有了新的模式方案，即“公允價(jià)值模式方案”?；诖?，本文對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)成本模式的原因進(jìn)行探析，以期為政府主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)及普通民眾提供決策參考。

1. 目前公允價(jià)值形式所確定的市場(chǎng)體系還沒(méi)有完整地形成

根據(jù)最新頒布實(shí)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里面的一些規(guī)定制度，對(duì)所謂的投資性房地產(chǎn)施行公允價(jià)值這種模式來(lái)進(jìn)行計(jì)量的前提基礎(chǔ)條件可以說(shuō)是極其嚴(yán)苛。公允價(jià)值這一模式雖然能夠比較有效地反映出一些投資性房地產(chǎn)本身在市場(chǎng)上的價(jià)值跟自己的盈利能力，卻因?yàn)橄嚓P(guān)房地產(chǎn)的一些市場(chǎng)體系還不是非常健全的，房地產(chǎn)之間的交易信息，它們的公開(kāi)性還不是很高。在現(xiàn)在這種情況之下，這個(gè)模式還是很難滿足前提的。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是不允許企業(yè)用的是在估值的技術(shù)下所計(jì)算估計(jì)的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的一個(gè)公允價(jià)值。

2． 整個(gè)稅收成本在企業(yè)價(jià)值方面的一些影響

之前使用的成本模式進(jìn)行計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的物業(yè)每一期都是要進(jìn)行折舊的提取或者成本攤銷，這樣就能使得當(dāng)期在賬面上的利潤(rùn)變少，但由于折舊跟攤銷都是可以在稅前被列支的，這樣就可以起到抵稅的效果。由此可見(jiàn)，如果是采用公允價(jià)值這種模式進(jìn)行計(jì)量的話，根據(jù)最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，便不能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)提前進(jìn)行計(jì)提折舊或者進(jìn)行成本攤銷，而是要以在資產(chǎn)負(fù)債表里面所顯示出來(lái)的投資性房地產(chǎn)，它的公允價(jià)值作為一個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)來(lái)調(diào)整它的賬面實(shí)際價(jià)值，實(shí)際公允價(jià)值跟原來(lái)在賬面上的價(jià)值，它們之間的差額是應(yīng)該計(jì)入在當(dāng)期損益里面的。原來(lái)在折舊或者攤銷所起到的抵稅效果的丟失，從而使得稅負(fù)加重，這就成了很多的房地產(chǎn)企業(yè)最為顧慮的一點(diǎn)。

3．目前的公允價(jià)值模式總會(huì)影響到凈資產(chǎn)的收益率等等的考評(píng)性指標(biāo)

如果采用公允價(jià)值來(lái)進(jìn)行相關(guān)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債的計(jì)量,它在凈資產(chǎn)上所增長(zhǎng)的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影響到了當(dāng)期或者再加上后期的一些凈資產(chǎn)方面的收益增長(zhǎng)率。所以大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司必須要在相關(guān)賬面上的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率跟凈資產(chǎn)收益的實(shí)際下降率這兩者間進(jìn)行一定的利弊權(quán)衡。

4．目前的公允價(jià)值這一模式有著不可回轉(zhuǎn)的特點(diǎn)

企業(yè)在采取公允價(jià)值這一模式進(jìn)行計(jì)量之后，是很難再換成原來(lái)使用的成本這一模式進(jìn)行計(jì)量的。因?yàn)槿绻髽I(yè)采用公允價(jià)值這種模式的話，就說(shuō)明了這類型的投資性房地產(chǎn)，它的所在地是有著比較活躍的交易房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而且也可以在比較活躍的一些交易型市場(chǎng)里面獲取同類型的或者相類似的房地產(chǎn)的部分價(jià)格方面的信息。一旦再轉(zhuǎn)成原來(lái)所用的成本模式進(jìn)行計(jì)量的話，肯定就不如采用公允價(jià)值這一計(jì)量模式，不能更好地對(duì)企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行反映。

5．現(xiàn)在的公允價(jià)值這種模式會(huì)使得企業(yè)得經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)變得愈加波動(dòng)

所采用的投資性房地產(chǎn)相關(guān)計(jì)量模式的改換變動(dòng)，可以讓很多企業(yè)的隱性價(jià)值變得公開(kāi)化，成為顯性價(jià)值，使得財(cái)務(wù)報(bào)表變得更加國(guó)際化，更加合理化，但它的前提卻是不改變企業(yè)自身的本質(zhì)存在的內(nèi)部?jī)r(jià)值。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一片大好形勢(shì)，如果采用公允價(jià)值這種模式的話，確確實(shí)可以增加企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)跟所獲得的利潤(rùn)；但是，如果房?jī)r(jià)一旦下跌的話，肯定就會(huì)給本公司帶來(lái)無(wú)法估量的賬面上的損失，這就會(huì)讓企業(yè)的整個(gè)資產(chǎn)價(jià)值一直處在一個(gè)經(jīng)常性的大幅波動(dòng)的環(huán)境里面，從而就增加了這些企業(yè)在業(yè)績(jī)跟市場(chǎng)股價(jià)上的波動(dòng)性，給它們實(shí)際的資產(chǎn)與利潤(rùn)的管理引發(fā)很多的問(wèn)題。

6. 投資性的房地產(chǎn)在整個(gè)總資產(chǎn)里面占的比率不算高

投資性房地產(chǎn)是不包括那些因?yàn)樯a(chǎn)商品或者提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而擁有的自用型的房地產(chǎn)以及當(dāng)做存貨的一些房地產(chǎn)。所以對(duì)于這一類型的企業(yè)來(lái)講，就算對(duì)投資性的房地產(chǎn)實(shí)行了公允價(jià)值，其結(jié)果對(duì)業(yè)績(jī)也不會(huì)有太大的影響，但卻會(huì)影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)工作。由此所得，只有持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)才能有采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的這一必要性。

結(jié)語(yǔ)

隨著目前相關(guān)的市場(chǎng)體系正在逐步地完善，也隨著現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)變得越來(lái)越多，特別是因?yàn)槿嗣駧胖饾u地升值與我國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的一種持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展步伐，以及美元市場(chǎng)動(dòng)蕩，必然影響投資者對(duì)資本市場(chǎng)信心，市場(chǎng)將會(huì)更加關(guān)注所有房地產(chǎn)投資的本質(zhì)價(jià)值，所以今后公允價(jià)值這個(gè)模式的應(yīng)用范圍必然會(huì)愈加廣泛。

參考文獻(xiàn)：

[1] 丁春. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品, 2011,(04)

篇9

    因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長(zhǎng)的一段時(shí)間,在此期間內(nèi),市場(chǎng)需求會(huì)發(fā)生很大的變動(dòng),消費(fèi)者需求等各種因素的變化會(huì)直接導(dǎo)致投資收益與預(yù)期計(jì)算偏離很遠(yuǎn)。

    2.開(kāi)發(fā)成本受法律政策的影響

    對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)以及相應(yīng)的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的成本費(fèi)用。

    二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

    1.建立科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系

    規(guī)劃評(píng)估指標(biāo)主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設(shè)施配套等等因素。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)比過(guò)程中要充分考慮性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過(guò)程中要綜合考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià),每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本存在直接或者間接的影響。適當(dāng)?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià),同時(shí)節(jié)約用地,從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。

    2.規(guī)劃方案的優(yōu)選

    要想有效地控制工程造價(jià),必須在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查研究之后,結(jié)合項(xiàng)目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整合,制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時(shí),一定要注意各個(gè)方案之間的可比性,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比較選擇過(guò)程的參考指標(biāo)。

    3.盡可能地提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

    房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會(huì)直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成嚴(yán)重的影響。這就要求開(kāi)發(fā)商在投資決策階段通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、正常和市場(chǎng)等因素的分析,了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案,有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上,針對(duì)不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂(lè)場(chǎng)所等,以減少未來(lái)收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)也是不同的,對(duì)應(yīng)收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,可以將整體的風(fēng)險(xiǎn)降低,最終獲得的是一個(gè)相對(duì)平均的收益。

    三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本控制的方式

    1.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

    首先,可以向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保,以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為前提將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是,保險(xiǎn)公司雖然是一種及時(shí)、有效且合理的實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?但是保險(xiǎn)的使用方位是有限的,而且在最初交的保險(xiǎn)費(fèi)金額也是非常大的。所以,通過(guò)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)并不能解決一切風(fēng)險(xiǎn)。

    其次,以合同的形式將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟(jì)單位。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過(guò)程中,可以將部分危險(xiǎn)性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.透過(guò)目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

    開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究,如果盲目進(jìn)行投資,不僅使企業(yè)的利潤(rùn)得不到很好的保證而且極易導(dǎo)致企業(yè)的虧損,嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來(lái)進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前,要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是可行的。如果高于建設(shè)成本控制數(shù),則表示未達(dá)到利潤(rùn)的期望值,該項(xiàng)目不可行。通過(guò)系統(tǒng)全面的測(cè)算,能夠確保企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的性,減少因盲目開(kāi)發(fā)而給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開(kāi)發(fā)成本。

篇10

此文件從7月4日起實(shí)施。

2003年7月15日，國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）。關(guān)于房產(chǎn)稅問(wèn)題，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。通知還對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定進(jìn)行了規(guī)定：購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2003年7月9日，國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）。通知根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。