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篇1

(一)埋藏物發(fā)現(xiàn)構成要件

1.存在埋藏物

埋藏物的客觀存在是埋藏物得以發(fā)現(xiàn)的前提與條件。對于埋藏物的定義,筆者認為埋藏物應為處于埋藏狀態(tài)且權屬不明的動產(chǎn)。埋藏狀態(tài)是指埋藏物處于不易被人知曉,由土地或非土地掩藏的隱蔽狀態(tài)。對于埋藏物產(chǎn)生的原因和時間在所不問。權屬不明的動產(chǎn),是指埋藏物屬于無主物,基于客觀事實無法判明所有權人,而非基于發(fā)現(xiàn)人的主觀認知。只有動產(chǎn)才能成為埋藏物,不動產(chǎn)在客觀上無法成為埋藏物,如果動產(chǎn)已成為土地不可分割的一部分則不為埋藏物,同時具有考古價值的木乃伊是埋藏物。筆者認為埋藏物不必以價值為標準,即使無價值的物品也可成為埋藏物。埋藏物不同于遺失物,首先,客觀表現(xiàn)上狀態(tài)的不同,埋藏物需處于掩藏隱蔽狀態(tài),遺失物無此要求,其次,主觀意愿的不同,遺失物一般為占有人非意愿的喪失,埋藏物一般多為個人意愿所致。

2.存在發(fā)現(xiàn)事實

對于埋藏物的發(fā)現(xiàn)存在兩種學說,一種學說認為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構成須有發(fā)現(xiàn)行為并且占有埋藏物如德國;另一種學說認為埋藏物的發(fā)現(xiàn)構成只要有發(fā)現(xiàn)行為本身即可無需占有埋藏物如法國、日本。埋藏物的發(fā)現(xiàn)是一種事實行為,其核心是發(fā)現(xiàn)行為,但是基于客觀現(xiàn)實的考量與實際的操作,筆者比較贊同德國的做法,將發(fā)現(xiàn)事實包涵為發(fā)現(xiàn)行為與占有行為,從而避免了區(qū)分發(fā)現(xiàn)人與占有人,在實際操作中免去不必要的糾紛。

3.他人埋藏物

埋藏物應為他人的,而不是自己的,這里不再贅述。

(二)埋藏物發(fā)現(xiàn)法律效力

埋藏物發(fā)現(xiàn)作為所有權取得的重要方式之一,在法律上當然的產(chǎn)生物權變動。但世界各國對于這一制度所有權取得的規(guī)定不盡相同,主要有兩種立法模式。

1.發(fā)現(xiàn)人有限取得所有權主義

埋藏物發(fā)現(xiàn)人取得埋藏物的所有權,但如果該埋藏物發(fā)現(xiàn)于他人的動產(chǎn)或不動產(chǎn)中,要與該動產(chǎn)或不動產(chǎn)所有人進行平分,同時不得違反國家文物保護法和國家財產(chǎn)法的特別規(guī)定。這一立法模式的國家和地區(qū)主要有德、日、法和我國臺灣。

篇2

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務.隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權而不向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現(xiàn)自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權是較為有利的。

關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數(shù)，根據(jù)權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現(xiàn)？筆者認為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權人和由產(chǎn)權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權人和使用人合法權益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

篇3

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務.隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權而不向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現(xiàn)自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權是較為有利的。

關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數(shù)，根據(jù)權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現(xiàn)？筆者認為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權人和由產(chǎn)權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權人和使用人合法權益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

篇4

關鍵詞：物業(yè)管理；業(yè)主；發(fā)展商；

我國的商品房市場形成的近十年來，物業(yè)管理已經(jīng)開始深入我們的生活。只要有新建的物業(yè)區(qū)，就離不開物業(yè)管理。我們從最初對午夜管理這個概念感到陌生到今天開始熟悉它，并逐漸有了更深的理解。隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業(yè)利意識的覺醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際問題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權利義務，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關系，物業(yè)管理公約的法律地位與作用，物業(yè)管理費用標準的價值導向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開始浮現(xiàn)出來。這些復雜問題的解決，無疑最終都會歸結到物業(yè)管理理論研究以及立法對策上來。我們國家從過去對物業(yè)管理這個領域里一片空白到今天制定一系列相觀的法律、法規(guī)和政策。列如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》建設部第33號，國家計委，建設部關于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的同志等一系列有關法規(guī)。這些法規(guī)使得我們在物業(yè)管理活動中開始有法可依，有章可循。但是物業(yè)管理在我國還是一個新的領域，有關方面的立法和規(guī)定正在趨于完善，很多人對物業(yè)管理還沒有足夠的認識和充分的理解。目前物業(yè)管理進入了快速發(fā)展的重要時期，也到了非要解決這些復雜問題的關鍵時刻，如果我們不能從理論上科學認識和尋求出物業(yè)管理的內在的、必然的聯(lián)系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜問題，就可能使這些復雜問題成為物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展前進的羈絆，導致眾多的法律訴訟。

一、物業(yè)管理中的法律關系

在物業(yè)管理活動中之所以出現(xiàn)許多問題，一個主要原因是很多人對物業(yè)管理中的法律關系認識不清，錯誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。發(fā)展商開發(fā)一個物業(yè)區(qū)，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業(yè)主。發(fā)展商的法律地位逐漸從原來開發(fā)項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發(fā)展商開發(fā)一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發(fā)展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經(jīng)發(fā)生了轉移，但大多數(shù)發(fā)展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發(fā)生轉變。他們仍認為物業(yè)區(qū)是他們所建，當然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產(chǎn)的處置權、管理權。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產(chǎn)權所有人提供服務為中心進行活動。

產(chǎn)權所有人是物業(yè)區(qū)內的主人，由他們在適當?shù)臅r候（入住達到法定比例），組織以產(chǎn)權人為主的業(yè)主管理委員會，代表全體業(yè)主的權益。業(yè)主管理委員會是物業(yè)區(qū)內的最高權利機構。業(yè)主管理委員會制定管委會章程。業(yè)主管理委員會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負責與物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費標準，由已簽過委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會，選聘保安公司和其他專業(yè)服務公司向物業(yè)區(qū)內提供服務。

由于購房人是逐漸進入物業(yè)區(qū)內的，而且業(yè)主管理委員會是當業(yè)主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發(fā)展商安排物業(yè)管理服務，包括這一時期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費標準，都只能暫由發(fā)展商來確定。但發(fā)展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種安排是一種臨時性的安排，等業(yè)主管理委員會成立后，將由業(yè)主委員會再做調整。

只有理順了物業(yè)管理中的法律關系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業(yè)管理中的問題就容易得到解決。

二、發(fā)展商直接管理物業(yè)容易引發(fā)的法律問題

經(jīng)濟越發(fā)達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業(yè)性也會越來越強。從專業(yè)分工的角度上來講，物業(yè)管理因該由專門的物業(yè)管理公司來經(jīng)營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項目的發(fā)展商就獨自承擔起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內部附設一個物業(yè)管理部門，自制物業(yè)管理公約，自訂收費標準，自己組織安排成立物業(yè)管理委員會?？傊灾魅俗跃訉V大業(yè)主和物業(yè)區(qū)進行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為容易造成如下問題：

1.房屋本身質量問題導致業(yè)主拒交管理費。房產(chǎn)做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量問題也是最容易發(fā)生的。當發(fā)展商自己愿意承擔物業(yè)管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業(yè)主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業(yè)主都會以此為由拒交管理費。

2.當裝修出現(xiàn)質量問題時。如果發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現(xiàn)壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業(yè)主都會以此為由來要求發(fā)展商減免幾個月的物業(yè)管理費。

3.當實測面積與購買時的暫測面積有誤差時。實測面積與暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業(yè)主不利時，業(yè)主就會以物業(yè)管理費作為討價還價的余地，迫使發(fā)展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時如果發(fā)生房屋質量問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的問題，或有物業(yè)管理不到位的問題時，發(fā)展上不但物業(yè)管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。

5.有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時。發(fā)展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業(yè)主購房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔保。如果業(yè)主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。如果出現(xiàn)上述的有關質量問題，或物業(yè)管理方面的問題，業(yè)主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發(fā)展商。

之所以發(fā)生上面的幾種風險，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業(yè)主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業(yè)管理的風險合并在一起，同時推給發(fā)展商。如果發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專業(yè)物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，如果出現(xiàn)上述問題，則責任容易分清。該是質量問題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責任由物業(yè)管理公司承擔；該交的物業(yè)管理費則業(yè)主自然會交。類似的案例不在少數(shù)。如果發(fā)展商自己獨攬物業(yè)管理，一旦出現(xiàn)問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發(fā)展商自己獨自從事其開發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大于利。

三、物業(yè)管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定

物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現(xiàn)的法律關系比較復雜，他不僅體現(xiàn)了所有者與被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者與被管理者之間的法律關系。在這個文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業(yè)公司來行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無論是業(yè)主、業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理公約的法律地位和作用沒有一個正確地充分認識，沒有充分認識和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正作用，對于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來對待，也沒有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎和準則，使得物業(yè)管理公約缺乏應有的法律約束力。

在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來制定的。我們知道現(xiàn)在有關政府部門也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應與物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當業(yè)主管理委員會成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產(chǎn)權逐步從發(fā)展商手里轉移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來在物業(yè)區(qū)呢的位置由業(yè)主們代替，原來發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業(yè)主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理公約就勢在必然。如果業(yè)主管理委員會成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當然就更應該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應由業(yè)主管理委員會主要負責，并會同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業(yè)管理實踐中經(jīng)常遇到業(yè)主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約作用得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的作用要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實踐中，的確有一些開發(fā)建設單位或物業(yè)管理公司利用自己有權起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業(yè)主合法權益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應體現(xiàn)的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業(yè)管理費導致的問題

以業(yè)主承受能力為借口，導致的物業(yè)管理服務收費標準偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務收費也應遵循市場規(guī)律，應由當事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價格。已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務價格應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理服務合同中應明確物業(yè)管理服務價格。確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費，都會導致許多業(yè)主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車進物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負作用，直接增加了物業(yè)管理的風險性。

、如何區(qū)分物業(yè)管理費和物業(yè)管理維修基金

物業(yè)管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費用有物業(yè)管理費、代收代繳的費用和物業(yè)管理維修基金。

代收代繳的費用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來再如數(shù)繳給有關公司的，如：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。

物業(yè)管理公司對物業(yè)區(qū)內提供服務的收費，也即物業(yè)管理收費。這筆收費可以按照有關規(guī)定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業(yè)區(qū)正常運轉的“血液”，沒有穩(wěn)定的管理費，物業(yè)管理公司就無法工作。如果一個物業(yè)區(qū)內成立了物業(yè)管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業(yè)主都應遵守這個標準，向物業(yè)管理公司準時交費。

但有時確有一些業(yè)主，只顧自己個人私利，盡管業(yè)主管理委員會已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業(yè)公司交費。這些人的拒絕交費產(chǎn)生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權益。這些人不交費，其他業(yè)主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內。有時物業(yè)管理公司也采取一些強制措施，如停水停電等，但這種做法容易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會共同前去說服教育，如果仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。

物業(yè)管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產(chǎn)折舊費的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的作用類似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費的計提。

眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善安排所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經(jīng)濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類的物業(yè)管理都直接面對著居民，同時在住宅區(qū)內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經(jīng)濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較容易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。

六、業(yè)主管理委員會的職責和權限

許多實踐證明一個物業(yè)區(qū)管理的好壞，與該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會由物業(yè)區(qū)內過半數(shù)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權力。實際上業(yè)主委員會是物業(yè)區(qū)內廣大業(yè)主行使權力的常設最高權利機構。

業(yè)主大會每年召開一至兩次，由業(yè)主管理委員會負責召開。業(yè)主大會決議的內容有：1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業(yè)管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會的撤消和重選；6.區(qū)分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會的撤消和重選等問題更是重中之重。

業(yè)主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業(yè)區(qū)內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業(yè)主管理委員會的作用在物業(yè)區(qū)內是非常重大的。業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大問題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。

如果物業(yè)區(qū)內不設立業(yè)主管理委員會，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極容易造成很多對業(yè)利進行侵犯的事件，業(yè)主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現(xiàn)。

七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營活動的基礎

物業(yè)管理工作既煩瑣，又復雜，既辛苦，又不容易搞好。有關物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律問題越來越多，而且這些問題又極不容易得到圓滿解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實問題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的問題，減少物業(yè)管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關政策外，完善物業(yè)管理中的法律關系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現(xiàn)問題。

在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會都正確理解物業(yè)管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現(xiàn)實的。業(yè)主管理委員會或是物業(yè)管理公司可以聘請精通房地產(chǎn)法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會制定其他一系列相關物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應該有法可依，有章可循。

應該指出目前在物業(yè)管理活動中所涉及到的物業(yè)管理法律問題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的地位和權利義務、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭、政府在物業(yè)管理活動中的地位與作用……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問題，強化物業(yè)管理理論研究，用所有權構筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對策上構筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個業(yè)內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業(yè)管理的燦爛明天。

參考文獻：

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篇5

[關鍵詞]個人理財業(yè)務法律風險成因

隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國居民個人財富急劇累積，個人理財意識也逐步增強。居民個人的理財服務需求呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。面對這樣強大的市場，證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險公司等都已開展相關理財業(yè)務，而各家商業(yè)銀行更是利用自己得天獨厚的優(yōu)勢紛紛進入這塊領域，推出各自的個人理財品牌。個人理財業(yè)務已經(jīng)成為我國商業(yè)銀行新的利潤增長點。然而，巨大的市場潛力給商業(yè)銀行帶來重大發(fā)展機遇的同時也必然伴隨一定的風險，而其中法律風險是制約商業(yè)銀行個人理財業(yè)務發(fā)展的主要瓶頸。因此認清法律風險并且采取有效措施加以控制，是商業(yè)銀行個人理財業(yè)務發(fā)展中的關鍵問題。

一、商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的法律界定

我國商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務起步較晚，在實際操作中出現(xiàn)諸多不規(guī)范的現(xiàn)象，有些銀行甚至以個人理財業(yè)務之名行高息攬儲之實。有鑒于此，2005年11月1日我國正式施行由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布的《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡稱辦法）和《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務風險管理指引》（以下簡稱指引）。辦法和指引秉著“規(guī)范與發(fā)展并重，創(chuàng)新與完善并舉”的監(jiān)管原則，對商業(yè)銀行個人理財業(yè)務進行了系統(tǒng)的界定和規(guī)范。此外，2006年4月18日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會和國家外匯管理局聯(lián)合了《商業(yè)銀行開辦代客境外理財業(yè)務管理暫行辦法》，該暫行辦法對商業(yè)銀行代居民個人進行境外理財?shù)幕顒咏o予了規(guī)范。至此，我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務有了比較清晰的規(guī)范依據(jù)和保障。

（一）商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的內涵和分類。根據(jù)《辦法》，個人理財業(yè)務是指商業(yè)銀行為客戶提供的財務分析、財務規(guī)劃、投資顧問、資產(chǎn)管理等專業(yè)化的服務活動。按照管理運作方式的不同，個人理財業(yè)務可分為理財顧問服務和綜合理財服務。前者指商業(yè)銀行向客戶提供財務分析與規(guī)劃、投資建議、個人投資產(chǎn)品推介等專業(yè)化服務，客戶根據(jù)商業(yè)銀行提供的理財顧問服務管理和運用資金，并承擔由此產(chǎn)生的收益和風險。后者指商業(yè)銀行在向客戶提供理財顧問服務的基礎上，接受客戶的委托和授權，按照與客戶事先約定的投資計劃和方式進行投資和資產(chǎn)管理，風險與收益由客戶或客戶與銀行按照約定的方式承擔。而按照客戶獲取收益方式的不同，理財計劃分為保證收益理財計劃和非保證收益理財計劃，后者又可進一步分為保本浮動收益理財計劃和非保本浮動收益理財計劃。

（二）保證收益理財計劃的嚴格限定。在《辦法》出臺之前，關于是否允許商業(yè)銀行提供保證收益理財計劃一直是爭論的焦點。很多人擔心商業(yè)銀行會利用保證收益理財計劃，把它作為一種高息攬儲和規(guī)模擴張的工具，變相突破國家利率管制，進行不公平競爭。《辦法》對保證收益理財計劃給予了承認，但為防止利用保證收益理財計劃變相高息攬儲，《辦法》明確規(guī)定保證收益理財計劃或相關產(chǎn)品中高于同期儲蓄存款利率的保證收益應當是對客戶有附加條件的保證收益；商業(yè)銀行不得承諾或變相承諾除保證收益以外的任何可獲得利益；商業(yè)銀行使用保證收益理財計劃附加條件所產(chǎn)生的投資風險由客戶承擔。此外，銀監(jiān)會對保證收益理財產(chǎn)品實行嚴格的審批制。

（三）綜合理財服務的準入起點。為保證投資者的抗風險能力，《指引》規(guī)定商業(yè)銀行應綜合分析所銷售的投資產(chǎn)品可能對客戶產(chǎn)生的影響，確定不同投資產(chǎn)品或理財計劃的銷售起點。保證收益理財計劃的起點金額，人民幣應在5萬元以上，外幣應在5千美元（或等值外幣）以上；其他理財計劃和投資產(chǎn)品的銷售起點金額應不低于保證收益理財計劃的起點金額，并依據(jù)潛在客戶群的風險認識和承受能力確定。由此可知，《指引》提高了理財業(yè)務準入的門檻，這將使很大一部分中小投資者退出該市場，而擁有大量閑置資金的投資者將會成為購買個人理財產(chǎn)品的主力軍。由此，個人理財產(chǎn)品結構也就隨之發(fā)生了變化。

二、商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的法律風險

商業(yè)銀行經(jīng)營面臨多重風險，而其中法律風險造成的損失很可能是無法估量的，因此新巴塞爾資本協(xié)議把法律風險單獨列為銀行所面臨的風險之一。對于個人理財業(yè)務法律風險的防范，我國《辦法》和《指引》也給予了高度重視，將其列為我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的風險管理內容之一。如《辦法》三十六條規(guī)定“商業(yè)銀行開展個人理財業(yè)務，應進行嚴格的合規(guī)性審查，準確界定個人理財業(yè)務所包含的各種法律關系，明確可能涉及的法律和政策問題，研究制定相應的解決辦法，切實防范法律風險?！?/p>

具體來說，我國商業(yè)銀行在開展個人理財業(yè)務過程中可能會面臨如下的法律風險：

1未按規(guī)定進行風險揭示和信息披露的法律風險。為了保護投資者的合法權益，《辦法》和《指引》分別規(guī)定了商業(yè)銀行在開展個人理財顧問服務和綜合理財服務時必須履行相應的風險揭示和信息披露義務，否則將可能會遭到客戶的索賠請求并受到銀監(jiān)會的處罰。如商業(yè)銀行利用理財顧問服務向客戶推介投資產(chǎn)品時，理財計劃的宣傳和介紹材料應包含對產(chǎn)品風險的揭示，用通俗易懂的語言向客戶揭示相關風險，說明最不利的投資情形和投資結果；按照要求對客戶進行風險提示，如個人理財顧問服務中風險提示應設計客戶確認欄和簽字欄，由客戶抄錄確認欄的語句進而簽名；保證收益理財計劃和保本浮動收益理財計劃，風險提示的內容至少包括語句“本理財計劃有投資風險，您只能獲得合同明確承諾的收益，您應充分認識投資風險，謹慎投資?！狈潜１靖邮找胬碡斢媱?，風險提示內容至少包括語句“本理財計劃是高風險投資產(chǎn)品，您的本金可能會因市場變動而蒙受重大損失，您應充分認識投資風險，謹慎投資?！?/p>

2宣傳和銷售中的法律風險。我國對商業(yè)銀行宣傳和銷售理財計劃或產(chǎn)品的活動提出了一定要求，商業(yè)銀行必須予以遵守，否則將承擔相應的后果和責任。如商業(yè)銀行不得銷售未經(jīng)批準的理財計劃或產(chǎn)品，也不得將一般儲蓄存款產(chǎn)品單獨當作理財計劃銷售或者將理財計劃與本行儲蓄存款進行強制性搭配銷售；理財業(yè)務人員和一般產(chǎn)品的銷售和服務人員的工作范圍應有明確的界限；對于市場風險較大的投資產(chǎn)品，特別是與衍生交易相關的投資產(chǎn)品，商業(yè)銀行不得主動向無相關交易經(jīng)驗或經(jīng)評估不宜購買該產(chǎn)品的客戶推介或銷售。

3證據(jù)保留的法律風險。《辦法》第十五條規(guī)定：“商業(yè)銀行未保存有關客戶評估記錄和相關資料的，不能證明理財計劃或產(chǎn)品的銷售符合客戶利益原則，給客戶造成經(jīng)濟損失的，應按法律規(guī)定或合同的約定承擔責任”，從中我們可以看出一旦出現(xiàn)訴訟情形，商業(yè)銀行應當承擔舉證的責任來證明自身理財計劃或產(chǎn)品銷售的正確性。因此，商業(yè)銀行應妥善保存完備的個人理財業(yè)務服務記錄，為以后可能產(chǎn)生的訴訟提供全面有力的證據(jù)。此外，商業(yè)銀行開展個人理財業(yè)務，應當與客戶簽訂書面合同，明確雙方的權利義務或根據(jù)業(yè)務需要簽署客戶授權委托書和其他必須的法律文件，并妥善保管相關合同和各類授權文件，使合同文本能夠齊全。

4金融分業(yè)格局下的法律風險。雖然我國現(xiàn)行法律對混業(yè)經(jīng)營已顯現(xiàn)出認可的趨向，但實際上仍然實行分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管的政策，商業(yè)銀行不得開展證券、保險等金融業(yè)務。由此，我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務往往也只能將客戶的資金投向國債、金融債、央行票據(jù)等融資工具。然而，成熟的理財產(chǎn)品無一不和資本市場相連，隨著我國個人理財業(yè)務的發(fā)展，商業(yè)銀行為了能夠獲得比較優(yōu)勢，必然會積極為客戶的資金尋找更多利于保值增值的投資渠道，這會導致商業(yè)銀行在現(xiàn)行分業(yè)格局下面臨一定的法律風險和政策風險。

5代客境外理財違反投資所在地法律法規(guī)的風險。取得代客境外理財業(yè)務資格的商業(yè)銀行，受境內居民個人的委托可以以客戶的資金在境外進行規(guī)定的金融產(chǎn)品投資的經(jīng)營活動。這要求商業(yè)銀行在開展境外理財業(yè)務時不僅應該遵守我國的法律法規(guī)、國家外匯管理及行業(yè)規(guī)定，而且還必須知曉且嚴格依照投資所在地的法律法規(guī)來開展投資活動，否則將會面臨違反投資所在地規(guī)范的法律風險。

三、商業(yè)銀行個人理財業(yè)務法律風險的成因分析

個人理財業(yè)務作為我國商業(yè)銀行的一項新業(yè)務，其法律風險的產(chǎn)生必然會有一定的端由，只有認清成因，追根溯源，才能真正找到解決此問題的良策。

（一）相關法律法規(guī)不健全。我國針對商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的現(xiàn)有規(guī)定雖然出臺的比較及時，但隨著商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的進一步發(fā)展，勢必將涌現(xiàn)許多新的問題需要法律法規(guī)來加以明確。且僅就我國目前的規(guī)定來看，還存在許多不完善之處，有些問題仍處于法律規(guī)制的空白狀態(tài)。例如我國現(xiàn)將個人理財業(yè)務的法律性質界定為委托關系，但這種界定十分牽強，模糊和回避了商業(yè)銀行個人理財業(yè)務屬于信托范疇的實質，這種法律界定和現(xiàn)實業(yè)務運作的沖突必將難免法律風險的發(fā)生。再有，我國雖然對保證收益理財計劃給予了認可，但商業(yè)銀行一旦破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中個人理財產(chǎn)品將處于何種清償順序，《辦法》和《指引》都沒有予以提及。另外，個人理財業(yè)務在商業(yè)銀行獲得資格的情況下可以涉及金融衍生品交易，且實際中復雜的銀行個人理財業(yè)務一般也都會涉及該類交易，而金融衍生品往往具備“理財”的內涵，因為它也承擔類似規(guī)避風險和保值增值的功能，由此導致的情形是個人理財業(yè)務和金融衍生品交易出現(xiàn)監(jiān)管法規(guī)上的“交集”，商業(yè)銀行對在判斷適用何種法規(guī)及相應程序上存在困難。

（二）金融分業(yè)體制滯后于金融業(yè)務創(chuàng)新的整體趨勢。國外個人理財業(yè)務的繁榮是以其本國金融混業(yè)的現(xiàn)實背景作為支撐的。由于西方國家放寬金融管制、實行混業(yè)經(jīng)營，他們在個人理財業(yè)務中推出的理財產(chǎn)品可謂花樣繁多，無論是證券交易、外匯交易、黃金交易還是保險業(yè)務、基金業(yè)務，只要客戶有需求，銀行統(tǒng)統(tǒng)可以代為，可以說西方國家商業(yè)銀行實現(xiàn)了個人理財業(yè)務投資領域多元化和服務全能化，體現(xiàn)出“理財”的真正要旨。相比之下，我國長期以來一直實行的是分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管的基本原則，這種分業(yè)經(jīng)營的格局使金融機構之間缺乏足夠的競爭和效率，商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的拓展也因此受到一定限制，許多與資本市場相結合的理財品種無法開辦，最終導致銀行個人理財業(yè)務理財品種和服務手段的創(chuàng)新受到制約和束縛。

（三）銀行法律風險內部控制機制不夠完善。銀行內部控制機制的完善對法律風險的防范可以說是起到根本性的作用，由于我國個人理財業(yè)務興起較晚，商業(yè)銀行對個人理財業(yè)務可以說是在摸索中前進，所以其相應的風險管理和內部控制機制尚沒有得到系統(tǒng)完善的建立。例如商業(yè)銀行制定的業(yè)務制度、管理規(guī)章、操作依據(jù)等不夠完備、存在疏漏，有些甚至與國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)相沖突和矛盾；銀行法律部門的工作職責沒有得到充分發(fā)揮，其地位和功能往往被定位于事后風險化解上，事前防范風險的作用被忽視；銀行高層領導的法律風險防范意識比較淡薄，對個人理財業(yè)務法律風險一旦發(fā)生將造成的嚴重后果沒有給予重視；業(yè)務人員的法律素質低下，為了穩(wěn)住客戶，有些業(yè)務人員往往明知道應該辦理哪些法律手續(xù)，卻為了行客戶“方便”而使銀行承擔法律手續(xù)不健全的危險等等。

四、商業(yè)銀行個人理財業(yè)務法律風險的防控對策

關于商業(yè)銀行個人理財業(yè)務法律風險的防控，我們認為可以從其外部法制環(huán)境和銀行內部控制機制建設兩個方面予以解決：

（一）完善相關法律法規(guī)，改善商業(yè)銀行個人理財業(yè)務外部法制環(huán)境

完善個人理財業(yè)務的相關法律規(guī)定、填補其存在的法律空白是商業(yè)銀行個人理財業(yè)務法律風險控制的基本前提。一方面，對于個人理財業(yè)務法律關系的定位問題，法律法規(guī)需要進一步明確；在注重對個人理財業(yè)務監(jiān)管的基礎上重視商業(yè)銀行與客戶之間關系的調整，明確雙方的權利義務。另一方面，面對商業(yè)銀行競相開展個人理財產(chǎn)品的創(chuàng)新和積極拓寬投資渠道的現(xiàn)實發(fā)展趨勢，我國應加緊立法，掃清“灰色區(qū)域”，進而構建出個人理財業(yè)務完整的外部法制框架。

（二）加強商業(yè)銀行個人理財業(yè)務法律風險內控機制建設

內控機制的完善與否對于商業(yè)銀行的發(fā)展來說至關重要，倘若商業(yè)銀行不自我約束，那么再完善的法律都將失去應有之意，商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的法律風險防范更是無從談起。

1制定和完善商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的內部規(guī)章制度。商業(yè)銀行應當針對個人理財業(yè)務的法律風險點制定詳細的規(guī)章和制度，尤其是對容易出現(xiàn)風險的環(huán)節(jié)重點防范。并且，針對個人理財業(yè)務發(fā)展的實際還要不斷完善業(yè)務規(guī)章、健全操作程序。當然，一個重要的前提是銀行內部的業(yè)務制度、管理規(guī)章等首先應當符合國家法律法規(guī)的規(guī)定，并且結合國家法律的調整對已有的業(yè)務制度、管理規(guī)章等進行必要的修改。

2提高工作人員的法律意識。首先從銀行高層管理者就要樹立把法律風險控制放在第一位的管理態(tài)度，將依法經(jīng)營、依法管理放在第一位，堅持“標本兼治，重在治本”的原則，確保個人理財業(yè)務的安全性和效益性。對個人理財業(yè)務人員定期法律培訓，并且以一定的考核機制和懲戒機制來加以保障，使其樹立起“法律至上”“依法操作”的工作理念。

3重視銀行法律部門“事前防范”職能的發(fā)揮。應正視法律部門在銀行經(jīng)營中的重要性，將法律部門的工作重心由風險的“事后救濟”向“事前防范”過渡，使法律部門的工作與業(yè)務部門的經(jīng)營緊密結合，從而為管理者的經(jīng)營決策提供依據(jù)，為個人理財業(yè)務部門的經(jīng)營管理活動提供支持和保障。具體到法律部門應著力開展以下幾方面的個人理財業(yè)務法律風險防范工作：首先，訂立個人理財業(yè)務合同、文書范本。合同和文書范本可以使業(yè)務操作規(guī)范進行，從而最大限度的降低風險，提高工作效率。商業(yè)銀行要建立個人理財業(yè)務的合同文本管理制度，其法律部門應在遵守國家法律和本行規(guī)章的前提下，通過梳理和研究個人理財業(yè)務的常用合同，訂立、完善并推廣使用標準的合同文本，同時適應個人理財業(yè)務的發(fā)展和相關法律法規(guī)的更新來進行調整和修訂。其次，加大審查力度。法律部門應嚴格根據(jù)已有的法律事務審查制度，認真完成行內個人理財業(yè)務的法律事務審查工作。法律部門在審查中如果發(fā)現(xiàn)風險點，應及時進行研究，有針對性地為個人理財業(yè)務部門提供內容具體、操作性強的法律指導意見。第三，建立個人理財業(yè)務法律檔案。建立個人理財業(yè)務法律風險防范檔案庫，積累業(yè)務開展中遇到的問題和解決方法，為今后類似問題的解決提供范例，同時也可以從中梳理出一些今后需要個人理財業(yè)務人員加強關注的問題。

參考文獻：

[1]張煒個人金融業(yè)務與法律風險控制[M]北京：法律出版社，2004

[2]賀坤關于商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的幾個問題[J]北京：中國金融，2005，（24）

篇6

首先，中間業(yè)務法律關系復雜、多樣，容易滋生法律風險。中間業(yè)務往往是不同金融產(chǎn)品的組合和衍生，在法律關系上必然表現(xiàn)為多重法律關系的組合，不同權利、義務的銜接，其中，還需相當?shù)撵`活性，以滿足不同客戶的不同需求。一項中間業(yè)務產(chǎn)品是否成功往往取決于其法律框架的設計是否合理、縝密，表現(xiàn)為既要滿足客戶的需要，又要具有操作性，同時還要符合現(xiàn)有的法律、法規(guī)。

其次，中間業(yè)務產(chǎn)品的創(chuàng)新性與法律、法規(guī)相對滯后的矛盾突出，導致其隱藏著巨大的法律風險。商業(yè)銀行利用現(xiàn)有的資源如網(wǎng)絡，在不增加銀行資產(chǎn)和負債的情況下為客戶提供各種增值服務是中間業(yè)務的重要特征。因而，創(chuàng)新是中間業(yè)務的必然要求。國內銀行中間業(yè)務的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一是銀行服務與證券、保險市場的結合方面，主要是證券資金清算、銀證合作、資產(chǎn)證券化等；二是利用現(xiàn)代信息技術進行網(wǎng)上銀行服務。然而，這兩方面的法律、法規(guī)十分缺乏。以網(wǎng)上銀行為例，中國人民銀行頒布實施的《網(wǎng)上銀行業(yè)務管理暫行辦法》，主要是規(guī)范商業(yè)銀行開展網(wǎng)上銀行業(yè)務的準入條件、審批及風險管理，側重監(jiān)管職能，而未涉及銀行與客戶之間的權利義務安排，其中涉及的電子認證、電子貨幣及電子資金劃撥等方面的法律，在我國還不完備，使得中間業(yè)務的創(chuàng)新缺乏一個完善的法律環(huán)境，因而使得商業(yè)銀行中間業(yè)務的法律風險更加突現(xiàn)。

再次，由于我國《商業(yè)銀行法》確立了銀行不得經(jīng)營證券、保險業(yè)務的分業(yè)經(jīng)營模式，使得中資銀行面對混業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗豐富、管理理念先進的外資銀行，不得不小心翼翼地通過設立金融控股公司的形式打混業(yè)經(jīng)營中間業(yè)務球，使得商業(yè)銀行隨時面臨可能被央行處罰的法律風險。

由此可見，如何有效地控制中間業(yè)務法律風險，已經(jīng)成為商業(yè)銀行發(fā)展中間業(yè)務過程中不得不直面的關鍵問題。那么，商業(yè)銀行怎樣才能有效地控制中間業(yè)務法律風險呢？

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國際信用證業(yè)務的法律依據(jù)是國際商會制定的《跟單信用證統(tǒng)一慣例》。世界各國銀行開出的信用證均須注明依此統(tǒng)一慣例開立，在發(fā)生糾紛時有關法院依此慣例裁決。我國法律也明示承認國際慣例?！吨腥A人民共和國民法通則》第142條第3款規(guī)定：“中華人民共和國法律和中華人民共和國締結或參加國際條約沒有規(guī)定的，可以適用國際慣例。”我國其他涉外法律中也都作了關于適用國際慣例的規(guī)定。這些規(guī)定為中國金融機構從事涉外貿易、金融活動與國際慣例接軌創(chuàng)造了條件，也為中國司法機關和仲裁機構審理涉外經(jīng)濟糾紛提供了依據(jù)。

一、國際信用證業(yè)務的法律性質

依據(jù)《跟單信用證統(tǒng)一慣例》500號文本第一部分“總則與定義”，筆者將國際信用證業(yè)務的法律性質歸納為如下四點：

1、是一種銀行信用

信用證是銀行有條件的付款承諾。信用證是一種銀行信用，是開證銀行用自己的信用為進口商的商業(yè)信用作擔保，但開證銀行的這種付款信用保證是有條件的，即受益人（出口商）必須完全遵守信用證條款規(guī)定，提交符合要求的單據(jù)。信用證開出后，開證銀行負第一性的付款責任，是主債務人，即只要受益人（出口商）通過有關銀行交來單據(jù)符合信用證條款，開證行不管進口商能否付款給它，都必須對受益人或指定銀行付款。這不同于一般擔保業(yè)務中銀行只負第二性的責任，即是在被擔保人不付款情況下銀行才代為付款，更不同于托收業(yè)務中的委托關系，即能否收款銀行不負任何責任，只是代為辦理。

信用證是以銀行信用為基礎的“有條件的銀行付款保證”。這種支付既可以由開證行直接辦理，也可以指定另一銀行付出，或授權另一銀行議付。開證銀行或其人在信用證項下的付款保證，要求以提供“在表面上完全符合信用證條款的單據(jù)為唯一的條件”。

在信用證業(yè)務中，一家銀行在不同國家設立的分支機構都被視為另一家銀行?！陡鷨涡庞米C統(tǒng)一慣例》確立上述準則是因為一家銀行及其在不同國家設立的分支機構，往往是同一法人，在處理債權、債務上相互有關。因此，同一法人條件下的經(jīng)濟訴訟，有時將在跨國間出現(xiàn)糾紛。這種糾紛如被介入信用業(yè)務，則對順利進行結算非常有害。國際商會為排除上述糾紛的干擾而確立這一準則。

在信用證業(yè)務中是否執(zhí)行《跟單信用證統(tǒng)一慣例》條款，由有關當事人共同確定。這一信用證業(yè)務的特殊性質表明，只要各當事人一致同意，則允許在信用證中列入特別條款，亦即不受慣例約束的條款。但是，如果在信用證上已標明“本證按照國際商會《跟單信用證統(tǒng)一慣例》500號文本辦理”，在這樣的條件下，則“除非另有約定，本慣例條款對當事人都具有約束力?！?/p>

2、是一項獨立文件

信用證是一項獨立文件，不依附于貿易合同。一般來說，進口商向銀行申請對外開立信用證，首先必須是它已調查對方資信并通過洽談訂立合同，在合同中規(guī)定使用信用證方式進行結算，并在規(guī)定期內要求銀行開出信用證。但是，以合同為依據(jù)而開立、內容也應該與合同一致的信用證，一旦開出，就是一項獨立文件，不依附于合同，有關當事人（開證銀行、議付銀行、買方、賣方）只受該信用證條款的約束，不受合同的約束。在出口業(yè)務中，出口公司在收到對方開來的信用證后，一定要立即對信用證內容進行仔細審核，如發(fā)現(xiàn)信用證條款與合同不符或難以接受的，應立即聯(lián)系對方開證銀行和進口商進行必要的修改，否則到時無法提供符合信用證要求的某項單據(jù)，即使貨物出口保質保量保時、完全符合合同要求，對方也會拒絕付款，因為在采用信用證方式下發(fā)生糾紛，唯一的依據(jù)是信用證條款，而非合同。

信用證項下的有關當事人不得利用有關的其他合約，對信用證的業(yè)務運作進行違約抗辯。信用證作為一種合約必然會與其他合約有聯(lián)系，如信用證與貿易合同，信用證與銀行間的業(yè)務合約等。但是，信用證項下的各當事人不能引用有聯(lián)系合約的規(guī)定，作為地信用證條款違約抗辯的依據(jù)，《跟單信用證統(tǒng)一慣例》第3條6款規(guī)定：“受益人在任何情況下，不得利用銀行之間或申請人與開證行之間的契約關系?！边@些規(guī)定，是為了保障銀行結算業(yè)務的順利開展，避免對信用證業(yè)務造成干擾或破壞。

3、是一種單據(jù)業(yè)務

信用證業(yè)務是純粹的單據(jù)業(yè)務。信用證項下的單據(jù)，不論它是“金融單據(jù)”即匯票、期票、支票、付款收據(jù)等，或“商業(yè)單據(jù)”即發(fā)票、提單、保險單、檢驗證收、產(chǎn)地證明等，雖然這些單據(jù)確實具有履約證明或代表貨物的作用，但是，在信用證業(yè)務運作中，有關銀行只能憑單據(jù)辦理結算業(yè)務，而根本不會去考慮單據(jù)背后所反映的事實狀況。

信用證業(yè)務中一切以單據(jù)為準，不以貨物為準。在信用證業(yè)務中，銀行處理的是單據(jù)，而不是貨物，對貨物的真假好壞，貨物途中損失，是否達到目的地概不負責。只要客戶交來的單據(jù)符合信用證條款，銀行就必須付款。辦理信用證業(yè)務的有關銀行既無必要亦沒有可能監(jiān)督實際貨物的交易或實際勞務的供應等行為。銀行辦理信用證業(yè)務的目的在于促進國際貿易往來的發(fā)展，并發(fā)揮其融通資金的作用。

4、是一種書面憑證

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電子合同是電子商務環(huán)境下形成的。其法律風險主要體現(xiàn)在認證和電子簽名等方面。電子合同的安全性、易改動性、不規(guī)范性、非證據(jù)性嚴重影響了網(wǎng)上交易市場的安全性和公平性，使在線交易市場秩序混亂。其涉及的法律風險主要有以下兩種:一是電子合同的法律效力，二是點擊合同等類型的電子合同效力問題。電子合同中潛在的法律風險也是開展電子商務活動的主要法律風險之一。

(二)信息與數(shù)據(jù)安全風險

由于電子商務是基于互聯(lián)網(wǎng)進行的交易活動，因此也存在著安全性等問題。對于電子商務經(jīng)營者來說，確保商務通信的安全及保護客戶信息的安全和完整至關重要。如果商務信息被人知悉，就可能喪失商機，也有可能使消費者受到損害。因此，電子商務營銷活動要確保信息的保密性、真實性、完整性，確保交易的不可否認性。否則，確保如果無視信息安全和合法的數(shù)據(jù)保護的要求就會面臨法律風險。

(三)知識產(chǎn)權風險

知識產(chǎn)權的內容包括著作權、外觀設計權、專利和商標。如何應對知識產(chǎn)權風險，企業(yè)要從兩個維度來考慮:一方面，從事電子商務營銷可能對他人知識產(chǎn)權的觸犯，即存在侵權風險;另一方面，可能被他人對自身知識產(chǎn)權的侵害，即存在被侵權風險。

(四)商業(yè)信用保證風險

電子商務同樣面臨著傳統(tǒng)交易中的商業(yè)信用問題。如果從事電商營銷不能嚴格履行合同，出現(xiàn)產(chǎn)品、商品和服務的質量問題，將會造成商業(yè)信用不高，進而會損害電子商務的形象和商業(yè)信譽。此外，由于我國尚未建立公民信用制度，網(wǎng)絡交易中大量的不實交易也沖擊著人們對網(wǎng)絡的信任，電子商務中存在著的諸多的欺詐信息也將會使交易雙方面臨著法律風險。

二、從事電子商務時法律風險的防范措施

(一)電子合同法律的風險防范

訂立電子合同時，應根據(jù)其特殊性進行操作，對電子合同進行存檔，同時利用第三方交易平臺實現(xiàn)合同的完成，是解決目前電子合同締結方面有關法律不完善這一問題很好的途徑。消費者應重點留意電子合同由合同提供方采用一定的技術方法所提示的格式條款，確保合同一方能夠充分地審閱電子格式合同，避免簽訂電子格式合同過程中的不規(guī)范操作。同時，電子商務的企業(yè)應當注重在電子商務活動中的自我保護意識。

(二)知識產(chǎn)權的風險防范

企業(yè)在參與開展電子商務活動中應當高度重視知識產(chǎn)權侵害的風險。開展電子商務活動的企業(yè)應樹立尊重知識產(chǎn)權的意識，遵守知識產(chǎn)權法律法規(guī)，注意識別具有特殊形式的知識產(chǎn)權，避免不恰當使用技術手段從而導致的知識產(chǎn)權侵權。開展電子商務活動的企業(yè)時應要對本企業(yè)的知識產(chǎn)權進行自我監(jiān)管，保護自身其不受侵害，注意維護自身擁有的知識產(chǎn)權。

(三)網(wǎng)絡技術法律的風險防范

電子商務的安全問題與安全立法、網(wǎng)絡技術、人員素質、電子商務的應用環(huán)境等有關的較為復雜的系統(tǒng)問題。這需要企業(yè)必須進行網(wǎng)絡安全的評估，加強網(wǎng)絡安全防范建設，堵住安全缺口，做好系統(tǒng)的軟硬件系統(tǒng)組件，包括到入侵和攻擊時的應急和恢復計劃，數(shù)據(jù)、設備的安全與維護，各種服務的安全運行級別，受網(wǎng)絡安全管理職能的分配與責任分擔、口令安全管理等網(wǎng)絡技術安全管理各項措施，用戶的權利分級和責任等。

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企業(yè)經(jīng)營、管理等活動與國家法律有著十分密切的關系，主要體現(xiàn)在：

一、依法治國已經(jīng)作為國家的基本方針寫進了《憲法》。在現(xiàn)代法制社會，國家對社會的管理主要通過各種法律法規(guī)的實施來實現(xiàn)。企業(yè)作為國家經(jīng)濟活動的基本主體，必然也在國家法律法規(guī)調整的范圍之列，受國家法律法規(guī)的約束。企業(yè)的經(jīng)營、管理活動，必須在國家法律法規(guī)規(guī)定的范圍內進行。

二、市場經(jīng)濟是建立在各經(jīng)濟主體相互平等的基礎上的。各平等經(jīng)濟主體之間相互關系的調整，主要依靠國家的法律法規(guī)，所以說所謂市場經(jīng)濟也即法制經(jīng)濟。參與市場經(jīng)濟的企業(yè)，如果不知法，不懂法，就有可能在不知不覺之間因違法而受到法律的制裁，同時在企業(yè)的合法權益受到不法侵害時，也往往會由于不懂法而錯失依法維護企業(yè)合法權益的機會。而知法守法的企業(yè)，則完全可以依法維護企業(yè)的合法權益，使之免受任何不法侵害。

三、企業(yè)經(jīng)營、管理的整個過程，從宏觀上看，也可以理解為即各種經(jīng)濟合同的談判、簽訂、履行、解決糾紛的過程。企業(yè)的經(jīng)營目標，主要依賴各個經(jīng)濟合同的正常、實際履行來實現(xiàn)。而各個經(jīng)濟合同的談判、簽訂、履行、和糾紛的處理，均必須符合國家的法律法規(guī)。

四、企業(yè)依法簽訂的經(jīng)濟合同，是確立企業(yè)在經(jīng)濟活動中的權利和義務的具有法律約束力的協(xié)議，也是企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)濟目的、解決經(jīng)濟糾紛的重要依據(jù)，所以，經(jīng)濟合同也可以理解為是國家法律法規(guī)在該企業(yè)的具體延伸。簽訂經(jīng)濟合同，對企業(yè)來說如同立法一樣重要。所以，企業(yè)在經(jīng)濟活動中，如缺乏必要的法律知識或專業(yè)的法律工作者的參與，經(jīng)濟合同簽訂不好，企業(yè)的經(jīng)濟目的也往往難以順利實現(xiàn)。

企業(yè)法律事務工作的特點

企業(yè)作為國家法律調整的對象，企業(yè)法律事務工作必然有著不同于國家司法機關的自身的特點：

一、企業(yè)法律事務工作的內容主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、企業(yè)領導重大決策過程中的法律事務。包括企業(yè)的設立，投資項目的選擇、談判，重大經(jīng)濟合同的簽訂，企業(yè)的改制、上市，企業(yè)重大問題、突發(fā)問題的處理等。主要涉及企業(yè)法、投資法、公司法、合同法、金融法等內容。

2、企業(yè)經(jīng)營、管理過程中的法律事務。如企業(yè)規(guī)章制度的制定，勞動人事的管理，經(jīng)濟合同的管理，金融稅收的處理等等，均不同程度地涉及到相關的法律問題。

3、解決各種經(jīng)濟、民事糾紛過程中的法律事務。除經(jīng)濟、民事糾紛涉及的有關經(jīng)濟、民事法律問題外，還有關于仲裁、訴訟、執(zhí)行等程序性法律問題。

二、企業(yè)法律事務工作不享有任何的執(zhí)法的權力，而是著重與知法守法，防止發(fā)生法律沖突，依法維護企業(yè)的合法權益。

三、企業(yè)法律事務工作主要以預防為主，以避免發(fā)生法律糾紛為目標，其次才是依法解決、處理已發(fā)生的法律糾紛。

四、企業(yè)法律事務工作涉及面廣，涉及的部門、人員較多，涉及的工作內容復雜，企業(yè)法律事務往往處于配角地位，帶有服務性質，所以要求企業(yè)法律事務工作人員除必須掌握全面的法律知識外，還必須有高度的服務意識和良好的協(xié)作精神、奉獻精神。

企業(yè)法律事務工作的功能

企業(yè)法律事務工作的功能主要三項：

一、預防功能

通過為企業(yè)領導進行重大決策提供法律意見，就企業(yè)經(jīng)營、管理活動中有關法律問題提供法律意見，參與、協(xié)助企業(yè)領導和員工的有關工作，起草、審查企業(yè)的經(jīng)濟合同和有關法律事務文書，解答企業(yè)職工的法律咨詢等，使企業(yè)依法進行各項經(jīng)營、管理活動，防止出現(xiàn)違法行為和各種法律漏洞，預防企業(yè)發(fā)生法律糾紛，避免企業(yè)經(jīng)濟損失。

二、挽救功能

在企業(yè)發(fā)生法律糾紛或企業(yè)合法權益受到侵害時，通過企業(yè)進行協(xié)商、調解、仲裁、訴訟等活動，依法維護企業(yè)的合法權益，避免或挽回企業(yè)的經(jīng)濟損失。

篇10

自2008年全球金融危機以來，對全球經(jīng)濟形成了巨大的沖擊，現(xiàn)在，雖然美國經(jīng)濟趨勢變好，歐洲債務危機緩和，但是我國進入了經(jīng)濟調整期，自2013年以來，中國開始下調經(jīng)濟發(fā)展目標，經(jīng)濟發(fā)展變緩，對于旅游行業(yè)也帶來了消極影響，旅游企業(yè)必須重視對經(jīng)濟發(fā)展的適應，順勢而為，控制財務風險。

（二）通脹因素

通貨膨脹歷來是困擾我國經(jīng)濟的難題，雖然2014年通脹壓力總體來說較小，預計通脹將控制在3%左右，但是從我國長期趨勢來看，通脹問題一直長期存在。對于旅游企業(yè)來說，通脹造成了成本上漲、價格升高、游客滿意度下降、需求下降等問題，還帶來了財務現(xiàn)值變化的風險，要加強對通脹適應能力的管理。

（三）匯率因素

最近幾年，我國的境外游飛速發(fā)展，匯率問題對于涉外旅游企業(yè)也越來越成為一個難題。人民幣的升值，美元匯率的變化，日本貨幣政策變化，歐洲債務危機影響等，都讓匯率問題變得非常復雜。如何有效的應對匯率變化，控制匯率變化帶來的財務風險，加強外匯管理能力，提升財務管理能力，這是對旅游企業(yè)新的挑戰(zhàn)。

（四）社會因素

人口變化、收入變化、人口結構變化、政治變化等帶來了對旅游市場需求和供給的巨大影響，特別是發(fā)生自然災害、意外事件等時候，可能對旅游造成巨大沖擊，比如今年馬來西亞航空事件，對馬來西亞的旅游市場造成了巨頭影響至今沒有恢復。對于旅游企業(yè)來講，要注意社會因素可能帶來的財務風險的防范，可以加強保險管理、旅游產(chǎn)品設計管理等，來更好的適應社會因素可能帶來的財務風險問題。

二、旅游企業(yè)自身的財務風險管理

（一）籌資風險

旅游企業(yè)的籌資風險主要集中在負債籌資的問題上，由于旅游企業(yè)運營需要墊付大量資金，部分旅游企業(yè)在籌資過程中采用了負債籌資的方式，帶來了到期可能不能還債的問題，有著現(xiàn)金性風險和收支性的風險問題?，F(xiàn)金性風險來源于資本結構的不合理，而收支性風險來源于財務管理水平不足。

（二）投資風險

現(xiàn)在，旅游行業(yè)正飛速發(fā)展，也帶來了旅游業(yè)投資的熱潮，但是由于不少旅游目的地和旅游行業(yè)形成了投資過熱的問題，加上旅游業(yè)本身具有很強的季節(jié)性、周期性和波動性，投資回收期比較長，特別是對固定資產(chǎn)的投資，帶來了投資風險的問題。

（三）應收賬款風險

由于旅游行業(yè)的特點，在旅游企業(yè)中，墊付問題非常突出，三角債問題經(jīng)常在旅游企業(yè)中出現(xiàn)，帶來了應收賬款的風險。如何管理應收賬款問題？如何在保障資金安全的前提下實現(xiàn)業(yè)務的增長，這一直是旅游企業(yè)的難題，也是旅游財務風險管理中要加強的核心問題之一。

（四）收益分配風險

旅游企業(yè)的收益分配風險主要指由于收益分配而可能給旅游企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動造成不利影響的可能性。概括來說，收益分配風險包括收益確認的風險和對投資者分配收益的時間、形式和金額的把握不當而造成的風險。其中，收益確認的風險，是由于會計方法的不合理，從而導致提前納稅，大量資金提前流出企業(yè)而造成的財務風險問題。

三、加強旅游企業(yè)財務風險管理的策略

（一）加強財務風險意識，設立相關機構加強財務風險管理

要改善旅游企業(yè)的財務風險管理問題，首先要加強旅游企業(yè)的財務風險意識，要讓企業(yè)高層管理人員對財務風險有非常清晰的認識，并在全體員工中建立財務風險管理的意識?？梢栽O立專門的相關機構，來專業(yè)化的管理企業(yè)的財務風險。

（二）建立財務風險的預警系統(tǒng)，完善管理體制

風險預警系統(tǒng)是對風險進行識別、監(jiān)測、評價和預測的信息系統(tǒng)，其內容包括外部環(huán)境和企業(yè)內部的相關信息，可分為內部報告子系統(tǒng)、市場信息子系統(tǒng)、風險分析子系統(tǒng)和風險預警子系統(tǒng)。前三個系統(tǒng)主要負責有關信息的收集、加工和分析；預警子系統(tǒng)則通過建立預警模型，監(jiān)測反映財務狀況的各項財務指標的變化情況，對未來可能發(fā)生的風險類型及其危害程度作出評價、預測，并在必要時發(fā)出警報。

（三）加強旅游企業(yè)的信息化建設

在當今時代，隨著信息化建設的完善，能有效的提升旅游企業(yè)的效率，促進信息溝通，從而有效的加強對財務風險管理的能力。通過信息化建設，數(shù)據(jù)庫管理，能夠有效的對旅游企業(yè)的物流、資金流、信息流形成控制和管理，減少可能的財務風險。