導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇個人土地轉(zhuǎn)讓合同書，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

人物：馬大華，阿細人，簡稱華；秀花，阿細人，馬大華之妻，簡稱花；國土資源局干部，女，簡稱女；國土所干部，男，簡稱男。

幕啟：舞臺上置有桌凳、水壺、水煙筒等(馬大華手拿合同書，興高采烈地上場)

華：(內(nèi)笑)哈哈哈!(上講)哎呀，常言說得好啊，人走財運馬走膘，我馬大華是運氣來了連墻都擋不住。(笑)今天早上楊大老板約我去簽了一個合同，嗨，這個十萬塊錢輕輕呢就拿到手，想不到我馬大華終于成了一個有錢人了，哈哈哈!(向內(nèi)喊)秀花、秀花!(進屋介)

花：(應(yīng)聲上)你干喊濕叫呢整哪樣?

華：哎呀秀花，我親愛呢小娃她媽!你趕快去挨那只做種呢大公雞抓來給我殺了!

花：哪樣?你怕是有毛病羅，咋個想起來殺做種呢大公雞說。

華：哎啃，有哪樣毛病嘛，告訴你，我家今日要來一個大財神，要殺雞、擺酒好好呢款待他。(笑)哈哈哈，我家發(fā)財羅，我家發(fā)大財羅!

花：(對觀眾)惱火了。我家這個老倌，平時雖然是貳哈滴朵呢，咋個不會像今日瘋瘋顛顛呢樣。怕是在路上撞著吊錢鬼羅。(轉(zhuǎn)向華)你到底是咋個啦?(伸手摸華的額頭)

華：(擋開花手)你整哪樣嘛?

花：我瞧瞧，格會是得非典發(fā)高燒啦，咋個昏說亂講呢。

華：唉，你才是得非典呢，告訴你，我們家現(xiàn)在是有錢人啦!

花：有錢人?窮了連做種呢大公雞都要殺吃呢人，還說是有錢人呢，你不要挨我一天貳哈滴朵呢啦。

華：哪個挨你貳哈滴朵呢嘛，這回我馬大哈變成馬大富羅，你不相信來瞧瞧，這就是十萬塊錢(把合同交給花)。

花：哪樣，十萬塊錢?(忙拿合同看，對觀眾)你們瞧瞧，拿一張紙當(dāng)十萬塊錢，怕當(dāng)真是在哪點闖著鬼羅!(忙拉華座)來來來，我?guī)湍阏幌?把紙交給華后，抬一碗水圍華唱道)我家這點窮得很、窮得很，一碗水飯潑給你、潑給你，(念)天靈靈，地靈靈，大鬼小鬼請出門、請出門、請出門!(含一大口水向華噴去，華被噴得打噴嚏)

華：也!你是跳哪樣簸箕神嘛!瞧瞧，差點挨我呢十萬塊錢都整壞了，你給認得，這是十萬塊錢呢合同書。

花：哪樣叫做合同書?

華：不有文化，連合同書都認不得，這個合同書咩就是契約了嘛。

花：咩!哪樣又叫契約呢?

華：哎唷，連契約都認不得。這個契約就像電影上白毛女她爹賣給黃世仁那個賣身契一個樣，格認得啦。

花哦，說了半天，你是挨我當(dāng)白毛女賣掉改! 哎唷我呢媽呀，(坐地哭)原來他是十萬塊錢就挨我賣給人販子掉羅。(猛起抓住華)馬大華!我要去告你拐賣婦女兒童。

華：整哪樣、整哪樣嘛!你怕是瘋掉羅，你不瞧瞧你這點樣子，還想賣十萬塊錢，就是白白呢送給人家都不會要呢。

花：那你到底是賣哪樣嘛?

華：(把花拉近身，神秘地)告訴你，我是挨寨子邊我家承包那刷保水田賣啦。

花：哪樣，你挨那刷保水田賣啦!(華忙制止花)

華：小聲點，小聲點!不賣保水田咩這十萬塊錢會從天上掉下來嗎?

花：你挨那刷田地賣掉咩，以后吃哪樣嘛?

華：我說你這個婆娘就是頭發(fā)長見識短，只要有錢咩想吃哪樣就吃哪樣。

花：咩你像這種挨田地賣啦，人家政府會得改。

華：管他得不得，人家楊大老板說啦，田地是自己呢，想咋個整就咋個整，再說啦，我們簽訂呢合同又不是賣田地呢合同，是土地轉(zhuǎn)讓補償費呢協(xié)約，你只消安安心心呢用錢就是啦。

花：照這么說咩，這十萬塊錢真呢是我家呢羅。

華：當(dāng)然是羅，人家楊大老板說了，這個叫做上有政策是下有對策，我們只管放放心呢用錢就是羅。

花：啊莫!我連做夢都不有想過，我家會有十萬塊錢，(向華)――，看來你一點都不馬大哈嘛。

華：這叫做貳哈貳哈朋友滿街，人家楊大老板就是夠朋友，講義氣，他是在幫我們家脫貧致富，等他挨工廠蓋好，還可以招我倆當(dāng)工人呢。

花：哎呀，楊大老板真是個大好人。

華：今天楊老板要親自送錢來我家，我們要好好呢款待人家才是呢。

花：是呢，要好好呢挨人家招呼好呢。(男內(nèi)喊：喂――請問馬大華在家嗎?)

華：(聞聲高興地)咋個樣，楊大老板說來就來啦，(對外)在呢在呢，楊老板趕快進家來座!(男、女二人身著國土局制服上場，華、花出門迎接，花看到男、女后忙拉住華。)

花：(對華)哎，咋個來呢會是兩個警察說。

華：哎，這個你就不懂了，人家楊老板是有安全意識，派兩個警察護送著錢來呢。(忙上前熱情地與二人握手)原來是兩個警察叔叔，你們辛苦啦，快請家里坐。(進屋)

女：請問這位大哥，你就是馬大華嗎?

華：報告女警察叔叔，馬大華就是我。

女：對不起，我們不是警察，我們是國土資源局的。

花：哪樣，你們不是楊大老板派來呢?

男：哪樣楊大老板?我是國土所的，她是縣國土資源局的。

華：(拉妻到一旁)見鬼啦，見鬼啦，我們接呢是財神爺，咱個會變成土地公說。

花：格怕是你賣田地呢事出問題羅。

華：不要亂講，先招架一下再說。(熱情地)哎呀，原來是兩位土地同志，歡迎，歡迎!(夫妻二人忙倒水、遞煙)秀花，客人來了趕快去抓雞來殺!(花欲走被拉住)

男：大嫂不用了，聽說你家私自賣了一片田地給楊大富蓋房子是不是?

花：是呢、是呢，是有這么回事呢。

華：(忙制止花)是哪樣是?(對男)土地同志，是倒是有這回事呢，不過我們不是賣田地，是轉(zhuǎn)讓了一小點田地。

女：大哥、大嫂，你們家轉(zhuǎn)讓田地辦過手續(xù)了沒有?

花：手續(xù)?

華：辦過了，辦過了。(花忙拿合同給女看)

花：你看，這個就是手續(xù)。(女看后交給男)

華：土地同志，你看我們這個手續(xù)怎么樣，我家挨一小點田地給楊大老板蓋房子，楊大老板給我們家一小點錢用，這個公平交易不會有問題嘛。

男：大哥、大嫂，你們這個是私自買賣土地的行為。

華：(對趙)哎唷兄弟，這不是買賣土地。你看，這是土地轉(zhuǎn)讓補償費呢協(xié)約。

女：馬大哥，你把土地轉(zhuǎn)讓給楊大戶，辦理過審批手續(xù)了嗎?

華：哎唷土地同志，這個土地是自己承包呢，要想咋個整咩就咋個整，還要辦哪樣審批手續(xù)嘛!

男：(嚴肅地)馬大哥，土地是國家、集體的，你雖然是承包了，只有管理和使用的權(quán)利，不能私自進行買賣和轉(zhuǎn)讓。你們沒有申請審批就私自簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同，這是法律不允許做呢。

花：(拉華)你不是說不會有事嗎?這回我瞧你咋個整。

華：咩是楊大老板說不會有事呢嘛，看來他是在騙我。

花：(責(zé)怪地)我說你是馬大哈，你還不承認。

女：大哥、大嫂，中華人民共和國土地管理法規(guī)定，任何單位和個人，需要使用土地的，必須依法申請審批。你們未辦理任何審批手續(xù)就把田地轉(zhuǎn)讓給了楊大富，這是一件違法呢事情。

花：哎唷土地同志，我們咋個會敢做犯法呢事嘛。唉，都怪我家這個老倌是個馬大哈，聽信了楊大富呢話才挨田地賣掉呢，雖然簽了合同，但我們還不有拿著楊大富呢錢，這個田地我們不敢賣了。

華：是呢是呢，都怪我糊涂才上了楊大富呢當(dāng)。聽你們這么一說，我們真呢是干比合啦(錯了)，田地我們不賣了，這個合同書就交給你們處理，以后我們再也不敢私自賣田地啦。

男：你們有這個認識就好，非法買賣田地是要受到法律制裁的。

花：格聽見啦，以前人家喊你去學(xué)辦法咩你不去學(xué)，這回我瞧你有哪樣辦法嘛。

華：哎唷，你給我少出點洋相好不好，人家那個是叫普法教育學(xué)習(xí)，哪樣學(xué)辦法嘛。

女：馬大哥，你未經(jīng)審批就與楊大富私自進行土地轉(zhuǎn)讓活動，違反了中華人民共和國土地管理法，楊大富現(xiàn)已在國土所交待問題，請你跟我們?nèi)ヒ惶藝了?，把問題說清楚吧。

華：好呢，好呢，我一定跟你們?nèi)グみ@個事情說清楚。哎，楊大富這個騙子差一點就挨我害死羅，我還以為他是一個大財神，原來是一個大瘟神。秀花，趕快挨那只做種呢大公雞抓來!

花：抓雞整哪樣?

篇2

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書范本一

第一條　訂立合同雙方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)：_________法定代表人：_________委托人：_________受讓方(以下簡稱乙方)：_________法定代表人：_________委托人：_________甲方根據(jù)《_________》的有關(guān)規(guī)定，在_________房地產(chǎn)交易中心通過公開交易方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，乙方依照規(guī)定程序參與競買，并經(jīng)_________房地產(chǎn)交易中心確認，成為競得人。為明確有關(guān)轉(zhuǎn)讓事項，甲乙雙方本著平等和自愿的原則，經(jīng)友好協(xié)商，達成如下合同條文，以共同遵守。

第二條　轉(zhuǎn)讓土地基本情況

1、國有土地使用證號：_________

2、國有土地使用權(quán)出讓合同書號：_________

3、地號：_________

4、土地所在位置：_________

5、土地用途：_________

6、土地面積：_________平方米

7、建筑面積：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。

8、現(xiàn)狀：已三通一平，有_________套(戶)需回遷安置，回遷安置總面積為_________平方米，其中，回遷住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回遷日期為_________年_________月，每月應(yīng)支付臨遷費、代管房租金除四害費等_________元。

9、抵押情況：_________

第三條　公開交易情況和結(jié)果

1、公開交易方式：公開掛牌轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

2、公開交易期限：_________

3、成交確認書編號：_________

4、轉(zhuǎn)讓份額：_________

5、成交價格：人民幣_________元，大寫人民幣_________元整。第四條　甲方保證本合同第二條所述內(nèi)容真實，保證土地權(quán)屬清晰，符合法律法規(guī)規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件。

第五條　甲乙雙方完全認可公開交易情況和交易結(jié)果，甲方同意按公開交易成交價格和轉(zhuǎn)讓份額將土地使用權(quán)(含地上建筑物、附著物)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意接受。

第六條　依照有關(guān)規(guī)定，全額轉(zhuǎn)讓的，由受讓方單獨獲取國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證，并履行出讓合同;份額轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同擁有國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證，并共同履行出讓合同;土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。

第七條　甲乙雙方應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的時間內(nèi)向_________房地產(chǎn)交易中心提交資料，辦理交易手續(xù)，向相關(guān)部門交納交易稅費后，由乙方直接領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)交易證明書》，并向土地管理部門申請土地權(quán)屬登記。

第八條　除法律規(guī)定的免責(zé)因素之外，甲乙雙方均應(yīng)嚴格履行各自的職責(zé)，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。出現(xiàn)糾紛或違約行為，應(yīng)本著實事求是的原則協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲乙雙方同意通過仲裁或法院判決(裁定)方式予以解決。

第九條　其他約定事項

1、土地轉(zhuǎn)讓時回遷安置義務(wù)的責(zé)任主體為受讓人。

2、付款方式及期限：《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》簽訂后5天內(nèi)一次付清。

3、移交地塊及項目的相關(guān)資料：

(1)《國有土使用證》(2)《建設(shè)用地批準書》(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(4)《設(shè)計要點批文》(5)回遷補償安置協(xié)議書

4、違約責(zé)任：

(1)甲方在收到全部成交款后5日內(nèi)不能備齊有關(guān)資料給乙方辦理交易過戶及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和交易成功后，辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)以前，如因甲方的原因，(包括司法機關(guān)查封等)需要終止交易或不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，甲方在3天內(nèi)全部退還乙方已交納的成交價款。

(2)乙方在簽訂本合同后，并在5天內(nèi)一次性付清全部成交價款給甲方，否則，視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金_________元。

第十條　本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。

第十一條　本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，_________房地產(chǎn)交易中心存一份，各份具有同等法律效力。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：____________

______年____月____日_________年____月____日

出讓方(甲方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

受讓方(乙方)：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書二

第一章總則

第一條雙方根據(jù)《中華人民共和國土地法》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，本著平等自愿的原則，通過友好協(xié)商，訂立本合同。

第二條甲方依據(jù)本合同出讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬中華人民共和國。地下資源，理藏物和市政公用設(shè)施均不在土地使用權(quán)出讓范圍。

第三條乙方在本合同項下受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)所進行的開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，須遵守中華人民共和國法律、法規(guī)及____省(市)的有關(guān)規(guī)定，并不得損害社會公共利益，其合法權(quán)益受法律保護。

第二章定義

第四條本合同所使用的特殊用語定義如下：

1.“地塊”指本合同項下甲方向乙方出讓土地使用權(quán)的區(qū)域，即本合同第五條界定的區(qū)域。

2.“土地使用權(quán)抵押”指乙方為籌集資金開發(fā)全部或部分出讓地塊向抵押權(quán)人(即貸款人)提供本合同項下的全部或部分權(quán)利、利益作為還款保證的一種物權(quán)擔(dān)保行為。

3.“總體規(guī)劃”指經(jīng)中國政府批準的________開發(fā)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃。

4.“成片開發(fā)規(guī)劃”指由開發(fā)企業(yè)依據(jù)總體規(guī)劃編的，經(jīng)中國政府批準的在受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)的各項建設(shè)的具體布置和安排。

5.“公用設(shè)施”指依照成片開發(fā)規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，建成的供排水、供電、供熱、道路交通、通信等設(shè)施。

6.“不可抗力”指雙方在訂立本合同時不能以預(yù)見，對其發(fā)生和后果不能避免并不能克服的事件，包括地震、火災(zāi)、雷電、洪水、臺風(fēng)、爆炸、戰(zhàn)爭。

第三章出讓地塊的范圍、面積和年限

第五條甲方出讓給乙方的地塊位于________，地塊編號為________.(見附件________，地塊地理位置圖或地籍圖)

第六條第五條所指地塊總面積為________平方米。

第七條本合同項下的土地使用權(quán)出讓年限為________年，自頒發(fā)該地塊的《國有土地使用證》之日起算。

第四章土地用途

第八條本合同項下的出讓地塊，按照批準的總體規(guī)劃是建立一個對資企業(yè)主為的工業(yè)區(qū)(綜合區(qū))開辦和經(jīng)營重化工工業(yè)項目(建設(shè)項目)，亦準許開辦一些與工業(yè)項目(建設(shè)項目)相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施。

(注：根據(jù)具體情況定)。

第九條本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。

第十條在出讓期內(nèi)，如需改變本合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當(dāng)征得甲方和城市規(guī)劃部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

第五章土地費用及支付

第十一條乙方同意按合同規(guī)定向甲方支付土地使用權(quán)出讓金、土地使用費以及乙方向第三方轉(zhuǎn)讓時的土地增值費和國家規(guī)定的有關(guān)土地稅費。

第十二條該地塊的土地使用權(quán)的出讓金為每平方米________元人民幣(美元、港元)，總額為________元人民幣(美元、港元)。

第十三條本合同經(jīng)雙方簽字后____日內(nèi)，乙方須以現(xiàn)金支票或現(xiàn)金向甲方繳付土地使用權(quán)出讓金總額的____%作為履行合同的定金。

乙方應(yīng)在簽訂本合同后____日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金，逾期未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

第十四條乙方在向甲方支付全部土地使用權(quán)出讓金后____日內(nèi)，依照規(guī)劃向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。

第十五條乙方同意從________年開始，按政府規(guī)定逐年繳納土地使用費，繳納時間為當(dāng)年____月____日。

第十六條乙方同意以美元(港元)向甲方支付土地費用。

美元(港元)與人民幣的比價，以付款前一天中國國家外匯管理局公布的買入價和賣出價的中間值計算。

第十七條除合同另有規(guī)定外，乙方應(yīng)在本合同規(guī)定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費用匯入甲方的銀行帳戶內(nèi)。銀行名稱：____________銀行________分行，帳戶號________________.

甲方銀行帳戶如有更變，應(yīng)在變更后____日內(nèi)，以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不負責(zé)。

第六章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十八條乙方在實施成片開發(fā)規(guī)劃，并完成全部公用設(shè)施建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件(或完成公用設(shè)施建設(shè)并建成了通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，或投資額達到投資總額的____%，或根據(jù)具體情況定)后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分地塊的余期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、交換和贈與)。

第十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人除法律另有規(guī)定外，可以為中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。

雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，不得違背國家法律、法規(guī)和本合同規(guī)定。

第二十條乙方在作出轉(zhuǎn)讓____日前應(yīng)通知甲方。轉(zhuǎn)讓雙方在轉(zhuǎn)讓合同簽字后____日內(nèi)，應(yīng)將經(jīng)公證的轉(zhuǎn)讓合同的真實、完整的副本送交甲方，辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證，并按照政府有關(guān)規(guī)定繳納土地增值費。

第二十一條自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起，轉(zhuǎn)讓方即喪失被轉(zhuǎn)讓地塊的使用權(quán)，受讓方享有和承擔(dān)本合同規(guī)定的權(quán)利的義務(wù)。

第二十二條土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方和房產(chǎn)管理部門批準，并分別辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第七章土地使用權(quán)出租

第二十三條乙方在完成全部或部分地塊的公用設(shè)施并建成通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地上建筑物后，有權(quán)作為出租人將本合同項下全部或部分地塊余期使用權(quán)隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承擔(dān)人使用。

第二十四條出租人與承租人簽訂的租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)、和本合同的規(guī)定。

第二十五條土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第二十六條本合同項下的全部或部分地塊使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行本合同。

第八章土地使用權(quán)抵押

第二十七條乙方有權(quán)將本合同項下全部或部分地塊余期使用權(quán)向一個或數(shù)個抵押權(quán)人作出一個或數(shù)個抵押。抵押人與抵押權(quán)人鑒定的抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。

每一抵押所擔(dān)保的債務(wù)必須是乙方為開發(fā)本合同項下地塊所承擔(dān)的債務(wù)。

第二十八條乙方在作出抵押____日前應(yīng)通知甲方。乙方在抵押合同簽字后____日內(nèi)應(yīng)將經(jīng)公證的抵押合同，以及由此獲得的經(jīng)公證的期票或貸款協(xié)議的真實、完整的副本送交甲方，辦理抵押登記。

依照有關(guān)規(guī)定處分抵押財產(chǎn)而取得被抵押土地使用權(quán)的抵押權(quán)人或第三人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)后____日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證。

第二十九條依據(jù)第二十八條而取代乙方的抵押權(quán)人或第三人，享有和承擔(dān)本合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第三十一條本合同規(guī)定的使用年限屆滿，乙方如需要繼續(xù)使用該地塊，須在期滿前____天內(nèi)向甲方提交續(xù)期申請書，并在確定了新的土地使用權(quán)出讓年限和出讓金及其他條件后，與甲方簽訂續(xù)期合同，換領(lǐng)《國有土地使用證》。

第三十二條本合同存續(xù)期間，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回出讓地塊的使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

第十章不可抗力

第三十三條任何一方對于不可抗力造成延誤，部分或全部不能履行合同不負責(zé)任。遭受不可抗力事件的一方應(yīng)在條件允許下采取一切合理措施以減少因這一事件造成的損失。

第三十四條遇有不可抗力的一方，應(yīng)在____小時內(nèi)將事件的情況以信件或電報(電傳或傳真)的書面形式通知另一方，并且事件發(fā)生后____日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。

第三十五條除國家法律本身明確規(guī)定外，后繼立法或法律變更對本合同無追溯力。本合同可根據(jù)后繼立法或法律變更進行修改與補充，但必須采用書面形式提出申請并經(jīng)雙方簽字同意后執(zhí)行。

第十一章違約責(zé)任

第三十六條如果一方未能履行本合同規(guī)定的義務(wù)應(yīng)視為違反合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后應(yīng)在____日內(nèi)糾正該違約。如____日后，違約沒有糾正，則違約方應(yīng)向一方負責(zé)賠償違約引起的一切直接和可預(yù)見的損失。

第三十七條如果由于甲方的過失而產(chǎn)生乙方對該地塊使用權(quán)占有的延期，則本合同項下的土地使用權(quán)出讓期限應(yīng)相應(yīng)推延。

第三十八條如果乙方不能按時支付任何應(yīng)付款項，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費用的____%繳納滯納金。

第三十九條乙方在該土地上未按開發(fā)計劃進行建設(shè)或連續(xù)兩年不投資開發(fā)建設(shè)，甲方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。

第四十條如果乙方未按合同規(guī)定期限和要求完成公用設(shè)施建設(shè)，則應(yīng)在規(guī)定完成日期至少____日前通知甲方。如果甲方認為必要，可根據(jù)情況適當(dāng)延長完成日期：如果沒有在規(guī)定期限內(nèi)通知甲方，或甲方有理認定上述延期由無法成立并不批準延期，甲方有權(quán)無償收回部分土地使用權(quán)，該部分土地使用權(quán)占全部土地使用權(quán)的比例與未開發(fā)的公用設(shè)施占全部要求開發(fā)的公用設(shè)施比例相等。

第四十一條在頒發(fā)土地使用證后，因不可抗力的特殊情況，乙方在____年內(nèi)未能招引并安排該地塊內(nèi)所有興建的項目，則應(yīng)在規(guī)定日期至少____日前通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商，可根據(jù)情況適當(dāng)延長本合同規(guī)定的期限，否則，甲方有權(quán)無償收回未安排建設(shè)項目地塊的使用權(quán)。

第十二章通知

第四十二條本合同要求或允許的通知和通訊，不論以任何方式傳遞，均自實際收到時起生效。雙方的地址應(yīng)為：

篇3

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉(zhuǎn)土地要堅持農(nóng)戶自愿的原則，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同。

為了適應(yīng)經(jīng)濟建設(shè)的需要，為人民建設(shè)更美好安寧的家園，方便交通，充分發(fā)揮現(xiàn)代交通工具的便捷，用時間縮小邊遠地區(qū)的距離，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》。

征地補償

征收耕地補償標準：旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；

征收基本農(nóng)田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；

征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補償13.8萬元；

征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補償13.6萬元；

征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。

其他稅費

耕地占用稅，按每平方米2元計算。

商品菜地開發(fā)建設(shè)基金，按每畝1萬元計算。

征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關(guān)規(guī)定使用。

耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，統(tǒng)籌調(diào)劑使用，省國土資源廳負責(zé)監(jiān)督驗收。

征地工作程序

第一，告知征地情況。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

第二，確認征地調(diào)查結(jié)果。國土資源部門會同交通、林業(yè)部門，對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人、各市動遷辦公室共同確認。

第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。

第四，簽訂征地補償協(xié)議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人簽訂征地補償協(xié)議，并將協(xié)議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。

第五，公開征地批準事項。經(jīng)依法批準征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項?？h國土資源部門應(yīng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。

第六，支付征地補償安置費。征地補償安置方案經(jīng)市、縣政府批準后應(yīng)按法律規(guī)定的時限向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按時支付征地補償安置費用。當(dāng)?shù)貒临Y源部門要協(xié)同農(nóng)業(yè)、民政等有關(guān)部門對被征地集體組織內(nèi)部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監(jiān)督。

6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

我國的土地不是歸國家所有就是歸集體經(jīng)濟組織所有，但土地的使用權(quán)是可以進行轉(zhuǎn)讓的。

何為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

（一）申請土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

申請土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列文件資料：

土地轉(zhuǎn)讓申請書；土地使用權(quán)證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉(zhuǎn)讓合同書（復(fù)印件）；

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書或者贈與書（經(jīng)公證），或交換協(xié)議書，或人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書、裁定書、調(diào)解書，或有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，以及合法方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的文件、證明等；

雙方或多方營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、授權(quán)委托書及人身份證明、通訊地址和聯(lián)系電話；

同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提交規(guī)劃部門的有關(guān)文件以便計算房屋權(quán)利人分攤的土地面積；屬劃撥土地的還要補辦出讓手續(xù)，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應(yīng)文件；

屬土地分割轉(zhuǎn)讓的提交規(guī)劃部門的規(guī)劃文件或轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要求；

軍隊空余土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件；

提交具有資格的地產(chǎn)評估機構(gòu)對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的估價報告書和市土地管理局的確認書；

地塊開發(fā)投資或建筑物資產(chǎn)凈值財務(wù)報告；

市政道路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)圖；

其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件。

（二）受理申請（1天）

窗口收件人審查當(dāng)事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規(guī)定的，則予受理；

給受理的申請編號并發(fā)給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件資料，受理日期并編號。

（三）初審（5天）

土地交易所接收提供的文件資料負責(zé)到檔案室進行查核，在5天內(nèi)作出是否受理申請的書面簽復(fù)。

審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)規(guī)定以及省、市和規(guī)劃部門的有關(guān)規(guī)定。

審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉(zhuǎn)讓申請。

（1）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（2）權(quán)屬來源的性質(zhì)是不許轉(zhuǎn)讓而又未取得批準的；

（3）根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的或市政府批準列入征用、拆遷范圍內(nèi)的和不符合城市規(guī)劃的；

（4）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（6）設(shè)立抵押權(quán)的土地使用權(quán)，未經(jīng)抵押人書面同意的；

（7）權(quán)屬有爭議的；

（8）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的（包括征地協(xié)議未全部兌現(xiàn)的），不按照出讓合同約定進行投資開發(fā)的，達不到建設(shè)用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的；

（9）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)屬來源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續(xù)，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的；

（10）轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人或受讓人與承租人未達成協(xié)議的；

實地勘察。

屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業(yè)表和宗地圖。

（四）審核（3天）

經(jīng)辦人提出初審意見，經(jīng)所領(lǐng)導(dǎo)審核不合格的，轉(zhuǎn)窗口復(fù)函不同意辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并退文；審核合格的提出審核意見報局領(lǐng)導(dǎo)審批。

交易所根據(jù)局領(lǐng)導(dǎo)的審批意見，將批準文件資料轉(zhuǎn)交地籍科（屬成片開發(fā)土地的先報市政府評審）。

（五）繳納稅費

經(jīng)辦人員按照有關(guān)規(guī)定通知當(dāng)事人到指定的部門繳納稅費，申報人應(yīng)及時將完稅或免稅證明提供給地產(chǎn)交易窗口。

（六）地籍科根據(jù)上述文件資料核發(fā)土地使用權(quán)證

（七）立卷歸檔

7轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅如何繳納

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。對于土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不繳納營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。

納稅事項：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅目：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)―轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅率：5%

計稅依據(jù)：企業(yè)轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價后的余額為營業(yè)額；企業(yè)轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

納稅義務(wù)發(fā)生時間：營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅期限：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅地點：企業(yè)應(yīng)向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

8 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么

劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是土地使用權(quán)受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對國家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國家仍然享有對該土地的所有權(quán)。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉(zhuǎn)讓：

土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

領(lǐng)有國有土地使用權(quán)；

對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán)；

依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點

（一）行政干預(yù)性強。

由于劃撥土地使用權(quán)與國家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門審查并經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批后才可有效，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類型是否符合規(guī)劃和國家供地政策、土地權(quán)屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機關(guān)雖然不是一方當(dāng)事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù)，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

（二）不對稱性。

由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán)，這種權(quán)利在市場中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉(zhuǎn)讓過程中要通過補辦手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金。

（三）有償性。

2008 年2月13日國土資源部了《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，首先明確了企業(yè)國有劃撥土地權(quán)益，承認劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動力，國有劃撥土地使用權(quán)人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關(guān)費用。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！?/p>

9 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范本

轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱甲方）：

受讓方（以下簡稱乙方）：

甲乙雙方按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標的：

甲方將其承包經(jīng)營的位于____鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）____村____組____畝土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事（主營項目）生產(chǎn)經(jīng)營。

地塊名稱：

坐落（四至）地塊數(shù)（塊） 面積（畝）質(zhì)量等級（肥力水平）備注

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉(zhuǎn)讓期限不得超過承包期的剩余年限）。

三、轉(zhuǎn)讓費

轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為____元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為元（沒有補償金時可填寫為零元）。

四、支付方式和時間

乙方采取下列第____種方式和時間支付轉(zhuǎn)讓金和補償金：

1.乙方采用現(xiàn)金方式支付轉(zhuǎn)讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為。（為____年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用實物方式支付轉(zhuǎn)讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為____。支付的時間和方式為____。（為____年____月____日前一次或多次付清）

五、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的交付時間和方式

甲方應(yīng)于____年____月____日前將轉(zhuǎn)讓土地交付乙方。交付方式為____。（雙方須提請所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門、發(fā)包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應(yīng)向甲方出具乙方簽名的轉(zhuǎn)讓土地交付收據(jù)）

六、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1.甲方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理轉(zhuǎn)讓認可手續(xù)，在合同生效后終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2.甲方交付的轉(zhuǎn)讓土地必須符合雙方約定的標準。

3.乙方依據(jù)合同獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，辦理有關(guān)手續(xù)。

4.乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，承包期內(nèi)依法享有該土地的使用、經(jīng)營決策、產(chǎn)品處置和收益等權(quán)利。

5.乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，必須按土地畝數(shù)承擔(dān)國家政策規(guī)定的費用和其他義務(wù)。

6.乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經(jīng)營，并負責(zé)保護好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國家和集體財產(chǎn)。

7.乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

8.其他約定：____。

七、違約責(zé)任

1.甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為____。

2.如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數(shù)額依具體損失情況確定。

八、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第種方式解決：

1.提請村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)調(diào)解；

2.提請仲裁委員會仲裁；

3.向有管轄權(quán)的人民法院提訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字并經(jīng)轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)土地的所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)鑒證、備案后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證單位各執(zhí)一份。

甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號：____法定代表人身份證號：____住址：____住址：____

篇4

哲人說：“實踐是檢驗真理正確與否的唯一標準。”理論要回到社會實踐中去運用，想事情辦事情一切從實際出發(fā)，使主觀符合客觀。認識客觀事物，要實現(xiàn)兩次飛躍，從感性認識到理性認識是認識事物的第一次飛躍，而從理性回到實踐是第二次飛躍。所以實踐是檢驗真理的唯一標準。在當(dāng)今的大學(xué)生，社會無時無刻不在發(fā)生日新月異的變化，而參加社會實踐更顯得重要，實踐的能力強弱，決定著日后工作的好壞。

實習(xí)期間，我利用此次難得的機會，努力工作，嚴格要求自己，不遲到、早退，嚴格遵守單位的各項規(guī)章制度，認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作，經(jīng)過近一個月在**縣地產(chǎn)交易中心的實習(xí)、工作，我基本上掌握了地產(chǎn)交易中介服務(wù)；接受單位、個人委托辦理土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出證、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、代辦土地使用權(quán)變質(zhì)、登記發(fā)證等手續(xù)；提供地產(chǎn)市場的信息及有法律、法規(guī)的咨詢服務(wù)。

一、 土地使用權(quán)公開拍賣的有關(guān)程序：

1、 在拍賣會30日前拍賣公告。

2、 拍賣公告內(nèi)容：出證人的名稱和地址；出證實地位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途規(guī)劃設(shè)計要求；爭實人的資格要求及申請取得爭買資格的辦法、索取拍賣文件的時間、地點及方式，看樣時間；拍賣地點、期限、爭價方式等；確定爭得人的標準和方法，爭得人證金；其他需要公告的事項；

3、 拍賣會程序：主持人點算爭買人；主持人介紹拍賣實地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；主持人宣布起時價和增價幅度；主持人報出起時價；爭買人舉牌應(yīng)價或報價；主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)定價；主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成立；主持人宣布最高應(yīng)價者為爭得人。

4、 簽訂成立確認書。

二、 公開掛牌出讓土地使用權(quán)有關(guān)程序：

1、 掛牌時間不少于10個工作日。

2、 掛牌程序：在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌實地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求起始價。

3、 掛牌期限屆滿，按照法律規(guī)定確定是否成交。

4、 簽訂成立確認書。

**市**縣合水鎮(zhèn)府座落珊坪曲雙段1080m2土地，掛牌成交價768000元；**縣青州供銷社1923.4 m2，掛牌成交價206817元。

三、 土地轉(zhuǎn)讓辦證有關(guān)材料：

1、 要有土地使用證原件。

2、 要有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書、轉(zhuǎn)讓登記表。

3、 土地登記申請書及地籍調(diào)查土地登記審批表。

4、 轉(zhuǎn)讓方申請報告。

5、 轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。

6、 轉(zhuǎn)受讓方身份證復(fù)印件。

篇5

一、論文摘要

二、正文

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件 P1—P4

1、概念

2、形式

3、條件：

（1）禁止條件

（2）允許條件

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力 P4—P8

1、一般性規(guī)定

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情形

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形

2、書面形式與登記之效力

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書面形式及效力

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的及解決問題的設(shè)想 P8—P9

1、存在問題

2、解決問題的設(shè)想

三、注釋

四、

提 綱

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念

（二）形式

（三）條件：禁止條件、允許條件

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情形

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形

（二）書面形式與登記之效力

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書面形式及效力

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

三、目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問題及解決問題的設(shè)想

（一）存在問題

（二）解決問題的設(shè)想

論 文 摘 要

隨著我國市場體制的建立與完善，房地產(chǎn)業(yè)迅速，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。住房商品化和化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國實現(xiàn)全面小康社會進程中基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位，越來越為社會所認同。《城市房地產(chǎn)法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法規(guī)及規(guī)章的頒布實施，和住房制度及住房市場商品化的發(fā)展變化，房地產(chǎn)交易糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會矛盾的焦點。如何處理好這類社會矛盾，化解此類糾紛，保障市場經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，維護社會安定，保障交易安全，不但是一個社會問題，還是一個重要的法律問題。因此，值得我們在實踐中予以認真的、、探討，以建立健全相應(yīng)的調(diào)整房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的法律體系，適應(yīng)社會的發(fā)展和人們?nèi)找嬖黾拥纳钚枨蟆?/p>

房地產(chǎn)交易法律制度是一個系統(tǒng)的法律制度，本人因?qū)W疏才淺，知識有限，僅拙筆粗寫，對有關(guān)問題予以探討、學(xué)習(xí)，談一下自己對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力問題的淺薄之見，敬請老師賜教。

本文分三個部分

第一部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念 （二）形式 （三）條件

第二部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的無效性形

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力待定情形

（二）書面形式與登記之效力

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的書面形式及效力

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

第三部分 目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問題及解決問題的設(shè)想

（一）存在問題

1、違法交易

2、以合法形式掩蓋非法目的

3、職能機關(guān)不依法辦事

（二）解決問題的設(shè)想

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易法律制度的一部分，由于我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟的差異和土地所有制形式的不同及的原因造成，我國在這一法律制度中，僅界定在城市規(guī)劃區(qū)的國有土地范圍內(nèi)的交易行為，對規(guī)劃區(qū)以外的國有土地范圍內(nèi)發(fā)生的交易行為，可參照執(zhí)行，這是我國該項制度區(qū)別于一些國家該項制度的不同點（見中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第2條、71條規(guī)定）。

隨著市場經(jīng)濟體制的建立和逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，給我國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了商機，也隨之產(chǎn)生諸多的法律問題，特別是房地產(chǎn)交易中的糾紛也越來越多，值得我們研究學(xué)習(xí)，探討這些法律問題，以解決糾紛，健全法制，規(guī)范交易行為，保障交易安全，促進市場經(jīng)濟發(fā)展。

本文從以下兩個方面，淺述、探討、學(xué)習(xí)并明確筆者的觀點。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（1995）均對其從立法上予以界定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與”。

（二）轉(zhuǎn)讓的方式

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式有：

1、房地產(chǎn)買賣，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式，轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價款。必須注意，城市房地產(chǎn)買賣中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬國家。

2、房地產(chǎn)贈與，即贈與人將房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移給受贈人的行為。需要注意：城市公有房屋的所有權(quán)屬于國家，使用單位或者個人不得進行贈與，土地使用權(quán)的贈與也不涉及土地所有權(quán)問題。

3、其他合法方式。主要有：（1）以房地產(chǎn)價格入股，與他人成立法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

上述3中的（1）、（2）、（3）、（4）情形，近幾年表現(xiàn)的比較多，是隨房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生，另，互換房也是常見的一種轉(zhuǎn)讓形式。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)及規(guī)章對此采取了區(qū)分情況、區(qū)分對待的，從兩個角度對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出界定，一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件，一是允許條件。

禁止條件：

禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：

1、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

4、權(quán)屬有爭議的；

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，也包括將來法律、行政法規(guī)就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉(zhuǎn)讓情形不包括一般部門規(guī)章、地方立法和地方規(guī)章規(guī)定的情形。

允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備的條件。

（1）按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)、屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施，公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成用地或者其他建設(shè)用地條件。

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等之所以對以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓突出存在的“炒地皮”、投機牟取暴利的現(xiàn)象，以維護國家利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。立法中了我國一些地方和實踐經(jīng)驗。如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)必須領(lǐng)有國有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開發(fā)房屋建設(shè)的資金達到投資總額的25%；上海市、?？谑械鹊匾灿蓄愃埔?guī)定。與此同時，也參考了國外關(guān)于禁止土地投機的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準作為投機交易的對象。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無償?shù)幕蛘邇H繳納補償、安置等費用后而取得的。因此，原則上不允許進入房地產(chǎn)市場。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，同時也考慮到土地的利用效能和經(jīng)濟價值，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序及土地收益的處理作出規(guī)定，另最近最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)問題的批復(fù)》法釋[2003]6號也作了明確規(guī)定。

按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章及解釋的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；

（2）領(lǐng)有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附屬物合法產(chǎn)權(quán)證明；

（4）依照規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實際運作中分兩種情況：

（1）辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

（2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。這里所說的：“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形包括：（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準轉(zhuǎn)讓的土地用于下列目的：國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓仍用于居住的。（3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。（4）同一宗地上部分房屋轉(zhuǎn)讓，而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。（7）縣級以上人民政府暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情形：

1、因欺詐、脅迫的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

2、惡意串通損害國家利益、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

4、損害社會公共利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效；

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為：

1、限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

《合同法》第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)法定人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定人追認。相對人可以催告法定人在一個月內(nèi)予以追認，法定代表人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出……”。該行為中，如某限制民事作為能力人與某人訂立一份受贈與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系獲純利益之合同，則不必經(jīng)法定人追認。

2、無權(quán)訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《民法通則》第66條規(guī)定：“沒有權(quán)，超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被人追認，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任”。

《合同法》第48條規(guī)定：“行為人沒有權(quán)，超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認，對被人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對人可以催告被人在一個月內(nèi)予以追認。被人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認前，善意相對人有撤銷的權(quán)利，撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

3、無處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同無效”。

司法實踐中，此種現(xiàn)象較常見。

除了以上三種情形外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。

（二）特殊性規(guī)定

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效”。

“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。

《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時具有法律約束力……”。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力問題，除應(yīng)具備一般民事行為的有效條件外，對其效力問題又具有其自身的條件和區(qū)別，正確區(qū)分其效力問題，對在實踐中正確處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)的糾紛具有重要的意義。

1、轉(zhuǎn)讓合同的書面形式及效力。

《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同”。

在合同的生效要件中，合同的形式是引起爭議較多的之一。我國法律在許多地方對合同的形式問題都作了規(guī)定。而這些規(guī)定又各有差異，因此，合同的形式究竟效力如何，就成為學(xué)者及法律實務(wù)中爭議較多的一個話題。關(guān)于合同形式效力的學(xué)說及實務(wù)處理大致有以下幾種情況。一種觀點認為：法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于效力性規(guī)定。換言之，如果合同不具備法律規(guī)定的形式，合同雖然已成立，但是并不發(fā)生效力。所以不具備形式要件的合同是不產(chǎn)生法律拘束力的合同。我國地區(qū)現(xiàn)行民法第760條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)之轉(zhuǎn)移或設(shè)定，應(yīng)以書面為本”。

1968年頒字第1436號判例：不動產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)，應(yīng)以書面為之，其移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)，書面未合法成立，因不能生移轉(zhuǎn)之效力。[1]

實踐中，在統(tǒng)一合同法頒布實施之前，在有些案件的處理中，個別也將法律、法規(guī)或規(guī)章等文件規(guī)定應(yīng)采用書面形式，而未采取者，認定為無效合同。特別是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二種觀點認為，法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于合同的成立要件，換言之，如果當(dāng)事人沒有采取書面形式，或者雖然采取書面形式，但未在合同上簽字蓋章，即使當(dāng)事人口頭上達成了協(xié)議，也認為合同根本沒有成立，從而談不讓合同能夠生效的問題。第三種意見認為：法律對合同形式要件的規(guī)定屬于合同成立要件還是生效要件，應(yīng)該根據(jù)具體情況加以考察，區(qū)分不同性質(zhì)的合同作出結(jié)論。筆者傾向第三種意見。

就合同法而言，根據(jù)第十條、第三十六條、第三十七條的規(guī)定，合同的書面形式僅具有證據(jù)的效力。合同的書面形式主要作用在于證明當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如果當(dāng)事人能夠證明其相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即使就某合同沒有采用法律規(guī)定的形式，其合同效力也不受。但是對于法律特別規(guī)定的應(yīng)該進行登記的合同，如果不進行登記將不產(chǎn)生法律特別規(guī)定的效力。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉標的物為不動產(chǎn)，該權(quán)是物權(quán)法所調(diào)整（也存在債權(quán)與物權(quán)競合），近年來，我國對物權(quán)法沒有系統(tǒng)的立法，沒有形成完整的物權(quán)法體系。但是，隨著物權(quán)法草稿的出臺，不遠的將來，一部系統(tǒng)的物權(quán)法將出臺。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的登記的效力問題，也是一直爭議的問題，按照各國物權(quán)法、物權(quán)的公示，因不動產(chǎn)物權(quán)或動產(chǎn)物權(quán)之不同而有所區(qū)別。不動產(chǎn)物權(quán)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法。從上看，以保障交易安全為目的不動產(chǎn)登記制度，歷史淵源較久。

對于不動產(chǎn)登記、登記變更、占有及交付等法定物權(quán)公示的效力問題，各國立法有不同的認識。以至最終形成三種不同的立法主義，即公示成立要件主義，公示對抗要件主義與公示折衷主義。[2]

（1）公示成立要件主義。又稱公示的有效要件主義、形式主義或登錄主義。這一主義以德國代表的某些大陸法等國家所采用。在此主義下，不用說對第三者，就是雙方當(dāng)事人間，物權(quán)變動如沒有進行公示——登記或交付，也將確定地不生物權(quán)變動的效力。換言之，僅有當(dāng)事人間物權(quán)變動的意思表示，也無法定的公示方法時，物權(quán)變動的意思表示不僅不生公信力，也不生物權(quán)變動的法律效果。就物權(quán)變動須履行公示程序而言，公示為物權(quán)變動的成立要件（有效要件）。而就當(dāng)事人間物權(quán)變動須有公示方法——登記或交付而言，公示又是一種典型的形式主義，特別是登錄場合的登錄主義。[3]這一主義體現(xiàn)在我國臺灣地區(qū)“土地法”第43條的規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對效力”。[4]

（2）公示對抗要件主義。認為法定公示方法雖有社會信力，但并非物權(quán)變動的要件。主要為法國法系國家所采《法國民法典》關(guān)于此種主義的規(guī)定成為法國法系其他國家采行這一主義的立法藍本。依此主義，當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動的意思表示，即生物權(quán)變動的法律后果，只是在未依法進行公示前，不具有社會的公信力，不能對抗善意第三人，善意第三人可以當(dāng)事人沒有進行公示為由，而否認其物權(quán)變動的效果。

（3）折衷主義。此種主義，是成立要件主義與對抗要件主義皆采的一種主義。但在皆采兩種主義的同時，往往有所偏重，或以成立要件主義為原則，而以對抗主義例外；或以對抗主義為原則，而以成直要件主義為例外。

我國《民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法形式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付的轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上采用交付為物權(quán)變動之生效要件的同時，也允許例外，在物權(quán)公示的立法主義上屬于以成立要件主義原則，而以對抗主義為例外的折衷主義。筆者傾向此主義。

關(guān)于不動產(chǎn)登記的效力，我國現(xiàn)行法與有些國家和地區(qū)關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的同類規(guī)定，并不相同。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度，不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。這一規(guī)定，由于與我國《繼承法》第2條繼承人從被繼承人死亡時起取得被繼承人遺產(chǎn)房屋所有權(quán)，而絕不是繼承人于房管部門進行變更登記才取得。同我國《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”不一致。而1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》僅是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，其不能作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中必須辦理登記，否則無效的依據(jù)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)章辦理權(quán)屬登記”。第五章第五十九條、第六十條也規(guī)定應(yīng)當(dāng)申請變更登記?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定：“土地使用和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記?！钡鶝]有規(guī)定不進行登記的法律后果，即不進行登記為無效之規(guī)定。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照合同第四十四條第二款的規(guī)定。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準手續(xù)，或者辦理批準登記手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。據(jù)此規(guī)定，可以確定我國對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)登記，并不影響合同效力，只是不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，依據(jù)這一規(guī)定，同一轉(zhuǎn)讓標的物，出現(xiàn)兩個或多個轉(zhuǎn)讓合同，有一個進行了登記，其他沒有登記時，如后買者進行了登記，前買者無登記，后買者取得該房地產(chǎn)的所有權(quán)，而前買者的轉(zhuǎn)讓合同有效，但僅與賣者形成債權(quán)，而無法實現(xiàn)占有取得該房地產(chǎn)之權(quán)利，此種情形稱“一物二賣”[5]。由此看來，我國法律雖沒有采登記絕對效力之立法主義，但其具有對抗第三人取得物權(quán)所有權(quán)，此為全面保護債權(quán)人合法權(quán)益及第三人善意受讓之合法權(quán)益提供了法律保障，保障了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易安全，是符合我國國情的，至于我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章之間的沖突問題有待進一步統(tǒng)一，以體現(xiàn)法制的統(tǒng)一與尊嚴。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問題及解決問題的辦法

（一）存在問題

1、違法交易

在一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人不依照有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定的程序進行交易，而是搞“地下”交易，甚至簽訂虛假協(xié)議，逃避稽查。其原因是為了逃避管理，偷漏國家稅收，偷漏、少繳土地使用權(quán)出讓金，結(jié)果給國家財產(chǎn)造成損失。

2、以合法形式掩蓋非法目的

以單位進行房改、集資建房等形式，非法轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，此現(xiàn)象優(yōu)以縣及建制鎮(zhèn)和突出。

3、職能機構(gòu)不依法辦事，個別工作人員違法辦事。

有些職能部門及其個別工作人員，為地方利益、部門利益和私情，與轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人串通，偽造、變造相關(guān)文件，辦理過程中不依照法定的程序和法律規(guī)定要求提供的材料，就予辦理。

4、職能部門之間不協(xié)調(diào)，管理脫節(jié)

就目前，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓負有職責(zé)的職能部門有土地、房管、城建、規(guī)劃、財政及非職能的評估機構(gòu)，但由于現(xiàn)階段管理體制的問題，往往是鐵路警察，各管一段，就給違法交易等行為提供了可乘之機，導(dǎo)致管理脫節(jié)，曾一度出現(xiàn)且現(xiàn)仍有些地方繼續(xù)存在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易市場的混亂。

（二）解決問題的設(shè)想

1、設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記機關(guān)。

設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記機關(guān)，改變目前我國存在的分立登記，即土地、房產(chǎn)，各自分立。

2、清理相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章等，解決對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的不統(tǒng)一情形，實現(xiàn)法制的統(tǒng)一。

3、規(guī)范房改、集資行為，使之符合和與法律、法規(guī)規(guī)定相配套。

4、強化監(jiān)督與執(zhí)法。

5、加強對執(zhí)法人員的法律、政策，提高執(zhí)法水平，秉公執(zhí)法。

注

釋

[1] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說與判例》中《論移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)之書面契約》一文第187頁。

[2] 引自梁慧星主編《物權(quán)法研究》（上）第六章、“物權(quán)的變動”第四節(jié)“物權(quán)變動的公示與公信原則”第195頁。

[3] 引自[日]舟橋諄一編輯《注釋民法》（6），有裴閣1967年版第24頁。

[4] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說與判例研究》中《土地登記錯誤遺漏、善意第三人之保護與“國家”賠償責(zé)任》序說。

[5]引自梁慧星主編《中國物書法研究》第五章“物權(quán)的效力和物上請求權(quán)”第78頁。

參 考 文 獻

[1] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說與判例研究》中《論移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)之書面契約》一文第187頁。

[2] 引自梁慧星主編《中國物權(quán)法研究》（上）第六章、“物權(quán)的變動”第四節(jié)“物權(quán)變動的公示與公信原則”第195頁。

篇6

實際上，在現(xiàn)實操作中甚至在立法中沒有很好地對兩種劃撥土地使用權(quán)加以區(qū)分，使劃撥土地使用權(quán)包括了除出讓土地使用權(quán)以外的國有土地使用權(quán)。這種不加區(qū)分的作法導(dǎo)致了許多不合理現(xiàn)象的發(fā)生。根據(jù)現(xiàn)行立法對劃撥土地的規(guī)定，允許劃撥土地使用權(quán)人在一定條件下進行商業(yè)化利用（抵押和租賃），于是，往往發(fā)生這樣現(xiàn)象：該以出讓方式取得土地的單位，通過各種渠道爭取劃撥土地；通過新的劃撥方式取得土地使用權(quán)人，仍然可以利用法律的規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等處分。這兩種現(xiàn)象擾亂了正常的土地市場秩序，侵害了國家的利益。同時，也使企業(yè)負擔(dān)不一樣，加劇了企業(yè)間的不平等，使企業(yè)不能在同一起跑線上公平競爭。

作者認為，（正如前面在土地分類時所指出的）劃撥土地的存在不僅僅是對歷史或現(xiàn)狀的肯認，而且有其民法學(xué)基礎(chǔ)。它主要在于圈定不可交易的土地使用權(quán)。國家可以利用劃撥方式，實現(xiàn)各種公益目的。但其前提是不允許這些土地使用權(quán)交易或進入市場。如果也允許這類土地使用權(quán)進入市場的話，那么又會妨礙公益目的的達成。因此，在土地使用權(quán)方面采取雙軌制是一種必然選擇。而現(xiàn)實中存在的問題不在于雙軌制，而在于沒有很好地區(qū)分兩種劃撥土地使用權(quán)。也就是只看名稱，不問實質(zhì)或內(nèi)容，只要稱為劃撥土地，那么就可以利用現(xiàn)行法律和政策進行商業(yè)化利用。

因此，簡單地肯定現(xiàn)實是不利于形成真正的雙軌制，不利于統(tǒng)一地產(chǎn)市場的形成和統(tǒng)一的規(guī)則的確立。出路只有在于按照公益用地適用劃撥方式和經(jīng)營用地使用出讓方式標準對現(xiàn)行的劃撥土地進行改造，逐漸形成新型的國有土地使用權(quán)雙軌制。

二、公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定性：兼與出讓土地使用權(quán)區(qū)別

（一）公益目的劃撥土地使用權(quán)的基本定位

公益目的劃撥土地使用權(quán)僅指嚴格按照現(xiàn)行法律規(guī)定的條件獲得的用于公益目的的土地使用權(quán)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，"土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。"依此規(guī)定，劃撥方式取得土地使用權(quán)最主要的特征是行政行為性、無償性和無期限性。劃撥土地使用權(quán)直接產(chǎn)生政府的批準行為，在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)（盡管法律法規(guī)沒有明確規(guī)定這一點）。另外，劃撥土地使用者也應(yīng)當(dāng)依照1988年國務(wù)院的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。劃撥土地使用權(quán)的基本特征是不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。對此《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條有明確的規(guī)定。這也就是前面我們所說的劃撥土地使用權(quán)實際上被排除在交易之外。

劃撥土地使用權(quán)這一特性決定了它只適用于公益事業(yè)或國家重點工程項目。對此《城市房地產(chǎn)管理法》第23條明確只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

從上述規(guī)定來看，在制度設(shè)計上，我國已經(jīng)將劃撥土地使用權(quán)定位在公益事業(yè)和國家重點工程建設(shè)上。也正是因為劃撥土地用于這些領(lǐng)域，才有必要規(guī)定劃撥土地使用權(quán)不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。因此，公益目的決定了仍然采用無償劃撥方式，決定了由此形成的土地使用權(quán)不可進入市場流轉(zhuǎn)的特性。

（二）公益目的劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別

這種意義上的土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)存在著以下不同點：

（1）取得方式不同：劃撥土地使用權(quán)是通過行政劃撥的方式取得的，這種方式屬于行政方式；出讓方式是通過合同方式，它創(chuàng)設(shè)了可流轉(zhuǎn)的民事財產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。

（2）是否支付對價：劃撥土地不需要支付出讓金，可以說是一種無償取得土地使用權(quán)的方式。在劃撥的土地屬于農(nóng)民集體土地時，正規(guī)的作法是由國家支付補償金；在由單位支付時，也不屬于土地使用權(quán)的出讓金范疇。而取得出讓土地使用權(quán)均要一次性地交付一筆出讓金，這種出讓金相當(dāng)于一定年限土地使用權(quán)的對價。

（3）存續(xù)期限：按照現(xiàn)行法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)存續(xù)期限是長期的或無期限的；而出讓土地使用權(quán)則只存在一定期限，在出讓合同期限屆滿后，未申請續(xù)展或續(xù)展未獲批準，使用權(quán)即告消滅。

（4）使用權(quán)的性質(zhì)不同：由于以上原因，出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)不同。出讓土地使用權(quán)可進入市場，屬于民法上可交易的財產(chǎn)范疇；而劃撥土地不能直接進入市場，是一種不可交易的財產(chǎn)。不可交易即意味著使用權(quán)人只能自己使用，而不能處分（租賃、買賣、抵押等），這樣它的財產(chǎn)價值僅體現(xiàn)在自己可以排他使用，它的價值無法通過市場評價體系體現(xiàn)出來。因此，不可交易的土地使用權(quán)實質(zhì)上失去了財產(chǎn)的本質(zhì)屬性。

（三）劃撥土地使用權(quán)及其終止

劃撥土地使用權(quán)雖然可稱為一種地產(chǎn)權(quán)，但它喪失了民法上的財產(chǎn)的合理內(nèi)核，即可交易性，劃撥土地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，不能用于任何投資活動。劃撥土地使用權(quán)不僅是無償?shù)?，而且一般也是長期的或永久性的，所有這些特征均是由劃撥土地使用權(quán)用于公益目的所決定的。目的的非商業(yè)性決定這種土地只有用于該目的，不能通過市場交易轉(zhuǎn)移而用于其他目的；目的的公益性也決定了它應(yīng)是無償?shù)暮蜔o期限的。

當(dāng)然，劃撥土地使用權(quán)也可能因公益目的實現(xiàn)或不再需要而終止，或者因使用者終止而終止?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條對劃撥土地使用權(quán)的終止作了規(guī)定："無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。"

三、傳統(tǒng)的（或非公益目的的）劃撥土地的"轉(zhuǎn)軌"

（一）非公益目的劃撥土地使用權(quán)的市場化處分

由于現(xiàn)行的劃撥土地使用權(quán)不僅僅是根據(jù)新法取得的，更主要的是在過去的體制下形成的；而上述對于劃撥土地使用權(quán)的規(guī)范并不能完全適用于舊體制下形成的劃撥土地使用權(quán)。因為在過去體制下并不是按照上述用途確定劃撥土地使用權(quán)，所有的建設(shè)用地均是通過劃撥方式獲得的，而不是按照用途劃分的；有許多本應(yīng)當(dāng)是出讓土地使用權(quán)，而實為劃撥土地使用權(quán)。這樣，無法建立截然分明的劃撥土地使用權(quán)規(guī)則和出讓土地使用權(quán)規(guī)則。因為只有劃撥土地均是用于非商業(yè)性目的時，才能建立涇渭分明的兩種土地使用權(quán)。而事實上，現(xiàn)在有許多劃撥土地根本不是用于公益事業(yè)，而用于商業(yè)或經(jīng)營目的。

目前我國對用于經(jīng)營目的的劃撥土地使用權(quán)采取的是基本穩(wěn)定現(xiàn)實并允許滿足一定條件的劃撥土地通過市場化處分的方式，使現(xiàn)有用于經(jīng)營目的的劃撥土地轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)。這里的市場化處分，是賦予這些劃撥土地使用者像出讓土地使用權(quán)人那樣進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或投資等處分行為，使劃撥土地使用權(quán)因這種處分而市場化。這也就是說，并不是強制要求所有劃撥土地使用權(quán)人補辦出讓手續(xù)，統(tǒng)一實現(xiàn)"轉(zhuǎn)化"，而是允許滿足一定條件的劃撥土地使用權(quán)人自愿選擇采取市場化或商業(yè)利用劃撥土地，如進入投資、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃方式，使之與出讓土地使用權(quán)接軌。

為此，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定："符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

（2）領(lǐng)有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。"

這一規(guī)定是針對過去體制下形成的劃撥土地使用權(quán)而言的。雖然法規(guī)沒有明確指明這一點，這里不能理解為適用新的劃撥土地。因為新的劃撥土地是用于公益目的，而允許劃撥土地轉(zhuǎn)讓等處分會妨礙公益目的的實現(xiàn)。在現(xiàn)實中往往不作區(qū)分，凡是劃撥土地即允許其作市場化處分，是違背劃撥土地制度設(shè)計初衷的。因此，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、投資等處分只是彌補過去體制下形成的用于經(jīng)營目的的劃撥土地缺陷的變通作法，而非適用于一切劃撥土地的普遍規(guī)則。

也就是說，該條所規(guī)定的情形只是彌補舊體制下的缺陷，而不是新劃撥土地使用權(quán)的基本特性。假如這些占用劃撥土地主體重新獲得所占用土地使用權(quán)的話，那么肯定是出讓方式而不是劃撥方式，之所以它們?nèi)匀皇莿潛芊绞?，僅僅是因為過去形成的。為了使之統(tǒng)一到出讓方式上，不是推到重來，而是直接允許它們作市場化處分，將之轉(zhuǎn)化為可流轉(zhuǎn)的出讓土地使用權(quán)。因此，在現(xiàn)實中必須從嚴掌握轉(zhuǎn)化的條件。為此我們建議不要使用以主體界定允許市場化處分的范圍，而應(yīng)根據(jù)土地用途，將可轉(zhuǎn)化的劃撥土地局限于商業(yè)用途的土地。不是說公司、企業(yè)所占有的全部劃撥土地均可轉(zhuǎn)化，只有非用于公益目的時才可為之。簡言之，第45條適用的前提不是劃撥土地，而用于非公益目的的劃撥土地。

（二）劃撥土地轉(zhuǎn)軌的正式方式和程序

為正確規(guī)范劃撥土地轉(zhuǎn)化工作，國家土地管理局1992年了《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的說明》（下稱《說明》）。根據(jù)這些規(guī)章，土地使用權(quán)出讓方為市、縣土地管理部門，受讓方為原劃撥土地使用者。也就是劃撥土地必須先辦理出讓手續(xù)后，才能進行市場化處分（轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押），即實行先出讓后進行市場化處分的原則。按照第45條和《說明》，劃撥土地轉(zhuǎn)化的基本條件和程序是：

（1）申請土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準

劃撥土地使用權(quán)市場化處分（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）意味著土地使用權(quán)性質(zhì)的改變，因此必須經(jīng)政府部門批準。這種批準手續(xù)是由原劃撥土地使用者提起。所提交的文件是：1）土地使用者《申請審批表》，若是經(jīng)濟組織外的其他組織，須附其上級主管部門的批準文件；2）《國有土地使用權(quán)證》；3）地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；4）對已經(jīng)發(fā)生劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為而補辦出讓手續(xù)的，還須提交所在地市、縣土地管理部門的處理意見和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同；5）需要改變土地用途的，須附城市規(guī)劃部門的審查意見。

對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。但是批準是一個程序性的手續(xù)問題，關(guān)鍵在于批準的標準或條件是什么。

（2）政府審批的條件

在《說明》中，列舉了土地管理部門審查的要點。除了根據(jù)審查第45條規(guī)定的三項條件（一是為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；二是領(lǐng)有國有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證），還審查出讓宗地實際使用狀況與文件、資料所載是否一致，是否對四鄰及自身工作秩序造成不良影響；如果已發(fā)生市場化處分行為，還審查轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同書內(nèi)容是否符合有關(guān)規(guī)定。但是，所有這些都是形式要件，我們認為最關(guān)鍵是這里應(yīng)有一個實質(zhì)性的標準，即這些土地非用于公益目的。政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照此實質(zhì)標準并結(jié)合前三項條件給予批準或不批準。

（3）簽訂土地出讓合同、交納出讓金

劃撥土地的市場化處分實質(zhì)上是以更為簡便的方式取得出讓土地使用權(quán)或者使劃撥土地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)。因此，這種市場化處分除了得到政府主管部門的批準外，還必須按照出讓合同基本程式進行。第45條規(guī)定要求簽訂土地使用權(quán)出讓合同和補交土地使用權(quán)出讓金。關(guān)于出讓合同的內(nèi)容大致與一般的出讓合同相同；《說明》特別提出出讓年限不得超過《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的最高年限。

土地出讓金按標定地價的一定比例收取，最抵不得低于標定地價的40%。標定地價由土地所在地市、縣土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地用途、出讓期限和宗地條件核定。至于支付方式分為一次付和以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交兩種。若采用后者，應(yīng)在繳付定金的基礎(chǔ)上，在合同中約定所獲收益優(yōu)先用于繳付出讓金及最后期限。但是，根據(jù)建設(shè)部1995年頒布并于2001年8月修改實施的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第12條，在一些情形下，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理（應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明）。這些情形是：1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)公益事業(yè)的（即《城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定的項目的）；2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；3）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)用途、年限和其他條件的；6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜作出讓的；7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

不過，該管理規(guī)定第13條又規(guī)定，依照第12條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的（注意，這里并沒有規(guī)定必須辦理，而只是需要辦理），應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

（4）辦理土地使用出讓登記手續(xù)

劃撥土地使用權(quán)進行任何市場化處分必須辦理登記，《劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的說明》對劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓土地的登記手續(xù)作出了規(guī)范。登記是原土地使用者向土地管理部門提出申請轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)性質(zhì)的最后一道手續(xù)。登記的方法為在宗地原《土地登記卡》上進行登記，登記內(nèi)容為：1）土地使用權(quán)取得方式由劃撥變?yōu)槌鲎尩囊罁?jù)；2）標定地價；3）出讓金額；4）出讓期限及起止日期；5）土地用途。同時根據(jù)《土地登記卡》更改國有土地使用證的相應(yīng)欄目，向原劃撥土地使用權(quán)人頒發(fā)出讓土地使用權(quán)證。

如果土地使用者在繳納出讓金和辦理出讓登記之前即已經(jīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同的，土地管理部門在辦理土地使用權(quán)出讓登記的同時，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。這種登記是由受讓人、承租人、抵押權(quán)人向登記機關(guān)提出申請，登記機關(guān)除在原《土地登記卡》上進行前5項內(nèi)容的登記外，還得分別進行以下登記：（a）在為轉(zhuǎn)讓處分情形下，增加6）轉(zhuǎn)讓后的土地使用者，并加蓋"注銷"印章。同時建立新《土地登記卡》，根據(jù)新《土地登記卡》為受讓人辦理國有土地使用權(quán)證。（b）在出租或抵押情形下，在《土地登記卡》上進行出租登記或抵押登記，并根據(jù)《土地登記卡》在國有土地使用權(quán)證上注明土地使用權(quán)取得方式及出租或抵押變更事項，同時向承租人或抵押權(quán)人頒發(fā)《土地使用權(quán)承租證明書》或《土地使用權(quán)抵押證明書》。

完成以上程序后，原劃撥土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)，適用出讓土地使用權(quán)所有規(guī)則。例如，土地使用權(quán)變成有期限的權(quán)利，土地使用權(quán)期滿后，土地使用者再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，須重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理變更登記手續(xù)。

由于目前制度規(guī)范不明確，加上許多人為因素，目前劃撥土地的市場化利用存在著諸多問題。這些問題的解決需要完善和統(tǒng)一立法，并嚴格執(zhí)行法律并加強監(jiān)督等措施加以解決。