導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產(chǎn)投資的策略，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的,對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。

1、房地產(chǎn)投資信托種類

根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:

權(quán)益型(Equity REITS)

權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產(chǎn)的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和

抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此類REITS不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產(chǎn)投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產(chǎn)

以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產(chǎn)。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)

普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權(quán)利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。

特征四:REITS 價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值

普通股價(jià)格更多地依靠其現(xiàn)時(shí)和預(yù)期的收入,與每股的賬面價(jià)值關(guān)聯(lián)程度不大;而REITS價(jià)格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。

3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)

信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí),涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具備下列條件:

? 條件一:有國家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格;

條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);

條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國銀監(jiān)會要求的其他條件。

二、房地產(chǎn)信托融資操作模式

1、美國模式

美國的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運(yùn)作流程為:

(1 )評估資金

基金發(fā)起人為滿足自身需求,進(jìn)行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認(rèn)選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標(biāo)的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。

(2 )接洽承銷商

發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計(jì)師

與有資格的律師及會計(jì)師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計(jì)問題,選定律師事務(wù)所及會計(jì)師事務(wù)所為成立全過程服務(wù),并擬訂申請文件,此時(shí)投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動產(chǎn)顧問公司

若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,

確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(5) 申請募集

當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。該類證券一般需經(jīng)過信用評級機(jī)構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃,保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進(jìn)行業(yè)務(wù)操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事

宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

2、日本模式

日本信托運(yùn)作流程為:

步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房

地產(chǎn)公司;

步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理;

步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);

步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費(fèi);

步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售,從購買者身上獲取價(jià)款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)

會經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)際

上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以REITS 形式到香港上市。同時(shí)將

REITS 的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中

心的弱勢。消除地域限制及提升負(fù)債比例,為國際房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金

提供了機(jī)遇,也為中國房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設(shè)區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對股份

持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負(fù)債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運(yùn)作模式

(3)香港R E I T S 開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來的機(jī)會優(yōu)勢

優(yōu)勢一:對于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式拓展為長期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費(fèi)。

優(yōu)勢二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開辟了新的融資渠道,業(yè)主及開發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動性。

優(yōu)勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢。

優(yōu)勢四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國際資本市場融資的契機(jī)。

優(yōu)勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分,促進(jìn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

優(yōu)勢六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗(yàn)可供內(nèi)地借鑒,對內(nèi)地房地產(chǎn)商來說影響深遠(yuǎn),將有利于促進(jìn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式

(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致;

第二步,就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證;

第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優(yōu)點(diǎn)

管理比較簡單,收益比較穩(wěn)定。

③存在問題

由于信托公司對信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn),而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn),并將嚴(yán)格對項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求。

(2 )股權(quán)型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購,這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城項(xiàng)目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時(shí),與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確保購協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔(dān)保條件(例如,重慶國投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目,是由第三方提供擔(dān)保)。

第五步,房地產(chǎn)公司運(yùn)營開發(fā)項(xiàng)目,獲得現(xiàn)金流。

第六步,關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購股權(quán),信托融資過程結(jié)束。

②模式優(yōu)點(diǎn)

能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個合理回報(bào),并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢分析

1、REITS 自身優(yōu)勢

(1 )具有流通性與變現(xiàn)性

由于房地產(chǎn)本身的特性,導(dǎo)致交易過程需要借助中介機(jī)構(gòu),不但費(fèi)力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動性風(fēng)險(xiǎn)。REITS是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值,證券在發(fā)行后可以在次級市場上進(jìn)行交易,投資者可以隨時(shí)在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。

(2) 專業(yè)化經(jīng)營

由于REITS經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過專業(yè)化的經(jīng)營管理,可以使房地產(chǎn)營運(yùn)績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價(jià)格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場,有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進(jìn)土地的有效利用。

(4) 投資風(fēng)險(xiǎn)分散

由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,造成風(fēng)險(xiǎn)的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

(5) 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場機(jī)能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項(xiàng),均受到相關(guān)法規(guī)的嚴(yán)格限制,其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機(jī)行為,使資金的投入

能促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行融資,既可順利推動建設(shè),也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達(dá)到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機(jī)能得以充分發(fā)揮,增加社會福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS 融資優(yōu)勢

通過REITS 方式融資,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有以下幾個方面的明顯優(yōu)勢:

(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣

任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業(yè)廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實(shí)際價(jià)值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個人投資者。

(3) 風(fēng)險(xiǎn)分散

將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額,交易價(jià)接近資產(chǎn)價(jià)值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當(dāng)于物業(yè)價(jià)值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮,對物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià),吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對于總價(jià)超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。

(6) 可選擇長期獲益

物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。

(7) 節(jié)稅

REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

(8) 提高企業(yè)知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽(yù),擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。

(9) 有助企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化

篇2

1 房地產(chǎn)投資商進(jìn)行成本控制的必要性

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程，已經(jīng)由過去的統(tǒng)分統(tǒng)籌的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代跨越到現(xiàn)在的市場化競爭的階段，房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范化、公開化和透明化的發(fā)展方向邁進(jìn)，并發(fā)展成了國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。在白熱化的市場競爭中，企業(yè)想要戰(zhàn)勝競爭對手取得成功，要結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)，切實(shí)以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，因而加強(qiáng)企業(yè)的成本控制是必由之路。

成本控制不僅是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，還是企業(yè)的戰(zhàn)略手段。如何科學(xué)地進(jìn)行成本控制，成為企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。只有降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，才能為企業(yè)提供有力支撐，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。因此，降低企業(yè)的成本，加強(qiáng)成本控制已經(jīng)成為備受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的每個職能部門，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制任重而道遠(yuǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的問題

2.1 缺乏科學(xué)的成本控制方法

科學(xué)技術(shù)發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)引入成本控制領(lǐng)域，使企業(yè)成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。然而，從目前的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統(tǒng)性，例如，片面強(qiáng)調(diào)對生產(chǎn)過程的成本控制，而忽略了在招投標(biāo)環(huán)節(jié)、開發(fā)前期以及銷售階段的成本控制，使得企業(yè)總體成本難以控制下來。

2.2 行業(yè)整體成本控制意識不到位

各種傳統(tǒng)因素影響著房地產(chǎn)投資商的成本控制意識，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏整體性，只關(guān)注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠(yuǎn)的整體利益；只限于施工階段和財(cái)務(wù)領(lǐng)域的成本控制，輕視設(shè)計(jì)、選址、規(guī)劃過程的成本控制；單純依靠擴(kuò)大投資規(guī)模，搞規(guī)?；?jīng)營來獲得利潤，不懂得合理控制經(jīng)營規(guī)模。以上種種行為，都不利于企業(yè)形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項(xiàng)目的成本。

2.3 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識較為薄弱

雖然競爭日益激烈，企業(yè)的生存難度加大，然而，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識，或者風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄會加大企業(yè)在行業(yè)中的競爭風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)間的競爭不斷加劇，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也與日俱增，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變意識，強(qiáng)化競爭意識和風(fēng)險(xiǎn)意識，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理和控制，提高企業(yè)相關(guān)管理人員的思想意識，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識、成本意識，以免影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)投資商的成本控制有效策略

3.1 在工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制

對工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是整個項(xiàng)目工程實(shí)施成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長期以來，我國房地產(chǎn)投資商普遍關(guān)注工程項(xiàng)目施工階段的成本控制，而不注重項(xiàng)目前期的成本控制。只有把精力放在工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)階段，才能從源頭上控制企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營成本。

3.1.1 優(yōu)化招投標(biāo)和設(shè)計(jì)方案

房地產(chǎn)投資商在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，適度引入競爭機(jī)制，在委托設(shè)計(jì)時(shí)采取設(shè)計(jì)招投標(biāo)機(jī)制來確定設(shè)計(jì)單位，競爭機(jī)制可以優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，選取有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司，以此來保證工程設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性以及安全性，在根本上控制企業(yè)的工程成本，減少直接的經(jīng)濟(jì)損失。

3.1.2 實(shí)施工程項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)

在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，實(shí)施限額設(shè)計(jì)能夠有效地控制工程項(xiàng)目的建設(shè)成本，抑制大規(guī)模盲目投資，是控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的有效手段。此外，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)影響著整個工程項(xiàng)目，決定著建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)周期，也決定著工程項(xiàng)目完工后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

3.1.3 加大對設(shè)計(jì)圖紙的評審力度

在對設(shè)計(jì)圖紙審查環(huán)節(jié)，加大對設(shè)計(jì)圖紙的審查和復(fù)審力度，是為了保證施工環(huán)節(jié)的暢通、有序。在審查過程中，對于設(shè)計(jì)圖紙不完善的環(huán)節(jié)及時(shí)向設(shè)計(jì)企業(yè)提出修改意見，以免在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)無法施工而影響工程進(jìn)度。對設(shè)計(jì)圖紙的技術(shù)性指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現(xiàn)由于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的失誤而影響整體工程的情況。

3.1.4 價(jià)值工程在開發(fā)項(xiàng)目中的運(yùn)用

價(jià)值工程能夠把創(chuàng)新理念巧妙融入房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)中，通過經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)分析，實(shí)現(xiàn)了使用價(jià)值最大化。不僅能夠降低工程造價(jià)，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設(shè)計(jì)，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，使設(shè)計(jì)工作完成了成本控制和環(huán)保功能的完美結(jié)合。

3.2 在工程項(xiàng)目具體實(shí)施階段進(jìn)行成本控制

3.2.1 在招投標(biāo)階段實(shí)施有效的成本控制

在招投標(biāo)階段進(jìn)行有效的成本控制是項(xiàng)目工程成本控制的核心環(huán)節(jié)。工程項(xiàng)目的招投標(biāo)主要包括兩個方面：材料設(shè)備的招投標(biāo)和施工招投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)可以擇優(yōu)選擇建筑施工材料和設(shè)備，選擇優(yōu)秀的施工單位，這對整個工程建設(shè)至關(guān)重要，這不僅能夠提高施工企業(yè)自身的經(jīng)營效率，還能夠?yàn)榻ㄔO(shè)單位解決后顧之憂。

3.2.2 在工程施工階段進(jìn)行成本控制

施工階段是建設(shè)資金投入最多的階段，是建設(shè)時(shí)期最長的階段，做好施工環(huán)節(jié)的成本控制也是投資企業(yè)較為注重的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)對施工階段的控制，也就是加強(qiáng)對履約行為的監(jiān)督和管理。

首先，加強(qiáng)對合同的管理，避免出現(xiàn)工程索賠事件。造價(jià)管理人員要做好事前把關(guān)，加強(qiáng)監(jiān)控力度，對于工程變更嚴(yán)格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監(jiān)理機(jī)制，明確職責(zé)分工，落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)對項(xiàng)目投資的有效控制；再次，工程建設(shè)可以采用新工藝和新材料，在技術(shù)方面對成本進(jìn)行有效控制，力爭提高勞動生產(chǎn)效率，縮短施工周期，進(jìn)而降低在建工程成本；最后，對于施工現(xiàn)場的經(jīng)費(fèi)和管理費(fèi)用進(jìn)行控制，使費(fèi)用支出合理化。

3.2.3 在竣工階段實(shí)施成本控制

對竣工階段進(jìn)行成本控制，要依據(jù)項(xiàng)目合同、工程預(yù)算及費(fèi)用定額對工程款項(xiàng)進(jìn)行審核，審核是否在工程建設(shè)的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，款項(xiàng)的支出和預(yù)算是否一致，同時(shí)根據(jù)合同及相關(guān)規(guī)定，對報(bào)送的竣工結(jié)算進(jìn)行審核，保證結(jié)算與工程實(shí)際造價(jià)相吻合，做到量準(zhǔn)價(jià)實(shí)。

4 結(jié)束語

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)投資商除了要迎合市場需求提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)外，還要在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，保證工程進(jìn)度與質(zhì)量，嚴(yán)格做好成本控制，力求以最低的項(xiàng)目投資成本取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機(jī)，掌握競爭主動權(quán)，只有進(jìn)行有效的成本控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)長久健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳小文.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略思想[J].中國房地產(chǎn),2004,(07).

篇3

前言

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式開始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)。在這樣的大背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)既面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，也面對著很多發(fā)展機(jī)遇。如何應(yīng)對新時(shí)期的挑戰(zhàn)，抓住發(fā)展機(jī)遇，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的問題。面對這樣的情況，我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理工作，才能幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)渡過難關(guān)，抓住發(fā)展機(jī)遇。影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都會加大投資成本的支出，使房地產(chǎn)企業(yè)的效益降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理作為控制成本投入和利潤收入的重要手段，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的作用。本文首先分析了我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理的內(nèi)容，然后分析了我國房地產(chǎn)投資造價(jià)管理的主要問題，最后闡述了我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)管理的主要策略。期望通過本文的分析，可以讓讀者對我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)管理有更為深刻的認(rèn)識。

1、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著極其重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所涉及到的資金鏈廣、數(shù)額大，為了更好地對龐大的資金流進(jìn)行控制，就必須要加強(qiáng)造價(jià)管理。造價(jià)管理工作貫穿于房地產(chǎn)工程建設(shè)的每個環(huán)節(jié)，造價(jià)管理的內(nèi)容復(fù)雜，在每個建設(shè)階段都有不同的內(nèi)容。

（1）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的主要階段，設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的控制。在設(shè)計(jì)階段，首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇最佳的設(shè)計(jì)單位；然后再通過限額設(shè)計(jì)，對工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制，對投資限額進(jìn)行合理分解和使用。另外，還必須要控制好設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量以及施工圖紙的設(shè)計(jì)深度。最后，再委托設(shè)計(jì)監(jiān)理管理，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，在設(shè)計(jì)階段充分挖掘節(jié)省投資的潛力。

（2）招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段的造價(jià)管理主要有五項(xiàng)工作要完成。第一，控制招標(biāo)過程中的成本。招投標(biāo)是業(yè)主選擇施工單位、材料供應(yīng)商的主要方式，招投標(biāo)工作對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制、質(zhì)量和進(jìn)度管理有著及其重要的作用。第二，要對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。第三，招標(biāo)文件的編制工作必須要做到位，造價(jià)管理人員必須要對影響工程造價(jià)的眾多主、客觀因素進(jìn)行預(yù)測、分析以及評價(jià)。第四，選擇合理低價(jià)的投標(biāo)單位成為中標(biāo)者，避免投標(biāo)單位故意壓低成本形成惡意競爭。第五，合同的簽訂工作必須要規(guī)范到位。

（3）施工建設(shè)階段

施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目從施工圖紙轉(zhuǎn)換為建筑實(shí)物的過程，也是項(xiàng)目投資額度最大的階段。為了更好的落實(shí)造價(jià)管理工作，必須要加強(qiáng)對施工過程的管理。施工階段造價(jià)管理工作的主要內(nèi)容是：規(guī)范合同管理，控制工程索賠，通過一系列技術(shù)措施，加強(qiáng)對項(xiàng)目資金的有效控制，通過有效的經(jīng)濟(jì)措施加強(qiáng)對項(xiàng)目工程的管理。

（4）竣工決算階段

竣工階段是成本控制的最后階段，在此階段，工程造價(jià)管理工作是：根據(jù)合同規(guī)定的計(jì)價(jià)條款、招投標(biāo)過程中整理的重要資料、竣工資料以及國家與地方的相關(guān)法律法規(guī)條款，對工程款進(jìn)行仔細(xì)審核，核實(shí)實(shí)際的工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，保證最后所審核的結(jié)算是工程造價(jià)的真實(shí)體現(xiàn)。

2、我國房地產(chǎn)投資造價(jià)管理的主要問題

（1）法律法規(guī)不健全

相比以前，我國的法制建設(shè)工作已經(jīng)取得了巨大的成就，但是隨著時(shí)代的發(fā)展和進(jìn)步，又出現(xiàn)了很多新的違法現(xiàn)象。這就導(dǎo)致以前的法律不能適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展的需要，建筑行業(yè)亦是如此。尤其是我國加入世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織以后，我國的很多法制法規(guī)與世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織的相關(guān)法律存在違悖，導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)一直很難與世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織完全同步。由此可見，加強(qiáng)行業(yè)立法，與國際法律接軌，是目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

（2）政府管理不完善

自我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以來，我國政府就將工程項(xiàng)目的造價(jià)管理職能界定為政府的法定行為，由政府主導(dǎo)造價(jià)管理工作。但是，政府部門既是國家宏觀政策的制定者，同時(shí)也是眾多公共工程項(xiàng)目的投資者。兩者身份重合，這就容易造成政府部門在項(xiàng)目投資造價(jià)管理中的職責(zé)出現(xiàn)含混不清的情況。

（3）計(jì)價(jià)模式太單一

目前我國工程建設(shè)中的計(jì)價(jià)模式：首先是工程造價(jià)管理人員必須要根據(jù)施工圖紙計(jì)算出整個工程量，然后使用套定額單價(jià)求得直接費(fèi)，然后再根據(jù)有關(guān)的定額取費(fèi)率算出整個工程的造價(jià)。但是套定額的計(jì)價(jià)模式對政府職能的轉(zhuǎn)變以及市場競爭的發(fā)展有著很大的阻礙作用，嚴(yán)重影響到了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（4）信息化管理落后

隨著信息時(shí)代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在積極的應(yīng)用各種信息技術(shù)促進(jìn)自身的發(fā)展，工程造價(jià)管理信息化建設(shè)就是具體的表現(xiàn)之一。但是在工程造價(jià)管理信息化建設(shè)的過程中也存在著很多問題，導(dǎo)致信息化管理落后。比如，信息資源管理缺乏系統(tǒng)性，造價(jià)信息的采集方式落后，信息分類、數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一，信息網(wǎng)的建設(shè)不完善等。

3、我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)管理的主要策略

（1）建立完善的工程造價(jià)管理體系

首先，必須要強(qiáng)化工程造價(jià)管理部門的職能，加快法制建設(shè)的速度，維護(hù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者、經(jīng)營者、勞動者以及消費(fèi)者的利益。其次，理順不同工程造價(jià)主管部門之間的關(guān)系。將政府主導(dǎo)工程造價(jià)管理的模式漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)協(xié)會主導(dǎo)工程造價(jià)管理。

（2）改革工程計(jì)價(jià)方式

工程量清單計(jì)價(jià)方式是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正在全面推行的一種計(jì)價(jià)方法。相對于套定額計(jì)價(jià)方式，工程量清單計(jì)價(jià)方式能夠更好的幫助企業(yè)獲得更加合理的工程造價(jià)，能夠幫助業(yè)主控制投資，有益于市場公平競爭體制的發(fā)展。與此同時(shí)，還要建立起與工程量清單計(jì)價(jià)方式相配套的管理制度。

（3）加強(qiáng)工程建設(shè)全過程的造價(jià)管理

首先，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制與管理工作。其次，加強(qiáng)對招投標(biāo)階段的管理，加強(qiáng)對預(yù)算環(huán)節(jié)的控制。最后，加強(qiáng)對工程造價(jià)咨詢行業(yè)的管理。理順工程造價(jià)管理的體制，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)。

（4）建立工程造價(jià)管理的良好秩序，完善信息化建設(shè)

提升行業(yè)內(nèi)工程造價(jià)管理人員的整體素質(zhì)，使其能做好房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程中的造價(jià)管理與控制工作。同時(shí)，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)要充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，加快工程造價(jià)管理的信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，加強(qiáng)整個房地產(chǎn)行業(yè)的交流，實(shí)現(xiàn)對建設(shè)各階段工程造價(jià)管理的動態(tài)控制。

4、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理對提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著極其重要的作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要加強(qiáng)對項(xiàng)目投資造價(jià)的管理，改革造價(jià)管理的模式，加快造價(jià)管理的信息化建設(shè)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱麗萍.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理探究[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010，（1）：210-211.

[2]劉月勇.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2011，（31）.

篇4

    二、讀懂宏觀經(jīng)濟(jì),能判斷各種經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對證券市場長期和短期的影響

    股票市場是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表,雖然股市走勢并不與宏觀經(jīng)濟(jì)完全同步,但宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢決定了證券市場的長期趨勢。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展表現(xiàn)出周期性的規(guī)律,證券市場的運(yùn)行也表現(xiàn)出周期性。所以投資者要看得懂CPI、PPI等經(jīng)濟(jì)指標(biāo),了解宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況,掌握貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策、各行業(yè)政策對宏觀經(jīng)濟(jì)未來趨勢的影響。

    三、做好長期投資和學(xué)習(xí)的打算

    大多數(shù)投資者也包括專業(yè)投資者在證券市場中的投資之路都不是一番風(fēng)順的,專業(yè)投資者的優(yōu)勢在于比較早接觸專業(yè)知識和理論,但基本也要經(jīng)歷一個了解、搖擺、堅(jiān)定執(zhí)行的過程才能成長為一個合格的專業(yè)投資人。個人投資者也都經(jīng)歷初嘗甜頭、意氣風(fēng)發(fā)到再戰(zhàn)敗北、拒不認(rèn)錯到學(xué)習(xí)、思考再到回本賺錢的過程而成為一個在市場中生存的個人投資者。經(jīng)歷一個完整的學(xué)習(xí)階段大約需要5-10年。美國華爾街有個說法“:你如果能在證券市場熬10年,應(yīng)該能不斷賺到錢,如果熬了20年,你的經(jīng)驗(yàn)將極有借鑒價(jià)值,如果熬了30年,當(dāng)你退休的時(shí)候,定然是極其富有的人?！?四)熟悉各種投資品種和自己個性,了解各個品種的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)如今,投資者可以選擇的投資品種越來越多,包括股票、債券、基金、保險(xiǎn)、銀行理財(cái)產(chǎn)品等等各種類型。投資者要熟悉各個投資品種的歷史收益和預(yù)期收益及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)水平。以美國證券市場為例,美國股市的年平均回報(bào)率高于債市,但股市的單年跌幅遠(yuǎn)大于債市,投資股市市值的波動較大,風(fēng)險(xiǎn)較大,相對收益也較高。投資者要根據(jù)自己的個性、投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇適合的投資品種和投資策略。

    四、工薪階層的證券投資策略

    (一)投資組合策略

    “不要把雞蛋放在同一個籃子里”是對分散投資投資組合策略最好的解釋。普通投資者根據(jù)各自的風(fēng)險(xiǎn)偏好和家庭理財(cái)目標(biāo)將資金投資于實(shí)業(yè)、房產(chǎn)、證劵、黃金等投資品種,在證券投資方面將資金投資于基金、債券、股票等。不同的投資品種具有不同的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平,滿足投資人的多樣化投資需求。例如房產(chǎn)投資能滿足投資人住房需求,或取得穩(wěn)定的租金收入,并獲取房產(chǎn)升值收益。但對于工薪階層,房產(chǎn)投資額較大,投資后花費(fèi)精力較少。而證券投資需要投入的精力大,承受的風(fēng)險(xiǎn)大,同時(shí)可能獲取超額收益。投入證券的資金也用投資組合策略投入不同行業(yè)股票、基金、債券,以求更好地管理風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)定、長期投資并持有策略

    工薪階層收入穩(wěn)定,但對證券市場的研判能力差,工薪階層進(jìn)入市場往往是受到親朋好友的影響,投資前對證券市場的風(fēng)險(xiǎn)和投資技巧沒有系統(tǒng)了解。偏好短線操作,如果運(yùn)氣不錯,過不久就會加大投資,孤注一擲,最終成為套牢一族。對于非專業(yè)個人投資者更適合每月或每季相對定期,定量投資于有成長預(yù)期的股票或基金。這樣似乎不選擇投資時(shí)機(jī),一方面積少成多,另一方面通過時(shí)間熨平投資成本。另外還有助于投資者把精力放在研究尋找未來成長性良好的品種上。

    (三)趨勢投資策略

篇5

2011年年初房產(chǎn)稅改革方案的試點(diǎn)實(shí)行，在飽受熱議與討論中艱難起步。房產(chǎn)稅的實(shí)行改變構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的要素，對房價(jià)的形成機(jī)制造成了很大沖擊。其最主要的是影響市場對房價(jià)的預(yù)期：購房者和開發(fā)商對房地產(chǎn)及房價(jià)都要進(jìn)行重新認(rèn)識。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)在在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重十分巨大，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收對商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理巨大影響。

一、房產(chǎn)稅對商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)識別的影響分析

商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)有信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、國家風(fēng)險(xiǎn)、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅主要通過平抑房價(jià)對商業(yè)銀行造成的影響，主要體現(xiàn)在信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)與戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)識別，其次是對法律風(fēng)險(xiǎn)與流動性風(fēng)險(xiǎn)的識別。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

1.降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)供求的平衡，導(dǎo)致購房者理性購房，市場上的購房行為更多的是為了滿足居住的購房需求貸款，降低了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，消費(fèi)者購房的理性回歸間，降低了房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，讓開發(fā)商的投資決策更加的理智，房地產(chǎn)商的理智融資降低了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制作用到達(dá)市場承受最大值，會增加商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。市價(jià)低于房貸成本時(shí)，理性貸款者會停止月供還貸?，F(xiàn)實(shí)中上海、深圳等地已經(jīng)出現(xiàn)過這樣的例子，而商業(yè)銀行變現(xiàn)抵押房虧損是一種常態(tài)；房產(chǎn)稅造成市場房降價(jià)的降低，消弱了房地產(chǎn)投資的回報(bào)率，容易導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂。由于房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴融資，造成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)變大。

（二）市場風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)稅造成房價(jià)的下降，造成購房金額的變小，縮減了商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資上的業(yè)務(wù)量；房價(jià)低迷時(shí)，理性的房地產(chǎn)開發(fā)商投資更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致商業(yè)銀行子在房地產(chǎn)開發(fā)市場上融資業(yè)務(wù)量減少；導(dǎo)致市場房價(jià)對按揭中的房價(jià)造成嚴(yán)重沖擊時(shí)，導(dǎo)致進(jìn)行個人住房按揭貸款的客戶大量違約，造成融資業(yè)務(wù)的終止和個人住房按揭款合同中首付百分之三十的保護(hù)性措施可能不足以支付客戶違約帶來損失等問題。

（三）戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)稅影響商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的預(yù)期和商業(yè)銀行對短期經(jīng)營目標(biāo)的制定，最終影響到商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，形成戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)稅使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)整體質(zhì)量得到提高，從長遠(yuǎn)來看房產(chǎn)稅對商業(yè)銀行的預(yù)期的影響是良性的；在短期內(nèi)，房產(chǎn)稅增加了房地產(chǎn)市場信用和市場兩個方面的不確定性，使商業(yè)銀行的短期目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。

（四）法律風(fēng)險(xiǎn)

降低了商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中的法律風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅影響商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)遷徙率的變動，進(jìn)而影響商業(yè)銀行資本充足率與核心資本充足率。從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅改革會在宏觀調(diào)控的調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率上有良性影響，降低了銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)，有利于相應(yīng)的準(zhǔn)備金率調(diào)整傾向?qū)捤伞?/p>

（五）流動性風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的良性影響利于撬動需求，前期的高房價(jià)和持續(xù)高增長，讓原本有購房能力的需求者變得失去購房能力，讓有購買能力的需求者持幣觀望，降低購房者決策的不確定性，導(dǎo)致銀行存款的流出；對開發(fā)商而言，房地產(chǎn)進(jìn)入低回報(bào)率時(shí)代，將會使進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)中的一部分資金被分流，使商業(yè)銀行的一些原本穩(wěn)定的負(fù)債變得不可得或者變得高成本。

二、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理策略

（一）分散風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分散原理，讓商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更加的全面。不管是需求方面的購房融資需求還是供給方面的開發(fā)商的融資需求，商業(yè)銀行要做到授信對多個地域，多層次對象，更豐富業(yè)務(wù)種類的合理分配等等，迎合市場需求多樣化、波動常規(guī)化的現(xiàn)狀。商業(yè)銀行要合理把握“安全性、流動性、盈利性”之間的關(guān)系，基于自身風(fēng)險(xiǎn)偏好合理選擇，達(dá)到分散與降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）風(fēng)險(xiǎn)對沖

目前市場上有一部分基于收益波動和房地產(chǎn)負(fù)相關(guān)的資產(chǎn)金融衍生品可以用來對沖房地市場融資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行篩選識別出與自身特點(diǎn)相符的對沖資產(chǎn)與產(chǎn)品，以合理的介入來沖銷潛在的損失。

（三）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

在收益與風(fēng)險(xiǎn)的不確定性大時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)該采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略。這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移分為保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有待保險(xiǎn)業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)與創(chuàng)新，商業(yè)銀行職能被動接受保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)產(chǎn)品，不一定滿足商業(yè)銀行的需求；非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移即是在商業(yè)銀行通過嚴(yán)格守信程序、相關(guān)資質(zhì)要求和其他降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的條件來降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是對風(fēng)險(xiǎn)較大和明顯不適合本銀行投資的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，采取降低險(xiǎn)容忍度的方法，來拒絕或者退出的該投資的策略。例如個人申請第三套房貸業(yè)務(wù)時(shí)，會被多數(shù)商業(yè)銀行拒絕授信。在不擅長和不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)該設(shè)置最小的風(fēng)險(xiǎn)容忍度。

（五）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是指對一些具有較高風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，在正常的交易價(jià)格基礎(chǔ)上補(bǔ)充一個風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，用提高風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的方式補(bǔ)償商業(yè)銀行承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)。例如商業(yè)銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行優(yōu)惠利率，對于信用等級低的客戶調(diào)高利率，對不確定性較大的融資業(yè)務(wù)給予較高的銀行利率等。

結(jié)束語

房產(chǎn)稅對對我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的影響深刻而深遠(yuǎn)，不僅改變了商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，而且促使商業(yè)銀行改變了風(fēng)險(xiǎn)管理的策略。短期來看，房產(chǎn)稅的征收，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，增加了房產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)；從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅的實(shí)行有利于保證房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性和安全性。

參考文獻(xiàn)：

篇6

雖然目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整過程中，但專家表示這并非意味著房產(chǎn)就失去了投資的價(jià)值，只不過投資房產(chǎn)需要更加注重投資策略。

投資房產(chǎn)穩(wěn)取豐厚回報(bào)

李志楓是土生土長的上海人，前些年他把自己的投資組合做了調(diào)整，獲得了意想不到的收獲。他投資的方向主要集中在股市和樓市，當(dāng)然，最讓他感到滿意的還是在房產(chǎn)方面的投資。

其實(shí)，在房產(chǎn)投資方面李志楓屬于后知后覺型。當(dāng)溫州人在上海開始炒房時(shí)，他的注意力還放在股市上，雖然當(dāng)時(shí)股市并沒有多少機(jī)會。直到2004年的秋天，他去一個朋友家做客，發(fā)現(xiàn)原來經(jīng)濟(jì)情況與自己差不多的朋友，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)如今已住上了別墅，過著富足的生活。這對他的觸動很大。

從朋友家里回來之后，李志楓開始關(guān)注房產(chǎn)。朋友建議他，市中心的小戶型住宅值得投資。“因?yàn)槭兄行牡男》孔尤菀壮鲎?，而且總價(jià)也不是特別高，適合一般的工薪階層投資?！彼貞浾f。

與其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。李志楓在徐家匯附近找到一套總價(jià)約45萬元兩室戶，兩個房間可分開單獨(dú)出租，月租金收入至少有1500元，他初略計(jì)算了一下，根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率水平，向銀行申請20年期共20萬元的商業(yè)按揭貸款，每個月還款額為1320多元(等額本息還款法)，租金收入完全可以用于還貸。李志楓沒有猶豫，當(dāng)即拍板買了下來。

隨后，他又在浦東陸家嘴、莘莊尋找投資目標(biāo)。雖然在2005年初國家對樓市開始調(diào)控，當(dāng)時(shí)各種各樣的悲觀消息漫天飛，而且也不斷有溫州炒房客在報(bào)紙上現(xiàn)身說法，認(rèn)為房產(chǎn)已經(jīng)失去了投資價(jià)值。李志楓雖然一度也曾彷徨動搖過，但最終他覺得房產(chǎn)投資相對是比較安全的，因此堅(jiān)持了下來。他說：“我不像溫州人那樣，完全利用金融工具，而是給自己留有余地，因?yàn)槲颐客顿Y一套房產(chǎn)，總會根據(jù)月租金來倒推我的按揭貸款總額，這樣我不存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此只要租金水平不下降，我的投資還是安全的。”

時(shí)至今日，李志楓已經(jīng)投資了4套小戶型住宅，雖然每個月需要向銀行歸還近8000多元的房貸，但這些都不會成為負(fù)擔(dān)，因?yàn)殡S著近兩年上海房租水平的整體上漲，租金收入已經(jīng)超過萬元，除了還貸還有結(jié)余。

李志楓認(rèn)為自己的投資還是比較劃算的，目前這4套房產(chǎn)的市值已接近300萬元，而自己的前期投入不到100萬元，投資收益頗豐。而如果把這些現(xiàn)金都存在銀行，兩三年的利息收入也不過十來萬元，而實(shí)際購買力還會隨著物價(jià)的上漲而有所下降。如果是全部投入股市，雖然能在剛剛過去的牛市里狠狠“撈上一票”，但誰又敢保證他不會在這波熊市中沉淪下去而前功盡棄呢?

李志楓準(zhǔn)備長期持有這些房產(chǎn)，用以養(yǎng)老。他開玩笑說：“即使我退休完全沒有退休金，光靠這4套房產(chǎn)的租金也能生活得很好。”他對自己將來的生活很有信心。目前市場又陷入觀望期，李志楓又在開始尋找物業(yè)，不過他這次考察的主要目標(biāo)是上海外環(huán)線附近的區(qū)域。他認(rèn)為龍柏板塊會受到軌道交通10號線的建成通車而愛到更多的關(guān)注。

何時(shí)投資房產(chǎn)?

房產(chǎn)是投資品種中一個很重要的組成部分，但是投資房產(chǎn)首先需要處理好節(jié)奏問題。

當(dāng)然首要問題是要掌握大勢，就如投資股市一樣，在熊市要學(xué)會休養(yǎng)生息，保存資金實(shí)力。樓市也有牛熊之分，如何避開熊市也是投資者需要認(rèn)真對待的問題。目前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整階段，房價(jià)出現(xiàn)一定程度的回落，市場處于膠著狀態(tài)。這樣的市場還有投資機(jī)會嗎?

專家對中國房地產(chǎn)市場的長期走勢還是看好。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，雖然目前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整階段，但是根據(jù)中國的經(jīng)濟(jì)走勢來看，長期還是看漲的。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場價(jià)格回落，是因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間上漲過快，短期內(nèi)回調(diào)在情理之中。不過從長期來看，房價(jià)還是要上漲的?！彼f。

《理財(cái)周刊》首席理財(cái)顧問徐建明也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為就目前的情形來判斷，房產(chǎn)依然是一個很好的投資品種。“我看好房產(chǎn)20年。”他樂觀地表示。由此看來，房產(chǎn)投資機(jī)會仍然存在。

對于個人而言，何時(shí)可以開始投資房產(chǎn)?理財(cái)專家認(rèn)為，需要根據(jù)自己的生命周期來把握投資理財(cái)組合。徐建明表示，對于剛剛走人社會的大學(xué)畢業(yè)生，一般以投資金融產(chǎn)品為主，而到了中年，則可以根據(jù)自己的資金量大小來決定是否投資房產(chǎn)。

長期持有是關(guān)鍵

房產(chǎn)投資不能與投機(jī)相提并論。因此對于投資者來說，投資房產(chǎn)要堅(jiān)持長期持有的策略。

專家表示，在過去的幾年里，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不理性因素，致使房價(jià)飆升，因而也讓一些投機(jī)者獲得了暴利。但目前國家一系列政策對投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)格限制，如禁止期房轉(zhuǎn)讓、對5年內(nèi)出售房產(chǎn)的行為征收高額稅收等政策，都在很大程度上限制了投機(jī)行為。理性的投資行為是使資產(chǎn)保值增值，而從房價(jià)長期穩(wěn)步增長的趨勢來看，長期持有才是硬道理。

至于如何投資房產(chǎn)，技巧有很多，不過專家提醒要留意兩大原則，其一是不要盲目貪大，其二當(dāng)然就是要注重租售便利。

專家表示，投資房產(chǎn)一定不能盲目貪大。此前一段時(shí)間，深圳的投資者就因?yàn)闊o法及時(shí)售出手中的房產(chǎn)，而致使資金鏈緊張，出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。徐建明表示，目前房產(chǎn)投資者都借助了金融工具，向銀行申請按揭貸款。金融工具的杠桿作用放大了投資效應(yīng)，但同時(shí)也放大了風(fēng)險(xiǎn)。如果在投資房產(chǎn)時(shí)，因?yàn)樨澊蠖鴮?dǎo)致資金壓力過大，一旦市場情況出現(xiàn)變化，應(yīng)對起來會很困難。

篇7

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01

房產(chǎn)企業(yè)作為我國的經(jīng)濟(jì)主要支柱之一，隨著最新出臺的“國五條”，對于未來的我國的房產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益獲取能力是一項(xiàng)重大的考驗(yàn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對我國的政策等不利因素，怎樣有效的制定出財(cái)務(wù)管理的政策是持續(xù)發(fā)展我國的房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的重要因素，所以，本文主要研究的內(nèi)容是針對房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)與問題對策，從創(chuàng)新策略角度分析房產(chǎn)面對未來發(fā)展趨勢所要做出的對策改變。

一、房產(chǎn)的定義

房產(chǎn)是指有墻面與立體結(jié)構(gòu)，給予人類生產(chǎn)活動的遮風(fēng)避雨的場所，提供給人們生活、學(xué)習(xí)、娛樂、工作、居住或者是貯藏物資的場所。

二、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)問題

1.經(jīng)濟(jì)利潤最大化的目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)利益的最大化是企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直追求的目標(biāo)和宗旨原則。如果僅僅是以經(jīng)濟(jì)利益的最大化作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)并不是很全面，在實(shí)際相關(guān)工作中受到了一些限制，例如：忽視了貨幣時(shí)間的價(jià)值、對于投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系處理問題、存在風(fēng)險(xiǎn)因素、機(jī)會成本的對決策影響作用，如果片面的追求經(jīng)濟(jì)利益會給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的決策短期行為的出現(xiàn)。因此，根據(jù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r企業(yè)經(jīng)營管理者與財(cái)務(wù)管理人員需要重點(diǎn)研究企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，代替?zhèn)鹘y(tǒng)的經(jīng)濟(jì)利益最大化經(jīng)營目標(biāo)。

2.企業(yè)財(cái)富的最大化

房產(chǎn)企業(yè)財(cái)富的最大化是指企業(yè)的全部資產(chǎn)在市場上所體現(xiàn)的市場價(jià)值，公司制作為現(xiàn)代企業(yè)組織形式，并且公司財(cái)富的最大化體現(xiàn)在股東財(cái)富的最大化。公司價(jià)值的最大化的觀點(diǎn)在一定程度上克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)利益最大化的觀點(diǎn)中出現(xiàn)的和貨幣時(shí)間的價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值不想符合的缺陷等。將企業(yè)的價(jià)值最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)在逐漸發(fā)展過程中相繼出現(xiàn)了問題。這種目標(biāo)針對的是上市企業(yè)，其他經(jīng)營形式的企業(yè)是不能夠通過股票的市價(jià)正確做出判斷的，而是借助于資產(chǎn)評估，并且企業(yè)的價(jià)值無法自身控制等。

3.企業(yè)價(jià)值的最大化

房產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值是在持續(xù)經(jīng)營期所獲得的凈利潤體現(xiàn)所在，企業(yè)價(jià)值的最大化主要指通過企業(yè)進(jìn)行的合理經(jīng)營措施。借助于最優(yōu)化的企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段，在經(jīng)營期內(nèi)的凈利潤獲取經(jīng)濟(jì)效益，獲取企業(yè)價(jià)值的最大化。以企業(yè)的價(jià)值的最大化的財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)：利用資金的時(shí)間價(jià)值的原理從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)計(jì)量；在一定程度上需要客服企業(yè)的追求經(jīng)濟(jì)利益的短期行為。當(dāng)年經(jīng)濟(jì)利益可以影響企業(yè)價(jià)值，對未來的經(jīng)濟(jì)利益也會影響企業(yè)的價(jià)值；有效的克服了房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作人員的片面追求經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)化傾向；增加了社會的財(cái)富，并且有很大的促進(jìn)作用。

三、財(cái)務(wù)管理的具體措施

1.籌資管理

房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的籌資管理主要是為了滿足企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營時(shí)需要一定的資金條件，需要不斷的降低投資資金的成本與籌資的風(fēng)險(xiǎn)?；I資資金的成本是指在使用資金所產(chǎn)生的資金籌集的費(fèi)用與資金的占用相關(guān)費(fèi)用。主要形式包括：債券的印刷費(fèi)、股票、注冊費(fèi)、債券手續(xù)費(fèi)等。資金占用的費(fèi)用含有資金的時(shí)間價(jià)值與投資者分析的投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。在長期占用與投資風(fēng)險(xiǎn)比較大資金所占用費(fèi)率比較高。并且，企業(yè)在籌資時(shí)需要分析籌資的風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)在進(jìn)行籌資時(shí)所帶來的盈利的水平會有所下降，并且其債務(wù)也不能夠及時(shí)償還風(fēng)險(xiǎn)。因此，房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資活動時(shí)，需要權(quán)衡籌資風(fēng)險(xiǎn)與資金成本，最大限度的降低資金成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取房產(chǎn)企業(yè)的資金。

2.投資管理

房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資管理時(shí)，需要對所進(jìn)行的投資項(xiàng)目做可行性的論證與經(jīng)濟(jì)效益分析，并且對投資項(xiàng)目優(yōu)化選取，力求最大化的投資效益，并且能夠減少投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資市值企業(yè)的資金的使用與投放，其中有企業(yè)自身與對外投資內(nèi)容。企業(yè)自身投資是指房產(chǎn)的開發(fā)，對外投資是指其他股權(quán)與債權(quán)的投資，二者都是獲取投資的最大收益，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門針對各個投資項(xiàng)目做好的不確定的綜合分析，并且權(quán)衡投資風(fēng)險(xiǎn)與投資效益，投資風(fēng)險(xiǎn)較大和收益較低的房產(chǎn)項(xiàng)目。

3.分配管理

房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分配管理就是對利潤的分配，需要合理的、正確的處理房產(chǎn)企業(yè)之間的相互經(jīng)濟(jì)利益，并且合理的處理利潤存留的比例方式和分配方式，目的是提高房產(chǎn)企業(yè)的潛在的收益能力，在進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營時(shí)需要對經(jīng)濟(jì)利潤重新分配。這個過程主要涉及的內(nèi)容有企業(yè)的新進(jìn)流出量、企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)與償還能力的影響因素、企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值影響。一般情況下，需要經(jīng)濟(jì)利潤為基礎(chǔ)以付現(xiàn)的方式對投資者進(jìn)行合理分配，以此提高企業(yè)即期市場的評價(jià)，但是這種措施會減少企業(yè)的現(xiàn)存資金量，并且對流動資金的周轉(zhuǎn)也有所影響，同時(shí)增加了即期的現(xiàn)付風(fēng)險(xiǎn)等。因此，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤的分配時(shí)需要滿足企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)，并且從實(shí)際的現(xiàn)金存量和現(xiàn)金的凈流量角度分析，妥善的處理企業(yè)和利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益。

結(jié)束語

財(cái)務(wù)管理是進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和方法實(shí)施的基礎(chǔ)和有效的評價(jià)導(dǎo)向，在建立企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)上提高企業(yè)的支付、能力與運(yùn)營效率等，同時(shí)對房產(chǎn)企業(yè)在社會效益與社會責(zé)任方面有著重要的價(jià)值影響。企業(yè)財(cái)務(wù)管理對于我國的房產(chǎn)事業(yè)有著很強(qiáng)的推動作用，是房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的有效推動力。

參考文獻(xiàn)：

篇8

1.、城市成長管理發(fā)展

為合理管控城市區(qū)域范疇持續(xù)向周邊實(shí)現(xiàn)松散低密的發(fā)展，美國由上世紀(jì)六十年代便履行成長管理策略，構(gòu)建了工具系統(tǒng)。該項(xiàng)管理策略充分發(fā)揮地方政府作用，針對城市發(fā)展、空間擴(kuò)充與蔓延實(shí)施綜合管控，進(jìn)而有效處理無規(guī)劃發(fā)展引發(fā)的環(huán)境污染以及交通擁堵問題，預(yù)防中心城市區(qū)域的不良衰敗以及過度占用土地資源問題。實(shí)踐工作中主體關(guān)注城市化區(qū)域已建項(xiàng)目的拓展與再開發(fā)、邊緣區(qū)域環(huán)境條件的優(yōu)質(zhì)保護(hù)，并確保社會公平，提升城市整體生活水平。在區(qū)域發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的綜合作用下，城市成長管理則逐步演變，將方針政策明確為推進(jìn)城市持續(xù)健康的發(fā)展。地方政府則全面關(guān)注中心區(qū)域的復(fù)興建設(shè)與邊界范疇的建設(shè)開發(fā)管控，旨在保障環(huán)境效益的同時(shí)提升土地綜合利用價(jià)值。近年來，我國大型城市也逐步關(guān)注無序發(fā)展擴(kuò)張引發(fā)的負(fù)面影響，并意圖通過對土地開發(fā)行為進(jìn)行限定等方式推進(jìn)城市空間的健康發(fā)展成長。

進(jìn)行城市成長管控的措施可被視為有效的工具，例如規(guī)劃公共設(shè)施建設(shè)、進(jìn)行總量管控、明確工作范疇、分層次開展管控、精明增長模式等，均為代表性工具。眾多優(yōu)質(zhì)理論與工具則逐步形成了城市成長管理系統(tǒng)，注重城市化發(fā)展建設(shè)、邊緣區(qū)域發(fā)展，令衰敗區(qū)域重現(xiàn)活力，進(jìn)行集中建設(shè)發(fā)展。

縱觀城市成長管理取得的績效，我們不難看出，無法簡單的應(yīng)用一致標(biāo)準(zhǔn)分析衡量，通過理論研究與實(shí)證辨析，該項(xiàng)管理策略優(yōu)勢與劣勢共同存在。雖然成長管理可完善城市土地資源應(yīng)用，另一方面則會對房地產(chǎn)行業(yè)市場形成作用影響?；谑袌龃嬖谳^多的波動因素，成長管理策略影響效果的定位，則無法應(yīng)用全面量化方式展開研究。為此，我們應(yīng)合理探究房地產(chǎn)市場實(shí)踐發(fā)展階段中的上升及下降波動，明確影響機(jī)制核心作用，方能真正優(yōu)化房地產(chǎn)市場管理，創(chuàng)設(shè)顯著效益。

2.、城市成長管理對房地產(chǎn)市場發(fā)展波動作用影響

通過理論分析與實(shí)踐研究不難看出，城市成長管理策略對房地產(chǎn)市場發(fā)展建設(shè)形成了一定作用影響。該類影響機(jī)制滲透至地方政府單位、開發(fā)商、融資企業(yè)以及購房人員等多類主體，并令互相關(guān)系更為復(fù)雜多變。再者，城市成長管理機(jī)制為市場建設(shè)、政府機(jī)構(gòu)與現(xiàn)代社會綜合力量互相作用、激烈競爭與制衡影響的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。

2.1房地產(chǎn)市場發(fā)展上升期作用影響

房地產(chǎn)市場發(fā)展的上升期為房產(chǎn)價(jià)格水平逐步升高的階段，該時(shí)期，購房者普遍存在房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)升高的認(rèn)知，進(jìn)而會令該類發(fā)展趨勢更為明顯。上升期背景環(huán)境下，地方政府需要履行必要的城市成長管理策略，進(jìn)行成長邊界管控、引入開發(fā)影響費(fèi)，通過設(shè)施完善令分散開發(fā)逐步向著集中區(qū)域推進(jìn)。實(shí)際上，該管理策略令政府可對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的區(qū)位比選操作靈活性進(jìn)行強(qiáng)化管控與干預(yù)影響。令區(qū)位選擇范疇下降，城市邊界發(fā)展建設(shè)工程則會向著內(nèi)部區(qū)域推移，并令房地產(chǎn)開發(fā)投入的土地成本有所提升。較多投機(jī)成本會逐步向著特殊范疇匯集，進(jìn)而令中心城市區(qū)域面臨著房產(chǎn)價(jià)格提升的較大壓力影響。

基于市場視角，土地資源應(yīng)用彈性不高，對供給環(huán)節(jié)實(shí)施管控，則會導(dǎo)致增值的更加快速與明顯。受到供給緊縮管理策略的影響，則會呈現(xiàn)出緊缺的市場預(yù)期，并擴(kuò)充了投機(jī)性投資的可能性。金融市場為實(shí)現(xiàn)利益目標(biāo)，則會頒布利于自身發(fā)展的房地產(chǎn)金融管理策略，例如降低首付，負(fù)擔(dān)部分利息等，刺激市場購買，進(jìn)而將繼續(xù)的推進(jìn)房地產(chǎn)市場價(jià)格的升高。一系列的連鎖反應(yīng)，將引發(fā)市場內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)隱患的形成，部分居民通過不同金融工具買進(jìn)房產(chǎn)，將其增值收益變成收入的主體來源，殊不知，房產(chǎn)后續(xù)的價(jià)格降低會引發(fā)資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，并令自身陷入更大的債務(wù)壓力之中。

由此不難看出，房地產(chǎn)價(jià)格上升期，政府機(jī)構(gòu)在土地收益以及各方利益的影響、大眾日益提升的住房需要推進(jìn)下，選擇降低土地資源供應(yīng)，進(jìn)行集成化發(fā)展，令土地價(jià)值顯著增加。中高收入人群則會對城市成長管理策略形成一定影響，其傾向于借助土地價(jià)值提升保障房產(chǎn)的持續(xù)增值，進(jìn)而獲得經(jīng)濟(jì)效益。而低收入群體則在收入預(yù)期升高以及首付標(biāo)準(zhǔn)降低的影響下，加大了購買自有住房的比率，因而對政府成長管理體現(xiàn)為擁護(hù)態(tài)度。房產(chǎn)開發(fā)、投資方以及市場消費(fèi)人群的相同預(yù)期影響進(jìn)一步深化，令房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的升高。加之金融市場不斷豐富的低壓貸款服務(wù)，會對消費(fèi)者形成強(qiáng)烈的刺激，令其提升購買需求。最終在各方力量的影響下，房地產(chǎn)市場不斷的上升，內(nèi)部蓄積的風(fēng)險(xiǎn)將尤為顯著。

2.2房地產(chǎn)市場發(fā)展下降期作用影響

房地產(chǎn)市場的持續(xù)走高，在經(jīng)歷一定時(shí)期后，購買力將逐步減緩，再加上投資回報(bào)的下降，令購買投資需求逐步轉(zhuǎn)為銷售，呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，市場價(jià)格將逐步回落。金融機(jī)構(gòu)各類服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)含風(fēng)險(xiǎn)則會由于預(yù)期變化波動而顯現(xiàn)出來。例如，美國次貸危機(jī)的引發(fā)，形成了強(qiáng)烈的破壞影響。金融市場產(chǎn)品基于房產(chǎn)增值目標(biāo)進(jìn)行獲利，一旦價(jià)格回落，金融體系效用通常會提升短時(shí)期中購房人員變現(xiàn)壓力，如果群體變現(xiàn)則會繼續(xù)令房產(chǎn)價(jià)格以及成交量迅猛下滑，進(jìn)而令產(chǎn)品連累金融系統(tǒng)并經(jīng)受重創(chuàng)。

投資需要的降低與金融市場的波動交織在一起，令影響作用更為明顯，市場對房價(jià)走低的預(yù)期逐步增強(qiáng)，購買者、投資人以及銀行機(jī)構(gòu)均需要將資產(chǎn)快速的變現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場攻擊與需求呈現(xiàn)出不良失衡的狀態(tài)，會加快導(dǎo)致房產(chǎn)市場步入深度下降期。城市成長管理策略影響的直接目標(biāo)為土地市場，該規(guī)制作用深入至房產(chǎn)市場則會經(jīng)歷較金融市場更為漫長的階段。加之成長管理策略在西方國家履行了長期實(shí)踐，因而大眾更為關(guān)注金融市場危機(jī)，卻忽視了城市成長管理策略形成對房地產(chǎn)市場價(jià)格變化波動的影響能效。城市成長管理策略的土地規(guī)制會形成對抵押貸款存在危機(jī)的強(qiáng)化管理。履行策略的區(qū)域倘若過于集中，則會提升風(fēng)險(xiǎn)管控難度，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場形成更為顯著的波動。

由此可見，政府機(jī)構(gòu)選擇土地規(guī)制空間不應(yīng)過于一致，這樣將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格升高或降低波動形成強(qiáng)烈的傳導(dǎo)效應(yīng)，進(jìn)而無法令房地產(chǎn)市場歸于健康、規(guī)范、合理的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。再者，土地規(guī)制策略位于廣泛的城市空間區(qū)域，尤其是中心城區(qū)實(shí)施，而非在城市分散區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)市場形成影響，為此，房產(chǎn)營銷購買方會形成從眾心理并放松警惕，進(jìn)而會在一定程度上提升對房地產(chǎn)市場發(fā)展的負(fù)面影響。

由此不難看出，城市成長管理策略產(chǎn)生了對房地產(chǎn)市場的實(shí)質(zhì)作用，只有全面考量創(chuàng)設(shè)收益狀況與成本投入，預(yù)防過度集中形成相同預(yù)期，方能預(yù)防對市場機(jī)制形成不良阻礙，對城市發(fā)展建設(shè)形成真正的正面激勵，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。

3.、結(jié)語

總之，市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展下，我國各大城市只有全面衡量當(dāng)前發(fā)展?fàn)顟B(tài)，把握國情特征，基于地方發(fā)展差異性，樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，明確土地資源利益，實(shí)現(xiàn)成長管理機(jī)制的優(yōu)質(zhì)結(jié)合，應(yīng)用良好的引導(dǎo)管理、激勵策略，方能真正推進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步增長，降低危機(jī)影響，創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

參考文獻(xiàn)：

篇9

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)短信營銷平臺；

3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；

4）項(xiàng)目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

篇10

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機(jī)的影響

源于美國的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過來進(jìn)一步影響房價(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動性過?！笨梢钥闯?，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機(jī)對房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對資本市場產(chǎn)生了懷疑，資本市場的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房價(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房價(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長時(shí)間內(nèi)同一樓盤價(jià)格縮水，去向開發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始壓縮。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設(shè)，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國家經(jīng)濟(jì)安全。從上個世紀(jì)韓國和日本的發(fā)展歷史來看，房價(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房價(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經(jīng)濟(jì)安全。

(三)國家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長，“裙帶關(guān)系”多，對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬米以上，北辰這個項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略

目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國家的相關(guān)調(diào)整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過資金緊縮不會是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國家穩(wěn)定房價(jià)的一個手段。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房價(jià)，不過應(yīng)用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價(jià)的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會繼續(xù)，房價(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，而不是救房價(jià)和救開發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個方面采取策略：

1、價(jià)格策略

最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶οM(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大，但國家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。