導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇新的拆遷法規(guī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

野蠻拆遷是群眾反映比較強(qiáng)烈的問題，容易引發(fā)社會沖突，近年來雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類情況：一是拆遷工作人員工作方法簡單粗暴。某些拆遷工作人員對待被拆遷人態(tài)度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區(qū)都有居民投訴拆遷工作人員方法簡單，態(tài)度粗暴，動(dòng)不動(dòng)就說“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當(dāng)言行容易引起被拆遷人的反感。

2、過度拆遷，勞民傷財(cái)

就全國范圍來看，建筑物的平均使用壽命越來越短，反復(fù)拆遷、隨意拆遷的現(xiàn)象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀(jì)五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開發(fā)”，謀取其中的土地利益，由此產(chǎn)生巨大浪費(fèi)和社會矛盾。

3、破壞周邊環(huán)境，影響群眾生活

城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過程中，有的拆遷公司只關(guān)心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對未搬遷居民帶來的影響。如某地區(qū)800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購物、出行帶來嚴(yán)重影響，導(dǎo)致周邊環(huán)境臟亂差、社會治安明顯惡化。有居民反映2002年建設(shè)恒茂時(shí)時(shí)對其居住片區(qū)實(shí)施拆遷，周邊環(huán)境嚴(yán)重惡化至今仍影響部分沒有拆遷的住戶的居住質(zhì)量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒有引起足夠重視。

二、原因分析

產(chǎn)生上述問題的原因是多方面的，既有法律法規(guī)、相關(guān)政策方面的原因，也有規(guī)劃管理方面的原因；既有拆遷機(jī)構(gòu)、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當(dāng)前拆遷工作要求的時(shí)間緊、任務(wù)重，工作壓力太大，容易產(chǎn)生各種問題。

1、法律滯后

首先是相關(guān)法律法規(guī)的滯后帶來困擾。我國2001年頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）與物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定不一致，已于2007年10月停止執(zhí)行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒有出臺，城鎮(zhèn)國有土地上單位和個(gè)人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序處于“法律真空”的狀態(tài)。

其次是法律解釋的滯后?！段餀?quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”但對“公共利益”沒有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業(yè)利益的混同。

第三是某些法律內(nèi)容需要補(bǔ)充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問題”，如多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共用一個(gè)產(chǎn)權(quán)證等等?！皻v史遺留問題”應(yīng)該用歷史的態(tài)度去對待，不應(yīng)一概照搬現(xiàn)行法律法規(guī)去簡單地判斷和處理“歷史遺留問題”。這方面的法律法規(guī)或者沒有，或者非常籠統(tǒng)，缺乏應(yīng)有的可操作性。

2、規(guī)劃不合理

多年來，由于我們的城市規(guī)劃缺乏前瞻性，規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)、不合理，導(dǎo)致才修幾年的路就要擴(kuò)建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領(lǐng)導(dǎo)不尊重、不遵守規(guī)劃，隨意修改規(guī)劃，城市建設(shè)浪費(fèi)嚴(yán)重，過度拆遷、反復(fù)拆遷問題日益嚴(yán)重。

3、補(bǔ)償安置政策實(shí)施前后不一，老實(shí)人吃虧

拆遷是一項(xiàng)政策性、社會性很強(qiáng)的工作，必須依法行政、規(guī)范運(yùn)作。無論是計(jì)算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。都應(yīng)該堅(jiān)持依法、公平、公正、公開的原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，充分維護(hù)被拆遷群眾權(quán)益。目前在拆遷工作實(shí)際運(yùn)作中，往往不能做到前后一致，導(dǎo)致“先簽協(xié)議吃虧，后簽協(xié)議得利”，老實(shí)守規(guī)矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結(jié)果是越來越多的人爭當(dāng)“釘子戶”，良民變刁民。

三、對策建議

拆遷是為了建設(shè)，為了發(fā)展。拆遷在改善城市環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量的同時(shí)，也會給一些被拆遷人的生活、工作帶來不同程度的影響?？陀^上講，被拆遷人從一個(gè)長期穩(wěn)定的居住環(huán)境被重新安置到其它地區(qū)，甚至相對較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，不僅生活習(xí)慣上會產(chǎn)生不適應(yīng)，而且除了要購買新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來，還有交通、購物、就醫(yī)、子女上學(xué)等都將成為他們不得不面對的實(shí)際問題。所以，要實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實(shí)際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會不穩(wěn)定，發(fā)展也會受到影響，構(gòu)建和諧社會就更談不上。

（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律

房屋拆遷關(guān)系到各方利益，作為公共權(quán)力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權(quán)力隨意介入拆遷領(lǐng)域；另一方面在拆遷過程中要始終保持中立，圍繞規(guī)范拆遷行為和保障居民權(quán)益兩個(gè)重點(diǎn)，做好管理者和服務(wù)者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護(hù)公平正義，只有這樣，才能樹立政府的權(quán)威，政府在人們心中才有公信力。

（二）完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策

城市房屋拆遷已經(jīng)成為社會矛盾最易激化的重要領(lǐng)域，盡快完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策非常必要。

⒈盡快出臺新的“房屋拆遷管理?xiàng)l例”

《物權(quán)法》頒布后國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》遲遲沒有修改出臺的情況不能曠日持久地繼續(xù)下去了?；蛘弑M快修改《條例》，或者出臺新的法規(guī)，這一“法律真空”填補(bǔ)得越早，帶來的損失就會越小。

⒉在新的《條例》中增加“嚴(yán)厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對所謂“誤拆”這一違法拆遷新動(dòng)向制定限制性措施。

⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋，規(guī)范政府和開發(fā)商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進(jìn)行。

篇2

中圖分類號：D91文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)02-018-01

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，我國城市發(fā)展也在快步前進(jìn)，在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中及房地產(chǎn)市場的迅猛擴(kuò)張中，城市房屋在拆遷中出現(xiàn)的前置拆遷問題也越來越成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。由此，法學(xué)界也希望通過對強(qiáng)制拆遷有關(guān)問題的思考和討論，從而有助于逐步完善我國的城市房屋拆遷制度，促進(jìn)我國的城市化發(fā)展和社會主義和諧社會的建設(shè)。

一、強(qiáng)制拆遷的概念

遷是指拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)房屋拆遷管理部門或同級人民政府裁決后，被拆遷人或者房屋承租人在裁決書所規(guī)定的期限內(nèi)，無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，由縣級以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。豍

二、國現(xiàn)行強(qiáng)制拆遷制度的現(xiàn)狀

我國最早規(guī)范城市房屋拆遷的法規(guī)是國務(wù)院1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。歷經(jīng)10年城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，當(dāng)年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》賴以存在的社會條件已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，于是國務(wù)院于2001年6月6日對舊的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂。目前規(guī)范房屋拆遷的主要立法就是國務(wù)院的2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱《拆遷條例》)以及建設(shè)部2003年12月30日頒布的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡稱《裁決規(guī)程》)。也就是說，我國現(xiàn)行的規(guī)范強(qiáng)制拆遷的法律制度主要是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》。強(qiáng)制拆遷制度是我國拆遷管理法規(guī)中一項(xiàng)重要制度。該項(xiàng)制度的施行一直倍受爭議，因此這項(xiàng)制度被認(rèn)為是一柄“雙刃劍”。強(qiáng)制拆遷制度在實(shí)施中出現(xiàn)了被濫用的情況。一些地政府不依法辦事，肆意侵害被拆遷人利益，甚至因強(qiáng)制拆遷出現(xiàn)了人命案件。法律也有所不能承受之重，強(qiáng)制拆遷制度已經(jīng)到了進(jìn)退維谷的地步。2007年4月11日，上海浦瑞律師事務(wù)所王克健等二十余名律師上書總理，建議國務(wù)院立即修改或廢止2001年頒布現(xiàn)仍施行的《城市屋拆遷管理?xiàng)l例》并取消強(qiáng)制拆遷制度。強(qiáng)制拆遷制度在我國拆遷法律實(shí)踐中出現(xiàn)的問題給我國的立法機(jī)關(guān)提出了新的課題。強(qiáng)制拆遷所引發(fā)的社會矛盾，并非嚴(yán)懲幾個(gè)非法之徒或提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等所能奏效，這樣解決的只是腠理之疾。要徹底解決強(qiáng)制拆遷帶來的一系列社會問題，必須從制度上尋找問題的根源，對強(qiáng)制拆遷的制度從程序到實(shí)體上厘清其不合理的地方，并在法治的框架內(nèi)構(gòu)建一個(gè)科學(xué)、公正、規(guī)范的制度體系。

三、我國現(xiàn)有強(qiáng)制拆遷法律制度的缺陷

（一）程序方面的缺陷

（1）《拆遷條例》中關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定與上位法和其它法律、法規(guī)的規(guī)定沖突和越位；（2）從立法技術(shù)層面看，《拆遷條例》本身也存在著邏輯上的矛盾和立法技術(shù)的不足；（3）行政程序不利于保護(hù)被拆遷人的利益。

（二）實(shí)體方面的缺陷

（1）憲法和法律與條例之間在主體等方面的規(guī)定存在沖突；（2）對政府的角色定位不準(zhǔn)確；（3）沒有進(jìn)行公共利益與非公共利益的區(qū)分；（4）執(zhí)行手段沒有法律依據(jù),野蠻執(zhí)法、暴力執(zhí)法現(xiàn)象屢見不鮮。

四、對我國強(qiáng)制拆遷制度的完善建議

首先，協(xié)調(diào)被拆遷人利益和拆遷人利益、政府利益。在不妨害社會利益的前提下,被拆遷人的利益應(yīng)當(dāng)在“不低于拆遷前居住條件”的基準(zhǔn)上得到實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，這也符合“縮小差距原則”和“保護(hù)較大利益原則”是正義的。

其次，協(xié)調(diào)被拆遷人利益和社會利益。由于拆遷人和被拆遷人之間是平等民事主體的關(guān)系,補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)在兩者平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂。并使其二者之間的利益達(dá)到平衡。

第三，協(xié)調(diào)拆遷人利益和社會利益。這二者之間的沖突主要是拆遷人拆遷的房屋有文物價(jià)值，或者是該地段有其他與公共利益相關(guān)的價(jià)值。這種情況需要政府部門嚴(yán)格把關(guān),堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,絕對禁止這類破壞性拆遷行為的發(fā)生。

總的來說，平衡各主體之間的利益的核心就是使各方利益均衡，底線是通過對我國城市強(qiáng)制拆遷相關(guān)法律、法規(guī)的修改和完善，使我國確立強(qiáng)制拆遷的程序機(jī)制、確立公共利益的聽證機(jī)制，從而在程序合法、理由正當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上，保證個(gè)案當(dāng)事人能充分、合理的參與。我們還要建立公正、充分的補(bǔ)償機(jī)制，制定完善、透明的評估制度使其在社會中至少能過上一個(gè)符合一般公平與正義的，合理的人類生活。與此同時(shí)，我們還要正確定位政府在拆遷中的角色，使政府真正的以裁判員的身份進(jìn)入市場，在拆遷中做好相關(guān)宏觀調(diào)控工作,規(guī)范拆遷行為,監(jiān)督雙方當(dāng)事人遵守法律、法規(guī)。做好行政指導(dǎo)作用,保證政策穩(wěn)定,有計(jì)劃有步驟完成整個(gè)城市拆遷工作，從而促進(jìn)我國的城市化發(fā)展和社會主義和諧社會的建設(shè)。

注釋：

豍金偉峰.中國行政強(qiáng)制法律制度[M].北京:法律出版社,2003:364.

參考文獻(xiàn)：

[1]金偉峰.中國行政強(qiáng)制法律制度[M].北京:法律出版社,2003.

[2]王宏.中國城市房屋拆遷程序研究[M].濟(jì)南:山東人民出版社,2008.

[3]傅士成.行政強(qiáng)制研究[M].北京:法律出版社,2001.

[4]張文顯.法理學(xué)[M].北京:法律出版社,2004.

篇3

一、關(guān)于有權(quán)實(shí)施行政處罰權(quán)的機(jī)關(guān)。根據(jù)政府機(jī)關(guān)設(shè)置和權(quán)限的有關(guān)規(guī)定，我局系統(tǒng)依法具有實(shí)施行政處罰職權(quán)的機(jī)關(guān)，應(yīng)是市房地產(chǎn)管理局和各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局。市局有關(guān)處室和區(qū)縣局的科室、房管所、交易所等在行政執(zhí)法過程中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)給予執(zhí)法相對人以行政處罰的，都應(yīng)以市房地局或區(qū)、縣房地局名義進(jìn)行，不得越權(quán)行使行政處罰權(quán)，其具體行政行為（包括行政處罰）也均應(yīng)是代表市房地局或區(qū)、縣房地局行使職權(quán)。

二、關(guān)于行政處罰的權(quán)限問題，仍按1990年市政管委批復(fù)施行的《北京市執(zhí)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)法規(guī)行政處罰程序若干規(guī)定》辦理。由于近幾年來，又有一些新的法規(guī)、規(guī)章出臺，增加了新的處罰內(nèi)容，例如，對倒賣公房使用權(quán)的，可以責(zé)令限期騰退、查封、沒收房屋；對違反土地管理法規(guī)、規(guī)章的，可以責(zé)令退還非法占用的土地、限期拆除或者沒收在非法占用土地上新建的房屋、建筑物和其他設(shè)施、停止施工、查封設(shè)備、建筑材料等；對違反拆遷法規(guī)、規(guī)章的，可以責(zé)令停止拆遷、吊銷證書、責(zé)令退還周轉(zhuǎn)房等。為此，對處罰權(quán)限暫作如下規(guī)定：（1）對違反城鎮(zhèn)房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章的行政案件，一般均由房地產(chǎn)所轄的區(qū)、縣房地局進(jìn)行查處；市局直接經(jīng)辦的案件，由市局查處（必要時(shí)也可由房地產(chǎn)所在地區(qū)、縣房地局名義處罰）。（2）罰款或沒收非法所得不滿5萬元的（包括兩項(xiàng)處罰同時(shí)執(zhí)行時(shí)相加的數(shù)額，下同），由區(qū)、縣房地局查處，在作出處罰決定前，應(yīng)報(bào)市局審批。（3）對拆除、收回、強(qiáng)制收購、查封、沒收房屋或沒收非法占用的土地以及吊銷拆遷許可證的案件，由區(qū)、縣房地局查處，在作出處罰決定前，應(yīng)報(bào)市局審批。其他行政處罰（包括警告、限期騰退、責(zé)令修繕房屋、停止拆遷、停止施工等），由區(qū)、縣房地局決定。

對應(yīng)報(bào)市局審批的行政處罰案件，仍使用市局統(tǒng)一印制的“北京市房地產(chǎn)行政執(zhí)法處罰報(bào)告”、并附全部案件材料。

三、關(guān)于行政復(fù)議案件的管轄。行政復(fù)議案件的管轄仍應(yīng)按市市政管委1992年批復(fù)施行的《北京市房地產(chǎn)管理局行政復(fù)議規(guī)定》執(zhí)行。由于目前區(qū)、縣房地局受理行政復(fù)議案件，尚無規(guī)章可循，同時(shí)各區(qū)、縣局下屬房管所等部門進(jìn)行執(zhí)法活動(dòng)，也是以區(qū)、縣局的名義行使，因此，對區(qū)、縣局所作具體行政行為申請復(fù)議的，除按規(guī)定應(yīng)由區(qū)、縣政府受理的以外，均由市房地局受理。

篇4

城市房屋拆遷是一項(xiàng)破舊立新的工作，對于改善城市居民的生產(chǎn)、生活環(huán)境，推動(dòng)城市建設(shè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有重要意義。同時(shí)，城市房屋拆遷工作直接關(guān)系到被拆遷人的切身利益，稍有不慎，極有可能引發(fā)尖銳的矛盾沖突，影響社會穩(wěn)定。如何防范、化解矛盾，一直是困擾拆遷實(shí)務(wù)部門的難題。

一、城市房屋拆遷矛盾糾紛的焦點(diǎn)

現(xiàn)實(shí)中所有的矛盾和糾紛，無不源于利益的對立和沖突。在城市房屋拆遷中，拆遷人和被拆遷人是利益對立的矛盾著的雙方，拆遷人拆除被拆遷人的房屋，對價(jià)是補(bǔ)償被拆遷人。無論是拆遷人，還是被拆遷人，作為理性的市場主體，均有尋求自身利益最大化的動(dòng)機(jī)，拆遷人追求“拆”得又快又省，被拆遷人追求“補(bǔ)”得及時(shí)合理。在“拆”與“補(bǔ)”這一對矛盾中，“補(bǔ)”是矛盾的主要方面，直接決定“拆”能否順利展開，補(bǔ)償?shù)暮侠砼c否與及時(shí)與否常常成為糾紛的焦點(diǎn)。

（一）補(bǔ)償不合理

補(bǔ)償不合理，通常表現(xiàn)為補(bǔ)償數(shù)額偏低，不能完全填補(bǔ)被拆遷人因拆遷而遭受的損失。這也就是說，在政府、拆遷人和被拆遷人三方共同參與的拆遷活動(dòng)中，政府、拆遷人均各取所需，只有被拆遷人遭受了凈虧損，糾紛也就在所難免。這既有立法上的原因，也有執(zhí)法上的原因。

長期以來的“效率優(yōu)先、兼顧公平”的指導(dǎo)思想，使立法者往往過于關(guān)注“多快好省”推進(jìn)拆遷工作，忽視了對被拆遷人利益的保護(hù)。如， 1991 年 3 月 22 日 公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱舊《條例》）第二十條規(guī)定：“作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算”。這種計(jì)算補(bǔ)償金額的方式，雖節(jié)省了拆遷成本，但被拆遷人只能得到房屋殘存價(jià)值的補(bǔ)償。

不過，這種狀況近年有所改善。 2001 年 11 月 1 日 實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱新《條例》）第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定”。顯然，新《條例》將被拆遷房屋作為房和地的統(tǒng)一體即完整的房地產(chǎn)來看待，不僅僅考慮房屋的殘值，還要考慮區(qū)位、用途等因素。與舊《條例》相比，這種補(bǔ)償金額計(jì)算方式對被拆遷人更為有利，也更為合理，我們稱之為合理補(bǔ)償金額。

然而，作為人類建造物的房屋，只有相對于人才有存在的意義。對于被拆遷人而言，被拆遷房屋絕不僅僅是遮風(fēng)避雨的場所，更是各種人情交往、便利生活（如就醫(yī)、購物等）得以開展的依托，拆遷即意味著生活環(huán)境的變化，這會給被拆遷人原有的便利生活、社會交往等造成不利影響，并且，對新環(huán)境的適應(yīng)也需要一個(gè)身心備受煎熬的磨合期。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應(yīng)得到補(bǔ)償，我們稱之為充分補(bǔ)償金額。不過，無論新、舊條例，均未涉及這方面的補(bǔ)償。

新《條例》雖然規(guī)定了“以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格”來確定補(bǔ)償金額，卻沒有規(guī)定明確、具體、公正的操作程序來予以保障。實(shí)踐中，拆遷人往往采取先入為主的辦法，先委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對拆遷范圍內(nèi)的所有房屋分戶評估，分戶出具評估報(bào)告，以此為依據(jù)，使用各種手段要求被拆遷人接受。有的地方性法規(guī)甚至規(guī)定補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，這無異于要被拆遷人與虎謀皮，結(jié)果可想而知。

因此，現(xiàn)實(shí)中被拆遷人所得到的補(bǔ)償不僅低于前述分析所揭示的理應(yīng)得到的充分補(bǔ)償金額，也往往低于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的合理補(bǔ)償金額。

（二）補(bǔ)償不及時(shí)

補(bǔ)償不及時(shí)就是拆遷人不能按照承諾將補(bǔ)償款及時(shí)支付予被拆遷人。與補(bǔ)償不合理主要發(fā)生于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議磋商談判過程中不同，補(bǔ)償不及時(shí)主要發(fā)生于協(xié)議簽訂后，是履行合同的問題?，F(xiàn)實(shí)中，補(bǔ)償不及時(shí)的情況比較常見，幾乎所有的“爛尾地”、“爛尾樓”都存在著長期拖欠補(bǔ)償款的問題。補(bǔ)償不及時(shí)的危害巨大，常常使被拆遷人面臨“房、錢兩空”的困境，甚至引起災(zāi)難性后果，群體性上訪也常常因此而起。

二、現(xiàn)行管理體制在一定程度上助長了拆遷糾紛的發(fā)生

無論是補(bǔ)償不合理，還是補(bǔ)償不及時(shí)，均是拆遷人對被拆遷人民事權(quán)利的侵害。侵權(quán)行為如果能及時(shí)得到糾正，糾紛不致產(chǎn)生?？梢姡饷?、調(diào)解糾紛的機(jī)制健全與否，在一定條件下是糾紛產(chǎn)生或激化與否的關(guān)鍵所在。與理想狀態(tài)相反，現(xiàn)行建設(shè)項(xiàng)目管理體制并未在緩和矛盾、化解糾紛方面起到充分的積極作用。新的建設(shè)項(xiàng)目往往在實(shí)際獲得所占用土地前就已經(jīng)辦妥了從立項(xiàng)、選址、規(guī)劃、用地直到施工許可等的行政審批手續(xù)，“立新”工作已基本完成，拆除新項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的房屋等“破舊”工作只是“立新”工作的附屬。政府的精力主要用于“立新”，既未將“立新”與“破舊”統(tǒng)籌考慮，也未對“破舊”給予足夠的重視。于是，實(shí)際工作中政府管理不到位的情況時(shí)有發(fā)生。

政府管理不到位有多種表現(xiàn)，首先是具體行政行為有瑕疵，或各管理部門之間協(xié)調(diào)銜接不夠順暢，或群眾參與不充分，直接或間接損害了拆遷人或被拆遷人的權(quán)益。這種情形往往直接導(dǎo)致政府管理部門與拆遷人或被拆遷人之間的糾紛，行政復(fù)議、行政訴訟是其常見的表現(xiàn)形式。實(shí)踐中，這種管理不到位引發(fā)的拆遷糾紛存在嚴(yán)重的“錯(cuò)位”現(xiàn)象：決定拆遷范圍內(nèi)的房屋拆遷與否的是城市規(guī)劃，拆遷許可管理只是站在被拆遷人的立場上，對符合城市規(guī)劃的拆遷申請進(jìn)行審查，禁止那些未能充分考慮被拆遷人利益的拆遷活動(dòng)。但在被拆遷人看來，拆遷活動(dòng)得以實(shí)施的直接根據(jù)是拆遷許可。所有的拆遷矛盾和糾紛都涌向拆遷管理部門，要求予以解決。由于超出了職能范圍，拆遷管理部門問題不可能解決所有問題，更為嚴(yán)重的是，由于前置審批部門沒有動(dòng)力吸收利害關(guān)系人參與具體行政行為，前置審批行為大都不能取得群眾的理解支持，糾紛的根源還在不斷產(chǎn)生。

政府管理不到位更常見的表現(xiàn)是推委，不積極、不主動(dòng)。這種情況主要發(fā)生于法律法規(guī)的模糊地帶，其特點(diǎn)是廣泛存在、不易規(guī)范、危害巨大。將凡與“拆”字有關(guān)的矛盾糾紛不分青紅皂白地推向拆遷管理部門，對于拆遷人與被拆遷人的談判磋商指導(dǎo)不力，甚至以民事關(guān)系為由而置之不理，缺乏主動(dòng)化解矛盾的積極性等，就是這種情況表現(xiàn)。出現(xiàn)這種情況的根源是管理部門自身定位不準(zhǔn)確，將自己僅僅定位于管理者，缺少服務(wù)意識，結(jié)果就是前期“立新”時(shí)就積極行使行政權(quán)力，為拆遷人辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等一系列行政手續(xù)，而后期“破舊”時(shí)對于拆遷人與被拆遷人之間的補(bǔ)償關(guān)系消極處之。這種“前期積極蠻干、后期消極不干”的做法不僅在理論上站不住腳，實(shí)踐中危害也非常大。

首先，在城市房屋拆遷中，拆遷人是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的單位，被拆遷人則是經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱的分散個(gè)體；拆遷人是有計(jì)劃、有準(zhǔn)備的參與拆遷活動(dòng)的，是拆遷程序的啟動(dòng)者，被拆遷人是被動(dòng)的加入到拆遷活動(dòng)中來的。依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，一旦拆遷人啟動(dòng)拆遷程序，不論被拆遷人與拆遷人是否達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，拆遷都會進(jìn)行下去，被拆遷人的房屋都會被拆除?？梢?，這是一個(gè)力量不對稱的博弈，經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明，在此場合，政府的職責(zé)是直接或間接扶持弱勢一方，使其強(qiáng)大起來，達(dá)到或基本達(dá)到與對手一樣的重量級別。否則，任由不對稱博弈發(fā)展下去，必將是一場災(zāi)難。

其次，從民事法律的角度看，政府拆遷管理工作是公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利的過程，集中表現(xiàn)為對被拆遷人合同自由的剝奪或限制。合同自由是合同法最基本的原則，是市場經(jīng)濟(jì)的基石之一，包括訂立或不訂立合同的自由、選擇與誰訂立合同的自由，以什么條件訂立合同的自由。在城市規(guī)劃確定下來那一刻起，被拆遷人就被剝奪了不訂立合同的自由；在土地權(quán)屬證明文件發(fā)出那一刻起，被拆遷人又被剝奪了選擇與誰訂立合同的自由。被拆遷人唯一能做的就是爭取比較有利的合同內(nèi)容，但囿于手段有限，常常無可奈何。從糾正市場“失靈”的角度看，這種剝奪或限制是可以理解的。不過，這種剝奪和限制也使本來就處于弱勢地位的被拆遷人更加“弱不禁風(fēng)”。就維護(hù)市場公平的需要而言，由于政府在前期管理中依法限制被拆遷人的權(quán)利，在后期管理中理應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，加強(qiáng)對被拆遷人利益的保護(hù)，加強(qiáng)對雙方談判磋商補(bǔ)償協(xié)議的行政指導(dǎo)。

前一種政府管理不到位以積極作為的方式損害了被拆遷人的利益，而后一種政府管理不到位以消極不作為的方式置需要得到幫助的被拆遷人于孤苦無依的境地。前者直接制造了糾紛，后者往往激化原有糾紛，甚至造成悲劇事件。

 

三、建立健全拆遷矛盾糾紛防范和化解機(jī)制的構(gòu)想

防范與化解拆遷糾紛是建設(shè)和諧社會的重要組成部分，是順利開展城市房屋拆遷工作的重要保障。建立防范和化解拆遷矛盾糾紛的長效機(jī)制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要從多方面著手。

（一）加強(qiáng)拆遷立法，建立健全科學(xué)的拆遷制度

利益是矛盾與糾紛的根源，對利益的歸屬和“界址”進(jìn)行清晰、明確的界定，是定紛止?fàn)幍挠行侄?，這就是產(chǎn)權(quán)制度得以產(chǎn)生和存在的根本原因。產(chǎn)權(quán)是一束權(quán)利義務(wù)的集合，規(guī)定產(chǎn)權(quán)人及相關(guān)利害關(guān)系人行為的范圍。就城市房屋拆遷而言，制定一套科學(xué)、嚴(yán)密、明確、具體的權(quán)利義務(wù)體系即行為規(guī)范體系，是化解矛盾、防范糾紛的前提和依據(jù)。目前，拆遷方面的立法最大的問題是沒有一部法律來統(tǒng)一規(guī)范拆遷活動(dòng)，僅有國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，這是一部行政法規(guī)，效力層級低，過于簡單，有的內(nèi)容自相矛盾，還有的內(nèi)容有違反《憲法》之嫌。

（二）加強(qiáng)拆遷法律法規(guī)的宣傳教育

糾紛的發(fā)生與當(dāng)事人的法治意識和法律素養(yǎng)也有密切關(guān)系。法治意識強(qiáng)和法律素養(yǎng)高的人，不但通曉自己在拆遷活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，還熟悉維護(hù)自身合法權(quán)益的手段，遇事理智，沿法治軌道行為。加強(qiáng)拆遷法律法規(guī)的宣傳教育的目的，就是加強(qiáng)拆遷當(dāng)事人的法治意識，提高法律素養(yǎng)，使當(dāng)事各方自覺遵循法治軌道參與拆遷，以及解決可能發(fā)生的糾紛。加強(qiáng)拆遷法律法規(guī)教育的方式，既可以是常規(guī)的，即通過廣播電視、報(bào)刊等媒體舉辦專題知識講座，或以張貼宣傳畫、散發(fā)宣傳單冊等行使開展，也可以是有針對性的，針對某一拆遷項(xiàng)目被拆遷人、拆遷人、拆遷實(shí)施單位等集中上課。

（三）保障被拆遷人的參與權(quán)

至少從理論上說，作為被拆遷房屋的所有人或使用人，被拆遷人有權(quán)參與將對其房屋財(cái)產(chǎn)造成重大影響的一切活動(dòng)或決定。被拆遷人通過參與從規(guī)劃到用地直到拆遷許可等行政管理活動(dòng)，能更深入了解政府決策為民的本質(zhì)，在政府與被拆遷人之間建立起良性互動(dòng)，爭取被拆遷人的理解與支持，改變或緩解被拆遷人由于不理解而導(dǎo)致的敵視態(tài)度。被拆遷人參與最常用的形式是聽證，通過開聽證會，被拆遷人及拆遷人反映問題和困難，管理部門在決策時(shí)才能更符合實(shí)際。必須明確的是，舉行聽證絕不僅僅是核發(fā)拆遷許可或行政裁決環(huán)節(jié)才需要做的事情，在從規(guī)劃開始的各個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)舉行聽證，聽取有關(guān)當(dāng)事人的意見。

被拆遷人參與拆遷決策的形式還有很多，在有的城市，為解決被拆遷人對拆遷補(bǔ)償評估金額的可接受性，采取由被拆遷人集體投票選舉評估機(jī)構(gòu)、拆遷人支付評估費(fèi)用的辦法。此舉大大降低了因補(bǔ)償不合理所致的糾紛。

（四）信息公開要充分，保障各方的知情權(quán)

拆遷活動(dòng)中的信息公開，不僅包括政府管理部門政務(wù)信息的公開，也包括拆遷當(dāng)事人之間有關(guān)補(bǔ)償?shù)木唧w信息的公開。信息公開越充分，越能取信于人，杜絕一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推進(jìn)拆遷工作的順利開展。

（五）以積極的態(tài)度處理糾紛

現(xiàn)實(shí)中，有些政府管理部門常常以拆遷人與被拆遷人之間的補(bǔ)償糾紛系民事法律關(guān)系為由，要求當(dāng)事人走訴訟程序處理。不能說這種做法不合法或不合理，但這種一推了之的做法，也反映出政府管理部門對人民內(nèi)部矛盾的漠不關(guān)心及懶惰。事實(shí)上，作為項(xiàng)目建設(shè)的行政管理部門，對有關(guān)的民事糾紛更知情，協(xié)調(diào)處理起來有其獨(dú)到的優(yōu)勢。因此，政府部門應(yīng)當(dāng)本著“執(zhí)政為民”理念，對于與本部門職責(zé)有關(guān)的民事糾紛，大膽地居中調(diào)解，以盡快化解矛盾，維護(hù)社會的安定團(tuán)結(jié)。

篇5

城市房屋拆遷涉及被拆遷人的切身利益，但我國有關(guān)拆遷的法律至今沒有，法規(guī)只有一個(gè)條例，有關(guān)拆遷的理論極度匱乏，有關(guān)拆遷的實(shí)踐各地很亂。目前，因拆遷而引發(fā)訴訟案件則越來越多，訴訟到人民法院，法院也很棘手，最高人民法院司法解釋《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》也不能讓人信服。筆者拙見：折遷補(bǔ)償安置引發(fā)的訴訟實(shí)質(zhì)上是行政訴訟，除強(qiáng)制拆遷外，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)質(zhì)上是行政合同。

一、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)質(zhì)上是行政合同。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷人的房屋及其附屬物的拆除而形成的相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，被拆遷人騰讓房屋使其被拆除、滅失，拆遷人給予相應(yīng)的作價(jià)補(bǔ)償或?qū)嵭挟a(chǎn)權(quán)調(diào)換予以安置。拆遷人享有將房屋拆遷付諸實(shí)施的權(quán)利同時(shí)承擔(dān)給被拆遷人以補(bǔ)償和安置的義務(wù)；被拆遷人享有取得補(bǔ)償和安置的權(quán)利，同時(shí)負(fù)有在公告規(guī)定期內(nèi)騰房讓地的義務(wù)。

國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容。2001年新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。建設(shè)部建房387號文件《關(guān)于加強(qiáng)城市房屋拆遷管理工作的通知》中指出：“在房屋拆遷前，拆遷人與被拆遷人一定要先簽協(xié)議后拆遷，不能先拆后簽或者不簽就拆?！?可見，在房屋拆遷糾紛中，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是法的強(qiáng)制性規(guī)定。

我國《合同法》沒有規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置合同，對城市房屋的拆遷補(bǔ)償安置沒有涉及。眾所周知，合同自由原則是合同法的基本原則，被稱為合同法的精髓和靈魂，合同當(dāng)事人可以自由的決定是否締結(jié)合同。顯而易見，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂與合同法的締約自由原則相悖，合同法不予規(guī)定，是有一定的道理的?！霸诤贤I(lǐng)域，存在著只有平等主體的民事關(guān)系，國家公權(quán)力不予介入，國家公權(quán)力的介入和干預(yù)，會改變合同的性質(zhì)，使主體之間的關(guān)系發(fā)生變化”。[1] 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議究竟有無國家公權(quán)力？國家公權(quán)力介入何等程度？學(xué)者們看法不一。

傳統(tǒng)理論認(rèn)為，拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體。拆遷雙方的地位是平等的，不存在被拆遷人要服從拆遷人的問題，雙方的合法權(quán)益都受到法律的平等保護(hù)。拆遷人在取得拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)時(shí)，就應(yīng)該對房屋所有權(quán)人給予經(jīng)濟(jì)賠償，這實(shí)際上是一種損失賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)關(guān)系。被拆遷人取得的拆遷補(bǔ)償和安置。不是來源于房屋拆遷主管部門的行政決定，也不是拆遷人的恩賜，而是根據(jù)民法通則的公平、等價(jià)、有償原則和依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》取得的民事權(quán)益。[2] 補(bǔ)償安置不存在國家公權(quán)力的介入，補(bǔ)償安置是民事法律關(guān)系?；蛘哒J(rèn)為，我國市場經(jīng)濟(jì)脫胎于高度集權(quán)、集中管理的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，難免出現(xiàn)公權(quán)力適度調(diào)控和管理，但不能否認(rèn)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是民事合同。筆者不敢茍同，而認(rèn)為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)質(zhì)上是行政合同。

合同的目的是為了社會公共利益。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之目的從根本上講是為了城市建設(shè)的需要、為了社會公共利益。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議可以分為市政建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和非市政建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。市政建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議顧名思義是為了城市道路、公路、園林綠化、消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議，拆遷人除了公共利益，沒有任何私利可言。被拆遷人為了顧全大局，為了公共利益，必須作出犧牲。非市政建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議多是由房地產(chǎn)開發(fā)商與被拆遷人簽訂，房地產(chǎn)開發(fā)商除了本身經(jīng)濟(jì)利益如考慮營利、節(jié)約開發(fā)成本之外，也必須考慮公共利益，如城市規(guī)劃、舊城改造、現(xiàn)代化都市建設(shè)等；被拆遷人雖然可選擇補(bǔ)償或安置的具體地點(diǎn)，但不能借助拆遷機(jī)會謀利，滿足自身的私欲，只能利用協(xié)議使自己的應(yīng)得權(quán)益固定化、法律化。公共利益是不可代替的，必須獲得實(shí)現(xiàn)，拆遷雙方的意思表示具有不可推卸性，但雙方均不能以命令、脅迫、欺騙等不正當(dāng)?shù)氖侄问箤Ψ椒淖约旱囊庵?。意見未達(dá)到一致，合同便不能成立。合同成立表明雙方協(xié)商一致，拆遷人通過契約的形式將城市建設(shè)、公共利益維護(hù)之目標(biāo)固定化并力爭達(dá)到，較單方的命令、強(qiáng)制行為更有效，更能充分發(fā)揮相對人的積極性與創(chuàng)造性，也易于被拆遷人理解與接受。

合同中拆遷人是行使職權(quán)或法規(guī)授權(quán)的行政主體。

傳統(tǒng)理論認(rèn)為，拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體，依據(jù)是原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定“本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人?！惫P者則認(rèn)為，同樣是依據(jù)此條款，拆遷人與被拆遷人不是平等的民事主體，這里的建設(shè)單位是法規(guī)對拆遷工作的部分授權(quán)。建設(shè)單位在這里實(shí)際上是得到法律法規(guī)授權(quán)的組織，成為行政主體，具有了行政權(quán)能，在拆遷時(shí)履行行政職權(quán)，負(fù)責(zé)處理拆遷安置補(bǔ)償事宜。建設(shè)單位在拆遷中以自己的名義實(shí)施拆遷行為，并能獨(dú)立承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任，實(shí)際上是授權(quán)性行政主體。

這種被授權(quán)組織的活動(dòng)具有雙重性，在拆遷任務(wù)完成之前，行使拆遷補(bǔ)償安置權(quán)利。此時(shí)，建設(shè)單位的民事權(quán)利行使受到限制。比如不得擅自提高或者降低補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或縮小補(bǔ)償、安置范圍。否則將受到房屋拆遷主管部門的處罰。在拆遷任務(wù)完成之后，就是完全的民事主體，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并以營利為目的。

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷，委托拆遷必須委托給拆遷單位。依據(jù)委托原理，拆遷單位只能以拆遷人的名義實(shí)施拆遷行為并由拆遷人對外承擔(dān)責(zé)任。此外，還有一種統(tǒng)一拆遷，拆遷人是當(dāng)?shù)厝嗣裾?，?dāng)?shù)厝嗣裾锹殭?quán)性行政主體。法規(guī)授權(quán)拆遷人-----建設(shè)單位時(shí)比較慎重，比如要求拆遷公告由房屋拆遷主管部門公布，拆遷許可證由房屋拆遷主管部門審查發(fā)放，強(qiáng)制拆遷要求當(dāng)?shù)厝嗣裾M成有關(guān)部門執(zhí)行等，可見當(dāng)?shù)厝嗣裾虿疬w主管行政機(jī)關(guān)也應(yīng)是拆遷執(zhí)法主體。

實(shí)際操作中，當(dāng)?shù)厝嗣裾赡芪薪o拆遷單位或者成立的各種舊城改造指揮部等組織，依據(jù)委托原理，對外只能以當(dāng)?shù)厝嗣裾拿x并由當(dāng)?shù)厝嗣裾袚?dān)責(zé)任。

拆遷權(quán)本質(zhì)上是公權(quán)力，拆遷人具有特權(quán)。

拆遷人與當(dāng)?shù)胤课莶疬w主管部門共同行使拆遷權(quán)，拆遷權(quán)是一種行政權(quán)，是國家公權(quán)力之一，它可以管理、命令、甚至強(qiáng)制、處罰被管理者，拆遷權(quán)必須由行政主體來行使。補(bǔ)償安置權(quán)從被拆遷人角度是一種民事權(quán)利，被拆遷人可以放棄；但從拆遷人角度，則是一種行政權(quán)。補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，拆遷人無權(quán)改變，囿于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ，受制于拆遷政策。拆遷補(bǔ)償安置權(quán)對拆遷人來講是權(quán)利也是職責(zé)，不能放棄，也不能擅自提高或降低標(biāo)準(zhǔn)。拆遷與補(bǔ)償安置存在內(nèi)在聯(lián)系，拆遷必然導(dǎo)致補(bǔ)償安置，補(bǔ)償安置是由拆遷而引起的。

拆遷人的特權(quán)。在民事合同中，一方對另一方的給付，只有按合同接受或拒絕接受的權(quán)利，而不具備經(jīng)常性的監(jiān)督、指揮權(quán)。而在拆遷合同中，拆遷人不僅對結(jié)果進(jìn)行受領(lǐng)，而且對整個(gè)拆遷過程進(jìn)行監(jiān)督、指揮。拆遷人因相對人不履行、不完全履行以及毀約行為，有制裁權(quán)。拖延日期拒不拆遷，有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，并不停止拆遷行為的執(zhí)行。對提前拆遷的被拆遷人有獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)。有單方面變更合同權(quán)，因國家公共利益需要或政策的變化，可以變更合同，甚至可解除合同，如拆遷范圍縮小不再拆遷，可以解除已簽訂的合同。

需要說明，拆遷人的特權(quán)是權(quán)利也是職責(zé)，不能放棄權(quán)利，行政合同的內(nèi)容必須嚴(yán)格符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，雙方都無自由處分權(quán)。

合同標(biāo)的物所有權(quán)與土地使用權(quán)之關(guān)系。

合同的標(biāo)的物是被拆遷的房屋及其附屬物，其所有權(quán)主體是特定的公民、法人或其他組織，其所占有的土地使用權(quán)也與房屋不可分離，共同屬于被拆遷人。而其所占有的土地所有權(quán)一般屬于國家，我國沒有土地所有權(quán)市場，只有土地使用權(quán)市場，建設(shè)單位用地可以劃撥方式取得，也可以出讓方式取得，一般多以出讓方式取得，建設(shè)單位向國家交納一定數(shù)量的土地出讓金，才能取得某一地塊的土地使用權(quán)，有關(guān)拆遷法規(guī)政策要求，拆遷前必須取得土地使用權(quán)。 這樣就存在一個(gè)問題，在房屋將拆遷而未拆遷之前，該房屋的土地使用權(quán)已被國家轉(zhuǎn)移或出賣給了他人，無意中早就剝奪了被拆遷人房屋的土地使用權(quán)，房屋的土地使用權(quán)應(yīng)該與房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移?！皣型恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，讓受雙方是土地使用者之間的關(guān)系，土地使用權(quán)連同附屬建筑物的轉(zhuǎn)讓一并進(jìn)行。”[3] 國家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，無意中已經(jīng)“侵犯”了一個(gè)個(gè)被拆遷人的合法權(quán)益。當(dāng)然國家是可以尋找一定的理由來“侵犯”的，私有或公有財(cái)產(chǎn)還沒有神圣到國家不能侵犯的程度。但公共權(quán)力對私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的任何限制，包括剝奪私有財(cái)產(chǎn)和限制權(quán)利人的權(quán)利行使，都只能為了公共利益的目的。公共權(quán)力支持下的商業(yè)行為。甚至公共權(quán)力參與的商業(yè)行為，都不可以成為剝奪和限制私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的根據(jù)。比如，政府為進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)所進(jìn)行的拆遷行為，就不能形成對私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行剝奪和限制根據(jù)。這種行為應(yīng)該按照購買或其他合同方式。[4]

二、未能簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的強(qiáng)制拆遷問題。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是行政合同，但現(xiàn)實(shí)生活中，多被從民事合同來理解。這樣，在拆遷過程及糾紛當(dāng)中，許多心有不平的被拆遷人就當(dāng)起了“釘子戶”，但對于所謂的“釘子戶”，法規(guī)規(guī)定了強(qiáng)制拆遷來解決。強(qiáng)制拆遷，也稱強(qiáng)行拆除。一般指拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償、安置達(dá)不成協(xié)議，而由有關(guān)部門對被拆遷人的房屋及其附屬物強(qiáng)行予以拆除的執(zhí)法行為。

強(qiáng)制拆遷的執(zhí)法主體。

其次，建設(shè)單位得到法律法規(guī)的特別授權(quán)可以作為拆遷人，但建設(shè)單位的身份是雙重的，既是民事主體又是行政主體。建設(shè)單位一般是經(jīng)過批準(zhǔn)的建設(shè)工程的法人，其主要任務(wù)是負(fù)責(zé)拆遷地塊的開發(fā)建設(shè)。作為民事權(quán)利義務(wù)主體，其還有盈利之目的。建設(shè)單位在這里實(shí)際上是得到法律法規(guī)授權(quán)的組織，成為行政主體。具有了行政權(quán)能，在拆遷時(shí)履行行政職權(quán)，負(fù)責(zé)處理拆遷安置補(bǔ)償事宜。此時(shí)，建設(shè)單位的民事權(quán)利行使受到限制。比如1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十五條之規(guī)定。不得擅自提高或者降低補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或縮小補(bǔ)償、安置范圍。否則將受到房屋拆遷主管部門的處罰。

最后，拆遷人理應(yīng)包括各級房屋拆遷主管部門。法規(guī)對拆遷工作的授權(quán)是不放心并有所保留的。房屋及其附屬物是公民 、組織居住、生活、生產(chǎn)、辦公、營業(yè)之地方，房屋及其附屬物所有權(quán)非依法不得變更、侵犯，強(qiáng)制拆遷涉及標(biāo)的物的滅失，所有權(quán)的變更，事關(guān)當(dāng)事人的切身利益，事關(guān)社會的穩(wěn)定，法規(guī)授權(quán)時(shí)比較慎重，當(dāng)?shù)厝嗣裾虿疬w主管行政機(jī)關(guān)理應(yīng)是拆遷主體。第一，房屋拆遷公告由房屋拆遷主管部門公布。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布。此外，還要做好向被拆遷人的宣傳、解釋工作，通知公安部門暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶口和居民分戶等工作。第二，拆遷許可證由各地拆遷主管部門統(tǒng)一發(fā)放。第三，各地人民政府的統(tǒng)一拆遷。1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第 九條規(guī)定當(dāng)?shù)厝嗣裾梢越M織統(tǒng)一拆遷。有條件的城市和城市中實(shí)際綜合開發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)施統(tǒng)一拆遷。統(tǒng)一拆遷的拆遷人只有當(dāng)?shù)厝嗣裾蚍课莶疬w主管部門。特別是有關(guān)城市道路、公路、橋梁、供排水、供電、郵電通訊、燃?xì)?、集中供熱、公共交通、公共停車場、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化和消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市政拆遷，拆遷人一般是當(dāng)?shù)厝嗣裾?/p>

綜上，房屋拆遷主管部門與法規(guī)授權(quán)的組織共同構(gòu)成拆遷行政執(zhí)法主體，二者對外共同行使拆遷權(quán)。

強(qiáng)制拆遷的程序---訴訟前是否必經(jīng)房屋拆遷主管部門的裁決。

此突破在于：一是可以不經(jīng)裁決，直接向人民法院。二是由人民法院作為民事案件受理。如果司法解釋的突破符合法理，有利于案件的審理和拆遷雙方當(dāng)事人權(quán)義的保護(hù)，則可另當(dāng)別論，然而事實(shí)則不是這樣，司法解釋的突破帶來了理論與實(shí)踐的困惑：第一、大量的拆遷糾紛涌進(jìn)人民法院，人民法院不堪重負(fù)?？扇嗣穹ㄔ鹤鞒龅膶?shí)體判決，補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)又囿于當(dāng)?shù)氐牟疬w政策，無法另辟新徑。第二、審判實(shí)踐中，行政庭與民事庭互踢皮球，同一拆遷糾紛既打民事官司又打行政官司，拆遷雙方疲于奔波。

筆者認(rèn)為，最高人民法院有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償?shù)乃痉ń忉尩耐黄剖钱嬌咛碜?，新舊拆遷條例規(guī)定的房屋拆遷主管部門的裁決實(shí)質(zhì)上是行政復(fù)議，對拆遷案件，復(fù)議前置是必要的，理由：第一、特別在建設(shè)單位作為拆遷人的情況下，被授權(quán)的組織畢竟不是專門的拆遷機(jī)構(gòu)，其作出的處理決定難免有不完善的地方。第二、房屋拆遷主管部門作為拆遷主體之一有責(zé)任對拆遷行為進(jìn)行監(jiān)督檢查與審查，二者共同對拆遷事務(wù)負(fù)責(zé)。第三、可減輕被拆遷人負(fù)擔(dān)，行政程序比司法程序簡便，拆遷人更熟悉拆遷業(yè)務(wù)，便于拆遷安置補(bǔ)償?shù)木唧w處理。第四、可減輕人民法院的負(fù)擔(dān)，并且司法的最終裁決仍然存在，以后仍能給被拆遷人以救濟(jì)、保護(hù)。第五、符合我國的歷史傳統(tǒng)，人們習(xí)慣于找政府解決糾紛且不愿告官。同時(shí)也符合改革的需要，主管機(jī)關(guān)利用系統(tǒng)優(yōu)勢加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督，盡早化解社會矛盾。

房屋拆遷主管部門的裁決是行政復(fù)議，那么復(fù)議之前的一個(gè)行政處理決定在哪里呢？拆遷條例中是看不出那個(gè)具體處理決定的，這也正是舊、新拆遷條例不完善之處。實(shí)踐中這個(gè)處理決定是存在的，只不過有些模糊。比如，拆遷雙方最終沒能達(dá)成協(xié)議，但也說明雙方接觸、交談過一次或多次；拆遷人可能已把已方簽字的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議給了對方；也可能口頭或書面通知了對方安置補(bǔ)償方案；其它同地塊被拆遷人已簽的協(xié)議如何安置補(bǔ)償也是一種預(yù)期的方案。

筆者意見，作為法規(guī)授權(quán)的拆遷人應(yīng)該明確作出對被拆遷人的房屋及附屬物拆遷補(bǔ)償安置的行政處理決定。拆遷人是法規(guī)授權(quán)的行政主體，作出的決定是具體行政行為之一。但因法規(guī)授權(quán)有所保留，在被拆遷人有異議拆遷協(xié)議沒能達(dá)成時(shí)，拆遷人應(yīng)主動(dòng)向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門或當(dāng)?shù)厝嗣裾暾垙?fù)核終局裁決鑒于拆遷任務(wù)的緊迫與時(shí)限要求，預(yù)防糾紛的擴(kuò)大，完善拆遷管理，提高行政效能與社會效益，法律法規(guī)應(yīng)明確告知拆遷人應(yīng)向當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)拆遷的行政主管部門書面提請復(fù)查，由其作出行政終局裁決。這些過程中的行為都是行政行為，達(dá)不成協(xié)議強(qiáng)制拆遷行為更是具體行政行為之一種，對此為行為不服，可提起行政訴訟。

三、拆遷補(bǔ)償安置是行政補(bǔ)償。

拆遷補(bǔ)償安置實(shí)質(zhì)上是行政補(bǔ)償，城市房屋拆遷與公共工程、城區(qū)改造密切相關(guān)。“我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展時(shí)期，南水北調(diào)、城區(qū)改造、公共工程以及道路交通建設(shè)所引發(fā)的征收、征用、對不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)在法律上和事實(shí)上的使用收益限制比比皆是，行政補(bǔ)償行為在我國也大量存在……”。[7]拆遷人與被拆遷人如果能簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，這種協(xié)議實(shí)質(zhì)上也是行政合同的一種，拆遷關(guān)系實(shí)質(zhì)上是行政法律關(guān)系。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人。拆遷人是房屋拆遷主管行政機(jī)關(guān)及法規(guī)授權(quán)的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強(qiáng)行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價(jià)補(bǔ)償行為、對拆遷的獎(jiǎng)勵(lì)與制裁行為及其他有關(guān)拆遷的行為。拆遷行為因行政主體的單方意思表示而發(fā)生，因城市建設(shè)的需要而決定拆遷，無需行政相對人的同意。行政主體依法拆遷既是權(quán)利又是義務(wù)，拆遷人不能放棄拆遷，也不能隨意擴(kuò)大或縮小拆遷范圍，擅自提高或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

拆遷人在拆遷過程中，由于執(zhí)法行為，給被拆遷人造成或?qū)⒁斐山?jīng)濟(jì)上的損失而給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這是一種行政補(bǔ)償。拆遷人主觀上無過錯(cuò)，也不存在違法行為，并可以先行補(bǔ)償。拆遷人為了公共利益的需要，實(shí)施拆遷，拆遷人的行為是執(zhí)行職務(wù)的行為，無過錯(cuò)也要承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，一般以現(xiàn)實(shí)直接損失為限，并不完全適用民法的公平等價(jià)原則。特別是市政道路拆遷，被拆遷人為了公共利益，為了城市道路建設(shè)，為了更多的綠地環(huán)境，為了公共服務(wù)設(shè)施暢通，必須騰讓房屋，為國家利益作出一定的犧牲。

拆遷補(bǔ)償類似于國家征用土地補(bǔ)償。國家依法征用土地時(shí)，為了不使被征用人的生產(chǎn)和生活受到較大的影響，國家公平合理的給予補(bǔ)償。我國土地管理法第46條、第47條等條款規(guī)定了國家征用補(bǔ)償，日本《土地征用法》對因公征收而簽訂的合同作出了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)該法的規(guī)定，凡因國防、公益、公立學(xué)校、鐵路、電信、水利、災(zāi)害防治等可征收之，其征收程序?yàn)橄扔蓛?nèi)閣認(rèn)定該土地為公共利益所必需，再由內(nèi)務(wù)大臣向內(nèi)閣會議提出認(rèn)定案，經(jīng)二次認(rèn)定后，簽訂征收合同，合同包括土地所在地、地號、地目、面積，土地所有人及關(guān)系人的姓名、住址，依據(jù)合同取得的種類與內(nèi)容，取得權(quán)利的時(shí)間與附屬物之交付或遷移期限，補(bǔ)償事項(xiàng)等。[8]我國不存在土地私有，但房屋存在私有，房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上國家補(bǔ)償。被拆遷人針對國家“特權(quán)”行為只能尋求經(jīng)濟(jì)利益平衡，尋求合理適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。不論合同有無規(guī)定。實(shí)際存在的拆遷滅損、不可預(yù)見的過渡意外情況，皆可要求合理補(bǔ)償。縱使雙方達(dá)不成協(xié)議，沒有形成行政合同關(guān)系。但針對拆遷人的特權(quán)，被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益平衡原則在強(qiáng)制拆遷后仍然存在。

傳統(tǒng)理論認(rèn)為補(bǔ)償是民法上的損害賠償關(guān)系。但此理論解決不了新舊房的差價(jià)問題，解決不了原產(chǎn)權(quán)人不接受補(bǔ)償金額情況下，仍然要強(qiáng)制原拆遷人搬遷問題。新舊拆遷條例雖然沒有明確規(guī)定以社會公共利益作為政府征收私有房產(chǎn)并適當(dāng)補(bǔ)償?shù)那樾危珜?shí)踐中，只要有房地產(chǎn)開發(fā)商看中某地并愿意投資建設(shè)，有關(guān)政府部門就利用政府公共權(quán)力，以拆遷形式，對私有房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性政府征收，并只適當(dāng)補(bǔ)償。這種情況已見怪不怪了。

四、折遷補(bǔ)償安置引發(fā)的訴訟實(shí)質(zhì)上是行政訴訟。

拆遷引起的訴訟實(shí)質(zhì)上是行政訴訟，拆遷關(guān)系實(shí)質(zhì)上是行政法律關(guān)系。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人，如前所述，拆遷人是房屋拆遷主管行政機(jī)關(guān)及法規(guī)授權(quán)的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強(qiáng)行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價(jià)補(bǔ)償行為、對拆遷的獎(jiǎng)勵(lì)與制裁行為及其他有關(guān)拆遷的行為。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償案件應(yīng)是行政案件。

篇6

中圖分類號：D632 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房產(chǎn)中介公司購買面積的對象

市場經(jīng)濟(jì)離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費(fèi)的橋梁紐帶作用通過中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費(fèi)市場提供了房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)。這對活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實(shí)意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場。

在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進(jìn)行提前拆遷。在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價(jià)在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農(nóng)村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價(jià)在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達(dá)成協(xié)議，中介公司會在一個(gè)星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個(gè)巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進(jìn)行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時(shí)常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補(bǔ)償?shù)恼f法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊(duì)撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時(shí)，仍然可以得到一定補(bǔ)償。實(shí)踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價(jià)、建安價(jià)、區(qū)位價(jià)、附屬設(shè)施價(jià)、宅基地補(bǔ)差價(jià)及各種獎(jiǎng)勵(lì)等所含政府貨幣安置的各種項(xiàng)目，并將政府貨幣置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產(chǎn)中介公司購買拆遷面積的程序

房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房、出售。也就是說這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實(shí)際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實(shí)踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進(jìn)行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續(xù)。

三、房產(chǎn)中介購買拆遷面積的原因

一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實(shí)際上拿到了錢，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補(bǔ)償安置政策匯編中對遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶補(bǔ)償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補(bǔ)償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價(jià)格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場價(jià)計(jì)算，市場價(jià)由市物價(jià)局參照市場價(jià)格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價(jià)及30平方米的商品價(jià)等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。

另一方面，中介通過關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實(shí)踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進(jìn)行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪

提前拆遷需要經(jīng)過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購拆遷面積時(shí)，一般先和村支部書記打好關(guān)系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時(shí)還會請村干部出來和村民進(jìn)行協(xié)調(diào)等。在收購到的拆遷面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協(xié)助政府拆遷過程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？

2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購等商業(yè)活動(dòng)中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財(cái)物以謀取競爭優(yōu)勢的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請?zhí)崆安疬w，村干部進(jìn)行審核，因?yàn)榉?、法?guī)、規(guī)章等對提前拆遷沒有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個(gè)概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件?！@條規(guī)定無從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。

那么房產(chǎn)中介有無謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國對房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實(shí)際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。在實(shí)踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶簽訂的協(xié)議來看，都是以個(gè)人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

篇7

中圖分類號：F299.21 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）22-0124-03

一、舊城更新的定義討論

舊區(qū)改造、動(dòng)拆遷在國外稱之為舊城改造或舊城更新。國外關(guān)于舊城改造和舊城更新的理論研究很多以英、德、美等西方發(fā)達(dá)國家為典型。正如國家城市的發(fā)展規(guī)律一般，發(fā)達(dá)國家的城市比發(fā)展中國家在舊城更新上的發(fā)展同樣更早。譬如，英國的城市化發(fā)展始于工業(yè)革命時(shí)期，美國開始于19世紀(jì)30年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期（Eisner S，1993）。而絕大多數(shù)第三世界國家城市化進(jìn)程是從19世紀(jì)50年代開始才有較快發(fā)展（McAuslan P.，1985）。

“舊城更新”一詞最早由美國Eisenhower的顧問委員會在1954年的時(shí)候首先提出，同年，“舊城更新”這一概念被正式列入美國住房法規(guī)之中（Bussink，1985）。

城市更新的內(nèi)涵分為廣義和狹義兩種，廣義的舊城更新是為了改善諸如衛(wèi)生設(shè)施缺乏、公共交通不足、城主居住房屋破舊、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市用地規(guī)劃不合理等復(fù)雜的城市問題，從社會、文化、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生及物質(zhì)空間等方面進(jìn)行干預(yù)（Britannica E Ed，1994）。

由于舊城更新涉及范圍相對較廣，所以依然沒有一個(gè)世界公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)定義。而是出于因地制宜、因人而異的原因各有各的理解。不過，隨著時(shí)間的推移和社會的發(fā)展，它還是逐步經(jīng)歷了從狹義到廣義的過程。

最初的狹義理解僅僅是將舊城更新放置入在物質(zhì)空間規(guī)劃和住房政策的領(lǐng)域。舊城更新只是為了修復(fù)破舊衰敗的城市物質(zhì)構(gòu)件，使它們依然符合現(xiàn)代城市的居住功能（Buissink）。相關(guān)研究通過把舊城更新所包含的一系列建造行為羅列出來并加以解釋?？梢詫⒊鞘懈陋M義地理解為一系列建造行為，這些建造行為具體包括拆除重建、調(diào)整建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、大面積修繕和小塊修復(fù)。

為了重建、改善、修復(fù)、維護(hù)或拆除已有建筑，政府采取一系列用于社會、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃建設(shè)等領(lǐng)域的系統(tǒng)性的干預(yù)，使人們的居住標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到政府的規(guī)定（Metselaar，1992）。這個(gè)理解不僅把舊城更新定義為傳統(tǒng)的物質(zhì)空間規(guī)劃、住房政策以及建設(shè)領(lǐng)域的一部分，并將舊城更新歸到一個(gè)更大的社會、經(jīng)濟(jì)、文化等多領(lǐng)域背景。與Couch之前提出的定義相比，這個(gè)定義具有更大的廣泛性，它表現(xiàn)為其所針對的研究對象不單單是傳統(tǒng)理解上的大城市、大城鎮(zhèn)，同時(shí)也包括了鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)。

中國人口多，土地廣，因國土性質(zhì)不同，各地區(qū)的舊改也有城鄉(xiāng)差異。上海的城市發(fā)展節(jié)奏領(lǐng)先于全國其他省份地區(qū)，其舊改形式主要分為“拆除”“改造”“保留”三種。“拆除”就是將建筑物全部拆除，不再保留原有的居住街區(qū)等；“改造”主要是指舊住房綜合改造，如成套改造、平改坡、三統(tǒng)一等；“保留”則是將歷史保護(hù)建筑進(jìn)行重點(diǎn)保留，并且展開保護(hù)性的修繕改造。

二、舊城改造的模式研究

城市更新是西方發(fā)達(dá)國家舊住宅區(qū)改造工程的首要工作，其基本形式為：維護(hù)性開發(fā)、整治性開發(fā)和重建性開發(fā)，這三種基本模式與上海的“拆除”“改造”“保留”有異曲同工之處。

在西方，在不同的時(shí)期發(fā)展背景下，面對不同的城市問題，就采用了不同的應(yīng)對手段來解決舊城更新問題，并且這些方法和手段都對應(yīng)各個(gè)時(shí)期，呈現(xiàn)多樣化的特征。貧民窟清理、大范圍地推倒拆除、城市土地互相置換不同于開發(fā)新區(qū)、內(nèi)城更新；地區(qū)更新、區(qū)域轉(zhuǎn)型不同于文化復(fù)興和經(jīng)濟(jì)復(fù)興。它們的特點(diǎn)有的大相徑庭，有的大體相似，效果顯著的值得研究與借鑒。

不同階段的改造政策有不同的針對性和偏向性。世界上普遍出現(xiàn)的舊住房改造政策主要有以下三方面：

一是結(jié)合城市住房、經(jīng)濟(jì)布局的總體規(guī)劃。在舊區(qū)改造的規(guī)劃中，結(jié)合地區(qū)的總體規(guī)劃和用途，重視功能性的建設(shè)，注重住宅和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型互相照應(yīng)。英、美、德等發(fā)達(dá)國家，都十分注重這方面的研究和探索。

二是重視法律法規(guī)的制定與完善。西方國家和地區(qū)的政府將舊區(qū)改造、舊城更新列入立法范圍，以法律的形式規(guī)范舊城更新工作，在不同的時(shí)期，住房法律法規(guī)都有所不同，不斷完善，與時(shí)俱進(jìn)。并且，這些法律法規(guī)也體現(xiàn)在城市發(fā)展規(guī)劃中。

三是明確舊城更新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。對舊城更新中的新舊界定、面積認(rèn)定和改造方案等，都有十分明確的參考標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)體系十分完善，從國家層面到地區(qū)部門層面都十分清晰。

“十一五”之后，中國城市代表上海，開始呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：改造速度由趨緩到加速、改造水平有低級到成熟、矛盾化解由依靠人到依靠體制機(jī)制、政策支持由窘境到優(yōu)境。

三、舊城更新的焦點(diǎn)研究

每個(gè)國家的城市化進(jìn)程都大多相似，但是，中國舊城更新出現(xiàn)的原因不同于其他發(fā)展中國家。例如，Leaf談到“如果說人們對第三世界國家的傳統(tǒng)理念是：到處充斥著尖銳的社會經(jīng)濟(jì)矛盾以及由低收入人群和大量居住在貧民窟或棚戶區(qū)的貧民所引起的空間的分化。那么中國城市絕對不屬于這類情況，雖然中國城市人均居住空間和質(zhì)量較低，但是直到現(xiàn)在，由市場經(jīng)濟(jì)所引起的空間不均衡性以及差異程度也要遠(yuǎn)低于其他發(fā)展中國家（Leaf M，1995）。

中國由于國家發(fā)展戰(zhàn)略的原因，經(jīng)濟(jì)、文化、社會發(fā)展都比較晚，舊城更新的發(fā)展亦然。改革開放初期，舊區(qū)改造的研究主要集中在保護(hù)歷史遺留文化古城上，直到20世紀(jì)80年代末，舊城更新才成為沿海地區(qū)城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)手段，學(xué)術(shù)界也才開始研究這一課題。而當(dāng)時(shí)的研究主要都是針對舊城更新本身的技術(shù)操作細(xì)節(jié)和項(xiàng)目實(shí)施方式，重點(diǎn)集中在資金來源、安置方式、土地規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)等問題上（Wang Y.1994）。直到1989年的《中國城市規(guī)劃法》頒布，舊城更新才作為規(guī)劃術(shù)語正式出現(xiàn)在官方文件中。中國的舊城更新經(jīng)歷了從一味的全拆重建到局部拆建和有系統(tǒng)的逐步修復(fù)相結(jié)合的過渡。之后，北京、上海等大城市開始對舊區(qū)改造進(jìn)行研究并實(shí)施項(xiàng)目。

關(guān)于舊區(qū)改造的形勢分析主要圍繞經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場形勢、社會形勢和政策環(huán)境展開。房價(jià)對舊改的影響十分明顯。從社會形勢分析，舊區(qū)改造存在兩重性（徐勇民，2010）。首先，舊改是為了改善人民居住條件、構(gòu)建和諧社會的民生工程。為了老百姓的安居工程，必須加快推進(jìn)舊區(qū)改造，使更多的群眾從中獲益。其次，在全面推進(jìn)舊改的同時(shí)，也要重視拆遷問題引發(fā)的矛盾和糾紛，認(rèn)真做好等社會維穩(wěn)工作。從政策角度分析，在推進(jìn)舊區(qū)改造的過程中，要不斷完善各項(xiàng)機(jī)制，做好征詢工作，嚴(yán)格落實(shí)房屋拆遷補(bǔ)償安置方式，進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷征收行為，注重專業(yè)隊(duì)伍和工作人員的培養(yǎng)。

民生問題已經(jīng)成為現(xiàn)代社會建設(shè)的一個(gè)核心問題，城市改造是推動(dòng)城市發(fā)展的重要途徑，改造中的民生問題也日益凸顯。大拆大建，盲目追求“經(jīng)濟(jì)效益”和“形象工程”，使一些歷史文化區(qū)域迅速消失，同時(shí)，也引發(fā)了拆遷矛盾，社會網(wǎng)絡(luò)割裂等大量社會問題（李強(qiáng)，2012）。

現(xiàn)有的文獻(xiàn)研究總結(jié)了一些舊區(qū)改造中的主要問題，突出問題包括：首先是拆遷推進(jìn)的工作難度大，供地計(jì)劃難以落實(shí)，推進(jìn)基地不能按時(shí)收尾，甚至中途停滯；一些地方舊改的資金、房源壓力大，特別是房源地配套設(shè)施建設(shè)資金不足。其次是動(dòng)遷工作中的交流溝通障礙，雙方獲得信息的渠道不同，造成彼此信息不對稱。最后是監(jiān)督機(jī)制不完善，依法行政不嚴(yán)格，既無法保證質(zhì)量，又做不到公平公正，侵害了被拆遷人的根本權(quán)益和基本利益。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，上海針對舊區(qū)改造工作還有一些難點(diǎn)和問題還沒有妥善解決，主要表現(xiàn)在：舊區(qū)改造資金壓力巨大，舊區(qū)改造方式單一，拆遷安置房源緊缺且安置基地配套不夠完善（徐勇民，2010）。房價(jià)的快速上漲導(dǎo)致了拆遷成本的不斷提升（徐勇民，2010）。

綜合一些國內(nèi)的現(xiàn)有研究，城市發(fā)展有一個(gè)巨大的瓶頸：一方面，舊城拆遷改造速度快、規(guī)模大、范圍廣，取得了顯著的社會經(jīng)濟(jì)效益，提升和改善了城市功能，推動(dòng)了城市建設(shè)的步伐，居民迫切期待舊改，要求加快舊區(qū)改造的節(jié)奏，從而使更多的人享受舊改的成果；另一方面，卻是拆遷成本的不斷提高所導(dǎo)致的入不敷出，難以維系。被拆遷地區(qū)對舊區(qū)改造的呼聲和要求都越來越高，對城市發(fā)展的關(guān)注度也越來越高，動(dòng)遷矛盾頻頻發(fā)生嚴(yán)重威脅到了社會的和諧穩(wěn)定，也對政府的公信力提出了巨大的挑戰(zhàn)（畢士杰，2009）。針對舊改過程中出現(xiàn)的問題，現(xiàn)有學(xué)者探索了有效的舊城更新方式。該留的留，該拆的拆；拆留合并的，制定最佳方案。

四、小結(jié)

通過對舊城改造的定義討論、模式研究及焦點(diǎn)研究，結(jié)合本文的主旨，可以得到以下幾點(diǎn)啟示：

第一，舊區(qū)改造是全世界為了改善復(fù)雜城市問題普遍面臨的發(fā)展課題。由于西方發(fā)達(dá)國家發(fā)展和研究起步較早，在操作模式上可以使我們有所借鑒。但由于國情、地情的不同，也不可照搬照抄，應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身特點(diǎn)，分析自身矛盾，取其精華、去其糟粕。

第二，舊城更新所包含的物質(zhì)空間行為是普遍相似地。國外的“維修”“改進(jìn)”“小塊修復(fù)”“大面積修繕”“調(diào)整建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)”“全部拆除”與我國的“拆”“改”“留”大致異曲同工，體現(xiàn)在“舊區(qū)改造動(dòng)拆遷”“舊小區(qū)成套改造”上非常明顯。故而，其技術(shù)和政策層面的研究值得借鑒。

第三，舊區(qū)改造的研究模式還是要以人為本，因地制宜。國外模式主要基于法律法規(guī)的完善，我們的舊改工作主要靠政策支持，從行政手段到法治手段需要一個(gè)過程，雖然是終極目標(biāo)，但不可一蹴而就，要充分考慮到改造水平的局限性和矛盾化解的困難性與復(fù)雜性。

第四，當(dāng)前的舊城更新研究除了技術(shù)和物質(zhì)空間上的進(jìn)展，同時(shí)還將研究目光投射在了社會、經(jīng)濟(jì)、政策等領(lǐng)域。上述研究，對整個(gè)舊城更新、舊區(qū)改造進(jìn)行了一定程度的概要，在速度和水平上，舊改都在飛速、穩(wěn)步發(fā)展，但是在矛盾分析、問題研究、長效管理上，仍然研究不足，且確實(shí)存在。

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篇8

一個(gè)拆字上墻，各種難題出現(xiàn)。為此，在實(shí)際工作中，我們本著“替政府分憂解決、為群眾解難”的原則，站在“講政治、講大局”的高度來認(rèn)識拆遷實(shí)施工作的重要意義，在工作中切實(shí)貫徹“平安拆遷”的精神，強(qiáng)化三個(gè)意識：強(qiáng)化公仆意識、強(qiáng)化服務(wù)意識、強(qiáng)化法制意識，做好以下幾個(gè)方面工作：

、依法拆遷。（）認(rèn)真執(zhí)行國務(wù)院、省、市城市房屋拆遷管理法規(guī)政策和配套文件，堅(jiān)持依法拆遷，認(rèn)真貫徹“六項(xiàng)制度”，確保平安拆遷，全年無違法和嚴(yán)重違紀(jì)案件及違規(guī)行為：嚴(yán)格按照《漣水縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，堅(jiān)持依法拆遷，認(rèn)真貫徹“六項(xiàng)制度”，全年無違法和嚴(yán)重違紀(jì)案件及違規(guī)行為發(fā)生；（）協(xié)助拆遷人依法申領(lǐng)拆遷許可證、辦理拆遷許可延期、項(xiàng)目驗(yàn)收、進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置，確保相關(guān)資料真實(shí)完備，相關(guān)操作合法規(guī)范：制訂了《拆遷指南》和《拆遷行政許可一次告知制》等，為合法拆遷打好基礎(chǔ)；（）做到先協(xié)議后搬遷，先騰空后拆除，無未經(jīng)同意而拆除他人房屋現(xiàn)象：我們都是實(shí)行簽完協(xié)議、搬走物品、拿走補(bǔ)償款后，才開始進(jìn)行房屋拆除施工，沒有一起無未經(jīng)同意而拆除他人房屋現(xiàn)象。

、文明服務(wù)。（）認(rèn)真落實(shí)目標(biāo)責(zé)任承諾制度。在辦理拆遷許可證前，拆遷實(shí)施單位應(yīng)就依法拆遷、規(guī)范行為、合理補(bǔ)償、文明服務(wù)等目標(biāo)責(zé)任進(jìn)行承諾：每個(gè)拆遷項(xiàng)目工程，都簽定、落實(shí)目標(biāo)責(zé)任承諾制度；（）不采取停電、停水、停氣和阻斷交通等粗暴野蠻手段迫使被拆遷人搬遷：堅(jiān)持實(shí)行簽完協(xié)議、搬走物品、拿走補(bǔ)償款后，才開始進(jìn)行房屋拆除施工，沒有一起無未經(jīng)同意而拆除他人房屋現(xiàn)象；（）積極協(xié)助被拆遷人解決因拆遷而產(chǎn)生的實(shí)際困難：幫助解決水電戶頭等移戶問題；（）幫助被拆遷困難家庭進(jìn)行搬遷和購買、申購用于拆遷安置的房屋：積極聯(lián)系二手房屋，相關(guān)費(fèi)用減免；（）全年無與被拆遷人爭吵、打斗等過激行為發(fā)生：做到“打不還手、罵不還口”，耐心細(xì)致的做好拆遷協(xié)調(diào)工作。

、規(guī)范運(yùn)作。（）認(rèn)真履行拆遷委托合同：協(xié)議兌付率達(dá)。（）認(rèn)真進(jìn)行拆遷計(jì)劃和方案的內(nèi)部會審，確保符合政策規(guī)定，操作性、可行性強(qiáng)：每個(gè)拆遷項(xiàng)目工程，都并經(jīng)過專會討論，研究制定可行的拆遷計(jì)劃，派設(shè)拆遷專組下現(xiàn)場；（）動(dòng)遷人員持證動(dòng)遷，入戶調(diào)查時(shí)切實(shí)尊重被拆遷人的生活方式，入戶必須經(jīng)被拆遷戶同意，且行為文明禮貌、注重保持潔凈，無群眾有效投訴：堅(jiān)持佩證上崗，文明用語，沒有收到一起對工作人員的舉報(bào)投訴。

、陽光操作。根據(jù)“六項(xiàng)制度”，拆遷實(shí)施單位要在拆遷現(xiàn)場設(shè)立公示欄，公布（）該項(xiàng)目的拆遷許可證及相關(guān)內(nèi)容。（）拆遷政策法規(guī)及相關(guān)文件。（）拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)及拆遷安置房源。（）拆遷工作流程。（）房屋拆遷實(shí)施單位名稱、地址及電話和拆遷組織。（）估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和估價(jià)人員名單及拆遷估價(jià)結(jié)果等：堅(jiān)持“透明辦公”，在每個(gè)拆遷現(xiàn)場都樹立“公示欄”，做到公開、公平、公正。

、控制裁決。（）合理控制拆遷裁決和強(qiáng)制拆遷總量；強(qiáng)制拆遷的不超過拆遷總戶數(shù)：今年只有一戶裁決，無強(qiáng)制拆遷。（）做好拆遷裁決申請前的準(zhǔn)備工作，保證相關(guān)資料真實(shí)準(zhǔn)確：嚴(yán)格依法做好拆遷裁決的各項(xiàng)材料準(zhǔn)備工作。（）積極配合做好裁決調(diào)解工作：以協(xié)調(diào)為主，主動(dòng)送達(dá)裁決調(diào)解通知書，加強(qiáng)思想工作，動(dòng)之以情、曉之以理。

、確保安全。拆遷實(shí)施單位有義務(wù)協(xié)助房屋拆除隊(duì)伍做好房屋拆除安全與環(huán)保工作，落實(shí)安全防護(hù)和環(huán)保措施；做到文明施工，無違章作業(yè)現(xiàn)象：通過嚴(yán)格管理，實(shí)行市場準(zhǔn)入制，今年全縣沒發(fā)生一起拆房安全事故。

、落實(shí)責(zé)任。（）建立拆遷接待制度：今年縣政府和拆遷辦分別成立了“縣拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組”，層層落實(shí)，起到了良好效果；（）在拆遷現(xiàn)場設(shè)立咨詢室，受理投訴咨詢并建立臺帳：在現(xiàn)場設(shè)立辦公室，認(rèn)真做好政策宣傳和解釋等工作；（）積極協(xié)助和配合拆遷主管部門解決拆遷上訪和處理遺留問題：目前，拆遷很穩(wěn)定，全縣沒有發(fā)生一起發(fā)生大規(guī)模集體上訪或超級上訪，以及阻塞交通等造成惡劣影響的群訪事件。

篇9

二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題

總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實(shí)，國務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及解決拖欠農(nóng)民工的有關(guān)文件的要求，關(guān)于房屋拆遷和拖欠工程款的執(zhí)行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時(shí)表現(xiàn)得更為尖銳、復(fù)雜。

（一）法律法規(guī)不完善。在新的動(dòng)遷法規(guī)實(shí)施之前，拆遷人（開發(fā)商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補(bǔ)償款方面很難達(dá)成協(xié)議。由動(dòng)遷辦作出行政裁決，申請法院強(qiáng)制拆遷，然后進(jìn)行行政訴訟。在訴訟過程中法院側(cè)重程序?qū)彶?，忽略對被?dòng)遷房屋價(jià)格高低的審查，而房屋拆遷管理?xiàng)l例側(cè)重有利于城市的開發(fā)建設(shè)，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補(bǔ)償?shù)呢泿鸥静荒軌蛸I得起新的住房，更談不上產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)清差價(jià)款。另外依據(jù)條例，由拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，并沒有告知被拆遷人對價(jià)格不服申請復(fù)議的權(quán)利，勢必造成價(jià)格傾向性。由于當(dāng)事人未達(dá)成協(xié)議，也不可能服從動(dòng)遷辦的行政裁決，這時(shí)法院強(qiáng)行拆扒，導(dǎo)致當(dāng)事人對法院不滿。一度出現(xiàn)開發(fā)商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現(xiàn)象。2002年4月，市東北亞商廈在開發(fā)商品樓，被動(dòng)遷人對動(dòng)遷辦作出的裁決不服，法院依當(dāng)事人的申請將4名被動(dòng)遷人的房屋強(qiáng)行拆遷，案件雖經(jīng)一、二審法院判決，但被動(dòng)遷人仍對判決不服，對價(jià)格鑒定部門作出的價(jià)格不服，認(rèn)為原房屋是由法院強(qiáng)遷所造成的。

（二）建設(shè)部門管理混亂，導(dǎo)致工程多次轉(zhuǎn)包。

在執(zhí)行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時(shí)執(zhí)結(jié)的主要原因，工程多次轉(zhuǎn)包分包。一些有建筑資質(zhì)的單位早已名存實(shí)亡，無力建設(shè)工程，而一些個(gè)人開發(fā)商以這些有資質(zhì)單位的名義承包工程。承包后或轉(zhuǎn)包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發(fā)商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉(zhuǎn)包給哈市董某，董某賒欠原料時(shí)用一室樓房向多人進(jìn)行抵押，約定到期不還款，債權(quán)人有權(quán)占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現(xiàn)。后來抵押權(quán)人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發(fā)商共同承擔(dān)責(zé)任。結(jié)果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。

（三）地方保護(hù)主義的干擾。

由于法院機(jī)構(gòu)設(shè)置、經(jīng)費(fèi)來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領(lǐng)導(dǎo)心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯(cuò)誤認(rèn)識。加上為了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府出面保護(hù)外來投資的利益，在執(zhí)行涉及通過招商開發(fā)房地產(chǎn)的案件時(shí)，規(guī)定這是一條高壓線，不能輕舉妄動(dòng)，人為地造成案件久拖不結(jié)。

（四）執(zhí)行標(biāo)的大，一次執(zhí)結(jié)困難。

就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時(shí)，必須做好財(cái)產(chǎn)保全工作，市法院在執(zhí)結(jié)5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當(dāng)事人申請保全的財(cái)產(chǎn)，有1件是執(zhí)行第三人，只有一件因當(dāng)事人未保全只部分執(zhí)行。這些案件最小標(biāo)的是7、09萬元，最大標(biāo)的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時(shí)進(jìn)行保全或申請先予執(zhí)行，待判決后基本上無法一次性兌現(xiàn)判決內(nèi)容。

（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。

在執(zhí)行群體性糾紛案件時(shí)，一些當(dāng)事人特別是工人工程款、工資款案件的當(dāng)事人，他們認(rèn)為法院判完之后就必須執(zhí)行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)向開發(fā)商結(jié)清房屋差價(jià)款的當(dāng)事人，他們聯(lián)合起來強(qiáng)行入戶，拒不給付差價(jià)款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動(dòng)期間到各級黨政機(jī)關(guān)上訪。認(rèn)為此時(shí)能引起黨政機(jī)關(guān)高度重視，而黨政機(jī)關(guān)為了穩(wěn)定，一方面向法院批示加大執(zhí)行力度或暫緩執(zhí)行，另一方面通知法院匯報(bào)，提出要求建議，導(dǎo)致法院左右為難。許多執(zhí)行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執(zhí)行難度大、耗費(fèi)法院大量人力、物力，結(jié)果仍不能達(dá)到他們滿意。2002年在執(zhí)行黑河地區(qū)農(nóng)機(jī)公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執(zhí)行員歷經(jīng)兩年零2個(gè)月的工作，最后在農(nóng)機(jī)公司放棄部分債權(quán)的前提下，方予結(jié)案。

三、解決執(zhí)行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策

從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項(xiàng)執(zhí)行活動(dòng)以來，筆者認(rèn)為除用好用足法定強(qiáng)制措施之外，在執(zhí)行環(huán)節(jié)應(yīng)突出工作力度和協(xié)調(diào)溝通，建立健全處理機(jī)制。

（一）應(yīng)不辭勞苦深入執(zhí)行。法院執(zhí)行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執(zhí)行局長必須選擇特定人員執(zhí)行。執(zhí)行人員不僅要熟知法律法規(guī)，能隨答當(dāng)事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經(jīng)得起群體人員的詢問，甚至忍受個(gè)別人員的奚落，一方面耐心做好當(dāng)事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執(zhí)行，講究執(zhí)行方法和策略。特別是一個(gè)案件中涉及多名被執(zhí)行人的，執(zhí)行人員必須做通幾名被執(zhí)行人的思想工作，以督促他人自動(dòng)履行。欲強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，必須針對首要頑固的被執(zhí)行人，否則他人會共同對抗，使執(zhí)行工作一度陷入困境。

（二）做好財(cái)產(chǎn)保全、先予執(zhí)行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財(cái)產(chǎn)保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執(zhí)行條件的案件，堅(jiān)持先予執(zhí)行。絕不能審執(zhí)分離，在保全過程中，執(zhí)行人員提前介入為案件進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行做好基礎(chǔ)。

（三）各部門應(yīng)相互協(xié)調(diào)，齊抓共管。建設(shè)部門對原來拖欠工程款，建設(shè)單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發(fā)單位在沒有還清陳欠前，不許進(jìn)行再建工程，建設(shè)部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗(yàn)收等，以督促其付清工程款及民工工資。

篇10

二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題

總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實(shí)，國務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及解決拖欠農(nóng)民工的有關(guān)文件的要求，關(guān)于房屋拆遷和拖欠工程款的執(zhí)行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時(shí)表現(xiàn)得更為尖銳、復(fù)雜。

（一）法律法規(guī)不完善。在新的動(dòng)遷法規(guī)實(shí)施之前，拆遷人（開發(fā)商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補(bǔ)償款方面很難達(dá)成協(xié)議。由動(dòng)遷辦作出行政裁決，申請法院強(qiáng)制拆遷，然后進(jìn)行行政訴訟。在訴訟過程中法院側(cè)重程序?qū)彶?，忽略對被?dòng)遷房屋價(jià)格高低的審查，而房屋拆遷管理?xiàng)l例側(cè)重有利于城市的開發(fā)建設(shè)，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補(bǔ)償?shù)呢泿鸥静荒軌蛸I得起新的住房，更談不上產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)清差價(jià)款。另外依據(jù)條例，由拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，并沒有告知被拆遷人對價(jià)格不服申請復(fù)議的權(quán)利，勢必造成價(jià)格傾向性。由于當(dāng)事人未達(dá)成協(xié)議，也不可能服從動(dòng)遷辦的行政裁決，這時(shí)法院強(qiáng)行拆扒，導(dǎo)致當(dāng)事人對法院不滿。一度出現(xiàn)開發(fā)商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現(xiàn)象。2002年4月，北安市東北亞商廈在北安開發(fā)商品樓，被動(dòng)遷人對動(dòng)遷辦作出的裁決不服，法院依當(dāng)事人的申請將4名被動(dòng)遷人的房屋強(qiáng)行拆遷，案件雖經(jīng)一、二審法院判決，但被動(dòng)遷人仍對判決不服，對價(jià)格鑒定部門作出的價(jià)格不服，認(rèn)為原房屋是由法院強(qiáng)遷所造成的。

（二）建設(shè)部門管理混亂，導(dǎo)致工程多次轉(zhuǎn)包。

在執(zhí)行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時(shí)執(zhí)結(jié)的主要原因，工程多次轉(zhuǎn)包分包。一些有建筑資質(zhì)的單位早已名存實(shí)亡，無力建設(shè)工程，而一些個(gè)人開發(fā)商以這些有資質(zhì)單位的名義承包工程。承包后或轉(zhuǎn)包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發(fā)商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉(zhuǎn)包給哈市董某，董某賒欠原料時(shí)用一室樓房向多人進(jìn)行抵押，約定到期不還款，債權(quán)人有權(quán)占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現(xiàn)。后來抵押權(quán)人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發(fā)商共同承擔(dān)責(zé)任。結(jié)果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。

（三）地方保護(hù)主義的干擾。

由于法院機(jī)構(gòu)設(shè)置、經(jīng)費(fèi)來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領(lǐng)導(dǎo)心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯(cuò)誤認(rèn)識。加上為了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府出面保護(hù)外來投資的利益，在執(zhí)行涉及通過招商開發(fā)房地產(chǎn)的案件時(shí)，規(guī)定這是一條高壓線，不能輕舉妄動(dòng)，人為地造成案件久拖不結(jié)。

（四）執(zhí)行標(biāo)的大，一次執(zhí)結(jié)困難。

就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時(shí)，必須做好財(cái)產(chǎn)保全工作，北安市法院在執(zhí)結(jié)5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當(dāng)事人申請保全的財(cái)產(chǎn)，有1件是執(zhí)行第三人，只有一件因當(dāng)事人未保全只部分執(zhí)行。這些案件最小標(biāo)的是7、09萬元，最大標(biāo)的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時(shí)進(jìn)行保全或申請先予執(zhí)行，待判決后基本上無法一次性兌現(xiàn)判決內(nèi)容。

（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。

在執(zhí)行群體性糾紛案件時(shí)，一些當(dāng)事人特別是工人工程款、工資款案件的當(dāng)事人，他們認(rèn)為法院判完之后就必須執(zhí)行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)向開發(fā)商結(jié)清房屋差價(jià)款的當(dāng)事人，他們聯(lián)合起來強(qiáng)行入戶，拒不給付差價(jià)款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動(dòng)期間到各級黨政機(jī)關(guān)上訪。認(rèn)為此時(shí)能引起黨政機(jī)關(guān)高度重視，而黨政機(jī)關(guān)為了穩(wěn)定，一方面向法院批示加大執(zhí)行力度或暫緩執(zhí)行，另一方面通知法院匯報(bào)，提出要求建議，導(dǎo)致法院左右為難。許多執(zhí)行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執(zhí)行難度大、耗費(fèi)法院大量人力、物力，結(jié)果仍不能達(dá)到他們滿意。2002年在執(zhí)行黑河地區(qū)農(nóng)機(jī)公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執(zhí)行員歷經(jīng)兩年零2個(gè)月的工作，最后在農(nóng)機(jī)公司放棄部分債權(quán)的前提下，方予結(jié)案。

三、解決執(zhí)行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策

從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項(xiàng)執(zhí)行活動(dòng)以來，筆者認(rèn)為除用好用足法定強(qiáng)制措施之外，在執(zhí)行環(huán)節(jié)應(yīng)突出工作力度和協(xié)調(diào)溝通，建立健全處理機(jī)制。

（一）應(yīng)不辭勞苦深入執(zhí)行。法院執(zhí)行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執(zhí)行局長必須選擇特定人員執(zhí)行。執(zhí)行人員不僅要熟知法律法規(guī)，能隨答當(dāng)事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經(jīng)得起群體人員的詢問，甚至忍受個(gè)別人員的奚落，一方面耐心做好當(dāng)事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執(zhí)行，講究執(zhí)行方法和策略。特別是一個(gè)案件中涉及多名被執(zhí)行人的，執(zhí)行人員必須做通幾名被執(zhí)行人的思想工作，以督促他人自動(dòng)履行。欲強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，必須針對首要頑固的被執(zhí)行人，否則他人會共同對抗，使執(zhí)行工作一度陷入困境。

（二）做好財(cái)產(chǎn)保全、先予執(zhí)行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財(cái)產(chǎn)保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執(zhí)行條件的案件，堅(jiān)持先予執(zhí)行。絕不能審執(zhí)分離，在保全過程中，執(zhí)行人員提前介入為案件進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行做好基礎(chǔ)。

（三）各部門應(yīng)相互協(xié)調(diào)，齊抓共管。建設(shè)部門對原來拖欠工程款，建設(shè)單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發(fā)單位在沒有還清陳欠前，不許進(jìn)行再建工程，建設(shè)部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗(yàn)收等，以督促其付清工程款及民工工資。