導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

在人口飛速發(fā)展，城市化進程加速的今天，面對日益嚴峻的土地、環(huán)境等問題的大背景下，各種綜合體的出現(xiàn)成為了城市發(fā)展的必然。商業(yè)綜合體具有高度集約化的建筑形制已然成為城市建設的新寵，這種集辦公、購物、餐飲娛樂等一體化的建筑模式，具有多功能、高效率的特點，這種特點也很好的順應了時代的發(fā)展，成為城市規(guī)劃中必不可少的中心元素，大部分的商業(yè)圈帶，和綜合體有著密切的聯(lián)系，但是在這種看似繁榮的大背景下，回到本質問題，由于建筑形式的自身特點，建筑面積過于龐大、人口密度集中，功能繁多等特點，使得所需土地面積龐大，即使在原址改建，需要耗費大量的人力物力，與環(huán)保，節(jié)約背道而馳，那么有沒有一種既節(jié)約土地同時又可以減少消耗，是我們需要探究的問題。

在土地比我國還要嚴峻的日本，各種最大化利用土地的案例比比皆是，其中作為商業(yè)綜合體，最著名的莫過于難波公園和波多依運河城，我們就以難波公園為例，看看一個廢棄的棒球場，如何改變成為一個集環(huán)保和美觀為一體的大型商業(yè)綜合體建筑，為我國的建筑發(fā)展提供參考。

1 大型商業(yè)綜合體設計背景

隨著城市化進程的飛速發(fā)展，城市中心、樞紐中心或者商業(yè)中心均出現(xiàn)了象征城市中心圈的商業(yè)綜合體，可以說商業(yè)綜合體的出現(xiàn)是必然，這種把商業(yè)、辦公、會所、酒店甚至公園這些形態(tài)集中在一起形成耦合關系，各功能分區(qū)間成為一種相互依托，成為一種高效多元化的建筑組合。它的主要優(yōu)勢在于能夠充分發(fā)揮彼此間的功能作用，來吸引不同人群，創(chuàng)造出多樣化的現(xiàn)代都市消費及生活模式。

大型商業(yè)綜合體外部特征方面主要包含了高可達性、高密度性、整體統(tǒng)一性、功能復合性，即需要較為發(fā)達的城市交通系統(tǒng)，在相對集中的區(qū)域可以緊密的與外界相聯(lián)系，同時這些建筑大部分為城市的標志，人口密度較大，工作日人口與周末人口有著互補關系，建筑風格統(tǒng)一，有著完整工作生活配套體系，互相補充。內部空間主要特征為較大尺度空間、樹道型交通體系、現(xiàn)代城市景觀和高科技設施。

商業(yè)綜合體的設計背景牽涉到幾個問題，首先是定位，通過對于商業(yè)綜合體的了解，加之它的地理位置，我們常見的綜合體所在位置有以下幾種，交通樞紐、城市CBD、開發(fā)區(qū)、商業(yè)街區(qū)、大型交通設施聚集地、會展中心和風景區(qū)。這是我們常見的商業(yè)綜合體的區(qū)位選擇，也融合了當今城市發(fā)展的幾個關鍵要素，交通、人口、環(huán)境這些因素。

日本，我們口中常說的島國，從這里就體現(xiàn)出這個國家的寸土寸金，我們見過很多典型的日式建筑，膠囊旅館，各種小戶型建筑，都是日本土地資源匱乏的標志，如果在市中心建造大型商業(yè)綜合體，新的土地資源不可擁有，只能在原有得舊的土地資源上進行重新規(guī)劃，因此，如何在舊有的土地上進行規(guī)劃，如何在龐大的交通樞紐中建立一個新的建筑，或許難波公園會給我們答案。

2 難波公園概況

2.1 難波公園的建筑設計

難波公園可以稱作一個集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)綜合體，難波公園的原址是一座棒球館，臨近難波火車站的一片商業(yè)區(qū)，開發(fā)商為日本NK電器鐵道公司，開發(fā)商邀請美國捷得設計事務所為其設計一座具有象征意義的建筑作品，捷得因此將難波定義為城市公園，這樣的設計為喧鬧的城市帶來了城市中的綠洲。難波公園的整體構思為一個斜坡公園，采用空間向上退臺的方式，形成高地公園，并且在外部采用暖色石材模擬成為自然峽谷，與大阪城市中的灰色混凝土飾面的建筑群形成鮮明對比，同時與建筑本身的植被交相呼應，形成具有特色的城市景觀。因為建筑本身具有的高差，綠色植被可以很好地消除高差所帶來的心理障礙，使得與周邊景觀和諧過渡。顛覆了傳統(tǒng)建筑的機械僵硬的印象。這種開放的公園氛圍，為人們提供了完美的游樂場所，這種所謂“場所制造”理念展現(xiàn)得淋漓盡致（如圖所示）。

2.2 項目功能構成

難波公園主要由空中花園、商業(yè)中心、寫字樓及公寓構成。首先入口做巖石覆蓋處理，仿佛至于峽谷之中，商業(yè)中心與傳統(tǒng)商業(yè)綜合體相仿，2層-8層為商業(yè)中心，涵蓋了多種購物空間，辦公大樓毗鄰難波公園，主要作為商鋪及寫字樓。這種開放空間將商業(yè)餐飲娛樂等完美融合，是人們能夠享受到公園漫步、參觀、娛樂的效果，是消費者置身植物海洋，成為一種特殊經歷。

2.3 園林景觀

項目的景觀規(guī)劃主要利用了相比與周圍環(huán)境較少的自然元素，其獨具特色的樹林、巖石、峭壁草地、溪流、瀑布池塘以及露天花園，這些看似與城市環(huán)境幾乎沒有任何牽連的景觀元素，都被一一用在這座商業(yè)建筑之中，充滿自然氣息。使顧客產生一種全新空間體驗。首先植被挑選多為耐寒植被，能夠適應寒冷冬天同時為了能夠豐富植物層次，會有些季節(jié)性植被被引入，可以達到變換顏色目的。內部每層景觀都有不同主題，包括花卉、林木、劇場、游樂等。為顧客帶來不同層次間的感受。這種自然景觀的結合與利用，極大地豐富了商業(yè)情緒，使人們能夠在城市中也能體驗和自然的接觸。

3 對國內商業(yè)綜合體的啟示

根據(jù)上文對于難波公園的建筑形式以及內部空間進行初步探索后不難發(fā)現(xiàn)，難波公園的成功并非偶然，設計師對于舊址的利用以及空間的重新規(guī)劃，讓這座建筑重新煥發(fā)生機。對于我們建筑師來說，應該如何采取有效方法做到既節(jié)約用地資源，同時又做到建筑本身的綠色，有以下幾點建議。

（1）建筑本身。就建筑本身來說，首先在選址上首先應該考慮能否在原來的基礎上重新劃分空間，最大限度的節(jié)約舊建筑的拆除產生的巨額費用。因為相對于在邊界的新城區(qū)的建造，舊城區(qū)中心的建筑選址及建造首先的難題在于如何對于原有建筑物或者原有規(guī)劃的拆除，但往往舊建筑所占面積或者所占區(qū)域面積較為龐大，如果選址條件允許，借鑒外國優(yōu)秀案例，大部分商業(yè)建筑對于原有建筑重新劃分，這樣既節(jié)約了拆除成本，同時又能節(jié)省建造成本，做到一舉兩得。

（2）建筑內部空間。內部空間的處理上，首先是動線空間的人性化設計，隨著商業(yè)綜合體的發(fā)展，其內部空間不再僅僅要求基本的功能，同時追求動線上的人性化合理化，甚至趣味化。我們要把內部動線空間納入設計中，合理進行劃分，要更多地關注人們的移動過程中的移動路徑和節(jié)點的方向性，識別性和趣味性?？梢约尤氩煌δ艿脑兀蛊錆M足購物者心理感受，更好的設置公共活動空間。

（3）建筑走向城市。建筑是城市基本單位，建筑和城市的有機結合形成了規(guī)劃，面對地少人多的窘境，建筑和城市的連接需要站在城市的角度，實現(xiàn)功能化、立體化的效率空間，合理使用綜合體內外部交通空間，構造垂直式交通環(huán)境，不僅高效的創(chuàng)造出商業(yè)娛樂辦公空間，同時這種交通流向更好疏導擁擠交通，不僅優(yōu)化本身交通環(huán)境同時也大大優(yōu)化城市空間。類似于難波公園的立體停車場和地下停車場很好的做到了人車交通環(huán)境的立體式分流，大大節(jié)約人車時間，其合理的交通流線組織成為商業(yè)建筑典范。

（4）建筑綠化。以難波公園為例，商業(yè)建筑不僅僅應該滿足消費者的購物休閑方式，同時為人們的娛樂休閑提供一個全新的“自然場所”。這里的自然，雖有別于真正意義上的自然，但是這種場所意境的營造，應該更加接近自然屬性。我們應該注重如何把綠色元素引入城市中來，同時也要考慮如何連貫綜合體內外部綠化和動線空間，找到建筑景觀和動線空間的平衡點。

（5）建筑文脈。建筑外觀形式多種多樣，是不能忽略商業(yè)綜合體和城市關系，雖然現(xiàn)代社會綜合體內部空間形態(tài)都變化多樣，但建筑與地域文化結合，建筑文脈的丟失是當前最大的問題。大量的照搬模式，雖然其形態(tài)多樣化且與地域結合點較差，喪失原本自己處于地域的文脈特色，需要引起我們的注意。文化的傳承不僅體現(xiàn)于文字上，建筑的體現(xiàn)或者說建筑文化的體現(xiàn)及傳承使我們作為地域設計的必要使命。綜合體的規(guī)劃要注意與當?shù)氐娘L俗、氣候、文化、習慣相結合，建筑無論從外觀還是內在空間再到與城市的結合都要參照當?shù)匚幕厣?，當每個不同的城市有了其本身的地域屬性，那么我們的商業(yè)建筑將迎來屬于自己的一筆。

結語

篇2

城市綜合體規(guī)劃設計的不是僅由規(guī)劃或者建筑專業(yè)主導完成的一項設計工作，而是一個過程，是一個能讓商業(yè)策劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設計、景觀設計、室內設計、燈光設計、廣告設計、VI設計等多專業(yè)共同參與并相互協(xié)作的過程。通過對城市綜合體規(guī)劃設計的研究，以期在未來的綜合體規(guī)劃設計中創(chuàng)作出積聚區(qū)域價值，提升城市活力的優(yōu)秀的城市綜合體，并以其復合效應與整合能力，將彰顯并抬升整個城市的投資和商業(yè)價值，提升城市的品牌形象。

1、城市綜合體的典型特征

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、購物中心、餐飲還有會議以及交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據(jù)城市經濟特點有所側重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。

1.1 超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

1.2 通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

1.3 現(xiàn)代城市景觀設計

應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

城市綜合體的城市價值

土地集約化利用――城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

提升城市形象――應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發(fā)展的歷史責任。

緩解城市交通壓力――居住是城市開發(fā)的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法。

積聚區(qū)域價值――城市綜合體的各種業(yè)態(tài)刺激經濟發(fā)展，能提升稅收收益，促進城市發(fā)展；同時，城市綜合需要建立在大量的工業(yè)化生產以及產品的多樣化之上，這就帶動城市其他行業(yè)的發(fā)展，并創(chuàng)造就業(yè)機會。

改變夜間空城現(xiàn)象――城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，各功能在時間上的銜接，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的區(qū)域的功能得到完善。

2、城市綜合體的規(guī)劃布局

成功的城市綜合體有很多有利于城市發(fā)展的城市價值，然而失敗的案例在國內也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價值無法實現(xiàn)，反而會帶來資源的極大浪費。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結合實際設計工作，僅從建筑規(guī)劃設計的角度予以分析――綜合體設計一定要有合理的規(guī)劃布局。

2.1 規(guī)劃布局以商業(yè)設計為核心：商業(yè)設計是對商家、對消費者，包括對以后商業(yè)地產運營的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求，然后建筑設計，包括將來的內部空間設計都是為商業(yè)來服務的，所以，我們認為商業(yè)設計是規(guī)劃設計的核心，也就是說它是指導規(guī)劃和建筑設計的基礎條件。

2.2 規(guī)劃布局以研究綜合體外交通結構體系為基礎：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內的交通體系。

2.3 規(guī)劃布局以內部動線設計為依托：成功的綜合體動線設計能引導和方便消費者購物，能延長消費者在綜合體內的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規(guī)劃初期就應重點放在內部動線規(guī)劃上。

3、城市綜合體設計方法

3.1 關于城市綜合體的業(yè)態(tài)組合

城市綜合體的業(yè)態(tài)組合，與其所處的商業(yè)環(huán)境、區(qū)域經濟及消費結構情況及其目標消費人群的結構、消費能力有很大的關系，這必然會影響綜合體的業(yè)態(tài)選擇與配比。因此，必須對項目做出明確的策劃定位，有目的的進行招商，有效的安排業(yè)態(tài)組合，然后再進行設計工作，避免反復修改設計的情況；所以，前期的業(yè)態(tài)策劃定位及招商工作對設計是至關重要的。

3.2 關于城市綜合體的流線設計

在做城市綜合體設計時，我們應該站在城市設計的高度，進行全局的把控，積極與政府協(xié)調車站、地鐵、輕軌站點，與綜合體進行銜接，將商業(yè)廣場升級為城市廣場，從而實現(xiàn)城市空間與商業(yè)界面相互促進、雙贏的效果。

3.2.1 外部交通流線設計

對外部交通條件合理整合、進行引導，使項目能充分利用市政已有交通設施，盡量多樓層引入市政交通設施及出入口，形成多個首層，能最有效的匯聚人流，提升人氣，使商業(yè)廣場既作為具有市政職能的城市廣場，又能廣泛的匯集人氣，促進商業(yè)氛圍的提升。

充分利用外部交通形成“多首層”界面

3.2.2 項目內部的車流流線的設計

我們也見到有的商場因為停車困難而漸漸失去大量客源的現(xiàn)象，因此，停車庫的設計在綜合體的設計中也至關重要。首先，在設計中我們要設計有充足的車位數(shù)量，包括客用車位、殘疾人專用車位以及卸貨位，同時要注意客流與貨流流線要分離，這樣才能為顧客提供良好的購物環(huán)境；我們建議貨流從次要市政道路直接進入地下車庫卸貨區(qū)，以實現(xiàn)人車分流。其次，在此次設計中，我們改變了僅設置地下車庫的傳統(tǒng)設計手法，設計中，借鑒萬象城的車庫做法，我們使車庫與賣場多層聯(lián)通，多個樓層引入人流。

與賣場相聯(lián)的車庫設計

3.2.3 內部人流動線設計

在商業(yè)的空間設計中，設計師更傾向于設計出豐富多變的空間，但在人流流線的設計上，設計則一定要簡潔流暢，使顧客用最短的距離走遍賣場；同時，人流流線一定要連續(xù)閉合，保證人流的循環(huán)。在動線設計中，應避免一些華而不實的空間設計，力求視覺的通透，讓顧客一眼能看到越多的店鋪，越能刺激人的購買欲望。通過我們對多個案例的分析比較，最常用最有效的人流組織方式為主中庭帶一個閉合環(huán)道的形式，中庭提升空間的可識別性，而環(huán)道則最有效的解決便捷的可達性。

3.3 中庭帶環(huán)道的人流組織

在綜合體的設計中，步行街也起到了重要的作用，如我們前面介紹過的石家莊地塊設計，步行街在其中起到了“紐帶”作用，把幾個主題中心串聯(lián)起來同時又與外部交通相銜接，讓人流從一個主力店到另一個主力店都要經過設置了小商鋪的步行街，這樣既能使綜合體特色化，又能帶來租金收益。

4、結束語

篇3

中圖分類號：TU3文獻標識碼：A文章編號：

當前我國的經濟形勢愈發(fā)轉好，城市化的水平正在逐步提升，商業(yè)化設施在這良好的時機下得到了快速的發(fā)展，有些大城市的中心商業(yè)區(qū)建設也有了世界知名的水平。但是隨著城市人口增多，人們的消費觀念發(fā)生變化，各地不斷建設新的居民小區(qū)，這些都需要配套的商業(yè)設施。而我國現(xiàn)有的城市社區(qū)商業(yè)未能跟得上社區(qū)的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)設施不足、布局不盡合理、服務單調等造成城市居民的基本消費和提高生活質量的需求無法得到滿足，也制約了城市化的發(fā)展。所以要大力支持城市社區(qū)商業(yè)，以達到滿足城市居民消費的基本目標，同時也是改變城市面貌、增加勞動就業(yè)、提升我國城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭力、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)等我國城市化進程中面臨的不足和缺憾的解決之道。

一、我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展中的問題

改革開放之后我國的城市化水平才在不斷提高，但社區(qū)商業(yè)綜合體的建設還很滯后，而現(xiàn)在城市人口增加，更多的小區(qū)不斷建設，現(xiàn)有的商業(yè)設施已不能滿足人們的需求，要有大量新的社區(qū)商業(yè)才能提升人民生活水平。因此社區(qū)商業(yè)綜合體也引起了開發(fā)商的重視，北上廣等國際化城市及一些經濟發(fā)達地區(qū)，社區(qū)商業(yè)綜合體已經有了很好的發(fā)展，有了實效，可以為其他社區(qū)商業(yè)綜合體的建設提供經驗?？傮w而言，目前我國建設和管理社區(qū)商業(yè)綜合體也有一些不容忽視的問題。

1、規(guī)劃重視不足。以社區(qū)及周邊居民為主要消費人群的社區(qū)商業(yè)綜合體是新的社區(qū)商業(yè)形式。當前我國大多城市在城市化進程中更為重視的是中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，而社區(qū)的商業(yè)沒有得到相關部門的重視，對于中心城區(qū)的商業(yè)綜合體建設管理很多城市政府都有清晰詳細的規(guī)劃，而社區(qū)商業(yè)綜合體的建設管理缺乏政府部門的整體規(guī)劃，很多的新建小區(qū)及改造小區(qū)商業(yè)綜合體建設沒有政府的重視，其建設和管理都處在無序的狀態(tài)下。甚至某些地區(qū)政府及相關主管部門沒有足夠的認識，對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設僅僅看到了企業(yè)的開發(fā)，把問題放給市場解決，更有甚者對于建設布局聽之任之，致使其建設出現(xiàn)“投資商/開發(fā)商積極性高于政府，社區(qū)聚集區(qū)的開發(fā)建設快于政府、先于政府”，更是造成了這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體商業(yè)結構無序，布局錯亂等現(xiàn)象。這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)建設管理沒有有關機構的指導，粗放發(fā)展，有的還是采用沿街布點、商住混雜的落后方式，既對居住環(huán)境造成了很大的影響，又難以滿足新時期的消費需求，更是對以后社區(qū)商業(yè)綜合體的管理建設造成了許多不必要的問題。

2、社區(qū)商業(yè)綜合體建設后以出售為主，層次不高。從當前已經開發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體項目來看，更多的開發(fā)商在開發(fā)后都是直接出售，開發(fā)商固然是為了賺錢，這樣能夠更快的回籠資金。而一旦售出商鋪，開發(fā)商不干預購買者的活動，僅只有物業(yè)部門的日常統(tǒng)一維護管理。購買商鋪的投資者各自為營，使社區(qū)商業(yè)綜合體內商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不能做到統(tǒng)一，而各個投資者對于商業(yè)業(yè)態(tài)要求不統(tǒng)一，業(yè)主都是自由招商，誰出錢高，就租給哪個商家，大家各搞個的，無法統(tǒng)一管理，造成整個社區(qū)商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)雜亂，更是降低了社區(qū)商業(yè)的綜合品質。

3、業(yè)態(tài)配置不合理，強度需求業(yè)態(tài)的占份額太小。社區(qū)商業(yè)綜合體做的成功失敗不是看規(guī)模大小，要注重質量，小沒問題，但是一定要是精品。社區(qū)商業(yè)綜合體要提供給居民合理的業(yè)態(tài)搭配，小有小的好，和大型商業(yè)賣場錯位經營、優(yōu)勢互補，亮點是方便，零售和服務意識要有，這樣可以做成自己的特色，規(guī)模也就起來了。不同的人消費需求也不同，社區(qū)商業(yè)綜合體應該依據(jù)居民對不同商業(yè)配套設施的需求強度來合理組合商業(yè)業(yè)態(tài)，這樣將商業(yè)業(yè)態(tài)設施分為強度需求商業(yè)設施、中度需求商業(yè)設施和弱需求商業(yè)設施三個層次。在這搭配中，強度需求商業(yè)設施，包含綜合市場、銀行金融服務等要占至少50%的份額；中度需求商業(yè)設施，比如說飯店、物流服務、診所、藥店、美容美發(fā)、幼兒園、書店等要占到10%～50%；弱需求商業(yè)設施相對來說消費需求就少，比如茶館、電影院、花店、寵物醫(yī)院等等，自然可以只分配不到10%的份額。但是我國現(xiàn)有的一些地區(qū)的社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理，過于追求中度需求和弱需求的商業(yè)設施，忽略大眾的強度需求商業(yè)設施的需求，例如大多社區(qū)商業(yè)綜合體認為菜市場臟亂差，為了圖方便，就不建設這些居民都需要的商業(yè)設施。那么他們的綜合體有名無實，服務單一，并不能全方位的滿足社區(qū)居民的生活需求，這些社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)配置近似，也不會有自己與眾不同的特點。

4、缺乏公共平臺，無法滿足公眾的精神需求。社區(qū)商業(yè)綜合體不能只提供居民的物質需求，它還應擁有自己的交流平臺，居民可以在這里相互認識了解，他們可以在這里求助，得到認同。唯有居民在這里有家的感覺，即對社區(qū)商業(yè)綜合體有心理依賴和歸屬感，這里才算是成為了社區(qū)的真正中心，開發(fā)的這個社區(qū)商業(yè)綜合體項目才能算是成功。然而，真正建設時，因為社區(qū)商業(yè)綜合體是以特定范圍內居民為消費群體的商業(yè)形態(tài)，它業(yè)態(tài)配置要求高，日常便利性要求強，盈利回報周期長，這一系列特征讓它并不受歡迎，開發(fā)商很難去認真做這么一個利潤空間不大的項目。而場地小和經驗不足等因素更是壓制了開發(fā)商的熱情，那么社區(qū)公共交流平臺的建設就很難再社區(qū)商業(yè)綜合體中得到體現(xiàn)。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運營影響因素

1、合理區(qū)位選擇。社區(qū)商業(yè)綜合體成功的一個重要基礎就是區(qū)位的選擇，項目區(qū)位的選擇直接影響社區(qū)商業(yè)項目的成功與否，選擇了正確的區(qū)位就是所說區(qū)域內在現(xiàn)在或是短時間內將會有充足的消費力，又有完善的配套設施，那么在開頭，就打了勝仗。若是選擇了偏僻的區(qū)域，人口稀少，難以形成持續(xù)的購買力，顯然，這個開發(fā)成功的希望就不會太大。而在選擇時，社區(qū)商業(yè)要考慮到該地的規(guī)劃交通等事宜，這樣才能是一個完善的設計方案。第一，項目所在地的區(qū)域規(guī)劃決定著當?shù)氐陌l(fā)展方向，因此項目所面對的消費人群的收入水平也就確定，那么未來社區(qū)商業(yè)綜合體將會吸引多少的購買力就知道了，那么作為影響綜合體運營的消費水平可以預估。第二，綜合體周圍的交通狀況也能極大的影響項目的成敗，對于社區(qū)商業(yè)而言，交通情況也是有著不容忽視的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一個便利的交通狀況，比如說靠近公路的干道或是有公交站，那么該社區(qū)周圍的流動人口就會增多，人流也會被社區(qū)的商業(yè)綜合體所吸引，保證了社區(qū)商業(yè)綜合體的可達性。除此之外，交通的便利還能增加臨近地區(qū)的潛在顧客，次商圈和邊緣商圈的消費者也能夠來這里消費。

2、功能比例協(xié)調。要保證社區(qū)商業(yè)綜合體的成功，綜合體的功能設置要合理。作為一種屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)大體有購物、餐飲、娛樂休閑和服務等功能。購物方面要能夠提供給居民各種日常生活用品、便利品等等，這些都是使用頻率高、購買量小的商品；餐飲的話要提供有三餐，這是基礎，還有訂餐、外賣等服務，而主要的餐廳類型是早餐店、甜品或快餐店等等；娛樂休閑上要有茶館、電影院健身房這些；服務功能則是提供日常和公共類服務，診所、藥店、銀行、郵政、電信、美容美發(fā)等是必不可少的，總之社區(qū)商業(yè)綜合體應該具有的四項基本功能要有合適的比例。

3、豐富業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體能夠成功的重要機制是豐富的業(yè)態(tài)組合?？梢詫⑸鐓^(qū)居民的需求層次劃分為三層，第一是超市和菜市場（生鮮類），這是和社區(qū)居民的日常生活密切相關的，不可或缺，它們既能滿足人們日常的基本生活需求又可以增加人氣；第二是生活服務類，這些業(yè)態(tài)的存在可以讓社區(qū)的居民生活更加方便以及提供一些社會服務；第三是零售購物類（除去超市、菜市場）和娛樂休閑類，這一類的商業(yè)設施配置要以居民的消費需求為主導，從而進行綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)配置。根據(jù)八個典型案例的調查研究，這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體都是考慮到了各種業(yè)態(tài)的租金收益、社區(qū)居民生活需求及各業(yè)種租戶的需求等各方面的綜合，以及社區(qū)商業(yè)綜合體應該具有的社會責任功能之后才做出商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，然后進行開發(fā)，它們達到了開發(fā)商、經營者和消費者之間的三贏。

4、產業(yè)集中。集中各種產業(yè)方便社區(qū)商業(yè)綜合體的經營管理。從調查來看，社區(qū)商業(yè)綜合體的運營管理模式分為開發(fā)商自持、租售結合和完全出售等三種。八個經典案例的調查顯示，更多的開發(fā)商傾向于自持物業(yè)的產權集中式統(tǒng)一管理模式，一共有5個開發(fā)的項目；租售結合的有兩個，只有一個項目采用完全出售的方式。開發(fā)商自持物業(yè)這種運營管理模式有能使開發(fā)商獲取長久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項目完整舒適的良好結果。

三、對我國城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的對策及建議

我國現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時間很短，缺乏經驗，一切都要慢慢摸索，而我國的城市化進程還有很大的上升空間，房地產開發(fā)方式轉變，城市居民的消費觀念也在逐漸改變，在我國發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體將會有很好的前景。而從現(xiàn)階段我國社區(qū)商業(yè)綜合體的基本狀況來看，問題和缺陷還有很多，從國內各地區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體的經驗教訓中，可以得到很多可以借鑒的，本文主要從政府方面提出建議。

1、規(guī)劃工作。政府應有專門的針對社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的規(guī)劃工作。從國外的社區(qū)商業(yè)發(fā)展經驗可以看到社區(qū)商業(yè)綜合體是商業(yè)未來發(fā)展的重中之重，政府部門必須針對這一項目有預期的針對性合理規(guī)劃，如此才不會在今后發(fā)展社區(qū)商業(yè)是遇到無可解決的困難和混亂。然而我國目前的城市建設規(guī)劃體系中，更多的是城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，而專項的規(guī)劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒有商業(yè)領域的專業(yè)規(guī)劃，這對于商業(yè)的健康繁榮發(fā)展是極為不利的。從我國商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，因為商業(yè)網(wǎng)點的布置沒有詳細規(guī)劃，一些地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無法適應人民日益增長的消費需求，另一些地區(qū)則盲目開發(fā)商業(yè)項目，競爭過度。所以政府要在制定商業(yè)專項規(guī)劃上加快腳步，并且與城市總體規(guī)劃相結合，相互照應，能夠優(yōu)化資源配置避免浪費。整合零散的店鋪，來對商業(yè)業(yè)態(tài)合理布置，這樣社區(qū)商業(yè)的實用便捷會進一步加強，方便了人們的生活。

2、加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標準的制定。政府要重視對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，吸收國外在發(fā)展社區(qū)商業(yè)上的經驗，在加上我國在這方面已經做了的摸索和得到的教訓，要能夠制定社區(qū)商業(yè)綜合體建設的標準規(guī)范，來高屋建瓴的指導我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設。例如新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)定就可以借用一部分，各種類型的社區(qū)商業(yè)應該有一個分類，然后對各自的建設規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)配置建立一個標準。

3、政策支持。政府要敢于給建設社區(qū)商業(yè)綜合體的主體單位一定的政策支持，通過政策手段激勵有實力的連鎖企業(yè)參與開發(fā)建設，比如說只要在社區(qū)設立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網(wǎng)點的企業(yè)，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對于各類有能力的單位個人從多方面鼓勵其參與綜合體的開發(fā)建設，而那些和居民生活密切關聯(lián)的商業(yè)設施的建設主體會有稅收等方面的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)敢于參加社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)，最終給群眾帶來方便。而且要發(fā)揮各個政府部門的主觀能動性，商貿、建設、財政、勞動、工商、民政、稅務等有關部門分工協(xié)作，街道辦、居委會、物業(yè)等基層管理部門和連鎖企業(yè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極合作，建立起一個長效協(xié)調工作機制，進一步加快社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設的步伐。

4、優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體建設推廣示范。商業(yè)部現(xiàn)在正在制定我國的社區(qū)商業(yè)建設標準，來指導全面工作，各地主管商務部門也要因地制宜，明確重點。比如說一個城市的老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，健全的商業(yè)設施要發(fā)揮其輻射作用，惠及更大地區(qū)；而新建社區(qū)，已經預留了服務網(wǎng)點空間的要進一步完善，提高服務水平；尚未開發(fā)的，對于總體規(guī)劃要做到位，要合理預估今后的發(fā)展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區(qū)，然后研究總結這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體的經驗，再來推廣，然后擴大示范區(qū)域，進一步就能做到為全國的社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展做出表率，推動全國的發(fā)展。

5、對社區(qū)商業(yè)綜合體的經營者培訓。主要是通過租賃運營，社區(qū)商業(yè)才能獲得長期的回報，那么后續(xù)的經營收益價值就顯示了開發(fā)商的收益。所以，僅僅開發(fā)商業(yè)地產是不夠的，這只是實現(xiàn)商業(yè)地產價值的基礎，緊接著的商業(yè)運營方才能提升整個開發(fā)的全面價值。而我國目前的狀況是開發(fā)社區(qū)商業(yè)的主要是房地產商，而他們作為社區(qū)商業(yè)的經營管理的主體是能力欠缺的“家庭團隊”。所以，政府職能部門不僅應該規(guī)劃設計，還要對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設和經營提供一些必要的指導，以及培育引導專業(yè)開發(fā)社區(qū)商業(yè)和經營的房產開發(fā)商。作為開發(fā)商，若是集開發(fā)和經營于一體，那么他們在設計規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體時就會考慮到招商和居民的消費需求等一系列以后運營中的問題，這樣就能使社區(qū)商業(yè)綜合體的建設開發(fā)更容易走上正軌。政府還要培育有社區(qū)商業(yè)經營經驗的連鎖機構，這樣社區(qū)商業(yè)的經營管理人員就能最大化利用各種有效資源，提供更好的產品和服務居民。

參考文獻

[1]乜標 魯敏;轉型中的中國城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研究――基于浙江省城市社區(qū)商業(yè)的思考[J];北京工商大學學報(社會科學版);2009年01期

篇4

在綜合體開發(fā)過程中，開發(fā)商積累了豐富的經驗，為綜合體發(fā)展提供了理論與實踐的依據(jù)，同時也為后來者提供借鑒，指點迷津。

金勇(世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會展等多種功能于一體的復合型的產品，這個并不是1+1=2那么簡單，城市綜合體是一種有機的結合，可以聚合各種各樣的資源。

開發(fā)、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯以及互動的模式，不是―個簡單的誰先誰后的問題，先開發(fā)，再賣，苒管理，這個模式應該被一種復合的模式代替。即使是在設計的過程中，在開發(fā)的流程中，有可能最開始要做的事情已經進入管理了。

而一些成功的綜合體項目由于前期進行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經營起來以后，再逐漸把住宅拿出來賣，這個過程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。

作為綜合體項目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類型上要進行有機的結合，而且在管理、在開發(fā)的周期、開發(fā)時間上也要有一個綜合性。從管理到設計、開發(fā)、運營，實際上也是在時間點上、在不同的物業(yè)類型里面進行一個非常全面的管理，這樣才能給整個綜合體價值帶來很好的提升。

在功能互動上，酒店和辦公樓有―個比較直接的互動。在零售業(yè)里面，有商務消費人群，有社區(qū)居民的日常消費，有商旅客戶的消費，所以要把人群的不同需求在設計階段和運營階段有機兼顧，同時通過物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個逐漸的品牌提升，同時也是對服務的提升，是一種很綜合、有機的提升。

不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點與經營模式，在不同區(qū)域特點的基礎上，需要有符合區(qū)域特點的個性化的綜合體產品。這就需要開發(fā)者具有超強的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產品才是最好的產品。比如具有產業(yè)化優(yōu)勢的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎，融會貫通，打造具有產業(yè)化特色的另類綜合體模式。

王曉飛(濟南華強廣場置業(yè)有限公司常務副總經理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國參與全球經濟協(xié)作及促進南北協(xié)調發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國最大的電子信息產業(yè)科研、生產基地，集中了軟件開發(fā)及信息技術的各類優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設立了研發(fā)中心，科研生產優(yōu)勢在全國領先。

與此同時，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產業(yè)上尚未形成有機體系，綜臺配套能力明顯弱于珠江三角洲和長江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業(yè)交易平臺，變局勢在必行，華強廣場應勢而動，在濟南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產業(yè)未來的著陸點。

山大路是濟南市的數(shù)碼產品集散地，充分發(fā)揮了濟南作為省會城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢，已經成為濟南市乃至全省的電子信息產品集散地，在省內IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經明顯制約著濟南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。

隨著深圳華強集團入駐濟南，濟南華強廣場，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢以及濟南在整個環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡，總投資額近20個億，通過構建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產業(yè)鏈最全的專業(yè)市場，壟斷環(huán)渤海專業(yè)市場空白，拓展山大路市場版圖，打造濟南的”華強北”奇跡。華強廣場項目建成開業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實現(xiàn)升級跳，從而帶動濟南乃至山東省的科技數(shù)碼產業(yè)飛躍友展。

談朝暉(恒大地產集團濟南置業(yè)有限公司董事長)：濟南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會展中心，第三是cBD核心商務區(qū)。我們準備在濟南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺體，融合國際甲級寫字樓、五星級酒店、高檔服務商業(yè)多功能為一體，滿足未來酒店、辦公、娛樂、餐飲、會議、展覽等多種需求。將充分利用商務中心區(qū)域位于濟南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢，與西部新城會展中心、文化中心相結合，創(chuàng)造獨特的整體景觀。

在2009年以前，業(yè)界對城市綜臺體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉變，城市綜合體已快步躍進，成為當下城市地產發(fā)展的高級模式。隨著我國城市化水平的提高和商業(yè)地產加速發(fā)展，未來城市綜合體也將逐步成為城市進化和商業(yè)地產發(fā)展的主導力量。

韓建徽(中國商業(yè)街工作委員會主任)：城市綜合體正在成為中國商業(yè)地產發(fā)展的新熱點和新亮點。就未來商業(yè)地產的發(fā)展趨勢而言，功能復合將成為商業(yè)地產的發(fā)展主流。從近年來全國商業(yè)地產的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢和集購物、餐飲、休閑于一體的復合化趨勢。特別是城市綜臺體，它綜合了商務、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價值，正在成為―個新的熱點。

可以預計，中國的商業(yè)地產正在進入新一輪的快速擴張發(fā)展時期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來更多機遇。

從開發(fā)商來看，越來越多的實力開發(fā)商看重商業(yè)地產可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進入商業(yè)地產領域。在我國除了進入商業(yè)地產領域比較早的萬達、深國投、寶龍、金融街以外，萬通地產也開始關注進入商業(yè)地產這個領域。世茂地產在其項目儲備的總面積中，商業(yè)地產也占有相當大的比重。

從零售商來看，一些國外的品牌零售商也開始進軍商業(yè)地產，從只租不購到購地經營，獲取商業(yè)經營和房地產增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復合業(yè)態(tài)的轉型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰(zhàn)場建設購物中心。英國、韓國、日本、德國的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產領域攻城略地。

在世界范圍內，城市綜合體是當今主流城市繁榮的一大標志。審視中國城市綜合體近年來的發(fā)展，尚不能與中國整體經濟發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對提升城市價值的同時。其存在的種種問題也不能被忽視。

篇5

前言

城市綜合體建筑的出現(xiàn)，在一定程度上避免了我國人口與土地占用之間的矛盾。交通空間也是城市綜合體建筑的重要部分，因此，設計師在進行設計的過程中，要把握好兩者之間的關系，從而促進城市的健康有序發(fā)展。

1交通空間在城市建筑綜合體當中的含義

在城市綜合體建筑當中，交通空間能夠把城市整體與建筑中的每個空間進行有機的聯(lián)系，設計人員在交通空間的設計過程中，一定要對設計理念進行創(chuàng)新，還要創(chuàng)新組織形式，對原來的空間、環(huán)境等都要進行相應的改變，城市綜合體交通空間的有效設計，對于人們生活空間和環(huán)境改善很有幫助，城市與建筑之間能夠更好的進行聯(lián)系，方便了人們的日常生活[1]。城市綜合體建筑，它涵蓋了城市的大部分功能，人們在平時的生活中，可以通過這樣建筑物滿足各種各樣的需求，娛樂、購物、居住等等，城市綜合體建筑把很多的功能建筑結合在一起，并且，對于建筑內部的空間進行了科學合理的劃分，建筑物可以發(fā)揮自身強大的功能，城市建筑綜合體不是意義上的疊加模式，而是有機的結合了每一種建筑，為人們的生活提供各種各樣的服務，有利于人們生活質量的提高。

2城市綜合體建筑中交通空間設計遇到的困難

城市綜合體建筑這種模式，相對于其他的國家，在我國出現(xiàn)的還是比較晚的，不管是使用功能方面還是設計師的設計方面，都存在著很多的不足，設計人員通常都是在相對較短的時間內完成了交通空間的設計工作，所以，在設計的過程中，難免會有被忽視的問題，考慮的也不是很全面，在內容上面，也比較單一，不是很全面。各個元素之間不能進行很好的聯(lián)系和融合。因此，在使用方面，還不能完全滿足人們日益增長的需求。

2.1質量問題

隨著社會的發(fā)展，人們生活水平也相對提高了，對于生活當中需要用到的各種物質都會有更高的要求，城市建筑交通空間也不例外，設計人員在進行設計工作的時候通常會有以下幾個常見問題：（1）設計人員并不是十分的了解交通空間的真正含義。生活水平的提高，人們對于精神文化水平的要求越來越高，因此，文化功能也要在建筑中體現(xiàn)，但是，設計人員在設計時，通常都會忽視掉這方面的問題，精神文化的內容沒有進行充分的體現(xiàn)，設計內容十分缺乏趣味性。（2）設計人員沒有進行全局性的設計考慮，在建筑物實用性的問題上，并沒有與周邊的環(huán)境進行很好的聯(lián)系，方案想法單一，缺乏靈活性。

2.2空間劃分問題

一般情況下，城市綜合體的建筑更多的趨向于經濟類型，所以對于及交通空間的考慮會比較少。商業(yè)建筑的數(shù)量龐大，這樣的想法其實是不明確的，交通問題不解決，也會影響其他的建筑使用?？臻g利用率也是目前工作中的重點，為了解決這一問題，需要合理劃分空間，保證各種功能建筑協(xié)調發(fā)展，不能出現(xiàn)比例失衡的現(xiàn)象，提高空間的使用率，使空間能夠更好的服務于人們[2]。

3城中綜合體建筑交通空間設計建議

因為我國的城市綜合體建筑起步較晚，因此，在之后的設計當中，一定要善于汲取其他國家先進科學的設計經驗，對于優(yōu)秀的案例進行分析和總結。

3.1交通空間內部設計

在入口的問題上，主要的功能是連接建筑內部空間和建筑外部空間，因此，在設計的過程中要作為重點考慮?？梢栽趯嶋H的設計中結合建筑的具體需要，添加更多的地域文化特色，建筑在具備實用性的同時還要滿足人們的精神文化需求，增加了設計的趣味性。路徑問題上，路徑在設計中也十分重要，需要對建筑物內部的各種街道進行合理的設計，優(yōu)化交通設計整體的方案。

3.2交通空間外部設計

線性優(yōu)化，設計人員在對交通空間進行設計的時候需要優(yōu)化線性方面，要把“以人為本”的理念深入貫徹到設計理念當中，把車輛、人流進行很好的隔離，同時還要有各種行為規(guī)范，對于建筑物外部內部人員進行行為上的規(guī)范，保證交通空間的有效利用[3]。內容要進行優(yōu)化，在我國，設計師在對建筑交通空間進行設計時，明顯更加重視車輛方面，對于人的重視程度不高，這違背了“以人為本”的基本設計理念，外部空間與車輛停靠之間的關系比較模糊，這樣的設計很容易引發(fā)交通事故，為人們的生命安全留下了隱患。因此，在未來的設計中，一定要重視這個問題，要把每一個區(qū)域進行合理的劃分，設計的內容一定要進行優(yōu)化，使設計更加合理，更符合人們的實際需求。

4總結

在我國的很多發(fā)達城市中，城市綜合體建筑的設計已經相當完善，符合時展的同時更滿足人們的生活需求，為人們的生活提供了很多便利。在今后的設計過程中，更要創(chuàng)新設計理念，豐富設計內容，提高城市綜合體建筑交通空間的利用率。

參考文獻

[1]劉喜強，陳冠雄.城市建筑綜合體交通設計研究[J].公路交通科技（應用技術版），2015，03：328~330.

篇6

恩智浦半導體執(zhí)行副總裁Guido Dierick此次受荷蘭政府邀請，全程參與馬克?呂特首相訪華。他表示：“作為歐洲領先的半導體公司，恩智浦在全球‘智慧生活，安全連結’解決方案領域已經積累了豐富的經驗，成為該領域的領先者。我們非常高興能夠結合恩智浦最新技術創(chuàng)新和知識，與優(yōu)秀的中國伙伴合作，協(xié)力建造大型智能商業(yè)社區(qū)?！?/p>

針對此次三方合作，恩智浦半導體中國區(qū)CEO兼全球市場銷售資深副總裁鄭力表示：“恩智浦耕耘中國市場已近三十年，獲得了深厚的技術和經驗積累，此次與中國商業(yè)地產的戰(zhàn)略合作是一次新的突破。通過部署安全互聯(lián)的智能城市解決方案，我們基本實現(xiàn)了物聯(lián)網(wǎng)在中國的發(fā)展進程，這將成為全球物聯(lián)網(wǎng)領域的標桿案例之一，推動整個產業(yè)的快速發(fā)展。”

篇7

緒論

近年來，隨著城市化進程的加快、社會經濟發(fā)展和人民生活水平不斷提高，商業(yè)建筑作為和人們日常工作與生活密不可分的一部分，越來越成為城市建設中重要組成部分。房地產事業(yè)高速發(fā)展，帶動社會經濟不斷前進，人們已不再滿足于在一個區(qū)域內只存在一種經濟形式，而更需要一種多樣化的區(qū)域經濟，并能同時滿足生活、購物、休閑、娛樂和餐飲等需求。加之當下城市人口極具增加，在城市的發(fā)展進程中土地資源嚴重不足日益凸顯，這就需要建設者集約化充分利用土地。為了解決這一系列的問題，城市綜合體的概念便應運而生。

顧名思義，“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

針對此類建筑項目，暖通空調設計也越來越復雜，設計者不再只靠單一規(guī)范完成一個項目，而需要打開眼界，針對建筑內各種功能區(qū)塊進行特殊設計，以便滿足不同功能的業(yè)態(tài)對暖通空調設計的要求，同時兼顧總體建筑的統(tǒng)一協(xié)調。下面結合相關案例闡述此類建筑項目的暖通空調設計。

1 項目概況

本工程項目名稱為宜興萬達廣場，位于江蘇省宜興市，東側臨東氿大道，西側楓隱路，北側至陽羨路，南至東虹東路。該項目總占地面積120500平方米，總建筑面積39萬平方米，其中地上部分分為室外步行街、室內步行街、綜合樓、百貨樓、商務酒店、酒樓、甲級寫字樓及五星級酒店。室外步行街地上二層，為獨立的店鋪群，不與綜合體相通。室內步行街地上三層，各獨立的店鋪由內街相連，每層有通道與百貨樓及綜合樓相連。百貨樓及綜合樓均為地上四層。商務酒店地上九層，有獨立的出入口，不與其他業(yè)態(tài)相通。甲級寫字樓地上三十六層，建筑高度141米。五星級酒店地上十九層。綜合樓內包含超市、次主力店、國美、KTV、電玩及多廳影院。其中所有地面建筑均建立在一個大地庫的底盤上，除室外步行街與地下一層不連通外,其余業(yè)態(tài)均與地下一層相通。本工程地下部分有三層，除地下一層為超市及國美外，地下二、三使用功能為商業(yè)配套功能用房，物業(yè)用房，設備機房和地下車庫。

2 設計難點

作為一個城市綜合體建筑，在暖通空調設計過程中，需要把整個工程根據(jù)業(yè)態(tài)使用功能分拆成數(shù)個小型公建進行設計。而設計難點就在于由于各業(yè)態(tài)中對于空調的需求是不同的，因此無論是在冷熱源形式的選擇上，還是在末端系統(tǒng)的設置上都要具體分析，從而選取一個最為適合的方案。

3 冷熱源形式的選擇

3.1 冷熱源的形式

由于城市綜合體的體量巨大，冷熱源形式的選擇不論是對于投資還是耗能都至關重要。根據(jù)現(xiàn)場市政條件和地理環(huán)境的不同，對于冷熱源形式的選擇需要進行論證，使選擇的冷熱源形式既可以節(jié)省初投資及運行費用，又可以達到節(jié)能的要求。就宜興項目而言，項目所在地市政條件比較成熟，燃氣、蒸汽、電力等市政管線齊備。因此在冷熱源形式的選擇上就有了電制冷+市政熱力、燃氣直燃機制冷供熱、冰蓄冷三種方案。另外，根據(jù)現(xiàn)場的地理環(huán)境的特點，在項目邊上有一個面積頗大的天然湖泊，故湖水源熱泵的形式也作為一個方案被提了出來。在初步論證中，經過對現(xiàn)場市政條件和地理環(huán)境的深入考察，根據(jù)當?shù)仉娏]有峰谷電價差別，故而淘汰了冰蓄冷的方案。而天然湖泊雖然面積很大，但湖水深度不能滿足湖水源熱泵的要求，因此在第二步的具體論證中我們僅對電制冷+市政熱力、燃氣直燃機制冷供熱、電制冷+燃氣鍋爐三個方案進行了深入的論證。論證中，根據(jù)當?shù)氐氖姓萘亢褪召M情況，從設備初投資、市政接口初投資和運行費用等方面做了對比，最終選擇了電制冷+市政熱力的方案。

3.2 冷熱源機房的設置

本工程由于內部業(yè)態(tài)復雜，故冷熱源機房均根據(jù)不同業(yè)態(tài)的要求分開設置。本項目設置了6個制冷機房，分別為甲級寫字樓、五星級酒店、超市、百貨、商務酒店和綜合樓（含室內步行街）服務。由于酒樓和室外步行街的物業(yè)形式不同，酒樓采用風冷熱泵的形式，而室外步行街采用VRV形式。

而制冷機組臺數(shù)的設置則要根據(jù)各業(yè)態(tài)的具體運行情況而定。以綜合樓制冷機房為例，綜合樓制冷機房為室內步行街、次主力店、KTV、電玩和影院服務。其中KTV和影院的運營時間與其他業(yè)態(tài)不盡相同，所以在冷機的設置上，我們采用三大一小的組合模式，使小機的裝機容量可以滿足KTV、影院及物業(yè)辦公用房的負荷，以便在其他業(yè)態(tài)下班以后，可以保證上述功能用房的正常運行。

根據(jù)項目所在地域和超市的所在位置及運行經驗，本項目超市冬季不供熱。其他業(yè)態(tài)換熱站的設置數(shù)量與服務對象與制冷機房相同。

由于五星級酒樓的特殊性。本項目除了在五星級酒樓設置了換熱站之外，還設置了鍋爐房，保證洗衣房及空調加濕服務。并在市政熱力故障及維修時使用，保證整個酒店的圍護結構、60%客房及所有會議室的新風熱負荷、50%的生活熱水熱負荷、服務全日餐廳、中餐廳、和員工餐廳廚房全面換氣的熱負荷以及供應洗衣房300kg/h的蒸汽的用量。

4 末端系統(tǒng)的設置

4.1 空調水系統(tǒng)

本項目水系統(tǒng)項目簡單，根據(jù)使用要求分為二類。除五星級酒店采用四管制外其他部分均采用二管制。從冷熱源處，五星級酒店采用一次變流量系統(tǒng)，其他均為一次定流量系統(tǒng)?？紤]到日后運行維護，不同業(yè)態(tài)設置獨立的空調水立管，單獨計量。值得一提的是甲級寫字樓建筑高度超過100米，因此我們在避難層設置了轉換機房，以減小系統(tǒng)承壓。

4.2 空調風系統(tǒng)

根據(jù)日后的使用功能，空調風系統(tǒng)主要有兩種。全空氣系統(tǒng)主要用于百貨、次主力店、超市、影院觀眾廳、五星級酒店大堂及宴會廳等大空間部位。風機盤管加新風的系統(tǒng)則用于室內步行街、KTV、甲級寫字樓標準層、酒店客房等部位?？照{機房考慮到所使用的物業(yè)劃分也分開設置，即不同業(yè)態(tài)的空調機組不放在同一空調機房內，本業(yè)態(tài)的空調機組不放在其他業(yè)態(tài)范圍內。

在空調機房位置的設置上，除了剛才提到的要考慮使用管理的不同，還要考慮業(yè)主的經濟利益。例如首層是商業(yè)的黃金部位，租金相對較高，那么首層的空調機組一般就設置在二層，以最大化的保證業(yè)主的收益。

4.3 通風系統(tǒng)

城市綜合體中商業(yè)部分通風設計和普通公建相同，需要注意也是不同業(yè)態(tài)的設備不能混用。

五星級酒店在通風系統(tǒng)中預留的通風豎井相對比較多，各種餐廳的廚房、柴油發(fā)電機房和洗衣機房這些功能房間的送排風系統(tǒng)由于具體風量需要待廠家選定后提供，所以預留土建風道時，除了適當放大估算風量外，豎井風速也不能選得太大。在宜興項目中，這種預留的風井我們都是按照不大于8m/s的風速考慮的。目前各廠家已完成深化設計，從深化的結果看，這種做法還是很有效的，基本上廠家設計的風量都比較大。但是由于之前做了適當?shù)姆糯罂紤]，各風井中的風速均沒有超出規(guī)范和導致設備風壓過大的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.4 采暖系統(tǒng)

由于商業(yè)建筑首層的層高都比較高，鑒于舒適性的考慮，在首層的個別部分可以考慮適當設置地板輻射采暖系統(tǒng)，作為空調系統(tǒng)在冬季供熱的補充。宜興項目在室內步行街、百貨的大門附近，五星級酒店首層大堂和全日餐廳處設置了地板采暖。

5 防排煙系統(tǒng)的設計

城市綜合體在防排煙系統(tǒng)上沒有更多的特殊做法。只是由于體量巨大，且考慮日后的經營問題，此類建筑往往采用消防性能化的形式，對建筑的消防設計進行論證。設計院再以此論證的結論作為設計依據(jù)進行設計。但目前我國一些省份也不認可此方式，如宜興項目所在的江蘇省就是通過聘請專家進行專家評審會的方式對此類建筑的消防設計給予設計依據(jù)。

6 節(jié)能設計

近年來我國經濟飛速發(fā)展，隨之而來的能源和環(huán)境問題日益緊張惡化。節(jié)約能源和改善環(huán)境質量已經成為我國可持續(xù)發(fā)展道路上緊迫需要解決的問題。隨著空調大規(guī)模的使用，一系列的問題也隨之產生。高能耗帶來嚴重的環(huán)境問題，造成大氣污染、水污染、固體廢棄物污染等。據(jù)統(tǒng)計，采暖空調系統(tǒng)能耗約占建筑總能耗的一半以上。而合理的選擇采暖空調的形式以及有效的措施可以達到節(jié)能效果。

針對宜興項目，除了所有的空調及新風機組均采用帶熱回收的機型外，我們在綜合樓、五星級酒店上均設置了免費冷卻水系統(tǒng)，在過渡季通過冷卻塔散熱冷卻水直接供給系統(tǒng)末端。采用自然風的供冷是節(jié)能新技術在暖通空調中的應用重要組成部分之一。在室外空氣溫度等參數(shù)低于室內空氣時，在空調的供冷期內完全能夠利用室外風所帶有的自然冷量取代傳統(tǒng)方式來滿足室內冷負荷的部分或全部需要。這種情況通常應用在供冷期的過渡季和夜間，可采用的方法為新風直接供冷。因此在設置全空氣系統(tǒng)部位的送排風豎井面積的確定上，考慮了過渡季70%新風量。而系統(tǒng)的凝結水我們也不放過，我們將收集到的空調系統(tǒng)的凝結水接入給水泵房的水箱中，作為冷卻塔系統(tǒng)補水的水源之一。而作為熱源的蒸汽經換熱后所產生的高溫凝結水也接至生活熱水機房作為生活熱水的預熱之用。

7 消音降噪措施

城市綜合體依地段而生，是城市一般都會在CBD區(qū)域建設的高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的。因此消音降噪的問題在城市綜合體中也很重要。不僅因為在這類建筑中設置了像影院這類對于聲學環(huán)境要求很高的場所，而且五星級酒店對與噪音的要求也很高。另外，一個城市綜合體內除了商業(yè)建筑外，往往整合著高檔公寓和住宅建筑。商業(yè)建筑在屋面的設備噪音如何處理，以保證不影響影院、住宅和酒店的聲學環(huán)境，越來越受到各業(yè)態(tài)業(yè)主的重視。而解決噪聲污染的方法除了暖通專業(yè)對于系統(tǒng)本身進行消音降噪措施——包括選擇低噪音設備；對于屋面的管線進行消聲處理等以外，還需要與建筑和景觀設計相配合。

8 其他系統(tǒng)

在城市綜合體的設計中，我們也經常會遇到一些在普通公建項目中碰不到的系統(tǒng)，雖然這些系統(tǒng)往往由廠家進行二次深化，但是在最初的設計中我們一定要預留好足夠的條件，最小程度的避免由于二次深化而對建筑結構的修改。在宜興項目中需要預留的系統(tǒng)主要有以下幾處：1、超市的冷庫需要在屋面預留壓縮機位置及荷載，并預留冷媒管路由；2、室內步行街內分段預留排油煙豎井及補風豎井，以便招商后可以根據(jù)業(yè)主要求進行餐飲項目的經營；3、室內步行街兩側端頭店鋪預留VRV系統(tǒng)，以便大型餐飲企業(yè)獨立運營；4、五星級酒店預留洗衣房用蒸汽管道及送排風管道；5、五星級酒店預留泳池除濕熱泵系統(tǒng)條件。

結 論

現(xiàn)代工程中單一功能的建筑物越來越被大型的、功能復雜的綜合性建筑所取代。在設計中，我們也越來越經常遇到這種類型。這類建筑物，在進行暖通空調設計時，往往需要將其整體考慮，分開設計。不僅保證其功能的完整、多樣，更要滿足各類與其相關的規(guī)范要求。做到符合甲方意圖，滿足相關規(guī)范，體現(xiàn)設計價值，創(chuàng)造優(yōu)秀作品。城市綜合體的暖通空調設計不僅是對設計者基本業(yè)務的考量，更是對設計者總攬全局、兼顧考慮做到全方面，多視角進行設計的檢驗。隨著這類建筑的興起，城市綜合體的暖通空調設計業(yè)必將邁進一上一個新的臺階。

參考文獻

[1]《萬達規(guī)劃院設計導則》

[2]《萬達星級酒店設計導則》

篇8

前言

城市大型商業(yè)建筑的建設不僅代表著一個城市的經濟發(fā)展水平，而且對提升城市的影響力也有著至關重要的作用。尤其是對于中，小型城市，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口數(shù)量的不斷增加，迫切需要新建大型商業(yè)建筑，而商業(yè)發(fā)展的主力模式，我認為目前是以市中心為基點，向各個居住區(qū)組團擴展，這樣對城市的建設和人性化發(fā)展都有著極大推動作用。

一、大型商業(yè)建筑的概念

大型商業(yè)建筑是用于滿足購物者消費、餐飲、休閑、娛樂等活動或開展促銷等商業(yè)行為的場所，它通常將商業(yè)、辦公、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等三項以上功能進行組合，并在其間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的商業(yè)體系。大型商業(yè)建筑公共空間的設計需要在遵循整體化原則、人性化原則和風格化原則的基礎上完成對商業(yè)綜合體整體空間、界面和環(huán)境的全方位設計，同時它又提供了一定的消費社交空間，發(fā)揮一定的城市功能。

由目前我個人參與設計的幾個商業(yè)綜合體的一點經驗來總結，設計出成功的商業(yè)建筑，需要各方通力合作，尤其需要有以下幾個要點：

（1）開發(fā)商對自己拿到的這塊商業(yè)用地進行綜合理性的市場評估，了解受眾群體，評估周邊競爭情況，找到合理市場定位。

（2）設計院和開發(fā)商共同制定準確的商業(yè)業(yè)態(tài)組合模式，推敲出合理的商業(yè)布局，并借助合理的出入口布置，形成閉合人流，不留死角商鋪，同時做好無障礙設計，保證室內路線通暢，做好防火和排煙設計，保證人員安全。

（3）物業(yè)功能設計合理：把握好垂直交通設計需要，機動車與非機動車停車場位置和交通，有效連接物業(yè)交通與城市交通。

（4）專業(yè)公司按照每個區(qū)域不同業(yè)態(tài)，對商業(yè)內外的燈光，綠化進行設計。

二、大型商業(yè)建筑空間設計

城市化進程在不斷地加快，對大型商業(yè)建筑要求也越來越高。通常情況下，消費者要求大型商業(yè)建筑的公共空間除了要具有開放性、文化性、舒適性以及娛樂性這些基礎要求，在現(xiàn)在越發(fā)需要注重消費者感性訴求。這樣，可通過提高商業(yè)空間的舒適度和互動性來提高消費者停留時間和消費次數(shù)，從而大致提高人流量和銷售量的目的。

現(xiàn)就大型商業(yè)建筑空間設計的重要類型進行歸類說明：

（1）聚合性空間。聚合性空間是以一個空間為主導，其它空間在其周圍聚集、向其靠攏。主導空間在形式上應當突出，如中庭空間、中央大廳等。

（2）線性組合空間。線性組合空間主要采用一條路徑將各個空間組合在一起。路徑通常是直線式、曲線式或者拆線式的，當然也可以是明顯的街道式。通過直線、曲線或拆線對空間內的各區(qū)域進行組合貫通。這種組合適用于空間小的結構，能有效利用空間。

（3）輻射性空間。輻射性空間以大型建筑中心為圓心，向四周輻射展開，這種輻射性空間不受建筑形式的影響，輻射路線可長可短，有效節(jié)約了人們在建筑內步行的距離；形成以某一區(qū)域為中心的、可根據(jù)需求進行具體劃分的空間。

（4）環(huán)繞性空間。環(huán)線性空間通常是指大型商業(yè)建筑的路徑在空間外形成一個環(huán)形路，商業(yè)空間沿此環(huán)形路布置，也可設計同時多個環(huán)形路，這樣就是多環(huán)形商業(yè)路線，能有效利用空間。

（5）并列性空間。并列性空間是指將空間并行排列，組合成的一種建筑風格，沒有明顯的主次區(qū)別，將各空間均勻分布在建筑中，形成很多獨立的小空間。

三、 城市大型商業(yè)建筑設計所要遵循的原則

1、整體尺度原則

城市大型商業(yè)建筑設計的整體尺度原則是指建筑各組成主體間的有機聯(lián)系及產生的視覺效果。整體尺度原則主要強調的是建筑物整體性，在大型商業(yè)建筑整體性設計時要充分考慮建筑的主體、裙房以及屋面三個主要因素，將三要素有機結合在一起按照統(tǒng)一的內部尺度及外部設計風格進行設計，而不是將三者單獨地按照各自的參數(shù)體系進行設計。只有這樣才能使三者有機的融合在一起，協(xié)調統(tǒng)一，打造形態(tài)美感與功能設施合理兼?zhèn)涞膬?yōu)秀建筑工程設計作品。

2、近人尺度的原則

近人尺度原則在城市大型商業(yè)建筑設計中的內涵是建筑物的進出口以及底層部分的尺寸大小能給人帶來視覺享受的同時又能方便人們使用。其中，建筑物進出 口是用戶每天都要使用的部分，進出口設計質量對能否吸引消費者，帶給他們愉悅感有很大的能動性。所以在大型商業(yè)建筑設計時要將近人尺度設計理念充分地融入到設計思路中，合理地劃分建筑物入口處的細節(jié)把控，指定設計風格，符合當?shù)氐奈幕蛯徝涝V求，使每一部分都能在滿足用戶對建筑功能性需求的基礎上，又能給人們帶來感官享受。

3、細部尺度的原則

細部尺度是指大型商業(yè)建筑所采用的施工材料的質感，是更為細膩的建筑尺度劃分。在大型商業(yè)建筑設計時應透徹地了解人們對建筑材質的標準要求及喜好程度。一般情況下，我們對事物的評價，都是通過眼觀以及手摸的方式去對事物進行進一步的了解，然后從主、客觀角度對該項事物做出綜合性評價，所以消費者不僅對大型商業(yè)的設計有一個宏觀的概念和體驗，對細部設計的成熟度，美觀度，舒適度也是有非常高的要求的。設計人員應遵循細部尺度原則，采用人們能夠接受的喜愛的建筑材質，色彩塑造建筑工程作品。

四、大型商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢DD主題商業(yè)

主題式商業(yè)中心，是將商業(yè)中心細分成集購物，餐飲，娛樂，休閑，教育，社交，商務等多元化消費場所，可以讓消費者有廣泛的選擇，感受到便捷效率，以最大限度地滿足物質和文化方面需求的目的。從經營角度解釋，就是讓消費者在目標主題區(qū)完成一個消費目的，所以也稱之為“一站式消費”。主題式購物中心有著傳統(tǒng)商場無法比擬的優(yōu)勢和強大的生命力，正成為21世紀商業(yè)發(fā)展的主流。

1、文化主題購物中心

代表案例：東京維納斯城堡、臺北誠品書店、香港青衣城及首爾樂天樂園。

成功要點：獨樹一幟的空間設計與業(yè)態(tài)布置，精準詮釋主題特色，讓顧客在購物中心營造的特定氛圍中感受除購物外的驚喜。女性主題如東京維納斯城堡、閱讀主題如誠品書店、海洋主題如香港青衣城，青少年互動性主題如首爾樂天樂園等都極具特色，在整體商業(yè)運營中也極好的運用了各自主題的特點，是其中較為成功的代表。

2、特色主題購物中心

代表案例：Dream Mall

成功要點：特色主題與空間業(yè)態(tài)的全面整合。Dream Mall以水、花卉、自然、宇宙為四大主題概念，以魚形建筑和主題建筑構成，融合了自然與海洋概念。其匯集了全臺灣獨特商店，并規(guī)劃舉辦各種文藝展覽活動會館，結合奇美博物館、時尚故宮等文化創(chuàng)意產業(yè)，打造成一個集購物娛樂、休閑餐飲、歡樂時尚、建筑美學與文化藝術品位于一身的完美體驗空間。

3、藝術類主題購物中心

代表案例：上海K11

成功要點：當?shù)厮囆g文化與購物體驗的無縫對接。上海K11破解同質化、實現(xiàn)差異化的成功范本。K11定位為購物藝術中心和藝術舞臺，其獨特的主題性購物中心定位、濃重的小資情調吸納了眾多上海年輕時尚的消費群體。它不僅是一座購物中心，更是一間藝術博物館、環(huán)保體驗中心、主題旅游景點和展示人文歷史的絕佳場所。

4、家庭式主題購物中心

代表案例：上海正大廣場

成功要點：“家庭娛樂消費中心”的精準定位。上海正大廣場作為中國知名的購物中心，剛開業(yè)時由于定位的失誤，運營困難，后經過幾輪人事及運營思路的調整，后提出“家庭娛樂消費中心”的定位概念后，在調整后取得巨大的成功。

5、休閑主題購物中心

代表案例：深圳COCOPARK

成功要點：多功能公園情景式購物中心。作為一個公園版情景式購物中心，COCOPARK以公園為主題，集中文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的購物中心。自然光中庭，增加消費者的娛樂休驗。

結束語

目前大型商業(yè)建筑的設計中還存在某些問題，這些問題不僅影響了大型商業(yè)建筑的使用效率，也影響了城市的經濟效益，阻礙了經濟的發(fā)展。因此，相關的建設單位要從各個方面對其設計進行進一步的詩水蛇山神廟研究，使其在城市化進程中的使用效率提高，促進城市的商業(yè)發(fā)展，提高經濟效益。

參考文獻：

[1]李武淺談綠色建筑設計在商業(yè)建筑中的必要性中華民居（下旬刊），2012年第10期

[2]張?zhí)旌饩G色建筑設計在商業(yè)建筑中的必要性分析城市建設理論研究，2012年第25期

篇9

中圖分類號：TS958文獻標識碼： A

項目信息：

項目名稱 東莞虎門時代廣場

地點（城市，地區(qū)，國家） 廣東省東莞市

設計時間 2013年7月至2014年1月

項目規(guī)模 130000（地上10000，地下30000）

甲方 金地集團

項目類型 社區(qū)商業(yè)

主要產品 商鋪、住宅

商業(yè)建筑概述：

商業(yè)地產開發(fā)在中國大陸已經過十幾年的實踐，由于商業(yè)項目的復雜性，其開發(fā)和設計規(guī)律仍然不能和住宅產品一樣高度成熟和標準化，但開發(fā)商和設計公司都在不斷向國外經驗學習并結合自身特點進行實踐研究，到今天已經擁有相當大規(guī)模的有個性特色的商業(yè)項目，個人根據(jù)商業(yè)地產設計多年經驗，把這些商業(yè)項目總結歸納成六大類型。

一、商業(yè)鄰里（NEIGHBERHOOD）

以社區(qū)生活需求為設計、開發(fā)、招商、運營目標，趨勢是 Community 社區(qū)化。社區(qū)將成為地產開發(fā)的精髓，“最后一公里”的概念是電商時代消費主義最后的陣地。她帶來生活所需的所有營養(yǎng)、便利、健康甚至知識，她承載著鄰里社群歸屬的客戶體驗。家庭回歸家園，見證個人與社區(qū)的共同成長。

二、生活中心（LIFESTYLE CENTER）

尺度風貌適宜的休閑商業(yè)街區(qū)，回歸城市生活，趨勢是 City life 城市生活化。在未來，人們只會停留在家、辦公室和聚會場所周圍。我們要創(chuàng)造更適合年輕人和家庭聚會的場所，從大食代到卡拉OK，從樂高天地到寵物樂園，生活永不落幕。

三、城市商業(yè)街（PETIT BAZAAR）

結合氣候特征和消費習慣，重組室內外空間，趨勢是 Outdoor空間戶外化。以城市街道為原型的小型商業(yè)綜合體，以主題業(yè)態(tài)為特色，追求適宜停留、休憩且兼具商務與家庭混合的商業(yè)屬性，打造充滿陽光、混合新鮮空氣和食物香味、私語和吆喝共存的城市生活空間。

四、辦公商業(yè)（OFFICE GARDEN）

商業(yè)空間和辦公展覽等功能結合，形成新的商業(yè)生態(tài)和可售地產產品，趨勢是 Business商務復合化。辦公室不再是城市中心單調的玻璃盒子，新的產業(yè)要求遠離高密度的鬧市，我們的目標是規(guī)劃花園式辦公商業(yè)社區(qū)，設計更高效、更環(huán)保、更富創(chuàng)新的辦公空間，并將商業(yè)服務帶到工作場所的周邊。工作永無止境，生活無處不在

五、購物中心（SHOPPING MALL）

大體量商業(yè)要擁有更多的體驗性復合性空間，創(chuàng)造真正的城市客廳，趨勢是 Experience 體驗。在大型購物中心的趨勢下，顧客要做的不再是持續(xù)投入體力的逛街，取而代之的是豐富的身心體驗。我們追求戲劇化的空間效果，同時使其有富于變化的可能，讓人們擁有了解個性、時尚、不同個體的機會。

六、城市綜合體（P+R MIXED USE）

真正的城市綜合體，針對城市郊區(qū)生活工作的一體化解決之道，趨勢是 Hybrid混合。多種公共交通設施聯(lián)系的商業(yè)辦公混合建筑群的出現(xiàn)，使大型城市的人們在方便往來工作場所和家的同時，亦可享受完善的商業(yè)服務，滿足高節(jié)奏休憩交往需求。

以上六個類型是商業(yè)建筑的六個發(fā)展方向，實際操作中并不一定是截然分開的，往往互有交集。和“辦公商業(yè)”、“購物中心”、“城市綜合體”的特殊性相比，“商業(yè)鄰里”、“生活中心”、“城市商業(yè)街”所代表的社區(qū)商業(yè)是目前城市化進程中隨著大量住宅開發(fā)而產生的最普遍的商業(yè)形式，社區(qū)商業(yè)依托于較大規(guī)模的住宅社區(qū)，輻射周圍3-5公里半徑范圍，根據(jù)規(guī)模、業(yè)態(tài)、形態(tài)等需求的不同，定位成上述三者之一，或同時具備三者的特征。東莞虎門時代廣場就是這樣一個典型的社區(qū)商業(yè)的案例，功能上實際是“商業(yè)鄰里”，業(yè)態(tài)上做成“生活中心”可以提升能級擴大影響，形式上又是“城市商業(yè)街”有利于流線組織和銷售。

項目概況介紹：

本項目位于廣東省東莞市虎門鎮(zhèn)中心地帶，東臨省道，西臨連升北路，南臨規(guī)劃路，交通條件良好，總用地面積44000，容積率2.18，分南北兩個地塊，分別設置一個小高層住宅區(qū)和一個商業(yè)街區(qū)，商業(yè)定位為社區(qū)型商業(yè)街區(qū)，打造成為金地虎門時代廣場。

布局模式分析：

原規(guī)劃住宅區(qū)用地較大，商業(yè)用地較小，商業(yè)層數(shù)較高，不利于使用和運營銷售，而且形態(tài)過于狹長，難以形成聚合空間，經過幾次方案嘗試均不理想。于是我們建議把北地塊的住宅集中布置，形成兩棟高層塔樓，把北地塊商業(yè)用地擴大，平均層數(shù)降低到2.5層，同時可以擁有較大廣場集聚人氣。

功能布局細分：

南北兩地塊商業(yè)流線連續(xù)，結合用地形狀形成多樣的商業(yè)空間和多種商業(yè)產品。

1.沿街商業(yè)：南北區(qū)沿街設置帶露臺的商業(yè)體量，包含零售和餐飲業(yè)態(tài)。

2.住宅底商：南北區(qū)住宅底部設置零售和餐飲，與沿街商業(yè)之間形成商業(yè)內街空間。

3.獨棟商業(yè)：北區(qū)中心設置下沉廣場，廣場中設置地下超市和兩棟獨棟建筑，作為高端餐飲和會所。

4.樣板段商業(yè)：沿街商業(yè)的一部分作為啟動區(qū)。

5.北區(qū)住宅：布局緊湊，為小戶型產品。

6.南區(qū)住宅：環(huán)境優(yōu)美，為大戶型產品。

規(guī)劃設計要點：

1.多入口：狹長的商業(yè)街需要多個入口，根據(jù)商業(yè)價值分成幾個等級，對應不同的尺度和形式，主入口需要特殊的形象標志。

2.多廣場：入口與商業(yè)內街的交叉點需要設置廣場，入口等級越高，廣場的等級越高，這些廣場是商業(yè)人流視線的聚焦點，具有最高的商業(yè)價值，需要關注從周圍看廣場以及從廣場看周圍的形態(tài)意象。

3.多連廊：在南方地區(qū)，二層連廊盡量連續(xù)，動線盡量單一，減少一拖二商鋪，增加單層商鋪，降低單鋪總價，提升商鋪單價，增加商業(yè)總貨值。

4.多平臺：二三層通常為餐飲業(yè)態(tài)，需要較多外擺空間，平臺面積既不鋪張也不局促，提供充足的宜人的室外餐飲休閑空間。

5.流暢便捷的動線：將入口、內街、連廊整體考慮，利用自動扶梯、垂直電梯、疏散樓梯等手段，形成連續(xù)的立體的交通系統(tǒng)，商業(yè)動線是商業(yè)設計中最復雜和最重要的一環(huán)。

6.合理的空間尺度：建筑內部空間和外部空間，都要遵循長期經驗積累下來的常用尺寸，比如單個店鋪進深12-15m，面寬4m，內街寬度14m、層高4.5-5.6m等。

7.商業(yè)興奮點：主入口和主廣場等節(jié)點部位，需要設置標志物吸引人流，同時具有一定實用功能。北地塊北入口廣場設置集中綠化景觀和LED巨屏，南北地塊之間入口廣場和北地塊下沉廣場設置傘狀構筑物（時空之花），南區(qū)南入口設置門型構筑物和LED屏幕（時空之門）。

8.啟動區(qū)設計：和住宅項目一樣，大型社區(qū)商業(yè)項目通常也要考慮先期啟動區(qū)域，我們把住宅和商業(yè)啟動區(qū)結合，把南北區(qū)之間的沿街商業(yè)切出一部分，形成獨棟商業(yè)樣板區(qū)。

立面設計策略：

建筑立面采用現(xiàn)代風格，材料豐富，營造熱鬧的商業(yè)氛圍，不同商業(yè)產品采用不同立面手法和材料，既統(tǒng)一又各具特色。

1.沿街商業(yè)：形成大氣簡潔的城市形象，強調流暢的水平線條，用淺灰色鋁板覆蓋層間高度。三層采用印花玻璃做成金色的盒子，提升沿街商業(yè)形象。

2.住宅底商：形成連續(xù)有韻律的界面，引導人流進入街區(qū)，采用折疊形態(tài)的玻璃幕墻。

3.獨棟商業(yè)：形成地域文化形象，做成傳統(tǒng)嶺南民居風格的商業(yè)建筑，采用青磚、灰色涂料、仿木鋁型材等材料。

4.樣板段商業(yè)：需要快速建造和形成鮮明形象，采用三角面玻璃幕墻。

5.北區(qū)住宅：形成現(xiàn)代風格公建化立面，與商業(yè)統(tǒng)一，采用暖色質感涂料和局部玻璃幕墻。

6.南區(qū)住宅：形成高端居住社區(qū)氛圍，采用成熟的新古典風格。

7.標志物：形成街區(qū)的亮點和特色，采用鋼結構和膜結構。

商業(yè)理念分析：

社區(qū)商業(yè)，在商業(yè)概念里是指零售商店和相關休閑設施的綜合體，通常由專業(yè)商業(yè)管理集團開發(fā)經營，業(yè)態(tài)復合度較高，商品結合的寬度較寬。社區(qū)商業(yè)不同于傳統(tǒng)購物中心所提倡的一站式購物，它體現(xiàn)的是一種精致的生活模式，更致力于滿足高消費、高品位消費者的訴求。與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)模式相比，社區(qū)商業(yè)不是簡單地將多種業(yè)態(tài)堆集在一個大的封閉空間中，而是將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學地結合在更開放的空間內，更加注重環(huán)境和建筑的一體化設計以及客戶的體驗。

東莞虎門時代廣場，作為一個典型的社區(qū)商業(yè)模式案例，在設計中遵循以下幾點：

一、多樣化的商業(yè)空間

“我會選擇一個空間豐富而不是形式多樣的建筑?？臻g一旦形成之后，我也許會努力地創(chuàng)造形式，但我永遠不會因為形式而犧牲空間品質?！报D―文彥

東莞虎門時代廣場，規(guī)劃設計中強調打造多樣化的可供駐留的商業(yè)空間。在精心打造沿街商業(yè)的同時，更加重視形成內聚的特色商業(yè)空間，下沉廣場的居中布置，對整個項目起到提綱挈領的作用，廣場四周設計了多條動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性。商家可以在廣場內舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個廣場成為了整個項目的商業(yè)活力區(qū)域。同時，整個項目中采用了多入口，多平臺，多連廊的設計手法，以點及線及面，結合豐富的建筑立面設計，結合節(jié)點部位標志物的度身打造，結合空間尺度的推敲，營造出多樣化的商業(yè)空間，更好的契合了社區(qū)商業(yè)的各種業(yè)態(tài)和使用功能。

設計過程中對商業(yè)動線以及視覺心理進行了細致的分析，西側沿街商業(yè)結合基地現(xiàn)有的棕櫚樹大街和本項目的景觀設計，形成了連續(xù)的景觀引導界面。南北兩個商業(yè)地塊之間，設置了主入口廣場與北地塊的下沉廣場相串聯(lián)，形成了雙廣場的格局。廣場內打造標志性節(jié)點，構建視覺焦點并吸引人流，與此同時，在項目的北、南、東入口處設置了尺度適合的入口廣場，形成人氣場。高層住宅底部的商業(yè)部分，采用了連續(xù)的玻璃折面設計，強化了連續(xù)界面的心理引導。

二、生活時尚功能匯集

社區(qū)商業(yè)模式在設計中，要綜合考慮購物、社會交往以及文化行為等各種功能的匯集，從而將其打造成為最時尚、最具人氣的生活櫥窗。對于城市生活而言，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基本單元，是體驗城市生活的舞臺。

本案在設計中，綜合考慮了零售、餐飲、娛樂、高端餐飲和高端會所等各種生活時尚功能的引入，通過明快的流線組織，合理便捷的垂直交通和水平交通，可以快速自然地將客戶拉動到中心的各個層面和各種業(yè)態(tài)之中，更好地滿足客戶的需求和體驗，營造一個極具吸引力的“魅力場所”。入口廣場及下沉廣場內打造的節(jié)點構筑物“時空之花”，時尚而又富有強大的視覺沖擊力，結合其獨特的抽象花朵造型，加以絢爛的夜景燈光設計，如夢如幻。“時空之花”不僅僅是整個商業(yè)生活中心視覺焦點，同時結合了電梯作為豎向交通的載體，內部還可以設置時尚飾品、數(shù)碼電玩、奶茶等小型鋪位，從而賦予其豐富的時尚功能。

三、地域文化的植入

東莞虎門時代廣場，在北區(qū)商業(yè)的中心區(qū)域，下沉廣場的一角設置了兩棟嶺南風情的獨棟商業(yè)，這兩棟“老房子”的設計，我們不是簡單地照搬，而是在設計時從功能出發(fā)，在建筑材料、建筑色彩及建筑符號等幾個方面對嶺南建筑文化進了深刻的詮釋，打造出來具有濃厚地域文化而又富有時代感的風情建筑，目標是“讓經典脫胎，重生于當代”。與此同時，我們還對于嶺南地區(qū)的氣候、生活方式、民族文化以及消費習慣等加以研究，再利用各種建筑語言將其傳承在項目設計中，令這個社區(qū)商業(yè)更加富有靈性。

四、低技平臺材料的運用

隈研吾在設計北京三里屯VILLAGE南區(qū)時，注意到三里屯的舊建筑使用的都是比較廉價的塑料和板材，并產生了對其加以改造和利用的念頭，隈研吾把這個極富挑戰(zhàn)的想法付諸了實際，用自然材料，如木頭、石頭和竹子作為主要的建材，取得了令人贊嘆的效果。東莞虎門時代廣場設計中采納了這種理念，大量運用印花玻璃和當?shù)靥赜械牡图计脚_材料，營造出別具特色的商業(yè)可識別性。

東莞虎門時代廣場社區(qū)商業(yè)旨在打造多樣化的商業(yè)空間，使各品牌因為建筑空間的獨特姿態(tài)而被賦予別樣的、特殊的魅力，建筑空間也因這些品牌的加入而豐滿自己的個性。這是一個小型城市，并非僅僅是一個MALL，這里不單是購物空間，也有餐飲、藝術文化，讓人們即使不買任何東西，也有興趣來逛一逛，坐一坐，體驗由建筑空間帶來的輕松和慰藉。

篇10

丹納赫給予我們的啟示是，尋找具有成長性的企業(yè)并與之一起共同成長。以基本面分析為基礎，尋找優(yōu)秀的成長型企業(yè)，以合適的價格買入并中長期持有，分享企業(yè)成長的投資收益。而尋找優(yōu)秀的成長型企業(yè)，則從商業(yè)模式入手，深入分析企業(yè)提供的產品或服務、潛在競爭對手和替代產品、供應商、購買者等產業(yè)結構力量，獲取企業(yè)的競爭優(yōu)勢來源，它可能是成本領先優(yōu)勢、速度優(yōu)勢、聚焦優(yōu)勢或增值優(yōu)勢等，分析這些競爭優(yōu)勢的持續(xù)性，進而辨別出真正的成長企業(yè)。

近期A股市場創(chuàng)業(yè)板股票持續(xù)暴跌，一方面是對高估值的風險釋放，同時也是對偽成長股的集中清理。其中一些創(chuàng)業(yè)板企業(yè)的成長可以說偽成長，這些企業(yè)的商業(yè)模式沒有持久性，無法在經營過程中形成獨特的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)成長。

讓我們看看丹納赫做了什么?首先，丹納赫的并購是出于“行業(yè)第一、公司第二”的原則。對此，沃倫·巴菲特有句名言：“當某個行業(yè)以經濟狀況不佳而著稱，某位管理者以卓越運營而聞名遐邇，兩者相遇，通常后者都無法改變前者”。制造業(yè)、行業(yè)規(guī)模10億美元、集中度非常高，這樣的高利基制造行業(yè)是丹納赫喜歡的并購行業(yè)。

其次被收購公司要符合兩個條件：一是在行業(yè)中已經處于較好的競爭優(yōu)勢地位，行業(yè)份額數(shù)一數(shù)二；同時可以實施丹納赫的DBS系統(tǒng)進行改造(DBS系統(tǒng)又稱為丹納赫業(yè)務系統(tǒng))。

做好這些準備后，接著就是對被收購公司進行DBS系統(tǒng)改造，這也是公司競爭優(yōu)勢的綜合體現(xiàn)。DBS系統(tǒng)要求每位員工(上至總裁下至保安)每天都動腦筋改善自己的工作方法。通過其獨有的50多種工具，在員工一計劃一過程一績效四個方面全面實施，最終達到制度優(yōu)化合理、改造流程、節(jié)約成本、提高利潤率、提升市場份額、實現(xiàn)附加價值的目的。