導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇健身房合同，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

乙方（承租方）：

身份證號(hào)：

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)及規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、協(xié)商一致的原則，特制定本合同，以資共同遵守。

第一條：承租房屋位置、面積與用途

1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面積平方米。

1.2上款所稱房屋是指由甲方出租給乙方使用的場(chǎng)地、房屋及其配套設(shè)施。

第二條：租賃期限

2.1租賃期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允許乙方提前進(jìn)駐裝修，時(shí)間為年月日至年月日，該期間不收取租金。）

2.2承租期滿前兩個(gè)月，若乙方希望繼續(xù)承租，應(yīng)書(shū)面告知甲方，在同等條件下甲方應(yīng)優(yōu)先考慮乙方的承租權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后辦理續(xù)租手續(xù)，逾期告知視為放棄。

2.3在合同履行期間，因不可抗力導(dǎo)致本合同租賃標(biāo)的物滅失或不適于繼續(xù)使用，本合同自發(fā)生不可抗力之日起自動(dòng)終止。

第三條：租金及支付方式

3.1每年租金額為：元人民幣（￥元）。

3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。

第四條：履約保證金

4.1乙方應(yīng)于本合同簽訂同時(shí)繳納元履約保證金。

4.2在本合同解除或終止時(shí)，乙方應(yīng)依約退還房屋并結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。乙方若有欠款現(xiàn)象（包括但不限于：水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、應(yīng)向甲方支付的款項(xiàng)等），甲方有權(quán)在履約保證金中扣除，履約保證金不足以支付上述欠款的，乙方應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足。若無(wú)任何欠款，甲方應(yīng)在本合同終止后15天內(nèi)，無(wú)息返還乙方履約保證金。

4.3如因乙方原因而導(dǎo)致合同解除、終止的，甲方將不予返回履約保證金。

第五條：甲乙雙方租賃該房屋的相關(guān)規(guī)定

5.1在乙方如約支付租金的情況下，由甲方支付出租房屋的供暖費(fèi)用。

5.2乙方負(fù)責(zé)出租房屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)設(shè)施的保管和保險(xiǎn)。

5.3因不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法履行，雙方免責(zé)，并互相協(xié)助爭(zhēng)取相應(yīng)補(bǔ)償。

第六條：房屋的裝修和維護(hù)保養(yǎng)

6.1甲方負(fù)責(zé)該房屋的建筑質(zhì)量達(dá)到使用要求（不得漏雨，排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)及供暖系統(tǒng)完好等）。

6.2乙方在足額支付第一年租金及履約保證金后即可進(jìn)駐裝修。乙方裝修不得拆改主體結(jié)構(gòu)，在地面、墻體及棚頂打釘鉆眼加大荷載時(shí)不得損壞建筑的結(jié)構(gòu)；乙方應(yīng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋內(nèi)設(shè)施。

第七條：違約責(zé)任

7.1合同期內(nèi)，乙方逾期支付租金，履約保證金等其他費(fèi)用超過(guò)15天，甲方有權(quán)解除合同。

7.2因乙方違約而導(dǎo)致甲方解除合同，已繳納的房屋租金及履約保證金將不予返還。

7.3雙方在合同期內(nèi)，因一方違約而導(dǎo)致合同解除，應(yīng)向守約方支付合同總金額10％的違約金。

第八條：合同解除或終止后的處理

8.1在本合同解除或終止時(shí)，乙方應(yīng)十五日交還該房屋，并將存放的自有財(cái)產(chǎn)物資及時(shí)處置。如逾期不歸還或未處置的財(cái)產(chǎn)物資，視為乙方同意甲方代為處置。

第九條：適用法律及爭(zhēng)端解決

9.1雙方產(chǎn)生爭(zhēng)端，應(yīng)友好協(xié)商，互諒互讓，協(xié)商不成，任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院。

第十條：通則

10.1合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致以書(shū)面形式補(bǔ)充約定，補(bǔ)充約定與本合同具有同等法律效力。

10.2本合同由甲乙雙方簽字生效。本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方：乙方：

篇2

1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償利益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買(mǎi)賣）合同的效力問(wèn)題。

近幾年的舊村拆遷改造過(guò)程中,部分村民(有一些改為居委會(huì))不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補(bǔ)償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn)為資金，于是將拆遷補(bǔ)償安置的房屋預(yù)先對(duì)外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買(mǎi)賣(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來(lái)補(bǔ)償(回遷安置)的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對(duì)價(jià),受讓人以被拆遷人的名義,按照當(dāng)?shù)?本村)拆遷補(bǔ)償安置方案參入挑選回遷安置房,根據(jù)挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進(jìn)行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買(mǎi)賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數(shù)額的價(jià)款（有的是定金，也有的一次性給付全部?jī)r(jià)款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對(duì)該（買(mǎi)賣）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上存在房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情況下，應(yīng)當(dāng)通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓的，則雙方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無(wú)效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上是房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方將其依據(jù)當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補(bǔ)償政策取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人給付相應(yīng)價(jià)款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉(zhuǎn)讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償安置辦法給與拆遷補(bǔ)償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，無(wú)需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆遷人就可以了。

第三種意見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓雙方就是單純的房屋轉(zhuǎn)讓合同，由于簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋不確定，因此，雙方間轉(zhuǎn)讓合同不成立。

審判實(shí)踐中，贊成第一種和第二種意見(jiàn)的人較多，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)誠(chéng)信交易。但也有部分贊成第三種意見(jiàn)。此類糾紛比較普遍，上級(jí)法院應(yīng)當(dāng)就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見(jiàn)。

2、商品房買(mǎi)賣（預(yù)售）合同糾紛中，出賣人對(duì)逾期辦證行為免除違約責(zé)任的“出賣人的原因”如何理解和適用問(wèn)題。

按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣人的原因，買(mǎi)受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認(rèn)為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔(dān)違約責(zé)任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門(mén)逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗(yàn)收監(jiān)督部門(mén)逾期驗(yàn)收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責(zé)任嗎？

實(shí)踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經(jīng)充分考慮和注意到了相關(guān)的因素，并已經(jīng)為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經(jīng)充分做到了應(yīng)盡的本職義務(wù)，就可以考慮將有關(guān)情況作為免責(zé)事由。具體主要體現(xiàn)在相關(guān)行政管理部門(mén)的職能（驗(yàn)收備案、產(chǎn)權(quán)初始登記）行使的事項(xiàng)上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責(zé)任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補(bǔ)償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應(yīng)作為逾期辦證違約責(zé)任的免責(zé)事由。請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能統(tǒng)一指導(dǎo)意見(jiàn)。

3、房屋買(mǎi)賣合同中關(guān)于稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)的約定條款的效力問(wèn)題。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，在辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記時(shí)，需要繳納登記費(fèi)、工本費(fèi)測(cè)繪費(fèi)、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等多種稅和費(fèi)，多數(shù)轉(zhuǎn)讓合同中約定“交易過(guò)戶過(guò)程中發(fā)生的一切費(fèi)用由受讓方承擔(dān)”。發(fā)生糾紛后，雙方對(duì)“一切費(fèi)用”的解釋有爭(zhēng)議。受讓方認(rèn)為，“一切費(fèi)用”僅指登記費(fèi)、工本費(fèi)測(cè)繪費(fèi)等各種費(fèi)，不包括營(yíng)業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方交納；轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為，按照交易習(xí)慣，“一切費(fèi)用”統(tǒng)指各種稅、費(fèi)。

實(shí)踐中，一種意見(jiàn)認(rèn)為，可以按照通常的交易習(xí)慣理解為“一切費(fèi)用”包含了各種稅、費(fèi)。其效力問(wèn)題，雖然國(guó)家稅法規(guī)定出讓方（出賣人）是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務(wù)，但是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人可以約定該繳費(fèi)、繳稅義務(wù)由某一方承擔(dān)，該約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)照約履行，但該約定不能對(duì)抗稅務(wù)機(jī)關(guān)及第三方。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，國(guó)家稅法規(guī)定營(yíng)業(yè)稅、增值稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由出讓方(賣方)交納，這是法定義務(wù)，不能由當(dāng)事人自行約定承擔(dān)義務(wù)人，此種約定條款無(wú)效，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅法規(guī)定確定稅費(fèi)的承擔(dān)。

多數(shù)人同意第一種意見(jiàn)，因?yàn)槊耖g交易中，一般是約定房屋轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款，前提是將來(lái)過(guò)戶所需繳納的全部費(fèi)用由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，與賣方無(wú)關(guān)，這也是民間通行的做法。

4、房屋買(mǎi)賣中的抵押限制問(wèn)題。

出賣人將自己的房屋賣與買(mǎi)房人之后，在沒(méi)有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又以該房屋設(shè)定抵押的，買(mǎi)房人可以要求解除房屋買(mǎi)賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買(mǎi)受人堅(jiān)持要求出賣人繼續(xù)履行合同，請(qǐng)求法院判令出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，如何處理?

在情況下，我們一般建議買(mǎi)房人首先另行訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)抵押無(wú)效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房管部門(mén)也因?yàn)榇嬖诘盅合拗贫鵁o(wú)法辦理。但是，有個(gè)別少數(shù)當(dāng)事人不同意提起確認(rèn)之訴，是否應(yīng)當(dāng)判決駁回其請(qǐng)求，等抵押解除后再行主張權(quán)利。

5、關(guān)于單位與職工之間騰退福利房問(wèn)題。

職工基于與工作單位原存在的勞動(dòng)關(guān)系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數(shù)額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開(kāi)單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進(jìn)行處理。過(guò)去法院曾經(jīng)處理過(guò)很多的此類案件，是按照房屋使用權(quán)糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開(kāi)了原工作單位，就應(yīng)當(dāng)退出單位分配的房屋。但是現(xiàn)在，考慮到執(zhí)行問(wèn)題、社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題、等綜合問(wèn)題，是否決定對(duì)此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關(guān)系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是平等主體之間通過(guò)磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。

但是問(wèn)題是，如果法院對(duì)此類問(wèn)題不受理的話，職工離開(kāi)工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒(méi)有救濟(jì)途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。

對(duì)此問(wèn)題，請(qǐng)上級(jí)法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見(jiàn)。

6、關(guān)于對(duì)違法建筑買(mǎi)賣（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補(bǔ)償利益的處理問(wèn)題。

按照法律規(guī)定和上級(jí)法院指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)于國(guó)有土地上的建筑物，如果沒(méi)有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒(méi)有），則屬于違法建筑，當(dāng)事人要求確認(rèn)權(quán)屬的，法院不受理。對(duì)于涉及違法建筑的買(mǎi)賣合同糾紛，法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，一般應(yīng)判決認(rèn)定買(mǎi)賣合同無(wú)效。對(duì)于此類合同的效力認(rèn)定，比較簡(jiǎn)單，但是問(wèn)題是，違法建筑進(jìn)行買(mǎi)賣后，違章建筑進(jìn)行拆除時(shí)，拆遷人給與違章建筑補(bǔ)償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說(shuō)，盡管關(guān)于違法建筑的買(mǎi)賣合同無(wú)效，但是違章建筑確實(shí)帶來(lái)了拆遷補(bǔ)償利益，該拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)？如何分配？存在不同的討論意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，既然認(rèn)定關(guān)于違章建筑的買(mǎi)賣合同無(wú)效，無(wú)效合同應(yīng)當(dāng)返還原物，因此，違章建筑帶來(lái)的拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸出賣人。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然關(guān)于違章建筑的買(mǎi)賣合同無(wú)效，但是該買(mǎi)賣標(biāo)的物確實(shí)具有較高價(jià)值，如果單純返還原物則對(duì)買(mǎi)受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買(mǎi)賣關(guān)系的年限對(duì)拆遷補(bǔ)償利益按照一定比例進(jìn)行分配。

對(duì)此問(wèn)題，多數(shù)人認(rèn)為第二種意見(jiàn)比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能夠統(tǒng)一意見(jiàn)。

7、對(duì)于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題

按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。在處理具體糾紛時(shí)，凡是在審理過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)的，是否都一律認(rèn)定房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效？但是，由于目前土地和房屋權(quán)屬登記是兩個(gè)行政部門(mén)分別管理的，房管部門(mén)在辦理房屋所有權(quán)變更登記時(shí)，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權(quán)變更登記，在此情況下，是否還認(rèn)定房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效？此種情況多出現(xiàn)在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非（集體土地變?yōu)閲?guó)有土地）的城中村里的舊房屋（有的是別墅），也有的是過(guò)去機(jī)關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥國(guó)有土地建設(shè)的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更登記）的房屋買(mǎi)賣合同的效力如何認(rèn)定。

多數(shù)人認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，盡管沒(méi)有政府批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)，由土地管理部門(mén)責(zé)令買(mǎi)受人補(bǔ)繳土地出讓金。

8、商品房買(mǎi)賣合同糾紛中房屋交付條件問(wèn)題。

按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當(dāng)然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用。此情況下的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗(yàn)收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開(kāi)發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，整個(gè)小區(qū)綜合驗(yàn)收的時(shí)間較長(zhǎng)，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買(mǎi)賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而不是綜合驗(yàn)收合格。對(duì)此，如何掌握？實(shí)踐中存在兩種不同意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)，按照合同約定，即如果商品房預(yù)售（買(mǎi)賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而且交付的房屋也通過(guò)單體竣工驗(yàn)收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察等聯(lián)合驗(yàn)收），同時(shí)，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認(rèn)定為具備交付條件。無(wú)需通過(guò)綜合驗(yàn)收。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，且規(guī)定的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是綜合驗(yàn)收合格，因此，合同約定的單體驗(yàn)收之交付條件違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效，一律認(rèn)定房屋交付條件必須是綜合驗(yàn)收而非單體竣工驗(yàn)收。

實(shí)踐中，多數(shù)采用第一種意見(jiàn)。省高院2011年的民事審判會(huì)議既要中提到該問(wèn)題，但沒(méi)有具體的意見(jiàn)。

9、農(nóng)村（集體土地上的）房屋買(mǎi)賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無(wú)權(quán)處分共有房屋而造成買(mǎi)賣合同無(wú)效的損失認(rèn)定和分配問(wèn)題。

前幾年，對(duì)于因買(mǎi)受人資格問(wèn)題（不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見(jiàn)，即按照買(mǎi)賣關(guān)系發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。但是，對(duì)于因出賣人無(wú)權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買(mǎi)賣合同無(wú)效的損失問(wèn)題，沒(méi)有確定。實(shí)踐中，有兩種意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)，按照買(mǎi)賣行為發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。此種做法是參照因買(mǎi)受人資格問(wèn)題造成農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效后的損失賠償原則來(lái)處理。

第二種意見(jiàn)，只是判令返還財(cái)產(chǎn)，出賣人退還買(mǎi)受人購(gòu)房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。

以前多數(shù)情況下是按照第二種意見(jiàn)處理的，部分案件是按照第一種意見(jiàn)處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確統(tǒng)一意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)按照哪一種意見(jiàn)處理。

10、關(guān)于以房抵債情況下的房屋買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題。

近些年，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因?yàn)闊o(wú)力支付開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用或工程款，開(kāi)發(fā)公司以開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開(kāi)工或竣工）抵頂工程款或材料款，準(zhǔn)許施工方或材料商對(duì)外出售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認(rèn)定。實(shí)踐中存在多種情況：

第一種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過(guò)戶，因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商沒(méi)有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給施工方或材料商，過(guò)戶時(shí)，需要開(kāi)發(fā)商出手續(xù)。

第二種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人發(fā)生房屋買(mǎi)賣合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開(kāi)發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開(kāi)發(fā)商不同意交付或無(wú)法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同屬于效力待定還是無(wú)效？畢竟是施工方或材料商在還沒(méi)有取得抵債房屋的所有權(quán)或處分權(quán)的情況下與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購(gòu)房人的房款，而為了讓開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，一般由開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人直接簽訂房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣合同）。在此種情況下，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買(mǎi)關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣合同）對(duì)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人是否具有約束力？開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)？是否該承擔(dān)逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責(zé)任。對(duì)此有不同意見(jiàn)：第1種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，雙方并不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買(mǎi)關(guān)系，買(mǎi)房人也沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款，因此，房屋預(yù)售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商不具約束力，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。第2種意見(jiàn)認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只要在訴訟過(guò)程中開(kāi)發(fā)商具備了房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該合同有效，反之就無(wú)效。施工方或材料商與買(mǎi)房人間的房屋買(mǎi)合同應(yīng)屬于房屋預(yù)售合同關(guān)系，如果開(kāi)發(fā)商具備房屋預(yù)售條件，施工方或材料商接受轉(zhuǎn)預(yù)售，就可以承認(rèn)合同有效。開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開(kāi)發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付房屋、協(xié)助過(guò)戶）轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)房人，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。

以上情況下的處理原則和處理意見(jiàn)，請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見(jiàn)。

11、參入合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問(wèn)題。

近些年，許多公司或個(gè)人參入與有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，雙方約定，以開(kāi)發(fā)公司名義開(kāi)發(fā)建設(shè)，合作雙方對(duì)建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買(mǎi)房人需與開(kāi)發(fā)公司簽訂預(yù)售合同。此種情況下，由于參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，分得的房屋需要登記在開(kāi)發(fā)公司名下，在出售房屋時(shí)需要借助開(kāi)發(fā)公司名義，因此，處于被動(dòng)地位。參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人與買(mǎi)房人發(fā)生房屋買(mǎi)賣糾紛時(shí)，也存在多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人能否取得分成樓房、開(kāi)發(fā)公司與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同的性質(zhì)和效力問(wèn)題。請(qǐng)上級(jí)法院，對(duì)此類問(wèn)題也一并明確指導(dǎo)性意見(jiàn)。

12、關(guān)于“二手房”買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題。

對(duì)于近幾年盛行的“二手房”買(mǎi)賣，審判實(shí)踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對(duì)外出售，與新的買(mǎi)受人發(fā)生房屋買(mǎi)賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶，出賣人又將購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給他人，與新的買(mǎi)受人發(fā)生房屋買(mǎi)賣合同糾紛；

上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買(mǎi)賣糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買(mǎi)賣糾紛較為復(fù)雜，實(shí)際上屬于房屋買(mǎi)賣合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛時(shí)，如果買(mǎi)賣的房屋沒(méi)有建成或開(kāi)發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買(mǎi)賣）買(mǎi)賣雙方間的買(mǎi)賣合同就會(huì)因出賣人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效；

對(duì)于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付，但由于沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶，出賣人沒(méi)有取得完全所有權(quán)，如果買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，怎么辦？實(shí)踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議，出賣人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決出賣人向買(mǎi)受人交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣人尚沒(méi)有取得完全所有權(quán)，需要開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權(quán)處分，買(mǎi)賣合同有效，如果開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則出賣人無(wú)權(quán)處分，買(mǎi)賣合同無(wú)效；第（3）種做法，需要追加開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買(mǎi)賣合同有效，在此情況下，是判決開(kāi)發(fā)商直接協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)還是判決出賣人辦理過(guò)戶手續(xù)，因?yàn)椋绻枰ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行的話，必然涉及到開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果直接判決開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人））協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，則國(guó)家利益受到損害，因?yàn)?，這樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國(guó)家就少收取一次交易的稅費(fèi)。正常情況下應(yīng)該是，開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）將房屋過(guò)戶給買(mǎi)房人（即下手買(mǎi)賣的出賣人），買(mǎi)房人（下手買(mǎi)賣的出賣人）再過(guò)戶給買(mǎi)受人。在此情況下，我們應(yīng)當(dāng)怎么掌握？請(qǐng)上級(jí)法院規(guī)范該方面意見(jiàn)。

13、自然人之間房屋買(mǎi)賣合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

自然人之間的房屋買(mǎi)賣合同中對(duì)于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過(guò)高、或者沒(méi)有約定的情況下，當(dāng)事人主張違約金或者請(qǐng)求降低違約金數(shù)額，參照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，是否可以參照最高法院《關(guān)于審理商品房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見(jiàn)。

14、關(guān)于“擅自處分”房屋買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題，善意取得如何掌握

近年來(lái)，存在大量因?yàn)椴糠止灿腥颂幏止灿械姆课荻l(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對(duì)于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己?jiǎn)畏降淖优?。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點(diǎn)，但也有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握：

對(duì)于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對(duì)于此類合同的效力，一方面要看買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情形。重點(diǎn)調(diào)查以下方面的事實(shí)：房屋的來(lái)源、房屋所有權(quán)證登記的產(chǎn)權(quán)人或共有人情況、買(mǎi)賣前房屋的占有使用情況，買(mǎi)賣行為發(fā)生的時(shí)間長(zhǎng)短、買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款是否符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、房屋價(jià)款是否支付、買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)后占有使用情況、買(mǎi)賣房屋的交付以及權(quán)利憑證（產(chǎn)權(quán)證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買(mǎi)賣房屋的遠(yuǎn)近及關(guān)心程度、其他共有人知曉房屋買(mǎi)賣行為的可能性大小、有無(wú)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于第（一）種情況的買(mǎi)賣合同，多數(shù)情況下按照善意有償取得來(lái)處理。

對(duì)于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點(diǎn)調(diào)查的事實(shí)除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買(mǎi)賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。

對(duì)于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己?jiǎn)畏降淖优Ｔ摲N情況下多數(shù)存在處分人與子女惡意串通，故意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。除了考慮以上幾個(gè)方面因素外，重點(diǎn)要考慮：再婚夫妻的再婚時(shí)間、再婚后的感情、出賣房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買(mǎi)賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的目的和實(shí)際用途（是自己居住、出租、轉(zhuǎn)賣、還是仍然由父母?。?、對(duì)支付房屋價(jià)款的真實(shí)性及數(shù)額的審查也很重要。

二、對(duì)于最高法院《關(guān)于審理商品房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題司法解釋》適用中的有關(guān)建議意見(jiàn)

1、近些年，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)和買(mǎi)賣的主體日趨復(fù)雜化，不僅有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個(gè)人，而且房屋買(mǎi)賣合同糾紛的雙方當(dāng)事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴(kuò)大到非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人，或者規(guī)定非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人因房屋買(mǎi)賣合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。

篇3

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委托人：

地 址：

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承租方（乙方）：

地 址：

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營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證號(hào)碼：

委托人：

地 址：

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依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房屋管理法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 甲方將位于深圳市 區(qū)，房屋（間）編碼為 的房屋（以下簡(jiǎn)稱租賃房屋）出租給乙方使用。租賃房屋建筑面積共計(jì) 平方米，建筑物總層數(shù) .

租賃房屋權(quán)利人： ；

房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或者證明其產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）的其他有效證件名稱、

號(hào)碼： ；

第二條 租賃房屋的單位租金按房屋面積每平方米每月人民幣 元（大寫(xiě)： 元）計(jì)算，月租金總額為 人民幣元（大寫(xiě)： 元）。

第三條 乙方應(yīng)天 年 月 日前交付首期租金，

金額為人民幣 元（大寫(xiě)： 元）。

第四條 乙方應(yīng)于：

口每月 日前；

口每季度第 個(gè)月 日前；

口每半年第 個(gè)月 日前；

口每年第 個(gè)月 日前；

向甲方交付租金；甲方收取租金時(shí)，應(yīng)向乙方開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。

（上述四種方式雙方應(yīng)共同選擇一項(xiàng)，并在所選項(xiàng)口內(nèi)打“√”）

第五條乙方租用租賃房屋的期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

前款約定之期限不得超過(guò)批準(zhǔn)的土地使用年限，超出部分無(wú)效。

由此造成的損失，雙方有約定的，從其約定；沒(méi)有約定的，由甲方承擔(dān)。

第六條租賃房屋用途： .

乙方將租賃房屋用于其他用途的，須經(jīng)甲方書(shū)面同意，并按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，向房屋主管部門(mén)申請(qǐng)改變房屋使用用途，經(jīng)批準(zhǔn)后方可按批準(zhǔn)用途改變。

第七條 甲方應(yīng)于 年 月 日前將租賃房屋交付乙方使用，并辦理有關(guān)移交手續(xù)。

甲方遲于前款時(shí)間交付租賃房屋，乙方可要求將本合同有效期順延，雙方應(yīng)書(shū)面簽字確認(rèn)并報(bào)合同登記機(jī)關(guān)備案。

第八條 交付租賃房屋時(shí)，雙方應(yīng)就租賃房屋及其附屬設(shè)施的當(dāng)時(shí)狀況、附屬財(cái)產(chǎn)等有關(guān)情況進(jìn)行確認(rèn)，并在附頁(yè)中補(bǔ)充列明。

第九條 甲方交付租賃房屋時(shí)，可向乙方收取 個(gè)月租金數(shù)額的租賃保證金，即人民幣 元（大寫(xiě)： 元）。

甲方收取租賃保證金，應(yīng)向乙方開(kāi)具收據(jù)。

甲方向乙方返還保證金的條件：

1、

2、

3、

口只滿足條件之一。

口全部滿足。

（上述兩種方式雙方應(yīng)共同選擇一項(xiàng)，并在所選項(xiàng)口內(nèi)打“√”）

出現(xiàn)下列情形之一的，甲方可不予返還保證金：

1、

2、

3、

第十條 租賃期間，甲方負(fù)責(zé)支付租賃房屋所用土地的使用費(fèi)及基于房屋租賃產(chǎn)生的稅款、房屋租賃管理費(fèi)、 費(fèi)；乙方負(fù)責(zé)按時(shí)支付租賃房屋的水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、房屋（大廈）管理費(fèi)、 費(fèi)等因使用租賃房屋所產(chǎn)生的其他費(fèi)用。

第十一條甲方應(yīng)確保交付的租賃房屋及其附屬設(shè)施能實(shí)現(xiàn)租賃目的，并保證其安全性符合有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定。

因甲方的故意或過(guò)失，致使乙方在租賃房屋內(nèi)受到人身或財(cái)產(chǎn)損害，乙方有權(quán)向甲方請(qǐng)求相應(yīng)賠償。

第十二條乙方應(yīng)合理使用租賃房屋及其附屬設(shè)施，并不得利用租賃房屋從事違法行為；對(duì)乙方正常、合理使用租賃房屋，甲方不得干擾或者妨礙。

第十三條乙方在使用租賃房屋過(guò)程中，如非因乙方過(guò)錯(cuò)，租賃房屋或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進(jìn)一步擴(kuò)大；甲方應(yīng)在接到乙方通知后 日內(nèi)進(jìn)行維修或徑直委托乙方代為維修；乙方無(wú)法通知甲方或甲方接到通知后不在上述約定的時(shí)間內(nèi)履行維修義務(wù)的，經(jīng)合同登記機(jī)關(guān)備案后乙方可代為維修。

發(fā)生特別緊急情況必須立即進(jìn)行維修的，乙方應(yīng)先行代為維修并及時(shí)將有關(guān)情況通知甲方。

上述兩款規(guī)定情形下發(fā)生的維修費(fèi)用（包括乙方代為維修及因防止缺陷擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用）由甲方承擔(dān)。乙方未盡上述兩款規(guī)定義務(wù)，未能及時(shí)通知或采取可能之有效措施，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，該（擴(kuò)大）部分維修費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

第十四條 因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，導(dǎo)致租賃房屋或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、損壞或故障等情形的，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方并負(fù)責(zé)維修或賠償。乙方拒不維修或賠償，可經(jīng)合同登記機(jī)關(guān)備案后，由甲方代為維修，相關(guān)維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第十五條本合同有效期內(nèi)，甲方或乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修的，甲、乙雙方應(yīng)另行簽訂書(shū)面協(xié)議。

前款規(guī)定之情形，按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

第十六條

口租賃期間，乙方可將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租予他人，并到房屋租賃主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。但轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)本合同約定之租賃期限；

口乙方不得將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租予他人。但在租賃期間，經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方可憑該同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明到房屋租賃主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。但轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)本合同約定之租賃期限。

口租賃期間，乙方不得將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租予他人。

（上述三款雙方應(yīng)共同選擇一項(xiàng)，并在所選項(xiàng)口內(nèi)打“√”）

第十七條本合同有效期內(nèi)，甲方需轉(zhuǎn)讓租賃房屋的部分或全部產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前一個(gè)月書(shū)面通知乙方。乙方在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

租賃房屋轉(zhuǎn)讓他人的，甲方有責(zé)任在簽訂

轉(zhuǎn)讓合同時(shí)告知受讓人繼續(xù)履行本合同。

第十八條本合同有效期內(nèi)，發(fā)生下列情形之一的，允許解除或變更本合同：

（一）發(fā)生不可抗力，使本合同無(wú)法履行；

（二）政府征用、收購(gòu)、收回或拆除租賃房屋；

（三）甲、乙雙方協(xié)商一致。

第十九條出現(xiàn)下列情形之一時(shí)，甲方可就因此造成的損失，

口向乙方請(qǐng)求損害賠償；

口不予退還租賃保證金；

口乙方支付違約金人民幣 元（大寫(xiě)： 元）。

（上述三種方式由雙方協(xié)商選取，并在相應(yīng)口內(nèi)打“√”）：

（一）乙方拖欠租金達(dá)___天（___個(gè)月）以上；

（二）乙方拖欠可能導(dǎo)致甲方損失的各項(xiàng)費(fèi)用達(dá) 元以上；

（三）乙方利用租賃房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益或者他人利益的；

（四）乙方擅自改變租賃房屋結(jié)構(gòu)或者用途的；

（五）乙方違反本合同第十四條規(guī)定，不承擔(dān)維修責(zé)任或支付維修費(fèi)用，致使房屋或設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的；

（六）未經(jīng)甲方同意及有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，乙方擅自將租賃房屋進(jìn)行裝修；

（七）乙方擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租第三人的。

除追究乙方損害賠償責(zé)任或違約責(zé)任外，甲方還可依據(jù)上述情形解除合同或向乙方提出變更合同條款。

第二十條出現(xiàn)下列情形之一時(shí)，乙方可就因此造成的損失，

口向甲方請(qǐng)求損害賠償；

口請(qǐng)求甲方雙倍退還租賃保證金；

口甲方支付違約金人民幣 元（大寫(xiě)： 元）

（上述三種方式由雙方協(xié)商選取，并在相應(yīng)口內(nèi)打“√”）：

（一）甲方遲延交付租賃房屋 天，（ 個(gè)月）以上；

（二）甲方違反本合同第十一條第一款約定，使乙方無(wú)法實(shí)現(xiàn)承租目的的；

（三）甲方違反本合同第十三條規(guī)定，不承擔(dān)維修責(zé)任或支付維修費(fèi)用的；

（四）未經(jīng)乙方同意或有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，甲方將租賃房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修。

除追究甲方損害賠償責(zé)任或違約責(zé)任外，乙方還可依據(jù)上述情形解除合同（乙方在獲得賠償后應(yīng)書(shū)面通知甲方并交回租賃房屋）或向甲方提出變更合同條款。

乙方自甲方收到通知至乙方獲得賠償期間，不需向甲方交付租金。

第二十_條 本合同終止后，乙方應(yīng)于 日內(nèi)遷離及交回租賃房屋，并保證租賃房屋及附屬設(shè)施的完好（屬正常損耗的除外），同時(shí)結(jié)清應(yīng)當(dāng)由乙方承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用并辦理有關(guān)移交手續(xù)。

乙方逾期不遷離或不返還租賃房屋的，甲方有權(quán)收回租賃房屋，并就逾期部分向乙方收取雙倍租金。

第二十二條本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需繼續(xù)租用租賃房屋的，應(yīng)于租賃期屆滿之日前 個(gè)月向甲方提出續(xù)租要求；在同等條件下，乙方對(duì)租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)。

甲、乙雙方就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)重新訂立合同，并到合同登記機(jī)關(guān)重新登記。

第二十三條 本合同約定的各項(xiàng)條款，甲乙雙方均須自覺(jué)履行，如有一方違約，按合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

第二十四條甲、乙雙方可就本合同未盡事宜在附頁(yè)中另行約定；附頁(yè)之內(nèi)容作為本合同的一部分，經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等效力。

甲、乙雙方在租賃期間對(duì)本合同內(nèi)容達(dá)成交更協(xié)議的，須到原合同登記機(jī)關(guān)登記。經(jīng)登記的協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十五條 甲、乙雙方就本合同發(fā)生的糾紛，應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，應(yīng)提交華南國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。

第二十六條 本合同自簽訂之時(shí)起生效。

甲、乙雙方應(yīng)自簽訂本合同之日起十日內(nèi)到主管機(jī)關(guān)進(jìn)行登記或備案。

第二十七條本合同以中文文本為正本。

第二十八條本合同一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí)__份，合同登記機(jī)關(guān)執(zhí) 份，有關(guān)部門(mén)執(zhí) 份。

甲方（簽章）：

法定代表人：

聯(lián)系電話：

銀行帳號(hào)：

委托人（簽章）： 年 月 日

乙方（簽章）：

法定代表人：

聯(lián)系電話：

銀行帳號(hào)：

委托人（簽章）： 年 月 日

篇4

雷電災(zāi)害具有突發(fā)性、毀滅性特點(diǎn)，為主要自然災(zāi)害之一。根據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì)，我縣年平均雷暴日數(shù)為68天，最多年份高達(dá)81天，屬多雷暴區(qū)，每年因雷害造成的經(jīng)濟(jì)損失在數(shù)百萬(wàn)元以上，因雷擊造成的人員傷亡事件屢見(jiàn)不鮮。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，各種高層建筑、計(jì)算機(jī)設(shè)備和電氣設(shè)備日益增加，以直擊雷為主的雷電災(zāi)害，迅速向感應(yīng)雷和雷電波入侵災(zāi)害擴(kuò)展，雷電造成的危害愈加明顯，社會(huì)對(duì)雷電災(zāi)害的防御工作提出了越來(lái)越高的要求，防雷措施必須從單一的防直擊雷轉(zhuǎn)向綜合防雷。各部門(mén)、各單位要從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的高度，采取切實(shí)有力的措施，扎實(shí)做好防雷安全工作，認(rèn)真對(duì)待新建建（構(gòu)）筑物防雷裝置設(shè)計(jì)審核與竣工驗(yàn)收工作，從源頭做起，確保安裝的防雷裝置符合國(guó)家防雷規(guī)范要求。

二、范圍與對(duì)象下列建（構(gòu)）筑物或者設(shè)施的防雷裝置必須經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)審核和竣工驗(yàn)收：

（一）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的一、二、三類防雷建（構(gòu)）筑物；

（二）油庫(kù)、氣庫(kù)、加油加氣站、液化天燃?xì)?、油（氣）管道站?chǎng)、閥室等爆炸危險(xiǎn)環(huán)境設(shè)施；

（三）郵電通信、交通運(yùn)輸、廣播電視、醫(yī)療衛(wèi)生、金融證券、文化教育、文物保護(hù)單位和其他不可移動(dòng)文物、體育、旅游、游樂(lè)場(chǎng)所以及信息系統(tǒng)等社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施；

（四）按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)安裝防雷裝置的其他場(chǎng)所和設(shè)施。

三、規(guī)范程序

（一）設(shè)計(jì)審核工作程序

1、申請(qǐng)單位持新建建（構(gòu)）筑物防雷設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)材料到縣氣象局辦理審核手續(xù)。

2、申請(qǐng)單位應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

①《防雷裝置設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)書(shū)》；

②總規(guī)劃平面圖；

③防雷工程專業(yè)設(shè)計(jì)單位和人員的資質(zhì)證和資格證書(shū)；

④防雷裝置施工圖設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、施工圖設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)資料；

⑤設(shè)計(jì)中所采用的防雷產(chǎn)品相關(guān)資料。

3、申請(qǐng)單位提交的材料齊全且符合條件的，應(yīng)當(dāng)受理；材料不齊全或不符合條件的，應(yīng)一次告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，并出具《防雷裝置設(shè)計(jì)審核資料補(bǔ)正通知》。

4、設(shè)計(jì)審核通過(guò)后，頒發(fā)《防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書(shū)》。施工單位應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。

5、辦理防雷裝置設(shè)計(jì)審核手續(xù)的建（構(gòu)）筑物，開(kāi)工后必須進(jìn)入防雷施工驗(yàn)收程序，進(jìn)行質(zhì)量跟蹤、監(jiān)督。

（二）竣工驗(yàn)收工作程序

1、申請(qǐng)單位持新建建（構(gòu)）筑物防雷裝置竣工圖紙及有關(guān)材料到縣氣象局辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。

2、申請(qǐng)單位應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

①《防雷裝置竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書(shū)》；

②《防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書(shū)》；

③防雷工程專業(yè)施工單位和人員的資質(zhì)證和資格證書(shū)；

④由具有防雷裝置檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的《防置裝置檢測(cè)報(bào)告》；

⑤防雷裝置竣工圖等技術(shù)資料；

⑥防雷產(chǎn)品出廠合格證、安裝記錄和由國(guó)家認(rèn)可防雷產(chǎn)品測(cè)試機(jī)構(gòu)出具的測(cè)試報(bào)告。

3、防雷裝置經(jīng)驗(yàn)收合格的，頒發(fā)《防雷裝置驗(yàn)收合格證》，防雷裝置驗(yàn)收不合格的，出具《防雷裝置整改意見(jiàn)書(shū)》，整改完成后，按原程序進(jìn)行驗(yàn)收。

四、幾點(diǎn)要求

（一）將防雷裝置設(shè)計(jì)審核與竣工驗(yàn)收列入縣工程建設(shè)綜合報(bào)建程序。

（二）凡是應(yīng)當(dāng)安裝防雷裝置的新建建（構(gòu)）筑物必須到縣氣象局進(jìn)行設(shè)計(jì)審核，未經(jīng)縣氣象局審核或經(jīng)審核不符合國(guó)家有關(guān)防雷技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的建（構(gòu)）筑物，不得交付施工。

（三）對(duì)各類防雷裝置進(jìn)行竣工驗(yàn)收。經(jīng)縣氣象局驗(yàn)收并符合國(guó)家有關(guān)防雷技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，發(fā)給合格證書(shū)。未取得縣氣象局發(fā)給的防雷裝置合格證書(shū)的建（構(gòu)）筑物不得投入使用。

（四）未經(jīng)縣級(jí)以上氣象行政主管機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得開(kāi)展防雷裝置設(shè)計(jì)審核和竣工驗(yàn)收工作，所出具的合格證書(shū)一概無(wú)效。

篇5

建筑工程最常發(fā)生的一類質(zhì)量問(wèn)題就是混凝土質(zhì)量通病，它不僅僅影響建筑工程的內(nèi)部質(zhì)量與外部質(zhì)量，還由此類質(zhì)量通病具有時(shí)常發(fā)生、反復(fù)性比較強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)建筑工程的質(zhì)量產(chǎn)生極為不利的影響以及產(chǎn)生很大的危害。因此，如何減少以及控制混凝土質(zhì)量通病的產(chǎn)生，是保證建筑工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素，同時(shí)，這也是影響工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)，也是施工企業(yè)生存發(fā)展所必須要考慮的問(wèn)題。

裂縫、滲透、孔洞、蜂窩等都屬于混凝土質(zhì)量通病，隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步以及科技水平的不斷提高，使得混凝土制作工藝也有了很大的改善，加上建筑企業(yè)施工管理趨于正規(guī)化，像孔洞、蜂窩等混凝土質(zhì)量通病已經(jīng)很少出現(xiàn)，然而裂縫與滲透出現(xiàn)的頻率仍然很高，文中主要就裂縫與滲透這兩大主要混凝土通病展開(kāi)論述，分析形成的原因以及討論防治此類通病的措施。

1 建筑工程裂縫原因及防治

1.1 裂縫產(chǎn)生的原因

1.1.1 混凝土配合比以及所使用的原材料

一是混凝土在配制過(guò)程中水泥的用量越大，用水量越多，那么，水泥漿的體積就會(huì)越大以及收縮就會(huì)越大。如果混凝土砂率選擇不合理，就會(huì)導(dǎo)致混凝土和易性比較差，致使混凝土離析、保水不良，從而增加混凝土收縮值；二是混凝土配制使用的水泥安定性不符合要求，導(dǎo)致水泥中的游離氧化鈣以及氧化鎂熟化過(guò)程比較緩慢，當(dāng)水泥已經(jīng)硬化成型之后它仍然在水泥中繼續(xù)熟化，就會(huì)造成水泥體積不均勻的現(xiàn)象，從而出現(xiàn)龜裂和崩潰的現(xiàn)象；三是水泥的水化熱過(guò)大，會(huì)導(dǎo)致混凝土容易產(chǎn)生裂縫，水泥使用等級(jí)越高，細(xì)度越細(xì)，那么混凝土開(kāi)裂所造成的影響就會(huì)越大，混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度越高就會(huì)使得混凝土脆性越大，那么混凝土就月容易產(chǎn)生裂縫；四是集料含沙量過(guò)大，沙粒級(jí)配不良等都會(huì)造成混凝土的收縮性增大，進(jìn)而就會(huì)產(chǎn)生裂縫。

1.1.2堿骨料反映

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中最常見(jiàn)的質(zhì)量通病就是堿骨料反映裂縫，它主要是由于化學(xué)反應(yīng)而引起的，當(dāng)水泥中的堿性氧化物在水泥硬化過(guò)程中與骨料中的二氧化硅發(fā)生化學(xué)反應(yīng)這就是堿骨料反映，造成的后果就是會(huì)形成一層堿硅酸凝膠，它容易發(fā)生體積膨脹在大量吸水之后，造成混凝土發(fā)生膨脹現(xiàn)象而開(kāi)裂破壞，由于這種裂縫形成的周期比較長(zhǎng)，不容易被發(fā)現(xiàn)，但是一旦出現(xiàn)這種問(wèn)題就很難補(bǔ)救，因此在建筑工程實(shí)際施工過(guò)程中一定要采取有效的預(yù)防措施。

1.1.3溫度

鑒于現(xiàn)在的水泥細(xì)度越來(lái)越小，故而其水化的速度就很快，水泥在此過(guò)程中必然會(huì)釋放出一定的熱量，尤其是在混凝土澆筑的最初階段，這些熱量不可能在很短的時(shí)間之內(nèi)完全散發(fā)出去，就會(huì)造成混凝土內(nèi)外溫差，產(chǎn)生不同程度的應(yīng)力，然而混凝土的抗拉能力很小，當(dāng)混凝土的抗拉強(qiáng)度小于溫度應(yīng)力的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)裂縫。在高溫情況下施工，由于水分的快速蒸發(fā)很容易引起混凝土體積的劇烈收縮，就會(huì)導(dǎo)致裂縫的出現(xiàn)。

1.2 裂縫防治的措施與對(duì)策

一是在工程施工之前一定要檢測(cè)水泥的細(xì)度，尤其是混凝土的體積相對(duì)很大，對(duì)于細(xì)度很小的水泥在施工過(guò)程中可以摻加一定量的摻合料以便能夠降低水泥硬化過(guò)程中的水化熱，一般選用粉煤灰或粗顆粒礦渣粉為摻合料最佳，在施工過(guò)程中水泥應(yīng)該選用低標(biāo)號(hào)水泥在滿足混凝土強(qiáng)度要求的前提下。

二是許多混凝土在澆筑不久后就會(huì)出現(xiàn)裂縫，混凝土在剛開(kāi)始形成時(shí)，對(duì)強(qiáng)度比較敏感，容易產(chǎn)生收縮裂縫，可以在混凝土中摻加合成纖維用來(lái)增強(qiáng)混凝土的抗拉能力，抑制混凝土裂紋的產(chǎn)生。

三是對(duì)混凝土進(jìn)行養(yǎng)護(hù)措施要保證水分的充足，盡量使得混凝土內(nèi)外溫差最小，以便能夠有效地控制裂縫的出現(xiàn)，保溫保濕所使用的方法有很多種，一般就是用草袋或者是棉氈加塑料薄膜的方法。

四是應(yīng)根據(jù)實(shí)際的施工條件選擇粗骨料，應(yīng)該盡量選用那些含沙量比較少以及質(zhì)量比較優(yōu)良的石子。這樣一方面能夠減水泥的使用量，一方面可以有效的降低混凝土出現(xiàn)收縮與泌水現(xiàn)象的可能性。進(jìn)行細(xì)骨料的選擇時(shí)，要考慮沙礫的平均粒徑，以便能夠降低混凝土的干縮，從而能夠有效控制混凝土出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象；同時(shí)也要嚴(yán)格控制含泥量。

五是選用砂石骨料或者是外加劑應(yīng)該選擇含堿性比較小的那些材料，并且要選擇適用多的摻合料以便能夠抑制堿骨料反映，可以在混凝土中加入含有活性的二氧化硅的礦物細(xì)摻料，這樣能夠完全抑制混凝土中的堿骨料反映。

2 建筑工程滲透原因及防治

2.1 滲透產(chǎn)生的原因

2.1.1混凝土本身出現(xiàn)的裂縫

混凝土澆筑完成后，在使用過(guò)程中如果出現(xiàn)裂縫，很容易造成滲透現(xiàn)象的出現(xiàn)，滲透會(huì)使得混凝土出現(xiàn)比較大的滲透壓力，而且還會(huì)使混凝土產(chǎn)生侵蝕導(dǎo)致混凝土的強(qiáng)度降低，大大降低混凝土的使用壽命。

2.1.2混凝土抗?jié)B性比較差

混凝土本身就是一種多孔性物質(zhì)，如果內(nèi)部出現(xiàn)壓力差的條件下，就會(huì)引起液體的遷離，這就是滲透性?；炷量?jié)B性差的主要原因一般是以下幾個(gè)方面：一是混凝土配合比以及原材料。在混凝土的配制過(guò)程中，水灰比的比例過(guò)大，進(jìn)而混凝土的收縮率就大，導(dǎo)致混凝土的抗?jié)B性較??；二是水泥用量過(guò)小，會(huì)造成混凝土孔隙率比較高，進(jìn)而混凝土密實(shí)度不夠，抗?jié)B性也會(huì)差；三是使用石子顆粒徑大，礫子含泥量過(guò)大，礫率太小，也會(huì)造成混凝土抗?jié)B性較差。此外，工程施工過(guò)程中振搗不結(jié)實(shí)以及不均勻，混凝土澆筑的時(shí)候產(chǎn)身離析現(xiàn)象，都會(huì)造成混凝土滲透性比較差。

2.2 混凝土滲透的防治對(duì)策

一是混凝土的配合比是影響混凝土抗?jié)B性的關(guān)鍵因素，配合比設(shè)計(jì)的合理與否是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)該在實(shí)驗(yàn)室反復(fù)驗(yàn)證混凝土配合比，綜合分析所使用的原材料對(duì)混凝土滲透性的影響，選擇符合設(shè)計(jì)要求的最佳配合比。

二是混凝土配制石料應(yīng)盡量采用連續(xù)粒級(jí)的碎石以及卵石，并且要保證粒級(jí)不應(yīng)該太大。如果施工現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有這類石子，可以用幾種不同的石子按照一定的比例摻雜再進(jìn)行使用，并且要控制好砂石料的含泥量。

三是可以在混凝土配制過(guò)程中適當(dāng)?shù)膿饺胍龤鈩┗蛘呤桥蛎泟云淠軌蛱岣呋炷恋目節(jié)B效果。

四是施工人員要控制好混凝土設(shè)備的運(yùn)輸以及保證施工質(zhì)量的高水平，混凝土配制操作規(guī)范，確?；炷烈獢嚢杈鶆?。

五是混凝土的澆筑工作以及振搗工作必須保質(zhì)保量，避免混凝土出現(xiàn)離析、漏振以及振搗不實(shí)的現(xiàn)象，同時(shí)還要嚴(yán)格按照施工規(guī)定操作，從而能夠保證混凝土的質(zhì)量。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，混凝土的裂縫與滲透是建筑工程最常見(jiàn)的質(zhì)量通病，鋼筋混凝土是一種復(fù)合性的材料，防治裂縫與滲透的措施對(duì)建筑工程有著深遠(yuǎn)的意義。然而要想在建筑工程施工中完全避免裂縫與滲透的現(xiàn)象是不可能的，但是，施工人員可以采取措施預(yù)防與減少這類問(wèn)題的出現(xiàn)，同時(shí)，要找準(zhǔn)裂縫與滲透出現(xiàn)的原因，采取正確的方法補(bǔ)救。總之，建筑工程與人們的日常生活息息相關(guān)，無(wú)論是建筑工程施工單位，還是工程施工人員都要樹(shù)立強(qiáng)烈的質(zhì)量意識(shí)，不僅僅是要完成工程施工量同時(shí)更重要的是要保證工程的施工質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

篇6

1．本合同為示范文本，各方當(dāng)事人簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款和二手房購(gòu)房指引（交易場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)懸掛）的內(nèi)容。

2．本合同文本由“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”生成，合同各方經(jīng)協(xié)商,可對(duì)本合同的內(nèi)容作修改、補(bǔ)充，修改、補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

3．買(mǎi)方在簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)對(duì)本合同所涉房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房地產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校及附著于該房地產(chǎn)之上的學(xué)位、戶口等情況進(jìn)行充分了解。賣方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息。

4．為保證交易資金安全，建議買(mǎi)賣雙方通過(guò)銀行第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管帳戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。

5．買(mǎi)賣雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過(guò)戶過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀所簽署的公證委托書(shū)內(nèi)容。對(duì)外所授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)，避免出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)。

6．政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標(biāo)準(zhǔn)的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金。

7．買(mǎi)方、賣方、居間方在本合同簽訂時(shí)應(yīng)同時(shí)在場(chǎng)，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實(shí)性。

8．居間方應(yīng)當(dāng)具有主管部門(mén)核發(fā)的備案證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。買(mǎi)賣雙方可通過(guò)網(wǎng)站（）“信用公示”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的相關(guān)資料。

當(dāng)事人基本信息：

賣方：_______________________________________

姓名：________________　國(guó)籍／地區(qū)：_________

身份證／護(hù)照號(hào)碼：___________________________

聯(lián)系電話：____________　通訊地址：___________

郵政編碼：____________　所占份額：___________

公司或機(jī)構(gòu)名稱：_____________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：________　所占份額：___________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

法定代表人：__________　聯(lián)系電話：___________

身份證／護(hù)照號(hào)碼：___________________________

人：______________　聯(lián)系電話：___________

身份證／護(hù)照號(hào)碼：___________________________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

共有權(quán)人：___________________________________

姓名：________________　國(guó)籍／地區(qū)：_________

身份證／護(hù)照號(hào)碼：___________________________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

聯(lián)系電話：____________　所占份額：___________

公司或機(jī)構(gòu)名稱：_____________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：________　所占份額：___________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

法定代表人：__________　聯(lián)系電話：___________

身份證／護(hù)照號(hào)碼：___________________________

居間方：_____________________________________

公司名稱：___________________________________

篇7

一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系

在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個(gè)基本合同關(guān)系，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關(guān)系、開(kāi)發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

在這四個(gè)合同相互之間的關(guān)系中，大家對(duì)于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒(méi)有爭(zhēng)議，存在爭(zhēng)議的是借款合同是否為購(gòu)房合同的從合同。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，借款合同是購(gòu)房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，；因購(gòu)房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。

根據(jù)民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同，稱這主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨(dú)立存在的合同，叫做從合同。

雖然借款合同與購(gòu)房合同存在密切的聯(lián)系，借款合同中的物的擔(dān)保標(biāo)的物與購(gòu)房合同的標(biāo)的物具有同一性，按揭貸款的款項(xiàng)也用于支付購(gòu)房合同的價(jià)款，但是，借款合同并不以購(gòu)房合同的存在為前提，其不是購(gòu)房合同的從合同。 首先，借款合同不因購(gòu)房合同的消滅而消滅。根據(jù)《合同法》第 91 條的規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同債務(wù)已經(jīng)按照約定履行而終止。在購(gòu)房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項(xiàng)支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購(gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證等合同義務(wù)以后，購(gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨(dú)立存在到 20 、 30 年后購(gòu)房者（借款人）還清貸款時(shí)才消滅，其次，購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷并不必然導(dǎo)致借款合同的無(wú)效、可撤銷。銀行與購(gòu)房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無(wú)效、可撤銷情形，法院便不能以購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷為由而認(rèn)定借款合同無(wú)效或予以撤銷。購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不因此導(dǎo)致銀行依法向購(gòu)房者發(fā)放貸款行為的無(wú)效、可撤銷。實(shí)踐中銀行在購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效、撤銷或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購(gòu)房者的資信狀況。從理論上說(shuō)，即使購(gòu)房合同存在瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保不能實(shí)現(xiàn)，但如購(gòu)房者資信并未下降或提供其他擔(dān)保。銀行認(rèn)為不影響資金安全，其也不會(huì)必然要求解除借款合同。因此，購(gòu)房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯(lián)系但也相互獨(dú)立的合同。

二、購(gòu)房者要求解除購(gòu)房合同時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題

司法實(shí)踐中對(duì)于按揭糾紛案件中的訴訟主體問(wèn)題爭(zhēng)議較大的是，在購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效或解除合同并退還購(gòu)房款本息時(shí)，法院是否應(yīng)追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在此情形下，按揭銀行屬于無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，法院應(yīng)追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，則由開(kāi)發(fā)商直接將購(gòu)房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購(gòu)房款則返還給購(gòu)房者。我們認(rèn)為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行三方之間的四種法律關(guān)系，但將按揭銀行列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第 56 條、最高人民法院《關(guān)于適用 < 民事訴訟法 > 若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第 65 條的規(guī)定，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的區(qū)別，在于該第三人對(duì)于當(dāng)事人雙方的訴標(biāo)的是否“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)”。有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人有權(quán)向法院提出訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由，成為當(dāng)事人。而獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人可以申請(qǐng)參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)才有權(quán)提出上訴，且其在一審中無(wú)權(quán)放棄、變更訴訟請(qǐng)求或者申請(qǐng)撤訴。民事訴訟理論通說(shuō)認(rèn)為，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，是參加到當(dāng)事人一方進(jìn)行訴訟，與所參加的當(dāng)事人一方有法律上的利害關(guān)系，案件處理結(jié)果涉及他的合法權(quán)益，因此他在訴訟中一般是通過(guò)支持一方的主張，反對(duì)另一方的主張，來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。而有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告，以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實(shí)際上他是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個(gè)新的訴訟。在按揭糾紛中，當(dāng)購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效或解除合同，并退還購(gòu)房本金利息時(shí)，按揭銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的訴訟標(biāo)的（房屋或樓花）享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)橘?gòu)房者已將該訴訟標(biāo)的抵押給銀行，按揭銀行對(duì)于該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，其對(duì)該標(biāo)的可以主張獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定，法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。

在按揭糾紛中，銀行也有作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的情形。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第 44 條第 3 款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第 11 條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的是為了防止開(kāi)發(fā)商將商品房預(yù)售款挪作他用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”，損害購(gòu)房者的利益。為了監(jiān)督開(kāi)發(fā)商能夠切實(shí)履行該項(xiàng)法定義務(wù)，實(shí)踐中都要求開(kāi)發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶?！稄V東省商品房預(yù)售管理等比例》明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商使用商品房預(yù)售款時(shí)，銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭銀行同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商預(yù)售款專用帳戶的開(kāi)戶銀行，購(gòu)房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意，擅自向開(kāi)發(fā)商支付商品房預(yù)售款致使樓盤(pán)爛尾為由，要求開(kāi)發(fā)商、銀行承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購(gòu)房者僅起訴開(kāi)發(fā)商，而未起訴銀行，當(dāng)事人可申請(qǐng)，、法院亦可通知銀行作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。但此時(shí)的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預(yù)售款專用帳戶的開(kāi)戶銀行身份被追加參加訴訟的。

三、購(gòu)房合同解除或認(rèn)定無(wú)效后的處理

在購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商要求解除購(gòu)房合同或確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效時(shí)，由于購(gòu)房者已將所購(gòu)房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實(shí)質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔(dān)保法》第 49 條的規(guī)定，抵押人地抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。實(shí)踐中按揭銀行與購(gòu)房者在合同中亦對(duì)此有明確約定。因此，購(gòu)房者在起訴開(kāi)發(fā)商要求解除購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)依法知按揭銀行。為了切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益，如果購(gòu)房者沒(méi)有通知按揭銀行，法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購(gòu)房合同或認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效時(shí)，可一并解決開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系，即購(gòu)房者將房屋或樓花退還開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款項(xiàng)返還給購(gòu)房者，并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的同時(shí)，解除按揭銀行與購(gòu)房者之間的借款合同，按揭銀行對(duì)購(gòu)房者處理抵押物所得價(jià)款行使物上代位權(quán)，并可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項(xiàng)支付給購(gòu)房者。但是，由于銀行有抵押權(quán)和開(kāi)發(fā)商的保證作為擔(dān)保，其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費(fèi)，而且，購(gòu)房合同能否解除或認(rèn)定無(wú)效只有在案件審結(jié)后才能確定。因此，為了防止浪費(fèi)人力和財(cái)力，按揭銀行往往不愿意參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同關(guān)系，如果判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同，則只能判決開(kāi)發(fā)商退款給購(gòu)房者，購(gòu)房者退房給開(kāi)發(fā)商。目前司法實(shí)踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問(wèn)題：在此種情形下，購(gòu)房者退給開(kāi)發(fā)商的房屋或樓花上已設(shè)有抵押權(quán)，且開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者與銀行的借款合同中往往承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果購(gòu)房者不退還銀行的借款，則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商有可能在退還購(gòu)房者全部購(gòu)房款后，還要向銀行承擔(dān)退還購(gòu)房者所欠銀行借款本息的責(zé)任。雖然開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后可向購(gòu)房者追償，但購(gòu)房者通過(guò)訴訟從開(kāi)發(fā)商取得的款項(xiàng)，又要開(kāi)發(fā)商通過(guò)另外的訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當(dāng)事人的訟累。也浪費(fèi)了有限的司法資源。而且，如果購(gòu)房者將款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或攜款隱匿，致使開(kāi)發(fā)商無(wú)法追償，則顯然對(duì)開(kāi)發(fā)商不公平。

為了解決上述問(wèn)題，我們認(rèn)為，可參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

第 35 條關(guān)于當(dāng)理人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒(méi)有參加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。此時(shí)，按揭銀行一般會(huì)參加訴訟主張權(quán)利，因?yàn)樵谫?gòu)房合同解除或認(rèn)定無(wú)效后，銀行一般會(huì)要求解除購(gòu)房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時(shí)仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購(gòu)房合同或認(rèn)定合同無(wú)效，其享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權(quán)利，應(yīng)視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權(quán)的追及權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該抵押物主張優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購(gòu)房者）行使物上代位權(quán)，即要求購(gòu)房者將開(kāi)發(fā)商退還的購(gòu)房款用于提前清償銀行借款本息。

開(kāi)發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后，雖然對(duì)購(gòu)房者的銀行借款仍承擔(dān)連帶保證責(zé)任，但根據(jù)《擔(dān)保法》第 28 條第 1 款和最高人民法院《關(guān)于適用 < 中華人民共和國(guó)提保法 > 若干問(wèn)題的解釋》第 38 條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的，保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。在借款合同中，債務(wù)人（購(gòu)房者）是以其所購(gòu)買(mǎi)的房屋或樓花作為物的擔(dān)保的，因此，開(kāi)發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。由于實(shí)踐中一般是七成按揭，購(gòu)房者一般已至少支付30% 的購(gòu)房款，以房屋或樓花的全部?jī)r(jià)值來(lái)?yè)?dān)保 70%以下購(gòu)房款的債權(quán)，按揭銀行的債權(quán)本來(lái)可以通過(guò)物的擔(dān)保全部得以實(shí)現(xiàn)，如果按揭銀行放棄物的擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商無(wú)須再承擔(dān)保證責(zé)任。因此，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商在將全部購(gòu)房款退還給購(gòu)房者以后，已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)然購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在訴訟過(guò)程中，如果達(dá)成解除購(gòu)房合同的協(xié)議，也可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用 < 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 > 若干問(wèn)題的解釋》第 67 條第 1 款的規(guī)定，由取得抵押物所有權(quán)的開(kāi)發(fā)商行使滌除權(quán)，代替?zhèn)鶆?wù)人（購(gòu)房者）清償其所欠按揭銀行全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給購(gòu)房者，從而一并解決開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。

四、按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)

按揭糾紛中購(gòu)房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突，是審判實(shí)踐中遇到的新問(wèn)題。購(gòu)房者所購(gòu)房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán)：按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開(kāi)發(fā)商的其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。

（一）購(gòu)房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護(hù)

為了從按揭銀行獲得貸款，購(gòu)房者將其所購(gòu)“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國(guó)內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和恰當(dāng)?shù)氖侄?，因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時(shí)，均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢(shì)地位，側(cè)重強(qiáng)調(diào)按揭銀行的利益保護(hù)，而往往忽視對(duì)購(gòu)房者正當(dāng)權(quán)益的保障。目前較為突出的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)。

1 、樓宇發(fā)生毀損、滅失或停建情形的風(fēng)險(xiǎn)分配不合理。按揭合同往往規(guī)定；按揭抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何種原因，亦不論何人過(guò)失，均由購(gòu)房者負(fù)全部責(zé)任，并向按揭銀行賠償由此引起的一切損失。這種不區(qū)分具體情況而要求購(gòu)房者承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)的條款，顯然是通過(guò)犧牲購(gòu)房者的權(quán)益以達(dá)到保護(hù)按揭銀行的利益的目的，加重了購(gòu)房者的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡。由于按揭合同是按揭銀行提供的格式合同，因此，法院在審理案件時(shí)可依據(jù)《合同法》第 40 條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無(wú)效，并區(qū)分以下不同情形予以處理：（ 1 ）在開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以前，或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因開(kāi)發(fā)商的原因而毀損、滅失、停建的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者無(wú)須承擔(dān)責(zé)任。（ 2 ）在開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以前，或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可擴(kuò)力而毀損、滅失、停建的，則開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均不需承擔(dān)責(zé)任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)，按揭銀行可以就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。（ 3 ）在開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者使用以后，或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則由購(gòu)房者承擔(dān)。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)，按揭銀行亦可就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)。

2 、對(duì)購(gòu)房者合理使用房屋限制過(guò)嚴(yán)。實(shí)踐中許多按揭銀行合同規(guī)定：購(gòu)房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定；購(gòu)房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的，應(yīng)經(jīng)按銀行書(shū)面同意。我們認(rèn)為，購(gòu)房者將按揭房產(chǎn)出租，屬于合理使用抵押物，并不會(huì)對(duì)按揭銀行的抵押權(quán)造成損害，相反還有利于購(gòu)房者籌措資金，及時(shí)支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能，在購(gòu)房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權(quán)的情況下，按揭銀行不應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限制。因此，法院在審理案件時(shí)，亦可依據(jù)《合同法》第 40 條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。

3 、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過(guò)大。按揭合同一般均規(guī)定：購(gòu)房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權(quán)要求購(gòu)房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。這種條款使購(gòu)房者處在十分不利的地位，因?yàn)椴话唇液贤械脑S多條款（如不許購(gòu)房者出租的條款）本來(lái)就不公平，而一旦購(gòu)房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購(gòu)房者提前清償貸款本息，導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益嚴(yán)重失衡。

（二）購(gòu)房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護(hù)

篇8

    一、指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本原則

    （一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：積極穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我省省情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。

    （二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：改革住房分配體制，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

    （三）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅(jiān)持在全省統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和職工個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持新的住房制度與我省原房改政策的銜接，平穩(wěn)過(guò)渡，綜合配套。

    二、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

    （四）從1998年12月15日起，全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，住房分配貨幣化主要包括為職工建立住房公積金和購(gòu)房補(bǔ)貼等。停止住房實(shí)物分配后，新購(gòu)、新建住房原則上只售不租，房?jī)r(jià)按當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房的成本價(jià)執(zhí)行，不再享受原政策優(yōu)惠。1998年12月15日前開(kāi)工，1999年底前竣工交付使用的住房，既可以按照本地當(dāng)年現(xiàn)有公有住房售房成本價(jià)和有關(guān)政策規(guī)定向職工出售，也可以按照新的規(guī)定由職工購(gòu)買(mǎi)。職工購(gòu)房資金來(lái)源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房抵押貸款，以及財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的購(gòu)房補(bǔ)貼等。

    （五）全面建立住房公積金制度，提高住房公積金繳交比例。

    1.所有行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，必須建立住房公積金制度。到2000年，單位住房公積金繳交比例提高到上年度職工工資總額的8－15％，職工個(gè)人住房公積金繳交比例提高到6－8％。從1998年12月起，省直、石家莊市住房公積金單位繳交比例由5％提高到10％，職工個(gè)人繳交比例提高到6％。1998年12月15日以后參加工作的職工，單位住房公積金繳交比例可適當(dāng)提高，具體比例由各市、縣根據(jù)房?jī)r(jià)收入比測(cè)定。個(gè)別有困難的市、縣，經(jīng)省政府批準(zhǔn)可以低于規(guī)定的繳交比例。困難企事業(yè)單位的職工個(gè)人繳交比例可暫不提高。

    2.單位住房公積金補(bǔ)貼資金來(lái)源：行政單位由財(cái)政全額負(fù)擔(dān)；事業(yè)單位由財(cái)政根據(jù)單位收支情況，實(shí)行定額補(bǔ)貼，不足部分單位自籌；企業(yè)自行籌措，可列入經(jīng)營(yíng)成本。

    3.確有困難的企事業(yè)單位，經(jīng)當(dāng)?shù)胤扛牟块T(mén)批準(zhǔn)可暫用售房款為職工繳存住房公積金；對(duì)不能足額發(fā)放工資的單位，可按實(shí)發(fā)工資數(shù)額繳納住房公積金；對(duì)暫不能發(fā)放工資的單位，待經(jīng)營(yíng)好轉(zhuǎn)后，要按規(guī)定及時(shí)為職工繳存住房公積金；妥善存放下崗職工的住房公積金，再就業(yè)時(shí)辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)；對(duì)單位內(nèi)部提前退休的職工，住房公積金要繳交到國(guó)家法定的退休年齡。

    （六）購(gòu)房補(bǔ)貼辦法。購(gòu)房補(bǔ)貼要堅(jiān)持政策銜接、公平合理的原則。

    1.停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建設(shè)面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的，可以對(duì)1998年12月15日以前參加工作的無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼；住房面積已達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工不發(fā)給購(gòu)房補(bǔ)貼。

    2.購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房補(bǔ)貼根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏杲?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、年職均工資、職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)、職工工作年限和建立住房公積金制度以前的工齡等因素測(cè)定、計(jì)算。

    購(gòu)房補(bǔ)貼按單位面積補(bǔ)貼和年工齡補(bǔ)貼測(cè)定。單位面積補(bǔ)貼額按當(dāng)?shù)卣_定的經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格除以2與職工平均負(fù)擔(dān)額之差確定。職工個(gè)人平均負(fù)擔(dān)額按職工年平均工資的4倍除以60平方米計(jì)算。

    年工齡購(gòu)房補(bǔ)貼額按建立住房公積金制度以前的實(shí)際工齡測(cè)算，原則上要低于冀政〔1996〕23號(hào)文件規(guī)定的出售公有住房的工齡折扣額。

    計(jì)算公式為：

                   經(jīng)濟(jì)房平均價(jià)格     4×職工年平均工資

     購(gòu)房補(bǔ)貼額＝（——————  －  ——————————）×購(gòu)房補(bǔ)貼面積

                        2                      60

     ＋原售房年工齡折扣額×建立住房公積金前的工齡×購(gòu)房補(bǔ)貼面積

    3.購(gòu)房補(bǔ)貼方式?？刹捎靡淮涡匝a(bǔ)貼方式，在職工購(gòu)房時(shí)一次性計(jì)發(fā)；也可采用按月補(bǔ)貼的方式，在購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放年限內(nèi)按月計(jì)發(fā)。具體補(bǔ)貼方式由各市確定。

    4.購(gòu)房補(bǔ)貼資金來(lái)源。主要是財(cái)政、單位原有可轉(zhuǎn)化的住房建設(shè)資金和公有住房出售收入。各單位要做好原有資金的核定劃轉(zhuǎn)工作，資金不足部分由當(dāng)?shù)卣畯目衫觅Y金中自行研究解決。

    三、加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，建立新的住房供應(yīng)體系

    （七）對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)的商品住房。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房和租住廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。住房供應(yīng)政策和具體辦法由各市、縣人民政府制定。

    （八）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問(wèn)題。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在成本的3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費(fèi)，切實(shí)降低成本，使經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格與中低收入家庭承受能力相適應(yīng)，促進(jìn)居民購(gòu)買(mǎi)住房。

    （九）采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用住房由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織建設(shè)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)。可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。為發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，滿足中低收入家庭的住房需求，各市、縣人民政府要制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，予以扶持。

    （十）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要符合城市建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，合理確定建筑標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，著力建設(shè)有一定規(guī)模、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)要納入建筑市場(chǎng)統(tǒng)一管理，通過(guò)招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍，推行住房保證書(shū)制度、住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險(xiǎn)制度，確保工程質(zhì)量。

    （十一）單位購(gòu)建住房要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)統(tǒng)一管理。為防止新房再流入舊的分配體制，從1998年12月15日起，各單位購(gòu)建住房必須先經(jīng)當(dāng)?shù)胤扛牟块T(mén)審批，再按建設(shè)程序報(bào)批，建成的住房要按成本價(jià)向職工出售，方可辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

    （十二）積極推進(jìn)居住小區(qū)的物業(yè)管理，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理要與社區(qū)管理相結(jié)合，為居民創(chuàng)造整齊、清潔、安全、寧?kù)o、方便、舒適的居住環(huán)境。

    四、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，有步驟地培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)

    （十三）逐年提高房租。到2000年公有住房租金原則上要達(dá)到占雙職工家庭平均工資的10％，有條件的爭(zhēng)取達(dá)到15％。1998年全省房租水平要提高到每平方米使用面積1.60－2.00元，今后每年要逐步提高。提高房租后，對(duì)特困職工、優(yōu)撫戶、社會(huì)救濟(jì)戶等，各地可根據(jù)具體情況適當(dāng)予以減免。

    （十四）進(jìn)一步搞好現(xiàn)有住房出售。從1998年12月15日起，居民購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房，一律實(shí)行成本價(jià)，成本價(jià)逐年核定。按成本價(jià)購(gòu)房可執(zhí)行原房改售房的優(yōu)惠政策，優(yōu)惠的幅度應(yīng)逐年減少。對(duì)有特殊原因不能購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房的職工，經(jīng)當(dāng)?shù)胤扛牟块T(mén)批準(zhǔn)，今后仍可享受一次政策性購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

    校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不得出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。具體辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    （十五）鼓勵(lì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)所購(gòu)住房向成本價(jià)過(guò)渡。在1999年底前過(guò)渡的，可執(zhí)行原購(gòu)房當(dāng)年的成本價(jià)與優(yōu)惠政策，以后再過(guò)渡的，要執(zhí)行屆時(shí)的房改成本價(jià)和政策規(guī)定。具體過(guò)渡辦法由各市、縣人民政府制定。

    （十六）離休干部和離休干部遺配偶住房因特殊情況不能出售的，可另行提供可售住房，沒(méi)有條件提供的，房租不再提高。

    （十七）穩(wěn)步開(kāi)放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)，對(duì)交易市場(chǎng)實(shí)行準(zhǔn)開(kāi)制度，對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度。各市要對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行普查登記，建立個(gè)人住房檔案，按照國(guó)務(wù)院和省政府的統(tǒng)一政策，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上制定辦法，報(bào)經(jīng)省政府批準(zhǔn)，慎重穩(wěn)妥地實(shí)施。職工所購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)后，其住房只能通過(guò)市場(chǎng)解決，單位不再負(fù)責(zé)。

    五、穩(wěn)步搞好企業(yè)的住房制度改革

    （十八）企業(yè)住房制度改革是城鎮(zhèn)住房制度改革的重要組成部分，逐步把住房建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會(huì)職能從企業(yè)中分離出去，有利于企業(yè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和實(shí)現(xiàn)住房社會(huì)化。各級(jí)政府要區(qū)別情況，分類指導(dǎo)。企業(yè)可參照本通知精神，穩(wěn)步推進(jìn)住房制度改革。

    六、積極推進(jìn)縣鎮(zhèn)住房制度改革

    （十九）各級(jí)政府要重視縣鎮(zhèn)房改工作，堅(jiān)持全面入軌，整體推進(jìn)。要全面建立住房公積金制度，逐步提高住房公積金的繳交比例。已出售的公有住房要作好政策銜接，理順?lè)课莓a(chǎn)權(quán)關(guān)系，頒發(fā)所有權(quán)證。對(duì)職工集資建設(shè)的住房，按有關(guān)政策進(jìn)行規(guī)范，明晰房屋產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要按照統(tǒng)一規(guī)劃，提高設(shè)計(jì)水平和工程質(zhì)量，搞好公用基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境，不斷提高縣鎮(zhèn)城市化水平。

    七、發(fā)展住房金融，規(guī)范住房資金管理

    （二十）各地要積極推行對(duì)職工購(gòu)房的政策性住房抵押貸款，調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、建造、大修理自住住房貸款。對(duì)已經(jīng)建立住房公積金制度的無(wú)房戶、特困戶職工要優(yōu)先發(fā)放個(gè)人政策性抵押貸款，貸款額度和期限可適當(dāng)放寬。

    （二十一）擴(kuò)大個(gè)人住房擔(dān)保貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房擔(dān)保貸款，取消對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款期限。

    （二十二）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房抵押貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行要簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，提高服務(wù)效率。

    （二十三）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，加快發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

    （二十四）按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)住房資金的管理。各項(xiàng)住房資金要由住房資金管理中心直接歸集、管理。住房資金的凈收益由住房資金管理中心集中管理和使用，重點(diǎn)用于建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房制度改革和建設(shè)廉租住房補(bǔ)助。

    八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實(shí)施

    （二十五）各級(jí)政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。各市可根據(jù)本通知精神，結(jié)合本地實(shí)際制定具體的實(shí)施方案，報(bào)省政府批準(zhǔn)后實(shí)施。要堅(jiān)持房改屬地原則，隸屬關(guān)系不同的單位，都必須執(zhí)行當(dāng)?shù)胤扛牡慕y(tǒng)一政策。

    （二十六）城鎮(zhèn)住房制度改革政策性強(qiáng)，涉及面廣，關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的切身利益，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的艱巨任務(wù)。各級(jí)政府要高度重視，建立健全政府直接領(lǐng)導(dǎo)下的、獨(dú)立的、具有綜合協(xié)調(diào)能力的房改工作機(jī)構(gòu)。各級(jí)房改部門(mén)要加強(qiáng)自身建設(shè)，提高整體素質(zhì)，保證住房制度改革的健康發(fā)展。

篇9

一、前言

現(xiàn)代建筑的基本發(fā)展動(dòng)向是：向高處和地下發(fā)展，即在節(jié)約城市用地的同時(shí)，將城市立體化；向多用途、多功能、復(fù)合型建筑方向發(fā)展，這就給建筑的防火、避火、控火和滅火帶來(lái)全新的問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)有消防技術(shù)提出新的挑戰(zhàn)。而不論是在高層建筑、居住建筑、公共建筑，一般都設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。但若是自動(dòng)滅火系統(tǒng)的設(shè)計(jì)不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)在發(fā)生火災(zāi)時(shí)不能有效地噴水滅火，容易造成重大財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡事故。能否把好建審關(guān)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決其存在的問(wèn)題，對(duì)于加強(qiáng)和提高建、構(gòu)筑物的消防安全，促進(jìn)和加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，創(chuàng)造良好的社會(huì)安全體系和環(huán)境具有重大意義。

二、建筑消防審核中自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)常見(jiàn)問(wèn)題解析

1、 噴頭問(wèn)題

噴頭是自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的主要組件，具有探測(cè)火災(zāi)、均勻布水、控制噴水強(qiáng)度等作用。要充分發(fā)揮自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的作用，必須正確地正確選用并合理布置噴頭。但在實(shí)際的建筑審核中發(fā)現(xiàn)，噴頭設(shè)計(jì)不當(dāng)是最常見(jiàn)的問(wèn)題。如噴頭的類別沒(méi)有根據(jù)建筑本身構(gòu)造的特點(diǎn)及部位進(jìn)行合理的選擇；噴頭的公稱動(dòng)作溫度選擇不合理等。

1.1 噴頭的選型

對(duì)噴頭的選擇一定要根據(jù)保護(hù)場(chǎng)所的火災(zāi)危險(xiǎn)性、保護(hù)空間的建筑構(gòu)造、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)本身的特點(diǎn)，以及噴頭的流量系數(shù)和最大保護(hù)面積來(lái)確定。在實(shí)際工程設(shè)計(jì)中，應(yīng)考慮下列問(wèn)題：

（1）在管路下面經(jīng)常存在移動(dòng)物體的場(chǎng)所，為避免碰撞噴頭的事故，應(yīng)采用直立型噴頭；在灰塵或其他飛揚(yáng)物較多的場(chǎng)所，為防止飛揚(yáng)物覆蓋噴頭熱敏感元件造成噴頭動(dòng)作遲緩，應(yīng)采用直立型噴頭；在無(wú)吊頂?shù)膱?chǎng)所，為使熱氣流盡早接觸和加熱噴頭的熱敏元件，應(yīng)采用直立型噴頭。當(dāng)然，在有吊頂?shù)膱?chǎng)所，應(yīng)采用下垂型噴頭或吊頂型噴頭，否則吊頂將阻擋灑水分布。

（2）中、輕危險(xiǎn)等級(jí)場(chǎng)所和保護(hù)生命場(chǎng)所宜采用快速響應(yīng)噴頭。如：公共娛樂(lè)場(chǎng)所、住宅、醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房及治療區(qū)域，老年、少兒、殘疾人的集體活動(dòng)場(chǎng)所等。而嚴(yán)重危險(xiǎn)場(chǎng)所在發(fā)生火災(zāi)時(shí)燃燒加速度快，快速釋放大量的熱量。由于快速響應(yīng)噴頭對(duì)熱很敏感，有可能造成大面積的噴頭開(kāi)啟，從而使開(kāi)啟噴頭數(shù)量超過(guò)設(shè)計(jì)值，導(dǎo)致噴水強(qiáng)度不足，即實(shí)際噴水強(qiáng)度小于設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)滅火。所以在嚴(yán)重危險(xiǎn)場(chǎng)所不應(yīng)采用快速反應(yīng)噴頭。

（3）倉(cāng)庫(kù)等危險(xiǎn)場(chǎng)所可采用經(jīng)過(guò)專門(mén)認(rèn)證的快速反應(yīng)噴頭。如早期抑制快速反應(yīng)(ESFR)噴頭。ESFR噴頭僅是倉(cāng)庫(kù)專用噴頭，不應(yīng)用于大空間等非倉(cāng)庫(kù)場(chǎng)所。

（4）干式、預(yù)作用系統(tǒng)應(yīng)采用直立型噴頭或干式下垂型噴頭。目的是預(yù)防系統(tǒng)管道內(nèi)積水，減少管道局部腐蝕等不利于系統(tǒng)動(dòng)作的因素。

（5）防火分隔水幕應(yīng)采用開(kāi)式灑水噴頭、水幕噴頭，或同時(shí)采用以上兩種噴頭；防護(hù)冷卻水幕可采用水幕噴頭或?qū)Ｓ脟婎^(如玻璃幕墻專用噴頭)。

（6）同一隔間內(nèi)應(yīng)采用熱敏性能、流量系數(shù)相同的噴頭；雨淋系統(tǒng)的防護(hù)區(qū)內(nèi)，應(yīng)采用相同的噴頭。

2、 系統(tǒng)無(wú)減壓措施的問(wèn)題

高層建筑的自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)存在著高、低層管道中水壓不平衡的問(wèn)題。即使在低層建筑內(nèi)，如果系統(tǒng)分布面積大、配水管道長(zhǎng)、連接噴頭數(shù)量多，那么最遠(yuǎn)點(diǎn)噴頭和靠近干管的噴頭出口水壓相差就很大，噴頭的流量也相差懸殊，所以在管網(wǎng)設(shè)計(jì)中必須考慮水壓平衡問(wèn)題，在控制管道靜壓的區(qū)段設(shè)減壓閥，在控制管道動(dòng)壓的區(qū)段設(shè)減壓孔板或節(jié)流管，以達(dá)到減壓和節(jié)流的目的。

3、末端試水裝置設(shè)置問(wèn)題

篇10

筆者在1993至2008年以痛瀉要方合四君子湯、四神丸加減治療慢性結(jié)腸炎60例，收到了較好的治療效果，報(bào)告如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料 根據(jù)1978年中華醫(yī)學(xué)會(huì)杭州全國(guó)消化系統(tǒng)疾病學(xué)術(shù)會(huì)議制定的診斷標(biāo)準(zhǔn)，全部病例均經(jīng)纖維結(jié)腸鏡檢查確診。60例慢性結(jié)腸炎中，男36例，女24例；年齡25～35歲10例，36～45歲19例，46～55歲22例，56歲以上9例；病程最短1年，最長(zhǎng)20年。

1.2 治療方法 方藥：白術(shù)20 g，白芍15 g，陳皮12 g，防風(fēng) 15 g，人參15 g，茯苓 15 g，炙甘草6 g。脾腎虛寒者加肉豆蔻12 g，補(bǔ)骨脂20 g，五味子12 g，吳茱萸10 g。熱毒者加白頭翁12 g，氣滯者加木香10 g，檳榔 10 g；濕熱者加黃芩10 g，黃連10 g；食滯者加山楂15 g，神曲15 g；便膿血者加地榆15 g。用法：每日1劑，水煎分二次服。10天為1個(gè)療程。

2 結(jié)果

2.1 療效標(biāo)準(zhǔn) 痊愈：臨床癥狀、體征消失，纖維結(jié)腸鏡復(fù)查正常，腸黏膜病變恢復(fù)正常；好轉(zhuǎn)：臨床癥狀明顯減輕，體征基本消失，纖維結(jié)腸鏡復(fù)查好轉(zhuǎn)，腸黏膜病變明顯改善；無(wú)效：治療前后臨床癥狀和體征無(wú)改善，纖維結(jié)腸鏡復(fù)查無(wú)好轉(zhuǎn)。

2.2 治療結(jié)果 60例中痊愈45例，占75%，好轉(zhuǎn)15例，占25%，總有效率100%。

3 典型病例

患者，男，52歲，農(nóng)民，2002年8月16日初診。主訴：反復(fù)腹痛腹瀉18年。病史：患者18年前開(kāi)始經(jīng)常腹痛、腹瀉、瀉后痛不減，發(fā)作期間大便每日3～4次，質(zhì)稀，伴少量黏液，每遇勞累或生氣后發(fā)作，或在晨起前腹痛欲便。曾在縣級(jí)醫(yī)院做纖維結(jié)腸鏡檢查，診斷為慢性結(jié)腸炎。早年曾服PPA等藥有效，后漸效果不佳，多年來(lái)已習(xí)以為常，不做治療。此次乃為其母親取藥，中間談及自己的腹瀉而就診。查體：左中下腹輕度壓痛，舌淡、苔薄白，脈細(xì)弦。在我院纖維結(jié)腸鏡檢查提示慢性結(jié)腸炎（無(wú)潰瘍）。辨證屬肝氣郁滯，脾腎虛寒。治法：瀉肝補(bǔ)脾溫腎。方藥：陳皮12 g，白芍15 g，白術(shù)20 g，防風(fēng)15 g，人參15 g，茯苓15 g，甘草6 g，補(bǔ)骨脂20 g，肉豆蔻12 g，五味子12 g，吳茱萸10 g，水煎分早晚二次分服。結(jié)果服上方10劑后明顯減輕，再服10劑后腹痛腹瀉消失，又鞏固服三劑。1個(gè)月后結(jié)腸鏡復(fù)查，腸黏膜恢復(fù)正常，隨訪5年無(wú)復(fù)發(fā)。

4 體會(huì)

慢性結(jié)腸炎臨床癥狀以慢性腹瀉、腹痛，排黏液便、血便為主，呈慢性反復(fù)性發(fā)作或持續(xù)性發(fā)作，中醫(yī)辨病屬泄瀉、腹痛、痢疾等范疇。本病病程較長(zhǎng)，多因長(zhǎng)期飲食不慎、勞倦內(nèi)傷，致脾胃虛弱［1］。《景岳全書(shū)》所謂“泄瀉之本，無(wú)不由脾胃”，且反復(fù)發(fā)作，纏綿難愈，極易耗損正氣及影響情志，以致肝失疏泄，肝脾不和。清代葉天士“肝病必犯土，是侮之所勝也，土虛木乘脾受肝制，克脾則腹脹，便或溏或不爽”［2］。由此可見(jiàn)本病病機(jī)為脾虛肝郁，濕阻氣滯，大腸通降功能失調(diào)，病久則致脾腎虛寒。痛泄要方中白術(shù)健脾補(bǔ)虛，白芍養(yǎng)血柔肝，陳皮理氣醒脾，防風(fēng)升清止瀉，四藥相配，可以補(bǔ)脾土而瀉肝木，調(diào)氣機(jī)以止痛瀉；四君子湯中人參大補(bǔ)元?dú)饨∑B(yǎng)胃，茯苓滲濕健脾，炙甘草干溫調(diào)中；四神丸中諸藥相配，具有溫腎健脾、固腸止瀉之功。臨證時(shí)根據(jù)患者全身狀況予以加減，每每收到良好功效。目前在高等醫(yī)藥院校教材《內(nèi)科學(xué)》中只有“潰瘍性結(jié)腸炎”而沒(méi)有“慢性結(jié)腸炎”病名，但臨床實(shí)踐表明很多慢性結(jié)腸炎患者結(jié)腸鏡檢并無(wú)潰瘍和糜爛，在纖維結(jié)腸鏡下的表現(xiàn)主要是腸段黏膜的充血、粗糙，血管網(wǎng)絡(luò)模糊、偏粗，黏膜發(fā)紅或因蒼白而光亮，這部分患者不應(yīng)診斷為潰瘍性結(jié)腸炎。慢性結(jié)腸炎和潰瘍性結(jié)腸炎都是結(jié)腸的慢性炎癥，慢性結(jié)腸炎包括潰瘍性結(jié)腸炎，兩者在病因上和治療方法上都有區(qū)別。病因上，潰瘍性結(jié)腸炎是自身免疫性疾病，與細(xì)胞凋亡有關(guān)，正常結(jié)腸上皮細(xì)胞很少發(fā)生凋亡，受T細(xì)胞免疫反應(yīng)影響，產(chǎn)生的細(xì)胞因子比例失衡，引起細(xì)胞凋亡，從而使上皮細(xì)胞構(gòu)成的黏膜屏障破壞，導(dǎo)致結(jié)腸黏膜的損傷和潰瘍。而慢性結(jié)腸炎大多是從急性腸炎、細(xì)菌性痢疾等感染性疾病發(fā)展而來(lái)，與細(xì)菌、真菌和病毒有關(guān)。因此，筆者認(rèn)為，為了更準(zhǔn)確制定療效標(biāo)準(zhǔn)，確定和建立治療方法，有必要將慢性結(jié)腸炎和潰瘍性結(jié)腸炎區(qū)別對(duì)待，很多慢性腹瀉患者，比如中醫(yī)泄瀉病中腎陽(yáng)虛衰型的五更瀉，就大多不是潰瘍性結(jié)腸炎，而是慢性結(jié)腸炎。