導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇合同糾紛協(xié)議書，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

乙方：__________公司_____________支公司甲方訴乙方機動車輛保險合同糾紛一案，現(xiàn)甲乙雙方本著自愿公平的原則，經(jīng)友好協(xié)商達成本和解協(xié)議，共同遵照執(zhí)行。

第一條

乙方確定甲方的機動車輛保險定損額為________元人民幣（________________）。因甲方無法提供病歷，加扣醫(yī)療費用的x%，同時因甲方投保車輛系第二次出險，也須加扣相應(yīng)金額的x%。最后確定實際賠付金額為__________元人民幣（_________________）。乙方在收到甲方符合理賠條件的有關(guān)票證之日（全套理賠票證原件已交付乙方）起10個工作日內(nèi)一次性支付。

第二條

甲方在收到上述第一條所述賠款____________元人民幣后，2個工作日內(nèi)，向__________縣人民法院撤回起訴。訴訟費用由甲方承擔，與乙方無關(guān)。

第三條

有關(guān)甲方出險車輛的全部殘值由乙方收回，甲方保證不得短少，否則扣減本協(xié)議第一條約定的相應(yīng)的賠付金額。

第四條

本協(xié)議簽訂履行后，甲乙雙方無其他爭執(zhí)。

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后即生效。

篇2

律師解答：

篇3

???一、公司對外簽訂的各類合同一律適用本制度。

???二、合同管理是企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，搞好合同管理，對于公司經(jīng)濟活動的開展和經(jīng)濟利益的取得，都有積極的意義。各級領(lǐng)導干部、法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴格遵守、切實執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信譽”為核心的合同管理工作。

???合同的簽訂

???三、合同談判須由總經(jīng)理或副總經(jīng)理與相關(guān)部門負責人共同參加，不得一個人直接與對方談判合同。

???四、簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人，法人委托人必須對本企業(yè)負責。

???五、簽約人在簽訂合同之前，必須認真了解對方當事人的情況。

???六、簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。

???七、合同除即時清結(jié)者外，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一合同文本。

???八、合同對各方當事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達要清楚、準確。

???合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問題是：

???1、部首部分，要注意寫明雙方的全稱、簽約時間和簽約地點；

???2、正文部分：建設(shè)合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設(shè)工期，中間交工工程的開工和竣工時間，工程質(zhì)量、工程造價、技術(shù)資料交付期間、材料和設(shè)備供應(yīng)責任，撥款和結(jié)算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款；產(chǎn)品合同應(yīng)注明產(chǎn)品名稱、技術(shù)標準和質(zhì)量、數(shù)量、包裝、運輸方式及運費負擔、交貨期限、地點及驗收方法、價格、違約責任等；

???3、結(jié)尾部分：注意雙方都必須使用合同專用章，原則上不使用公章，嚴禁使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章，注明合同有效期限。

???九、簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。

???十、任何人對外簽訂合同，都必須以維護本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴懲。

???合同的審查批準

???十一、合同在正式簽訂前，必須按規(guī)定上報領(lǐng)導審查批準后，方能正式簽訂。

???十二、合同審批權(quán)限如下：

???1、一般情況下合同由董事長授權(quán)總經(jīng)理審批。

???2、下列合同由董事長審批：

???標的超過50萬元的；投資10萬元以上的聯(lián)營、合資、合作、涉外合同。

???3、標的超過公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會審批。

???十三、合同原則上由部門負責人具體經(jīng)辦，擬訂初稿后必須經(jīng)分管副總經(jīng)理審閱后按合同審批權(quán)限審批。重要合同必須經(jīng)法律顧問審查。合同審查的要點是：

???1、合同的合法性。包括：當事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力；合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。

???2、合同的嚴密性。包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全；當事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確；文字表述是否確切無誤。

???3、合同的可行性。包括：當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件；預(yù)計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔的風險；合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。

???十四、根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，合同還應(yīng)當或可以呈報上級主管機關(guān)鑒證、批準，或報工商行政管理部門鑒證，或請公證處公證。

???合同的履行

???十五、合同依法成立，既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽”的原則。嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實際履行或全面履行。

???十六、合同履行完畢的標準，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準。

???十七、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)部及有關(guān)部門負責人應(yīng)隨時了解、掌握合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否則，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責任。

???合同的變更、解除

???十八、在合同履行過程中，碰到困難的，首先應(yīng)盡一切努力克服困難，盡力保障合同的履行。如實際履行或適當履行確有人力不可克服的困難而需變更，解除合同時，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當事人進行協(xié)商。

???十九、對方當事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴控制。

???二十、變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。

???二十一、變更、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本制度規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。

???二十二、變更、解除合同，一律必需采用書面形式（包括當事人雙方的信件、函電、電傳等），口頭形式一律無效。

???二十三、變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。

???二十四、因變更、解除合同而使當事人的利益遭受損失的，除法律允許免責任的以外，均應(yīng)承擔相應(yīng)的責任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

???二十五、以變更、解除合同為名，行、假公濟私之實，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴懲處。

???合同糾紛的處理

???二十六、合同在履行過程中如與對方當事人發(fā)生糾紛的，應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。

???二十七、合同糾紛由有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問負責處理，經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負責到底。

???二十八、處理合同糾紛的原則是：

???1、堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩，法律沒規(guī)定的，以國家政策或合同條款為準。

???2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時與對方當事人友好協(xié)商，在既維護本公司合法權(quán)益，又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達成協(xié)議，解決糾紛。

???3、因?qū)Ψ截熑我鸬募m紛，應(yīng)堅持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯；因我方責任引起的糾紛，應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益，主動承擔責任，并盡量采取補救措施，減少我方損失；因雙方責任引起的糾紛，應(yīng)實事求是，分清主次，合情合理解決。

???二十九、在處理糾紛時，應(yīng)加強聯(lián)系，及時通氣，積極主動地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責、埋怨，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動，一致對外。

???三十、合同糾紛的提出，加上由我方與當事人協(xié)商處理糾紛的時間，應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行，并必須考慮有申請仲裁或的足夠的時間。

???三十一、凡由法律顧問處理的合同糾紛，有關(guān)部門必須主動提供下列證據(jù)材料。

???1、合同的文本（包括變更、解除合同的協(xié)議），以及與合同有關(guān)的附件、文書、傳真、圖表等；

???2、送貨、提貨、托運、驗收、發(fā)票等有關(guān)憑證；

???3、貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財務(wù)帳目；

???4、產(chǎn)品的質(zhì)量標準、封樣、樣品或鑒定報告；

???5、有關(guān)方違約的證據(jù)材料；

???6、其他與處理糾紛有關(guān)的材料。

???三十二、對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。

???三十三、對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級主管機關(guān)或仲裁機關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí)，各部門應(yīng)由專人負責該文書執(zhí)行的了解或履行。

???三十四、對于當事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時向主管領(lǐng)導匯報。

???三十五、對方當事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，可向人民法院申請執(zhí)行。

???三十六、在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應(yīng)認真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

???三十七、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備考。

???合同的管理

???三十八、本公司對合同實行二級管理、專業(yè)歸口制度，法人委托書制度，基礎(chǔ)管理制度。

???三十九、本公司合同管理具體是：

???公司由董事長授權(quán)總經(jīng)理總負責，歸口管理部門為財務(wù)部、辦公室；副總經(jīng)理歸口管理房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)合同；各部門具體負責各自授權(quán)范圍內(nèi)的合同談判、擬稿及履行工作。

???四十、公司所有合同均由辦公室統(tǒng)一登記編號、經(jīng)辦人簽名后，按審批權(quán)限分別由董事長、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。

???四十一、辦公室會同有關(guān)部門認真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下：

篇4

Abstract: Due to the intensification of market competition, the construction has become increasingly specialized, the owners have become increasingly demanding of quality, schedule and level of service, specialist sub-contractors or labor subcontracting trend is inevitable. This trend, the sub-project to increase, to some extent, also increased the risk of contract disputes, construction general contracting business how to improve the management of subcontracted effectively circumvent the sub-contract disputes risk, will be the future of the construction market the core of the competition. Subcontracted work is an important part of the turnkey project, subcontracted work and management is good or bad, will directly affect the credibility of the project quality, schedule, and units of the total package. Therefore, the risk of sub-effectively circumvent the construction of corporate sustainability, health and scientific development, to some extent the decision. Project sub-contract disputes that may arise risk of evasion and countermeasures.Keywords: project; subcontracts; disputes risk; evasion and Countermeasures

中圖分類號： D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

目前，大中型施工企業(yè)實行總分包管理是大勢所趨，其原因是：1、新的資質(zhì)就位以后所建立的總包、專業(yè)分包、勞務(wù)分包的管理體制，迫使大中型施工企業(yè)必須實行總分包的管理方式；2、社會上蘊藏的大量勞動力和專業(yè)施工隊，對減輕施工企業(yè)負擔和適應(yīng)施工期間勞動力波動的需要具有很大的優(yōu)勢；3、總承包與分承包的各自的優(yōu)勢，靠技術(shù)精、管理強、智力密集的實力與組裝社會勞動力相結(jié)合；靠總部服務(wù)控制、項目授權(quán)管理、專業(yè)施工強化、社會力量協(xié)作，走社會化大生產(chǎn)和專業(yè)化大協(xié)作之路，才能實現(xiàn)市場的最大化，規(guī)?；托б娴淖罴鸦?。

在以施工為主體的工程總承包業(yè)務(wù)中，對工程分包的管理是十分重要的。施工工程總承包的風險在很大程度上就體現(xiàn)在對工程分包的管理上，而分包的過程控制則成為分包管理的核心內(nèi)容?？偝邪脚c分包方發(fā)生糾紛后，通常也會影響到監(jiān)理和業(yè)主方，使得糾紛的處理變得復(fù)雜。如果能夠通過協(xié)商的方式解決糾紛，對各方都是較好的選擇。協(xié)商成功的前提是各方都能客觀地認識到正在討論的方案對自己來說是相對有利的，無論是從眼前利益來考慮，還是從長遠利益來考慮，相對進入司法程序來說，協(xié)商是最好的結(jié)果。這需要各方對自己掌握的信息作出評估，進而設(shè)定讓步的底線，并通過良好的談判策略使最終的方案在可以接受的范圍內(nèi)被認可。因為訴訟和仲裁即便是企業(yè)有專業(yè)的法律顧問去處理，也是需要投入不少的精力。

1 施工企業(yè)目前采用的總分包形式

目前，總分包方式在建設(shè)市場中采用的有兩種：一是自有人員管理與按工種的勞務(wù)分包（俗稱包工不包料）；二是自有人員組成的項目班子，除基礎(chǔ)和主體自己施工外，其他按專業(yè)分包（俗稱包工包料）。2 常見的分包糾紛風險及簡單應(yīng)對

2.1分包方拖欠工人工資糾紛風險分包方除主要人員外，對臨時招用的民工基本上采用的都是口頭協(xié)議。對民工工資不按時發(fā)放。把資金轉(zhuǎn)移，待施工生產(chǎn)進入關(guān)鍵時期或年關(guān)之際，資金又十分緊張時，民工因領(lǐng)不到工資而罷工。影響主包方正常施工生產(chǎn)，分包方再把拖欠問題的矛盾轉(zhuǎn)移給主包方，叫鬧事民工到主包方要錢，產(chǎn)生糾紛。應(yīng)對方法是主包方建立分包方人員祥細檔案，完全掌握分包方的人員情況，按月要求分包方報工資表，在主包方支付分包方工程款時，由分包方出書面委托，主包方代付民工工資，將工資直接發(fā)到民工手中，防止分包方轉(zhuǎn)移資金。2.2 分包方冒用主包方名義對外賒購或機械租賃糾紛風險 分包方在施工中，其材料來源主要部分由主包方供應(yīng)外，自己也需采購一部分材料，租賃機械設(shè)備。他們在外面打著主包方的名義，采取簽訂購銷與租賃合同，然后拖欠貨款和租金，其行為過程主包方不得而知，待債主要款時，分包方以沒錢為由將風險轉(zhuǎn)移到主包方，使主包方承擔連帶責任糾紛風險。 針對此種情況，主包方過程控制尤顯重要，對分包方債權(quán)債務(wù)情況要進行掌握，在施工期間支付工程款時，以分包方委托付款的方式，由主包方進行代付，以防止分包方資金挪用。 項目

2.3 分包方要求費用補償糾紛風險

分包方要求費用補償，索賠的理由主要是施工過程中發(fā)生停工、誤工或材料供應(yīng)不及時，總包方提供的機械設(shè)備滿足不了施工需要等情況，致使分包方施工成本增加，并以此為由分包方獅子大張口，索要大額費用，這種情況下，不管是和解或是走上仲裁或訴訟，一般都是主包方吃虧。和解也要主包方進行一部分費用補償。這就要求總包方在合同履行全部過程進行有效控制，才可能盡可能的降低這種糾紛風險。

3 分包合同糾紛問題的全過程風險規(guī)避和對策

項目按照分包工程發(fā)生合同糾紛的特點，必須從分包前的分包計劃，分包隊伍的選擇，分包合同的簽訂，分包隊伍施工過程合同管理，全過程全方位的進行風險規(guī)避。 3.1 事前進行資源配置，制定分包計劃

工程有可能中標前，根據(jù)工程需要對企業(yè)的人財物等資源進行預(yù)配置，自身不足之處項目部編制工程分包策劃書，策劃書中做出擬分包量、對分包隊伍的要求、達到什么分包目標、分包糾紛風險預(yù)測等內(nèi)容。 3.2 細選分包隊伍 國外的經(jīng)驗，對分包隊伍的考核內(nèi)容十分詳細，特別是首次合作的，其預(yù)審資料長達四十多頁，包括施工過的施工項目，近期在建的工程、施工機械設(shè)備、財務(wù)資金狀況、員工情況，而我們做得十分簡單，往往等著分包隊伍上門，有的分包隊伍打著總包旗號去承接任務(wù)，誰找的活就歸誰干，這就形成了在與分包隊伍的談判處于被動的地位，為工程履約帶來了許多不利的影響。這一切都是需要高度重視的。施工企業(yè)必須建立自已內(nèi)部的分包方檔案庫，使資質(zhì)合格，信譽好，隊伍實力強的分包方作為首選隊伍。

3.3 結(jié)合工程實際，認真簽訂合同 總包單位應(yīng)與分包單位簽訂一份明確的分包合同或協(xié)議書。合同簽訂要及時。分包合同的形式、條款及訂立審查程序等不可隨意。作為總承包單位，還應(yīng)在分包合同或協(xié)議書中明確分包工程的范圍、價格及結(jié)算方式、變更調(diào)整、結(jié)算條款、質(zhì)量技術(shù)要求、工期、雙方的責任和義務(wù)以及最終驗收的標準。還要將總包合同中的有關(guān)變更調(diào)整及結(jié)算條件、時間、標準、方法等相聯(lián)系，在分包中化解、分解總包合同的相應(yīng)風險。另外，對現(xiàn)場管理的方式如質(zhì)量監(jiān)督、安全檢查、施工配合、分項評定等，均應(yīng)在分包合同或協(xié)議書中得到確認。合同簽訂必須明確是專業(yè)分包合同還是勞務(wù)分包合同。目前，許多施工企業(yè)都有自己的合同范本或格式合同。但很多合同采用范本簽訂合同后，執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)合同漏洞多，特別是可操作性差，又沒有及時進行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，造成合同簽訂時就留下后患。因此，合同簽訂一定要結(jié)合工程具體情況，認真對合同范本內(nèi)容盡心研讀，進行補充完善后再簽訂。并建議推行分包方繳納履約保證金制度。

3.4 嚴格合同執(zhí)行過程中的管理，進行事中控制

合同生效后，合同的管理是合同能否履行兌現(xiàn)的核心任務(wù)。也是合同糾紛風險出現(xiàn)的主要階段。我認為合同的管理，主要抓好以下幾個方面。 ①建立完整的組織機構(gòu)：完整的組織機構(gòu)是總承包方控制分包方的基礎(chǔ)，作為總承包商必須配備以項目經(jīng)理、項目總工為首的高效精干的項目經(jīng)理部。

②對施工工序質(zhì)量的監(jiān)督檢查 施工企業(yè)的質(zhì)檢人員應(yīng)對分包工程施工中的工序質(zhì)量進行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對需要隱蔽的部位，在隱蔽前總包單位的質(zhì)檢人員應(yīng)參與隱蔽驗收，并督促勞務(wù)分包單位及時辦理驗收簽證手續(xù)。

③對施工進度管理 施工企業(yè)加強現(xiàn)場進度檢查監(jiān)控，制定激勵、獎罰措施，與有關(guān)各方及時溝通。因工地實際情況不能按計劃施工或因天氣不好不能施工需要調(diào)整施工進度時，勞務(wù)分包單位應(yīng)以“工程聯(lián)系單”等書面形式上報總包單位認可。

篇5

第二百零六條公司各部門及下屬公司、企業(yè)對外簽訂的各類經(jīng)濟合同一律適用本制度。

第二百零七條經(jīng)濟合同管理是企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，搞好經(jīng)濟合同管理，對于公司經(jīng)濟活動的開展和經(jīng)濟利益的取得，都有積極的意義。各級領(lǐng)導干部、法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴格遵守、切實執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信譽”為核心的經(jīng)濟合同管理工作。

第二節(jié)經(jīng)濟合同的簽訂

第二百零八條簽訂經(jīng)濟合同，必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。

第二百零九條對外簽訂經(jīng)濟合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人。法人委托人必須對本企業(yè)負責，對本職工作負責，在授權(quán)范圍內(nèi)行使簽約權(quán)。超越權(quán)限和非法委托人均無對外簽約，但經(jīng)總經(jīng)理特別授權(quán)并發(fā)給委托證明收的例外。

第二百一十條簽約人在簽訂經(jīng)濟合同之前，必須認真了解對方當事人的情況。包括：對方單位是否具有法人資格、有否經(jīng)營權(quán)、有否履約能力及其資信情況，對方簽約人是否法定代表人或法人委托人及其權(quán)限。做到既要考慮本方的經(jīng)濟效益，又要考慮對方的條件和實際能力，防止上當受騙，防止簽訂無效經(jīng)濟合同，確保所簽合同有效、有利。

第二百一十一條簽訂經(jīng)濟合同，必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。

第二百一十二條簽訂經(jīng)濟合同，如涉及公司內(nèi)部其他單位的，應(yīng)事先在內(nèi)部進行協(xié)商，統(tǒng)一平衡，然后簽約。

第二百一十三條經(jīng)濟合同除即時清潔者，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一的經(jīng)濟合同文本。

第二百一十四條合同對方當事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體、文字表達要清楚、準確。

合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問題是：

1.部首部分，注意寫明供需雙方的全稱、簽約時間和簽約地點。

2.正文部分，注意：產(chǎn)品名稱應(yīng)具體寫明牌號、商標、生產(chǎn)廠家、型號、規(guī)格、等級、花色、是否成套產(chǎn)品等；技術(shù)質(zhì)量要求要明確、具體；數(shù)量要明確計量單位、計量方法、正負尾差、合理稱差及自然損耗率等；饈、運輸方式及運費負責應(yīng)具體明確；交（提）貨期限、地點及驗收方法應(yīng)明確；價金必須執(zhí)行現(xiàn)行的國家定價或國家指導價、市場調(diào)節(jié)價；違約責任有法定違約金的按規(guī)定寫明，法律沒規(guī)定或規(guī)定不具體的，應(yīng)具體寫明約定的違約金數(shù)額、比例及計算方法。

3.結(jié)尾部分，注意：雙方都必須使用合格的印章------公章或合同專用章，不得使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合格印章；注明合同有效期限。

第二百一十五條簽訂經(jīng)濟合同，除合同履行地在我主所在地外，簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在區(qū)、縣人民法院管轄。

第二百一十六條簽訂購貨合同應(yīng)以現(xiàn)貨為主，并堅持經(jīng)銷定進原則；付款盡可能采用托收承付，如需預(yù)付貨款或定金按二百一十九條規(guī)定辦理。

簽訂購貨合同應(yīng)以現(xiàn)款為主，不準賒銷；確需賒銷或代銷的，賒銷金額在20萬元以下的由下屬公司、企業(yè)經(jīng)理審批，20萬元至50萬元的由總會計師和主管副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）審批，50萬元以上的由總經(jīng)理審批。

第二百一十七條任何人對外簽訂合同，都必須以維護本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟效益為宗旨，決不允許在簽訂經(jīng)濟合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴懲。

第三節(jié)經(jīng)濟合同的審查批準

第二百一十八條經(jīng)濟合同的正式簽訂前，必須按規(guī)定上報領(lǐng)導審查批準后，方能正式簽訂。

第二百一十九條經(jīng)濟合同審批權(quán)限如下：

1.下屬公司、企業(yè)對外簽訂的經(jīng)濟合同，除按規(guī)定須上報公司審查批準者外，由公司、企業(yè)領(lǐng)導審批。

2.下列合同由總經(jīng)理或其授權(quán)人審批：

標的超過100萬元的；

預(yù)付定金或預(yù)付貨款超過10萬元的；

聯(lián)營、合資、合作合同；

重大涉外合同。

3.下列合同由董事長審批：

標的超過500萬元的；

投資100萬元以上的聯(lián)營、合資、合作、涉外合同。

4.標的超過公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會審批。

5.法律顧問室負責對下列合同進行審查：董事會、總經(jīng)理委托審查的合同；內(nèi)容復(fù)雜、較難掌握，各企業(yè)要求提供法律幫助的合同。法律顧問室主要負責審查合同條款、內(nèi)容的合法性、嚴密性、可行性，提出意見供決策部門參考。

第二百二十條經(jīng)濟合同審查的要點是：

1.合同的合法性。包括：當事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力；合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本《制度》規(guī)定；當事人的意思表地是否真實、一致，權(quán)利、義務(wù)是否平等；訂約程序是否符合法律規(guī)定。

2.合同的嚴密性。包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全；當事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確；文字表述是否確切無誤。

3.合同的可行性。包括：當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件；預(yù)計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔的風險；合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。

第二百二十一條根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，經(jīng)濟合同還應(yīng)當或可以呈報上級主管機關(guān)見證、批準，或報工商行政管理部門鑒證，或請公證處公證。

第二百二十二條經(jīng)濟合同的審批程序如下：

1.申報。各企業(yè)的法人委托人在授權(quán)范圍內(nèi)對外簽訂合同，應(yīng)事先填寫“經(jīng)濟合同簽約申報表”（一式二份），報本企業(yè)的領(lǐng)導審查批準。（凡先經(jīng)領(lǐng)導口頭同意簽約的，簽約后需補辦手續(xù)）。需報總經(jīng)理、董事長審批的，應(yīng)由該企業(yè)領(lǐng)導簽署意見，隨同合同初稿及有關(guān)資料、附件等，一并上報。

2.審核。對送審的經(jīng)濟合同，應(yīng)按本《制度》第二百一十九條規(guī)定的審批權(quán)限，由主管人或有關(guān)人認真審閱，必要時可進行調(diào)查研究，最后作出：批準、不批準；通知申報單位補報材料或進一步談判。（應(yīng)提出談判的具體要求和注意事項）。

主管人在“申報表”上批寫意見后，“申報表”一份及合同初稿留底，另一份“申報表”連同其他材料發(fā)還申報單位，由承辦人按批準的意見辦理。

上述審批程序，一般為1…2天。特殊情況，經(jīng)批準或授權(quán)的可不受審批程序的約束。

第四節(jié)經(jīng)濟合同的履行

第二百二十三條經(jīng)濟合同依法成立，即具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽”的原則，嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實際履行或全面履行。

第二百二十四條合同履行完畢的標準，應(yīng)經(jīng)合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準。

第二百二十五條各企業(yè)領(lǐng)導及簽約人應(yīng)隨時了解、掌握經(jīng)濟合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理匯報。否則，造成經(jīng)濟合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責任。

第五節(jié)經(jīng)濟合同的變更、解除

第二百二十六條在經(jīng)濟合同履行過程中碰到困難的，各企業(yè)首先應(yīng)盡一切努力克服困難的，盡力保障合同的履行。

如實際履行或適當履行確有不可克服的困難而需要變更、解除合同時，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當事人進行協(xié)商。

第二百二十七條對主當事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護本企業(yè)合法權(quán)益出發(fā)，從嚴控制。

第二百二十八條變列、解除經(jīng)濟合同，必須符合《經(jīng)濟合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)手續(xù)。

第二百二十九條變理、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本《制度》第二百一十九條及第二百二十條規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。

經(jīng)上報主管機關(guān)批準的合同，在達成變更、解除協(xié)議前，應(yīng)報原機關(guān)批準。

經(jīng)上級主管機在見證或工商行政管理機關(guān)鑒證的合同，在達成變更、解除協(xié)議后，應(yīng)報原機關(guān)備案。

經(jīng)公證機關(guān)公證的合同，在達成變更、解除協(xié)議后，必須報公證機關(guān)重新公證，才具有法律效力。

第二百三十條變更、解除經(jīng)濟合同，一律必需采用書面形式（包括當事人雙方的信件、函電、電傳等），口頭形式一律作廢。

第二百三十一條變更、解除經(jīng)濟合同的協(xié)議在未達成或未批準之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。

第二百三十二條因變更、解除合同而使當事人的利益遭受損失的，除法律允許免負責任的以外，均應(yīng)承擔相應(yīng)的責任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

第二百三十三條以變更、解除合同為名，行、假公濟私之實，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴懲處。

第六節(jié)經(jīng)濟合同糾份的處理

第二百三十四條合同在履行過程中如與對方當事人發(fā)生糾份的，應(yīng)按《經(jīng)濟合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。

第二百三十五條合同糾紛由簽約企業(yè)負責處理。涉及內(nèi)部幾個企業(yè)的，可以協(xié)商或由公司確定一個企業(yè)為主負責修理。簽約人對糾紛的處理必須具體負責到到底。

第二百三十六條處理合同糾紛的原則是：

1.堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩，法律沒規(guī)定的，以國家政策或合同條款為準。

2.以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時與對方當事人友好協(xié)商，在既維護本企業(yè)合法權(quán)益，又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達成協(xié)議，解決糾紛。

3.因?qū)Ψ截熑我鸬募m紛，應(yīng)堅持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯；因我方責任引起的糾紛，應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益，主動承擔責任，并盡量采取補救措施，減少我方損失；因雙方責任引起的糾紛，應(yīng)實事求是，分清主次，合情合理解決。

第二百三十七條各企業(yè)在處理糾紛時，應(yīng)加強聯(lián)系，及時通氣，積極主動地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責、埋怨，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動，一致對外.

第二百三十八條法律顧問室處理合同糾紛的范圍是：

1.董事會、總經(jīng)理交辦的；

2.經(jīng)各企業(yè)處理解決不了的；

3.其他應(yīng)由法律顧問室處理的。

第二百三十九條提請?zhí)幚砗贤m紛的程序是：

1.承辦人填寫“對外經(jīng)濟合同糾紛申報表（一式二分），按本《制度》第二百二十二條的規(guī)定報批。

2.審批單位可依據(jù)情況，在1天內(nèi)作出；由上報單位負責處理；由法律顧問室負責處理。

3.法律顧問室對經(jīng)協(xié)商仍無法解決或認為有必要的合同糾紛，經(jīng)主管領(lǐng)導同意，可提交上級主管機關(guān)、仲裁部門或人民法院依法處理。

第二百四十條合同糾紛的提出，加上由我方與對方當事人協(xié)商處理糾紛的時間，應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行，并必須考慮有申請仲裁或記拆的足夠時間。

第二百四十一條凡由法律顧問室處理的經(jīng)濟合同糾紛，有關(guān)企業(yè)必須主動提供下列證據(jù)材料（原件或影印件）：

1.經(jīng)濟合同的文本（包括變更、解除合同的協(xié)議），以及與合同有關(guān)的附件、文書、電報、圖表等；

2.關(guān)貨、提貨、托運、驗收、發(fā)票等有關(guān)憑證；

3.貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財務(wù)財目；

4.產(chǎn)品的質(zhì)量標準、封樣、樣品或鑒定報告；

5.有關(guān)違約的證據(jù)材料；

6.其他與處理糾紛有關(guān)的材料。

第二百四十二條對于經(jīng)濟合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方法人公章或合同專用章。

第二百四十三條各企業(yè)對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級主管機關(guān)或仲裁機關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí)，各部門應(yīng)由專人負責該文書執(zhí)行的了解或履行。

對于對方當事人在規(guī)定定期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時向主管領(lǐng)導和法律顧問匯報。

第二百四十四條對方當事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，由法律顧問室配合各單位向人民法律申請執(zhí)行。

第二百四十五條在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)單位應(yīng)認真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。

執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

第二百四十六條合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備查考。

第七節(jié)經(jīng)濟合同的管理

第二百四十七條本公司對經(jīng)濟合同實行二級管理、專業(yè)歸口制度，法人委托書制度，合同專用章制度及基礎(chǔ)管理制度。

第二百四十八條本公司經(jīng)濟合同的二級管理具體是：

公司由總經(jīng)理總負責凡管副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）具體負責，歸口管理管理部門為法律顧問室。

下屬公司一級由經(jīng)理、副總理負責，歸口管理人為辦公室主任或秘書；各法人委托人具體負責各自授權(quán)范圍的合同簽訂、履行工作。

第二百四十九條公司主管內(nèi)貿(mào)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負責審批內(nèi)貿(mào)合同。

公司主管外貿(mào)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負責審批外貿(mào)合同。

公司主管工業(yè)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負責審批工業(yè)方面的引進、合資、合作合同。

公司主管房地產(chǎn)業(yè)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負責審批房地產(chǎn)、建設(shè)合同。

第二百五十條法律顧問室的主要職責是：

1.負責管理公司的各類合同；

2.負責檢查各類合同的合法性，實行法律監(jiān)督；對公司審批或簽訂的合同負責把關(guān)，對下屬企業(yè)審批的合同負責抽查，提供法律幫助；

3.負責對法人委托人和有關(guān)人員進行法律培訓、考試、提高法人委托人的法律素質(zhì)；

4.負責考評各企業(yè)的合同管理工作，總結(jié)交流經(jīng)驗教訓，提高合同管理水平；

5.配合各企業(yè)辦理合同的報批、見證、鑒證和公證等事項；

6.配合各企業(yè)處理合同糾紛；

7.參與有關(guān)合同的談判、簽約、履行等工作。

第二百五十一條下屬公司、企業(yè)合同管理的主要職責是：

1.負責管理本企業(yè)簽訂的合同；

2.負責審查本企業(yè)簽訂的合同的合法性、完整性和可行性；對須報請公司或上級主管機關(guān)審批、見證、簽證或公證的合同，辦理申報手續(xù)，提出初步意見；

3.負責本單位法人委托人的日常管理及年終審查的初審；

4.根據(jù)法律及本《制度》的規(guī)定，制定本企業(yè)合同管理的實施細則，采取切實措施，搞好合同管理工作；

5.負責修理本企業(yè)合同糾紛；對難度較大單位經(jīng)濟合同資料的匯總、分類、歸檔、保管及合同臺帳的設(shè)立、統(tǒng)計、上報等基礎(chǔ)管理工作。

第二百五十二條法人委托人的主要職責是：

1.在授權(quán)范圍內(nèi)負責談判、簽訂合同，既不能違章越權(quán)，也不能消極推諉；

2.對所簽訂合同的合法性、完整性和可行性負責；

3.對須報請上級領(lǐng)導審批的合同，辦理申報手續(xù)，提出本人意見并對本人意見負責；

4.對所簽合同的全面履行具體負責，履行中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即上報、并積極想辦法解決，對發(fā)生的合同糾紛負責處理好或協(xié)助有關(guān)部門處理好；

5.負責保管好本人所簽合同的一切資料；合同履行完畢后應(yīng)立即將資料上交歸檔。

第二百五十三條凡具備下列條件的，可以發(fā)給法人委托證書：

1.政治思想好。能自覺遵守國家的法律政策，遵守公司各項規(guī)章帛；能拒腐蝕，不貪污賄，不假公濟私、損公肥私。

2.業(yè)務(wù)工作好。熟悉本職工作，能夠良好地完成本人的業(yè)務(wù)工作，并以公司利益為重，擇優(yōu)簽約，嚴格履約，節(jié)約資金，增加收益，取得一定成績，無遺留問題。

3.法律意識強。對《經(jīng)濟合同法》等經(jīng)濟法規(guī)認真學習，初步掌握并能運用有關(guān)法規(guī)。

第二百五十四條公司根據(jù)各部門和下屬公司、企業(yè)的實際情況，決定法人委托人的設(shè)置及數(shù)額，具體人選由各單位確定，經(jīng)培訓考核合格后，發(fā)給法人委托書。

第二百五十五條法人委托書慶于每年終重新審核一次。審核的主要內(nèi)容是：法人委托人在本年度的工作、學習及思想情況，取得什么成績，發(fā)生什么問題，有無違紀行為等。審核后，法定代表人可根據(jù)情況分別作出：維持授權(quán)范圍、變更授權(quán)范圍、撤銷授權(quán)及吊銷法人委托書等決定。

第二百五十六條法人委托證書應(yīng)妥善保管，防止遺失。不準將法人委托證書轉(zhuǎn)借他人或用作其他證明，否則，除吊銷其法人委托證書外，還要追究相應(yīng)的責任。

第二百五十七條法人委托人工作調(diào)動時，應(yīng)向所在企業(yè)交銷其法人委托證書。

第二百五十八條簽訂合同專用章制度。公司及下屬保企業(yè)對外簽訂合同所加蓋的印章，除各企業(yè)的公章外，一律使用合同專用章，其他印章一律不準代替使用。否則，財務(wù)部門有術(shù)拒絕辦理結(jié)算手續(xù)，由此所引起的責任由有關(guān)人員承擔，還可以予以處罰。

第二百五十九條合同專用章由各單位統(tǒng)一刻制、編號和頒發(fā)；嚴禁任何人私自刻制、使用。

第二百六十條合同專用章應(yīng)嚴格按授權(quán)的范圍使用，不準混用、代用或借用。

第二百六十一條合同專用章應(yīng)妥善保管，若有遺失，除立即登報聲明作廢外，還要追究有關(guān)人員的經(jīng)濟責任和行政責任。

第二百六十二條公司各企業(yè)都必須認真做好經(jīng)濟合同管理和基礎(chǔ)工作。具體如下：

篇6

    一種意見認為，該案屬居間合同糾紛。從雙方簽訂的《認購合同協(xié)議書》的內(nèi)容來看，該協(xié)議對袁某居間行為的報酬、支付方式、有效時間及居間行為的目的都做了明確、具體的規(guī)定；從協(xié)議的實際履行過程來看，袁某耗費了大量的人力、物力來推銷該樓盤，這都說明了該協(xié)議是典型的居間合同。而袁某不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格，不具備簽訂代銷協(xié)議的主體資格，屬無效合同，依照該無效合同取得的差價應(yīng)歸房地產(chǎn)公司所有。

    另一種意見認為，該案是商品房包銷合同糾紛。袁某與房地產(chǎn)公司簽訂的《認購合同協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法，屬有效合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)依協(xié)議將差價款返還袁某。因袁某有10套房屋未在2003年春節(jié)前售出，則房地產(chǎn)公司不應(yīng)退其20萬元定金。

    法理解析? 根據(jù)合同法第四百二十四條的規(guī)定，所謂居間合同，是“居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同”。居間合同的重要特征之一，是居間人只按照委托人的指示和要求，給委托人提供訂約的機會，或者充當委托人與第三人訂立合同的媒介橋梁，使雙方得以訂立合同，但居間人并不參與委托人與第三人之間的合同關(guān)系之中。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》?下稱《商品房司法解釋》?第二十條的規(guī)定，商品房包銷合同是出賣人與包銷人訂立的，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的合同。其實質(zhì)上應(yīng)歸類為無名合同。另外，實行商品房包銷制度，對開發(fā)商、包銷商和國家均有好處，可謂“一舉三得”。一般而言，商品房包銷合同具備如下幾個特征：一、合同標的物是商品房；二、合同期內(nèi)包銷人享有對所包銷商品房的獨家銷售權(quán)，包銷人有權(quán)自定價格銷售所包銷的商品房，并享有銷售價格高于包銷價格所帶來的利潤，和承擔銷售價格低于包銷價格所造成的虧損；三、除合同另有約定外，對包銷期滿后未售出的商品房，包銷人應(yīng)按事先約定的價格予以購買。

篇7

中圖分類號：DF418 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2013）04-0102-02

一、案例介紹

（一）不方便法院原則

2008年10月9日，Baron Motorcycles INC.（巴潤摩托車有限公司）以海上貨物運輸事同貨損賠償糾紛為案由向?qū)幉êＪ路ㄔ禾嵩A，要求被告AWELL LOGISTICS GROUP，INC.（美順國際貨運有限公司）返還貨物。①該案中，原告系收貨人、被告系承運人，貨物由中國寧波港運至美國MIAMI，原、被告雙方都是在美國注冊的公司，涉案提單系被告簽發(fā)，運費由收貨人到付，而提單背面載有第40條第2項載明的“美國區(qū)法院（U.S District Court）裁決”的條款。但原告認為，提單為被告與發(fā)貨人之前的合同關(guān)系，而涉案貨物在我國的寧波港裝運，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定，因合同糾紛或者其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，對在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)沒有住所的被告提起的訴訟，如果合同在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)簽訂或者履行，可以由合同履行地人民法院管轄。據(jù)此，原告認為中國法院本應(yīng)有管轄權(quán)。而被告提出管轄異議，被告認為原、被告都是美國公司，提單按美國法律制作并由被告簽發(fā)，訴稱的事件發(fā)生在美國，訴訟標的也在美國，與美國的聯(lián)系最密切，故該案應(yīng)由美國法院管轄。最終，寧波海事法院以不方便原則為由，裁定駁回了原告的。

不方便法院原則，源自2005年12月26日最高人民法院關(guān)于印發(fā)《第二次全國涉外商事海事審判工作會議紀要》的通知（法發(fā)[2005]26號），該通知第11條規(guī)定，我國法院在審理涉外商事糾紛案件過程中，如發(fā)現(xiàn)案件存在不方便管轄的因素，可以根據(jù)“不方便法院原則”裁定駁回原告的?！安环奖惴ㄔ涸瓌t”的適用應(yīng)符合下列條件：（1）被告提出適用“不方便法院原則”的請求，或者提出管轄異議而受訴法院認為可以考慮適用“不方便法院原則”；（2）受理案件的我國法院對案件享有管轄權(quán)；（3）當事人之間不存在選擇我國法院管轄的協(xié)議；（4）案件不屬于我國法院專屬管轄；（5）案件不涉及我國公民、法人或者其他組織的利益；（6）案件爭議發(fā)生的主要事實不在我國境內(nèi)且不適用我國法律，我國法院若受理案件在認定事實和適用法律方面存在重大困難；（7）外國法院對案件享有管轄權(quán)且審理該案件更加方便。

本案是兩個外國公司之間的合同關(guān)系，其當事人、涉案標的、法律事實均發(fā)生在國外，由外國法院管轄確實能夠方便雙方當事人，也有利于該案的審理。但是司法實踐中，還有涉外合同一方當事人是中國自然人或法人，卻依然無法準確地適用中國法院管轄的實例，該等情況下，勢必給中國自然人或法人帶來訴訟成本增加等麻煩。

（二）約定準確的仲裁條款至關(guān)重要

以某中國企業(yè)與韓國企業(yè)買賣合同糾紛為例，②中國企業(yè)與韓國企業(yè)為合同買賣雙方，于2009年簽署了《協(xié)議書》，約定，中國企業(yè)向韓國企業(yè)出口電子偏轉(zhuǎn)線圈?！秴f(xié)議書》中，雙方具體約定了合同的生效日期、發(fā)送訂單的具體要求等。關(guān)于爭議的解決，向“國際仲裁法庭”申請仲裁。經(jīng)查實，“國際仲裁法庭”并不是一個現(xiàn)存有效的仲裁機構(gòu)。而根據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定，仲裁協(xié)議約定的仲裁機構(gòu)名稱不準確，但是能夠確定具體的仲裁機構(gòu)的，應(yīng)當認定選定了仲裁機構(gòu)；仲裁協(xié)議約定了地點，但該地有兩個以上仲裁機構(gòu)的，當事人可以協(xié)議選擇其中一個仲裁機構(gòu)申請仲裁，當事人不能就仲裁機構(gòu)選擇達成一致的，仲裁協(xié)議無效。當事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院的，人民法院不予受理，但仲裁協(xié)議無效的除外。

該案中，因僅憑“國際仲裁法庭”，既不能確認具體的仲裁機構(gòu)，亦無法判斷仲裁地點，雙方也沒能就仲裁機構(gòu)的選擇達成一致意見。因此，本案中中國企業(yè)的律師，選擇了向中國的法律，本案現(xiàn)已被中國的法院受理。經(jīng)與中方當事人交流，原來雙方當時選擇“國際仲裁法庭”的初衷，是希望選擇仲裁途徑，因為仲裁方式中，當事人有權(quán)選擇仲裁員，同時仲裁裁決是一裁終局，時間較快，流程也更為便捷。只不過他們選的“國際仲裁法庭”名稱錯誤，導致了仲裁條款無效。所幸的是，該案因為合同簽訂地、合同履行地在中國，中國法院有管轄權(quán)。否則，如果該案需由韓國法院管轄，則中國企業(yè)則需要承擔訴訟成本增加、需要聘請韓國律師、還有可能承擔其他不利后果。

綜上，簽署涉外合同時，準確地約定爭議解決途徑，準確地選擇爭議解決結(jié)構(gòu)（尤其是仲裁機構(gòu)），對涉外合同糾紛起著至關(guān)重要的作用。

二、涉外合同中的“爭議解決”及“法律適用”條款

（一）爭議解決條款

爭議解決條款是合同的必備內(nèi)容，而對于涉外合同則顯得更為重要。一般而言，涉外合同的爭議解決途徑主要包括：提交仲裁裁決或提交有管轄權(quán)的法院管轄；當然筆者見過一些特殊的合同，是涉外合同雙方當事人約定由3個專業(yè)人士進行調(diào)解，同時也約定該解決方式為最終解決方式。因為第三種方式鮮有人使用，且就該種解決的調(diào)解協(xié)議或達成的一致意見，在我國司法實踐中并不能直接得到法院認可，為此本文僅就仲裁及法院管轄進行研討。

其一，仲裁條款。

在涉外合同中，較提起法院訴訟的爭議解決方式而言，仲裁更為常見。其原因主要有兩點：首先，仲裁裁決是終局，裁決一旦做出，雙方的爭議就能解決。其次，關(guān)于執(zhí)行方面，我國于1986年加入了《紐約公約》，根據(jù)我國作出的互惠保留聲明和商事保留聲明，但我國將承認在另一締約國領(lǐng)土內(nèi)作成的仲裁裁決，并在執(zhí)行時適用該公約，前提是裁決解決的爭議系契約性和非契約性商事法律關(guān)系引起。而針對判決的承認和執(zhí)行，則需要我國與涉外合同相對方的國家有互認判決的公約或雙方/多邊條約。以韓國為例，我國與韓國都是《紐約公約》的成員國，雙方亦簽署了《中華人民共和國和大韓民國關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》，但都只有互認仲裁裁決和協(xié)助執(zhí)行的約定，并沒有承認判決和執(zhí)行的約定。因此，考慮到程序的簡便、節(jié)省時間等原因，選擇仲裁條款的較多。再次，當事人有權(quán)選擇仲裁員，各方可以分別指定一個仲裁員，雙方還可以共同指定第三個仲裁員，并且，各方還可以選擇帶專業(yè)背景的仲裁員，因此，當事人的意治自由能夠在爭議解決過程中得到較大的體現(xiàn)。

值得提醒的是，在涉外合同中設(shè)定仲裁條款時，應(yīng)注意仲裁協(xié)議的有效性。根據(jù)我國《仲裁法》規(guī)定，仲裁協(xié)議約定的仲裁機構(gòu)名稱不準確，但是能夠確定具體的仲裁機構(gòu)的，應(yīng)當認定選定了仲裁機構(gòu)；仲裁協(xié)議約定兩個以上仲裁機構(gòu)的，當事人可以協(xié)議選擇其中的一個仲裁機構(gòu)申請仲裁，當事人不能就仲裁機構(gòu)選擇達成一致的，仲裁協(xié)議無效；仲裁協(xié)議的約定由某地的仲裁機構(gòu)仲裁且該地僅有一個仲裁機構(gòu)，該仲裁機構(gòu)視為約定的仲裁機構(gòu)。該地有兩個以上仲裁機構(gòu)的，當事人可以協(xié)議選擇其中一個仲裁機構(gòu)申請仲裁；當事人不能就仲裁機構(gòu)選擇達成一致的，仲裁協(xié)議無效。仲裁協(xié)議僅約定糾紛適用的仲裁規(guī)則的，視為未約定仲裁機構(gòu)。法律實踐中，常常因當事人雙方未能準確的選擇仲裁機構(gòu)，或者僅制定仲裁規(guī)則，甚至因為選擇仲裁機構(gòu)時寫錯了其英文簡稱，事后又不能達成一致，從而導致仲裁條款的無效。為避免類似情況出現(xiàn)，筆者特列舉幾個涉外合同中比較常用的仲裁機構(gòu)供參考：中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會（CIETAC）；香港國際仲裁中心（HKIAC）；國際商會仲裁院（ICC）；瑞典斯德哥爾摩商會仲裁院（Arbitration Institute of Stockholm Chamber of Commerce）。

其二，訴訟管轄條款。

涉外合同中，當事人也可以約定通過訴訟的方式對爭議進行解決，由雙方自行協(xié)議確定行使案件管轄權(quán)的法院。根據(jù)最新修改的《民事訴訟法》，涉外合同與國內(nèi)合同一樣，合同雙方可以用書面協(xié)議選擇與爭議有實際聯(lián)系的地點的法院管轄，但不得違反本法關(guān)于級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。與涉外合同相關(guān)的重要專屬管轄為：根據(jù)我國《民事訴訟法》的規(guī)定，因在中華人民共和國履行中外合資經(jīng)營企業(yè)合同、中外合作經(jīng)營企業(yè)合同、中外合作勘探開發(fā)自然資源合同發(fā)生糾紛提起的訴訟，由中華人民共和國人民法院管轄；因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄。

（二）法律適用條款

法律適用條款主要指涉外合同中如何選擇合同的準據(jù)法問題。實踐中，所有涉外合同的結(jié)尾部分除約定爭議解決條款、合同語言外，都會約定“適用法律（Governing Law）”條款，指明該合同適用哪個國家的法律。原則上，合同雙方可以依意思自治選擇適用法律，但實踐中，大多數(shù)國家會選擇與合同履行地或一方當事人國籍國家法律，我們把這些原則分別稱之為意思自治原則和最密切聯(lián)系原則。除此以外，在國際私法的范疇上還包括公共秩序保留原則以及強制適用原則等。

值得提醒的是，因為不同國家對同一法律術(shù)語可能有不同的解釋，為避免因各準據(jù)語言或各國對法律術(shù)語的不同解釋引起麻煩，法律實務(wù)中，涉外合同在設(shè)置“法律適用”條款時，除對準據(jù)法進行選擇外，還會進而對解釋合同條款所適用的法律進行選擇，因此，我們常常會看到這樣的表述：“本合同適用中華人民共和國法律并根據(jù)該法律進行解釋（This contract shall be governed and construed in accordance with the laws of the PRC）”。

參考文獻：

〔1〕黃進.中國國際私法.北京：法律出版社，1998.

〔2〕黃進.國際私法.北京：法律出版社，1999.

〔3〕.國際經(jīng)濟法學.國際私法學.北京：法律出版社，1999.

篇8

關(guān)鍵詞：商品房買賣；認購協(xié)議；預(yù)約合同；定金；定金罰則

所謂房屋買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買房者，買房者支付價款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會化、商品化，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展起來，但同時房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，成為了社會矛盾的焦點。房屋買賣不僅關(guān)系到社會穩(wěn)定和經(jīng)濟繁榮發(fā)展，而且關(guān)系到開發(fā)商的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展，因此解決房屋買賣合同糾紛的司法難題，無疑意義重大。

一、商品房認購書的性質(zhì)

（一）商品房認購書的概念

商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂預(yù)售合同之前前所簽訂的合同。認購書一般會對商品房買賣的相關(guān)事宜作出初步的確認。如桂民申字第6號案中買方提出賣方擅自將《商品房認購協(xié)議書》中約定的建筑面積更改為套內(nèi)面積，與約定不符，雙方就此存在爭議①。

認購書內(nèi)容中還通常含有買方向賣方交納一定數(shù)額的定金，沒有定金條款，認購書在一定程度上變失去了意義，起不到約束的作用。

（二）認購書的性質(zhì)

認購書的性質(zhì)在法律上并沒有明確的界定，所以在實踐中概念也出現(xiàn)了模糊性。筆者搜集，目前學術(shù)界大致有如下幾種觀點：（1）認購書并不發(fā)生法律效力，其屬于要約，是一種意向書。（2）認購書中設(shè)定了定金條款以此來擔保正式合同的成立，作為擔保合同，在正式的商品房買賣合同成立生效之前，作為從屬合同的認購書并不能成立或者生效。（3）認購書是附生效條件的商品房買賣合同。（4）認購書屬于正式的預(yù)售合同，當然在二手房買賣中不存在此問題。（5）認購書的性質(zhì)是預(yù)約不是本約，其屬于預(yù)約合同，而不是正式的商品房買賣合同。

筆者比較認同最后一種觀點，即認購書是一種獨立的預(yù)約合同，認購書的訂立是為了在將來訂立正式的商品房買賣合同而存在，當然這種預(yù)約時附條件的，具體條件可以由法律規(guī)定也可當事人約定。如桂民申字第229號案中就認購書的性質(zhì)作出了裁定②又如民申字第255號案中，爭議焦點之一就是案涉協(xié)議的性質(zhì)問題③。

二、認購書的效力

（一）認購書的生效條件

從主體上來說，開發(fā)商應(yīng)當取得房屋銷售許可證或者預(yù)售許可證。認購書只能是在取得預(yù)售許可證之后才能簽訂收取定金，就是說簽訂認購書時只能存在事實壁壘而不是法律壁壘。

（二）認購書的效力

綜上所述，筆者認識認購書是具有獨立性的預(yù)約合同。也就是說，賣方在固定時間內(nèi)保留標的即房屋，不能再轉(zhuǎn)售給其他人，而認購書中約定的基本情況也不能在變更。如果購房人沒有遵守約定時間來簽訂合同，那么有權(quán)沒收定金。

三、商品房認購定金

在實際商品房買賣中，當事人對于定金的理解差異很大?！岸ń稹笔菄栏竦姆缮系囊粋€概念，但是在實際中，經(jīng)常被人寫成“訂金”、“誠意金”等。這使得在發(fā)生商品房買賣合同糾紛時當事人權(quán)利不能得到很好的保護。

（一）認購書定金性質(zhì)

認購書定金的性質(zhì)應(yīng)為立約定金。其設(shè)立是為了擔保主合同的訂立。如一方后悔不簽訂正式主合同，則適用定金罰則。如粵高法民一申字第186號案中，雙方的爭議焦點為已付款項到底為“定金”還是購房款。

（二）認購定金的辨明

在實際的商品房買賣中，認購書里買方預(yù)先交納的部分款項有很多稱呼，如“訂金”、“預(yù)定金”、“誠意金”等等。如桂民申字第856號案中，雙方約定的是誠意金，而并不是定金。所以在案件處理中，違約責任并不相同。根據(jù)《擔保法解釋》第118條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、預(yù)約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?/p>

（三）認購定金效力

定金罰則應(yīng)當注意的是如果雙方始終是善意地履行了合同洽談的義務(wù)，即使最終沒有達成合意，定金罰則也不能適用，除非能確認是一方非善意的拒絕簽約。

（四）定金罰則的適用

商品房買賣涉及的數(shù)額較大，需雙方洽談達成合意，所以在實際中不可能都順利地完成，而造成商品房買賣合同不能訂立的原因也千差萬別，此時就需要辨明正確適用定金罰則。

同時也可能由于賣方的原因而未能訂立正式合同。如買賣標的是二手房則可能由于賣方反悔，不想再出賣房屋等原因。如賣方是開發(fā)商，則有可能是開發(fā)商在簽訂認購協(xié)議時沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商一房二賣等等原因。此時買方則可基于定金罰則要求賣方雙倍返還定金，如粵高法民一申字第130號④。

最后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立，賣方應(yīng)將定金退還買方，雙方互不負有違約責任。即有可能雙方都無違約行為，知識因為沒有就有關(guān)條款達成合意，也有可能是意志外的其他原因，定金罰則的適用不是以最終正式合同的訂立或者生效為標準，而是只要當事人本著誠實信用原則，按照認購書約定的時間協(xié)商訂立買賣合同即可，即使最終沒有協(xié)商一致，那么也不屬于違約行為，也不適用定金罰則原則，賣方應(yīng)將定金返還買方。（作者單位：西北政法大學）

參考文獻：

[1] 付桂榮，房屋買賣合同糾紛的司法難題及應(yīng)對，經(jīng)濟與法，2013.4下總期第421期。

[2] 唐烈英，論貸款銀行在商品住房買賣合同糾紛中的訴訟地位，社會科學，2013年第9期。

[3] 周秋榮，淺談商品房買賣合同定金的認定及糾紛的法律問題，科技與法制，2009年第19期。

[4] 陸寶麗，淺析商品房買賣合同中的問題，法律雜談，2013.10（中）。

[5] 沈暉，情勢變更原則在商品房買賣合同中的適用探索，房地產(chǎn)法律，2013.1.5。

[6] 李東光、厲永剛，商品房買賣合同制度之解析，房地產(chǎn)法律。

[7] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

注解：

① 此案中，法院經(jīng)查明認為：雖然雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》中載明“買受人認購上述物業(yè)暫測建筑面積為64.47平方米（實際建筑面積以房產(chǎn)測繪部門測定結(jié)果為準），但后來正恒公司向徐文發(fā)出了通知書，但該通知書明確載明徐文所購房屋與《商品房認購協(xié)議》約定的是同一套房屋，不能證明正恒公司存在欺詐行為。

篇9

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關(guān)于合同性質(zhì)的問題。

本文認為，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀行為已經(jīng)進化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當前中介機構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進行事實認定及責任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛，在審理時再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符

據(jù)筆者的實務(wù)經(jīng)驗及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現(xiàn)場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購房意向人現(xiàn)場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現(xiàn)有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進一步協(xié)商交易條件，達成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進行房產(chǎn)評估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項乃中介方應(yīng)當提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬別，不是每個房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當事人根據(jù)居間合同的法理來承擔舉證責任，要求當事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務(wù)事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費的給付條款約定按編號為某某號確認書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費確認書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當按照約定支付居間報酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準委任契約。史尚寬先生認為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負擔盡力義務(wù)，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務(wù)時，為準委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨立的無名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務(wù)時，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人?！币獯罄穹ǖ涞?754條則規(guī)定，居間人是與當事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動中?！笨梢?，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項的行為。當事人之間的合同性質(zhì)不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀。但是，建設(shè)部頒布的另一個規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)時與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同了，因為該辦法第十六條對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當包含的內(nèi)容做了詳細規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時，不能將尋求房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時，都是根據(jù)中介機構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同（居間合同），那幾個條款構(gòu)成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對其委托行為進行公證，受托人必須向登記機構(gòu)出具經(jīng)過公證機關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進入實質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實質(zhì)爭議和應(yīng)當適用的法律規(guī)范，并不合理。因為在關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔舉證責任，甚至據(jù)此要求當事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認為，應(yīng)當針對房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。

參考文獻：

篇10

涉及到我國《合同法》的立法實踐，我國《合同法》除了在第6條把誠實信用原則確定為《合同法》的基本原則外，《合同法》第42條還把誠實信用原則確定為訂立合同雙方不得違背的原則，第60條把誠實信用原則確定為合同雙方履行合同的原則，第90條把誠實信用原則確定為在合同終止后合同雙方還要遵守的原則，第125條把誠實信用原則確定為解釋合同涵義的原則，等等。由此可見，我國《合同法》在立法中已經(jīng)把誠實信用原則確定于合同的訂立、履行、解釋、終止的各個階段之中，從而有可以看出誠實信用原則的適用貫串于《合同法》中的始終。此外，我國眾多的法學家、立法專家對《合同法》的條文闡釋、學術(shù)著述，也都在強調(diào)了誠實信用原則在我國《合同法》中的重要性。

本文，筆者僅從合同履行的角度，闡述一下在合同的履行上，誠實信用原則的適用前提或者適用范圍。

正如上面所言，我國的《合同法》以及我國眾多的法學家、立法專家對《合同法》的條文闡釋、學術(shù)著述都在闡明一個觀點：任何合同，合同雙方都要按照誠實信用的原則去履行。

不過，按照筆者多年學習《合同法》的感受，以及許多合同糾紛的司法實踐，一直有個疑問縈繞心頭：自始沒有法律約束力的合同，諸如無效的合同，被撤銷的合同，合同雙方當事人也要按照誠實信用的原則去履行嗎？

顯然，這個疑問的答案很明確：對于自始沒有法律約束力的合同，合同雙方當事人不必按照誠實信用的原則去履行。

譬如，2007年在北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村發(fā)生的作為農(nóng)村戶口的出賣人馬某，作為城市居民戶口的買受人畫家李某關(guān)于農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件，就足以說明這個問題。

當時，國內(nèi)許多媒體，以及法律界許多人士，包括律師界同人，紛紛指責房屋的出賣人馬某，在面對土地升值、房屋增值甚至拆遷、補償可能獲得巨大利益的情況下，見利忘義，背信棄義，其請求法院認定自己與買受人李某簽定的《買賣房協(xié)議書》為無效合同的行為違背我國《合同法》規(guī)定的“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則”，侵犯買受人李某的因為合同帶來的財產(chǎn)利益，因此，法院應(yīng)該依法判決雙方簽定的《買賣房協(xié)議書》

北京市燕園律師事務(wù)所

為有效合同，以此體現(xiàn)誠實信用原則的法律尊嚴和不容侵犯，但是，一審判決、二審判決都根據(jù)我國《合同法》第52條中“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同為無效合同的規(guī)定，確認雙方在2002年7月1日簽訂的《買賣房協(xié)議書》無效。

由此，我們從這個案件的判決結(jié)果可以看到，如果當事人簽定的合同屬于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同，那么，法院并不會因為一方當事人提出合同無效，不履行合同，有違誠實信用原則，就因而認定合同有效。

其實，按照我國《合同法》第56條“無效的合同或者被撤消的合同自始沒有法律約束力”的規(guī)定，我國《合同法》第52條規(guī)定的“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的五類合同，以及按照《合同法》第54條規(guī)定的當事人一方請求人民法院或者仲裁機構(gòu)撤消的“（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的”兩類合同，和“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立”，受損害方請求人民法院或者仲裁機構(gòu)撤消的合同，都屬于沒有法律約束力的合同，對雙方當事人都沒有法律約束力，雙方當事人都沒有遵守誠實信用的原則去履行這些合同的義務(wù)。換句話說，對于當事人簽定的是以上沒有法律約束力的合同，當事人完全可以不去履行這些合同，而不必考慮誠實信用原則這條“帝王規(guī)則”的約束，無疑，從這個角度，又體現(xiàn)了我國《合同法》中規(guī)定的“當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”的合法原則。由此可見，我們可以得出一個結(jié)論：合同雙方當事人按照誠實信用的原則“行使權(quán)利、履行義務(wù)”的前提，必須是對當事人具有法律約束力的“依法成立的合同”。

例如，當事人雙方簽定的買賣婚姻的合同，賭博的雙方為還賭債簽定的還款協(xié)議，當事人雙方簽定的處分他人財產(chǎn)的合同等，如果其中一方翻悔，不去履行這類合同約定的義務(wù)，從對方的角度說，該方違背誠實信用的原則，但是，從法律角度說，該方當事人違背誠實信用原則不履行這些沒有法律約束力的合同的翻悔行為，應(yīng)該得到法律的支持！

不過，沒有法律約束力的無效合同以及被撤消的合同，從法律的角度說，盡管任何一方當事人都可以不理睬誠實信用原則不去履行自己簽定的合同，但是，在合同訂立時，如果一方當事人違背誠實信用的原則，對合同的簽定存在過錯，并造成對方包括信賴利益的財產(chǎn)損失，按照《合同法》第58條“有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失”的規(guī)定，該方當事人應(yīng)該作出賠償，但是，這卻是誠實信用原則在合同訂立階段的體現(xiàn)。

再如北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村的農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件。對于這個案件，一審判決、二審判決都認定，“考慮到出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應(yīng)對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益的賠償，應(yīng)當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定?！?/p>

如上，法院的認定告訴我們，出賣人馬某在與買受人李某于2002年7月1日簽訂《買賣房協(xié)議書》時，就知道自己的房屋及宅基地屬于禁止流轉(zhuǎn)的范圍，不能出售，自己與李某簽定的《買賣房協(xié)議書》屬于無效合同，但是，馬某隱瞞這個情況，致使李某誤認為與馬某簽定的《買賣房協(xié)議書》是有效合同，并根據(jù)這個《買賣房協(xié)議書》，她便成為了所購房屋及院落的所有權(quán)人，因而對所購房屋及院落不僅擁有了占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而且還擁有著該房屋及院落遇到拆遷所獲得的安置、補償?shù)壤妗２贿^，李某的這些信賴利益卻由于馬某的“出爾反爾”而落空。

正因為如此，馬某的行為便具有了我國《合同法》第42條中“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：……;（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況”的違背誠實信用原則的行為特點，因此，法院按照《合同法》第58條“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任”的規(guī)定認定馬某的責任，并從“出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素”來確定馬某對買受人李某信賴利益損失的賠償，無疑完全符合誠實信用原則的法律精神。

尤為重要的是，北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村的農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件，給予了人們對《合同法》的誠實信用原則一個深度思考的機會：

自始沒有法律約束力的合同，包括無效的合同和被撤消的合同，當事人任何一方完全可以不必遵行誠實信用的原則去履行合同，但是，如果有一方當事人在訂立無效的合同或者被撤消的合同時，具備我國《合同法》第42條的違背誠實信用原則的行為，給造成對方包括但不限于信賴利益的損失，那么，就應(yīng)該承擔賠償責任。

于是，北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村的農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件，又讓我看到我國的《合同法》對誠實信用原則的適用范圍沒有限制，如《合同法》第6條“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則”的規(guī)定，無疑包含著一種假定，就是當事人對任何合同，都要按照誠實信用原則去行使權(quán)利、履行義務(wù)，不能翻悔！但是，不言而喻，盡管人們不管是故意，還是無意，簽定了包括無效的合同、被撤消的合同這些自始就沒有法律約束力的合同，我們還是堅持按照誠實信用的原則去要求合同雙方去行使合同權(quán)利、履行合同義務(wù)，則無疑違背我國《合同法》所規(guī)定的合同必須合法的原則。由此，筆者認為我國《合同法》第6條的規(guī)定過于籠統(tǒng)，因此，筆者建議，結(jié)合《合同法》第8條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”的規(guī)定，把我國《合同法》的第6條、第8條進行整合，突出合同雙方遵循誠實信用原則的前提，就是合同必須具有法律約束力。這樣，我國《合同法》的第6條、第8條經(jīng)過整合，就成為一條新的法律規(guī)定：

依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。