導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇物業(yè)公司工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號(hào)：C913文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一．研究背景

隨著汽車保有率的不斷提升，上海中心城區(qū)停車泊位大約78萬個(gè)，缺口高達(dá)36.7萬個(gè)，缺口比例為32%。其中，居住小區(qū)車位缺口27.2萬個(gè)，缺口比例37%，其中老式小區(qū)和弄堂問題尤為嚴(yán)重，原因有如下三點(diǎn)：

1.設(shè)計(jì)規(guī)劃滯后：里弄及老式小區(qū)建設(shè)之初，私家車尚未普及，因此均未或較少考慮停車問題，泊位規(guī)劃不足，無法滿足業(yè)主的需求。

2.物業(yè)管理缺失：多數(shù)老小區(qū)和弄堂沒有專門的物業(yè)，管理上的真空造成私家車隨意停放，空間利用率低下。

3.公共空間遭侵犯：老小區(qū)內(nèi)常有業(yè)主私搭亂建現(xiàn)象，弄堂也常被周邊居民、攤販當(dāng)成“后花園”。

2005年10月，新華街道綜合治理辦公室為解決新華路擁堵治安問題，召開新聞會(huì)，進(jìn)行新華路交通管治方案招標(biāo)，由長(zhǎng)榮大廈中標(biāo)。這是一次政府、物業(yè)公司與居民聯(lián)合進(jìn)行的老式小區(qū)停車改造嘗試。筆者選取上海市新華路569弄進(jìn)行實(shí)證調(diào)研，希望通過研究其停車問題成因、通過改善軟性組織管理方式最大化利用現(xiàn)有設(shè)施的改造過程及管理措施，為老小區(qū)及老式里弄停車問題尋求可行的解決措施。

二．實(shí)地調(diào)研

新華路569弄位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)，兩邊有長(zhǎng)榮、田渡等5個(gè)居民小區(qū)，約1200戶人家，還有10多家單位。早在2005年，小區(qū)車輛數(shù)就達(dá)到650輛左右，每日交通量多達(dá)2000余車次，交通問題十分嚴(yán)重，被列為長(zhǎng)寧區(qū)當(dāng)年急需解決的實(shí)事項(xiàng)目之一。它主要存在的交通問題是：(1)私家車增多，周邊車位不足，車輛在弄堂內(nèi)亂停； (2)交通無序且量大，高峰時(shí)常有擁堵、糾紛； (3)步行環(huán)境差，步行居民安全得不到保障；(4)管理不力，各個(gè)部門無權(quán)或無暇管理，出現(xiàn)擁堵時(shí)得不到及時(shí)疏散； (5)通行量大于道路承載能力，路面遭到破壞。

三．現(xiàn)行方案

3.1 人員與設(shè)施配備

首先，弄堂停車目前容納了14名工作人員，其中2名領(lǐng)班，負(fù)責(zé)登記收費(fèi)工作。工作實(shí)行輪班制，一班4人，高峰時(shí)間段則增加2人；改造中配備安裝全小區(qū)聯(lián)網(wǎng)攝像頭，設(shè)置警衛(wèi)亭；出入口設(shè)置計(jì)費(fèi)刷卡機(jī)、電動(dòng)升降桿，方便管理；為了提高工作效率，保證停車記錄的準(zhǔn)確性，569弄采用“提成+監(jiān)督”管理制度，領(lǐng)班抽查停車記錄以防漏記，月末根據(jù)停車量發(fā)放獎(jiǎng)金，提高工作人員積極性。

3.2 管理系統(tǒng)

569弄經(jīng)過整治管理，共設(shè)置60個(gè)車位，均勻分配給各個(gè)小區(qū)、單元，居民輪流排號(hào)，以年為單位獲得停放資格，發(fā)放停車證以嚴(yán)格區(qū)分內(nèi)外部車輛。569弄經(jīng)過停車改造后，共發(fā)放了3類停車證以管理弄堂內(nèi)車輛：

(1)全天停車證：可在全天任意時(shí)段在該弄堂內(nèi)停車。主要針對(duì)在附近辦公的人群。

(2)北/南區(qū)專用停車證：弄堂內(nèi)因分布了多個(gè)小區(qū)及公司，為了便于管理，故根據(jù)車輛歸屬將車輛停放區(qū)以新華苑為界，劃分為南北兩區(qū)。區(qū)別于“專用停車證”，使用該類停車證的車主只能在對(duì)應(yīng)路段停車。

(3)長(zhǎng)榮大廈夜間停車證：長(zhǎng)榮大廈物業(yè)身為改造的主要管理者，從為居民服務(wù)的角度考慮，拿出自己的部分停車位來填補(bǔ)弄堂內(nèi)停車位的不足。

3.3 錯(cuò)時(shí)停車與應(yīng)急預(yù)案

初期弄堂采用一車一位制，造成一定資源浪費(fèi)。后采用錯(cuò)時(shí)停車制度，車位資源得到了雙倍利用。白天居民外出上班，利用空置的停車位停放附近安全局、保密局等工作單位或公司的工作人員的車輛；下班后工作人員車輛駛出，居民回家后繼續(xù)使用車位。白天可容納40多車次的短時(shí)停車，夜間也可容納5車次左右的夜間停車。

四. 改造成效

為了了解停車改造的實(shí)施效果，調(diào)查中向42位弄堂居民發(fā)放了調(diào)查問卷，其中19位為持有私家車的居民（5位持有弄堂停車位），23位居民為純步行居民。

(1)停車：弄堂通過改造和錯(cuò)時(shí)停車，每日可以解決110車次的停車問題。5名在弄堂停車的車主中，有四位認(rèn)為停車便利，一位反映夜間晚歸時(shí)有時(shí)會(huì)碰到外來車輛占用了車位停車不便的現(xiàn)象。

(2)交通：13名在改造之前就住在弄堂周邊的居民中，有77%認(rèn)為改造后弄堂的交通狀況得到了改善，擁堵有所減少；

(3)步行環(huán)境：43%受訪者認(rèn)為弄堂步行環(huán)境未受影響，但以私家車車主為主。16%居民認(rèn)為停放的車輛使得弄堂更為狹窄，車輛會(huì)車時(shí)行人只能緊靠墻腳避讓，步行體驗(yàn)不愉悅；42%居民認(rèn)為弄堂內(nèi)有幼兒園，老人、兒童的步行安全受到了一定影響；

(4)社會(huì)影響：569弄停車改造管理進(jìn)入了上海市“萬人就業(yè)項(xiàng)目”，目前容納了14名失業(yè)下崗人員，具有積極意義；。

五．經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與改進(jìn)方案

5.1 成功經(jīng)驗(yàn)

弄堂停車因其空間局促、管理較難，更需要管理人員注重技巧、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

(1)總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)：保安人員需靈活把握停車規(guī)律；保安人員應(yīng)該熟記居民車輛和經(jīng)常在此處停放的通勤車輛的駛?cè)?、駛出時(shí)間，以方便臨時(shí)停放車輛的安排。

(2)注重管理方法：應(yīng)當(dāng)注意管理方法，使員工主動(dòng)挖掘弄堂的資源潛力。如可實(shí)行“底薪+提成”制度，促進(jìn)保安人員的工作積極性。

(3)加強(qiáng)與政府合作：主管人員應(yīng)積極尋求政策傾斜，以獲得管理的合法性，便于管理車輛。如新華路改造中雇傭者為下崗員工、失業(yè)人員，由此進(jìn)入上海市“萬人就業(yè)項(xiàng)目”，得到了相關(guān)部門的支持。

5.2 改進(jìn)措施

569弄的停車改造雖然有機(jī)動(dòng)性強(qiáng)、可操作性好、成本低、見效快等優(yōu)點(diǎn)，但由于其自上而下、公司管理的改造過程，仍難免有其局限性，需要在推廣過程中克服改進(jìn)。筆者針對(duì)569弄現(xiàn)狀，擬定進(jìn)一步具有普適性的改進(jìn)措施如下：

(1)人車分流，提高停車位設(shè)施合理性，保留充足步行空間

兼顧路旁空間利用和步行空間的平衡，在現(xiàn)有問題路段處不再設(shè)置停車位，還給步行居民充足的空間，而不是一味追求停車位的數(shù)量。在具體方法上，可沿弄堂西側(cè)間隔一定間距種植綠化（如小喬木、盆栽），利用盆栽寬和司機(jī)的心理間距形成行人專用通道。

(2)限制車速，保證步行者的安全性

弄堂內(nèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)設(shè)置路障以使車輛穿行速度降低，尤其是有托兒所、學(xué)校、養(yǎng)老院的弄堂，更應(yīng)考慮弱勢(shì)群體的權(quán)利訴求，保證空間的公平性。在具體措施上，可以隔固定間距人行道突起，進(jìn)而限制弄堂車速。定政策傾斜，使改造管理更高效。

(3)綠化上墻，適當(dāng)改善步行環(huán)境

如可利用結(jié)余資金增添綠化，為避免不必要地占用道路資源，可以和周圍小區(qū)達(dá)成協(xié)議后栽種在小區(qū)靠弄堂的地塊，由小區(qū)內(nèi)蔓延至弄堂墻頭，或者增加垂直綠化，從而減少汽車尾氣影響。

參考文獻(xiàn)