導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇建設(shè)用地容積率，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、南京市開發(fā)項(xiàng)目超容積率問題

1　開發(fā)項(xiàng)目平均超容積率水平

對(duì)110個(gè)樓盤的分析發(fā)現(xiàn)，平均超容積率倍數(shù)為1.20，即所有項(xiàng)目的合計(jì)建筑面積較土地出讓時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)增加20％的建筑面積。有38個(gè)項(xiàng)目(占比為34.55％)完全符合土地出讓條件下的容積率水平，有65個(gè)項(xiàng)目(占比為59，09％)超容積率倍數(shù)在1.01～1.50之間，有7個(gè)項(xiàng)目(占比為6.36％)超容積率水平在1.51～2.50之間。

2　不同年份出讓土地超容積率水平

從不同年份出讓土地來看，超容積率問題年度差異不大，基本在1.2倍左右，但可以發(fā)現(xiàn)，2006年以前超容積率的問題較為嚴(yán)重，而隨著南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，土地違規(guī)開發(fā)現(xiàn)象的查處力度加大，自2007年以來，出讓上地超容積率問題有所緩解。

3　不同性質(zhì)用地平均超容積率水平

從不同物業(yè)性質(zhì)的出讓土地來看，超容積率水平最高的為商業(yè)辦公性質(zhì)用地，平均超容積率水平為1.55倍；其次為商業(yè)性質(zhì)用地，平均超容積率水平為1.50倍，且66.7％的項(xiàng)目超容積率水平在1.2～1.5之間；純住宅性質(zhì)、住宅商業(yè)性質(zhì)用地超容積率水平相當(dāng)，分別為1.18倍、1.19倍，均在1.20倍以下；別墅性質(zhì)用地為保證低密度、高綠化率等指標(biāo)的吸引力，很少有超容積率的問題存在，這也是別墅項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的區(qū)別所在。

4　不同超容積率項(xiàng)目空間布局

受區(qū)位、交通、市政配套及城市規(guī)劃等因素的影響，不同項(xiàng)目的超容積串問題在空間分布上也表現(xiàn)不一，歸結(jié)為以下特點(diǎn)：

(1)主城內(nèi)(古城墻以內(nèi))項(xiàng)目超容積率水平較低，基本不存在超容積率問題，這也反映了行政主管部門對(duì)于“寸土寸金”的城市核心區(qū)域查處力度大，開發(fā)企業(yè)難以逾越‘容積率”界限。

(2)超容積率在1.5倍以上的項(xiàng)目均分布在繞城公路(城市外環(huán))附近，即處于城鄉(xiāng)接合地帶。該區(qū)域多處于多個(gè)行政轄區(qū)的邊界，土地資源價(jià)格相對(duì)低廉，存在行政管理的“空白地帶”，開發(fā)企業(yè)違規(guī)調(diào)整容積率的案例大幅提升。

(3)城市規(guī)劃的重點(diǎn)新城超容積率問題較小，河西新城、仙林新城作為南京市“十一五”重點(diǎn)打造的新城，土地資源升值潛力大，未來提升空間高，土地出讓更為規(guī)范，查處力度相對(duì)較大，多數(shù)項(xiàng)目基本維持出讓條件的容積率。

二、項(xiàng)目開發(fā)中超容積率的途徑

1　更改項(xiàng)目整體規(guī)劃，調(diào)整容積率上限

開發(fā)企業(yè)為了追求更大的利潤空間，在項(xiàng)目前期規(guī)劃產(chǎn)品不能達(dá)到預(yù)期效益的情況下，可能會(huì)通過更改尚未開發(fā)部分土地的整體規(guī)劃方案，尤其是在市場(chǎng)行情不好的背景下(如2008年)，行政主管部門為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)開發(fā)企業(yè)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃的行為多子以批準(zhǔn)。

2　改變用地性質(zhì)，提高容積率水平

從調(diào)研的情況可以看出，住宅用地一般超容積率水平較低，而商業(yè)、辦公等混合性質(zhì)用地，則存在較大幅度的超容積率情況。開發(fā)企業(yè)也正是“看好’不同性質(zhì)用地的容積率水平差異，通過后期對(duì)用地性質(zhì)的更改，達(dá)到增加項(xiàng)目容積率的目的。

3　占用公建配套及道路綠化等資源，增加房屋面積

更改規(guī)劃、用地性質(zhì)似乎都是通過“合法途徑”達(dá)到增加容積率的手段，但是部分“不良”開發(fā)企業(yè)則通過占用項(xiàng)目的公建配套、道路綠化等公攤資源，增加房屋建筑面積，這也是“交房糾紛”中普遍存在的問題，

4　違規(guī)改變尸型設(shè)計(jì)，變相提高容積率

為了增加項(xiàng)目利潤空間，開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)改變戶型設(shè)計(jì)的情況，如將普通平層改為挑高產(chǎn)型，在項(xiàng)目總建筑面積上似乎沒有增加，但項(xiàng)目的建筑高度明顯提高，居住舒適度大幅降低，變相增加項(xiàng)目容積率。

三、對(duì)策建議

1　嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃要求，分區(qū)域制定公開透明的建設(shè)用地容積率指標(biāo)

依據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，嚴(yán)格執(zhí)行各片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)區(qū)域建筑控高、容積率限制標(biāo)準(zhǔn)、建筑密度等；在土地出讓時(shí)，明確上述相關(guān)指標(biāo)，同時(shí)將各區(qū)域建設(shè)用地容積率公布于眾，以達(dá)到平等對(duì)待開發(fā)企業(yè)，充分合理開發(fā)利用土地資源，打造健康、和諧的投資環(huán)境。

2　取消調(diào)整建設(shè)用地容積率收取一定費(fèi)用的行政規(guī)范

篇2

1.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容

隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，建設(shè)用地供需矛盾十分突出，不斷提高土地利用率，有效緩解土地供需矛盾，就成了促進(jìn)節(jié)約集約用地的思考方向。建設(shè)用地驗(yàn)收具體內(nèi)容主要包括以下四項(xiàng)：是否足額繳納土地出讓金及其他土地規(guī)費(fèi)；是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況；是否按批準(zhǔn)用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書，需要驗(yàn)收的其他內(nèi)容。

2.建設(shè)用地項(xiàng)目的驗(yàn)收類型

建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收分為分期驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。

分期驗(yàn)收：經(jīng)依法批準(zhǔn)已分期的房地產(chǎn)項(xiàng)目可按分期發(fā)證的宗地申請(qǐng)分期驗(yàn)收；規(guī)劃批準(zhǔn)分期驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可申請(qǐng)分期驗(yàn)收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設(shè)計(jì)、工業(yè)生產(chǎn)等項(xiàng)目用地，以及土地出讓合同規(guī)定不可分割和不得進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，不得辦理分期驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收：國土、規(guī)劃、房管等部門要按照各自的職責(zé)，開展項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作，竣工驗(yàn)收的具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收的范圍是否與出讓合同和批準(zhǔn)用地范圍一致；實(shí)際計(jì)入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時(shí)一致；土地用途是否與出讓合同約定一致；出讓金是否交清等。

3.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收測(cè)量流程

驗(yàn)收測(cè)量是項(xiàng)目驗(yàn)收的前置環(huán)節(jié)，由項(xiàng)目開發(fā)單位申請(qǐng)，針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況進(jìn)行竣工測(cè)量，計(jì)算建筑面積、計(jì)容面積、不同用途的建筑比例，核實(shí)是否超出批準(zhǔn)用地紅線的過程。其測(cè)量結(jié)果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》或其它約定條件進(jìn)行核對(duì)，出具《建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收測(cè)量報(bào)告單》，供國土管理部門進(jìn)行驗(yàn)收使用。其具體流程分為：

（1）分期驗(yàn)收測(cè)量流程

申請(qǐng)―受理資料―提供同意分期驗(yàn)收的意見―現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)―測(cè)量審查―計(jì)算相關(guān)的建筑面積―核對(duì)用地紅線―出具驗(yàn)收測(cè)量成果―提交驗(yàn)收

（2）竣工驗(yàn)收測(cè)量流程

申請(qǐng)―受理資料―現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)―測(cè)量審查―計(jì)算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積―核算整體容積率―核對(duì)用地紅線―出具驗(yàn)收測(cè)量成果―提交驗(yàn)收

4.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收各類指標(biāo)的算內(nèi)容

（1）建筑總面積：總建筑面積是工程建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三項(xiàng)分別列出。

（2）可建建筑面積：根據(jù)《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》或其它約定條件所約定的能夠建設(shè)或達(dá)到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

（3）計(jì)入容積率的建筑面積：根據(jù)相關(guān)規(guī)范，將建筑總面積內(nèi)可計(jì)入容積率的部分單獨(dú)列出計(jì)算。計(jì)容地上建筑面積=地上建筑面積-不計(jì)容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務(wù)空間）+特殊多倍計(jì)容積率的面積（層高超高建筑）

（4）不同用途比例的計(jì)算：在計(jì)入容積率的建筑面積中，將不同用途的建筑面積分類計(jì)算。一般根據(jù)規(guī)劃核實(shí)測(cè)量報(bào)告或房產(chǎn)實(shí)測(cè)進(jìn)行核算。

（5）建筑密度：指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。

（7）綠地率：綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=（綠地面積/用地面積）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅區(qū)配套公共建筑），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。

5.驗(yàn)收測(cè)量指標(biāo)計(jì)算之難點(diǎn)

（1）陽臺(tái)面積的計(jì)算

根據(jù)徐州市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局《徐州市經(jīng)營性用地容積率計(jì)算規(guī)定》[1]的通知徐政發(fā)〔2008〕56號(hào)，住宅建筑的每套住宅陽臺(tái)當(dāng)其水平投影總面積小于10平方米（含10平方米）時(shí)，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率。當(dāng)其水平投影總面積大于10平方米時(shí)，其超出10平方米部分按水平投影面積計(jì)入容積率。長期以來，規(guī)劃測(cè)量計(jì)算的陽臺(tái)面積僅僅核算出來陽臺(tái)的總面積，而超過10平方米的部分未單獨(dú)標(biāo)出。

（2）閣樓是否計(jì)容的情形

建筑物坡屋頂建筑面積計(jì)算值按《計(jì)算規(guī)范》[2]計(jì)算，具有下列情形之一的，其建筑面積不計(jì)入容積率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上，并設(shè)套內(nèi)樓梯的坡屋頂?shù)慕ㄖ娣e。

b、建筑坡屋頂下設(shè)計(jì)凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的30%，且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

根據(jù)以上規(guī)定，必須在現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)閣樓是否滿足以上條件，否則需要計(jì)入容積率。

（3）公建配套面積的計(jì)算

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》[3]，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。按照土地分類，其商業(yè)服務(wù)、金融郵電的部分屬于商服，因此，在計(jì)算具體的用途分類時(shí)，應(yīng)將公建設(shè)施與土地分類進(jìn)行對(duì)應(yīng)。

（4）外墻保溫及干掛石材的計(jì)算

在實(shí)地竣工測(cè)量環(huán)節(jié)，往往測(cè)量按照外包尺寸進(jìn)行量算，這將導(dǎo)致外墻保溫層以及干掛石材等一并計(jì)入了容居率。當(dāng)計(jì)算實(shí)際建筑面積超出計(jì)容面積時(shí)，開發(fā)單位強(qiáng)調(diào)包含了此部分，但又苦于沒有該部分的具體面積，導(dǎo)致在核算容積率時(shí)加大了難度。

（5）分期驗(yàn)收資料的搜集

對(duì)于分期驗(yàn)收的項(xiàng)目，前期驗(yàn)收資料已經(jīng)提供，在竣工驗(yàn)收時(shí)，再搜集前期驗(yàn)收資料比較困難。因?yàn)樵诟鱾€(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)，針對(duì)不同的問題出具了處理意見，這就要求驗(yàn)收資料應(yīng)該及時(shí)歸檔，方便調(diào)閱。

6.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收的處理對(duì)策

（1）先內(nèi)后外。這里指的是先內(nèi)業(yè)處理，判斷現(xiàn)場(chǎng)需要核實(shí)的重點(diǎn)，判斷是否應(yīng)該屬于分期驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收，提供的資料是否齊全、真實(shí)有效，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙，明確需要計(jì)容的要素，如設(shè)備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等，然后現(xiàn)場(chǎng)逐一核實(shí)。

（2）細(xì)化測(cè)量。在竣工測(cè)量環(huán)節(jié)，針對(duì)建筑物各個(gè)設(shè)計(jì)部位進(jìn)行測(cè)量，按照用途進(jìn)行劃分，分類匯總，有些竣工測(cè)量核實(shí)資料往往只匯總了主體、陽臺(tái)、設(shè)備層等，但未將用途加以區(qū)分，導(dǎo)致無法按照用途進(jìn)行分類匯總。

（3）數(shù)據(jù)共享。建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收，經(jīng)過規(guī)劃、房管、土地各部門進(jìn)行驗(yàn)收，其測(cè)量成果應(yīng)進(jìn)行共享。成果共享不僅能夠降低驗(yàn)收測(cè)量環(huán)節(jié)的時(shí)間，也能從不同條件下的測(cè)量精度相互檢核驗(yàn)證，為驗(yàn)收測(cè)量提供一個(gè)成果合格的參考數(shù)據(jù)。

（4）成果歸檔。每次驗(yàn)收的項(xiàng)目成果資料，應(yīng)該及時(shí)歸檔，按照檔案管理的相關(guān)辦法進(jìn)行規(guī)范管理，能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

7.總結(jié)與展望

建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收是批后監(jiān)管的具體行為，驗(yàn)收測(cè)量數(shù)據(jù)是作為項(xiàng)目驗(yàn)收的基礎(chǔ)，國土資源管理部門要按照相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開展工作。開發(fā)單位項(xiàng)目驗(yàn)收的目的是為了后續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，在業(yè)務(wù)處理期間，既要提高工作效率，又要細(xì)致深入調(diào)查，從項(xiàng)目的全局出發(fā)，努力做到每一個(gè)項(xiàng)目不留后遺癥?！?/p>

參考文獻(xiàn)

篇3

中圖分類號(hào)： F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2010）-12-0060-2

上輪土地利用總體規(guī)劃實(shí)施以來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，各項(xiàng)建設(shè)用地快速擴(kuò)張、粗放利用的現(xiàn)象十分突出，建設(shè)占用耕地普遍超過預(yù)期控制指標(biāo)。自1986年我國開展第一輪土地利用總體規(guī)劃以來，對(duì)建設(shè)用地集約利用研究主要集中在對(duì)存量建設(shè)用地的集約利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)和潛力分析[1]上。本研究嘗試從土地利用總體規(guī)劃的角度，以廣西賓陽縣為例，對(duì)建設(shè)用地集約利用潛力測(cè)算進(jìn)行實(shí)證研究，并根據(jù)賓陽縣建設(shè)用地集約利用潛力來源，提出相對(duì)應(yīng)的集約利用挖掘途徑，以試圖為提高我國土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和實(shí)用性，為建設(shè)用地集約利用潛力開發(fā)提供一定的理論和方法支持。

1 建設(shè)用地集約利用潛力內(nèi)涵

1.1 建設(shè)用地集約利用潛力內(nèi)涵

建設(shè)用地集約利用潛力是一個(gè)學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議很多的概念。綜合來說建設(shè)用地集約利用潛力是一個(gè)相對(duì)概念，是建設(shè)用地利用過程中如何最大化發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等價(jià)值的一個(gè)過程，具體潛力的測(cè)算是相對(duì)的，與特定的生產(chǎn)關(guān)系和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。

本研究從土地利用總體規(guī)劃的角度出發(fā)，以賓陽縣為例，筆者認(rèn)為縣域建設(shè)用地集約利用潛力等同于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的集約利用潛力，即城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力和農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力。

1.2 建設(shè)用地集約利用潛力測(cè)算的一般方法

在土地利用總體規(guī)劃中，測(cè)算建設(shè)用地集約利用潛力常用的一般方法主要有人均指標(biāo)法、調(diào)查法等、定性分析定量測(cè)算法。

1.2.1 人均指標(biāo)法人均指標(biāo)法依托于建設(shè)用地的國家標(biāo)準(zhǔn)，它是現(xiàn)狀建設(shè)用地與國家規(guī)定的人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)所形成的理論用地面積的差值。如計(jì)算公式（1）所示:

S = S0- Bi?P0 （1）

式中，S :建設(shè)用地集約利用潛力；

S0:現(xiàn)狀建設(shè)用地面積；

Bi:第i級(jí)人均用地標(biāo)準(zhǔn)；

P0：現(xiàn)狀人口數(shù)據(jù)。

1.2.2 調(diào)查法 調(diào)查法又分完全調(diào)查法和抽樣調(diào)查法。完全調(diào)查法是指對(duì)研究區(qū)域內(nèi)的閑置、批而未用、廢棄工礦等建設(shè)用地進(jìn)行地毯式調(diào)查，將調(diào)查的結(jié)果匯總即為集約利用潛力；抽樣調(diào)查法則是選取能代表研究區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地閑置浪費(fèi)情況的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)或行政村作為樣點(diǎn)，調(diào)查建設(shè)用地內(nèi)部閑置浪費(fèi)的土地面積，計(jì)算出土地閑置率，以此測(cè)算建設(shè)用地潛力。如計(jì)算公式（2）所示:

S = S?a （2）

式中， S:現(xiàn)狀建設(shè)用地；

a:土地閑置率。

1.2.3 定性分析定量測(cè)算法 定性分析定量測(cè)算法是指通過對(duì)影響建設(shè)用地集約利用的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等因素進(jìn)行定性分析，將建設(shè)用地潛力區(qū)域按照不同的集約利用模式劃分成不同的潛力等級(jí)或者分區(qū)類型[2]，進(jìn)而采用相應(yīng)的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行測(cè)算，如依據(jù)建筑容積率、社會(huì)投資能力等測(cè)算建設(shè)用地集約利用潛力。

2 案例研究――賓陽縣建設(shè)用地集約利用潛力研究

2.1 賓陽縣概況

賓陽縣位于廣西中南部，南寧市東北部，地處北緯22°54′-23°37′與東經(jīng)108°32′-109°15′之間?？h域地貌類型以中低山丘陵為主，自然資源豐富，人文自然景觀眾多，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣；交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達(dá)，在廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著承東啟西，南北交流的重要作用；近年來城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)主要沿主要干線公路布局，農(nóng)村居民點(diǎn)在中部和背部山前平原區(qū)相對(duì)集中，其余零星布局。行政轄區(qū)總面積 230849.27hm2，其中建設(shè)用地15741hm2，占土地總面積的比重為6.68%。2005年縣域總?cè)丝诩s99.76萬，其中城鎮(zhèn)人口23.94萬人，城鎮(zhèn)化率為24%。

2.2 城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力

對(duì)于賓陽縣城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力的實(shí)現(xiàn)擬從兩方面來考慮，一是存量獨(dú)立工礦用地集約利用潛力；二是城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力。

2.2.1 存量獨(dú)立工礦用地集約利用潛力 存量獨(dú)立工礦用地集約利用潛力是由于市場(chǎng)發(fā)育不完善和政府失靈造成的，其存在的根源是絕對(duì)的[3]，可以通過實(shí)地調(diào)查加以確認(rèn)，擬采用調(diào)查法對(duì)其進(jìn)行測(cè)算。依據(jù)賓陽縣“三項(xiàng)整治”調(diào)查結(jié)果顯示，賓陽縣存量獨(dú)立工礦用地集約利用潛力主要來源于獨(dú)立選址工業(yè)用地中的閑置地，閑置總量為144.46hm2。規(guī)劃期，若將這些閑置獨(dú)立選址工業(yè)用地都充分利用，存量獨(dú)立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2。

2.2.2 城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力 城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力與城鎮(zhèn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平有關(guān)，所表示的潛力是相對(duì)的，是在特定社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平下的一個(gè)理想值。因此，本研究認(rèn)為賓陽縣城鎮(zhèn)用地集約利用潛力測(cè)算，可將人均指標(biāo)法和容積率法兩種方法測(cè)算的結(jié)果加權(quán)平均，得到的結(jié)果更加接近真實(shí)值，更能體現(xiàn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。

（1）人均指標(biāo)法。賓陽縣2005年城鎮(zhèn)用地2004.21hm2，人均城鎮(zhèn)用地79.37m2/人，處于《城市標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的人均建設(shè)用地Ⅱ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)水平（詳見表1）。

2005年賓陽縣城鎮(zhèn)人口25.25萬人，規(guī)劃期，賓陽縣城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力若依照Ⅱ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)值下限75.1m2，根據(jù)公式（1）測(cè)算，結(jié)果可以節(jié)約用地約107.93hm2。即按照人均指標(biāo)法測(cè)算，規(guī)劃期賓陽縣城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力為107.93hm2。

（2）提高容積率法。城鎮(zhèn)用地集約利用潛力按照提高建筑物容積率計(jì)算，反映的是通過對(duì)低效利用的城鎮(zhèn)用地進(jìn)行追加投入，從而提高單位城鎮(zhèn)用地產(chǎn)值的集約利用過程。如計(jì)算公式（4）所示：

S=S0×（Ri- R0）/ R （4）

式中，S ：為潛力規(guī)模；

S0：為現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地面積；

R0：為現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地平均容積率；

Ri：為達(dá)到合理集約利用水平時(shí)的容積率。

相關(guān)調(diào)查分析顯示，賓陽縣現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地平均容積率為0.54[4]。隨著賓陽縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，參考《南寧市賓陽縣城市總體規(guī)劃（2005-2025年）》的功能定位及發(fā)展要求，研究認(rèn)為，規(guī)劃期內(nèi)，賓陽縣城鎮(zhèn)用地通過更新改造平均容積率達(dá)到0.57是可行的。據(jù)公式（4）計(jì)算，可得集約利用潛力規(guī)模約105.48hm2。

（3）城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力。城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力取人均指標(biāo)法和提高容積率法測(cè)算結(jié)果加權(quán)平均值，為106.7hm2。

2.2.3 城鎮(zhèn)工礦用地集約利用綜合潛力 綜上所述，規(guī)劃期，賓陽縣存量獨(dú)立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2，城鎮(zhèn)用地強(qiáng)度集約利用潛力為106.7hm2，那么城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力則為251.16hm2。

2.3 農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力

農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理潛力是相對(duì)于一定的土地整理標(biāo)準(zhǔn)而言的潛力，受到研究區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、資源稟賦、政策以及社會(huì)文化等多種因素的制約。

目前，我國測(cè)算農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力的方法較多，各有優(yōu)略。為了保證規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，本研究擬采用調(diào)查法和基于社會(huì)投資能力的定性分析定量測(cè)算法測(cè)算其整理潛力。

根據(jù)《賓陽縣土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃（2001-2010年）》實(shí)地調(diào)查，賓陽縣農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力為1052hm2，預(yù)計(jì)新增耕地241hm2。多方綜合，確定規(guī)劃期賓陽縣農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理潛力基于全社會(huì)投資能力的測(cè)算公式，如計(jì)算公式（6）所示：

（6）

式中：Y――整理潛力；

C――土地出讓金純收益；

t――新增耕地每公頃投資

a――新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

b――耕地開墾費(fèi)

2.3.1 土地出讓金 根據(jù)財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法》的通知（財(cái)綜[2004]49號(hào)）精神，各省市、自治區(qū)土地出讓金用于土地開發(fā)的比例為土地出讓金平均純收益的15%。根據(jù)賓陽縣近幾年土地出讓金收益情況，預(yù)計(jì)到2010年土地出讓金平均純收益約1.18億元，到2020年約3.55億元。

2.3.2 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 《土地管理法》規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)。根據(jù)全國新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)，賓陽土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為10元/m2，按照新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)地方留成規(guī)定，地方可留用70%。

2.3.3 耕地開墾費(fèi) 根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)耕地開墾費(fèi)征收使用管理辦法》規(guī)定，賓陽縣征收標(biāo)準(zhǔn)為12元/m2。

2.3.4 新增耕地每公頃投資 根據(jù)賓陽縣農(nóng)村建設(shè)用地整理的經(jīng)驗(yàn)，新增耕地每公頃投資額約75萬元。

綜上所述，2005-2010年全縣農(nóng)村居民點(diǎn)可整理潛力為31.61hm2，通過整理后凈增耕地24.62hm2；規(guī)劃2005-2020年全市農(nóng)村建設(shè)用地整理總面積95.09hm2，通過整理后凈增耕地74.08hm2。如表2所示：

表2 賓陽縣農(nóng)村居民點(diǎn)整理現(xiàn)實(shí)潛力目標(biāo) （單位：hm2、%）

2005-2010年整理潛力 2005-2020年整理潛力

待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數(shù) 待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數(shù)

建設(shè)用

地整理 31.61 24.62 77.90% 95.09 74.08 77.90%

3 建設(shè)用地集約利用挖掘途徑

3.1 建立土地儲(chǔ)備制度，盤活存量建設(shè)用地

當(dāng)前，賓陽縣土地市場(chǎng)建設(shè)尚不完善，大多數(shù)工業(yè)用地出讓仍以市場(chǎng)化程度較低的協(xié)議出讓方式為主，土地的社會(huì)價(jià)值沒能完整體現(xiàn)，開發(fā)商以較低的價(jià)格獲得土地，刺激了工業(yè)用地粗放利用的行為。所以要加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，提高土地資源配置中市場(chǎng)機(jī)制的作用份額。制定科學(xué)的年度供地計(jì)劃和宗地供應(yīng)方案，對(duì)上述儲(chǔ)備土地以招、拍、掛的形式進(jìn)行公開出讓，使出讓土地盡可能與真實(shí)值接近，促進(jìn)建設(shè)用地的集約利用。

3.2 推進(jìn)舊城改造和農(nóng)村居民點(diǎn)整理

舊城區(qū)建筑容積率低，農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散是建設(shè)用地低效利用的主要表現(xiàn)形式之一，在土地管理制度相對(duì)薄弱的廣大農(nóng)村，制定完善的政策措施和加大資金投入，建立鼓勵(lì)農(nóng)村土地整理的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行綜合整治。

3.3 提高工業(yè)用地投入產(chǎn)出率，進(jìn)一步提高工業(yè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及土地集約節(jié)約利用目標(biāo)，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)一般每兩年調(diào)整一次，不斷提高工業(yè)用地的投入產(chǎn)出率。同時(shí)，積極鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有工業(yè)項(xiàng)目加大投資力度，提升生產(chǎn)技術(shù)水平。對(duì)原出讓或劃撥的存量工業(yè)用地，在符合城市規(guī)劃、不改變?cè)杏猛镜那疤嵯?，?jīng)批準(zhǔn)在原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目，且投資強(qiáng)度、建筑容積率等指標(biāo)符合自治區(qū)、南寧市規(guī)定，其增加建筑面積部分不再補(bǔ)繳土地出讓金。建立工業(yè)企業(yè)效益評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)土地利用效益突出的企業(yè)予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)土地有閑置情況的企業(yè)不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

參考文獻(xiàn)

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[2] 林堅(jiān)，李堯.北京市農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力研究[J].中國土地科學(xué)，2007,(1):59-65.

篇4

[中圖分類號(hào)]P28 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2013）-1-4-3

0引言

不同的時(shí)期，城市擴(kuò)張方向有所不同，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，從而導(dǎo)致城市各區(qū)域土地利用強(qiáng)度有所不同，形成特定的城市景觀。我國城市土地利用強(qiáng)度研究由于起步較晚， 相關(guān)評(píng)價(jià)體系尚無定論 ， 特別是對(duì)于城市三維立體化發(fā)展趨勢(shì)下土地利用定量評(píng)價(jià)涉及不多。閆永濤、馮長春[1]利用1993-2006 年北京市國有土地使用權(quán)出讓數(shù)據(jù)，借助 GIS分析工具，定性分析與定量分析相結(jié)合， 剖析北京城市土地利用強(qiáng)度的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。關(guān)禮[2]通過研究土地資源狀況與社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，得出土地開發(fā)利用強(qiáng)度越高， 土地的產(chǎn)出水平越高，即兩者呈正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。

本文將以南寧市大比例尺的三維地圖為基礎(chǔ)，選擇傳統(tǒng)的建筑密度和容積率為指標(biāo)，利用GIS軟件對(duì)南寧市土地利用強(qiáng)度進(jìn)行分析，揭示其空間分布、變化規(guī)律，為土地利用規(guī)劃、城市建設(shè)提供依據(jù)和參考信息。

1研究方法

1.1 確定評(píng)價(jià)體系

1.1.1 確定評(píng)價(jià)單元

傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)土地利用評(píng)價(jià)單元確定有宗地法和網(wǎng)格法等。其中宗地法是以宗地作為基本單元，以每宗地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算土地利用潛力狀況，但由于宗地面積較小，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)困難，且成本較高，不利于大區(qū)域的城鎮(zhèn)土地潛力評(píng)價(jià)；而網(wǎng)格法容易造成網(wǎng)格單元跨越不同的用地類型和權(quán)屬界線。由于南寧市各個(gè)街區(qū)的用地類型相對(duì)統(tǒng)一，道路劃分界限明顯，且在圖上街坊面積比宗地面積更容易獲得，因此以街坊作為劃分單元進(jìn)行容積率和建筑密度計(jì)算最為可行[5]。對(duì)單元內(nèi)土地利用類型不一致，建筑密度與容積率相差較大的街區(qū)，可以對(duì)評(píng)價(jià)單元再進(jìn)一步細(xì)分，以確保結(jié)果能更真實(shí)地反映出土地集約利用程度。

1.1.2 劃分單元類型和選擇評(píng)價(jià)因子

本文選擇有代表性的街區(qū)單元作為樣點(diǎn)，分析南寧市土地利用分布狀況，以及土地利用強(qiáng)度的影響因素。一方面根據(jù)住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地三種建設(shè)用地類型作為單元?jiǎng)澐诸愋?，總和評(píng)價(jià)三種用地類型的土地利用強(qiáng)度。另一方面，以朝陽廣場(chǎng)為中心向東、西、南、北四個(gè)走向，分析土地利用強(qiáng)度的空間分布狀況。

南寧市的城市現(xiàn)代化水平是比較高的，各種用地類型齊全，影響土地利用強(qiáng)度的因子很多，要兼顧所有的用地類型是難以實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)綜合性、可操作性原則，在選取指標(biāo)時(shí)要充分考慮指標(biāo)獲取的可能性、所獲得的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及指標(biāo)反映土地利用強(qiáng)度的可靠性。土地利用強(qiáng)度傳統(tǒng)的影響因素主要是建筑密度和容積率，因此，本文將評(píng)價(jià)單元的建筑密度和容積率作為確定土地利用強(qiáng)度等級(jí)的指標(biāo)。

1.1.3 因子分值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

潛力評(píng)價(jià)單元綜合分值計(jì)算 城鎮(zhèn)土地利用強(qiáng)度評(píng)價(jià)單元綜合分值計(jì)算公式為 Si =Σ nk = 1（WK × Yik ）。式中， Si為第 i個(gè)評(píng)價(jià)單元的綜合分值；Wk為第 k個(gè)因素的權(quán)重值； 為了便于計(jì)算，建筑密度和容積率的權(quán)重均選擇0.5 。Yik為第i個(gè)評(píng)價(jià)單元第 k個(gè)因子分值； n為因素個(gè)數(shù)。由此Yik的確定本研究確定了研究區(qū)土地利用強(qiáng)度各單項(xiàng)評(píng)價(jià)因子的相對(duì)等級(jí) ， 并將其劃分為五個(gè)等級(jí) （高、較高、適度、較低、低） ， 其中 ， 適度值域賦分值為 2-3分 ， 高值域賦分值域?yàn)?-5分 ， 較高分值域?yàn)?-4，高值表示高強(qiáng)度利用 ， 低值域賦最低值 1 分，較低級(jí)分值域?yàn)?-2分。如下表1所示：

1.2 確定數(shù)據(jù)來源

城市土地利用具有很強(qiáng)的空間性，而 RS、 GIS最大優(yōu)勢(shì)在于對(duì)空間數(shù)據(jù)的獲取、 管理與分析，因此，借助遙感 （RS）技術(shù)實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)工作是十分重要和必要的。

“城市來了”網(wǎng)站是由城市通公司開發(fā)和運(yùn)營的"三維數(shù)字城市綜合信息平臺(tái)"，是2008年開始推出的全球性互聯(lián)網(wǎng)品牌。"城市來了"網(wǎng)站為市民提供一個(gè)本地化的、最直觀的、以城市三維地圖為載體的信息檢索平臺(tái)。本文根據(jù)"城市來了"網(wǎng)站提供的空間上和水平上均為1：5000的2010年3月南寧市三維立體遙感影像圖，獲得南寧市土地利用信息，通過GIS的矢量化處理，獲得研究區(qū)內(nèi)樣點(diǎn)街坊土地的建筑密度和樓層高度。

1.3 數(shù)據(jù)的采集

容積率獲取采用直接調(diào)查法，直接調(diào)查法是指實(shí)地調(diào)查或借助大比例尺行片對(duì)每個(gè)樓層計(jì)數(shù)；或利用大比例尺地形圖的房屋建筑層數(shù)標(biāo)注來直接獲得樓層信息； 然后通過實(shí)地測(cè)量、 航片解譯或地圖量算獲得建筑底面積以及建筑占地面積，從而計(jì)算出建筑容積率[4]。一方面，可以通過三維遙感影像圖進(jìn)行樓層計(jì)數(shù)，另一方面，可以通過MAPGIS進(jìn)行矢量化后，通過量算單元內(nèi)建筑物圖上平均高度值，換算出建筑物的實(shí)質(zhì)高度，從而推算出街區(qū)平均樓層數(shù)。在三維圖上，建筑底面積往往被遮擋，本文以建筑物樓頂面積替代建筑底面積，因?yàn)椋趫D上建筑底面積與建筑樓頂面積相一致，且相對(duì)容易量算。街區(qū)總面積以三維遙感影像圖繪制的邊界為準(zhǔn)。

本文以水平和空間上均為1：5000的大比例尺2010年3月南寧市三維遙感影像圖為基礎(chǔ)進(jìn)行截圖獲得最基礎(chǔ)的圖件。由于截圖所得圖件的格式為gif格式，使用Photoshop進(jìn)行格式轉(zhuǎn)換，從而得到tif格式的圖件。在MAPGIS中打開tif格式的光柵文件，對(duì)三維遙感影像進(jìn)行矢量化，計(jì)算出街坊建筑物的樓頂面積和街區(qū)總面積，以及圖上樓層高度。計(jì)算每個(gè)街區(qū)的建筑密度和容積率。

1.4 數(shù)據(jù)計(jì)算

本文的建筑密度是通過GIS軟件在南寧市三維遙感影像圖圖上量算獲得單元內(nèi)總的建筑基底面積和街區(qū)總面積后計(jì)算其比例獲得。建筑密度的調(diào)查方法是使用圖上直接量算，在圖上量算評(píng)價(jià)單元內(nèi)建筑用地的基底面積和評(píng)價(jià)單元的總面積，因?yàn)榭s放比例一致，因此建筑密度可以直接用GIS統(tǒng)計(jì)圖上評(píng)價(jià)單元的總建筑面積與總面積的比例表示。

單元建筑密度= 單元建筑基底總面積/單元建筑用地總面積

單元容積率=單元地上總建筑面積/單元總用地面積=建筑密度*樓層平均數(shù)

2 實(shí)證研究

2.1 研究區(qū)域概況

2.1.1 南寧市概況

南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，有"中國綠城"的稱號(hào)。中國-東盟博覽會(huì)每年在南寧市舉辦，使南寧市成為中國對(duì)外開放的前沿城市之一。南寧市在2007年獲得"聯(lián)合國最適人居獎(jiǎng)"，作為華南、西南、東南亞三大經(jīng)濟(jì)圈的中心，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)，南寧擁有日趨完善、四通八達(dá)的水陸空立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。

2.1.2 研究區(qū)域范圍

南寧市的建成區(qū)范圍每年都在擴(kuò)大，本文對(duì)南寧市的土地利用強(qiáng)度進(jìn)行研究范圍主要在快環(huán)以內(nèi)。首先，快環(huán)外的大片土地還沒有進(jìn)行開發(fā)，大片土地仍然在閑置的狀態(tài)，其土地利用強(qiáng)度隨時(shí)間的推移變化較大，還未形成明顯的布局特點(diǎn)。其次，對(duì)建設(shè)比較成熟的快環(huán)以內(nèi)的土地利用強(qiáng)度研究，研究范圍明確，研究區(qū)域大小比較合適。

2.2 研究結(jié)果與分析

2.2.1 從空間上總體分析南寧市土地利用強(qiáng)度

在南寧市選擇相應(yīng)的樣點(diǎn)，分別計(jì)算出樣點(diǎn)解放的建筑密度和容積率，以及土地利用強(qiáng)度圖，制作南寧市土地利用強(qiáng)度樣點(diǎn)圖。在土地利用強(qiáng)度圖上分別向東、西、南、北四個(gè)方向選擇相應(yīng)的樣點(diǎn)，制作點(diǎn)、柱狀圖，如圖1、圖2、圖3、圖4。

由此得知，2010年南寧市從朝陽市中心向土地土地利用強(qiáng)度呈遞減的趨勢(shì)，與級(jí)差地租遞減原理大體符合。建筑密度的范圍主要集中在0.1到0.6之間，容積率的范圍主要在1到6之間。朝陽廣場(chǎng)和五象廣場(chǎng)的土地利用強(qiáng)度相對(duì)其他地區(qū)最高，容積率分別達(dá)到5.89和5.27。江南區(qū)片的土地利用強(qiáng)度相對(duì)低，建筑密度雖達(dá)到0.3到0.7之間，但是容積率卻普遍低于3，瑯東區(qū)片的建筑密度和容積率普遍偏高。這主要是城市規(guī)劃將瑯東作為住宅和商業(yè)用地，而江南的定位是工業(yè)為主有關(guān)。北湖片區(qū)作為老城區(qū)建筑密度普遍偏高，但容積率較低。

2.2.2 從土地利用類型分析南寧市土地利用強(qiáng)度

根據(jù)研究方法，獲取住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地典型的代表區(qū)域的建設(shè)密度和容積率如圖5：

根據(jù)以上圖表分別對(duì)2010年住宅用地，商業(yè)用地，工業(yè)用地，綠地、水域用地進(jìn)行分析：

（1）住宅用地

南寧市住宅用地建筑密度由中心商業(yè)區(qū)向周邊總體上呈遞減趨勢(shì)，中心商業(yè)區(qū)的建筑密度超過0.6，容積率超過5，利用強(qiáng)度較大。周邊有廣場(chǎng)和綠地附近的住宅用地利用強(qiáng)度會(huì)有一定幅度上升，但是在快速環(huán)道周邊地區(qū)，有些土地閑置情況較為嚴(yán)重，土地利用潛力極大。其中城中村的建筑密度高達(dá)0.6，但是容積率僅達(dá)3.4，城中村內(nèi)道路狹小，衛(wèi)生、安全狀況較差，綠地很少，樓間距過小是的一些房間終年沒有陽光照射，已經(jīng)照成了過度利用的情況?，槚|別墅區(qū)土地建筑密度0.315，容積率為1.45，土地利用強(qiáng)度很低。

（2）商業(yè)用地

商業(yè)用地相對(duì)住宅用地和工業(yè)用地而言，其土地利用強(qiáng)度最大，土地利用強(qiáng)度較高，容積率可達(dá)到0.6以上。然而，南寧市中心商業(yè)區(qū)人流量大，中心商業(yè)區(qū)以朝陽廣場(chǎng)、七星路為主，應(yīng)該盡可能發(fā)展次商業(yè)中心和臨街商鋪實(shí)現(xiàn)對(duì)中心區(qū)人流量的眼里的減少。

（3）工業(yè)用地

工業(yè)用地的土地集約利用強(qiáng)度屬于較低或低的等級(jí)，建筑密度一般在0.2到0.4之間，容積率普遍在1到3之間。而從圖5可以看到，以發(fā)展二產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與以發(fā)展三產(chǎn)業(yè)為主的高新區(qū)相比較，三產(chǎn)業(yè)的土地利用強(qiáng)度相對(duì)要高。因此為提高城市土地的利用強(qiáng)度，應(yīng)該將污染嚴(yán)重，利用率低的工業(yè)用地外移，實(shí)行"退二進(jìn)三"政策。

（4）綠地、水域用地

南寧市的綠地和水域的面積占地極大，其所在的街區(qū)單元的建筑密度和容積率相對(duì)較小。由圖1可以看到，廣場(chǎng)和綠地會(huì)使街區(qū)的土地利用強(qiáng)度降低，但是在綠地和廣場(chǎng)周邊，土地利用強(qiáng)度會(huì)產(chǎn)生大幅度的提升。所以，在城市建設(shè)中不應(yīng)該將城市的綠地都集中在公園，而應(yīng)該適當(dāng)?shù)姆稚?。城市綠地廣場(chǎng)影響土地利用強(qiáng)度的一個(gè)重要因素。從圖4我們可以看到在邕江附近的土地，利用強(qiáng)度先升高后下降，為了河堤安全，在水域附近土地利用強(qiáng)度不會(huì)是最高的，而是一個(gè)慢慢上升，到看不到江景的街區(qū)，土地利用強(qiáng)度將大幅度下降。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

南寧市土地建設(shè)用地多處于適度利用和利用強(qiáng)度較高狀態(tài)，少量土地利用強(qiáng)度較低的土地主要是工業(yè)用地。其中，商業(yè)用地利用強(qiáng)度相對(duì)高于其他用地，尤其是商業(yè)中心區(qū)。住宅用地的土地利用強(qiáng)度由中心區(qū)向周邊呈遞減的趨勢(shì)，其中城中村的土地建筑密度很大，大容積率不大，有過度利用土地的現(xiàn)象。土地利用強(qiáng)度收到規(guī)劃、道路、綠地、廣場(chǎng)、水系等的影響。

3.2 提高南寧市土地利用強(qiáng)度建議

3.2.1 提高城市土地的空間利用集約性

提高城市的土地集約利用程度，首先要提高城市建設(shè)用地的空間的集約利用程度。城市土地的絕對(duì)供給是有限的，但是相對(duì)供給量可以增加，南寧市的建設(shè)建設(shè)用地的容積率不高，可以中分挖掘地上、地下空間，實(shí)行立體式的開發(fā)，如地鐵，地下商業(yè)街等。

3.2.2 改變土地利用結(jié)構(gòu)

（1）"退二進(jìn)三"

南寧市提出實(shí)施"工業(yè)強(qiáng)市"戰(zhàn)略，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，通過中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和搬遷改造，推動(dòng)存量資產(chǎn)調(diào)整，促進(jìn)城區(qū)都市型工業(yè)發(fā)展，優(yōu)化工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，提高工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；以人為本，統(tǒng)籌兼顧，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)地把南寧市建設(shè)成為區(qū)域性現(xiàn)代化制造基地和國際現(xiàn)代化城市。

（2）"城中村"改造

城中村的改造將成為挖掘城市內(nèi)在潛力，提高城市土地集約利用的重要內(nèi)容。南寧市城中村數(shù)量較多，以做好"城中村"規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)多種模式進(jìn)行改造，建立健全的法律法規(guī)，以經(jīng)濟(jì)手段催進(jìn)改造，對(duì)外來務(wù)工人員實(shí)現(xiàn)合理的安置。

（3）路網(wǎng)布局合理化

增加南寧市橫貫全市的道路，南寧市鐵路應(yīng)該外遷，地鐵的建造將是南寧市路網(wǎng)合理化的進(jìn)一步需要做的工作。根據(jù)每條道路的車流量、人流量對(duì)城市道路的路面寬對(duì)、道路的數(shù)量進(jìn)行合理的設(shè)置，保證既不浪費(fèi)城市土地又不會(huì)造成交通堵塞，保證整個(gè)城市的運(yùn)行。

（4）建設(shè)用地合理布局

對(duì)新建的樓盤的建筑密度、容積率、綠化率做出硬性的要求，對(duì)整個(gè)城市的各類用地的布局，要全面的考慮到地形、地貌、風(fēng)向、流向以及道路、商業(yè)中心分布等。盡可能在區(qū)域根據(jù)人口數(shù)量合理的布設(shè)臨街商鋪、超市、小廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，通過合理設(shè)置次中心商業(yè)區(qū)以減少中心商業(yè)區(qū)的人流量，進(jìn)而減少中心區(qū)道路的壓力。

3.2.3 突出土地利用總體規(guī)劃的龍頭作用

篇5

[ Abstract ]: This article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, Shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.

[ Key words ]: volume ratio; city planning; feasibility

中圖分類號(hào)：F407.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

【引言】“十二五”期間，上海要通過創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，就要將提高土地、勞動(dòng)力和資本等傳統(tǒng)要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未來發(fā)展將面臨日益收緊的土地和勞動(dòng)力等資源約束，但在提升資源利用效率方面還有巨大空間：可以通過制度、政策、管理和技術(shù)方面的變革和創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)要素利用效率的提高，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。提高土地資源利用效率是最直接要面對(duì)的問題，而容積率的提高，會(huì)帶來土地利用效率的大幅度提高。

1、關(guān)于容積率的相關(guān)研究

1.1 容積率的基本概念

容積率即建筑容積率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。按照《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，中心區(qū)域的容積率指標(biāo)如下：新建高層建筑商辦用房為4，住宅為2.5；新建多層建筑商辦用房為2.0，住宅為1.8。規(guī)劃控制的是建設(shè)基地的綜合容積率，綜合容積率是各種建筑在基地總建筑面積中的比例，與各自容積率指標(biāo)的乘積之和，再扣除折減率。

1.2 合理容積率的確定方法

在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的過大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

目前，已有諸多學(xué)者提出了合理容積率的確定方法。如鮑振洪、李朝奎（2010）從經(jīng)濟(jì)條件的約束、環(huán)境條件的約束、社會(huì)條件的約束等三方面綜合取定容積率值；陳昌勇（2006）提出從宏觀層次的形成、中觀層次的調(diào)節(jié)、微觀層次的修正三個(gè)層面最終確定容積率，新近又提出了基于經(jīng)驗(yàn)、日照、建筑形式、地價(jià)、城市地理學(xué)的綜合平衡法；等。

1.3 容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律

容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律主要受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用。總體來說，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。對(duì)于不同城市，容積率對(duì)城市地價(jià)的影響程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系；對(duì)于同一城市不同地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的影響表現(xiàn)為從中心向逐漸減弱；對(duì)于同城同地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

2、國外的容積率、開發(fā)強(qiáng)度與我國的比較分析

2.1 人少地多類型——?dú)W美地區(qū)

在歐美等人口少、土地多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，居住形態(tài)的可選擇范圍較大。20世紀(jì)70年代后，歐美地區(qū)向郊區(qū)化的低容積率住宅模式。比如美國以郊區(qū)住宅為主體，容積率在0.2-1.5之間。近年來，緊縮城市理念建議提高居住密度，盧埃林、戴維斯1994年發(fā)表報(bào)告認(rèn)為200人/公頃是可能的最高密度，“地球之友”提供的可居住持續(xù)密度是275人/公頃，這些數(shù)據(jù)都大大低于亞洲城市的現(xiàn)狀。

2.2 人多地少類型——新加坡、香港地區(qū)

在香港、新加坡等人多地少的地區(qū)，決定了其只能采用高容積率的模式。香港平均密度約為6200多人/平方公里，多數(shù)住宅在30-50層之間，容積率在6.0-10.0之間。而新加坡的人口壓力相對(duì)較小，其住宅層數(shù)多為10-13層，居住凈密度一般為1000人/公頃，容積率一般為1.6-2.3，最高不超過3.8。

此外，香港采用了多中心的城市空間結(jié)構(gòu)，在住宅容積率平均超過6.0，居住密度在1800人/公頃的情況下，通過各方面的努力，仍能保持交通暢順和較好的居住環(huán)境。由此可知，城市產(chǎn)生的環(huán)境質(zhì)量下降的問題不應(yīng)完全歸結(jié)于城市容積率過高。

2.3 人多地多類型——中國大陸地區(qū)（如上海）

改革開放以來，我國土地資源的有效配置和開發(fā)利用，對(duì)經(jīng)濟(jì)高速增長起到了重要的推動(dòng)作用。但是，根據(jù)國土資源部地籍司的相關(guān)數(shù)據(jù)，我國城市的平均容積率僅為0.33（截止至2005年）。由筆者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知，上海市區(qū)（不含崇明縣）平均容積率約為1.5；位于上海市中心的袖珍城區(qū)靜安區(qū)（7.62平方公里），其平均容積率約為2.1。

與此同時(shí)，上海城鄉(xiāng)建設(shè)用地的比例正在不斷提高。截止目前，上海城鄉(xiāng)建設(shè)用地比例已近50%（如不計(jì)崇明三島，該數(shù)值已遠(yuǎn)大于50%）。而根據(jù)國家發(fā)展研究基金會(huì)《中國發(fā)展報(bào)告2010》的數(shù)據(jù)，香港的開發(fā)強(qiáng)度約為24%，法國大巴黎地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度約為21%，英國大倫敦地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度約為24%，日本開發(fā)強(qiáng)度最高的東京都市圈也只有29%。

相比可知，目前上海土地利用正呈現(xiàn)出無序蔓延的趨勢(shì)，利用效率相對(duì)低下。上海市區(qū)的土地利用效率僅為香港島地區(qū)的1/5左右，同時(shí)各類工業(yè)園區(qū)及郊區(qū)城鎮(zhèn)的規(guī)劃容積率大多為0.3。可以說，低容積率與高開發(fā)強(qiáng)度相互影響，互為因果。

3、提高容積率勢(shì)在必行

篇6

當(dāng)今世界，全球經(jīng)濟(jì)已一體化，發(fā)展中國家的城市已步入快速發(fā)展的軌道，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)論，我國的城市發(fā)展已進(jìn)入復(fù)合結(jié)構(gòu)與先進(jìn)技術(shù)主導(dǎo)結(jié)構(gòu)相交融的階段，在城市中開始出現(xiàn)以高瞻遠(yuǎn)矚目光、以高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高技術(shù)企業(yè)人駐的“四高”原則設(shè)立的高新技術(shù)園區(qū)。作為每個(gè)城市都極為重要的規(guī)劃著眼點(diǎn)，高新技術(shù)園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)需要有系統(tǒng)的規(guī)劃理念。在傳統(tǒng)的規(guī)劃實(shí)踐操作中，過去人們往往認(rèn)為高新技術(shù)園區(qū)是單純的企業(yè)辦公、精細(xì)加工的場(chǎng)所，而企業(yè)根據(jù)自身的投資回報(bào)率，為求高額的經(jīng)濟(jì)利潤，盡可能地提高生產(chǎn)場(chǎng)地的建筑密度與容積率，極盡開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，因而場(chǎng)地?fù)頂D不堪、噪音大、廢水廢氣超出排放要求，給所處場(chǎng)地的員工身心帶來較大的負(fù)面影響。越來越多的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了這樣的規(guī)劃對(duì)企業(yè)發(fā)展的不利影響及局限性。因此，優(yōu)質(zhì)的客戶企業(yè)在選擇開發(fā)區(qū)時(shí)將開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃列為了重要的考慮依據(jù)。

項(xiàng)目規(guī)劃的可行性研究是預(yù)測(cè)未來，確定要達(dá)到的目標(biāo)，估計(jì)會(huì)碰到的問題，并提出實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、解決問題的有效預(yù)案、方針、措施和手段的過程。項(xiàng)目規(guī)劃是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的思考、想象和謀劃，進(jìn)而確定、決定和安排實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)所必需的各種活動(dòng)和工作成果。

作為一門科學(xué)，可行性研究是橫跨技術(shù)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)科學(xué)和自然科學(xué)的新興綜合性科學(xué)。其研究的對(duì)象是項(xiàng)目投資決策中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題。研究的目的是揭示客觀規(guī)律、提供科學(xué)手段，以減少?zèng)Q策失誤風(fēng)險(xiǎn)，有效地利用有限的資源，獲取盡可能高的投資效益。

容積率(樓板面積率或建筑面積密度)是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積(地下停車庫、架空開放的建筑底層等部分可不計(jì)人)與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其作為一項(xiàng)典型的區(qū)劃控制技術(shù)，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后來于1961年也為紐約的區(qū)劃條例采用，由于它以地塊內(nèi)建筑高度和體量控制，為建筑設(shè)計(jì)提供了靈活性，并有可能創(chuàng)造出豐富的城市景觀；同時(shí)，它又表現(xiàn)為無量綱的比例，清晰、簡(jiǎn)明，利于管理控制。這些優(yōu)點(diǎn)使這一指標(biāo)得到了廣泛的認(rèn)同和采用。

關(guān)于容積率在項(xiàng)目規(guī)劃的可行性研究中的重要性，筆者通過工作中收集到的一些信息和資料作了以下的分析：

一、容積率在項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)要點(diǎn)

1　發(fā)揮城市土地價(jià)值。由于區(qū)位條件、城市性質(zhì)與規(guī)模以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等差異，對(duì)某一城市而言，也存在明顯區(qū)位差異。區(qū)域中心區(qū)，土地價(jià)值高，應(yīng)充分發(fā)揮它的黃金作用。因此，區(qū)域中心區(qū)容積率水平應(yīng)該最高，越向區(qū)域邊緣容積率越逐漸降低。

2　體現(xiàn)城市用地性質(zhì)差異。對(duì)于不同的城市用地性質(zhì)，容積率也應(yīng)不同。商業(yè)用地對(duì)地段極為敏感，一般位于沿街或城市中心區(qū)，這里地價(jià)高，提高容積率才能獲得最大經(jīng)濟(jì)利益。從環(huán)境方面考慮，商業(yè)用地則不如居住用地對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求那么高，因此商業(yè)用地的容積率水平在城市各類用地中應(yīng)該是最高的。居住用地則必須留出足夠的空間，用于綠化和設(shè)施配套，以提高城市居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，所以居住用地容積率應(yīng)該低于商業(yè)用地。在城市商業(yè)、居住、工業(yè)這三類主要用地中，工業(yè)用地容積率顯然是最低的。

3　兼顧經(jīng)濟(jì)利益與環(huán)境效益。如前所述，開發(fā)者在對(duì)城市用地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，總希望盡可能提高容積率，來獲得更大利潤。但是，容積率又不能無限制地提高，還必須考慮到城市環(huán)境問題，要以不損害城市環(huán)境為前提條件，以保持城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

4　協(xié)調(diào)與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的關(guān)系。容積率是一個(gè)與建筑密度、建筑高度等其他規(guī)劃控制指標(biāo)相關(guān)的量。因此，容積率確定時(shí)要考慮到與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的協(xié)調(diào)問題。如歷史文物古跡附近建筑高度受到限制時(shí)，容積率就不可能定得很高，建筑密度小的地區(qū)，容積率可以適當(dāng)提高等。

二、容積率對(duì)整體項(xiàng)目規(guī)劃的影響

1　容積率和建筑成本的關(guān)系――成本角度。從建筑層數(shù)與容積率成正比的關(guān)系上來看，在建筑密度不變的情況下，容積率越大建筑層數(shù)就越高，而隨著建筑層數(shù)的增加而來的是建筑成本的增加，也就是說可以理解為：容積率與建筑成本也是成正比關(guān)系。同時(shí)容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，容積率越高，就代表著建筑面積的增加和產(chǎn)品出售總額的增加。容積率如果很小，土地就得不到充分的利用，就是對(duì)原材料資源的一種浪費(fèi)，直接影響的也是成本的變相增加。一般情況下，容積率提高時(shí)，單位面積增加的成本會(huì)被售價(jià)所彌補(bǔ)。但這并不是指建筑越高越好，宗地規(guī)劃的建筑高度限制，高層產(chǎn)品在項(xiàng)目所在區(qū)域的定位是否能被市場(chǎng)所接受，都是需要我們深入細(xì)致研究探討的。

2　容積率與建筑密度的關(guān)系――規(guī)劃設(shè)計(jì)角度。從建筑密度與容積率成正比的關(guān)系上來看，在建筑層數(shù)不變的情況下，容積率越大建筑密度就越大，也就是說宗地上建筑的基底面積比例大，從而景觀綠化，道路設(shè)施體現(xiàn)區(qū)域環(huán)境的指標(biāo)就降低，表現(xiàn)出建筑密集擁擠，景觀環(huán)境一般，在這里，容積率大則建筑密度大，對(duì)整體項(xiàng)目是個(gè)不利的因素。

3　容積率與產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系――市場(chǎng)角度。容積率增大直接會(huì)帶來可售面積的增加，是實(shí)現(xiàn)利潤的有利因素，而實(shí)現(xiàn)手段無非兩種：層數(shù)多或建筑密度大。層數(shù)多即建筑高度高，售價(jià)可能相應(yīng)降低，建筑密度大本身就是一個(gè)不利的因素，這兩個(gè)手段帶來的后果就是產(chǎn)品品質(zhì)的下降，隨著品質(zhì)的降低，影響的是產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品的銷售速度或銷售率，產(chǎn)品價(jià)格不高會(huì)影響整體的收益和收益率，銷售速度的緩慢會(huì)影響資金回收，從而導(dǎo)致資金鏈的間歇性中斷。這兩者是有矛盾的，因此處理好容積率和產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系是非常重要的，我們要找到一個(gè)均衡點(diǎn)，來實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

三、容積率在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析上的作用

篇7

國務(wù)院于2008年1月下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確指出我國人多地少，耕地資源稀缺，當(dāng)前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地供需矛盾十分突出。切實(shí)保護(hù)耕地，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子，是關(guān)系民族生存根基和國家長遠(yuǎn)利益的大計(jì)，是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，是我國必須長期堅(jiān)持的一條根本方針。國土資源部也于2010年啟動(dòng)了“國土資源節(jié)約集約模范縣（市）創(chuàng)建活動(dòng)”，各縣（市）在創(chuàng)建活動(dòng)中也都是各具特色，形式多樣?，F(xiàn)筆者僅對(duì)縣級(jí)小城市在建設(shè)中如何節(jié)約集約用地提幾點(diǎn)粗淺的看法。

1.小城市在土地利用中存在的問題

1.1土地利用規(guī)劃缺乏對(duì)土地利用的控制?，F(xiàn)行的土地利用規(guī)劃只是劃定了城市的外延，城市內(nèi)部建設(shè)則以城市建設(shè)規(guī)劃為主，同時(shí)城市建設(shè)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃嚴(yán)重脫節(jié)，使土地利用規(guī)劃缺乏對(duì)城市內(nèi)土地利用的控制和管理，造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

1.2土地利用效率較低。各地在加快城市化建設(shè)進(jìn)程中，都新增加大量的建設(shè)用地，但在城鎮(zhèn)內(nèi)部仍有大量的土地屬低密度低容積率的低效使用，甚至有的土地處于閑置狀態(tài)，土地利用效率較低。

1.3小城市建筑多以低層為主，容積率較低。目前小城市建設(shè)樓房多以六層以下為主，很少有高層建筑，甚至有的地區(qū)還有大量的平房和棚戶區(qū)，地下空間的利用更是少之又少，總體容積率較低。

1.4很多城區(qū)依然有工業(yè)倉儲(chǔ)用地需要盤活。這類用地多是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和辦公用地，往往占地面積大，建筑面積小，且以矮層建筑為主，不利于土地資產(chǎn)的盤活，浪費(fèi)了土地資源。

1.5新區(qū)和園區(qū)粗放做大的現(xiàn)象普遍存在。新區(qū)建設(shè)上大廣場(chǎng)、寬馬路，重視城市建設(shè)的規(guī)模，忽略了土地的節(jié)約集約利用。園區(qū)建設(shè)上，往往為了滿足企業(yè)的需求，粗放型供地，造成占地面積大，產(chǎn)出效益少，沒有充分發(fā)揮出土地資源的效益。

2.小城市建設(shè)節(jié)約集約用地的思路和措施

2.1積極探索建立科學(xué)的土地利用評(píng)價(jià)體系，是堅(jiān)持節(jié)約集約用地的基礎(chǔ)。要開展節(jié)約集約用地，必須全面真實(shí)、準(zhǔn)確的摸清城區(qū)土地資產(chǎn)的家底，了解其存量土地總量與價(jià)值量，而建立以城鎮(zhèn)地籍調(diào)查與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)土地潛力調(diào)查評(píng)價(jià)體系十分重要，這是一項(xiàng)有戰(zhàn)略意義與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的基礎(chǔ)性工作。通過評(píng)價(jià)體系，可以對(duì)全市或某區(qū)域的土地，以及不同用途的土地，或需要了解的某一宗地作出利用潛力的大與小、土地利用率高與低、土地利用效益大與小的結(jié)論。對(duì)開展節(jié)約集約用地能提供基礎(chǔ)保障。

2.2搞好規(guī)劃調(diào)控。嚴(yán)格實(shí)施土地利用總體規(guī)劃，堅(jiān)持按規(guī)劃、計(jì)劃供地，維護(hù)規(guī)劃的法律權(quán)威。及時(shí)科學(xué)修編規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃為龍頭，制定統(tǒng)一的供地計(jì)劃，在計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)一致。爭(zhēng)取政府支持，把好土地供應(yīng)關(guān)，與計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)相關(guān)部門建立有效的協(xié)調(diào)配合工作機(jī)制，按規(guī)劃、計(jì)劃供地。

篇8

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作，嚴(yán)格執(zhí)行國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，增強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃決策與審批的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，提高規(guī)劃行政效能，建立調(diào)整建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)規(guī)范化制度，加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施。

二、規(guī)劃指標(biāo)的分類

建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)分為強(qiáng)制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。

1．強(qiáng)制性指標(biāo)包括：用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配建的公益性公共設(shè)施及市政公用設(shè)施、建筑后退紅線距離、建筑后退用地邊界距離、停車泊位、地塊交通出入口方位和允許開口路段、地下空間利用控制等；

2．引導(dǎo)性指標(biāo)包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術(shù)風(fēng)格、色彩、標(biāo)識(shí)物等規(guī)劃設(shè)計(jì)要素；

對(duì)于特定意圖區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況，某些引導(dǎo)性內(nèi)容應(yīng)轉(zhuǎn)化為強(qiáng)制性內(nèi)容。

三、土地出讓前調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的情形

（一）經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)批準(zhǔn)的控規(guī)，確定出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、容積率等各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，出具規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。

（二）對(duì)已出具規(guī)劃條件的，尚未出讓的地塊（用于土地儲(chǔ)備），需調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的，如調(diào)整的規(guī)劃指標(biāo)不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，首先按照《市人政府關(guān)于嚴(yán)格控制和加強(qiáng)規(guī)劃變更管理的規(guī)定》（澄政發(fā)〔2010〕25號(hào)）文件調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃；如調(diào)整的規(guī)劃指標(biāo)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，由鎮(zhèn)（街道）或市土地儲(chǔ)備中心向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照控制性詳細(xì)規(guī)劃重新確定各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，出具規(guī)劃條件。

四、土地出讓后調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的情形

（一）土地出讓后不得調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的情形：

1．對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，除因公共利益需要外，申請(qǐng)變更的內(nèi)容涉及提高容積率、改變使用性質(zhì)、降低綠地率、減少必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的；

2．申請(qǐng)單位在簽訂土地出讓合同起兩年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的；

3．建設(shè)單位或個(gè)人在地塊內(nèi)有違法建設(shè)行為，未查處完畢的。

（二）土地出讓后已經(jīng)建成并投入使用的建設(shè)項(xiàng)目，擬進(jìn)行改建、擴(kuò)建可以調(diào)整除用地性質(zhì)外規(guī)劃指標(biāo)的情形：

1．不影響規(guī)劃實(shí)施的位于工業(yè)集中區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目；

2．具有功能性且建設(shè)主體自持未進(jìn)行分割銷售的商業(yè)項(xiàng)目（如酒店、大型商場(chǎng)等）因增加城市服務(wù)功能需要改建、擴(kuò)建的項(xiàng)目；

在符合已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃中各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)要求下，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和相關(guān)材料，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門重新申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。涉及相關(guān)國有土地使用權(quán)出讓事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)按照土地管理等法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

（三）土地出讓后在建或未開工項(xiàng)目可以調(diào)整除用地性質(zhì)外規(guī)劃指標(biāo)的情形，必須符合以下前置條件：

經(jīng)營性用地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確定的規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，任何單位和個(gè)人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率等規(guī)劃指標(biāo)，也不得依據(jù)政府會(huì)議紀(jì)要調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率等規(guī)劃指標(biāo)。容積率等規(guī)劃指標(biāo)確需調(diào)整的，在不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，必須符合下列條件之一：

1．城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃調(diào)整或者修編，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的；

2．因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要，導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)條件發(fā)生變化的；

3．國家、省和市的有關(guān)政策發(fā)生變化的。

（四）調(diào)整程序

強(qiáng)制性指標(biāo)走一般程序，引導(dǎo)性指標(biāo)走簡(jiǎn)易程序。

1．強(qiáng)制性指標(biāo)調(diào)整的程序：

（1）建設(shè)單位或個(gè)人向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng)并說明變更的理由；規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃；

（2）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽調(diào)專家，并組織專家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證；

（3）在市規(guī)劃網(wǎng)和建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，征求利害關(guān)系人的意見，公示時(shí)間不少于三十日，必要時(shí)應(yīng)組織聽證；

（4）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將專家論證意見、公示（聽證）結(jié)論等相關(guān)材料上報(bào)市政府批準(zhǔn)；

（5）經(jīng)市政府批準(zhǔn)，抄送市規(guī)劃、國土、住保房管、監(jiān)察等有關(guān)部門，并通知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)；

（6）建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)根據(jù)變更后的規(guī)劃條件與市國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)和相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)；

（7）建設(shè)單位持《國有土地使用權(quán)出讓合同》、補(bǔ)充協(xié)議以及市發(fā)改部門的變更核準(zhǔn)或備案文件，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更，市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門按照有關(guān)規(guī)定予以辦理；

（8）市國土、發(fā)改和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照市政府批準(zhǔn)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的批復(fù)辦理規(guī)劃許可變更后，應(yīng)當(dāng)將變更后的行政許可決定及時(shí)抄告市監(jiān)察部門；

（9）涉及規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應(yīng)按照國家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定及時(shí)向城建檔案館移交備查。

2．引導(dǎo)性指標(biāo)調(diào)整的程序

（1）建設(shè)單位或個(gè)人向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng)并說明變更的理由；

（2）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽調(diào)專家，并組織專家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證；

（3）在市規(guī)劃網(wǎng)和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于三十日；

（4）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人意見后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整建議并附論證、公示等相關(guān)材料報(bào)市人政府；

（5）經(jīng)市政府批準(zhǔn)，抄送市規(guī)劃、國土、住保房管、監(jiān)察等有關(guān)部門，并通知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)。

3．劃撥用地調(diào)整除用地性質(zhì)外規(guī)劃指標(biāo)可參照以上簡(jiǎn)易程序程序執(zhí)行。

五、工作要求

（一）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依據(jù)建設(shè)單位或個(gè)人提交的《國有土地使用權(quán)出讓合同》、補(bǔ)充協(xié)議以及市發(fā)改部門的變更核準(zhǔn)或備案文件、土地價(jià)款補(bǔ)繳憑證、市人政府同意變更建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)的批準(zhǔn)文件等資料辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。

（二）市國土、發(fā)改和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照市政府批準(zhǔn)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的決定辦理規(guī)劃許可變更后，應(yīng)當(dāng)將變更后的行政許可決定及時(shí)抄告市監(jiān)察部門。未經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門按規(guī)定辦理規(guī)劃許可變更的，市國土部門不得辦理（變更）土地使用權(quán)屬登記手續(xù)。

（三）市建設(shè)主管部門要依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可核發(fā)《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖進(jìn)行施工。

（四）市住房保障管理部門要嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)的建筑紅線范圍、建筑規(guī)模、建筑層數(shù)和建筑使用性質(zhì)辦理商品房預(yù)售許可，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本和行政處罰未執(zhí)行到位的建設(shè)項(xiàng)目，房管部門不得進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。

（五）市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批檔案的完整性、一致性進(jìn)行檢查，審查建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的容積率和建筑面積。經(jīng)房管部門測(cè)繪后計(jì)算容積率的總建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的計(jì)算容積率總建筑面積的，按照以下規(guī)定處理：

1．建設(shè)項(xiàng)目按照市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙和規(guī)定事項(xiàng)施工，由于計(jì)算和測(cè)量誤差造成的竣工實(shí)測(cè)面積大于該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本核準(zhǔn)面積的在允許的3%范圍內(nèi)的，免于補(bǔ)交土地出讓金，但需補(bǔ)繳超出部分面積的其他相關(guān)規(guī)費(fèi)；

篇9

充分挖掘土地資源潛力的可行方法就是“零土地技改”和“無土地招商”，這種方法很多縣市都在積極推行并已取得了很好的效果。借鑒各地實(shí)踐情況的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高土地資源集約化利用水平的措施主要有：

1.1加大對(duì)閑置低效利用土地的清理力度

進(jìn)一步加大對(duì)儲(chǔ)備未供土地、低效利用土地和閑置土地的清理力度，排查實(shí)際情況，建立詳細(xì)的記錄檔案，并根據(jù)實(shí)際情況依法處置開發(fā)利用，從而節(jié)約大量土地資源，使其發(fā)最大的效益。全面清理閑置低效利用土地情況。對(duì)依法應(yīng)當(dāng)無償收回、閑置滿2年的土地，堅(jiān)決進(jìn)行無償收回；不符合法定收回條件的，采取改變用途、等價(jià)置換、臨時(shí)使用拍入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處理。嚴(yán)格按照法律規(guī)定征收土地閑置滿1年不滿2年的土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地特別是超過2年的，嚴(yán)格按照國土資源部出臺(tái)的管理辦法征繳增值地價(jià)。

1.2實(shí)行優(yōu)先使用儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略

在各類項(xiàng)目用地、建設(shè)用地選址時(shí)，國土、招商、規(guī)劃等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）引導(dǎo)項(xiàng)目優(yōu)先使用閑置土地、低效利用土地和儲(chǔ)備未供土地。提高儲(chǔ)備土地的供地率，加快批而廢棄、未供、閑置土地的盤活工作。對(duì)當(dāng)年儲(chǔ)備土地的供地率必須達(dá)到80%以上，往年儲(chǔ)備土地的供地率要達(dá)到50%以上。依法進(jìn)行處罰因項(xiàng)目投資不到位造成耕地撂荒的、土地閑置，堅(jiān)決收回其土地使用權(quán)。

1.3加大閑置土地挖潛力度

提高土地利用率，利用遷村并點(diǎn)、建設(shè)農(nóng)村住宅集聚區(qū)和舊城改造等形式，推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化建設(shè)進(jìn)程。對(duì)供而未用、用而不足的土地應(yīng)努力盤活，對(duì)閑置企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)舊址，撤并學(xué)校的存量閑置土地進(jìn)行復(fù)墾挖潛，盤活閑置土地，為一般項(xiàng)目落地提供保障。加速舊城改造步伐、推進(jìn)“城中村”建設(shè)，為新項(xiàng)目建設(shè)提供了用地空間。

1.4加強(qiáng)土地管理，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)

對(duì)生態(tài)環(huán)保、符合國家產(chǎn)業(yè)政策且投入產(chǎn)出率高的節(jié)能型項(xiàng)目，以及拆遷安置和農(nóng)民小區(qū)、重點(diǎn)急需項(xiàng)目，優(yōu)先供地；原則上不單獨(dú)對(duì)投資額小于300萬元的工業(yè)項(xiàng)目供地，生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所的獲得采取租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房或租賃土地使用權(quán)的形式。強(qiáng)化用地審核監(jiān)管，項(xiàng)目的落戶、竣工、驗(yàn)收，實(shí)行全過程管理，新建用地的項(xiàng)目必須充分消化企業(yè)現(xiàn)有閑置土地，在項(xiàng)目立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)、備案時(shí)，把企業(yè)現(xiàn)有閑置土地面積一并核算為用地規(guī)模，堅(jiān)決核減投資強(qiáng)度與容積率達(dá)不到要求的供地面積。

1.5完善并嚴(yán)格執(zhí)行土地使用制度

首先，改革土地的供給與出讓方式，在土地使用制度方面應(yīng)引入市場(chǎng)機(jī)制。進(jìn)行集約經(jīng)營，將以供給決定需求的方式替代以需求決定供給的方式。轉(zhuǎn)變土地利用方式，提高土地的利用效率和價(jià)值，避免工業(yè)用地的低成本無序擴(kuò)張。制定嚴(yán)格的土地儲(chǔ)備制度來完善土地使用制度，這個(gè)制度是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的又一有效方式。城市土地的利用要同時(shí)考慮社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，政府應(yīng)該對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓苤?，來保證經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益同時(shí)實(shí)現(xiàn)，土地儲(chǔ)備是管制土地市場(chǎng)與政府調(diào)控的有效手段。作為盤活城鎮(zhèn)內(nèi)部存量土地和置換城鎮(zhèn)內(nèi)部低度利用的土地、增加城市建設(shè)用地的有效途徑的統(tǒng)一土地收購儲(chǔ)備制度，也能夠規(guī)范土地市場(chǎng)、解決土地?zé)o償使用制度下產(chǎn)生的諸多歷史遺留問題。

1.6整合用地，挖掘潛力

集中開發(fā)研究、中試、推廣、生產(chǎn)區(qū)域，整合現(xiàn)有土地。制定科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)政策，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。選擇最有利的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群模式，降低生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出。挖掘現(xiàn)有存量建設(shè)用地潛力，提高土地利用率。借鑒國內(nèi)其他園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)區(qū)片容積率控制的概念，即對(duì)開發(fā)區(qū)確定一個(gè)合理的容積率，一部分企業(yè)用地可超過區(qū)片容積率，另一部分企業(yè)用地可根據(jù)實(shí)際需要小于區(qū)片容積率，只要整個(gè)區(qū)片實(shí)際建筑容積率不超過規(guī)劃容積率即可，這樣可滿足不同用地者的需求，促使土地集約利用。

1.7多維發(fā)展，拓展空間

土地集約利用應(yīng)該放眼未來，而不是一味地追求地面上的建筑高度，通過科技技術(shù)向地下要空間。借鑒其他立體開發(fā)模式。如在一幢多層建筑中安置幾個(gè)或幾十個(gè)工廠或車間，即將平面方向上布置的廠房，在垂直方向上重疊起來，形成工業(yè)大廈或工業(yè)綜合體。高新區(qū)基本上是科技含量高、附加值高的工業(yè)企業(yè)，適宜于布置立體化標(biāo)準(zhǔn)工廠。另一方面，向地下空間拓展，認(rèn)真借鑒世界各國開發(fā)利用城市地下空間的成功經(jīng)驗(yàn)。

1.8確定合理的土地利用規(guī)模

篇10

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于百分之30。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

（來源：文章屋網(wǎng) ）