導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇銀行貸款評(píng)估報(bào)告，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

銀行與中介組織――德州市企業(yè)信用評(píng)估咨詢(xún)中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估中心）實(shí)行信息共享，由評(píng)估中心按照銀行貸款要求的企業(yè)信息和社會(huì)所需要的相關(guān)信用指標(biāo)，整合各類(lèi)信息資源，為企業(yè)建立信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。對(duì)需要貸款且被評(píng)估為高等級(jí)別的企業(yè)（二級(jí)以上），評(píng)估中心出具信用評(píng)估報(bào)告，作為對(duì)企業(yè)信用擔(dān)保的承諾。一旦企業(yè)不能按期歸還貸款，評(píng)估中心將從在銀行設(shè)立的專(zhuān)戶(hù)劃撥資金及時(shí)代償，而后再依法向企業(yè)追償。目前經(jīng)協(xié)商，銀行對(duì)貸款額100萬(wàn)元以下的項(xiàng)目（以后視情況逐步提高）減少或取消貸前考察，憑信用評(píng)估報(bào)告直接與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款。

二、信用金融一體化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制

(一)市場(chǎng)運(yùn)作，政府監(jiān)管。對(duì)企業(yè)信用的科學(xué)評(píng)估是信用金融一體化服務(wù)的關(guān)鍵。承擔(dān)這項(xiàng)職能的評(píng)估中心是在民政局登記注冊(cè)、由民營(yíng)企業(yè)家出資組建的股份制中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立承擔(dān)民事和法律責(zé)任。主要有三項(xiàng)職能：一是整合各方面的信用信息資源，建立包括社會(huì)相關(guān)信息和銀行貸款所需信息在內(nèi)的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，建立一個(gè)多方信息共享的公共服務(wù)平臺(tái)，并以此為基礎(chǔ)開(kāi)展企業(yè)信用評(píng)級(jí)；二是建立信用評(píng)估、信息披露和信息查詢(xún)制度，通過(guò)德州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站和設(shè)立查詢(xún)熱線等形式，面向社會(huì)提供企業(yè)信用信息查詢(xún)等相關(guān)配套服務(wù)；三是以評(píng)估中心出具的信用評(píng)估報(bào)告為主要依據(jù)，為信用企業(yè)提供貸款擔(dān)保服務(wù)，并與典當(dāng)、拍賣(mài)行合作，以簽訂合同委托形式開(kāi)展拍賣(mài)、典當(dāng)業(yè)務(wù)，及時(shí)化解信用擔(dān)保帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為確保企業(yè)信用評(píng)估公平公正，市民經(jīng)委(中小企業(yè)局)作為監(jiān)管顧問(wèn)單位向評(píng)估中心派駐代表，對(duì)其經(jīng)營(yíng)行使監(jiān)管權(quán)。

(二)免費(fèi)評(píng)估，有償使用。為調(diào)動(dòng)企業(yè)參加信用評(píng)估的積極性和不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，評(píng)估中心對(duì)企業(yè)信用評(píng)估實(shí)行免費(fèi)服務(wù)，包括免費(fèi)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，免費(fèi)將企業(yè)信息錄入信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，免費(fèi)在相關(guān)媒體依法披露企業(yè)信用信息。對(duì)社會(huì)所需的企業(yè)相關(guān)信用資料按市場(chǎng)機(jī)制實(shí)行有償使用，包括有償為企業(yè)出具有擔(dān)保責(zé)任的信用評(píng)估報(bào)告書(shū)，有償查詢(xún)涉及企業(yè)因道德不良或經(jīng)營(yíng)不善而產(chǎn)生的相關(guān)信息，有償使用企業(yè)信用查詢(xún)熱線電話，有償回復(fù)社會(huì)有關(guān)方面信函查詢(xún)企業(yè)信用信息。

(三)信息共享，服務(wù)企業(yè)。評(píng)估中心將來(lái)自工商、質(zhì)檢、金融、稅務(wù)、勞動(dòng)、政法等方面及企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理信息實(shí)行聯(lián)合征信，錄入全市統(tǒng)一的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并以此為基礎(chǔ)組織專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。評(píng)估中心既面向社會(huì)提供查詢(xún)等配套服務(wù)，也向銀行提供企業(yè)貸款所需的相關(guān)信息，實(shí)行信息共享。銀行通過(guò)采用評(píng)估中心的評(píng)級(jí)結(jié)果及相關(guān)信息，補(bǔ)充或替代了內(nèi)部評(píng)級(jí)，從而減少或取消對(duì)企業(yè)的貸前考察，有效降低成本和縮短企業(yè)貸款辦理周期。同時(shí)由于評(píng)估中心對(duì)向銀行推薦的信用企業(yè)負(fù)有擔(dān)保責(zé)任，大大提高企業(yè)獲貸的幾率。

三、信用金融一體化服務(wù)的主要效果

按照信用金融一體化服務(wù)的模式，評(píng)估中心在年初與工商銀行德州市分行成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上向各金融機(jī)構(gòu)全面推開(kāi)，效果較好。目前，已將全市1153家規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)全部錄入信用數(shù)據(jù)庫(kù)，以此模式落實(shí)貸款39筆，2400萬(wàn)元。實(shí)踐證明，信用金融一體化服務(wù)是推進(jìn)中小企業(yè)信用制度建設(shè)的有益探索,不僅將德州市中小企業(yè)信用制度建設(shè)推向一個(gè)新水平,還將市內(nèi)各商業(yè)銀行支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展以及銀行內(nèi)部改革推向一個(gè)新水平。

一是有利于支持企業(yè)發(fā)展。評(píng)估中心建立的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，既包含了社會(huì)所關(guān)注的產(chǎn)品質(zhì)量、重合同守信用、納稅等信用信息，也包含了銀行貸款所需的企業(yè)相關(guān)信息，一般情況下每年更新一次。企業(yè)要貸款時(shí)，評(píng)估中心憑企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)的相關(guān)信息，經(jīng)論證可行，即對(duì)信用二級(jí)以上企業(yè)出具信用評(píng)估報(bào)告，銀行對(duì)報(bào)告中的企業(yè)信用信息真實(shí)性審查后，與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款，縮短了審貸周期。從已辦理貸款的情況看，最長(zhǎng)時(shí)間10天左右，最短的僅用3天，真正體現(xiàn)便捷服務(wù)。另外，推進(jìn)企業(yè)信用制度建設(shè)，提高企業(yè)信用管理水平和信用能力。

二是有利于銀行降低成本和防范風(fēng)險(xiǎn)。銀行通過(guò)企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)信息共享，不僅降低對(duì)中小企業(yè)信貸考察決策的成本，同時(shí)由于評(píng)估中心負(fù)有對(duì)企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即行代償，保證了銀行貸款的安全性。

篇2

雙方代表經(jīng)磋商后，一致同意訂立本合同書(shū)。

一、 甲方委托乙方向銀行聯(lián)系和安排約借款（具體借貸金額由銀行評(píng)估審批后確定），用于經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)或裝修，乙方接受委托。

二、 甲方職責(zé)：1、 提供借貸所需的真實(shí)性資料。2、 積極配合辦理相關(guān)手續(xù)。3、 維護(hù)乙方權(quán)益。

三、 乙方職責(zé)：1、 充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機(jī)構(gòu)審批后，借款全額匯入甲方指定的賬號(hào)即視為成功。2、 全面協(xié)調(diào)甲方與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系。3、 維護(hù)甲方權(quán)益。

四、 甲方需承擔(dān)的費(fèi)用：1、 利息（詳見(jiàn)甲方與貸款銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定）；2、 評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、融資費(fèi)、監(jiān)管費(fèi)及擔(dān)保費(fèi)（詳見(jiàn)甲方與評(píng)估公司、公證處、銀行、擔(dān)保公司間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定）；3、 定金元 ：4、居間服務(wù)費(fèi)：

甲方須在銀行貸款審批成功，在房管局辦理他項(xiàng)權(quán)利證后一次性將貸款總額的居間服務(wù)費(fèi)支付到乙方。定金沖抵居間服務(wù)費(fèi)。

五、 違約責(zé)任：1、 本合同生效后如任何一方擅自撤銷(xiāo)委托則視作違約。違約方即須支付人民幣2、 銀行貸款審批完畢在房管局辦理他項(xiàng)權(quán)利證后，甲方保證支付全部居間服務(wù)費(fèi)到乙方指定的賬號(hào)，每延誤一天甲方按申請(qǐng)貸款總額千分之五向乙方支付滯納金。3、如因國(guó)家政策調(diào)整及甲方未能達(dá)到擔(dān)?；蜚y行貸款條件造成銀行無(wú)法放貸的，乙方對(duì)此不承擔(dān)違約責(zé)任。

篇3

目前，商業(yè)銀行一般在以下貸款環(huán)節(jié)引入中介機(jī)構(gòu)：企業(yè)申請(qǐng)貸款提供的財(cái)務(wù)報(bào)表需審計(jì)時(shí)引入會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所；對(duì)具備貸款條件而無(wú)抵押物的企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)引入擔(dān)保公司；抵押物價(jià)值認(rèn)定時(shí)引入評(píng)估機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)等貸款辦理時(shí)引入登記機(jī)構(gòu)（主要包括房地產(chǎn)交易所、國(guó)土局、工商局、車(chē)管所等機(jī)構(gòu)）；抵押物登記有瑕疵或有權(quán)審批人要求辦理公證時(shí)引入公證機(jī)構(gòu)（主要是各地公證處、律師事務(wù)所）；房屋、汽車(chē)等抵押財(cái)產(chǎn)需要保險(xiǎn)時(shí)引入保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)；發(fā)生貸款糾紛、訴訟時(shí)引入律師事務(wù)所。

二、商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)的社會(huì)環(huán)境

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)專(zhuān)業(yè)化分工的深化，社會(huì)中介市場(chǎng)發(fā)展迅速，但在行業(yè)、地區(qū)、資質(zhì)等方面的發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。

目前，參與商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)已非常之多，僅與某國(guó)有銀行廣東省分行有業(yè)務(wù)合作的中介機(jī)構(gòu)就達(dá)200多家。由于各家商業(yè)銀行所處的地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的差異，市場(chǎng)環(huán)境不同，很多地方性法規(guī)也不一樣，中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)發(fā)育程度不同，造成商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)的社會(huì)環(huán)境差異很大，十分復(fù)雜。

整體而言，除公證機(jī)構(gòu)外，其他類(lèi)型的中介機(jī)構(gòu)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻都比較低，因此行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，公司資質(zhì)也參差不齊。同時(shí)，目前全國(guó)和各地對(duì)中介機(jī)構(gòu)基本都沒(méi)有統(tǒng)

一、成熟、完備的法律規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管制度，因而，其在運(yùn)行過(guò)程中主要以自律為主，缺乏有效監(jiān)管。

另外，現(xiàn)實(shí)中各種中介機(jī)構(gòu)被簡(jiǎn)單條塊分割，歸屬不同的行業(yè)管理部門(mén)，各行業(yè)自行規(guī)定各種執(zhí)業(yè)資格，如財(cái)政部門(mén)管理會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估公司；國(guó)土部門(mén)管理土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)；房管部門(mén)管理房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)等，甚至有的中介機(jī)構(gòu)（如各種擔(dān)保機(jī)構(gòu)）沒(méi)有明確的監(jiān)管部門(mén)。因此，各種管理部門(mén)的監(jiān)管尺度不一，亦存在監(jiān)管真空。而銀行又不得不面對(duì)不同行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，資質(zhì)鑒別、機(jī)構(gòu)選擇、報(bào)告使用等方面都存在較大困難。

三、商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系

從根本上講，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)由于利益關(guān)系聯(lián)系在一起。在貸款活動(dòng)中，商業(yè)銀行處于主導(dǎo)地位，中介機(jī)構(gòu)則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動(dòng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)選擇不當(dāng)、疏于管理或過(guò)分依賴(lài)，也可能會(huì)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因而，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的基本關(guān)系可歸結(jié)為：商業(yè)銀行應(yīng)該如何選擇和變更中介機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行如何使用中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)；中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費(fèi)狀況（即具體的利益關(guān)系）；中介機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行信貸決策及管理的影響；商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理。

1商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的選擇和變更

目前，雖然各家商業(yè)銀行并沒(méi)有統(tǒng)一的選擇中介機(jī)構(gòu)的制度和模式，但在與中介機(jī)構(gòu)合作中普遍持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

商業(yè)銀行在篩選中介機(jī)構(gòu)時(shí)，具有較為嚴(yán)格的程序和標(biāo)準(zhǔn)。主要考察中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、資質(zhì)水平、誠(chéng)信情況、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)合理性等，一般采取公開(kāi)選聘的方式，通過(guò)內(nèi)部評(píng)審小組評(píng)定，從綜合評(píng)級(jí)較高、地區(qū)排名靠前、實(shí)力強(qiáng)、誠(chéng)信度高、無(wú)違規(guī)違紀(jì)記錄的中介機(jī)構(gòu)中選擇數(shù)家簽訂合作協(xié)議。

同時(shí)，大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)入選的中介機(jī)構(gòu)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，及時(shí)淘汰、調(diào)整、補(bǔ)充。個(gè)別銀行還要求中介機(jī)構(gòu)交納一定額度的保證金，對(duì)其執(zhí)業(yè)活動(dòng)起到約束作用。如發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)提供的報(bào)告內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)明顯不實(shí)甚至弄虛作假等現(xiàn)象，將終止合作關(guān)系。

不過(guò)，也有些銀行并不直接對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇和變更，除登記機(jī)構(gòu)由商業(yè)銀行按法定程序指定外，其他中介機(jī)構(gòu)一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告對(duì)銀行審查分析等工作產(chǎn)生較為嚴(yán)重的誤導(dǎo)性作用時(shí)，商業(yè)銀行才會(huì)建議借款人重新選擇中介機(jī)構(gòu)，并重新提供相關(guān)報(bào)告。

2商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的使用及評(píng)估

據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行在貸款過(guò)程中一般都會(huì)尊重中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)成果，對(duì)符合銀行要求的報(bào)告，會(huì)在信貸評(píng)審報(bào)告中給予認(rèn)可，并作為貸款決策的依據(jù)之一。

針對(duì)有疑問(wèn)的審計(jì)報(bào)告，經(jīng)過(guò)銀行調(diào)查了解，如果確屬企業(yè)提供虛假財(cái)務(wù)信息，則一方面將企業(yè)的信用等級(jí)降級(jí)，另一方面將沒(méi)有盡職的會(huì)計(jì)師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師列入銀行內(nèi)部的黑名單，并通報(bào)各級(jí)審查部門(mén)。視情形嚴(yán)重程度，對(duì)出問(wèn)題會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其會(huì)計(jì)師審計(jì)的其他企業(yè)報(bào)告從嚴(yán)審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務(wù)所另行審計(jì)。針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，銀行一般會(huì)成立內(nèi)部審核小組對(duì)抵質(zhì)押物進(jìn)行二次評(píng)估。內(nèi)部審核小組運(yùn)用自身掌握的知識(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)抵質(zhì)押物自行進(jìn)行評(píng)估，再將兩次評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較。如果差別較大，經(jīng)核實(shí)是評(píng)估機(jī)構(gòu)未盡責(zé)或故意弄虛作假，則會(huì)對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的其他評(píng)估報(bào)告從嚴(yán)審查或不予采信，并要求貸款方另選評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估抵質(zhì)押物。

3商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)狀況

現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)收費(fèi)一般分為兩類(lèi)：一是允許客戶(hù)自由選擇中介機(jī)構(gòu)的銀行，中介費(fèi)用一般都由客戶(hù)承擔(dān)，銀行并不介入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機(jī)構(gòu)，其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般由銀行制定或者參照國(guó)家有關(guān)部委規(guī)定。

按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，不同中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)不同，但由于激烈競(jìng)爭(zhēng)，同一地區(qū)同一性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)差異一般也不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查了解，目前中介市場(chǎng)的確并存“收費(fèi)較高”和“超低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”兩種現(xiàn)象。一方面，在有政府強(qiáng)制性規(guī)定、行業(yè)壟斷較高、市場(chǎng)風(fēng)氣不正的地區(qū)和中介機(jī)構(gòu)類(lèi)型中，收費(fèi)偏高。另一方面，“超低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”在機(jī)構(gòu)數(shù)量多、收費(fèi)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的中介市場(chǎng)上相當(dāng)突出。違背市場(chǎng)原則和成本約束的超低收費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)偷工減料、違反程序、迎合客戶(hù)、敷衍了事等不良現(xiàn)象叢生，危害中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4中介機(jī)構(gòu)對(duì)銀行信貸決策及管理的影響

在具體的信貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，銀行一般會(huì)在貸前調(diào)查、授信評(píng)審、簽約核保、抵押登記等環(huán)節(jié)上進(jìn)行獨(dú)立操作，但在決策時(shí)會(huì)適度參考中介機(jī)構(gòu)提供的信息或數(shù)據(jù)。律師事務(wù)所的法律服務(wù)特別是貸前的法律審查意見(jiàn)總體上為參考性意見(jiàn)，對(duì)銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。

5商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理

商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理內(nèi)容一般包括：中介機(jī)構(gòu)的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務(wù)收費(fèi)、時(shí)效性方面提出要求。商業(yè)銀行在與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作過(guò)程中，會(huì)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、評(píng)估公平性進(jìn)行考核。

有些銀行會(huì)根據(jù)總行以及監(jiān)管部門(mén)的有關(guān)法規(guī)及要求，按照職能分工對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。需要特別指出的是對(duì)于擔(dān)保公司的選擇。近年，各類(lèi)型的擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，但由于其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，行業(yè)定位不明確，存在資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理水平較低且缺乏有效的行業(yè)管理等問(wèn)題。商業(yè)銀行在辦理涉及專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司的信貸業(yè)務(wù)時(shí)，一般都會(huì)對(duì)專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，由總行統(tǒng)一授信，并實(shí)現(xiàn)限額管理。

四、商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)中存在的主要問(wèn)題

1銀行貸款中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信意識(shí)普遍比較薄弱，給商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)隱患

篇4

銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自于以下幾個(gè)方面：借款人未來(lái)還款意愿及還款能力（有賴(lài)于其個(gè)人資信狀況評(píng)估）；按揭貸款的金額與借款人所購(gòu)住房的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的配比關(guān)系（有賴(lài)于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；借款人所購(gòu)住房的合法性（有賴(lài)于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；開(kāi)發(fā)商履行擔(dān)保的意愿及擔(dān)保能力；借款人所購(gòu)住房的遠(yuǎn)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.按揭及其涉及的關(guān)系

所謂銀行按揭（也稱(chēng)按揭貸款，簡(jiǎn)稱(chēng)按揭），是一項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)品種，購(gòu)房者支付一定比例的首期購(gòu)房款，其余的購(gòu)房款由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款取得，貸款銀行將購(gòu)房者的借款代為支付給售樓方。與此同時(shí)，借款人將自己所購(gòu)住房抵押給貸款銀行，開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)對(duì)購(gòu)房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷(xiāo)抵押登記，由購(gòu)房者取得所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時(shí)收回。

按揭涉及的法律關(guān)系有：購(gòu)房者與售樓方的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；購(gòu)房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開(kāi)發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。

2.銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)

銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)包括：個(gè)人信用體系、住房交易市場(chǎng)等住房金融的基礎(chǔ)條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認(rèn)識(shí)和把握個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)；住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了一些，有的銀行對(duì)不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種（如“零首付”按揭），有的銀行內(nèi)部管理薄弱，對(duì)貸款項(xiàng)目審查不嚴(yán)，甚至出現(xiàn)對(duì)同一項(xiàng)目重復(fù)貸款的現(xiàn)象。

據(jù)了解，市場(chǎng)上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購(gòu)房者支付住房開(kāi)發(fā)的全部購(gòu)房?jī)r(jià)款都從銀行貸款取得，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至虛增房?jī)r(jià)，使得虛假房?jī)r(jià)款按規(guī)定貸款比例的貸款額與實(shí)際應(yīng)付房?jī)r(jià)款相等，以欺詐的手段造成銀行事實(shí)上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房時(shí)只收取購(gòu)房者80％價(jià)款，這部分價(jià)款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價(jià)款由購(gòu)房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清，借款購(gòu)房者不需要支付首期付款，也造成事實(shí)上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價(jià)證券質(zhì)押從銀行貸款，以該筆貸款作為購(gòu)買(mǎi)新房的首期付款，個(gè)別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱(chēng)之為“零首付”貸款。

以下風(fēng)險(xiǎn)因素需要按揭銀行特別重視，通過(guò)按揭項(xiàng)目評(píng)估，可以在一定程度上防范這些風(fēng)險(xiǎn)。

（1）選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)就包括如下情況：一是項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》，又比如按揭樓盤(pán)的建筑面積超過(guò)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的核準(zhǔn)建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒(méi)有市場(chǎng)前途；再有，開(kāi)發(fā)商自有資金不足，或者開(kāi)發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開(kāi)始就面臨成為呆壞帳的可能。

（2）銷(xiāo)售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，大大高于同一供需圈類(lèi)似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開(kāi)發(fā)商因種種原因，將銷(xiāo)售價(jià)格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷(xiāo)售價(jià)格甚至比同一供需圈的類(lèi)似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出20％～30％。試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類(lèi)的話題呢？

（3）開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開(kāi)發(fā)商組織一批假的購(gòu)房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開(kāi)發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30％，開(kāi)發(fā)商私下答應(yīng)為購(gòu)房者在一定期限內(nèi)墊付10％－20％的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開(kāi)發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商擅自降低首付款的真正購(gòu)房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問(wèn)的。

（4）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

①未來(lái)住宅類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)1999年6月25日《日?qǐng)?bào)》報(bào)道，1998年當(dāng)年新開(kāi)工住宅項(xiàng)目的建筑面積3.4億平方米，截止當(dāng)年年底，空置商品房面積累計(jì)超過(guò)8000萬(wàn)平方米，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開(kāi)工并存，商品房住宅價(jià)格持續(xù)下降，住宅建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開(kāi)工，勢(shì)必導(dǎo)致住宅的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，即對(duì)某種類(lèi)型住宅而言，未來(lái)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于的市場(chǎng)價(jià)格。

②住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶(hù)型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過(guò)時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

③房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。

（5）法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的：①合規(guī)性問(wèn)題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。②按揭住房的權(quán)利吸疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買(mǎi)受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就很大了。③抵押住房的處分問(wèn)題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無(wú)立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

二、按揭評(píng)估的及作用

2001年6月26日人民銀行的《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，要嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。

要使按揭項(xiàng)目評(píng)估真正起到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用，就要選擇資質(zhì)好、有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性等）開(kāi)展評(píng)估工作。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作包括以下內(nèi)容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，抵押物特定化（有賴(lài)于房管局），公允可信的評(píng)估價(jià)格，提示抵押權(quán)人注意有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.按揭評(píng)估的內(nèi)容

按揭項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)嚴(yán)格遵循國(guó)家的有關(guān)、法規(guī)的要求，依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，嚴(yán)格按照人民銀行的《通知》要求，進(jìn)行評(píng)估。

首先，嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)按揭樓盤(pán)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)按揭樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)給出專(zhuān)業(yè)判斷。

其次，對(duì)按揭樓盤(pán)的報(bào)建手續(xù)進(jìn)行仔細(xì)核查，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)揭示。評(píng)估人員對(duì)每一項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對(duì)或發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)的復(fù)印件，在報(bào)告中進(jìn)行揭示。尤其要核查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所必須具備的“四證”（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《 建設(shè)工程施工許可證》）

再次，嚴(yán)格按照人民銀行《通知》要求對(duì)擬按揭樓盤(pán)的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查。落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80％，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)期房的，所購(gòu)期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷(xiāo)售的期房?！锻ㄖ芬蟾魃虡I(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，貸款應(yīng)主要投向適銷(xiāo)對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

2.評(píng)估報(bào)告的必備內(nèi)容

按揭項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：委托方；評(píng)估方；評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利狀況、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、設(shè)備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤(pán)的報(bào)建手續(xù)；評(píng)估目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)依據(jù)；評(píng)估、技術(shù)路線和測(cè)算過(guò)程；估價(jià)結(jié)論；決定估價(jià)額的理由；有關(guān)說(shuō)明事項(xiàng)；估價(jià)作業(yè)日期；有關(guān)附件（委托書(shū)、產(chǎn)權(quán)證明文件、委托方提供的其他資料；評(píng)估人員資格證書(shū)復(fù)印件；評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件）。

評(píng)估報(bào)告重點(diǎn)應(yīng)揭示按揭樓盤(pán)的報(bào)建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關(guān)按揭樓盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)因素，給出真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及其趨勢(shì)，對(duì)按揭樓盤(pán)的有關(guān)建筑面積公攤等技術(shù)指標(biāo)、其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。

3.按揭評(píng)估的作用

按揭項(xiàng)目評(píng)估的作用體現(xiàn)在：（1）通過(guò)評(píng)估，揭示按揭樓盤(pán)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，避免開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間具有合理的抵押率；（2）對(duì)按揭樓盤(pán)的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)給出專(zhuān)業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時(shí)、借鑒；（3）對(duì)按揭樓盤(pán)的報(bào)建手續(xù)是否完備、合法進(jìn)行揭示，提示按揭銀行關(guān)注有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。

總之，按揭評(píng)估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護(hù)信貸資產(chǎn)的安全。

4.按揭評(píng)估存在的困難及解決方案

按揭評(píng)估的推行會(huì)遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來(lái)說(shuō)，有以下方面需要考慮：

篇5

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴(lài)評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書(shū)面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。 

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法 

（一）即期價(jià)值修正法 

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L 根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。 

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r 

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。 

（二）到期價(jià)值估算法 

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣(mài)條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。 

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R 

S ：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T ：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。 

β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T） 

最后，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2 

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析 

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）： 

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過(guò)回歸分析得到以下方程： 

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995 

（0.516） （38.344） （-10.973） 

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。 

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說(shuō)明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說(shuō)明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。 

三、小結(jié) 

通過(guò)引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說(shuō)服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。 

參考文獻(xiàn): 

[1]馬慶國(guó).管理統(tǒng)計(jì)——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8). 

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估[J].審計(jì)理論與實(shí)踐，2002，(9). 

篇6

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴(lài)評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書(shū)面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。 

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法 

（一）即期價(jià)值修正法 

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L 根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。 

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r 

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。 

（二）到期價(jià)值估算法 

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣(mài)條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。 

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R 

S ：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T ：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。 

 β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T） 

最后，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2 

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析 

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）： 

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過(guò)回歸分析得到以下方程： 

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995 

 （0.516） （38.344） （-10.973） 

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。 

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說(shuō)明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說(shuō)明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。 

三、小結(jié) 

通過(guò)引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說(shuō)服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。 

參考文獻(xiàn): 

[1]馬慶國(guó).管理統(tǒng)計(jì)——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8). 

篇7

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴(lài)評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書(shū)面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價(jià)值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣(mài)條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R

S：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過(guò)回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說(shuō)明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說(shuō)明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過(guò)引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說(shuō)服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國(guó).管理統(tǒng)計(jì)——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估[J].審計(jì)理論與實(shí)踐，2002，(9).

篇8

3、買(mǎi)保險(xiǎn)。在正常情況下，由于抵押貸款期較長(zhǎng)，銀行必須申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)以防止貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、簽署了《住房抵押貸款合同》。經(jīng)過(guò)調(diào)查、審核、批準(zhǔn)簽訂貸款合同，銀行完成注冊(cè)、公證程序，通知申請(qǐng)人承擔(dān)合同并簽署《住房抵押貸款合同》。

5、對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莨芾砭洲k理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。提供信息：買(mǎi)方和賣(mài)方的身份證、房產(chǎn)證、契稅證、房管局發(fā)出商品房銷(xiāo)售合同，面積200多平方米，需提供交易評(píng)估報(bào)告，復(fù)印資料。

篇9

一、擔(dān)保貸款及其風(fēng)險(xiǎn)

《中華金融辭庫(kù)》一書(shū)中,對(duì)擔(dān)保貸款的定義為:以第三人為借款人提供相應(yīng)的擔(dān)保為條件發(fā)放的貸款,擔(dān)?？梢允侨说膿?dān)保或物的擔(dān)保。人的擔(dān)保,是指有償還能力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體出具擔(dān)保文件,當(dāng)借款人不能履約歸還貸款本息時(shí),由擔(dān)保人承擔(dān)償還貸款本息的責(zé)任。物的擔(dān)保,是以特定的實(shí)物或某種權(quán)利作為擔(dān)保,一旦借款人不能履約,銀行可通過(guò)行使對(duì)該擔(dān)保物的權(quán)利來(lái)保證債權(quán)不受損失。從擔(dān)保貸款的定義中我們可以得知,對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),擔(dān)保貸款是一種很“保險(xiǎn)”的貸款方式,當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時(shí),商業(yè)銀行還可以通過(guò)對(duì)擔(dān)保人或物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于擔(dān)保貸款的這種特點(diǎn),則易造成商業(yè)銀行對(duì)擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠,不能正確認(rèn)識(shí)到擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在及其程度,忽視了擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn),危及信貸資金安全。

二、我國(guó)商業(yè)銀行擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

相比信用貸款來(lái)說(shuō),擔(dān)保貸款提高了商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量,降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。但是,在我國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)擔(dān)保貸款的實(shí)際過(guò)程中,卻仍然有不良貸款的形成,對(duì)商業(yè)銀行信貸資金依然產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)既基于商業(yè)銀行自身的一些原因而產(chǎn)生,也來(lái)源于商業(yè)銀行外部一些因素的影響。

(一)商業(yè)銀行自身原因。

1.對(duì)整體擔(dān)保貸款規(guī)模把握不佳,盲目放款。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,商業(yè)銀行作為一個(gè)自負(fù)盈虧的企業(yè),為了追求其利潤(rùn)最大化,難免通過(guò)增加放款來(lái)增加利息收入。我國(guó)各商業(yè)銀行為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠占據(jù)一定的市場(chǎng)份額,獲得較多的貸款利息收入,在借款人申請(qǐng)貸款的情況下,往往容易盲目擴(kuò)大貸款規(guī)模,盲目放款。

2.疏于對(duì)借款人還款能力的審查,片面依賴(lài)擔(dān)保措施。商業(yè)銀行信貸人員在審查借款申請(qǐng)時(shí),容易只注意貸款的擔(dān)保措施,而輕視了借款人本身的還款能力,這種意識(shí)是錯(cuò)誤的。因?yàn)?擔(dān)保措施只是銀行向借款人提供貸款時(shí)所實(shí)施的一項(xiàng)額外保障措施,而擔(dān)保措施是在借款人已經(jīng)確定不能履行還款義務(wù)時(shí)所實(shí)施的。如果擔(dān)保合同中的抵押、質(zhì)押物變現(xiàn)處置遇到困難或者保證人不能按時(shí)履行償付義務(wù),那么商業(yè)銀行的貸款效益就會(huì)大打折扣。所以,把審查借款申請(qǐng)的重點(diǎn)放在擔(dān)保措施而不是借款人本身還款能力上,是一種對(duì)擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。

3.對(duì)擔(dān)保貸款保證人主體資格審查不力。若商業(yè)銀行沒(méi)有完全按照《擔(dān)保法》對(duì)擔(dān)保貸款保證人的主體資格進(jìn)行審查,易造成擔(dān)保貸款保證人不符合《擔(dān)保法》規(guī)定,從而造成商業(yè)銀行與擔(dān)保人之間簽訂的擔(dān)保合同喪失法律效力,由此產(chǎn)生擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。這種潛在風(fēng)險(xiǎn)的存在,一旦發(fā)生,將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行造成直接的損失。

4.商業(yè)銀行對(duì)保證人擔(dān)保能力及其抵押物、質(zhì)押物價(jià)值的評(píng)估能力欠缺。商業(yè)銀行本身往往缺乏自己專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu),在商業(yè)銀行進(jìn)行發(fā)放擔(dān)保貸款前,一貫是要求借款人自己選擇社會(huì)中的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估后上交評(píng)估報(bào)告。由于評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中會(huì)向委托人收取一定的評(píng)估費(fèi)用,評(píng)估機(jī)構(gòu)在受利益驅(qū)動(dòng)的影響下,往往會(huì)按照委托人的意愿去書(shū)寫(xiě)評(píng)估報(bào)告,其評(píng)估結(jié)果往往是不符合實(shí)際的,在對(duì)保證人擔(dān)保能力或抵押物、質(zhì)押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),其評(píng)估結(jié)果往往高于保證人的實(shí)際擔(dān)保能力或抵押物、質(zhì)押物的價(jià)值往往比其實(shí)際具有的價(jià)值高得多。因此,商業(yè)銀行根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告發(fā)放貸款后,就會(huì)因保證人擔(dān)保能力不足或抵押物、質(zhì)押物實(shí)際價(jià)值低于貸款金額要求的價(jià)值而埋下?lián)ＹJ款風(fēng)險(xiǎn)。

(二)外部原因。

1.政府部門(mén)干預(yù)。在商業(yè)銀行審查是否向企業(yè)提供擔(dān)保貸款的過(guò)程中,不時(shí)出現(xiàn)政府干預(yù)商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)象。政府為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)或行政目標(biāo),在一些自身經(jīng)營(yíng)不善,資金短缺,信用不佳的企業(yè)要求商業(yè)銀行貸款情況下,政府部門(mén)往往出面干預(yù),在《擔(dān)保法》規(guī)定政府部門(mén)不得作為保證人的條件下,一般情況則是政府部門(mén)向商業(yè)銀行指定某家企業(yè)作為其擔(dān)保人,要求商業(yè)銀行給予貸款。在這種情況下,商業(yè)銀行處于被動(dòng)地位,在政府部門(mén)指定的擔(dān)保人自身缺乏償付能力的情況下,造成商業(yè)銀行擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.借款人利用一些不正當(dāng)?shù)膿?dān)保獲取商業(yè)銀行貸款。如借款企業(yè)采取子公司為母公司提供保證擔(dān)保,抵押、質(zhì)押擔(dān)保;或企業(yè)之間相互為對(duì)方提供擔(dān)保。這些擔(dān)保的存在形同虛設(shè),沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性的擔(dān)保作為,因此商業(yè)銀行往往不能夠依靠這些擔(dān)保的存在收回貸款。

3.外部法律調(diào)控缺失。雖然目前構(gòu)建的法律體系比較健全,但相關(guān)的具體執(zhí)行措施仍然欠缺。各銀行開(kāi)展擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的依據(jù),主要是《中小企業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理暫行辦法》、經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《中華人民共和國(guó)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)地方財(cái)政部門(mén)對(duì)中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理和政策支持若干問(wèn)題的通知》,前者僅適用于政府出資的擔(dān)保公司,后兩者則著重于擔(dān)保公司的設(shè)立意圖和財(cái)務(wù)管理,尚沒(méi)有對(duì)擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的具體規(guī)定,一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后,對(duì)其進(jìn)行處罰的法律依據(jù)不充分。在借款人自身不能履行還款義務(wù)的情況下,商業(yè)銀行向保證人要求償還借款或處置抵押物、質(zhì)押物的執(zhí)行仍然具有一定的難度。而且很多情況下,商業(yè)銀行雖然官司上勝訴,但卻仍收不回貸款。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

上述原因的存在,使銀行信貸管理面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)擔(dān)保貸款中存在的各種問(wèn)題,我國(guó)商業(yè)銀行有關(guān)部門(mén)應(yīng)該落實(shí)好《擔(dān)保法》及其它法律對(duì)擔(dān)保貸款的具體要求,完善商業(yè)銀行管理部門(mén)的職能,來(lái)切實(shí)提高擔(dān)保貸款質(zhì)量,降低和防范擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn),具體建議如下:

(一)商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款審批時(shí),應(yīng)該合理控制貸款規(guī)模。

由于為了增加市場(chǎng)份額而擴(kuò)大貸款規(guī)模,會(huì)造成貸款質(zhì)量的下降,不能正確地掌握借款人以及擔(dān)保人的還款能力。因此商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)時(shí)不能盲目放款,要充分考慮到貸款的收回程度,而不是片面的為了增加市場(chǎng)份額而擴(kuò)大貸款規(guī)模。

(二)要將貸款審查的重點(diǎn)放在借款人的還款能力上,而不是依賴(lài)于擔(dān)保措施。

在擔(dān)保貸款上,商業(yè)銀行能否收回貸款,很大程度上是取決于借款人自身的還款能力和還款意愿。如果借款人自身還款能力強(qiáng),能夠按時(shí)償還商業(yè)銀行的貸款,那么,商業(yè)銀行在收回貸款的過(guò)程中不僅能如實(shí)地收回貸款,而且還免去了靠保證人還款或處置抵押物、質(zhì)押物而帶來(lái)的一些困難和麻煩。

(三)嚴(yán)格審查保證人的主體資格,做到萬(wàn)無(wú)一失。

商業(yè)銀行在進(jìn)行擔(dān)保貸款審批時(shí),要嚴(yán)格按照《擔(dān)保法》的規(guī)定,認(rèn)真審核保證人的主體資格,掃清法律上的障礙,以確保在借款人確實(shí)不能履行還款義務(wù)時(shí),能順利從保證人那里收回貸款。

(四)加強(qiáng)對(duì)保證人擔(dān)保能力及其抵押物、質(zhì)押物價(jià)值的評(píng)估。

由于貸款前的評(píng)估工作一般由借款人自行尋找社會(huì)上的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成,因此其評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性和有效性欠佳,這種不切實(shí)際的評(píng)估結(jié)果是導(dǎo)致商業(yè)銀行擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)主要原因。商業(yè)銀行可以考慮建立自己的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)擔(dān)保人擔(dān)保能力及其抵押物、質(zhì)押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,從而減少由于評(píng)估結(jié)果失真而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)加強(qiáng)行政立法,減少政府部門(mén)對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)行為的不良干預(yù)。

政府通過(guò)指定擔(dān)保貸款保證人來(lái)干預(yù)商業(yè)銀行貸款行為時(shí),不利于商業(yè)銀行改善其資產(chǎn)狀況,也會(huì)降低商業(yè)銀行改善其資產(chǎn)狀況的積極性。

(六)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)信息的披露,以排除企業(yè)的不正當(dāng)擔(dān)保。

首先,可以對(duì)企業(yè)信用記錄、資產(chǎn)負(fù)債狀況、盈利能力、企業(yè)關(guān)系進(jìn)行披露,使商業(yè)銀行在放貸時(shí)能夠充分了解到企業(yè)的資信等情況,以排除企業(yè)所做出的一些不正當(dāng)擔(dān)保,降低商業(yè)銀行擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。再次,可以通過(guò)制定法規(guī)的方式,對(duì)企業(yè)能否進(jìn)行擔(dān)保的資質(zhì)進(jìn)行限定,從宏觀的角度來(lái)限制企業(yè)的不合規(guī)擔(dān)保,以控制擔(dān)保貸款資金的安全。

(七)加強(qiáng)法律制度實(shí)施細(xì)則的制定,嚴(yán)肅擔(dān)保責(zé)任。

通過(guò)法律制度的加強(qiáng),使借款人在不能履行還款義務(wù)時(shí),商業(yè)銀行能夠切實(shí)地、容易地通過(guò)保證人或者對(duì)抵押物、質(zhì)押物的處置而收回貸款。

總之,擔(dān)保貸款作為我國(guó)商業(yè)銀行的一項(xiàng)主要貸款業(yè)務(wù),在我國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中顯得尤為重要。而商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)擔(dān)保貸款的收益受到擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響,擔(dān)保貸款只是分散了貸款風(fēng)險(xiǎn),提供了一種補(bǔ)償功能,但它不能改變借款人的信用狀況,也不能保證足額償還貸款,因此不能從根本上消除貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源多樣化,為了降低這種風(fēng)險(xiǎn),就不僅需要商業(yè)銀行對(duì)自身管理的規(guī)范,還需要政府有關(guān)部門(mén)從宏觀方面上對(duì)商業(yè)銀行外部環(huán)境的完善。

參考文獻(xiàn):

[1]陳耀武,左凱.擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)管理:國(guó)有商業(yè)銀行資產(chǎn)安全的著力點(diǎn)[J].武漢金融,2000

篇10

1、審查買(mǎi)方資格：住房資格為家庭資格、家庭成員，包括家庭成員、家庭成員、配偶和未成年子女。最快的房屋驗(yàn)證結(jié)果為10天；

2、網(wǎng)簽：購(gòu)房者需要準(zhǔn)備所需材料，到相應(yīng)的區(qū)縣住房管理局辦理號(hào)碼、號(hào)碼并填寫(xiě)表格；如果買(mǎi)方通過(guò)中介，則無(wú)需前往現(xiàn)場(chǎng)；

3、評(píng)估：評(píng)估費(fèi)用為600元/次，需5-7日出評(píng)估報(bào)告；

4、第一類(lèi)是指借款人對(duì)貸款銀行貸款資格的預(yù)審，表明貸款和貸款條件的線。買(mǎi)方應(yīng)攜帶相關(guān)材料到銀行和銀行簽訂各種合同，并進(jìn)行面試和擔(dān)保；

5、銀行提供貸款：市政公積金貸款市政公積金貸款為5-7個(gè)工作日發(fā)放；

6、簽訂貸款合同；

7、稅收：與住房交易相關(guān)的稅收包括契稅、增值稅、增值稅、個(gè)人所得稅、綜合價(jià)格、土地出讓金等。物權(quán)變更是建立在房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上的。，查封或者政策變更會(huì)影響房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

8，銀行貸款：貸款銀行通常有15-20天的工作日，但由于銀行政策和城市地區(qū)的不同，老齡化的影響會(huì)有所不同。

公積金貸款需要哪些條件

1、只有參與公積金制度的員工才能參與公積金貸款；

2、在申請(qǐng)貸款前還應(yīng)該連續(xù)繳納至少半年的住房公積金；

3、夫妻雙方中某一方如果還未償還清住房公積金貸款，那么是不能獲得住房公積金的；

4、申請(qǐng)住房公積金的員工不僅要有穩(wěn)定的收入和償還能力，還要償還其他債務(wù)；

5、公積金貸款期限不得超過(guò)30年。

公積金貸款優(yōu)勢(shì)有哪些

1、手續(xù)便捷

借款人只需到公積金貸款承辦銀行辦理一次貸款申請(qǐng)手續(xù)，即可攜帶所有資料。

2、時(shí)間短

從銀行受理申請(qǐng)到發(fā)放貸款只需8個(gè)工作日。

3、利率低

購(gòu)買(mǎi)第一套住房貸款5年以上現(xiàn)行利率3.75%，低于商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率1.9個(gè)百分點(diǎn)。

4、首付低

職工家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房，首付最低20%；購(gòu)買(mǎi)符合我市購(gòu)房條件的第二套及其他自有住房，首付30%即可貸款。

5、抵個(gè)稅

職工支付的住房公積金貸款利息，不計(jì)入職工個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額。

6、還款方便