導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇土地抵押權(quán)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說(shuō)，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書(shū)面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書(shū)面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此，它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征。

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開(kāi)發(fā)利用，《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對(duì)世權(quán)。因此，對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，向社會(huì)公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動(dòng)情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因?yàn)楦鶕?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無(wú)權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)存有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并鑒定書(shū)面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記（如一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機(jī)關(guān)審查，進(jìn)行登記注冊(cè)，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說(shuō)，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國(guó)家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并就處分抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無(wú)效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無(wú)效事由而被依法確認(rèn)無(wú)效。抵押權(quán)無(wú)效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán)，筆者認(rèn)為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí)，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對(duì)抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力?；谏鲜鲂Я?，當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí)，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無(wú)法履行其債務(wù)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒(méi)有加以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)一些不良的后果。其一，離開(kāi)土地的房屋價(jià)格不好確定，其價(jià)值只減不增，從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估，而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序，不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二，國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，應(yīng)有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣方式，都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理，否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問(wèn)題就都可以解決。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

擔(dān)保簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是指促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的法律措施。擔(dān)保具有兩項(xiàng)公認(rèn)職能，其一是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)；其二是促進(jìn)商品流通和資金融通。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。在傳統(tǒng)民法中，抵押權(quán)是指在債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)。只有可以流通的不動(dòng)產(chǎn)才能設(shè)定抵押。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)種類也日益多樣化。原來(lái)不動(dòng)產(chǎn)是最主要的財(cái)產(chǎn)類型的觀念逐漸更新。某些動(dòng)產(chǎn)（如飛行器、汽車等）、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（如地上權(quán)、采礦權(quán)等）的價(jià)值或所包含的價(jià)值往往超過(guò)一般不動(dòng)產(chǎn)，且對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、國(guó)計(jì)民生關(guān)系重大。由于這些類型的財(cái)產(chǎn)被過(guò)多限制或不能抵押，其經(jīng)濟(jì)效用沒(méi)有得到最大限度的發(fā)揮，從而阻礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鑒于此，名國(guó)紛紛突破陳規(guī)，先后立法允許在動(dòng)產(chǎn)及某些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)，其結(jié)果是，不但無(wú)損抵押權(quán)制度的原有作用，而且能順暢地達(dá)至抵押權(quán)的功能。我國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》也不再囿于傳統(tǒng)民法中的抵押權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的概念。從《擔(dān)保法》第34條所規(guī)定的來(lái)看，抵押權(quán)標(biāo)的既有不動(dòng)產(chǎn)也有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，以及其他可依法用于抵押的財(cái)產(chǎn)。以土地使用權(quán)設(shè)定抵押是我國(guó)抵押制度的一項(xiàng)特色。這也為以不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定抵押開(kāi)了先例。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與土地使用同屬于不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。從理論上講既然土地使用權(quán)抵押制度可行并獲得成功，那么土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度同樣可行，亦能獲得成功。土地承包經(jīng)營(yíng)在農(nóng)民所擁有的全部財(cái)產(chǎn)中所占比例極大，但由于法律不允許（或限制過(guò)多）流轉(zhuǎn)，其財(cái)產(chǎn)價(jià)值并沒(méi)有得于充分發(fā)揮。農(nóng)民手中有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，卻苦于無(wú)資金投入，往往又告貸無(wú)門，農(nóng)民難于籌措資金，很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民不能為借款提供擔(dān)保，畢竟農(nóng)民能用于抵押或質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)不多。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押無(wú)疑能保障債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，又能使農(nóng)民籌借到資金，從而緩解農(nóng)民借款難的矛盾，促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源合理配制。

《民法通則》、《農(nóng)業(yè)法》都有關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，但這兩部法律都沒(méi)有涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，更沒(méi)有涉及到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?！稉?dān)保法》雖然規(guī)定了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的土地使用權(quán)可以抵押。但畢竟土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不同于土地使用權(quán)。因此，該規(guī)定并不能成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法律依據(jù)。首部規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法律是《承包法》，該法第49條規(guī)定“通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”可見(jiàn)，該規(guī)定和《擔(dān)保法》第34條第六項(xiàng)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的直接法律依據(jù)。從《承包法》第49條來(lái)看，用于抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)具備兩個(gè)條件。第一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須通過(guò)“其他方式”承包土地而取得，即通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地；這是相對(duì)家庭承包方式而言；第二，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)。既然通過(guò)“其他方式”取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押，那么通過(guò)“家庭承包方式”取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可否設(shè)定抵押？《承包法》第32條規(guī)定“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)?！边@里既沒(méi)有明確允許，也沒(méi)有禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)抵押這一方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。從民法理論層面來(lái)考慮，既然法律沒(méi)有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人就可在通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)。但是，我們注意到，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)往往耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，而通過(guò)家庭承包方式承包的土地多為耕地，其中基本農(nóng)田所占比例極大。耕地（含基本農(nóng)田）多以種植糧食或其他短期農(nóng)作物為主，時(shí)間緊、季節(jié)性強(qiáng)是其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拖時(shí)間久了，容易導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)種植季節(jié)，最終造成耕地拋荒的后果，這不利于耕地的保護(hù)，也不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)這一技術(shù)問(wèn)題解決之前，不宜用通過(guò)家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)作抵押。同時(shí)呼吁有關(guān)部門盡快就此方面作出規(guī)定。下文提到的土地承包經(jīng)營(yíng)抵押僅指通過(guò)“其他方式”取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與其地上種植物（不包括林木、草地）

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是承包方依法享有承包土地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)以及自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品的權(quán)利。在承包地上種植農(nóng)作物是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要形式。地上種植物是依附于土地的財(cái)產(chǎn)，和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有密切聯(lián)系。但兩者不是主物與從物的關(guān)系，因此，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)效力不適用最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第63條“抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物”的規(guī)定，即以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，抵押權(quán)效力不及于地上已有種植物，除非當(dāng)事人事先有約定。由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與地上種植物有密切聯(lián)系，特別是與地上長(zhǎng)期種植物關(guān)系尤為密切，單獨(dú)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或地上種植物作抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)會(huì)遇到困難，因此，筆者建議規(guī)定如當(dāng)事人以地上長(zhǎng)期性種植物設(shè)定抵押的，應(yīng)連同土地承包權(quán)一并抵押。

篇3

中圖分類號(hào)：F832.45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－9031（2009）01－0022－03

集體土地使用權(quán)抵押，是解決農(nóng)業(yè)資金短缺的有效途徑，也是世界各國(guó)的普遍做法。[1]集體土地使用權(quán)，可以分為集體建設(shè)用地使用權(quán)與集體農(nóng)用地使用權(quán)兩大類。探索和嘗試集體土地使用權(quán)抵押有利于金融機(jī)構(gòu)拓寬抵押物范圍、開(kāi)拓小企業(yè)與“三農(nóng)”信貸市場(chǎng)。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2008年8月29日的《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于認(rèn)真落實(shí)“有保有壓”政策進(jìn)一步改進(jìn)小企業(yè)金融服務(wù)的通知》中明確提到要探索土地承包權(quán)抵押貸款問(wèn)題，有關(guān)文章也提到“要針對(duì)農(nóng)村缺乏抵押物的情況，積極開(kāi)展‘集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)’試點(diǎn)，探索集體建設(shè)用地抵押融資的辦法和途徑。”[2]但在實(shí)踐中，對(duì)于集體土地使用權(quán)在何種情形下可以抵押、抵押的具體要求等問(wèn)題仍存在著一定的爭(zhēng)議。筆者在此試圖結(jié)合法律、法規(guī)和部門規(guī)章規(guī)定，就相關(guān)問(wèn)題作一分析，以進(jìn)一步增強(qiáng)大家對(duì)集體土地使用權(quán)抵押的認(rèn)識(shí)，也希望能拋磚引玉以推動(dòng)大家研究探討這一問(wèn)題。

一、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)包括三類：因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)取得的集體土地使用權(quán)、因村民建設(shè)住宅取得的集體土地使用權(quán)、因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)。其中，《物權(quán)法》明確規(guī)定，用作宅基地的集體土地使用權(quán)不得抵押。下面，筆者就對(duì)另外兩類集體建設(shè)用地使用權(quán)是否可以抵押作一具體分析。

（一）因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)是否可以抵押

《擔(dān)保法》第三十七條第三項(xiàng)規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第五十三條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。上述兩個(gè)條款實(shí)際上是從正反兩個(gè)方面規(guī)定了公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押。但我們是否可以依據(jù)這兩個(gè)條款來(lái)否定因鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)可以抵押？

在實(shí)踐中，不少人都直接以此為依據(jù)得出否定答案。但若仔細(xì)分析一下，并不能以此為依據(jù)直接予以否定。第一，農(nóng)村農(nóng)民集體既不是社會(huì)團(tuán)體也不是事業(yè)單位，因此，《擔(dān)保法》及《解釋》的相關(guān)規(guī)定并不適用于農(nóng)村農(nóng)民集體。第二，在實(shí)踐中，有人提出，《擔(dān)保法》及《解釋》的上述規(guī)定中的“其他社會(huì)公益設(shè)施”可以將“因鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)”涵括在內(nèi)，從而以此為依據(jù)認(rèn)為該類集體土地使用權(quán)不可以抵押。但若仔細(xì)分析上述規(guī)定的語(yǔ)法邏輯機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為上述規(guī)定中的“其他社會(huì)公益設(shè)施”是指屬于“事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體”的“其他社會(huì)公益設(shè)施”。因此，《擔(dān)保法》及《解釋》的上述規(guī)定并不是認(rèn)為該類集體土地使用權(quán)不可以抵押的理由。那么，這是不是意味著其可以抵押呢？而且按照《物權(quán)法》第一百八十條第七項(xiàng)的規(guī)定，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)都可以抵押。

筆者認(rèn)為，綜合現(xiàn)有的法律、法規(guī)規(guī)定，否定該類集體土地使用權(quán)可以抵押的依據(jù)并不充分；從形式上講，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條第七項(xiàng)的規(guī)定，可以接受其為抵押物。因?yàn)椋谝?，雖然1995年國(guó)家土地管理局下發(fā)的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第一條規(guī)定，除了集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)外，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押，但該規(guī)定僅僅是當(dāng)時(shí)的部門規(guī)定，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇。第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，其屬于合法的建設(shè)用地使用權(quán)，而《物權(quán)法》第一百八十條第三項(xiàng)規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)”可以抵押。第三，根據(jù)上面的分析，其不屬于禁止抵押的“事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體所有的其他社會(huì)公益設(shè)施”，即使對(duì)于那些屬于事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體所有的社會(huì)公益設(shè)施，也有觀點(diǎn)提出可以抵押，因?yàn)椤肮嬖O(shè)施設(shè)定抵押權(quán)，并不當(dāng)然改變其用途，限制設(shè)定抵押沒(méi)有必要。承認(rèn)這些財(cái)產(chǎn)可以抵押，使這些單位可以擔(dān)保進(jìn)行融資，有利于其事業(yè)的發(fā)展?！盵3]

當(dāng)然，在銀行信貸業(yè)務(wù)實(shí)踐中，若接受這類集體用地使用權(quán)作抵押，還應(yīng)注意以下三個(gè)方面的問(wèn)題：一是應(yīng)參照《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定執(zhí)行。因?yàn)?，既然連“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)”都“不得單獨(dú)抵押”，則此類建設(shè)用地使用權(quán)也不應(yīng)單獨(dú)抵押，而應(yīng)當(dāng)同相應(yīng)的公共設(shè)施、公益設(shè)施一并抵押。二是雖然根據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)分析，該類集體用地使用權(quán)可以抵押，但抵押權(quán)人必須要考慮抵押物處置的可行性。因此，如果該類集體用地上的建筑物是學(xué)校、養(yǎng)老院之類純粹公益性設(shè)施時(shí)，原則上不宜接受為抵押物。三是該類集體用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)履行村農(nóng)民集體內(nèi)部的合法手續(xù)。

另外需要指出的是，筆者在此綜合相關(guān)法律規(guī)定并主要運(yùn)用邏輯解釋的法律解釋方法得出了“因鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)而取得的集體土地使用權(quán)”可以抵押的結(jié)論，固然這在法律邏輯上是完全成立的，但是否能完全得到國(guó)土部門以及司法實(shí)踐部門的支持還有待于驗(yàn)證。同時(shí)，這一問(wèn)題應(yīng)該引起立法機(jī)關(guān)、國(guó)土管理部門以及司法實(shí)踐部門的重視。如果立法者、國(guó)土管理部門的本意是否認(rèn)其可以作為抵押物的，則應(yīng)當(dāng)通過(guò)明確的規(guī)定將這一問(wèn)題清晰化，但愿未來(lái)出臺(tái)的關(guān)于《物權(quán)法》的解釋能夠?qū)⑦@一問(wèn)題明晰化。如果能明確肯定其可以作為抵押物，則對(duì)于支持金融機(jī)構(gòu)開(kāi)拓小企業(yè)以及“三農(nóng)”信貸業(yè)務(wù)將發(fā)揮一定的作用。從謹(jǐn)慎角度考慮，在目前，金融機(jī)構(gòu)至少可以將其接受為輔助抵押物，以達(dá)到進(jìn)一步強(qiáng)化擔(dān)保的效果。

（二）因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序與要求

關(guān)于因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}，除個(gè)別用詞上有所區(qū)別外，《物權(quán)法》與《解釋》的規(guī)定是一致的，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。同時(shí)，國(guó)土資源部門的有關(guān)規(guī)章和一些地方性規(guī)定對(duì)于此類集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的具體程序和要求進(jìn)行了明確。按照原國(guó)家土地管理局（現(xiàn)為國(guó)土資源部）印發(fā)的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》（1995年）、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（1997年）以及一些地方性規(guī)定，此類集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押首先應(yīng)由集體土地所有者出具同意抵押的書(shū)面證明，該書(shū)面證明應(yīng)包括在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以及征地費(fèi)是否作為清償資金等內(nèi)容；同時(shí)，集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書(shū)面證明前須將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)。參照相關(guān)規(guī)定，該合法手續(xù)應(yīng)是提供本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意抵押的書(shū)面材料或提供集體所有者代表同意的意見(jiàn)(注：該類規(guī)定源于1999年12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村"四荒"資源工作的通知》（[1999]102號(hào)），該《通知》第二條第二項(xiàng)規(guī)定：如果承包、租賃或拍賣對(duì)象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意；以及《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》，該法第四十八條規(guī)定：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。)。另外，按照《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》及《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，抵押土地使用權(quán)還應(yīng)進(jìn)行評(píng)估。但根據(jù)《物權(quán)法》第十三條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，因此，現(xiàn)在以集體土地使用權(quán)進(jìn)行抵押不再必須進(jìn)行評(píng)估。

二、關(guān)于集體農(nóng)用地使用權(quán)抵押

關(guān)于集體農(nóng)用地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}，《擔(dān)保法》第三十七條作了規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押?！段餀?quán)法》對(duì)《擔(dān)保法》的這一規(guī)定作了修訂。根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十三條規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。

同時(shí)，《物權(quán)法》第一百二十四條規(guī)定，農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。另外，按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》（以下簡(jiǎn)稱《土地承包法》）的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)包括：家庭承包與通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包兩類方式。由以上規(guī)定可以得出：國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地也可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。但這樣我們就面臨一個(gè)問(wèn)題，那就是國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的用于農(nóng)業(yè)的土地，若是通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包的，其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否也可以抵押？筆者認(rèn)為是可以的。對(duì)于這一問(wèn)題，關(guān)鍵是要分析《物權(quán)法》第一百三十三條中的“農(nóng)村土地”是否僅僅限于“農(nóng)村集體所有的土地”；如果僅僅限于“農(nóng)村集體所有的土地”則上述問(wèn)題的答案就應(yīng)是否定的。但筆者認(rèn)為，“農(nóng)村土地”不應(yīng)僅僅限于“農(nóng)村集體所有的土地”，而應(yīng)包括“國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)土地”，即這里的“農(nóng)村土地”實(shí)際上是指位于農(nóng)村的土地、是從地理位置的角度而不是從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)限定“土地”的。具體理由是：第一，縱觀《中華人民共和國(guó)土地管理法》中與土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)的條款，可以發(fā)現(xiàn)其都是使用“國(guó)有土地”、“農(nóng)民集體所有的土地”兩個(gè)概念，因此，如果《物權(quán)法》第一百三十三條中的“農(nóng)村土地”不包括“國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)土地”，那就應(yīng)該使用“農(nóng)民集體所有的土地”這一概念、而不會(huì)使用“農(nóng)村土地”這一概念。第二，《土地承包法》第二條對(duì)“農(nóng)村土地”作了界定。根據(jù)該條規(guī)定，農(nóng)村土地是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。如果第一點(diǎn)理由是間接根據(jù)的話，則第二點(diǎn)理由就應(yīng)該是直接根據(jù)。

關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的程序問(wèn)題。該問(wèn)題主要包括兩個(gè)方面：一是抵押是否需要發(fā)包方同意；二是抵押是否需要參照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定在農(nóng)民集體內(nèi)部履行相關(guān)手續(xù)，下面作一具體分析：

首先，筆者認(rèn)為抵押需要經(jīng)發(fā)包方同意。因?yàn)?，雖然《物權(quán)法》第一百三十三條沒(méi)有沿用《擔(dān)保法》第三十四條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，即沒(méi)有明確規(guī)定“經(jīng)發(fā)包方同意”，但《物權(quán)法》第一百三十三條明確提到要“依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”。而根據(jù)2005年3月1起實(shí)施的、由農(nóng)業(yè)部制訂的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，抵押時(shí)需要經(jīng)過(guò)發(fā)包方同意。該法第三十四條規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣和公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)方式參照本辦法執(zhí)行；該法第二十五條第二款規(guī)定，承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地承包管理部門報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書(shū)面說(shuō)明理由。考慮到抵押就意味著可能發(fā)生轉(zhuǎn)讓，因此土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押仍然應(yīng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行相關(guān)手續(xù)。另外，一些地方性規(guī)定，也明確規(guī)定應(yīng)取得發(fā)包方同意，如2004年2月1日起施行的《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》第十五條規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)者將通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者公開(kāi)協(xié)商等方式取得的“四荒”承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和其他依法律、法規(guī)規(guī)定允許抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在發(fā)包方出具同意抵押的書(shū)面證明的情況下，可以到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理抵押物登記。

對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況分析：第一，如果承包人（抵押人）本身就是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，就不再需要履行農(nóng)民集體內(nèi)部的相關(guān)手續(xù)。因?yàn)榇朔N情況下，承包人開(kāi)始承包時(shí)，發(fā)包人就已按照《土地承包法》（第四十八條的規(guī)定履行了內(nèi)部程序。第二，如果承包人（抵押人）本身是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則原則上需參照《土地承包法》第四十八條的規(guī)定，事先經(jīng)過(guò)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。但這只是為了以后處置抵押物更方便，若考慮到為履行這種內(nèi)部程序可能產(chǎn)生的麻煩，也可以不履行這種內(nèi)部程序。實(shí)際上，無(wú)論是《土地承包法》還是《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》都沒(méi)有對(duì)這一問(wèn)題作強(qiáng)制性要求，尤其是《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的第四條僅明確規(guī)定“集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書(shū)面證明前須將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在農(nóng)村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)”，而對(duì)于集體荒地使用權(quán)抵押是否需要在農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)則沒(méi)有規(guī)定?！蛾P(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條也規(guī)定，只需要提供集體土地所有者同意抵押的證明。

另外，對(duì)于家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以抵押?jiǎn)栴}，雖然《物權(quán)法》對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，但《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條明確規(guī)定，（家庭）承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

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論文關(guān)鍵詞 建設(shè)用地使用權(quán) 地上建筑物 分別抵押 重復(fù)抵押

一、引言

在目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記尚未統(tǒng)一的情況下，常出現(xiàn)因建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物分別抵押而產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況。司法實(shí)踐中常出現(xiàn)的情形是，債權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)利時(shí)，發(fā)現(xiàn)抵押人將房、地分別抵押于不同的債權(quán)人，并分別辦理抵押登記。對(duì)于此種情形的抵押，在裁判時(shí)是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效？抵押權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)？在2007年10月1日《物權(quán)法》施行前，根據(jù)《擔(dān)保法》第36條之規(guī)定，地上建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押的仍為有效，抵押權(quán)的效力僅及于各自登記部分的抵押物，抵押權(quán)人就各自抵押合同約定并登記了的抵押物分別享有抵押權(quán)，也就是我們通常所說(shuō)的分別受償，這種觀點(diǎn)較具代表性?！段餀?quán)法》施行后，根據(jù)該法182條第二款之規(guī)定，分別抵押時(shí)，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。即在分別抵押情況下，各個(gè)抵押權(quán)人就地上建筑物和土地使用權(quán)該兩個(gè)抵押物成立了重復(fù)抵押，我們就該法條的字面意思可以做此理解。對(duì)于分別受償與重復(fù)抵押兩種觀點(diǎn)，本文將從《物權(quán)法》施行前后的法律背影，及對(duì)兩種觀點(diǎn)的分析入手，進(jìn)行闡述比較。

二、《物權(quán)法》施行前房、地分別抵押之效力的認(rèn)定

我國(guó)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”。國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押”。

上述法律法規(guī)之規(guī)定，均體現(xiàn)一個(gè)理念出發(fā)點(diǎn)：土地使用權(quán)與地上建筑物應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。但在司法實(shí)踐中，上述規(guī)定的理解存在其意可各表的情況，即其一，土地使用權(quán)與地上建筑物必須同時(shí)抵押，否則抵押無(wú)效；其二，只要其中之一設(shè)定抵押， 效力自然及于未抵押部分。

將地上建筑物和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的，兩個(gè)抵押均無(wú)效， 理由是《擔(dān)保法》第36條所規(guī)定的土地使用權(quán)與地上房屋應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押，這是在上述第一種對(duì)法條的理解之下所推出之結(jié)果。換句話說(shuō)，第一種觀點(diǎn)堅(jiān)持認(rèn)為單獨(dú)設(shè)定抵押無(wú)效，同時(shí)抵押是法律的強(qiáng)制性規(guī)定；在上述后一種對(duì)法條的理解之下，在地上建筑物和土地使用權(quán)被分別作為抵押物抵押且分別就抵押物進(jìn)行了登記之下，各個(gè)抵押均有效， 且各個(gè)抵押權(quán)的效力均及于未登記的那部分抵押物，無(wú)論是地上建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)。理由是根據(jù)“房地一體” 的立法原則， 《擔(dān)保法》第36條規(guī)定了法定抵押權(quán)，抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分。

但是，《擔(dān)保法》第36條之規(guī)定是針對(duì)抵押行為本身，還是同時(shí)規(guī)定了抵押的效力，《擔(dān)保法》第36條并未指出，但就法條字面意思理解，認(rèn)為只針對(duì)抵押行為本身，是合理的。故此，以《擔(dān)保法》第36條作出“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”的觀點(diǎn)，依據(jù)不足、根基不穩(wěn)。但是以《擔(dān)保法》第36條作出分別抵押無(wú)效的裁決，對(duì)抵押人又顯失公正。司法裁決時(shí)普遍支持的思路為：認(rèn)定分別抵押的，各個(gè)抵押均有效，但抵押權(quán)的效力僅及于各自抵押登記部分，抵押權(quán)人僅就各自抵押合同約定的并進(jìn)行了登記的那部分抵押物享有抵押權(quán)而優(yōu)先受償，也就是分別受償?shù)牟门兴悸?。這樣，房、地的抵押權(quán)人均有了實(shí)現(xiàn)各自抵押權(quán)的可能。

三、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定及對(duì)

房、地分別抵押效力認(rèn)定的分析：2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第182條做了如下規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。” 如此規(guī)定，也即明確了地上建筑物或土地使用權(quán)抵押， 即使其中任意一項(xiàng)未作約定或登記， 亦可推定為一并抵押這一思路。

實(shí)務(wù)審判領(lǐng)域，《物權(quán)法》第182條“視為一并抵押”這一條款針對(duì)抵押人將地上建筑物和相應(yīng)的土地使用權(quán)分別抵押給為兩個(gè)不同的債權(quán)人，并且在土地管理部門和房屋管理部門分別進(jìn)行了登記的情況，兩項(xiàng)抵押權(quán)效力如何認(rèn)定、抵押權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)？ 以實(shí)踐中常見(jiàn)情況為例，X工廠先將其廠房附著的土地的建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)抵押給某銀行（以下簡(jiǎn)稱銀行），并在土地使用權(quán)抵押登記部分作了抵押登記，那么，根據(jù)《物權(quán)法》第182條之規(guī)定，推定單獨(dú)抵押時(shí)抵押權(quán)人就未抵押的財(cái)產(chǎn)擬制設(shè)定抵押權(quán)，此時(shí)，銀行自然就X工廠未抵押的廠房所有權(quán)獲得一項(xiàng)抵押擔(dān)保。

此后，X工廠因資金不足又將其廠房的房屋所有權(quán)登記抵押給某小額貸款公司（以下簡(jiǎn)稱小貸公司）。那么小貸公司根據(jù)《物權(quán)法》第182條“視為一并抵押”的規(guī)定就建設(shè)用地使用權(quán)取得擬制的抵押權(quán)。

基于抵押登記時(shí)間在前的優(yōu)勢(shì)， X工廠的建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物第一順位的抵押權(quán)自然由銀行享有，小貸公司對(duì)X工廠的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)形成第二順位的抵押權(quán)。如果上述兩項(xiàng)抵押的登記同時(shí)發(fā)生，則兩個(gè)抵押權(quán)人的抵押權(quán)順位相同而已。

前文所述，以《擔(dān)保法》第36條作出“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”的觀點(diǎn)，依據(jù)不足、根基不穩(wěn)。但《物權(quán)法》第182條第二款開(kāi)宗明義的指出“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”，據(jù)此，“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”的觀點(diǎn)已為《物權(quán)法》所明確規(guī)定。故此上述案例中，銀行與小貸公司分別抵押地與房有效，且銀行和小貸公司就工廠的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)該兩個(gè)抵押物成立了重復(fù)抵押，從而按照抵押登記時(shí)間的先后順序?qū)崿F(xiàn)各自抵押權(quán)的推斷，是符合《物權(quán)法》規(guī)定的。

 

四、重復(fù)抵押說(shuō)與分別受償說(shuō)的合理性分析

依照前文所述，建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物被分開(kāi)抵押，各自抵押均有效，抵押權(quán)的效力僅及于各自登記部分，抵押權(quán)人僅就各自抵押合同約定并進(jìn)行了登記的部分抵押物享有抵押權(quán)的說(shuō)法，我們稱之為分別受償說(shuō)；將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)這兩項(xiàng)抵押物雖然被分貝抵押，但每個(gè)抵押均視為一并抵押，各個(gè)抵押權(quán)人就該兩個(gè)抵押物成立重復(fù)抵押，按抵押登記的時(shí)間先后順序?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)的說(shuō)法，我們稱之為重復(fù)抵押說(shuō)。那么，此兩種觀點(diǎn)究竟哪一項(xiàng)更具合理性，更符合立法者精神？

在討論建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}時(shí)，必須明確的一個(gè)前提是，在我國(guó)，城市的土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)的歸屬不統(tǒng)一。在社會(huì)主義公有制之下，城市土地的所有權(quán)由國(guó)家所有，法律禁止土地所有權(quán)的交易。但與此同時(shí)，法律又承認(rèn)和保護(hù)民事主體對(duì)于附著于國(guó)家所有的土地上建筑物的所有權(quán)，因而房、地所有權(quán)發(fā)生了分離。由此帶來(lái)的影響不言自明，城市土地?zé)o法充分利用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民的生活均受制于此。

1988年的憲法修正案提出，“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這一規(guī)定很好的體現(xiàn)的立法者的思想，即在城市土地所有權(quán)歸屬國(guó)家無(wú)法改變的情況下，土地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，可以解決房屋所有權(quán)人對(duì)于其房屋所附著的土地利用權(quán)問(wèn)題。以房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一，來(lái)解決房、地所有權(quán)分離產(chǎn)生的問(wèn)題。

《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定所體現(xiàn)的“抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于另一部分”，可謂是這一立法思想的堅(jiān)決貫徹。地上建筑物若離開(kāi)建設(shè)用地使用權(quán)，無(wú)疑成為無(wú)本之木、無(wú)源之水，沒(méi)有根基的空中樓閣，建設(shè)用地使用權(quán)若沒(méi)有地上建筑物，其相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就無(wú)法體現(xiàn)，因而將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行無(wú)例外地捆綁，從而在權(quán)利歸屬、經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)際利用都實(shí)現(xiàn)最大化利用。

基于立法者有關(guān)房地捆綁一體的思想，重復(fù)抵押說(shuō)在抵押時(shí)，將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)視為歸屬權(quán)統(tǒng)一的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，亦將其視為不可分割整體交易，只有受償順序的先后。而分別受償，雖然在抵押時(shí)，將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)視為歸屬權(quán)統(tǒng)一的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，認(rèn)同其分別抵押的效力，但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，又將其分割處理，視為兩項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。顯然，重復(fù)抵押說(shuō)顯然更符合立法者希望將建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一的立法思想。

同時(shí)，在司法實(shí)踐中，依照分別受償實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)效力限于各自登記的抵押物，抵押權(quán)人按各自約定并已登記部分的抵押物享有抵押權(quán)，這無(wú)疑會(huì)引出權(quán)利分割的問(wèn)題。如何單獨(dú)評(píng)估房屋與土地使用權(quán)的價(jià)值，使房、地的抵押權(quán)人公平的受償。但實(shí)際上作為一個(gè)整體，房、地價(jià)值單獨(dú)評(píng)估之依據(jù)明顯不足，可操作性亦不強(qiáng)。相反，重復(fù)抵押說(shuō)整體處理，按權(quán)利順位受償，顯然操作性更強(qiáng)，更具合理性。

五、結(jié)論

建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物分別抵押爭(zhēng)議裁判思路，本文認(rèn)為在《物權(quán)法》實(shí)施后，以抵押權(quán)人就建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)這兩項(xiàng)抵押物成立了重復(fù)抵押，按登記的先后實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)的觀點(diǎn)為基礎(chǔ)，是合法合理的。既然立法者為了城市土地得以充分利用，提出土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓，在房、地所有權(quán)分離的情況下，以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的統(tǒng)一對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)和利用者形成一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可靠的保障，那么，在裁判抵押爭(zhēng)議時(shí)，也應(yīng)當(dāng)以二者統(tǒng)一的思想為主導(dǎo)。

篇5

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。可見(jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋：“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，依法理，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時(shí)，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)椋M管拍賣通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號(hào)批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過(guò)拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時(shí)確實(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)?，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇6

設(shè)立抵押的目的是,一旦債務(wù)人不履行債務(wù),抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此,抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,按照憲法的規(guī)定,城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而,在我國(guó),土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán),土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,但受到了一定的限制。

(一)以地上無(wú)定著物(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種:一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán),二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

(二)以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā),考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際,為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策,我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定,集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題,亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢?jiàn),只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

(三)以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押,故而,農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定,以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押,反之亦然。顯而易見(jiàn),我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的,確定的原則是房隨地走和地隨房走,因?yàn)榉课菖c土地是不可分的,離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此,土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件,否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó),原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定:①以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò),并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金,依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值,同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值,并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,可見(jiàn),房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是,當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí),則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形,這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么,應(yīng)如何處理這種沖突呢?須從兩個(gè)方面來(lái)分析:

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定[，！]在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為,租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則,即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有,設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán),那么,抵押當(dāng)然也不得破壞租賃,抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以,我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人,原租憑合同繼續(xù)有效。

”也就是說(shuō),當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí),租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力,在租賃期滿前,新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同,不能隨意變動(dòng)租金,即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。 教育熱點(diǎn)學(xué)習(xí)網(wǎng)---專業(yè)打造教育平臺(tái)航母 2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此,我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定:“不超過(guò)第602條所定期間的租賃,雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記,亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是,其租賃害及抵押權(quán)人時(shí),法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求,可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃,在短期租賃時(shí),在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán),但在特殊情況下,可由法院命令解除租賃,這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃,日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。(注:肖峋、皇甫景山著:《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》,中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版,第165頁(yè)。)有鑒于此,筆者認(rèn)為,我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則,注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力,確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提,賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利,如:在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí),因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買或降低應(yīng)買,致使賣得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí),則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度,淵遠(yuǎn)流長(zhǎng),迄今存在,但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定,典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整,這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定,也極易造成司法上的混亂,因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán),典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值,典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí),視為絕賣,典物歸典權(quán)人所有,而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán),其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值,故而,典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而,當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí),或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí),勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突,那么,應(yīng)如何解決這種沖突呢?對(duì)此,也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利,包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋:“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后,復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán),抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償,實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時(shí),因有典權(quán)之存在,無(wú)人應(yīng)買,或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán),執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān),重行估價(jià)拍賣。拍賣之結(jié)果,清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí),典權(quán)人之典價(jià),對(duì)于登記之后權(quán)利人,享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí),依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”(注:王澤鑒著,《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》,第1冊(cè),中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第475頁(yè)。)筆者認(rèn)為,既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值,無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),為充分有效利用房地產(chǎn),我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例,允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后,仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán),但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提,即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán),不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物,典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下,由于典物上已有抵押權(quán)存在,典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí),也得接受典物上的抵押權(quán),即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?依法理,在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人,其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^(guò)代為清償債務(wù),使抵押權(quán)消滅,而取得求償權(quán)與代位權(quán),或參加應(yīng)買保持其權(quán)利?！?注:李湘如編著:《臺(tái)灣物權(quán)法》,中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版,第130頁(yè)。)

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2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后,到底能否再設(shè)定抵押權(quán),學(xué)者見(jiàn)解存在分歧,即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為,出典人將典物出典后,仍對(duì)其典物享有所有權(quán),雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利,如重典或地上權(quán)等,但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利,應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定,以發(fā)揮物權(quán)的功能,只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的,典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán),不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為,典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物,再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保,而以典物設(shè)定抵押權(quán),會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突,且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜,殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。(注:王澤鑒著:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》,第1冊(cè),中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第476頁(yè)。)筆者認(rèn)為,此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí),是以典權(quán)為標(biāo)的物,而不是以典物為標(biāo)的物,拍賣時(shí),僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后,就典物設(shè)定抵押權(quán),是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物,二者標(biāo)的既不相同,其權(quán)利的行使,不致于發(fā)生沖突,亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”(注:鄭玉波主編:《民法物權(quán)論文選輯》(下),第1084頁(yè)。)既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán),不能除去典權(quán)而為拍賣,則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù),抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償,典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利,其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí),則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利;當(dāng)出典人逾期不回贖典物,典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí),則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅,不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先,仍然愿意再設(shè)定低押權(quán),其對(duì)自己的利益自有考慮,根本無(wú)須法律來(lái)禁止,再者,允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán),而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán),顯

然違反了民法的公平原則。因此,筆者認(rèn)為,我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后,應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利,但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。 三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后,如果債務(wù)人履行了債務(wù),房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅;如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿,房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán),否則,屬于侵權(quán)行為,因而,只有具備下列情況之一的,房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn),以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán):(1)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的;(3)抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(5)抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定:“債務(wù)履行期屆滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此,在我國(guó),抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣抵押物、變賣抵押物三種,而且,抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商,協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序,協(xié)議不成時(shí),抵押權(quán)人只能向人民法院,通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定,拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此,筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?盡管拍賣通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式,由競(jìng)買者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格,能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格,對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利,從某種角度講,拍賣無(wú)疑是最為公平的一種方式,但是,在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)的情況,對(duì)此,若拘泥于拍賣這一種方式,房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)?!為了解決這一問(wèn)題,最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn),無(wú)人受買,擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū),擬通報(bào)試辦可否?”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí),最高人民法院即以(法編)字第9975號(hào)函復(fù):“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn),無(wú)人受買,債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí),由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題,經(jīng)與司法部聯(lián)系后,我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系,準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋(1998)25號(hào)批復(fù)也作了類似規(guī)定:“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以通過(guò)拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn),債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià),經(jīng)抵押權(quán)人同意,將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人,土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以,司法實(shí)踐中,在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí),如確實(shí)無(wú)人受買,抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù),抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù),取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此,筆者以為,《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式,忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性,既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接,又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題,且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂,為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn),應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式,而不是唯一方式,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時(shí)確實(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。 (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)?法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利,而不是任意處分抵押物的權(quán)利,只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán),就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán),所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾,應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì),也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇7

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢?jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會(huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋：“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椋婪ɡ?，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。

因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時(shí)，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀?quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號(hào)批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^(guò)拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時(shí)確實(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)?，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

篇8

1999年3月頒布的《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除依照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”該規(guī)定對(duì)于解決拖欠工程款問(wèn)題,保障承包人工程價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有積極意義。然而,由該規(guī)定而衍生出的理論與實(shí)務(wù)上的相關(guān)問(wèn)題,卻有探討的必要。

一、承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)

要正確理解和適用《合同法》第286條的規(guī)定,首先必須對(duì)建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)有正確的認(rèn)識(shí)。理論上,對(duì)承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)存在不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,此權(quán)利的性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán),因此,如發(fā)包人不按約定支付工程價(jià)款,承包人即可留置該工程,并以此優(yōu)先受償。①這種觀點(diǎn)源于1991年由國(guó)家工商行政管理局、建設(shè)部聯(lián)合制定的《建設(shè)工程施工合同條例》。該《條例》第28條規(guī)定:“由于甲方(發(fā)包人)違反有關(guān)規(guī)定和約定,經(jīng)辦銀行不能支付工程款,乙方(承包人)可留置部分或全部工程,并予以妥善保護(hù),由甲方承擔(dān)保護(hù)費(fèi)用?！痹撘?guī)定成為實(shí)踐中承包人以發(fā)包人未付清工程款為由而拒絕交付已完工工程的主要依據(jù)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。②

依筆者之見(jiàn),上述兩種觀點(diǎn)均未能正確揭示建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)。首先,承包人優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上不是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。這是因?yàn)?第一,根據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)法理論,留置僅適用于動(dòng)產(chǎn),而承包人工作完成的標(biāo)的物卻是不動(dòng)產(chǎn);第二,留置權(quán)不僅以標(biāo)的物的占有為成立要件,而且以對(duì)標(biāo)的物的占有為存續(xù)條件,如果債權(quán)人喪失對(duì)標(biāo)的物的占有,留置權(quán)也就因之而消滅。然而,從《合同法》第286條的規(guī)定看,承包人在交付工程后,盡管其已不占有標(biāo)的物,但仍然享有對(duì)工程的優(yōu)先受償權(quán)。其次,將承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)歸結(jié)為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的觀點(diǎn)也是不妥當(dāng)?shù)摹Ｋ^優(yōu)先權(quán),是指法律所規(guī)定的特定債權(quán)人就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。優(yōu)先權(quán)制度最初源于羅馬法。在近代民法中,法國(guó)民法典最先設(shè)立優(yōu)先權(quán)制度,并為日本民法所繼受,被稱為先取特權(quán)。它是出于立法政策上的考慮,為求得當(dāng)事人之間的公平和社會(huì)秩序的穩(wěn)定,通過(guò)法律的規(guī)定,作為債權(quán)人平等原則的一種例外,對(duì)特定債權(quán)所給予的特別保護(hù)。我國(guó)現(xiàn)行立法未設(shè)立獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)制度,僅在破產(chǎn)法、海商法等法律中,對(duì)特殊情況下特定債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)作了一些規(guī)定。而且,考察中文中的“優(yōu)先權(quán)”與“優(yōu)先受償權(quán)”的詞源,二者均系譯自外文,而在拉丁文和法文中,它們實(shí)際上是同一詞。③也就是說(shuō),在中文中,這兩個(gè)詞僅是譯法的不同罷了。因此,認(rèn)為建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán),一方面與我國(guó)現(xiàn)行的立法體例相悖,另一方面又犯了“同義語(yǔ)反復(fù)”的邏輯錯(cuò)誤。

筆者認(rèn)為,從承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律特征看,應(yīng)是一種法定抵押權(quán)。其理由在于,承包人優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的主要特征。抵押權(quán)的成立與存續(xù),不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為必要。而就質(zhì)權(quán)、留置權(quán)而言,權(quán)利人一旦喪失對(duì)標(biāo)的物的占有,其所享有的擔(dān)保物權(quán)即隨之而消滅。不轉(zhuǎn)移占有是抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的重要區(qū)別。在工程建設(shè)實(shí)踐中,除“交鑰匙工程”外,通常是由承包人與發(fā)包人分別指派工地代表,共同負(fù)責(zé)對(duì)工地現(xiàn)場(chǎng)的管理,進(jìn)言之,承包人并未排他地對(duì)工程實(shí)施占有和控制。而且,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收并交付發(fā)包人后,承包人的優(yōu)先受償權(quán)也并不因此而消滅?？梢?jiàn),承包人優(yōu)先受償權(quán)與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)存在本質(zhì)不同,而在不轉(zhuǎn)移占有這一根本特征上,則與一般抵押權(quán)相同。另一方面,承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)的區(qū)別僅在于成立原因上:一般的抵押權(quán)為意定擔(dān)保物權(quán),由當(dāng)事人以合同方式自由設(shè)定;承包人優(yōu)先受償權(quán)因具備法定要件而當(dāng)然成立?？梢哉f(shuō),承包人優(yōu)先受償權(quán)是一種由法律直接規(guī)定的抵押權(quán)。從比較法的角度看,未設(shè)獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)制度的瑞士民法就在第837條對(duì)職工或承攬人就土地上建筑或其他工程提供材料及勞務(wù)或單純提供勞務(wù)所生之債權(quán),得就該土地設(shè)定法定抵押權(quán)作了規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第513條也規(guī)定,承攬人對(duì)承攬的建筑物或其他土地上的工作物進(jìn)行建造或重大修繕時(shí),就承攬關(guān)系所生之債權(quán)對(duì)其工作所附之定作人的不動(dòng)產(chǎn)享有法定抵押權(quán)。

二、承包人優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先次序

(一)與一般抵押權(quán)之間的優(yōu)先次序

一般而言,在同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上有數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)并存時(shí),其優(yōu)先次序依登記之先后決定。但在實(shí)踐中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為籌集建設(shè)所需資金,通常會(huì)為其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)設(shè)定在建工程抵押。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定,如果發(fā)包人(開(kāi)發(fā)商)未按定約支付工程款,承包人可以對(duì)該工程主張優(yōu)先受償權(quán),而且,承包人行使該權(quán)利并不以登記為要件。于此情形,在該建設(shè)工程上就既存在已登記的一般抵押權(quán),又存在未經(jīng)登記的承包人對(duì)工程的優(yōu)先受償權(quán)。在這兩種權(quán)利發(fā)生競(jìng)合時(shí),其優(yōu)先受償次序如何確定,值得探討。對(duì)此,理論上主要存在以下幾種不同觀點(diǎn):④一是承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說(shuō)。此說(shuō)認(rèn)為,作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)優(yōu)先于一般抵押權(quán),否則若認(rèn)為一般抵押權(quán)優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán),則發(fā)包人就有可能在承包人優(yōu)先受償權(quán)成立后設(shè)定一般抵押權(quán),而這將使得承包人優(yōu)先受償權(quán)落空,從而有違法律保護(hù)承包人利益之意旨。二是一般抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為承包人優(yōu)先受償權(quán)未經(jīng)登記,故而無(wú)公示作用,為保護(hù)交易安全,應(yīng)使經(jīng)登記的一般抵押權(quán)享有優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力。三是平均分配說(shuō)。依此說(shuō),未經(jīng)登記的優(yōu)先受償權(quán)與已登記的一般抵押權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí),如果法律未規(guī)定其優(yōu)先次序,應(yīng)平均分配之。四是效力平等說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為,不論抵押權(quán)系法定抑或約定,其效力應(yīng)當(dāng)平等,并依設(shè)立之先后確定其順序。即成立在先者,其次序?yàn)閮?yōu)先,成立在后者,其次序在后。

在上述諸說(shuō)中,首先,如采承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說(shuō),債權(quán)人不得不顧慮在其以建設(shè)工程為標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)后,是否還有可能因開(kāi)發(fā)商不按約支付工程款,導(dǎo)致施工單位以建設(shè)工程主張優(yōu)先受償,如果這樣,對(duì)于一般抵押權(quán)來(lái)說(shuō),以建設(shè)工程設(shè)定抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的,而這必將使其對(duì)以建設(shè)工程設(shè)定抵押持消極態(tài)度。其結(jié)果是,開(kāi)發(fā)商難以在建工程來(lái)融資,建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效用也就無(wú)法得到充分有效的發(fā)揮。此外,以在建工程設(shè)定抵押須辦理登記,若由不需經(jīng)登記的承包人優(yōu)先受償權(quán)加以排除,將與物權(quán)公示原則相違背。況且,法律盡管對(duì)承包人對(duì)工程的優(yōu)先受償權(quán)作出特別規(guī)定,但承包人仍然并不因此而當(dāng)然享有第一順位的優(yōu)先權(quán)。其次,就一般抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)而言,該說(shuō)違背了立法為保護(hù)承包人利益而設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)制度的初衷,使《合同法》第286條的規(guī)定失效,而且,在我國(guó)的工程建設(shè)實(shí)踐中,多由承包人墊款施工,因而此說(shuō)無(wú)異于以承包人的資金清償發(fā)包人欠他人的債務(wù),明顯有失公平。再次,平均分配說(shuō)雖然基于公平的原理,采取折衷辦法予以平均分配,但缺乏立法論基礎(chǔ),且這種平均分配的做法能否實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡,實(shí)在值得商榷。尤其在建設(shè)工程上先后有數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)存在時(shí),其與作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)如何平均分配,更成問(wèn)題。因而平均分配說(shuō)也是不能成立的。筆者認(rèn)為,以成立之先后定其優(yōu)先次序說(shuō)較為合理。因?yàn)?時(shí)序的先后是決定權(quán)利次序先后的一般原則。⑤而且,如前所述,承包人優(yōu)先受償權(quán)本質(zhì)上也是一種抵押權(quán),其與一般約定抵押權(quán)的根本區(qū)別在于成立方式上的不同。根據(jù)“時(shí)間在先,權(quán)利在先”原則,一物上存在數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)時(shí),其優(yōu)先受償次序是依設(shè)定時(shí)間的先后來(lái)決定,相應(yīng)地,作為法定抵押權(quán)的承包人優(yōu)先受償權(quán)在與一般抵押權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí),其優(yōu)先次序當(dāng)然也應(yīng)以成立時(shí)間的先后來(lái)確定。

(二)與預(yù)售商品房請(qǐng)求權(quán)之間的優(yōu)先次序

就同一建設(shè)工程,承包人優(yōu)先受償權(quán)與承購(gòu)人對(duì)其所承購(gòu)的預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)之間也存在沖突的可能。按照我國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定,預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同訂立后30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案。預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的請(qǐng)求權(quán),使承購(gòu)人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力,從而具有保全承購(gòu)人請(qǐng)求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。質(zhì)言之,通過(guò)登記備案,承購(gòu)人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)已具有了物權(quán)的排他效力。那么,當(dāng)該請(qǐng)求權(quán)與承包人優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí),如何確定其優(yōu)先次序呢?筆者認(rèn)為,從本質(zhì)上講,承包人對(duì)工程價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)本是一種債權(quán),但為保護(hù)承包人的利益,法律破除債權(quán)人平等原則,對(duì)承包人價(jià)款債權(quán)賦予優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,使其有擔(dān)保物權(quán)的效力?？梢?jiàn),承包人對(duì)工程價(jià)款的債權(quán)與承購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)在本質(zhì)均為債權(quán),但又都由法律特別賦予相當(dāng)于物權(quán)的效力。所以,為貫徹“時(shí)間在先,權(quán)利在先”原則,二者發(fā)生沖突時(shí),也應(yīng)以成立時(shí)間之先后定其優(yōu)先次序。

三、承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立

(一)承包人優(yōu)先受償權(quán)成立時(shí)間的確定

如上所述,當(dāng)承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)、承購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí),應(yīng)以其成立時(shí)間的先后確定其優(yōu)先次序。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押和商品房預(yù)售合同均應(yīng)辦理登記簽證,同時(shí),房地產(chǎn)抵押權(quán)、預(yù)售合同的成立時(shí)間應(yīng)以在登記機(jī)關(guān)登記的時(shí)間為準(zhǔn)。與此不同,承包人優(yōu)先受償權(quán)依法不以登記為成立要件。這樣,如何確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,則不無(wú)疑問(wèn)。對(duì)于承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,理論上存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)為債權(quán)未受清償說(shuō)。持這種觀點(diǎn)者認(rèn)為,承包人優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的債權(quán)為基于建設(shè)工程合同所生的債權(quán),此項(xiàng)債權(quán)在承包人與發(fā)包人訂立合同時(shí)即已發(fā)生,但承包人之價(jià)款通常于工程交付或完成時(shí),始能請(qǐng)求給付。易言之,承包人的價(jià)款請(qǐng)求權(quán)此時(shí)方才發(fā)生。于此情形,如果發(fā)包人未按約支付價(jià)款,即承包人未受清償時(shí),才產(chǎn)生承包人的優(yōu)先受償權(quán)。⑥另一種觀點(diǎn)主張,雖然價(jià)款給付請(qǐng)求權(quán)產(chǎn)生于工程完工后,但在建設(shè)工程合同成立的同時(shí)即已發(fā)生對(duì)工程的優(yōu)先受償權(quán)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為,法律設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的立法理由無(wú)非是為了保護(hù)承包人的利益,并進(jìn)而保護(hù)人民住居的安全。因此,以建設(shè)工程合同成立之時(shí)為優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生的時(shí)間,使其及早生效,則保護(hù)更周全,從而不致于在發(fā)包人不支付價(jià)款時(shí),已由其他債權(quán)人先設(shè)定一般抵押權(quán)。⑦

在上述兩種觀點(diǎn)中,依筆者之見(jiàn),債權(quán)未受清償說(shuō)較為妥當(dāng)。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)工程合同成立時(shí),盡管承包人的工程價(jià)款債權(quán)即已發(fā)生,但承包人仍然不能要求發(fā)包人支付價(jià)款。在實(shí)踐中,建設(shè)工程竣工后,應(yīng)先由承包人向發(fā)包人提供完整的竣工資料和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。發(fā)包人接到竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格并辦理竣工結(jié)算后,發(fā)包人須按約支付價(jià)款。發(fā)包人不按約支付,經(jīng)承包人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的,承包人才可依法行使優(yōu)先受償權(quán)。如果認(rèn)為在建設(shè)工程合同訂立時(shí),承包人的優(yōu)先受償權(quán)就已成立,不但與合同法的規(guī)定相違背,而且必將導(dǎo)致債權(quán)人不愿在建設(shè)工程合同成立后以在建工程為貸款的抵押物,商品房的預(yù)售也將同樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然,由于發(fā)包人往往在工程開(kāi)工之前即已為取得貸款而就工程設(shè)定一般抵押權(quán),或者已開(kāi)始預(yù)售商品房,如采債權(quán)未受清償說(shuō),必然使銀行抵押權(quán)和承購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)的順位優(yōu)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)。

(二)承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記問(wèn)題

一般抵押權(quán)和預(yù)售合同的有效成立需經(jīng)登記,而承包人優(yōu)先受償權(quán)僅需有法律規(guī)定的特定事由的存在即可依法成立,并不以登記為生效要件。這樣,要了解在某建設(shè)工程上是否已存在一般抵押權(quán)或已辦理商品房預(yù)售,只需到有關(guān)的登記機(jī)關(guān)查閱登記文件即可獲得完整可靠的信息。但在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),只有發(fā)包人與承包人自己才知道,第三人卻無(wú)法從登記機(jī)關(guān)的登記文件中得到這方面的信息。而承包人優(yōu)先受償權(quán)的作用,是使承包人可以對(duì)發(fā)包人的其他債權(quán)人主張以工程優(yōu)先清償其債權(quán),并可以對(duì)工程建筑物的受讓人主張此權(quán)利。因而,倘若承包人優(yōu)先受償權(quán)的存在不能經(jīng)由某種方式予以公示,可能對(duì)發(fā)包人本身的利益不會(huì)有影響,但發(fā)包人的其他債權(quán)人以及工程建筑物受讓人的利益,隨時(shí)都可能因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而蒙受突如其來(lái)的侵害。所以,為避免因承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使與第三人的利益發(fā)生沖突,就需要通過(guò)一定的方式將優(yōu)先受償權(quán)的存在狀態(tài)向社會(huì)披露,使得其他人在進(jìn)行與該工程有關(guān)的交易時(shí),可以考慮在建設(shè)工程上存在優(yōu)先受償權(quán)的事實(shí),以便對(duì)交易的后果作合理的預(yù)期,避免因承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而使自己的利益遭受不測(cè)之損害。而作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方式的登記制度,則可以有效地保護(hù)第三人的利益,使其僅需查閱有關(guān)的登記文件,就可得知在建設(shè)工程上是否存在承包人優(yōu)先受償權(quán),從而實(shí)現(xiàn)對(duì)交易安全和秩序的維護(hù)。其次,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位依其登記的時(shí)間來(lái)確定,這是自羅馬法以來(lái)即確立的一項(xiàng)基本原則。⑧登記是決定優(yōu)先次序的客觀標(biāo)準(zhǔn),誰(shuí)先登記,誰(shuí)就享有以標(biāo)的物的價(jià)值優(yōu)先獲得清償?shù)臋?quán)利,這既不偏向于承包人的優(yōu)先受償權(quán),也不偏向于一般抵押權(quán)或承購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房請(qǐng)求權(quán),并能避免因?qū)Τ邪藘?yōu)先受償權(quán)成立時(shí)間的不同看法而導(dǎo)致的爭(zhēng)議。事實(shí)上,由于我國(guó)現(xiàn)行法未要求承包人優(yōu)先受償權(quán)需經(jīng)登記,立法上也未對(duì)其成立時(shí)間作明確規(guī)定,目前不少銀行為避免其擔(dān)保權(quán)益受侵害,已暫停辦理在建工程抵押貸款業(yè)務(wù)。尤其應(yīng)當(dāng)看到,如果承包人優(yōu)先受償權(quán)不經(jīng)登記即可有效成立,發(fā)包人就有可能通過(guò)與承包人惡意串通,虛構(gòu)發(fā)包人未按約支付工程價(jià)款,或未支付價(jià)款時(shí)間先于一般抵押權(quán)和預(yù)售合同登記時(shí)間的事實(shí),并進(jìn)而由承包人主張其優(yōu)先于發(fā)包人其他債權(quán)人以工程優(yōu)先受償,從而達(dá)到排斥一般抵押權(quán)和商品房承購(gòu)人請(qǐng)求權(quán)有效行使的目的。反之,如以登記來(lái)確定承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立時(shí)間,就能給發(fā)包人的所有債權(quán)人以工程清償其債權(quán)的公平機(jī)會(huì)。再者,設(shè)立承包人優(yōu)先受償權(quán)的登記制度,承包人雖然會(huì)因辦理登記手續(xù)而支付與此有關(guān)的費(fèi)用,但另一方面,卻可以明晰承包人優(yōu)先受償權(quán)與工程上其他物權(quán)的關(guān)系,避免糾紛的發(fā)生,減少不必要的訴訟成本的支出,使承包人可以比較低的成本避免與其他利害關(guān)系人發(fā)生利益沖突?？傊?我國(guó)有必要在將來(lái)的立法中,明確規(guī)定承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)經(jīng)登記才生效力。

事實(shí)上,在對(duì)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)作出規(guī)定的國(guó)家和地區(qū),大多同時(shí)規(guī)定承包人該項(xiàng)權(quán)利的行使需以登記為要件。例如,在德國(guó)民法中,建筑工程或建筑工程一部分承攬人就其合同所生之債權(quán)對(duì)定作人的建筑用地得請(qǐng)求授予保全抵押,如工作尚未完成,承攬人得為了已經(jīng)完成部分的勞務(wù)報(bào)酬及墊款請(qǐng)求給予保全抵押,此請(qǐng)求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記,抵押權(quán)方成立。在瑞士,建筑工程承包人的法定抵押權(quán)也應(yīng)經(jīng)登記。依日本民法,此時(shí)當(dāng)然發(fā)生承攬人的優(yōu)先權(quán),但須經(jīng)登記,才能保全其效力。在法國(guó),承攬人的此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)也必須經(jīng)過(guò)登記。

此外,在具體登記制度的設(shè)計(jì)上,筆者認(rèn)為,可仿效德、日等國(guó)的做法,采預(yù)登記制度以保全承包人優(yōu)先受償權(quán)的效力。在這些國(guó)家,預(yù)登記是為了保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的之債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。根據(jù)這些國(guó)家法律的規(guī)定,建設(shè)工程承攬人可通過(guò)兩種途徑申請(qǐng)為其對(duì)工程的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行預(yù)登記:其一是經(jīng)登記義務(wù)人(發(fā)包人)的承諾而在登記機(jī)關(guān)辦理登記;其二是單方面申請(qǐng)法院作出采取預(yù)登記措施的裁定,并據(jù)此在登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)登記。依第二種途徑預(yù)登記時(shí),申請(qǐng)人須提交欲登記的優(yōu)先受償權(quán)存在的證明材料,但無(wú)需證明其欲保全的優(yōu)先受償權(quán)日后有受侵害之虞。⑨經(jīng)預(yù)登記后的優(yōu)先受償權(quán),可以保全其優(yōu)先順位,而且,妨礙優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)或者有害于優(yōu)先受償權(quán)的處分行為均為無(wú)效。

注釋:

①參見(jiàn)江平主編:《中華人民共和國(guó)合同法精解》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版,第223頁(yè)。

②參見(jiàn)最高人民法院經(jīng)濟(jì)審判庭編:《合同法解釋與適用》,新華出版社1999年版,第1302頁(yè)。

③⑩參見(jiàn)刁榮華主編:《現(xiàn)代民法基本問(wèn)題》,臺(tái)灣漢林出版社1981年版,第142頁(yè),第284頁(yè)、第288頁(yè)。

④參見(jiàn)鄭玉波主編:《民法物權(quán)論文選輯》(下冊(cè)),臺(tái)灣五南圖書(shū)出版公司1985年版,第667頁(yè)、第673頁(yè);謝在全:《民法物權(quán)論》(下冊(cè)),中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版,第692頁(yè);許明月:《抵押權(quán)制度研究》,法律出版社1998年版,第176頁(yè)。

⑤參見(jiàn)鄭玉波:《民法債編各論》,臺(tái)灣1981年版,第378頁(yè)。

篇9

論文關(guān)鍵詞 物權(quán)法 抵押權(quán) 擔(dān)保法

一、抵押物的種類

物權(quán)法規(guī)定的抵押物種類比擔(dān)保法規(guī)定的種類更加廣泛：

《物權(quán)法》第180條規(guī)定：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

1.建筑物和其他土地附著物；

2.建設(shè)用地使用權(quán)；

3.以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

4.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；

6.交通運(yùn)輸工具；

7.法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

同《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押權(quán)的內(nèi)容比較可以看出，從排列上看，1至6按照不動(dòng)產(chǎn)到動(dòng)產(chǎn)的順序排列，更加具有邏輯性；3、4、5條中增加了新內(nèi)容；第7條采用了“未禁止抵押”的字眼，而不是《擔(dān)保法》中的“依法可以抵押”。二者的區(qū)別在于前者深入貫徹了“法不禁止即為允許”的理念，而且將禁止性規(guī)定限于“法律、行政法規(guī)”的范疇，有效避免了對(duì)“依法”中的“法”做擴(kuò)大解釋。

根據(jù)《物權(quán)法》第181條規(guī)定：企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以與債權(quán)人書(shū)面協(xié)議，將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

這條規(guī)定涉及浮動(dòng)抵押，浮動(dòng)抵押是物權(quán)法為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而作出的關(guān)于抵押權(quán)的一個(gè)新規(guī)定，應(yīng)引起大家的注意和學(xué)習(xí)?！段餀?quán)法》第180條第一款第4項(xiàng)關(guān)于“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押方面的具體規(guī)定，指的就是浮動(dòng)抵押。浮動(dòng)抵押為企業(yè)融資提供了更為廣闊的空間。在實(shí)踐中，正確使用浮動(dòng)抵押，要注意滿足以下幾點(diǎn)：第一，只有企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者才可以設(shè)定浮動(dòng)抵押；第二，抵押財(cái)產(chǎn)限于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；第三，必須書(shū)面協(xié)議，口頭協(xié)議是無(wú)效的。協(xié)議中一般應(yīng)包括擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額、債務(wù)履行期間、抵押財(cái)產(chǎn)的范圍、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件等；第四，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由才可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)；第五，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。這里邊有三層意思：其一，抵押權(quán)期間，抵押財(cái)產(chǎn)處于不確定狀態(tài)，只有約定或者法定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件成就時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)才確定。其二，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)確定的抵押財(cái)產(chǎn)與設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的財(cái)產(chǎn)不必相同。其三，同一財(cái)產(chǎn)既有浮動(dòng)抵押，又有固定抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所得價(jià)款，按照《物權(quán)法》第199條的規(guī)定清償。

二、抵押權(quán)的設(shè)立、抵押合同的生效與抵押物登記

請(qǐng)讓我們看看二法之中的有關(guān)規(guī)定。

對(duì)比《物權(quán)法》第187條、188、189條與《擔(dān)保法》第41條、43條規(guī)定，可以看出：

1.物權(quán)法定是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則。物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)辦理登記，不辦理登記，不發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，《擔(dān)保法》也要求辦理抵押登記。但是，二者對(duì)于抵押合同的生效與抵押權(quán)的生效的規(guī)定卻不同。抵押合同的訂立是以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，屬于債權(quán)關(guān)系范疇，其成立、生效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法確定。抵押權(quán)的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外，還必須符合物權(quán)法的公示原則。為此，物權(quán)法將以往關(guān)于抵押權(quán)的效力和抵押合同的效力混為一談的觀念進(jìn)行了糾正，區(qū)分了抵押合同效力和物權(quán)變動(dòng)效力，將《擔(dān)保法》規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”修改為“抵押權(quán)自登記時(shí)發(fā)生效力”。

2.物權(quán)法對(duì)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記對(duì)抗主義，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不登記不得對(duì)抗善意第三人。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)是否需要登記，物權(quán)法與擔(dān)保法的規(guī)定也有所不同?！稉?dān)保法》規(guī)定林木、航空器、船舶、車輛、企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，而《物權(quán)法》除規(guī)定用于浮動(dòng)抵押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記外，對(duì)于其他動(dòng)產(chǎn)是否需要辦理抵押登記，采取了當(dāng)事人自愿原則，給予他們自主選擇權(quán)。

3.對(duì)于在什么部門辦理抵押物登記，《擔(dān)保法》第42條有明確的規(guī)定，而物權(quán)法僅對(duì)浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)的登記部門明確為抵押人住所地的工商行政管理部門。在這一點(diǎn)上，也與擔(dān)保法的規(guī)定有所不同?！稉?dān)保法》規(guī)定，以企業(yè)設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，由財(cái)產(chǎn)所在地的工商部門辦理抵押登記。

三、抵押與租賃及抵押物的轉(zhuǎn)讓

（一）抵押與租賃

根據(jù)《物權(quán)法》第190條：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。擔(dān)保法中則規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

相比較而言，物權(quán)法的規(guī)定更加完善。對(duì)于抵押物，可能抵押前已經(jīng)出租，或者抵押后再出租。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，對(duì)于將已出租的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，承租人可以繼續(xù)使用租賃物，即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系也不當(dāng)然終止，承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán)。對(duì)于將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是將辦理了抵押登記的財(cái)產(chǎn)出租，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，抵押財(cái)產(chǎn)的買受人可以解除原租賃合同，承租人則不能要求繼續(xù)承租抵押的房屋；二是將未辦理登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租，抵押權(quán)就不能對(duì)抗租賃權(quán)，仍然應(yīng)當(dāng)適用買賣不破租賃的原則。

（二）抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《物權(quán)法》第191條的規(guī)定，對(duì)于抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓，物權(quán)法明確為：（1）抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，而不是如擔(dān)保法規(guī)定的僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人；同時(shí)，要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。（2）未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非受讓人代為向抵押權(quán)人償還了債務(wù)、消滅了抵押權(quán)。在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，往往會(huì)加重抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)的買受人的風(fēng)險(xiǎn)。為了維護(hù)抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)買受人的合法權(quán)益，物權(quán)法在擔(dān)保法規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)作了更嚴(yán)格的限制性規(guī)定。

   （三）最高額抵押擔(dān)保

物權(quán)法專門用了五條（第203條到207條）來(lái)規(guī)定最高額抵押擔(dān)保，相比擔(dān)保法中的三條簡(jiǎn)略規(guī)定要更加詳細(xì)與充實(shí)。根據(jù)第204條的規(guī)定，如當(dāng)事人另有約定，最高額抵押擔(dān)保在債權(quán)確定前，可以轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)；根據(jù)第205條的規(guī)定，當(dāng)事人可以在不對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的前提下，協(xié)議變更最高額抵押的相關(guān)內(nèi)容，第206條則對(duì)最高額抵押中的債權(quán)如何確認(rèn)作出了明確的規(guī)定。這些需要大家留意。

四、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)及存續(xù)期間

（一）實(shí)現(xiàn)條件

根據(jù)《物權(quán)法》第203條的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只要滿足以下二個(gè)條件的任一條件即可。一是債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)；二是發(fā)生了當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。其中第二個(gè)條件是物權(quán)法新增加的規(guī)定。在擔(dān)保法中，抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的唯一條件是債務(wù)履行期間屆滿抵押權(quán)人未受清償。物權(quán)法雖然僅僅在原有的基礎(chǔ)上增加了“發(fā)生了當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形”，但卻充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人合意的立法精神。在實(shí)踐中，本人認(rèn)為值得注意的是要防止當(dāng)事人在合同中作出“債務(wù)履行期間屆滿前，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)抵押物轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”的約定。這種約定為流押約定，是擔(dān)保法和物權(quán)法所不允許的。

（二）實(shí)現(xiàn)方式

關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，物權(quán)法在擔(dān)保法的基礎(chǔ)上進(jìn)行了充實(shí)和改進(jìn)。根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有三種：一是協(xié)議?？梢詤f(xié)議折價(jià)、也可以協(xié)議拍賣和變賣（為公平起見(jiàn)，拍賣、變賣的主體應(yīng)當(dāng)是第三方）。二是抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以直接請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。三是如果抵押權(quán)人與抵押人在債務(wù)是否已經(jīng)履行以及抵押本身的問(wèn)題上存在爭(zhēng)議，則抵押權(quán)人仍然可采取向人民法院提起訴訟的方式解決。

（三）清償順序

《物權(quán)法》第199條規(guī)定：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

上述規(guī)定已經(jīng)將抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的清償順序規(guī)定得很清楚，在此不再贅述。本人認(rèn)為要注意的是：因?yàn)槲餀?quán)法涉及不動(dòng)產(chǎn)的抵押采取登記生效主義、涉及動(dòng)產(chǎn)的抵押采取登記對(duì)抗主義，故物權(quán)法以抵押權(quán)是否登記作為清償先后的依據(jù)，而不再以擔(dān)保法中以合同生效時(shí)間來(lái)作為清償先后的依據(jù)。

篇10

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國(guó)的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對(duì)土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國(guó)家稅收等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國(guó)《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方的財(cái)產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或者法定管理人的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家、省、市鎮(zhèn)行政公共機(jī)構(gòu)對(duì)稅收人員和會(huì)計(jì)人員的財(cái)產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護(hù)夫妻一方，未成年人或者國(guó)家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對(duì)夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、特殊的國(guó)家工作人員的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谏鲜鲋黧w關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、稅收人員或者會(huì)計(jì)人員在很大程度上掌握著另一方的財(cái)產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢(shì)侵吞另一方利益從而增加自己財(cái)產(chǎn)的極大風(fēng)險(xiǎn)與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護(hù)。

法定抵押權(quán)的目的在于對(duì)特殊債權(quán)給予特別保護(hù)，除特別的公法上的債權(quán)外，其原因大多在于，該債權(quán)的產(chǎn)生是抵押物保值、增值的重要前提。如果沒(méi)有該債權(quán)，就不會(huì)有抵押物的現(xiàn)存價(jià)值，所以，如果不規(guī)定法定抵押權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致特定債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)充當(dāng)了其他債權(quán)人的擔(dān)保，從而破壞了債權(quán)人之間的利益平衡；而且，也不利于激發(fā)債權(quán)人對(duì)抵押物保值、增值的積極性。所以，法律規(guī)定了法定抵押權(quán)，允許該債權(quán)人不經(jīng)合意、不需登記，就可以獲得抵押權(quán)。但是，我國(guó)土地和房屋一并抵押的規(guī)定，卻顯然與上述兩種情況無(wú)關(guān)，它解決的不是債權(quán)和抵押物的價(jià)值的關(guān)系問(wèn)題，而是土地和土地之上建筑物的關(guān)系問(wèn)題。

二、房地合并抵押絕對(duì)化會(huì)造成嚴(yán)重的后果

1、土地和地上建筑關(guān)系的民法模式

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國(guó)為代表的立法模式認(rèn)為，土地與建筑物是一個(gè)物，建筑物是土地的重要成分。德國(guó)《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認(rèn)為，建筑物和土地是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實(shí)上二者又無(wú)法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時(shí)，就只能通過(guò)地上權(quán)的關(guān)系來(lái)處理，也就是通過(guò)土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問(wèn)題。在當(dāng)事人沒(méi)有達(dá)成約定的情況下，視為已有法定地上權(quán)的設(shè)定。如我國(guó)臺(tái)灣民法典第876條規(guī)定，土地及其土地上之建筑物，同屬于一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押者，于抵押物拍賣時(shí)，視為已有地上權(quán)之設(shè)定，其地租由當(dāng)事人協(xié)議定之，協(xié)議不諧時(shí)，須申請(qǐng)法院定之。

2、我國(guó)采取的民法模式

我國(guó)大陸和日本及我國(guó)臺(tái)灣相同，堅(jiān)持認(rèn)為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于我國(guó)堅(jiān)持土地公有制，而房屋卻一直是私有財(cái)產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動(dòng)搖的前提下，堅(jiān)持房屋與土地的分離，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強(qiáng)化。但是，事實(shí)上二者又無(wú)法分離，如果土地使用權(quán)和房屋不能歸屬于一人時(shí)，就需要像臺(tái)灣那樣通過(guò)法定的土地權(quán)利來(lái)解決房屋所有人和土地使用權(quán)人之間的利益沖突。但是，我國(guó)不但沒(méi)有規(guī)定法定地上權(quán)，反而為了回避權(quán)利沖突，規(guī)定了房、地一起抵押的做漢。1990年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。1994年《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。1995年的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3、我國(guó)采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來(lái)解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。我認(rèn)為主是為了方便司法。因?yàn)樵谝话闱闆r下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對(duì)司法者來(lái)說(shuō)操作最為簡(jiǎn)便易行。但是，這種簡(jiǎn)單的做法恐怕還有以下幾個(gè)原因：

1）、當(dāng)時(shí)立法者乃至整個(gè)學(xué)界對(duì)法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施的時(shí)候，我國(guó)的土地使用權(quán)剛剛開(kāi)始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計(jì)對(duì)大多人來(lái)說(shuō)聞所未聞。

2）、我國(guó)實(shí)行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來(lái)說(shuō)較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過(guò)高，而且，理論上也存在很多難點(diǎn)。

3）、當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問(wèn)題，對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒(méi)有進(jìn)入立法者的視野。所以，從管理的角度來(lái)說(shuō)，房地合并抵押的簡(jiǎn)單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒(méi)有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實(shí)，采取將土地和房屋強(qiáng)行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴(yán)重，尤其是在我國(guó)房地分別登記的情況下，再盲目地絕對(duì)堅(jiān)持房地合并抵押的做法就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

1）、無(wú)法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順位，對(duì)交易安全造成危害。房地合并抵押并沒(méi)有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個(gè)要優(yōu)先進(jìn)行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機(jī)關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實(shí)際上又是重復(fù)的。根據(jù)一般的登記法理，登記順位是由納入登記簿的先后決定的，由于這兩個(gè)抵押權(quán)是分別登記在不同的登記簿上，所以，在它們之間也就不存在誰(shuí)是第一順位的問(wèn)題。兩次登記的當(dāng)事人都有主張自己是第一順位的理由。所以，確定誰(shuí)是第一順位的，都對(duì)另一方不公平。

2）、給債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了可乘之機(jī)?，F(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時(shí)，其價(jià)值的計(jì)算并沒(méi)有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價(jià)值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復(fù)抵押的，這很顯然違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。即使我們從學(xué)理出發(fā)允許重復(fù)抵押，但是，重復(fù)抵押的進(jìn)行，后順位的抵押權(quán)人只有在前抵押順位的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先受償后才能就其余額優(yōu)先受償。所以，一般來(lái)說(shuō)，考慮到后順位的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前順位的抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，后順位的抵押權(quán)人會(huì)提高對(duì)債務(wù)人的貸款利率，這就要求其能夠明確的知曉自己作為后順位的地位，從而注意自己的風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)提高貸款的利率。但是，在我國(guó)現(xiàn)有分別登記的情形下，后順位的抵押權(quán)人卻無(wú)從知曉自己的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)人沒(méi)有支付重復(fù)抵押的代價(jià)，卻獲得了重復(fù)抵押的收益，這對(duì)后順位抵押權(quán)人是不公平的。債務(wù)人的做法也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

3）、在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于當(dāng)事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價(jià)緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來(lái)?yè)?dān)保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔(dān)保物的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越小，主債務(wù)人承擔(dān)的代價(jià)相應(yīng)越小。反之，擔(dān)保物的價(jià)值越低，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越大，主債務(wù)人的代價(jià)相應(yīng)增加。所以，抵押物的范圍和價(jià)值是和債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)人的代價(jià)成正比的。在債務(wù)人的代價(jià)未變的情況下，片面擴(kuò)張抵押物的范圍，增加抵押物的價(jià)值，減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人是非常不公平的。所以，從權(quán)利義務(wù)相一致的公平角度來(lái)講，對(duì)當(dāng)事人未設(shè)定抵押的部分，如果承認(rèn)其也屬于抵押范圍，是不合適的。

三、片面要求房地合并抵押，是對(duì)抵押和轉(zhuǎn)讓的混淆

上文已經(jīng)提到，我國(guó)關(guān)于房地合并抵押的規(guī)定，是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體導(dǎo)致的矛盾。但是，只有在土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，包括當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓以及債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，法院為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，才會(huì)出現(xiàn)這種情況。但是，轉(zhuǎn)讓和抵押畢竟不同。轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)讓，而抵押只是以抵押物充當(dāng)債權(quán)的擔(dān)保，如果到期債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，就對(duì)抵押物實(shí)行拍賣，以拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果到期債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)作為從屬性權(quán)利，也就歸于消滅，抵押物所有人可以要求注銷抵押權(quán)登記。也就是說(shuō)，抵押權(quán)的設(shè)定只是意味著在債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)變賣抵押物以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可能性，并不一定會(huì)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況下，所謂房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)易其主體的問(wèn)題就不會(huì)發(fā)生。所以，即使我們承認(rèn)房地合并轉(zhuǎn)移的必要性，也并不能以此作為合并抵押的理由。更何況，房地合并轉(zhuǎn)移的合理性還有待于商榷呢？

四、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)效力擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或房屋，是對(duì)抵押權(quán)性質(zhì)的誤解

抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)利，它所支配的是抵押物的價(jià)值。即使我們承認(rèn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)將土地和房屋一并拍賣，也并不能得出抵押權(quán)人可以就全部的變賣價(jià)值優(yōu)先受償。抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和抵押物的價(jià)值絕對(duì)不是一回事，不能因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值的變現(xiàn)需要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違背當(dāng)事人的約定，任意擴(kuò)張抵押權(quán)可以支配的抵押物價(jià)值的范圍。在這方面，土地上已經(jīng)建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權(quán)的，和土地使用權(quán)抵押后又建有房屋的處理方法應(yīng)該是一致的。因?yàn)槎咴O(shè)定抵押權(quán)的合意都只是針對(duì)土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)，二者都牽涉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何避免土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)異其主體的問(wèn)題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三是五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，也應(yīng)參照此規(guī)定辦理。也就是說(shuō)抵押權(quán)的范圍仍然是單獨(dú)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，但是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣土地使用權(quán)時(shí)，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起拍賣，但對(duì)未設(shè)定抵押權(quán)的部分，抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

例如：當(dāng)事人甲用自己建有房屋的土地使用權(quán)，以擔(dān)保丙的債務(wù)為目的為債權(quán)人乙設(shè)定抵押權(quán)，甲乙二人約定僅就土地使用權(quán)部分設(shè)定抵押，并且在土地管理部門辦理了登記。現(xiàn)在債務(wù)人丙到期無(wú)法清償債務(wù)，抵押權(quán)人乙主張。盡管房屋所有權(quán)部分沒(méi)有約定，也沒(méi)有辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償。而抵押人則認(rèn)為，抵押權(quán)的范圍只是針對(duì)約定抵押并辦理登記的土地使用權(quán)部分，對(duì)房屋所有權(quán)，雖然可以一同拍賣，但是債權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

上述案例中，法院最終判決原告乙“土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償”的訴訟請(qǐng)求不予支持，這既符合法理，也符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。

五、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，是對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》有關(guān)房地合并轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)范性質(zhì)的誤解

1、我國(guó)對(duì)于房地抵押的法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述），《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒(méi)有涉及抵押?jiǎn)栴}，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒(méi)有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因?yàn)榉课荼仨毥⒃谝欢ǖ耐恋刂?，必須有一定的土地?quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時(shí)候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

2、我國(guó)房地抵押、轉(zhuǎn)讓的法律分析

1）、按照法理來(lái)說(shuō)，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個(gè)單獨(dú)抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，為什么《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，立法者當(dāng)時(shí)的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。不過(guò)《擔(dān)保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說(shuō)，條文都不是孤立存在的，一個(gè)規(guī)范總要有一個(gè)規(guī)范群，立法者不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的組成一個(gè)規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學(xué)上，體系解釋是一個(gè)非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨(dú)設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴(kuò)張。本條應(yīng)該規(guī)定在《擔(dān)保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。但是，本條并沒(méi)放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問(wèn)題不是抵押權(quán)擴(kuò)張的問(wèn)題，而是什么情況下，哪些財(cái)產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏膯?wèn)題?！稉?dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。本條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。衡量這兩款，第二款僅僅規(guī)定出讓土地使用權(quán)的抵押，言外之意，對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)并不允許抵押。但是，再回來(lái)參考第一款，如果劃撥土地使用權(quán)的房屋抵押的，那么，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)也就應(yīng)該同時(shí)抵押。這在第三款的印證下更加鮮明。第三款針對(duì)集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的體積土地使用權(quán)問(wèn)題做出了特別規(guī)定，不允許單獨(dú)抵押，但是，如果以企業(yè)建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。所以，我認(rèn)為，主張《擔(dān)保法》的本條規(guī)定擴(kuò)張了抵押權(quán)的效力，可能是一個(gè)誤讀，本條的目的或許更多的是為了解決劃撥國(guó)有土地地用權(quán)或者集體土地使用權(quán)的抵押或者流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而不是在于擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。

2）、房屋土地的同時(shí)抵押是不是《擔(dān)保法》的強(qiáng)制性規(guī)定，大可懷疑?！稉?dān)保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強(qiáng)制性的，而是引導(dǎo)性的。當(dāng)事人可以通過(guò)特約改變這一規(guī)定。改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對(duì)土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機(jī)制解決房屋的土地權(quán)屬問(wèn)題。其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導(dǎo)致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)拍賣，也并不因此就導(dǎo)致抵押權(quán)效力的擴(kuò)張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對(duì)未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

參考文獻(xiàn)資料：