導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇土地詳細(xì)規(guī)劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

為限制容積率確定的主觀隨意性、彌補(bǔ)控規(guī)階段交通規(guī)劃的缺失，文章提出在控規(guī)中以交通供需量化關(guān)系為基礎(chǔ)控制土地開發(fā)強(qiáng)度的應(yīng)對理念，并從實(shí)施層面對其量化關(guān)系進(jìn)行組織，闡述該理念向?qū)嵺`轉(zhuǎn)化的現(xiàn)實(shí)可行性。

1．1交通供需關(guān)系量化及其可行性論證

交通供給即城市各種交通設(shè)施所能提供的交通承載量，其主體為路網(wǎng)承載力;交通需求則為城市生產(chǎn)、生活所催生的各類出行總和，其根源為土地開發(fā)。不同的土地利用性質(zhì)與開發(fā)強(qiáng)度產(chǎn)生的交通需求各異，對于同一用地性質(zhì)，開發(fā)強(qiáng)度越高所產(chǎn)生的交通需求越大。顯然，土地開發(fā)強(qiáng)度不可能無限增加，當(dāng)其增大到一定程度后勢必會超出交通供給水平，產(chǎn)生交通供需矛盾。因此，交通供給與需求之間存在某一平衡值，此時(shí)交通與土地利用彼此協(xié)調(diào)，兩者之間具備對等關(guān)系，這是建立交通供需量化關(guān)系的基礎(chǔ)。交通需求源于土地開發(fā)，土地開發(fā)強(qiáng)度表征交通需求的增減;交通供給重在城市路網(wǎng)，路網(wǎng)承載力反映交通供給的大小，因此交通供需關(guān)系可表達(dá)為土地開發(fā)強(qiáng)度與路網(wǎng)承載力之間的關(guān)系，在地塊用地面積明確的前提下，土地開發(fā)強(qiáng)度又可描述為地塊建筑面積。路網(wǎng)承載力實(shí)際等同于路網(wǎng)最大分配交通流，兩者只是概念的不同，在一定方法、條件下可實(shí)現(xiàn)與各地塊間出行分布量(OD交通量)的雙向過渡，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為各地塊出行生成量。由此，交通供需關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榈貕K建筑面積與出行生成量之間的關(guān)系，而出行生成率便是建立這一關(guān)系的中間媒介(如圖1所示)。出行生成率是目前建設(shè)項(xiàng)目交通影響評價(jià)中預(yù)測建設(shè)項(xiàng)目出行生成量的常用指標(biāo)，已實(shí)施交通影響評價(jià)的地區(qū)大都結(jié)合本地特點(diǎn)制訂了切合自身的出行生成率指標(biāo)，可直接應(yīng)用于本研究。對于尚未實(shí)施交通影響評價(jià)的地區(qū)，其出行生成率指標(biāo)確定須經(jīng)充分的交通調(diào)查，綜合考慮各種影響要素，根據(jù)控規(guī)編制中常見的用地分類將建設(shè)用地或建筑物進(jìn)行細(xì)分，以不同區(qū)位與交通方式分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，使出行生成率指標(biāo)與控規(guī)編制充分對接。此外，應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展動態(tài)，定期對出行生成率進(jìn)行修正，以確保指標(biāo)取值的合理性。在當(dāng)前交通發(fā)展態(tài)勢下，小汽車仍占據(jù)道路交通主導(dǎo)地位，其對路網(wǎng)沖擊最大，對路網(wǎng)服務(wù)水平的變化最為敏感，因此在整個(gè)量化關(guān)系組織過程中宜以小汽車為主體，以簡化實(shí)施過程。

1．2交通供需關(guān)系量化技術(shù)

根據(jù)交通供需平衡起點(diǎn)不同，可從兩個(gè)方面建立對等量化關(guān)系，即:(1)交通需求自主適應(yīng)交通供給;(2)交通供給主動迎合交通需求。其量化關(guān)系的建立均需一定的方法、理論作為基礎(chǔ)。

1．2．1OD反推技術(shù)

當(dāng)交通供給(路網(wǎng)承載力)既定時(shí)，交通供需量化關(guān)系組織如圖2所示。該流程可看作由交通供給向交通需求的逆反饋過程，其核心技術(shù)為OD反推，OD反推是一個(gè)迭代計(jì)算過程，基本原理是以一個(gè)初始矩陣為推算起點(diǎn)，重復(fù)進(jìn)行交通分配和OD矩陣反推過程，直至滿足設(shè)定的收斂條件，獲得估算的OD矩陣［19］，OD反推模型由式(1)表示為MinF(t，v)=γ1F1(t，t⌒)+γ2F2(v，v⌒)st．v=assign(t)v，t＞{0(1)式中:t為推算的OD矩陣;v為推算的路段流量;t⌒為先驗(yàn)OD矩陣;v⌒為路段觀測流量;γ1和γ2分別為權(quán)重系數(shù)。在路網(wǎng)承載力已定的前提下，反推基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為路網(wǎng)中經(jīng)一定飽和度折減后的各條道路通行能力值，即路網(wǎng)中所有路段的流量計(jì)數(shù)均可通過對通行能力的折減獲取，從而提高反推OD矩陣精度，使該方法更具可行性。

1．2．2交通需求預(yù)測“四階段”法

當(dāng)交通需求(地塊初定開發(fā)強(qiáng)度)既定時(shí)，其交通供需量化關(guān)系組織如圖3所示。圖3交通需求既定下供需量化關(guān)系組織流程圖該流程為交通需求向交通供給的正反饋過程，其核心技術(shù)為交通需求預(yù)測“四階段”法?！八碾A段”法是目前交通規(guī)劃領(lǐng)域應(yīng)用最為廣泛的一整套技術(shù)體系，主要包括出行生成、出行分布、交通方式劃分及交通流分配四個(gè)預(yù)測階段。其中出行生成與交通方式劃分在第二步中同步完，交通分布與交通分配則在第三步中相繼實(shí)現(xiàn)。當(dāng)控規(guī)方案中交通供給(路網(wǎng)承載力)滿通需求(土地開發(fā)強(qiáng)度)時(shí)，可認(rèn)為這一單向平衡是合理的，即初定的地塊開發(fā)強(qiáng)度是恰當(dāng)?shù)?當(dāng)前者無法滿足后者時(shí)，理論上應(yīng)對路網(wǎng)容量進(jìn)行擴(kuò)容，但此法通常會對規(guī)劃方案造成較大變動，增加規(guī)劃編制工作量，此外，如何擴(kuò)容、擴(kuò)容多少將是一個(gè)十分復(fù)雜的問題。為回避此技術(shù)難點(diǎn)，該流程運(yùn)用逆向思維依據(jù)路網(wǎng)承載力對土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行反饋調(diào)整，以達(dá)到兩者之間的相互協(xié)調(diào)。事實(shí)也證明，徒增路網(wǎng)容量對于解決交通問題往往無濟(jì)于事，在巨大的交通需求壓力下新增容量很快就會消失殆盡，使供需矛盾繼續(xù)惡化，這已成為共識。

2交通供需平衡狀態(tài)下開發(fā)強(qiáng)度控制的技術(shù)路線

由于交通與土地利用關(guān)系的復(fù)雜性，城市不同開發(fā)片區(qū)業(yè)已形成的交通供需關(guān)系存在較大差異，綜合各類片區(qū)背景交通特點(diǎn)，將控規(guī)編制中城市開發(fā)建設(shè)用地分為兩類，即新開發(fā)片區(qū)與舊城更新片區(qū)，在此基礎(chǔ)上分別建立兩類片區(qū)交通供需平衡狀態(tài)下開發(fā)強(qiáng)度控制的技術(shù)路線。

2．1交通供需平衡狀態(tài)下開發(fā)強(qiáng)度控制技術(shù)路線———新開發(fā)片區(qū)

城市新開發(fā)片區(qū)通常尚未與建成區(qū)建立穩(wěn)定的交通聯(lián)系，其交通供需處于一種“空白”狀態(tài)，為構(gòu)建理想的交通與土地利用關(guān)系提供了可能。結(jié)合新開發(fā)片區(qū)出行特點(diǎn)，以交通供給(路網(wǎng)承載力)為既定條件，提出基于OD反推法的開發(fā)強(qiáng)度控制技術(shù)路線。其步驟如下:(1)分別以不同門檻飽和度(為保證城市道路服務(wù)水平需對其通行能力進(jìn)行一定比例折減，該折減值即為門檻飽和度。通?？焖俾贰⒅鞲陕?、次干路、支路分別取0．75、0．80、0．85、0．90)。對規(guī)劃路網(wǎng)中各等級道路通行能力進(jìn)行折減，作為路網(wǎng)承載力;(2)在控規(guī)土地利用規(guī)劃方案地塊邊界線基礎(chǔ)上劃分交通小區(qū)，以確保各交通小區(qū)屬性數(shù)據(jù)與各地塊相對應(yīng);(3)在前兩步基礎(chǔ)上利用OD反推技術(shù)估計(jì)出OD分布矩陣，得到各地塊間分布交通量;(4)分別對OD矩陣行、列求和獲得各地塊發(fā)生與吸引交通量;(5)以出行生成率為媒介建立土地開發(fā)強(qiáng)度與發(fā)生吸引交通量之間的互動約束關(guān)系，進(jìn)而推算出各地塊容積率。經(jīng)該方法所得容積率賦值應(yīng)作為控規(guī)方案中各地塊開發(fā)強(qiáng)度的上限值，即最終確定的容積率不應(yīng)超出該值，從而實(shí)現(xiàn)對土地開發(fā)強(qiáng)度的有效控制，確保交通與土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展。OD反推法簡單、易操作，能夠從理想狀態(tài)考慮片區(qū)最大過境交通量及各地塊允許的土地開發(fā)強(qiáng)度，適用于無現(xiàn)狀交通資料的城市新開發(fā)片區(qū)。特別地，由于該方法僅從地塊交通條件去設(shè)定土地開發(fā)強(qiáng)度，易造成個(gè)別地塊容積率反推值偏離正常范圍，當(dāng)?shù)貕K容積率反推值過大(浪費(fèi)路網(wǎng)容量資源)或過小(限制土地開發(fā)潛力)時(shí)，結(jié)合OD反推自身特點(diǎn)提出OD加載法的調(diào)整策略，其步驟為采用反推的OD矩陣標(biāo)定重力模型(重力模型是應(yīng)用較為廣泛的交通分布預(yù)測模型，也是本研究中所應(yīng)用的關(guān)鍵技術(shù)之一，因此需事先對模型進(jìn)行標(biāo)定)。(1)利用出行生成率與反推容積率計(jì)算各地塊發(fā)生與吸引交通量;(2)使用標(biāo)定的重力模型進(jìn)行交通分布預(yù)測獲得新的OD矩陣;(3)對于反推容積率過大的地塊，設(shè)定其容積率上限并通過出行生成率推算該容積率下地塊發(fā)生與吸引交通量;(4)計(jì)算新舊矩陣中這些地塊發(fā)生或吸引交通量(當(dāng)交通發(fā)生量大于吸引量時(shí)，所需比值為新舊矩陣中交通發(fā)生量之比;反之，則為交通吸引量之比)之比，將新矩陣中該部分地塊對應(yīng)的行、列單元交通量分別與所得比值相乘，完成地塊容積率下調(diào)所對應(yīng)的OD矩陣調(diào)整;(5)使用OD加載法將新矩陣中被調(diào)整地塊(指容積率下調(diào)地塊周邊的地塊。某地塊開發(fā)強(qiáng)度降低，必定會改善周邊地塊交通條件，使其開發(fā)強(qiáng)度具備上升潛力，故可分別對周邊地塊容積率進(jìn)行上調(diào))所對應(yīng)的行、列單元交通量分別按一定比例上調(diào)并加載到規(guī)劃路網(wǎng)中;反推容積率過小的地塊應(yīng)優(yōu)先作為被調(diào)整地塊，以確保各地塊具有平等的開發(fā)機(jī)會;(6)觀察路網(wǎng)運(yùn)行狀態(tài)直至達(dá)到承載能力，對矩陣中被調(diào)整地塊對應(yīng)的行、列值分別求和，得到其發(fā)生與吸引交通量;(7)再次利用出行生成率計(jì)算出各地塊調(diào)整后的容積率。以O(shè)D反推法為基礎(chǔ)的土地開發(fā)強(qiáng)度控制技術(shù)路線如圖4所示。

2．2交通供需平衡狀態(tài)下開發(fā)強(qiáng)度控制技術(shù)路線———舊城更新片區(qū)

與城市新開發(fā)片區(qū)不同，舊城更新片區(qū)具有相對穩(wěn)定的過境交通需求，“破壞”了OD反推法所要求的理想條件，即從交通需求適應(yīng)交通供給方面無法建立所求供需量化關(guān)系，轉(zhuǎn)而從交通供給迎合交通需求角度建立了基于交通需求預(yù)測“四階段”法的土地開發(fā)強(qiáng)度控制技術(shù)路線。其步驟為(1)在舊城更新片區(qū)控規(guī)編制之前進(jìn)行路段交通量調(diào)查;(2)通過OD反推獲取現(xiàn)狀OD分布矩陣并以此標(biāo)定重力模型;(3)使用反推的OD矩陣計(jì)算開發(fā)片區(qū)交通小區(qū)現(xiàn)狀發(fā)生與吸引交通量，采用趨勢外推法或增長率法預(yù)測規(guī)劃年交通小區(qū)發(fā)生與吸引交通量;已建立交通規(guī)劃模型的城市，交通小區(qū)規(guī)劃年發(fā)生與吸引交通量可從交通規(guī)劃模型中提取;(4)根據(jù)出行生成率及土地利用規(guī)劃方案初定容積率計(jì)算各地塊發(fā)生與吸引交通量;(5)利用標(biāo)定的重力模型進(jìn)行交通分布預(yù)測，獲取新的OD矩陣;(6)對所得OD矩陣進(jìn)行交通分配并對路網(wǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行檢驗(yàn)。若路網(wǎng)運(yùn)行狀態(tài)良好，則方案初定的土地開發(fā)強(qiáng)度與路網(wǎng)承載力相協(xié)調(diào);反之則不協(xié)調(diào)，需對部分地塊開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整對象為過負(fù)荷路段周邊容積率具備下調(diào)條件的地塊，方法為OD加載法，如圖5所示。

3實(shí)施策略

3．1實(shí)施節(jié)點(diǎn)

對于城市新開發(fā)片區(qū)，交通供需量化關(guān)系建立應(yīng)在控規(guī)土地利用規(guī)劃方案路網(wǎng)、地塊劃分及用地性質(zhì)初步確定后進(jìn)行，以指導(dǎo)下一步地塊開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)制定，為之提供輔助依據(jù);對于舊城更新片區(qū)，其量化關(guān)系建立應(yīng)在方案及容積率指標(biāo)初定后進(jìn)行，以對所確定容積率進(jìn)行修正，使開發(fā)強(qiáng)度服從既定路網(wǎng)承載力。以交通供需平衡量化關(guān)系來控制土地開發(fā)強(qiáng)度的方法一方面將交通規(guī)劃的核心內(nèi)容有效納入到控規(guī)指標(biāo)確定之中，使二者合為一體，抵消當(dāng)前控規(guī)交通規(guī)劃缺失之不足;另一方面也為開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的確定引入了理性依據(jù)，有利于強(qiáng)化控規(guī)穩(wěn)定特性。固然，以純粹的交通視角來確定容積率有其片面性，交通因素只是左右容積率變化的因子之一，它同時(shí)還要受到城市區(qū)位、用地性質(zhì)、地價(jià)、景觀、歷史文化以及城市設(shè)計(jì)等各方面因素的影響，因此使用該方法所制定的容積率指標(biāo)僅為“一家之言”，通?？勺鳛槿莘e率確定的輔助依據(jù)。但對于城市核心區(qū)、老城區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等開發(fā)強(qiáng)度較高、路網(wǎng)資源相對緊束的開發(fā)片區(qū)來說，交通條件自然上升為影響容積率的主導(dǎo)因素之一，以此確定的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)理應(yīng)作為確定最終容積率的重點(diǎn)參考依據(jù)。

3．2實(shí)施成果

出具《交通供需關(guān)系量化與土地開發(fā)強(qiáng)度控制研究報(bào)告》，作為對控規(guī)成果的補(bǔ)充與完善，并將其納入規(guī)劃附件。主要研究結(jié)論應(yīng)寫入控規(guī)文本，作為規(guī)劃管理中容積率給定及調(diào)整的依據(jù)。

3．3成果審查

當(dāng)前，專家評審會是各類規(guī)劃成果的主要審查形式之一，該組織形式通常適合于以定性分析為主的成果審查，即可進(jìn)行有效把關(guān)又能提高審查效率。對于以定量分析為主的規(guī)劃審查考慮到定量分析涉及大量數(shù)據(jù)與運(yùn)算，建議由交通技術(shù)咨詢機(jī)構(gòu)(即第三方)對報(bào)告研究成果進(jìn)行審查，主要包括數(shù)據(jù)可用性、方法有效性、計(jì)算準(zhǔn)確性以及結(jié)果合理性等四個(gè)方面，并出具審查意見［20］。

篇2

1.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)與土地管理存在的問題

1.1規(guī)劃編制滯后于建設(shè)

在近年來的城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中，就出現(xiàn)了許多新的問題，特別是原有道路系統(tǒng)功能和建設(shè)用地的位置及規(guī)模，已不能滿足城市建設(shè)發(fā)展的需求?？傄?guī)的調(diào)整和修編都需要一定的時(shí)間，資料的收集與分析、方案的制訂、評審修改等一系列過程。這對于規(guī)劃本身科學(xué)性、合理性是必須的，但由于總體規(guī)劃的調(diào)整及修編，造成控制性詳細(xì)規(guī)劃，修建性詳細(xì)規(guī)劃缺乏上層規(guī)劃的指導(dǎo)，而無法做深做細(xì)，造成對于具體的微觀控制嚴(yán)重不足，在整個(gè)規(guī)劃體系中出現(xiàn)了薄弱的環(huán)節(jié)乃至斷層，造成規(guī)劃管理工作的被動。規(guī)劃設(shè)計(jì)在相當(dāng)程度上強(qiáng)調(diào)的是城市空間環(huán)境質(zhì)量，追求物質(zhì)空間結(jié)構(gòu)理想狀態(tài)。在很大程度上存在規(guī)劃的針對性和可操作性等方面的缺憾。加之有的規(guī)劃編制單位不能深入實(shí)際，隨著近兩年的“房地產(chǎn)熱”及政府的經(jīng)濟(jì)狀況拮據(jù)，村莊的搬遷不能及時(shí)地實(shí)施，造成農(nóng)民大規(guī)模違規(guī)建房而無法控制，以致今后村莊搬遷無望，只能調(diào)整規(guī)劃。

1.2城市土地壟斷措施不力

土地是不可再生資源，是城市建設(shè)的平臺，是城市發(fā)展的根本。近年來，由于縣級城市環(huán)境的不斷改善，招商引資力度的不斷加大和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)結(jié)合部，另外還有大量經(jīng)營性建設(shè)用地走向市場和農(nóng)村進(jìn)城讀書人員增加，都吸納了大量的外來人員進(jìn)城，同時(shí)，由于政府長期以來缺少對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一級土地市場的剛性約束手段，一些居民為了增加收入，利用區(qū)域優(yōu)勢，以要求解決自己居住問題為由，紛紛搶占地皮，亂搭、擴(kuò)建、亂建房屋，私買私賣，牟取暴利，還有些村民甚至把分到戶的土地隨意高價(jià)出賣，擾亂了土地市場，也給規(guī)劃管理增加了很大的難度。

1.3規(guī)劃管理技術(shù)手段不具體

在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的實(shí)施過程中，由于總體規(guī)劃是對城市的宏觀控制，而城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃則因?yàn)榭h級城市規(guī)劃經(jīng)費(fèi)緊張的原因而存在編制上的不足，致使規(guī)劃管理部門無法將其作為管理的依據(jù)。加之隨著《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施，地方性新的《城市規(guī)劃管理辦法》和《規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》也都沒有出臺，因此就沒有過硬的技術(shù)手段對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行控制。

1.4規(guī)劃決策不夠科學(xué)民主

維護(hù)社會整體利益和公共利益是政府的職責(zé)，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政作為一項(xiàng)政府職能，在錯綜復(fù)雜的城市大系統(tǒng)中，無論是城市建設(shè)發(fā)展的宏觀決策，還是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的微觀決策，大到城市總體規(guī)劃布局、交通組織、環(huán)境保護(hù)，小到地塊的開發(fā)強(qiáng)度、建筑日照、綠地布局和公建設(shè)施，無一不涉及社會公眾的利益和資源的可持續(xù)發(fā)展，從而控制“非公共性”利益主體的外部不經(jīng)濟(jì)行為，體現(xiàn)空間資源使用的“公開，公平和公正”。因此，政府對于城市規(guī)劃的決策，常常涉及多因素、多結(jié)構(gòu)、多種關(guān)系的綜合性決策，僅憑領(lǐng)導(dǎo)者個(gè)人的才能、經(jīng)驗(yàn)和智慧或?qū)Τ鞘薪ㄔO(shè)的良好愿望進(jìn)行決策，是難以做到?jīng)Q策的科學(xué)性、合理性的。

2.加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃與土地管理的有效措施

2.1嚴(yán)格規(guī)劃審批

嚴(yán)格執(zhí)行市域規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有規(guī)劃的地塊，一律不批任何建設(shè)項(xiàng)目；不符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范要求的建設(shè)項(xiàng)目一律不得受理；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以及市域內(nèi)主要交通干線兩側(cè)建設(shè)項(xiàng)目審批由市規(guī)劃委員會研究，市長一支筆審批。各鎮(zhèn)（處）按規(guī)定的權(quán)限對本轄區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)、村民住宅建設(shè)以及其他建設(shè)項(xiàng)目涉及鎮(zhèn)（處）的，由鎮(zhèn)（處）提出初審意見，各鎮(zhèn)（處）行政主要負(fù)責(zé)人必須按本區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行審核再上報(bào)審批。

2.2嚴(yán)肅規(guī)劃設(shè)計(jì)

土地儲備機(jī)構(gòu)在對地塊進(jìn)行儲備前必須要有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。土地在招拍掛過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件必須作為一項(xiàng)前置依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中確定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，特別是用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)，一經(jīng)確定，不得擅自變更，因涉及公共利益確需變更的，必須嚴(yán)格按照法定程序由市規(guī)劃委員會集體審批。經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的建設(shè)項(xiàng)目，必須向國土部門補(bǔ)交國有土地出讓金差價(jià)。

2.3規(guī)范建筑管理

加強(qiáng)建筑安全及建筑節(jié)能管理。由市住建局牽頭，監(jiān)察局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、房產(chǎn)局、工商局、安監(jiān)局、公安局、城管執(zhí)法局、招投標(biāo)局、城司和人防辦參與，對在建項(xiàng)目進(jìn)行綜合評價(jià)，每季度向社會公示一次。禁止未批先建、少報(bào)多建。同時(shí)建立健全“不良行為記錄”制度，公示后一年內(nèi)市招投標(biāo)局不得受理綜合評價(jià)不合格或列入“不良行為記錄”的市內(nèi)外企業(yè)投標(biāo)報(bào)名，市住建局不得受理其年度準(zhǔn)入備案。加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，對沒有辦理商品房預(yù)售許可的，禁止房屋銷售。由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)，相關(guān)部門配合，依法查處未經(jīng)批準(zhǔn)的商住項(xiàng)目虛假宣傳及預(yù)售活動。建設(shè)項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收由市住建局牽頭，監(jiān)察局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、房產(chǎn)局、公安局、工商局、城管執(zhí)法局、招投標(biāo)局、城司和人防辦參與。未取得綜合驗(yàn)收的項(xiàng)目，不得擅自交付使用，不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記手續(xù)。每年組織開展一次評比活動，結(jié)果向社會公布。對優(yōu)良工程獎勵分值計(jì)入企業(yè)信用檔案。對獲得前三名的建筑施工企業(yè)，在本市級工程招投標(biāo)中予以加分。

2.4土地征收補(bǔ)償

強(qiáng)化土地收購儲備，高度壟斷土地一級市場。堅(jiān)決實(shí)行建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”制度。任何單位和個(gè)人不得與農(nóng)戶私訂征地協(xié)議，或以租代征形式非法使用集體土地。市國土部門代表市政府行使征收土地主體職責(zé)，負(fù)責(zé)宣傳征地政策、簽訂征地協(xié)議、組織報(bào)批材料。市土地儲備中心負(fù)責(zé)土地統(tǒng)征前期事務(wù)性工作及土地儲備。各鎮(zhèn)（處）和村級組織負(fù)責(zé)收地，履行征地協(xié)調(diào)、落實(shí)征地補(bǔ)償?shù)穆氊?zé)。同時(shí)要建立新增建設(shè)用地控制性收儲制度。市土地儲備中心要制訂年度收儲計(jì)劃，與鎮(zhèn)（處）簽訂《控制性土地收儲協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和責(zé)任，控制性收儲期間，土地仍由農(nóng)民耕種?？刂菩酝恋厥諆Ψ秶鷳?yīng)向社會公示。廣泛宣傳、定期公布和嚴(yán)格執(zhí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)。依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)所在鎮(zhèn)（處）負(fù)責(zé)征收農(nóng)村集體土地上房屋、構(gòu)筑物，實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換兩種形式，停止宅基地安置方式。引導(dǎo)村民到統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的安置小區(qū)居住。實(shí)行政府指導(dǎo)、鎮(zhèn)（處）主體、鎮(zhèn)（處）村（社區(qū)）分配落實(shí)和物業(yè)化管理新模式。被征收房屋的評估及監(jiān)管由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)組織。安置房建設(shè)綜合成本價(jià)由物價(jià)、房產(chǎn)部門審核，報(bào)市政府備案。

3.結(jié)束語

綜上所述，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)與土地資源管理涉及方方面面，支撐各行各業(yè)。當(dāng)今中國正處在工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進(jìn)的重要?dú)v史時(shí)期。在新的發(fā)展階段，我們必須牢固樹立大國土、大資源、大生態(tài)的理念，樹立國土資源數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)三位一體綜合管理的理念，探索土地管理制度改革的新路徑，對進(jìn)一步推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

篇3

在我國制度形勢下，土地規(guī)劃與管理職能相互分立，因此城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)過程中將面臨兩個(gè)規(guī)劃依據(jù)的情形。其中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主要是從宏觀的、空間發(fā)展戰(zhàn)略視角考慮，詳細(xì)規(guī)劃土地應(yīng)用設(shè)計(jì)方案，而且具有大量的理論、實(shí)踐支撐。

1、土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃的沖突問題分析

從本質(zhì)上來講，土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃之間的沖突，主要成因在于中央對地方的約束，無論是土地規(guī)劃管理還是城鄉(xiāng)規(guī)劃，都統(tǒng)一于同級政府組織編制，而且上報(bào)程序、部門協(xié)調(diào)程序等，也非常的相似。雖然編制主體一致，但二者在城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、規(guī)模選擇層面并不一致，實(shí)際操作過程中二者對接出現(xiàn)了困難。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除部門之間的偏見、標(biāo)準(zhǔn)層面的區(qū)別外，前者的核心問題是上級政府意愿的體現(xiàn)，而后者更多體現(xiàn)的是地方一級政府的意愿，這也是二者產(chǎn)生分歧的根源所在。對于土地規(guī)劃而言，不僅編制上要受限于上位規(guī)劃，而且實(shí)施過程中也會受國家一級省級政府的管控。從實(shí)踐來看，土地規(guī)劃管理工作的核心在于新增建設(shè)用地（其中包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地）的有效管理，然每年國內(nèi)新增建設(shè)用地計(jì)劃統(tǒng)一由國土資源部擬定，然后層層分解到地方。在該種情況下，地方政府只有先爭取到新增建設(shè)用地，方可開展年度新增建設(shè)用地的報(bào)批工作；事實(shí)上，新增建設(shè)用地的審批權(quán)在國家、省級土地主管部門手中，所以新增建設(shè)用地計(jì)劃爭取、審批，地方政府都是被動行事。

在當(dāng)前形勢下，無論是土地規(guī)劃管理還是城市規(guī)劃，所強(qiáng)調(diào)的都是土地資源的合理利用和集約化管理，歷年出臺的土地管理方面的文件，都提出了要積極引導(dǎo)人口向城鎮(zhèn)集中，大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)。目前來看，集中化的格局布局主要體現(xiàn)在中心城鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)兩級化發(fā)展，而分散化的布局則是對當(dāng)前多層次多類型利益主體真實(shí)訴求的反映。較之于城市規(guī)劃而言，土地規(guī)劃管理對建設(shè)用地的布局更為寫實(shí)，主要原因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，土地規(guī)劃圖細(xì)碎、無序化。土地規(guī)劃管理過程中，主要以實(shí)際利用情況調(diào)查成果為參考基礎(chǔ)編制而成，國土管理部門加大了土地調(diào)查力度。然而，對于城鄉(xiāng)結(jié)合部、廣大的農(nóng)村地區(qū)，依然存在著和大量的、布局較為分散的村莊。土地規(guī)劃管理過程中，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地布局沒有主動的計(jì)劃，圖上依然保留著較為分散的農(nóng)村建設(shè)用地。第二，編制層級下移，造成土地規(guī)劃圖面非常的細(xì)碎。土地規(guī)劃管理過程中，基本上都是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府統(tǒng)一組織編制。對于那些遠(yuǎn)離中心城市的小村莊而言，發(fā)展基礎(chǔ)非常的薄弱，根據(jù)不具備發(fā)展新城、或者工業(yè)園的條件。然而，依然有引進(jìn)企業(yè)、發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的意愿，比如零散分布的廠房、鄉(xiāng)村旅游小餐館以及商業(yè)服務(wù)或者度假設(shè)施等。

2、城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地規(guī)劃管理的協(xié)調(diào)發(fā)展策略

從發(fā)展的視角來看，城鄉(xiāng)規(guī)劃與現(xiàn)代土地規(guī)劃管理工作，二者之間相輔相成、是有機(jī)結(jié)合的統(tǒng)一整體。城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)是土地資源的合理營養(yǎng)，而土地規(guī)劃管理又可以確保城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。在當(dāng)前的形勢下，為確保城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地規(guī)劃管理的協(xié)調(diào)發(fā)展，可從以下幾個(gè)方面著手：

2.1用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范化

土地征用是國家利用強(qiáng)制手段征用農(nóng)民土地，然后給予一定補(bǔ)償?shù)男姓袨?。然而大量的農(nóng)業(yè)耕地被占用以后，農(nóng)民滿足自身生產(chǎn)生活的資料也就嚴(yán)重缺失，政府在對征用土地處理、營養(yǎng)使用過程中，應(yīng)當(dāng)要根據(jù)該地塊面積、收益情況，給予廣大群眾適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，對于用途廣泛的且具有良好的發(fā)展前景的地塊應(yīng)給予更高的補(bǔ)償。此外，還要逐步實(shí)現(xiàn)由“耕”到“購”的有效銜接，以此來促進(jìn)土地征用與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相接軌。

2.2強(qiáng)化土地規(guī)劃管理

實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)不斷完善和健全城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地規(guī)劃管理工作的協(xié)調(diào)發(fā)展，其中城鄉(xiāng)規(guī)劃是政府及主管部門負(fù)責(zé)的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及其總體規(guī)劃，即對城鄉(xiāng)空間資源合理營養(yǎng)，不斷改善和優(yōu)化居住環(huán)境資源的合理配置，以此來促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地規(guī)劃管理，主要是通過制定相應(yīng)的措施和制度，確保土地科學(xué)合理營養(yǎng)，同時(shí)也是城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)和前提條件。

2.3全面落實(shí)土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃工作

實(shí)踐中，強(qiáng)化“兩規(guī)”之間的銜接與互通，二者之間既非明確制約關(guān)系，也非具體平行關(guān)系，只有將二者合理的落實(shí)到實(shí)處，才能充分發(fā)揮其作用和價(jià)值。具體工作中，以合理應(yīng)用土地和保護(hù)土地資源為指導(dǎo)思想，將城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)與土地規(guī)劃管理控制在合理范圍之內(nèi)。比如，城市規(guī)劃建設(shè)過程中，又可分為新區(qū)擴(kuò)建與舊城改造兩部分，分別對新建用地、舊城改造用地合理應(yīng)用，并且在開發(fā)區(qū)以及小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)過程中，加強(qiáng)二者之間的銜接與互通。土地應(yīng)用規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃均以土地資源開發(fā)應(yīng)用和保護(hù)為基礎(chǔ)。

2.4“兩規(guī)”之間的差異與協(xié)調(diào)發(fā)展

土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃之間，編制上分屬于兩個(gè)不同的主管部門，土地利用與規(guī)?；ㄔO(shè)，存在著原則性的差異。地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、規(guī)模的不斷擴(kuò)大，給城鄉(xiāng)規(guī)劃工作帶來了巨大的壓力。對于地方政府而言，他們更多地市追求形式上的發(fā)展，甚至存在著盲目擴(kuò)大城鄉(xiāng)規(guī)模的現(xiàn)象，最大限度地滿足各類建設(shè)用地需求。然而，在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)過程中，嚴(yán)重忽略了土地合理應(yīng)用與保護(hù)問題。當(dāng)土地應(yīng)用規(guī)模無法有效滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃用地需求時(shí)：由于二者之間的協(xié)調(diào)性相對較差，土地應(yīng)用總體規(guī)劃難以直接管控；同時(shí)，由于二者管理、思路上存在著一定的差異，以致于土地應(yīng)用指標(biāo)難以有效滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展之需求，而政府及主管部門又難以采取及時(shí)有效的措施對其進(jìn)行協(xié)商，只能任其自由發(fā)展，以致于用地保護(hù)受限。

在現(xiàn)代的形勢下，為有效適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的需求，土地規(guī)劃管理主管部門應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)新規(guī)劃模式，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃以及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展工作。對于特殊情況而言，需逐步建立健全“兩規(guī)”協(xié)調(diào)發(fā)展制度，建立和完善環(huán)節(jié)制度化以及溝通信息化平臺。（1）建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以審批土地應(yīng)用規(guī)劃、建設(shè)根本；（2）城市規(guī)劃建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)限制建設(shè)規(guī)劃區(qū)的劃定；（3）限制建立區(qū)需全面考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、廣大農(nóng)村地區(qū)的土地歸屬權(quán)問題，加強(qiáng)各單位之間的協(xié)調(diào)與溝通；（4）將限制建立區(qū)劃定和管理?xiàng)l例上升為由當(dāng)?shù)卣?，制定相?yīng)的配套方案，提高社會保護(hù)生態(tài)資源的積極性。

結(jié)語：總而言之，城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地規(guī)劃管理均屬于特殊時(shí)期的歷史產(chǎn)物，二者之間相輔相成。近年來，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)速度的不斷加快，土地資源變得非常稀缺，土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃之間的矛盾也變得日益加劇。因此，我們應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際，結(jié)合實(shí)際情況下，合理應(yīng)用并高效規(guī)劃土地資源，不僅可以有效促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而且對加快城鄉(xiāng)建設(shè)，起到了舉足輕重的作用?！?/p>

篇4

在城市建設(shè)和城市管理中，城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃在經(jīng)濟(jì)建設(shè)與實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著關(guān)鍵的作用，它們相互聯(lián)系又相互制約，既是統(tǒng)一的又是對立的。兩個(gè)規(guī)劃的依據(jù)都是國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃，其核心內(nèi)容都是土地的合理利用。但研究的對象、范圍、實(shí)施年限、方法、步驟各有側(cè)重，規(guī)劃深度也懸殊較大。長期以來，兩個(gè)規(guī)劃在規(guī)劃和實(shí)施過程中仍存在銜接不到位，難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一。《中華人民共和國土地管理法》第二十二條規(guī)定：城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五條也規(guī)定了：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

1 土地利用總體規(guī)劃滯后于城市總體規(guī)劃

我國開展土地利用總體規(guī)劃的時(shí)間較遲（到 80 年代才在我國起步），先后組織開展了兩輪土地利用總體規(guī)劃編制和實(shí)施工作。但其規(guī)劃的理論與方法不完備，因此規(guī)劃制定水平低，規(guī)劃體系存在缺陷，致使其可操作性差。土地利用總體規(guī)劃雖然在控制城市的發(fā)展規(guī)模與避免城市無規(guī)則蔓延上起重要作用，但其以“供給制約和引導(dǎo)需求”的指導(dǎo)思想，由上而下編制，規(guī)劃中的主要用地指標(biāo)也是由上而下分解，沒有充分考慮實(shí)際發(fā)展的用地需求，脫離實(shí)際，存在與城市總體規(guī)劃、現(xiàn)狀不一致等矛盾。

1.1 規(guī)劃指標(biāo)分解不合理。有些地方的規(guī)劃上下級規(guī)劃脫節(jié)，在逐級分解規(guī)劃指標(biāo)的過程中，有的供求缺口偏大，有的突破了上級規(guī)劃指標(biāo)；規(guī)劃指標(biāo)分解落實(shí)的主要依據(jù)―――基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（各地區(qū)歷年用地情況統(tǒng)計(jì)、土地后備資源調(diào)查數(shù)據(jù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等）不真實(shí)、不準(zhǔn)確；客觀上社會發(fā)展、政策和戰(zhàn)略調(diào)整也在一定程度上影響規(guī)劃指標(biāo)分解的準(zhǔn)確性。

1.2 用地定位不明確。根據(jù)土地用途管制的需要，縣級以上土地利用總體規(guī)劃確定的各類用地指標(biāo)，最終要通過鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃落實(shí)到具體地塊，但在一些地方鄉(xiāng)級規(guī)劃與這個(gè)要求有很大差距。有的規(guī)劃建設(shè)用地尤其是農(nóng)村居民點(diǎn)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地沒有落實(shí)用地范圍，農(nóng)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的具體范圍多不落實(shí)，尤其是對土地開發(fā)復(fù)墾整理未作充分調(diào)查研究，定位落實(shí)較差。

1.3 規(guī)劃文本和圖件不夠規(guī)范。一是規(guī)劃基數(shù)和基礎(chǔ)圖件采用不當(dāng)。有的規(guī)劃未按要求采用統(tǒng)一時(shí)間的詳查變更數(shù)，人為調(diào)減耕地基數(shù)，增加建設(shè)用地面積，并相應(yīng)更改了現(xiàn)狀圖。二是土地分類和用途分區(qū)與新法規(guī)定不一致。新法對土地分類和用途分區(qū)作了規(guī)定，但有的規(guī)劃仍使用過去的分類和分區(qū)。三是內(nèi)容不夠完整。一些規(guī)劃內(nèi)容過分簡略，特別是重要指標(biāo)，如耕地保有量、基本農(nóng)田面積等不全面或缺少分解指標(biāo)，有的缺少城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用規(guī)劃圖。

1.4缺乏切實(shí)可行的實(shí)施辦法。由于以上原因，造成一些城市建設(shè)用地嚴(yán)重不足。根據(jù) 2001 年度土地變更詳查數(shù)據(jù)，2001 年底全市建設(shè)用地總量為 834743 畝，至 2010 年是 76597 畝的用地指標(biāo)，年均只有8511畝。更突出的問題是，規(guī)劃期內(nèi)17.44萬畝建設(shè)用地指標(biāo)中，只有5萬畝是可以占用耕地的，余者皆為非耕地，這在平原地區(qū)中是不現(xiàn)實(shí)的。有些城市為滿足建設(shè)的需要，突破建設(shè)用地計(jì)劃不乏存在，使大量耕地被占用。

2城鄉(xiāng)規(guī)劃科學(xué)的理論和方法和實(shí)施辦法

城鄉(xiāng)規(guī)劃分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段，詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)，規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和規(guī)劃管理要求，或直接對建設(shè)項(xiàng)目作出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此規(guī)劃實(shí)施具有很強(qiáng)的可操作性。城市總體規(guī)劃是由地方政府主持規(guī)劃，政府方面熱衷于建設(shè)大城市，有任意擴(kuò)大城市規(guī)模的傾向，規(guī)劃部門為迎合政府意圖，加上自身利益觀念的驅(qū)使（按規(guī)劃面積計(jì)酬），也喜好做大規(guī)劃。由于以上原因，加上我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，經(jīng)濟(jì)的快速增長，帶來了新一輪的圈地?zé)?，土地利用總體規(guī)劃的脆弱性也暴露無遺。1997 年～2002 年的六年間，全國建設(shè)占用耕地 1646 萬畝，年均274 萬畝，與 1991 年～1996 年的年均 440 萬畝相比，下降了37%。2003 年土地市場秩序治理整頓之初對十個(gè)省市的統(tǒng)計(jì)，在458.1 萬畝園區(qū)實(shí)際用地中，未經(jīng)依法批準(zhǔn)的用地就有 314.6 萬畝，占68.7%。

3 協(xié)調(diào)處理好土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃的關(guān)系

由于兩個(gè)規(guī)劃有著共同的規(guī)劃對象和規(guī)劃目標(biāo)，從本質(zhì)看，它們應(yīng)該是相互協(xié)調(diào)和銜接的關(guān)系。城市總體規(guī)劃除土地使用規(guī)劃內(nèi)容外，還包括了城市體系規(guī)劃、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略等內(nèi)容，這應(yīng)成為土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)，為土地利用規(guī)劃確定區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)提供宏觀依據(jù)。土地利用總體規(guī)劃應(yīng)為城市的發(fā)展提供充足的發(fā)展空間，以促進(jìn)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

城市規(guī)劃應(yīng)樹立耕地保護(hù)意識，尤其是保護(hù)基本農(nóng)田。城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃都應(yīng)在區(qū)域規(guī)劃的指導(dǎo)下，相互協(xié)調(diào)和相互制約，共同遵循發(fā)展區(qū)域社會和經(jīng)濟(jì)，合理利用和珍惜每一寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，維持生態(tài)平衡，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)揮城市區(qū)域的競爭優(yōu)勢，協(xié)調(diào)區(qū)域間、城鎮(zhèn)間的矛盾。城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃都應(yīng)依法適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，提高修編質(zhì)量。調(diào)整規(guī)劃要依法按程序進(jìn)行，嚴(yán)格界定調(diào)整范圍。以下幾種情況需要調(diào)整或修編規(guī)劃：一是受自然災(zāi)害影響，土地利用現(xiàn)狀和使用條件發(fā)生變化并影響規(guī)劃執(zhí)行的；二是新提出的國家或省級重點(diǎn)項(xiàng)目，符合獨(dú)立選址條件的；三是在耕地等主要農(nóng)用地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不降低情況下，需要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)與布局的；四是行政區(qū)調(diào)整后，影響規(guī)劃執(zhí)行的；五是主要用地規(guī)劃定量或定位經(jīng)核定確實(shí)有錯誤或遺漏的。

4 上級規(guī)劃調(diào)整，需要相應(yīng)調(diào)整或修編下級規(guī)劃

篇5

中圖分類號：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

土地治理的實(shí)質(zhì)是通過對土地利用環(huán)境的建設(shè)，消除土地利用中的制約或限制因素，促進(jìn)土地利用的有序化和集約化，保證土地資源可持續(xù)利用。從而滿足社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展對土地資源的要求。

一、土地治理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的理論基礎(chǔ)

1可持續(xù)發(fā)展理論

土地治理就是通過對土地利用生產(chǎn)環(huán)境的改善及景觀生態(tài)的建設(shè)，消除土地利用中對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起制約或限制作用的因素，促進(jìn)土地利用的有序化和集約化，從而提高土地利用率。通過對土地利用環(huán)境的建設(shè)，不斷提高土地質(zhì)量，滿足社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展對土地資源的要求，保證土地開發(fā)和利用在生態(tài)安全閥的限度內(nèi)運(yùn)行。

2系統(tǒng)理論

系統(tǒng)是將研究對象看成一個(gè)由許多因素有機(jī)結(jié)合組成的整體。系統(tǒng)理論要求人們從系統(tǒng)與要素之間，要素與要素之間，系統(tǒng)與外部環(huán)境之間的相互聯(lián)系與相互作用中考察對象，遵循系統(tǒng)整體性與動態(tài)發(fā)展性要求，為認(rèn)識、調(diào)控、改造系統(tǒng)提供最優(yōu)方案。

3地域分異理論

土地治理作為人類活動的表現(xiàn)形式，也遵循著地域分異規(guī)律。根據(jù)這一規(guī)律，區(qū)域土地治理必須按照因地制宜、地盡其用的原則來進(jìn)行，即必須在更廣泛的地域結(jié)構(gòu)對應(yīng)變換分析基礎(chǔ)上來考慮土地治理的方案。

4景觀生態(tài)學(xué)理論

景觀生態(tài)學(xué)理論要求在進(jìn)行土地治理時(shí)，必須根據(jù)不同地域景觀生態(tài)結(jié)構(gòu)和功能特征對所劃頂?shù)耐恋厣鷳B(tài)系統(tǒng)應(yīng)采取不同規(guī)劃設(shè)計(jì)方法。遵循自然規(guī)律，促進(jìn)一定地域范圍的景觀生態(tài)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)定，功能更優(yōu)化。

5人地關(guān)系協(xié)調(diào)理論

人地關(guān)系協(xié)調(diào)理論要求在進(jìn)行土地治理時(shí)，逐步引導(dǎo)土地利用從粗放型向集約型利用方式轉(zhuǎn)變，注重土地開發(fā)系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，建立一種人類與自然和諧相處的最佳生態(tài)土地系統(tǒng)。

二、土地治理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

1有利于提高土地利用率和產(chǎn)出率

我國土地治理的實(shí)質(zhì)就是提高土地利用率和產(chǎn)出率。土地經(jīng)營粗放是我國土地利用中的主要問題之一，提高土地利用率就是要減少未利用的荒地以及閑置低效用地的數(shù)量，擴(kuò)大可利用土地的規(guī)模。土地產(chǎn)出率是土地質(zhì)量的根本體現(xiàn)，提高士地產(chǎn)出率是我國土地治理的根本目的。提高土地產(chǎn)出率就是要通過改善和提高土坡肥力，建設(shè)和發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的外部基礎(chǔ)設(shè)施與生態(tài)環(huán)境，增加單位土地面積上的農(nóng)作物產(chǎn)量。

2與土地利用總體規(guī)劃相銜接

土地利用總體規(guī)劃是較長規(guī)劃時(shí)期內(nèi)，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的需要以及土地本身的適宜性，對一定區(qū)域內(nèi)土地資源在各部門之間的分配與土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)進(jìn)行統(tǒng)籌安排的戰(zhàn)略性措施。土地利用總體規(guī)劃具有綜合性、戰(zhàn)略性、指導(dǎo)性和長期性的特點(diǎn)。土地治理項(xiàng)目規(guī)劃則不同，它是在對某一項(xiàng)目區(qū)土地治理潛力分析的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排區(qū)內(nèi)各業(yè)用地面積，并制定土地治理的具體實(shí)施方法與措施的過程。

3杜會、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效應(yīng)相統(tǒng)一

杜會、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效應(yīng)三大效益綜合的同時(shí)，編制土地治理項(xiàng)目規(guī)劃還應(yīng)該結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況與土地治理發(fā)展時(shí)期的不同，確定整理效益的側(cè)重點(diǎn)，制定滿足要求的規(guī)劃方案。

4與相關(guān)部門規(guī)劃相協(xié)調(diào)

土地治理項(xiàng)目規(guī)劃首先應(yīng)該在土地用途等方面與土地利用總體規(guī)劃和部門規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，然后才能在這個(gè)大方向上進(jìn)行具體項(xiàng)目規(guī)劃的細(xì)化與完善。土地利用總體規(guī)劃確定的較長規(guī)劃時(shí)期內(nèi)的土地用途必須通過土地治理項(xiàng)目規(guī)劃對土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整得到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃也不能隨意更改用途。

三、土地治理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本技術(shù)方法

1系統(tǒng)設(shè)計(jì)方法

土地治理涉及地形地貌、土壤土地利用、產(chǎn)權(quán)調(diào)整、路渠溝建設(shè)等一系列內(nèi)容，要達(dá)到可持續(xù)土地治理目的，必須把土地治理作為一個(gè)系統(tǒng)，將這些因素統(tǒng)籌考慮、使之協(xié)調(diào)一致。整體最佳，具體應(yīng)包括：面向問題設(shè)計(jì)，以因地制宜、最大限度滿足土地利用要求和發(fā)展需要為原則，并通過可持續(xù)土地治理項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)和施工，最大限度地消除那些影響土地合理、高效和方便利用的限制性因素。

（1）整體性設(shè)計(jì)

土地治理過程中不僅要涉及整理區(qū)內(nèi)的地形、地貌、土壤、氣候、水文條件、水資源狀況、道路、溝渠、土地利用方式和習(xí)慣、社會條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，還會與整理區(qū)外很多因素如道路、水系、地形、城鎮(zhèn)分布等有關(guān)。整理區(qū)內(nèi)的地形地貌影響甚至決定田塊、溝渠、道路的設(shè)計(jì)，氣候、水文條件和水資源狀況、社會條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響或決定土地利用方式設(shè)計(jì)、溝渠路的設(shè)計(jì)，整理區(qū)外道路、水系、地形等因素會影響整理區(qū)內(nèi)主干溝渠路的線路設(shè)計(jì)，城鎮(zhèn)布局會影響整理區(qū)內(nèi)的土地利用設(shè)計(jì)，而且很多因素之間還有相互影響。因此，土地治理項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)中，必須把這些因素作為一個(gè)整體來全面考慮，使土地利用系統(tǒng)內(nèi)部及其與環(huán)境之間能相互禍合，以避免不良情形的發(fā)生。

（2）與自然相融性設(shè)計(jì)

土地利用是自然的一個(gè)組成部分，工程設(shè)計(jì)產(chǎn)品應(yīng)與自然成為伙伴，與自然相互協(xié)調(diào)、相互融洽。這就要求我們對生物多樣性進(jìn)行最大限度的保護(hù)，即要求項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)產(chǎn)品必須是生態(tài)型的。

（3）系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計(jì)

土地利用是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過程，土地治理就是對這個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，通過工程施工實(shí)現(xiàn)整理區(qū)整個(gè)土地系統(tǒng)及其環(huán)境的最優(yōu)化。土地治理項(xiàng)目的系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計(jì)包括田塊優(yōu)化設(shè)計(jì)、路溝渠線路和結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)、土地利用方式及其環(huán)境優(yōu)化設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)調(diào)整方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)，同時(shí)還要求經(jīng)濟(jì)合理和投入產(chǎn)出的最大化。

2工程勘測方法

地形測量；一般要求按1：2000的比例尺量測整理區(qū)內(nèi)的地形地物，明確地貌形態(tài)、每個(gè)田塊的高程、土地利用現(xiàn)狀、現(xiàn)有道路溝渠的準(zhǔn)確位置。這為規(guī)劃路渠溝位置的確定和形式尺寸的設(shè)計(jì)、田塊的設(shè)計(jì)和土地利用設(shè)計(jì)提供必不可少的依據(jù)；土地治理現(xiàn)狀調(diào)查勘測：包括土地調(diào)查、測定，水資源供需調(diào)查，水文、氣象狀況調(diào)查，原有水利設(shè)施數(shù)量、類型、結(jié)構(gòu)、可利用程度和農(nóng)田灌排水狀況及道路勘測，土地權(quán)屬調(diào)查、量測、登記，土地質(zhì)量調(diào)查評價(jià)等內(nèi)容。

3土地治理項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方法

公眾識別法。注意對公眾感興趣的工程或存在問題的識別，重視、考慮土地利用本身的發(fā)展問題，而不是來自與整理項(xiàng)目有密切關(guān)系的委托人或用戶的意見；廣泛合作法。在整個(gè)工程設(shè)計(jì)和施工過程中，聯(lián)合各個(gè)領(lǐng)域的專家，組合各個(gè)學(xué)科的知識，應(yīng)用各種先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)；創(chuàng)造性設(shè)想法?？沙掷m(xù)土地理項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)中重視鼓勵專業(yè)人員與項(xiàng)目區(qū)公眾的創(chuàng)造力和想象力；交換觀念法。用各種形式的媒體以及三維設(shè)計(jì)，交換各種設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)和設(shè)想；普及知識法。

結(jié)束語

土地治理項(xiàng)目涉及生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)等諸多問題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施過程中，要根據(jù)項(xiàng)目區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜；土地治理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須始終貫徹可持續(xù)利用的思想；土地治理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)必須廣泛地聽取當(dāng)?shù)厝罕姷囊庖?，最大程度地?shí)現(xiàn)土地治理項(xiàng)目與社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益的最佳結(jié)合。

參考文獻(xiàn)

[1] 郭學(xué)軍,陳瓊.土地治理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本技術(shù)方法探析[J]. 中國新技術(shù)新產(chǎn)品. 2009(15)

篇6

中圖分類號：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

由于人類的干擾和破壞，全球自然生態(tài)系統(tǒng)退化十分嚴(yán)重。土地退化對全球食物安全、環(huán)境質(zhì)量及人畜健康的負(fù)面影響日益嚴(yán)重，研究土地退化的發(fā)生機(jī)制與演變動態(tài)等內(nèi)容，已成為國際土壤學(xué)、農(nóng)學(xué)、生態(tài)學(xué)和環(huán)境科學(xué)界共同關(guān)注的熱點(diǎn)問題[1-2]。

土地整理是實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的有效措施，是提高土地質(zhì)量、促進(jìn)土地集約化利用的重要手段。根據(jù)《廣西土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》，并結(jié)合桂國土資發(fā)〔2011〕21號等文件精神，廣西各國土部門優(yōu)先選擇一些群眾已簡單投入整理的土地進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，力求規(guī)范開發(fā)，盡快形成耕地，補(bǔ)充耕地后備資源，產(chǎn)生效益[3]。

項(xiàng)目區(qū)通過整理后，農(nóng)作物種植結(jié)構(gòu)趨于合理，增加了項(xiàng)目區(qū)植被覆蓋率，增強(qiáng)了土壤的水土保持能力，符合國土資源部的《關(guān)于加強(qiáng)土地開發(fā)整理和耕地占補(bǔ)平衡工作的通知》的相關(guān)規(guī)定。

1規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容

1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)

(一) .國家法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國土地管理法》；

（2）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；

（3）《中華人民共和國水法》；

（4）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；

（5）《中華人民共和國水土保持法》；

（6）《基本農(nóng)田保護(hù)條例》；

（7）《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》；

（8）《中華人民共和國森林法》；

（9）《中華人民共和國農(nóng)村承包法》。

(二).相關(guān)政策

（1）《關(guān)于印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)土地整治專項(xiàng)資金管理辦法》的通知（桂財(cái)建〔2010〕244號）；

（2）《廣西壯族自治區(qū)國土資源廳、財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)土地整理項(xiàng)目管理暫行辦法》的通知（桂國土資發(fā)〔2011〕21號）；

（3）《財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法》的通知；

（4）《關(guān)于印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)土地整治專項(xiàng)資金縣級財(cái)政審核報(bào)賬管理辦法》的通知（桂財(cái)建〔2010〕203號）。

（5）《《自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳 國土資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣西補(bǔ)充耕地質(zhì)量驗(yàn)收評定辦法（試行）〉的通知》（桂農(nóng)業(yè)發(fā)〔2011〕54號）

（6）《《廣西壯族自治區(qū)耕地整理費(fèi)資金管理暫行辦法》的通知（桂財(cái)建〔2006〕12號）。

1.2 規(guī)劃目標(biāo).

通過現(xiàn)場踏勘調(diào)查，依據(jù)項(xiàng)目區(qū)實(shí)際地形條件，明確項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)為整理整治已納入自治區(qū)不穩(wěn)定耕地?cái)?shù)據(jù)庫中的宜農(nóng)土地，規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目重點(diǎn)改建項(xiàng)目區(qū)田間道路，提高道路通達(dá)率，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，使作物產(chǎn)量有所增加，最終實(shí)現(xiàn)“增地、增產(chǎn)”的目標(biāo)。

1.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

（1）土地平整格田設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

如果項(xiàng)目未涉及大面積的土地平整，只是對耕地質(zhì)量較差的土地進(jìn)行翻耕，確保耕作層達(dá)到20cm。

（2）道路標(biāo)準(zhǔn)

田間次道：路基寬4.30～6.00m，路面寬3.50～5.00m，泥結(jié)石面層，路肩寬0.40～0.50m，最大行車速度20km/h，田間次道最大縱坡不大于10%，橫坡不大于3%，改建道路及受地形條件限制的路段，其路面行車道、路基寬可相應(yīng)減少1m；

（3）建筑物標(biāo)準(zhǔn)

如項(xiàng)目區(qū)無大型建筑物，田間道路、灌溉、排水系統(tǒng)建筑物按5級建筑物設(shè)計(jì)。

2工程設(shè)計(jì)

2.1土地平整工程

土地平整工程內(nèi)容主要包括對待開發(fā)整理土地進(jìn)行翻耕、撿石等，消除土地障礙因子，將土地開發(fā)整理成穩(wěn)定的耕地。

項(xiàng)目區(qū)不穩(wěn)定耕地零星分散于各片耕作田塊之間，對面積大于100m2荒草地進(jìn)行土地翻耕，將雜草、亂石清除、剝離，然后進(jìn)行翻挖、配施農(nóng)家土雜肥，最后將事先收集好的表土進(jìn)行復(fù)原推平，以保持土壤肥力。通過現(xiàn)場調(diào)查，核實(shí)項(xiàng)目區(qū)各實(shí)施地塊情況，確定項(xiàng)目區(qū)土地翻耕工程量。

2.2田間道路工程

田間道路工程包括田間主道，其中改建田間主道路共N條，共長約2744*N m。

規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目改建田間主道受地形條件限制，以及結(jié)合項(xiàng)目區(qū)實(shí)際情況，改建田間主道01設(shè)置路面寬3.5m。從路面至路床材料結(jié)構(gòu)為：C25砼路面厚0.18m，碎石基層厚0.15m，如果田間主道地勢相對較高，大部穿過旱地，可采用0.4m寬素土路肩。

田間次道最大縱坡為9%，最大橫坡為3%，道路基層、路床壓實(shí)度不小于0.91，路面壓實(shí)度不小于0.94。

2.3其他工程

(1)、項(xiàng)目標(biāo)志牌，為體現(xiàn)新農(nóng)村風(fēng)貌，擬設(shè)置規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目標(biāo)志牌。標(biāo)志牌高2.8米，寬1.8米，牌身厚0.36米。項(xiàng)目標(biāo)志牌為磚砌結(jié)構(gòu)，牌面采用二次燒結(jié)彩繪瓷磚，此項(xiàng)目標(biāo)志牌用來標(biāo)注項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目區(qū)四至位置、建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、凈增耕地、項(xiàng)目工期、項(xiàng)目承擔(dān)單位、責(zé)任人、舉報(bào)電話等內(nèi)容，標(biāo)志牌項(xiàng)目已納入竣工驗(yàn)收費(fèi)標(biāo)識設(shè)定費(fèi)計(jì)算，此次只做圖樣說明。

（2）、土地培肥，廣西屬于丘陵地帶，項(xiàng)目有零星地塊肥力較差，當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門及村民可通過必要培肥措施，多途徑增施有機(jī)肥料，提高和維持有機(jī)質(zhì)平衡，改善土壤質(zhì)量，提升耕地地力等級與農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，但是培肥預(yù)算不納入項(xiàng)目預(yù)算。

3土地權(quán)屬調(diào)整

3.1權(quán)屬調(diào)整原則

(1)、依法依規(guī)原則。按照確權(quán)在先的要求，依據(jù)《土地管理法》、《承包經(jīng)營法》和《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，開展土地確權(quán)、權(quán)屬調(diào)查、登記和發(fā)證等工作。

(2)、公告原則。土地權(quán)屬調(diào)整要公開、公正，實(shí)行公告制度，廣泛征求有關(guān)權(quán)利人意見，保證權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)和受益權(quán)。

(3)、協(xié)商一致原則。土地所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)整應(yīng)在有關(guān)權(quán)利人協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行，充分尊重權(quán)利人意愿，適當(dāng)調(diào)整土地利用關(guān)系。

(4)、利益不減少原則。項(xiàng)目實(shí)施后農(nóng)民承包地應(yīng)與實(shí)施前耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量相同或有所提高，土地所有權(quán)和使用權(quán)的調(diào)整不得造成相關(guān)權(quán)利人權(quán)益損失。

(5)、土地適度集中原則。在協(xié)商的基礎(chǔ)上，推進(jìn)土地權(quán)屬調(diào)整工作，盡量減少飛地、插花地和宗地?cái)?shù)量，同一產(chǎn)權(quán)主體的土地盡量集中連片，為土地規(guī)模經(jīng)營和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。

3.2土地權(quán)屬調(diào)整內(nèi)容

（1）改建道路、溝渠占用耕地

對于項(xiàng)目改建道路、溝渠所占用的少量耕地，經(jīng)現(xiàn)場踏勘以及征求地塊使用者意見，項(xiàng)目的實(shí)施可以提高當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)生活條件，提高機(jī)械化水平和降低勞動強(qiáng)度，農(nóng)民支持并自愿騰出。

（2）新增耕地使用權(quán)調(diào)整

新增耕地使用權(quán)調(diào)整涉及兩種情況：

a、現(xiàn)狀為耕地

在不穩(wěn)定耕地中，現(xiàn)狀為耕地的新增耕地使用權(quán)依然屬于項(xiàng)目實(shí)施前原使用者，項(xiàng)目實(shí)施后不做調(diào)整，其所有權(quán)歸屬村集體所有。

b、現(xiàn)狀為非耕地

對于通過土地翻耕等工程措施新增的耕地，土地所有權(quán)屬歸村集體所有，土地使用權(quán)可由土地權(quán)屬調(diào)整工作小組將部分新增耕地分配給被占用耕地的農(nóng)戶，剩余部分可由村集體尋找愿意經(jīng)營土地的農(nóng)戶進(jìn)行承包。

4施工方案

4.1施工條件

（1）交通條件

項(xiàng)目區(qū)對外應(yīng)交通便捷，以便為本項(xiàng)目的順利實(shí)施提供便利的交通條件。

（2）取料

細(xì)砂、中砂、粗砂等基礎(chǔ)建筑材料就近從附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)索?。凰?、鋼筋等建筑材料從縣城或鄰近的市區(qū)購進(jìn)。施工用水可就近取用河溝內(nèi)的水。項(xiàng)目區(qū)一般已具備有電力設(shè)施，施工用電可從項(xiàng)目區(qū)周圍的村莊接入至項(xiàng)目區(qū)內(nèi)。

（3）施工隊(duì)伍

施工采取招標(biāo)承包制，由具有專業(yè)資質(zhì)的施工隊(duì)伍承擔(dān)工程施工，從而促進(jìn)施工技術(shù)的改進(jìn)，確保工程質(zhì)量。

4.2施工布置

施工總體布置應(yīng)遵循“因地制宜、因時(shí)制宜”和利于生產(chǎn)、生活、管理的原則。根據(jù)施工總體規(guī)劃，材料堆放場地各設(shè)一處，且應(yīng)設(shè)在較平坦的開闊地帶集中堆放。

施工技術(shù)供應(yīng)是保證施工順利進(jìn)展的關(guān)鍵。施工機(jī)械的先進(jìn)程度和完好率，是保證整個(gè)工程能否按計(jì)劃進(jìn)度要求完成的基礎(chǔ)。因此，必須根據(jù)技術(shù)要求和施工進(jìn)度計(jì)劃，及時(shí)做好技術(shù)供應(yīng)和機(jī)械保養(yǎng)等工作。

4.3主要工程施工

廣西規(guī)劃項(xiàng)目工程建設(shè)主要為土地平整工程、田間道路工程。

（一）土地平整施工

廣西區(qū)域一般采用59kw拖拉機(jī)與三鏵犁對翻耕區(qū)土地進(jìn)行松土。

（二）道路工程

道路工程主要為田間次道。

①施工放樣

主要對道路的中心線、邊線及高程進(jìn)行控制。放樣應(yīng)保證道路的中心線、邊線符合設(shè)計(jì)要求，而且能對開挖高程進(jìn)行控制。

②基礎(chǔ)開挖

根據(jù)放樣進(jìn)行人工基礎(chǔ)開挖和回填，開挖時(shí)盡量不擾動建基面以下部位，回填時(shí)應(yīng)不使用耕植土、腐植土、淤泥土等，并須進(jìn)行分層夯實(shí)，分層厚度一般不應(yīng)超過0.3m，密實(shí)度應(yīng)滿足設(shè)計(jì)及施工規(guī)范要求。施工完后其表面高程及邊線和放坡應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

③路肩施工

田間路路肩砌石應(yīng)按設(shè)計(jì)要求施工。砌石施工應(yīng)符合設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求，在實(shí)際施工過程中應(yīng)注意：路肩埋深應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，埋深一般不應(yīng)小于0.3m；路肩砌石質(zhì)量應(yīng)符合砌石施工規(guī)范要求。

④墊層施工

墊層的材料應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行選料，鋪設(shè)厚度應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，需要碾壓的應(yīng)按要求進(jìn)行碾壓，碾壓機(jī)械采用12～15t內(nèi)燃壓路機(jī)。

⑤路面施工

a、石料。可采用軋制碎石或天然碎石。碎石的扁平細(xì)長顆粒不宜超過20％并不得有其他雜質(zhì)。

b、粘土。主要起粘結(jié)和填充的作用。粘土內(nèi)不得含腐殖質(zhì)或其他雜質(zhì)，粘土用量不宜超過石料干重的20％。

5 效益分析

4.1社會效益

(1)、增加耕地面積，實(shí)現(xiàn)全縣耕地占補(bǔ)平衡

項(xiàng)目實(shí)施后，可以新增大量耕地面積，在一定程度上緩解耕地占補(bǔ)壓力，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供資源基礎(chǔ)。

(2)、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

項(xiàng)目實(shí)施后，建立起互聯(lián)互通的道路網(wǎng)絡(luò)，將極大地改善項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)增長和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

(3)、扶貧幫困，增加農(nóng)民收入

規(guī)劃整理后土地經(jīng)在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民當(dāng)中分配，可達(dá)到增加農(nóng)民收入，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民糧食不足的目的。

(4)、保證糧食安全，解決剩余勞動力就業(yè)，穩(wěn)定農(nóng)村社區(qū)

項(xiàng)目區(qū)總新增大量耕地面積，可以解決部分剩余勞動力的就業(yè)問題解決及使糧食安全得以保障，起到了穩(wěn)定民心、安定民情、穩(wěn)定農(nóng)村社區(qū)的作用[4]。

4.2生態(tài)效益

(1)、土地開發(fā)整理，對土壤進(jìn)行改良

土地經(jīng)過翻耕、推土平整，改善了土壤的團(tuán)粒結(jié)構(gòu)，提高了土地肥力，生物資源得到保護(hù)和繁衍增殖。項(xiàng)目區(qū)可基本杜絕區(qū)內(nèi)的洪澇災(zāi)害對耕地的危害，大大降低區(qū)內(nèi)土地水浸、風(fēng)蝕、水土流失程度，使區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境進(jìn)入良性循環(huán)。

(2)、降低洪澇、風(fēng)災(zāi)的威脅

通過項(xiàng)目區(qū)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施的完善，道路工程的配套，可大大改善項(xiàng)目區(qū)交通，極大地提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)抗御洪澇災(zāi)害的能力，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的災(zāi)害損失，達(dá)到旱澇保收、穩(wěn)產(chǎn)高產(chǎn)的效果。

4.3經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目實(shí)施前，部分土地由于未經(jīng)整治，基礎(chǔ)設(shè)施條件落后，作物產(chǎn)量提高受到限制，土地產(chǎn)值難以提高；規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施后，此部分土地由于道路、溝渠設(shè)施的完善，降低了農(nóng)作物的生產(chǎn)成本，作物的產(chǎn)量、產(chǎn)值都得到了有效提高。

參考文獻(xiàn)

[1] 趙江紅，焦燕，徐柱，等不同天然草地整理年限下土壤特『生對CH4吸收的影響[J]．草地學(xué)報(bào)，2010，18(2)：148—153．

篇7

城市土地儲備制度就是城市地區(qū)的土地儲備組織對那些分散的土地通過相應(yīng)的方法進(jìn)行有效的收集，收集的方法主要有征收、收購、置換、轉(zhuǎn)制、收回等，之后由各個(gè)地方的土地儲備組織進(jìn)行土地整理以及管理。例如：安置好職工以及居民、房屋拆遷、土地平整等。把儲存好土地，根據(jù)城市規(guī)劃的需要以及城市土地出讓的需要等這些土地進(jìn)投入到市場活動中去。

一、建立城市土地儲備制度是社會發(fā)展的必然趨勢

從制度設(shè)計(jì)針對的問題和初衷看，城市土地儲備具有以下必要性：一是土地使用權(quán)制度更新的具體需要。從無償、無期限到有償、有期限使用，就需要一個(gè)土地市場來實(shí)現(xiàn)過度。我國國家政府管理者城市土地，換句話說就是城市土地是屬于國家的，國家的政府對土地起著壟斷作用，有利于實(shí)現(xiàn)國家作為土地所有者的主體地位。二是明晰土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。由于長期實(shí)行無償、無期限劃撥使用土地，城市土地變異為使用者所有。國家壟斷土地一級市場，有利于明晰土地產(chǎn)權(quán)[1]。三是防止國有土地資產(chǎn)的流失。無償、無限期劃撥使用土地，導(dǎo)致一部分單位以及企業(yè)出現(xiàn)出租和轉(zhuǎn)讓土地現(xiàn)象，造成國有土地資產(chǎn)的大量流失。

二、目前我國城市土地儲備分析

土地儲備制度是一種新興的制度安排模式，在實(shí)踐過程中衍生了大量的儲備模式。目前我國有代表性的土地儲備模式有以下幾種：第一種是“上海模式”，上海模式是以市場機(jī)制運(yùn)行為基礎(chǔ)的；第二種是“杭州模式”，杭州模式是以政府為主要指導(dǎo)力量的；第三種是“武漢模式”，武漢模式是市場和政府的有效結(jié)合模式。盡管由于缺乏統(tǒng)一法律或行政法規(guī)以規(guī)范土地收購儲備，各地做法也不盡相同，但是，城市土地儲備制度特征依然有章可循。在整個(gè)土地儲備過程中，土地的收購、土地的處理、土地的后期出讓都是非常重要的環(huán)節(jié)，土地、資金又屬于關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而且，高效的土地儲備，還能通過土地這個(gè)“蓄水池”，能動、有效地調(diào)控商品房空置水平。但是，我國目前在規(guī)范土地整理程序、拓展資金籌措渠道等方面普遍遇到一些障礙，并影響到穩(wěn)定市場秩序和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[2]。

1、不夠明確的城市土地儲備機(jī)構(gòu)定位

土地儲備機(jī)構(gòu)職責(zé)定位不夠明確很大程度阻礙著土地儲備目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。通過分析全國各地的土地儲備中心內(nèi)部的權(quán)責(zé)結(jié)構(gòu)，由此可見，土地儲備中心扮演著兩種重要的角色。第一種是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律而從事企業(yè)經(jīng)營活動。例如：按照土地市場的需要，之后進(jìn)行決策，并且及時(shí)的進(jìn)行土地的收購、土地的儲備、土地的出讓等活動，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的實(shí)際需求，進(jìn)行籌集、運(yùn)作和管理土地收購、儲備和預(yù)出讓資金等活動。第二種是通過政府授權(quán)之后行駛的政府職能。例如：代表政府的意志，制定好土地收購儲備計(jì)劃，并且按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，將那些因?yàn)檫M(jìn)行“騰籠還鳥”、“退二進(jìn)三”的土地、企業(yè)改變自身制度以及就城區(qū)改造的存量土地以及新城開發(fā)的增量土地等收購集中起來。

2、城市儲備土地的供應(yīng)方式不合理

開展城市土地儲備工作，具體包括幾個(gè)階段：首先是土地的收購，其次是土地的儲備、最后是土地的供應(yīng)。土地的供應(yīng)是城市土地使用權(quán)價(jià)值具體的實(shí)現(xiàn)，把儲備土地的使用權(quán)投入市場活動中，這是一項(xiàng)計(jì)劃性非常的強(qiáng)的活動，政府把土地出讓給用地單位，而獲取土地使用權(quán)帶來的出讓金以及土地收益的具體階段。城市儲備土地使用權(quán)的供應(yīng)方法對城市建設(shè)發(fā)展以及城市政府、用地單位及市民的利益具有重大的影響。但目前，我國現(xiàn)行的城市儲備土地的供應(yīng)方式存在比較嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)。

三、城市規(guī)劃導(dǎo)向下的土地儲備模式

使城市土地市場更加的有序，創(chuàng)造了一個(gè)很好的投資氛圍。建立土地儲備體系，還可以科學(xué)合理的調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模以及節(jié)奏，使城市土地市場更加的規(guī)范和科學(xué)。通過提供一級市場信息，實(shí)現(xiàn)投資者的用地審批手續(xù)的簡單化，為投資軟環(huán)境的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造了可能。同時(shí)，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的情勢，適時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，避免經(jīng)濟(jì)過冷或過熱[3]。政府壟斷土地供應(yīng)之前，開發(fā)商獲取土地的途徑不同，土地的價(jià)格區(qū)別也很大，導(dǎo)致土地價(jià)格與價(jià)值不符現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。政府壟斷土地一級市場，導(dǎo)致土地供應(yīng)渠道過于單一，通過拍賣、招標(biāo)等市場化方式?jīng)Q定土地價(jià)格，最大限度地體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值，土地價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值的現(xiàn)象得到抑制。

結(jié)論：

建立土地儲備機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)收購、儲備、出讓土地等各項(xiàng)活動，這樣就能強(qiáng)化土地市場的調(diào)控能力，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化組合。減少和避免了土地收益的大量流失，創(chuàng)造了更大的效益。

參考文獻(xiàn)

篇8

中圖分類號：TU3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

在城鄉(xiāng)建設(shè)和城鄉(xiāng)管理中，總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃在經(jīng)濟(jì)建設(shè)與實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著關(guān)鍵的作用，它們相互聯(lián)系又相互制約，既是統(tǒng)一的又是對立的。兩個(gè)規(guī)劃的依據(jù)都是國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃，其核心內(nèi)容都是土地的合理利用。但研究的對象、范圍、實(shí)施年限、方法、步驟各有側(cè)重，規(guī)劃深度也懸殊較大。長期以來，兩個(gè)規(guī)劃在規(guī)劃和實(shí)施過程中仍存在銜接不到位，難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二十二條規(guī)定：城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第七條也規(guī)定了：城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。

1 合理利用土地資源的意義

隨著城鄉(xiāng)發(fā)展進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)的能源危機(jī)日益嚴(yán)重，水資源短缺，城市環(huán)境污染嚴(yán)重，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上城市發(fā)展的步伐，城鄉(xiāng)土地之間的不合理分配等嚴(yán)重的影響著人們?nèi)罕姷纳a(chǎn)生活，這些情況嚴(yán)重束縛著城鄉(xiāng)的發(fā)展進(jìn)程，為城鄉(xiāng)的可持續(xù)性發(fā)展埋下隱患。對于城鄉(xiāng)之間土地資源的利用問題，并不能一朝一夕之間就能解決的，需要一個(gè)長期的規(guī)劃過程，由于城市化發(fā)展進(jìn)程的加快，外來務(wù)工人員越來越多的擁入城市，這對本就緊缺的城市土地資源是一個(gè)很大的考驗(yàn)，如何合理利用土地資源是城市規(guī)劃部門迫切需要解決的問題，土地對于農(nóng)村是人們賴以生存的基礎(chǔ)，而在城市土地是進(jìn)行合理布局和建設(shè)的基礎(chǔ)，面對有限的土地資源的不斷擴(kuò)張的城市發(fā)展之間有著不可調(diào)和的矛盾存在，所以如何在城鄉(xiāng)規(guī)劃之間對土地進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)發(fā)展是我國城鄉(xiāng)發(fā)展進(jìn)程中需要面對和解決的問題。這些問題的解決對城鄉(xiāng)的發(fā)展具有十分重要的意義。

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題

2.1 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式

在當(dāng)前，我國的農(nóng)村土地較城市嚴(yán)重緊缺的工業(yè)用地來講，要適當(dāng)?shù)母挥嘈?，所以針對?dāng)前的土地分配情況，在城鄉(xiāng)規(guī)劃中對土地的利用方式有二種表現(xiàn)形式。其一：是對部分農(nóng)村土地進(jìn)行征用，這是農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)換的重要途徑，隨著城市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展加快，農(nóng)業(yè)用地逐漸轉(zhuǎn)化為城市用地也是必然趨勢，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，轉(zhuǎn)化后的土地使城市緊缺的用地形式有了較大的改觀，保證了城市化進(jìn)程推進(jìn)和用地之間的矛盾問題，在一定程度上補(bǔ)充上城市用地的需求。其二：以招標(biāo)、拍賣的方式解決城市的用地需求。城市規(guī)劃過程中，房產(chǎn)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)過程中的建筑用地通常都是通過拍賣方式取得的，城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地通常通過招標(biāo)的方式取得，然后再用招標(biāo)的方式分配給有能力承建的單位，對土地加以利用。

城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。在城鄉(xiāng)規(guī)劃中首先說土地征用方面的問題，征用是政府強(qiáng)制性的行業(yè)，所以在征用過程中體現(xiàn)不出土地的真實(shí)價(jià)格，現(xiàn)在對農(nóng)民土地的征用一般都是價(jià)格較低，國家對農(nóng)民補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用可是微乎其微，再加之政府的機(jī)關(guān)對土地補(bǔ)償款的私自截留，真正到農(nóng)民手里的錢款更是少的可憐，嚴(yán)重的損害了農(nóng)民的利益。其次農(nóng)民在私下對土地流轉(zhuǎn)的情況嚴(yán)重，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)存在著許多不規(guī)范的地方，也沒有統(tǒng)一的規(guī)范，所以后續(xù)會有太多的問題遺留下來，難以對這部分土地進(jìn)行合理的規(guī)劃和利用?，F(xiàn)在中國的房價(jià)一直處于不斷看漲的狀態(tài)，這些虛高的房價(jià)與人們的收入形成了分明的對比，這就是房產(chǎn)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下高價(jià)競拍的結(jié)果造成的，高價(jià)競拍來的土地，再進(jìn)行配套的建設(shè)，這種情況下房價(jià)只能不斷的看漲，造成房產(chǎn)市場巨大的泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生。

2.2 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議

要想使土地資源得到合理的利用，首先應(yīng)該做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的工作，只有城鄉(xiāng)規(guī)劃中合理的對土地加以利用，才能充分的發(fā)揮土地資源的利用率。下面就城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的具體措施進(jìn)行分析：

2.2.1 對農(nóng)村土地征用的管制

2.2.1.1 征地補(bǔ)償費(fèi)、土地增值收益分配。根據(jù)地租理論,地租有級差之分,應(yīng)根據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補(bǔ)償費(fèi)時(shí),應(yīng)有所區(qū)分,根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補(bǔ)償費(fèi)的確定時(shí),應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。此外,政府在對失地農(nóng)民的同期損失給予補(bǔ)償時(shí),應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益,動態(tài)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。

按照馬克思的地租分配理論,級差地租Ⅰ應(yīng)由土地所有者所有,級差地租Ⅱ應(yīng)由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。對土地征用后產(chǎn)生的增值部分,應(yīng)充分考慮被征地者的利益。而據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益中,農(nóng)民約得 5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得 60%～70%。因此,規(guī)范征用土地的收益分配是改善現(xiàn)行制度的重要方面,是切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益的重要舉措。

2.2.1.2 征用土地的購地費(fèi)確定。購地費(fèi)應(yīng)由被征購地塊的地價(jià)款、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成,其中地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如實(shí)補(bǔ)償,地價(jià)款可根據(jù)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià),參考集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定,讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶,在承包期還未到達(dá)的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護(hù)。

2.2.2 對土地招標(biāo)、競拍、掛牌的規(guī)制

由于國家允許對經(jīng)營性土地實(shí)行招標(biāo)、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度,從而凸顯土地資產(chǎn)價(jià)值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴(kuò)大土地出讓的招拍掛比例,由市場機(jī)制決定土地去向,由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和出讓底價(jià),充分挖掘土地的資產(chǎn)價(jià)值。

根據(jù)科斯定理,在明確產(chǎn)權(quán)的前提下,甚至不需要政府干預(yù)市場交易,市場交易便會按照公平合理的價(jià)格來進(jìn)行。市場的真諦不是價(jià)格,而是產(chǎn)權(quán),只要產(chǎn)權(quán)確定,市場主體便會“議出”合理的價(jià)格。土地是一種特殊商品,地價(jià)是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟(jì)收入,招標(biāo)、競拍、掛牌會獲得土地使用權(quán),因此政府為了保證招標(biāo)、競拍、掛牌的順利進(jìn)行以及土地資產(chǎn)價(jià)值的充分體現(xiàn)應(yīng)該先從制定基準(zhǔn)地價(jià)以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手,根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準(zhǔn)地價(jià),從源頭上規(guī)制土地的招標(biāo)、競拍、掛牌。

3 結(jié)束語

隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，城鄉(xiāng)之間的差異越來越淡化，面對日益緊張的土地資源，城鄉(xiāng)土地規(guī)劃被推上了重要日程，土地是城鄉(xiāng)建設(shè)的戰(zhàn)略資源，所以對土地的合理規(guī)劃是政府對城鄉(xiāng)進(jìn)行管理和調(diào)控的重要手段。經(jīng)濟(jì)是帶動城市化前進(jìn)的重要動力，隨著經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，城市也發(fā)生著日新月異的變化，面對如此快速的發(fā)展，城市無論在人口、能源還是環(huán)境方面都面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，如何更好的規(guī)劃城市發(fā)展的諸多事宜，促進(jìn)城市可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略計(jì)劃是當(dāng)前城市急需解決的重要問題。城市越來越面臨著嚴(yán)峻的能源危機(jī)，如何更好的協(xié)調(diào)城市能源的消耗是城市規(guī)劃的重要問題。現(xiàn)在每個(gè)城市都面臨著土地資源的緊張的局面，特別是一些大中城市形勢更為嚴(yán)峻，所以城市規(guī)劃需要從長遠(yuǎn)的目標(biāo)出發(fā)，綜合部署各項(xiàng)建設(shè)和管理規(guī)劃，使城鄉(xiāng)建設(shè)中土地資源得到合理的利用。

參考文獻(xiàn):

篇9

一、問題提出

城鄉(xiāng)規(guī)劃是指導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要依據(jù)和手段，在城鄉(xiāng)差距日益凸顯、城市化進(jìn)程不斷加快、農(nóng)村勞動力持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移的進(jìn)程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業(yè)化快速發(fā)展時(shí)期，城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續(xù)加劇，使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴(kuò)展。而在農(nóng)村，土地是農(nóng)民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產(chǎn)，是支撐農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高農(nóng)民收入的基礎(chǔ)。土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設(shè)的空間，而且是融資的重要工具，土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩(wěn)定的體現(xiàn)。國外經(jīng)驗(yàn)表明:城市健康有序的發(fā)展與政府充分控制和分配土地收益密切相關(guān)。因此，合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃成功進(jìn)行的前提條件，對城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理利用進(jìn)行研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題

(一)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式主要表現(xiàn)為以下兩種:第一，農(nóng)村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的客觀要求和必然結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補(bǔ)充，保證了工業(yè)化、城市化推進(jìn)對土地急劇增長的需求;第二，對土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商，以招標(biāo)的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。

(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面:首先，土地征用方面:土地價(jià)格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運(yùn)用強(qiáng)制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國，征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，土地征用費(fèi)占土地出讓價(jià)格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補(bǔ)償費(fèi)的截留，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。此外，市價(jià)和土地征用價(jià)格的巨大反差，土地在集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他類型經(jīng)濟(jì)組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價(jià)格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等;其次，利用招標(biāo)拍賣等方式對土地進(jìn)行分配利用。土地競拍的價(jià)格一般較高，尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟(jì)利益，在高價(jià)得到土地使用權(quán)后，對土地進(jìn)行配套建設(shè)開發(fā)，造成房屋價(jià)格上漲、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

三、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議

土地資源的合理利用在城鄉(xiāng)規(guī)劃中有著重要作用，是做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)。為充分利用土地資源，促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理有效利用，應(yīng)首先從土地價(jià)格的規(guī)范出發(fā)，一方面對農(nóng)村土地征用進(jìn)行管制;另一方面對土地的招標(biāo)、競拍、掛牌給予合理規(guī)制。

(一)對農(nóng)村土地征用的管制

1、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地增值收益分配。根據(jù)地租理論，地租有級差之分，應(yīng)根據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之，對征收的土地給予征地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，應(yīng)有所區(qū)分，根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補(bǔ)償費(fèi)的確定時(shí)，應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。此外，政府在對失地農(nóng)民的同期損失給予補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益，動態(tài)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。

按照馬克思的地租分配理論，級差地租Ⅰ應(yīng)由土地所有者所有，級差地租Ⅱ應(yīng)由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。對土地征用后產(chǎn)生的增值部分，應(yīng)充分考慮被征地者的利益。而據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益中，農(nóng)民約得5%～10%，村一級得25%～30%，政府及部門得60%～70%。因此，規(guī)范征用土地的收益分配是改善現(xiàn)行制度的重要方面，是切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益的重要舉措。

2、征用土地的購地費(fèi)確定。購地費(fèi)應(yīng)由被征購地塊的地價(jià)款、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成，其中地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如實(shí)補(bǔ)償，地價(jià)款可根據(jù)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)，集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定，讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶，在承包期還未到達(dá)的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護(hù)。

(二)對土地招標(biāo)、競拍、掛牌的規(guī)制。由于國家允許對經(jīng)營性土地實(shí)行招標(biāo)、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，從而凸顯土地資產(chǎn)價(jià)值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴(kuò)大土地出讓的招拍掛比例，由市場機(jī)制決定土地去向，由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和出讓底價(jià)，充分挖掘土地的資產(chǎn)價(jià)值。

根據(jù)科斯定理，在明確產(chǎn)權(quán)的前提下，甚至不需要政府干預(yù)市場交易，市場交易便會按照公平合理的價(jià)格來進(jìn)行。市場的真諦不是價(jià)格，而是產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)確定，市場主體便會“議出”合理的價(jià)格。土地是一種特殊商品，地價(jià)是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟(jì)收入，招標(biāo)、競拍、掛牌會獲得土地使用權(quán)，因此政府為了保證招標(biāo)、競拍、掛牌的順利進(jìn)行以及土地資產(chǎn)價(jià)值的充分體現(xiàn)應(yīng)該先從制定基準(zhǔn)地價(jià)以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手，根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準(zhǔn)地價(jià)，從源頭上規(guī)制土地的招標(biāo)、競拍、掛牌。

主要參考:

篇10

在時(shí)代的發(fā)展下，對于土地規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃來說就顯得更加的有必要，特別是在城市化的影響下，城市用地資源的緊張稀缺性越來越凸顯，使得土地利用的規(guī)劃管理和城市規(guī)劃兩者間的矛盾不斷的增加，這在很大程度上是不利于城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展的，因此，就需要對城市土地資源進(jìn)行合理的規(guī)劃，提高土地的利用效率。

1.城市規(guī)劃實(shí)施的體系結(jié)構(gòu)分析

從城市規(guī)劃的地位來講，它是屬于一個(gè)相對獨(dú)立且較為完整的體系，從它的管理主體來說它的管理主體具有明顯的地方性，其所制定的規(guī)劃方案中，規(guī)劃的內(nèi)容設(shè)置需要依據(jù)于實(shí)際的狀況來進(jìn)行有針對性的分析，在規(guī)劃方案的制定工作完成后，還需要經(jīng)過有關(guān)部門的審批和鑒定，確保它的實(shí)施是具有很高的實(shí)施價(jià)值的，可以有很大的現(xiàn)實(shí)意義，簡單的來說，城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施一定要依據(jù)于城市的具體實(shí)際來進(jìn)行，不能脫離現(xiàn)實(shí)。

2.土地規(guī)劃管理工作的重要性分析

2.1有利于土地資源的高效利用

它對土地資源的利用主要表現(xiàn)在，對國有土地進(jìn)行固化的過程中，實(shí)現(xiàn)在空間結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)范疇之內(nèi)的土地資源進(jìn)行有效的利用。在土地規(guī)劃管理的作用下，不僅可以維持現(xiàn)有的土地使用面積，而且還可以為社會的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，與可持續(xù)發(fā)展理論的內(nèi)涵是相一致的，一個(gè)科學(xué)合理的土地規(guī)劃體系可以有效的提高土地的利用效率，減少土地資源的浪費(fèi)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)來說也是極為有利的。

2.2對土地資源的具體使用起到有效的管控

我國的地域面積遼闊，但是可以用來作為直接使用的面積卻十分的有限，這也是我國的基本國情之一，在土地規(guī)劃管理體制下，可以實(shí)現(xiàn)有限的土地資源高效利用的目的，對于土地的具體使用能夠在法律法規(guī)的約束下進(jìn)行有針對性和層次性的區(qū)分，對不同的使用性質(zhì)又適合的歸類，并根據(jù)使用性質(zhì)的不同采取不同的使用策略。這樣的分類可以給土地的使用提供一個(gè)明確的導(dǎo)向，使之更具有目的性，使不同的土地資源類型都可以得到充分的利用，并且隨著現(xiàn)代人們生活質(zhì)量的不斷提高，人們對于綠色環(huán)保的生活理念有了新的追求，因此，在城市的建設(shè)過程中，也就更多的關(guān)注在建設(shè)、保護(hù)、環(huán)保三者的均衡點(diǎn)，起到多收益的效果。

2.3有利于土地規(guī)劃管理制度的進(jìn)一步完善

從大量的實(shí)踐證明，土地規(guī)劃管理是一項(xiàng)周期性的工作，具有較長的時(shí)間，它的規(guī)劃效果是否高效是需要經(jīng)過很長一段時(shí)間才可以提現(xiàn)出來的，因此，就需要在具體的規(guī)劃實(shí)施前，做好規(guī)劃的前期調(diào)查工作，對受到外界影響的各種因素進(jìn)行全面綜合的考慮，根據(jù)這些因素的實(shí)際狀況來保證規(guī)劃方案的合理。還可以在大量的實(shí)踐工作中不斷的總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對規(guī)劃進(jìn)行合理的檢驗(yàn)，對存在的問題進(jìn)行及時(shí)的解決處理，并做好記錄工作，這樣可以給后續(xù)使用的進(jìn)一步完善和創(chuàng)新提供參考依據(jù)。

3.土地規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施兩者之間的關(guān)系分析

自古以來，土地的使用規(guī)范問題都是經(jīng)濟(jì)建設(shè)不可忽視的影響因素，管理者也對這方面做了大量的改進(jìn)工作，也取得了一定的效果。從當(dāng)前的形勢來看，城市化進(jìn)程的不斷加快，城市中各項(xiàng)建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，使得對土地利用的需求不斷增大，造成土地資源的緊缺，國家針對這一狀況，也出臺了很多的指導(dǎo)性文件，有效的協(xié)調(diào)了土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施兩者之間的關(guān)系。

3.1強(qiáng)化土地管理的核心地位，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃的科學(xué)性

從目前來說，我國的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃作為常用的模式是增減掛鉤政策，這一政策的實(shí)施具有一定的客觀必然性，對于推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化具有重要的作用。在這一政策的引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤可以使農(nóng)村土地的利用更為高效，有利于農(nóng)村居民向集中用地的方向發(fā)展，提高土地的使用價(jià)值，進(jìn)一步的調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和布局，在耕地供給得到滿足的前提下使城鄉(xiāng)發(fā)展矛盾緩和。

從政策的實(shí)施執(zhí)行來看，由于受到市場經(jīng)濟(jì)的影響，常常會出現(xiàn)于民意違背的現(xiàn)象，導(dǎo)致用地矛盾的緊張，要減少這種現(xiàn)象的出現(xiàn)就必須強(qiáng)化土地規(guī)劃和管理的政策，進(jìn)一步明確增減掛鉤的政策效用，在執(zhí)行的過程中根據(jù)實(shí)際的狀況進(jìn)行土地利用目的的合理定位，盡可能的減少農(nóng)田的占用面積，以確保其實(shí)施性的增強(qiáng)。

3.2建設(shè)用地計(jì)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的合理擴(kuò)大

我國在現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，很多的城市開始對舊的地區(qū)進(jìn)行改造擴(kuò)建，同時(shí)也在進(jìn)行著新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，這兩者共同構(gòu)成了當(dāng)前土地規(guī)劃的模式，對于這兩者模式需要進(jìn)行合理化、協(xié)調(diào)化的引導(dǎo)發(fā)展，以確保土地資源的合理利用，最大程度的節(jié)省土地資源。具體的來說就是，在一些小城鎮(zhèn)或者是新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，可以借助于新區(qū)建設(shè)的方式來進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃，這些是較為適合于規(guī)模不大的城市，而對于規(guī)模基礎(chǔ)相對較大的城市來說，則需要對土地的使用量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，把新區(qū)的開發(fā)和舊城區(qū)的改造兩者之間的關(guān)系進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)，確保有序健康。

從實(shí)施的具體措施上來看，需要把土地規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施之間的關(guān)系進(jìn)行一定的調(diào)整，具體的調(diào)整模式有：在對建設(shè)用地有良好的控制基礎(chǔ)上進(jìn)行當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展?fàn)顩r的全面詳細(xì)的調(diào)查工作，并重點(diǎn)對規(guī)劃方案中的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和土地的使用布局進(jìn)行合理的分析，然后在土地的總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施的基礎(chǔ)上對用地的具體類型和側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行合理的區(qū)分和應(yīng)用，并積極的出臺相關(guān)政策，鼓勵多模式并用、產(chǎn)業(yè)集中等等實(shí)施方案的高效執(zhí)行。

3.3加深土地規(guī)劃的深度，采用先進(jìn)的管理體系

上述提到，土地資源的高效合理利用對于城市的發(fā)展來說是極為有力的，因此，要確保城市規(guī)劃實(shí)施效果的不斷改善，就需要充分的發(fā)揮土地儲備的調(diào)控作用和引導(dǎo)作用，制定一個(gè)科學(xué)合理的周期性土地利用規(guī)劃方案，加強(qiáng)宏觀層面的土地調(diào)控，對土地的規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格的細(xì)化區(qū)分，確保其用途的明確，從而推動城市規(guī)劃的實(shí)施性增強(qiáng)。另外，隨著現(xiàn)代傳播技術(shù)的不斷發(fā)展，社會城建呈現(xiàn)出信息化、網(wǎng)絡(luò)化的特點(diǎn)，因此，在土地的規(guī)劃中就需要規(guī)劃人員及時(shí)的完善自身素質(zhì)，加大對新的規(guī)劃體系的引導(dǎo)作用，增強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃的可執(zhí)行性，從而起到降低投入成本的作用，進(jìn)而使土地規(guī)劃管理與城市規(guī)劃實(shí)施之間的關(guān)系更加的良好。

4.結(jié) 語

在當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快的形勢下，城市用地建設(shè)不斷的增多，這就需要管理者制定良好的、符合實(shí)際狀況的土地規(guī)劃方案，降低投入資金的額度，從而發(fā)揮出土地規(guī)劃最大的作用價(jià)值，使兩者的關(guān)系更加的合理科學(xué)，推動土地利用效率的提高。

參考文獻(xiàn)：

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