導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

2實(shí)例研究

以某中國(guó)企業(yè)對(duì)非洲剛果（金）某銅礦項(xiàng)目投資為例，在前文介紹海外礦業(yè)投資項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)要素基礎(chǔ)上請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)專家打分并對(duì)分值采用層次分析法分析，并用海外礦業(yè)投資項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，旨在通過實(shí)例研究確定海外礦業(yè)投資項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)價(jià)值，為海外礦業(yè)項(xiàng)目投資者決策提供有效的判斷依據(jù)。非洲剛果（金）某銅礦項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果見圖2和圖3。由圖2可見，項(xiàng)目概況（A1）中項(xiàng)目資料來源（A14）二級(jí)綜合評(píng)價(jià)值為中等，主要由于該海外項(xiàng)目不是上市公司的項(xiàng)目，缺乏第三方監(jiān)管，所以專家綜合認(rèn)為該指標(biāo)評(píng)價(jià)值為中等，需通過進(jìn)一步工作確認(rèn)資料可靠性。資源儲(chǔ)量（A2）中資源潛力（A27）二級(jí)綜合評(píng)價(jià)價(jià)值為低。采選工藝（A3）中礦體工程和水文地質(zhì)（A32）二級(jí)綜合評(píng)價(jià)價(jià)值為低，主要是由于該礦區(qū)涌水量較大。基礎(chǔ)設(shè)施（A4）中供水供電（A43）二級(jí)綜合評(píng)價(jià)價(jià)值為低，主要由于項(xiàng)目所在地供電緊張，需自建發(fā)電站。政策法規(guī)（A5）中宏觀政治風(fēng)險(xiǎn)（A51）的二級(jí)綜合評(píng)價(jià)價(jià)值為低，主要由于項(xiàng)目所在國(guó)是剛果（金），專家一致認(rèn)為該國(guó)政治風(fēng)險(xiǎn)較大。技術(shù)經(jīng)濟(jì)（A6）中礦產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格（A61）二級(jí)綜合評(píng)價(jià)價(jià)值較低，原因是專家對(duì)長(zhǎng)期銅價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)不太樂觀。由圖3可見，項(xiàng)目概況（A1）的一級(jí)評(píng)價(jià)價(jià)值最好，說明該項(xiàng)目開發(fā)程度和項(xiàng)目可研的進(jìn)展都符合有關(guān)專家和投資者的要求。資源儲(chǔ)量（A2）、采選工藝（A3）、基礎(chǔ)設(shè)施（A4）和技術(shù)經(jīng)濟(jì)（A6）的一級(jí)評(píng)價(jià)價(jià)值為中等。政策法規(guī)（A5）一級(jí)評(píng)價(jià)價(jià)值較低，說明專家一致認(rèn)為剛果（金）政策不穩(wěn)定，相比政策穩(wěn)定的發(fā)達(dá)國(guó)家，投資有風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)公式（1）計(jì)算得到該海外礦業(yè)投資項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)價(jià)值為13．89，位于10～15區(qū)間內(nèi)，項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)價(jià)值為中等。給予投資者的提示是要謹(jǐn)慎跟進(jìn)該項(xiàng)目，項(xiàng)目存在的資源潛力不足、所在國(guó)投資風(fēng)險(xiǎn)大、項(xiàng)目排水和發(fā)電成本高等風(fēng)險(xiǎn)需要通過進(jìn)一步工作核實(shí)。綜上所述，采用海外礦業(yè)投資項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)方法可以確定項(xiàng)目存在的主要問題，給投資者以風(fēng)險(xiǎn)提示，比如資源潛力不足、所在國(guó)投資風(fēng)險(xiǎn)大、項(xiàng)目排水和發(fā)電成本高等。但是判別某海外礦業(yè)投資項(xiàng)目是否可行，不能因某一個(gè)指標(biāo)不太理想而給予項(xiàng)目否定，而應(yīng)采用海外礦業(yè)投資項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的方法進(jìn)行分析和判別，這樣才不至于使投資者錯(cuò)失好的投資機(jī)會(huì)。

篇2

投資決策作為財(cái)務(wù)管理的核心范疇之一。投資決策方法方法主要有回收期法、會(huì)計(jì)收益率法、凈現(xiàn)值法、內(nèi)部報(bào)酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法等方法屬于傳統(tǒng)的投資評(píng)價(jià)方法。在平時(shí)的運(yùn)用中，凈現(xiàn)值法顯示為最佳選擇，但是在應(yīng)用時(shí)必須存在一系列的前提條件：首先，作為計(jì)算的依據(jù)，在生命期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量必須能夠準(zhǔn)確的估計(jì)出來，并根據(jù)市場(chǎng)狀況確定相應(yīng)的貼現(xiàn)率；其次，在估計(jì)項(xiàng)目的期間內(nèi)，對(duì)于項(xiàng)目有影響的內(nèi)外部環(huán)境不會(huì)發(fā)生意料之外的變化；第三，決策者只能在“投資”或“不投資”之間做出二選一的抉擇；最后，在項(xiàng)目進(jìn)行分析、決策和實(shí)施過程中，投資主體并不能夠靈活的進(jìn)行項(xiàng)目管理，一旦做出決策后便不能針對(duì)市場(chǎng)條件和競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化變更對(duì)項(xiàng)目的投資決策。

(二)對(duì)投資方法的戰(zhàn)略性選擇權(quán)考慮

然而該方法在實(shí)際的運(yùn)用過程中發(fā)現(xiàn)存在與現(xiàn)實(shí)情況相比較大的差異：首先，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活存在大量不確定性因素以及其特有的本質(zhì)特征，由于在應(yīng)對(duì)高度不確定的戰(zhàn)略問題上面，企業(yè)將重點(diǎn)集中于項(xiàng)目的靈活性上，因此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)，靈活性的價(jià)值必須成為決策者充分考慮影響因素；其次，決策的互動(dòng)性成為直接影響決策制定關(guān)鍵因素，特定企業(yè)在行業(yè)中所處的競(jìng)爭(zhēng)地位，決定了該企業(yè)與其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)而決定了投資可能派生的投資價(jià)值，這部分價(jià)值在投資評(píng)價(jià)中也應(yīng)得到重視。

(三)項(xiàng)目決策的過程中的循環(huán)經(jīng)濟(jì)因素欠缺考慮

現(xiàn)行會(huì)計(jì)理論體系下，企業(yè)投資決策方法不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求?，F(xiàn)有的項(xiàng)目決策是依據(jù)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行決策的，對(duì)環(huán)境評(píng)價(jià)不足，尤其不適用于目前大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的新形勢(shì)。循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目投資決策是從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)進(jìn)行全面評(píng)價(jià)的，具有一定的探索性。針對(duì)項(xiàng)目投資的評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)兼顧經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益，戰(zhàn)略的角度通盤考慮。

由于上述原因，傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法雖然能夠較好地使現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定，經(jīng)常使項(xiàng)目的投資價(jià)值被低估了低估，造成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的喪失。

二、現(xiàn)有投資決策方法存在的缺陷

基于財(cái)務(wù)視角下的項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)方法傳統(tǒng)上面主要有兩種：第一種是對(duì)靜態(tài)指標(biāo)的分析，是指在不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括投資回收期、會(huì)計(jì)收益率等；第二種是對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的分析，包括凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、現(xiàn)值指數(shù)等指標(biāo)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在遵守國(guó)家財(cái)稅制度和價(jià)格體系的前提下，計(jì)算項(xiàng)目過程中的收益和成本，分析項(xiàng)目的盈利能力和償還能力。傳統(tǒng)項(xiàng)目投資方法理論只是把企業(yè)看作是一個(gè)封閉獨(dú)立的系統(tǒng)進(jìn)行分析研究，單方面的考慮投資項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的影響，而忽視了自然環(huán)境、社會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目決策本身的影響。

企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資的建設(shè)運(yùn)營(yíng)過程，就是對(duì)相關(guān)資源消耗的過程。項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)必須遵循自愿節(jié)約和綜合利用的原則來進(jìn)行，投資項(xiàng)目決策者需要按照發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的要求，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化，并對(duì)資源利用的實(shí)際情況做出詳盡的分析。這不僅是對(duì)企業(yè)優(yōu)化資源配置、降低成本費(fèi)用、減少資源消耗、調(diào)高投資效益的內(nèi)在要求，更是滿足國(guó)家可持續(xù)發(fā)展，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重要要求，但是在目前投資項(xiàng)目評(píng)估和決策的實(shí)際應(yīng)用當(dāng)中，對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)因素的考慮都較為缺失。其中主要的缺陷表現(xiàn)在：

(一)財(cái)務(wù)投資決策目標(biāo)范圍狹窄

傳統(tǒng)投資決策的目標(biāo)就是股東價(jià)值的最大化，簡(jiǎn)單的以凈現(xiàn)金值、內(nèi)部報(bào)酬率的大小來評(píng)價(jià)項(xiàng)目，不考慮與項(xiàng)目有利害關(guān)系的環(huán)境及其他的利害關(guān)系人的利益。在傳統(tǒng)的投資方法下，投資項(xiàng)目目標(biāo)忽視往往循環(huán)經(jīng)濟(jì)條件下的環(huán)境保護(hù)、資源利用及企業(yè)、社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。而在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，則政府應(yīng)當(dāng)主動(dòng)引導(dǎo)企業(yè)將環(huán)境效率和經(jīng)濟(jì)效率相統(tǒng)一，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

(二)在項(xiàng)目決策中忽視自然資源和環(huán)境資源等會(huì)計(jì)信息

會(huì)計(jì)信息是項(xiàng)目決策過程不可缺少的部分。在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度下，企業(yè)所提供的會(huì)計(jì)信息其實(shí)并不能充分反映項(xiàng)目對(duì)資源、環(huán)境的影響。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的會(huì)計(jì)目標(biāo)、假設(shè)、原則、會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置以及成本的核算方法到報(bào)表的編制都沒有能夠。完整充分地體現(xiàn)企業(yè)在節(jié)約和高效綜合利用資源方面和減少污染的排放方面的能力。傳統(tǒng)的成本觀立足于企業(yè)微觀層面，追求企業(yè)層面的成本補(bǔ)償和資本增值，并沒有從整個(gè)物質(zhì)世界的循環(huán)發(fā)展過程來看待成本耗費(fèi)及補(bǔ)償問題，僅僅考慮人類勞動(dòng)消耗的補(bǔ)償問題，是根本不能適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)自然資源消耗的陳本補(bǔ)償要求。

(三)計(jì)量屬性不符合投資決策的要求

在傳統(tǒng)的投資決策模式下，大部分采用的是歷史成本法和未來現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)法為主的貨幣計(jì)量，對(duì)收益和成本統(tǒng)一采用貨幣計(jì)量，因此只能在決策過程中反映貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。然而在循環(huán)經(jīng)濟(jì)條件下，投資決策需要考慮的多方面的內(nèi)容，既包括用貨幣計(jì)量的信息又包含有環(huán)境因素的性質(zhì)。因此在循環(huán)經(jīng)濟(jì)條件下，采用定量和定性結(jié)合的方式來進(jìn)行投資項(xiàng)目決策是至關(guān)重要的。

(四)投資決策者的受托責(zé)任單一

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)投資決策中委托一受托責(zé)任關(guān)系中只包括了對(duì)實(shí)物財(cái)產(chǎn)的保管和使用，并沒有包括生態(tài)環(huán)境和治理環(huán)境污染等內(nèi)容。由于企業(yè)所面臨的受托責(zé)任較單一，僅局限于“財(cái)產(chǎn)托付論”。隨著人口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們對(duì)環(huán)境資源的消耗量不斷增大。資源的稀缺性正在迅速顯現(xiàn)，因此企業(yè)在決策時(shí)更多的考慮“資源托付論”。投資決策必須考慮的決策受托。已經(jīng)不僅只是受出資人之托，而是受整個(gè)社會(huì)公眾之托，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益統(tǒng)一。為了實(shí)現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)投資決策時(shí)應(yīng)當(dāng)按照循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目各個(gè)方面進(jìn)行綜合要求，在環(huán)境會(huì)計(jì)的學(xué)術(shù)框架下，對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目循環(huán)經(jīng)濟(jì)這一綜合指標(biāo)值的最大化作為項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)的目標(biāo)，以協(xié)調(diào)企業(yè)微觀層面上經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境破壞之間的矛盾。

三、循環(huán)經(jīng)濟(jì)下投資決策的方法

(一)全部成本評(píng)價(jià)法

全部成本評(píng)價(jià)方法是在資本預(yù)算分析中綜合考慮環(huán)境成本的一種方法，是對(duì)項(xiàng)目的全部成本和收益進(jìn)行長(zhǎng)期的綜合的財(cái)務(wù)分析。對(duì)于應(yīng)用環(huán)境會(huì)計(jì)方法進(jìn)行資本預(yù)算、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面的決策，學(xué)者也提出了自己的觀點(diǎn)，他們認(rèn)為在有效的環(huán)境管理體系中，為了實(shí)現(xiàn)投資決策的全面性必須采用全面環(huán)境成本計(jì)量方法。

循環(huán)經(jīng)濟(jì)注重長(zhǎng)期的生態(tài)效益，以及防患于未然的思想。因此，當(dāng)前的環(huán)境管理措施，其利益是體現(xiàn)于節(jié)約未來的機(jī)會(huì)成本、掌握綠色商機(jī)，特別是決策者面臨未來企業(yè)綠色投資機(jī)會(huì)是，能夠清楚分析項(xiàng)目的全面環(huán)境成本，是否符合企業(yè)永續(xù)發(fā)展的投資決策。

對(duì)于外部環(huán)境成本的計(jì)量，主要采用的是以對(duì)污染造成損失進(jìn)行修復(fù)的花費(fèi)作為計(jì)量基礎(chǔ)的。全部成本評(píng)價(jià)法是在評(píng)價(jià)周

期、擴(kuò)大了成本和收益的考慮范圍等方面對(duì)傳統(tǒng)資本評(píng)價(jià)法進(jìn)行了改進(jìn)。所采用的方法仍然主要是現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法，但對(duì)于長(zhǎng)期的成本和效益，金額的估計(jì)是不準(zhǔn)確的，經(jīng)過貼現(xiàn)的數(shù)值較實(shí)際較小。

這表明人們對(duì)于未來的環(huán)境、生活的狀態(tài)關(guān)注較小，重視程還比較低，這與我們推崇的環(huán)境保護(hù)的觀點(diǎn)是相悖的。在這種情況下比較容易形成人們追求短期的經(jīng)濟(jì)利益，忽略了長(zhǎng)期的影響。全面成本法對(duì)于企業(yè)的獲利能力是沒有影響的，但能夠比較明顯的列示項(xiàng)目的成本、效益的構(gòu)成，從而使一些有益于環(huán)境保護(hù)的項(xiàng)目能夠和其他一些項(xiàng)目一樣獲得投資。對(duì)于項(xiàng)目周期短的污染預(yù)防性投資項(xiàng)目，全面成本法能夠更加優(yōu)于傳統(tǒng)的投資方法，增強(qiáng)項(xiàng)目的可行性。

(二)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與不確定性分析

項(xiàng)目總是存在風(fēng)險(xiǎn)的，相應(yīng)的任何決策也會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，尤其是長(zhǎng)期投資決策涉及的時(shí)間較長(zhǎng)，企業(yè)對(duì)于未來損益的預(yù)測(cè)就會(huì)存在不確定性。將與項(xiàng)目相關(guān)的環(huán)境因素納入考慮之后，項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流量變得更加變化莫測(cè)，現(xiàn)金流量的不確定性變得更加突出。由于是對(duì)未來項(xiàng)目狀況的研究，投資決策中始終存在著不確定的因素，事件發(fā)生的概率是估計(jì)的，當(dāng)存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，其概率可以依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行估計(jì)。在傳統(tǒng)的投資決策中，對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，一般采用較高的貼現(xiàn)率。但這個(gè)方法也存在著一定的缺陷，高風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)環(huán)境造成巨大的污染，致使環(huán)境惡化，這兩者之間并非簡(jiǎn)單的直接聯(lián)系，提高貼現(xiàn)率以后很多項(xiàng)目的現(xiàn)金流量現(xiàn)值將出現(xiàn)負(fù)數(shù)，這就使得很好本來結(jié)果很好的項(xiàng)目被流失，以此種方法減少對(duì)環(huán)境、資源的需求。循環(huán)經(jīng)濟(jì)下的投資決策在考慮了環(huán)境因素后，使項(xiàng)目的不確定性更為明顯，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著環(huán)境法規(guī)的變化而變化。當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策以后，由于項(xiàng)目的期間較長(zhǎng)，因此在今后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，企業(yè)都會(huì)受到既定的技術(shù)和環(huán)境的影響。環(huán)境發(fā)生變化，則必須投入大量的成本來適應(yīng)環(huán)境的變化。投資所包含的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和不確定性可以通過敏感性分析進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于概率已知的方案，可以利用決策樹和蒙特卡羅模型對(duì)不同項(xiàng)目方案的可能結(jié)果進(jìn)行概率預(yù)計(jì)，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。

(三)利益關(guān)系人價(jià)值分析法

在面對(duì)當(dāng)今企業(yè)諸多利益關(guān)系人共同的影響下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)越來越需要考慮更多的利益方?？偟膩碚f，重要的利益關(guān)系人是沿著兼做出資者與經(jīng)營(yíng)者的業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人和為數(shù)眾多的出資人、客戶、政府這樣一條線來擴(kuò)展的。大致上可以從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)部分來劃分，內(nèi)部的利益關(guān)系人主要包括企業(yè)的管理層和雇員，外部的利益關(guān)系人主要包括政府、投資者、供應(yīng)商、顧客、公眾。針對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，環(huán)境保護(hù)組織也成為企業(yè)外部利益關(guān)系人，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就要受到這些組織所制定的大量的環(huán)境法律的約束，企業(yè)的投資決策活動(dòng)也必將考慮這些約束所帶來的影響。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)環(huán)境的影響可能會(huì)對(duì)公眾產(chǎn)生影響，因此這些公眾就成為企業(yè)的利益關(guān)系人。

利益關(guān)系人價(jià)值分析法有別于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)法中將所有的成本與收益風(fēng)險(xiǎn)視為相同的缺陷將，而是采用了更加靈活的對(duì)于不同的成本和收益分別計(jì)量其風(fēng)險(xiǎn)的方法，同時(shí)利益關(guān)系人價(jià)值分析法根據(jù)關(guān)系人對(duì)項(xiàng)目收益期望的高低，來調(diào)整相應(yīng)的權(quán)重比例。例如我們?cè)诳紤]以個(gè)與環(huán)境相關(guān)的長(zhǎng)期投資項(xiàng)目中，當(dāng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的權(quán)重相對(duì)有所下降，那么相對(duì)的環(huán)境業(yè)績(jī)指標(biāo)的權(quán)重就應(yīng)該做相應(yīng)增加，從而保證了決策結(jié)果與利益關(guān)系人的要求相一致的結(jié)果，最后可以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(四)多標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)法

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中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展正在發(fā)生著新的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)有所轉(zhuǎn)變，新的投資熱點(diǎn)正在形成。利用原有的自然人文資源開發(fā)資源型景區(qū)已經(jīng)成為土地開發(fā)的新的熱點(diǎn)，根據(jù)中國(guó)加入WTO的承諾，2003年，外商可以在中國(guó)投資旅游景區(qū)景點(diǎn)，據(jù)估計(jì)，從2003年～2010年，將有80億美元投向旅游景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)。根據(jù)中國(guó)國(guó)際旅游投資網(wǎng)（省略/）近期公布的旅游招商項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，在旅游業(yè)各分支行業(yè)中，景區(qū)的招商項(xiàng)目最多，也最為活躍，比例占總招商項(xiàng)目的54.71％。本文試就投資價(jià)值、國(guó)家地方政策和投資風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面論述旅游土地開發(fā)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

一、投資價(jià)值分析

1.獲得高額利潤(rùn)

旅游景區(qū)屬于資源稀缺型商品，一旦擁有景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以形成資源壟斷，從而獲得壟斷利潤(rùn)。

從資源來看，景區(qū)供給量過少導(dǎo)致資源緊缺。盡管中國(guó)地大物博、歷史悠久，給我們留下了眾多的自然景觀和人文景觀，但是畢竟數(shù)量有限，而且時(shí)空分布不均衡，造成了我國(guó)資源型景區(qū)的局部稀缺。從2004年A級(jí)景區(qū)經(jīng)營(yíng)效益情況（表1）中，可以看出資源型景區(qū)級(jí)別越高，壟斷性越強(qiáng)，效益也好。從需求來看，國(guó)內(nèi)國(guó)外游客都對(duì)資源型景區(qū)需求很大。根據(jù)國(guó)際旅游組織的調(diào)查，74%的游客首選到資源型景區(qū)觀光，尤其在旅游消費(fèi)剛剛啟動(dòng)時(shí)這一比例更高。

供給不足，需求旺盛這就造成了巨大的供求缺口使的景區(qū)形成壟斷性經(jīng)營(yíng)。而從國(guó)內(nèi)黃金周旺盛的旅游消費(fèi)，看這個(gè)供求缺口會(huì)持續(xù)一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，也就是說景區(qū)的壟斷性經(jīng)營(yíng)也會(huì)長(zhǎng)時(shí)間存在。

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家旅游局

2.衍生性延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈

旅游景區(qū)相對(duì)其他旅游行業(yè)而言可開發(fā)的旅游產(chǎn)品種類多、數(shù)量大、衍生性強(qiáng)、可創(chuàng)新性強(qiáng)，這樣就使景區(qū)的生命周期增長(zhǎng)，獲得利潤(rùn)的時(shí)間也隨之增加。

由于旅游產(chǎn)品存在生命周期一旦產(chǎn)品進(jìn)入停滯或衰退期就無利潤(rùn)可言。而這個(gè)時(shí)候產(chǎn)品能否復(fù)興的關(guān)鍵在于創(chuàng)新，只有再開發(fā)出有吸引力的產(chǎn)品才能延長(zhǎng)獲利時(shí)間。而資源型景區(qū)依托自己的核心資源，開發(fā)的產(chǎn)品除了基礎(chǔ)的觀光產(chǎn)品外，還可以開發(fā)度假產(chǎn)品和專項(xiàng)產(chǎn)品。這就使得景區(qū)可以開發(fā)的產(chǎn)品極大豐富。景區(qū)每年都可以通過開發(fā)新產(chǎn)品，吸引老游客故地重游新游客慕名而來，從而將利潤(rùn)維持在較高水平。

由于資源型景區(qū)產(chǎn)品的多樣性，開發(fā)的多層次性可以使企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。企業(yè)獲得景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)后，既可以自己開發(fā)核心產(chǎn)品，也可以將特定產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓以減少管理成本和難度，并分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力

旅游景區(qū)作為旅游業(yè)的核心資源要素，是旅游產(chǎn)業(yè)鏈的中心環(huán)節(jié)，也是旅游產(chǎn)業(yè)群的輻射中心。投資資源型景區(qū)有利于旅游企業(yè)資源的整合，也有利于產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸。

旅游企業(yè)擁有景區(qū)資源，可以形成一個(gè)完整的鏈條，為旅游者提供一條龍服務(wù)。這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置，節(jié)約成本，提高效率，還可使旅游者在旅游的過程中享受到更多的方便、快捷與舒適，并且強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)鏈條也是阻擋國(guó)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器。

二、政策分析

1.政策支持投資

(1)中央投資景區(qū)基建

我國(guó)進(jìn)入2000年以來出臺(tái)了一系列政策促進(jìn)旅游發(fā)展，明確要求增加對(duì)資源型景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投資，放寬對(duì)資源型景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的審核條件。另外國(guó)家還安排了67.2億元國(guó)債資金進(jìn)行景區(qū)建設(shè)，促進(jìn)景區(qū)發(fā)展。

2001年4月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》。通知強(qiáng)調(diào)增加對(duì)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政性資金投入。支持符合條件的旅游企業(yè)通過股票發(fā)行上市等方式融資。積極探索建立境內(nèi)外旅游產(chǎn)業(yè)基金。

2004年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》放寬了對(duì)旅游項(xiàng)目的審批規(guī)定不使用政府投資的，一律不再實(shí)行審批制，但將區(qū)別情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。

國(guó)債資金加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2000年開始，重點(diǎn)支持資源品位較高、發(fā)展?jié)摿^大的國(guó)家級(jí)或省級(jí)旅游景區(qū)的項(xiàng)目。至2004年底國(guó)家累計(jì)投入67.2億元國(guó)債資金，在較短的時(shí)間內(nèi)集中開展了一批旅游景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了景區(qū)環(huán)境，提高了景區(qū)的綜合接待能力。

(2)地方立法促進(jìn)景區(qū)發(fā)展

從各地政策看，為了加快開發(fā)資源型景區(qū)，很多省市明確提出資源型景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。而且很多省市設(shè)有旅游發(fā)展資金用于建設(shè)資源型景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，并且在稅收，土地政策上都有優(yōu)惠。雖然國(guó)家并未出臺(tái)《旅游法》，但是地方為了規(guī)范旅游發(fā)展，更為了促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜?，紛紛出臺(tái)地方性旅游管理?xiàng)l例。為了適應(yīng)我國(guó)旅游業(yè)的迅速發(fā)展如湖北省，云南省，北京市等已經(jīng)修訂舊版旅游管理?xiàng)l例。

2.景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓――爭(zhēng)論中前行

對(duì)于資源型景區(qū)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓的問題，從中央到地方，從專家到大眾一直爭(zhēng)論不休。但是總體上，景區(qū)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離還是在各地進(jìn)行。在很多省市制定的旅游管理?xiàng)l例中明確規(guī)定景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以有償出讓。

(1)地方政府和旅游局――支持經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓

為了貫徹落實(shí)景區(qū)所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，湖北省、福建省、上海市、貴州省、浙江省、重慶市、山西省、云南省等省市在旅游管理?xiàng)l例中明確提出了經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以通過拍賣、招標(biāo)方式，按照公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，依法有償轉(zhuǎn)讓給企業(yè)、其他組織和個(gè)人。

(2)建設(shè)部――風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)在探索中前行

建設(shè)部雖然多次出臺(tái)文件要求風(fēng)景名勝區(qū)不能將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是由于景區(qū)實(shí)際的控制權(quán)在地方政府手里，建設(shè)部的管理力相對(duì)薄弱。而且建設(shè)部對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的態(tài)度從文件變化中也可以看出逐漸放寬經(jīng)營(yíng)權(quán)的出讓，由絕對(duì)不允許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓，到經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓有底線。

建設(shè)部依據(jù)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》，出臺(tái)了《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例實(shí)施辦法》、《國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》、《國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃編制審批管理辦法》，加強(qiáng)風(fēng)景區(qū)管理。

(3)其他部門――議論紛紛

林業(yè)部、國(guó)土資源部在積極探索將所屬森林公園、地質(zhì)公園招商引資。根據(jù)《森林公園管理辦法》第十條，森林公園的開發(fā)建設(shè)可以由森林公園經(jīng)營(yíng)管理者同其他單位或個(gè)人以合資合作方式聯(lián)合進(jìn)行。國(guó)土資源部認(rèn)為通過建立地質(zhì)公園，根據(jù)地質(zhì)遺跡的特點(diǎn)，營(yíng)造特色文化，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

文物部門作為代表全體人民保護(hù)管理文物的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，文物保護(hù)屬于社會(huì)性公益事業(yè)，應(yīng)以保護(hù)為前提，利用只是

保護(hù)的一個(gè)方面，而且根據(jù)《文物法》的有關(guān)規(guī)定，文物遺址不得做其他商業(yè)用途。

三、風(fēng)險(xiǎn)分析

任何投資行為都是有風(fēng)險(xiǎn)存在的，同樣資源型景區(qū)的投資也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。許多資源型景區(qū)項(xiàng)目取得了成功,經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益顯著,但也有不少項(xiàng)目投資失敗, 損失巨大。投資者如果加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和手段還是可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)取得成功的。

景區(qū)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自：政策風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。本報(bào)告將對(duì)其中幾個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施加以說明。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

自然資源是幾千年不變的，變數(shù)大的是人為政策，對(duì)政策分析判斷，在開發(fā)建設(shè)過程中尤為重要。我國(guó)現(xiàn)在還沒有出臺(tái)旅游法，各地旅游法規(guī)地方特色明顯，這些法規(guī)的持續(xù)性和有效性都很差。現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)業(yè)，獲得的只是部分權(quán)益，如經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)。企業(yè)和政府簽訂20至50年的協(xié)議，這些協(xié)議是不受法律保護(hù)的。在實(shí)際運(yùn)作過程中還要特別關(guān)注省、市、縣之間的法規(guī)是否沖突，而越基層制定的法規(guī)，修改越容易。景區(qū)內(nèi)部多頭管理，條塊分割，法律、政策上有許多不連貫的地方，導(dǎo)致了景區(qū)開發(fā)的無所適從。所以說政策是旅游開發(fā)中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)景區(qū)開發(fā)并不是一般認(rèn)為的“低投入，高產(chǎn)出”模式，而是“投入，投入，再投入”的模式。開發(fā)資源型景區(qū)需要一次性投入大量的資金，而且需要一定的現(xiàn)金流進(jìn)行景區(qū)的后續(xù)投資。

景區(qū)開發(fā)初期內(nèi)部交通，基礎(chǔ)設(shè)施，營(yíng)銷等這些都是需要大量資金投入。而且景區(qū)開發(fā)并不是一錘子買賣，因?yàn)榫皡^(qū)面臨競(jìng)爭(zhēng)，面臨游客需求的改變，所以景區(qū)需要?jiǎng)?chuàng)新旅游產(chǎn)品，而新的旅游產(chǎn)品的開發(fā)也是需要大量資金的。再次，景區(qū)室外設(shè)施的耗損速度快，需要的維護(hù)更新經(jīng)費(fèi)也非?？捎^。很多景區(qū)投資失敗就是在于沒有后續(xù)資金投入景區(qū)開發(fā)，導(dǎo)致景區(qū)吸引力下降，收入達(dá)不到預(yù)期的原因。

3.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

由于缺乏統(tǒng)一的、高水平的規(guī)劃，使一些已經(jīng)開發(fā)、利用起來的景區(qū)、景點(diǎn)和旅游設(shè)施普遍存在檔次不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的問題，缺乏整體旅游概念，景區(qū)和景點(diǎn)布局不合理缺乏吸引力。許多景區(qū)由于對(duì)市場(chǎng)需求缺乏清楚的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致市場(chǎng)定位泛化沒有明確的市場(chǎng)定位景區(qū)主題不鮮明沒有明確的旅游形象。

旅游區(qū)項(xiàng)目開發(fā)需要考慮其所依托的資源，強(qiáng)化資源特色，突出項(xiàng)目主題，同時(shí)旅游設(shè)施的配套建設(shè)也要圍繞主題展開。這樣的項(xiàng)目一旦開發(fā)，其可變彈性較小。正常情況下，項(xiàng)目特色顯然是投資者所追求的目標(biāo)，因?yàn)橹黝}越突出，其生命力就越強(qiáng)。但是這恰恰也是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在，因?yàn)樵绞怯刑厣捻?xiàng)目，越是不易改變其內(nèi)容與功能，或者改變內(nèi)容與功能的成本代價(jià)過高，給風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁帶來困難。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

旅游產(chǎn)品市場(chǎng)需求量的大小，與游客在某一特定環(huán)境、特定時(shí)期內(nèi)的消費(fèi)心理、消費(fèi)偏好和這一時(shí)期內(nèi)旅游消費(fèi)的總趨勢(shì)等密切相關(guān)，而游客的消費(fèi)心理、偏好等是經(jīng)常變化的，特別是隨著游客群體的不斷個(gè)性化，游客結(jié)構(gòu)的不斷多元化，旅游市場(chǎng)需求難以捉摸，某些特定旅游產(chǎn)品愈來愈難以同時(shí)滿足游客群體中各個(gè)不同的需求，同時(shí)也使某些旅游產(chǎn)品很難實(shí)現(xiàn)所期望的游客云集的目的，旅游產(chǎn)品的有效生命周期也因此而大大縮短，這就直接影響到旅游項(xiàng)目開發(fā)的投入產(chǎn)出效益比。

國(guó)內(nèi)各地區(qū)全面大力開發(fā)旅游業(yè)，各類旅游產(chǎn)品蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)品數(shù)量的快速增加超過市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，再加上政府對(duì)旅游市場(chǎng)調(diào)控、監(jiān)管力度不夠，旅游市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，從而明顯地加劇了旅游項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合理投資回報(bào)難有保障。

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［中圖分類號(hào)］F274 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）13-0031-03

1 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀

1.1.1 西方早期人力資本的理論淵源

17 世紀(jì)60年代英國(guó)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人、統(tǒng)計(jì)威廉•配第關(guān)于“土地是財(cái)富之母,勞動(dòng)是財(cái)富之父”的著名論斷已經(jīng)包含著人力資本理論的思想萌芽。亞當(dāng)•斯密在其1776年出版的《國(guó)富論》中初步提出了人力資本的思想。19 世紀(jì)末20世紀(jì)初英國(guó)劍橋?qū)W派創(chuàng)始人阿爾弗雷德•馬歇爾(Alfred Marshall)提出了“所有資本中最有價(jià)值的是對(duì)人本身的投資”的經(jīng)典論斷,認(rèn)為教育投資所帶來的結(jié)果將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于教育投資本身,主張把教育作為國(guó)家投資。

1.1.2 關(guān)于人力資本投資的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

以人力資本之父舒爾茨(Theodore Schultz,1962)和貝克爾(Gary Becker,1962)為代表的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家不僅發(fā)展了早期的人力資本思想,而且形成了人力資本理論作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要內(nèi)容。此后對(duì)人力資本投資的分析和研究,逐步拓展為從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度和微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)人力資本投資的分析和研究。

(1)人力資本投資的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

被西方學(xué)術(shù)界譽(yù)為“人力資本之父”的美國(guó)芝加哥大學(xué)教授舒爾茨在1960年首次明確提出了“人力資本”的概念。舒爾茨認(rèn)為,人力資本主要指凝聚在勞動(dòng)者本身的知識(shí)、技能及其所表現(xiàn)出來的勞動(dòng)能力,它是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。保爾•羅默(Paul Romer)在其1986年發(fā)表的《收益遞增經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型》一文中提出了內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型。1995年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特•盧卡斯(Robert Lucas)后來從另一角度解釋了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在機(jī)制。

(2)人力資本投資的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

人力資本微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的研究側(cè)重于分析人力資本投資的成本、收益和投資風(fēng)險(xiǎn)等問題。美國(guó)哈佛大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家沃爾什于1935年在其題為《人力資本觀》的論文中,首次采用費(fèi)用與效益相比較的分析方法,研究了不同教育程度學(xué)生個(gè)人的教育費(fèi)用和畢業(yè)后因能力提高收入增加的情況,得出了各級(jí)教育的收益率,回答了上大學(xué)或高中是否值得的問題。斯蒂森•陳(Stacey H.Chen)在2001年通過評(píng)估受過高等教育者與高中畢業(yè)者之間收入的風(fēng)險(xiǎn)差別證明了高等教育的確具有風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)六七十年代在西方興起的人力資本理論推動(dòng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展,增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的解釋力。隨著改革開放,人力資本理論逐漸被介紹到國(guó)內(nèi),運(yùn)用范圍不斷拓展。20世紀(jì)90年代以來,國(guó)內(nèi)對(duì)人力資本理論的研究也取得了一定的進(jìn)展。

1.2.1 關(guān)于人力資本在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用的研究

周天勇(1994)在《勞動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》一書中采用舒爾茨的教育收益率法對(duì)人力資本的貢獻(xiàn)進(jìn)行了測(cè)算,得出1953―1990年中國(guó)人力資本的平均增長(zhǎng)速率為13.43%對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為22%的結(jié)論。李建民(1999)從人力資本的要素和效率的生產(chǎn)功能來分析其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用的機(jī)理。人力資本是決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素,關(guān)鍵在于它具有特殊的生產(chǎn)功能。從生產(chǎn)過程角度看,它具有要素和效率兩個(gè)方面的生產(chǎn)功能。

1.2.2 關(guān)于我國(guó)企業(yè)人力資本投資現(xiàn)狀的研究

邦華(2001)認(rèn)為國(guó)有企業(yè)存在一些現(xiàn)實(shí)困難,企業(yè)人力資本投資的效益低下,且人力資本投資體制環(huán)境發(fā)生了重大變化,人力資本產(chǎn)權(quán)保障體系不完善,國(guó)有企業(yè)自身內(nèi)部管理機(jī)制落后。劉苓玲(2003)認(rèn)為由于人力資本依存于活的人體之中,企業(yè)進(jìn)行人力資本投資會(huì)產(chǎn)生一系列的問題,而其中最關(guān)鍵的是投資與收益之間的矛盾,而矛盾產(chǎn)生的深層次原因是人力資本的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明,因此,需要完善人力資本產(chǎn)權(quán)制度。

2 人力資本投資理論

2.1 人力資本投資的內(nèi)容

舒爾茨將人力資本投資的范圍和內(nèi)容概括為五個(gè)方面:①醫(yī)療和保健,它包括影響一個(gè)人的壽命、力量、耐力、精力等方面。②職員在職培訓(xùn),既有社會(huì)組織的培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部開展的崗位培訓(xùn),也有自考和社會(huì)培訓(xùn)形式的教育。③正式建立的初、中、高等教育,是人們通過接受正規(guī)教育獲得的知識(shí)和技能。④成人教育方面的投資,為鞏固教育不足獲得知識(shí)與技能的投資,是一種中期投資法。⑤遷移成本費(fèi)用是指人在尋找新的工作、遷徙、旅游和更換工作時(shí)付出的投資。

2.2 人力資本投資的特征

人力資本投資與物質(zhì)資本投資相比,具有以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：①投資者與收益者的不完全一致性。②投資收益的長(zhǎng)期性與滯后性。③人力資本投資收益的多方面性。④人力資本投資具有相繼性。⑤人力資本的形成是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)期的過程,具有風(fēng)險(xiǎn)性。

2.3 人力資本投資的風(fēng)險(xiǎn)

所謂人力資本投資的風(fēng)險(xiǎn),是指投入一定的人力、物力開發(fā)人力資本,但由于未來不確定因素的變化,使得投資后所得收益具有不確定性。由于人力資本投資的對(duì)象是人,人的行為與投資風(fēng)險(xiǎn)緊密相連,因此我們可以把人力資本投資風(fēng)險(xiǎn)分為人為風(fēng)險(xiǎn)和非人為風(fēng)險(xiǎn)兩種。非人為風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的變化而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn),而人為風(fēng)險(xiǎn)則包括人力資本外流的風(fēng)險(xiǎn)和人力資本投資對(duì)象不愿發(fā)揮其應(yīng)有效用的風(fēng)險(xiǎn)。

3 企業(yè)人力資本教育投資基本問題分析

企業(yè)人力資本教育投資的特點(diǎn)：①需要具有充足的資金保障?，F(xiàn)在越來越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到企業(yè)生存發(fā)展的動(dòng)力在于不斷的創(chuàng)新,而創(chuàng)新的源泉是人力資本,創(chuàng)新型人力資本成為企業(yè)的稀缺資源。②教育投資內(nèi)容具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性。企業(yè)教育投資的內(nèi)容主要從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和員工的崗位角度,更偏重直接提高員工解決實(shí)際問題的各項(xiàng)技能以使員工能及時(shí)將投資結(jié)果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力。③教育投資形式的多樣性、靈活性。企業(yè)人力資本教育投資的具體形式,主要根據(jù)企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和人力資本需求等靈活地選擇。④教育投資對(duì)象的差異性和復(fù)雜性。企業(yè)投資對(duì)象是內(nèi)部的員工,而他們?cè)谑芙逃潭?、工作年限、學(xué)習(xí)態(tài)度等方面都存在著很大差異。⑤教育投資收益的間接性。教育投資效益不全部以經(jīng)濟(jì)收益的形式表現(xiàn)出來,一方面使人力資本質(zhì)量得到提高,成為企業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力量。另一方面表現(xiàn)在非經(jīng)濟(jì)方面,提高了員工的忠誠度和積極性從而實(shí)現(xiàn)投資的收益。

4 企業(yè)人力資本教育投資的可貨幣化收益研究綜述

企業(yè)進(jìn)行人力資本教育投資的根本目的是為了企業(yè)獲益最大化。企業(yè)收益分為兩類：可貨幣化的經(jīng)濟(jì)收益和不可貨幣化的非經(jīng)濟(jì)收益,本文主要研究可貨幣化的教育投資收益。所謂貨幣化收益主要是指把由教育培訓(xùn)獲得的勞動(dòng)生產(chǎn)率的增加與員工工資的增加進(jìn)行比較,超額部分就是企業(yè)的收益。

4.1 國(guó)外的研究綜述

4.1.1 在職培訓(xùn)的成本收益評(píng)估模型

加里•S.貝克爾最早提出了在職培訓(xùn)的成本收益評(píng)估模型。該模型的假設(shè)條件是企業(yè)處于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),如果沒有在職培訓(xùn)的影響,則企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的雇傭均衡條件為：MP=W,其中MP表示企業(yè)的邊際收益,W為工資率。

如果進(jìn)行在職培訓(xùn),那么培訓(xùn)的成本支出能夠增加未來時(shí)期的收入。此時(shí)的均衡條件為：

貝克爾的在職培訓(xùn)成本收益評(píng)估模型是在美國(guó)的雇傭制度環(huán)境中研究建立的,對(duì)于在美國(guó)的長(zhǎng)期雇員,他們?cè)诓煌A段的收入表現(xiàn)不是隨著自由流動(dòng)式的用工形式表現(xiàn)的變化而變化的,然而在中國(guó),員工的工資一般是隨著年齡的增長(zhǎng)而不斷增長(zhǎng)的,此外,企業(yè)所處的市場(chǎng)也遠(yuǎn)達(dá)不到完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的假設(shè)條件。因此,這種模型不適用于中國(guó)的企業(yè)。

4.1.2 培訓(xùn)投資回報(bào)率(ROI)

Phillips(2000)對(duì)培訓(xùn)投入產(chǎn)出計(jì)量研究有杰出貢獻(xiàn)。他詳細(xì)論述了培訓(xùn)項(xiàng)目的評(píng)估計(jì)劃、信息收集及整理、培訓(xùn)效果的識(shí)別、培訓(xùn)價(jià)值的轉(zhuǎn)換等具體實(shí)施內(nèi)容,并建立了一個(gè)投資回報(bào)率公式：

投資回報(bào)率的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單,缺點(diǎn)是沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素,不能正確反映投資方式不同,收益期長(zhǎng)短和回收額的有無等條件對(duì)項(xiàng)目的影響。投資回報(bào)率通常具有時(shí)效性――回報(bào)通常是基于某些特定年份。

4.1.3 收入函數(shù)法

收入函數(shù)法又稱明瑟收入函數(shù)法,該方法是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雅各•明瑟(J.Mincer)關(guān)于教育、培訓(xùn)與勞動(dòng)收入之間的函數(shù)關(guān)系的開創(chuàng)性研究,從而將人力資本與勞動(dòng)收入之間的關(guān)系的實(shí)際分析方法拓展到了在職培訓(xùn)研究領(lǐng)域。

收入函數(shù)法省略了成本收益法中大量的關(guān)于人力資本投資期及有關(guān)成本收益的分析和計(jì)量工作,同時(shí)也大大減少了人力資本收益率度量中研究者的主觀性,但由于精確法計(jì)算教育收益率對(duì)數(shù)據(jù)的要求比較高,特別是在發(fā)展中國(guó)家包括中國(guó),很難采集到研究所需的高質(zhì)量數(shù)據(jù),因而這種方法的普遍性運(yùn)用受到限制。

4.2 國(guó)內(nèi)的研究綜述

4.2.1 應(yīng)用時(shí)間價(jià)值分析進(jìn)行的成本收益計(jì)算方法

時(shí)間價(jià)值分析涉及當(dāng)今的貨幣和未來貨幣的交換。貨幣價(jià)值在現(xiàn)在和未來的交換,實(shí)際上是現(xiàn)在消費(fèi)和未來消費(fèi)的交換。這種交換發(fā)生所依據(jù)的比率由貨幣的時(shí)間價(jià)值來決定。貨幣時(shí)間價(jià)值分析法將不同時(shí)點(diǎn)上的成本與收益聯(lián)系在一起,使得評(píng)估不同時(shí)點(diǎn)的人力資本教育投資決策依據(jù)和影響因素成為可能,應(yīng)用于企業(yè)人力資本教育投資的時(shí)間價(jià)值分析方法,主要是凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法兩種。

內(nèi)部收益率法的優(yōu)點(diǎn)是能夠把企業(yè)人力資本教育培訓(xùn)投資項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其教育投資總額聯(lián)系起來,指出這個(gè)培訓(xùn)項(xiàng)目的收益率,便于將它與同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比,確定這個(gè)培訓(xùn)項(xiàng)目是否值得建設(shè)。但是它的缺點(diǎn)是計(jì)算過程比較復(fù)雜、煩瑣。

4.2.2 李思聰?shù)闹袊?guó)特色的人力資本價(jià)值模型

人力資本當(dāng)期群體價(jià)值=人力資本當(dāng)期群體投入成本+人力資本當(dāng)期群體實(shí)現(xiàn)的新增價(jià)值,即

其中：R表示人力資本當(dāng)期群體價(jià)值；C為人力資本當(dāng)期群體投入成本；P為企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；R為企業(yè)投資收益；D為企業(yè)減虧額；N為人力資本創(chuàng)造新增價(jià)值所占比例。

未來人力資本總價(jià)值=人力資本教育培訓(xùn)總投入成本+未來人力資本使用的新增價(jià)值的現(xiàn)值。即：

該模型的主要優(yōu)點(diǎn)是可以反映企業(yè)人力資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,能夠?yàn)槿肆Y本教育投資的決策者提供相關(guān)聯(lián)的會(huì)計(jì)信息,但由于它在某些情況下是根據(jù)主觀估算或趨勢(shì)推算的,而不是完全根據(jù)客觀記錄數(shù)據(jù)。因此,計(jì)算帶有一定程度的主觀性。

參考文獻(xiàn):

篇5

企業(yè)作為投資主體是市場(chǎng)機(jī)制能夠發(fā)揮作用的基本條件之一。企業(yè)投資主體的表現(xiàn)形式是多種多樣的，但是，無論企業(yè)投資主體采取何種組織形式，在確定投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值并進(jìn)行決策時(shí)，都將受到以下一些間接因素的影響，即它們是借助其他一些因素，間接而非直接影響投資價(jià)值。

1、企業(yè)自身的利益約束機(jī)制。不同的經(jīng)濟(jì)體制具有不同的利益約束。在過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家統(tǒng)一制訂各種類型的投資計(jì)劃，投資風(fēng)險(xiǎn)完全由國(guó)家承擔(dān)，企業(yè)只是名義上的投資主體，既沒有真正自主的投資決策權(quán)，也不承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，這必然造成名義上的投資主體完全不受投資成本和風(fēng)險(xiǎn)的約束。在不講成本與收益的情況下，投資需求幾平是無限的，不論計(jì)劃者怎樣周密安排，都很難制約這種投資饑渴癥。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)應(yīng)是完全意義上的獨(dú)立利益主體，市場(chǎng)價(jià)格主要由供求關(guān)系決定，經(jīng)濟(jì)資源的配置主要通過市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)整。一旦投資需求大于投資供給，投資品的價(jià)格就會(huì)上漲，造成企業(yè)投資成本上升、預(yù)期利潤(rùn)減少，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，從而造成企業(yè)采取收縮策略，導(dǎo)致社會(huì)投資總需求下降，并促使社會(huì)資源流向預(yù)期利潤(rùn)高的行業(yè)及企業(yè)。

2、企業(yè)投資主體的利潤(rùn)極大化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，投資活動(dòng)以企業(yè)主體的經(jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)。如果預(yù)期利潤(rùn)比較高，投資就會(huì)增加；相反，預(yù)期利潤(rùn)比較低，投資就會(huì)減少。對(duì)全社會(huì)來講，預(yù)期利潤(rùn)將不斷趨于平均；但對(duì)不同行業(yè)和部門而言，利潤(rùn)水平又是經(jīng)常變化的，從而誘導(dǎo)資金在不同行業(yè)和部門之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移。同時(shí)，追求利潤(rùn)還需要服從國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求和社會(huì)主義生產(chǎn)目的。在國(guó)有生產(chǎn)資料所有者參與企業(yè)投資時(shí)，投資活動(dòng)可能并非以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為主導(dǎo)因素，難以保證國(guó)有資產(chǎn)的有效增值。為此，政府應(yīng)逐步減少和消除人為干預(yù)，而應(yīng)注重宏觀政策和經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)控作用。要實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，必須實(shí)現(xiàn)商品和生產(chǎn)要素在整個(gè)社會(huì)范圍內(nèi)的自由流動(dòng)，消除妨礙資源流動(dòng)的障礙，從而實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ)，市場(chǎng)配置與計(jì)劃配置相互補(bǔ)充的資源配置模式。

3、產(chǎn)權(quán)界限。產(chǎn)權(quán)界限是影響企業(yè)投資價(jià)值的另一重要因素。國(guó)有企業(yè)雖然也作為投資主體參與市場(chǎng)投資活動(dòng)，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，企業(yè)投資行為不符合市場(chǎng)規(guī)范，企業(yè)并沒有真正的投資決策自，從而也無法承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)投資行為必將演變?yōu)檎顿Y行為。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系改革上，我們主要偏重兩權(quán)——所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，希望通過“兩極分離”解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)自問題。實(shí)際上，兩權(quán)分離是有一定限度的，經(jīng)營(yíng)必須以所有權(quán)為基礎(chǔ)，沒有所有權(quán)作基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)權(quán)必然是有限的經(jīng)營(yíng)權(quán)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立并完善現(xiàn)代法人產(chǎn)權(quán)制度，確保企業(yè)能夠獨(dú)立自主、規(guī)范合理地進(jìn)行投資決策活動(dòng)。

二、影響投資價(jià)值的直接因素

企業(yè)的資產(chǎn)，不管是貨幣資產(chǎn)還是非貨幣資產(chǎn)，通常都具有兩種用途可供選擇：一是用于即期消費(fèi)；二是為了滿足未來消費(fèi)而利用放棄即期消費(fèi)的那部分資產(chǎn)進(jìn)行投資。企業(yè)放棄當(dāng)前消費(fèi)的意愿必然與未來消費(fèi)或者說是預(yù)期收益有直接聯(lián)系。在此。我們把企業(yè)作為投資主體，把各種投資的具體表現(xiàn)形式作為投資客體。影響企業(yè)投資價(jià)值的直接因素實(shí)際上也就是投資主體和客體的屬性。其中，前者主要是指無風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)厭惡；后者主要是指預(yù)期收益、收益時(shí)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)水平。

1、投資主體屬性。無風(fēng)險(xiǎn)收益率是指投資于國(guó)債所能得到的回報(bào)率。企業(yè)在進(jìn)行投資決策活動(dòng)時(shí)，可能存在著許多收益不同、風(fēng)險(xiǎn)各異的投資方案可供選擇。從數(shù)量上來講，所選投資方案的收益率必然要求大于無風(fēng)險(xiǎn)收益率。如果這一收益水平都不能達(dá)到的話，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇國(guó)債作為投資手段。對(duì)于無風(fēng)險(xiǎn)利率，西方貨幣理論把它稱之為“純利率”，它是對(duì)延期消費(fèi)的一種補(bǔ)償。假定其他條件不變，無風(fēng)險(xiǎn)利率和投資價(jià)值存在反向關(guān)系：無風(fēng)險(xiǎn)利率越高，投資價(jià)值超低；反之亦如此。

企業(yè)對(duì)于投資活動(dòng)中存在的不確定性所具有的心理反感就是風(fēng)險(xiǎn)厭惡。盡管不同企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡的程度可能會(huì)有所差異，通常來講，在投資決策活動(dòng)中企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)都比較厭惡，經(jīng)常會(huì)采取一些措施以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。而對(duì)于所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)會(huì)要求有一定的補(bǔ)償。由于不同企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度有一定差異，它們所要求的補(bǔ)償金額會(huì)有多有少，對(duì)投資價(jià)值也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。一般而言，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度與投資價(jià)值呈反向關(guān)系：前者越高，后者越低；反之亦如此。

2、投資客體屬性。預(yù)期收益是指投資主體在將來所能得到的回報(bào)。作為投資主體，企業(yè)進(jìn)行投資活動(dòng)的目的是為了在將來獲取一定數(shù)量的收益。預(yù)期收益越大，企業(yè)愿意遞延的當(dāng)期消費(fèi)就會(huì)越多，也就是說進(jìn)行更多的投資，投資價(jià)值也會(huì)越高?？梢?，預(yù)期收益和投資價(jià)值之間呈同向變動(dòng)關(guān)系：在其他因素不變時(shí)，預(yù)期收益越大，投資價(jià)值就越高；反之亦如此。

顧名思義，收益時(shí)點(diǎn)是指投資主體取得收益的時(shí)間。依賴投資主體預(yù)期收益進(jìn)行未來消費(fèi)的時(shí)點(diǎn)離目前越遠(yuǎn)，延遲預(yù)期消費(fèi)的動(dòng)力就會(huì)越小。原因在于，當(dāng)投資者等待預(yù)期收益進(jìn)行消費(fèi)時(shí)，他們不僅放棄了當(dāng)期的消費(fèi)機(jī)會(huì)，而且放棄了在等待期間可能發(fā)生的其他投資機(jī)會(huì)。因此，在其他條件相同的情況下，等待預(yù)期收益的時(shí)間越長(zhǎng)，投資價(jià)值就越小。

一般來講，對(duì)未來的預(yù)期都是不確定的，同樣，各種具體投資項(xiàng)目的收益過程也具有一定程度的不確定性。我們把投資預(yù)期收益的不確定性稱為投資風(fēng)險(xiǎn)，不確定性越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大。通常，投資者更希望收益是確定的，而不是具有比較高的不確定性。可見，預(yù)期收益的不確定性程度，即收益風(fēng)險(xiǎn)水平，會(huì)對(duì)投資價(jià)值產(chǎn)生很大影響。所以，如果投資主體對(duì)于因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而得到的補(bǔ)償不滿意，它很有可能會(huì)選擇收益較低風(fēng)險(xiǎn)也較低的投資項(xiàng)目，而不是收益較高但風(fēng)險(xiǎn)也較高的投資項(xiàng)目。

以上是對(duì)各種因素對(duì)投資價(jià)值影響所作的定性分析。在定量分析方面，我們通常會(huì)使用如下的投資價(jià)值分析模型：

其中：V=投資價(jià)值；

Ct=t期的預(yù)期收益；

篇6

企業(yè)作為投資主體是市場(chǎng)機(jī)制能夠發(fā)揮作用的基本條件之一。企業(yè)投資主體的表現(xiàn)形式是多種多樣的，但是，無論企業(yè)投資主體采取何種組織形式，在確定投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值并進(jìn)行決策時(shí)，都將受到以下一些間接因素的影響，即它們是借助其他一些因素，間接而非直接影響投資價(jià)值。

1、企業(yè)自身的利益約束機(jī)制。不同的經(jīng)濟(jì)體制具有不同的利益約束。在過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家統(tǒng)一制訂各種類型的投資計(jì)劃，投資風(fēng)險(xiǎn)完全由國(guó)家承擔(dān)，企業(yè)只是名義上的投資主體，既沒有真正自主的投資決策權(quán)，也不承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，這必然造成名義上的投資主體完全不受投資成本和風(fēng)險(xiǎn)的約束。在不講成本與收益的情況下，投資需求幾平是無限的，不論計(jì)劃者怎樣周密安排，都很難制約這種投資饑渴癥。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)應(yīng)是完全意義上的獨(dú)立利益主體，市場(chǎng)價(jià)格主要由供求關(guān)系決定，經(jīng)濟(jì)資源的配置主要通過市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)整。一旦投資需求大于投資供給，投資品的價(jià)格就會(huì)上漲，造成企業(yè)投資成本上升、預(yù)期利潤(rùn)減少，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，從而造成企業(yè)采取收縮策略，導(dǎo)致社會(huì)投資總需求下降，并促使社會(huì)資源流向預(yù)期利潤(rùn)高的行業(yè)及企業(yè)。

2、企業(yè)投資主體的利潤(rùn)極大化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，投資活動(dòng)以企業(yè)主體的經(jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)。如果預(yù)期利潤(rùn)比較高，投資就會(huì)增加；相反，預(yù)期利潤(rùn)比較低，投資就會(huì)減少。對(duì)全社會(huì)來講，預(yù)期利潤(rùn)將不斷趨于平均；但對(duì)不同行業(yè)和部門而言，利潤(rùn)水平又是經(jīng)常變化的，從而誘導(dǎo)資金在不同行業(yè)和部門之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移。同時(shí)，追求利潤(rùn)還需要服從國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求和社會(huì)主義生產(chǎn)目的。在國(guó)有生產(chǎn)資料所有者參與企業(yè)投資時(shí)，投資活動(dòng)可能并非以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為主導(dǎo)因素，難以保證國(guó)有資產(chǎn)的有效增值。為此，政府應(yīng)逐步減少和消除人為干預(yù)，而應(yīng)注重宏觀政策和經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)控作用。要實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，必須實(shí)現(xiàn)商品和生產(chǎn)要素在整個(gè)社會(huì)范圍內(nèi)的自由流動(dòng)，消除妨礙資源流動(dòng)的障礙，從而實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ)，市場(chǎng)配置與計(jì)劃配置相互補(bǔ)充的資源配置模式。

3、產(chǎn)權(quán)界限。產(chǎn)權(quán)界限是影響企業(yè)投資價(jià)值的另一重要因素。國(guó)有企業(yè)雖然也作為投資主體參與市場(chǎng)投資活動(dòng)，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，企業(yè)投資行為不符合市場(chǎng)規(guī)范，企業(yè)并沒有真正的投資決策自主權(quán)，從而也無法承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)投資行為必將演變?yōu)檎顿Y行為。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系改革上，我們主要偏重兩權(quán)——所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，希望通過“兩極分離”解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)問題。實(shí)際上，兩權(quán)分離是有一定限度的，經(jīng)營(yíng)必須以所有權(quán)為基礎(chǔ)，沒有所有權(quán)作基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)權(quán)必然是有限的經(jīng)營(yíng)權(quán)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立并完善現(xiàn)代法人產(chǎn)權(quán)制度，確保企業(yè)能夠獨(dú)立自主、規(guī)范合理地進(jìn)行投資決策活動(dòng)。

二、影響投資價(jià)值的直接因素

企業(yè)的資產(chǎn)，不管是貨幣資產(chǎn)還是非貨幣資產(chǎn)，通常都具有兩種用途可供選擇：一是用于即期消費(fèi)；二是為了滿足未來消費(fèi)而利用放棄即期消費(fèi)的那部分資產(chǎn)進(jìn)行投資。企業(yè)放棄當(dāng)前消費(fèi)的意愿必然與未來消費(fèi)或者說是預(yù)期收益有直接聯(lián)系。在此。我們把企業(yè)作為投資主體，把各種投資的具體表現(xiàn)形式作為投資客體。影響企業(yè)投資價(jià)值的直接因素實(shí)際上也就是投資主體和客體的屬性。其中，前者主要是指無風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)厭惡；后者主要是指預(yù)期收益、收益時(shí)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)水平。

1、投資主體屬性。無風(fēng)險(xiǎn)收益率是指投資于國(guó)債所能得到的回報(bào)率。企業(yè)在進(jìn)行投資決策活動(dòng)時(shí)，可能存在著許多收益不同、風(fēng)險(xiǎn)各異的投資方案可供選擇。從數(shù)量上來講，所選投資方案的收益率必然要求大于無風(fēng)險(xiǎn)收益率。如果這一收益水平都不能達(dá)到的話，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇國(guó)債作為投資手段。對(duì)于無風(fēng)險(xiǎn)利率，西方貨幣理論把它稱之為“純利率”，它是對(duì)延期消費(fèi)的一種補(bǔ)償。假定其他條件不變，無風(fēng)險(xiǎn)利率和投資價(jià)值存在反向關(guān)系：無風(fēng)險(xiǎn)利率越高，投資價(jià)值超低；反之亦如此。

企業(yè)對(duì)于投資活動(dòng)中存在的不確定性所具有的心理反感就是風(fēng)險(xiǎn)厭惡。盡管不同企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡的程度可能會(huì)有所差異，通常來講，在投資決策活動(dòng)中企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)都比較厭惡，經(jīng)常會(huì)采取一些措施以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。而對(duì)于所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)會(huì)要求有一定的補(bǔ)償。由于不同企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度有一定差異，它們所要求的補(bǔ)償金額會(huì)有多有少，對(duì)投資價(jià)值也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。一般而言，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度與投資價(jià)值呈反向關(guān)系：前者越高，后者越低；反之亦如此。

2、投資客體屬性。預(yù)期收益是指投資主體在將來所能得到的回報(bào)。作為投資主體，企業(yè)進(jìn)行投資活動(dòng)的目的是為了在將來獲取一定數(shù)量的收益。預(yù)期收益越大，企業(yè)愿意遞延的當(dāng)期消費(fèi)就會(huì)越多，也就是說進(jìn)行更多的投資，投資價(jià)值也會(huì)越高?？梢?，預(yù)期收益和投資價(jià)值之間呈同向變動(dòng)關(guān)系：在其他因素不變時(shí)，預(yù)期收益越大，投資價(jià)值就越高；反之亦如此。

顧名思義，收益時(shí)點(diǎn)是指投資主體取得收益的時(shí)間。依賴投資主體預(yù)期收益進(jìn)行未來消費(fèi)的時(shí)點(diǎn)離目前越遠(yuǎn)，延遲預(yù)期消費(fèi)的動(dòng)力就會(huì)越小。原因在于，當(dāng)投資者等待預(yù)期收益進(jìn)行消費(fèi)時(shí)，他們不僅放棄了當(dāng)期的消費(fèi)機(jī)會(huì)，而且放棄了在等待期間可能發(fā)生的其他投資機(jī)會(huì)。因此，在其他條件相同的情況下，等待預(yù)期收益的時(shí)間越長(zhǎng)，投資價(jià)值就越小。

一般來講，對(duì)未來的預(yù)期都是不確定的，同樣，各種具體投資項(xiàng)目的收益過程也具有一定程度的不確定性。我們把投資預(yù)期收益的不確定性稱為投資風(fēng)險(xiǎn)，不確定性越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大。通常，投資者更希望收益是確定的，而不是具有比較高的不確定性?？梢姡A(yù)期收益的不確定性程度，即收益風(fēng)險(xiǎn)水平，會(huì)對(duì)投資價(jià)值產(chǎn)生很大影響。所以，如果投資主體對(duì)于因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而得到的補(bǔ)償不滿意，它很有可能會(huì)選擇收益較低風(fēng)險(xiǎn)也較低的投資項(xiàng)目，而不是收益較高但風(fēng)險(xiǎn)也較高的投資項(xiàng)目。

以上是對(duì)各種因素對(duì)投資價(jià)值影響所作的定性分析。在定量分析方面，我們通常會(huì)使用如下的投資價(jià)值分析模型：

其中：v=投資價(jià)值；

ct=t期的預(yù)期收益；

篇7

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研;

(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;

(一)開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);

二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求

3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作

(一) 開展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究

(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進(jìn)行分類

1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理

(一) 開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理

二、房地產(chǎn)

3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查

項(xiàng)目定位

(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料

1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規(guī)

產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)

項(xiàng)目投資策劃

(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類

2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類

1.能夠記錄周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查表

(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營(yíng) 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料

3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷售情況進(jìn)行匯總

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪問法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類的知識(shí)2.信息分類的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)

1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)

2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)

1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)

內(nèi)容

2.銷售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫方法

3.2 助理房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的原則

2.市場(chǎng)調(diào)查問卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)

2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法

3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)內(nèi)容

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容

1.能夠確定調(diào)研范圍與流程

(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計(jì)劃

3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信

一、房地產(chǎn)息

2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)

查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析

內(nèi)容分析

4.能夠分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃

(一)制定市場(chǎng)

2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)

細(xì)分計(jì)劃

二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位

1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析

(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影

2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃

2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成

(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況

3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析

1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合

四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營(yíng)(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)

4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)

務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理

3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選

1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出

三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本

2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書

(三)營(yíng)銷準(zhǔn)備

1.銷售策劃的程序2.銷售計(jì)劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法

1.物業(yè)管理前期介入的概念

2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

相 關(guān) 知 識(shí)

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求

1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t

3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)

3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法

3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市

場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究

3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)

(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分

析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行

1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的

(一)確定目標(biāo)

2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析

市場(chǎng)

二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目

1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位

(二)項(xiàng)目規(guī)劃

2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃

建議

3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書

1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算

(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與

動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃

1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地

(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估

資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.能夠編制商業(yè)建議書

(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表

計(jì)劃書3.能夠撰寫項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告

4.能夠撰寫可行性報(bào)告

(一)營(yíng)銷價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略

1.能夠編寫項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用

四、房 地推廣計(jì)劃

3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整

合 營(yíng) 銷1.能夠制定營(yíng)銷目標(biāo)和策略策 劃

2.能夠制定各階段營(yíng)銷控制實(shí)施方

(三)營(yíng)銷管理案

3.能夠組織和實(shí)施營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)

4.能夠提出營(yíng)銷組織構(gòu)架建議

(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案

(一)組織市場(chǎng)

2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法

調(diào)查

3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)

1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法

1.項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營(yíng)銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營(yíng)銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理

3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)

6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法

1.能夠分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)

(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)

1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析

2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 市

3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案

場(chǎng) 調(diào)查 研

(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究

劃投資機(jī)會(huì)分析

5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)

6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略

1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象

2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略

項(xiàng)目定位定位

1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念

(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略

(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來源與運(yùn)

三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策

(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃

資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)

(一)審定營(yíng)銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營(yíng)

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營(yíng)銷推廣

的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案

1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃

五、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理

1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)模式

(三)綜合經(jīng)營(yíng)模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃

項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的原則

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)

2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法

篇8

中圖分類號(hào)：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）19-0129-02

一、企業(yè)內(nèi)部控制與企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)系

企業(yè)內(nèi)部控制是以專業(yè)管理制度為基礎(chǔ)，以防范風(fēng)險(xiǎn)、有效監(jiān)管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點(diǎn)和以流程形式直觀表達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。

企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制可從會(huì)計(jì)基本要素入手，控制和完善會(huì)計(jì)要素的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)，從而保障企業(yè)資金安全和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)會(huì)計(jì)要素的結(jié)構(gòu)上來說，企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)方面具有緊密相關(guān)性：企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)六種基本會(huì)計(jì)要素的變化都可能會(huì)引起企業(yè)實(shí)際狀況與預(yù)期情況的偏差，即可以用來說明企業(yè)是否存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及其風(fēng)險(xiǎn)大小。具體來講，一方面企業(yè)的資金來源主要是所有者權(quán)益以及形成企業(yè)負(fù)債的投資者的投入，這兩個(gè)方面構(gòu)成企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，存在緊密的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，任何一方的變化都會(huì)對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)造成一定的影響。同時(shí)從另一個(gè)方面來講，企業(yè)利潤(rùn)的形成不僅是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中通過良好的管理與產(chǎn)品等獲取的相關(guān)收入與消耗的成本費(fèi)用的差額，企業(yè)收入與費(fèi)用的不定期變化也能給企業(yè)的利潤(rùn)帶來改變。由此可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)基本要素之間存在緊密的聯(lián)動(dòng)傳導(dǎo)關(guān)系。會(huì)計(jì)基本要素結(jié)構(gòu)的不確定性以及基本內(nèi)容的變化都可能引起企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體來說即是可能導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理情況發(fā)生背離。

二、完善企業(yè)內(nèi)部控制與企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)。企業(yè)負(fù)責(zé)人在單位內(nèi)部控制體系中居主導(dǎo)地位，對(duì)建立一個(gè)卓有成效的內(nèi)部控制環(huán)境起著絕對(duì)關(guān)鍵的作用。按照《會(huì)計(jì)法》和《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基本規(guī)范》的規(guī)定，企業(yè)負(fù)責(zé)人作為單位財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)工作的第一責(zé)任主體，對(duì)本單位內(nèi)控制度的合理性、有效性負(fù)主要責(zé)任。一是要通過各級(jí)財(cái)政部門和國(guó)有資產(chǎn)管理部門組織相關(guān)企業(yè)單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，企業(yè)負(fù)責(zé)人在日常工作中適時(shí)加以宣傳等形式，并和企業(yè)文化建設(shè)結(jié)合起來，使企業(yè)形成一個(gè)認(rèn)識(shí)到重視內(nèi)部控制制度的氛圍。二是要通過建立和完善內(nèi)控制度，加強(qiáng)對(duì)薄弱環(huán)節(jié)和重要崗位的控制，細(xì)化責(zé)任，做到制度管人，形成一個(gè)相對(duì)完整、有章可循的內(nèi)部控制體系。三是要提高企業(yè)整體建立健全內(nèi)控的責(zé)任意識(shí)，實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)控不僅是財(cái)務(wù)部門的事，有關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉及到的所有部門都是內(nèi)控的范圍，單位內(nèi)各部門都應(yīng)具備內(nèi)控理念，強(qiáng)化內(nèi)控意識(shí)，與財(cái)務(wù)部門共同承擔(dān)內(nèi)控責(zé)任。在企業(yè)負(fù)責(zé)人和全體員工共同努力下一定能創(chuàng)造出良好的內(nèi)部控制環(huán)境，使企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制工作得到有效實(shí)施。

2.加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的內(nèi)部控制管理。企業(yè)要按照國(guó)家頒布的內(nèi)部控制規(guī)范性制度和《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理—整合框架》要求，制定出詳細(xì)、可行的內(nèi)部控制制度，明確審批制度、報(bào)銷制度、財(cái)產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制制度以及加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理信息系統(tǒng)等內(nèi)容進(jìn)行控制。其次，要加大內(nèi)部控制執(zhí)行力度，健全的制度沒有執(zhí)行的效果往往也就等于沒有制度，要硬化內(nèi)部控制的執(zhí)行力，定人定崗定責(zé)，在崗位上進(jìn)行相互鉤稽監(jiān)督，并實(shí)行關(guān)鍵人員定期輪崗制度。再次，建立內(nèi)部控制與會(huì)計(jì)崗位的銜接控制，企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行關(guān)鍵還是靠會(huì)計(jì)人員來完成，企業(yè)要根據(jù)會(huì)計(jì)人員的特長(zhǎng)來進(jìn)行安排，不斷推行科學(xué)化和柔性化管理，確保內(nèi)部控制工作的長(zhǎng)效化。完善信息溝通系統(tǒng)。企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)建立完整的內(nèi)部控制制度體系和清晰的業(yè)務(wù)流程，合理地對(duì)公司各個(gè)職能部門和人員進(jìn)行責(zé)任分工、控制和考核，對(duì)每一個(gè)部門的責(zé)任和利益明確界定，防止權(quán)力重疊，也避免出現(xiàn)權(quán)力真空。通過匯編內(nèi)部管理制度、業(yè)務(wù)流程圖、權(quán)限指引等，促進(jìn)企業(yè)各層級(jí)員工明確機(jī)構(gòu)設(shè)置和職責(zé)分工，正確行使職權(quán)。開設(shè)信息反饋渠道，確保員工在工作中遇到的問題可以及時(shí)報(bào)告和解決。政府部門應(yīng)積極建立健全強(qiáng)制實(shí)行內(nèi)部控制信息披露的準(zhǔn)則和指南，規(guī)范上市公司內(nèi)部控制信息披露的內(nèi)容和格式，明確誰為內(nèi)部控制信息負(fù)責(zé)和出臺(tái)相應(yīng)的處罰措施。

3.建立新型的資金供給制度，最大限度地滿足企業(yè)科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的需要。企業(yè)的科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新都需要大量風(fēng)險(xiǎn)投資基金的支持，而原有的資金供給制度難以滿足企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)的需要，企業(yè)資金供應(yīng)渠道必須實(shí)現(xiàn)多元化，這就需要從制度上進(jìn)行徹底更新。

4.建立新型的成本費(fèi)用控制制度。在新經(jīng)濟(jì)條件下，不能沿用傳統(tǒng)的成本、費(fèi)用控制制度，那將限制科技創(chuàng)新活動(dòng)的開展，也不利于發(fā)揮各部門和個(gè)人的專業(yè)特長(zhǎng)。新經(jīng)濟(jì)是建立在開發(fā)式、競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)上的，更加注重科技成果的創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)化。我們傳統(tǒng)的成本、費(fèi)用控制往往與科技創(chuàng)新、市場(chǎng)價(jià)值分析相脫節(jié)，單純追求費(fèi)用的節(jié)省和成本的降低。因而成本、費(fèi)用控制制度的創(chuàng)新顯得非常重要。成本、費(fèi)用控制制度要面向市場(chǎng)、面向未來，要做到產(chǎn)、學(xué)、研良性互動(dòng)。政府應(yīng)當(dāng)制定一些規(guī)范性、指導(dǎo)性的成本、費(fèi)用控制制度。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，靈活加以運(yùn)用。

5.建立新型的投資控制制度。在新經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的投資控制不能按傳統(tǒng)的辦法進(jìn)行，而應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注投資風(fēng)險(xiǎn)問題，關(guān)注投資的最終價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。投資控制應(yīng)當(dāng)更加民主化、法制化、科學(xué)化，更充分地發(fā)揮專家集體的智慧，更加關(guān)注對(duì)高科技、對(duì)人類生存環(huán)境有利項(xiàng)目的投資。在投資方案的評(píng)價(jià)方面除了要考慮傳統(tǒng)的一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，要更加注重社會(huì)價(jià)值與環(huán)境價(jià)值指標(biāo)的評(píng)估，關(guān)注投資對(duì)員工價(jià)值的影響，關(guān)注投資對(duì)企業(yè)未來創(chuàng)新能力、發(fā)展能力和核心競(jìng)爭(zhēng)能力的影響，關(guān)注投資對(duì)企業(yè)員工精神風(fēng)貌的影響。

6.建立新型的分配控制制度。在新經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的分配控制制度也應(yīng)當(dāng)大膽改革創(chuàng)新。對(duì)員工的分配、對(duì)創(chuàng)新的分配、對(duì)無形資產(chǎn)的分配、對(duì)資本的分配、對(duì)管理人員及技術(shù)人員的分配，都應(yīng)當(dāng)更加科學(xué)化、民主化、制度化，這樣才能更加有利于新經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，更加有利于全部資源的優(yōu)化配置。這種新的分配控制制度應(yīng)當(dāng)更加注重有利于新經(jīng)濟(jì)的各種創(chuàng)新的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在科學(xué)測(cè)評(píng)各種資源的附加價(jià)值的基礎(chǔ)上，控制新增加價(jià)值的合理再分配。

7.籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)采用負(fù)債融資后所須承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)，它是企業(yè)籌資后由于不能按既定目標(biāo)取得資金使用效益，企業(yè)無法按原定要求履行以滿足資金供應(yīng)者預(yù)期結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的不同成因，防范和控制籌資風(fēng)險(xiǎn)主要有以下措施：（1）提高資金使用效率，增加企業(yè)盈利，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；（2）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)企業(yè)的需要和負(fù)債可能，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)施自我約束，即在資本利潤(rùn)率（息稅前利潤(rùn)率），高于負(fù)債利息率的前提下提高負(fù)債比重；（3）合理安排長(zhǎng)短期融資項(xiàng)目，減少即時(shí)償付風(fēng)險(xiǎn)；（4）優(yōu)化調(diào)度資金，保持資產(chǎn)足夠的流動(dòng)性；（5）建立償債基金，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)能力；（6）實(shí)施債務(wù)重組，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

8.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)投資分為對(duì)外投資和對(duì)內(nèi)投資。對(duì)內(nèi)投資的目的主要是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供必要的資源條件，以謀取經(jīng)營(yíng)收益，但由于企業(yè)所處內(nèi)外環(huán)境的不確定性，其最終的經(jīng)營(yíng)效果往往與預(yù)期不一致，從而造成投資風(fēng)險(xiǎn)（亦稱經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)）。對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)則取決于被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其投資風(fēng)險(xiǎn)的總和；對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)主要通過經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)及經(jīng)營(yíng)收益波動(dòng)幅度和可能性大小來度量。對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)則主要通過對(duì)被投資企業(yè)歷史收益資料，計(jì)算預(yù)期投資收益的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差及變化系數(shù)以及期望收益偏離實(shí)際投資收益的幅度和可能性來度量。企業(yè)在識(shí)別和估量投資風(fēng)險(xiǎn)后，可采取如下措施對(duì)其防范和控制：（1）正確選擇決策程序、決策方式，對(duì)決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確認(rèn)識(shí)和評(píng)估；（2）運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合；（3）采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn)，在投資過程中，監(jiān)督和協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)因素，使風(fēng)險(xiǎn)盡可能可控。

篇9

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案―有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時(shí)機(jī)的決策分析

投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進(jìn)行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。

開發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價(jià)值與無形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來獲利的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購物模式來進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（或潛在對(duì)手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較

因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤(rùn)，從而達(dá)到用戶愿意購買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以了解和分析消費(fèi)者的需求心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差別的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場(chǎng)的定位。通過分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)?？傊?，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指項(xiàng)目建成前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保守做法，而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或放棄那些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會(huì)降低獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場(chǎng)論壇[J],2008

篇10

（一）NPV ：Net Present Value 的縮寫

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定的折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。

凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。計(jì)算公式

NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t）

式中：CI——現(xiàn)金流入，CO——現(xiàn)金流出，（CI-CO）——第t年凈現(xiàn)金流量，i——基準(zhǔn)收益率

凈現(xiàn)值的計(jì)算過程

1、計(jì)算每年的營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流量

2、計(jì)算未來報(bào)酬的總現(xiàn)值

（1）將每年的營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值。如果每年的NCF相等，則按年金法折成現(xiàn)值；如果每年的NCF不相等，則先對(duì)每年的NCF進(jìn)行折現(xiàn)，然后加以合計(jì)。

（2）將終結(jié)現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值。

（3）計(jì)算未來報(bào)酬的總現(xiàn)值。

3、計(jì)算凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值=未來報(bào)酬的總現(xiàn)值－初始投資

凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是： 在只有一個(gè)備選方案的采納與否決決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負(fù)者不采納。在有多個(gè)備選方案的互斥選擇決策中，應(yīng)選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。

凈現(xiàn)值（NPV）的經(jīng)濟(jì)意義

NPV>0表示項(xiàng)目實(shí)施后，除保證可實(shí)現(xiàn)預(yù)定的收益率外，尚可獲得更高的收益。

NPV

NPV=0表示項(xiàng)目實(shí)施后的投資收益率正好達(dá)到預(yù)期，而不是投資項(xiàng)目盈虧平衡。

（二）IRR ：Internal Rate of Return 的縮寫

是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的收益率。實(shí)質(zhì)上，它是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式

NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t） =0的“i”

式中：CI——現(xiàn)金流入，CO——現(xiàn)金流出，（CI-CO）——第t年凈現(xiàn)金流量，i——IRR

在現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論中，計(jì)算內(nèi)部收益率的一般方法是逐次測(cè)試法。但是隨著科技發(fā)展，目前較多采用電子計(jì)算機(jī)中的專業(yè)分析軟件（如微軟公司的EXCEL等）來進(jìn)行計(jì)算分析。后面將有論述。 IRR的優(yōu)點(diǎn)是可以從動(dòng)態(tài)的角度直接反映投資項(xiàng)目的實(shí)際收益水平，又不受行業(yè)基準(zhǔn)收益率高低的影響，比較客觀。

內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）的經(jīng)濟(jì)意義是只有IRR指標(biāo)大于或等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率或資金成本的投資項(xiàng)目才具有財(cái)務(wù)可行性。

二、高速公路上市公司投資項(xiàng)目的分類

高速公路上市公司投資收購已運(yùn)營(yíng)收費(fèi)高速公路項(xiàng)目，在提供給公司決策層（公司董事會(huì)和股東會(huì)）以及政府主管機(jī)構(gòu)的資料文件中，最主要的是投資價(jià)值分析。目前，國(guó)際和國(guó)內(nèi)通行的作法是應(yīng)用NPV、IRR等指標(biāo)的分析方法作出投資價(jià)值分析。分析論述并結(jié)合具體舉例如下：

（一）列出分析條件

1、國(guó)內(nèi)ABC高速公路的基本情況

ABC高速公路是國(guó)內(nèi)兩省高速干線中最重要的一段，也是所在省公路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)首次推出的BOT項(xiàng)目，由中國(guó)XX公司負(fù)責(zé)投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理。項(xiàng)目主線全長(zhǎng)100公里。主線設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為雙向四車道，路基寬28米，設(shè)計(jì)行車速度為120公里/小時(shí)，項(xiàng)目總投資約26億元。ABC高速公路于2003年底建成通車。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期28年。

2、高速公路項(xiàng)目投資價(jià)值分析的編制基礎(chǔ)和基本假設(shè)

（1）分析基準(zhǔn)日：2011年12月31日；

（2）項(xiàng)目總投資、公路里程：ABC主線全長(zhǎng)100公里，竣工決算金額為26億元，項(xiàng)目于2003年底通車。項(xiàng)目資本金為9.1億元。截止至2011年12月31日銀行貸款余額為12億元；

（3）經(jīng)營(yíng)期限：尚余經(jīng)營(yíng)期20年；

（4）車流量及收費(fèi)收入：車流量預(yù)測(cè)根據(jù)XYZ國(guó)際咨詢公司提供的《2011年ABC項(xiàng)目專項(xiàng)車流量預(yù)測(cè)分析報(bào)告》，收費(fèi)收入以實(shí)際對(duì)應(yīng)車型的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

（5）折舊：按車流量法（工作量法），不留殘值；

（6）經(jīng)營(yíng)付現(xiàn)成本：2012年及以后年度養(yǎng)護(hù)費(fèi)及管理費(fèi)用以2011年實(shí)際發(fā)生數(shù)為基數(shù)每年按3%速度遞增。大修分別安排在2014、2023年，大修費(fèi)用2014年為500萬/公里，2023年為650萬/公里，大修當(dāng)年不計(jì)提養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

（7）項(xiàng)目貸款：貸款利率按現(xiàn)長(zhǎng)期貸款利率7.05%，貸款本金按項(xiàng)目每年現(xiàn)金流量?jī)斶€；

（8）稅金：

A：營(yíng)業(yè)稅金及附加（綜合稅率）： 3.3%；

B：所得稅： 15%；

（9）折現(xiàn)率：9%。

（二）創(chuàng)建分析模型（EXCEL）

根據(jù)高速公路項(xiàng)目投資價(jià)值分析的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，需要?jiǎng)?chuàng)建以下主要分析模型：

（1）項(xiàng)目通行費(fèi)收入分析子模型

車流量預(yù)測(cè)根據(jù)XYZ國(guó)際咨詢公司提供的《2012年ABC項(xiàng)目專項(xiàng)車流量預(yù)測(cè)分析報(bào)告》，收費(fèi)收入以實(shí)際對(duì)應(yīng)車型的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)付現(xiàn)成本分析子模型

（3）項(xiàng)目借款還本付息分析子模型

（4）項(xiàng)目和投資收購者現(xiàn)金流量分析主模型

（三）應(yīng)用軟件函數(shù)（EXCEL）

應(yīng)用軟件函數(shù)NPV、IRR計(jì)算出結(jié)果，進(jìn)行該投資收購行為的投資價(jià)值分析。經(jīng)過上述各模型的分析，假設(shè)投資收購金額為21億，則該項(xiàng)目IRR=10.45%

NPV=3.5062億