導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律法規(guī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、小產(chǎn)權(quán)房案例分析

深圳是我國(guó)的中心城市，該地區(qū)一直在不斷改革，力爭(zhēng)走在其他城市前端。深圳小產(chǎn)權(quán)房問題也一直存在，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占城市住房總量的55%，該地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產(chǎn)權(quán)房亂建的現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)，問題日益突顯，打亂了市場(chǎng)秩序，阻礙了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要想實(shí)現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就必須在公民權(quán)利保障視角下合理的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，提高房屋的利用率。

二、小產(chǎn)權(quán)房的類型

（1）農(nóng)村集體用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房具有以下特點(diǎn)：一是農(nóng)民會(huì)選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產(chǎn)權(quán)房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房。目前，政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也不斷增多，這部分小產(chǎn)權(quán)房在修建的過程中沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，房屋不具備任何產(chǎn)權(quán)證明。在這樣的情況下，政府依舊對(duì)外銷售此類房屋，導(dǎo)致房屋存在糾紛隱患。

三、公民權(quán)利保障視角下解決小產(chǎn)權(quán)房問題的必要性

（1）社會(huì)發(fā)展的需求。事實(shí)證明，社會(huì)公平公正，人民才能幸福生活，國(guó)家才能穩(wěn)步發(fā)展。但是，從人們生活現(xiàn)狀來(lái)看，很多人根本無(wú)力購(gòu)買房屋。（2）人們生活的需求。對(duì)于城市中收入較低的人群來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭杖胼^低，根本無(wú)法購(gòu)買城市住房，只能購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果小產(chǎn)權(quán)房可以被法律所認(rèn)可，這在一定程度維護(hù)了購(gòu)買者的合法權(quán)益。

四、公民權(quán)利保障視角下小產(chǎn)權(quán)房問題解決對(duì)策

（1）完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)非常少，即便是國(guó)家下發(fā)相關(guān)文件，當(dāng)?shù)卣矔?huì)以各種理由拖延時(shí)間?！蹲≌ā肥且徊繉ｉT解決小產(chǎn)權(quán)房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立?！蹲≌ā返暮诵膬?nèi)容是幫助人們解決小產(chǎn)權(quán)房問題，保障人們的合法權(quán)利。該法律是從公民權(quán)利出發(fā)，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)。保障公民權(quán)利是政府應(yīng)盡的義務(wù)，也是政府必須履行的職責(zé)。世界其他國(guó)家也在結(jié)合實(shí)際情況完善本國(guó)的法律法規(guī)，以保障人們的基本權(quán)利。案例：美國(guó)是一個(gè)民主性國(guó)家，美國(guó)《住宅法》的核心內(nèi)容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國(guó)陸續(xù)頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對(duì)策，更好的保障了人們的住房權(quán)。（2）建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系。社會(huì)保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識(shí)才能不斷增強(qiáng)。要想完善我國(guó)社會(huì)保障體系，國(guó)家必須結(jié)合本國(guó)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際情況合理的制定《保障法》，并認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)農(nóng)村保障體系建設(shè)的重要性，把農(nóng)村保障體系建設(shè)和城市保障體系建設(shè)結(jié)合在一起，推動(dòng)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）發(fā)揮政府職能。在解決小產(chǎn)權(quán)房問題的過程中，政府必須發(fā)揮職能，起到一定的引導(dǎo)作用，降低房產(chǎn)糾紛發(fā)生的概率。政府應(yīng)該從公民權(quán)利保障視角下來(lái)分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權(quán)利。

篇2

（一）加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大人民群眾的法律意識(shí)。

筆者認(rèn)為，加大法律宣傳力度，增強(qiáng)群眾的法律意識(shí)應(yīng)當(dāng)做好以下兩個(gè)方面的工作：一方面，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)針對(duì)城市建筑管理相關(guān)部門的管理人員定期開展法律法規(guī)方面的培訓(xùn)工作，使城市建筑管理工作者充分意識(shí)到法律法規(guī)在城市建筑管理中的重要性，從而確保其在處理城市建筑管理相關(guān)問題時(shí)能夠堅(jiān)持依法辦事的原則，有效避免違法違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)。另一方面，應(yīng)當(dāng)積極拓展多個(gè)渠道對(duì)廣大人民群眾進(jìn)行城市建筑相關(guān)法律法規(guī)的宣傳，增強(qiáng)社會(huì)公眾的法律意識(shí)，使其能夠運(yùn)用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益，通過法律途徑解決城市建筑過程中的侵權(quán)問題。

（二）進(jìn)一步規(guī)范城市建筑許可審批程序及管理體制。

要使我們城市建筑管理工作符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律，首先應(yīng)當(dāng)具備一整套規(guī)范性的審批程序。完善城市建筑行政許可聽證制度，才能有效防止決策的片面性，降低審批過程中的隨意性。除此之外，還應(yīng)當(dāng)加快管理體制改革，有效發(fā)揮城市建筑管理的重要作用。要改革規(guī)劃行政管理體制，對(duì)于城市建筑區(qū)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)也要以有關(guān)的城市建筑管理法規(guī)為依據(jù)，使城市建筑管理的各項(xiàng)工作任務(wù)都有明確具體的責(zé)任主體，對(duì)違背城市建筑管理法規(guī)的行為要追究當(dāng)事人法律責(zé)任。

（三）城市建筑管理必須具有科學(xué)性與前瞻性。

城市規(guī)劃管理直接影響著城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。要堅(jiān)持生態(tài)的、可持續(xù)發(fā)展、以人為本的理念。城市建筑管理應(yīng)該充分考慮城市發(fā)展所面臨的不確定性因素，統(tǒng)籌考慮全市的職能分工、功能布局，城市建筑管理不但要處理好自己后續(xù)發(fā)展的問題，還應(yīng)該注意處理好與周邊城市及農(nóng)村的相互發(fā)展關(guān)系，使城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、結(jié)語(yǔ)

篇3

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國(guó)發(fā)[2013]35號(hào)）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，正式從政策層面鼓勵(lì)進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的探索。實(shí)際上，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實(shí)踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺(tái)過“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。但是，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時(shí)，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無(wú)論從中央到地方都還沒有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實(shí)際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的實(shí)施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國(guó)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的政策建議。

“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時(shí)，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施。“以房養(yǎng)老”是通過銀行或保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物?！耙苑筐B(yǎng)老”通過明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個(gè)階段進(jìn)行有機(jī)銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險(xiǎn)產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個(gè)人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國(guó)解決養(yǎng)老問題提供了新思路。

（二）“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來(lái)增值空間和折損情況等對(duì)該老年借款人去世時(shí)房屋的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，用住房的評(píng)估價(jià)值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計(jì)算，將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時(shí)，相應(yīng)的銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，以彌補(bǔ)貸款本息；此外，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)還享有該住房的升值部分價(jià)值。由于這種個(gè)人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐及面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

（一）我國(guó)各地的“以房養(yǎng)老”模式

1.南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請(qǐng)將其現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費(fèi)用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時(shí)歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無(wú)需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個(gè)限制性條件：擁有本市60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個(gè)很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養(yǎng)老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，具體實(shí)施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，

其租金與房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實(shí)是售后返租，主要是利用房子的價(jià)格與租金的差額來(lái)獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無(wú)需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費(fèi)代替該老年人將已交付的住房對(duì)外出租，以賺取租金。取得的租金用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運(yùn)作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會(huì)使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。

（二）我國(guó)“以房養(yǎng)老”面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)：地權(quán)制度的限制。國(guó)外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點(diǎn)就是在國(guó)外土地使用權(quán)沒有年限限制，也不會(huì)隨著年限的增長(zhǎng)而發(fā)生變化，但在我國(guó)情況則大不相同。我國(guó)城市住宅用地使用權(quán)限為70年；據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地統(tǒng)一歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，不能將宅基地作為私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，從而無(wú)權(quán)處置房產(chǎn)。正是由于我國(guó)城市住宅用地使用年限的限制以及農(nóng)村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)很難推行。

2.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)或不穩(wěn)定性會(huì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而在我國(guó)這種因房?jī)r(jià)波動(dòng)造成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)實(shí)存在的，尤其是房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)給以房產(chǎn)為抵押物的借貸雙方利益帶來(lái)諸多影響。近些年來(lái)，盡管我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但政府對(duì)房?jī)r(jià)采取了信貸、稅收、限購(gòu)等綜合性的調(diào)控措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性、預(yù)期壽命的估算差異、利率水平的波動(dòng)以及逆向選擇等因素的影響，在我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，尤其是房?jī)r(jià)波動(dòng)的不確定性勢(shì)必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。

3.技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)環(huán)境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期，而銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)又以短期逐利作為其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時(shí)間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個(gè)成熟的金融市場(chǎng)為支撐，而目前我國(guó)金融市場(chǎng)環(huán)境尚不完善。同時(shí)，目前我國(guó)的社會(huì)信用體系、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及寬口徑的數(shù)據(jù)庫(kù)等發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設(shè)階段。此外，就解決實(shí)施“以房養(yǎng)老”可能引致的經(jīng)濟(jì)沖突和社會(huì)糾紛來(lái)看，目前我國(guó)缺乏專門的應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)，而既有機(jī)構(gòu)的職能覆蓋也不完全。

4.法律風(fēng)險(xiǎn)：有關(guān)法律缺失。“以房養(yǎng)老模式”在國(guó)外成功發(fā)展的一個(gè)重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護(hù)航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國(guó)內(nèi)尚未制定專門針對(duì)住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運(yùn)作與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)存在沖突。例如，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)管制阻礙了保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)為住房反向抵押貸款提供擔(dān)保；而對(duì)于居民購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規(guī)定。

結(jié)論和建議

“以房養(yǎng)老”的實(shí)施需要一系列條件，其實(shí)施效果也取決于一系列的經(jīng)濟(jì)條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國(guó)具體國(guó)情實(shí)現(xiàn)良性耦合，才能得以推廣。當(dāng)前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點(diǎn)，具有顯著意義并值得肯定。在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高、服務(wù)機(jī)構(gòu)相對(duì)豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現(xiàn)有政策設(shè)計(jì)中存在的主要問題，明晰政策實(shí)施的主要障礙，可以對(duì)現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進(jìn)作用。本文基于國(guó)內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出以下建議：

第一，加強(qiáng)住房反向抵押貸款的關(guān)聯(lián)性研究，以此推進(jìn)該項(xiàng)改革的頂層設(shè)計(jì)和制度準(zhǔn)備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”的關(guān)系：政府應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)基本養(yǎng)老的主體責(zé)任；“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵從自愿原則，讓位于市場(chǎng)，政府不能主導(dǎo)甚至是引導(dǎo)；同時(shí)“以房養(yǎng)老”應(yīng)定位于個(gè)人養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，只能是一種險(xiǎn)種或是理財(cái)產(chǎn)品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補(bǔ)充。同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實(shí)施。

第二，完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)測(cè)，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。若房?jī)r(jià)上升，則對(duì)于選擇“以房養(yǎng)老”的人來(lái)說(shuō)，房屋未來(lái)增值的那部分是他們無(wú)法享受到的；若房?jī)r(jià)下跌，則對(duì)養(yǎng)老者來(lái)說(shuō)是有利的，可以將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因此，可適時(shí)推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，以平緩這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面促進(jìn)貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展。目前，老年人對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融產(chǎn)品的認(rèn)知度還不高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)建設(shè)，同時(shí)從準(zhǔn)入、自律、監(jiān)管等方面入手來(lái)健全市場(chǎng)機(jī)制。

第四，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的探索與完善，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細(xì)節(jié)相結(jié)合，以彌補(bǔ)法律監(jiān)管事實(shí)上存在的疏漏和盲區(qū)?！耙苑筐B(yǎng)老”的特殊性在于對(duì)老年人的保護(hù)，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險(xiǎn)公司等）應(yīng)一同制定“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時(shí)也能夠起到加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃提供方監(jiān)管的作用。

第五，積極探索有針對(duì)性的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。鑒于目前推廣實(shí)施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內(nèi)可將其視作我國(guó)養(yǎng)老保障體系的一個(gè)補(bǔ)充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人，是潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點(diǎn)展開“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。

1.范君暉.我國(guó)提高養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽(yáng)淵.以房養(yǎng)老在我國(guó)試水艱難的原因分析[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008（15）

3.沈曉凱.以房養(yǎng)老模式在中國(guó)的可行性研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

篇4

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出迅速繁榮發(fā)展的趨勢(shì)，商品房的價(jià)格持續(xù)攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對(duì)改善部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權(quán)屬不明而產(chǎn)生的法律糾紛也日益增多。2007年我國(guó)頒布并實(shí)施了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，進(jìn)一步確保了公民的不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益。

一、單位集資房的權(quán)屬

（一）興建單位集資房的主要土地來(lái)源

國(guó)有土地使用權(quán)的設(shè)立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設(shè)用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請(qǐng)的劃撥土地中的自用存量用地。

通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的使用期限，無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)，除符合法律規(guī)定外，也不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

（二）單位集資房的房屋所有權(quán)歸屬

單位集資房是在特定的歷史下產(chǎn)生的特定的產(chǎn)權(quán)形式，我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對(duì)集資房享有什么樣的權(quán)利？筆者認(rèn)為，參與集資建房的職工，對(duì)集資所建房屋，享有部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)。所謂部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相對(duì)而言的，它是指參與集資建房的職工對(duì)所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權(quán)。有限的收益和處分權(quán)主要表現(xiàn)為對(duì)集資房屋除享有占有、使用權(quán)外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購(gòu)買權(quán)，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進(jìn)行分配。

職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的單位集資房，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價(jià)款取得住房的完全產(chǎn)權(quán)。對(duì)這類住房可以依法進(jìn)入市場(chǎng)流通，在按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，職工一方面支付了成本價(jià)格，另一方面又享受了一定的優(yōu)惠，因此產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)。職工出售房屋所得，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，只能享受部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按照售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

二、單位集資房在建設(shè)和交易過程中產(chǎn)生的糾紛類型

（一）單位與單位之間的糾紛

單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實(shí)際操作過程中，如果仔細(xì)審視單位自建房的主體，就會(huì)發(fā)現(xiàn)能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業(yè)或國(guó)有企業(yè)，而“其他單位”雖然有優(yōu)惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發(fā)”、“委托代建”、“團(tuán)購(gòu)”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導(dǎo)致了單位與單位之間公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)的淪喪，不僅引發(fā)單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。

（二）單位與職工之間的糾紛

在實(shí)踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規(guī)范，大多未經(jīng)過政府房改辦批準(zhǔn)，即將職工集資款自行購(gòu)地建房的現(xiàn)象，然而實(shí)質(zhì)上卻是變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。其所購(gòu)的土地因未取得使用權(quán)就用于建房，致使土地權(quán)屬有爭(zhēng)議，建房用地不能落實(shí)，從而引起糾紛；有的單位購(gòu)買集資建房的土地遠(yuǎn)離市區(qū)，不具備開發(fā)建設(shè)條件，集資款已用于購(gòu)地，土地卻不能規(guī)劃分割給集資人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，集資人由于交了款長(zhǎng)期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發(fā)生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導(dǎo)致中途停工，建房逾期太長(zhǎng)，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權(quán)益無(wú)法得到切實(shí)有效的保障，從而糾紛不斷。

（三）職工與職工之間的糾紛

按照國(guó)家的政策原意，單位集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房范疇，應(yīng)該是面向中低收入的職工，建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，但是單位集資房的建筑標(biāo)準(zhǔn)往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據(jù)職務(wù)級(jí)別等來(lái)進(jìn)行分配，職務(wù)高者可以享受建更大房子的特權(quán)，這樣一來(lái)，集資房也成為了領(lǐng)導(dǎo)者為個(gè)人謀利的工具。能爭(zhēng)取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號(hào)一轉(zhuǎn)手，就可獲利幾萬(wàn)元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。

（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛

房屋價(jià)格不斷上漲的今天，多少人望著商品房?jī)r(jià)興嘆，然而單位集資房的價(jià)格較于商品房?jī)r(jià)格則優(yōu)惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標(biāo)買賣的市場(chǎng)需求，在利益的驅(qū)使下，擁有購(gòu)買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證的集資房對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定。協(xié)議書里多約定了附條的權(quán)利義務(wù)，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時(shí)期，有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，這就導(dǎo)致了職工購(gòu)房權(quán)益保障的不穩(wěn)定性。再加上房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲，出賣房屋時(shí)的價(jià)格與取得產(chǎn)權(quán)時(shí)的房屋價(jià)值往往產(chǎn)生較大的落差，出于利益驅(qū)使，參與購(gòu)買單位集資房的職工反悔，以不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)單位同意（集資建房的單位往往與購(gòu)房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等理由主張合同無(wú)效，要求實(shí)際購(gòu)房人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)。由于實(shí)際購(gòu)房人不能接受房屋轉(zhuǎn)讓方退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)的主張，特別是當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在親友之間簽訂、投資機(jī)會(huì)稍縱即逝時(shí)便更是如此，實(shí)際購(gòu)房人一般都會(huì)要求繼續(xù)履行合同，從而產(chǎn)生職工與第三方的買賣糾紛.

三、單位集資房產(chǎn)生糾紛的原因分析

（一）單位集資房產(chǎn)權(quán)是有缺陷的物權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)從其法律性質(zhì)來(lái)看是物權(quán)，即民事主體依法對(duì)特定的物進(jìn)行管領(lǐng)、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利。因此，首先，房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)或?qū)κ罊?quán)，即以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利；其次，房屋產(chǎn)權(quán)以特定的、獨(dú)立的、有形的物為客體；再次，房屋產(chǎn)權(quán)以對(duì)物進(jìn)行支配并享受其利益為內(nèi)容；最后，房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性等物權(quán)的基本特征。但是單位集資房的產(chǎn)權(quán)在房改的過程中基于歷史和現(xiàn)實(shí)的因由，不是完全的物權(quán)，存在著顯在和潛在的缺陷。

（二）單位集資房的產(chǎn)權(quán)主體多元化

按民法經(jīng)典理論，一般來(lái)說(shuō)，物權(quán)包含的所有權(quán)、債權(quán)講求一物一權(quán)，產(chǎn)權(quán)人的確定應(yīng)該是十分明晰的。要么就是一人獨(dú)享的排他性的獨(dú)占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數(shù)人因買賣、轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與等方式通過登記交付明示取得產(chǎn)權(quán)，不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人難以確定或有爭(zhēng)議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個(gè)人各享有部分產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)帶有極大的不確定性，使得產(chǎn)權(quán)人缺乏統(tǒng)一的意志、利益和行為，物權(quán)的獨(dú)立性、完整性和支配性難以實(shí)現(xiàn)。

（三）單位集資房在產(chǎn)權(quán)的處分和交易方面?zhèn)涫芟拗?/p>

這主要是指產(chǎn)權(quán)在交換過程中受到的不同于一般房屋產(chǎn)權(quán)交易的限制。房改房產(chǎn)權(quán)交易的限制主要是由政策加以規(guī)定的， 例如售房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于普通商品房，享受多種優(yōu)惠和折扣；交易對(duì)象也由各種地方政策、單位制度加以嚴(yán)格的限制等。并且，單位集資房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈(zèng)予權(quán)益時(shí)附加了許多限制條件， 在上市時(shí)間、交易對(duì)象和合理收益等方面嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如， 單位集資房出售單位具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。  

（四）單位集資房購(gòu)房對(duì)象的特殊性導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生

與現(xiàn)行有關(guān)貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對(duì)象應(yīng)為：該單位中住房面積尚未達(dá)到職工購(gòu)房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的中低收入職工家庭。在這些對(duì)象中的無(wú)房戶、危房戶、住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先照顧。就參與單位集資建房的項(xiàng)目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實(shí)施單位集資建房項(xiàng)目的單位則應(yīng)切實(shí)做好相關(guān)的組織工作，并代辦立項(xiàng)、規(guī)劃、土地劃撥審批和方案申報(bào)等項(xiàng)手續(xù)，以保證其順利實(shí)施。

但是在實(shí)踐中，由于房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲，單位集資建房的價(jià)格相較于商品房的價(jià)格較低，大有優(yōu)惠的差價(jià)存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅(qū)使下，將購(gòu)買單位集資房的指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證時(shí)對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定，此時(shí)在客觀事實(shí)上便產(chǎn)生了“潛在的單位集資房購(gòu)房人”。也可以認(rèn)為擁有購(gòu)買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購(gòu)房人”，而實(shí)際出資購(gòu)買該集資房的購(gòu)房者，即“實(shí)際的購(gòu)房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購(gòu)房人在與實(shí)際購(gòu)房人簽訂看所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)交易之時(shí)，再進(jìn)行過戶。然而，這種交易行為在我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中仍屬于灰色地帶，各項(xiàng)法律法規(guī)對(duì)此類行為是否合法并未作出明確規(guī)定。

四、如何有效地保障購(gòu)房者權(quán)益

（一）明晰單位集資房購(gòu)房者所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬

為了切實(shí)保障單位在集資房購(gòu)房者的利益，應(yīng)清理“部分產(chǎn)權(quán)”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對(duì)已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，本著自愿的原則，按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者愿意將“部分產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)應(yīng)補(bǔ)價(jià)款，同時(shí)還須加上補(bǔ)足的利息部分，一并交給原補(bǔ)貼單位，由該單位出具證明并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，已按成本價(jià)交足房款，仍按“部分產(chǎn)權(quán)”或“有限產(chǎn)權(quán)”登記的，亦應(yīng)經(jīng)原售房單位出具有關(guān)證明，經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。第二，對(duì)已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的，購(gòu)房者不愿補(bǔ)足價(jià)款及利息轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)對(duì)已登記的內(nèi)容進(jìn)行清理，由售房單位出具相關(guān)證明，按當(dāng)時(shí)成本價(jià)確定購(gòu)房者交納價(jià)款在房?jī)r(jià)中所占的比例和售房單位應(yīng)占的比例部分，并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理確定部分產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

（二）單位集資房的購(gòu)房“指標(biāo)”不能隨意買賣

買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標(biāo)”，當(dāng)然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)的初衷，買受人希望購(gòu)買的是將來(lái)竣工驗(yàn)收的集資房，但因?yàn)樵谟喠f(xié)議時(shí)集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉(zhuǎn)讓方尚未實(shí)際取得房屋所有權(quán)，所以該協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上是單位集資建房的資格權(quán)利或?yàn)閱挝患Y房的請(qǐng)求權(quán)，是一種債權(quán)。同時(shí)因?yàn)閱挝唤ㄔ旒Y房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無(wú)法通過合同來(lái)隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會(huì)被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項(xiàng)“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無(wú)效。這對(duì)單位集資房的實(shí)際購(gòu)房人是非常不利的，所以，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制單位集資房購(gòu)房“指標(biāo)”的買賣。與此同時(shí)，作為購(gòu)房者有必要隨時(shí)關(guān)注關(guān)于單位集資房政策的變化。

（三）盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)單位集資建房予以規(guī)制

篇5

乙方:

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,甲乙雙方在平等,互利,自愿,誠(chéng)實(shí)信用的的基礎(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商一致,訂立本合同,承諾共同遵守.

甲乙雙方已互盡說(shuō)明義務(wù),充分注意到合同各項(xiàng)條款,明確各自的合同權(quán)利與義務(wù),且合同已真實(shí)反映雙方意思表示.

1、總則

1.1,本合同的簽署僅為雙方就有關(guān)房屋租賃提供依據(jù),甲乙雙方除遵守本合同的約定外,均可繼續(xù)在法律法規(guī)授權(quán)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng).甲乙雙方并未通過本合同的簽訂而在相互間建立任何方面的合伙,聯(lián)營(yíng),委托,信托等關(guān)系.

1.2,除本合同明確約定外,乙方不作任何未明示的承諾,擔(dān)?；虮ＷC.乙方不承擔(dān)任何偶然的,間接的,附帶的或未明確約定的違約或賠償責(zé)任(包括但不限于利益損失,場(chǎng)地費(fèi)用,廣告費(fèi)用及其他任何乙方所能預(yù)見范圍外的損失).

1.3,甲方必須保證所出租的場(chǎng)所符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定,甲方針對(duì)乙方對(duì)該場(chǎng)所的的出租行為完全合法有效,且不會(huì)損害乙方及任何第三的合法權(quán)益.

1.4,除乙方外,甲方不得將附近的,可能對(duì)乙方經(jīng)營(yíng)造成竟?fàn)幍膱?chǎng)所再租賃給任何與乙方經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相同或類似的單位或個(gè)人.

2、雙方簽約主體的確認(rèn)

2.1,甲方確認(rèn)其簽訂本合同的名稱 ,授權(quán)簽約代表姓名 ,性別 ,身份證號(hào)碼 ,授權(quán)范圍

2.2,乙方確認(rèn)其簽訂本合同的名稱 ,授權(quán)簽約代表姓名 性別 ,身份證號(hào)碼 ,授權(quán)范圍

2.3,甲方變更包括但不限于其名稱,法定代表人,住所地等,必須在變更后 日內(nèi)書面通知乙方,本合同對(duì)甲方變更后的主體依然具備法律效力.

2.4,甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證(或具有出租權(quán)的有效證明),身份證明(營(yíng)業(yè)執(zhí)照,稅務(wù)登記證,法人身份證)等文件.如房屋抵押給第三人,應(yīng)由第三人提供允許甲方出租的證明文件,乙方應(yīng)提供身份證明文件,營(yíng)業(yè)執(zhí)照,雙方驗(yàn)證后可復(fù)印對(duì)方文件備存,所有復(fù)印件僅供本次租賃使用,任何一方不當(dāng)使用上述文件,對(duì)不當(dāng)使用所引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任.

3、出租房屋坐落地點(diǎn)及設(shè)施情況:

3.1,甲方將其擁有的位于 市 區(qū) 號(hào) 棟 的房屋(以下簡(jiǎn)稱"該房屋")租給乙方使用,用途為 ,房屋面積為 平方米.

3.2,該房屋現(xiàn)有裝修及設(shè)施情況見附件.除雙方另有約定外,該附件做為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋的驗(yàn)證依據(jù).

4、房屋產(chǎn)權(quán)狀況:

4. 1,房屋所有權(quán)證書登記人:

4. 2,法人代碼(身份證號(hào)碼):

4. 3,房屋所有權(quán)證書編號(hào):

4. 4,土地使用權(quán)證書編號(hào):

4. 5,房屋所有權(quán)證書上登記的房屋建筑面積:

4. 6,房屋的使用面積:

4. 7,房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權(quán)人使用的設(shè)施:

4. 8,出租房屋其他概況:

5、房屋用途:

該項(xiàng)房屋用途為 ,乙方保證在租賃期間內(nèi)未征得甲方同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)前,不擅自改變?cè)摲课莸挠猛?

6、房屋改善:

6.1,甲方應(yīng)在本合同簽訂后 日內(nèi)對(duì)該房屋做如下改善:

費(fèi)用由(甲方/乙方)負(fù)擔(dān).

6.2,甲方允許乙方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修,裝飾或者添置新物.裝修,裝飾或者添置新物的范圍是; 雙方也可另行約定.

篇6

隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大量農(nóng)村土地被占用，大批的農(nóng)民私有住房被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發(fā)的矛盾也日趨突出，農(nóng)民反映拆遷的上訪有增無(wú)減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生。在推進(jìn)城市化進(jìn)程中征地拆遷是一項(xiàng)十分重要的前期工作，直接關(guān)系到國(guó)家、集體、個(gè)人三者利益，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和政治安定的大局，征地拆遷矛盾已危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。據(jù)國(guó)家權(quán)威部門估算，改革開放以后，通過低價(jià)征用農(nóng)民土地最少使農(nóng)民蒙受了20000億元的損失。利益分配的巨大失衡，很容易引發(fā)失地農(nóng)民的不滿，政府公信力也因此受到影響。

征地拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指集體土地征收或征用中的房屋拆遷，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，《征用土地公告辦法》第八條規(guī)定“征地補(bǔ)償安置、方案公告應(yīng)當(dāng)包括地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式”。這里所指的地上附著物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆遷是國(guó)有土地地上建筑物的拆遷，指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為，適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。城市房屋拆遷活動(dòng)主要是一種民事行為，同時(shí)也有一定的行政性質(zhì)。

征地拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動(dòng)，各自遵循不同的程序和規(guī)則來(lái)實(shí)施。土地行政主管部門是征地拆遷主管機(jī)關(guān)，而房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。

征地拆遷中存在的問題

1、法律法規(guī)的缺失

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村房屋拆遷處于無(wú)法可依的狀態(tài)，對(duì)農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)主要參照國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上受到了不當(dāng)?shù)南拗疲驯驹撚缮衔环ūＷo(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說(shuō)是我國(guó)法律的一大缺憾。

2、政府行為和職能出現(xiàn)偏差

征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規(guī)定來(lái)實(shí)施，更不能由土地行政主管部門以外的其他部門按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定來(lái)實(shí)施征地拆遷。征地拆遷存在的問題與政府工作的職能和方式有著密切關(guān)聯(lián)。征地拆遷中的權(quán)力約束機(jī)制和利益平衡機(jī)制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復(fù)雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過程存在著許多非規(guī)范的行為。(1)拆遷許可證頒發(fā)程序不規(guī)范；(2)私定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)；(3)擅用自由裁量權(quán)，使農(nóng)戶間補(bǔ)償不平衡；(4)強(qiáng)行拆遷時(shí)有發(fā)生。不管農(nóng)民對(duì)拆遷補(bǔ)償是否滿意，有些地方對(duì)不愿拆遷的農(nóng)民采取強(qiáng)制拆遷。

3、行政補(bǔ)償?shù)娜笔?/p>

現(xiàn)行的征地補(bǔ)償額度是與市場(chǎng)無(wú)關(guān)的政策性價(jià)格，過于偏離土地的市場(chǎng)價(jià)值和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。《土地管理法》規(guī)定征地款含安置補(bǔ)償、土地補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償三部分。前兩項(xiàng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前3年平均產(chǎn)值的6至10倍和4至6倍，兩項(xiàng)之和最低為lO倍最高為16倍，特殊情況也不得超過30倍。按此規(guī)定計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)也就是5萬(wàn)左右，僅僅相當(dāng)于一個(gè)公務(wù)員一兩年的工資收入。雖然國(guó)土資源部于2004年11月出臺(tái)的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但由于我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，沒有明確農(nóng)民集體和農(nóng)民個(gè)人在處理土地時(shí)，執(zhí)行主體的界限和地位，從而使征用土地后補(bǔ)償分配存在弊端，往往大頭的土地補(bǔ)償由集體占有，由集體統(tǒng)一支配；小頭的其它補(bǔ)償，歸農(nóng)民個(gè)人。而集體在分配土地補(bǔ)償?shù)倪^程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組又層層截流，結(jié)果到最后大部分農(nóng)民得到的只是有限的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)失地?fù)p失。

4、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

由于拆遷時(shí)間、區(qū)域的不同，特別是隨著城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展需要，地方政府對(duì)農(nóng)民建房先后分批進(jìn)行了控制，造成了農(nóng)民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時(shí)造成鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村、戶與戶的農(nóng)民得到補(bǔ)償價(jià)格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來(lái)越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時(shí)間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農(nóng)民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內(nèi)室外的墻面和墻壁上動(dòng)腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發(fā)展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變?cè)课萦猛荆R時(shí)用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補(bǔ)償安置中得到更多的優(yōu)惠，當(dāng)愿望不能滿足時(shí)，就有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時(shí)間，討價(jià)還價(jià)迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補(bǔ)償難以平衡。

征地拆遷問題的解決對(duì)策

1、制定法律法規(guī)，確保拆遷農(nóng)房有法可依

農(nóng)房拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無(wú)規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對(duì)涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實(shí)際問題進(jìn)行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，用立法的形式固定下來(lái)，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為。

2、深入宣傳政策，規(guī)范拆遷行為

實(shí)踐證明，只要及時(shí)做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。一是應(yīng)及時(shí)向被拆遷人宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們享有的權(quán)利及如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。同時(shí)，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國(guó)家建設(shè)需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進(jìn)行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補(bǔ)償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動(dòng)接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個(gè)平等的權(quán)利。三是完善拆遷程序，規(guī)范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅(jiān)持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

3、拆遷房屋權(quán)屬的確定

對(duì)拆遷房屋的權(quán)屬的確定要嚴(yán)格依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積，是確定拆遷安置補(bǔ)償面積的法定證據(jù)。被拆遷房屋有合法權(quán)屬證書的，按證書上記載的建筑面積簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷房屋沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，但持有合法的批準(zhǔn)文件，如規(guī)劃許可證等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)政策，可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的予以補(bǔ)辦，不能夠補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)有區(qū)別與違章建筑予以處理。對(duì)于農(nóng)民擅自搭建的違法住宅，沒有任何合法證明，則應(yīng)送規(guī)劃部門進(jìn)行年限查證，待查證結(jié)果出來(lái)后，如符合規(guī)劃且在宅基地指標(biāo)范圍內(nèi)的，可考慮依法補(bǔ)辦有關(guān)土地審批和規(guī)劃審批手續(xù)。對(duì)不符合規(guī)劃要求或沒有宅基地指標(biāo)的違法建筑，應(yīng)依法予以拆除，也可以適當(dāng)給予人性化的補(bǔ)償，保障城市規(guī)劃的順利實(shí)施。

4、安置政策的合理進(jìn)行

篇7

問：五個(gè)月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬(wàn)元的價(jià)格賣給我。雙方約定定金為5萬(wàn)元，預(yù)付房款45萬(wàn)元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬(wàn)元支付給張彥。

可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護(hù)自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？

答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效。

在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無(wú)權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來(lái)承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)履行合同。

究竟由誰(shuí)掌握生育的權(quán)利？

問：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了?；楹螅牌沤?jīng)常催促我們?cè)琰c(diǎn)生小孩?？晌矣X得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當(dāng)時(shí)也很支持我。

一個(gè)多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動(dòng)放棄工作，老公一個(gè)人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓?，所以我想做人工流產(chǎn)?？蛇@時(shí)候老公突然不同意了，很嚴(yán)肅地跟我提出“生育權(quán)”，說(shuō)男方也有這個(gè)權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰(shuí)手里？

篇8

（一）非法占用基本農(nóng)田、集體土地、林地、河道和海域以及未批先用、批少占多、擅自改變土地用途的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

（二）符合城市土地利用規(guī)劃但未取得合法建設(shè)用地手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證或未按照相關(guān)許可證核準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的在建工程和已建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

（三）超過批準(zhǔn)使用期限的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

（四）其他未按有關(guān)規(guī)定辦理備案、批準(zhǔn)、審批手續(xù)或違反法律法規(guī)建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

二、責(zé)任分工

各區(qū)政府（管委）：負(fù)責(zé)組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)違法違章建筑查處

工作；負(fù)責(zé)及時(shí)恢復(fù)轄區(qū)內(nèi)違法違章建筑整治后的市政園林設(shè)施；負(fù)責(zé)做好轄區(qū)內(nèi)群眾的疏導(dǎo)和矛盾化解工作。

市城鄉(xiāng)建設(shè)委：負(fù)責(zé)對(duì)市級(jí)管理范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃但未辦理建筑施工許可證、工程質(zhì)量安全報(bào)監(jiān)手續(xù)的在建工程和已建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施的查處工作；負(fù)責(zé)及時(shí)恢復(fù)市級(jí)管理范圍內(nèi)違法違章建筑整治后的市政園林設(shè)施；負(fù)責(zé)督導(dǎo)檢查各區(qū)政府（管委）相關(guān)工作。

市規(guī)劃局：負(fù)責(zé)對(duì)違法違章建筑的違法違章性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，并對(duì)合法取得土地所有權(quán)但未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)行為進(jìn)行查處。

市國(guó)土資源局：負(fù)責(zé)對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃的違法違規(guī)用地情況進(jìn)行核查、認(rèn)定和查處。

市林業(yè)局：負(fù)責(zé)對(duì)違法違章建筑違法占用林地情況進(jìn)行核查、認(rèn)定和查處。

市水利局：負(fù)責(zé)對(duì)違法違章建筑違法占用河道管理用地情況進(jìn)行核查、認(rèn)定和查處。

市海洋與漁業(yè)局：負(fù)責(zé)對(duì)違法違章建筑占用線以下海域情況進(jìn)行核查、認(rèn)定和查處。

市住房保障房產(chǎn)管理局：負(fù)責(zé)配合有關(guān)部門對(duì)整治范圍內(nèi)既有建筑的權(quán)屬登記情況進(jìn)行核實(shí)；負(fù)責(zé)規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)登記管理。

市城管執(zhí)法局：負(fù)責(zé)對(duì)合法取得土地所有權(quán)但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，并經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定屬于無(wú)法采取改正措施消除影響的違法違規(guī)建筑，依法進(jìn)行拆除；對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行的臨時(shí)建設(shè)和超過批準(zhǔn)時(shí)限未拆除的臨時(shí)建設(shè)，限期進(jìn)行拆除。

市公安局：負(fù)責(zé)查處阻礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行拆除違法違章建筑職務(wù)的行為，依法對(duì)涉嫌犯罪的追究刑事責(zé)任。

市法院：負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)基層法院根據(jù)行政機(jī)關(guān)的申請(qǐng)，依法對(duì)違法違章建筑非訴執(zhí)行案件進(jìn)行合法性審查，對(duì)查處工作中作出的沒收實(shí)物和違法所得、罰款、拆除（行政機(jī)關(guān)具有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的除外）等行政處罰進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

市財(cái)政局：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)落實(shí)市級(jí)管理范圍內(nèi)違法違章建筑整治所需資金及市區(qū)房屋建筑工程信息平臺(tái)建設(shè)費(fèi)用，并進(jìn)行監(jiān)督管理。

市監(jiān)察局：負(fù)責(zé)對(duì)違法違章建筑整治進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)涉及違法違章建筑的黨政機(jī)關(guān)和干部，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

市局：負(fù)責(zé)做好違法違章建筑當(dāng)事人的來(lái)信、來(lái)訪和疏導(dǎo)化解工作。

日?qǐng)?bào)社和市廣播電視臺(tái)：負(fù)責(zé)對(duì)違法違章建筑整治活動(dòng)進(jìn)行宣傳報(bào)道，切實(shí)做好輿論宣傳、引導(dǎo)工作。

三、實(shí)施步驟

（一）排查摸底階段。按照屬地管理原則，由各區(qū)政府（管委）牽頭，市城管執(zhí)法局配合，組織國(guó)土資源、規(guī)劃、水利、林業(yè)、海洋與漁業(yè)、住房保障房產(chǎn)管理等部門、單位進(jìn)行調(diào)查摸底；市級(jí)管理范圍內(nèi)，由市城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，組織相關(guān)部門、單位進(jìn)行調(diào)查摸底。相關(guān)調(diào)查摸底情況于前報(bào)市城管辦，由市城管辦統(tǒng)一進(jìn)行媒體公示，接受群眾監(jiān)督。結(jié)合違法違章建筑調(diào)查摸底情況，由市城管辦牽頭，整合國(guó)土資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、住房保障房產(chǎn)管理等部門的信息資源，加快建立市區(qū)房屋建筑工程信息平臺(tái)，有效實(shí)現(xiàn)違法違章建筑的快速查詢、及時(shí)處置。

（二）集中整治階段。在全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門、單位要研究制定具體的工作方案。對(duì)確因政策調(diào)整造成的違法違章建筑，要按照尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)的原則進(jìn)行處理；對(duì)部分手續(xù)不全且政府承諾給予解決的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，要從維護(hù)我市良好投資環(huán)境和招商大局的高度出發(fā)，積極督促協(xié)調(diào)完善相關(guān)手續(xù)；對(duì)其他違法違章建筑，要堅(jiān)決按照有關(guān)法律法規(guī)予以查處。

1.自行整改。相關(guān)部門、單位研究下達(dá)《違法違章建設(shè)責(zé)令整改通知書》、《違法違章建筑限期拆除通知書》，明確告知需整改和拆除的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求，確定整改和拆除時(shí)限，對(duì)及時(shí)自行糾正的業(yè)主按規(guī)定從輕或免于處罰。

2.依法處置。對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)拒不整改、整改不達(dá)標(biāo)或拒不按要求拆除的違法違章建筑，相關(guān)部門、單位按照責(zé)任分工，依法實(shí)施強(qiáng)制措施。

（三）鞏固提高階段。對(duì)前階段整治工作進(jìn)行梳理、總結(jié)，對(duì)遺漏或整治活動(dòng)結(jié)束后接到群眾舉報(bào)的違法違章建筑及時(shí)進(jìn)行追補(bǔ)處理。相關(guān)部門、單位進(jìn)一步完善管理制度，加大監(jiān)管力度，防止違法違章建筑死灰復(fù)燃、出現(xiàn)反彈。

四、工作要求

（一）高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違法違章建筑專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)整治活動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作；領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市城管辦，具體負(fù)責(zé)整治活動(dòng)的組織實(shí)施、協(xié)調(diào)調(diào)度和督導(dǎo)檢查工作。

篇9

現(xiàn)住址：

乙方(購(gòu)買方):身份證號(hào):

現(xiàn)住址：

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方及家庭所有人在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上就房屋買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議供互相遵守:

一、甲方將位于**2號(hào)樓3單元501號(hào)室房屋和地下停車位( 地下停車位A-2 )、庫(kù)房出賣給乙方,其中房屋總面積153.22平方米。

二、房屋價(jià)格:雙方約定該房的總價(jià)為大寫人民幣陸拾壹萬(wàn)伍仟元整（￥615000.00）。乙方已付清了定金貳萬(wàn)元（￥20000.00），乙方將剩余伍拾玖萬(wàn)伍仟元整（￥595000.00）夫妻雙方將房屋網(wǎng)簽合同簽字后一次性付給甲方。

三、此房屋為裝修房屋拎包入住室，房屋內(nèi)現(xiàn)有電視柜、滾筒洗衣機(jī)、茶幾等設(shè)施設(shè)備一并賣與乙方。

四、付款方式:一次性全額付清房款（定金20000元），以收據(jù)為證。

五、其他約定：

1、甲方應(yīng)于合同簽訂之日起將房屋鑰匙(把),購(gòu)房協(xié)議,購(gòu)房及入網(wǎng)繳費(fèi)的所有原始票據(jù),預(yù)繳費(fèi)卡(水、電、天然氣、有線電視、供暖)等全部交付乙方。房屋在簽合同之日前的所有產(chǎn)生的費(fèi)用甲方一次性繳清（其中物業(yè)費(fèi)截止2020年 3月，水、電、天然氣、有線電視、供暖等以本協(xié)議簽訂時(shí)實(shí)際余額為準(zhǔn)。）

2、乙方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶或登記時(shí)甲方必須積極配合,無(wú)任何條件給乙方提供身份證、戶口證明及婚姻證明等,并簽字、壓印。如不配合或提出其他要求,則視為違約,承擔(dān)違約責(zé)任。以后辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

3、甲方保證其出賣給乙方的房屋,產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)債權(quán)抵押和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其它糾紛,房屋產(chǎn)權(quán)永久性歸乙方所有。

4、乙方應(yīng)在雙方辦理房屋網(wǎng)簽變更手續(xù)完畢當(dāng)日一次性向甲方支付剩余房款595000.00元整。如乙方延誤支付剩余房款，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由乙方依法負(fù)賠償責(zé)任。

六、甲方同意配合乙方提供辦理房屋所需要的材料及手續(xù)，簽訂購(gòu)房合同，過戶手續(xù)過程中的所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方隨時(shí)配合乙方辦理房屋網(wǎng)簽變更手續(xù)。

七、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，可由有關(guān)部門調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向房屋所在地的人民法院提起訴訟。

八、本合同一式三份,甲、乙雙方各執(zhí)一份。

九、合同附件：

1、甲、乙雙方夫妻的身份證、結(jié)婚證、戶口本復(fù)印件；

2、甲方的購(gòu)房協(xié)議書原件(如房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證和國(guó)有土地使用證辦齊應(yīng)全部交付給乙方)。

3、甲方提供所有原始購(gòu)房票據(jù)原件。

（以下無(wú)正文）

篇10

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1“以房養(yǎng)老”涵義及特點(diǎn)

1.1“以房養(yǎng)老”的涵義

“以房養(yǎng)老”的概念從上世紀(jì)90年代從國(guó)外引進(jìn)，即反向住房抵押貸款，就是指通過抵押自有產(chǎn)權(quán)房屋的方式以獲得收入的補(bǔ)充養(yǎng)老。其主要對(duì)象通常為擁有完全房屋產(chǎn)權(quán)的退休老人，實(shí)行方案是老年人把房屋抵押給開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如銀行、保險(xiǎn)公司等。金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)老年人的年齡、健康狀況、房產(chǎn)現(xiàn)值等等因素，對(duì)其進(jìn)行綜合評(píng)估以后。以年月為單位，或者可以將房產(chǎn)價(jià)值以現(xiàn)金形式一次性支付給老人。在契約執(zhí)行過程中，金融機(jī)構(gòu)只有在老人去世之后才能獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，在此之前老人依舊保留房屋的使用權(quán)。待老人去世后，金融機(jī)構(gòu)可通過市場(chǎng)途徑將產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)獲得抵押房產(chǎn)完全的增值部分。

1.2“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)

“以房養(yǎng)老”模式具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）首先，要求房屋產(chǎn)權(quán)明確。借款人在進(jìn)行住房反向抵押貸款期間仍然完全擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。實(shí)施的首要條件是具備房屋產(chǎn)權(quán)的完備性，同時(shí)借款人在抵押房屋期間也必須擔(dān)負(fù)房產(chǎn)所有者依法納稅以及修繕房屋等基本義務(wù)。在借款人離世后其子女在歸還清貸款本金和利息后可繼承房產(chǎn)。（2）其次，貸款金額取決于多種因素。老年借款人能夠獲得多少抵押貸款金額因房產(chǎn)所有者的基本情況不同而存在較大差異，差異產(chǎn)生的主要原因主要取決于房產(chǎn)的價(jià)值、借款人年齡和當(dāng)前利率水平這三個(gè)基本因素。（3）最后，貸款的領(lǐng)取存在多種方式。借款人可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇領(lǐng)取不同方式，主要包括一次性領(lǐng)取方式，即借款人在完成合約后可將貸款一次性領(lǐng)?。恍庞孟揞~方式，這種領(lǐng)取方法容許借款人控制貸款領(lǐng)取的時(shí)間和金額，并只需支付已領(lǐng)取部分的利息即可；三是按月領(lǐng)取方式，借款人可以在規(guī)定的貸款期限按月固定領(lǐng)取貸款金額，在其他時(shí)間不得領(lǐng)?。凰氖墙K身年金方式，即借款人可以按月I取一定金額抵押貸款，前提是借款人始終居住在被抵押的住房?jī)?nèi)，如果該住房被借款人出售或者借款人已不住在該住房，則應(yīng)當(dāng)立即停止領(lǐng)取貸款。

2我國(guó)目前存在的“以房養(yǎng)老”模式

2.1北京的“養(yǎng)老房屋銀行模式”

北京市壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房養(yǎng)老模式――“養(yǎng)老房屋銀行”。老年人只要年滿60歲便可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，把房屋交付給中大恒基，其代替老人將房屋出租，以獲得的租金抵扣養(yǎng)老院的費(fèi)用，老年人可任意支配余下的租金。這種模式能夠開展最重要的一條就是強(qiáng)調(diào)老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。該模式實(shí)施的主體是保險(xiǎn)公司，相比民營(yíng)機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司具有相對(duì)強(qiáng)大的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)更有保障。但是這種模式由商業(yè)公司運(yùn)行，商業(yè)公司都是以營(yíng)利為目地的，老年人的權(quán)益得不到維護(hù)。

2.2南京的“租售換養(yǎng)”模式

南京的“租售換養(yǎng)”模式規(guī)定，凡是年滿60的孤寡老人，并且在本市擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)，本著自愿原則將其房屋進(jìn)行抵押，在經(jīng)過公證之后可終身免費(fèi)入住老年公寓直至老人去世，養(yǎng)老院在老人去世之后可擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)。這種模式就是“租售換養(yǎng)”，比較適合在城市擁有一套及以上住房且無(wú)子女繼承的中低收入老年人群體。但是這種模式無(wú)法廣泛推行最終失敗的根本原因在于限定了產(chǎn)權(quán)房的面積及孤寡老人的年齡，使得能夠適用于此政策的人數(shù)很少，范圍過于狹窄。

2.3上海的“以房自助養(yǎng)老”模式

2007年6月，上海公積金管理中心提出一種新型的養(yǎng)老模式――“以房自助養(yǎng)老”模式。該模式規(guī)定，年滿65歲的老人，可以將自己名下的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行交易，在交易達(dá)成之后公積金中心可向老人一次性付清房款，公積金管理中心再以符合市場(chǎng)價(jià)格的租金額度將房屋返租給老人。老年人可以根據(jù)的租賃期限一次性將錢付款給市公積金管理中心，在這期間產(chǎn)生的其他費(fèi)用全部由市公積金管理中心承擔(dān)。這種“售后返祖”的模式使老年人可以通過房屋價(jià)格和租金價(jià)格兩者之間的差額來(lái)獲得足夠的養(yǎng)老金進(jìn)行養(yǎng)老。但是這種形式也存在明顯的弊端，因?yàn)橐蠓课菹冗^戶給市公積金管理中心，所以房屋升值而產(chǎn)生的利潤(rùn)老年人無(wú)法獲得，老年人的利益無(wú)法得到保障。因此，該種模式也很難推行成功。

2.4“倒按揭”模式

2007年10月，我國(guó)幸福人壽保險(xiǎn)公司推出了“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)。規(guī)定年滿62歲的老人，可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)值以及預(yù)期值等多方面因素按月支付給老人一定金額的養(yǎng)老金直至老人去世。保險(xiǎn)公司可在老人去世之后將房屋回收并擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，保險(xiǎn)公司可對(duì)房屋進(jìn)行銷售、出租處理。在此期間，保險(xiǎn)公司每月給付老人的養(yǎng)老金額等于房屋的評(píng)估價(jià)格減去預(yù)期折舊和利息，再除以老人的平均預(yù)期壽命。這種倒按揭模式，屬于典型的住房反向抵押貸款模式?！暗拱唇摇蹦Ｊ匠霈F(xiàn)在20世紀(jì)80年代中期，最早在美國(guó)創(chuàng)立，在目前在發(fā)達(dá)國(guó)家很普遍。但是在我國(guó)并未發(fā)展成熟。

3“以房養(yǎng)老”模式在中國(guó)難以開展的原因

3.1傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛

中國(guó)有著5000多年的文化傳統(tǒng)，“養(yǎng)兒防老”是大部分中國(guó)老年人的思想，父母在老年的時(shí)候，由子女贍養(yǎng)是天經(jīng)地義的事情。并且將房屋以財(cái)產(chǎn)的形式留給下一代也是中國(guó)傳統(tǒng)文化的體現(xiàn)，幾百年來(lái)都是如此?！耙苑筐B(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式的出現(xiàn)，有悖于我國(guó)的傳統(tǒng)思想，常常被人誤解為是一種“不孝”的思想，使老年人難以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的幾種“以房養(yǎng)老”模式均以老年人移居到養(yǎng)老院或其他地方和改變房屋產(chǎn)權(quán)為條件，會(huì)對(duì)老年人生活習(xí)慣和心理上造成許多的不便和負(fù)擔(dān)，這對(duì)老年人來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)，因此導(dǎo)致了“以房養(yǎng)老”模式在國(guó)內(nèi)難以推行。

3.2缺少政府政策性支持

“以房養(yǎng)老”缺少政府政策性支持。在我國(guó)，大部分民眾對(duì)“以房養(yǎng)老”還比較陌生，不像許多發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展已經(jīng)比較成熟。對(duì)于作為參與主體的老年人來(lái)說(shuō)，他們對(duì)于處于房屋方面的問題相較于年輕人更加謹(jǐn)慎。“以房養(yǎng)老”是一個(gè)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的業(yè)務(wù)，老年人對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任度很低。然而我國(guó)大部分試點(diǎn)城市的“以房養(yǎng)老”模式并沒有政府機(jī)構(gòu)參與其中，我國(guó)政府在整個(gè)過程當(dāng)中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)保障該制度更加規(guī)范和有保障的運(yùn)行，這從很大的程度上打擊了老年人嘗試“以房養(yǎng)老”模式的積極性。

3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和評(píng)估存在問題

由以上介紹的各種模式可以看出，“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的，這一點(diǎn)無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外都是一樣的。雖然較之80年代之前，我國(guó)房地產(chǎn)改革已經(jīng)取得了很大的成就，但仍然存在許多問題，例如房地產(chǎn)發(fā)展存在盲目性、滯后性、不規(guī)范性和政府缺乏宏觀調(diào)控等。首先，房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值存在較大的不確定性，直接導(dǎo)致了依靠未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)收取資金的“以房養(yǎng)老”模式存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)并未發(fā)展完善，不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)使得老年人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)的不信任。

“以房養(yǎng)老”模式還涉及到了房屋價(jià)值評(píng)估，為了保證其公平性與準(zhǔn)確性，就必須需要有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估的過程中需要有專業(yè)的機(jī)構(gòu)和人才，這正是我國(guó)目前所缺乏的。評(píng)估公司水平低下，各公司間結(jié)果參差不齊，必然會(huì)導(dǎo)致老人對(duì)評(píng)估結(jié)果的不信任，不利于以房養(yǎng)老模式的推行。

3.4金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展不完善

“以房養(yǎng)老”還牽扯到金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，需要這些領(lǐng)域共同有效運(yùn)作才能保證其高質(zhì)量的運(yùn)行。從國(guó)外成功的“以房養(yǎng)老”案例來(lái)分析，房屋的倒按揭抵押業(yè)務(wù)主要還是由銀行、保險(xiǎn)公司這些金融機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)完成的。大多數(shù)的金融機(jī)構(gòu)都是以營(yíng)利為目地的，而倒按揭屬于隨時(shí)間增加風(fēng)險(xiǎn)也成正比增加的模式，這種情況使得老年人對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任度大打折扣。另外還存在金融機(jī)構(gòu)得到這些房子以后后期的管理和維護(hù)問題。目前我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)雖然有了一定程度的發(fā)展，其發(fā)展速度也是十分的迅速，但從總體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，保險(xiǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品、業(yè)務(wù)運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理等過程中仍存在許多的不足之處。“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)更是一項(xiàng)比較新型的保險(xiǎn)，在普及程度和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上存在很多的問題，這在一定程度上更加制約了“以房養(yǎng)老”的大力推行。

4促進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)推行的幾點(diǎn)建議

4.1加強(qiáng)對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的宣傳力度

我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)面臨養(yǎng)老金短缺、獨(dú)居老人數(shù)量龐大、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供給不足等各個(gè)方面的問題。而“以房養(yǎng)老”模式的提出可以運(yùn)用房產(chǎn)解決老年人的養(yǎng)老問題，對(duì)老人而言自己不再會(huì)成為子女的負(fù)擔(dān)，子女也更加放心父母養(yǎng)老的保障問題。因此，加大對(duì)以房養(yǎng)老模式的宣傳力度，普及以房養(yǎng)老模式的相關(guān)程序顯得刻不容緩。政府在這里應(yīng)該發(fā)揮其主導(dǎo)作用，政府可以通過舉行講座、發(fā)放宣傳手冊(cè)以及干告的方式Α耙苑墾老”進(jìn)行推廣和宣傳，逐步改變?nèi)嗣窀畹俟痰膫鹘y(tǒng)“養(yǎng)兒防老”思想，培養(yǎng)人民“以房養(yǎng)老”的意識(shí)。

其次，由于絕大多數(shù)的老人缺乏基本的金融知識(shí)，因此對(duì)“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品缺乏興趣。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用新型的傳播手段，舉辦相關(guān)的金融知識(shí)講座，利用社交媒體進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的宣傳，提高老年人基本金融知識(shí)。使老年人能夠充分了解“以房養(yǎng)老”方式的優(yōu)勢(shì)和不足之處，使其充分結(jié)合自身實(shí)際選擇適當(dāng)?shù)摹耙苑筐B(yǎng)老”方式。

4.2政府頒布相關(guān)法律法規(guī)，加大扶持力度

一項(xiàng)新興的制度要想在短時(shí)間內(nèi)被群眾所接受，離不開國(guó)家政府的大力支持，需要充分發(fā)揮政府在政策推行和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方面的作用?！耙苑筐B(yǎng)老”政策之所以在國(guó)外發(fā)展的比較成功，離不開其規(guī)范的法律法規(guī)的制定。我國(guó)政府為了完善“以房養(yǎng)老”政策體系，應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)更具體、可操作性更強(qiáng)的法律法規(guī)，以更好地維護(hù)老年人和參與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。以房屋產(chǎn)權(quán)問題為例，2007年，我國(guó)修訂的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間70年屆滿的可自動(dòng)續(xù)期”，這“以房養(yǎng)老”的政策的推行無(wú)疑是有利的，政策的出臺(tái)在一定程度上打消了人們對(duì)于未來(lái)土地使用年限到期之后的顧慮。但是此項(xiàng)規(guī)定并沒有明確表明有償自動(dòng)續(xù)期所要繳納的費(fèi)用相關(guān)的問題。根據(jù)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施還需要充分依靠政府和市場(chǎng)相互間的配合，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。政府應(yīng)給予金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司相應(yīng)地的獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)其推出更多更好的適合老年人的金融產(chǎn)品，供老年人自主選擇；同時(shí)還應(yīng)對(duì)中介服務(wù)進(jìn)行規(guī)范整合，來(lái)完善租賃市場(chǎng)，使老年人在出租房屋時(shí)受到更加人性化、定制化的服務(wù)。只有相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)，才能使老百姓感到安心，以房養(yǎng)老制度才能夠得到大力的推干和普及。

4.3規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融保險(xiǎn)行業(yè)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)。像上海、北京等地高額的房?jī)r(jià)使得普通老百姓難以接受。然而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過熱。對(duì)于這樣的現(xiàn)象，國(guó)家政府如何采取相應(yīng)的措施？如何來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？這些問題是目前迫切需要解決的。例如，對(duì)擁有兩套及以上房產(chǎn)的人國(guó)家可以實(shí)行購(gòu)房累進(jìn)稅，購(gòu)買的房產(chǎn)越多所需繳納的房產(chǎn)稅越高，從而起到抑制投資過熱作用；其次，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估程序，為使業(yè)務(wù)辦理程序更加方便快捷，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估程序?qū)嵭薪y(tǒng)一的管理并制定統(tǒng)一的評(píng)估和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；最后，要增強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估職員的教育培訓(xùn)工作，提高評(píng)估人員專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)能力，培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的評(píng)估人員。

“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)為何如此困難？這不僅僅是因?yàn)椤耙苑筐B(yǎng)老”模式實(shí)施過程中存在著復(fù)雜性以及多變性，更多的是因?yàn)槠涿媾R著如利率、平均人口預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)值折損等各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此我們可以采取以下的方式保障金融行業(yè)、保險(xiǎn)公司推廣“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品：首先，采取浮動(dòng)利率以確定住房反向抵押貸款的給付金。這便可以憑借前段時(shí)間的利率水平、通貨膨脹率等因素來(lái)確定下期的給付金額。既可以保證養(yǎng)老金額的準(zhǔn)確，又能降低保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)；其次，根據(jù)投保人的預(yù)期壽命確定最高給付金額，對(duì)超過最高給付期限的部分可采取收取附加保費(fèi)的方式分散金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)；最后，對(duì)老人收取過戶后的反租房屋的附加險(xiǎn)，使老人加強(qiáng)對(duì)房屋的維護(hù)和修繕，加強(qiáng)老人的責(zé)任意識(shí)，以免保險(xiǎn)公司的給付金受到損失。

4.4推出合理的、多層次的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，加大試點(diǎn)工作

不同的群體由于在年齡、健康狀況、經(jīng)濟(jì)條件等等各個(gè)方面存在著明顯的差異，因此而導(dǎo)致的對(duì)“以房養(yǎng)老”的需求不同。所以，應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的群體設(shè)計(jì)不同的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品以滿足其需求顯得至關(guān)重要。其次，由于我國(guó)目前實(shí)施“以房養(yǎng)老”政策的條件還不夠成熟，在短期內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)大范圍的推廣。因此，目前可將“以房養(yǎng)老”政策在小范圍內(nèi)，在滿足基本條件的地方進(jìn)行試點(diǎn)，隨后進(jìn)行逐步推廣，以此作為我國(guó)養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充和豐富。可將擁有多處住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人這類“以房養(yǎng)老”的需求群體作為切入點(diǎn)展開試點(diǎn)工作。

5結(jié)語(yǔ)

面對(duì)我國(guó)“未富先老”的社會(huì)形勢(shì)，我國(guó)現(xiàn)存的社會(huì)養(yǎng)老保障體系存在著各種各樣的問題?！耙苑筐B(yǎng)老”模式作為一種新型的養(yǎng)老形式，不但能夠緩解我國(guó)家庭養(yǎng)老面對(duì)的的龐大壓力，也可以作為當(dāng)前解決我國(guó)老齡化問題的較好選擇，推行“以房養(yǎng)老”對(duì)于整個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)一定程度上緩解了社會(huì)保障體系養(yǎng)老的壓力。雖然在其推廣和試點(diǎn)過程中遇到了各種問題與困難，但是卻也已具備了其現(xiàn)實(shí)可行的各方面條件，這需要我國(guó)政府和相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及老百姓共同努力，協(xié)調(diào)配合，學(xué)習(xí)國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，不斷總結(jié)改進(jìn)，使之成為契合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式。

參考文獻(xiàn)

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