導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇投資風(fēng)險分析方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險､社會風(fēng)險､技術(shù)風(fēng)險､自然風(fēng)險和國際風(fēng)險等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時又是可以預(yù)測､規(guī)避的主要是經(jīng)濟風(fēng)險｡經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場風(fēng)險､經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等｡

1.市場風(fēng)險,指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險｡其中主要有:

(1)流動性和變現(xiàn)力風(fēng)險

由于房地產(chǎn)是低流動性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說,當房地產(chǎn)投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險｡

(2)購買力風(fēng)險

指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購買力下降的風(fēng)險｡這里的風(fēng)險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風(fēng)險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產(chǎn)的消費購買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風(fēng)險

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產(chǎn)實際價值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務(wù)負擔(dān)｡

2.經(jīng)營性風(fēng)險,指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟決策的失誤),也與經(jīng)濟環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場､房地產(chǎn)價格､國家政策等)｡

3.財務(wù)風(fēng)險,指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險也是財務(wù)風(fēng)險的一種,違約風(fēng)險指由于投資者財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險｡

二､房地產(chǎn)風(fēng)險分析方法

經(jīng)濟的不穩(wěn)定和市場的不完善,使風(fēng)險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析常用的方法是風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當量法｡

(一)風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對于高風(fēng)險的項目,采用較高的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險的大小確定風(fēng)險因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計算公式

風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率的計算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無風(fēng)險貼現(xiàn)率

b――風(fēng)險報酬斜率

Q――風(fēng)險程度

2.風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法的計算步驟:

(1)風(fēng)險程度的計算

首先,計算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計算方案各年的現(xiàn)金流入的標準差(d);

再次,計算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);

最后,計算方案各年的綜合風(fēng)險程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風(fēng)險報酬斜率

首先,計算風(fēng)險報酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項目的風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡

例如,假設(shè)有兩個房地產(chǎn)項目方案A､B,兩方案的風(fēng)險和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無風(fēng)險報酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計算過程略｡K代表風(fēng)險報酬率,I代表無風(fēng)險報酬率,B代表風(fēng)險報酬斜率,Q代表風(fēng)險程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當量法

這種方法的基本思路是先用一個系數(shù)把有風(fēng)險的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風(fēng)險的現(xiàn)金收支,然后用無風(fēng)險的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機會的可取程度｡

其計算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當量系數(shù),它在0-1之間

i――無風(fēng)險的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運用肯定當量法時,關(guān)鍵是確定肯定當量系數(shù)｡肯定當量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對與之相當?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對風(fēng)險的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進行推斷､由經(jīng)驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來確定,在此我們不做詳細討論｡

由上面的計算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當量系數(shù)的關(guān)系,肯定當量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗數(shù)據(jù))｡

因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當量法的比較分析

從上表可知,運用風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法計算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評價中,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險因素,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點不足:

第一,此方法把時間價值和風(fēng)險價值混在一起,并據(jù)此對現(xiàn)金流量進行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風(fēng)險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內(nèi)部管理方式的改進,現(xiàn)金流會逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險也隨之減少｡

對資金投放戰(zhàn)略來說,投資項目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時間比較晚､持續(xù)時期較長｡所以,在運用風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率時偏差更大｡

第二,此方法在計算凈現(xiàn)值時,在方案持續(xù)時期內(nèi)運用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險可能會隨著認識的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時,不能每一個期間都采用同一個貼現(xiàn)率｡尤其對于戰(zhàn)略方案來說,在較長的時期內(nèi)風(fēng)險波動會更激烈,相同的貼現(xiàn)率會嚴重失實｡

這樣,與風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當量法主要表現(xiàn)出以下兩個優(yōu)點:

第一,此方法充分考慮了時間因素｡風(fēng)險的不同會體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數(shù),在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰(zhàn)略項目分為戰(zhàn)略引進階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個階段,風(fēng)險的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風(fēng)險的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無風(fēng)險的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實中,作為風(fēng)險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠期風(fēng)險的缺點,可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險程度,分別采用不同的肯定當量系數(shù)｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應(yīng)對其進行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避與控制

高風(fēng)險高收益､低風(fēng)險低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風(fēng)險的投資項目｡對于風(fēng)險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過程中,風(fēng)險是客觀存在的,對風(fēng)險的認識在于能及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險的危害性｡

規(guī)避和控制風(fēng)險的基本思路是對于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調(diào)整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風(fēng)險規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險方法的原理非常簡單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險小的房地產(chǎn)投資項目｡房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風(fēng)險度大小不一,有的風(fēng)險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風(fēng)險度較小,選擇風(fēng)險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負擔(dān)所有的經(jīng)營費用､維修､保養(yǎng)費用甚至稅收,就能將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人;在長期租約中,規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應(yīng)地變動,就能把購買力風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

篇2

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：

引言

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的項目開發(fā)還有待完善。為了提高房地產(chǎn)投資的有效性，必須對投資風(fēng)險因素進行詳細分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益最大化。

1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，其行業(yè)風(fēng)險具有一定的客觀性、多樣性與可預(yù)測性，具體包括以下幾個方面：

1.1自然風(fēng)險與意外風(fēng)險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中所造成的不利影響，從而給開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟損失。

1.2財務(wù)風(fēng)險。主要是指投資者在使用財務(wù)杠桿的情況下，在擴大投資范圍的同時，也給房地產(chǎn)投資開發(fā)造成了不確定性因素的增加，即增長的經(jīng)濟效益不足以償還未來到期的債務(wù)增長。

1.3經(jīng)營風(fēng)險。該風(fēng)險因素主要是指在投資經(jīng)營決策上的失誤而造成的投資風(fēng)險，從而導(dǎo)致實際的經(jīng)營狀況偏離了預(yù)先設(shè)定的期望值，這種風(fēng)險因素主要包括經(jīng)營不善、管理水平低下等。

1.4市場風(fēng)險。是因市場行情的不確定性波動給房地產(chǎn)投資所帶來的投資風(fēng)險，主要包括材料價格上漲、材料供應(yīng)緊缺以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等因素造成的。

1.5政策風(fēng)險。主要是指政府機關(guān)有關(guān)房地產(chǎn)政策的變化而給投資者造成的經(jīng)濟損失，這種因素的產(chǎn)生主要是由法律手續(xù)、城市規(guī)劃政策、土地政策等因素的變化而產(chǎn)生的。

對于以上談到的這些風(fēng)險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險進行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經(jīng)濟效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目進行風(fēng)險管理的有效措施

對于房地產(chǎn)投資項目而言，因其具有跨領(lǐng)域多、專業(yè)技術(shù)性強等特點，是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)鍵的經(jīng)營管理活動。為降低風(fēng)險給項目投資造成的影響，使企業(yè)生產(chǎn)獲得最大的經(jīng)濟效益，必須采取合理的經(jīng)營策略加強對風(fēng)險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：

2.1加強風(fēng)險識別

對于該環(huán)節(jié)而言，是風(fēng)險管理中的關(guān)鍵要素，指對風(fēng)險發(fā)生可能性的判斷。在此過程中，應(yīng)對風(fēng)險性質(zhì)進行科學(xué)歸類，并弄清各種因素之間的關(guān)系，尋求合適的方式來進行風(fēng)險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務(wù)報表法與現(xiàn)場視察法等。

2.2增強投資風(fēng)險意識，完善風(fēng)險管理機制

對于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，往往缺乏高度的風(fēng)險意識，從而導(dǎo)致以片面的角度進行項目投資與評估。為此，應(yīng)首先建立起完善的投資風(fēng)險管理機制，強化投資者風(fēng)險意識。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應(yīng)樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環(huán)境、項目規(guī)劃合理性、企業(yè)實際情況等諸多方面進行合理的考慮與分析，不斷總結(jié)投資經(jīng)驗，以有效避投資風(fēng)險現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關(guān)規(guī)定進行開發(fā)，以確保房地產(chǎn)投資項目的合法性。

2.3轉(zhuǎn)移項目投資風(fēng)險，強化投資布局

為有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險，可以考慮將投資項目風(fēng)險進行合理轉(zhuǎn)移。為此，參加項目保險是實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應(yīng)注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產(chǎn)投資合理性的同時，有效實現(xiàn)投資風(fēng)險防范的目的。

2.4強化投資風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)的投資開發(fā)過程中，往往有些企業(yè)忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現(xiàn)了矛盾。因此，要避免房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險因素，就必須強化供求變化的調(diào)查與預(yù)測，對調(diào)查結(jié)果進行充分總結(jié)、分析，以在滿足社會需求的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的最大化。與此同時，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)商應(yīng)對工期、項目指標等內(nèi)容進行詳細制定，并加強對項目施工過程的監(jiān)督，避免因成本與質(zhì)量問題而造成投資風(fēng)險的產(chǎn)生。

3房地產(chǎn)投資項目在開發(fā)過程中的成本控制措施

在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)過程中，在注意投資風(fēng)險因素控制的同時，還應(yīng)采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

3.1設(shè)計階段的成本控制

3.1.1實行投招標制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位

篇3

我們所說的風(fēng)險是指經(jīng)濟活動中可能的不確定性的損失。投資項目的風(fēng)險就是指，因為這種不確定性的存在，造成項目實施后偏離預(yù)期結(jié)果而造成重大損失的可能性。政府在執(zhí)行經(jīng)濟職能的過程中，會進行一些項目的投資，而這些項目投資在市場經(jīng)濟條件下，是可能存在風(fēng)險的，因此，必須要進行政府投資項目的風(fēng)險分析。也就是要通過各自渠道，對所有可能對該政府項目的造成風(fēng)險因素進行識別分、估計、評價以便能夠正確的提出規(guī)避風(fēng)險的對策，進可能的降低或者避免風(fēng)險損失。通常來說，政府投資項目的風(fēng)險分析過程分為三個階段：風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價。

一、風(fēng)險辨識

對影響項目的風(fēng)險因素進行識別就是風(fēng)險辨識，其是風(fēng)險分析的基礎(chǔ)。風(fēng)險辨識主要的任務(wù)就是：找出風(fēng)險因素，定性判別風(fēng)險的性質(zhì)、風(fēng)險因素的主次程度以及分析風(fēng)險因素之間的相關(guān)層次等。基本的思路是：先判別影響項目的主要風(fēng)險因素，再對主要風(fēng)險因素進行分解，最后完成影響項目的風(fēng)險因素層次結(jié)構(gòu)圖。

（一）風(fēng)險辨識涉及的主要風(fēng)險因素

項目風(fēng)險研究中涉及的主要風(fēng)險因素主要有：市場風(fēng)險、工程風(fēng)險、投資風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。與一般投資項目有所區(qū)別的是，通常來說政府投資項目的產(chǎn)品或服務(wù)周期都很長，從需求上看，很穩(wěn)定，不過通常要受較大的政策風(fēng)險，如果存在地區(qū)間爭上項目的現(xiàn)狀，就很可能會造成項目能力的閑置。

因此，在政府投資項目中，因為項目大且復(fù)雜，而造成的投資超預(yù)算、工期延長等情況較為普遍。對政府項目建設(shè)和產(chǎn)生的效益盲目樂觀，是當前具有普遍性的規(guī)律。政府的相關(guān)部分，往往是需要通過追加前期投資，延長工期、對前期效益折減等辦法，來盡量減少項目決策的失誤和風(fēng)險。

（二）主要風(fēng)險因素的層次分析

由于政府投資項目通常都具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、不確定因素多等特點，因此，項目在運作過程中也會存在多種風(fēng)險，并且這些風(fēng)險因素之間往往會形成錯綜復(fù)雜的關(guān)系，顯示出風(fēng)險的多樣性和多層次性。

（三）風(fēng)險辨識的方法

通常情況下風(fēng)險辨識是通過專家調(diào)查法來完成的，主要是由風(fēng)險分析人員與項目規(guī)劃、設(shè)計人員及有關(guān)專家一起協(xié)作完成。通過專家調(diào)查法的形式，主要是為了能夠發(fā)揮專家專業(yè)方面的理論與豐富的實踐經(jīng)驗，在結(jié)合調(diào)查、比較、討論等方法，分析判斷項目所有可能存在的風(fēng)險因素，并最終確定影響項目的主要風(fēng)險因素，最后再完成研究項目風(fēng)險因素的層次關(guān)系。當然，要強調(diào)的是所聘請的專家必須是熟悉該行業(yè)和所評估的風(fēng)險因素，同時必須能夠做到客觀公正，專家調(diào)查法的具體操作形式主要有智暴法和德爾菲法等。

二、風(fēng)險估計

風(fēng)險估計是在完成風(fēng)險因素識別之后，定量判別各種風(fēng)險因素在一定時間內(nèi)發(fā)生的幾率，以及其可能帶來損失的嚴重程度，并準確的確定風(fēng)險因素概率分布。

（一）風(fēng)險因素概率分布

主觀概率和客觀概率，是測定風(fēng)險因素發(fā)生概率風(fēng)險估計中風(fēng)險發(fā)生的概率的兩種方法?；谌藗冎饔^上對某一風(fēng)險因素發(fā)生可能性的判斷值，用0-l的數(shù)據(jù)來描述，就是主觀概率。其基本前提是，判定者必須掌握的大量信息和經(jīng)驗。相反，客觀概率主要是根據(jù)大量試驗數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風(fēng)險因素發(fā)生的可能性，其主要依賴大量的試驗數(shù)據(jù)作支持。

（二）風(fēng)險因素影響程度

只有對風(fēng)險因素的影響程度進行有效的劃分，才能準確的確定風(fēng)險因素的概率分布。一般可以不把風(fēng)險因素的影響程度分為幾個層次，如極小、小、一般、大、極大五個層次然后據(jù)此讓專家評估打分。

（三）風(fēng)險因素概率分布

確定該風(fēng)險因素對項目影響程度不同情況下發(fā)生的可能性，就是確定風(fēng)險因素概率分布。其是一種非常直觀的表現(xiàn)形式，能夠清晰的反映出風(fēng)險因素對項目影響程度的最可能值和可能變動情況。要客觀的確定子項風(fēng)險因素概率分布，首先就必須要完成風(fēng)險因素發(fā)生概率和風(fēng)險因素影響程度的有效劃分，然后再由相應(yīng)的專家打分法評定。

（四）風(fēng)險估計方法

突出重點和全面周詳?shù)目茖W(xué)計算是風(fēng)險估計應(yīng)遵循的基本原則。在通過專家調(diào)查打分法確定子項風(fēng)險因素的概率分布后，組織進行統(tǒng)計運算。在運算中可能運用到的數(shù)學(xué)方法有：層次分析法、CIM模型法和蒙特卡羅模擬法等。

（1）專家調(diào)查打分法。從本質(zhì)上看，專家調(diào)查打分法與上述風(fēng)險辨識中所用專家調(diào)查法是一樣的，區(qū)別在于這里的專家打分處涉及定量估計，需要專家進行定量判斷，然后在完成相關(guān)項目的打分。子項風(fēng)險因素的概率分布，一般是通過區(qū)分風(fēng)險因素的變化區(qū)間，由專家判斷風(fēng)險因素在不同區(qū)間變化的可能性，然后對專家意見進行統(tǒng)計而得出的。

（2）層次分析法。層次分析法利用定性與定量相結(jié)合的多準則決策進行分析的方法。它可以將一個很復(fù)雜的問題，通過有序的遞階層次結(jié)構(gòu)表示出來，然后再逐層計算每一層的組合權(quán)，最后求出目標層的綜合結(jié)果。層次分析法在有明顯層次的風(fēng)險因素進行綜合風(fēng)險估計上，有著顯著的效果。把各子項風(fēng)險因素權(quán)重與子項風(fēng)險概率分析加權(quán)疊加，進而求得項目的綜合風(fēng)險概率分布，是其在風(fēng)險分析中運用的核心思想。

層次分析法不僅能夠可通過判斷矩陣處理同一層次風(fēng)險因素的不同權(quán)重問題，還能夠通過一致性檢驗來判斷，原始評定的風(fēng)險因素是否合理，這一點對建立在主觀打分基礎(chǔ)上的風(fēng)險估計顯得特別的重要。

（3）蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅法也可以稱為隨機模擬法或者統(tǒng)計試驗法。這種方法主要是通過對隨機變量進行統(tǒng)計試驗和隨機模擬，然后采用與求解數(shù)學(xué)、物理以及工程技術(shù)等有關(guān)問題的近似的數(shù)學(xué)求解方法。因為，這種方法可以在隨機模式下，模擬各變量之間的較復(fù)雜的，同時很難用解析方法來求解的動態(tài)關(guān)系，而在風(fēng)險分析中涉及的各風(fēng)險因素，也同樣具有復(fù)雜的隨機變化和不確定現(xiàn)象，所以，這種方法在風(fēng)險估計中有著重要的意義。

三、風(fēng)險評價

建立風(fēng)險評價指標體系和評價標準不是一成不變的，而是要根據(jù)不同類型項目的特點和項目的不同環(huán)境來決定。最基本的原則就是根據(jù)風(fēng)險因素對投資項目影響程度的大小，做出風(fēng)險評價的判別標準。比如說，我們可以把風(fēng)險影響程度劃分為9個等級、4個層次：l-2級表示較小風(fēng)險，不會對項目可行性造成影響；3-4級表示一般風(fēng)險，盡管不會影響到項目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6級表示較大風(fēng)險，表示風(fēng)險影響大，但其影響程度還在項目可承受范圍內(nèi)；7-9級為嚴重風(fēng)險，通常指兩種情況，一是風(fēng)險影響很大，項目由可行變?yōu)椴豢尚?，二是風(fēng)險影響雖大，采取足夠的防范措施后項目還可接受。

在建立評價標準的基礎(chǔ)上，根據(jù)風(fēng)險估計的統(tǒng)計結(jié)果，就可以判別項目的綜合風(fēng)險大小及影響項目成敗的最為關(guān)鍵的風(fēng)險因素。

四、結(jié)語

總之，在市場經(jīng)濟條件下，政府投資項目面臨著較大的風(fēng)險，政府相關(guān)部門只有對項目存在的風(fēng)險進行分析，找出影響項目的風(fēng)險因素，特別是主要風(fēng)險因素，才能對風(fēng)險進行有效的估計，最后在采取跟著統(tǒng)計方法，對項目的風(fēng)險程度進行科學(xué)的判定，為項目的運行奠定好基礎(chǔ)，保證項目的安全運行。

參考文獻

篇4

中圖分類號：F715文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概述

1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達到的損失。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析

影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。對市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響,投資者無法避免或消除的風(fēng)險稱為系統(tǒng)風(fēng)險，也稱不可避免風(fēng)險。主要包括：市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險和政策性風(fēng)險；而只對個別項目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險，也稱個別風(fēng)險。主要包括：經(jīng)營管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和其它個別風(fēng)險（自然風(fēng)險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險等都屬于個別風(fēng)險）。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價體系

2.1指標體系建立的原則

指標體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標組成科學(xué)的、完整的總體。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標體系的設(shè)計原則主要有：科學(xué)性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡明性。

2.2評價指標體系的構(gòu)建

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評價指標層次體系,包括:目標層、準則層和指標層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險層次模型,如圖1所示。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標復(fù)雜問題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達到的目標，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標的權(quán)重賦值簡化為各指標重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評價和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡化了工作量計算，進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價的關(guān)鍵就是要確定后通過其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個指標合成一個能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價指標決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險可得到比較滿意的結(jié)果。對圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標體系,本文采用層次分析法進行反映各風(fēng)險影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價中相對重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據(jù)。評價過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立

利用層次分析法進行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險分析時, 最重要的一步是進行投資風(fēng)險辨識, 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次結(jié)構(gòu)模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險為評價目標,將目標的要求逐級分解到具體指標,根據(jù)指標因素內(nèi)涵大小和指標間相關(guān)程度,劃分為目標層,準則層和指標層三級；（2）評語集的建立：從各種風(fēng)險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風(fēng)險,較高風(fēng)險,中等風(fēng)險,較低風(fēng)險,低風(fēng)險}；（3）指標集的建立：需建立的有：主因素(即準則層)指標集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準則層）指標集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評價指標的權(quán)重可以表征評價指標的相對重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評價的結(jié)果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結(jié)果：項目投資風(fēng)險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項目總的投資風(fēng)險越高，反之亦然。

4實例研究

深圳某公司由于規(guī)模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產(chǎn)風(fēng)險分析時, 邀請了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險角度確定其是否應(yīng)該進行開發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項目的投資風(fēng)險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產(chǎn)投資的風(fēng)險進行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險， 較高風(fēng)險， 一般風(fēng)險， 較低風(fēng)險， 低風(fēng)險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險,非系統(tǒng)風(fēng)險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權(quán)重集。

由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進行評價打分，并對所得數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結(jié)果。

規(guī)定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險越高，越接近30投資風(fēng)險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結(jié)果可以看出，該開發(fā)項目投資風(fēng)險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應(yīng)分數(shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險。因此,該投資項目風(fēng)險屬于中等,可以選擇進行投資。

5結(jié)論

房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性越來越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評價模型具有科學(xué)性、先進性及可操作性強等特點對投資風(fēng)險進行了綜合評價，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應(yīng)用中所得的評價結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻

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［4］ 趙世強.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理［M］.北京：中國建材工業(yè)出版社，2003.

篇5

1 社會穩(wěn)定風(fēng)險分析之風(fēng)險識別

社會穩(wěn)定風(fēng)險分析，是指與人民群眾利益密切相關(guān)的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設(shè)項目、與社會公共秩序相關(guān)的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或?qū)徟鷮徍饲?，對可能影響社會穩(wěn)定的因素開展系統(tǒng)的調(diào)查、科學(xué)的預(yù)測、分析和評估，制定風(fēng)險應(yīng)對策略和預(yù)案。重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析，是重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險分析關(guān)注的重點和核心。其過程如下：

風(fēng)險識別即在風(fēng)險發(fā)生之前，認識各種風(fēng)險因素，分析風(fēng)險因素的潛在原因，是重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析工作程序中關(guān)鍵的一步。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，運用相關(guān)知識和風(fēng)險分析方法，發(fā)現(xiàn)、列舉和描述風(fēng)險因素。在風(fēng)險調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對群眾不理解、不認同、不滿意、不支持的事項，或在日后可能引發(fā)不穩(wěn)定事件的情形，全面、全程查找可能引發(fā)社會穩(wěn)定風(fēng)險的各種風(fēng)險因素。在風(fēng)險調(diào)查和公眾參與的基礎(chǔ)上，查找并列出風(fēng)險點，確定可能引發(fā)的主要風(fēng)險因素。其根本目的就是要縮小各種風(fēng)險因素可能帶來的不利后果。在識別出各種風(fēng)險因素和各種風(fēng)險因素的主要來源之后，全面分析各種風(fēng)險因素可能帶來的后果及其后果的嚴重程度。這一階段的識別和分析主要是定性分析。

2 風(fēng)險識別的環(huán)節(jié)

重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險多種多樣、錯綜復(fù)雜，有潛在的，也有實際存在的；有靜態(tài)的，也有動態(tài)的；有內(nèi)部的，也有外部的。所有這些風(fēng)險在一定時期和某一特定條件下是否客觀存在，存在的條件是什么，以及損害發(fā)生的可能性等，都是風(fēng)險識別階段應(yīng)予以解決的問題。社會穩(wěn)定風(fēng)險識別包括兩個環(huán)節(jié)即感知風(fēng)險和分析風(fēng)險。

2.1 感知風(fēng)險

用感知、判斷或歸類的方式對現(xiàn)實的和潛在的風(fēng)險性質(zhì)進行鑒別的過程。

2.2 分析風(fēng)險

按一定的程序?qū)撛诘娘L(fēng)險事件進行分類選擇的風(fēng)險識別過程，稱為分析風(fēng)險。感知風(fēng)險是風(fēng)險識別的基礎(chǔ)，分析風(fēng)險是風(fēng)險識別的關(guān)鍵。

3 風(fēng)險識別的方法

社會穩(wěn)定風(fēng)險的范圍、種類和嚴重程度容易被主觀夸大或縮小，使重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析和處置發(fā)生差錯，造成不必要的損失及嚴重的后果。因此正確運用風(fēng)險識別的方法顯得尤為重要，任何有助于發(fā)現(xiàn)風(fēng)險信息的方法都可以作為風(fēng)險識別的工具。以下是一些常用的方法：

3.1 從主觀信息源出發(fā)的方法

3.1.1 頭腦風(fēng)暴法（Brainstorming）

頭腦風(fēng)暴法從對問題的準確闡明開始。在會前確定一個目標，使與會者明確通過這次會議需要解決什么問題，同時不要限制可能的解決方案的范圍，具體的議題能使與會者較快產(chǎn)生設(shè)想，主持人也較容易掌握；抽象和宏觀的議題引發(fā)設(shè)想的時間較長，但設(shè)想的創(chuàng)造性也可能較強。一般以8～12人為宜。推定一名主持人，1～2名記錄員（秘書）。主持人的作用是在頭腦風(fēng)暴暢談會開始時重申討論的議題和紀律，在會議進程中啟發(fā)引導(dǎo)，掌握進程。

頭腦風(fēng)暴提供了一種有效的就特定主題集中注意力與思想進行創(chuàng)造性溝通的方式，對于重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析，不失為一種可資借鑒的途徑.使用者切不可拘泥于特定的形式，應(yīng)該根據(jù)與會者情況以及時間、地點、條件和主題的變化而有所變化，有所創(chuàng)新。

3.1.2 德爾菲法（Delphi method）

項目風(fēng)險管理專家以匿名方式參與此項活動。由組織者發(fā)給專家的第一輪調(diào)查表是開放式的，不帶任何框框，只提出預(yù)測問題，請專家圍繞預(yù)測問題提出預(yù)測事件。組織者匯總整理專家調(diào)查表，歸并同類事件，排除次要事件，用準確術(shù)語提出一個預(yù)測事件一覽表，并作為第二步的調(diào)查表發(fā)給專家。專家對第二步調(diào)查表所列的每個事件作出評價，整理出第三張調(diào)查表。發(fā)放第三張調(diào)查表，請專家重審爭論；對上下四分點外的對立意見作一個評價；給出自己新的評價（尤其是在上下四分點外的專家，應(yīng)重述自己的理由）。形成第四張調(diào)查表。其重點在爭論雙方的意見。發(fā)放第四張調(diào)查表，專家再次評價和權(quán)衡，作出新的預(yù)測；是否要求作出新的論證與評價，取決于組織者的要求；回收第四張調(diào)查表，計算每個事件的中位數(shù)和上下四分點，歸納總結(jié)各種意見的理由以及爭論點。

3.1.3 情景分析法（Scenarios analysis）

根據(jù)發(fā)展趨勢的多樣性，通過對系統(tǒng)內(nèi)外相關(guān)問題的系統(tǒng)分析，設(shè)計出多種可能的未來前景，對系統(tǒng)發(fā)展態(tài)勢作出各個階段的情景描述。當一個項目持續(xù)的時間較長時，往往要考慮各種技術(shù)、經(jīng)濟和社會因素的影響，可用情景分析法來預(yù)測和識別其關(guān)鍵風(fēng)險因素及其影響程度。目前此法在我國的具體應(yīng)用還不多見，但應(yīng)用于重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析的風(fēng)險識別卻有其獨到之處，只是操作過程比較復(fù)雜。

3.2 從客觀信息源出發(fā)的方法

3.2.1 核對表法

社會穩(wěn)定風(fēng)險分析風(fēng)險識別所用的核對表可以根據(jù)歷史資料，以往類似項目所積累的知識，以及項目的可行性研究報告等其他信息來源著手制訂，把風(fēng)險事件及來源列成一張核對表。在項目社會風(fēng)險穩(wěn)定分析過程中，對風(fēng)險核對表進行逐一評審改進，以供將來項目使用。

3.2.2 圖形技術(shù)法

圖形技術(shù)法即用一總流程圖與各分部流程圖展示項目實施的全部活動的一種方法?？偭鞒虉D統(tǒng)一描述項目工作步驟；分部流程圖顯示出項目的重點環(huán)節(jié)；能將實際的流程與想象中的狀況進行比較；便于檢查工作進展情況。運用這種方法完成的重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險之風(fēng)險識別結(jié)果，可以為項目實施中的風(fēng)險控制提供依據(jù)。

3.2.3 財務(wù)報表法

通過分析項目可行性研究報告的投資估算及財務(wù)預(yù)測分析報表，識別項目未來的所有財產(chǎn)、責(zé)任和損失風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)未來的風(fēng)險，這些都是社會穩(wěn)定風(fēng)險分析要考慮的對象。

4 結(jié)論

風(fēng)險識別是重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析的一個重要環(huán)節(jié)。本文介紹了社會穩(wěn)定風(fēng)險分析中六種常用的風(fēng)險識別方法。任何一種風(fēng)險識別的方法或途徑都不是沒有弱點的，社會穩(wěn)定風(fēng)險分析中風(fēng)險識別的策略必須是利用最適合項目具體情況的那種方法或者是幾種方法的組合。方法的選擇取決于項目的性質(zhì)、規(guī)模和參與人員的風(fēng)險分析技術(shù)等因素。例如，項目負責(zé)人可應(yīng)用德爾菲法列出各種意見的理由以及爭論點，然后應(yīng)用頭腦風(fēng)暴法制定出流程圖及核對表，從而擬出項目的風(fēng)險列表。

【參考文獻】

篇6

    一.房地產(chǎn)投資的概念

    房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇,是指投資主題{包括政府,企業(yè)和個人}為實現(xiàn)某種預(yù)定的目標,直接或間接對房地產(chǎn)的開發(fā),經(jīng)營,管理,服務(wù)和消費所進行的投資活動。毋庸置疑,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有十分重要的地位 。進行房地產(chǎn)投資是發(fā)展國民經(jīng)濟的重要渠道,當然也是個體積累財富的重要方式。

    二.房地產(chǎn)投資的分類

    根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同,房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資主體直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式;房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,投資者不需要直接參與房地產(chǎn)相關(guān)的投資管理,包括購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等活動。同時,根據(jù)房地產(chǎn)投資的用途不同,房地產(chǎn)投資也可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等等。

    三.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險和弊端

    由于房地產(chǎn)投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款,且所占用的這部分資金大多是長期貸款,而銀行資金來源主要是各類短期存款,如此短存長貸的矛盾,在銀行內(nèi)是主要的潛在風(fēng)險之一。目前,國內(nèi)尚未對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的化解有切實見效的防范與預(yù)警措施,一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生大的波動,銀行將形成大量的呆、壞賬;此外,在偶然因素的刺激下,短期儲戶如果大規(guī)模提現(xiàn),銀行將面對資金短缺的經(jīng)營風(fēng)險。在當前我國還未采用資產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)抵押貸款二級融資模式的情況下,化解上述風(fēng)險相當困難,只能將其寄托在房地產(chǎn)穩(wěn)健良性發(fā)展的良好預(yù)期上,但是這種預(yù)期是極其脆弱的。

    從邏輯上講,房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)價格與價值上升的原因,同樣也是結(jié)果。一般而言,房地產(chǎn)投資可能導(dǎo)致削弱城市競爭力的直接因素主要有:房產(chǎn)類商業(yè)成本(包括商業(yè)設(shè)施與廠房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市競爭力,這是不利的因素。但實際上,這兩類因素與城市競爭力相關(guān)的其他因素也有著密切的聯(lián)系,如商業(yè)成本提高,可能使某些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)逐漸遷出,其結(jié)果將導(dǎo)致城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的破壞,使聚集的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)區(qū)分散,最終導(dǎo)致該類產(chǎn)業(yè)競爭力喪失;同樣地,隨著居住、辦公成本的提高,增加了人才的生活成本,從而城市部分地喪失對人力資本的吸引力,人才的流失將大大降低城市的競爭力,進而對城市經(jīng)濟增長與發(fā)展不利。

    四.房地產(chǎn)投資的控制方法

    1.使用風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

    為了有效地監(jiān)測中國房地產(chǎn)存在的宏觀風(fēng)險,建設(shè)部自2004年2月起正式啟動房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng),并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三大塊構(gòu)成,包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù),各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,定時相關(guān)信息。由于當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡,一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,一些地區(qū)房地產(chǎn)價格和投資增長過快,對房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應(yīng)根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場區(qū)域性強的特點,加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,設(shè)立符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標體系和主要指標的量化區(qū)間,建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)單位,學(xué)會使用房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng),善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息,把握當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢,減少宏觀風(fēng)險因素帶來的影響。另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要建立自己的風(fēng)險監(jiān)控或預(yù)警系統(tǒng),有效覺察計劃的偏離,一旦超出正常范圍,立即啟動整改應(yīng)變程序。

    2.成立風(fēng)險專管機構(gòu)。

    目前,投資風(fēng)險已經(jīng)越來越被人們所重視,但是在企業(yè)內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理機構(gòu)的開發(fā)企業(yè)卻很少,投資風(fēng)險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開,缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個過程以及中遠期的對風(fēng)險的管理,造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險,應(yīng)從機制上、制度上加以落實,成立專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機構(gòu)的任務(wù)就是加強對投資過程中風(fēng)險的管理,來實現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險最小化的目的。具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險的具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險的識別、風(fēng)險的分析評價和決策、風(fēng)險的控制。風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和處理。

    3.房地產(chǎn)開發(fā)投資組合。

    房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風(fēng)險;組合的各方相關(guān)度越小,則這種組合越能降低風(fēng)險。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中,一般來說,替代性物業(yè)之間、配套緊密性強的物業(yè)之間相關(guān)度較高,它們組合在一起分散風(fēng)險能力較弱;非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關(guān)度較低,它們組合在一起較能分散風(fēng)險。因此,從風(fēng)險分散的角度看,在同一投資項目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強的物業(yè)組合在一起。對于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè),應(yīng)只按主體物業(yè)的容量進行配套開發(fā),不可超容量的配套。

    4.建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

篇7

（上海海事大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院，上海 200135）

[摘要]戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高投入、高收益特征，并在成長與發(fā)展過程中存在潛在的不確定性，但其對經(jīng)濟社會的發(fā)展具有重要作用。傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法如風(fēng)險因素、折現(xiàn)現(xiàn)金流量、比率評估都無法對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資做出準確預(yù)測和價值評估。運用實物期權(quán)方法契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資潛在不確定的特征，適合戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價值評估，能更好地體現(xiàn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發(fā)展階段的特性，有利于實現(xiàn)風(fēng)現(xiàn)投資項目的價值最大化。

[關(guān)鍵詞]戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；風(fēng)險投資價值評估；實物期權(quán)

[中圖分類號]F [文獻標識碼]A

當今世界新技術(shù)、新興產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，孕育著新一輪新產(chǎn)業(yè)革命。新興產(chǎn)業(yè)正在成為引領(lǐng)未來經(jīng)濟社會發(fā)展的重要力量，世界主要國家紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，大力培育新興產(chǎn)業(yè)，搶占未來經(jīng)濟科技競爭的制高點。對于我國來說加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)更是時不我待，意義重大。2010年10月國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，確定了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，為我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向。

一、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的定義與特征

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，對經(jīng)濟社會全局和長遠發(fā)展具有重大引領(lǐng)作用，知識技術(shù)密集、物質(zhì)資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產(chǎn)業(yè)，主要包括節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) ，具有3個特點：

一是成長性，新興產(chǎn)業(yè)往往有著良好的成長預(yù)期，發(fā)展速度一般快于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；二是新穎性，技術(shù)新、形態(tài)新、結(jié)構(gòu)新（包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等）；三是不確定性，因為用戶的需求市場條件、未來的進步等尚存在著很多未知因素，新的業(yè)態(tài)新的技術(shù)能不能形成規(guī)模，能不能成為未來的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，存在著很大的不確定性，而且前期的高額投入具有較大的風(fēng)險。因此，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高投入、高收益的特征。在未來的發(fā)展具有不確定性。其在發(fā)展過程中需要投入大量資金的同時，也面臨著巨大的風(fēng)險，傳統(tǒng)的信貸方式根本無法滿足企業(yè)對資金的需求。風(fēng)險投資作為一種新興的投融資工具，成功解決了這一問題。所以，在現(xiàn)實環(huán)境下，風(fēng)險投資的定位與功能正好契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點。而項目價值評估是風(fēng)險投資過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，準確的估計可以為風(fēng)險投資家的投資決策提供強有力的支持。

二、傳統(tǒng)風(fēng)險投資價值評估方法及在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)用中存在的缺失

傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法有很多種，比如：投資回收期法，會計收益率法，內(nèi)部收益率法，風(fēng)險因素評估法，折現(xiàn)現(xiàn)金流量法和比率估價法等，本文主要介紹風(fēng)險因素評估法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法和比率估價法在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)用中存在的不足。

（一）風(fēng)險因素評估法

風(fēng)險因素評估法是一種定性的方法，通過評估投資項目的風(fēng)險因素指標用合理的方法賦予權(quán)重比例以期從總體上把握投資項目的風(fēng)險因素指標的高低次序，并評估與項目價值的聯(lián)系。

新興產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，會受到各種風(fēng)險因素的影響，從產(chǎn)品的研發(fā)到投入生產(chǎn)都要面臨各種投資風(fēng)險，而風(fēng)險投資的各個階段其風(fēng)險特征也不相同，這就需要風(fēng)險投資者有效地評估各種風(fēng)險因素并建立相應(yīng)的價值評估體系。而風(fēng)險因素評估法是一種定性的風(fēng)險投資價值評估方法，指標的選取和權(quán)重的確定需要較多的人為判斷，這對新興產(chǎn)業(yè)的價值評估不利；而且風(fēng)險因素評估法的評價體系中的許多數(shù)據(jù)來源于歷史數(shù)據(jù)，而新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高投入、高收益的特征，它的許多數(shù)據(jù)都需要預(yù)期而無歷史數(shù)據(jù)可查，且其未來的發(fā)展具有極大的不確定性，所以風(fēng)險因素評估法在實際運用中很難對新興產(chǎn)業(yè)的投資作出準確的預(yù)測不利于新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險投資價值評估。

（二）折現(xiàn)現(xiàn)金流量法

折現(xiàn)現(xiàn)金流量法是由美國西北大學(xué)的阿爾弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的，是一種定量的方法，其核心是凈現(xiàn)值法（NPV）。 所謂凈現(xiàn)值是將整個壽命周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量的差額，按照一定的貼現(xiàn)率分別折現(xiàn)而得到的凈現(xiàn)值。計算凈現(xiàn)值的公式為：凈現(xiàn)值NPV=未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值—未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值。

折現(xiàn)現(xiàn)金流量法考慮資金的時間價值，但是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)大都處在成長階段，其未來發(fā)展存在巨大的不確定性，如果項目經(jīng)營失敗，運用折現(xiàn)現(xiàn)金流量法就要選擇放棄，這會帶來很大的損失；其次折現(xiàn)現(xiàn)金流量法從項目開始時就開始預(yù)測未來各年的現(xiàn)金流，并根據(jù)事先確定好的折現(xiàn)率對未來各年的現(xiàn)金流進行折現(xiàn)。新興產(chǎn)業(yè)的新穎性決定了很難對未來的現(xiàn)金流其準確的預(yù)測；最后新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)比重大，而這些無形資產(chǎn)多半在賬面上體現(xiàn)不出來，具有隱形性，按照折現(xiàn)現(xiàn)金流量法無法準確評估戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價值，這樣就很容易造成項目價值被低估，將可能導(dǎo)致投資者錯過投資機會。

（三） 比率評估法

比率評估法是一種定量的方法，對于經(jīng)過綜合指標計價法評價的風(fēng)險投資項目，可進一步進行評價。其中，市盈率估價法是評價風(fēng)險投資項目的有效方法。市盈率以企業(yè)所屬行業(yè)平均市盈率來評估該企業(yè)的價值，即：

修正的市盈率=可比企業(yè)實際市盈率/（可比企業(yè)預(yù)期增長率*100）；

每股價值=修正市盈率*目標企業(yè)預(yù)期增長率*100*目標企業(yè)每股收益。

但是由于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新性，很多項目都是近幾年才發(fā)展起來的，很難找到具有相同特征的可比企業(yè)；而且市盈率指標無法反映戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)潛在的增長能力，也無法反映戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險程度，所以采用比率估價法也很難對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)進行準確的價值評估。

三、實物期權(quán)法再戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用

綜上所述，傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法很難適應(yīng)處于不確定環(huán)境中的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險投資價值評估，而運用實物期權(quán)法正好契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點。實物期權(quán)的概念最初是由Myers（1977）在麻省理工學(xué)院所提出的，他提出一個投資方案其產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個未來投資機會的選擇。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的價值就等于凈現(xiàn)值與實物期權(quán)價值之和。凈現(xiàn)值部分可以運用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法，實物期權(quán)價值部分可以運用B-S模型或二叉樹模型。與傳統(tǒng)方法相比，實物期權(quán)法應(yīng)用于新興產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資的價值評估中，有不可比擬的優(yōu)勢。

（一）更加符合新興產(chǎn)業(yè)不確定性的投資環(huán)境。新興產(chǎn)業(yè)具有高度的不確定性，這些不確定性給新興產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資帶來風(fēng)險的同時，也帶來了投資機會。由于不確定性的存在，對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險投資可以看作看漲期權(quán)，即：投資者獲得了一項對未來進行投資的權(quán)利，為下一階段的投資創(chuàng)造了機會。在投資環(huán)境好的情況下，可以選擇執(zhí)行期權(quán)，否則就不執(zhí)行。這樣即使前期投資不產(chǎn)生現(xiàn)金流，也為后期的投資創(chuàng)造了投資機會。

（二）有利于對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價值進行評估，新興產(chǎn)業(yè)擁有很多無形資產(chǎn)，而按照傳統(tǒng)的價值評估方法會低估企業(yè)的價值，運用實物期權(quán)法，新興產(chǎn)業(yè)擁有的這些無形資產(chǎn)，使得企業(yè)擁有了一種在未來使用這些無形資產(chǎn)的權(quán)利，同時也擁有放棄使用這些無形資產(chǎn)的權(quán)利，企業(yè)考慮這些權(quán)利時，項目的價值就能公正地體現(xiàn)出來。

（三）能更好地體現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)多階段的特性。新興產(chǎn)業(yè)一般有種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發(fā)展階段，中國創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資項目所處階段的總體分布（見表1）：

從表1可以看出風(fēng)險投資機構(gòu)的投資重心主要集中在后期，對種子期投資的金額僅為10.2%，投資項目僅占19.9%。這說明在種子期風(fēng)險比較大，風(fēng)險投資的價值評估也比較困難，許多評估都是基于經(jīng)驗判斷，這樣用傳統(tǒng)的價值評估方法對其作出的評估就會不準確，忽視了項目后期投資者的選擇權(quán)，而實物期權(quán)法考慮到了各個階段投資所具有的選擇權(quán)，這樣更能體現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)多階段的特性，從而更好地預(yù)測新興產(chǎn)業(yè)的價值。

（四）有利于實現(xiàn)風(fēng)險投資項目的價值最大化。風(fēng)險投資項目的價值是由未來的增長權(quán)決定，而不是由現(xiàn)在的現(xiàn)金流所決定。對于新興產(chǎn)業(yè)來說，企業(yè)進行的投資活動并不能立即獲得收益，而投資的目的不是為了獲得短期的收益，從長遠來看企業(yè)前期投入的資本是為了占有更多的市場份額，取得某種專利權(quán)或者進入市場的潛力。傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法，忽視了風(fēng)險投資項目的期權(quán)特性，使得投資者低估了項目的價值，導(dǎo)致投資者會做出不利于企業(yè)的決策，不利于實現(xiàn)風(fēng)險投資項目的價值最大化。

四、結(jié)語

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是目前我國大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是提升我國綜合國力的關(guān)鍵，對其進行風(fēng)險投資價值評估具有重大的意義。而實物期權(quán)方法正好與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點相吻合，這不是對傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法的否定，而是在傳統(tǒng)方法的基礎(chǔ)上，找出更適合戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)價值評估的方法。如果能同時正確的使用實物期權(quán)法與傳統(tǒng)的價值評估方法，將會得到更好的效果。

[參考文獻]

篇8

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：

投資風(fēng)險 是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險。為獲得不確定的預(yù)期效益而承擔(dān)的風(fēng)險。

風(fēng)險管理 決定如何對待并規(guī)劃項目風(fēng)險的管理活動。

一、風(fēng)險管理的內(nèi)容

風(fēng)險管理在內(nèi)容上一般包括風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控等:

1.風(fēng)險識別

風(fēng)險識別是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀工程項目所涉及的各個方而，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險的極為復(fù)雜的事物分解為比較簡單的、容易被識別的基木單元。從錯綜復(fù)雜的關(guān)系中找出因素之間的最根木最木質(zhì)的聯(lián)系，在眾多的影響因素中抓住主要因素，并且‘分析’它們引起投入產(chǎn)出變化的嚴重程度。這包括識別出風(fēng)險的來源、類型、影響及后果。

2.風(fēng)險分析

確定了項目的風(fēng)險列表之后，接卜來就可以進行風(fēng)險分析了。風(fēng)險分析的目的是確定每個風(fēng)險對項目的影響大小，一般是對已經(jīng)識別出來的項目風(fēng)險進行量化估計。所謂風(fēng)險分析與評估，其實質(zhì)就是找出所有可能的選擇方案。

3.風(fēng)險應(yīng)對

完成了風(fēng)險分析后，就己經(jīng)確定了項目中存在的風(fēng)險以及它們發(fā)生的可能性和對項目的風(fēng)險沖擊。此后就可以根據(jù)風(fēng)險性質(zhì)和項目對風(fēng)險的承受能力制定相應(yīng)的防范計劃，即風(fēng)險應(yīng)對。制定風(fēng)險應(yīng)對策略主要考慮以下四個方而的因素:可規(guī)避性、可轉(zhuǎn)移性、可緩解性、可接受性。風(fēng)險的應(yīng)對策略在某種程度上決定了采用什么樣的項目開發(fā)方案。對于應(yīng)“規(guī)避”或“轉(zhuǎn)移”的風(fēng)險在項目策略與計劃時必須加以考慮。

4.風(fēng)險監(jiān)控

風(fēng)險監(jiān)控包括兩個層面的工作:其一是跟蹤己識別風(fēng)險的發(fā)展變化情況，包括在整個項目周期內(nèi)，風(fēng)險產(chǎn)生的條件和導(dǎo)致的后果變化，衡量風(fēng)險減緩計劃需求。其二是根據(jù)風(fēng)險的變化情況及時調(diào)險應(yīng)對計劃，并對已發(fā)生的風(fēng)險及其產(chǎn)生的遺留風(fēng)險和新增風(fēng)險及時識別、分析，并采取適當?shù)膽?yīng)對措施。對于已發(fā)生過和己解決的風(fēng)險也應(yīng)及時從風(fēng)險監(jiān)控列表調(diào)整出去。

二、建筑工程風(fēng)險識別方法

建筑工程項目風(fēng)險識別就是組織相關(guān)人員，運用各種方法，盡可能全面找出影響項目目標實現(xiàn)的風(fēng)險事件。為了識別風(fēng)險，必須搜集和處理大量的初始數(shù)據(jù)，以獲得下步進行分類和評估的風(fēng)險事件。所以風(fēng)險識別是為以后各步提供信息基礎(chǔ)。分析建筑工程項目投資風(fēng)險管理，對建筑工程項目投資風(fēng)險的識別是基礎(chǔ)，為了更好的識別建筑工程項目投資風(fēng)險，必須首先掌握投資風(fēng)險識別方法，目前國內(nèi)外常用的方法主要有：

1. 德爾菲方法

德爾菲法是一種集中眾人智慧的風(fēng)險識別方法，該方法通過通信或會議的形式征詢風(fēng)險專家的意見，風(fēng)險專家們彼此匿名，征詢分多輪進行，每一輪都要把風(fēng)險專家意見匯總整理，然后作為參考資料發(fā)給各位風(fēng)險專家，供他們分析判斷，提出新的論證，如此多次反復(fù)，風(fēng)險專家們的意見漸趨一致，最后得出結(jié)論。

2. 頭腦風(fēng)暴法

所謂頭腦風(fēng)暴法，就是以專家的創(chuàng)造性思維來索取未來信息的一種直觀預(yù)測和識別方法。此法是由美國人奧斯本于 1939 年首創(chuàng)的，從 50 年代起就得到了廣泛應(yīng)用。我國 70 年代末開始引入頭腦風(fēng)暴法，很快就受到有關(guān)方面的重視和采用，按照頭腦風(fēng)暴法來組織專家預(yù)測和識別風(fēng)險。

3. 分解分析

分解分析是指將大系統(tǒng)分解成小系統(tǒng)，將復(fù)雜的事物分解成簡單的容易被關(guān)注和操作的事物，從而識別大系統(tǒng)和復(fù)雜事物風(fēng)險的風(fēng)險識別方法。采用分解分析對建筑工程項目風(fēng)險進行識別，可以按照建筑工程項目的結(jié)構(gòu)將建筑工程項目分解為單項工程、單位工程、分部工程和分項工程，然后，從最小單位開始，逐步找出建筑工程項目中存在的風(fēng)險。

4. 問卷或核查表法

問卷或核查表法，一般是借用保險行業(yè)或有關(guān)風(fēng)險管理團體所設(shè)計的風(fēng)險分析表格來發(fā)現(xiàn)項目的潛在風(fēng)險的。用它進行風(fēng)險識別時，將項目可能發(fā)生的潛在風(fēng)險列于一個表上，供識別人員進行檢查核對，用來判斷是否存在表中所列或類似的風(fēng)險。

5. 流程圖法

流程圖法以作業(yè)流程為分析風(fēng)險的依據(jù)，屬于動態(tài)分析。流程圖法可以幫助風(fēng)險識別人員分析和了解項目風(fēng)險所處的具體項目環(huán)節(jié)、各個環(huán)節(jié)之間存在的風(fēng)險以及項目風(fēng)險的起因和影響。

6. 事故樹分析

在可靠性工程中常常利用事故樹進行系統(tǒng)的風(fēng)險分析。此法不僅能識別出導(dǎo)致事故發(fā)生的風(fēng)險因素，還能計算出風(fēng)險事故發(fā)生的概率、提出各種控制風(fēng)險因素的方案。既可做定性分析，也可做定量分析。事故樹分析一般用于技術(shù)性強、較為復(fù)雜的項目。

四、建筑工程項目投資風(fēng)險的具體識別

根據(jù)建筑工程項目執(zhí)行的過程，對建筑工程項目在決策階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段等存在的風(fēng)險的出現(xiàn)形式和內(nèi)容做一些探討。

1. 建筑工程項目決策階段投資風(fēng)險分析

建筑工程項目投資決策階段建筑工程造價的控制對建筑工程全過程工程造價的控制具有縱攬全局的決定性作用。在決策階段存在的風(fēng)險是:違反國家土地政策和規(guī)劃要求而導(dǎo)致的風(fēng)險；因決策評直覺而可能造成的風(fēng)險；筑規(guī)劃論證不充分可能導(dǎo)致風(fēng)險

2．建筑工程項目設(shè)計階段風(fēng)險分析

在該階段，建筑工程項目可能存在的風(fēng)險是：；建筑工程項目業(yè)主約束作用不強而導(dǎo)致風(fēng)險。建設(shè)單位對勘察、設(shè)計單位缺乏有效的關(guān)于投資的責(zé)任約束甚至有的沒有約束，造成設(shè)計階段造價管理主體缺位；建設(shè)單位在合同約定中，未重視責(zé)任條款的約定而可能導(dǎo)致風(fēng)險。而設(shè)計單位沒有競爭壓力，且時間緊等因素，技術(shù)文件質(zhì)量達不到應(yīng)有的深度要求，設(shè)計修改多，導(dǎo)致設(shè)計概算準確性不高，工期、投資控制無法保證;這也可能導(dǎo)致投資風(fēng)險；設(shè)計未招標而可能導(dǎo)致風(fēng)險，建筑工程項目單位把設(shè)計任務(wù)采用直接委托的方式，未進行多方案比較，將受到知識、信息局限的影響，對設(shè)計產(chǎn)品的定位、功能認識不全面，將給項目投資帶來風(fēng)險。

3． 建筑工程項目施工招標階段風(fēng)險分析

建筑工程項目施工招投標工作不能順利完成，將為建筑工程項目投資、質(zhì)量、工期控制帶來一系列問題，從而帶來風(fēng)險。在建筑工程項目施工招標階段投資可能存在的風(fēng)險主要有：未嚴格執(zhí)行招投標制度而導(dǎo)致的風(fēng)險。投標行為不規(guī)范導(dǎo)致投資增加。低價中標，其結(jié)果很可能是低于正常成本價的施工單位中標，就為以后工作的正常開展埋下了隱患；工程保險和擔(dān)保制度不健全，導(dǎo)致合同履行率低。

4． 建筑工程項目施工階段風(fēng)險分析

建筑工程建設(shè)項目具有一次性、體形龐大、施工周期長等特點，這些特點決定了建筑項目施工過程中經(jīng)常會發(fā)生許多不可預(yù)見的事件。主要是：建筑單位造成的設(shè)計變更帶來投資風(fēng)險。材料價格上漲投資增加。無疑會引起工程造價的變化，因此將會對合同履行產(chǎn)生一定的影響。設(shè)計缺陷導(dǎo)致工期拖延。

建筑企業(yè)在進行工程項目風(fēng)險管理時采取何種形式的組織結(jié)構(gòu)，采取何種風(fēng)險管理模式，在風(fēng)險管理的過程中如何識別風(fēng)險、分析風(fēng)險、應(yīng)對風(fēng)險、控制風(fēng)險和監(jiān)督風(fēng)險才能使投資企業(yè)更好的管理風(fēng)險、駕馭風(fēng)險，對于建筑工程項目風(fēng)險管理的研究顯得尤為重要。這其中第一位的就是風(fēng)險識別，任何一個企業(yè)都要謹慎的研討，嚴肅的對待，以使得企業(yè)能夠不斷沖過艱險持續(xù)的生存下去。

參考文獻：

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一、風(fēng)險管理的形成

風(fēng)險管理最早起源于20世紀30年代的美國。18世紀工業(yè)革命期間，法國管理學(xué)家亨利?法約爾（Henry Fayol）在其著作《一般管理和工業(yè)管理》中，正式把風(fēng)險管理思想引入到企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域。1963年，梅爾(Mehr)和赫奇斯(Hedges)合著的《工商企業(yè)管理》一書，為風(fēng)險管理學(xué)系統(tǒng)研究的開始。1987年，美國項目管理學(xué)會PMI公布了第一個項目管理知識體系，將風(fēng)險管理作為項目管理的一個重要組成部分。1987年，英國Chapman教授首次提出了概念“風(fēng)險工程”，認為風(fēng)險工程可以將各種風(fēng)險分析技術(shù)集合起來，彌補了單一過程的風(fēng)險分析技術(shù)的不足，使風(fēng)險管理的目的更為明確，方式更加靈活，范圍更加廣泛，有利于在更高層次上大量應(yīng)用風(fēng)險分析的最新成果。風(fēng)險研究領(lǐng)域日漸拓寬。進入20世紀90年代，西方國家的風(fēng)險管理研究已經(jīng)有了很大進展，基本形成了一個體系較完整的新學(xué)科和獨立的研究領(lǐng)域。風(fēng)險管理在企業(yè)管理實踐中得到了廣泛應(yīng)用。隨著新的評價方法的不斷產(chǎn)生，對工程風(fēng)險的分析也向綜合、全面、多維方向發(fā)展。風(fēng)險分析已經(jīng)成為項目決策的主要依據(jù)。美國項目管理協(xié)會(PMI)在2000年版的PMBOK中明確將項目風(fēng)險管理分為6個階段：風(fēng)險管理計劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險量化、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控。國外對于房地產(chǎn)項目風(fēng)險的研究始于20世紀60～70年代，主要是在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。查爾斯?H?溫茨巴奇在《現(xiàn)代不動產(chǎn)》一書中對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行了分析，并涉及到了投資組合問題，但是并沒有更深入闡述其內(nèi)涵。Gay1on.E.Greer在《房地產(chǎn)企業(yè)投資分析》一書中研究了不同類型的房地產(chǎn)投資收益及決策問。P. Sindt在《房地產(chǎn)投資分析和應(yīng)用》一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題，針對房地產(chǎn)投資風(fēng)險做了全面的研究。綜上所述，國外風(fēng)險管理的理論研究無論在風(fēng)險思想和風(fēng)險評估方法上都比較成熟，而且伴隨著世界經(jīng)濟全球化和一體化的發(fā)展，現(xiàn)代風(fēng)險管理正朝著全面、持續(xù)和動態(tài)集成的方向發(fā)展，將更廣泛地應(yīng)用于各個行業(yè)。

二、我國的風(fēng)險管理

我國對于風(fēng)險問題的研究是從風(fēng)險決策開始的，起步很晚。“風(fēng)險”一詞是1980年首次由周士富提出的。1987年，清華大學(xué)郭仲偉教授出版了《風(fēng)險分析與決策》一書，標志著我國風(fēng)險管理的開始。1996年雷勝強主編《國際工程風(fēng)險管理與保險》，本書在如何正確對待風(fēng)險，辨識和分析風(fēng)險，采取有效防范對策，甚至可以利用風(fēng)險，為工程獲取優(yōu)厚利潤方面有著較為詳盡的論述。與此同時，本書也敘述了對風(fēng)險的預(yù)測、分析、判斷、評估及采取相應(yīng)的措施，如回避、控制、分隔、分散、轉(zhuǎn)移、自留及利用風(fēng)險等全部活動。陳立文編著（2004）在《項目投資風(fēng)險分析理論與方法》一書中從系統(tǒng)和過程角度出發(fā)，較全面地論述了項目投資風(fēng)險的收益分析、變權(quán)分析、回歸分析、可靠分析、概率分析、決策分析、模糊分析、模擬分析、網(wǎng)絡(luò)分析、區(qū)間分析、系統(tǒng)分析和經(jīng)濟分析等理論和方法。陳秉正（2005）在《公司整體化風(fēng)險管理》中認為：“風(fēng)險管理是通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險控制，能夠以最低代價達到最低風(fēng)險損失的管理活動。王家遠，劉春樂（2007）在《建設(shè)項目風(fēng)險管理》中提到，我國目前對風(fēng)險分析方法的研究主要集中在資產(chǎn)定價模型(CAPM)、現(xiàn)金流量模型、融資決策博弈模型、層次分析法(AHP)及模糊數(shù)學(xué)法等方面。郭波、龔時雨、譚云濤等（2008）在《項目風(fēng)險管理》中指出，項目風(fēng)險管理是對項目全壽命期內(nèi)遭遇到的能導(dǎo)致項目不良后果的風(fēng)險進行管理，從而保證項目目標的實現(xiàn)。

1998年盧有杰、盧家儀編著《項目風(fēng)險管理》，引起了國內(nèi)對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的關(guān)注。1994年，陳佑啟等編著《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》，對房地產(chǎn)項目在投資階段的風(fēng)險管理起了較大的作用。

參考文獻

[1]Henry Fayol（法）．一般管理和工業(yè)管理[M]．北京：機械工業(yè)出版社，2007

[2]郭捷，胡美新．改進的項目風(fēng)險模糊評價研究[J]．工業(yè)工程．2007（5）

[3]郭仲偉．風(fēng)險分析與決策[M]．北京：機械工業(yè)出版社，1987

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關(guān)鍵詞：自籌工程 風(fēng)險識別 風(fēng)險估計 風(fēng)險評價？

軍隊自籌工程建設(shè)項目投資風(fēng)險分析，就是分析測算軍隊自籌工程建設(shè)項目實施全過程中的不確定因素對建設(shè)項目預(yù)期目的帶來的影響，評估各種風(fēng)險發(fā)生概率及損失大小，從而制定相應(yīng)的措施來應(yīng)對風(fēng)險，減免損失，具體包括風(fēng)險識別、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價及風(fēng)險防范對策的選擇。由于軍隊自籌工程項目投資大，工期長，資金性質(zhì)特殊，面臨的風(fēng)險往往比其他經(jīng)濟活動更大，因此對其進行風(fēng)險分析十分必要。

一、軍隊自籌工程建設(shè)項目投資風(fēng)險識別與風(fēng)險因素分析

風(fēng)險識別就是在風(fēng)險發(fā)生前運用特定方法系統(tǒng)地識別影響工程目標實現(xiàn)的風(fēng)險并加以適當?shù)呐袛?、歸類及鑒定的過程。風(fēng)險識別對風(fēng)險發(fā)生的地點、時間、條件及造成的影響作了初步的分析和判斷，使軍隊自籌工程建設(shè)單位能正確識別存在的風(fēng)險，為下一步風(fēng)險評估奠定基礎(chǔ)。風(fēng)險識別方法主要有德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法、財務(wù)報表法、流程圖法等，軍隊自籌工程中常采用流程圖法。

流程圖法就是根據(jù)工程實施先后順序，對每階段工作中可能存在的風(fēng)險進行羅列來確定存在的風(fēng)險。如出包的工程，在項目準備階段，存在資金未足額落實的風(fēng)險；在招標階段，存在違規(guī)招標的風(fēng)險；在簽訂合同階段，存在合同不完善的風(fēng)險；在合同履行階段，存在合同違約風(fēng)險；在建成使用階段，存在質(zhì)量缺陷需返工的風(fēng)險。但是采用流程圖法所得到的風(fēng)險識別結(jié)果比較籠統(tǒng)，因此對于大型自籌工程，需要進一步細化分析。

經(jīng)過風(fēng)險識別可明確工程存在的風(fēng)險，主要有自然風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、合同風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險等。

二、軍隊自籌工程建設(shè)項目投資風(fēng)險估計與評價

（一）軍隊自籌工程建設(shè)項目投資風(fēng)險估計

風(fēng)險估計是建立在有效識別工程風(fēng)險的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程風(fēng)險的特點，通過一定的方法估計各風(fēng)險因素發(fā)生的可能性和破壞程度大小。風(fēng)險估計包括估計風(fēng)險事件發(fā)生的概率和風(fēng)險事件發(fā)生造成的損失兩方面內(nèi)容。軍隊自籌工程風(fēng)險估計常用方法有估計風(fēng)險發(fā)生概率的概率分析法和估計風(fēng)險損失的敏感性分析法。

1.風(fēng)險發(fā)生概率的估計

概率估計法分為理論概率分布估計法和主觀概率估計法。在工程建設(shè)實踐中，軍隊自籌工程中普通的營房工程和基礎(chǔ)設(shè)施可根據(jù)工程具體情況選擇風(fēng)險分布模型如正態(tài)分布、泊松分布等分析風(fēng)險因素發(fā)生的概率。而一些特殊項目并不能直接套用理論概率分布，如醫(yī)院手術(shù)室，科研院所的實驗室等，這時需要建設(shè)單位根據(jù)自己或?qū)＜业慕?jīng)驗推測風(fēng)險因素發(fā)生概率，即主觀概率估計。主觀概率估計與個人的經(jīng)驗積累程度、主觀認識能力、判斷能力、知識水平有很大關(guān)系，因此不同的人要賦予不同的權(quán)重，這樣得出的結(jié)果才能保證其可靠性。

2.風(fēng)險損失的估計

風(fēng)險損失的估計最常用的方法是敏感性分析法。敏感性分析法是考察工程建設(shè)項目風(fēng)險因素變動時所導(dǎo)致的工程建設(shè)項目目標受影響程度即敏感性，并據(jù)此確定風(fēng)險損失的大小，為工程風(fēng)險評價和決策提供依據(jù)。通過敏感性分析，注重那些發(fā)生微小變動就給工程項目帶來較大損失的風(fēng)險因素，即敏感性較大的風(fēng)險因素，在這些風(fēng)險上投入主要精力。在軍隊自籌工程建設(shè)項目中的敏感因素主要包括資金的投入，合同履行情況，自然災(zāi)害，市場價格變動等。

（二）軍隊自籌工程建設(shè)項目投資風(fēng)險評價

投資風(fēng)險評價就是在風(fēng)險識別和估計的基礎(chǔ)上，對工程風(fēng)險進行綜合分析，根據(jù)風(fēng)險影響程度對風(fēng)險等級進行排序，將其與可接受的風(fēng)險水平進行比較，作為下一步如何防范風(fēng)險的依據(jù)。這一階段的主要任務(wù)是找到關(guān)鍵風(fēng)險因素，確定項目整體風(fēng)險水平和等級。風(fēng)險評價常采用專家打分法。

專家打分法指通過向?qū)＜艺髟円庖姾筮M行統(tǒng)計、處理、分析和歸納，確定風(fēng)險排序，掌握工程風(fēng)險概況。其步驟為：第一步，利用風(fēng)險識別和估計的結(jié)果，得出各風(fēng)險因素發(fā)生概率及對工程的影響程度，確定每項風(fēng)險因素的權(quán)重；第二步，確定每項風(fēng)險因素的等級值，從高到低按10分制打分，分值越高影響越大；第三步，將每項風(fēng)險的分值乘以權(quán)重后得出該風(fēng)險的綜合得分。將分值從高到低進行排序，得分較高者即為關(guān)鍵因素。在確定風(fēng)險排序及關(guān)鍵風(fēng)險時，對于部隊戰(zhàn)備需要或與官兵利益緊密相關(guān)的項目，批準后即使面臨較大風(fēng)險也不能將之定為關(guān)鍵風(fēng)險。

四、軍隊自籌工程建設(shè)項目投資風(fēng)險的防范對策

經(jīng)過風(fēng)險分析后，軍隊自籌工程建設(shè)單位就可根據(jù)分析結(jié)果采取對策。主要包括以下三方面的內(nèi)容：

（一）加強風(fēng)險防范思想教育，樹立風(fēng)險防范意識

軍隊自籌工程建設(shè)單位及管理部門要牢固樹立風(fēng)險防范意識，加強教育，重視風(fēng)險。要樹立全員風(fēng)險防范意識，把風(fēng)險防范意識貫徹到參與工程建設(shè)的所有人員中；要樹立風(fēng)險防范全過程意識，在自籌工程建設(shè)實施的全過程中都要提高警惕；要樹立風(fēng)險防范法律意識，依據(jù)合同和法律法規(guī)來解決風(fēng)險問題。

（二）落實風(fēng)險防范責(zé)任，做到獎懲分明

要落實風(fēng)險防范責(zé)任，從單位首長到負責(zé)具體工作的個人，按照不同職責(zé)范圍落實相應(yīng)的責(zé)任，通過考核確定各單位和個人的風(fēng)險防范工作績效，對于風(fēng)險防范效果好，主動規(guī)避風(fēng)險的單位和個人要獎勵，而不采取主動措施防范風(fēng)險的單位和個人則要予以懲罰。

（三）正確選擇風(fēng)險防范手段，靈活應(yīng)對風(fēng)險

應(yīng)對軍隊自籌工程投資風(fēng)險要選擇合適的風(fēng)險防范手段，靈活應(yīng)對風(fēng)險。常用對策有四種：一是從源頭上切斷風(fēng)險發(fā)生的可能，即風(fēng)險回避；二是通過恰當?shù)耐緩綄L(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他主體上，即風(fēng)險轉(zhuǎn)移；三是若風(fēng)險發(fā)生可采取適當措施使風(fēng)險損失盡量降低，即風(fēng)險緩和；四是危害不大的風(fēng)險可以由單位自己承擔(dān)，即風(fēng)險自留。自籌工程建設(shè)單位需結(jié)合實際情況選擇合適的風(fēng)險防范手段。