導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)涵義與特點(diǎn)

所謂工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就是在工程投資項(xiàng)目整個(gè)壽命周期內(nèi)發(fā)生的、對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可能產(chǎn)生干擾的不確定性影響，或可能導(dǎo)致項(xiàng)目受到損失或損害的事件。其特點(diǎn)主要有：（1）工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的多樣性。在一個(gè)項(xiàng)目中有許多種類的風(fēng)險(xiǎn)存在，如政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、合作者風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)之間有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。（2）工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的普遍性。在目標(biāo)設(shè)計(jì)中可能存在構(gòu)思的錯(cuò)誤，重要邊界條件的遺漏，目標(biāo)優(yōu)化的錯(cuò)誤；可行性研究中可能有方案的失誤，調(diào)查不完全，市場(chǎng)分析錯(cuò)誤；技術(shù)設(shè)計(jì)中存在專業(yè)不協(xié)調(diào)，地質(zhì)不確定，圖紙和規(guī)范錯(cuò)誤；施工中物價(jià)上漲，實(shí)施方案不完備，資金缺乏，氣候條件變；運(yùn)行中市場(chǎng)變化，產(chǎn)品不受歡迎，運(yùn)行達(dá)不到設(shè)計(jì)能力，操作失誤等。（3）工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的全局性。例如反常的氣候條件造成工程的停滯，則會(huì)影響整個(gè)后期計(jì)劃，影響后期所有參加者的工作。它不僅會(huì)造成工期的延長(zhǎng)，而且會(huì)造成費(fèi)用的增加，造成對(duì)工程質(zhì)量的危害。即使局部的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨著項(xiàng)目的發(fā)展，其影響會(huì)逐漸擴(kuò)大。例如一個(gè)活動(dòng)受到風(fēng)險(xiǎn)干擾，可能影響與它相關(guān)的許多活動(dòng)，所以在項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)影響隨時(shí)間推移有擴(kuò)大的趨勢(shì)。（4）工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有一定的規(guī)律性。工程投資項(xiàng)目的環(huán)境變化，項(xiàng)目的實(shí)施有一定的規(guī)律性，所以風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和影響也有一定的規(guī)律性，是可以進(jìn)行預(yù)測(cè)的。

二、工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)

1、工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

由于每一個(gè)工程投資項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，影響關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，有直接的，有間接的，有明顯的，也有隱含的，或是難以預(yù)料的。因此有必要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類識(shí)別，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元，從錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系中，找出因素間的本質(zhì)聯(lián)系。主要有下列步驟：

（1）確定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的對(duì)象。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第一步就是要確定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的對(duì)象，要對(duì)生命周期的各個(gè)階段的主要作業(yè)過程進(jìn)行分解，盡量不出現(xiàn)漏項(xiàng)，確定出識(shí)別的對(duì)象。

（2）收集并處理生成與風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中的很多方法都需建立在大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，比如可以收集工程項(xiàng)目環(huán)境方面的數(shù)據(jù)資料、類似工程的有關(guān)數(shù)據(jù)資料和工程的設(shè)計(jì)、施工文件等。

（3）不確定性的分析與判斷。運(yùn)用收集、處理生成到的信息結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理人員的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程項(xiàng)目投資所面臨的不確定性進(jìn)行分析與判斷。

（4）選擇風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)與工具。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象的特性，選擇有效的識(shí)別方法。有的可能需要一種技術(shù)與工具，有的可能需要幾種技術(shù)與工具結(jié)合使用。

（5）確定風(fēng)險(xiǎn)事件并分類。通過以上選擇的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法確定風(fēng)險(xiǎn)事件，并根據(jù)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類的方法，運(yùn)用現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)信息和風(fēng)險(xiǎn)管理人員的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)確定出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類分析，以便全面識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的各種屬性。

（6）預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)展過程及結(jié)果。就是指結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)分類后的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行推斷與預(yù)測(cè)，以判斷風(fēng)險(xiǎn)何時(shí)發(fā)生以及引發(fā)其發(fā)生的原因何時(shí)會(huì)出現(xiàn)，以那種形式出現(xiàn)。發(fā)生后會(huì)如何發(fā)展、結(jié)果如何等。

2、工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)就是對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)量，給定某一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，它具有以下幾個(gè)方面的目的：加深對(duì)項(xiàng)目本身和環(huán)境的理解；進(jìn)一步尋找實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的可行方案；使項(xiàng)目所有的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)都經(jīng)過充分、系統(tǒng)而又有條理的考慮；明確不確定性對(duì)項(xiàng)目其它各個(gè)方面的影響；估計(jì)和比較項(xiàng)目各種方案或行動(dòng)路線的風(fēng)險(xiǎn)大小，從中選擇出威脅最少、機(jī)會(huì)最多的方案或行動(dòng)路線。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概率估計(jì)的方法有兩種：一種是根據(jù)大量試驗(yàn)，用統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行計(jì)算，這種方法所得數(shù)值是客觀存在的，不依人的意志為轉(zhuǎn)移，稱為客觀概率。但在實(shí)際可行性研究中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，所遇到的事件經(jīng)常不可能做試驗(yàn)，又因事件是將來發(fā)生的，因而不可能做出準(zhǔn)確的分析，很難計(jì)算出客觀概率，但由于決策的需要，必須對(duì)事物出現(xiàn)的可能性進(jìn)行估計(jì)，于是由有關(guān)專家對(duì)事件的概率做出一個(gè)合理的估計(jì)，這就是主觀概率。主觀概率是估計(jì)者根據(jù)合理的判斷和當(dāng)時(shí)能搜集到的有限信息以及過去長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行估計(jì)的結(jié)果。主、客觀概率的使用方法完全一樣，而主觀概率在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中的應(yīng)用近年來已日益引起人們的重視。對(duì)于大型工程項(xiàng)目，由于缺乏歷史資料的借鑒，通常利用主觀概率估計(jì)的方法對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)。

另外，對(duì)大型工程項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，由于該項(xiàng)目的特征可以通過它的投入產(chǎn)出流反映出來，因而各種風(fēng)險(xiǎn)因素的直接作用后果使得項(xiàng)目在各個(gè)時(shí)期的投入產(chǎn)出流發(fā)生變化，當(dāng)實(shí)際投入產(chǎn)出流系列與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差時(shí)，將最終導(dǎo)致投入產(chǎn)出的偏差。因此，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段的主要任務(wù)，就是在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)影響的基礎(chǔ)上，對(duì)隨機(jī)投入、產(chǎn)出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)流之間的各種關(guān)系進(jìn)行研究。

3、工程投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)只對(duì)項(xiàng)目各階段單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分別進(jìn)行估計(jì)或量化，而風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)則考慮單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)綜合起來的整體風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目主體對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。由于識(shí)別出來的每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都有自身的規(guī)律和特點(diǎn)、影響范圍和影響量，通過分析可以將它們的影響按貨幣單位來度量。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容有：

（1）風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的時(shí)間分析。風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的時(shí)間分析，即風(fēng)險(xiǎn)可能在項(xiàng)目的哪個(gè)階段、哪個(gè)環(huán) 節(jié)上發(fā)生。有許多風(fēng)險(xiǎn)有明顯的階段性，有的風(fēng)險(xiǎn)是直接與具體的工程活動(dòng)（工作包）相聯(lián)系的。這對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警有很大的作用。

（2）風(fēng)險(xiǎn)的影響和損失分析。風(fēng)險(xiǎn)的影響是個(gè)非常復(fù)雜的問題，有的風(fēng)險(xiǎn)影響面較小，有的風(fēng)險(xiǎn)影響面很大，甚至引起整個(gè)工程的中斷或報(bào)廢，而許多風(fēng)險(xiǎn)之間又是有聯(lián)系的。一個(gè)項(xiàng)目中，風(fēng)險(xiǎn)之間的相互影響被定義為風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。例如某個(gè)工程活動(dòng)受到干擾而拖延，則可能影響它后面的許多活動(dòng)，如經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化不僅會(huì)造成物價(jià)上漲，而且可能會(huì)引起業(yè)主支付能力的變化：通貨膨脹引起了物價(jià)上漲，則不僅會(huì)影響后期的采購(gòu)、人工工資及各種費(fèi)用支出，而且會(huì)影響整個(gè)后期的工程費(fèi)用。有的風(fēng)險(xiǎn)是相克的，其作用可以相互抵消。例如反常的氣候條件、設(shè)計(jì)圖紙拖延、承包人設(shè)備拖延等在同一時(shí)段發(fā)生，則它們的影響可能是有重疊的。由于風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的干擾常常首先表現(xiàn)在對(duì)工程實(shí)施過程的干擾上，一般通過以上分析過程來確定風(fēng)險(xiǎn)的影響：1）考慮正常情況下（沒有發(fā)生該風(fēng)險(xiǎn)）的情況，如這時(shí)的工期、費(fèi)用、收益等；2）將風(fēng)險(xiǎn)加入這種狀態(tài)看有什么變化，如：實(shí)施過程、勞動(dòng)效率、消耗、各個(gè)活動(dòng)有什么變化；3）兩者的差異為風(fēng)險(xiǎn)的影響。

（3）風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別

風(fēng)險(xiǎn)因素非常多，涉及各個(gè)方面，但人們并不能對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)都十分重視，否則將大大提高管理費(fèi)用，并且過分謹(jǐn)慎反而會(huì)干擾正常的決策過程。在風(fēng)險(xiǎn)管理中，可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不同的重要程度，將風(fēng)險(xiǎn)分類，區(qū)別對(duì)待。

（4）風(fēng)險(xiǎn)的起因和可控性分析

任何風(fēng)險(xiǎn)都有其根源，如環(huán)境的變化、人為的失誤等，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)起因的研究是為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、對(duì)策研究（即解決根源問題）、責(zé)任分析服務(wù)的。風(fēng)險(xiǎn)的可控性是指人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)影響的可能性，如有的風(fēng)險(xiǎn)是人力（業(yè)主、項(xiàng)目管理者或承包商）可以控制的，而有的卻無法控制。

三、結(jié)語

總之，工程項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜，工程艱巨，工期長(zhǎng)，投資大，牽涉面廣，項(xiàng)目投資隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何來識(shí)別項(xiàng)目投資中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而降低項(xiàng)目投資中的風(fēng)險(xiǎn)水平已成為企業(yè)管理者和相關(guān)理論工作者日益關(guān)注的話題。

參考文獻(xiàn)：

篇2

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度，是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前為止，風(fēng)險(xiǎn)的概念還沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義：項(xiàng)目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化，而項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析，也即分析項(xiàng)目在其存續(xù)的時(shí)空內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失之變化的可能性及其變化程度。項(xiàng)目的一次性使得項(xiàng)目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要大得多，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也有其自身的特點(diǎn)，主要有風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補(bǔ)償性、全面性、可測(cè)性及規(guī)律性。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程

一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，通?？梢苑譃樗膫€(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)[1]。

風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)作出全面的、綜合的分析，這四個(gè)部分是一個(gè)完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風(fēng)險(xiǎn)分析都是不完整的。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

2.1 概述

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類列表。 [2]。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法

及篩選―監(jiān)測(cè)―診斷技術(shù)等方法。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.1 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，找出主要的風(fēng)險(xiǎn)源，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以便以此為依據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法、風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)量法和解析方法。

3.2 我國(guó)傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法

我國(guó)傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點(diǎn)，且具有一定的互補(bǔ)性，現(xiàn)逐一論述。

3.3 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析就是利用投資項(xiàng)目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的關(guān)系，通過測(cè)算項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點(diǎn)，來考察分析項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點(diǎn)，是指項(xiàng)目在正常生產(chǎn)條件下，項(xiàng)目的收入等于支出的那一點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目既不盈利也不虧損。如果低于這一點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項(xiàng)目就會(huì)發(fā)生虧損；反之，則會(huì)獲得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個(gè)項(xiàng)目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項(xiàng)目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度有一個(gè)量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生變化而使項(xiàng)目主要效果指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的程度。

3.5 風(fēng)險(xiǎn)概率分析

3.5.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

3.5.2 風(fēng)險(xiǎn)概率分析的方法

風(fēng)險(xiǎn)概率分析總結(jié)起來主要有以下幾種：

（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率

（2） 利用理論概率分布確定風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率

（3） 蒙特卡羅模擬法

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

4.1 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)概述

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出處置意見和辦法。通過對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項(xiàng)目發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其危害程度，再與公認(rèn)的安全指標(biāo)相比較，就可確定項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。

4.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無其他策略來減輕時(shí)，主動(dòng)放棄或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而回避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。采取這種策略，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目資源、項(xiàng)目技術(shù)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等，從而避開項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

4.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風(fēng)險(xiǎn)的一種重要方法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其目的不是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生時(shí)將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目以外的第三方身上。

4.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避而言，風(fēng)險(xiǎn)控制措施是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)處理手段，它是指投資主體對(duì)不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達(dá)到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。

4.5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是指開發(fā)商自己承擔(dān)由風(fēng)險(xiǎn)事故所造成的損失。當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采取風(fēng)險(xiǎn)接受的方法。風(fēng)險(xiǎn)接受是最省事的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。自愿接受風(fēng)險(xiǎn)可以是主動(dòng)的，也可以是被動(dòng)的。

第五章 結(jié)語

5.1 本文主要工作和結(jié)論

本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的全過程，包括風(fēng)險(xiǎn)投資的相關(guān)概念，風(fēng)險(xiǎn)分析過程的四個(gè)階段（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)）的特點(diǎn)和相互關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的具體方法和存在問題，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的常用方法和適用條件，并重點(diǎn)介紹了我國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的四個(gè)策略：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)自留。

參考文獻(xiàn)

篇3

奧運(yùn)會(huì)是影響力超凡的體育盛事，卸掉她的榮耀、夢(mèng)想與超越的光環(huán)，我們會(huì)看到奧運(yùn)會(huì)背后的陰影，希臘總理西米蒂斯指出：“奧運(yùn)會(huì)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的文化和經(jīng)濟(jì)投資?！睆臍v屆奧運(yùn)會(huì)投入預(yù)算和實(shí)際支出情況來看，預(yù)算基本上都出現(xiàn)了超支現(xiàn)象，如1976年蒙特利爾奧運(yùn)會(huì)超支48.3億美元，1980年莫斯科超支45億美元，1992年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)超支71億美元，2004年雅典奧運(yùn)會(huì)超支69億美元……造成奧運(yùn)會(huì)預(yù)算開支大大增加的主要原因是場(chǎng)館建設(shè)投入一再增多，而場(chǎng)館等相關(guān)體育設(shè)施的投入屬于直接投資，是一種事件性投資，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，再者，對(duì)場(chǎng)館等項(xiàng)目進(jìn)行廣泛投資，而不考慮其是否有利可圖，就切斷了相關(guān)項(xiàng)目的獲利后路，因此可以說，超支越多，投資的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

奧運(yùn)會(huì)在給上述主辦國(guó)帶來巨大經(jīng)濟(jì)壓力的同時(shí)，也給部分東道主帶來效益風(fēng)暴，從那些成功規(guī)避奧運(yùn)會(huì)投資風(fēng)險(xiǎn)的案例中可以看出，要想使奧運(yùn)會(huì)獲得經(jīng)久不衰的魅力，需從以下幾方面入手：

一、合理安排投資時(shí)機(jī)

奧運(yùn)會(huì)會(huì)促進(jìn)舉辦城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這一點(diǎn)通過往屆奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)肯定，但奧運(yùn)建設(shè)投資在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)也存在著負(fù)面效應(yīng)。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)指奧運(yùn)會(huì)后，投資活動(dòng)大為減弱，一些與奧運(yùn)相關(guān)的行業(yè)出現(xiàn)衰退，也稱為奧運(yùn)會(huì)的“低谷效應(yīng)”

根據(jù)歷屆奧運(yùn)會(huì)的投資規(guī)劃來看，投資主要集中奧運(yùn)會(huì)之前，這就出現(xiàn)了大部分奧運(yùn)會(huì)主辦國(guó)在奧運(yùn)會(huì)后“低谷效應(yīng)”的現(xiàn)象。所以，為預(yù)防“低谷效應(yīng)”，應(yīng)謹(jǐn)慎分析不同投資項(xiàng)目的收益情況，合理規(guī)劃各個(gè)項(xiàng)目的投放時(shí)機(jī)，如把與奧運(yùn)會(huì)關(guān)系不大的基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目延至奧運(yùn)會(huì)后建設(shè)，以平衡奧運(yùn)會(huì)前后的投資規(guī)模，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資與城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相協(xié)調(diào)，從而有效地規(guī)避后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)。

二、進(jìn)行科學(xué)的投資預(yù)算

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，科學(xué)預(yù)算是保證奧運(yùn)會(huì)經(jīng)費(fèi)投入最大限度的取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的重要基礎(chǔ)，只有通過精打細(xì)算、厲行節(jié)約，才能做到少投資多辦事，離開投資預(yù)算，就無法反映經(jīng)濟(jì)效益。

從歷屆奧運(yùn)會(huì)的投入情況來看，奧運(yùn)會(huì)舉辦前的預(yù)算和舉辦后的實(shí)際支出確實(shí)存在著巨大的差距。例如，1980年莫斯科奧運(yùn)會(huì)超支55億美元，1992年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)超支71億美元，2004年雅典奧運(yùn)超支69億美元。如何最大限度地避免預(yù)算超支現(xiàn)象的出現(xiàn)，是降低奧運(yùn)會(huì)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)，歷屆奧運(yùn)會(huì)主辦國(guó)都試圖通過各種方法把這一環(huán)節(jié)做得最好，例如，2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)就通過預(yù)算再調(diào)整來降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而倫敦奧組委也對(duì)投資預(yù)算作了調(diào)整，由最初的34億英鎊調(diào)整為93億英鎊，雖增加了預(yù)算，但也在一定程度上避免了超支，有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、采取PPP投資模式

PPP模式，全稱為Public private partnership，即政府和企業(yè)相互協(xié)作相互支持的投資模式，由企業(yè)參與體育場(chǎng)館的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，從而有效降低了政府的風(fēng)險(xiǎn)，而且提高了奧運(yùn)場(chǎng)館及其他大型場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)管理水平和經(jīng)營(yíng)效益。

PPP模式融合了政府投資模式和私人投資模式兩者的優(yōu)點(diǎn)，既可以減輕政府的資金壓力，降低資金成本，又可以提高社會(huì)融入資金的利用效率，最大限度地促進(jìn)資金投入項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。1992年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)和2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)都是采用PPP模式的典范，前者獲得的直接收益雖然不多，僅為0.4億美元，但間接經(jīng)濟(jì)效益卻達(dá)到了歷屆奧運(yùn)會(huì)的最高水平：260億美元的收益；后者獲得的直接經(jīng)濟(jì)收益為4.5億美元，間接經(jīng)濟(jì)收益則達(dá)到165億美元。

從現(xiàn)代奧運(yùn)史來看，普遍地說，大多數(shù)體育場(chǎng)館、交通設(shè)施建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等方面的投資主要由政府機(jī)構(gòu)承擔(dān)；而奧運(yùn)村建設(shè)、辦公樓、商業(yè)中心、國(guó)際轉(zhuǎn)播中心、私營(yíng)高速公路等主要由私人企業(yè)投資。隨著對(duì)奧運(yùn)會(huì)投入模式風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)估的進(jìn)一步深入，PPP投資模式已經(jīng)越來越引起主辦國(guó)的高度重視。

四、控制投資比例

“奧運(yùn)低谷效應(yīng)”產(chǎn)生的原因之一是奧運(yùn)會(huì)的直接投資和奧運(yùn)會(huì)需要的新增投資占總投資的比例偏高。

篇4

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是對(duì)環(huán)境進(jìn)行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會(huì)的一種活動(dòng)，具有較高的投資回報(bào)率，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開放項(xiàng)目開發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場(chǎng)、管理5個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分為自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和人文社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)價(jià)格。管理風(fēng)險(xiǎn)包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險(xiǎn)。

二、AHP法理論及運(yùn)算步驟

本文采用層次分析法AHP對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究。AHP由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個(gè)領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計(jì)算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評(píng)價(jià)體系）。每次取兩個(gè)因素Bi和Bj比較它們對(duì)上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對(duì)比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級(jí)比率標(biāo)度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對(duì)因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對(duì)元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對(duì)應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對(duì)于上一層次某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值W的過程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對(duì)復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計(jì)算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計(jì)算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對(duì)應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計(jì)算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR

三、實(shí)例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，有購(gòu)買力的人群相對(duì)比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個(gè)準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場(chǎng)，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計(jì)算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時(shí)R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)研究。首先，針對(duì)房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的書籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)劃分為五類風(fēng)險(xiǎn)，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對(duì)這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。進(jìn)而對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，得出分析評(píng)價(jià)結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對(duì)于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的運(yùn)用。

參 考 文 獻(xiàn)

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[2]郭亞軍．綜合評(píng)價(jià)理論、方法及應(yīng)用[M]．北京：科學(xué)出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)與管理[M]．上海：立信會(huì)出版社，2007

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篇5

第一，項(xiàng)目高價(jià)投入，而由于種種原因產(chǎn)出達(dá)到預(yù)期目標(biāo)或項(xiàng)目投資時(shí)效過長(zhǎng)。

第二，投資于石油的貨幣資金由于某種原因遭受損失，投資的成本沒有按期收回，或不能收回。

石油項(xiàng)目投資對(duì)于投資者具有一種誘惑力，風(fēng)險(xiǎn)利益會(huì)使人做出某種風(fēng)險(xiǎn)選擇，并導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)行為的發(fā)生。這就要求投資者在決策過程中尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，通過投資者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、判斷和選擇來實(shí)現(xiàn)，其中關(guān)鍵是處理好“報(bào)酬-安全性-風(fēng)險(xiǎn)”之間的關(guān)系。

二、石油企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性分析

為了保證風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)石油企業(yè)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施與對(duì)策來減少風(fēng)險(xiǎn)損失。那么，在項(xiàng)目投資過程中主要掌握以下風(fēng)險(xiǎn)并采取策略進(jìn)行規(guī)避。

（一）自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然因素的不確定性對(duì)石油企業(yè)投資項(xiàng)目的影響和破壞，從而對(duì)企業(yè)投資者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。一般包括氣候、水文、地質(zhì)、火災(zāi)、風(fēng)暴、地震、洪水等自然因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，將對(duì)投資項(xiàng)目所在地區(qū)所有的石油企業(yè)造成損失。自然性風(fēng)險(xiǎn)是天然氣工程項(xiàng)目建?O和運(yùn)行由于受自然條件，它是不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)，在天然氣工業(yè)中，它往往成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)必須要特別考慮。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或國(guó)際政策變動(dòng)的不可預(yù)見性所導(dǎo)致的項(xiàng)目預(yù)期收益與實(shí)際收益之間存在差距的可能性。它包括稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、貨幣及外幣政策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)出口政策風(fēng)險(xiǎn)等等政策性的內(nèi)容；政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政策的潛在變化給投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)石油企業(yè)投資的影響是全局的，由于政策的變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的效益會(huì)產(chǎn)生重要影響。其中要重點(diǎn)規(guī)避稅收、貨幣等經(jīng)濟(jì)體制和政策的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）政治風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)石油企業(yè)海外投資的國(guó)家中，多數(shù)面臨嚴(yán)重的政治風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)政府更迭或世界政局變化，一些國(guó)家可能難以保證投資協(xié)議的履行。當(dāng)世界市場(chǎng)石油價(jià)格大幅度上漲的時(shí)候，這些國(guó)家可能要求提高投資價(jià)格。同時(shí)，這些國(guó)家擔(dān)心跨國(guó)公司的國(guó)際直接投資控制本國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并最終控制其國(guó)家經(jīng)濟(jì)，因此，它們普遍采用國(guó)有化控制跨國(guó)公司，國(guó)有化浪潮再次掀起。毫無疑問，我國(guó)石油企業(yè)在海外投資項(xiàng)目將直接面對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)。

（四）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。

第一，市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何市場(chǎng)的供給與需求都是動(dòng)態(tài)和不確定的，這種不確定性決定了市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)者收入的不確定。當(dāng)供給短缺或需求不足時(shí)，石油市場(chǎng)中的主體，即賣方或買方中的一方將受到損失。這種由于供給與需求之間的不平衡而導(dǎo)致的石油投資者的損失就是供求風(fēng)險(xiǎn)。這是整個(gè)能源市場(chǎng)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。石油的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)可以分為供給風(fēng)險(xiǎn)、需求風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。

一是供給風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)石油投資者所投資的項(xiàng)目，項(xiàng)目生產(chǎn)的商品在市場(chǎng)中出現(xiàn)供給過剩的現(xiàn)象時(shí)，會(huì)因?yàn)闆]有顧客而蒙受損失。因此，石油企業(yè)作為投資者在投資前應(yīng)該了解市場(chǎng)狀況。

二是需求風(fēng)險(xiǎn)。需求風(fēng)險(xiǎn)是石油市場(chǎng)中重要的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。很多因素會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中需求量的變化，這種變化往往給投資者帶來損失。一般來講，市場(chǎng)的需求分為潛在需求和有效需求兩種。潛在需求是一種欲望，但是不具備經(jīng)濟(jì)承受能力；有效需求是具備現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的需求，分析石油需求既要分析有效需求又要分析潛在需求。分析潛在需求能否轉(zhuǎn)化為有效需求，或轉(zhuǎn)化的可能性有多大是市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)分析的主要內(nèi)容。

三是購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)也是一種需求風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)買力在石油市場(chǎng)中具有舉足輕重的地位，它的變化被作為一種特殊的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致石油不能被市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，購(gòu)買能力是一種非常不定的因素。由于石油具有較高的價(jià)格，如果石油投資者在轉(zhuǎn)售時(shí)，買方?jīng)]有足夠的支付能力，而且由于工作、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等原因不能得到銀行貸款，投資者的轉(zhuǎn)售就面臨風(fēng)險(xiǎn)。

第二，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，石油投資的開發(fā)成本是相對(duì)固定的。其盈利水平在相當(dāng)程度上，取決于未來石油市場(chǎng)價(jià)格水平變化。如果未來價(jià)格水平趨于上漲，則投資收益水平會(huì)越來越高。反之，收益水平不斷下降，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。

石油商品的有限性和難以替代性，決定石油商品市場(chǎng)形態(tài)是總體短缺，價(jià)格上漲是基本趨勢(shì)。因此，通過國(guó)際直接投資獲取海外石油資源總體是有利的。換句話說，海外石油投資的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較小，是相對(duì)安全的國(guó)際投資。但這并不表明，國(guó)際石油投資是一勞永逸。相反，短期市場(chǎng)震蕩和價(jià)格波動(dòng)是世界石油市場(chǎng)的基本特征。

三、結(jié)語

篇6

1 概述

在實(shí)際工作中，用解析法對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析有時(shí)會(huì)遇到困難。例如， 有時(shí)往往沒有足夠的根據(jù)來對(duì)項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)的概率分布類型做出明確的判斷，或者這種分布無法用典型的概率分布來描述。在這種情況下，如果能知道影響項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)的不確定因素的概率分布，就可以采用模擬的方法來對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，通過對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行量化計(jì)算、分析論證，為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。同時(shí)也是BOT、TOT等新型特許經(jīng)營(yíng)投融資模式下投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如建設(shè)投資、成本費(fèi)用、產(chǎn)品（服務(wù)）價(jià)格、建設(shè)工期等大部分來自對(duì)未來情況的預(yù)測(cè)與估計(jì)，由此得出的評(píng)價(jià)指標(biāo)及做出的決策往往具有一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。為了向項(xiàng)目投資決策提供可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

蒙特卡洛法是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬以求解各類技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理，解決具有不確定性的復(fù)雜問題。解決經(jīng)濟(jì)上的隨機(jī)概率問題，蒙特卡洛法被公認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)而有效的方法，在投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中很有實(shí)用價(jià)值。本文試以某建筑企業(yè)一期工程為例，利用計(jì)算機(jī)編制程序，嘗試蒙特卡洛模擬技術(shù)在建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用。

2 項(xiàng)目概況

某建筑企業(yè)一期工程項(xiàng)目采用BOT模式，目前仍在進(jìn)行設(shè)計(jì)及招投標(biāo)階段。按照初步設(shè)計(jì)概算結(jié)果，該建筑企業(yè)一期工程建設(shè)投資213．75萬元，流動(dòng)資金515．37萬元，年經(jīng)營(yíng)成本3066．50萬元。

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，本工程建設(shè)期為3年，各年度投資使用比例為22％：42％：36％；生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期按照經(jīng)濟(jì)使用年限設(shè)定為20年，固定資產(chǎn)殘值率為4％；年銷售收入預(yù)計(jì)為6570萬元，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不計(jì)算增值稅，只計(jì)取城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和防洪基金；基準(zhǔn)收益率按目前建筑行業(yè)內(nèi)部收益率標(biāo)準(zhǔn)取4％，以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率為項(xiàng)目可行。按照以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為5．38％、投資回收期（含建設(shè)期）4.77年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=4％）為5234萬元，均能滿足財(cái)務(wù)最低要求，從財(cái)務(wù)分析的角度認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。

3 模擬過程

蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般是：確定風(fēng)險(xiǎn)變量，分析每一變量可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布，構(gòu)造風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布模型；通過模擬試驗(yàn)，為各風(fēng)險(xiǎn)變量抽取隨機(jī)數(shù)，并將隨機(jī)數(shù)按照概率分布模型轉(zhuǎn)化為變量的抽樣值；將抽樣值組成一組經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計(jì)算出評(píng)價(jià)指標(biāo)值；最后重復(fù)進(jìn)行試驗(yàn)，進(jìn)行若干次模擬后整理試驗(yàn)結(jié)果所得項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)值的期望值、方差、標(biāo)準(zhǔn)差和它的概率分布及累計(jì)概率，繪制累計(jì)概率圖，即可求出項(xiàng)目可行或不可行的概率。

3.1 確定風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布。

在工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，通常采用歷史數(shù)據(jù)推定法或?qū)＜艺{(diào)查法（常用德爾菲法）確定變量的概率分布。對(duì)此建筑工程進(jìn)行模擬，采用專家調(diào)查的方法測(cè)算確定風(fēng)險(xiǎn)變量的分布模型。

3.1.1 建設(shè)投資的概率分布。建設(shè)投資的概率分布采用三角形分布，邀請(qǐng)專家根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算情況對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行預(yù)測(cè)，估計(jì)項(xiàng)目投資的最樂觀值、最大可能值、最悲觀值，求取專家意見的平均值，并計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差和離散系數(shù)，離散系數(shù)滿足專家一致性要求時(shí)，經(jīng)測(cè)算估計(jì)最后確定三角形分布模型，結(jié)果為：樂觀值34181萬元，最大可能值采用概算值40213．75萬元，悲觀值44235萬元。

3.1.2 經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入的概率分布。經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入的概率分布均采用正態(tài)分布，邀請(qǐng)專家對(duì)經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入的期望值、分布范圍和范圍內(nèi)概率進(jìn)行估計(jì)。選取三位專家對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的估計(jì)結(jié)果進(jìn)行計(jì)算示例如下：第一位專家認(rèn)為經(jīng)營(yíng)成本的期望值為3000萬元，在2760―3240萬元范圍內(nèi)的概率為90％，即在2760～3240萬元范圍外的概率為10％，小于2760萬元（或大于3240萬元）的概率為5％，即比期望值3000萬元減少240萬元的概率為5％，查標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布概率表或通過計(jì)算機(jī)程序計(jì)算得離差為－1．645，即相當(dāng)于期望值偏離了－1．645ð，于是標(biāo)準(zhǔn)差ð=240／1．645=146萬元。同理計(jì)算其他專家對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的期望值與標(biāo)準(zhǔn)差的估計(jì)值，結(jié)果見表1。專家估計(jì)結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)差的平均值為164萬元，方差為247，離散系數(shù)為 ，滿足專家一致性要求，從而確定經(jīng)營(yíng)成本的概率分布服從N(3037，1642)的正態(tài)分布。

采用同樣的方法，經(jīng)專家估計(jì)確定經(jīng)營(yíng)收入的概率分布服從N(6570，3802)的正態(tài)分布，過程從略。

3.2 抽取隨機(jī)數(shù)，產(chǎn)生變量抽樣值

本文的模擬過程完全由計(jì)算機(jī)程序完成，隨機(jī)數(shù)采用編程語言提供的隨機(jī)數(shù)函數(shù)獲取。

對(duì)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入分別獲取隨機(jī)數(shù)，以此隨機(jī)數(shù)作為變量的概率值，并根據(jù)相應(yīng)的概率分布模型轉(zhuǎn)化為各隨機(jī)變量的抽樣值，轉(zhuǎn)化過程如下：

3.2.1 建設(shè)投資服從三角分布，直接利用概率的數(shù)學(xué)含義即三角形面積求取隨機(jī)變量。

3.2.2 經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入服從正態(tài)分布，正態(tài)圖上陰影部分的面積為隨機(jī)數(shù)產(chǎn)生的概率值，由概率值查標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布概率表或通過計(jì)算機(jī)程序計(jì)算得出抽樣值距期望值的離差，可以確定隨機(jī)變量的抽樣值：抽樣值(x)=期望值±離差×標(biāo)準(zhǔn)差。

3.3 計(jì)算抽樣的評(píng)價(jià)指標(biāo)值

確定出一組建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和銷售收入等隨機(jī)變量的抽樣值后，以這組抽樣值為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，流動(dòng)資金按照經(jīng)營(yíng)成本的抽樣值與期望值之比進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值。常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，一般采用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，在計(jì)算期內(nèi)按照以下公式采用計(jì)算機(jī)試算內(nèi)插法求解FIRR：

NPV=

其中流入資金CI包括銷售收入和計(jì)算期末回收殘值、回收流動(dòng)資金；流出資金CO包括建設(shè)投資、銷售稅金、經(jīng)營(yíng)成本等。

3.4 模擬結(jié)果及試驗(yàn)次數(shù)對(duì)結(jié)果的影響分析

重復(fù)以上隨機(jī)試驗(yàn)，使模擬結(jié)果達(dá)到預(yù)定次數(shù)后，以每一次試驗(yàn)發(fā)生的頻數(shù)作為概率，按內(nèi)部收益率由小到大進(jìn)行排序，整理全部試驗(yàn)結(jié)果的期望值、方差、標(biāo)準(zhǔn)差，并計(jì)算累計(jì)概率，即可求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，從而確定項(xiàng)目可行或不可行的概率。對(duì)該工程進(jìn)行試驗(yàn)次數(shù)為2000次的一次模擬，整理模擬結(jié)果，得內(nèi)部收益率的平均值為5.64％，方差為1.93，離散系數(shù)為24.63％。按內(nèi)部收益率由小到大進(jìn)行排序計(jì)算，可確定內(nèi)部收益率低于基準(zhǔn)收益率4％的累計(jì)概率為12．75％，即內(nèi)部收益率大于或等于4％的概率為87．25％，可見此工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。

4 計(jì)算機(jī)模擬程序

采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，計(jì)算過程重復(fù)性強(qiáng)、工作量大，一般利用計(jì)算機(jī)程序完成。為了將蒙特卡洛模擬技術(shù)引入污水處理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析中，筆者采用可視化編程語言Visual Foxpro編制了計(jì)算程序。

采用該程序，可以根據(jù)專家調(diào)查結(jié)果確定風(fēng)險(xiǎn)變量的分布模型、實(shí)現(xiàn)正態(tài)分布概率值與離差的相互轉(zhuǎn)換（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布表中的數(shù)據(jù)）、抽取隨機(jī)數(shù)并產(chǎn)生抽樣值、計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、在設(shè)定試驗(yàn)次數(shù)下的一次模擬和多次重復(fù)模擬、查看模擬結(jié)果、形成模擬結(jié)果概率圖表等，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間完成數(shù)千次模擬試驗(yàn)的計(jì)算、分析和輸出。上述表2中統(tǒng)計(jì)出了在P2.8G計(jì)算機(jī)上利用該程序進(jìn)行不同試驗(yàn)次數(shù)的一次模擬耗用時(shí)間數(shù)，其中試驗(yàn)次數(shù)為2000次時(shí)一次模擬耗時(shí)僅用2．97秒，進(jìn)行20次重復(fù)模擬累計(jì)耗時(shí)約1分鐘；若試驗(yàn)次數(shù)為10000次，20次重復(fù)模擬累計(jì)耗時(shí)將達(dá)5分鐘。

在建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析有著較高要求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)概率分析的更是重要，而采用蒙特卡洛模擬技術(shù)進(jìn)行模擬分析是重要手段。本文通過對(duì)某建筑工程作為算例，編制計(jì)算機(jī)程序進(jìn)行蒙特卡洛模擬分析，得出項(xiàng)目可行或不可行的概率，為建設(shè)方提供決策依據(jù)，并為項(xiàng)目可行性研究工作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析提供案例，同時(shí)為BOT、TOT等新型特許經(jīng)營(yíng)投融資模式進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)分析提供參考。

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1 肯定當(dāng)量法概述

肯定當(dāng)量法，是指在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析中，預(yù)先用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支，再用無風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率去計(jì)算不同方案的凈現(xiàn)值，然后用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會(huì)可取程度的一種方法。其模型為：NPV=。式中，NPV表示投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值；at表示肯定當(dāng)量系數(shù)；At表示第t年的稅后現(xiàn)金流入量； i表示預(yù)定的無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率；C表示投資現(xiàn)值?？隙ó?dāng)量法的原理雖然是比較凈現(xiàn)值的大小，但該方法的核心與關(guān)鍵卻在于肯定當(dāng)量系數(shù)的確定。所謂肯定當(dāng)量系數(shù)，是指把不肯定的1元現(xiàn)金流量折算成相當(dāng)于使投資者滿意的肯定現(xiàn)金流量的系數(shù)。

2 肯定當(dāng)量法用于投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析的科學(xué)合理性

煤礦投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，都直接或間接地影響到企業(yè)的現(xiàn)金流量。而煤炭企業(yè)的現(xiàn)金流量是進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)必須事先計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目現(xiàn)金流量的確定正確與否，關(guān)系到項(xiàng)目投資決策的正確與否。

采用現(xiàn)金流量作為分析內(nèi)容具有以下優(yōu)勢(shì)：①采用現(xiàn)金流量有利于科學(xué)地考慮資金時(shí)間價(jià)值因素。②采用現(xiàn)金流量更能使煤炭投資投資決策符合客觀實(shí)際情況。對(duì)于現(xiàn)金流量的分析比較常用的指標(biāo)是貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)，它是一種科學(xué)的投資決策指標(biāo)。對(duì)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)分析評(píng)價(jià)的方法包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)部報(bào)酬率法和利潤(rùn)指數(shù)法。而風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法都是運(yùn)用凈現(xiàn)值作為分析指標(biāo)的，且都涉及到期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)離差率等數(shù)值，都是通過對(duì)現(xiàn)金流量的分析調(diào)整來反映各年投資決策風(fēng)險(xiǎn)，所以將其應(yīng)用于煤礦項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中在理論上是成立的，是科學(xué)合理的。

3 肯定當(dāng)量系數(shù)如何確定

肯定當(dāng)量法的主要困難是確定合理的肯定當(dāng)量系數(shù)，而系數(shù)的確定又是肯定當(dāng)量法應(yīng)用于煤礦投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中最關(guān)鍵、最核心的問題，是在明確項(xiàng)目投資決策所面臨各種風(fēng)險(xiǎn)源，抓住主要風(fēng)險(xiǎn)，在大量收集信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法得出的。對(duì)肯定當(dāng)量系數(shù)確定的方法可以采取：

（1）理論系數(shù)法。該法能夠說明肯定當(dāng)量系數(shù)的理論意義，表明未來可以肯定的現(xiàn)金流量相當(dāng)于現(xiàn)在計(jì)算的不肯定現(xiàn)金流量期望值的比率。用公式表示為：at=肯定的現(xiàn)金流量÷不肯定的現(xiàn)金流量期望值，因該公式的分子無法直接計(jì)算得出，在實(shí)際的項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中難有應(yīng)用價(jià)值，故稱為理論系數(shù)。

（2）經(jīng)驗(yàn)系數(shù)法?？隙ó?dāng)量系數(shù)的選用可能會(huì)因人而異，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的分析者會(huì)選用較高的肯定當(dāng)量系數(shù)，而不愿冒險(xiǎn)的分析者可能選用較低的肯定當(dāng)量系數(shù)。為防止因決策者的偏好不同而造成決策失誤，有些煤炭企業(yè)根據(jù)現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)離差率來確定肯定當(dāng)量系數(shù)。即以反映現(xiàn)金流量期望值風(fēng)險(xiǎn)程度的標(biāo)準(zhǔn)差率（亦稱變異系數(shù)）表示現(xiàn)金流量的不確定程度，標(biāo)準(zhǔn)差率與肯定當(dāng)量系數(shù)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為：（如表1）。

該經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取得的方法一般有：①會(huì)議分析法。通過召集各種項(xiàng)目投資決策相關(guān)人員的會(huì)議，廣泛征詢意見，詳細(xì)研究項(xiàng)目投資決策面臨的各類不確定因素，判定項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)源，綜合大家討論分析結(jié)果得出。②專家預(yù)測(cè)法。聘請(qǐng)項(xiàng)目方面專家，請(qǐng)他們就項(xiàng)目投資決策過程中的各種不確定因素發(fā)表意見。在各專業(yè)范圍內(nèi)的專家，通常都具有多年工作經(jīng)驗(yàn)，了解情況，熟悉規(guī)律，具備較敏銳的洞察力和分析能力，可由他們共同結(jié)合實(shí)際情況分析給出。③資料分析法。詳細(xì)閱讀并認(rèn)真分析投資項(xiàng)目的文字資料、規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、審計(jì)資料、財(cái)務(wù)分析報(bào)表等，從中發(fā)現(xiàn)并判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在，結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)給出。④實(shí)地考察法。對(duì)項(xiàng)目環(huán)境，有針對(duì)性地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查研究，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)文字資料，統(tǒng)計(jì)報(bào)表中反映不到的問題，從而更加準(zhǔn)確的給出。⑤審計(jì)、計(jì)劃等技術(shù)方法。通過審計(jì)、計(jì)劃、專題研究等技術(shù)手段，分析及判定風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而給出所需經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

標(biāo)準(zhǔn)差率反映了投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，風(fēng)險(xiǎn)越小，則標(biāo)準(zhǔn)差率越小，對(duì)應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)就大，可以肯定的現(xiàn)金流量也就越大；反之，風(fēng)險(xiǎn)越大，標(biāo)準(zhǔn)差率就越大，對(duì)應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)也就小，可以肯定的現(xiàn)金流量也小。實(shí)際應(yīng)用中，需已知某項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的程度，并計(jì)算出反映該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的標(biāo)準(zhǔn)差率，方可找到對(duì)應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)。

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中圖分類號(hào)： X820 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、風(fēng)電項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

風(fēng)電投資風(fēng)險(xiǎn)并不僅指風(fēng)電建設(shè)項(xiàng)目開始階段的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且指風(fēng)電項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、風(fēng)電建設(shè)整個(gè)過程、建設(shè)竣工驗(yàn)收工作和風(fēng)電機(jī)組的運(yùn)營(yíng)維護(hù)等各階段可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)的綜合。由于風(fēng)險(xiǎn)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)之中，風(fēng)力發(fā)電的投資風(fēng)險(xiǎn)就形成了如下特點(diǎn)：

1、階段性特點(diǎn)

由于風(fēng)電項(xiàng)目是一項(xiàng)投資巨大、長(zhǎng)久性的項(xiàng)目，因此，按照風(fēng)電項(xiàng)目開發(fā)的先后順序，可以將其投資風(fēng)險(xiǎn)大致劃為四個(gè)階段，分別是項(xiàng)目前期調(diào)研規(guī)劃階段的風(fēng)險(xiǎn)、投資和融資階段的風(fēng)險(xiǎn)、開工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的風(fēng)險(xiǎn)。在各個(gè)階段，由于外界造成的風(fēng)險(xiǎn)等都是由投資商一概承擔(dān)的。

2、偶然性特點(diǎn)

風(fēng)電項(xiàng)目在建設(shè)過程中，經(jīng)常會(huì)遭到偶然或突發(fā)狀況而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)電基地往往會(huì)建設(shè)在自然環(huán)境較復(fù)雜的地方，這些地方發(fā)生自然災(zāi)害的概率較大，為了降低由于突發(fā)的自然災(zāi)害帶來的損害，投資商應(yīng)提前做好防范措施，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、相關(guān)性特點(diǎn)

一般而言，經(jīng)濟(jì)條件較好地區(qū)的電力產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也較快，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)對(duì)電的需求量就越大，從而導(dǎo)致電力產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)較為敏感，經(jīng)濟(jì)繁榮可以帶動(dòng)電力的發(fā)展，反之，經(jīng)濟(jì)蕭條也可阻礙電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，風(fēng)電項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性是相當(dāng)大的。

二、風(fēng)電投資成本分析

風(fēng)電項(xiàng)目投資者如何將投資成本控制到最低點(diǎn)，是獲取風(fēng)電投資效益的關(guān)鍵，也是風(fēng)電投資風(fēng)險(xiǎn)分析的重要組成部分。風(fēng)電開發(fā)項(xiàng)目投資成本可作為衡量風(fēng)電建設(shè)投資獲得經(jīng)濟(jì)效益的主要因素，其組成如下：

1、風(fēng)電項(xiàng)目的風(fēng)電場(chǎng)建設(shè)成本

風(fēng)電項(xiàng)目的開發(fā)，在風(fēng)電場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用支出中占據(jù)了相當(dāng)大的一部分，其中包括風(fēng)電機(jī)組設(shè)備的購(gòu)買成本、風(fēng)電機(jī)組的安裝調(diào)試費(fèi)用支出和風(fēng)電場(chǎng)的選址費(fèi)用支出等。

在風(fēng)電機(jī)組的購(gòu)置成本和安裝調(diào)試方面，風(fēng)電項(xiàng)目的開發(fā)以及風(fēng)能的正常利用最離不開就是設(shè)備風(fēng)電機(jī)組。所以，要想提高風(fēng)能的利用效率，投資商應(yīng)加大對(duì)風(fēng)電機(jī)組的投資，在購(gòu)買設(shè)備時(shí)應(yīng)選優(yōu)質(zhì)、耐用的風(fēng)電機(jī)組。對(duì)風(fēng)電機(jī)組的費(fèi)用支出加大，將直接影響到風(fēng)電場(chǎng)總投資的多少，同樣關(guān)系到風(fēng)電投資帶來的收益大小，由此可以明確看出風(fēng)電機(jī)組設(shè)備的投資是風(fēng)電投資成本中最主要的構(gòu)成部分，就目前而言，其成本應(yīng)占總投資的一半以上。因此，隨著風(fēng)電機(jī)組制造技術(shù)的不斷提高和機(jī)組性能的快速改進(jìn)，在某種程度上就會(huì)使風(fēng)電機(jī)組的造價(jià)降低，從而降低風(fēng)電成本，由此增加風(fēng)電投資的收益。除風(fēng)電機(jī)組的購(gòu)置成本外，由于風(fēng)力發(fā)電系統(tǒng)較為復(fù)雜，對(duì)設(shè)備的安裝精度要求高，風(fēng)電機(jī)組的安裝調(diào)試費(fèi)用也占總成本的一定比例，不容忽視。

2、風(fēng)電運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用支出和其他費(fèi)用支出

風(fēng)電投資與工廠投資是一樣的道理，在風(fēng)電建設(shè)完成之后，還需要對(duì)其設(shè)備等的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行有效維護(hù)。一方面是保證風(fēng)力發(fā)電的正常工作，另一方面可以延長(zhǎng)設(shè)備的壽命，從而減少由于長(zhǎng)期使用設(shè)備而造成的折舊費(fèi)用。一般而言，風(fēng)電場(chǎng)設(shè)置的地方自然環(huán)境都相對(duì)較惡劣，因此，一些自然現(xiàn)象和自然災(zāi)害造成的設(shè)備損害較大，投資方對(duì)這一方面的投資就會(huì)隨之增加。其他費(fèi)用則是指除上述成本以外的費(fèi)用支出，例如在建設(shè)風(fēng)電時(shí)需要的管理費(fèi)用，投資所需貸款的利息費(fèi)用等。

三、風(fēng)電項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、針對(duì)風(fēng)電項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的分析

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指在觀察和研究導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素后，對(duì)其影響因素進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，而后構(gòu)建相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)方法模型，從而確定整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平以及風(fēng)險(xiǎn)影響程度等。具體來說主要分為三個(gè)方面，分別是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響強(qiáng)弱度的判定、項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平的評(píng)價(jià)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范措施的選取。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度的高低來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)影響程度較高的因素，相關(guān)人員或組織應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其的監(jiān)控力度，以避免這種因素再度影響風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)水平，這就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響強(qiáng)度的判定；而項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平的評(píng)價(jià)則是通過在項(xiàng)目建設(shè)之前對(duì)項(xiàng)目投資所獲取的收益，即預(yù)期收益，與實(shí)際收益之間的差距比較。這種差距的造成，不僅與建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程相關(guān)，與各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)也是相聯(lián)系的，因此，施工中要注意及時(shí)檢測(cè)和監(jiān)控各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素；所謂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范措施的選取則是在確定了項(xiàng)目實(shí)施各階段的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的影響強(qiáng)度以后，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)影響度較強(qiáng)的因素的控制與管理，減少或避免風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生。

2、影響風(fēng)電項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析

風(fēng)電項(xiàng)目是一項(xiàng)巨大的投資項(xiàng)目，也是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、復(fù)雜的投資項(xiàng)目，因此，影響其投資風(fēng)險(xiǎn)的因素也是多樣的、復(fù)雜的。在風(fēng)電項(xiàng)目施工前的設(shè)計(jì)方案階段就已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)因素，為了使項(xiàng)目能夠更好地開發(fā)，投資商會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)在施工中采用的策略、方式、設(shè)備等進(jìn)行投資估計(jì)，但是，這種估計(jì)往往不會(huì)將實(shí)際的環(huán)境、市場(chǎng)變動(dòng)等要素都考慮進(jìn)去，從而導(dǎo)致估算出現(xiàn)較大的偏差，也會(huì)影響投資風(fēng)險(xiǎn)。

此外，投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投融資時(shí)，必定要向銀行貸款，由于貸款的匯率變動(dòng)、貸款合同的變更也同樣會(huì)影響到投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)匯率變高，貸款資金又不能即時(shí)到賬，這就會(huì)使得投資項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程延緩，從而導(dǎo)致費(fèi)用及成本增加。在成本增加基礎(chǔ)上，效益不變，投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)便會(huì)隨之提高。這一系列的因素都可導(dǎo)致風(fēng)電項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)增加，因此，為減少項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)影響投資風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行有效分析。

四、風(fēng)電項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1、政策風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

風(fēng)電投資管理者應(yīng)該采取合理的措施積極應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)并化解它，一方面深入研究國(guó)家對(duì)風(fēng)電項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，從而準(zhǔn)確解讀國(guó)家在產(chǎn)業(yè)政策方面的導(dǎo)向，另一方面認(rèn)真分析優(yōu)惠政策連續(xù)性中斷的原因，并積極做出應(yīng)對(duì)預(yù)案。

2、人力資源風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

風(fēng)電場(chǎng)管理人員應(yīng)加大力度，積極引進(jìn)相關(guān)人才并儲(chǔ)備人才，同時(shí)對(duì)人才進(jìn)行有效的培訓(xùn)，督促人才激勵(lì)制度不斷完善，加大力度培訓(xùn)和培養(yǎng)現(xiàn)有人員的技術(shù)、管理能力及綜合素質(zhì)等。與此同時(shí)，促使“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)的加強(qiáng)和企業(yè)凝聚力的增強(qiáng)，從而為企業(yè)人才隊(duì)伍的穩(wěn)定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

在為項(xiàng)目選址和為設(shè)備選型時(shí)，充分分析其可行性。選址時(shí)確保所選地址有達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)能儲(chǔ)量，以避免出現(xiàn)經(jīng)常性的風(fēng)能不足或長(zhǎng)期無風(fēng)的現(xiàn)象；選型時(shí)經(jīng)驗(yàn)豐富的廠家和機(jī)能良好的機(jī)型，廠家和機(jī)型應(yīng)獲得第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)的技術(shù)認(rèn)證。如果選擇國(guó)產(chǎn)設(shè)備，生產(chǎn)廠家規(guī)模要大、機(jī)型的技術(shù)要成熟。除了前期要慎重選型之外，運(yùn)營(yíng)期可以通過保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移設(shè)備本身的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

通過上文的分析可以看出，電價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和電力項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)電項(xiàng)目投資的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這兩種風(fēng)險(xiǎn)可以通過以下措施加以防范：首先，在電價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面，降低特許權(quán)項(xiàng)目電價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的措施是：一方面，按照當(dāng)前發(fā)改委的政策，將風(fēng)電項(xiàng)目的投資回收期控制在3000小時(shí)以內(nèi)，即等效負(fù)荷的小時(shí)數(shù)；另一方面，預(yù)計(jì)后期電價(jià)時(shí)，依據(jù)相對(duì)保守的方法，從而有效確定投資收益率。其次，要對(duì)風(fēng)電項(xiàng)目的成本加強(qiáng)控制，依據(jù)其重點(diǎn)和難點(diǎn)，一方面，要深入研究風(fēng)電設(shè)備和金融市場(chǎng)，充分考慮各種可能的不確定性因素，并采取相應(yīng)的措施降低不確定性的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，對(duì)風(fēng)電項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，將項(xiàng)目成本控制納入考核的重點(diǎn)內(nèi)容之中。

結(jié)束語

風(fēng)電項(xiàng)目是可再生能源開發(fā)的重要對(duì)象和內(nèi)容，風(fēng)電項(xiàng)目的開發(fā)可以促進(jìn)能源緊缺的問題的解決和能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在這種背景下，近年來能源領(lǐng)域內(nèi)投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)之一就不可避免地包括風(fēng)電項(xiàng)目投資了。但是，在有關(guān)人員火熱地投資風(fēng)電項(xiàng)目的同時(shí)，風(fēng)電項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)該引起有關(guān)人員的重視。

參考文獻(xiàn)

[1]閆寧．風(fēng)力發(fā)電項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究［D］．北京:華北電力大學(xué)，2013:1-46．

篇9

    科研項(xiàng)目投資是一種以特定建設(shè)項(xiàng)目為對(duì)象,直接與新建項(xiàng)目有關(guān)的長(zhǎng)期投資行為。項(xiàng)目投資決策的評(píng)價(jià)與分析是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)重要的部分,因?yàn)轫?xiàng)目投資的規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大、回收時(shí)間長(zhǎng),對(duì)企業(yè)未來發(fā)展的影響也大。因此進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估十分必要。

    新投資項(xiàng)目由于處于項(xiàng)目的初始階段,科研人員只注重技術(shù)層面上的風(fēng)險(xiǎn),專業(yè)方面的局限使他們無法從整體上看到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是客觀存在的,要徹底消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不可能的,為防范新項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就要求我們財(cái)務(wù)人員介入項(xiàng)目的管理,結(jié)合財(cái)務(wù)方面的專業(yè)知識(shí)將風(fēng)險(xiǎn)量化并告之項(xiàng)目管理者,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警,將損失降至最低,為企業(yè)創(chuàng)造最大的收益。

    評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于如何確定預(yù)警指標(biāo)及預(yù)警指標(biāo)的臨界值,以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是否存在,在對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行日常財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中,應(yīng)定期或動(dòng)態(tài)地將預(yù)警指標(biāo)與臨界值進(jìn)行比較,若預(yù)警指標(biāo)臨近或突破臨界值,則根據(jù)具體情況發(fā)出警報(bào)。使核心的決策人員能夠隨時(shí)獲取有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的信息資料。

    對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,首先從調(diào)研階段開始,項(xiàng)目的調(diào)研階段主要是由新項(xiàng)目科研人員,從各個(gè)渠道收集有關(guān)該項(xiàng)目的信息,如設(shè)備購(gòu)置價(jià)值、原材料價(jià)格、單位用量、損耗率、人工、工時(shí)、以及市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格、外部的年需求量和該項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)率等等基礎(chǔ)信息,并據(jù)此出具調(diào)研報(bào)告。

    其次,財(cái)務(wù)人員根據(jù)新項(xiàng)目科研人員在調(diào)研階段出具的調(diào)研報(bào)告,根據(jù)其中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息結(jié)合財(cái)務(wù)的分析方法提供財(cái)務(wù)可行性分析報(bào)告,主要包括對(duì)項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)值的說明,如根據(jù)設(shè)計(jì)成本信息(包括預(yù)計(jì)的固定成本、變動(dòng)成本)以及目標(biāo)銷售價(jià)格計(jì)算出盈虧平衡點(diǎn)(BEP),從而給出外部對(duì)該產(chǎn)品的需求所應(yīng)該達(dá)到的最小值;通過對(duì)該項(xiàng)目的投資總額和未來幾年內(nèi)現(xiàn)金凈流量的測(cè)算計(jì)算出投資回收期,同時(shí)與新產(chǎn)品生命周期的對(duì)比可以讓管理者知道投資回報(bào)期是否在產(chǎn)品的生命周期范圍之內(nèi);通過估計(jì)當(dāng)某一不確定變量(如銷售量、銷售價(jià)格、材料價(jià)格、人工成本、材料成本、固定性成本等)發(fā)生一定程度變化的時(shí)候,項(xiàng)目的投資決策指標(biāo)(凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率、利潤(rùn)值等)將相應(yīng)發(fā)生多大程度的變化,以此來預(yù)測(cè)新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小,以及分析投資決策指標(biāo),明確項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,從而成為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要指標(biāo)。

    一、盈虧平衡點(diǎn)分析

    盈虧平衡點(diǎn)又稱零利潤(rùn)點(diǎn)、保本點(diǎn)、盈虧臨界點(diǎn)、損益分歧點(diǎn)、收益轉(zhuǎn)折點(diǎn)。它是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于不盈不虧狀態(tài)所須達(dá)到的業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或銷售量),即銷售收入等于總成本,是投資或經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)很重要的數(shù)量界限。近年來,盈虧平衡分析在企業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)決策中得到了廣泛的應(yīng)用。盈虧平衡點(diǎn)可以用銷售量來表示,即盈虧平衡點(diǎn)的銷售量;也可以用銷售額來表示,即盈虧平衡點(diǎn)的銷售額。如果預(yù)期銷售額與盈虧平衡點(diǎn)接近的話,則說明項(xiàng)目沒有利潤(rùn)。盈虧平衡點(diǎn)越低,表明項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力越大,抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。

    按實(shí)物單位計(jì)算:盈虧平衡點(diǎn)=固定成本÷(單位產(chǎn)品銷售收入-單位產(chǎn)品變動(dòng)成本)

    按金額計(jì)算:盈虧平衡點(diǎn)=固定成本÷(1-變動(dòng)成本/銷售收入)=固定成本÷貢獻(xiàn)毛益率

    盈虧平衡點(diǎn)可以通過研究產(chǎn)品的單位售價(jià)(P)、單位可變成本(V)以及總固定成本(F)來計(jì)算。可變成本是與產(chǎn)量水平成比例變化的要素,通常包括直接材料、直接人工以及利用成本。固定成本是不隨數(shù)量變化的費(fèi)用。通常包括折舊費(fèi)、租金、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資以及辦公費(fèi)等。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為:BEP=F÷(P-V)。

    根據(jù)設(shè)計(jì)成本信息(包括預(yù)計(jì)的固定成本、變動(dòng)成本)以及目標(biāo)銷售價(jià)格計(jì)算出盈虧平衡點(diǎn)(BEP),從而給出外部對(duì)該產(chǎn)品的需求所應(yīng)該達(dá)到的最小值,并提供給我們的管理決策人員,比較根據(jù)目前市場(chǎng)信息所預(yù)測(cè)出的銷售量,是否達(dá)到了該最小值,如果沒有達(dá)到就看其改善及增加銷量的可能,以從銷售方面確定產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

    二、投資決策評(píng)價(jià)分析

    投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)是指用于衡量和比較投資項(xiàng)目可行性,以便據(jù)以進(jìn)行方案決策的定量標(biāo)準(zhǔn)和尺度。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度,投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)可分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。按在計(jì)算過程中不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)稱靜態(tài)指標(biāo),包括靜態(tài)投資回收期、投資收益率;在計(jì)算過程中充分考慮和利用資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)稱動(dòng)態(tài)指標(biāo),包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率。

    (一)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)

    1.投資回收期是指以投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量抵償原始投資所需要的全部時(shí)間。投資回收期可以自項(xiàng)目建設(shè)開始年算起,也可以自項(xiàng)目投產(chǎn)年開始算起,但應(yīng)予注明。

    投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算,其具體計(jì)算又分以下兩種情況:

    項(xiàng)目建成投產(chǎn)后各年的凈收益(即凈現(xiàn)金流量)均相同,則靜態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下:不包括建設(shè)期的回收期PP/=原始投資合計(jì)÷投資后前若干年每年相等的凈現(xiàn)金流量;包括建設(shè)期的回收期PP=不包括建設(shè)期的回收期PP/+建設(shè)期。

    2.投資收益率,又稱投資報(bào)酬率(ROI)是指達(dá)產(chǎn)期正常年份的息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期年均息稅前利潤(rùn)占項(xiàng)目總投資的百分比。是作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資價(jià)值的參數(shù)的一種方法,計(jì)算時(shí)使用會(huì)計(jì)報(bào)表上的數(shù)據(jù)。

    投資收益率(ROI)=年息稅前利潤(rùn)或年均息稅前利潤(rùn)÷項(xiàng)目總投資

    將計(jì)算出的投資收益率(ROI)與所確定的基準(zhǔn)投資收益率進(jìn)行比較,其指標(biāo)大于或等于基準(zhǔn)指標(biāo),則投資項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。投資收益率考慮了項(xiàng)目有效期內(nèi)的全部現(xiàn)金流量。

    (二)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)

    1.凈現(xiàn)值(NPV)是反映投資方案在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用一個(gè)預(yù)定的基準(zhǔn)收益率(或設(shè)定的折現(xiàn)率)ic,分別把整個(gè)計(jì)算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到投資方案開始實(shí)施時(shí)的現(xiàn)值之和。

    凈現(xiàn)值(NPV)=∑NCFt(1+K)-t+∑Ct(1+K)-t

    凈現(xiàn)值(NPV)是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)。當(dāng)NPV>0時(shí),說明該投資項(xiàng)目在滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利之外,還能得到超額收益,具有財(cái)務(wù)可行性;當(dāng)NPV=0時(shí),說明該該投資項(xiàng)目基本能滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利水平,方案勉強(qiáng)可行;當(dāng)NPV﹤0時(shí),說明該該投資項(xiàng)目不能滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利水平,方案不可行;凈現(xiàn)值(NPV)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值,并全面考慮了項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況;經(jīng)濟(jì)意義明確直觀,能夠直接以貨幣額表示項(xiàng)目的盈利水平,其取舍標(biāo)準(zhǔn)也較好地體現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本目標(biāo)。

    基準(zhǔn)收益率ic也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率,是投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平。基準(zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ),同時(shí)綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。

    2.凈現(xiàn)值率(NPVR)是指投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值占原始投資現(xiàn)值總和的比率。

    凈現(xiàn)值率(NPVR)=項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(NPV)÷原始投資的現(xiàn)值合計(jì)

    只有凈現(xiàn)值率指標(biāo)大于或等于基準(zhǔn)率,則投資項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。

    3. 獲利指數(shù) (PI),是指投產(chǎn)后按基準(zhǔn)收益率或設(shè)定折現(xiàn)率折算的各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計(jì)與原始投資的現(xiàn)值合計(jì)之比。

    獲利指數(shù)(Pl) =投產(chǎn)后各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計(jì)÷原始投資的現(xiàn)值合計(jì)= 1+凈現(xiàn)值率

    只有獲利指數(shù)指標(biāo)大于或等于1的投資項(xiàng)目才具有財(cái)務(wù)可行性。它(下轉(zhuǎn)281頁)(上接279頁)是一個(gè)相對(duì)指標(biāo),反映投資的效率,即獲利能力。

    4.內(nèi)部收益率(IRR),就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

    內(nèi)部收益率,是一項(xiàng)投資可望達(dá)到的報(bào)酬率,是能使投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。就是在考慮了時(shí)間價(jià)值的情況下,使一項(xiàng)投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值,剛好等于投資成本時(shí)的收益率,而不是你所想的“不論高低凈現(xiàn)值都是零,所以高低都無所謂”,這是一個(gè)本末倒置的想法了。因?yàn)橛?jì)算內(nèi)部收益率的前提本來就是使凈現(xiàn)值等于零。

    內(nèi)部收益率越高,說明你投入的成本相對(duì)地少,但獲得的收益卻相對(duì)地多。IRR大于項(xiàng)目所要求的最低投資報(bào)酬率或資本成本,方案可行;內(nèi)部收益率法能夠把項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來,指出這個(gè)項(xiàng)目的收益率,便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比,確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得投資建設(shè)。

    通過對(duì)盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的運(yùn)用,計(jì)算出各因素在保本的前提下所達(dá)到的最大風(fēng)險(xiǎn)值或者說完成某一目標(biāo)下的最高風(fēng)險(xiǎn)和最低風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo),及這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)參數(shù)的影響情況,預(yù)測(cè)有關(guān)因素對(duì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期等主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響,分析項(xiàng)目所能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)大小,將靜態(tài)的管理數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)后反饋給項(xiàng)目決策人員,推動(dòng)相關(guān)部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,了解各個(gè)要素的變化對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)參數(shù)產(chǎn)生的影響,便于有效的進(jìn)行項(xiàng)目后面各階段的評(píng)審和實(shí)施。

篇10

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號(hào)：[TU-9]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當(dāng)時(shí)僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計(jì)建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)不但利潤(rùn)空間巨大，而且會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多邊性帶動(dòng)效應(yīng)；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求很大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，如果項(xiàng)目沒有做好，將會(huì)引起一系列社會(huì)問題，成為一個(gè)高破壞的工程。因此，建立一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評(píng)判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成功率，對(duì)于社會(huì)或者企業(yè)、個(gè)人來說，都具有深遠(yuǎn)的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要風(fēng)險(xiǎn)

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

1.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。

1.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)等。我們主要來分析未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

①未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項(xiàng)目就要繳納幾百萬元的綠化費(fèi)。項(xiàng)目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費(fèi)。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會(huì)級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又開始征收電力配套費(fèi)，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是在不斷地增加.這類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于投資者在主觀上對(duì)未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時(shí)，對(duì)投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之外，還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴(kuò)大投資范圍，從而實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險(xiǎn)增大了。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報(bào)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工的時(shí)候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對(duì)于一些中小開發(fā)商來講，可能會(huì)面臨比開發(fā)住宅項(xiàng)目更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量及管理

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量和管理方法。

2.1 未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度量中，我們通常要計(jì)算不同經(jīng)營(yíng)方式的最大利潤(rùn)，同時(shí)也要計(jì)算可以承受的最大經(jīng)濟(jì)損失，并將可能造成的不同損失詳細(xì)列出，例如自營(yíng)損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平來達(dá)到。

2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在有風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，投資企業(yè)因?yàn)榛I措資金，而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方法很多，可以通過計(jì)算自有資金利潤(rùn)率及其方差來進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時(shí)候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和運(yùn)作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資時(shí)一定要做好風(fēng)險(xiǎn)控制及管理，如下是風(fēng)險(xiǎn)管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體如下：項(xiàng)目選址――產(chǎn)品定位――運(yùn)作策劃――資金平衡――經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體分析：①項(xiàng)目選址。首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選址時(shí)，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額。細(xì)致分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)等相關(guān)問題。③運(yùn)作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)要求來進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，要判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；還要判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時(shí)要判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)決定了其項(xiàng)目投資比住宅項(xiàng)目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。