導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，其以新型工業(yè)化和新經(jīng)濟(jì)為背景，依托于產(chǎn)業(yè)，以地產(chǎn)為載體，面對(duì)的主要開(kāi)發(fā)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)園區(qū)、生態(tài)寫(xiě)字樓、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)用房以及工業(yè)樓宇等，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)與自然資源的充分融合，屬于集約化經(jīng)營(yíng)、綜合開(kāi)發(fā)的多功能產(chǎn)業(yè)形態(tài)，是產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)的綜合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于一般的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯的標(biāo)志為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在規(guī)劃與研究方面具有較高的專(zhuān)業(yè)要求。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用，主要從企業(yè)加速孵化功能、產(chǎn)業(yè)集聚功能、輻射滲透功能、融合功能以及示范功能中體現(xiàn)出來(lái)。下面對(duì)其逐一進(jìn)行探討。

（一）企業(yè)加速孵化功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將其他環(huán)境以及合理地產(chǎn)條件提供給企業(yè)，利用各種合理的扶持手段，不斷促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)發(fā)展中不僅提供所需的硬件環(huán)境。例如一些基礎(chǔ)設(shè)施等，而且還提供諸如支持型的法規(guī)政策、完善的社會(huì)服務(wù)以及高密度的智力資源等軟件條件。不難看出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有孵化器的功能，加速企業(yè)與城市產(chǎn)品的孵化。

（二）產(chǎn)業(yè)集聚功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)優(yōu)于其他發(fā)展模式，其能匯聚分布在不同社會(huì)組織的多種資源，進(jìn)而協(xié)同發(fā)揮作用。而且將不同組織聚集在一起，能營(yíng)造出良好的競(jìng)爭(zhēng)氣氛，保證不同組織間相互配合，實(shí)現(xiàn)資源更好的優(yōu)化整合。例如，北京以海淀區(qū)的中關(guān)村、MAX空港企業(yè)園為典型代表的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，抓住了發(fā)展機(jī)遇得以迅速的發(fā)展。

（三）輻射滲透功能

所謂的輻射滲透功能指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域影響、擴(kuò)散和滲透未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模的部門(mén)或毗鄰區(qū)域。同時(shí)，促進(jìn)社會(huì)、科技、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面也包含在內(nèi)。張江高科作為我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的龍頭起到了良好的帶頭作用，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樹(shù)立了良好的榜樣。張江高科的經(jīng)營(yíng)理念為“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運(yùn)營(yíng)藍(lán)籌股”，制定并處于實(shí)施階段的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)階越式發(fā)展戰(zhàn)略，借助多樣靈活的投融資形式，張江高科完成了園區(qū)內(nèi)一百多家企業(yè)的參股目標(biāo)，由之前單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變成了高科技產(chǎn)業(yè)投資商。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在教育實(shí)驗(yàn)、地方科技等事業(yè)發(fā)展上發(fā)揮了較大的促進(jìn)作用，推動(dòng)了文化事業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)以及地方商業(yè)的發(fā)展，使勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)大大增加。

（四）融合功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融合表示在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與科技融合方面體現(xiàn)的能力以及發(fā)揮的作用。主要從以下兩個(gè)方面加以體現(xiàn)：一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合了資金與技術(shù)，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)技術(shù)高新企業(yè)具備的高質(zhì)量且豐富的技術(shù)資源為依托，可吸收很多風(fēng)險(xiǎn)資本；另一方面，結(jié)合轉(zhuǎn)化與成果。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增加了相同產(chǎn)業(yè)不同企業(yè)間的交流，為成果的轉(zhuǎn)化創(chuàng)造了良好條件。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一些中介組織與政府相關(guān)部門(mén)，促進(jìn)企業(yè)家與成功擁有者間的溝通，并將一些便利條件提供給雙方，又進(jìn)一步促進(jìn)了成果的轉(zhuǎn)化。

（五）示范功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)工藝以及技術(shù)產(chǎn)品等方面上的創(chuàng)新，推動(dòng)并影響著其他經(jīng)濟(jì)組織及區(qū)域外的企業(yè)，發(fā)揮了較好的示范功能，具體表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：其一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成之后，無(wú)論是技術(shù)成果利用還是技術(shù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)均取得較大成功，在短時(shí)間內(nèi)引起全國(guó)或區(qū)域性效仿與學(xué)習(xí)，有助于技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展；其二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在改革企業(yè)管理體制、運(yùn)行機(jī)制等方面，可為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以外的企業(yè)提供樣板。

三、保證項(xiàng)目商業(yè)盈利模式與開(kāi)發(fā)模式制定的科學(xué)性

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有較大投資規(guī)模以及較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，涵蓋較多個(gè)子項(xiàng)目且涉及很多行業(yè)，并具有較高的專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)程度，運(yùn)作項(xiàng)目面臨較大難度。所以，需要統(tǒng)籌安排商業(yè)盈利模式以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)充分做好以下工作：

（一）開(kāi)發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共包含兩種開(kāi)發(fā)模式：和政府進(jìn)行協(xié)商進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)商統(tǒng)籌安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及進(jìn)度，下面逐一進(jìn)行探討。

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多處在市郊，土地?zé)o市政基礎(chǔ)設(shè)施，因此開(kāi)發(fā)商需要實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)，待土地一級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商和地方政府之間的報(bào)酬結(jié)算分為以下幾類(lèi)：其一，對(duì)工程進(jìn)行總承包。政府委托開(kāi)發(fā)商實(shí)施道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷以及征地等工作。待招拍掛之后政府將相應(yīng)利潤(rùn)支付給開(kāi)發(fā)商；其二，利潤(rùn)分成方式。即開(kāi)發(fā)商完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，招拍掛后，充分分析開(kāi)發(fā)成本、拍賣(mài)地價(jià)等因素，和政府進(jìn)行協(xié)商進(jìn)行利潤(rùn)分成；其三，土地補(bǔ)償方式。當(dāng)開(kāi)發(fā)商完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，政府不支付現(xiàn)金，而是給予開(kāi)發(fā)商一定面積的土地，作為其土地開(kāi)發(fā)的補(bǔ)償。

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及節(jié)奏的統(tǒng)籌安排

開(kāi)發(fā)商統(tǒng)籌安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及節(jié)奏時(shí)，需要認(rèn)真分析市場(chǎng)需求、資金狀況以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等方面內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行合理分期，尤其在不同建設(shè)時(shí)期，確定科學(xué)、合理的開(kāi)發(fā)順序。

（二）經(jīng)營(yíng)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式與普通商業(yè)地產(chǎn)比較相近，包括租賃結(jié)合、產(chǎn)權(quán)出租以及產(chǎn)權(quán)出售模式，其中在產(chǎn)權(quán)出售模式中，開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的回籠，避免資金流動(dòng)出現(xiàn)較大壓力；產(chǎn)權(quán)出租模式中經(jīng)營(yíng)權(quán)可被完整的保存，可享受物業(yè)后期的升值，而租售模式處于上述兩種模式之間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟選擇何種經(jīng)營(yíng)模式，需充分考慮資金狀況、市場(chǎng)情況、產(chǎn)品特點(diǎn)以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等多方面內(nèi)容。

（三）盈利模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式可從開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略?xún)蓚€(gè)方面進(jìn)行理解。在開(kāi)發(fā)方面，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)牽扯一級(jí)～三級(jí)的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，在不同級(jí)別的開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商均能從中獲得較大利潤(rùn)。具體來(lái)講利潤(rùn)主要從以下方面產(chǎn)生：項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理獲得的利潤(rùn)；土地轉(zhuǎn)讓或一級(jí)開(kāi)發(fā)獲得的利潤(rùn)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的利潤(rùn)。針對(duì)上述不同的利潤(rùn)來(lái)源，開(kāi)發(fā)商需結(jié)合具體情況，確定最佳的盈利模式。

從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)確定盈利模式，供由以下方式可供選擇：方式一，針對(duì)分期建設(shè)的項(xiàng)目，前期物業(yè)提供優(yōu)惠的合作條件以及較低的租金與銷(xiāo)售價(jià)格。采用該種模式利潤(rùn)點(diǎn)較低，甚至根本不賺錢(qián)，這樣做的目的在于提升品牌知名度與影響力，為后期賺的更多的利潤(rùn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；方式二，建設(shè)同期項(xiàng)目時(shí)，低價(jià)租賃或銷(xiāo)售部分物業(yè)，將利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)移到其他物業(yè)上；方式三，給予重點(diǎn)或主力商戶(hù)一定的優(yōu)惠，借助主力店的號(hào)召力，高價(jià)租賃或出售附近的商鋪，以獲得較大利潤(rùn)；方式四，商家入駐初期無(wú)利潤(rùn)，利潤(rùn)的獲得主要依靠后期，或者利潤(rùn)的獲得憑借提供的附加服務(wù)，而不是通過(guò)租金盈利。

參考文獻(xiàn)：

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[2]于科.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式對(duì)比研究[D].重慶大學(xué)，2012

[3]俞江毅.基于訂單模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位研究[D].浙江工業(yè)大學(xué)，2011

篇2

一、前言

Hedonic定價(jià)法是西方國(guó)家房地產(chǎn)定價(jià)研究中的重要方法。它將房屋看作是由一系列屬性構(gòu)成的異質(zhì)商品,以消費(fèi)者效用和偏好作為研究的基礎(chǔ),對(duì)房產(chǎn)的定價(jià)和消費(fèi)者從中獲得的福利給予了全新的詮釋。本文將運(yùn)用Hedonic模型分析狹義的商業(yè)房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱(chēng)商鋪)租賃的主要影響因素,并運(yùn)用廣州市天河區(qū)商鋪?zhàn)赓U數(shù)據(jù)做實(shí)證分析。

廣州市是南方商業(yè)名城。天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)的東部,處于廣州市域的幾何中心位置。天河區(qū)自1985年建區(qū)以來(lái),經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非?？?綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值位居廣州市各區(qū)前列。

二、Hedonic模型的構(gòu)建

Hedonic源于希臘文,意為“享受”,指的是消費(fèi)產(chǎn)品或服務(wù)而得到的效用或者滿(mǎn)足,Hedonic模型就是一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系經(jīng)常采用的模型。

構(gòu)建模型的函數(shù)形式即Hedonic模型的基本思路是,消費(fèi)者愿意為一件商品支付的價(jià)格取決于他能夠從商品的各種屬性中獲得何種程度的享受。Hedonic定價(jià)指的是在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)的均衡條件下,購(gòu)買(mǎi)者所支付的價(jià)格應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償住宅各種特征所能帶來(lái)的舒適度。假設(shè)所有家庭的偏好和收入水平類(lèi)似,那么這個(gè)市場(chǎng)中所有住宅的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是這些特征值的一個(gè)函數(shù),即:

(1)

式中P為該商品的價(jià)格,X1,X2,X3,……Xn是商品的各個(gè)特征,這就是Hedonic定價(jià)模型。Hedonic模型通常有三種函數(shù)形式,即:線性、半對(duì)數(shù)以及對(duì)數(shù)形式。

線性形式:

(2)

也可將Hedonic模型假定為指數(shù)形式:

(3)

兩邊取對(duì)數(shù),則有:

(4)

但是該模型在使用過(guò)程中存在不便之處,假如某特征變量取零,那么等式右邊無(wú)意義,所以在Hedonic模型實(shí)證分析過(guò)程中,半對(duì)數(shù)更加常用。半對(duì)數(shù)模型分等式左邊取對(duì)數(shù)和等式右邊取對(duì)數(shù)兩種,分別對(duì)應(yīng)邊際遞減和邊際遞增兩種情況。

其中等式左邊取對(duì)數(shù)的形式如下:

(5)

三、數(shù)據(jù)篩選及變量賦值

將天河區(qū)租賃所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理,將其中的無(wú)用數(shù)據(jù)剔除,并一一歸類(lèi)后,可以用于商鋪?zhàn)赓U分析的數(shù)據(jù)有13968組。按照以下劃分進(jìn)行賦值。

表1 商業(yè)房地產(chǎn)租賃中的房屋特征變量的細(xì)分表

其中人口密度賦值如下表2所示,天河區(qū)目前管轄21個(gè)街道,大體可以分為三個(gè)類(lèi)型。中心區(qū)域?yàn)槭平帧⑻旌幽辖?、林和街、獵德街、冼村、員村;城鄉(xiāng)結(jié)合內(nèi)邊緣區(qū)域?yàn)榈欠褰?、棠下街、?chē)陂街、五山街;城鄉(xiāng)結(jié)合外邊緣區(qū)域?yàn)樯澈?、興華、沙東、天園、元崗、黃村、龍洞、長(zhǎng)興、鳳凰、前進(jìn)、珠吉、新塘。地鐵經(jīng)過(guò)的街道為元崗、五山、林和、石牌、冼村、天園、天河南七個(gè)街道。

表2 天河區(qū)各行政街道平均人口密度(人/)(2008-2009)

四、運(yùn)行結(jié)果及分析

對(duì)于Hedonic模型的選取,運(yùn)用線性和半對(duì)數(shù)模型分別進(jìn)行試算,線形模型結(jié)果較為理想,通過(guò)運(yùn)用SPSS13.0軟件運(yùn)算線形模型,得到線性模型的最終情況:

表3 商鋪?zhàn)赓U價(jià)格影響因素hedonic模型分析統(tǒng)計(jì)情況

從結(jié)果看,在SPSS13.0中選擇6個(gè)自變量全部進(jìn)入回歸模型進(jìn)行計(jì)算,通過(guò)對(duì)hedonic線性模型數(shù)據(jù)處理,發(fā)現(xiàn)有4個(gè)變量進(jìn)入模型,得到上面兩表格。

商鋪回歸方程方差分析的顯著性水平(P值)為

將進(jìn)入模型的變量的未標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)代入多元線性回歸方程中即可得到商鋪?zhàn)赓U的特征價(jià)格模型:

(6)

根據(jù)Hedonic模型分析的結(jié)果,我們不難看出,影響商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最主要的因素依次為軌道交通、房屋面積、距離CBD中心的距離、人口密度等。房屋面積為負(fù)號(hào)表明面積越小,平均租賃價(jià)格越高。

式中參數(shù)前的系數(shù)表達(dá)了各因素對(duì)價(jià)格的影響因子,如某個(gè)變量在Xi處發(fā)生1%的變化,把 Hedonic模型按4-3表述式進(jìn)行一階泰勒展開(kāi),可以得到該變量的隱含變化價(jià)格:

(7)

從6式的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格模型,可以分別得到各影響因素的租賃價(jià)格影響權(quán)重。其中與CBD距離的遠(yuǎn)近的特征價(jià)格為22.419元/級(jí),表示在其他影響因素不變的情況下,商鋪與CBD的距離近一級(jí),租賃價(jià)格將提高22.419元;或者說(shuō)距離賦值以X0為基數(shù),與CBD的距離發(fā)生1%的變化,租賃價(jià)格將相應(yīng)變化22.419%X0元。

式中的常數(shù)項(xiàng)集中體現(xiàn)了市場(chǎng)環(huán)境變化等其他因素和系統(tǒng)誤差對(duì)價(jià)格的影響,因?yàn)槌诉M(jìn)行擬合的因素外,還有許多影響租賃價(jià)格的因素。其中有些影響較大但不好采集數(shù)據(jù)未進(jìn)行分析,如商鋪的樓層方位因素,而大多數(shù)為次要因素。

五、案例分析

天河城廣場(chǎng)位于廣州市天河南路與體育西路交匯處,總營(yíng)業(yè)面積達(dá)10萬(wàn)平方米。出租率在1999年以后一直保持在99%以上。2008年天河南商鋪的租賃均價(jià)為162.59元/m2 ,是天河區(qū)租賃價(jià)格最高的街道,而天河城的租賃均價(jià)達(dá)到853.59元/m2。天河城廣場(chǎng)租賃收入從1996年開(kāi)業(yè)的3700萬(wàn)元, 到2006年,收入近4億元,租金收入在10年左右的時(shí)間里呈現(xiàn)出十倍速的增長(zhǎng)。

地理位置優(yōu)越,是天河城廣場(chǎng)成功的前提。天河城廣場(chǎng)在選址上順應(yīng)城市商業(yè)中心東移的趨勢(shì)。天河城位于天河商圈的中心位置,地處廣州市東西、南北中軸線交叉點(diǎn),南鄰廣州城市中心珠江新城,毗鄰廣州CBD中央商務(wù)區(qū),鄰近五山眾多大學(xué)校區(qū)。優(yōu)越的地理位置使天河城廣場(chǎng)獨(dú)具“地利”之優(yōu)。

天河區(qū)是廣州和珠江三角洲的匯集地帶,天河城廣場(chǎng)四面環(huán)路,有60多條公交車(chē)在廣場(chǎng)前設(shè)站。交通十分便捷。廣場(chǎng)地下層設(shè)有上千個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。

天河城廣場(chǎng)擁有理想的軌道交通系統(tǒng)。天河城廣場(chǎng)北鄰廣州火車(chē)東站。廣州地鐵一號(hào)線的一個(gè)出入口就設(shè)在廣場(chǎng)內(nèi),直通廣場(chǎng)地下一層,地鐵三號(hào)線在體育西路、體育中心都有出入口,出入口到達(dá)天河城廣場(chǎng)直線路程不到300米。隨著廣珠輕軌的開(kāi)通,廣州、中山、順德、珠海都將縮小到1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,天河城廣場(chǎng)的商業(yè)影響力將更加廣泛。

天河城廣場(chǎng)所在街道人口密度為 27608人/m2,在天河區(qū)屬于密度最大的街道之一。天河區(qū)現(xiàn)有人口約123.88萬(wàn)人,這部分人基本上是中高收入階層,經(jīng)濟(jì)條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu),使天河城廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。

天河城廣場(chǎng)從投入使用開(kāi)始,一直堅(jiān)持物業(yè)只租不賣(mài),保持產(chǎn)權(quán)完整。天河城廣場(chǎng)對(duì)不同經(jīng)營(yíng)狀況的租戶(hù)采取不同的租賃策略。對(duì)牽頭租戶(hù),從租金、經(jīng)營(yíng)條件等方面給予大力幫助與支持,引進(jìn)吉之島和天貿(mào)南大兩個(gè)大品牌租戶(hù)。在面積搭配上,面積較大的牽頭租戶(hù)產(chǎn)租能力稍差,但能帶動(dòng)其他經(jīng)營(yíng);小面積租戶(hù)靈活多樣,產(chǎn)租能力較旺盛。在面積上合理搭配,既保證了經(jīng)營(yíng)整體質(zhì)量,也保持了經(jīng)營(yíng)的多樣性以及較好的產(chǎn)租能力。

天河城廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)的成功是全方位的。前面兩個(gè)章節(jié)通過(guò)Hedonic分析得到影響商業(yè)租賃價(jià)格的主要因素。而天河城廣場(chǎng)恰恰具有便捷的交通、得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,同時(shí)大小面積的商鋪采取有層次搭配租賃,這些都是高租金高回報(bào)形成的主要原因。案例分析使理論分析得到較好的驗(yàn)證。

六、建議

1.加強(qiáng)政府的調(diào)控、管理和服務(wù)

天河區(qū)是一個(gè)具有朝氣的新城區(qū),應(yīng)以現(xiàn)代商業(yè)理念為指引,以大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和現(xiàn)代人文環(huán)境為支撐,以增強(qiáng)輻射功能為導(dǎo)向,積極發(fā)展現(xiàn)代物流、批發(fā)服務(wù)和商務(wù)會(huì)展。打造現(xiàn)代商業(yè)風(fēng)格鮮明、時(shí)代氣息濃郁的大商圈。

在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和發(fā)展中,政府應(yīng)控制同一區(qū)域內(nèi)商鋪建設(shè)密度,規(guī)劃M(mǎn)all布局。對(duì)大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),政府需通過(guò)科學(xué)論證后才予以實(shí)施,促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)及租賃市場(chǎng)有梯度、有秩序發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)功能和交通功能的協(xié)調(diào)性研究,加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提供充裕的基礎(chǔ)設(shè)施,拓展軌道交通,解決交通和環(huán)境的瓶頸制約。引導(dǎo)相關(guān)服務(wù)業(yè)在商業(yè)項(xiàng)目比較密集的中心區(qū)域及CBD周?chē)鋺?hù),完善CBD周?chē)呐涮自O(shè)施建設(shè)。

2.商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足自身,走特色發(fā)展的道路

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)根據(jù)自身狀況,制定適合自身發(fā)展的前景規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略。不因短期經(jīng)營(yíng)困難改變長(zhǎng)期戰(zhàn)略,堅(jiān)持以租為主的物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。項(xiàng)目建設(shè)前,企業(yè)應(yīng)多角度做好項(xiàng)目調(diào)研與市場(chǎng)論證,充分考慮影響商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的主要因素,發(fā)揮主觀能動(dòng)性,爭(zhēng)取積極因素。聽(tīng)取租戶(hù)的想法和意見(jiàn),做到有針對(duì)性的設(shè)計(jì)和建設(shè)。建設(shè)出有特色、有現(xiàn)代氣息的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

篇3

2007年1～2月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比上年同期增長(zhǎng)12.7%，增幅比同期房地產(chǎn)及辦公樓投資分別低11.6和6.8個(gè)百分點(diǎn)；2007年第一季度，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長(zhǎng)17.7%，但增幅不僅比同期房地產(chǎn)投資低9.2個(gè)百分點(diǎn)，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個(gè)百分點(diǎn)。2007年1～4月份與全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有反彈的情況不同，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長(zhǎng)15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，比2007年1～4月份全國(guó)房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個(gè)百分點(diǎn)；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶(hù)北京、深圳等大中城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場(chǎng)發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵兒。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產(chǎn)、購(gòu)物中心地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)都將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資的亮點(diǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下特點(diǎn)：對(duì)資金的需求較大、受政策的影響大、協(xié)調(diào)利益的難度大、合理規(guī)劃的難度高。

1、對(duì)資金的需求較大。地產(chǎn)項(xiàng)目的投資大、占地廣、建設(shè)和投資回收期長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要求巨大的資金投入。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氛圍，因而所有的前期投入都來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積累。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家估計(jì)，按北京商場(chǎng)目前的裝飾水平，每平方米建筑費(fèi)用加上裝修費(fèi)用大約為2萬(wàn)元，5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就得近10個(gè)億，一年僅利息就要5，000多萬(wàn)元，加上水、電、空調(diào)、電梯等一系列費(fèi)用，其運(yùn)作成本之高可想而知。而在出租過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。因此，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資本實(shí)力、市場(chǎng)融資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力有著很高的要求。

2、受政策的影響大。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、金融信貸政策、銷(xiāo)售管理政策、工程建設(shè)政策等。首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建要經(jīng)多個(gè)政府部門(mén)審批。除了國(guó)土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門(mén)外，規(guī)劃方案還必須向市商委報(bào)審，設(shè)計(jì)必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體布局才可能獲得通過(guò)。有的城市由于商業(yè)設(shè)施較多，對(duì)開(kāi)發(fā)大賣(mài)場(chǎng)和百貨店甚至要召開(kāi)市民聽(tīng)證會(huì)，如大連。其次，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達(dá)到八成30年。

再者，商業(yè)項(xiàng)目的層數(shù)少，根據(jù)銷(xiāo)售政策規(guī)定，一般要到物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂后才能預(yù)售，而高層、小高層住宅只要投資達(dá)到1/3、已經(jīng)確定竣工日期就可以進(jìn)行預(yù)售，因此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求發(fā)展商具有很強(qiáng)的資金實(shí)力。此外，商業(yè)項(xiàng)目對(duì)政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調(diào)整對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的收益將產(chǎn)生革命性的影響。商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約。

3、利益協(xié)調(diào)的難度大。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)面臨兩級(jí)客戶(hù)，一是銷(xiāo)售階段的投資經(jīng)營(yíng)者；二是物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段的最終消費(fèi)者。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃時(shí)，不僅要考慮各投資經(jīng)營(yíng)者的需求特性，更要考慮最終消費(fèi)者的消費(fèi)行為和心理特征。如此，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者就形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開(kāi)發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開(kāi)發(fā)利益的同時(shí)，考慮整個(gè)環(huán)路的其他利益者，才能維持整個(gè)環(huán)路的發(fā)展。

4、合理規(guī)劃的難度高。一方面商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)客戶(hù)需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求不具有替代性。如果針對(duì)特定目標(biāo)客戶(hù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目招商不成功，項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)將很難找到合適的客戶(hù)，從而給項(xiàng)目銷(xiāo)售招商帶來(lái)嚴(yán)重的后果。最關(guān)鍵的是，由于其規(guī)劃難度大，因此需要多個(gè)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、各方面專(zhuān)業(yè)人員的協(xié)調(diào)配合，才能提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功率。這也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源整合的程度提出了更高的要求。

三、商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利模式

盈利模式的多樣性同樣也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)是靠物業(yè)增值來(lái)獲得長(zhǎng)線投資回報(bào)和長(zhǎng)期現(xiàn)金流。因此，商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的確定，對(duì)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要?？v觀我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)盈利模式，可歸納為以下幾種：

1、整體出售。通過(guò)店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)地產(chǎn)出售給各個(gè)小業(yè)主。這種方式可以使開(kāi)發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，且小業(yè)主面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

2、整體出租。開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，獲取租金收益。這種方式回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，但可以獲得物業(yè)增值和持續(xù)現(xiàn)金流，同時(shí)還可以以此獲得抵押貸款。

3、部分出售，主力出租。根據(jù)項(xiàng)目具體情況，部分出租，部分銷(xiāo)售。項(xiàng)目較好的運(yùn)作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來(lái)人氣，提升整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值；同時(shí)高價(jià)出售待售物業(yè)，以獲得最大經(jīng)營(yíng)收益。

4、整體持有。開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開(kāi)發(fā)商自身?yè)碛猩虡I(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員和隊(duì)伍，是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)的途徑。實(shí)踐中，由于該模式容易使開(kāi)發(fā)商自己誤入競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔(dān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，容易出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)人力資源和品牌資源的缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)指揮零售專(zhuān)業(yè)的情況，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行；此外，還會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實(shí)施。

5、混合運(yùn)作。大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會(huì)增大、商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)與零售商合作，共同經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。具體方式有：（1）保底+營(yíng)業(yè)額提成模式。開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負(fù)責(zé)其余部分投資，并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)商得到保底金額和一定比例的營(yíng)業(yè)額提成。一般情況下，超市類(lèi)商品的提成比例為1.5～2%；百貨類(lèi)商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤(rùn)一般低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金。（2）參股經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)商為了吸引國(guó)內(nèi)外知名的主力店而出資參股，該主力店設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的分店，開(kāi)發(fā)商參股比例一般不超過(guò)20%。分店每年按雙方約定向開(kāi)發(fā)商支付租金，同時(shí)向零售服務(wù)商交納品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，約為1.0～2%營(yíng)業(yè)額。該模式優(yōu)點(diǎn)是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應(yīng)，可帶租約銷(xiāo)售整體物業(yè)；缺點(diǎn)是參股資金分紅受分店經(jīng)營(yíng)狀況限制，并因此承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

6、產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式店鋪，指開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用：（1）售后產(chǎn)權(quán)人自營(yíng)。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（2）先分散售出產(chǎn)權(quán)，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產(chǎn)權(quán)。這種方式既有利于開(kāi)發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（4）采取售后包租。由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，并承諾一定的收益回報(bào)給小業(yè)主。這種方式實(shí)施過(guò)程中往往由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗或開(kāi)發(fā)商失信等各種原因，而使小業(yè)主難以獲得承諾的回報(bào)。（5）以租代售。承租人租賃物業(yè)一定年期后獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前，有些開(kāi)發(fā)商對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)采取現(xiàn)代超市加商鋪地產(chǎn)的模式，其實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作與超市零售商的合作組合。根據(jù)分析商業(yè)地產(chǎn)投資的特點(diǎn)可以看出，商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。因此，在分析評(píng)價(jià)商業(yè)項(xiàng)目投資方案時(shí)，也要把風(fēng)險(xiǎn)控制考慮在內(nèi)。

四、選擇商業(yè)地產(chǎn)盈利模式需要解決的問(wèn)題

一是講求聚合效應(yīng)和互補(bǔ)效應(yīng)。把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。

二是對(duì)高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價(jià)昂貴，拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)巨大，開(kāi)發(fā)成本非常高。城市中心商業(yè)地產(chǎn)一般都是高層，建設(shè)周期少則一二年，多則三五年，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。建設(shè)周期失控，會(huì)給資金供應(yīng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等帶來(lái)困難。要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣(mài)，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無(wú)法駕馭的。

篇4

商業(yè)地產(chǎn)增速

《英才》：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模巨大，盡管其他領(lǐng)域增長(zhǎng)較快，但今年商業(yè)地產(chǎn)似乎有急剎車(chē)的跡象？

王健林：萬(wàn)達(dá)今年上半年純商業(yè)地產(chǎn)比去年降低了9%，其實(shí)這跟地產(chǎn)行業(yè)都有關(guān)系。如果在一年的某個(gè)時(shí)段來(lái)看，可能會(huì)出現(xiàn)數(shù)字同比去年有所降低，但是應(yīng)該看全面的數(shù)字。去年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是903億，今年我估計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)接近1100億。如果按照商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)算，應(yīng)該接近1200億。這同比去年凈增200億以上了，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)放緩的情況下，200億的增長(zhǎng)相當(dāng)于20%以上，也算不少了。

《英才》：那萬(wàn)達(dá)曾經(jīng)的40%年增長(zhǎng)還會(huì)有嗎？

王健林：萬(wàn)達(dá)連續(xù)五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增長(zhǎng)，去年過(guò)了千億，今年假如到1500億，那就有40%了。然而隨著萬(wàn)達(dá)規(guī)模越來(lái)越大，明年能不能維持就難說(shuō)了，明年在1500億的基礎(chǔ)上再增長(zhǎng)40%，那就需要凈增600億，會(huì)感到吃力。但是萬(wàn)達(dá)在看得見(jiàn)的這十年之內(nèi)，每年維持20%以上的增長(zhǎng)是不成問(wèn)題的。

《英才》：你認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最壞的年份是在兩年后？

王健林：我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題高峰應(yīng)該是在兩到三年以后。做商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)資源，先把商業(yè)資源搞好再來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，但很多做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不是這樣。

《英才》：未來(lái)萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式是怎樣的？

王健林：今后20年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)就基本固化和工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)萬(wàn)達(dá)信息中心2011年推出的“購(gòu)物中心模塊化管理軟件”管理。

進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)

《英才》：旅游產(chǎn)業(yè)的投資是否比商業(yè)地產(chǎn)更大，比如長(zhǎng)白山項(xiàng)目？

王健林：那當(dāng)然了。

《英才》：那投資回報(bào)相比商業(yè)地產(chǎn)是否更好？

王健林：這個(gè)東西還在摸索，模式上其實(shí)還是和地產(chǎn)有所結(jié)合。長(zhǎng)白山這個(gè)度假區(qū)規(guī)劃400多萬(wàn)平米的住宅，現(xiàn)在因?yàn)檫@個(gè)度假區(qū)剛開(kāi)業(yè)，另外人們對(duì)這個(gè)認(rèn)識(shí)還不夠，房?jī)r(jià)只能賣(mài)3000元每平米。但是我相信隨著時(shí)間的推移，比如五年以后、八年以后，也許能賣(mài)到七八千元，那賣(mài)個(gè)400多萬(wàn)平米就把這個(gè)投資收回來(lái)了。

《英才》：還是用住宅來(lái)平衡？

王健林：事實(shí)上還是用住宅來(lái)平衡，有地產(chǎn)的模式在里邊。包括我現(xiàn)在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅開(kāi)發(fā)這塊把我整個(gè)投資稀釋掉50%，或者稀釋掉40%，我就有勇氣能投更多的文化內(nèi)容和綜合性?xún)?nèi)容。

《英才》：這與以前的盈利模式豈不是一樣了？

王健林：應(yīng)該說(shuō)核心的盈利模式是有變化的，過(guò)去我萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)靠住宅開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在都不是住宅了，在2011年萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售項(xiàng)目當(dāng)中60%來(lái)自非住宅類(lèi)。銷(xiāo)售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)的錢(qián)流回來(lái)了。

《英才》：像萬(wàn)達(dá)這樣的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裼绊懻w效率？

王健林：我們自己也是試驗(yàn)當(dāng)中。我不敢百分之百打保票說(shuō)我每一個(gè)行業(yè)、每一個(gè)產(chǎn)業(yè)都做的最好。但是如果你不做全，多要素不組合，你就沒(méi)有創(chuàng)新的能力，你就沒(méi)有新的吸引別人的地方。

盡管全產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)我們?nèi)瞬拧⒅R(shí)經(jīng)驗(yàn)都是挑戰(zhàn)，但是如果沒(méi)有這個(gè)決心，或者說(shuō)沒(méi)有這個(gè)膽量，那不去做就永遠(yuǎn)也做不成事。

中國(guó)院線大鱷

《英才》：當(dāng)初你怎么發(fā)現(xiàn)AMC的呢？

王健林：萬(wàn)達(dá)當(dāng)時(shí)就是想把電影院做大，做大以后就要走并購(gòu)路線，而并購(gòu)肯定是美國(guó)最好。所以我們就派了一個(gè)團(tuán)隊(duì)去做調(diào)研，把前五大院線摸了個(gè)遍，我們覺(jué)得最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是AMC。

《英才》：有人說(shuō)AMC買(mǎi)貴了，你怎么看？

王健林：不要人云亦云。舉個(gè)例子，萬(wàn)達(dá)花26億美元，AMC當(dāng)時(shí)賬面有3個(gè)多億的現(xiàn)金，它持有的股票是2億多美元，這兩個(gè)隨時(shí)可以拋，加在一起就6億美元，我就等于20億美元買(mǎi)下來(lái)。20億乘6.3是126億，對(duì)應(yīng)5000塊屏幕，每塊屏幕只有300萬(wàn)多一點(diǎn)。不要說(shuō)在美國(guó)，在中國(guó)每塊屏幕的成本400萬(wàn)，何況怎么可能同時(shí)占有338個(gè)這樣的地段和資源呢？

《英才》：AMC未來(lái)盈利能力怎么樣？

王健林：想要AMC賺大錢(qián)也不太可能。我就是要這個(gè)規(guī)模，另外利用兩個(gè)市場(chǎng)的資本差價(jià)，在美國(guó)就算每年我做到5000萬(wàn)美元的凈利潤(rùn)去上市，可能也就是把我的投資拿回來(lái)，掙不了多少錢(qián)。但是要把它裝在中國(guó)的資本市場(chǎng)，或拿到香港市場(chǎng)去上市，可能也就完全不一樣了。

我再拿這個(gè)錢(qián)去投資，把所有的影院全都重新改造一遍，院線盈利就真的提升了。

劍指消費(fèi)帝國(guó)

《英才》：未來(lái)萬(wàn)達(dá)的定位是否已不是一家房地產(chǎn)公司，而是一家文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)？

王健林：也不是文化產(chǎn)業(yè)，我給自己定的方向就是2020年萬(wàn)達(dá)徹底轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)標(biāo)志就是以文化旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)包括購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)。文化、旅游、商業(yè)地產(chǎn)各為支柱產(chǎn)業(yè)的一個(gè)企業(yè)集團(tuán)，但是整個(gè)企業(yè)已經(jīng)不是以房地產(chǎn)為主業(yè)，房地產(chǎn)的收入來(lái)自于房地產(chǎn)銷(xiāo)售一定要低于50%。

萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在拼命發(fā)展旅游、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，而且做零售，做大萬(wàn)達(dá)百貨，都是為了這個(gè)目標(biāo)努力。為什么呢？有些人會(huì)覺(jué)得是不是房地產(chǎn)名聲不好聽(tīng)我才這么做？不是這樣的，只是房地產(chǎn)看不到長(zhǎng)期現(xiàn)金流，說(shuō)穿了就是這種情況。

《英才》：為什么？商業(yè)地產(chǎn)畢竟有穩(wěn)定的租金。

王健林：我做商業(yè)地產(chǎn)，但我因?yàn)闆](méi)有上市，需要開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售來(lái)獲得現(xiàn)金流。當(dāng)然如果今后上市了，上市募集這點(diǎn)錢(qián)也支持不了我每年投資1000億或者更多來(lái)建這么多購(gòu)物中心。

篇5

一、常見(jiàn)的投資測(cè)算誤區(qū)

比較常見(jiàn)的一個(gè)誤區(qū)就是人們?cè)谶M(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用等一起計(jì)入投資測(cè)算，然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)收入的測(cè)算，運(yùn)營(yíng)收入一般情況下包括月服務(wù)費(fèi)（含房屋租賃費(fèi)）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產(chǎn)出一合算，內(nèi)部投資回報(bào)率往往很難看（這其實(shí)也會(huì)是顯而易見(jiàn)的測(cè)算結(jié)果），遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與住宅開(kāi)發(fā)投資或?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)投資回報(bào)相比，要計(jì)算投資回報(bào)周期，更可能是遙遙無(wú)期。在可研分析測(cè)算時(shí)就可能已經(jīng)把投資商、開(kāi)發(fā)商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯，養(yǎng)老地產(chǎn)不必再去考慮投資了。假設(shè)換一種思路分析，按酒店測(cè)算的方式，在某一年限考慮退出變現(xiàn)，投資回報(bào)的測(cè)算會(huì)好一些，這種測(cè)算，回報(bào)率的指標(biāo)好壞很大程度上不取決于運(yùn)營(yíng)收入的好壞，而取決于變現(xiàn)價(jià)值假設(shè)的高低。

二、輕重資產(chǎn)分離的投資模式

養(yǎng)老行業(yè)研究者們現(xiàn)在經(jīng)常提及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。這種投資模式其實(shí)是很多商業(yè)地產(chǎn)在采用的模式，大到企業(yè)集團(tuán)，小到個(gè)人投資者，商業(yè)地產(chǎn)投資的目的是獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)與未來(lái)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的資產(chǎn)保值增值。

商業(yè)地產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)商或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，賠與賺是看運(yùn)營(yíng)商或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)選擇與能力，可能會(huì)賠，賠了租金也得照付，當(dāng)然也有很多機(jī)會(huì)賺到錢(qián)。這種輕重資產(chǎn)分離的開(kāi)發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)模式，讓開(kāi)發(fā)商、投資人、運(yùn)營(yíng)者各得其所，自己去算自己的帳，風(fēng)險(xiǎn)也各自承擔(dān)，誰(shuí)也不必有怨言。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有其一定的特殊性，但本質(zhì)上應(yīng)該是一種商業(yè)地產(chǎn)的投資模式。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)自己建了一條商業(yè)街，然后自己去經(jīng)營(yíng)所有商鋪，而是會(huì)采用銷(xiāo)售或持有出租獲得回報(bào)（當(dāng)然也有自己投資、自己運(yùn)營(yíng)的情況）。

養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)還不太成熟，現(xiàn)有養(yǎng)老院的高空置率與低回報(bào)現(xiàn)狀加大了人們進(jìn)入養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的顧慮。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不像商業(yè)地產(chǎn)一樣后面有大量跟進(jìn)接棒的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。這種情況，一定程度上束縛了養(yǎng)老地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，因此進(jìn)行投資測(cè)算分析時(shí)，也自覺(jué)不自覺(jué)地將投資與運(yùn)營(yíng)放在一起測(cè)算了。

三、理想的投資與盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。

重資產(chǎn)即買(mǎi)地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過(guò)將養(yǎng)老公寓出租給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，獲得穩(wěn)定的租金收益及未來(lái)所持有的地產(chǎn)、房產(chǎn)保值增值。這種回報(bào)率與住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售相比，在三五年的短期內(nèi)是無(wú)法相比的，但假如計(jì)算到二三十年，其長(zhǎng)期回報(bào)率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)。

輕資產(chǎn)即租房、運(yùn)營(yíng)、照顧好養(yǎng)老客戶(hù)，其投資與盈利邏輯是通過(guò)將房屋出租給養(yǎng)老客戶(hù)，提供全面的服務(wù)，同時(shí)收取一定押金，在扣除運(yùn)營(yíng)成本、管理費(fèi)用之后獲得穩(wěn)定的服務(wù)收益。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是否盈利一方面取決于是否對(duì)入住的養(yǎng)老客戶(hù)提供了好的設(shè)施與服務(wù)，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運(yùn)營(yíng)服務(wù)的深度與廣度。

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本與費(fèi)用，所以決定運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)盈利的關(guān)鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運(yùn)營(yíng)肯定不賺錢(qián)。入住率90%以上或還有排隊(duì)等待入住的情況，一般都會(huì)有盈利。

服務(wù)的深度是指運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容是僅僅限于入住客戶(hù)的基本需求，還是有更多的項(xiàng)目可供老人選擇。同樣一個(gè)老人，在經(jīng)濟(jì)情況許可的情況下，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)滿(mǎn)足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務(wù)的廣度是指運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)是否有外延到周邊社區(qū)，通過(guò)擴(kuò)大服務(wù)范圍、服務(wù)人群，獲得更多的收入。構(gòu)建“養(yǎng)老+”的理念，將養(yǎng)老服務(wù)的范圍放大，甚至包括部分養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，這對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或人們投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有重要指導(dǎo)意義。

四、輕重資產(chǎn)分離模式的落地實(shí)施

在分析清楚輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專(zhuān)業(yè)做養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的企業(yè)可以采取租賃現(xiàn)有物業(yè)的方式進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，可以較快地完成養(yǎng)老項(xiàng)目投資改建與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以采取這種方式較快地推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的拓展。但這種租賃現(xiàn)有物業(yè)也有一定不足之處，就是現(xiàn)有建筑在適老化設(shè)計(jì)方面可能存在硬傷或需要調(diào)整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產(chǎn)仍不失為一種好的選擇。

篇6

奧達(dá)想抓住“文化電商”的趨勢(shì)，在傳統(tǒng)領(lǐng)域進(jìn)行電子商務(wù)業(yè)務(wù)拓展，“西北出版物物流基地項(xiàng)目”成為奧達(dá)的發(fā)力點(diǎn)。依托基地，奧達(dá)搭建起全新的電子商務(wù)平臺(tái)，整合現(xiàn)有物流基地的倉(cāng)儲(chǔ)物流能力，為商戶(hù)提供一站式服務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上交易和線下供應(yīng)鏈物流的整合。預(yù)計(jì)西北出版物物流基地2015年產(chǎn)值會(huì)達(dá)到106億，到2017年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值146.525億。

以京東和亞馬遜等B2C電子商務(wù)網(wǎng)站為例，京東4次融資，將20幾億美元花在物流建設(shè)上，物流對(duì)電子商務(wù)的意義可見(jiàn)一斑。倉(cāng)儲(chǔ)加物流配送整合的服務(wù)，形成了奧達(dá)電子商務(wù)平臺(tái)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

此外，會(huì)員的個(gè)性管理和數(shù)據(jù)資料，線上線下會(huì)員的信息整合，成為一筆非常有價(jià)值的資產(chǎn)。奧達(dá)利用這些信息進(jìn)一步吸引更多會(huì)員。同時(shí)，他們還發(fā)展移動(dòng)端，通過(guò)手機(jī)實(shí)現(xiàn)移動(dòng)的購(gòu)物助手，最終形成網(wǎng)絡(luò)、店面、移動(dòng)終端的三點(diǎn)互動(dòng)，形成一個(gè)緊密融合的立體購(gòu)物平臺(tái)圈。

以往，電商網(wǎng)站都是B2B形式，大商家主導(dǎo)，向小商家銷(xiāo)售。 但奧達(dá)集中商鋪的需求，建立一個(gè)整合采購(gòu)CPP的模式，支持整合采購(gòu)，把一些小的發(fā)行商的需求“抱團(tuán)”整合在一起，以平臺(tái)的形式統(tǒng)一向出版社進(jìn)行詢(xún)價(jià)、訂購(gòu)和結(jié)算，幫助小企業(yè)拿到更優(yōu)惠的價(jià)格，對(duì)于出版社可以增加分銷(xiāo)的渠道，奧達(dá)把這兩者之間的差價(jià)取過(guò)來(lái)，整合采購(gòu)需求。

電商轉(zhuǎn)型，不能忽略背后的盈利模式和具體增值服務(wù)。奧達(dá)初期的盈利模式是在這個(gè)平臺(tái)建立以后，擴(kuò)大招商引資的商戶(hù)群體，收取平臺(tái)會(huì)費(fèi)。此外，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，交易量增加，可以根據(jù)交易量的比例。平臺(tái)具備一定影響力后，不單單為商戶(hù)服務(wù)，也可以在這個(gè)平臺(tái)上提供一個(gè)B2C的服務(wù)，通過(guò)廣告，聚集更多的商家，整合產(chǎn)業(yè)鏈。 如何將傳統(tǒng)企業(yè)做優(yōu)、做強(qiáng)、做久，如何突破發(fā)展瓶頸，電商轉(zhuǎn)型成為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要選擇，奧達(dá)更多的關(guān)注是能夠給客戶(hù)帶來(lái)什么價(jià)值。 觸電突圍

篇7

資源產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)在海印股份中扮演了不同的角色：商業(yè)地產(chǎn)可以帶來(lái)現(xiàn)金流，產(chǎn)生資源收益，資源產(chǎn)業(yè)能夠使企業(yè)有高增長(zhǎng)。其實(shí)，在海印股份商業(yè)地產(chǎn)、高嶺土、炭黑三個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)中，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比重呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

自2008年，海印通過(guò)定向增發(fā)及現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)的方式注入了海印集團(tuán)的主題商場(chǎng)及綜合性商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)租賃業(yè)務(wù)之后，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、盈利能力較強(qiáng)的主題商場(chǎng)和綜合性商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)租賃業(yè)務(wù)，使得公司資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力得到了提高。

據(jù)海印股份公布的2009年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2009年海印股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.51億元，其中租賃行業(yè)營(yíng)業(yè)收入約4.12億元，幾乎占總營(yíng)收5成；凈利潤(rùn)約1.3億元，毛利率高達(dá)64.42%。到2010年，其2010年報(bào)顯示，商業(yè)地產(chǎn)占總凈利潤(rùn)比重達(dá)87％，在營(yíng)業(yè)收入中也占比57％。據(jù)2011年報(bào)，海印股份商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)、高嶺土、炭黑三塊業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.59億元、2.47億元、4.15億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為63.42%、13.55%、22.73%；凈利潤(rùn)分別為3.78億元、86.47　萬(wàn)元、782.35　萬(wàn)元。

海印股份的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式在國(guó)內(nèi)上市公司中極為少見(jiàn)，公司通過(guò)長(zhǎng)期租賃或并購(gòu)有價(jià)值提升空間的商業(yè)物業(yè)，重新進(jìn)行商業(yè)定位和工程改造后，再對(duì)外租賃并逐年合理穩(wěn)定提租，簡(jiǎn)單總結(jié)就是：租入━規(guī)劃建設(shè)━租出━盈利。租入與租出間的價(jià)格差便是海印股份的主要商業(yè)利潤(rùn)來(lái)源。

這種獨(dú)特模式，使得海印在面對(duì)2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)安然度過(guò)。在2008年，海印資產(chǎn)注入的11家商場(chǎng)中，除商展中心和番禺休閑外，其他9大商場(chǎng)的物業(yè)均為租賃物業(yè)。這些商場(chǎng)的盈利模式均比較一致：商場(chǎng)一般以較低的租金與出租方簽訂期限為10-20年的租賃合同。對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行裝修后，根據(jù)客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)需要對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行分割，最終以顯著高于租入單價(jià)的價(jià)格租賃給中小商戶(hù)，較高的出租價(jià)與低成本的租入價(jià)之間的價(jià)差為商場(chǎng)的利潤(rùn)來(lái)源。

篇8

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類(lèi)用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類(lèi)土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。其范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的第一次結(jié)合，也可以看成是房地產(chǎn)在工業(yè)領(lǐng)域的最初形態(tài)，該形態(tài)以工業(yè)園區(qū)形態(tài)出現(xiàn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的由來(lái)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然產(chǎn)物。優(yōu)惠的稅收政策、高效的行政程序、廉價(jià)的土地價(jià)格是傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)依據(jù)。政策因素在國(guó)內(nèi)外企業(yè)工廠選址中具有決定性的意義。以上海為例，從最早的漕河涇工業(yè)區(qū)、張江園區(qū)、金橋出口加工區(qū)等都以政策作為優(yōu)越于其他城市或區(qū)縣的主要依據(jù)。隨著開(kāi)放程度的擴(kuò)大，中部、內(nèi)陸地區(qū)在上述方面的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，這些工業(yè)形態(tài)正逐漸從上海轉(zhuǎn)移出去。在這些企業(yè)外遷的同時(shí)，一方面是企業(yè)自身需要把核心的部門(mén)繼續(xù)留在上海本地（諸如銷(xiāo)售、研發(fā)、設(shè)計(jì)等），另一方面政府也需要有高附加值的產(chǎn)業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)填充閑置的土地和建筑。由此園區(qū)型辦公經(jīng)濟(jì)（也就是所謂的2.5產(chǎn)業(yè)）應(yīng)勢(shì)而生。由于土地載體的不同，2.5產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了舊建筑改造與土地新建的過(guò)程。以市北高新技術(shù)園區(qū)為例，江場(chǎng)三路以東的一期為老廠房改造，二期和三期則為新建項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

縱觀國(guó)內(nèi)外知名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們可以看出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)多樣：標(biāo)準(zhǔn)辦公，甲級(jí)辦公，花園式辦公，研發(fā)樓等都有涉及，但其核心功能都為辦公?？梢哉f(shuō)與傳統(tǒng)商業(yè)辦公地產(chǎn)比較，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在使用功能方面沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)多為分布于中心城區(qū)，享受著便利的交通，完善的商務(wù)配套，而這些往往都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，那產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是如何能立足？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又具有哪些獨(dú)特優(yōu)勢(shì)呢？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的魅力

首先我們從使用者的角度來(lái)看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的魅力和優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品塑造方面具有更大的靈活性，高品質(zhì)的獨(dú)立型花園辦公樓成為各項(xiàng)目主力宣傳的重點(diǎn)。從辦公硬件和辦公環(huán)境來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有明顯優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多分布于非中心區(qū)域，不論是售價(jià)還是租金也是傳統(tǒng)市區(qū)寫(xiě)字樓無(wú)法擁有的。價(jià)格也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推廣的主要手段。

產(chǎn)業(yè)定位與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是吸引客戶(hù)的重要因素。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賦予企業(yè)的不只是辦公條件的改善，更是企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)：利用強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的高度聚集效應(yīng)，給中小型企業(yè)提供各式平臺(tái)（金融融資、電子交易、產(chǎn)品展示、政策優(yōu)惠、會(huì)務(wù)會(huì)議等），這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)的本質(zhì)內(nèi)容。核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的作用有如商業(yè)招商中的主力店，通過(guò)引入主力店可以順勢(shì)吸引其他相關(guān)中小商家的入駐。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅是帶來(lái)一次性的銷(xiāo)售收入，更是通過(guò)其他相關(guān)平臺(tái)服務(wù)的投入，產(chǎn)生源源不斷的持續(xù)性收入。

下面我們?cè)購(gòu)拈_(kāi)發(fā)者的角度出發(fā)，來(lái)看看投資人是如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又是如何獲得各種收益的呢？

一是通過(guò)與特定工業(yè)企業(yè)聯(lián)合按需訂制，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從中獲利。開(kāi)發(fā)商取得用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。在上海，漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的“科技綠洲飛利浦研發(fā)中心”即是在此種運(yùn)營(yíng)模式下開(kāi)發(fā)的極具代表性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

二是通過(guò)土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)。該模式是指投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，通過(guò)將項(xiàng)目中部分土地或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓給房地產(chǎn)投資基金或其他專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。

三是通過(guò)長(zhǎng)期持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得經(jīng)營(yíng)收益或出售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品獲利。項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商（或獨(dú)立，或聯(lián)合）進(jìn)行項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。

四是引進(jìn)已定的產(chǎn)業(yè)主題類(lèi)企業(yè)，從而獲取項(xiàng)目銷(xiāo)售后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得租金收益和經(jīng)營(yíng)管理收益等。這種盈利模式在國(guó)內(nèi)較為普遍，尤其是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出售的模式更為常見(jiàn)。

我們知道傳統(tǒng)的房地產(chǎn)盈利模式相對(duì)簡(jiǎn)單，無(wú)非通過(guò)銷(xiāo)售或租賃而產(chǎn)生，這種模式在住宅和近年來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)方面屢試不爽。隨著這一兩年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，傳統(tǒng)的盈利模式受到巨大挑戰(zhàn)。一方面，市場(chǎng)上需求量不斷受到擠壓，市場(chǎng)的消化能力特別是對(duì)于商業(yè)和辦公的銷(xiāo)售量急劇下降，商業(yè)的價(jià)值被低估，商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格倒掛；另一方面，政府在土地出讓的協(xié)議中也嚴(yán)格控制產(chǎn)證的劃分，越來(lái)越多的地方政府不再允許劃分成小單元出售，商業(yè)的“住宅化”模式受到挑戰(zhàn)。園區(qū)資產(chǎn)分別打包，既可以集中上市又可以拆分上市，這將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)的重要盈利趨勢(shì)。還是以市北高新科技園為例，該園區(qū)通過(guò)穩(wěn)定的租金和其他收益，成功上市，成為其他園區(qū)全力效仿的對(duì)象。上市既可以帶來(lái)高溢價(jià)收益，同時(shí)又不失對(duì)于資產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)，可謂是一舉兩得。

篇9

1、投資商就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考核，認(rèn)為有投資潛力就進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，以期回報(bào)。

2、開(kāi)發(fā)商是以銷(xiāo)售為盈利模式，而發(fā)展商是以長(zhǎng)期的租賃或投資收益為盈利模式的（一般都是商業(yè)地產(chǎn)），開(kāi)發(fā)商是發(fā)展商的初級(jí)階段，真正有實(shí)力的公司才會(huì)去做發(fā)展商，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，土地是升值的，投資或租賃收益才是最穩(wěn)定的回報(bào)方式。開(kāi)發(fā)商主要就是找項(xiàng)目，簽地皮，辦理相關(guān)手續(xù)和對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行建設(shè)等。因此投資商與開(kāi)發(fā)商有很大區(qū)別。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇10

一輪輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，迫使開(kāi)發(fā)商走到選擇的十字路口。他們或繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，或轉(zhuǎn)型求存。尋找新掘金點(diǎn)，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)，都成為地產(chǎn)行業(yè)談?wù)摰男聼狳c(diǎn)與方向。

花樣年在這個(gè)“路口”中，選擇的是舍棄規(guī)模擴(kuò)張，改變自身的商業(yè)模式。即逐漸退出中低端市場(chǎng)，未來(lái)只開(kāi)發(fā)以服務(wù)提升附加值的高端產(chǎn)品，從而由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。2011年，作為花樣年從住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)服務(wù)商的元年，養(yǎng)老地產(chǎn)成為花樣年轉(zhuǎn)型的新發(fā)力點(diǎn)。

暗合服務(wù)轉(zhuǎn)型

一直在規(guī)模擴(kuò)張上收效不大的花樣年，為自己下一步發(fā)展找到路子。花樣年從今年初開(kāi)始，對(duì)外界高調(diào)宣稱(chēng)轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，并籌謀與之企業(yè)定位相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)。

近日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，花樣年對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的第一輪理論研究已經(jīng)完成，已經(jīng)開(kāi)始著手健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，并預(yù)計(jì)明年下半年在深圳推出第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

花樣年所規(guī)劃的健康產(chǎn)業(yè)園，位于深圳南山蛇口南海大道與工業(yè)六路交界處，屬地段優(yōu)越、交通便利。花樣年在今年6月份，以人民幣3.16億元收購(gòu)TCL王牌電子（深圳）有限公司，從中獲得TCL深圳在蛇口的三宗地塊以及地塊上現(xiàn)有的五棟建筑物。

潘軍此前向媒體介紹，這3塊地塊所處區(qū)域，未來(lái)將會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的城市升級(jí)改造，形成一個(gè)高端的城市綜合體。健康產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，是花樣年先期進(jìn)行的改造項(xiàng)目，是對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嘗試。

按照潘軍早前向媒體透露的信息，試點(diǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)完后不銷(xiāo)售，全部用來(lái)租賃。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，花樣年會(huì)與美國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，外判管理服務(wù)，并與醫(yī)院合作提供健康檢查。

時(shí)代周報(bào)記者從花樣年內(nèi)部人士處了解到，該項(xiàng)目改造完成后，將以高級(jí)酒店會(huì)所模式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)可提供150個(gè)房間，最多可收納200多個(gè)老人。除了一般醫(yī)護(hù)服務(wù)外，也會(huì)提供各類(lèi)型的活動(dòng)，以滿(mǎn)足退休老人多樣生活需求。這個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年下半年推出市場(chǎng)，主要針對(duì)60-80歲年齡段的高收入家庭，月租金約在6000-8000元。

花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)商，做細(xì)分市場(chǎng)，為何會(huì)選擇養(yǎng)老地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)？

潘軍在接受香港媒體采訪時(shí)表示，花樣年進(jìn)入養(yǎng)老項(xiàng)目完全沒(méi)有難度，“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)處就是整合資源”。此外，花樣年的核心競(jìng)爭(zhēng)力是做品質(zhì)，在商業(yè)管理上比其他企業(yè)下的功夫要大，這使得花樣年有優(yōu)勢(shì)成立自己養(yǎng)老、養(yǎng)生的管理公司。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)尚屬全新領(lǐng)域，無(wú)論是開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)還是經(jīng)營(yíng)模式，因此沒(méi)有太大的進(jìn)入門(mén)檻。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的特有屬性，與花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的自我定位是相吻合的，有利于其進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)打壓的形勢(shì)，涉老地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以有效地回避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，參與民生建設(shè)，獲得各級(jí)政府的支持，同時(shí)保有型的物業(yè)也是開(kāi)發(fā)商后期持續(xù)融資的一個(gè)有效工具?！北本┣迦A城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳首春指出，同時(shí)對(duì)于日益提高的土地增值稅，也有利于開(kāi)發(fā)商稅務(wù)籌劃，獲得最大的收益。

盈利模式猜想

盡管，花樣年宣稱(chēng)在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)模式研究已經(jīng)完成，但并沒(méi)有進(jìn)一步對(duì)外透露具體運(yùn)作模式。花樣年未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，也成為市場(chǎng)的一大猜想。

與普通住宅開(kāi)發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式。這意味著，需要較多的資金沉淀，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，同時(shí)存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這也是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎進(jìn)入的主要原因。

萬(wàn)科從2006年開(kāi)始探索養(yǎng)老地產(chǎn)，直至2010年底才將首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目―“活躍長(zhǎng)者之家”推至臺(tái)前。探索兩年多的保利地產(chǎn)，對(duì)其首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是租還是售，仍未有確定。

“目前，深圳健康產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目已經(jīng)在做，但具體的經(jīng)營(yíng)模式還不適合公開(kāi)，因?yàn)樯婕暗缴虡I(yè)機(jī)密。”上述花樣年的內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道，在一切都未定型之前，不方便作過(guò)多透露。

陳首春根據(jù)商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)的功能，劃分適老住宅、老年公寓以及長(zhǎng)期照護(hù)機(jī)構(gòu)三類(lèi)。其中，這些地產(chǎn)項(xiàng)目又可分銷(xiāo)售型物業(yè)和持有型物業(yè)。

鑒于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的融資瓶頸和資金壓力，“我認(rèn)為，可能涉老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該參照目前商業(yè)地產(chǎn)的操作模式，”陳首春表示，在養(yǎng)老項(xiàng)目中可配備一定數(shù)量的住宅類(lèi)物業(yè)作為快速套現(xiàn)的產(chǎn)品來(lái)平衡開(kāi)發(fā)商的資金壓力。同時(shí)，持有型物業(yè)和銷(xiāo)售物業(yè)的比例要通過(guò)測(cè)算，使銷(xiāo)售型物業(yè)的銷(xiāo)售收入能夠基本覆蓋全部初投資。

此外，長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，也是一大挑戰(zhàn)。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健對(duì)此坦言，養(yǎng)老社區(qū)若長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個(gè)難點(diǎn)，需要投入多少資源都需要摸索。此外，養(yǎng)老配套服務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)不容易，企業(yè)要對(duì)社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)問(wèn)題，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源，涉及問(wèn)題太多太復(fù)雜。