導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇公共收益管理辦法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

第三條  省人民政府建設行政主管部門負責全省住房售后首次交易（以下簡稱住房交易）的管理工作。設區(qū)的市和縣（市）人民政府房產行政管理部門負責本行政區(qū)域內住房交易的管理工作。

第四條  各級人民政府財政、土地、地稅、物價等有關部門應當按照各自的職責，實施住房交易的管理工作。

第五條  住房交易活動應當依法進行，并遵循自愿、公平、公開的原則。

第六條  除有下列情形之一的外，城鎮(zhèn)居民購買并取得房屋所有權證書、土地使用權證書的住房都可以進行交易：

（一）住房面積超過國家和本省規(guī)定的控制標準，并且超過標準部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款的；

（二）已列入城鎮(zhèn)房屋拆遷公告規(guī)定的拆遷范圍的；

（三）住房的產權屬于共有，有一個以上的共有人不同意交易的；

（四）住房已經抵押且抵押權人不同意買賣、贈與、交換的；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

第七條  住房交易的形式包括買賣、贈與、交換、租賃和抵押等。

第八條  在進行住房交易前，住房所有權人應當通知原房屋產權單位。在同等條件下，原產權單位或者原產權單位的職工享有優(yōu)先購買權或者租賃權。

第九條  住房所有權人在進行住房交易前，應當持房屋所有權證書、土地使用權證書、夫妻雙方的居民身份證和其他有關材料，向設區(qū)的市、縣（市）房產行政管理部門申請辦理住房交易手續(xù)。

第十條  住房的交易價格由當事人協(xié)商議定。

當事人在辦理交易手續(xù)時，應當如實向房產行政管理部門申報成交價格。其中買賣、贈與、交換住房的，還應當及時向房產行政管理部門申請辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，并持房屋所有權證書向同級土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

第十一條  在進行住房交易前房屋所有權人未領取土地使用權證書的，可以憑房屋所有權證書先行交易。交易完成后需要辦理土地使用權證書的，應當持房屋所有權證書向土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

第十二條  以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。

以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進行交易，按規(guī)定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當所得部分上交同級財政，專項用于住房補貼。

第十三條  進行住房交易，應當依照國家和本省的有關規(guī)定繳納稅費和土地使用權出讓金。

第十四條  以成本價購買的住房可以相互交換，或者與私房、商品房交換。

在住房出售前或者出售后一年內，該戶家庭按照市場價購買居住用房的，其交易行為視同房屋產權交換。

第十五條  在進行住房交易后，對該住房的維修仍然按照交易前的維修管理辦法執(zhí)行，原住房所有權人繳納的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還。其中需要辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)的，原住房所有權人繳納的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分隨同房屋產權一并過戶。

第十六條  在進行住房交易后，該戶家庭的夫妻雙方不得再按照國家和本省的城鎮(zhèn)住房制度改革優(yōu)惠政策，購買、承租公有住房。

第十七條  本省鼓勵具備條件的單位和個人開辦住房購銷企業(yè)或者住房交易中介服務機構，從事住房的收購、整修、出售業(yè)務和住房交易的中介服務活動。

篇2

第三條、定點零售藥店審查和確定的原則是：保證基本醫(yī)療保險用藥的品種和質量；引入競爭機制，合理控制藥品服務成本；方便參保人員就醫(yī)后購藥和便于管理。

第四條、定點零售藥店應具備以下資格與條件：

（一）持有《藥品經營企業(yè)許可證》、《藥品經營企業(yè)合格證》和《營業(yè)執(zhí)照》，經藥品監(jiān)督管理部門年檢合格；

（二）遵守《中華人民共和國藥品管理法》及有關法規(guī)，有健全和完善的藥品質量保證制度，能確保供藥安全、有效和服務質量；

（三）嚴格執(zhí)行國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）規(guī)定的藥品價格政策，經物價部門監(jiān)督檢查合格；

（四）具備及時供應基本醫(yī)療保險用藥、24小時提供服務的能力；

（五）能保證營業(yè)時間內至少有一名藥師在崗，營業(yè)人員需經地級以上藥品監(jiān)督管理部門培訓合格；

（六）嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度有關政策規(guī)定，有規(guī)范的內部管理制度，配備必要的管理人員和設備。

第五條、愿意承擔城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險定點服務的零售藥店，應向統(tǒng)籌地區(qū)勞動保障行政部門提出書面申請，并提供以下各項材料：

（一）藥品經營企業(yè)許可證、合格證和營業(yè)執(zhí)照的副本；

（二）藥師以上藥學技術人員的職稱證明材料；

（三）藥品經營品種清單及上一年度業(yè)務收支情況；

（四）藥品監(jiān)督管理、物價部門監(jiān)督檢查合格的證明材料；

（五）勞動保障行政部門規(guī)定的其他材料。

第六條、勞動保障行政部門根據零售藥店的申請及提供的各項材料，對零售藥店的定點資格進行審查。

第七條、統(tǒng)籌地區(qū)社會保險經辦機構在獲得定點資格的零售藥店范圍內確定定點零售藥店，統(tǒng)發(fā)定點零售藥店標牌，并向社會公布，供參保人員選擇購藥。

第八條、社會保險經辦機構要與定點零售藥店簽訂包括服務范圍、服務內容、服務質量、藥費結算辦法以及藥費審核與控制等內容的協(xié)議，明確雙方的責任、權利和義務。協(xié)議有效期一般為1年。任何一方違反協(xié)議，對方均有權解除協(xié)議，但須提前通知對方和參保人，并報勞動保障行政部門備案。

第九條、外配處方必須由定點醫(yī)療機構醫(yī)師開具，有醫(yī)師簽名和定點醫(yī)療機構蓋章。處方要有藥師審核簽字，并保存2年以上以備核查。

第十條、定點零售藥店應配備專（兼）職管理人員，與社會保險經辦機構共同做好各項管理工作。對外配處方要分別管理、單獨建帳。定點零售藥店要定期向統(tǒng)籌地區(qū)社會保險經辦機構報告處方外配服務及費用發(fā)生情況。

第十一條、社會保險經辦機構要加強對定點零售藥店處方外配服務情況的檢查和費用的審核。定點零售藥店有義務提供與費用審核相關的資料及帳目清單。

第十二條、社會保險經辦機構要按照基本醫(yī)療保險有關政策規(guī)定和與定點零售藥店簽訂的協(xié)議，按時足額結算費用。對違反規(guī)定的費用，社會保險經辦機構不予支付。

第十三條、勞動保障行政部門要組織藥品監(jiān)督管理、物價、醫(yī)藥行業(yè)主管部門等有關部門，加強對定點零售藥店處方外配服務和管理的監(jiān)督檢查。要對定點零售藥店的資格進行年度審核。對違反規(guī)定的定點零售藥店，勞動保障行政部門可視不同情況，責令其限期改正，或取消其定點資格。

篇3

第二條  本辦法適用于四川省城鎮(zhèn)（含獨立工礦區(qū)）已購公有住房和經濟適用住房首次上市出售的管理。

第三條  本辦法所稱的已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）根據國家和縣以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定按成本價格購買的公有住房。

本辦法所稱的經濟適用住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）按市、縣人民政府指導價購買的國家給予優(yōu)惠政策建造的住房，包括安居房、廣廈房、解危解困房和集資合作建設的住房。

第四條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售必須依法進行，遵循自愿、平等、等價有償的原則，成交價格由買賣雙方協(xié)商議定，其合法權益受法律保護。

第五條  已購公有住房和經濟適用住房出售后，該職工不得以任何理由再按照成本價購買公有住房，也不得購買政府提供優(yōu)惠政策的經濟適用住房或租住公有廉租住房。

第六條  市、縣人民政府應當在建立職工家庭住房檔案，清理、糾正違規(guī)住房，并根據本辦法制定當地公有住房和經濟適用住房上市出售實施方案的基礎上，經省人民政府批準后，開放已購公有住房和經濟適用住房交易市場。

第七條  省人民政府建設行政主管部門負責全省已購公有住房和經濟適用住房上市出售的管理工作。

各市、州、縣人民政府和地區(qū)行政公署房地產管理部門負責本行政區(qū)域內的已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理工作。

第二章  出售條件

第八條  職工已購公有住房和經濟適用住房，在取得合法房屋產權證書后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超過其住房面積控制標準部分（不含公攤面積）未按規(guī)定以市場價補足差價的已購公有住房；

（二）超過其住房面積控制標準部分未按規(guī)定補交稅費的已購經濟適用住房；

（三）超過其住房面積控制標準購占兩套以上公有住房、經濟適用住房的，或者以非市場租金租住公有住房又按住房制度改革政策購買的公有住房、經濟適用住房；

（四）利用公款超標準裝修，超標準部分未按規(guī)定補足裝修費用的；

（五）上市出售后會形成新的住房困難的；

（六）以分期付款或抵押貸款方式購買，但房價款尚未付清或未經抵押權人同意上市出售的；

（七）處于房屋拆遷公告范圍內的；

（八）擅自改變房屋使用性質的；

（九）法律、法規(guī)以及縣以上人民政府規(guī)定的其他情形。

第九條  與機關辦公區(qū)、學校教學區(qū)和企事業(yè)單位生產區(qū)、工作區(qū)分割不開的已購公有住房和經濟適用住房，只能向原產權單位或者單位職工出售。

第三章  出售程序

第十條  市（縣）人民政府房地產管理部門應在房地產交易市場設立已購公有住房和經濟適用住房上市出售服務專柜，房地產交易管理部門、產權管理部門、住房制度改革管理部門實行聯(lián)合辦公，為職工出售已購公有住房和經濟適用住房辦理有關手續(xù)提供便利。

第十一條  職工出售已購公有住房和經濟適用住房，應到房地產交易市場公有住房和經濟適用住房上市出售服務專柜，向房地產交易管理部門提出申請，填報已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表，并提交下列材料：

（一）房屋所有權證書、土地使用權證書；

（二）房屋所有權人（含共有權人）簽署的同意出售的書面意見；

（三）房屋所有權人（含共有權人）身份證及戶籍證明；

（四）購房專用發(fā)票或有效付款憑證；

（五）職工及其配偶所在單位出具的已購公有住房或經濟適用住房是否超標，超標部分是否按規(guī)定補差，有無違規(guī)購占住房，是否已作糾正的證明。已建立職工家庭住房檔案的，可不再提交單位證明。

第十二條  房地產交易管理部門在受理申請后，應當會同縣以上住房制度改革管理部門對是否符合售房條件進行審核；房屋產權管理部門應在該申請出售房屋的所在地公告售房信息，并對該房屋面積進行復核。

自公告售房信息之日起7個工作日內，單位和個人可對該房屋上市出售提出異議；該房屋原產權單位可提出同等條件下保留優(yōu)先購買權的書面意見。

房地產交易管理部門應自收到申請之日起15日內，根據審核和公告情況，作出是否準予該房屋上市出售的書面答復。準予出售的，應通知保留優(yōu)先購買權的原產權單位參與交易。

第十三條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售的買賣當事人應當依法簽訂房屋買賣合同，如實申報成交價格，經房地產交易管理部門核實后，按規(guī)定繳交有關稅費。房屋產權管理部門應自交易過戶手續(xù)完畢之日起30日內，辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，發(fā)放房屋所有權證。

第十四條  已購公有住房和經濟適用住房出售時，房屋所有權和該房屋所占用的土地使用權同時轉移，買方應憑變更后的房屋所有權證書到土地管理部門辦理土地使用權變更登記。

尚未領取土地使用權證書的已購公有住房和經濟適用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有權人可以憑房屋所有權證到房地產交易管理部門先行辦理交易過戶手續(xù)，辦理完房屋所有權轉移手續(xù)之日起30日內，由買方持變更后的房屋所有權證書到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)。辦理土地使用權證書，除工本費外，不得收取其他任何手續(xù)費。

第十五條  已購公有住房實際復核面積與房屋所有權證書標明面積不符的，以實際復核面積為準。實際復核面積大于房屋所有權證書標明面積的，在該購房職工住房面積控制標準范圍內的部分按購房當年房改成本價、超過住房面積控制標準的部分按購房當年市場價，向原產權單位補足購房款后，方可上市出售。

第四章  交易稅費

第十六條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售，按國家現行規(guī)定繳交下列稅費：

（一）出售居住超過一年的已購公有住房和經濟適用住房，免繳營業(yè)稅；居住不足一年的，營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計繳；

（二）買方暫按當地執(zhí)行的契稅稅率標準減半繳納契稅；

（三）買賣雙方分別按成交價的0.5‰繳納印花稅；

（四）普通住宅暫免繳納土地增值稅；

（五）買方按所購住房座落位置的標定地價的10％、沒有標定地價的按成交價的1％繳納土地出讓金；

（六）按成交價的0.5％交納交易手續(xù)費（含房屋產權登記費等），由買賣雙方各負擔一半；

（七）房屋所有權證、土地使用權證工本費各按10元交納。

國家稅費政策有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條  鼓勵職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后一年內，該戶家庭按照市場價購買住房的，或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內，該戶家庭已按照市場價購買住房的，按房屋產權交換繳交稅費。

第十八條  職工按本辦法規(guī)定以市場價出售已購公有住房和經濟適用住房，在依法繳交稅費后，其收入歸職工所有。

第五章  房屋售后維修

第十九條  已購公有住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前已購公有住房售后維修管理的有關規(guī)定執(zhí)行，職工原繳納的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。

第六章  罰則

第二十條  違反本辦法第五條的規(guī)定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，又以非法手段按照成本價購買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設的經濟適用住房的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門責令其退回所購房屋或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處1萬元以上3萬元以下罰款；以非法手段租住公有廉租住房的，責令退還公有廉租住房，按市場住房出租標準補交租金，并可處相當于補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元。

第二十一條  采取欺騙手段，將不得上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處3萬元以下罰款。

第二十二條  從事公有廉租住房出租管理工作的人員違反本辦法規(guī)定出租公有廉租住房的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門處以相當于承租人按市場住房出租標準補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元；并由其所在單位或上級主管部門給予行政處分。

第二十三條  從事已購公有住房和經濟適用住房出售管理工作的人員弄虛作假、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十四條  依照本辦法第二十條、第二十一條和第二十二條收取的罰款、補交房價款、補交租金和沒收的違法所得，應一并上交財政。

第二十五條  當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

篇4

各區(qū)縣房地局（土地局）、開發(fā)區(qū)房地局：

為簡化辦事手續(xù)，促進已購公房上市，搞活我市住房二級市場，現就以房改成本價所購公房申請上市出售的有關問題，補充通知如下：

一、凡以房改成本價所購公房申請上市出售的，除與原產權單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢原產權單位的意見。在京中央和國家機關及中央在京企事業(yè)單位另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

二、涉及房屋供暖、物業(yè)管理及公共維修基金等問題，賣方應如實向買方告知，并由雙方自行協(xié)商解決。

本通知自即日起實行。

篇5

2.第二季度公共收益情況

公共收益為56.4萬元，較一季度增加9萬元，增加比例19.9%。公共收益增加的主要來源為“停車費”收入。在公共收益的支出方面，對自**年9月以來的支出部分進行了核銷。從第三季度起，將嚴格按照季度周期及時進行結算核銷。**年上半年的公共收益半年報，將在小區(qū)業(yè)委會公示欄內公布。

3.第四屆第二次業(yè)主大會召開相關事項

經本屆業(yè)委會發(fā)起，定于**年8月11日-13日召開第四屆業(yè)主大會第二次會議（線下）。主要議題是對涉及小區(qū)業(yè)主關心的停車管理、架空層等公共部位利用方案的授權、南大門機動車閘機改造方案、綠化（補種）方案進行審議、表決。有關召開業(yè)主大會的宣傳資料已投送到各樓棟的信箱、并在【**小區(qū)】微信平臺。

4.停車位的核定清理

業(yè)主大會后，業(yè)委會將安排物業(yè)公司對小區(qū)地面停車位進行重新復核，調整部分不合理固定車位的位置，劃定非固定車位的位置和數量，并對流動車位畫出專門標識。

5.5-6月份完成維修工程項目情況

a)土建部分：東門進出口地面嚴重沉降，重新整修恢復；85、86外墻抹灰脫落整修；

b)給排水系統(tǒng)：二期（46～65號）水泵房閥門更新；小區(qū)部分水箱浮球配件更換；

c)監(jiān)控系統(tǒng)：3～8號樓地庫入口增設攝像頭；

d)對講系統(tǒng)：5、40號樓對講電源更新，46、50號樓對講液晶顯示器維修，57號樓對講模塊維修，70號樓對講解碼器維修，50、57、59、60、63、67號樓對講按鈕模塊更新；

e)屋面、外墻及窗戶漏水：13、20、46號樓屋面防水層更新，18-202外墻滲水整修；

f)小區(qū)進出大門門禁系統(tǒng)：電磁鎖更新；

小區(qū)所有維修資料正逐步輸入業(yè)委會的數據系統(tǒng)，方便今后查詢和評估；

6.電子門禁系統(tǒng)

聯(lián)掌智能對講系統(tǒng)是今年開始引進的一個便民項目。這個項目可緩解小區(qū)原有門禁對講系統(tǒng)老化維護困難的問題。設備由聯(lián)掌公司免費提供，由物業(yè)公司進行運行管理。經上半年在部分樓棟試用后在小區(qū)逐步推廣。目前一期施工安裝完畢，目前開通工作正在進行。具體安排見小區(qū)一期各樓道門廳的物業(yè)公司通知。二期、三期的后續(xù)施工也將逐步進行。

7.關于聘請律師做顧問

為確保小區(qū)業(yè)委會開展各項工作的合法合規(guī)以及對內對外各項事務應對和處理，本屆業(yè)委會決定自**年7月起為期一年，特聘請**律師事務所的專業(yè)律師為本小區(qū)提供全方位的法律服務,顧問費用為24000元，由公共收益中支出。

8.南門東側超市場地退租、招租

小區(qū)39號樓底層超市商鋪已于7月23日關閉停止營業(yè)。**年的欠租也已按原合同金額收回。自8月1日起將對該物業(yè)場所對外公開招租（另行）。有租賃意向者可向業(yè)委會咨詢。

9.籃球場的使用管理辦法

篇6

維修資金公布分商品房維修資金和售后公房三項維修資金兩類。拆私還私維修資金、使用權轉產權維修資金歸為商品房維修資金類；有限產權接軌維修資金歸為售后公房三項維修資金類。

對于商品房維修資金和售后公房三項維修資金兼有的業(yè)委會，根據小區(qū)的立項性質，確定帳目公布的規(guī)范標準。

商品房

一、帳目結構

房屋維修資金帳目公布以業(yè)委會為單位。按戶列帳，每個門牌幢設一個公共戶，業(yè)委會設一個業(yè)委會公共戶。

二、商品房維修資金收支項目分類和收益記存、費用分攤方法

1、商品房維修資金收支項目分五大類。

日常收益:主要指公共部位、共用部位的經營收益，如停車費收益、廣告牌收益等。

資金增加:主要指維修資金分戶金額的增加，如維修資金本金的交納，本金的利息及本金增值收入。

資金減少:主要指維修資金分戶金額的非費用分攤減少，如維修資金本金的退還、滅失及用于增值的資金暫時性減少。

業(yè)委會活動經費。

日常維修更新、大修和專項維修更新費用。

2、商品房維修資金收益記存、費用分攤方法

小區(qū)公共部位收益計入業(yè)委會公共戶，自然幢、門牌幢共用部位收益計入門牌幢公共戶，開發(fā)單位、購房人交納的維修資金本金及利息計入各分戶。

業(yè)委會活動經費、小區(qū)公共部位日常維修更新費用、小區(qū)公共部位大修專項維修更新費用在全業(yè)委會范圍內進行分攤。自然幢及門牌幢共用部位日常維修更新費用、自然幢及門牌幢大修專項維修更新費用在相應門牌幢范圍內進行分攤。商品房維修資金按先公共戶資金再分戶資金的順序分攤使用。

三、商品房維修資金帳目公布表編制說明

商品房維修資金帳目公布表由維修資金帳戶收益、支取及對帳單組成。

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、將所有在小區(qū)范圍進行分攤的維修資金收支，按月份分日常收益、資金增加、資金減少、活動經費和維修五類科目公布。

四、商品房維修資金帳目公布表生成和公布方式

房屋維修資金帳目公布表由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)編制，每半年公布一次。

在小區(qū)管理處、小區(qū)公示欄內張貼。業(yè)主分戶的余額對帳單由專戶銀行寄送。

五、以商品房立項的小區(qū)中售后房三項維修資金帳目的公布

以商品房立項的小區(qū)，維修資金的管理使用以《市商品住宅維修基金管理辦法》為依據，帳目公布按照商品房維修資金帳目公布規(guī)范。

售后房

一、售后房三項維修基金帳目結構

售后房三維修基金分街坊基金、房屋維修基金、電梯水泵大修基金（有電梯房屋有）三部分，由市公積金中心統(tǒng)一監(jiān)管、增值。

二、售后房三項維修基金費用分攤方法

在分攤使用三項維修基金前，首先應確定管轄范圍內售后房的比例，將維修項目總費用按售后房比例折算出三項維修基金應分攤金額。有新出售的公房，應及時到建設銀行新增開戶，并及時調整基金分攤中的售后房比例。

街坊基金：街坊基金用于全業(yè)委會范圍的小修養(yǎng)護、中大修、綠化養(yǎng)護和小區(qū)照明電費四類支出。分攤方法是全業(yè)委會分攤。

房屋維修基金：房屋維修基金用于房屋的小修養(yǎng)護，中大修，水泵檢修、報修、搶修、電費，樓道燈照明，信報箱分攤八類支出。分攤方法是門牌幢分攤。

電梯水泵大修基金：電梯水泵大修基金用于房屋電梯、水泵的大修。分攤方法是門牌幢分攤。

三、售后房小區(qū)公共收益的處理方法

由于售后房三項維修基金無法計入收益，因此售后房小區(qū)的公共收益在扣除管理成本后，由物業(yè)公司代管。

四、售后房三項維修基金帳目公布表編制說明

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、確定管轄范圍內售后房的比例，將維修項目總費用按售后房比例折算出三項維修基金應分攤金額。

五、售后房三項維修基金帳目表生成和公布方式

售后房三項維修基金帳目公布表由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年公布一次。

在小區(qū)管理處、小區(qū)公示欄內張貼三項維修基金帳目表。

業(yè)主分戶的余額對帳單由專戶銀行寄送。

篇7

中圖分類號：F29 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）17-0164-02

（一）物業(yè)管理的固有缺陷要求市場監(jiān)管

由于建筑物開發(fā)和使用的階段性，物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個階段，導致物業(yè)管理市場不可避免地存在以下兩個方面的固有缺陷[1]。一是不完全競爭。建設單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務企業(yè)，并具有對服務費用的定價權，同時在日常管理階段，物業(yè)服務企業(yè)具有賣方優(yōu)勢地位，業(yè)主大會難以改變這種現狀，容易導致物業(yè)管理市場的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務公司及業(yè)主各自對物業(yè)質量信息和物業(yè)服務信息的了解不一樣，容易導致建筑方把開發(fā)遺留問題轉嫁給物業(yè)服務公司及業(yè)主；物業(yè)服務公司憑借賣方優(yōu)勢也可能會降低物業(yè)服務質量，造成物業(yè)服務市場的失信。為了補救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場的失靈，需要政府和行業(yè)等進行市場監(jiān)管，以矯正物業(yè)管理市場的不公平。

（二）物業(yè)管理的現實問題要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理市場由于其特殊性，在長期的運作過程中暴露出了許多現實問題和矛盾。一是業(yè)主被動接收物業(yè)管理服務的問題。由于物業(yè)管理市場不完全競爭的缺陷，業(yè)主通常只能被動接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務賣方，這就會造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務公司。二是公共和個體性義務的問題。物業(yè)管理服務對象是全體業(yè)主，具有公共性，繳納物業(yè)費屬于業(yè)主個人義務，物業(yè)管理出現缺陷將影響全體業(yè)主，導致個體業(yè)主拖欠物業(yè)費用，進而產生惡性循環(huán)矛盾。三是服務成本與服務價格的問題。服務成本應向全體業(yè)主公開，服務價格應以所享受的服務為基礎，服務價格的變動應征求業(yè)主大會同意，物業(yè)服務公司單方面提高服務價格將會侵害業(yè)利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問題。物業(yè)服務公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內的公共資源獲取經濟收益（如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等）。公攤區(qū)域屬于全體業(yè)主所有，利用公攤區(qū)域取得的收益應屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務公司只是全體業(yè)主行使管理權利[2]。五是物業(yè)服務市場的粗放型問題。當前物業(yè)服務市場的一大特點就是粗放型，集中表現在勞動力素質不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設缺失等，無法滿足業(yè)主對生活品質提高的要求。

（三）社會公共利益的維護要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理在維護社會公共利益方面具有五個方面的功能：一是改善人居工作環(huán)境；二是維護社區(qū)和諧穩(wěn)定；三是提高城市管理水平；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題；五是推動國民經濟增長。為了更好維護物業(yè)管理對社會經濟發(fā)展的促進作用，需要政府進行適度的市場監(jiān)管。

（一）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場主體包括賣方和買方，也即物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主。對物業(yè)服務企業(yè)，監(jiān)管主體通過設立有關行政許可制度對其進行監(jiān)管，包括物業(yè)資質制度、物業(yè)管理師制度等。對業(yè)主，建立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和業(yè)主管理規(guī)約，規(guī)定業(yè)主的權利和義務，也將其作為調整業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)矛盾的基礎制度[3]。

（二）物業(yè)管理市場客體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場客體即物業(yè)服務產品。對市場客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對稱的信息。具體監(jiān)管手段可以根據時代和市場需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務產品標準，建立科學公正的物業(yè)服務質量評價體系，并與時俱進地不斷優(yōu)化和完善評價體系。

（三）物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管

價格機制是物業(yè)管理市場機制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物業(yè)管理市場價格機制，以維護交易公平和業(yè)主的權益。物業(yè)管理市場的價格監(jiān)管，可以通過制定物業(yè)服務收費監(jiān)管制度、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務收費標價制度實現有效監(jiān)管[4]。

（四）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管

由于物業(yè)管理市場的不完全競爭，容易造成市場競爭參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務企業(yè)的賣方優(yōu)勢，實現公平競爭和公平交易，可以通過制定競爭規(guī)則、提供競爭平臺和確認競爭結果三種手段實現有效的市場競爭監(jiān)管。

（五）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管

物業(yè)管理市場的發(fā)展，需要政府對市場供應和市場需求進行雙向激勵。加大供給有利于促進物業(yè)管理行業(yè)做大做強；刺激需求有利于改善居住環(huán)境，實現國民財產的保值和增值。政府可通過稅收政策、財政補貼等調控手段實現市場供求的監(jiān)管。

（六）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管

物業(yè)管理市場行為主要表現為物業(yè)服務合同的簽訂、履行和終止，因此，對物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管重點在于對物業(yè)服務合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務合同行為，通過制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗規(guī)范、物業(yè)財物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度作為物業(yè)管理市場行為的政策依據。

參考文獻：

[1] 陳偉.物業(yè)管理的市場監(jiān)管（上）[J].中國物業(yè)管理，2011，（2）：30-33.

[2] 楊付瑩.淺談住宅物業(yè)公共收益的管理[J].現代物業(yè)，2013，（4）：116-117.

[3] 王祖益，卓越.如何建立和完善廣東高校后勤服務市場監(jiān)管體系的思考[J].高校后勤研究，2008，（4）： 24-26.

[4] 吳正鋒.淺議完善現代物業(yè)服務收費價格機制[J].經濟研究導刊，2015，（18）：15-16.

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中圖分類號：F29 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）20-0147-02

引言

物業(yè)工作是社會服務行業(yè)的一項基礎性的工作，是社區(qū)管理和保障的重要組成部分。物業(yè)管理在我國經過了30多年的發(fā)展，已擁有一個龐大的市場規(guī)模。但物業(yè)管理市場問題常出，如隨意收取管理費、崗位缺失、安保失職等，此類問題的出現擾亂了業(yè)主的正常生活和工作，以至媒體有關業(yè)主物業(yè)維權的報導也屢見不鮮。

隨著物業(yè)工作市場化改革深入，物業(yè)工作已初步建立了公益性投入與市場化運營相結合的運行機制，而如何保證這一機制健康高效運行下去，物業(yè)管理的市場監(jiān)管體系建設和完善就顯得尤為重要。面對物業(yè)管理市場的問題，在法制健全和市場充分開放的環(huán)境下，需要重新審視物業(yè)管理工作，分析物業(yè)管理在新時期的現狀和特征，研討物業(yè)管理市場存在的問題，學習借鑒先進國家地區(qū)和其他行業(yè)的經驗和做法，不斷完善和優(yōu)化我國的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系。

一、物業(yè)管理市場監(jiān)管的必要性

（一）物業(yè)管理的固有缺陷要求市場監(jiān)管

由于建筑物開發(fā)和使用的階段性，物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個階段，導致物業(yè)管理市場不可避免地存在以下兩個方面的固有缺陷[1]。一是不完全競爭。建設單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務企業(yè)，并具有對服務費用的定價權，同時在日常管理階段，物業(yè)服務企業(yè)具有賣方優(yōu)勢地位，業(yè)主大會難以改變這種現狀，容易導致物業(yè)管理市場的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務公司及業(yè)主各自對物業(yè)質量信息和物業(yè)服務信息的了解不一樣，容易導致建筑方把開發(fā)遺留問題轉嫁給物業(yè)服務公司及業(yè)主，物業(yè)服務公司憑借賣方優(yōu)勢也可能會降低物業(yè)服務質量，造成物業(yè)服務市場的失信。為了補救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場的失靈，需要政府和行業(yè)等進行市場監(jiān)管，以矯正物業(yè)管理市場的不公平。

（二）物業(yè)管理的現實問題要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理市場由于其特殊性，在長期的運作過程中暴露出了許多現實問題和矛盾。一是業(yè)主被動接受物業(yè)管理服務的問題。由于物業(yè)管理市場不完全競爭的缺陷，業(yè)主通常只能被動接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務賣方，這將會造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務公司。二是公共和個體性義務的問題。物業(yè)管理服務對象是全體業(yè)主，具有公共性，繳納物業(yè)費屬于業(yè)主個人義務，物業(yè)管理出現缺陷將影響全體業(yè)主，導致個體業(yè)主拖欠物業(yè)費用，進而產生惡性循環(huán)矛盾。三是服務成本與服務價格的問題。服務成本應向全體業(yè)主公開，服務價格應以所享受的服務為基礎，服務價格的變動應征求業(yè)主大會同意，物業(yè)服務公司單方面提高服務價格侵害業(yè)利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問題。物業(yè)服務公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內的公共資源獲取經濟收益（如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等）。公攤區(qū)域屬于全體業(yè)主所有，利用公攤區(qū)域取得的收益應屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務公司只是全體業(yè)主行使管理權利[2]。五是物業(yè)服務市場的粗放型問題。當前物業(yè)服務市場的一大特點就是粗放型，集中表現在勞動素質不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設缺失等，無法滿足業(yè)主對生活品質提高的要求。

（三）社會公共利益的維護要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理在維護社會公共利益方面具有五個方面的功能：一是改善人居工作環(huán)境；二是維護社區(qū)和諧穩(wěn)定；三是提高城市管理水平；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題；五是推動國民經濟增長。為了更好地維護物業(yè)管理對社會經濟發(fā)展的促進作用，需要政府進行適度的市場監(jiān)管。

二、“十位一體”構建物業(yè)管理市場監(jiān)管體系

（一）監(jiān)管體系的目標

對物業(yè)管理服務進行市場監(jiān)管，其目標是要建立和完善符合社區(qū)服務工作特點、與地區(qū)經濟發(fā)展相適應的新型物業(yè)保障體系，逐步形成以法制監(jiān)管與行業(yè)監(jiān)管為主，社會監(jiān)管與企業(yè)自律為輔的多層次、全方位的監(jiān)管體系[3]。

（二）監(jiān)管體系的原則

1.市場基礎配置和政府調控相結合

以市場為主導，尊重市場在物業(yè)管理服務中的基礎性配置作用，才能根本協(xié)調物業(yè)管理服務市場各方（政府、物業(yè)公司、業(yè)主、員工）的利益。政府宏觀調控的目的是解決市場自身無法解決的問題（如不完全競爭性），調解物業(yè)服務市場各方矛盾，體現社會公平公正。

2.經濟效益和社會效益相結合

物業(yè)管理服務市場具有社會公共利益性，良好的物業(yè)能美化環(huán)境，優(yōu)化秩序，因而物業(yè)服務提供者必須將經濟利益和社會效益結合起來進行考慮。

3.公平、公正、公開原則

監(jiān)管體系的建立和完善，要兼顧物業(yè)管理服務市場各參與方的利益，要求監(jiān)管是全面的、相對穩(wěn)定的，監(jiān)管的主體是權威的、獨立的。

（三）“十位一體”構建物業(yè)管理市場監(jiān)管體系

為了規(guī)范物業(yè)管理市場、維護社會公共利益、解決市場在資源配置過程中不能解決的問題，需要對物業(yè)管理市場進行監(jiān)管。為了全面、有效地監(jiān)管物業(yè)管理市場，監(jiān)管主體需要由以下4個方面構成：政府職能部門、行業(yè)協(xié)會、業(yè)主大會和企業(yè)自身。在市場經濟條件下，市場要素通常由6個部分組成，即市場主體、市場客體、市場價格、市場供給、市場競爭和市場行為。為了高效明確地監(jiān)管物業(yè)管理市場，監(jiān)管主體在對物業(yè)管理市場進行監(jiān)管可以從這6個要素角度具體進行，構建由四大監(jiān)管主體和六大市場要素組成的“十位一體”的新型物業(yè)管理市場監(jiān)管體系。

1.監(jiān)管主體的職能監(jiān)管

（1）政府職能部門依法監(jiān)管

政府職能部門一方面要針對物業(yè)管理市場制定并完善法規(guī)政策，強化市場監(jiān)管職能，積極實施政府宏觀調控，從政策上保證監(jiān)管的嚴肅性；另一方面要推進職能轉變，對物業(yè)管理市場建立規(guī)范的檢查制度，對現場進行檢查指導。

（2）行業(yè)協(xié)會專業(yè)監(jiān)管

行業(yè)協(xié)會主要負責整合資源，制定行業(yè)標準和統(tǒng)一監(jiān)管標準，加強行業(yè)自律，維護市場秩序和開展行業(yè)評估，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會合力作用，從標準上保證監(jiān)管的統(tǒng)一性。

（3）業(yè)主大會民主監(jiān)管

業(yè)主大會主要監(jiān)管本地區(qū)域市場，自主選擇物業(yè)服務企業(yè)，進行合同監(jiān)管，增強監(jiān)管的執(zhí)行力，執(zhí)行考核管理制度，堅持公平公正對服務企業(yè)進行績效考核，通過暢通溝通渠道確保物業(yè)管理服務的信息公開和透明，從民意上保證監(jiān)管的透明度。

（4）企業(yè)自我監(jiān)管

企業(yè)自身需要加強制度建設，健全企業(yè)內部的監(jiān)督管理制度，并不斷提高企業(yè)內部執(zhí)行能力，進行自查自糾，對自身從源頭上進行及時監(jiān)管。

2.監(jiān)管主體對物業(yè)管理市場要素的監(jiān)管

（1）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場主體包括賣方和買方，也即物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主。對物業(yè)服務企業(yè)，監(jiān)管主體通過設立有關行政許可制度對其進行監(jiān)管，包括物業(yè)資質制度、物業(yè)管理師制度等。對業(yè)主，建立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和業(yè)主管理規(guī)約，規(guī)定業(yè)主的權利和義務，并將其作為調整業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)矛盾的基礎制度。

（2）物業(yè)管理市場客體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場客體即物業(yè)服務產品，對市場客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對稱的信息，具體監(jiān)管手段可以根據時代和市場需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務產品標準，建立科學公正的物業(yè)服務質量評價體系，并對評價體系與時俱進地不斷優(yōu)化和完善。

（3）物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管

價格機制是物業(yè)管理市場機制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物業(yè)管理市場價格機制，以維護交易公平和業(yè)主的權益。物業(yè)管理市場的價格監(jiān)管，可以通過制定物業(yè)服務收費監(jiān)管制度、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務收費標價制度實現有效監(jiān)管[4]。

（4）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管

由于物業(yè)管理市場的不完全競爭，容易造成市場競爭參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務企業(yè)的賣方優(yōu)勢，實現公平競爭和公平交易，可以通過制定競爭規(guī)則、提供競爭平臺和確認競爭結果三種手段實現有效的市場競爭監(jiān)管。

（5）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管

物業(yè)管理市場的發(fā)展，需要政府對市場供應和市場需求進行雙向激勵，加大供給有利于促進物業(yè)管理行業(yè)做大做強，刺激需求有利于改善居住環(huán)境，實現國民財產的保值和增值。政府可通過稅收政策、財政補貼等調控手段實現市場供求的監(jiān)管。

（6）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管

物業(yè)管理市場行為主要表現為物業(yè)服務合同的簽訂、履行和終止，因而對物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管重點在物業(yè)服務合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務合同行為，應制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗規(guī)范、物業(yè)財物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度，作為物業(yè)管理市場行為的政策依據。

結語

綜上所述，從監(jiān)管主體和市場要素角度提出了構建“十位一體“的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系，可以作為從事物業(yè)管理市場監(jiān)管工作的參考，各相關監(jiān)管主體可以具體細化對應的監(jiān)管制度，以保證監(jiān)管的合理性和有效性，促進物業(yè)管理市場的健康有序運轉。

參考文獻：

[1] 陳偉.物業(yè)管理的市場監(jiān)管（上）[J].中國物業(yè)管理，2011，（2）：30-33.

[2] 楊付瑩.淺談住宅物業(yè)公共收益的管理[J].現代物業(yè)，2013，（4）：116-117.

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1和平里街道老舊小區(qū)基本情況

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年(含)以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)［2］。據統(tǒng)計，目前和平里街道住宅小區(qū)大多已引入物業(yè)服務企業(yè)進行管理，其余部分為老舊小區(qū)如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個社區(qū)中，10余個社區(qū)都存在老舊小區(qū)，屬于老舊小區(qū)較多的街道。老舊小區(qū)主要由居委會協(xié)調產權單位管理，剩下少數為業(yè)主自治管理或處于無人管理狀態(tài)。

2和平里街道加強老舊小區(qū)物業(yè)管理的實踐

2．1全力配合老舊小區(qū)升級改造

東城區(qū)政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對多個老舊小區(qū)進行綜合整治和升級改造，對交林2號樓南側等8處道路進行修復，設置小黃莊一區(qū)等8處路牙、樹池和金屬護欄，為興化社區(qū)、七區(qū)社區(qū)的老舊小區(qū)加裝安全監(jiān)控探頭，開展地壇北里1號樓北側與和平里九小門前花園的綠化工作。通過老舊小區(qū)升級改造，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。

2．2協(xié)調產權單位解決物業(yè)問題

和平里街道的老舊小區(qū)大多無物業(yè)公司管理，出現物業(yè)管理問題根據目前政策只能由產權單位負責解決。為此，和平里街道辦事處對地區(qū)內老舊小區(qū)開展調查，摸清各小區(qū)、各單元樓、各層所涉及的產權單位，逐一核實權屬信息，查找單位基本情況和聯(lián)系方式，建立老舊小區(qū)臺賬，為解決老舊小區(qū)物業(yè)問題打下了堅實的基礎。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區(qū)居民需求，積極協(xié)調產權單位處理居民反映的各類物業(yè)問題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區(qū)物業(yè)管理問題的市長信箱3件、區(qū)長信箱35件、非緊急救助470件，重點協(xié)調西營房9號院物業(yè)失管、安定路24號樓物業(yè)棄管、和平里七區(qū)停車管理等問題，多次聯(lián)系、督促相關產權單位及時解決居民合理訴求，有效地維護了居民的權益。

2．3規(guī)范小區(qū)居民自治形式

和平里街道高度重視老舊小區(qū)自治管理工作，明確了業(yè)委會為主、自管會為輔的居民自治模式，對業(yè)委會相關工作進行部署分工，形成社區(qū)建設工作辦公室牽頭、社區(qū)居委會配合的工作格局，指導居民自治工作，協(xié)助小區(qū)管理。積極協(xié)助符合條件小區(qū)的業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會。街道辦事處根據相關法律、法規(guī)制作并發(fā)放《業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會物業(yè)管理基本知識手冊》，及時委任小區(qū)所在社區(qū)居委會中有經驗的社區(qū)工作者擔任業(yè)主委員會籌備組組長，協(xié)調居委會場地等資源協(xié)助業(yè)主籌備工作;在業(yè)委會工作的各個階段，協(xié)助業(yè)主向北京市住房與城鄉(xiāng)建設委員會、東城區(qū)房管局等主管部門咨詢;涉及法律方面的問題，街道辦事處利用律師顧問的資源，協(xié)助業(yè)主依法制定管理規(guī)約與議事規(guī)則，維護業(yè)主自身的合法權益。街道辦事處根據每個業(yè)委會的實際情況，制作了業(yè)委會的工作時間表，對業(yè)委會的工作進行記錄，在規(guī)定時間內及時提醒業(yè)主委員會開展工作，逐步規(guī)范業(yè)委會的工作。經過街道辦事處對轄區(qū)內業(yè)委會的協(xié)助、指導和監(jiān)督，涌現出雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會、和平里中街三號院小區(qū)業(yè)主委員會、湖景苑小區(qū)業(yè)主委員會等一批切實維護業(yè)益、運行規(guī)范、協(xié)助居委會參與小區(qū)治理的優(yōu)秀業(yè)主委員會，雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會的經驗更是在北京市業(yè)委會工作領域得到推廣。探索自管會、社區(qū)社會組織等老舊小區(qū)自治管理模式。和平里街道根據各老舊小區(qū)突出的物業(yè)管理問題，分類指導社區(qū)居委會和居民開展自助管理。例如，安德路47號院停車位不足，停車糾紛多發(fā)，街道指導安德路社區(qū)居委會組織小區(qū)車主成立車輛自管會;林調社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題突出，街道指導林調社區(qū)熱心居民成立“綠滿家園”環(huán)境美化服務隊，以社區(qū)社會組織的形式參與小區(qū)環(huán)境治理，獲得居民的一致好評。

3老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

3.1規(guī)劃設計先天不足，基礎設施損毀嚴重

例如，隨著居民生活水平的提高，私人機動車保有量飛速增長，大多小區(qū)停車位數量都無法滿足居民停車需求;加之多數老舊小區(qū)規(guī)劃時沒有配備專門的停車位，這導致很多小區(qū)存在安裝地鎖，占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為，造成了停車糾紛投訴多發(fā)，影響了社會公平和居住環(huán)境。老舊小區(qū)一直是重建設輕管理，硬件設施長期失管失修，維護不及時，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問題?；A設施的修復需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承擔相關維修費用，加之由于原產權單位交接不規(guī)范，導致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問題。

3．2物業(yè)運營難度大，棄管現象多發(fā)

多數老舊小區(qū)早年主要是為了解決職工的住房困難問題，規(guī)劃方案比較簡單，設計存在“先天不足”。隨著經濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的基礎設施已不能滿足居民的需求，老舊房屋也需要專項維護，大幅提高物業(yè)管理成本。另一方面，老舊小區(qū)的“造血”功能差。部分老舊小區(qū)還存在產權單位占用住房，停車位外包等情況，公共收益難以統(tǒng)籌使用;部分經濟適用房和回遷房由于相關政策規(guī)定，物業(yè)費用標準低;許多居民是單位退休職工，認為物業(yè)管理還應由單位負責，不認同現代物業(yè)管理方式，花錢買服務的意識尚未形成。

3．3產權單位復雜，協(xié)同配合缺失

老舊小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有經濟適用房、央產房、房改房、央產上市房、承租房等。產權形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。產權人也是多種多樣，有居民個人、房管部門、單位產權人、托管房、二手房產權人等，多種產權形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見。原產權單位若出現分立、合并或解散等情況，責任主體更是無從談起。老舊小區(qū)復雜的產權結構無疑為物業(yè)問題的解決、業(yè)主大會的組建和物業(yè)費用的收取帶來了障礙。3．4居民主人翁意識不足，自治能力欠缺多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應該由單位交。而且老舊小區(qū)由于居住環(huán)境較差，目前居民多為老人、弱勢群體和外來人員，這些人員收入較低，主人翁意識不足，在自治能力方面有所欠缺，導致業(yè)主委員會難以成立，物業(yè)公司無法選聘，物業(yè)問題沒有合法主體牽頭。

4改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議

4．1提升老舊小區(qū)物業(yè)管理投入效果

老舊小區(qū)難以依賴居民出資或者物業(yè)公司入駐實現老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。因此，政府應該“精準滴灌”，提升對老舊小區(qū)物業(yè)管理的投入效果。改善小區(qū)的基礎設施狀況，一方面要通過拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區(qū)居住環(huán)境;另一方面，對目前還不能拆遷的老舊小區(qū)，加大資金投入，加強老舊小區(qū)改造力度，要以規(guī)范化物業(yè)管理需要的條件為導向，更新、維護老舊小區(qū)基礎設施。鼓勵物業(yè)公司入駐老舊小區(qū)。對進駐老舊小區(qū)的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理補貼，用于彌補經營虧損，提高物業(yè)公司服務的質量和積極性。發(fā)放老舊小區(qū)物業(yè)費用補貼。完善物業(yè)費用補貼相關制度，形成居民花錢買服務的意識。

4．2探索準物業(yè)管理模式

根據《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人［3］。未選聘物業(yè)服務企業(yè)且無法選舉產生業(yè)主委員會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委會牽頭組織召開業(yè)主大會，客觀收集業(yè)主意見，實現由業(yè)主共同決定將各專項服務委托給專業(yè)企業(yè)或者個人，根據需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務。實現外包式半專業(yè)化物業(yè)管理，做到低標準收費，高標準管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識，使得居民適應現代化物業(yè)管理模式，從而為過渡到標準化物業(yè)管理打好基礎。

4．3促進小區(qū)居民依法自治

小區(qū)的事情是所有業(yè)主的事情，真正由廣大業(yè)主選出的業(yè)委會不但能夠協(xié)調化解業(yè)主之間的矛盾，還能夠規(guī)范小區(qū)內公共收益的征收和使用，合理經營和維護小區(qū)內的公共物業(yè)，提升小區(qū)的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識不強、選舉業(yè)主委員會條件不成熟的老舊小區(qū)，可以先實行樓長制度，選出有責任心的業(yè)主擔任樓長，協(xié)助居委會參與小區(qū)管理，以這種方式建立居民自治的基礎。其次，探索采取政府購買服務方式，引入社會組織參與小區(qū)管理，協(xié)助業(yè)委會為居民提供服務，為小區(qū)管理出謀劃策。最后，加強業(yè)主參與網絡渠道構建，網絡的間接性也可以緩解鄰里之間當面提出意見的尷尬，使每一個業(yè)主都可以平等地發(fā)表自己的意見。

參考文獻:

［1］趙楠楠．物業(yè)管理糾紛的產生原因及對策［J］．法制與經濟，2014，05．

篇10

稅法規(guī)定，不征稅收入主要有三大類：一是財政撥款；二是依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金；三是國務院規(guī)定的其他不征稅收入。

（一）財政撥款

是指各級人民政府對納入預算管理的事業(yè)單位、社會團體等組織撥付的財政資金，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。

《財政部國家稅務總局關于財政性資金行政事業(yè)性收費政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）規(guī)定，本條所稱財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關規(guī)定相應增加企業(yè)實收資本（股本）的直接投資。這里將財政性獎金分成三類：

1、企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額。

2、對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2009〕87號）規(guī)定，經國務院批準，對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（1）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；

（2）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（3）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

3、納入預算管理的事業(yè)單位、社會團體等組織按照核定的預算和經費報領關系收到的由財政部門或上級單位撥入的財政補助收入，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。

（二）行政事業(yè)性收費、政府性基金

行政事業(yè)性收費是指依照法律法規(guī)等有關規(guī)定，按照國務院規(guī)定程序批準，在實施社會公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共服務過程中，向特定對象收取并納入財政管理的費用。

政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關規(guī)定，代政府收取的具有專項用途的財政資金。

財稅〔2008〕151號規(guī)定：

1、企業(yè)按照規(guī)定繳納的、由國務院或財政部批準設立的政府性基金以及由國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費，準予在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)繳納的不符合上述審批管理權限設立的基金、收費，不得在計算應納稅所得額時扣除。

2、企業(yè)收取的各種基金、收費，應計入企業(yè)當年收入總額。

3、對企業(yè)依照法律、法規(guī)及國務院有關規(guī)定收取并上繳財政的政府性基金和行政事業(yè)性收費，準予作為不征稅收入，于上繳財政的當年在計算應納稅所得額時從收入總額中減除；未上繳財政的部分，不得從收入總額中減除。

（三）國務院規(guī)定的其他不征稅收入

主要是指企業(yè)取得的，由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經國務院批準的財政性資金。例如：

1、《財政部國家稅務總局關于核電行業(yè)稅收政策有關問題的通知》（財稅〔2008〕38號）

自2008年1月1日起，核力發(fā)電企業(yè)取得的增值稅退稅款，專項用于還本付息，不征收企業(yè)所得稅。

2、《財政部國家稅務總局關于全國社會保障基金有關企業(yè)所得稅問題的通知》（財稅[2008]136號）規(guī)定，對社?；鹄硎聲⑸绫；鹜顿Y管理人管理的社?；疸y行存款利息收入，社?；饛淖C券市場中取得的收入，包括買賣證券投資基金、股票、債券的差價收入，證券投資基金紅利收入，股票的股息、紅利收入，債券的利息收入及產業(yè)投資基金收益、信托投資收益等其他投資收入，作為企業(yè)所得稅不征稅收入。

二、不征稅收入的其他規(guī)定

稅法及相關文件規(guī)定，企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。

財稅〔2009〕87號規(guī)定，企業(yè)將符合本通知第一條規(guī)定條件的財政性資金作不征稅收入處理后，在5年（60個月）內未發(fā)生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分，應重新計入取得該資金第六年的收入總額；重新計入收入總額的財政性資金發(fā)生的支出，允許在計算應納稅所得額時扣除。

《財政部國家稅務總局關于非營利組織企業(yè)所得稅免稅收入問題的通知》（財稅〔2009〕122號）規(guī)定，非營利組織不征稅收入和免稅收入孳生的銀行存款利息收入應作為免稅收入。

三、相關案例

案例1：2009年8月，某企業(yè)收到市環(huán)保局給予的30萬元專項財政補貼，同時收到資金撥付文件，文件規(guī)定該資金專門用于企業(yè)的循環(huán)經濟項目。環(huán)保局對此項資金有具體管理要求，企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出也進行了單獨核算。企業(yè)取得該補貼后，當年用于發(fā)展循環(huán)經濟項目的費用化支出為5萬元，用于購買有關固定資產的資本化支出為10萬元，該固定資產當年計提折舊1萬元。企業(yè)在進行2009年度的企業(yè)所得稅匯算清繳時，將專項財政補貼全部計入應納稅所得額，同時對費用化支出5萬元和折舊1萬元均在稅前進行了扣除。假設該企業(yè)匯算清繳時自行計算的2009年度應納稅所得額為100萬元，并按規(guī)定繳納了稅款。問：該企業(yè)是否存在涉稅問題？

解答：該企業(yè)收到財政性資金的情形符合財稅[2009]87號關于不征稅收入條件的相關規(guī)定。因此，應作為不征稅收入處理，同時，其費用支出和相關的折舊均不得稅前扣除。其2009年應納稅所得額應該為100-30+5+1＝76（萬元），應退抵企業(yè)所得稅100×25%-76×25%＝6（萬元）。此外，其尚未使用的15萬元，如果在5年（60個月）內未發(fā)生支出且未繳回財政或環(huán)保局，應重新計入取得該資金第六年的收入總額；但重新計入收入總額的財政性資金發(fā)生的支出，仍允許在計算應納稅所得額時扣除。

案例2：某企業(yè)按照法律、法規(guī)（或國務院）的有關規(guī)定收取政府性基金（或行政事業(yè)性收費），并上繳財政，2009年共收取政府性基金（或行政事業(yè)性收費）100萬元。該企業(yè)是一家事業(yè)單位。

解答：該事業(yè)單位收取的政府性基金（或行政事業(yè)性收費）100萬元，只要符合法律、法規(guī)（或國務院）的有關規(guī)定，并上繳財政，就準予作為不征稅收入，于上繳財政的當年在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。如果未上繳財政，那么未上繳的部分就應并入企業(yè)的應納稅所得額繳稅，而不得從收入總額中減除。

案例3：某企業(yè)經稅務部門認定為非營利組織，其2009年按國務院規(guī)定收到行政事業(yè)性收費1000萬元，該收費當年在銀行孳生利息收入5萬元。該企業(yè)在年終將收費1000萬元全部上繳了財政，其取得的銀行利息5萬元未上繳。問該收費及利息的涉稅處理。

解答：該企業(yè)收費1000萬元符合稅法規(guī)定的不征稅收入條件，因此作為不征稅收入處理。其利息5萬元，按照財稅〔2009〕122號的規(guī)定，非營利組織不征稅收入和免稅收入孳生的銀行存款利息收入應作為免稅收入，因此，該5萬元作為免稅收入處理，從收入總額中扣除，同時其用于支出的部分可以按照規(guī)定在稅前扣除。

常見問題解答

1、問：我公司從區(qū)政府取得的一筆財政補貼，是否需要繳納企業(yè)所得稅？

答：根據《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2009]87號）的規(guī)定，對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

因此，你公司從區(qū)政府取得的這筆財政補貼，如果符合條件，應該作為不征稅收入，不需要繳納企業(yè)所得稅。

2、問：我公司招用下崗失業(yè)人員取得財政發(fā)放的補貼，是否需要計征企業(yè)所得稅？

答：《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2009]87號）明確規(guī)定：對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

根據實施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

如你公司招用下崗失業(yè)人員取得財政發(fā)放的補貼符合上述條件的，可以作為不征稅收入，但其對應的支出不得在計算應納稅所得額時扣除；如不符合，則應計入當年收入總額計征企業(yè)所得稅。

3、問：我想咨詢一下：我公司從科技部門取得的撥款補貼是否要并入收入繳企業(yè)所得稅？

答：對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（1）企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；

（2）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（3）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。否則，要征企業(yè)所得稅。新晨

4、問：居民企業(yè)在證券交易所開立賬戶并進行證券交易，其獲得的投資收益是否繳納企業(yè)所得稅？

答：《財政部國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2008]第1號）第二條關于鼓勵證券投資基金發(fā)展的優(yōu)惠政策規(guī)定：

（一）對證券投資基金從證券市場中取得的收入，包括買賣股票、債券的差價收入，股權的股息、紅利收入，債券的利息收入及其他收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

（二）對投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

（三）對證券投資基金管理人運用基金買賣股票、債券的差價收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

根據上述文件規(guī)定，貴公司取得的投資收益是企業(yè)所得稅的應納稅所得額的一部分，是否要征所得稅，分為以下幾種不同情況：