導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇不動產(chǎn)登記規(guī)劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展總體情況

1.1發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步上升，產(chǎn)品多樣化趨勢明顯

2016年1至6月，國內(nèi)共發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券43只，發(fā)行規(guī)模達(dá)1345.85億元，較2015年上半年（發(fā)行規(guī)模1152億元）增長了16.83%。產(chǎn)品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發(fā)展迅速

2016年上半年，國內(nèi)發(fā)行的43單信貸資產(chǎn)支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產(chǎn)品金額占比為76.75%。在非CLO類產(chǎn)品中，發(fā)行規(guī)模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展存在的不足

2.1個人住房貸款證券化產(chǎn)品發(fā)展緩慢

個人住房貸款是銀行信貸資產(chǎn)中比較優(yōu)良的信貸資產(chǎn)，也是銀行信貸資產(chǎn)中放貸時間最長，最需要盤活的資產(chǎn)。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年6月末，國內(nèi)個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據(jù)中債資信相關(guān)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，至2016年6月末，國內(nèi)發(fā)放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。

2.2“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品尚處于空白狀態(tài)

我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的“三農(nóng)”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款?！叭r(nóng)”的信貸資產(chǎn)質(zhì)量相對偏低，違約風(fēng)險高于其他信貸資產(chǎn)。主要原因：一是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)受氣候條件等客觀環(huán)境影響較大，經(jīng)營風(fēng)險較高；二是農(nóng)村地區(qū)低收入人群聚集，農(nóng)戶收入不穩(wěn)定，農(nóng)戶融資渠道欠缺。這些因素嚴(yán)重阻礙了‘三農(nóng)”信貸資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品發(fā)展。

2.3公積金貸款支持證券發(fā)展?jié)摿ι形吹玫匠浞职l(fā)揮

2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報(bào)告》顯示，2015年，國內(nèi)共發(fā)放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內(nèi)公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實(shí)施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%?？梢姡覈淖》抗e金貸款支持證券業(yè)務(wù)發(fā)展空間巨大。

3.不動產(chǎn)登記新規(guī)對我國信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展的影響

3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發(fā)展

首先是有助于優(yōu)化個人住房抵押貸款質(zhì)量。隨著近幾年我國房地產(chǎn)去庫存壓力猛增，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險越來越大，房地產(chǎn)商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經(jīng)成為個人住房抵押貸款的質(zhì)量下降的主要原因?！都?xì)則》第八十六條規(guī)定：“申請預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記，提交不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，再辦理預(yù)告登記?！边@一規(guī)定將從根本上解決了同一不動產(chǎn)不同階段同時抵押的問題，可有效預(yù)防開發(fā)商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權(quán)和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質(zhì)量。

其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)?！都?xì)則》第九十五條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，按照統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)建設(shè)和信息服務(wù)等工作?！边@將促進(jìn)我國在短時期內(nèi)建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)，使抵押權(quán)人追蹤抵押貸款及其附隨權(quán)利的轉(zhuǎn)移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質(zhì)量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發(fā)展，使其在市場上更有競爭力。

3.2有助于推動“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展

一是《條例》第二條明晰了不動產(chǎn)的概念，在第五條指出集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等權(quán)利登記的要求條件。不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施為有效盤活農(nóng)村不動產(chǎn)資產(chǎn)提供了強(qiáng)有力的保障以及依據(jù)。

二是土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、海域使用權(quán)以及相關(guān)定著物的確權(quán)，還有抵押權(quán)登記的實(shí)施，使得與“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)相關(guān)的不動產(chǎn)抵押更為的簡單和明確。有利于“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展?！叭r(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導(dǎo)更多的社會流動資金支持我國的“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)。

3.3有助于改善小微企業(yè)融資環(huán)境，緩解其融資難問題

首先，明確了不動產(chǎn)的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產(chǎn)唯一性?！都?xì)則》第五十六條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)和該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實(shí)施讓金融機(jī)構(gòu)在今后處置不動產(chǎn)抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權(quán)人等情形，避免抵押權(quán)混亂和抵押權(quán)人實(shí)施權(quán)益沖突造成的處置難度。

其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權(quán)人基本權(quán)益。條例的實(shí)施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權(quán)人的最基本的權(quán)益，也降低了抵押貸款的風(fēng)險。

4.完善不動產(chǎn)登記制度，促進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展的建議

4.1開展不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合，盡早實(shí)現(xiàn)信息共享

不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的電子化已經(jīng)成為必然趨勢，要加快建立全國不動產(chǎn)登記信息統(tǒng)一系統(tǒng)，整合各部門掌握的不動產(chǎn)信息，完善電子登記系統(tǒng)，使其能夠完整呈現(xiàn)不動產(chǎn)信息。將有以利于抵押權(quán)人更詳細(xì)和全面了解抵押物，準(zhǔn)確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產(chǎn)抵押交易市場化建設(shè)。

4.2借鑒國外先進(jìn)做法，出臺相關(guān)法律法規(guī)支持、保障不動產(chǎn)登記制度的有效實(shí)施

日本不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)擁有百年的歷史，其不動產(chǎn)登記的主要法律依據(jù)是“民法”和“不動產(chǎn)登記法”兩項(xiàng)法律。為了法律的嚴(yán)密性，日本曾對全國土地情況進(jìn)行了長達(dá)近30年的調(diào)查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關(guān)部門依法實(shí)施不動產(chǎn)登記的依據(jù)。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規(guī)，不斷修改完善不動產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則，推動不動產(chǎn)登記制度的全面落實(shí)。

4.3加強(qiáng)不動產(chǎn)登記新規(guī)的宣傳推廣

篇2

在建工程帶抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地二級分宗交易。

目前的宗地分割的確是比較頭疼的問題！

這種分割是否也應(yīng)遵循規(guī)劃先行，即便分割也需要取得規(guī)劃部門的同意。

本人以為，此情形應(yīng)當(dāng)分作兩種情況較為妥當(dāng)：第一種情況是分立后小區(qū)整體轉(zhuǎn)移的，按《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》操作即可，同時也沒有需要特別注意的問題；第二種情況是部分轉(zhuǎn)移，也不建議分宗，完全可以采取共用宗的方式解決，在保證小區(qū)規(guī)劃條件不變動的情況下，可以最為簡便地辦理轉(zhuǎn)移登記，同時可以滿足分立后兩個主體的共同規(guī)劃需求。上述表述未考慮抵押，將抵押因素考慮進(jìn)去后，不分宗，共用宗最為相宜。

整體在建工程轉(zhuǎn)讓可以，作為住宅小區(qū)分立分宗分別變更后登記并共同銷售和所有使用，涉及土地規(guī)劃預(yù)售等，不贊成。

規(guī)劃一般也不會同意，很多配套性東西不好拆分啊。

用共用宗的意識，許多問題迎刃而解。一個小區(qū)的規(guī)劃條件確定后，獲得規(guī)劃同意最有效的途徑是規(guī)劃條件不變，共同建設(shè)開發(fā)這個小區(qū)的開發(fā)商，明智地選擇開發(fā)條件不變、共用此宗土地是其能較快獲得通過的捷徑。

實(shí)際如何分不是登記機(jī)構(gòu)的事，涉及出讓合同、規(guī)劃、建沒及交易管理。

現(xiàn)在聊的目的不是登記機(jī)構(gòu)怎么分，是怎么分對權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu)最為有利?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3規(guī)定，不動產(chǎn)分割、合并……實(shí)體分割或合并的……。這里實(shí)體分割或合并是指什么？

不動產(chǎn)本身。

聯(lián)系該條全文分析，前句是不需要批準(zhǔn)文件的，后句要批準(zhǔn)文件及權(quán)籍成果。所以僅僅說實(shí)體是不動產(chǎn)本身有點(diǎn)牽強(qiáng)。

前面說的是權(quán)利人的分割合并導(dǎo)致權(quán)利轉(zhuǎn)移，后面其實(shí)是土地分宗，所以要審批，這是兩回事。比如原來A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用權(quán)給B。如果是既給了B一部分，又給了C一部分，那就要后半段。

前面也提到是不動產(chǎn)分割或合并，是不是前面的不動產(chǎn)分割或合并是不涉及不動產(chǎn)單元的分割或合并？實(shí)體的分割或合并就是需要打破原來的不動產(chǎn)單元進(jìn)行重新的不動產(chǎn)單元的設(shè)定？

實(shí)體的分割或合并，包括不動產(chǎn)單元，也有不是基于基本單元的情況。

一個是權(quán)利主體導(dǎo)致的，一個是不動產(chǎn)實(shí)體本身導(dǎo)致的，基本上就是這兩種情況。

但實(shí)體的名稱容易混淆概念。

權(quán)利主體分立或合并應(yīng)該不是該條論及的，規(guī)范9.3.3.4有專門規(guī)定。

分割業(yè)務(wù)在變更登記和轉(zhuǎn)移登記里面都有。變更登記里面的分割是僅僅涉及到不動產(chǎn)實(shí)體本身，轉(zhuǎn)移登記里面的分割是既分割權(quán)利人又分割了不硬實(shí)體，所以必須要區(qū)分清楚。

點(diǎn)評

篇3

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月頒布實(shí)施的《物權(quán)法》將地役權(quán)明確定位為用益物權(quán)，地役權(quán)被當(dāng)作一種他項(xiàng)權(quán)利對待，并對登記做了要求。隨后2007年12月公布的《土地登記辦法》對地役權(quán)登記做了更加完善的要求。2015年3月頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》再次規(guī)定地役權(quán)應(yīng)依法辦理登記?，F(xiàn)實(shí)情況是地役權(quán)不為大眾所知，本文旨在通過一個平常的案例剖析讓大家認(rèn)識到地役權(quán)就在人們身邊，地役權(quán)是大眾的一項(xiàng)合法權(quán)益，地役權(quán)登記同其他登記一樣重要，也是維護(hù)自身合法權(quán)益的有效途徑。

1 地役權(quán)的概念、特征及登記的意義

1.1 地役權(quán)的概念

地役權(quán)源于羅馬法，大陸法系很多國家都把地役權(quán)作為一項(xiàng)重要的權(quán)利來加以規(guī)定。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、臺灣地區(qū)民法典等都用專門的章節(jié)對地役權(quán)做了規(guī)定。地役權(quán)的傳統(tǒng)概念是指為自己特定土地的便利而利用他人特定土地的權(quán)利，承擔(dān)地役權(quán)的土地稱為供役地，利用地役權(quán)的土地稱為需役地[1]。

我國《物權(quán)法》第156條規(guī)定地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。地役權(quán)的主體多為不同的土地使用權(quán)人。在我國“房隨地走，地隨房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附著物都成為地役權(quán)的客體[1]。

地役權(quán)既可以調(diào)節(jié)集體土地所有權(quán)之間、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)之間、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)之間、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物之間、土地承包經(jīng)營權(quán)之間、海域使用權(quán)之間的利益，也可以調(diào)節(jié)上述不同權(quán)力之間的關(guān)系。同時，地役權(quán)的設(shè)立突破了物權(quán)法定的原則，根據(jù)當(dāng)事人合意約定，使雙方的利益最大化，是一種種類繁多可以廣泛使用的不動產(chǎn)權(quán)力。地役權(quán)具有地盡其力、物盡其用、人得其需的功效。

1.2 地役權(quán)登記的意義

《物權(quán)法》第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

地役權(quán)大多數(shù)時候存在于簽訂合同雙方的當(dāng)事人之間，外人無從知曉。根據(jù)這條法律規(guī)定可以看出地役權(quán)登記采用登記對抗主義，登記的主要目的是對抗善意第三人。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動產(chǎn)的變更日益增多，善意第三人也不斷增加。未經(jīng)登記的地役權(quán)，不得對抗善意第三人，通過有償方式取得的地役權(quán)，在不動產(chǎn)發(fā)生變更時，直接影響到受讓人之間的經(jīng)濟(jì)利益。地役權(quán)只有經(jīng)過登記才能對需役地權(quán)利人產(chǎn)生完整的保護(hù)，對供役地人產(chǎn)生有效的約束[2]。

因此，地役權(quán)登記才是減少不必要損失、維護(hù)自身合法權(quán)益的高效有效途徑。

2 地役權(quán)登記中存在的問題及原因

如今，地役權(quán)登記中存在的最大問題是，以安州區(qū)為例沒有人申請地役權(quán)登記，地役權(quán)成了一項(xiàng)被人們遺忘的權(quán)利。筆者認(rèn)為造成這種局面的原因主要有以下幾點(diǎn)。

2.1 對地役權(quán)認(rèn)識不足

在我國的土地利用實(shí)踐中，注重建筑法規(guī)和城市規(guī)劃，這些建筑法規(guī)和城市規(guī)劃在很大程度上減少了地役權(quán)的使用。當(dāng)可以利用地役權(quán)來調(diào)節(jié)不動產(chǎn)關(guān)系時，人們往往通過規(guī)劃的手段解決問題，避免使用地役權(quán)。

《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》對地役權(quán)做了相應(yīng)的規(guī)定。但地役權(quán)作為舶來品，在我國實(shí)施的時間太短，加之國民素質(zhì)等因素，在我國老百姓意識中根本沒有地役權(quán)的概念。不知何時何地該如何使用這項(xiàng)權(quán)利，以及該項(xiàng)權(quán)利被侵害后該如何尋求法律救濟(jì)。

國土部門從事登記的工作人員也極少了解地役權(quán)，當(dāng)?shù)匾蹤?quán)可以調(diào)節(jié)各方利益時不知該如何向權(quán)利人解釋。

2.2 對地役權(quán)合同認(rèn)識不足

根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，簽訂地役權(quán)合同是地役權(quán)設(shè)立的唯一途徑。同時，《物權(quán)法》第157條對地役權(quán)合同的內(nèi)容作了詳細(xì)的規(guī)定。然而，這種標(biāo)準(zhǔn)制式的合同不同于《商品房買賣合同》、《存量房買賣合同》，在登記部門找不到。權(quán)利人自己擬定的合同不能詳盡的保護(hù)各方利益。這無疑減弱了申請登記的意愿。

2.3 對地役權(quán)登記認(rèn)識不足

《物權(quán)法》第158條的規(guī)定地役權(quán)采用登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權(quán)通過簽訂合同產(chǎn)生效力，登記只是對抗善意第三人的手段。當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動的時候登記才發(fā)揮效力，如果物權(quán)不變動登記的效力得不到體現(xiàn)。通常情況下，人們因?qū)撛谏埔獾谌藥淼睦孀兓狈︻A(yù)見性而忽視登記帶來的利益。

2.4 地役權(quán)與相鄰關(guān)系混淆

地役權(quán)和相鄰關(guān)系很容易混淆。多數(shù)人認(rèn)為相鄰關(guān)系即可調(diào)節(jié)地役權(quán)才能調(diào)節(jié)的利益關(guān)系。然而，相鄰關(guān)系屬于所有權(quán)范疇，是法定權(quán)利具有強(qiáng)制性，不存在有償問題；地役權(quán)屬于用益物權(quán)范疇，根據(jù)合同設(shè)立具有自治自主性，可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?。相鄰關(guān)系的適用范圍以相毗鄰的不動產(chǎn)為存在必要，地役權(quán)涉及到的不動產(chǎn)可以是相鄰的也可以是不相鄰的，只要是事實(shí)上的利用關(guān)系，都可以設(shè)定。相鄰關(guān)系僅能滿足相鄰不動產(chǎn)最低限度的需求，而地役權(quán)可滿足相鄰不動產(chǎn)和遠(yuǎn)隔千里的不動產(chǎn)更高程度的利用需求?？梢哉f相鄰關(guān)系解決的是吃的飽的問題，地役權(quán)是解決吃的好的問題[1]。

3 案例剖析

在安州區(qū)花D鎮(zhèn)某街有A、B、C、D、E、F六宗國有土地（位置如圖1，均已辦理國有土地使用權(quán)登記）。其中A-E等5宗土地毗鄰，中間有一個空壩及一個通道，空壩位于5宗土地的中間位置，通道位于A宗地與C宗地之間。E宗地和F宗地有自己的空壩及通道。經(jīng)4宗土地的使用權(quán)人協(xié)商，該空壩和通道由4個土地使用權(quán)人共同分?jǐn)?。這時，這4宗土地的使用權(quán)人各自享有空壩和通道的土地使用權(quán)。

2013年，為了提高房價， 6個人協(xié)商自愿將各自的土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一修建形成了一個風(fēng)格統(tǒng)一稍具規(guī)模的商品房小區(qū)，建筑物后的空壩形成了車位及一條車輛可以通行的通道（如圖2）。重新規(guī)劃后由原來的6宗獨(dú)用宗地，變更成為了現(xiàn)在的3宗獨(dú)用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并為G宗地）。為了方便車輛進(jìn)出，G、E、F宗地各退讓了10cm形成了更寬的通道。F宗地只留有一個樓梯間，人可以通行，車輛必須從A宗地與G宗地之間的通道及G宗地上通過。

在該案例中，規(guī)劃的作用充分展現(xiàn)。建筑物的位置、外觀、進(jìn)出大門的位置、車輛通行的道路及車位都依據(jù)規(guī)劃而建。規(guī)劃在很大程度上避免了地役權(quán)的使用。

G宗地與E宗地相鄰，構(gòu)成相鄰關(guān)系，E宗地從G宗地上通行是法定權(quán)利，具有強(qiáng)制性；F宗地與E宗地相鄰，構(gòu)成相鄰關(guān)系，F(xiàn)宗地從E宗地上通行是法定權(quán)利，具有強(qiáng)制性。

3.1 地役權(quán)的確認(rèn)

F宗地與G宗地不相鄰，不能構(gòu)成相鄰關(guān)系，F(xiàn)宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人從G宗地上通行不屬于法定權(quán)利。這時就要運(yùn)用到地役權(quán)。

筆者認(rèn)為F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人從G宗地上通行符合地役權(quán)的定義。F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人為了提高房價，與G宗地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一修建形成了一個風(fēng)格統(tǒng)一稍具規(guī)模的商品房小區(qū)。F宗地與G宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人，達(dá)到了雙贏。F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人實(shí)現(xiàn)了利用他人不動產(chǎn)提高自己不動產(chǎn)效益的目的。F宗地為需役地，G宗地為供役地。

地役權(quán)的原始取得方式之依長期持續(xù)利用的事實(shí)，即根據(jù)事實(shí)上存在的土地利用關(guān)系，通過默示同意之推斷，或依據(jù)公平原則，而確認(rèn)地役權(quán)之成立[1]。

根據(jù)規(guī)劃及建成的事實(shí)，F(xiàn)宗地必須從G宗地上通行，存在了事實(shí)上的土地利用關(guān)系，且在6宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人協(xié)商建設(shè)時已默示同意了F宗地對G宗地的利用。或者依據(jù)公平原則，F(xiàn)也退讓了10cm作為通道，本應(yīng)享有在G宗地上的通行權(quán)。由此可以確認(rèn)地役權(quán)的成立。

如果，E宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人對于從G宗地上通行有更高程度的要求，F(xiàn)宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人對于從E宗地上通行有更高程度的要求，雙方也可以通過協(xié)商的方式簽訂地役權(quán)合同，辦理地役權(quán)登記。

3.2 地役權(quán)登記

G宗地和F宗地均修建的商品房，當(dāng)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，面對幾十個不同的不動產(chǎn)權(quán)利人，F(xiàn)宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人該如何維護(hù)自己的權(quán)利，地役權(quán)登記的主要目的就是對抗善意第三人。

根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定， G宗地受讓人可能不知道G宗地上存在地役權(quán)， 基于公示公信原則，G宗地受讓人所取得的不動產(chǎn)上視為不存在地役權(quán)負(fù)擔(dān)。如果G宗地受讓人不允許F宗地受讓人通行，F(xiàn)宗地的受讓人不得主張地役權(quán)。因此，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，F(xiàn)宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者應(yīng)共同向國土資源管理部門申請地役權(quán)登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第166條規(guī)定，購買F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人依然對G宗地享有地役權(quán)。根據(jù)第167條規(guī)定，購買G宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人依然對F宗地負(fù)有地役權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第169條規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

2015年6月公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第4章第8節(jié)對地役權(quán)的初始登記和變更登記都做介紹。2016年5月30日，國土資源部印發(fā)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對地役權(quán)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的適用范圍、申請資料、審查要點(diǎn)都做了詳細(xì)的介紹，具有操作性。

本文所舉案例發(fā)生在人們身邊且司空見慣， 是簡單的關(guān)于通行地役權(quán)的設(shè)立及登記，但因從事土地登記的工作人員對地役權(quán)知之甚少避免引起行政官司和權(quán)利人對地役權(quán)不了解，未提出登記申請而未做登記。

在現(xiàn)實(shí)生活中人們接觸到的，改革后的“公產(chǎn)房”，房子按照建筑面積分給了職工，空壩、通道等公共設(shè)施還留在原單位，當(dāng)原單位想對這些資產(chǎn)進(jìn)行處置時，勢必會使享受了“公產(chǎn)房”的業(yè)戶在空壩、通道等公共設(shè)施的使用上受到限制。如果，進(jìn)行了地役權(quán)登記，業(yè)主和原單位之間的矛盾可以很輕松的化解。發(fā)生在人們身邊的與人們息息相關(guān)的信號發(fā)射塔的建設(shè)、廣告牌的安放、空調(diào)外掛的安放、通過協(xié)商進(jìn)行的排水排污、農(nóng)村中取水通行等都會運(yùn)用到地役權(quán)。

4 對策措施

地役權(quán)可以廣泛地調(diào)節(jié)人們?nèi)粘Ｉ钪胁幌噜彶粍赢a(chǎn)或是相鄰不動產(chǎn)為提高自己的效益而在通風(fēng)、通行、采光、用水、管道鋪設(shè)、電力電信設(shè)施安放等方面的利益。在登記情況下的地役權(quán)，可以使不動產(chǎn)的效能得到最大限度的發(fā)揮。

筆者認(rèn)為改善地役權(quán)登記狀況主要從以下幾個方面入手。

4.1 完善法律法規(guī)條款

《物權(quán)法》中對地役權(quán)和相鄰關(guān)系分別在不同的章節(jié)做了介紹，規(guī)劃的作用進(jìn)一步減少了地役權(quán)的使用。地役權(quán)與相鄰關(guān)系調(diào)節(jié)的內(nèi)容有交叉重疊的之處，重新整合地役權(quán)和相鄰關(guān)系的適用范圍[3]?？梢詫W(xué)習(xí)國外的做法將地役權(quán)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，以明確在什么情況下通過哪種方式使用何種地役權(quán)。

鑒于地役權(quán)今后可能在例如鐵路用地和鐵路保護(hù)、文物用地和文物保護(hù)、地鐵項(xiàng)目建設(shè)、水利項(xiàng)目建設(shè)[4-5]、西氣東輸、南水北調(diào)、城市風(fēng)貌提升、電力事業(yè)、電信事業(yè)、開放式小區(qū)[6]等公共事業(yè)方面的諸多應(yīng)用；以及滿足需役地人經(jīng)濟(jì)利益要求的營業(yè)地役權(quán)[7]，例如鄉(xiāng)村旅游[8]；政府出于保護(hù)生態(tài)環(huán)境而設(shè)立的環(huán)境保護(hù)地役權(quán)[7]。由此，對地役權(quán)的適用范圍進(jìn)行拓展是極有必要的。

鑒于地役權(quán)使用的廣泛性，種類紛繁復(fù)雜，《物權(quán)法》規(guī)定地役權(quán)實(shí)行登記對抗主義，不利于地役權(quán)登記工作的開展，也不利于保護(hù)地役權(quán)雙方的利益，借鑒同為用益物權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)的登記原則，采用登記生效主義。

4.2 加強(qiáng)地役權(quán)相關(guān)宣傳

《物權(quán)法》中關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定是地役權(quán)登記的法律依據(jù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們卻不知道何時何地該如何使用地役權(quán)。

借著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施加強(qiáng)對地役權(quán)的宣傳，讓更多的人了解地役權(quán)。在進(jìn)行不動產(chǎn)登記培訓(xùn)中加強(qiáng)地役權(quán)的介紹，讓從事登記的工作人員可以清楚的辨別出何時何地怎樣使用地役權(quán)。在工作過程中，不斷地向社會大眾宣傳地役權(quán)以及地役權(quán)登記。

4.3 重視啟動登記工作

以綿陽市安州區(qū)為例，同為他項(xiàng)權(quán)利的抵押權(quán)，每年都有70宗左右進(jìn)行登記，而地役權(quán)卻一宗也沒有。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作和“六五”普法工作的開展，在不動產(chǎn)登記過程中，鼓勵有地役權(quán)使用需要的不動產(chǎn)權(quán)利人簽訂地役權(quán)合同，申請地役權(quán)登記。并向社會公布，引起社會的關(guān)注，做到家喻戶曉，提高地役權(quán)登記在社會大眾中的認(rèn)識度。

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中圖分類號：P20 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）12-0234-02

1 不動產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀

1.1 管理部門不統(tǒng)一

為了促使不動產(chǎn)的登記更加方便，我國已經(jīng)構(gòu)建了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。然而因?yàn)椴粍赢a(chǎn)涉及的面很廣泛，包括地籍、林地以及房產(chǎn)等不同的方面，在實(shí)施不動產(chǎn)登記之前，其分別屬于不同的國家機(jī)構(gòu)，而且其測繪管理也屬于不同的機(jī)構(gòu)。因此，不動產(chǎn)測繪到底應(yīng)該由哪個部門和機(jī)構(gòu)來完成，這樣的問題就非常突出。所以必須建立一個統(tǒng)一的測繪管理制度，由統(tǒng)一的部門來進(jìn)行管理[1]。

1.2 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不合理

在我國的房產(chǎn)測繪當(dāng)中，國家制定出了《房產(chǎn)測繪管理法》、《測繪法》等等。同時，不同的省份也有關(guān)于房產(chǎn)測繪管理的不同制度。如果要進(jìn)行統(tǒng)一登記，那么對不動產(chǎn)實(shí)施測繪，必須要借助統(tǒng)一的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及管理方案。這樣才能防止測繪重復(fù)登記，減少工作量，使得管理更加科學(xué)合理。

1.3 費(fèi)用不合理

如今的測繪市場，存在非常大的競爭。不同的測繪機(jī)構(gòu)通過降低價格、惡意競爭的方式獲得測繪業(yè)務(wù)。而且我國的房產(chǎn)測繪、地籍測繪收費(fèi)都非常不合理，收費(fèi)主體、收費(fèi)模式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在一定的差別。如果要進(jìn)行統(tǒng)一登記，那么應(yīng)該由哪個部分來收取費(fèi)用？這是一個很大的問題。此外，遠(yuǎn)離城市的草原、森林等，需要很高的測繪成本，測繪機(jī)構(gòu)獲得的利益很少，所以積極性非常低。不僅如此，偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民收入不高，測繪費(fèi)用過高會使得他們難以承受[2]。

2 統(tǒng)一登記后不動產(chǎn)測繪的對策

2.1 明確和建立不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

必須要建立不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)的建立可以促進(jìn)測繪工作的進(jìn)行，保障不動產(chǎn)測繪管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，也促使其運(yùn)營的方式更加合理。此外，登記管理和測繪結(jié)果管理必須是同一個部門。不管不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有沒有進(jìn)行統(tǒng)一，或者采取其他的形式來對不動產(chǎn)登記進(jìn)行管理，都必須使得登記和測繪進(jìn)行統(tǒng)一，除了管理部門要統(tǒng)一，相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)也要進(jìn)行統(tǒng)一。

2.2 對不動產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)進(jìn)行開拓

不動產(chǎn)的登記包含了很多方面，比如房地產(chǎn)、建筑物、森林、土地以及耕地等等。對于一般的測繪企業(yè)來說，不動產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)僅僅只有房屋測繪、土地測繪、宅基測繪等。因?yàn)闃I(yè)務(wù)范圍非常小，所以使得測繪行業(yè)的競爭也非常激烈，給測繪機(jī)構(gòu)、測繪企業(yè)帶來了一些壓力，不利于測繪行業(yè)的發(fā)展。在不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記的背景下，測繪行業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況，對當(dāng)?shù)氐臏y繪情況進(jìn)行調(diào)查和分析，對自身的力量進(jìn)行整合，并且不斷開拓新的業(yè)務(wù)。舉個例子，一些沿海城市因?yàn)閾碛袕V闊的海域資源，因此可以對海域測繪業(yè)務(wù)進(jìn)行開拓。借助自身的地理優(yōu)勢，使自身獲得更大的發(fā)展[3]。

2.3 加強(qiáng)內(nèi)部人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是2013年國家所制定的一項(xiàng)制度，要求對我國的林地、海域、土地、房屋、草原等不動產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記和管理。很多工作人員都不了解這個政策，因此機(jī)構(gòu)、企業(yè)必須加強(qiáng)政策的宣傳，舉辦一系列培訓(xùn)學(xué)習(xí)會，要求工作人員在一定時間內(nèi)了解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從而為測繪工作奠定良好的基礎(chǔ)。在之前，不動產(chǎn)登記沒有進(jìn)行統(tǒng)一，而且由不同的部門負(fù)責(zé)。現(xiàn)在國家制定出了統(tǒng)一登記的政策，那么工作人員就需要不斷的學(xué)習(xí)。舉個例子，房產(chǎn)測繪之前是由房產(chǎn)測繪部門來完成，另外的測繪則由另外的部門來完成，兩個部門之間幾乎沒有聯(lián)系。但是后來實(shí)施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，兩個部門的聯(lián)系有所加強(qiáng)，共同完成房產(chǎn)測繪和土地測繪工作，測繪成果也是統(tǒng)一管理。所以，為了促使測繪工作更好的M行，相關(guān)機(jī)構(gòu)必須組織工作人員學(xué)習(xí)國家政策、相關(guān)知識，從而適應(yīng)工作的需要。

2.4 建立科學(xué)合理的測繪管理制度

如今，我國還沒有制定出管理不動產(chǎn)測繪的管理制度。但是不動產(chǎn)管理制度和不動產(chǎn)改革完善存在非常大的關(guān)聯(lián)。所以在建立統(tǒng)一登記的制度以后，會促進(jìn)不動產(chǎn)測繪的市場不斷發(fā)展、延伸。但是從目前來看，我國的不動產(chǎn)測繪市場發(fā)展仍然不完善。需要逐步的推進(jìn)工作的進(jìn)行，構(gòu)建登記、管理、測繪方面的職責(zé)，明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理制度，使得不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)的測繪能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一的進(jìn)行[4]。

3 不動產(chǎn)測繪的前景分析

構(gòu)建和完成不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，是遵循“依法治國”的最重要舉措，同時也是《物權(quán)法》的具體落實(shí)。不僅如此，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度也能夠保護(hù)權(quán)益人的財(cái)產(chǎn)，促進(jìn)人們對不動產(chǎn)進(jìn)行登記和投資。通過對不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，可以使得登記更加規(guī)范合理，防止產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)方面的沖突，促使不動產(chǎn)的歸屬更加明確，最終提高政府部門的管理效率。進(jìn)行統(tǒng)一登記以后，會對市場資源進(jìn)行一定的整合，減少政府的行政管理資金。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)行，會促使不動產(chǎn)測繪產(chǎn)生一系列的難題，比如統(tǒng)一不動產(chǎn)單元劃分，統(tǒng)一成果平臺，統(tǒng)一不動產(chǎn)編碼等等。但這些問題會使得不動產(chǎn)技術(shù)越來越成熟，越來越完善。不僅如此，實(shí)施不動產(chǎn)登記制度后，過去分散在每一個行業(yè)的不動產(chǎn)測繪得到了統(tǒng)一。而且大家對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度逐漸認(rèn)可后，不動產(chǎn)測繪的需求也會越來越大，最終促進(jìn)測繪市場的擴(kuò)大[5]。

我國測繪地理信息局所制定的關(guān)于測繪的“十三五”規(guī)劃里，明確的指出了關(guān)于測繪地理信息產(chǎn)業(yè)的收益增長，增加率會超過18%。如今，我國測繪地理信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值超過了上千億，預(yù)計(jì)到2019年，產(chǎn)值將超過五千億。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記關(guān)系到林業(yè)、房地產(chǎn)、海業(yè)等多個不同的領(lǐng)域，同時也和房地產(chǎn)部門、國土局等有一定的關(guān)聯(lián)。而且審查資質(zhì)的時候，也需要和工商部門、稅務(wù)部門、土地規(guī)劃部門進(jìn)行聯(lián)系，因此不動產(chǎn)登記工作非常復(fù)雜，涉及面也很廣[6]。

綜上所述，不管是關(guān)于技術(shù)、市場，還是國家政策，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)劃之下，不動產(chǎn)測繪需求會越來越大，測繪行業(yè)也會得到大力的發(fā)展。

4 結(jié)語

我國在制定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的體制以后，會對不動產(chǎn)測繪市場產(chǎn)生非常大的影響。雖然我國的《測繪法》已經(jīng)建立了關(guān)于權(quán)屬測繪、房產(chǎn)測繪、地籍測繪等方面的制度，然而卻沒有完全包括不動產(chǎn)的其他類別。在將來，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作可能出現(xiàn)一系列問題。為了防止不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和測繪產(chǎn)生沖突，必須要根據(jù)不動產(chǎn)測繪的實(shí)際狀況，進(jìn)行一定的規(guī)范和統(tǒng)一，并且對《測繪法》進(jìn)行修訂，從而促使測繪行業(yè)得到大力的發(fā)展。

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篇5

不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是將原來分散在土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等部門按各自職能進(jìn)行的土地登記、房屋登記、承包經(jīng)營權(quán)登記、林權(quán)登記、海域使用權(quán)登記等統(tǒng)一由一個登記機(jī)構(gòu)在統(tǒng)一的系統(tǒng)上辦理，記載于統(tǒng)一的登記簿上，為當(dāng)事人核發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書或證明。其根本目的是為了保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利，保障交易安全，當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并沒有因?yàn)椴粍赢a(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記而改變，不存在部分人猜想的統(tǒng)一登記是由政府組織主動開展不需當(dāng)事人申請舉證的問題，更不會因?yàn)榻y(tǒng)一登記而將原來的違法不動產(chǎn)合法化。

二、不動產(chǎn)登記程序的啟動及申請主體問題

按照《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，通常情況下不動產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請進(jìn)行，其中以雙方申請為一般原則，以單方申請為例外情形；不動產(chǎn)登記程序的啟動以當(dāng)事人申請為一般原則，以依囑托或依職權(quán)進(jìn)行為例外情形。在國家規(guī)范及我市以往政策規(guī)定中，對依當(dāng)事人申請進(jìn)行的登記均有詳細(xì)規(guī)定，而對于依囑托或依職權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)定較少，在國家規(guī)范只有該兩類登記程序沒有具體登記內(nèi)容。此次，在《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》中單獨(dú)設(shè)立一章“根據(jù)有關(guān)部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動產(chǎn)登記條例》和《天津市土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的情形，對依據(jù)有關(guān)國家機(jī)關(guān)囑托進(jìn)行的登記、登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的登記以及依拆遷整理單位申請進(jìn)行的登記從申請主體、登記材料、審查要點(diǎn)等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，既做到于法有據(jù)又解決實(shí)際問題。

三、不動產(chǎn)登記的公告問題

本著既依法為相關(guān)當(dāng)事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務(wù)，又減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的原則，對公告的種類、情形、場所、時限等在規(guī)范中進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。

（一）公告的種類及情形

1.登簿前公告，即將準(zhǔn)予登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權(quán)登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記；不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)依職權(quán)辦理的登記；按照《天津市不動產(chǎn)登記條例》第七十六、七十七條規(guī)定的歷史遺留問題登記。2.登記結(jié)果公告，主要包括《天津市不動產(chǎn)登記條例》第三十條規(guī)定的依囑托進(jìn)行的登記和《天津市土地管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時應(yīng)當(dāng)收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應(yīng)當(dāng)公告作廢。

（二）公告場所

除歷史遺留問題因涉及不特定人重大權(quán)益，需要在本市主要報(bào)紙予以公告外，其余的公告都可以在不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的門戶網(wǎng)站及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，最大限度的減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。

（三）公告時限

登簿前公告除歷史遺留問題需公告3個月外，其余的公告時限為不少于15個工作日。

四、不動產(chǎn)登記中涉及的公證問題

一直以來，為了保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，降低其不動產(chǎn)被他人處分的風(fēng)險，對于自然人處分不動產(chǎn)以及繼承或接受遺贈取得不動產(chǎn)的，均需對授權(quán)委托書和繼承權(quán)進(jìn)行公證。此次對于境外申請人處分不動產(chǎn)的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證或者認(rèn)證的規(guī)定予以保留；對境內(nèi)自然人處分不動產(chǎn)的，如委托他人辦理，其授權(quán)委托書公證不作為必要前提，可以在申請登記時與人共同到不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書；對于繼承和受遺贈類登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權(quán)屬來源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問詢查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關(guān)于此類做法的爭議也未停息，在減輕當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時，當(dāng)事人合法權(quán)益受到侵害的風(fēng)險也在增加，尤其對于由登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人舉證對其是否有權(quán)繼承進(jìn)行審核，已經(jīng)進(jìn)入到了對民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查，這既超出了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍，也影響登記安全和登記效率，在當(dāng)前登記人員普遍緊張的情況下也影響對其他登記業(yè)務(wù)的合理的人員配比。

五、規(guī)范不動產(chǎn)分割合并或范圍發(fā)生變化等變更登記問題

篇6

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0261-01

不動產(chǎn)關(guān)系著百姓生存的根基與生存利益，歷來受到廣大人民群眾的重視。物權(quán)法作為不動產(chǎn)物權(quán)變更的重要法律依據(jù)，賦予了不動產(chǎn)登記公示形式的公信力。不動產(chǎn)登記制度與物權(quán)制度是緊密結(jié)合在一起的。由此可見，對不動產(chǎn)登記制度的完善有著重要的意義。

一、不動產(chǎn)登記的特質(zhì)性

不動產(chǎn)登記制度是保護(hù)個人不動產(chǎn)的有效手段，使不動產(chǎn)通過登記進(jìn)行法律公示具有公信力，使物權(quán)法發(fā)揮效用，保護(hù)個人的不動資產(chǎn)。首先，登記是在當(dāng)事人申請的前提下進(jìn)行的。如果當(dāng)事人沒有主動申請不動產(chǎn)登記，就不會產(chǎn)生不動產(chǎn)登記的法律關(guān)系。一旦當(dāng)事人申請了不動產(chǎn)登記，就產(chǎn)生了與物權(quán)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。因此申請不動產(chǎn)登記的主體與待登記的不動產(chǎn)之間一定是直接利害關(guān)系，涉及到物權(quán)與法律的相關(guān)事宜。其次，不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是關(guān)于不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)變動事項(xiàng)所涉及的部分。一般情況下，法律會明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利。再次，不動產(chǎn)登記制度是確認(rèn)物權(quán)歸屬的重要手段，也是物權(quán)公示公信原則的法律表現(xiàn)形式[1]。公信原則的功能在于物權(quán)的存在的確認(rèn)方式，使從事交易行為的主體不必?fù)?dān)心有公示內(nèi)容以外的物權(quán)狀態(tài)存在，體現(xiàn)了法律對交易安全和效率的保護(hù)，同是也是現(xiàn)代物權(quán)法的基本原則。另外，不動產(chǎn)登記只需登記不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，而不必詳細(xì)查找不動產(chǎn)的實(shí)際狀態(tài)。這種制度有利于保護(hù)交易活動的安全性，符合國家對經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的調(diào)控和監(jiān)管職能。

二、不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀存在的問題

不動產(chǎn)登記制度高度反應(yīng)了國家對群眾個人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)措施，但在不動產(chǎn)登記制度執(zhí)行過程中，由于登記過程中存在著很多人為因素，造成了不動產(chǎn)登記存在著一定的問題，主要表現(xiàn)在：其一，登記管理機(jī)構(gòu)層次出現(xiàn)混亂狀態(tài)，使不動產(chǎn)登記成本與交易主體查詢成本增加。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》對統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)采取了另行規(guī)定的辦法，具體的統(tǒng)一機(jī)構(gòu)并不明確。由此至使我國的不動產(chǎn)登記存在管理機(jī)構(gòu)、管理層次缺乏統(tǒng)一管理的缺陷[2]。其二，登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能夠互通。登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能形成統(tǒng)一公開的登記查詢機(jī)制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個分支機(jī)構(gòu)之間、甚至同一部門的各地區(qū)之間互不聯(lián)網(wǎng)，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動產(chǎn)登記當(dāng)事人也造成了極大的不方便，另外給不動產(chǎn)登記的公示工作帶來了麻煩，使不動產(chǎn)登記公信力不強(qiáng)。致使不動產(chǎn)重復(fù)抵押的不正常、不合法現(xiàn)象時有發(fā)生，對于維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序造成了不利影響。

三、完善不動產(chǎn)登記制度的路徑

不動產(chǎn)登記制度有其特有的重要性，在現(xiàn)行的體制中也確實(shí)存在著一定的問題，但作為管理者應(yīng)針對問題存在的方向，進(jìn)行開創(chuàng)性思維，將不動產(chǎn)登記制度加以完善。

1、不動產(chǎn)登記制度以土地為核心展開

不動產(chǎn)制度的完善是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高、維權(quán)意識增強(qiáng)的一種表現(xiàn)。作為國家職能機(jī)構(gòu)，應(yīng)進(jìn)一步完善不動產(chǎn)登記制度，以保障人民財(cái)產(chǎn)安全，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的公信力。職能部門應(yīng)明確和落實(shí)統(tǒng)一的土地管理制度以及分類制度，只有制度化的規(guī)范方式才是不動產(chǎn)登記制度進(jìn)一步完善的有效途徑[3]。應(yīng)以土地為核心，登記在冊的土地為依據(jù)，分別羅列不動產(chǎn)的位置、層數(shù)、規(guī)劃等項(xiàng)目。獨(dú)立的房屋所有權(quán)是建立在地權(quán)上的，不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)，直接針對土地上不動產(chǎn)的物權(quán)都是以土地為基礎(chǔ)和核心的。因此，不動產(chǎn)登記制度應(yīng)以土地為核心展開。

2、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)限范圍

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、土地生成物等。不動產(chǎn)登記的權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記?，F(xiàn)有的國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等都應(yīng)屬于實(shí)體權(quán)利所包含的內(nèi)容。實(shí)體權(quán)利則包括不動產(chǎn)租賃權(quán)，應(yīng)予以登記，將不動產(chǎn)登記的本質(zhì)功能體現(xiàn)出來。程序權(quán)利登記可以在制度層面上平衡不動產(chǎn)權(quán)利人和第三人的合法權(quán)益[4]。

3、不動產(chǎn)登記應(yīng)引入人制度

不動產(chǎn)登記是一種高法律效力的職業(yè)活動，需要對專業(yè)的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關(guān)的法律規(guī)定。而一般的不動產(chǎn)登記申請人不具備這種素質(zhì)，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動產(chǎn)登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應(yīng)鼓勵專業(yè)人制度的建立和健全，一方面可以提高不動產(chǎn)登記的效率，為登記主體節(jié)約時間，一方面可以更專業(yè)、更完善地完成不動產(chǎn)的登記，提高工作效率的同時促進(jìn)交易的成功。

4、將現(xiàn)代信息手段應(yīng)用到不動產(chǎn)登記中

隨著現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的發(fā)速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以說是突飛猛進(jìn)，管理者可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將不動產(chǎn)登記這一工作信息化，逐步實(shí)現(xiàn)不同的登記機(jī)關(guān)之間的信息互通、同一登記機(jī)關(guān)不同區(qū)域的信息互通，使不動產(chǎn)登記主體實(shí)現(xiàn)無障礙查詢。更有效的保護(hù)交易的合法化，堅(jiān)決杜絕不動產(chǎn)的重復(fù)抵押現(xiàn)象的出現(xiàn)。

綜上所述，不動產(chǎn)登記在物權(quán)法中有著十分重要的意義，我國的不動產(chǎn)登記雖有一整套完整的體系，但在實(shí)施過程中仍然存在著問題。作為管理者，應(yīng)對不動產(chǎn)登記管理的現(xiàn)狀及時做出總結(jié)，認(rèn)識到問題存在的原因，針對問題提出解決的路徑，做創(chuàng)新式領(lǐng)導(dǎo)。完善制度的同時，不斷提高不動產(chǎn)登記的工作效率，使不動產(chǎn)登記制度為保護(hù)交易安全以及第三方關(guān)系人的合法權(quán)益提供保障，為創(chuàng)立良好的物權(quán)法秩序奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1] 張磊.不動產(chǎn)登記制度若干法律問題研究[J].法制與社會，2102（1）：39-40.

篇7

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動產(chǎn)的所屬權(quán)需要建立在依法登記的前提下，只有在經(jīng)過依法登記的情況下不動產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。我國的不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)的主要工作任務(wù)就是將不動產(chǎn)歸屬權(quán)進(jìn)行登記，形成不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)。

不動產(chǎn)登記檔案不僅包括不動產(chǎn)登記本，還有各種與之相關(guān)的文件、圖表和網(wǎng)上登記信息等內(nèi)容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記檔案的復(fù)雜繁瑣，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當(dāng)前不動產(chǎn)的特點(diǎn)

1.不動產(chǎn)在固定機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)，顧名思義，就是指自然性質(zhì)上或者法律規(guī)定上不可移動的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的位置不可隨意改變，不動產(chǎn)的登記體現(xiàn)出唯一性的原則，所以在一個區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只由固定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)的統(tǒng)一固定登記更有利于不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理。

2.具備法律效力

我國對于不動產(chǎn)的登記都有明文規(guī)定，不動產(chǎn)登記檔案的管理一般由行政主管部門負(fù)責(zé)，不動產(chǎn)登記一般都是在政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊，改正等。由行政機(jī)構(gòu)所認(rèn)證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產(chǎn)登記檔案受到法律保護(hù)，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴(yán)格規(guī)范

不動產(chǎn)登記檔案是可變的。隨著不動產(chǎn)政策的調(diào)整改變，不動產(chǎn)登記流程會改變，不動產(chǎn)登記檔案也會隨著改變。不動產(chǎn)登記主要采取文本形式，對不動產(chǎn)登記格式有著嚴(yán)格要求，檔案的記錄必須嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、詳細(xì)。不動產(chǎn)登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，避免因?yàn)閮?nèi)容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時效長

隨著不動產(chǎn)所屬人的變動，不動產(chǎn)登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產(chǎn)登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產(chǎn)的物權(quán)保護(hù)，使不動產(chǎn)的權(quán)屬問題得到穩(wěn)妥的保障。

二、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的現(xiàn)狀

1.檔案的準(zhǔn)確性欠缺

不動產(chǎn)登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務(wù)就是保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，登記檔案的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到登記者的法律權(quán)益。登記檔案準(zhǔn)確性的欠缺也會導(dǎo)致行政部門的誠信危機(jī)，對行政部門的執(zhí)法過程造成阻礙。目前，我國一些地區(qū)仍存在不動產(chǎn)檔案登記管理不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，檔案信息缺失，資料數(shù)據(jù)模糊等現(xiàn)象。

2.不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫不完善

由于技術(shù)問題，不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫經(jīng)常會出現(xiàn)連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權(quán)后，所屬權(quán)在數(shù)據(jù)庫上仍然顯示不動產(chǎn)的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作產(chǎn)生的消極影響，阻礙了不動產(chǎn)登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術(shù)落后，沒有實(shí)行現(xiàn)代化

檔案管理的數(shù)字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準(zhǔn)確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率?，F(xiàn)在部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案管理過于依賴紙質(zhì)文件，信息化水平低，管理技術(shù)落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規(guī)定不動產(chǎn)的登記要合法規(guī)范，最重要的目的還是為了人民。規(guī)范的不動產(chǎn)登記會為群眾提供便利，減輕負(fù)擔(dān)。但是，一些地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。

三、改變當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動產(chǎn)的登記行為進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化

對當(dāng)前的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合統(tǒng)一，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案文件的書寫，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案管理，提高不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。促進(jìn)行政部門工作的嚴(yán)謹(jǐn)性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的后續(xù)工作順利進(jìn)行。

2.完善檔案管理資料數(shù)據(jù)庫，應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)

優(yōu)化不動產(chǎn)登記檔案信息資源數(shù)據(jù)庫，緊隨現(xiàn)代科技發(fā)展，運(yùn)用二維碼等信息技術(shù)將不動產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行優(yōu)化，整合。使不動產(chǎn)登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網(wǎng)。在各部門之間實(shí)現(xiàn)便捷交流，為不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作提供技術(shù)支持。

3.對資源進(jìn)行優(yōu)化整理，對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行高效管理

引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理制度，對不動產(chǎn)資源進(jìn)行合理有效地規(guī)劃，進(jìn)行高效管理，減少在管理過程中耗費(fèi)的人力和物力資源。

三、對當(dāng)前新常態(tài)下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的反思

建立起不動產(chǎn)登記檔案管理制度，使不動產(chǎn)登記成為更加高效且規(guī)范的機(jī)構(gòu)，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標(biāo)，逐步地進(jìn)行實(shí)施，將行動落實(shí)到實(shí)處，規(guī)范管理機(jī)制，形成規(guī)范的不動產(chǎn)登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機(jī)構(gòu)提高了社會公信力。當(dāng)前我國提出的政策，正為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理提供了創(chuàng)新的平臺，這是一個機(jī)遇，要把握得當(dāng)才能為不動產(chǎn)登記檔案管理的高效化提供強(qiáng)勁的動力。

參考文獻(xiàn)

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[4] 彭誠信：《我國物權(quán)變動理論的立法選擇》，《法律科學(xué)》2000年第2期。

篇8

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)；不動產(chǎn)；房產(chǎn)登記

Key words: estate；real estate；real estate registration

中圖分類號：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物、構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動產(chǎn)的主要部分，具有不動產(chǎn)的一切特征。它是人類最重要的財(cái)富之一，是財(cái)產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)，也是任何社會的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對象。房產(chǎn)登記是現(xiàn)代房產(chǎn)制度的基礎(chǔ)，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容的房產(chǎn)登記制度，在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。在我國大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，房產(chǎn)交易對于整個社會經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行影響極大，保證房產(chǎn)交易的安全對于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會和諧意義重大。我國的房產(chǎn)登記制度一直由行政機(jī)關(guān)以行政確認(rèn)方式明確房產(chǎn)權(quán)屬，以保障行政相對人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。從總的情況看，我國房產(chǎn)登記制度仍處在初建階段，有待于規(guī)范和完善。

1我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度及存在的問題

不動產(chǎn)物權(quán)登記是權(quán)利人申請將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)，記載于國家指定部門的不動產(chǎn)登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)移的方法。

我國目前的不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與不動產(chǎn)登記立法德國模式的“產(chǎn)權(quán)登記制度”極為相似。我國法律規(guī)定不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而廣泛存在的土地租賃權(quán)、地役權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、空間利用權(quán)等諸多不動產(chǎn)權(quán)利卻沒有被列入登記范圍。

當(dāng)前，不動產(chǎn)物權(quán)登記有幾個新的發(fā)展趨勢：一物之上權(quán)利的設(shè)置越來越復(fù)雜；同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)；越來越多的物權(quán)的增加（地上權(quán)、使用權(quán)）。這就要求不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度的建立和規(guī)范。

我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中；這些零散的法律法規(guī)相互沖突、不合法理的規(guī)定很多，而且在實(shí)際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。

1.1 目前我國對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然有許多地方實(shí)行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。而分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的初衷。一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，部門利益相互沖突，甚至產(chǎn)生房屋土地重復(fù)抵押的現(xiàn)象。

1.2 由于不動產(chǎn)物權(quán)登記立法的不完善，各法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強(qiáng)調(diào)本部門利益，造成了不動產(chǎn)物權(quán)登記呈現(xiàn)出登記程序不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、房產(chǎn)和地產(chǎn)不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況。

1.3 目前我國農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾相對突出。我國農(nóng)村的房地產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)，由于登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一就以及村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員和知識，使城鄉(xiāng)登記管理水平有較大的差距。

2對建立和完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的思考

2.1 為了保護(hù)第三人利益和財(cái)產(chǎn)交付的秩序，應(yīng)通過不動產(chǎn)物權(quán)法定原則使一切權(quán)利具有一定效力和長期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使財(cái)產(chǎn)成為恒產(chǎn)，保護(hù)人們的利益期待。西方各國的不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，輔之以不動產(chǎn)登記法，這樣更具有實(shí)際操作性。我們應(yīng)該吸收國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

2.2 為了加強(qiáng)農(nóng)村集體土地房屋的不動產(chǎn)登記管理，減少城鄉(xiāng)登記管理的水平差別，應(yīng)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)范化、統(tǒng)一化。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一個特點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)法定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門為房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍以內(nèi)；在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國有土地，也可以參照執(zhí)行。目前，在集體土地上進(jìn)行權(quán)屬管理的主要執(zhí)法依據(jù)，是國務(wù)院1993年的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門。近年來各地設(shè)立了開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區(qū)，一些地方政府由于對權(quán)屬登記工作不夠了解，從局部利益出發(fā)，允許這些單位自行發(fā)證；在建設(shè)部控制權(quán)屬證書印制后，又指令登記機(jī)關(guān)委托這些單位自行發(fā)證。這種“證”出多門的狀況對權(quán)屬登記工作是十分不利的。因?yàn)閲H上通行的不動產(chǎn)權(quán)屬登記的一項(xiàng)原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機(jī)構(gòu)來管轄不動產(chǎn)的權(quán)屬登記，而不能以土地所有權(quán)性質(zhì)的不同對管轄進(jìn)行區(qū)分。

2.3 目前我國建立的各種不動產(chǎn)分別登記，就是將各種不動產(chǎn)登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財(cái)產(chǎn)法即從民法、物權(quán)法的角度看，這種做法是有爭議的。因?yàn)?，不動產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動、進(jìn)行物權(quán)公示、提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生理解上概念不清和實(shí)際操作中的“相克”。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時，如果土地上無建筑物，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時，土地物權(quán)也同時納入抵押。在實(shí)踐中，由于土地和房產(chǎn)兩部門的登記資源和信息不能共享，假設(shè)一土地上有建筑物，則在房產(chǎn)部門登記設(shè)定了抵押權(quán)，同時又到土地登記部門設(shè)立了土地抵押權(quán)；由于土地登記部門設(shè)立這個抵押權(quán)時未查看該土地上房屋是否已在房產(chǎn)部門登記設(shè)立抵押，就會為該物權(quán)又設(shè)定一個土地抵押權(quán)，從而造成土地部分重復(fù)抵押的現(xiàn)象。按照擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)土地同時抵押的原則，這兩個抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復(fù)抵押，造成權(quán)利重復(fù)實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟(jì)需要的民法物權(quán)法原理。

綜上所述，根據(jù)筆者在房產(chǎn)登記工作中遇到的問題，本人認(rèn)為對我國的不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，勢在必行！

參考文獻(xiàn)：

[1]陳信勇.房地產(chǎn)法原理[M]，浙江大學(xué)出版社2002.

篇9

不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得到順利開展的重要資源，是不動產(chǎn)登記工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要由不動產(chǎn)登記簿與登記原始資料所組成，是物權(quán)公示作用的最鮮明體現(xiàn)。不動產(chǎn)登記檔案在房地產(chǎn)市場調(diào)控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應(yīng)用價值。但隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作在信息共享以及服務(wù)水平等方面存在一定不足，信息化服務(wù)能力有待提升，因此就當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)問題提出可行的對策，對于不動產(chǎn)登記工作的開展具有重要意義。

1 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題

不動產(chǎn)登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權(quán)利人、利害關(guān)系人、國家有關(guān)機(jī)關(guān)等，但不同的利用主體其利用權(quán)限是有所區(qū)別的，這種差異使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)方式要求更為準(zhǔn)確和細(xì)致。

不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)面臨著條塊化分割的問題，各有關(guān)部門掌握著自己的數(shù)據(jù)庫和檔案管理系統(tǒng)，各部門之間的信息并不能共享和利用，數(shù)據(jù)格式不一致，系統(tǒng)無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。

近年來，雖然出臺了大量的相關(guān)制度，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)，造成內(nèi)容龐雜，標(biāo)準(zhǔn)不一，并沒有達(dá)到制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的目的，甚至有些基本內(nèi)容并不符合工作規(guī)律，無法執(zhí)行，給實(shí)際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權(quán)威性。

由于管理基礎(chǔ)的不同，數(shù)據(jù)的整合仍在進(jìn)行，各地的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)水平不一，且大多數(shù)自動化程度不高，部分內(nèi)容還需要人工輔助查詢，尚未全面實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程異地查詢和自助查詢信息化服務(wù)水平遠(yuǎn)落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認(rèn)可。

2 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的策略

2.1 轉(zhuǎn)變不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式

在當(dāng)前社會發(fā)展新形勢下，為更好的推進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的高效開展，提高服務(wù)質(zhì)量與水平，應(yīng)當(dāng)在管理機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化整合的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息管理與服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)工作，從而為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變以及服務(wù)水平的提升打下良好的基礎(chǔ)。通過研究可知，不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得以高效開展的重要前提條件。

第一，應(yīng)當(dāng)逐步完善內(nèi)控機(jī)制，提高依法履職的能力。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)檔案管理的基本要求是保證檔案的真實(shí)性，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的整體效果。尤其是在社會發(fā)展新形勢下，更應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持做到依法履職，積極完善內(nèi)部控制機(jī)制，保證不動產(chǎn)登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的質(zhì)量。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況建立健全內(nèi)部管理與控制機(jī)制，完善相關(guān)管理制度，切實(shí)保證不動產(chǎn)登記檔案信息的真實(shí)性與完整性，保證后續(xù)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的高效開展。

第二，積極探索互聯(lián)網(wǎng)下的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現(xiàn)與應(yīng)用為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)提供了可靠的支持，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的開展，應(yīng)當(dāng)對移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加以合理應(yīng)用，不斷創(chuàng)新不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式，從而促進(jìn)檔案利用服務(wù)水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現(xiàn)在技術(shù)維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術(shù)能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點(diǎn)等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠?qū)崿F(xiàn)雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務(wù)的質(zhì)量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的能力與效率也明顯改善，為促進(jìn)相關(guān)問題的妥善解決，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極探尋便捷高效的信息查詢服務(wù)模式，并通過各部分之間的分工協(xié)作與溝通配合，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息的互通共享以及校驗(yàn)核對，強(qiáng)化業(yè)務(wù)銜接，從而切實(shí)提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)質(zhì)量與效率。

2.2 提升信息化服務(wù)能力

隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享，提高信息化服務(wù)能力，從而促進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)問題的妥善解決。

第一，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產(chǎn)登記管理與服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在合法合規(guī)的前提，利用互聯(lián)網(wǎng)與中介機(jī)構(gòu)開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息資源的共享。

第二，加強(qiáng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)的開發(fā)與推廣應(yīng)用。在不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)對不同類型不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行優(yōu)化管理，強(qiáng)化主管部門的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范意識，加大力度對統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)和推廣應(yīng)用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現(xiàn)，切實(shí)提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)效率。

2.3 完善保障和投入機(jī)制

第一，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員的獎勵機(jī)制。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全針對不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的獎勵機(jī)制，對在此項(xiàng)工作中表現(xiàn)突出，在服務(wù)模式創(chuàng)新、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、服務(wù)流程再造、服務(wù)手段完善及信息平臺建設(shè)、數(shù)據(jù)資源整合與對接等方面取得新成績的機(jī)構(gòu)、個人，給予精神和物質(zhì)獎勵，樹立標(biāo)桿。通^獎勵機(jī)制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作得到重視。

第二，完善不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的成熟度和用戶滿意度評價機(jī)制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務(wù)水平的重要指標(biāo)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)人員和專家，構(gòu)建不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)成熟度評價指標(biāo)體系，不斷完善用戶滿意度的評價機(jī)制，使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作獲得科學(xué)、合理、及時、有效的評價，及時發(fā)現(xiàn)新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。

結(jié)束語

當(dāng)前社會發(fā)展形勢下，科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，社會對于不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護(hù)公眾的切身利益，應(yīng)當(dāng)結(jié)合大數(shù)據(jù)時代下不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題開展具體分析，認(rèn)清社會發(fā)展的具體形勢，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)的思想觀念與具體方式，提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的實(shí)效性與針對性，從而推進(jìn)不動產(chǎn)登記相關(guān)工作的高效開展。

參考文獻(xiàn)

篇10

我國在很長一段時間實(shí)行的是城鄉(xiāng)分割及指令性的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，這造成了我國不動產(chǎn)登記制度的極不統(tǒng)一，具體表現(xiàn)為：城鄉(xiāng)登記不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記范圍不統(tǒng)一、登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等。例如，我國的土地、房屋、海域、礦產(chǎn)資源、森林資源等不動產(chǎn)的登記發(fā)證分別由相應(yīng)的行政管理部門或其下設(shè)的登記部門負(fù)責(zé)。土地上的所有權(quán)和他物權(quán)分別由土地行政管理部門和農(nóng)業(yè)行政管理部門負(fù)責(zé)登記，房屋上的物權(quán)由房屋行政管理部門下設(shè)的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，海域使用權(quán)由海洋行政管理部門登記，礦產(chǎn)資源、森林資源分別由礦產(chǎn)資源管理部門和林業(yè)管理部門登記。不動產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一造成的弊端是有目共睹的。它不僅增加了交易成本，不利于交易的快捷，更有害于交易安全，易引發(fā)各種糾紛。

故此，在《物權(quán)法》的起草過程中，“不少部門、專家認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)特別是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。立法機(jī)關(guān)經(jīng)研究，贊同上述意見，同時又要考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實(shí)行統(tǒng)一登記需要有一個過程”。因此，《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。從該規(guī)定可以看出，不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一性至少體現(xiàn)在登記范圍、登記機(jī)構(gòu)與登記辦法三方面。實(shí)際上，最核心的問題就是登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一。只有我們現(xiàn)存的諸多不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)先統(tǒng)一起來，才能做到登記范圍、登記方法的統(tǒng)一。事實(shí)上，在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的過程中，最困難的也是登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一問題。

如何統(tǒng)一我國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，理論界與實(shí)務(wù)界一直有很大的爭議。有人主張仿效德國、奧地利等國家的做法，將不動產(chǎn)登記都統(tǒng)一到人民法院，由法院負(fù)責(zé)登記；有人主張仿效我國臺灣地區(qū)，以土地吸收地上建筑物，將不動產(chǎn)登記都統(tǒng)一到土地登記機(jī)構(gòu)。還有人（如筆者）主張，將現(xiàn)有的各個登記機(jī)構(gòu)從原來的行政管理機(jī)關(guān)中分離出來加以合并，單獨(dú)組建從中央到地方的垂直管理的不動產(chǎn)登記局。無論我國最終采取何種方式，必須承認(rèn)的一點(diǎn)是，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一不可能一蹴而就，至少要分為三步：第一步，在現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記體制中，實(shí)現(xiàn)土地、房屋等不動產(chǎn)登記類型內(nèi)部的統(tǒng)一。比如，在房屋登記內(nèi)部實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)登記的統(tǒng)一、各種地上建筑物登記的統(tǒng)一等。第二步，實(shí)現(xiàn)土地與房屋登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，即將原先分散在房屋登記機(jī)構(gòu)、土地登記機(jī)構(gòu)、農(nóng)業(yè)行政管理部門的房屋、土地上的物權(quán)登記統(tǒng)一到一個登記機(jī)構(gòu)。第三步，在土地和房屋統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將礦產(chǎn)資源、海域、森林等其他不動產(chǎn)的登記統(tǒng)一進(jìn)來。

在看了黑龍江省佳木斯市成立不動產(chǎn)登記管理局的情況介紹后，我對他們?yōu)橥七M(jìn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一而進(jìn)行的努力，表示肯定和贊賞。首先，他們的這種做法是有法律依據(jù)的。從《物權(quán)法》第246條的規(guī)定來看，在國家的法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定之前，允許地方先行探索和試驗(yàn)，從而為今后不動產(chǎn)統(tǒng)一登記積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。佳木斯市成立不動產(chǎn)登記管理局正是為推動不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一而進(jìn)行的有益探索和試驗(yàn)。其次，佳木斯不動產(chǎn)登記管理局規(guī)劃的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的步驟也是科學(xué)合理的。他們將統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的步驟分為三步：“一、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記，二、實(shí)現(xiàn)房屋、構(gòu)筑物統(tǒng)一登記，三、逐步實(shí)現(xiàn)建筑物、土地統(tǒng)一登記?！奔涯舅故胁粍赢a(chǎn)登記管理局的成立有利于實(shí)現(xiàn)前兩步，但最困難也是最有意義的還是第三步，即對土地和建筑物進(jìn)行統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)，是物權(quán)公示，體現(xiàn)的是政府公信力。實(shí)現(xiàn)建筑物、土地統(tǒng)一登記，無疑會強(qiáng)化政府公信力。這種趨勢勢在必行，在地方政府的職能整合中也具有可操作性。如果今后佳木斯市能夠率先將土地和建筑物的登記都統(tǒng)一到不動產(chǎn)登記管理局，必將為全國范圍內(nèi)建立不動產(chǎn)登記管理局積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，從而最終推動我國不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一。