導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的1篇房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算研究，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

一、緒論

（一）寫作背景及寫作目的。房地產(chǎn)業(yè)隨著我國加入WTO后對外逐步開放，某些國內(nèi)集團(tuán)公司（如萬達(dá)、萬科、世貿(mào)等）的全面擴(kuò)張以及大量具有融資能力或強(qiáng)大資本實(shí)力的公司（如新鴻基、和記黃埔、亨德森等）的涌入使得房地產(chǎn)市場競爭變得越來越激烈。在相同的條件下，當(dāng)未來的銷售價格不清楚或只能估計(jì)銷售價格時，唯有成本控制更為成功的公司方能在土地競拍獲得領(lǐng)先，可以獲得土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，成本控制無效的公司將被市場拋棄。隨著房地產(chǎn)利潤微薄的時代來臨，開發(fā)成本控制的必要性日益凸顯，節(jié)省成本可以釋放利潤空間，也有利于市場規(guī)模和競爭。從微觀角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制的研究對房地產(chǎn)開發(fā)公司加入地塊的爭奪，釋放利潤空間，制定合理的銷售策略，贏得市場角逐具有重要意義。

（二）文獻(xiàn)綜述。從20世紀(jì)末開始，房地產(chǎn)行業(yè)在我國迅速發(fā)展，成為驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力加劇，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭中處于上風(fēng)，就必須降低開發(fā)成本并加強(qiáng)成本控制。蔣欣怡（2017）在《房地產(chǎn)開發(fā)成本控制》中提到目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本的控制制度還不夠完善，存在成本大效益低的問題。張瑞坤（2020）在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究》和武曉娣（2018）在《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策》中從企業(yè)自身的角度出發(fā)做出了深度剖析，比如企業(yè)核算制度不健全、缺乏統(tǒng)一的成本分配和歸集以及內(nèi)部控制存在缺陷等等，并針對問題提出相應(yīng)的解決方式。錢玲（2017）在《我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題及對策》中闡述房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后面臨更復(fù)雜的稅務(wù)問題，以及如何才能合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃減輕企業(yè)稅負(fù)，降低涉稅風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營所消耗的一切花費(fèi)稱為成本和費(fèi)用，包含了生產(chǎn)活動中所發(fā)生的各種勞動耗費(fèi)（物化勞動和活勞動的耗費(fèi)）。其中，開發(fā)成本是指開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場管理發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用。1、土地費(fèi)用。包括土地受讓金、征地費(fèi)、耕地占用稅、安置補(bǔ)助費(fèi)，還有因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)產(chǎn)生的建筑物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥徇w費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等；還包括向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)以及向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外（建設(shè)場地外）道路、自來水、電力、燃?xì)狻⒐?、通訊等的建設(shè)成本。2、前期工程費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)前期準(zhǔn)備階段產(chǎn)生的費(fèi)用，包括對項(xiàng)目展開技術(shù)經(jīng)濟(jì)詳細(xì)剖析的費(fèi)用、勘察費(fèi)、測繪費(fèi)、行政報建費(fèi)、七通一平費(fèi)用等。3、建筑安裝工程成本。其是施工期間消耗的生產(chǎn)成本，包含了房屋建筑和設(shè)施設(shè)備安裝成本，簡稱建安成本。建安成本一般按單位工程計(jì)算，分別按材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)及間接費(fèi)等成本項(xiàng)目列示。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，建筑安裝是一個非常重要的過程，前幾年工程事故頻頻發(fā)生，引起了國家的高度重視。因此，保證房地產(chǎn)企業(yè)的施工安全是非常重要的，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，建筑安裝工程成本占有較大的比重。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括在開發(fā)社區(qū)的建筑和工程圖紙預(yù)算未囊括在內(nèi)的，能夠保證居民永久使用的道路；自來水、供電、燃?xì)?、熱力、排污、通訊、電視等相關(guān)設(shè)施的購置、管線的鋪設(shè)；項(xiàng)目周圍的圍墻、園區(qū)大門、監(jiān)控工程以及環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)中用于非營利性或非有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施支出，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設(shè)施以及中心公園、環(huán)廊、涼亭等工程的支出。6、開發(fā)間接費(fèi)用。其是在房地產(chǎn)公司組織管理下于項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)生的各種開支，包括開發(fā)場地管理人員的職工工資、建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的損耗、現(xiàn)場辦公費(fèi)、用水用電、勞保費(fèi)、項(xiàng)目貸款利息費(fèi)用和安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的攤銷等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的重要性。開發(fā)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部職能，對于企業(yè)在愈發(fā)激烈的競爭中存活下來，乃至獲得市場領(lǐng)頭羊地位都具有重要意義。在房地產(chǎn)行業(yè)利潤微薄的時代背景下，控制開發(fā)成本的重要性或許比規(guī)模效應(yīng)更具戰(zhàn)略意義。我國房地產(chǎn)行業(yè)市場存貨過剩不僅是由于宏觀經(jīng)濟(jì)體系因素造成，還在于其價格形成機(jī)制。如果降低商品房的銷售價格，在經(jīng)濟(jì)法則下將對疲軟的樓市產(chǎn)生刺激作用。開發(fā)商多年來無法降低價格的主因之一便是對開發(fā)成本把控不足，使得其成本長期高企。從宏觀角度看，研究房地產(chǎn)開發(fā)成本管理優(yōu)化調(diào)整成本結(jié)構(gòu)，有利于土地資源開發(fā)整合提升產(chǎn)品競爭力，對化解房價泡沫化，對國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有長遠(yuǎn)的意義。歷經(jīng)20年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利已成為過去式。隨著政府不斷加大調(diào)解和管控力度，糾正規(guī)范資本市場，對流入房地產(chǎn)市場的資金進(jìn)行控制，讓高杠桿房企在資本市場的融資空間被壓縮，促使房地產(chǎn)企業(yè)漸漸著手步入精細(xì)管理的發(fā)展道路，需要腳踏實(shí)地地控制好開發(fā)成本，提升內(nèi)部管理能力。高效的開發(fā)成本核算方法有助于降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)管理效率。由此可見，開發(fā)成本核算的好壞對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況有著至關(guān)重要的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算過程中存在的問題

（一）開發(fā)成本核算對象的設(shè)立具有隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本核算的首要環(huán)節(jié)是確定核算對象，這確保了開發(fā)成本會計(jì)核算的質(zhì)量。一方面房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金壓力大、開發(fā)周期長，一般都會采用分期開發(fā)的方式，開發(fā)業(yè)態(tài)也是多樣化，開發(fā)成本核算對象可選擇性較大；另一方面當(dāng)房企核算開發(fā)成本的時候，并不是所有企業(yè)都能夠?qū)⑷砍杀竞w的對象考慮全面。因此，在分配開發(fā)成本核算對象上，就會出現(xiàn)一些不容忽視的漏洞。由于開發(fā)成本核算對象的確定具有一定的復(fù)雜性，在實(shí)際劃分中容易出現(xiàn)過粗或過細(xì)的情況，核算對象劃分過于粗糙，工程項(xiàng)目的實(shí)際成本與核算結(jié)果會出現(xiàn)誤差，加大成本分析控制工作的難度；若核算對象劃分過于細(xì)致，則會增加會計(jì)核算的工作量，核算成本也隨之提高。任何核算方式都不是萬靈妙藥，其價值還取決于環(huán)境條件。和其他類型企業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品覆蓋范圍較廣，包括商業(yè)廣場、辦公樓、別墅、小區(qū)、景區(qū)等，所以房地產(chǎn)的開發(fā)成本核算十分復(fù)雜。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)一直未對開發(fā)成本核算范圍和對象做出明確規(guī)定，各個房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身性質(zhì)進(jìn)行核算對象劃分，再加上要求日益嚴(yán)格的環(huán)保施工條件等因素使得成本歸集工作難以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

（二）開發(fā)成本核算的分配方法不明確。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程，是在確定成本對象基礎(chǔ)上，合理地進(jìn)行成本歸集和分配的過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本關(guān)聯(lián)到多方面內(nèi)容，所以在開發(fā)建設(shè)的過程中統(tǒng)統(tǒng)要各種費(fèi)用來支持。雖然有房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則作為引導(dǎo)，然而開發(fā)成本核算問題十分龐雜，在工作過程中可能會不斷出現(xiàn)新的問題，所以形成了多種開發(fā)成本分?jǐn)偡绞健Ｈ缤恋刭M(fèi)用包含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和繳納的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)用占地面積法和建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?；前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t：可售建筑面積法、占地面積法；建筑安裝工程成本的分?jǐn)傇瓌t：直接成本法、可售建筑面積法、層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡āＣ鎸θ绱硕喾N的分?jǐn)偡椒?，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)成本分?jǐn)偣ぷ鲿r缺乏一定的規(guī)章制度，進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)處理時，無法保持統(tǒng)一性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員出現(xiàn)歸集差錯，成本分?jǐn)偛磺‘?dāng)，造成成本核算數(shù)據(jù)失去精準(zhǔn)。特別在涉及項(xiàng)目融資和配套設(shè)施費(fèi)用時，一旦采用不統(tǒng)一的歸集標(biāo)準(zhǔn)和不恰當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡绞?，就會使得企業(yè)的歸集流程混亂造成核算成本失真。譬如有產(chǎn)權(quán)的地下車位開發(fā)成本分?jǐn)倖栴}，因地下部分不算入計(jì)容面積，因此如果土地成本采用計(jì)容面積去分?jǐn)偩筒粫謹(jǐn)傊恋叵虏糠?，如果按照可售面積去分?jǐn)偩蜁謹(jǐn)傊淋囄徊糠?，而目前很多地方出現(xiàn)車位銷售價格過低銷量過慢的情況，不同分?jǐn)偡椒ㄓ纱藭黼A段性結(jié)轉(zhuǎn)成本時的利潤差異。核算成本分?jǐn)偛缓侠肀厝粫?dǎo)致數(shù)據(jù)不真實(shí)，實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確，影響納稅清算與繳納，產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險，并且這種風(fēng)險是普遍存在的現(xiàn)象。

（三）開發(fā)成本核算周期較長。產(chǎn)品成本核算通常以月或生產(chǎn)周期來劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期從規(guī)劃立項(xiàng)到物業(yè)交付，少則幾年，多到十幾年，唯有根據(jù)生產(chǎn)周期來核算。加強(qiáng)成本核算管控是房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)利益的有效方式，不同核算周期的劃分影響著企業(yè)經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核算周期相對清晰，竣工結(jié)算可以在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，但社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)經(jīng)常延誤，影響了工程的結(jié)算。企業(yè)成本核算工作必須始終圍繞生產(chǎn)周期開展，以準(zhǔn)確計(jì)算企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營利潤，從而分析評價企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，部分項(xiàng)目竣工后并未完成相應(yīng)的開發(fā)，也無法開展成本核算及清算工作，加之有的區(qū)域缺乏完善的公建設(shè)施配套，阻礙了開發(fā)成本核算的有效運(yùn)行，進(jìn)而影響了企業(yè)發(fā)展。例如：港中旅成得（杭州）置業(yè)有限公司杭州丁橋（城仕公館）項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2016年5月上旬完成竣工驗(yàn)收，后來因市政道路排污系統(tǒng)未驗(yàn)收，造成丁橋（城仕公館）項(xiàng)目排污系統(tǒng)也無法通過驗(yàn)收，排水許可證、供水系統(tǒng)、衛(wèi)生防疫驗(yàn)收、消防試水驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收等也無法辦理；另外丁群路延伸段（7號路）電纜溝尚處于施工階段，導(dǎo)致丁橋（城仕公館）項(xiàng)目無法按時通電，還影響后續(xù)消防、工程、電力、市政、規(guī)劃驗(yàn)收及小區(qū)主出入口道路交警驗(yàn)收等工作的進(jìn)行，這些因素都直接導(dǎo)致丁橋（城仕公館）項(xiàng)目無法進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目驗(yàn)收，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按照原定計(jì)劃辦理竣工結(jié)算，妨礙了成本核算進(jìn)程，使得企業(yè)會計(jì)核算工作無法提供最為真實(shí)可靠的利潤數(shù)據(jù)。

（四）開發(fā)成本核算人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)核算人員的傳統(tǒng)成本核算理念尚未徹底扭轉(zhuǎn)，良好的現(xiàn)代企業(yè)成本管理理念仍然有待樹立，開發(fā)成本核算人員專業(yè)水平較差，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)成本核算賬目混亂，項(xiàng)目開發(fā)的賬面成本不能反映真實(shí)成本。開發(fā)成本核算工作需要跟計(jì)劃、工程、物資、設(shè)備、財(cái)務(wù)等工作互相協(xié)調(diào)，開發(fā)成本核算人員能力不達(dá)標(biāo)、知識面窄、對其他部門工作了解不充分，造成開發(fā)成本核算的精度大幅下降，核算過程中遇到的各種狀況難以妥善處理。源于行業(yè)的獨(dú)特性，房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本核算人員不僅要熟諳會計(jì)知識，熟悉施工流程，同時還要具備一定的判斷能力以及其他各種知識方能滿足企業(yè)的發(fā)展需要。許多房地產(chǎn)公司的會計(jì)人員來源復(fù)雜，專業(yè)素養(yǎng)較低，思維僵化欠缺拓寬知識面的主動性，因循守舊，導(dǎo)致成本管理水平低下。再而企業(yè)自身缺乏對核算人員持續(xù)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)的計(jì)劃，當(dāng)核算人員離職后，新入職人員個人能力無法及時跟上，進(jìn)而使得整體核算水平每況愈下。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算問題解決對策

（一）制定開發(fā)成本控制措施，明確開發(fā)成本核算對象。房地產(chǎn)行業(yè)需要更為細(xì)致、完整的對成本核算對象進(jìn)行劃分確定，以此來為企業(yè)事前的成本控制提供基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對各類項(xiàng)目中具體的成本項(xiàng)目制定相應(yīng)的管理規(guī)范，明確企業(yè)各個階段、各個經(jīng)營方向的主要成本核算對象，同時結(jié)合各項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，明確開發(fā)成本核算中的項(xiàng)目工期及各階段涉及業(yè)務(wù)所消耗的成本，深入分析不同模塊產(chǎn)生的主要成本、附加成本和成本周期，制定全面、完善的規(guī)章制度。依照項(xiàng)目的實(shí)際情況制定管理需求，確定費(fèi)用主體責(zé)任，在稅收清算及成本核算的需求下明確規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)成本核算對象。

（二）統(tǒng)一成本歸集分?jǐn)傊贫龋晟瞥杀竞怂愎芾眢w系。目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對全面的開發(fā)成本管理缺乏深刻的認(rèn)識，對成本歸集和分?jǐn)倖栴}都沒有制度化，而且國家法律對此類問題也僅有一個大范圍的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)要及時完善開發(fā)成本分?jǐn)傊贫龋瑢Τ杀竟芾磉M(jìn)行統(tǒng)籌指導(dǎo)。企業(yè)應(yīng)詳細(xì)調(diào)研、控制各開發(fā)項(xiàng)目不同階段的開發(fā)成本使用情況，結(jié)合企業(yè)自身開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，合理制定相應(yīng)的開發(fā)成本分?jǐn)傊贫?，利用企業(yè)的各類資源將開發(fā)成本核算納入到整個項(xiàng)目工作的全過程，提升開發(fā)成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。在科技高速發(fā)展的今天，開發(fā)成本核算應(yīng)在制度要求范圍內(nèi)合理高效地使用共享機(jī)器人模式進(jìn)行核算，利用智能系統(tǒng)幫助企業(yè)進(jìn)行成本核算工作，進(jìn)而有效提升成本核算準(zhǔn)確性以及工作效率。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身開發(fā)成本核算制定相應(yīng)的成本核算制度，依照法律法規(guī)令成本核算工作從制度到流程逐一規(guī)范化，保證成本核算信息的真實(shí)性和可靠性，為企業(yè)貢獻(xiàn)更具價值的決策信息。

（三）合理估計(jì)項(xiàng)目完工進(jìn)度，確保結(jié)算成本完整可靠。因?yàn)楹怂氵M(jìn)程的時點(diǎn)存在差別，真實(shí)的成本無法在賬面得到反映，難以準(zhǔn)確計(jì)量，使得房地產(chǎn)公司必須按照進(jìn)度表定期調(diào)整估算成本，以便賬面成本數(shù)值和項(xiàng)目同步。影響項(xiàng)目竣工的因素眾多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目拖延影響核算周期。因此，在項(xiàng)目尚未完全竣工之前，可先行通過設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目，將預(yù)算支出費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，提前著手相應(yīng)的結(jié)算工作。等到工程竣工結(jié)算時，再按照實(shí)際支出進(jìn)行項(xiàng)目總成本調(diào)整，以此來固定成本核算周期，提升核算效率。已經(jīng)完成但尚未結(jié)清的，應(yīng)當(dāng)估算持續(xù)到結(jié)算日期之間的開支并作為開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成基礎(chǔ)。項(xiàng)目結(jié)算后，根據(jù)結(jié)算差異將其包含在對應(yīng)的成本對象中，從而讓成本更加完整、準(zhǔn)確。

（四）增強(qiáng)核算人員專業(yè)素質(zhì)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。第一，招聘會計(jì)核算人員時擇優(yōu)錄取，側(cè)重考核成本管理執(zhí)行能力；第二，采用以老帶新的方式，使新人能夠快速適應(yīng)工作要求；第三，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況以及財(cái)務(wù)人員的實(shí)際需要，多組織財(cái)務(wù)人員到各部門考察學(xué)習(xí)，了解其他部門的日常運(yùn)作；第四，每隔一段時間安排財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，制訂詳細(xì)的方案，并對培訓(xùn)環(huán)節(jié)加強(qiáng)控制，系統(tǒng)提升專業(yè)知識。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算貫穿了整個開發(fā)周期，是一種動態(tài)過程。經(jīng)過判斷分析其進(jìn)程特點(diǎn)，并采取切實(shí)可行的控制辦法強(qiáng)化每一步的成本控制，達(dá)到成本管控效果。成本管控措施嚴(yán)謹(jǐn)恰當(dāng)有助于企業(yè)控制開發(fā)成本，具有提升公司整體競爭力及其經(jīng)濟(jì)效益的重要作用。企業(yè)應(yīng)采用多種手段提高開發(fā)成本核算的準(zhǔn)確性、及時性、完整性及合規(guī)性，最大限度地為企業(yè)節(jié)約成本，降低企業(yè)稅負(fù)，保證企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

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作者:劉志峰 單位:佛山市南海區(qū)水利投資建設(shè)有限公司