導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)存在的問題及建議，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)金融的管理工作重點(diǎn)在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監(jiān)督階段。為保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財(cái)政劃撥、集資等渠道而實(shí)現(xiàn)籌資的目的。在金融的使用過程中，應(yīng)做到對固定金融、流動金融、管理金融等各項(xiàng)合理分配和監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)金融價值的最大化利用。以房地產(chǎn)項(xiàng)目金融籌集來說，籌集金融是房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的主要職能，房地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行經(jīng)營活動，就得有足夠的金融，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在履行金融籌集職能時，財(cái)務(wù)人員必須先要預(yù)測房地產(chǎn)投資項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營所需的金融量。

二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目金融管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)金融管理重要性認(rèn)識及不足。我國目前房地產(chǎn)企業(yè)金融管理水平參差不齊，不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視工程項(xiàng)目的承攬、工程項(xiàng)目的任務(wù)完成量、工程項(xiàng)目質(zhì)量的提高，一致認(rèn)為抓好企業(yè)生產(chǎn)才是關(guān)鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認(rèn)為企業(yè)財(cái)務(wù)部門主要職責(zé)是事后算賬，只要把賬記好就行，認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是干出來的，根本沒有意識到企業(yè)金融管理的控制把關(guān)作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產(chǎn)企業(yè)金融管理方式落后，并且財(cái)務(wù)信息的失真，難以為企業(yè)的經(jīng)營管理提供科學(xué)的決策。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對其金融管理缺乏動態(tài)控制，就難以及時熟悉和了解工程項(xiàng)目在建設(shè)中金融的流出和工程項(xiàng)目的前期預(yù)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目的事中實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)算缺乏合理的監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的事中控制流于空談。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)普遍應(yīng)用，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基本上實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化，但仍然有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有引起企業(yè)財(cái)務(wù)信息化的重視，企業(yè)的金融運(yùn)行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理者很難及時地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和金融動態(tài)，財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重滯后，嚴(yán)重影響了企業(yè)金融的使用效率。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價貫穿于項(xiàng)目的決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段以及項(xiàng)目竣工階段，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，意義重大。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的金融管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的在建項(xiàng)目金融不足、后續(xù)金融也跟不上的情況。我國的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現(xiàn)象的發(fā)生，就必須要求房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程開發(fā)過程中杜絕不良金融流動，加強(qiáng)企業(yè)金融管理。房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的中心，在房地產(chǎn)項(xiàng)目金融的使用過程中，必須要合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，確保企業(yè)金融的靈活化運(yùn)用。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的金融管理機(jī)構(gòu)，通過合理的調(diào)度，統(tǒng)籌安排使用企業(yè)金融，集結(jié)企業(yè)所有分散的金融，充分發(fā)揮金融的時間價值。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題分析

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的金融保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

（二）對房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集金融的問題，它實(shí)質(zhì)上是一種以金融供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為金融密集型行業(yè)，需要大量的金融做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為金融密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的金融支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

（四）制度不健全，制約房地產(chǎn)企業(yè)融資

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

四、對策和建議

（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)合理融資環(huán)境：在維護(hù)金融體制安全的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)展金融市場，創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道，提供相應(yīng)的政府服務(wù)措施，切實(shí)維護(hù)好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

（二）制定科學(xué)的融資策略：房地產(chǎn)企業(yè)可針對自身的特征、成長規(guī)律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結(jié)構(gòu)達(dá)到最優(yōu)。在創(chuàng)業(yè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道應(yīng)以典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托及其相互組合為主。在成長期的房地產(chǎn)企業(yè)以自籌金融為主，再輔之以股權(quán)融資和債務(wù)融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業(yè)對金融的需求，而股權(quán)融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實(shí)行商業(yè)銀行差別信貸政策：既要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理，維護(hù)金融體系穩(wěn)定又要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，做到總量有效控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整合理。實(shí)行差別授權(quán)授信政策，重點(diǎn)給予保障性住房項(xiàng)目政策傾斜。

（四）發(fā)展專業(yè)融資中介機(jī)構(gòu)：金融機(jī)構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場環(huán)境中求得生存和發(fā)展并且贏得主動，離不開一套完善、高效的市場中介服務(wù)體系作為支撐。發(fā)展專業(yè)融資中介是解決房地產(chǎn)融資難的有效途徑之一。

五、結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)發(fā)展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定和信譽(yù)，同時也會給企業(yè)、債權(quán)人、國家造成損失。雖然目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項(xiàng)目貸款可行性研究的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該加強(qiáng)融資創(chuàng)新方面的研究。應(yīng)該時刻關(guān)注市場，關(guān)注金融創(chuàng)新產(chǎn)品并進(jìn)行深入研究，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，有選擇地設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)有融資創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經(jīng)濟(jì)收益。

參考文獻(xiàn)：

篇2

一、地稅部門專業(yè)化管理還有待提高

地稅部門對房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況日常監(jiān)管主要依托房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自查，地稅稽查部門監(jiān)管力度有限，無法對全部的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面審查，地稅部門難以實(shí)時掌握房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況。審計(jì)過程中，通過翻閱部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)繳銷的發(fā)票和收據(jù)存根存在缺失，僅以部分紙質(zhì)銷售記錄歸檔，未單獨(dú)設(shè)立電子銷售臺賬，未設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)電子檔案數(shù)據(jù)，紙質(zhì)檔案歸檔數(shù)據(jù)與企業(yè)發(fā)生的銷售數(shù)據(jù)存在嚴(yán)重的滯后性。如若對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收清繳，必須依托企業(yè)重新提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性無法進(jìn)行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺系統(tǒng)存在一定的漏洞

該省地稅系統(tǒng)現(xiàn)在使用的地稅納稅平臺于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢平臺、開票系統(tǒng)、網(wǎng)上納稅申報平臺等。但筆者通過計(jì)算機(jī)審計(jì)方法對地稅納稅平臺各個子系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)發(fā)現(xiàn)，該系統(tǒng)仍存在一些漏洞。

一是關(guān)鍵字設(shè)定存在漏洞。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在多個納稅人管理碼和納稅人名稱，稽查部門對部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行查補(bǔ)稅收時，填報房地產(chǎn)企業(yè)納稅數(shù)據(jù)較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱的情況。該系統(tǒng)應(yīng)將納稅人名稱設(shè)定為關(guān)鍵字，杜絕以上情況的發(fā)生，填報房地產(chǎn)企業(yè)納稅基本資料時應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，必須保證房地產(chǎn)企業(yè)一戶一碼，確保納稅數(shù)據(jù)的完整性。

二是僅繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，導(dǎo)致城建稅和教育費(fèi)附加納稅不及時。筆者通過對開票系統(tǒng)進(jìn)行穿行測試過程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)僅需繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)暫行條例》和《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，城建稅和教育費(fèi)附加在征收營業(yè)稅時應(yīng)同時繳納。該系統(tǒng)在開票環(huán)節(jié)應(yīng)增加營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加同時繳納才可開具銷售收入發(fā)票的設(shè)定，杜絕城建稅和教育費(fèi)附加納稅不及時的情況發(fā)生。

三是開票系統(tǒng)未設(shè)定單價下限。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，存在部分購買人以低價購入房產(chǎn)的問題。房產(chǎn)單價遠(yuǎn)低于同類型房產(chǎn)的平均價，開票系統(tǒng)未設(shè)定單價下限，企業(yè)可隨意開具低價格銷售發(fā)票，造成稅源流失嚴(yán)重。開票系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)同類型房產(chǎn)的單價價格設(shè)定單價下限，杜絕此類情況發(fā)生。

四是稅收查詢平臺字段間勾稽關(guān)系不嚴(yán)謹(jǐn)。稅收查詢平臺中的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額3個字段存在勾稽關(guān)系，計(jì)稅依據(jù)乘以稅率等于應(yīng)納稅額。筆者通過數(shù)據(jù)驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)部分納稅記錄不符合該勾稽關(guān)系，造成不符的原因是計(jì)稅依據(jù)中部分已納稅，該查詢平臺未剔除已納稅的計(jì)稅依據(jù)。查詢平臺應(yīng)更正相關(guān)勾稽關(guān)系，剔除已納稅的計(jì)稅依據(jù)，保證平臺數(shù)據(jù)的合理性。

三、部分稅種存在預(yù)征的問題

由于稅收收入占該市財(cái)政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關(guān)系到該市財(cái)政收入。然而地稅部門為完成稅收任務(wù)，強(qiáng)行向部分國有房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征大額土地增值稅和營業(yè)稅，預(yù)征的土地增值稅和營業(yè)稅在以后年度進(jìn)行抵減。根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)及條例的規(guī)定，地稅部門無權(quán)要求納稅人提前預(yù)征稅收，除有特殊規(guī)定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務(wù)時間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類稅種的內(nèi)容、特性以及規(guī)定。而且針對不同稅種各級政府出臺的征管政策不同，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，加大了對該行業(yè)稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問題：

一是土地增值稅。土地增值稅對于房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管一直是個大難題，該稅種的稅收收入與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的增值額占比掛鉤，根據(jù)增值額占可扣除成本的比例，稅率波動區(qū)間為0到60%。該稅種所涉及的會計(jì)核算較為復(fù)雜、工作量大和專業(yè)技能要求高，地稅部門對該稅種采取的政策是在銷售期間啟用預(yù)征的模式，預(yù)征率根據(jù)住宅的性質(zhì)不同設(shè)定在1%至5%之間，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到清算條件后，地稅部門要求清算企業(yè)通過社會中介自行清算，由地稅部門復(fù)查后，以房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報告為納稅依據(jù)。但房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報告的真實(shí)性有待考究，清算企業(yè)通常會采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達(dá)到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)清算條件分為了可清算和應(yīng)清算兩種形式，地稅部門主要關(guān)注的是應(yīng)清算的房地產(chǎn)企業(yè)，對可清算的企業(yè)過問較少，拖延了稅收入庫的時間，損失了稅收的時間價值。

二是契稅。契稅是針對購房或購?fù)恋氐闹黧w在購買時發(fā)生納稅義務(wù)的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門與房管部門聯(lián)合，辦理房產(chǎn)證或土地證時必須繳納契稅并出具納稅證明，此類舉措對辦理房產(chǎn)證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時間辦理房產(chǎn)證或土地證，導(dǎo)致契稅入庫不及時，甚至出現(xiàn)稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費(fèi)附加。城建稅和教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)稅、增值稅和消費(fèi)稅，與上述三個稅種同時繳納。筆者通過以營業(yè)稅為基準(zhǔn)，計(jì)算城建稅和教育費(fèi)附加應(yīng)繳數(shù)，與后臺數(shù)據(jù)已繳數(shù)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)城建稅和教育費(fèi)附加應(yīng)繳數(shù)和已繳數(shù)納稅數(shù)據(jù)不一致的情況，漏繳金額數(shù)目較大。地稅部門對附加稅種的征管未按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，稅收入庫不及時。

四是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅以企業(yè)應(yīng)納稅利潤為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)納稅利潤是通過企業(yè)收入減去可扣除成本所得，對于收入和可扣除成本的計(jì)算對專業(yè)要求過高，地稅部門為簡化納稅流程，直接以核定征收率計(jì)算企業(yè)所得稅，與企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生較大的沖突，稅源流失嚴(yán)重。

針對上述問題，筆者認(rèn)為地稅部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理。如建立電子檔案數(shù)據(jù)系統(tǒng)，包括實(shí)時銷售臺賬、實(shí)時發(fā)票繳銷記錄、實(shí)時納稅記錄、各年度財(cái)務(wù)報表、開發(fā)樓盤基礎(chǔ)資料和綜合分析子系統(tǒng)等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監(jiān)管漏洞。

二是加強(qiáng)內(nèi)部審查力度。建議每年定期對納稅平臺系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行專門的數(shù)據(jù)分析，積極聽取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發(fā)現(xiàn)的問題和提出的建議，尋找系統(tǒng)漏洞、監(jiān)管漏洞和制度漏洞等問題，通過剖析漏洞產(chǎn)生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

篇3

房地產(chǎn)行業(yè)在其開發(fā)和經(jīng)營階段之前就需要得到政府機(jī)構(gòu)的相關(guān)審批，且不同的階段所對應(yīng)的業(yè)務(wù)來往對象也不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有計(jì)劃性強(qiáng)和復(fù)雜性大這兩個尤為顯著的特點(diǎn)。而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營管理時不可或缺的一部分，因?yàn)樗髽I(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃和企業(yè)的財(cái)務(wù)決策及控制。那么結(jié)合著房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理在其中發(fā)揮著如下幾種作用：

（1）就長期籌資而言，有效的財(cái)務(wù)管理能夠合理地安排籌資的時間、規(guī)劃資本及債務(wù)結(jié)構(gòu)和分配股利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃立項(xiàng)時申報的投資總額來確定該企業(yè)的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關(guān)的法律法規(guī)。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業(yè)自身的經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

（2）就長期投資而言，有效的財(cái)務(wù)管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)安排合理的投資規(guī)模，提高投資的收益以及控制投資的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目拿地時，必須要根據(jù)該項(xiàng)目土地的所在區(qū)域的市場行情，對該項(xiàng)目的開發(fā)方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現(xiàn)金流進(jìn)行的評估，選出符合該企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略以及市場需求的投資方案。在后來執(zhí)行方案時，還要結(jié)合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業(yè)的經(jīng)營狀況，對方案進(jìn)行及時有效的修整。

（3）就營運(yùn)資本的管理而言，有效的財(cái)務(wù)管理工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)高資金的營運(yùn)效率。房產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時以及之后的銷售期所產(chǎn)生的資金流量是相當(dāng)巨大的，企業(yè)應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，通過預(yù)算體系的全面建立和業(yè)績考評來提高預(yù)算的準(zhǔn)確性，從而合理地確定企業(yè)的資金流向，并盡可能用最少的營運(yùn)資本來支持與之相同的營運(yùn)中的現(xiàn)金流。

可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作實(shí)質(zhì)就是對房產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)行效益管理。一旦房地產(chǎn)企業(yè)能夠開展有效的財(cái)務(wù)管理工作，那么一定能幫助企業(yè)控制經(jīng)營的風(fēng)險，并達(dá)到價值最大化的企業(yè)目標(biāo)。然而，在現(xiàn)實(shí)中，各大房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一些財(cái)務(wù)漏洞和風(fēng)險，造成了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理所存在的問題

（一）有些開發(fā)項(xiàng)目缺乏財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的決策時，缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財(cái)務(wù)的可行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據(jù)管理層的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，這樣的依據(jù)缺乏了數(shù)據(jù)的支撐，缺乏了科學(xué)的系統(tǒng)的可行性論證和市場經(jīng)濟(jì)的分析。

（二）企業(yè)的經(jīng)營者對財(cái)務(wù)管理工作不夠重視

房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者沒能讓企業(yè)的財(cái)務(wù)人員更多地參與到企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營中去，他們對財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財(cái)務(wù)報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的一級開發(fā)計(jì)劃的制定時，若沒有財(cái)務(wù)人員，那么就沒有辦法有效地測算出項(xiàng)目籌資的時間點(diǎn)、籌資期限和金額的大小。由于房產(chǎn)企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。

更重要的是，這部分資金不光要用在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上，還會用在經(jīng)營銷售的部分階段上。如果在后來再出現(xiàn)資金需求，這時再進(jìn)行籌資，那么勢必會影響到項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發(fā)計(jì)劃又有什么意義呢？

這樣的現(xiàn)象在許多中小型的民營房產(chǎn)企業(yè)中尤為突出和嚴(yán)重，究其本質(zhì)原因，還是因?yàn)樗袡?quán)和經(jīng)營權(quán)的不分無法在企業(yè)內(nèi)部對管理中設(shè)立有效的業(yè)績評價體系。

（三）資金的管理存在問題和風(fēng)險

在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。這就導(dǎo)致了一般規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)不可能在同一時間進(jìn)行多個項(xiàng)目，更別說跨地域的投資了。由于多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項(xiàng)目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項(xiàng)目的配套設(shè)施或后期建設(shè)，抑或投資建設(shè)另一個項(xiàng)目。而對于一些拆遷項(xiàng)目，由于拆遷的過程較長，而且當(dāng)中會有各類的不可預(yù)見的補(bǔ)償問題，開發(fā)資金的管理也存在著風(fēng)險。由此可見，在這期間房產(chǎn)企業(yè)需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業(yè)一直都承擔(dān)著較大的風(fēng)險。而由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競爭的日趨激烈，其自身的投資風(fēng)險將會越來越大。 這就顯得房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財(cái)務(wù)管理制度和風(fēng)險意識

房產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營者除了財(cái)務(wù)管理的意識不強(qiáng)外，財(cái)務(wù)管理的模式也比較單一。僅僅嚴(yán)格控制了項(xiàng)目的成本和流出資金，對于預(yù)算和資產(chǎn)的管理以及財(cái)務(wù)的分析等都不夠重視，缺乏有內(nèi)部有效的監(jiān)督管理制度，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)管理的混亂。

由于國家的住房商品化的形勢推動，房產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速的增長，而在經(jīng)營中更多的是重視項(xiàng)目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財(cái)務(wù)管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔(dān)任財(cái)務(wù)人員。這就很容易使得房產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業(yè)性。

三、針對存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的對策分析

（一）增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的意識

基于房產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃性強(qiáng)、復(fù)雜性大的經(jīng)驗(yàn)管理特點(diǎn)，只有通過有效的資本管理，才能實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的管控，給企業(yè)帶來最大化的利益。所以房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者必須增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識，確立財(cái)務(wù)管理在整個企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財(cái)務(wù)人員在自身企業(yè)內(nèi)部的話語權(quán)。

（二）加大財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度

房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，所以在房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，必須加大對所開發(fā)項(xiàng)目的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性，并降低投資風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的工作人員應(yīng)審查并核實(shí)項(xiàng)目可行性的調(diào)查報告中的各個環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至具體的施工細(xì)節(jié)也不能放過，并全面分析調(diào)研運(yùn)行該項(xiàng)目的成本和利潤等，預(yù)測出運(yùn)行該項(xiàng)目可能會存在的風(fēng)險并制定相應(yīng)的措施，能夠有效地避免因風(fēng)險引發(fā)的資金流失的現(xiàn)象的出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)和全面。

（三）加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房產(chǎn)項(xiàng)目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息及各種銷售稅費(fèi)。房產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制其重點(diǎn)在于對施工建設(shè)的成本控制，所以對它進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理控制是非常必要的。首先要嚴(yán)格把關(guān)招投標(biāo)這一環(huán)節(jié)，避免暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生；其次要選擇一個合格的施工隊(duì)伍，因?yàn)橹挥幸粋€信譽(yù)好、合格的施工隊(duì)伍才能在根本上保證工程的質(zhì)量，才能杜絕或減少因?yàn)橘|(zhì)量問題出現(xiàn)的成本增加的現(xiàn)象；對要簽訂的合同進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度體系

資本的有效管理是財(cái)務(wù)管理工作的本質(zhì)，以達(dá)到企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。那么就需要得到企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的密切配合。同時，由于房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長以及地域性極強(qiáng)的特點(diǎn)，那么就更需要企業(yè)實(shí)行更加嚴(yán)格的資本管理，預(yù)防各類經(jīng)營風(fēng)險的出現(xiàn)。所以房產(chǎn)企業(yè)必須在自身內(nèi)部建立其一個完善的財(cái)務(wù)管理制度體系，其中應(yīng)該包括：一是關(guān)于投融資的決策體系。在該體系中，要根據(jù)公司的戰(zhàn)略管理的目標(biāo)，制定出相應(yīng)的投融資的規(guī)模、相關(guān)的資本和債務(wù)結(jié)構(gòu)以及利潤和現(xiàn)金流的評價指標(biāo)等等。二是預(yù)算管理的體系。這一體系是指在一個假設(shè)的周期內(nèi)，預(yù)測房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并編制預(yù)算金額，為企業(yè)設(shè)定出目標(biāo)值。三是業(yè)績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設(shè)定的目標(biāo)和實(shí)際的執(zhí)行結(jié)果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財(cái)務(wù)管理制度能夠行之有效地執(zhí)行。五是提高并強(qiáng)化信用的觀念，做到規(guī)范經(jīng)營及誠實(shí)守信。

（五）提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和管理水平

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也不斷增加了對財(cái)務(wù)人員的要求。按照我國相關(guān)的規(guī)定，單位的財(cái)務(wù)人員必須要有會計(jì)證才可以從事財(cái)務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實(shí)現(xiàn)行之有效的財(cái)務(wù)管理，就必須對財(cái)務(wù)人員的從業(yè)這個進(jìn)行嚴(yán)格的審查及核實(shí)。企業(yè)在進(jìn)行招聘時不但要嚴(yán)格考察財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，還要對財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會道德進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，以降低在日后的工作中出現(xiàn)損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業(yè)發(fā)展的合格的員工。

篇4

房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售收入計(jì)征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅，通常采用的方法有三種，但這幾種會計(jì)處理都存在一些問題。

一是按預(yù)收款計(jì)征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”科目，具體會計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征、交納營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、所得稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。

(3)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”。

(4)項(xiàng)目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”。

上述會計(jì)處理方法雖然符合《企業(yè)會計(jì)制度》的有關(guān)規(guī)定，但值得商榷。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，所預(yù)交的稅費(fèi)在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”是紅字或負(fù)數(shù)余額。本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費(fèi)，卻使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，因而不符合會計(jì)“明晰性原則”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營周期一般都較長，若某企業(yè)既有正常銷售計(jì)征的稅費(fèi)，又有按預(yù)收款計(jì)征的稅費(fèi)，還有多交的稅費(fèi)或者享受稅收優(yōu)惠政策需退的稅費(fèi)，如果在會計(jì)處理上只反映已交數(shù)，不反映應(yīng)交數(shù)，則不能真實(shí)反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況。

二是按預(yù)收款計(jì)征的稅費(fèi)，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“待攤費(fèi)用”、“遞延稅款”科目核算，具體會計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤稅金――營業(yè)稅金及附加(土地增值稅)”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計(jì)征所得稅時，借記“遞延稅款”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“待攤費(fèi)用一營業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。

(4)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目。

(5)項(xiàng)目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“待攤費(fèi)用――土地增值稅”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目。

上述會計(jì)處理方法解決了營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負(fù)債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費(fèi)、遞延稅款，損益表也體現(xiàn)了配比原則。但是，把計(jì)征的營業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費(fèi)用”科目核算，不僅虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，而且也與“待攤費(fèi)用”科目的核算內(nèi)容不相符。

三是按當(dāng)期應(yīng)交的全部稅費(fèi)(包括預(yù)售收入和實(shí)現(xiàn)收入兩部分的應(yīng)交稅費(fèi))不加區(qū)別地做先提后交的會計(jì)處理，具體會計(jì)處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計(jì)征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計(jì)征所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時，借記“銀行存款”、“預(yù)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時按其全部收入與預(yù)收賬款的差額計(jì)征的稅金及附加，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。

(4)項(xiàng)目竣工，結(jié)算、調(diào)整預(yù)提土地增值稅時，按實(shí)際數(shù)大于預(yù)提數(shù)的差額借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目，反之作相反的會計(jì)處理。

上述會計(jì)處理方法，把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”確認(rèn)為收入，結(jié)算稅費(fèi)，同樣虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實(shí)現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計(jì)征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，也違背了會計(jì)的“配比原則”。

二、預(yù)售收入計(jì)征稅費(fèi)核算的改進(jìn)建議

鑒于上述按預(yù)售收入計(jì)征稅費(fèi)核算中存在的問題，筆者建議將預(yù)交的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅記入“預(yù)收賬款”科目的借方，“預(yù)收賬款”科目下設(shè)四個明細(xì)科目，即“預(yù)售收入”、“預(yù)交營業(yè)稅金及附加”、“預(yù)交土地增值稅”和“預(yù)交企業(yè)所得稅”，使預(yù)售收入和預(yù)交稅金相互配比，反映時一同反映，結(jié)轉(zhuǎn)時一同結(jié)轉(zhuǎn)。這樣可以真實(shí)反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況，也符合會計(jì)的“明晰性、配比性原則”。雖然這種方法也存在著虛增資產(chǎn)和負(fù)債的問題，但它優(yōu)于前幾種方法。

[例]某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年年初開發(fā)“普通住宅”項(xiàng)目，整個工程于年底全部竣工決算并交付使用。開發(fā)公司采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，銷售總價1800萬元，收取首付款720萬元，并按稅收法規(guī)規(guī)定計(jì)算交納了預(yù)售收入應(yīng)該交納的相關(guān)稅費(fèi)。項(xiàng)目竣工后，商品房全部售出，銀行按揭款1080萬元于年底到賬。與開發(fā)該項(xiàng)目有關(guān)的實(shí)際支出包括：土地價款200萬元、房屋開發(fā)成本850萬元(含不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)50萬元)、管理費(fèi)用25萬元、銷售費(fèi)用50萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出90萬元(未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明)和延期還款罰息3萬元，該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％，適用的營業(yè)稅稅率5％，城市維護(hù)建設(shè)稅5％，應(yīng)交教育費(fèi)附加征收率3％；土

地增值稅預(yù)征率0．5％，計(jì)稅毛利率10％，企業(yè)所得稅稅率33％。假設(shè)2005年沒有開發(fā)其他項(xiàng)目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)和納稅調(diào)整項(xiàng)目。根據(jù)上述資料，會計(jì)處理如下：

(1)收到售房首付款

借：銀行存款

7200000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

(2)計(jì)征應(yīng)交納營業(yè)稅及附加

借：預(yù)收賬款――預(yù)交營業(yè)稅金及附加 388800

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加

10800

(3)計(jì)征應(yīng)交納土地增值稅3．6萬元(720×0．5％)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

(4)計(jì)征應(yīng)交納企業(yè)所得稅

計(jì)征企業(yè)所得稅：(720×10％-38．88)×33％=10．93(萬元)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

109300

(5)交納計(jì)征的各種稅費(fèi)

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

331200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加 10800

貸：銀行存款

756000

(6)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)

借：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

18000000

(7)收到按揭款

借：銀行存款

10800000

貸：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

(8)結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本1050萬元(200+850)

借：主營業(yè)務(wù)成本

10500000

貸：開發(fā)產(chǎn)品成本

10500000

(9)計(jì)提營業(yè)稅及附加

營業(yè)稅及附加稅費(fèi)=1800×5．4％=97．2(萬元)

應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅=1080×5％=54(萬元)

應(yīng)補(bǔ)交城建稅=54×5％=2．7(萬元)

應(yīng)補(bǔ)交應(yīng)交教育費(fèi)附加=54×3％=1．62(萬元)

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

972000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交主營業(yè)務(wù)稅金及附加 388800

應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

27000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加

16200

(10)工程竣工，結(jié)算應(yīng)交土地增值稅

允許扣除項(xiàng)目金額=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(萬元)

增值額=1800-1499．7=300．3(萬元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超過增值稅率20％)

應(yīng)交納土地增值稅=300．3×30％=90．09(萬元)

應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅=90．09-3．6=86．49(萬元)

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

900900

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

(11)年底結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(萬元)

應(yīng)交企業(yè)所得稅=394．71×33％＝130．25(萬元)

應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅=130．25-10．93＝119．32(萬元)

借：所得稅

1302500

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

(12)補(bǔ)交各種稅費(fèi)時

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

27000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費(fèi)附加

16200

篇5

（一）是在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工的經(jīng)營主體規(guī)模普遍較小，達(dá)不到房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工所要求的資質(zhì)，很多都是開發(fā)單位自己找施工隊(duì)施工或者就是自己帶人施工。例如我們在烏衣檢查的朱良文開發(fā)商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊(duì)施工。

（二）是農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范化程度低。農(nóng)村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質(zhì)的單位，自我保護(hù)意識不強(qiáng)。同時，在農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發(fā)單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質(zhì)只有四級，也不具備商品房開發(fā)資質(zhì)。

（三）是監(jiān)管力量薄弱。在農(nóng)村，建筑市場的管理只有鄉(xiāng)政府的城建辦負(fù)責(zé)規(guī)劃審批，房地產(chǎn)市場除了工商部門監(jiān)管外基本處于真空。

（四）是違規(guī)越權(quán)審批土地現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)費(fèi)較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規(guī)越權(quán)審批土地，對報建項(xiàng)目把關(guān)不嚴(yán)，甚至為開發(fā)商出謀劃策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區(qū)烏衣鎮(zhèn)擔(dān)子辦事處事件就是很好的案例。

二、農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場違法行為的分類與特征

農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場的違法行為按違法性質(zhì)可以分為兩大類，一是經(jīng)營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個方面分別加以探討。

（一）有關(guān)農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場經(jīng)營主體方面存在的違法行為

*、無照經(jīng)營開發(fā)行為

按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)必須取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格證喝營業(yè)執(zhí)照后方可經(jīng)營，但在南譙區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)房地產(chǎn)的基本上都是無證照經(jīng)營，我們查處的**起都是如此。

*、無預(yù)售許可證，預(yù)售房屋的行為

《無照經(jīng)營查處取締辦法》規(guī)定：對應(yīng)當(dāng)取得而未依法取得許可證或其他批準(zhǔn)文件和營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為，由工商部門依法查處。商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售房屋的一個通行證，通常要求開發(fā)商在房子做到八樓以上方可申領(lǐng)預(yù)售許可證，實(shí)際操作中，許多開發(fā)商為贏得時間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預(yù)售廣告，收取預(yù)付款，進(jìn)行房屋預(yù)售。我們在查處擔(dān)子、烏衣等地的房地產(chǎn)市場時，施工場地還在打樁，售樓部內(nèi)房屋預(yù)售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預(yù)售廣告到處散布，對已預(yù)訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預(yù)付款，倘若該企業(yè)因故無法預(yù)期拿到預(yù)售許可證，不僅擾亂了市場，也會給消費(fèi)者權(quán)益帶損害，從而引發(fā)許多不必要的糾紛。

*、掛靠經(jīng)營問題突出

掛靠經(jīng)營有兩個方面，一是開發(fā)商掛靠有資質(zhì)的公司，在我們查處的擔(dān)子劉某開發(fā)項(xiàng)目上，當(dāng)事人沒有任何經(jīng)營資質(zhì)，通過關(guān)系找到滁州市陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司，由對方提供營業(yè)執(zhí)照喝房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格證書，劉某繳付*萬元管理費(fèi)的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司的證照辦理了立項(xiàng)等手續(xù)。二是建筑企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理掛靠。當(dāng)前在建筑企業(yè)中，以項(xiàng)目經(jīng)理名義掛靠在建筑企業(yè)經(jīng)營的包工頭比較普遍。項(xiàng)目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對工程項(xiàng)目過程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在工程項(xiàng)目上的代表人。項(xiàng)目經(jīng)理是崗位職務(wù)，是企業(yè)的管理者，給予企業(yè)管理人員待遇，企業(yè)可實(shí)行具體的項(xiàng)目崗位工資和獎勵制度。按照建設(shè)部《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，項(xiàng)目經(jīng)理在企業(yè)法定代表人授權(quán)范圍內(nèi)，行使以下管理權(quán)力：*、組織項(xiàng)目管理班子；*、以企業(yè)法定代表人的代表身份處理與所承擔(dān)的工程項(xiàng)目有關(guān)的外部關(guān)系，受委托簽署有關(guān)合同；*、指揮工程項(xiàng)目建設(shè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，調(diào)配并管理進(jìn)入工程項(xiàng)目的人力、資金、物資、機(jī)械設(shè)備等生產(chǎn)要素；*、選擇施工作業(yè)隊(duì)伍；*、進(jìn)行合理的經(jīng)濟(jì)分配；*、企業(yè)法定代表人授予的其它管理權(quán)力。項(xiàng)目施工管理承包、項(xiàng)目施工經(jīng)營承包是指項(xiàng)目經(jīng)理受建筑施工企業(yè)法定代表人的委托，對委托的工程項(xiàng)目施工行使組織項(xiàng)目管理班子、指揮工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營活動、調(diào)配和管理生產(chǎn)要素、選擇施工隊(duì)伍以及合理經(jīng)濟(jì)分配的企業(yè)內(nèi)部行政管理權(quán)，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由建筑施工企業(yè)對項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行項(xiàng)目崗位工資和獎勵的管理責(zé)任承包機(jī)制。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是指工程項(xiàng)目施工應(yīng)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的生產(chǎn)經(jīng)營管理系統(tǒng)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目經(jīng)理在工程項(xiàng)目施工中處于中心地位，對工程項(xiàng)目施工負(fù)有全面管理的責(zé)任。它與工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包不同，工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包是指建筑經(jīng)營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規(guī)定，由發(fā)包者（建設(shè)單位）發(fā)包施工項(xiàng)目、承包者進(jìn)行工程建設(shè)的工程項(xiàng)目施工經(jīng)營承包。承包者應(yīng)當(dāng)是有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的建筑施工企業(yè)。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）是崗位職務(wù)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）是獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（*）前者的行為是企業(yè)的內(nèi)部管理行為；后者的行為是企業(yè)的外部法律行為。（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）的經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目崗位工資和獎勵；后者承包者（建筑施工企業(yè)）的經(jīng)濟(jì)利益是經(jīng)營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對外發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系（包括：簽訂合同、生產(chǎn)資料所有權(quán)（使用權(quán)）關(guān)系、勞動關(guān)系、工程款結(jié)算、工程款投入、債權(quán)債務(wù)等），只有經(jīng)法定代表人的授權(quán)并在授權(quán)范圍內(nèi)以建筑施工企業(yè)的名義才能實(shí)施；而后者依法直接以自己的名義對外發(fā)生和實(shí)施。由此可見，項(xiàng)目經(jīng)理是工程項(xiàng)目的管理者而不是工程項(xiàng)目的經(jīng)營者。但在實(shí)踐中假借項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目承包管理之名，實(shí)為項(xiàng)目工程建筑無照施工經(jīng)營活動（即掛靠在建筑施工企業(yè)內(nèi)部，借用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、銀行帳戶，以建筑施工企業(yè)的名義從事建筑施工經(jīng)營活動的個人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發(fā)現(xiàn)施工方為張立軍，只有項(xiàng)目經(jīng)理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質(zhì)的單位掛靠，以辦理各種證件。

*、虛假出資行為

今年，我們分局在查處烏衣一起房地產(chǎn)案件中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在申請?jiān)O(shè)立登記時，申報注冊資本是***萬元人民幣，經(jīng)查，其向工商部門提供的相關(guān)證明材料，根本沒有資金，我局尚在調(diào)查中。

（二）、市場營銷方面的違法問題

*、虛假的廣告宣傳

《廣告法》規(guī)定，廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費(fèi)者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產(chǎn)廣告中只寫明樓盤的位置、價格、大小，別的一概不讓在廣告中出現(xiàn)，看來，有些消費(fèi)者確實(shí)讓虛假廣告?zhèn)噶诵?。在房地產(chǎn)廣告中我們常見“為回報消費(fèi)者厚愛以優(yōu)惠成本價銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價位的樓房，其層次、朝向、質(zhì)量都很差。

《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》規(guī)定：在廣告中不得出現(xiàn)含有升值或投資回報的承諾用語；不得出現(xiàn)辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾用語；在預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語；表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時間來表示距離。而在我們擔(dān)子和烏衣發(fā)現(xiàn)一些廣告中就相繼出現(xiàn)了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達(dá)市中心”等字眼。

*、使用“霸王條款”

房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區(qū)范圍內(nèi),沒有一家開發(fā)商使用規(guī)范的合同文本,都是私自打印好沒經(jīng)雙方協(xié)商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，有不公平等格式條款之嫌。

*、抵毀商業(yè)信譽(yù)的行為

《反不正當(dāng)競爭法》規(guī)定：經(jīng)營者不將捏造、散布虛偽事實(shí)損害競爭對手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲譽(yù)。在我們調(diào)查中，有些開發(fā)商和售樓人員為了營得更多的交易機(jī)會，在消費(fèi)者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質(zhì)量較差”、“開發(fā)商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結(jié)構(gòu)差，到現(xiàn)在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。

*、欺騙性銷售

在農(nóng)村，很多土地是集體性質(zhì)的，按規(guī)定只有戶口屬于當(dāng)?shù)氐牟趴梢陨暾堈?，才可以領(lǐng)取房產(chǎn)證，在我們調(diào)查中，很多開發(fā)商都是以職工宿舍的名義開發(fā)建設(shè)，在銷售中并不告知土地的性質(zhì)，并宣稱可以辦理房產(chǎn)證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產(chǎn)證時才被告知不能領(lǐng)取房產(chǎn)證，由于開發(fā)商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關(guān)于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經(jīng)有消費(fèi)者向我局申訴。還要的利用合同進(jìn)行欺騙，如我局在腰鋪鎮(zhèn)查處的尤玉龍、佘金根無證開發(fā)商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費(fèi)，把所有責(zé)任推給購房者。

針對以上農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場在經(jīng)營中常見的違法違規(guī)行為，我們工商部門應(yīng)把此做為我們加強(qiáng)房地產(chǎn)和建筑市場監(jiān)管工作的落腳點(diǎn)和著力點(diǎn)，從一下幾個方面加大對房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的法律法規(guī)宣傳力度和違法違規(guī)行為查處的力度：

*、積極與有關(guān)職能部門配合，開展形式多樣的法律法規(guī)宣傳培訓(xùn)，引導(dǎo)開發(fā)商和建筑商走合法經(jīng)營之路，引進(jìn)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商；

篇6

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)存在的問題分析

2.1業(yè)主方對項(xiàng)目招標(biāo)目標(biāo)及項(xiàng)目價值定位不清

房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)的最終目的是以最優(yōu)質(zhì)的性價比完成項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)。因此,在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)過程中,業(yè)主單位應(yīng)熟知招標(biāo)的范圍、招標(biāo)的內(nèi)容、招標(biāo)預(yù)期的結(jié)果以及工程施工中可能遇到的風(fēng)險,并在招標(biāo)過程中予以明確。然而,當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)文件內(nèi)容和標(biāo)底的編制往往顯得片面且呆板。簡單來說,就是業(yè)主方往往只通過編制標(biāo)底來評判投標(biāo)企業(yè)的施工能力,而忽視了新技術(shù)應(yīng)用能力、企業(yè)成本水平和管理水平等對企業(yè)投標(biāo)報價的影響。對于低于標(biāo)底的投標(biāo)報價,往往認(rèn)為其低于成本價投標(biāo)而直接作廢,回避了對投標(biāo)企業(yè)施工能力和管理水平的進(jìn)一步考量,放棄了節(jié)約投資、降低施工風(fēng)險、提高工程施工可靠度的機(jī)會[2]。

2.2投標(biāo)企業(yè)圍標(biāo)現(xiàn)象依然存在

投標(biāo)企業(yè)通過圍標(biāo)的方式謀求中標(biāo)的歷史在我國由來已久,尤其是在利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)。各施工投標(biāo)企業(yè)為謀求中標(biāo),獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益,幾個投標(biāo)人之間往往相互約定,形成利益共同體,一致抬高或降低投標(biāo)報價,以使其中的利益相關(guān)者中標(biāo),并共同分享利潤。一些投標(biāo)企業(yè)或個體老板通過資質(zhì)掛靠的方式獲取建設(shè)任務(wù)在客觀上加劇了圍標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生。圍標(biāo)容易導(dǎo)致項(xiàng)目招標(biāo)方不得不擴(kuò)大投資,造成了資金的浪費(fèi)和不必要的開支。通過圍標(biāo)獲得施工任務(wù)的投標(biāo)企業(yè)或個人為收回圍標(biāo)時的“投資”,往往偷工減料,拖延工期,不利于建設(shè)任務(wù)的順利實(shí)現(xiàn)。同時,圍標(biāo)現(xiàn)象的存在也損害了投標(biāo)企業(yè)間的公平競爭。

3.應(yīng)對措施分析

3.1招標(biāo)文件及標(biāo)底編制應(yīng)科學(xué)合理

招標(biāo)文件是整個招投標(biāo)行為的綱領(lǐng)性文件,在整個招投標(biāo)過程中起到指導(dǎo)性作用。因此,項(xiàng)目招標(biāo)方或有資質(zhì)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)在編制招標(biāo)文件及標(biāo)底過程中,應(yīng)充分考慮當(dāng)前建筑施工環(huán)境、新技術(shù)及新機(jī)械應(yīng)用情況,結(jié)合預(yù)招標(biāo)工程的施工特點(diǎn)及采購要求[3],科學(xué)、合理、全面地編制招標(biāo)文件,不應(yīng)有缺項(xiàng)、漏項(xiàng)。同時,在選擇評標(biāo)方式及中標(biāo)價時,應(yīng)充分結(jié)合投標(biāo)企業(yè)的施工能力和企業(yè)管理能力等,明確鼓勵投標(biāo)企業(yè)深入了解投標(biāo)項(xiàng)目,積極運(yùn)用新機(jī)械、新工藝、新技術(shù),避免盲目投標(biāo),對施工企業(yè)的選擇不僅僅局限于投標(biāo)報價,而應(yīng)組織對投標(biāo)文件的全部內(nèi)容進(jìn)行分析,選擇合理低價。

3.2規(guī)范招投標(biāo)行為的管理

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財(cái)產(chǎn)的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)。美國、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國家已建立了較完善的REITs運(yùn)行機(jī)制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進(jìn)了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發(fā)展起來。近年來，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達(dá)1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關(guān)注。作為一種在發(fā)達(dá)國家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來看，我國REITs的發(fā)展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國還未制定針對房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機(jī)制

REITs在我國目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運(yùn)用以及對所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，但因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進(jìn)一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實(shí)施的是非強(qiáng)制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項(xiàng)目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會強(qiáng)制公開。這與REITs要求的嚴(yán)格的交易機(jī)構(gòu)、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護(hù)存在漏洞。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進(jìn)的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國外，稅務(wù)驅(qū)動占重要地位，稅務(wù)帶動了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進(jìn)一步完善和加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。目前我國信托公司歸銀監(jiān)會監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專屬，同時，REITs的運(yùn)作涉及國土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會、國稅、地稅等相關(guān)部門，要促進(jìn)REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機(jī)構(gòu)，實(shí)行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動性。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及流動性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會化、標(biāo)準(zhǔn)化，解決產(chǎn)品上市流通問題，促進(jìn)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和完善的信用擔(dān)保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機(jī)制和守法激勵機(jī)制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

一、我國商品房預(yù)售制度概況

我國的商品房預(yù)售制度起源于香港,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場的繁榮,商品房預(yù)售制度迅速風(fēng)行于全國各地。中國是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立并完善商品房預(yù)售制度的。1994年7月,全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律――《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。此后1998年國務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、2001年及2004年建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等,均對這一制度作了進(jìn)一步的完善。

十幾年的發(fā)展表明,商品房預(yù)售制度對培育我國房地產(chǎn)市場和推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了資本的原始積累,并且預(yù)售使得房地產(chǎn)開發(fā)商降低了融資成本,另外,預(yù)售房價格明顯低于現(xiàn)房,也使得購房者獲得了實(shí)惠。因此,在買賣雙方的共同推動下,商品房預(yù)售制度在國內(nèi)迅速發(fā)展。但是,商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險和市場風(fēng)險,亟待關(guān)注和完善。

二、我國商品房預(yù)售制度存在的問題及成因分析

當(dāng)前,我國的商品房預(yù)售存在的風(fēng)險問題表現(xiàn)在以下幾個方面:

1、交易不公平問題

商品房預(yù)售存在著交易不公平的現(xiàn)象。通過這一方式,房地產(chǎn)商把商品房的開發(fā)風(fēng)險全部轉(zhuǎn)移給了銀行和社會。根據(jù)我國的預(yù)售制度,當(dāng)商品房還在建設(shè)過程中,買方就已支付大部分房價款。這種不完善的預(yù)售機(jī)制使房地產(chǎn)商不僅無息占用預(yù)付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金,而且也不須承擔(dān)施工建設(shè)風(fēng)險和房屋存貨成本等等。因此,開發(fā)商將資金成本大部分轉(zhuǎn)嫁給了購房者,借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款等方式,把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)、幾乎全部的開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)移在銀行身上。更有甚者,當(dāng)現(xiàn)房與預(yù)售協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時,處于弱勢的購房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔(dān)毀約責(zé)任。

2、居民消費(fèi)風(fēng)險成本大

在商品房預(yù)售制度下,預(yù)售商和預(yù)購者掌握的信息嚴(yán)重不對稱,增大了居民消費(fèi)的風(fēng)險成本。商品房預(yù)售的交付履行周期長,不僅要受到建筑材料價格、土地價格影響,還要受到市場供求關(guān)系,不可抗力等因素的影響,交易雙方都面臨著不可預(yù)測的風(fēng)險?，F(xiàn)有國內(nèi)市場的商品房銷售中,開發(fā)商擁有信息優(yōu)勢,而購房者則相對處于信息劣勢的不均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)商往往會利用這種信息不對稱,千方百計(jì)隱匿有關(guān)信息,轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,謀取不正當(dāng)利益,產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)理論上的“道德風(fēng)險”問題。

3、低效競爭

現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成低效率競爭和不公平競爭。商品房預(yù)售制度相對降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開發(fā)商只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力,獲得廉價的土地和低成本的貸款,往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制,還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式,大量低質(zhì)開發(fā)商充斥房地產(chǎn)市場。

綜其原因,我國商品房預(yù)售缺乏一套健全、完善的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。購房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據(jù),使得開發(fā)商輕而易舉地轉(zhuǎn)移開發(fā)風(fēng)險;同時缺乏房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體制。目前,對在建商品房銷售行政許可的書面審查沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用,這一機(jī)制的缺失助長了低效競爭的發(fā)生;另外,缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場中,低于準(zhǔn)入門檻的開發(fā)商充斥市場、參與競爭,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房預(yù)售制度的政策建議

針對上文探討的我國商品房預(yù)售制度主要存在的問題,我們從以下三個方面提出了健全商品房預(yù)售制度的建議:

1、設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險擔(dān)?；?/p>

如上文分析,當(dāng)前商品房預(yù)售中的風(fēng)險分配極不合理,因此,政府應(yīng)用基金平衡交易各方的風(fēng)險、設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險擔(dān)?；?凡是房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個基金。通過這一機(jī)制的設(shè)立,把整個房屋預(yù)售制度的風(fēng)險分散給銀行、消費(fèi)者以及房地產(chǎn)開發(fā)商,這樣可以有效地平衡各方風(fēng)險。

2、完善預(yù)售房款監(jiān)管

首先把目前我國房地產(chǎn)市場主流的預(yù)收款收存方式變成由買方自己將預(yù)付款存入預(yù)售房款監(jiān)管賬戶的方式,嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售房款資金的使用。房地產(chǎn)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外,不能輕易動用賬戶內(nèi)的資金。因工程建設(shè)需要用款,須由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批,監(jiān)管帳戶所屬銀行才能將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。這樣有效避免了開發(fā)商挪用預(yù)收款和攜款潛逃等行為,既保證了商品房預(yù)售款的融資作用,又保障了預(yù)付者的資金安全。廣東省已作過相應(yīng)嘗試,應(yīng)在全國范圍內(nèi)推廣。

3、設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制

如前所述,當(dāng)前我國商品房預(yù)售制度導(dǎo)致了大量、低質(zhì)的中小企業(yè)充斥市場,深度危害行業(yè)環(huán)境和社會利益。因此,設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制,對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時監(jiān)控,經(jīng)過嚴(yán)格審批方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),可有效避免房地產(chǎn)商在其他項(xiàng)目上資金周轉(zhuǎn)不靈時,以預(yù)售商品房為手段,填補(bǔ)資金漏洞,有效地將不合格企業(yè)清除出市場。

篇9

一、引言

房地產(chǎn)投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀(jì)80年代的美國，是一種以發(fā)行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實(shí)質(zhì)就是通過組合投資資金和專家理財(cái)來實(shí)現(xiàn)大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產(chǎn)業(yè)的資金問題，挽救瀕臨破產(chǎn)的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產(chǎn)投資信托”并非真正具有信托應(yīng)有的法律特征，名為信托，實(shí)為以信托名義進(jìn)行證券發(fā)行或合同權(quán)利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的分析，以探討目前中國房地產(chǎn)投資信托存在的若干法律問題。

二、房地產(chǎn)投資信托存在的法律問題

（一）概念不清，貌合神離

從房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)生、發(fā)展來看其最基本的含義應(yīng)當(dāng)包括三個方面：一是財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，主要是房地產(chǎn)或投資資金所有權(quán)或處分權(quán)的轉(zhuǎn)移；二是受托人對房地產(chǎn)及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權(quán)。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！眹鴥?nèi)一些學(xué)者認(rèn)為這個定義中的關(guān)鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀(jì)和關(guān)系中，即一方（行紀(jì)人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀(jì)關(guān)系中）或委托人（關(guān)系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀(jì)還是，與信托都有本質(zhì)的區(qū)別，即前者均不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而且所有權(quán)與利益不產(chǎn)生分離，都?xì)w屬于委托人，而后者須有財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而且所有權(quán)與利益發(fā)生分離，所有權(quán)歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質(zhì)屬性，而且混淆了信托與行紀(jì)、等法律關(guān)系的界限，是不科學(xué)的。3筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內(nèi)，就應(yīng)該按照它內(nèi)在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關(guān)系區(qū)別開來。

（二）關(guān)于信托財(cái)產(chǎn)占有瑕疵的承繼

在REIT關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)為動產(chǎn)，委托人將財(cái)產(chǎn)交付于受托人即實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。依照大陸法系民法制度，信托財(cái)產(chǎn)似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財(cái)產(chǎn)的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財(cái)產(chǎn)就發(fā)生有效轉(zhuǎn)移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當(dāng)?shù)美目臻g。信托一旦成立，信托財(cái)產(chǎn)則發(fā)生“閉鎖效應(yīng)”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權(quán)人的追及。委托人可以利用把非法占有的財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托的手段來逃避真正財(cái)產(chǎn)所有人的追究。由此可見，如果在信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經(jīng)驗(yàn)，直接規(guī)定受托人應(yīng)承繼委托人對信托財(cái)產(chǎn)占有的瑕疵。

筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)有待于商榷，REIT是英美法系的產(chǎn)物，英美法就動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，僅善意買受人能主張?jiān)既〉?，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。

（三）風(fēng)險防范體系不健全

首先，規(guī)范信托投資公司的法律法規(guī)主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規(guī)范房地產(chǎn)投資信托公司的設(shè)立、變更、終止以及公司組織機(jī)構(gòu)和信息紕漏制度方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。由于缺乏專項(xiàng)立法，至使目前許多房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理，再加上混業(yè)經(jīng)營和關(guān)聯(lián)交易的影響，房地產(chǎn)信托公司的金融防范體系受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，委托人的利益無從保障。

其次，就房地產(chǎn)投資信托的擔(dān)保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔(dān)保，我們可以參考德國房地產(chǎn)投資信托制度的做法，將房地產(chǎn)投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權(quán)一分為二，投資公司行使法律監(jiān)督權(quán)，事實(shí)的監(jiān)督權(quán)以及執(zhí)行法上的執(zhí)行權(quán)又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產(chǎn)品的風(fēng)險系數(shù)，又可以對信托公司的經(jīng)營產(chǎn)生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關(guān)證券的擔(dān)保及保險問題。因?yàn)樾磐泄緦﹂_發(fā)商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業(yè)銀行嚴(yán)格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業(yè)銀行更大的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)九十年代后期開始，平均年增長率達(dá)到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問題是房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。我過目前房地產(chǎn)投資信托市場上所推出的產(chǎn)品其實(shí)質(zhì)都是一些“類房地產(chǎn)投資信托”，這些早期的類房地產(chǎn)信托為我國房地產(chǎn)初期的發(fā)展提供了新的融資渠道，但隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機(jī)制不健全等因素的影響，這些房地產(chǎn)信托投資基金均不同程度的陷入了運(yùn)作的困境。本文通過對房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系的梳理，指出了目前我國房地產(chǎn)投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)行構(gòu)建一個良好的法律平臺，促進(jìn)房地產(chǎn)金融體制的完善和健全。

篇10

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會計(jì)核算；不足與完善

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，和城市化的不斷推進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為全國乃至全球投資收益率最高，風(fēng)險最小的行業(yè)。這些年來，無論是國企還是民企，為了獲取利潤都紛紛投入房地產(chǎn)業(yè)。會計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要方式，企業(yè)一味把投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)處理按照歷史成本入賬或者是分期計(jì)提折舊方法的會計(jì)計(jì)量和處置。期限較長的投資性房地產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)其短期的市場價值。在投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算中，我們需要尋找存在的問題。就當(dāng)前看，投資性房地產(chǎn)在我國的會計(jì)核算方面存在一些問題，需要有關(guān)部門去修改相關(guān)的政策以完善制度。

1 投資性房地產(chǎn)會計(jì)的核算

1.1 投資性房地產(chǎn)初始的核算

在投資性房地產(chǎn)的投資過程中，第一步要對投資性房地產(chǎn)的初始化成本進(jìn)行準(zhǔn)確有效的計(jì)量，其次在進(jìn)行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部門對投資性的房地產(chǎn)總資產(chǎn)核算。分別對投資房地產(chǎn)企業(yè)中的固定和無形資產(chǎn)分別進(jìn)行分類和核算。并對房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資預(yù)算，以提高投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。

1.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算

后續(xù)的會計(jì)工作中要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行記賬、算賬、報賬。房地產(chǎn)的維護(hù)、裝修、設(shè)施建設(shè)、管理等財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)量要嚴(yán)格按照相關(guān)的會計(jì)計(jì)量法則對房地產(chǎn)進(jìn)行日常計(jì)量，使其達(dá)到科學(xué)性、有效性，促進(jìn)計(jì)量的價值體現(xiàn)。以人民幣為記賬單位對投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行核算，通過設(shè)置賬簿、填制憑證和特定的記賬方式以及會計(jì)報表的編制，進(jìn)行的綜合、不間斷財(cái)務(wù)計(jì)量的反映以及風(fēng)險的監(jiān)督，形成的測控指標(biāo)，為投資者提供可靠信息，考核經(jīng)營目標(biāo)的完成情況。

2 投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算中存在不足點(diǎn)

2.1 公允計(jì)量問題

有效的投資性房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)進(jìn)行投資的基礎(chǔ)。在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，如果采用是公允價值核算模式進(jìn)行的評估，將投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計(jì)入損益，就會增加或減少企業(yè)利潤的總額。但是虛擬的資產(chǎn)在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營中并未起到效果，只有在出售是才能體現(xiàn)。一旦房價出現(xiàn)大幅度的波動時，就會給房地產(chǎn)投資企業(yè)造成嚴(yán)重錯覺，并引發(fā)過度投機(jī)或者恐慌。同時，公允價值核算模式給了企業(yè)提供了控制利潤，偷稅漏稅的空子，影響到財(cái)務(wù)報表科學(xué)性和準(zhǔn)確性，難以對企業(yè)的盈利空間作出準(zhǔn)確判斷。

在我國會計(jì)的準(zhǔn)則中，不許將固定資產(chǎn)的盈虧同其他業(yè)務(wù)收入和支出一起核算。企業(yè)的實(shí)際計(jì)量同會計(jì)準(zhǔn)則出現(xiàn)不一致性，就會造成在實(shí)際的財(cái)務(wù)處理中的誤差，就會降低信息的準(zhǔn)確性。

2.2 公允價值與賬面價值計(jì)量轉(zhuǎn)換誤差點(diǎn)

當(dāng)投資性房地產(chǎn)用途發(fā)生變化時，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。

自用的房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)時，只是資產(chǎn)的用途變化，而資產(chǎn)根本性能變化，隨意的改變房地產(chǎn)原有賬面價值是不合理的。如表1，公允價值與賬面價值的差異會導(dǎo)致資產(chǎn)價值得到不真實(shí)的估量。

3 完善投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算中的建議

3.1 出臺相關(guān)投資性房地產(chǎn)公允計(jì)量的建議

企業(yè)在投資的過程中，以公允價值方式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，當(dāng)其價值發(fā)生波動時，將投資性房地產(chǎn)公允價值的與賬面價值差額進(jìn)行計(jì)量。這樣就不會出現(xiàn)單一的信息缺失，可以有效對企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行長期的評估，使投資性房地產(chǎn)的價值更加真實(shí)。

3.2 出臺計(jì)量方式轉(zhuǎn)變問題的建議

在轉(zhuǎn)換核算中，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時計(jì)量方式也由公允價值計(jì)量轉(zhuǎn)為成本價值計(jì)量，將投資性房地產(chǎn)公允價值作為房屋計(jì)量的基礎(chǔ)，而公允所產(chǎn)生的價值與原賬面值差計(jì)入當(dāng)期盈利或者虧損。

4 小結(jié)

投資性房地產(chǎn)的討論成為學(xué)術(shù)界話題，尤其是2008年金融危機(jī)對于公允價值計(jì)量方式的深刻反思，同時房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房價的過快上漲。投資性房地產(chǎn)的公允價值方式計(jì)量尚有不足之處，但是這種方式是它的補(bǔ)充。這就需要會計(jì)準(zhǔn)則制定人員進(jìn)行更多思考，實(shí)踐和改進(jìn)，深入分析關(guān)聯(lián)準(zhǔn)則的有效性，真正實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則合理運(yùn)行。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]趙素存.淺析投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算方法[J].商品儲運(yùn)與養(yǎng)護(hù)，2008，30