導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估程序，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察是聽取委托方或者相關(guān)人員對(duì)委估對(duì)象的介紹，了解或進(jìn)一步確認(rèn)評(píng)估目的、歷史和現(xiàn)狀、實(shí)際功能，主要核實(shí)產(chǎn)權(quán)資料和實(shí)體狀況是否對(duì)應(yīng)一致，明確評(píng)估范圍、現(xiàn)場(chǎng)感知房地產(chǎn)的個(gè)別因素和區(qū)域因素。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，我們還應(yīng)履行查賬程序，核實(shí)帳物真實(shí)性。根據(jù)我們所選用的不同評(píng)估方法，還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中有所側(cè)重，選擇不同的現(xiàn)場(chǎng)勘察表，記錄不同的調(diào)查數(shù)據(jù)。比如，選擇市場(chǎng)比較法，要著重對(duì)比較案例進(jìn)行調(diào)查和比較；選擇假設(shè)開發(fā)法，要著重調(diào)查開發(fā)成本、銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)等數(shù)據(jù)。

下面我將對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察具體內(nèi)容和操作程序做簡(jiǎn)要闡述：

1 房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察大致可分為三個(gè)部分。

（1）房地產(chǎn)實(shí)體狀況；

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)；

（3）所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查。

1.1 房地產(chǎn)實(shí)體狀況

房地產(chǎn)實(shí)體狀況是對(duì)房地產(chǎn)個(gè)別因素和區(qū)域因素的勘察，確認(rèn)重點(diǎn)是位置、面積、四至、建筑結(jié)構(gòu)、用途、建筑品質(zhì)、新舊、區(qū)域環(huán)境等。

現(xiàn)以我們最常見(jiàn)的住宅單元房估價(jià)為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來(lái)完成現(xiàn)場(chǎng)勘察工作。

首先是核對(duì)房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼。

其次是對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)域的人文環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

注意：公園廣場(chǎng)及休閑娛樂(lè)設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點(diǎn)和均價(jià)、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對(duì)口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢(shì)、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。

注意功能配套，如：車位車庫(kù)、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對(duì)房地產(chǎn)所在樓宇的勘察，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個(gè)梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長(zhǎng)寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)

評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

（1）所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于土地，主要是區(qū)分國(guó)有地劃撥、國(guó)有地出讓和集體所有地；對(duì)于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、私房（或個(gè)人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時(shí)注意是否有共有、他項(xiàng)權(quán)利記載、其他影響價(jià)值內(nèi)涵的差異性。

（2）用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

（3）擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

1.3 與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)

對(duì)廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評(píng)估，應(yīng)注意對(duì)委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過(guò)程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價(jià)結(jié)果的對(duì)照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。

篇2

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估在產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)管理等方面的重要性日漸突出。資產(chǎn)評(píng)估的理論和方法不僅是評(píng)估專業(yè)人員所必備的專業(yè)知識(shí)，而且也是會(huì)計(jì)類專業(yè)的學(xué)生所需掌握的基本知識(shí)。

《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》課程為會(huì)計(jì)專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課。本課程的教學(xué)目的在于通過(guò)講授資產(chǎn)評(píng)估的基本理論、基本方法以及評(píng)估實(shí)務(wù)，使學(xué)生了解各類資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、技巧以及資產(chǎn)評(píng)估的具體程序，并通過(guò)案例分析、實(shí)踐性教學(xué)等方式使學(xué)生具有較強(qiáng)的分析和解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

一、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的課程特點(diǎn)

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是會(huì)計(jì)專業(yè)的一門重要的專業(yè)基礎(chǔ)課，相較于會(huì)計(jì)專業(yè)其他專業(yè)課來(lái)說(shuō)，該課程具有以下特點(diǎn)：

1.知識(shí)涉及面廣。 資產(chǎn)評(píng)估課程不僅要介紹資產(chǎn)評(píng)估的要素、價(jià)值類型、評(píng)估目的和評(píng)估方法，同時(shí)還要對(duì)會(huì)計(jì)中介紹的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，既進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估也進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估過(guò)程中既需要運(yùn)用專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)和方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)也需要用到會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、建筑學(xué)的相關(guān)知識(shí)。因此，本課程的學(xué)習(xí)相對(duì)于其他會(huì)計(jì)課程難度較大，學(xué)生不僅需要先修會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理等課程，并且在評(píng)估過(guò)程中涉及到的相關(guān)其他內(nèi)容需要學(xué)生進(jìn)行自學(xué)。

2.知識(shí)實(shí)踐性強(qiáng)。 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程具有較強(qiáng)的實(shí)踐性，理論教學(xué)為實(shí)踐教學(xué)服務(wù)，理論教學(xué)指導(dǎo)實(shí)踐教學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生具有一定的實(shí)務(wù)評(píng)估能力。目前，大部分院校只注重資產(chǎn)評(píng)估課程的理論教學(xué)，沒(méi)有開展實(shí)踐教學(xué)，學(xué)生僅有理論知識(shí)，難以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)務(wù)操作。因此，應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的模擬實(shí)踐，從編制評(píng)估計(jì)劃到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集資料以及評(píng)定估算等程序進(jìn)行模擬實(shí)踐，通過(guò)模擬實(shí)踐提高學(xué)生的實(shí)踐水平，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)本課程的興趣，提高教學(xué)效果。

二、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的基本內(nèi)容及課時(shí)安排

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)通常包括三個(gè)組成部分，資產(chǎn)評(píng)估的基本理論、各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估實(shí)務(wù)以及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

三、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)內(nèi)容的教學(xué)方法

資產(chǎn)評(píng)估的重點(diǎn)及難點(diǎn)內(nèi)容概括為：資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、機(jī)器設(shè)備評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估以及實(shí)踐教學(xué)五個(gè)部分。

1.資產(chǎn)評(píng)估基本方法的教學(xué)方法―演示教學(xué)法

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法是資產(chǎn)評(píng)估中非常重要的內(nèi)容，包括市場(chǎng)法、收益法和成本法，這部分內(nèi)容的知識(shí)點(diǎn)較為抽象，學(xué)生在學(xué)習(xí)時(shí)有些知識(shí)難以理解。因此，需要通過(guò)選用恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法，讓學(xué)生很好的掌握各種方法的基本內(nèi)容。演示教學(xué)法作為一種現(xiàn)代教學(xué)方法，具有傳統(tǒng)教學(xué)方法不可比擬的優(yōu)勢(shì)，這種教學(xué)方法通過(guò)多媒體課件進(jìn)行授課，課件中綜合各種圖表、數(shù)據(jù)、視頻、圖像等教學(xué)材料，不僅增加了知識(shí)的信息量，同時(shí)也有利于學(xué)生增加對(duì)知識(shí)的感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)，從而加深學(xué)生對(duì)教學(xué)知識(shí)的理解和掌握。例如，在講授市場(chǎng)法時(shí)，直接講述市場(chǎng)法的基本內(nèi)容，難以讓學(xué)生真正了解市場(chǎng)法；如果通過(guò)圖片選擇一個(gè)活躍的市場(chǎng)，給出市場(chǎng)上的各種交易信息，配以圖表列出評(píng)估對(duì)象和參照物的各種指標(biāo)，讓學(xué)生自己來(lái)對(duì)評(píng)估對(duì)象和參照物進(jìn)行比較，找到兩者的差異。這樣不僅可以增加學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)的興趣，同時(shí)也讓學(xué)生很好地掌握了這種評(píng)估方法。

2.機(jī)器設(shè)備評(píng)估的教學(xué)方法―演示教學(xué)法和案例教學(xué)法

機(jī)器設(shè)備評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估中重要并且難以掌握的內(nèi)容，通過(guò)演示教學(xué)法讓學(xué)生了解機(jī)器設(shè)備的基本構(gòu)造、機(jī)器設(shè)備的成本組成以及機(jī)器設(shè)備評(píng)估的常用方法；通過(guò)案例教學(xué)法讓學(xué)生掌握各種評(píng)估方法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用。案例教學(xué)法能夠?qū)崿F(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合，通過(guò)提供實(shí)務(wù)案例給學(xué)生進(jìn)行模擬實(shí)踐，不僅可以加深學(xué)生對(duì)理論的理解，同時(shí)也可以增強(qiáng)學(xué)生的思維能力和實(shí)際操作能力，培養(yǎng)學(xué)生遇問(wèn)題能自己解決的能力。例如，在介紹機(jī)器設(shè)備常用評(píng)估方法成本法時(shí)，可以通過(guò)如下案例讓學(xué)生理解成本法的基本應(yīng)用。

案例：某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2008年6月，賬面原值100萬(wàn)元，2011年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元，2012年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①2008年至2012年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過(guò)了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（萬(wàn)元）

2）估算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算實(shí)體性貶值率

實(shí)體性貶值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算實(shí)體性貶值

實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率

=124.72×38.46%=47.97（萬(wàn)元）

5）估算功能性貶值

第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本

1000×12=12000（元）

第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5萬(wàn)元

6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率

經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值

經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（萬(wàn)元）

8）求資產(chǎn)價(jià)值

待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性

貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（萬(wàn)元）

3.房地產(chǎn)評(píng)估的教學(xué)方法―互動(dòng)教學(xué)法和案例教學(xué)法

互動(dòng)教學(xué)法是在老師的帶領(lǐng)下，教師和學(xué)生平等交流，教師根據(jù)授課內(nèi)容，采用啟發(fā)、提問(wèn)、討論等教學(xué)形式，來(lái)共同學(xué)習(xí)課程內(nèi)容。房地產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)內(nèi)容，涉及內(nèi)容多，首先要讓學(xué)生理解房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)，然后才能介紹房地產(chǎn)的評(píng)估方法。因此，在介紹房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)時(shí)可以采用互動(dòng)教學(xué)法，例如，講述房地產(chǎn)的特性時(shí)，以我們上課的教室為例，讓學(xué)生討論我們的教室作為房地產(chǎn)有什么特性。再如，講述房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素時(shí)，列出所處城市各類房地產(chǎn)的價(jià)格，讓學(xué)生討論都有哪些因素影響了房地產(chǎn)的價(jià)格。

講述房地產(chǎn)基本評(píng)估方法時(shí)則需要采用案例教學(xué)法，比如，介紹假設(shè)開發(fā)法可以通過(guò)如下例子來(lái)說(shuō)明。假定某市政府將于2012年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購(gòu)買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)為成本的15%，有關(guān)稅費(fèi)為樓價(jià)的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價(jià)5500元，估計(jì)一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。

分析如下：

1）完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬(wàn)元）

2）建筑成本及專業(yè)費(fèi)：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（萬(wàn)元）

3）有關(guān)稅費(fèi)：

8667.8×5% = 433.4（萬(wàn)元）

4）目標(biāo)利潤(rùn)為：

（地價(jià)+2891）×15% = 15%地價(jià)+433.7萬(wàn)元

5）估算地價(jià)：

地價(jià)=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價(jià)

地價(jià)=4269.3（萬(wàn)元）

4.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的教學(xué)方法―演示教學(xué)法和案例教學(xué)法

演示教學(xué)法介紹企業(yè)價(jià)值的組成部分，案例教學(xué)法講述企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法。這部分內(nèi)容在其他資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估之后進(jìn)行學(xué)習(xí)，可以通過(guò)一個(gè)綜合性較好的案例，讓學(xué)生評(píng)估企業(yè)作為整體的價(jià)值；然后在評(píng)估各要素資產(chǎn)的價(jià)值；最后比較企業(yè)整體價(jià)值和各要素資產(chǎn)價(jià)值之和是否相等。例如：某企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估。經(jīng)預(yù)測(cè)，其未來(lái)5年的凈利潤(rùn)分別為120萬(wàn)元、130萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元和200萬(wàn)元。從第六年起，每年的凈利潤(rùn)穩(wěn)定在200萬(wàn)的水平上。該企業(yè)資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)，其評(píng)估值分別為200萬(wàn)元、790萬(wàn)元和520萬(wàn)元，該企業(yè)負(fù)債的評(píng)估價(jià)值為40萬(wàn)元。若折現(xiàn)率和資本化率均為10%。

比較企業(yè)整體價(jià)值和企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)匯總價(jià)值。首先，采用收益法計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（萬(wàn)元）

其次，采用成本法計(jì)算企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)匯總價(jià)值：180+830+480-20=1470（萬(wàn)元）

通過(guò)以上計(jì)算可以得出，企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)值不等于單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值之和。

5.實(shí)踐教學(xué)的教學(xué)方法―情境教學(xué)法和案例教學(xué)法

實(shí)踐教學(xué)是綜合教學(xué)部分，不僅要求學(xué)生了解資產(chǎn)評(píng)估的基本程序，同時(shí)也要求學(xué)可以對(duì)模擬企業(yè)進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)情境教學(xué)法讓學(xué)生演示資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)接洽，包括委托方和受托方，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。然后可以安排學(xué)生去某個(gè)企業(yè)參觀，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查企業(yè)待評(píng)估資產(chǎn)狀況，收集評(píng)估所需資料，根據(jù)收集到的資料來(lái)確定采用何種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定估算，一切準(zhǔn)備就緒，編制和提交評(píng)估報(bào)告。不能企業(yè)參觀的學(xué)校，也可以通過(guò)案例教學(xué)達(dá)到實(shí)踐教學(xué)的目的。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)屬于邊緣性學(xué)科，要達(dá)到好的教學(xué)效果，必須采用適合的教學(xué)方法。在教學(xué)過(guò)程中不斷改進(jìn)和創(chuàng)新各種教學(xué)方法，以取得最佳的教學(xué)效果。

參考文獻(xiàn)

篇3

一、房地產(chǎn)估價(jià)制度深化改革的動(dòng)因

1. 《資產(chǎn)評(píng)估法》的出臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)制度必須改革

新出臺(tái)的《資產(chǎn)評(píng)估法》按照市場(chǎng)化改革方向，對(duì)現(xiàn)行的估價(jià)制度進(jìn)行了重大突破?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》去門檻、明責(zé)任，規(guī)范評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)行為，降低評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)行成本，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)效率。打開了限制評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展的桎梏，按照市場(chǎng)化規(guī)則，引領(lǐng)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員真正成為市場(chǎng)的主體?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》作為評(píng)估行業(yè)的基本法，其所做出的規(guī)定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說(shuō)是有待探討的地方，但房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)必須遵守?，F(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)制度與《資產(chǎn)評(píng)估法》的規(guī)定有許多地方不一致，除《房地產(chǎn)管理法》特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依法做出調(diào)整。

2.國(guó)家深化行政w制改革的政策，鞭策房地產(chǎn)估價(jià)制度改革

近年來(lái)，基于市場(chǎng)在資源配置中起決定作用和更好發(fā)揮政府作用的改革方向，國(guó)務(wù)院堅(jiān)持簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，努力營(yíng)造大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新的局面。分批次取消了資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員的職業(yè)資格準(zhǔn)入。房地產(chǎn)估價(jià)的資格準(zhǔn)入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號(hào)。國(guó)家還積極穩(wěn)妥推進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)與行政機(jī)關(guān)脫鉤，厘清行政機(jī)關(guān)與行業(yè)協(xié)會(huì)的職能邊界，鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)參與制定相關(guān)立法、行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等事務(wù)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)指南制定、行業(yè)人才培養(yǎng)、共性技術(shù)平臺(tái)建設(shè)、第三方咨詢?cè)u(píng)估等方面作用。國(guó)家深化行政體制改革的舉措，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)制度必須加快改革步伐，與國(guó)家改革大趨勢(shì)相適應(yīng)。

3.我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，形勢(shì)倒逼估價(jià)制度改革

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)時(shí)期，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，那種大拆大建、超高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。伴隨而來(lái)的是房地產(chǎn)評(píng)估需求總量急劇減少，評(píng)估市場(chǎng)急劇萎縮。然而，我國(guó)目前擁有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5500家，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師5.4萬(wàn)人，估價(jià)從業(yè)人員近30萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒(méi)有建立起符合市場(chǎng)規(guī)則的退出機(jī)制。房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀是僧多粥少，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。行業(yè)面臨產(chǎn)能過(guò)剩，需要解決去產(chǎn)能問(wèn)題。如果不進(jìn)行改革，優(yōu)化評(píng)估產(chǎn)能，將可能會(huì)使評(píng)估行業(yè)成本高企，利潤(rùn)下滑，甚至可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的局面，危害行業(yè)的健康發(fā)展。

4.房地產(chǎn)估價(jià)制度的缺陷，需要靠改革來(lái)解決

一是估價(jià)師考試報(bào)考條件關(guān)于“工作經(jīng)歷”“相關(guān)學(xué)歷”的限制，使得應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生不能報(bào)考估價(jià)師，降低了應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)意愿，估價(jià)行業(yè)從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養(yǎng)高端人才，提高評(píng)估隊(duì)伍素質(zhì)。二是估價(jià)師沒(méi)有水平評(píng)價(jià)，專業(yè)水平無(wú)梯度顯示，降低了專業(yè)水平與服務(wù)機(jī)會(huì)的關(guān)聯(lián)性，難以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成專業(yè)水平越高，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)越多的良性競(jìng)爭(zhēng)局面。三是估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)管理制度存在弊端。四是估價(jià)行業(yè)自律還沒(méi)有完全到位。五是公平良序向社會(huì)提供房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)局面沒(méi)有完全形成。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)制度改革的主要舉措

1.完善房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員準(zhǔn)入和退出制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》出臺(tái)后，應(yīng)當(dāng)處理好普通法與特別法的關(guān)系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度。

一是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估，無(wú)論是法定業(yè)務(wù)還是非法定業(yè)務(wù)，估價(jià)人員都必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)后方可執(zhí)業(yè)。各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)都要由2名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦和簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；二是合理確定估價(jià)師專職和兼職，對(duì)于內(nèi)部提前退休、下崗待業(yè)、符合政策的離崗創(chuàng)業(yè)人員，在估價(jià)師執(zhí)業(yè)注冊(cè)時(shí)，對(duì)人事檔案存放及社保證明等注冊(cè)要件靈活做出安排，不宜規(guī)定過(guò)死。同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造條件，允許符合兼職條件的估價(jià)師從事估價(jià)業(yè)務(wù)，最大限度地激發(fā)創(chuàng)業(yè)活力，營(yíng)造大眾創(chuàng)業(yè)局面；三是制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)行評(píng)估人員總量控制，根據(jù)社會(huì)需求，發(fā)展估價(jià)師隊(duì)伍。在此基礎(chǔ)上，一方面，敞開入口，完善估價(jià)師考試制度，降低準(zhǔn)入門檻。取消工作經(jīng)驗(yàn)限制，將房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)后置考核。取消報(bào)考的相關(guān)專業(yè)條件限制，“求才不問(wèn)出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設(shè)立出口，建立常態(tài)化的估價(jià)師退出機(jī)制。通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)等方式，淘汰職業(yè)道德不佳、專業(yè)能力不合格的估價(jià)師。

2.建立梯度遞進(jìn)的估價(jià)師隊(duì)伍

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是小行業(yè)，卻是精英人的行業(yè)。即便如此，估價(jià)師之間的專業(yè)水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價(jià)服務(wù)水平和能力的優(yōu)劣，因而應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)師細(xì)分差異，梯度體現(xiàn)能力水平。細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)為：通過(guò)相應(yīng)級(jí)別的繼續(xù)教育；發(fā)表專業(yè)文章，或進(jìn)行估價(jià)專業(yè)課題研究；房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)?zāi)晗?；估價(jià)報(bào)告評(píng)審成績(jī)；執(zhí)業(yè)信用記錄；對(duì)估價(jià)職業(yè)特殊貢獻(xiàn)；經(jīng)由地方房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)推薦等。實(shí)行估價(jià)師水平細(xì)分，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)水平的深度評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰的一個(gè)重要抓手。此項(xiàng)工作可以由行業(yè)協(xié)會(huì)完成，并將細(xì)分結(jié)果向社會(huì)公示。以便于估價(jià)需求方辨識(shí)，從而能使之以估價(jià)師專業(yè)服務(wù)能力為導(dǎo)向，選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

3.建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案制度

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不再實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)，而改為備案管理制度。這一規(guī)定符合國(guó)家行政審批制度改革精神，符合簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合的改革方向。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案的要件，應(yīng)當(dāng)是滿足《資產(chǎn)評(píng)估法》第五、十五、十六、十七條規(guī)定要求。對(duì)于符合備案條件的，核發(fā)統(tǒng)一制式的備案證明，并向社會(huì)公告。備案證明是評(píng)估機(jī)構(gòu)具備房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的證明文件，沒(méi)有取得備案證明的，不得開展房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。當(dāng)下的關(guān)鍵，是處理好資質(zhì)核準(zhǔn)與備案管理的銜接工作。同時(shí)，解決好新設(shè)綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)的備案時(shí)限問(wèn)題。

4.規(guī)范以報(bào)告審核為核心的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制制度

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，過(guò)去大多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都已經(jīng)建立了質(zhì)量控制制度，但表面化嚴(yán)重，形式大于實(shí)質(zhì)。對(duì)被追訴而承擔(dān)法律責(zé)任的評(píng)估報(bào)告的出具過(guò)程研究發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)問(wèn)題的一個(gè)主要原因是各級(jí)審核缺少問(wèn)題導(dǎo)向，職責(zé)不清，主體責(zé)任不明確，沒(méi)有起到層層把關(guān)的作用。值得注意的是，《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》都把評(píng)估審核作為一項(xiàng)必經(jīng)的評(píng)估程序，評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有履行評(píng)估報(bào)告審核，就已經(jīng)違反法定程序，確認(rèn)存在過(guò)錯(cuò)；履行了評(píng)估報(bào)告審核，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，參與審核人員都將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制制度，厘清各控制層級(jí)的職責(zé)范圍，落實(shí)責(zé)任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制的缺陷，可以由行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制基本制度加以規(guī)范、指引，各機(jī)構(gòu)再結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。

5.探索法定業(yè)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒钢贫?/p>

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?，是?duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師進(jìn)行監(jiān)管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評(píng)估報(bào)告數(shù)量龐大，全部備案工作量大、時(shí)限不好把握，容易干擾評(píng)估機(jī)構(gòu)的正常業(yè)務(wù)，既沒(méi)必要，也影響監(jiān)管效率。鑒于法定評(píng)估業(yè)務(wù)涉及對(duì)國(guó)有資產(chǎn)和公共利益的特殊保護(hù)，對(duì)這類評(píng)估報(bào)告有必要特殊監(jiān)管，強(qiáng)制實(shí)施備案管理。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)按照法定評(píng)估業(yè)務(wù)和非法定評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，將法定評(píng)估報(bào)告分離出來(lái)，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。

6.健全估價(jià)機(jī)構(gòu)信用管理制度

建立信用公示制度和誠(chéng)信獎(jiǎng)勵(lì)、失信懲戒機(jī)制，有利于政府職能轉(zhuǎn)變，營(yíng)造公平誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境。一方面，將評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本信用信息不做主觀評(píng)價(jià)，客觀真實(shí)地向市場(chǎng)展示，由市場(chǎng)主體自我評(píng)判、甄別、選擇評(píng)估合作伙伴，體現(xiàn)出市場(chǎng)在評(píng)估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)行為的信用信息按劣分類，建立誠(chéng)信“紅名單”和嚴(yán)重失信“黑名單”，由行業(yè)監(jiān)管部門根據(jù)記錄的信用狀況，依法采取獎(jiǎng)勵(lì)性或懲戒性措施。同時(shí)，通過(guò)各種媒介，及時(shí)向全社會(huì)公開披露。從而向市場(chǎng)發(fā)出明確信號(hào)，引導(dǎo)評(píng)估市場(chǎng)向有序競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰方向發(fā)展。

7.推廣評(píng)估專家鑒定制度

評(píng)估結(jié)果客觀公正，是評(píng)估行業(yè)存在的根本。而認(rèn)定評(píng)估結(jié)果是否客觀公正，要有一個(gè)評(píng)判機(jī)制。實(shí)踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補(bǔ)償價(jià)值異議的救濟(jì)手段，起到了定紛止?fàn)幍淖饔?。?yīng)當(dāng)將這一制度推廣到所有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的異議救濟(jì)中，使之成為一項(xiàng)基本的估價(jià)救濟(jì)制度。特別是在涉及房地產(chǎn)評(píng)估的司法審判、行政處罰、糾紛調(diào)解中，應(yīng)當(dāng)以專家鑒定意見(jiàn)做為認(rèn)定評(píng)估結(jié)果客觀真實(shí)與否，是否存在重大遺漏的重要依據(jù)，避免以單一評(píng)估機(jī)構(gòu)的鑒定意見(jiàn)做為標(biāo)準(zhǔn)，去評(píng)判另一評(píng)估結(jié)果對(duì)錯(cuò)這一證據(jù)采信上的不公正現(xiàn)象。

8.設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)省級(jí)常設(shè)機(jī)構(gòu)

目前，各級(jí)行政機(jī)關(guān)與行業(yè)協(xié)會(huì)脫鉤工作已經(jīng)基本完成，行政機(jī)關(guān)不能再對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的工作一手包辦。行業(yè)協(xié)會(huì)必須在不增加會(huì)員負(fù)擔(dān)的前提下，自身強(qiáng)大起來(lái)，以自己的行為能力完成職責(zé)。由于今后將以綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)為市場(chǎng)主體，設(shè)區(qū)市一級(jí)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)很多，協(xié)會(huì)在設(shè)區(qū)市一級(jí)組建，在人員和經(jīng)費(fèi)上都有困難。按照《資產(chǎn)評(píng)估法》相關(guān)要求，估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)被賦予的職責(zé)很多，任務(wù)繁重，很難由設(shè)區(qū)市一級(jí)組建的協(xié)會(huì)完成。因此，協(xié)會(huì)設(shè)立的層級(jí)應(yīng)當(dāng)上移到省，成立省級(jí)常設(shè)機(jī)構(gòu)。由于會(huì)費(fèi)可以集中使用，有條件設(shè)立專職人員，具體從事協(xié)會(huì)的工作，其工作經(jīng)費(fèi)能夠得到保障。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)和有關(guān)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)建立溝通協(xié)作和信息共享機(jī)制，根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，對(duì)不同專業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則的交叉性條款中不一致的地方，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。對(duì)執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息實(shí)現(xiàn)共享，促進(jìn)評(píng)估全行業(yè)協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。

9.構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)平臺(tái)

篇4

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會(huì)計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，那么接下來(lái)要做的，就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)起步時(shí)間較短，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對(duì)策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國(guó)目前情況看，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號(hào)）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評(píng)估是在不存在活躍市場(chǎng)的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評(píng)估人員的主觀判斷。因此，大量與評(píng)估相關(guān)的信息有助于評(píng)估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對(duì)信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估實(shí)行監(jiān)督。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，可通過(guò)信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的框架下進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必然會(huì)受到會(huì)計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會(huì)計(jì)制度約束。因此，要求評(píng)估師對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)其評(píng)估工作予以監(jiān)督，對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提和評(píng)估對(duì)象

明確投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的針對(duì)性或適用性。評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法與收益法，當(dāng)這兩種評(píng)估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運(yùn)用市場(chǎng)法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對(duì)于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項(xiàng)目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。

5.資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠(chéng)信機(jī)制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。在實(shí)務(wù)中香港、臺(tái)灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，大陸的某些機(jī)構(gòu)或個(gè)人反而不認(rèn)可自己方面評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，這就涉及到我們的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)對(duì)外誠(chéng)信問(wèn)題。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠(chéng)信機(jī)制，評(píng)估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評(píng)估程序，廣泛搜集國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的基本特征。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺(tái)

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開、公正的市場(chǎng)環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場(chǎng)化的進(jìn)程需要政府的大力推動(dòng)，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)限定規(guī)則。中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，我國(guó)上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能提供公正的評(píng)估價(jià)格就顯得十分重要。因此國(guó)家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來(lái)完成，通過(guò)互相監(jiān)督，來(lái)保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

7.提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計(jì)量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國(guó)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施效果。因此，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性呼喚進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的教育。包括加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)素質(zhì)教育和會(huì)計(jì)職業(yè)道德教育。隨著公允價(jià)值計(jì)量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵(lì)他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)他們的公允價(jià)值觀念，必要時(shí)可以考慮聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國(guó)會(huì)計(jì)人員和監(jiān)管人員實(shí)施具體操作；另一方面會(huì)計(jì)職業(yè)道德是實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強(qiáng)從業(yè)人員的知識(shí)水平時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信教育，培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員保持職業(yè)良知，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會(huì)計(jì)從業(yè)者的基本理念，才能保證會(huì)計(jì)人員在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)自我約束，不出偏差。

參考文獻(xiàn)

篇5

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)與其他房地產(chǎn)估價(jià)顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，估價(jià)結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)相對(duì)于其他評(píng)估來(lái)說(shuō)，對(duì)于估價(jià)程序、評(píng)估報(bào)告形式、估價(jià)結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，應(yīng)樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范估價(jià)行為，保持獨(dú)立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價(jià)是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)涉案的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、判斷和測(cè)算，并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)，其具有以下三個(gè)特點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作不同于其他專業(yè)活動(dòng)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)旨在為人民法院妥善處理案件提供財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強(qiáng)壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)不同于其他一般的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定審慎進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的與時(shí)俱進(jìn)性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號(hào)］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的全新模式，新增了當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)三種方式，對(duì)傳統(tǒng)的委托評(píng)估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評(píng)估機(jī)構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說(shuō)明或者補(bǔ)正:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估報(bào)告上簽章的評(píng)估機(jī)構(gòu)不符;④評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評(píng)估報(bào)告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明或者補(bǔ)正的情形。同時(shí)該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評(píng)估報(bào)告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)報(bào)告或者評(píng)估報(bào)告具有下列情形之一的，可以在收到報(bào)告后五日內(nèi)提出書面異議:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評(píng)估資質(zhì);④評(píng)估程序嚴(yán)重違法。對(duì)當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對(duì)新的司法解釋、新的估價(jià)要求，房地產(chǎn)估價(jià)師雖說(shuō)具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作風(fēng)險(xiǎn)成因

從司法拍賣估價(jià)工作的實(shí)踐情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在程序不合法、評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)、估價(jià)結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價(jià)結(jié)果不公正兩方面簡(jiǎn)要分析風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在《資產(chǎn)評(píng)估法》、2015版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評(píng)估實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)估價(jià)程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價(jià)師無(wú)法完成進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)評(píng)估師沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)人民法院提供的估價(jià)對(duì)象資料與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀有無(wú)差異，會(huì)造成評(píng)估的財(cái)產(chǎn)基本信息、評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核流于形式，造成評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)等。這些情形都會(huì)成為案件當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的理由，也會(huì)客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價(jià)結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)結(jié)果不公正。主要是指由于估價(jià)方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問(wèn)題等原因?qū)е碌墓纼r(jià)結(jié)果出現(xiàn)需要補(bǔ)正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對(duì)立，估價(jià)對(duì)象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評(píng)估報(bào)告會(huì)成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點(diǎn)?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評(píng)估報(bào)告后五日內(nèi)對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中一旦因?yàn)楣室饣蛘咧卮筮^(guò)失導(dǎo)致估價(jià)錯(cuò)誤的，不但會(huì)損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益帶來(lái)不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中除名，這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及防范措施

4.1提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個(gè)方面的工作。首先，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律知識(shí)培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會(huì)產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過(guò)對(duì)相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評(píng)估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了要求評(píng)估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實(shí)際的《房地產(chǎn)司法評(píng)估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評(píng)估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗?duì)待每一次評(píng)估工作，時(shí)刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機(jī)構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。在司法拍賣估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，除了要從評(píng)估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個(gè)努力方向就是要建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來(lái)規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評(píng)估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作實(shí)施的程序、現(xiàn)場(chǎng)查勘的記錄管理、司法拍賣估價(jià)對(duì)象材料的獲取、使用以及估價(jià)結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，唯有此，才能真正的達(dá)到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金，通過(guò)社會(huì)其他機(jī)構(gòu)來(lái)分散評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)早在《司法鑒定機(jī)構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險(xiǎn)以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，能幫助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險(xiǎn)。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款。在司法拍賣估價(jià)工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r(jià)報(bào)告的不合理利用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于司法拍賣估價(jià)過(guò)程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)和委托人進(jìn)行溝通，并在估價(jià)報(bào)告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)中，對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見(jiàn)。

5結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一方面社會(huì)公眾已經(jīng)形成了較強(qiáng)的法律權(quán)利意識(shí)，另一方面在經(jīng)濟(jì)獲得不斷發(fā)展的同時(shí)，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個(gè)工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價(jià)工作中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。要從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)估專業(yè)人員兩個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)把控工作。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身而言，要加強(qiáng)內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對(duì)于評(píng)估專業(yè)人員來(lái)講，要牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過(guò)這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增加問(wèn)題可以有效得到控制。

參考文獻(xiàn):

［1］王學(xué)哲.論司法鑒定中房地產(chǎn)估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)防范［J］．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2009(2)．

［2］敖立新.淺談房地產(chǎn)司法拍賣及估價(jià)［J］．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2017(2):73－77.

篇6

1 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對(duì)兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇，而且對(duì)統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過(guò)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨(dú)核算和列報(bào)是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來(lái)。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價(jià)格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所；構(gòu)筑物，是無(wú)法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，包括土地使用權(quán)價(jià)格和房屋所有權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)價(jià)格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價(jià)格屬于出讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國(guó)家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區(qū)位性和個(gè)別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評(píng)估中單獨(dú)的分離出來(lái)，作為獨(dú)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會(huì)計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來(lái)。3 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉，遵循國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過(guò)程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個(gè)贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確，尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)計(jì)量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價(jià)值的計(jì)量上更具專業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒(méi)有從根本上改變會(huì)計(jì)計(jì)量，只有引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國(guó)家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量對(duì)于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件，而對(duì)于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價(jià)對(duì)象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對(duì)象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價(jià)對(duì)象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價(jià)對(duì)象相同，而估價(jià)對(duì)象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量對(duì)象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑1 國(guó)家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國(guó)家出臺(tái)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)的影響在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，而在公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問(wèn)題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動(dòng)幅度很大，在某種程度上也說(shuō)明公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺(tái)進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序，具體來(lái)講，即通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計(jì)量以依據(jù)，同時(shí)，對(duì)于非活躍市場(chǎng)條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段，除國(guó)家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營(yíng)性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于部分企業(yè)來(lái)講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計(jì)量也是頻繁的，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，同時(shí)要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長(zhǎng)期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，主要是從國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告的公允價(jià)值計(jì)量上來(lái)考慮的，但美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價(jià)值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上，同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏銳性來(lái)幫助把握后續(xù)計(jì)量的時(shí)間階段。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

一、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)人才的要求特點(diǎn)

1、行業(yè)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估類人才的需求量大，但從業(yè)門檻高

至2012年，全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員有10萬(wàn)多人，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師人數(shù)約27800人，實(shí)際專門從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的人數(shù)不足15000人。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)改制、司法實(shí)踐、融資抵押、財(cái)產(chǎn)拍賣等活動(dòng)中，迫切需要大量從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的專門人才。

但是行業(yè)對(duì)評(píng)估類人才的要求普遍較高，據(jù)調(diào)查，90%的用人單位在招聘資產(chǎn)評(píng)估人員中要求具有評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮具有國(guó)家注冊(cè)的資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格或房地產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師資格者，用人單位在招聘評(píng)估助理人員的時(shí)候則要求一年以上的工作經(jīng)驗(yàn)。而我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師考試的報(bào)名條件中則規(guī)定：大專學(xué)歷從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿3年，本科學(xué)歷從事資產(chǎn)評(píng)估工作滿1年，方可參加注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試。因此雖然資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導(dǎo)致了許多應(yīng)屆的大學(xué)畢業(yè)生難以盡快融入到行業(yè)中去。

2、行業(yè)對(duì)人才的需求領(lǐng)域廣泛

隨著評(píng)估市場(chǎng)的快速發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)人才的需求從傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理與評(píng)估領(lǐng)域逐漸向房地產(chǎn)、土地、礦產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展。2004年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆發(fā)展，行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的需求急劇增長(zhǎng)；由于國(guó)家將土地作宏觀調(diào)控手段，許多基礎(chǔ)性的工作與地價(jià)評(píng)估有關(guān)，尤其是近年來(lái)土地評(píng)估中增加了包括開發(fā)區(qū)集約節(jié)約評(píng)價(jià)、城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、農(nóng)地定級(jí)估價(jià)、農(nóng)地產(chǎn)能核算、農(nóng)地區(qū)片價(jià)測(cè)算等內(nèi)容，因此行業(yè)對(duì)土地估價(jià)人員的需要也大為增加；此外隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)發(fā)展，社會(huì)對(duì)機(jī)動(dòng)車評(píng)估、保險(xiǎn)公估、商標(biāo)、專利等無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估人員的需求也持續(xù)增長(zhǎng)。

3、行業(yè)對(duì)復(fù)合型人才需求強(qiáng)烈

通過(guò)對(duì)用人單位和畢業(yè)學(xué)生的就業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)要求評(píng)估人員的知識(shí)面較寬，對(duì)具有資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、金融證券、審計(jì)、稅法、建筑工程、機(jī)械等方面的專業(yè)知識(shí)，并且能夠熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)軟件及office辦公軟件進(jìn)行工作，同時(shí)具有較強(qiáng)的文字功底能夠熟練撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的復(fù)合型人才需求強(qiáng)烈。

二、高校培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估類人才普遍存在的問(wèn)題

至2012年7月，我國(guó)共有70多所本?？圃盒ＹY開設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，這些高等院校為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)輸送了大量人才，但不可否認(rèn)這些高等院校在人才培養(yǎng)模式上也普遍存在著問(wèn)題。

1、培養(yǎng)目標(biāo)雷同，不能完全適用行業(yè)的需要

查看這些院校的培養(yǎng)目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)其對(duì)評(píng)估類人才的培養(yǎng)目標(biāo)基本可以歸納為：面向資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，培養(yǎng)具備良好的政治思想素質(zhì)和職業(yè)道德，具有比較扎實(shí)的資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)和從事具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)工作的能力，有一定的專業(yè)外語(yǔ)和計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平，具有較強(qiáng)的解決實(shí)際問(wèn)題能力的復(fù)合型、應(yīng)用型的資產(chǎn)評(píng)估人才。在課程設(shè)置上多數(shù)高校則以注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試要求科目為主干課程。

而在行業(yè)實(shí)際的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估工作不僅包括資產(chǎn)評(píng)估、建筑工程評(píng)估和機(jī)器設(shè)備評(píng)估，同時(shí)還包括土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、金融資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、林業(yè)權(quán)評(píng)估、稅基評(píng)估、珠寶鑒定與評(píng)估等。因此在雷同的培養(yǎng)目標(biāo)與課程設(shè)置下，培養(yǎng)出的學(xué)生則無(wú)法完全適合行業(yè)的需要。

2、學(xué)生的實(shí)踐能力不夠

目前許多高校意識(shí)到實(shí)踐教學(xué)的重要，但或是由于實(shí)習(xí)基地的建設(shè)開拓不足，或是由于場(chǎng)地經(jīng)費(fèi)的缺乏，或是由于課程設(shè)置的問(wèn)題，使得了實(shí)踐教學(xué)的效果不理想，學(xué)生沒(méi)有通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查、頂崗操作等過(guò)程，直接參與評(píng)估工作，從而導(dǎo)致了學(xué)生的實(shí)踐能力不夠，無(wú)法滿足評(píng)估單位的要求。

3、缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀資產(chǎn)評(píng)估類教師

資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)是一個(gè)綜合專業(yè)，它不僅要求教師精通資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，還有熟悉金融、法律、建造工程、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)、珠寶、車輛、房產(chǎn)土地等多項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估工作。由于我國(guó)的資產(chǎn)管理與評(píng)估專業(yè)開設(shè)較晚，碩士以上學(xué)歷資產(chǎn)評(píng)估類人才本身就很缺乏，同時(shí)加上許多評(píng)估公司、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)優(yōu)秀評(píng)估人才的高薪吸引，造成了高校內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估類教師的匱乏。許多高校內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估類教師則由財(cái)務(wù)管理類、會(huì)計(jì)類、土地類的教師兼任。由于教師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)缺乏，因而無(wú)法培養(yǎng)出符合行業(yè)需要的高素質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估類人才。

三、高校資產(chǎn)評(píng)估類人才培養(yǎng)模式探索

我校于2000年開設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估與管理專業(yè)，至2013年7月資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)已培養(yǎng)了10屆約500多名本專科畢業(yè)生，約80%的學(xué)生畢業(yè)后一直從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，部分學(xué)生已經(jīng)取得了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書，已經(jīng)可以獨(dú)立從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。用人單位對(duì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)學(xué)生的專業(yè)知識(shí)扎實(shí)、實(shí)踐能力強(qiáng)、勤奮踏實(shí)的工作作風(fēng)普遍認(rèn)同。通過(guò)對(duì)我校資產(chǎn)評(píng)估類人才的培養(yǎng)探索，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面完善資產(chǎn)評(píng)估類人才培養(yǎng)模式。

1、根據(jù)行業(yè)需要，調(diào)整完善資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)課程體系

在培養(yǎng)方案的設(shè)置上，既要體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估類學(xué)生的專業(yè)基礎(chǔ)，還要培養(yǎng)學(xué)生較強(qiáng)的實(shí)踐操作能力，加強(qiáng)實(shí)踐實(shí)驗(yàn)教學(xué)內(nèi)容；同時(shí)又要注重對(duì)學(xué)生獨(dú)立能力、創(chuàng)新能力、職業(yè)道德等綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。因此在培養(yǎng)方案的調(diào)整上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估專業(yè)人才社會(huì)需求、培養(yǎng)目標(biāo)、學(xué)科特點(diǎn)，再結(jié)合行業(yè)調(diào)研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整。在課程設(shè)置上，隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的逐步深入發(fā)展，越來(lái)越多的社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域需要資產(chǎn)評(píng)估，高?？梢愿鶕?jù)社會(huì)的發(fā)展和行業(yè)的需要調(diào)整課程，除了常見(jiàn)的資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估外、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估外，還可以增設(shè)珠寶收藏品評(píng)估、商標(biāo)商譽(yù)權(quán)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、林業(yè)權(quán)評(píng)估等課程，以滿足行業(yè)對(duì)評(píng)估類人才的多方面的需要。

2、建立大型的實(shí)習(xí)基地，加強(qiáng)與行業(yè)的聯(lián)系與交流

我校的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)一直注重實(shí)習(xí)基地的建設(shè)，近年來(lái)專業(yè)與行業(yè)內(nèi)的北京杜鳴房地產(chǎn)評(píng)估公司等幾家評(píng)估公司簽訂了實(shí)習(xí)基地的協(xié)議，同時(shí)專業(yè)與北京幾家大型的資產(chǎn)評(píng)估公司保持著長(zhǎng)期的合作關(guān)系。與行業(yè)的密切聯(lián)系與合作，不僅便于專業(yè)開展對(duì)學(xué)生的實(shí)習(xí)實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)，同時(shí)便于加強(qiáng)與行業(yè)的聯(lián)系與交流。

學(xué)生雖然有到實(shí)習(xí)單位進(jìn)行評(píng)估實(shí)習(xí)鍛煉的機(jī)會(huì)，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學(xué)生聽，教師及學(xué)生都對(duì)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)把握不足。因此為了讓專業(yè)的師生及時(shí)把握行業(yè)動(dòng)態(tài)，高?？梢詮男袠I(yè)中聘請(qǐng)校外知名專家、經(jīng)驗(yàn)豐富的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師來(lái)校進(jìn)行講座，介紹行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)、研究熱點(diǎn)、評(píng)估中的特別注意事項(xiàng)等問(wèn)題，以彌補(bǔ)課堂教學(xué)的缺陷。

3、以畢業(yè)評(píng)估報(bào)告代替畢業(yè)論文

本科生的畢業(yè)論文是本科教育的重要環(huán)節(jié)，是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)在畢業(yè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，是對(duì)學(xué)生所學(xué)知識(shí)和技能的綜合性檢驗(yàn)和總結(jié)?？紤]到資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)培養(yǎng)方案和目標(biāo)，結(jié)合我校本科學(xué)生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結(jié)歷年學(xué)生撰寫畢業(yè)論文時(shí)存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問(wèn)題，我校提出了適用資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)特點(diǎn)的改革方案，即以撰寫評(píng)估報(bào)告來(lái)替代畢業(yè)論文，并對(duì)09級(jí)資產(chǎn)評(píng)估本科學(xué)生進(jìn)行了試點(diǎn)。

在撰寫評(píng)估報(bào)告的過(guò)程中，首先將學(xué)生6-7人分成一組，由專業(yè)任課教師及行業(yè)內(nèi)的資深注冊(cè)評(píng)估師擔(dān)任評(píng)估報(bào)告指導(dǎo)教師，每組學(xué)生負(fù)責(zé)一個(gè)綜合項(xiàng)目的評(píng)估。在該綜合項(xiàng)目中學(xué)生應(yīng)當(dāng)進(jìn)行機(jī)器設(shè)備、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、企業(yè)價(jià)值等多項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，并撰寫評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說(shuō)明。通過(guò)畢業(yè)評(píng)估報(bào)告的撰寫，學(xué)生們感到收獲很大，很多同學(xué)認(rèn)為撰寫評(píng)估報(bào)告是對(duì)大學(xué)四年所學(xué)知識(shí)的綜合運(yùn)用，而且培養(yǎng)了同學(xué)們的團(tuán)隊(duì)精神與合作意識(shí)，更為重要的是隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，同學(xué)們掌握了資產(chǎn)評(píng)估的程序，能夠運(yùn)用各種方法對(duì)不同的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而且能夠熟練地撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?？傊珜懏厴I(yè)評(píng)估報(bào)告可以使學(xué)生理論聯(lián)系于實(shí)踐，學(xué)以致用，并為學(xué)生能夠順利的融入日后的實(shí)際評(píng)估工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4、“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去”，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的教師隊(duì)伍

要培養(yǎng)既具有豐富理論知識(shí)，又具有較強(qiáng)實(shí)踐能力的高素質(zhì)高技能的專業(yè)評(píng)估人才，必須要有一支既具有豐富的教學(xué)科研經(jīng)驗(yàn)，又具有豐富的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)的師資隊(duì)伍，否則無(wú)法培養(yǎng)出優(yōu)秀的人才。我校本著“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去”的原則，建立了一支穩(wěn)定的、校內(nèi)校外密切結(jié)合的師資隊(duì)伍?！罢?qǐng)進(jìn)來(lái)”是將行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估師請(qǐng)進(jìn)課堂，如《機(jī)器設(shè)備評(píng)估》，則聘請(qǐng)校外的資產(chǎn)評(píng)估師擔(dān)任該課程的教師，該教師專門從事機(jī)器設(shè)備評(píng)估的業(yè)務(wù)，評(píng)估經(jīng)驗(yàn)豐富，講解生動(dòng)，極大地提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。“走出去”是指本校的教師到評(píng)估行業(yè)中掛職鍛煉，并參與具體的評(píng)估項(xiàng)目中。通過(guò)在行業(yè)中的實(shí)習(xí)鍛煉，教師的專業(yè)水平也得到了極大地提高。

參考文獻(xiàn)：

篇8

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估中心(隸屬于國(guó)土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國(guó)內(nèi)最早從事評(píng)估業(yè)務(wù)且具備最全面評(píng)估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個(gè)貸)評(píng)估；房地產(chǎn)拆遷評(píng)估。北方公司自1993年以來(lái)，對(duì)不少項(xiàng)目參與了整個(gè)策劃，并成為多家集團(tuán)公司的長(zhǎng)期咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)，成為許多集團(tuán)公司的顧問(wèn)單位，比如北大青鳥集團(tuán)，隆達(dá)集團(tuán)，北京市供銷社，北京金隅集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)，國(guó)貿(mào)，北辰等。

②，基準(zhǔn)地價(jià)及各類宗地地價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。

基準(zhǔn)地價(jià)編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價(jià)，并參與了其它省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，獲得原國(guó)家土地管理局頒發(fā)的1993年局級(jí)科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級(jí)科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)；業(yè)務(wù)包括出讓或國(guó)家收回土地的地價(jià)評(píng)估；轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價(jià)入股房地產(chǎn)的評(píng)估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價(jià)；征收土地稅費(fèi)涉及的土地估價(jià)；其它依照法律，法規(guī)需要進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)。

③，在全國(guó)范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評(píng)估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國(guó)土資源部確認(rèn)為A級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)最早從事上市公司土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評(píng)估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，熟悉股份制改造中的各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)提供整體資產(chǎn)的咨詢?cè)u(píng)估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評(píng)估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)工商注冊(cè)資產(chǎn)作價(jià)入資評(píng)估，資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

2，公司特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)頒發(fā)的全國(guó)土地評(píng)估資格。

⑵國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)。

⑶北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的評(píng)估資質(zhì)。

⑷北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

⑸北京市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)(第一批)。

作為目前全國(guó)具備資質(zhì)最全面，最高級(jí)別的的評(píng)估機(jī)構(gòu)，北方公司在目前許多評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)歸口兩個(gè)以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國(guó)土資源部，建設(shè)部，財(cái)政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國(guó)家各項(xiàng)政策法規(guī)，并融會(huì)貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國(guó)各地地價(jià)行情，可以協(xié)助客戶辦理評(píng)估結(jié)果確認(rèn)，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn)。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽(yù)

北方公司是中國(guó)銀行總部，國(guó)家開發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評(píng)估機(jī)構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽(yù)。目前，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量日益擴(kuò)大。北方公司在接受評(píng)估工作過(guò)程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機(jī)構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財(cái)產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國(guó)內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。從事過(guò)各類資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，并與境外評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行過(guò)多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)。在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)評(píng)估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并掌握國(guó)際公認(rèn)的評(píng)估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評(píng)估程序，確保了評(píng)估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來(lái)，各省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，北方公司從長(zhǎng)期的宗地評(píng)估中積累了基準(zhǔn)地價(jià)的制定方法的豐富經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的數(shù)字化，標(biāo)準(zhǔn)化有獨(dú)到的見(jiàn)解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟(jì)，財(cái)會(huì)，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊(duì)伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國(guó)土資源部土地經(jīng)濟(jì)研究所地價(jià)所成員，多年以來(lái)從事土地經(jīng)濟(jì)理論，地價(jià)理論及評(píng)估方法的研究，參與了多項(xiàng)國(guó)家重點(diǎn)課題的研究和國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國(guó)土資源部土地估價(jià)師證書的15名，建設(shè)部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊(duì)伍，能承接各種類型的評(píng)估項(xiàng)目及基準(zhǔn)地價(jià)編制項(xiàng)目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實(shí)力的房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個(gè)巨大的舞臺(tái)，讓我們?cè)谏厦嬗袡C(jī)會(huì)揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來(lái)之不易的機(jī)會(huì)，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長(zhǎng)自己的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。

在北方的這一個(gè)多月，我們是慢慢的進(jìn)入工作角色的，由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，到成為同事們的助理，再到參與到項(xiàng)目中來(lái)，最后得到項(xiàng)目主力的位置。這些漸漸的進(jìn)步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識(shí)，還得到了走向社會(huì)的自信。下面簡(jiǎn)單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項(xiàng)目。

項(xiàng)目一:國(guó)家土地局2004年的北京地價(jià)監(jiān)測(cè)

北京地價(jià)監(jiān)測(cè)是為了方便國(guó)土局對(duì)北京的地價(jià)控制和管理，在每年年末的時(shí)候，在每個(gè)地區(qū)選取一兩個(gè)代表性的地點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)，從而掌握北京的地價(jià)分布。

國(guó)土局分給北方公司6個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個(gè)項(xiàng)目。按照國(guó)家土地局的要求，我們分別測(cè)算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)以及在設(shè)定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費(fèi)了3天時(shí)間，2天用于寫估價(jià)報(bào)告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測(cè)點(diǎn)以及使用市場(chǎng)比較法而使用比較案例的地點(diǎn)，做好記錄和拍照工作。

這次過(guò)程我們學(xué)了一些從未接觸過(guò)的森林的東西，我倆都有一種體會(huì)，就是其實(shí)知識(shí)沒(méi)有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進(jìn)入到這個(gè)知識(shí)的領(lǐng)域中來(lái)，這對(duì)我們以后的工作生活是一個(gè)很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

篇9

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的特點(diǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來(lái)越多。2006年我國(guó)在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、全面修訂企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之際，新增《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對(duì)以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨(dú)確認(rèn)。該準(zhǔn)則充分考慮我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善的實(shí)際情況，很多地方體現(xiàn)中國(guó)特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方面表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。

首先是有條件地采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則優(yōu)先采用公允價(jià)值計(jì)量不同，我國(guó)準(zhǔn)則側(cè)重于采用成本模式。準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；b.同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價(jià)值模式下對(duì)相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)換差額的處理。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，我國(guó)準(zhǔn)則的特點(diǎn)是對(duì)同一資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對(duì)待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果大于賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額在己計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部分計(jì)入資本公積。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無(wú)論價(jià)值增加或減少其差額都計(jì)入當(dāng)期損益。

最后在披露方面，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在成本模式下仍應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，我國(guó)準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)要披露公允價(jià)值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價(jià)值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

我國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的所具有的謹(jǐn)慎特點(diǎn)不僅在準(zhǔn)則制定時(shí)表露無(wú)遺，而且還能得到上市公司準(zhǔn)則應(yīng)用時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)公開資料查閱相關(guān)上市公司報(bào)表，確認(rèn)三年分別為17家、20家和25家（見(jiàn)附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見(jiàn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式的運(yùn)用普遍相當(dāng)謹(jǐn)慎，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)普遍預(yù)期。2010年由于房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔(dān)心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)，沒(méi)有新增采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應(yīng)用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來(lái)看，以房地產(chǎn)類公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津?yàn)I發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)60%，實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國(guó)銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)類公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價(jià)值計(jì)量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開始實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火爆，公允價(jià)值計(jì)量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個(gè)比重進(jìn)行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應(yīng)該說(shuō)投資性房地產(chǎn)少的公司，無(wú)論采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)公司影響都不大。與之相對(duì)的是10家比重接近或超過(guò)10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達(dá)到90%。但總的來(lái)看，并沒(méi)有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營(yíng)業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財(cái)務(wù)報(bào)表分析，有14家公司在營(yíng)業(yè)收入中沒(méi)有單獨(dú)列出房地產(chǎn)租金收入，可見(jiàn)比例相當(dāng)?shù)?，有單?dú)列出的9家超過(guò)1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒(méi)有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報(bào)，有10家根據(jù)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告確定，但有2家并未列出具體評(píng)估公司名稱，10家參考同市場(chǎng)同類房地產(chǎn)價(jià)格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報(bào)告確定，另外有2家沒(méi)有說(shuō)明確定依據(jù)。無(wú)論是評(píng)估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說(shuō)明按市場(chǎng)法確定公允價(jià)值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度建設(shè)剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合法有效取得及其相關(guān)信息真實(shí)準(zhǔn)確完整披露而制定和實(shí)施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會(huì)要求建立公司內(nèi)部控制制度并對(duì)其運(yùn)行效果由會(huì)計(jì)師事務(wù)所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒(méi)有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題

從以上應(yīng)用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價(jià)值是以反映公司資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，向報(bào)表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會(huì)計(jì)信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）利用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)不用計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷，可以降低當(dāng)期費(fèi)用，提高公司利潤(rùn)，同時(shí)在近兩年房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益進(jìn)一步提高公司利潤(rùn)。采用公允價(jià)值計(jì)量即使存在使公司業(yè)績(jī)不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評(píng)估成本等因素，但兩相比較，公允價(jià)值計(jì)量的種種優(yōu)勢(shì)為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財(cái)務(wù)狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見(jiàn)的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報(bào)顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當(dāng)年因公允價(jià)值上升增加資產(chǎn)580萬(wàn)元，與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值收益580萬(wàn)元相比，因無(wú)需計(jì)提折舊而增加的利潤(rùn)5270萬(wàn)元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計(jì)）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤(rùn)總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益金額為4232萬(wàn)元，占非經(jīng)常性收益5701萬(wàn)元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3262萬(wàn)元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益是該公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價(jià)值確定存在較大的可操縱空間

我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價(jià)值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價(jià)值計(jì)量，并要求對(duì)公允價(jià)值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無(wú)疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過(guò)對(duì)上市公司公允價(jià)值確定方法與依據(jù)的分析可知，實(shí)際上很多公司是參照市場(chǎng)價(jià)自行確定計(jì)算公允價(jià)值的，也沒(méi)有說(shuō)明計(jì)算方法與程序，有的雖然說(shuō)明依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格但并沒(méi)有披露具體評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱和評(píng)估報(bào)告書，還有的根本沒(méi)披露其公允價(jià)值確定依據(jù)，確定方法與程序的說(shuō)明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年同類市場(chǎng)正常增長(zhǎng)幅度，這不能不使報(bào)表使用者對(duì)其價(jià)值真實(shí)性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機(jī)制，使公允價(jià)值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴(kuò)建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價(jià)值計(jì)量的公司報(bào)表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無(wú)形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷成本，這種做法顯然無(wú)法反映一些上市公司囤地的投資目的與實(shí)際收益，沒(méi)有讓報(bào)表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報(bào)道曾披露，泛海建設(shè)（000046）在北京繁華地帶購(gòu)置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超過(guò)200億元?？墒窃诠緢?bào)表投資性房地產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒(méi)有投資性房地產(chǎn)具體項(xiàng)目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價(jià)值變動(dòng)分類數(shù)據(jù)資料，報(bào)表閱讀者無(wú)法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目名稱、位置、面積、單位價(jià)格，同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，無(wú)法根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)告判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否恰當(dāng)。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范

在我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)未來(lái)發(fā)展方向。針對(duì)上市公司在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量中存在的許多問(wèn)題，建議從以下四方面進(jìn)一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價(jià)值計(jì)量與披露的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府監(jiān)管

第一是加快制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。2011年5月，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）共同了關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量和披露的最新規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值項(xiàng)目趨同。制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的指導(dǎo)性文件，保證公允價(jià)值取得、評(píng)估和變動(dòng)的準(zhǔn)確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。要求企業(yè)披露與公允價(jià)值確定的一些相關(guān)因素，如具體項(xiàng)目名稱、位置、面積等。參考國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)作法，要求上市公司聘請(qǐng)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并要求披露評(píng)估報(bào)告，不能企業(yè)自己評(píng)估或聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤(rùn)。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類標(biāo)準(zhǔn)，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，為公允價(jià)值計(jì)量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息?；钴S的市場(chǎng)是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提，但是我國(guó)目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場(chǎng)，價(jià)格及相關(guān)信息不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性，國(guó)家應(yīng)采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二加快推行包括《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)融入全球化步伐加快，公司面臨的的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，為此我國(guó)監(jiān)管部門不斷提高對(duì)上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價(jià)值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的計(jì)量依據(jù)、計(jì)量程序與計(jì)量原則，并嚴(yán)格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價(jià)值計(jì)量的操作，降低隨意性，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。

（四）加強(qiáng)教育與培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國(guó)會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤(rùn)操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的守法意識(shí)和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤(rùn)操縱的動(dòng)機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn).

[2]國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn).

[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

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中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產(chǎn)證券化自20世紀(jì)80年代在西方國(guó)家迅速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資融資的主要信用工具，是金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國(guó)際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已有一定程度的發(fā)展。但是我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展還存在很多問(wèn)題和局限。深化金融體制改革創(chuàng)新，建立開放統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一定的環(huán)境，同時(shí)可以探索出一條適合中國(guó)特色的房地產(chǎn)證券化之路。

一、為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造良好的環(huán)境

改革開放以來(lái)，我國(guó)的金融市場(chǎng)從形式上看已經(jīng)建立了比較完善的金融體系，但是資產(chǎn)證券化是以流動(dòng)性來(lái)實(shí)現(xiàn)收益和分散風(fēng)險(xiǎn)的，一定規(guī)模的債券市場(chǎng)是資產(chǎn)證券化順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。而我國(guó)各種金融機(jī)構(gòu)的組織和功能離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求還有一定距離，資本市場(chǎng)發(fā)育不良，行政干預(yù)金融市場(chǎng)的情形大量存在。因此需要加快金融改革進(jìn)程，盡快建立符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的金融體制，讓市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮對(duì)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)化取向的利率機(jī)制改革和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展的要求，大力發(fā)展我國(guó)的債券市場(chǎng)，從而形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要基礎(chǔ)。只有打破價(jià)格雙軌制，開發(fā)利率，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動(dòng)的障礙，推進(jìn)深層次的以產(chǎn)權(quán)改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進(jìn)一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，有效地轉(zhuǎn)變國(guó)有銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，從根本上提高我國(guó)商業(yè)銀行的真正競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，強(qiáng)化我國(guó)商業(yè)銀行的內(nèi)部管理機(jī)制，建立健全科學(xué)的決策機(jī)制、內(nèi)部約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，是提高房地產(chǎn)金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)效率的有效途徑。最后，借鑒國(guó)際金融業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，加快中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)金融資源的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率。需要引起重視的是由于投資者對(duì)于市場(chǎng)信息披露不真實(shí)或者不完全而對(duì)證券的價(jià)值產(chǎn)生質(zhì)疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級(jí)市場(chǎng)的速度，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，制定完備的機(jī)制和措施來(lái)保證信息披露的真實(shí)性、有效性和完整性，才能更好地進(jìn)行住房抵押貸款證券化。

二、加強(qiáng)金融監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)

資產(chǎn)證券化交易中的真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離等重要核心環(huán)節(jié)都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《強(qiáng)制搬遷法》等與住房抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)相關(guān)的法律法規(guī)，保障貸款機(jī)構(gòu)利益。而且要求那些監(jiān)管機(jī)構(gòu)如人民銀行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等要對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及資本市場(chǎng)的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和管理，以促進(jìn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)的健康發(fā)展。

目前的法律法規(guī)丞待解決的主要有：資產(chǎn)出售的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收問(wèn)題以及在抵押貸款發(fā)放和證券化過(guò)程中的征收的各種費(fèi)用問(wèn)題。美國(guó)的“次貸危機(jī)”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監(jiān)管法規(guī)體制，發(fā)達(dá)國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)也經(jīng)常是傾向于創(chuàng)造出新的規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，忽視監(jiān)管規(guī)則和風(fēng)險(xiǎn)因素，在促進(jìn)金融市場(chǎng)繁榮的同時(shí)也增加了自身所存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)惡化的時(shí)候，積累的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之暴露，進(jìn)而引使危機(jī)變得不可避免。為了避免危機(jī)發(fā)生，我們必須要遵照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、住房公積金、住房金融市場(chǎng)的運(yùn)作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產(chǎn)金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)需要成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為支撐的資金密集型行業(yè)。因?yàn)橥顿Y者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，各銀行可以根據(jù)購(gòu)房者年齡、收入、家庭狀況、地區(qū)分布，以市場(chǎng)需求為主導(dǎo)，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調(diào)整，豐富貸款品種，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，創(chuàng)造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產(chǎn)品，增加可證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)。

建立一些多元化的房地產(chǎn)金融體系，是解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過(guò)度依賴銀行信貸的局面的關(guān)鍵所在。這就需要通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求。第一，通過(guò)房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，改善資本結(jié)構(gòu)。第二，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道。信托具有財(cái)產(chǎn)隔離的獨(dú)特制度優(yōu)勢(shì)、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產(chǎn)開發(fā)投資到流通消費(fèi)的全程金融服務(wù)。為了促進(jìn)我國(guó)信托業(yè)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的提升，提高信托計(jì)劃的安全性，實(shí)現(xiàn)信托融資的創(chuàng)新，必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)保障措施，采用財(cái)產(chǎn)質(zhì)押和信用擔(dān)保雙重保證，同時(shí)通過(guò)銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)信托融資的監(jiān)管力度，逐步規(guī)范信托投資市場(chǎng)。第三，應(yīng)當(dāng)依靠培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)來(lái)解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的，特別是要大力支持房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)人房地產(chǎn)業(yè)，從而在資本市場(chǎng)上直接進(jìn)行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。近年來(lái)，雖然房地產(chǎn)業(yè)的外資引進(jìn)速度加快，但利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例是非常小的。增加國(guó)外資金的引進(jìn)，使我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展走向國(guó)際化，有利于引進(jìn)先進(jìn)的運(yùn)作和管理方法，進(jìn)而提高投資的效率。第六，積極培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，尤其是在積極推動(dòng)住房貸款證券化方面，通過(guò)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)進(jìn)行自主交易，把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散開來(lái)。

四、逐步建立規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)

目前雖然從大體來(lái)說(shuō)投資銀行業(yè)和會(huì)計(jì)業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能夠滿足資產(chǎn)證券化的要求，但是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)仍然存在較大差距。一項(xiàng)較為復(fù)雜的資產(chǎn)證券化交易往往會(huì)涉及到很多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都是所有資產(chǎn)證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機(jī)構(gòu)，必須應(yīng)當(dāng)規(guī)范我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)的發(fā)展。目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)存在著很多問(wèn)題：資產(chǎn)評(píng)估管理尺度不一，評(píng)估機(jī)構(gòu)又過(guò)多過(guò)亂，評(píng)估管理行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重；評(píng)估業(yè)務(wù)重復(fù)收費(fèi)，都加大了企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本等。中國(guó)資產(chǎn)證券化要想實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就必須對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)嚴(yán)加規(guī)范。作為我國(guó)新興行業(yè)，資信評(píng)級(jí)存在一些問(wèn)題：資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信譽(yù)及其獨(dú)立性差、投資者對(duì)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)不足。這些問(wèn)題不僅導(dǎo)致現(xiàn)有的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)做出的評(píng)級(jí)結(jié)果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評(píng)級(jí)無(wú)法充分發(fā)揮，大大降低資產(chǎn)證券化的實(shí)際作用。建立一個(gè)以評(píng)估基本準(zhǔn)則為綱、若干應(yīng)用準(zhǔn)則為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系的同時(shí)，借鑒國(guó)外資信評(píng)級(jí)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，走“少而精”的發(fā)展模式，著重培養(yǎng)幾家在國(guó)內(nèi)有權(quán)威、在國(guó)際有影響的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，是我國(guó)面對(duì)當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估新形勢(shì)的最佳辦法。我國(guó)現(xiàn)行教育模式培養(yǎng)出的人才?；A(chǔ)薄弱，專業(yè)口徑狹窄，又受人才流動(dòng)機(jī)制的限制，導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)有金融人才無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量上都難以滿足房地產(chǎn)證券化的要求。房地產(chǎn)證券化是一項(xiàng)集技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等很多專業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。建立一支既精通金融業(yè)務(wù).又了解房地產(chǎn)市場(chǎng).熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍是當(dāng)務(wù)之急。

在擔(dān)保機(jī)構(gòu)上，應(yīng)當(dāng)成立政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在一級(jí)抵押市場(chǎng)上為住房抵押貸款提供擔(dān)保，充當(dāng)無(wú)條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者，在二級(jí)抵押市場(chǎng)上對(duì)住房抵押貸款組合進(jìn)行強(qiáng)化擔(dān)保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級(jí)，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、信息源、自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約，投資者對(duì)證券化資產(chǎn)的各方面信息不盡了解，此時(shí)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所出具的資信評(píng)級(jí)會(huì)很大程度上影響投資者的決策。從美國(guó)“次貸危機(jī)”中，我們看到盡管有著國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款債券進(jìn)行評(píng)級(jí)，但由于其評(píng)估缺乏客觀性，其應(yīng)有的指導(dǎo)作用并沒(méi)有得到發(fā)揮。所以，在這個(gè)意義上可以說(shuō)建立一個(gè)獨(dú)立、客觀的信用評(píng)級(jí)體系是資產(chǎn)證券化的成敗關(guān)鍵。由于我國(guó)的信用評(píng)級(jí)還處在初步階段，建議國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，學(xué)習(xí)先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)技術(shù)，借鑒國(guó)外的豐富經(jīng)驗(yàn)，提高我國(guó)評(píng)級(jí)水平，引導(dǎo)投資者開展業(yè)務(wù)。證券化業(yè)務(wù)中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數(shù)據(jù)，加強(qiáng)相關(guān)人員電子技術(shù)的應(yīng)用可以大大促進(jìn)住房抵押證券化的發(fā)展。設(shè)立專門的教育模式，采用多種渠道，針對(duì)性的培養(yǎng)有關(guān)人才，對(duì)人才進(jìn)行定期培訓(xùn)，資產(chǎn)證券化發(fā)展較成熟的國(guó)家有關(guān)方面的操作程序和法規(guī)建立，建立一支能夠把我國(guó)基本國(guó)情和先進(jìn)金融知識(shí)相結(jié)合專業(yè)化隊(duì)伍，并對(duì)相關(guān)證書實(shí)行嚴(yán)格的年審制度，來(lái)滿足證券化的實(shí)踐需要。

參考文獻(xiàn)

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