導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)審計重點，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、文獻綜述及問題提出

（一）文獻綜述

國外對非標準審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規(guī)模、財務(wù)狀況、其對會計師事務(wù)所的重要性、會計師事務(wù)所的規(guī)模和審計收費的角度進行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財務(wù)困境的上市公司更容易得到非標準審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對陷入財務(wù)困境的審計客戶更容易出具非標準審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認為審計費用顯著影響審計的獨立性。

國內(nèi)對非標準審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計意見的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量優(yōu)劣與審計意見顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計單位盈余管理水平與收到非標準審計意見的概率呈正相關(guān)關(guān)系。

綜上所述，國內(nèi)外學者對于非標準審計意見影響因素的研究有以下特點：（1）主要從公司治理、被審計單位財務(wù)狀況和事務(wù)所三個方面進行研究；（2）大多數(shù)研究是對上市公司總體或制造業(yè)進行研究，對某些行業(yè)的特殊性考慮不足。

（二）問題的提出

本文通過對2005-2012年我國滬深A(yù)股上市公司審計意見類型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標準審計意見的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標準審計意見的影響因素是必要的。

二、實證研究設(shè)計

（一）研究假設(shè)

本文的研究對象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計單位方面提出假設(shè)進行研究，而對事務(wù)所方面的影響因素進行控制，假設(shè)如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實財務(wù)報告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊會計師出具非標準審計意見的可能性也越大。獨立董事的力量越強，對上市公司經(jīng)營業(yè)績的監(jiān)督能力也就越強。因此，這里預(yù)期獨立董事比例對非標準審計意見影響系數(shù)的符號為負。

H1：第一大股東持股比例與非標準審計意見正相關(guān)。

H2：獨立董事比例與非標準審計意見負相關(guān)。

財務(wù)狀況方面：

H3：流動比率與非標準審計意見負相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負債率較高的特點，而流動比率是短期償債能力指標，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強，被出具非標準審計意見的可能性就越小。

H4：資產(chǎn)負債率與非標準審計意見正相關(guān)。

資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H5：凈資產(chǎn)收益率與非標準審計意見負相關(guān)。

企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)經(jīng)營狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標準審計意見的可能性就會越小。

H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標準審計意見負相關(guān)。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營運能力越好，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標準審計意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H8：預(yù)收款項收入比與非標準審計意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項比較多且容易通過長期掛賬達到非法目的，因此預(yù)收款項收入比越高的企業(yè)被出具非標準審計意見的可能性越大。

H9：其他應(yīng)付款收入比與非標準審計意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過其他應(yīng)付款這一會計科目進行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越高。

H10：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營損益操縱利潤的情況，因此非經(jīng)營損益與凈利潤之比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越大。

H11：實際所得稅率與非標準審計意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤較大的項目，以達到延遲納稅或平衡納稅的目的。實際所得稅是當期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當實際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標準審計意見的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機干擾項。

（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務(wù)指標及審計意見相關(guān)信息來自國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計分析

由描述性統(tǒng)計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨大的情況；資產(chǎn)負債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產(chǎn)負債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營損益與凈利潤之比均值為0.623，標準差為6.217，說明樣本公司中非經(jīng)營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實際所得稅率均值為0.325，標準差為1.277，說明樣本公司中實際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關(guān)性分析

相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時在統(tǒng)計學上具有顯著性，那么可以認為變量間存在嚴重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對值小于0.8，可以認為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問題。

（三）Logistic回歸分析

根據(jù)上頁表4的模型估計結(jié)果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標準審計意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，說明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨大現(xiàn)象不利于提高財務(wù)報告的質(zhì)量。

2.獨立董事比例：獨立董事比例與非標準審計意見正相關(guān)，符號與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強制要求的，上市公司本身也許并沒有設(shè)置獨立董事的要求，獨立董事不過是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護中小投資者利益的作用。

3.流動比率：流動比率與非標準審計意見負相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標準審計意見的主要影響因素。

4.資產(chǎn)負債率：資產(chǎn)負債率與非標準審計意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，長期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標準審計意見的重要影響因素。

5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標準審計意見顯著負相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標，盈利能力越強的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小。

6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。

7.營業(yè)成本率：營業(yè)成本率與非標準審計意見正相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但是影響并不顯著，營業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標準審計意見的重要因素。

8.預(yù)收款項收入比：預(yù)收款項收入比與非標準審計意見負相關(guān)，即預(yù)收款項收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號不符，可能的原因是預(yù)收款項比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績較好，經(jīng)營能力強，因此被出具非標準審計意見的可能性越小。

9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標準審計意見負相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營能力越強，被出具非標準審計意見的可能性越小。

10. 非經(jīng)營損益與凈利潤之比：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標準審計意見的重要影響因素。

11.實際所得稅率：實際所得稅率與非標準審計意見負相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識比較強，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標準審計意見的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點，不做詳細分析。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標準審計意見顯著正相關(guān)，獨立董事比例對非標準審計意見的影響不顯著。

2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負債率、非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標準審計意見顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項收入比、實際所得稅率與非標準審計意見顯著負相關(guān)，其他指標影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊會計師、財務(wù)報告使用者、社會公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會中，獨立董事基本上是由董事會自己聘請的。應(yīng)該通過由一個獨立于上市公司管理層的第三方來指定獨立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執(zhí)業(yè)風險。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標準審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風險。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標準審計意見影響因素，一般投資者可以預(yù)測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標準審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X

參考文獻：

1.甘金秀.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計應(yīng)關(guān)注的幾個問題[J].中國注冊會計師，2005，（5）.

2.史倩.我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司審計意見影響因素研究[D].重慶工商大學，2008.

3.費愛華.非標準無保留意見的實證研究[D].重慶大學，2004.

4.唐越軍，左晶晶.上市公司年報非標準審計意見與行業(yè)差異分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，2005，（1）.

篇2

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關(guān)稅費，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護建設(shè)稅、教育費附加。以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認金額。在審查中，這部分對企業(yè)實際稅負影響最明顯的是企業(yè)確認為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進行開發(fā)項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計各年度發(fā)生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計

對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經(jīng)濟體制的深入進行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響日益深遠。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

篇3

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強的規(guī)劃性，同時還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會計審計核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作難度加大，因此應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠正常運行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作過程中存在的誤區(qū)

1.對企業(yè)當期利潤實行人為調(diào)節(jié)

(1)對于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實施長期掛賬，同時對主營業(yè)務(wù)收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業(yè)會計制度中明確規(guī)定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風險轉(zhuǎn)讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實現(xiàn)相關(guān)成本與利潤的審計工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時的辦理，從而實現(xiàn)對企業(yè)當期利潤的操縱。

(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經(jīng)過公開的情況下，進行小金庫的設(shè)置?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會對分配的產(chǎn)品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作難以正常進行的主要因素。

2.出現(xiàn)嚴重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國家財政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數(shù)額缺少真實性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數(shù)額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。

3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進行價值評估，并根據(jù)評估機構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來創(chuàng)設(shè)無形的投資資產(chǎn)和成本。

二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)審計過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對措施，保證企業(yè)審計工作正常進行以及國家財政稅務(wù)資金的增長。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對稅收進行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨立的核算部門來進行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負擔有所降低。

2.加強企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對資產(chǎn)實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對各基層管理負責人員實施相應(yīng)的責任制度，使各級層相關(guān)人員明確自身的責任和義務(wù)，要對企業(yè)所購置的相應(yīng)設(shè)備實行統(tǒng)一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴格的審計環(huán)境，對于出現(xiàn)遺漏的人員和機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對于工作業(yè)績好的人員或機構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎，從而調(diào)動了審計人員的工作積極性。

3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項目預(yù)算水平得到有效提高，同時還為風險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點，應(yīng)采取實地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準確性。

三、結(jié)束語

由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國財政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國財政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作過程中應(yīng)對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應(yīng)加大力度對審計工作的各個環(huán)節(jié)進行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。

參考文獻：

篇4

1.制定行之有效的審計方案。

經(jīng)濟責任審計的時效性強、任務(wù)重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準備工作，制定切實可行的審計方案。經(jīng)濟責任審計工作組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟責任審計特點，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，確定審計方案的總體內(nèi)容。然后，廣泛收集和閱讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資料、內(nèi)部控制制度、會議記錄綱要，通過調(diào)查房產(chǎn)、土地、車輛等方面信息，認真分析領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間企業(yè)資產(chǎn)、負債、收入支出的變動情況以把握房地產(chǎn)公司的運營情況，進而全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍、核算形式、內(nèi)部控制制度，以及領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間的重大經(jīng)濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟責任審計的執(zhí)行方案。除了以上內(nèi)容外，前期工作中還要認真了解相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)規(guī)范確定經(jīng)濟責任審計內(nèi)容、范圍，以確保經(jīng)濟責任審計方案的權(quán)威性，并使其得到嚴格執(zhí)行。

2.深入挖掘?qū)徲媰?nèi)容。

抓住主要業(yè)務(wù)、重要領(lǐng)域、重點科目開展審計，深度挖掘經(jīng)濟責任審計內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為銷售、出租房產(chǎn)；重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)的辦理、開發(fā)模式、財務(wù)核算、實物資產(chǎn)狀況和重大投資收益；重點科目是營業(yè)收入、營業(yè)成本、預(yù)收收款等。為了保證經(jīng)濟責任審計工作的質(zhì)量，要對以下內(nèi)容進行嚴格的審查和監(jiān)督。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目手續(xù)是否完備。

檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有“五證”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規(guī)定。

2.2售房相關(guān)的預(yù)收帳款是否及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著國資委對利潤總額、資產(chǎn)保值增值等指標考核上的壓力，為了應(yīng)對這些要求，往往對預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現(xiàn)場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預(yù)收賬款清單有無延期或提前預(yù)收等。

2.3成本費用歸集是否準確。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施費以及開發(fā)建設(shè)期間間接支出的費用。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少企業(yè)所得稅和土地增值稅，隨意計提后續(xù)成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設(shè)、環(huán)境綠化等成本費用的支出往往要根據(jù)合同內(nèi)容預(yù)提，可是由于缺少適用的參照標準，這部分成本費用往往無法預(yù)計，這就成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高后續(xù)費用支出的依據(jù)，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關(guān)程序進行審查。

2.4現(xiàn)場盤查實物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的實物資產(chǎn)有資金、存貨及其他固定資產(chǎn)。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)置等，以及出租房和周轉(zhuǎn)房等。固定資產(chǎn)，就是企業(yè)自用或出租的房產(chǎn)、車輛、辦公設(shè)備等。由于范圍廣、內(nèi)容多，要求審計人員以認真、負責的態(tài)度實施審計工作?，F(xiàn)金審查是經(jīng)濟責任審計的重要內(nèi)容，為了保證審計質(zhì)量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有未入帳的現(xiàn)金以及銀行存折等，為發(fā)現(xiàn)“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計評價，突出效益評價內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟責任的審計評價主要包括經(jīng)濟指標、管理責任以及社會效益等幾項內(nèi)容。經(jīng)濟指標集中在完成稅前利潤、資產(chǎn)收益率、國有資產(chǎn)保值增值率等國資委任務(wù)指標情；管理責任主要是內(nèi)部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質(zhì)量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現(xiàn)了社會的預(yù)期，如用戶對代建的學校、醫(yī)院、回遷房等工程是否滿意。為了對領(lǐng)導(dǎo)干部在任職期間所有行為、業(yè)績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產(chǎn)企業(yè)整改提供依據(jù)。

篇5

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒有協(xié)調(diào)好

在目標的實行期間必須把長期與短期目標完全有機結(jié)合起來，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個部門能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標而對房地產(chǎn)企業(yè)整個的長期目標造成影響，各個部門之間往往也會缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過因為崗位的分工相對較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問題也不會上報的情況，長期以往所存在的問題往往會不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒有并進

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場經(jīng)濟中搶占更多的金融市場，就需要不斷發(fā)展對應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來之后，對應(yīng)的相關(guān)制度卻沒有在同一時間與業(yè)務(wù)同時出臺，這就會誘發(fā)一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問題，實際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來作為其主要的支撐，不過其在發(fā)展的過程中沒有對有關(guān)的制度實施修訂，相關(guān)崗位和對應(yīng)的職責沒有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實中的業(yè)務(wù)完全脫離開來。缺少科學有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責任的相關(guān)制度，就不能有效的開展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執(zhí)行起來往往也較為復(fù)雜，同時風險也會對應(yīng)的提升。

二、加強地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點思考

1.健全內(nèi)部審計體系

要想不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨立內(nèi)部審計組織。此種審計一般針對分行的內(nèi)部審計，可直接與企業(yè)財務(wù)總部對接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運行與管理者，其對管理制度的制定應(yīng)該做到科學有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實際需要，如此才能不斷的強化內(nèi)部控制與管理，同時對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計組織應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計部門應(yīng)該是獨立與權(quán)威并存。

2.加強管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實其業(yè)務(wù)開展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報自身不同的藥物情況與反應(yīng)對應(yīng)的業(yè)務(wù)問題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理，同時運行以及管理制度也不科學，就會出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問題，這樣流程也會較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報的情況。

3.健全激勵機制以不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)與各個部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵機制，通過績效考核來不斷強化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎罰分明，對于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門應(yīng)該加強其獎勵，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時對個別人的工作行為也能夠起到積極的促進作用。同時對沒有加以獎勵的工作者也會有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎罰分明以及權(quán)責一致，因此在員工失職犯錯的要追究其對應(yīng)的責任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時員工才能夠做到嚴以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個方向。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)科學有效的自身管理同時配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點與難點問題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風險防范工作，不斷強化內(nèi)部管理與控制，加強內(nèi)部審計工作，善于發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從自身的實際情況出發(fā)，不斷的進行內(nèi)部控制改革，立足長遠。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

篇6

20世紀90年代，隨著我國市場經(jīng)濟體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時催生了更多民營房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個風險性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂觀時期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理存在的問題進行思考并找到解決當前房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的對策。

一、民營房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的意義

（一）加強財務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金

“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司的核算體系互不相同，財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一，財務(wù)報表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強財務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個崗位各司其職，合理分配，對各個項目進行科學規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長遠的發(fā)展。

（二）加強的財務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性

加強財務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財務(wù)制度，使得各個環(huán)節(jié)能夠公開透明，使得企業(yè)財務(wù)各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財務(wù)風險，也只有這樣嚴格規(guī)范的財務(wù)管理才能夠在法制性的市場競爭中經(jīng)過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場中的認可度，增強企業(yè)的競爭力。

（三）加強財務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。

加強財務(wù)管理，必然要求財務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財務(wù)管理的科學化、正規(guī)化。因此，加強財務(wù)管理使得企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員必須積極主動提高專業(yè)知識水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進了財務(wù)管理水平的提升，進而促進了企業(yè)的發(fā)展。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）融資難的困境

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，使得越來越多的中小企業(yè)活躍在我國經(jīng)濟發(fā)展中在市場經(jīng)濟活動中扮演著重要的角色，民營企業(yè)在促進經(jīng)濟發(fā)展、解決勞動力就業(yè)和維護社會穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業(yè)的政策相比較于國有企業(yè)來說明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營企業(yè)，民營企業(yè)在發(fā)展過程中經(jīng)常會遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風險性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風險性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業(yè)貸款的各項資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財務(wù)管理的風險。

（二）財務(wù)管理風險意識不強

我國民營房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動，大好的形勢催生了很多曾經(jīng)的建筑隊的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷售方面的管理，從事財務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個部門工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來決定，而企業(yè)主以及至親的的學歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營房地產(chǎn)公司財務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財務(wù)從業(yè)人員對財務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對工作積極性不強，另外一些財務(wù)人員見到領(lǐng)導(dǎo)來了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財務(wù)管理制度，的腐敗行為時有發(fā)生。

（三）缺乏靈活高效的財務(wù)管理制度

健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財務(wù)的各項財務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財務(wù)管理才能提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。而目前我國民營房地產(chǎn)企業(yè)除了財務(wù)管理意識不強之外，財務(wù)管理模式比較單一，對于項目成本控制和流出資金控制比較嚴格，而對預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致財務(wù)管理混亂。

三、如何提升民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平

（一）增強企業(yè)信用，增加融資渠道

企業(yè)的發(fā)展過程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時有發(fā)生，這個時候向銀行貸款是一個風險性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業(yè)在日常工作交往中堅持誠信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔保機構(gòu)，進行信用擔保獲得銀行貸款的支持，或者與有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進行合作開發(fā)項目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。

（二）增強財務(wù)管理意識，提升從業(yè)人員素質(zhì)

良好的財務(wù)管理需要高素質(zhì)的財務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強財務(wù)管理意識，把加強財務(wù)管理作為整個房地產(chǎn)公司長遠發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當首先從自身，從高層抓起，增強領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)管理觀念，遵守財務(wù)制度和財務(wù)紀律。同時，加強財務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強化專業(yè)水平測試，提升實踐運作能力，“使財務(wù)人員的責任不能簡單地局限在記賬上．要把重點放在財務(wù)分析、財務(wù)預(yù)測、成本控制等方面”，同時也要加強財務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學習和公司的業(yè)務(wù)實際相結(jié)合的原則，提高會計人員的理論水平和實際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財務(wù)管理制度

首先要加強企業(yè)管理層和財務(wù)人員對于建立財務(wù)管理制度重要性的認識，健全的財務(wù)管理制度對于企業(yè)所有員工都是一個比較好的制度保障。財務(wù)管理制度的制定應(yīng)當從民營企業(yè)自身實際狀況出發(fā)一方面要加強財務(wù)人員的專業(yè)知識培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺悟。另一方面健全的財務(wù)制度的制定應(yīng)當包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財務(wù)分析等各個方面。統(tǒng)一強調(diào)指出財務(wù)報表，以保持財務(wù)報表的統(tǒng)一性和報表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發(fā)給各個部門以增強制度的合法地位，并且在日常生活中嚴格落實。財務(wù)管理制度必須明確崗位職責分工，并確定崗位責任問責制，一旦出了問題，責任到人。

（四）財務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨立審計，提高財務(wù)管理的效率

首先要樹立內(nèi)部審計為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對內(nèi)部審計工作的重要性認識，特別是對審計崗位的員工在企業(yè)地位的認可，選拔具有專業(yè)知識的內(nèi)部審計人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計部門的獨立性，并且內(nèi)部審計部門由企業(yè)主要負責人來負責管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨立性。再次，對內(nèi)部審計職能的擴大化理解。內(nèi)部審計不僅僅是單向的對企業(yè)進行監(jiān)督的部門，而且還應(yīng)該擴大審計的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計也可以對企業(yè)進行內(nèi)部控制審計，績效管理審計、經(jīng)濟責任審計等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計在公司自我約束機制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對內(nèi)控制度執(zhí)行情況進行審計、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點，針對審計當中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設(shè)性意見，給企業(yè)主當好參謀和助手，在強化審計監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計體制。最后，要加強企業(yè)內(nèi)部審計隊伍建設(shè)，完整的審計工作不僅要有完善的審計操作標準來規(guī)范審計人員的各項行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強的審計人員隊伍，因此對于進入審計隊伍的人員應(yīng)該進行嚴格考核，特別注重內(nèi)部審計人員的職業(yè)道德，注重審計人員的管理。

參考文獻

篇7

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)部控制 必要性 對策

當前，隨著國家管控力度加大和行業(yè)競爭日趨激烈，我國房地產(chǎn)業(yè)步入了微利時代。這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，迅速成為了國家經(jīng)濟的重要成分?？v觀我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，其中內(nèi)部的控制是非常重要的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到重視，一時間企業(yè)內(nèi)部控制也成為了熱門話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，不但數(shù)量眾多，而且涉及資金龐大，被譽為國民經(jīng)濟的晴雨表。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)才能帶動發(fā)展，為國家創(chuàng)造更多的財富價值。為了保持正常運轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善其內(nèi)部控制機制是很有必要的，這樣可以提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費獲取最大的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭實力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，建設(shè)有效的內(nèi)部控制能夠抵御風險。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟杠桿、價值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達到供需平衡；此外房地產(chǎn)經(jīng)營成果不僅受經(jīng)濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴厲，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項目成本不斷上升。

（二）有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，企業(yè)規(guī)模不斷擴展，因此對從業(yè)人員、資金投入、財務(wù)管理、人力資源管理以及相關(guān)機構(gòu)配置都隨之進一步發(fā)展，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會經(jīng)濟，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴管理企業(yè)，實現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡。

二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）強化對內(nèi)部控制的認識。對內(nèi)部控制建設(shè)認識的缺失是我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱的根本原因。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要時期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認識到企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)的重要作用。針對這種情況，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須強化認識。一方面需要企業(yè)的管理者認識到內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)的重要作用，帶頭執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制措施。另一方面還需要企業(yè)加強相關(guān)的培訓(xùn)和教育，通過培訓(xùn)教育讓企業(yè)的所有員工了解到內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)長期發(fā)展的重要作用，引導(dǎo)所有員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)過程中。

（二）完善規(guī)章制度建設(shè)，合理設(shè)置崗位。完善的規(guī)章制度建設(shè)以及合理的崗位設(shè)置是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。在當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是外部市場的擴大，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將管理的重點放在內(nèi)部體制建設(shè)，這就會導(dǎo)致企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)薄弱，內(nèi)部崗位設(shè)置不合理，嚴重的影響了企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善規(guī)章制度建設(shè)，利用完整的內(nèi)部規(guī)章制度來約束員工的行為，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理。另外，企業(yè)還需要依據(jù)權(quán)責對等以及不相容崗位分離的原則合理的設(shè)置內(nèi)部崗位，防止部分員工擁有超過其職責的權(quán)限，保證企業(yè)內(nèi)部的相互制約平衡。

（三）強化內(nèi)部審計和監(jiān)督，健全企業(yè)績效考核體系。完善的內(nèi)部審計和監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的保證。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速的發(fā)展過程中并沒有完善的內(nèi)部審計和監(jiān)督機制，很多的內(nèi)部審計和監(jiān)督工作都由財務(wù)部門完成，內(nèi)部審計工作的主管人員甚至直接由企業(yè)的財務(wù)部門主管人員兼任，不能嚴格的執(zhí)行內(nèi)部審計和監(jiān)督職能。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨立的內(nèi)部審計和監(jiān)督部門，定期對各分子公司的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行審計和監(jiān)督，維護股東的利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善績效考核機制，利用健全的績效考核體制引導(dǎo)員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)之中。

（四）完善企業(yè)風險管理。風險管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分。構(gòu)建完善的風險管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部控制建設(shè)的重要目的，針對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在風險管理方面存在的問題，需要具體從以下三個方面完善。第一，在保證發(fā)展速度的同時兼顧企業(yè)財務(wù)安全。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)處速發(fā)展時期，企業(yè)發(fā)展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業(yè)需要在保證發(fā)展速度的同時考慮到企業(yè)財務(wù)安全，降低企業(yè)的財務(wù)成本和風險。第二，建立完善的風險預(yù)警機制，在風險發(fā)生之前采取可行性的措施規(guī)避風險。第三，完善企業(yè)內(nèi)部信息溝通交流機制，建立完善的信息平臺，讓企業(yè)的管理者能夠及時的與員工溝通，防止信息失誤風險的發(fā)生。

（五）建立健全信息溝通系統(tǒng)。建立健全信息溝通系統(tǒng)對提高內(nèi)控制度的效率和效果作用很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立信息溝通體系在需要的時候識別和獲取需要的信息，進行有效的溝通，使內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利的建立并落實。房地產(chǎn)集團企業(yè)應(yīng)當建立包括集團內(nèi)部各個企業(yè)之間重要經(jīng)營活動的信息溝通系統(tǒng)，進行集約化的管理，開展集成化、智能化、價值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團公司內(nèi)外部各個分子公司和各個部分之間實現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。同時房地產(chǎn)集團企業(yè)還應(yīng)當建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問題能及時的反饋到集團公司，及時的采取相應(yīng)的健全措施。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展在飛速發(fā)展著，當然在這個過程中也遇到了很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想很好地解決這些問題，就應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)的有效性。強化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的改革發(fā)展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的重視內(nèi)部控制問題，也應(yīng)該積極的研究如何提高內(nèi)部控制的有效性。只有提高了內(nèi)部控制管理水平，才能更好地面對房地產(chǎn)企業(yè)未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻：

篇8

    財務(wù)成本核算缺乏真實性、及時性,影響了科學決策①設(shè)立成本核算對象時不夠規(guī)范,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長,往往成片分期開發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標準產(chǎn)品,許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點合理確定核算對象;②建設(shè)部門和財務(wù)部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務(wù)賬面與實物數(shù)量不符的現(xiàn)象;③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營實際;④成本核算與施工進程不同步,造成核算結(jié)果滯后于工程進度,財務(wù)成本信息不夠準確、及時,影響了決策者判斷。

    財務(wù)成本管理控制意識淡薄開發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤使管理者和員工忽視了財務(wù)成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經(jīng)營的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認識到精細化的管理模式,是未來房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

    財務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法分析,主要是利用財務(wù)管理部門的決算報告為依據(jù)。按照此方法即使分析過程中發(fā)現(xiàn)問題,由于項目已經(jīng)實施,已經(jīng)無法進行相關(guān)的彌補工作。不能及時進行事前預(yù)測和事中控制,財務(wù)成本核算顯得很被動。如果財務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況,則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失,沒有真正實現(xiàn)核算型財務(wù)成本管理向管理型財務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理及控制的方法策略

    積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

    全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

    預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強企業(yè)的控制能力。

    預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標,指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責任中心預(yù)算目標的分解。

    完善現(xiàn)有的財務(wù)管理體系

    完善財務(wù)會計體系①科學設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求,科學設(shè)置會計科目。如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于進行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上增加適當?shù)撵`活性;會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

    建立管理會計系統(tǒng)建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責任中心。責任中心是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別確定其績效考核指標、標準、辦法,并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。同時,設(shè)置科學的管理會計報告體系,向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。

    健全預(yù)算會計體系,實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表,構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標體系。同時要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現(xiàn)獎懲措施,形成以財務(wù)制度對經(jīng)濟行為定性約束、以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟行為定量約束的格局。

    強化資金管理在資金籌措方面,首先要加強企業(yè)信用管理,信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款,企業(yè)將會有更多的資金開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目,有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃,根據(jù)企業(yè)實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理,加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過度預(yù)支資金,否則一旦發(fā)生債務(wù)危機就會危及到企業(yè)生存。嚴格控制管理費用支出。

    加強財務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時,應(yīng)當遵循針對性、可操作性和強制性原則,制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)制度:一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu),統(tǒng)一負責企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作;二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度,如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度,實行財務(wù)管理規(guī)范化和制度化;三是要具備相應(yīng)的考核制度,強化監(jiān)督機制。內(nèi)部審計工作要從事后的財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題,及時提出解決問題的措施,從而提高整個企業(yè)的財務(wù)管理水平。

    調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制,完善資金管理系統(tǒng)

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理概念分析

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，就是通過企業(yè)價值鏈上各項活動進行分析和設(shè)計，強化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價值需求的同時降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。

房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，不是簡單地統(tǒng)計項目數(shù)據(jù)，設(shè)置一些指標進行評估考核，因為考核不是目的，而是要為項目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。

房地產(chǎn)項目的運營管理將逐漸被提到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度,它應(yīng)該定位為介于企業(yè)戰(zhàn)略、財務(wù)、項目進度、成本之間，主要應(yīng)該是協(xié)調(diào)時間計劃管理與現(xiàn)金流配置的關(guān)系，同時監(jiān)控成本的動態(tài)，同時需要關(guān)注資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率等指標的變化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)運營管理不夠重視

在過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)是用一種投資的角度去思考企業(yè)發(fā)展，只要買一塊地，就能獲取足夠利潤。整體來說，那時房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式比較粗放，并不在意企業(yè)管理流程的控制。但這種情況在2007年發(fā)生了改變，因為2007年的土地價格上漲速度比較快，同時房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張速度也比較快，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是多項目同時運作，這時企業(yè)就無法對現(xiàn)金流和項目進度進行控制，在這樣的情況下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法在高成本模式下獲得更多的利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始尋找在項目低利潤的情況下的發(fā)展模式，因為土地成本高了，房地產(chǎn)市場又不好，利潤控制開始成為企業(yè)著重考慮的東西，房地產(chǎn)企業(yè)希望通過加強企業(yè)的運營管理能夠給企業(yè)在高成本模式下帶來更多的利潤。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的水平低下

房地產(chǎn)市場在大勢好的時侯，只要是房子，幾乎都能賣得掉，企業(yè)就沒有制定嚴格的用款制度，大額資金使用沒有采取報批制，突然遇到房地產(chǎn)市場大勢不好，銷售不順暢，國家政策一調(diào)控，金融政策一收緊，企業(yè)資金就遇到嚴重問題。如果 企業(yè)資金運用和管理的不好，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運行和整體效益。就現(xiàn)在來講，房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題就是對現(xiàn)金流的控制，因此企業(yè)應(yīng)快速開發(fā)、快速銷售，并對資金運行要進行實時監(jiān)控、動態(tài)管理，與規(guī)范化的資金流程管理接軌，從而優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，提高資金宏觀調(diào)控和整體運作能力，通過現(xiàn)金流的滾動給企業(yè)在高成本模式下帶來更多的利潤。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

目前房地產(chǎn)企業(yè)造價管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：(1)我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結(jié)算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。(2)工程造價管理以被動的按照設(shè)計圖紙編制概預(yù)算和計算工程造價為主，忽視了在設(shè)計階段用工程造價管理影響設(shè)計，優(yōu)化設(shè)計有效的控制造價。(3)成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調(diào)經(jīng)驗數(shù)據(jù)造成決策不當。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的水平

房地產(chǎn)行業(yè)已進入理性的時代，我們?nèi)绾尾拍芴岣唔椖康倪\營管理水平呢？提高項目的運營管理水平無非是為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。那么為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤的方式，一是收入增長、二是凈利潤提高、三是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)已進入調(diào)整期，收入不可能大幅增長的情況下，只能通過控制好項目成本和提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法來為企業(yè)增加利潤。

1.控制好項目成本

合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設(shè)計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。

(1)抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對有限，但是相關(guān)職能部門還是應(yīng)積極主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，工程、成本部應(yīng)配合財務(wù)部或前期發(fā)展部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

在工程項目全過程管理與造價控制中，影響建設(shè)工程項目投資的主要是設(shè)計階段，所以說項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計階段。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計確定工程造價，預(yù)結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟效益。

(2)抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

在工程項目的具體實施階段，企業(yè)要對工程建設(shè)項目進行招投標，招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。建設(shè)工程項目在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制；二是降低工程建設(shè)成本；三是擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商。

業(yè)主方在工程施工階段還要加強對合同的管理，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，應(yīng)建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

(3)抓住關(guān)鍵，加強對工程竣工審計各個環(huán)節(jié)的管理和控制

工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

2.提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

(1)縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準備階段，盡量降低土地費用的財務(wù)成本?？s短開發(fā)周期首先可以采取傳統(tǒng)工序前置，提前做好70%的準備工作,以“成本換時間”；其次采用工序并聯(lián)作業(yè)，在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉/并聯(lián)進行。最后在多項目運營的情況下，采取規(guī)模復(fù)制模式：梳理好產(chǎn)品線，優(yōu)化好資源，擴大產(chǎn)品和管理的復(fù)制性。

(2)加強與地方政府的溝通協(xié)調(diào)，盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創(chuàng)新，降低自有資金風險。

(3)控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當月認籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。對于售樓賣場進度控制，按照公司經(jīng)營、營銷要求實施到位，在開盤之前，盡量降低對自有資金的占有量。樓盤售出以后，加強與銀行間的合作，放款及時到位。

(4)圍繞著公司財務(wù)資金流轉(zhuǎn)要求，通過有效的工藝穿插與搭接，對工程量實施進度進行優(yōu)化，科學合理地把工程量均衡好。工程量實施進度優(yōu)化，必須與合同管理、供方資源配置相結(jié)合，一是根據(jù)項目回款節(jié)點或公司資金安排節(jié)點或當?shù)氐氖蹣菞l件，把非關(guān)鍵路線上的工程量進行優(yōu)化延后，向非關(guān)鍵路線要資源，然后適時穿插施工；二是設(shè)備和材料的采購，要做好計劃安排，優(yōu)化資金安排。

四、總結(jié)

目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金緊張，在資金成本很高的特定環(huán)境下，降低項目運作成本、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率顯然已成為眾多房企的追求目標，“優(yōu)化成本、快進快出”使企業(yè)有了更大的生存空間，我們有理由相信，誰首先改變盈利模式，誰就可以在下一輪競爭中贏得先機。

參考文獻：

[1]盧衛(wèi)東:房地產(chǎn)項目時間計劃與企業(yè)運營管理.百銳地產(chǎn)大講臺,2010,(09).

[2]朱慶祎:房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略的研究[J].經(jīng)營管理者,2011,(08).

篇10

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理意識薄弱

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項目順利運行，想方設(shè)法向銀行申請貸款，利用財務(wù)杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財務(wù)風險的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現(xiàn)象，會導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風險的一個重要因素，如果不同財務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風投資，增加投資風險

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對財務(wù)風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資規(guī)模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進行大范圍市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進行投資決策，將會進一步加大企業(yè)的財務(wù)風險。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風險控制體系不健全，決定投資開發(fā)項目時僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗或初步的市場調(diào)研，對開發(fā)過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。

（三）內(nèi)部風險控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設(shè)。內(nèi)部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內(nèi)部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計工作僅局限于財務(wù)層面，審計內(nèi)容主要是會計核算、會計賬簿、財務(wù)報表，而對內(nèi)部控制制度評價、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學習，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達標，這些都會制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風險管理應(yīng)對能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強防范風險的能力應(yīng)從建立有效的管理機構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責權(quán)限，提高員工的財務(wù)風險意識。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場的供需平衡。

2.加強科學化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風險控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強會計審核管理，對資金的使用應(yīng)進行嚴格的控制管理，對企業(yè)資金的用途進行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對資金的使用情況進行嚴格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業(yè)的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應(yīng)通過董事會決議，不能由總經(jīng)理一人獨斷。

3.加強內(nèi)部審計工作，提高抵御風險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計并且延伸審計領(lǐng)域，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計等領(lǐng)域擴展，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負債經(jīng)營

融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點領(lǐng)域，資金運營安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，影響著企業(yè)的經(jīng)營風險。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤空間。

（二）建立房地產(chǎn)風險控制機制，完善監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預(yù)警機制，把風險控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計部門要有相對的獨立性

當內(nèi)部控制體制不完善時，管理層的權(quán)力有時會凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計部門應(yīng)由董事會直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發(fā)揮其對部門的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應(yīng)具有相對的獨立性，按照設(shè)定的目標進行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對被審計單位不僅提高審計業(yè)務(wù)，還同時提供會計、稅務(wù)等經(jīng)濟咨詢勞務(wù)，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督作用。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息資源共享?？梢酝ㄟ^整合營銷部門、運營部門及財務(wù)部門信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進行全面財務(wù)預(yù)算管理

企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風險。管理人員通過加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實現(xiàn)企業(yè)股東利潤最大化的目標。

1.加強預(yù)算管理，提高資金使用效率

應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運營的整體情況，進行全面預(yù)算管理。由銷售、合約、工程、財務(wù)等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營收入計劃，確定規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用等，并認真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標，從而提高資金的使用效率。加強預(yù)算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務(wù)管理規(guī)定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產(chǎn)企業(yè)的各項投資風險進行一定的預(yù)測與評估，可以有效規(guī)避企業(yè)風險。

2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平