導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)目前狀況分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

引言

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，中國(guó)的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢(shì)開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項(xiàng)目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、投資相對(duì)較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項(xiàng)目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進(jìn)行資金的籌集。可以說在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對(duì)較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)等特點(diǎn)。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場(chǎng)融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對(duì)較高的融資，而我們理解的比例相對(duì)較高，也僅僅是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中融資相對(duì)很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對(duì)外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對(duì)較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對(duì)不良資產(chǎn)的收購等間接的融資方式上。最后，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)，銀行貸款在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢(shì)凸顯。

2、中國(guó)房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀(jì)80年代以來國(guó)家鼓勵(lì)開放，積極進(jìn)行社會(huì)主義建設(shè)的政策實(shí)施以來，國(guó)有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機(jī)構(gòu)貸款中份額占到絕對(duì)優(yōu)勢(shì)狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展理論分析，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與原則的，同時(shí)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理以及資金的有效運(yùn)用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重者甚至?xí){到整個(gè)金融體系及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)來維持整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動(dòng)與主動(dòng)的關(guān)系中，兩者是一種有效互動(dòng)的雙方，但目前國(guó)內(nèi)還沒有形成此種雙向互動(dòng)，因此會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

篇2

一、研究背景

銀行信貸活動(dòng)能通過供給和需求兩個(gè)方面影響住房的價(jià)格，信貸投向也會(huì)在很大程度上影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國(guó)近幾年的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價(jià)格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個(gè)主要推動(dòng)力。

二、理論依據(jù)

從理論上講，銀行信貸會(huì)受到利率的影響，一般而言利率上升，會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時(shí)也會(huì)提高購房者的成本（包括購房的機(jī)會(huì)成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會(huì)增加房地產(chǎn)的供給而且也會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，因此通過分析銀行信貸對(duì)于需求和供給的相對(duì)影響就可以說明銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國(guó)家可以通過相應(yīng)的利率政策進(jìn)行調(diào)控，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

三、模型變量說明及模型設(shè)定

（一）房地產(chǎn)的價(jià)格P

房地產(chǎn)的價(jià)格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)變量，透過房地產(chǎn)價(jià)格我們可以了解該市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀況。同時(shí)政府也可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況施加影響。

（二）房地產(chǎn)的供給S

房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)的供給在一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給過剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)泡沫，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。

（三）房地產(chǎn)的需求D

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要有剛性需求和投機(jī)性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求；投機(jī)性需求是指為了從未來房地產(chǎn)的價(jià)格上漲中獲利而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求。鑒于對(duì)于剛性需求和投機(jī)性需求并不能有效的區(qū)分，而且無論是剛性需求還是投機(jī)性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。

（四）銀行信貸L

一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。

（五）模型設(shè)計(jì)

為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的，以及設(shè)定一個(gè)合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。

（六）模型說明

根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

四、模型理論分析

根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個(gè)模型可以均衡的價(jià)格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡供給量和均衡價(jià)格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價(jià)格會(huì)產(chǎn)生變化從而會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

另一方面，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個(gè)模型可以知道，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價(jià)格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價(jià)格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價(jià)格為：。由于在需求和供給變動(dòng)前均衡價(jià)格為：，故由于銀行信貸的影響而是價(jià)格上升的幅度為：P*′-P*=。

再者，由于銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間為a~b，即a

而在目前我國(guó)國(guó)內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，即P*′-P*大于零，又因?yàn)棣?、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對(duì)于需求的影響程度大于對(duì)于供給的影響程度，從而說明我國(guó)目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市，場(chǎng)的價(jià)格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時(shí)在這種情況下由a

六、結(jié)論及政策說明

通過上述分析，國(guó)家可以通過設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，并且可以透過相關(guān)的數(shù)據(jù)估計(jì)信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國(guó)家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。

由于利率會(huì)影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時(shí)，由于借款成本的上升，銀行信貸會(huì)普遍下降；利率降低，則會(huì)促進(jìn)銀行信貸投量的增加，因此，國(guó)家可以通過中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。

參考文獻(xiàn)

篇3

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅

從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的首要問題。從國(guó)內(nèi)的大環(huán)境來看，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策趨于嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)降到最低，有效的增加利潤(rùn)空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況主要是營(yíng)銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營(yíng)銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)著以下特點(diǎn)：

1．商品房的建設(shè)過程是一個(gè)復(fù)雜的計(jì)劃性較強(qiáng)的過程

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個(gè)建設(shè)及銷售過程包括征地、拆遷、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計(jì)劃。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長(zhǎng)，投資額度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個(gè)環(huán)節(jié)需要充足的準(zhǔn)備時(shí)間和開展時(shí)間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長(zhǎng)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償、設(shè)計(jì)費(fèi)及材料費(fèi)，所以投資額度大。

3．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商品房的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較其他產(chǎn)品要大一些

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長(zhǎng)，屬于大宗消費(fèi)項(xiàng)目，建設(shè)之后又面臨著一個(gè)較長(zhǎng)的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較其他產(chǎn)品要大。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，按照國(guó)家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項(xiàng)目。從總體稅務(wù)負(fù)擔(dān)來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)偏高，征收比例為：營(yíng)業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要做好稅務(wù)策劃工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備階段涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項(xiàng)目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營(yíng)業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)確定。

3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

（1）營(yíng)業(yè)稅是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售行為征收的，征收比例是營(yíng)業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對(duì)土地的實(shí)際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國(guó)家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計(jì)算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對(duì)商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個(gè)：（1）根據(jù)企業(yè)實(shí)際的借款規(guī)模，計(jì)算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國(guó)家的相關(guān)政策，特別是國(guó)家關(guān)于土地增值稅的起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營(yíng)行為，降低由于整體經(jīng)營(yíng)而帶來的高額的增值稅負(fù)擔(dān)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃

做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因?yàn)榘凑諊?guó)家的政策，企業(yè)所得稅可以延后一段時(shí)間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得的扣除。

3．房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價(jià)格以外的費(fèi)用。二是將商品房的其他合同與營(yíng)業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年來借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動(dòng)，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。2011年，天津市建筑業(yè)完成增加值381億元，比上年增長(zhǎng) 26.2%；完成總產(chǎn)值 2 986.45 億元，比上年增長(zhǎng)23.18%。2011全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1 342.5 億元，比上年增長(zhǎng)29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬 m2，比上年增長(zhǎng)29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬m2，比上年增長(zhǎng)3.26%。商品房銷售面積 1 594.57 萬m2，比上年增長(zhǎng)5.27% [2]。由以上數(shù)據(jù)可以初步看出，2011年天津市房屋的銷售面積不足竣工面積的一半，可見空置率較高。且由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，目前的投資大約要在三年以后才能形成產(chǎn)品上市。而未來市場(chǎng)的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測(cè)，加之2013年出臺(tái)的國(guó)5條的影響，目前仍有一部分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈觀望狀態(tài)。短時(shí)期內(nèi)的投機(jī)欲望或階段性過度開發(fā)，勢(shì)必刺激房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張、土地的需求量大，地價(jià)的迅速上升，這就極易形成土地投機(jī)，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此未來一兩年天津房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題。

一、房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式

1.房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌，這是房地產(chǎn)泡沫最明顯的表現(xiàn)。中國(guó)海南省發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象。1988年，海南省的房地產(chǎn)平均價(jià)格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長(zhǎng)257%，1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的，一般在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，空置率大大超過10%的界限。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

3.房地產(chǎn)投資過度，一般情況下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略高于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的，只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。1989年泰國(guó)發(fā)放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過7 900億泰銖。在七年內(nèi)增加了五倍多。

4.居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力差，衡量居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，各國(guó)可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，而在房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅攀升，導(dǎo)致這一比例嚴(yán)重偏高，使居民對(duì)房?jī)r(jià)失去承受能力。

二、基于指標(biāo)分析法的天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證分析

用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況是國(guó)際通用的方法，但是由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制的特殊性，此指標(biāo)在中國(guó)的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況與城市經(jīng)濟(jì)狀況。尤其近年來中國(guó)居民日常消費(fèi)品價(jià)格上漲幅度過大，需要考慮居民收入中用于購房的消費(fèi)指數(shù)變化，這也是本文的創(chuàng)新之處。

1.房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算。房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為：年度房?jī)r(jià)收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價(jià)/年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入[4]。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大處于上升狀態(tài)時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度超過了居民實(shí)際支付能力的增長(zhǎng)幅度，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，國(guó)際上通常認(rèn)為這個(gè)范圍是3～6，世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家的比值一般在4～6之間，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，且由于房地產(chǎn)的地區(qū)性特性比較明顯，所以首先應(yīng)該通過設(shè)定模型來推導(dǎo)適應(yīng)于天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理房?jī)r(jià)收入比區(qū)間。我們?cè)O(shè)住宅的銷售價(jià)格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比為R，同時(shí)依據(jù)等比數(shù)列公式，則有

（1）當(dāng) i≠g 時(shí)，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

計(jì)算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）當(dāng) i=g 時(shí)，有

（1-x）p=k×I×n，計(jì)算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前銀行個(gè)人按揭貸款期限一般不超過30年，因此可以設(shè)定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購房商業(yè)貸款利率6.5%，各商業(yè)銀行實(shí)際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們?nèi)∽》抠J款利率變化區(qū)間為4%～8%進(jìn)行運(yùn)算。根據(jù)《天津市2012年統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數(shù)平均每年增長(zhǎng)12.86%，考慮到天津經(jīng)濟(jì)今后20—30年的發(fā)展速度將高于過去8年的平均速度，居民收入的增長(zhǎng)也高于過去8年，但是由于近年日常消費(fèi)品價(jià)格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長(zhǎng)幅度卻是在無形中被縮減了，所以我們?nèi)√旖虺鞘芯用袢司芍涫杖胫笖?shù)平均每年增長(zhǎng)6%，歷年來天津居民住宅支出占消費(fèi)支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房?jī)r(jià)提升的速度超過了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢(shì)，因此取k=25%為k的上限，取購房首付比例為30%，根據(jù)公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有關(guān)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算列表：

由表1可知，當(dāng)家庭收入每年平均增長(zhǎng)6%時(shí)，市場(chǎng)上比較常見的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時(shí)，合理的房?jī)r(jià)收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房?jī)r(jià)收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區(qū)，19～25倍為危險(xiǎn)區(qū)，25倍以上為嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。

2.指標(biāo)分析修正法計(jì)算。指標(biāo)修正法以房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)為基礎(chǔ)，運(yùn)用模型測(cè)算出該指標(biāo)的客觀綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)綜合考慮天津宏觀市場(chǎng)狀況、天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況與天津經(jīng)濟(jì)狀況來測(cè)度天津房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數(shù)公式如下：

年度泡沫系數(shù)=房?jī)r(jià)收入比×本年度GDP環(huán)比指數(shù)×1/本年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)×1/本年度實(shí)際銷售面積環(huán)比指數(shù)×1/本年度國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比指數(shù)×1/本年度區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率環(huán)比指數(shù) （公式4）

以年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)為例說明公式4，當(dāng)本期房地產(chǎn)價(jià)格高于上期時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較熱，如果有了房地產(chǎn)泡沫，交易價(jià)格的上升會(huì)加劇泡沫現(xiàn)象，從而其倒數(shù)的修正系數(shù)小于1，對(duì)泡沫基準(zhǔn)值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產(chǎn)泡沫的作用。下面我們運(yùn)用指標(biāo)分析修正法來計(jì)算天津房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁表4所示）。由前面的分析可知，天津房?jī)r(jià)收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區(qū)，18～25倍為危險(xiǎn)區(qū)，25倍以上為嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。

根據(jù)《天津2012年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒有住房消費(fèi)能力，所以取家庭人數(shù)為2人，乘以與之對(duì)應(yīng)的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們?nèi)?0平米的房屋面積來計(jì)算單套商品房的平均銷售價(jià)格，因?yàn)樵撁娣e是作為首付兩成或三成的一個(gè)分水嶺（如下頁表3所示）。下面我們運(yùn)用指標(biāo)修正法來計(jì)算上海房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁表4所示）。

根據(jù)表4所示的計(jì)算結(jié)果我們可知，（1）房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)在2005年、2009年處于正常變化區(qū)間7～9倍，即房?jī)r(jià)收人比合理；（2）房?jī)r(jià)收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產(chǎn)泡沫的警戒區(qū)。我們可以看到 2005 年、2009年房?jī)r(jià)收入比與修正后的泡沫系數(shù)差別較大，這主要是因?yàn)榻灰谞顩r修正系數(shù)比較小，將房?jī)r(jià)收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數(shù)較大幅度地小于房?jī)r(jià)收入比數(shù)值。這表明由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額與實(shí)際銷售面積的增大，開發(fā)商與消費(fèi)者一致看好當(dāng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)泡沫呈下降的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布了2013年2月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)：全國(guó)70個(gè)大中城市（包括天津在內(nèi)）房屋銷售價(jià)格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲2.8%。房?jī)r(jià)的漲幅仍然很大。

三、研究結(jié)論

根據(jù)以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產(chǎn)泡沫系數(shù)位于正常合理區(qū)域，表明天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關(guān)監(jiān)管部門與房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者引起警戒與重視，采取相關(guān)措施，防止泡沫的擴(kuò)大，甚至引發(fā)金融危機(jī)，給整個(gè)市場(chǎng)帶來不良影響及危害。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國(guó)統(tǒng)計(jì)局.統(tǒng)計(jì)年鑒（2005—2012）[K].

篇5

1.引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。從本世紀(jì)初至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)快速甚至火熱發(fā)展的局勢(shì)，并受到業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注。但過熱發(fā)展的結(jié)果就是全國(guó)多地陷入“空城”狀態(tài)。與此同時(shí)，城市中仍有大量的“剛需族”沒有自需住宅。因此政府和房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

2.文獻(xiàn)回顧

學(xué)者夏大慰主編的《產(chǎn)業(yè)組織學(xué)》中指出：所謂結(jié)構(gòu)，通常是指構(gòu)成某一系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。而市場(chǎng)結(jié)構(gòu)往往是概括為：在特定市場(chǎng)中，廠商或產(chǎn)品在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。所以，在本文中筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)是指：在房地產(chǎn)的供應(yīng)市場(chǎng)中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數(shù)量、份額和規(guī)模上的比例狀況。

在對(duì)房地產(chǎn)的研究中，國(guó)外理論集中于對(duì)房地產(chǎn)周期的研究，他們認(rèn)為：房地產(chǎn)周期波動(dòng)從根本上說是由供求變動(dòng)決定的。

在供求關(guān)系上，國(guó)內(nèi)學(xué)者劉祥錕等認(rèn)為現(xiàn)階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產(chǎn)商應(yīng)該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當(dāng)前的購房境況，并找出有效措施解決問題。

在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素的研究中，國(guó)內(nèi)學(xué)者張友志等認(rèn)為人口、家庭收入及消費(fèi)是影響城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要因素。學(xué)者孫明哲認(rèn)為人口狀況是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，他基于第六次人口普查數(shù)據(jù)構(gòu)建出歷史數(shù)據(jù)，同時(shí)預(yù)測(cè)出未來人口規(guī)模，發(fā)現(xiàn)：2020 年以后，中國(guó)人口規(guī)模均呈快速衰減趨勢(shì)。

3.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因分析

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，無論是存量還是增量都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，但是城市中還是有大量的人群沒有自己的住宅，除了房?jī)r(jià)的因素外，合理的住宅供需結(jié)構(gòu)也是一個(gè)非常重要的因素。

對(duì)目前的市場(chǎng)現(xiàn)象進(jìn)行分析：

3.1現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)狀況及其影響

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類和現(xiàn)狀分析：

我國(guó)城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)化程度劃分：由高到低可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房。但是這些住房供應(yīng)的群體和現(xiàn)狀都不同，主要表現(xiàn)為：經(jīng)適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設(shè)持續(xù)萎縮，而且位置偏僻且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能滿足消費(fèi)者需求，同時(shí)它們的分配更是受到嚴(yán)格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開發(fā)商的趨利行為，住宅市場(chǎng)的大戶型和豪華型占據(jù)較大比例，小戶型住宅開發(fā)量較少。所以整體來看，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價(jià)價(jià)依然是普通消費(fèi)群體難以承受的。所以相對(duì)整個(gè)住房需求市場(chǎng)來說，住宅供應(yīng)市場(chǎng)的戶型結(jié)構(gòu)和價(jià)格并不合理。所以，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)雖取得斐然成績(jī)，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不均衡。

3.2人口狀況及其影響

中國(guó)人口狀況，主要是指現(xiàn)階段中國(guó)人口年齡的結(jié)構(gòu)狀況。從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的30多年來看，能夠構(gòu)成房產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求者就是：有勞動(dòng)能力的、具有較強(qiáng)住房需求的人。通常表現(xiàn)為20歲到50歲的消費(fèi)人群。但是，中國(guó)現(xiàn)行的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，中國(guó)的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點(diǎn)”已經(jīng)到來。在此，我們借鑒來自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的2006年―2013年的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和來源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數(shù)據(jù)來做定量和定性分析：

定量分析：

從表中我們可以看出：中國(guó)的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說明中國(guó)的老年人口不斷增多，老年撫養(yǎng)比不斷增加，總撫養(yǎng)比也不斷增加。由上圖可以看出2010―2050年，中國(guó)65歲以上人口在不斷上升，25―34歲人口在不斷下降，35―44歲人口總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?？傊?，上述表和圖意味著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求和未來需求在不斷減少。

定性分析：

筆者對(duì)以上圖表分析得出房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求和未來長(zhǎng)期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求降低。同時(shí)，青壯年人口規(guī)模降低使得剛性需求總體減少。

3.3借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)――郊區(qū)城市化

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主要集中地―城市―來看，商品房需求的對(duì)象主要是城鎮(zhèn)居民，所以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要受到城鎮(zhèn)化水平的影響。對(duì)城市化的發(fā)展，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家先于中國(guó)幾百年，基于城市化發(fā)展的相似性，中國(guó)可以借鑒歐美城市化的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程，大致分三個(gè)階段： 一，城市化興起的準(zhǔn)備階段：大量的農(nóng)村勞動(dòng)力開始涌入城市； 二，城市化的快速發(fā)展階段：工業(yè)發(fā)展推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)，開始出現(xiàn)密集的城鎮(zhèn)；三，城市化的快速發(fā)展時(shí)期：城市中大量的產(chǎn)業(yè)和人口向外轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)了大城市邊緣的郊區(qū)城市，也就是逆城市化現(xiàn)象。[8]

對(duì)比歐美城市化進(jìn)程的三階段，我們可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)的城市化進(jìn)程正處于第二階段的后期，準(zhǔn)備向第三階段發(fā)展，所以我國(guó)政府和房地產(chǎn)上應(yīng)該充分注意城市化的發(fā)展趨勢(shì)：逆城市化。所以，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)要預(yù)先根據(jù)這個(gè)趨勢(shì)，在住宅建設(shè)的位置和戶型方面做出調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展非常重要，本文通過研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀的不合理性，分析得出市場(chǎng)供給超過市場(chǎng)需求，而且總體需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)需求還在不斷減少，所以面對(duì)目前已有的大量的存量房和增量房以及未來增量房，我國(guó)的政府和房地產(chǎn)商應(yīng)該積極采取有效措施消化存量和調(diào)整未來供應(yīng)。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]杜好晨，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)行為研究[D]，西安建筑科大學(xué)，2010：24

[2]劉祥錕，汪 洋，曹 銳，王子豪，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)下“剛需族”購房境況分析[J]，時(shí)代金融，2012（7）：285

[3]張友志，顧紅春，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題的初步研究[J]，基建優(yōu)化，2007（1）：85-87

[4]孫明哲，使用六普數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)未來人口規(guī)模趨勢(shì)的預(yù)測(cè)――兼論未來 50年中國(guó)人口規(guī)模衰減的程度[J]，北京社會(huì)科學(xué)，2014（5）：85

篇6

20世紀(jì)80年代開始，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)，并得到空前巨大的發(fā)展，如今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)直接或間接地對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)造成一定程度上的影響，但如何將這些影響都轉(zhuǎn)化為積極影響卻涉及方方面面。本文以珠海的例子來闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系以及該如何應(yīng)對(duì)相關(guān)狀況等，深度剖析珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的大致走向，幫助地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到科學(xué)、健康、穩(wěn)步前進(jìn)的趨勢(shì)。

1.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的影響

近年來，不少學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍以及市場(chǎng)受眾等方面進(jìn)行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中地位不低的一類行業(yè)，無論是從微觀經(jīng)濟(jì)方面還是從宏觀經(jīng)濟(jì)方面來看皆是如此。房地產(chǎn)業(yè)本身具有的特性使得其能夠起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用，因此在珠海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)非常重要，甚至可以說是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)。而且房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，因此其一旦受到其他因素或自身因素影響，將會(huì)產(chǎn)生一系列的變動(dòng)，影響的市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)較多，將會(huì)使得宏觀經(jīng)濟(jì)不能繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，其與服務(wù)業(yè)、商業(yè)以及建筑業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系較為密切，以至于當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)受到相關(guān)因素影響時(shí)，會(huì)使得這些產(chǎn)業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)就會(huì)受到一定程度上的影響。這些產(chǎn)業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是較為重要的，因此在考慮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景時(shí)，這些產(chǎn)業(yè)是首先要考慮到的。而除了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)并不是不會(huì)受到房地產(chǎn)業(yè)變化帶來的影響，而是其受影響的程度以及方式有所不同。因此，在制定相關(guān)政策法規(guī)時(shí)一定要針對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)可能會(huì)受到的影響，再結(jié)合當(dāng)前實(shí)際，加上地區(qū)所具有的特點(diǎn)，科學(xué)合理地進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，方能敲定最終的方案。

3.珠海的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)

珠海地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有較為鮮明的特點(diǎn)，其實(shí)際上是一個(gè)“微觀”經(jīng)濟(jì)體，即使從某些方面來說，或多或少地受到整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，不過珠海地區(qū)仍是發(fā)展迅速。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)主要包含從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)到其他房地產(chǎn)活動(dòng)之間的一系列商業(yè)活動(dòng)。比如房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及物業(yè)管理等。其中，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中市場(chǎng)主體以及大部分受眾是較受關(guān)注的一個(gè)版塊，因此房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)這一項(xiàng)商業(yè)活動(dòng)是最重要的一部分。不僅如此，SWOT分析法更適用于深度剖析珠海房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r以及未來市場(chǎng)前景。不過到目前為止，珠海的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在很多問題亟待解決。要想讓珠海的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上一個(gè)臺(tái)階的話，那么就必須切實(shí)整頓珠海的房地產(chǎn)業(yè)，各個(gè)產(chǎn)業(yè)配合一起穩(wěn)步發(fā)展。

4.珠海的房地產(chǎn)業(yè)該如何繼續(xù)發(fā)展

首先，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的定位不能模糊，必須十分清晰。區(qū)域經(jīng)濟(jì)要想發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是支柱產(chǎn)業(yè)，必須從此入手。同樣的，區(qū)域經(jīng)濟(jì)要想發(fā)展就必須為房地產(chǎn)業(yè)提供較為良好的發(fā)展環(huán)境，讓其發(fā)展有一定的上升空間。相應(yīng)的，政府在出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)以及文件時(shí)要著重考慮到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。另外，區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中不止涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)，更包含了其他產(chǎn)業(yè)，因此它們二者的關(guān)系不僅像前文所說的那樣，更是整體與個(gè)體之間的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要組成部分。其次，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)二者之間其實(shí)是會(huì)相互影響的。房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，這樣的現(xiàn)象是其通過關(guān)聯(lián)效應(yīng)使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)受到影響而出現(xiàn)的，會(huì)在一定程度上使得房地產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的可能性加大。另一面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定要為房地產(chǎn)業(yè)奠定好扎實(shí)的基礎(chǔ)，為其營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。最后，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)在總量方面有一個(gè)特殊的聯(lián)系，叫作倒U曲線關(guān)系。倒U曲線的含義是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中通過各種角度對(duì)其定位在經(jīng)濟(jì)數(shù)量上的具體表現(xiàn)。之所以會(huì)形成倒U曲線是由于從社會(huì)學(xué)以及發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，現(xiàn)如今的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是不平衡的，沒有達(dá)到一個(gè)較為理想的狀態(tài)。而目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于倒U曲線的后半階段，這就說明我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)以及規(guī)劃上是存在誤區(qū)的，這就需要中央政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)多加注意，地方政府在下發(fā)各種政策法規(guī)及文件時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對(duì)于不科學(xué)不合理的做法應(yīng)及時(shí)調(diào)整。

小結(jié)

以珠海來說，珠海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須與珠海市的城市定位結(jié)合起來，包括珠海市的城市規(guī)劃等都應(yīng)該列入房地產(chǎn)業(yè)的考慮內(nèi)容之內(nèi)。珠海市政府應(yīng)將目前珠海市的整體發(fā)展現(xiàn)狀與各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程結(jié)合起來，針對(duì)珠海市的特點(diǎn)進(jìn)行重新規(guī)劃重新部署。珠海市針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所的相關(guān)政策法規(guī)、文件等，必須經(jīng)過與房地產(chǎn)商周密的部署、計(jì)劃之后，根據(jù)實(shí)際情況，在不損害房地產(chǎn)商利益且合法的情況下做發(fā)展部署，確保珠海市房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、科學(xué)、持續(xù)向前發(fā)展。珠海市的房地產(chǎn)業(yè)一旦有了較為明顯的推進(jìn)，就會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，將會(huì)使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到很大的提升。

參考文獻(xiàn)：

篇7

引言

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種財(cái)務(wù)系統(tǒng)無法預(yù)料和控制的因素，使財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期的目標(biāo)對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失和額外的收益。近年來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國(guó)得到前所未有的發(fā)展，目前已經(jīng)成為投資的重要的領(lǐng)域，也是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際金融變動(dòng)的時(shí)代下，房地產(chǎn)開放企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)期健康持續(xù)的發(fā)展，必須不斷提高自身的財(cái)務(wù)管理水平和應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。下面我們重點(diǎn)進(jìn)行分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部原因

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力 。

3、缺乏現(xiàn)金流量管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

（一）對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調(diào)控下，從而造成國(guó)稅局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅不斷的提高，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進(jìn)行籌劃，或者規(guī)劃控制房地產(chǎn)建設(shè)的住宅檔次以及通過分散收入進(jìn)行籌等措施進(jìn)行降低稅收成本，從而有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

（二）對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略，由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無疑會(huì)帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)苦練內(nèi)功，做強(qiáng)作大，增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力；要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策；要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策。其次要分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項(xiàng)目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析。六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力；要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng)，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

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二、我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢(shì)分析可知，雖然2014年整體形勢(shì)較好，但是房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)會(huì)放緩，市場(chǎng)化程度會(huì)逐漸加深。在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，消費(fèi)者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經(jīng)驗(yàn)也愈加豐富。關(guān)于購房糾紛問題層出不窮，消費(fèi)者購房更加謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)營(yíng)銷壓力巨大。而目前我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略應(yīng)用中存在諸多問題，如前期市場(chǎng)調(diào)查不夠充分、忽視市場(chǎng)細(xì)分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營(yíng)銷策略脫離企業(yè)實(shí)際情況、市場(chǎng)營(yíng)銷思想落后且不夠先進(jìn)等。隨著市場(chǎng)環(huán)境日益變化，人們對(duì)房產(chǎn)商品的需求也在時(shí)刻改變，企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查并對(duì)其分析，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況和特色選擇合適的營(yíng)銷策略。另外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求，適時(shí)做出思想和行為上的改變，因此，我國(guó)房地產(chǎn)的4P營(yíng)銷策略需根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

三、我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新

隨著越來越多新進(jìn)房地產(chǎn)商的加盟和人們對(duì)于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略及其組合營(yíng)銷策略已經(jīng)無法滿足市場(chǎng)不斷發(fā)展的需求特點(diǎn)。根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，各大開發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場(chǎng)有力的競(jìng)爭(zhēng)地位，必須要注重房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新。

(一)品牌營(yíng)銷。最高級(jí)的營(yíng)銷不是建立龐大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，而是通過無形的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)加深人們對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認(rèn)識(shí)，使得無論是消費(fèi)者和投資商都可以根據(jù)品牌來選擇產(chǎn)品或認(rèn)定企業(yè)，建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷來說十分重要。品牌營(yíng)銷策略包括品牌個(gè)性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹立可分三步驟進(jìn)行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應(yīng)用。

(二)綠色營(yíng)銷。近年來，綠色營(yíng)銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷只是單純地實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和消費(fèi)者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會(huì)效益和環(huán)境效益，四維的營(yíng)銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會(huì)公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)的增強(qiáng)，改善了企業(yè)利益和社會(huì)利益沖突的局面，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)的和諧相處。為了滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的綠色消費(fèi)需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開發(fā)綠色住宅，實(shí)行綠色定價(jià)，同時(shí)開辟綠色分銷渠道并進(jìn)行綠色廣告促銷，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、社會(huì)和消費(fèi)者共贏的目標(biāo)。

(三)人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風(fēng)土人情、宗教習(xí)慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮到消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)妥善處理并保持與顧客的良好關(guān)系，在展示企業(yè)良好形象的同時(shí)，讓顧客感受到溫暖與關(guān)懷。房產(chǎn)銷售不是人文營(yíng)銷的終結(jié)，在后續(xù)為消費(fèi)者提供物業(yè)服務(wù)時(shí)更應(yīng)堅(jiān)持以人為本的理念，為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

篇10

 

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。由于我國(guó)金融體制的不健全，銀行業(yè)長(zhǎng)期處于高壟斷地位，從目前來看，國(guó)內(nèi)貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直保持著高速的增長(zhǎng)，從1998年的953.34億元增長(zhǎng)到2009年的11293億元，2010年1-9月，國(guó)內(nèi)貸款9398億元，增長(zhǎng)27.2%。雖然，近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度依然過高。

從銀行角度看，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸投入如此積極的主要?jiǎng)恿t是房地產(chǎn)信貸的高額回報(bào)。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行5年期以上貸款利率為6.14%預(yù)警指標(biāo)，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)特性，銀行大量持有房地產(chǎn)信貸必然導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)移。事實(shí)上，自2003年以來在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)幾輪調(diào)控的壓力下，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越重視。但是目前，銀行對(duì)額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建還存在缺失，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),控制和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行必須建立一套完整的額度授信預(yù)警體系，確立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的同時(shí)，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)――收益優(yōu)化能力。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)授信的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行與開發(fā)商之間信息不對(duì)稱是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險(xiǎn)”。也在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計(jì)其償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不能對(duì)其信用進(jìn)行評(píng)估。

2、操作風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤(rùn)吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競(jìng)爭(zhēng)使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時(shí)都有發(fā)生災(zāi)難的可能雜志網(wǎng)。

3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)是交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格由于不對(duì)稱性信息的存在具有不確定性，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)未能通過充分競(jìng)爭(zhēng)形成品牌信譽(yù)，缺乏公信度。一旦抵押物價(jià)值下跌，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)將被放大。

4、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來巨大利潤(rùn)的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)授信的風(fēng)險(xiǎn)。

5、政策風(fēng)險(xiǎn)。住房體制改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房?jī)r(jià)一路上漲預(yù)警指標(biāo)，導(dǎo)致了通貨膨脹等其他經(jīng)濟(jì)矛盾，國(guó)家立即推出宏觀調(diào)控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入收緊期，直到2008年三季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量?jī)r(jià)齊漲和年底一反常態(tài)的爆發(fā)式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴(yán)厲打擊。2010年國(guó)家相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”等調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫?？梢?，政策的變化影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展走向，從而也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系，能夠使銀行有針對(duì)性地監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)，在第一時(shí)間作出控制風(fēng)險(xiǎn)的決策，并使用更有效的措施化解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系中應(yīng)包括預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警處理機(jī)制兩部分內(nèi)容。

（一）預(yù)警指標(biāo)

1、財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)基于財(cái)務(wù)報(bào)表，監(jiān)控企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、抵押物價(jià)值變動(dòng)情況。

（1）開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況預(yù)警。銀行應(yīng)通過資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析與比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)資金不足、施工計(jì)劃重大調(diào)整、銷售嚴(yán)重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測(cè)算，得到項(xiàng)目的總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素，進(jìn)行敏感性分析。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：股票價(jià)值不斷下滑、市值縮水，應(yīng)收賬款和存貨呈遞增態(tài)勢(shì)、存貨中存在積壓和內(nèi)虧現(xiàn)象。

（2）開發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)警。對(duì)有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應(yīng)加大跟蹤和監(jiān)測(cè)力度，主動(dòng)介入改制工作，積極參與改制方案制定、產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資和債務(wù)清償工作。信貸客戶如實(shí)行改制后，要相應(yīng)變更信貸合同和保證人、抵押人、質(zhì)押人合同，以保證銀行的債權(quán)安全。對(duì)于經(jīng)營(yíng)陷于困境、扭虧無望、嚴(yán)重資不抵債的信貸客戶，應(yīng)敦促其改制，實(shí)行債務(wù)重組；對(duì)于企圖通過改制逃廢銀行債務(wù)的信貸客戶，要及時(shí)運(yùn)用法律手段維護(hù)銀行債權(quán)。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)：經(jīng)營(yíng)狀況不理想，產(chǎn)銷和盈利能力呈下降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)份額明顯下滑、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

（3）抵押物價(jià)值預(yù)警。房地產(chǎn)貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強(qiáng)對(duì)貸款抵押物的足值、有效和權(quán)證完整性、真實(shí)性、有效性的審核和管理。尤其在房地產(chǎn)價(jià)格步入下行通道，部分地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)較為劇烈的情況下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)大幅、持續(xù)的回落預(yù)警指標(biāo)，則前期投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其抵押物如依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，則不可避免地會(huì)出現(xiàn)抵押物縮水、市場(chǎng)變現(xiàn)力下降的現(xiàn)象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權(quán)證，確保剩余貸款抵押物價(jià)值足額。要根據(jù)不同區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況，選擇房?jī)r(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對(duì)開發(fā)貸款押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估，將銷售面積超過50%以上的項(xiàng)目作為押品價(jià)值重評(píng)的重點(diǎn)。尤其要密切關(guān)注抵押物質(zhì)量和變現(xiàn)能力變化情況，及時(shí)補(bǔ)充和變更擔(dān)保和抵押，以確保抵押擔(dān)保的有效性和持續(xù)性。

2、 非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

非財(cái)務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點(diǎn)參考政策及市場(chǎng)波動(dòng)、企業(yè)貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度、企業(yè)誠(chéng)信度情況。

（1）政策及市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)警。加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和客戶研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期走勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶發(fā)生的新變化，預(yù)先研究判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)，建立與政府土地規(guī)劃部門、人民銀行、統(tǒng)計(jì)局等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)變化做出反應(yīng)。廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警，建立房?jī)r(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和區(qū)域特點(diǎn)，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)雜志網(wǎng)。

（2）貸款用途及項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)警。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫、開發(fā)企業(yè)資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發(fā)企業(yè)挪用，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，要做好資金使用監(jiān)管。加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。要全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷售過程，隨時(shí)關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度情況，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度銷售變化情況和周邊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行跟蹤，分析項(xiàng)目是否存在“爛尾”及銷售風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理，首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款的收回。

（3）開發(fā)商誠(chéng)信度預(yù)警。銀行應(yīng)高度關(guān)注開發(fā)商的信用狀況，對(duì)涉及金額較大的經(jīng)濟(jì)法律糾紛，或高級(jí)管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動(dòng)資金，卻以種種理由有意拖欠應(yīng)償還的到期銀行貸款等信用不良的開發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，予以重點(diǎn)監(jiān)控。

（二）預(yù)警處理機(jī)制

預(yù)警信號(hào)出現(xiàn)后，銀行應(yīng)立即查明和分析原因，盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的類別、程度、原因及其發(fā)展變化趨勢(shì)，并及時(shí)采取有效措施預(yù)警指標(biāo)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。要深化非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)的工作范圍和監(jiān)控重點(diǎn)，建立分層次監(jiān)測(cè)管理機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、分析、預(yù)警工作詳細(xì)分解落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)，既要全面覆蓋又要避免重復(fù)，提升風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、分析、預(yù)警能力。要盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款，積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場(chǎng)變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，要借助銀行的信息優(yōu)勢(shì)和客戶優(yōu)勢(shì)，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。

四、保障預(yù)警體系實(shí)施的措施

1、加強(qiáng)客戶經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè)。要通過開展多層面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)，培育一支熟悉宏觀環(huán)境和市場(chǎng)變化，能夠及時(shí)捕捉風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，制定有效風(fēng)險(xiǎn)控制和化解措施的客戶經(jīng)理隊(duì)伍，為銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、設(shè)立專門的貸后監(jiān)督機(jī)構(gòu)。基層行貸后監(jiān)督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實(shí)地評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況；上級(jí)行貸后監(jiān)督檢查部門要通過非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)檢查的方式，對(duì)下級(jí)行的貸后管理執(zhí)行情況進(jìn)行檢查評(píng)分考核，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案，化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3、完善激勵(lì)約束機(jī)制。要建立科學(xué)的考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法，以及合理有效的信貸責(zé)任追究制度，把預(yù)警預(yù)報(bào)過程納入房地產(chǎn)額度授信工作整體考核范疇，把考核結(jié)果作為評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)管理水平、管理者素質(zhì)和業(yè)績(jī)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目計(jì)劃，項(xiàng)目編號(hào)：11541065）

參考文獻(xiàn)：

【1】周志鵬．商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與控制探析．金融廣角．2007(4)．