導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

但我們可以看到中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場，國家頒布了一系列的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競爭，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。

二、限購令及其行業(yè)影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時期，通過表1“限購令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。

進(jìn)一步地，限購令對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來。通過圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)同比增長在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達(dá)到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)狀況分析。

（一）資產(chǎn)狀況分析

通過圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模基本呈現(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢，雖然有國家的調(diào)控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長率上來看，可以看出，他們的規(guī)模擴(kuò)張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

篇2

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型

（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財務(wù)風(fēng)險分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

2.資本運動風(fēng)險

（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風(fēng)險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。

（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認(rèn)識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)以及財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動，加強投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等會計要素的確認(rèn)、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機制、有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

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篇3

一、建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的必要性

1、房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定的重要性要求建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行業(yè)范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)，上游又跟銀行業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂牽一發(fā)而動全身，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機，將會牽連為數(shù)甚多的行業(yè)，甚至危害整個社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，美國的次貸危機就是明證。因此，建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，可以及時監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，針對財務(wù)狀況的情況，采取相應(yīng)的對策，以防范和化解房地產(chǎn)危機，為國民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展保駕護(hù)航。

2、房地產(chǎn)的行業(yè)特點要求建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政等多種手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產(chǎn)市場，相繼出臺了多項政策規(guī)范其的發(fā)展。建立企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就可以很好地監(jiān)測國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據(jù)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點需要建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金需求十分巨大。而由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直都偏高，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率72.7％，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家的水平。財務(wù)危機往往都是因為到期債務(wù)無法償還而造成的，我國房地產(chǎn)企業(yè)如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，為財務(wù)危機埋下了隱患。因此，需建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，以及早防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機。

進(jìn)入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續(xù)觀望的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張已是不爭的事實。為了彌補資金缺口，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不惜為了資金周轉(zhuǎn)而承受高利率，進(jìn)行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還要背上20%-30%年利的沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，一旦回款不利，就會導(dǎo)致財務(wù)危機出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險就會集中釋放。為保持我國房地產(chǎn)市場和金融市場穩(wěn)定，必須建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，及早防范風(fēng)險，避免危機發(fā)生。

二、基于Zeta模型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎(chǔ)上提出了著名的Zeta模型，并運用Zeta模型對1969-1975年53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70％和91％，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型介紹如下：

Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1―營運資本/總資產(chǎn)；

X2―留存收益/總資產(chǎn)；

X3―息稅前利潤/總資產(chǎn)；

X4―股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Zeta

三、基于Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警分析

1、樣本的選擇

有些企業(yè)可能注冊登記時的主營業(yè)務(wù)的是房地產(chǎn)企業(yè)，但實際經(jīng)營過程中可能轉(zhuǎn)行或者引進(jìn)其他的投資項目，從而使房地產(chǎn)項目不是主營業(yè)務(wù)，這類企業(yè)便不是真正意義上的房地產(chǎn)企業(yè)。為此，本文通過向?qū)＜易稍?，選取房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)50％以上的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本（見表1）。

2、運用Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行財務(wù)預(yù)警分析

運用Zeta模型對各房地產(chǎn)公司2007年至2008年一季報表數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出我國上市房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)警狀況（見表2）。

從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況良好，財務(wù)安全的企業(yè)占所有樣本企業(yè)的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，部分適應(yīng)能力不強的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況已經(jīng)開始惡化。2008年新增1家陷入財務(wù)危機，另外兩家是已經(jīng)被ST（特殊處理）的房地產(chǎn)企業(yè)，需要予以高度重視，積極防止財務(wù)危機由個別現(xiàn)象向整個行業(yè)蔓延。

四、結(jié)論與建議

第一，從整體上看，預(yù)警模型能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)企業(yè)起到較好的預(yù)警效果。因此建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警系統(tǒng)可以有效地監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)變動情況，并可以讓決策者根據(jù)監(jiān)測的結(jié)果，制定相應(yīng)的政策，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免經(jīng)濟(jì)大起大落。

第二，預(yù)警系統(tǒng)的建立，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高自身防范風(fēng)險的能力。尤其在當(dāng)前貨幣政策從緊，居民又大多數(shù)選擇持幣觀望的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運用財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)可以及時發(fā)現(xiàn)自身的問題，及早防范風(fēng)險。

第三，根據(jù)我國國情，完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。包括Zeta模型在內(nèi)的大多數(shù)學(xué)模型都是在借鑒國外模型的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國的上市公司的資料進(jìn)行統(tǒng)計得出的。雖然部分指標(biāo)在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現(xiàn)在還沒有實現(xiàn)全流通，這樣就會導(dǎo)致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。

【參考文獻(xiàn)】

篇4

企業(yè)財務(wù)能力評價，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動的側(cè)重點也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財務(wù)困境ST公司和8家財務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務(wù)狀況的10個財務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財務(wù)能力評價。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們在研究復(fù)雜的問題時能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進(jìn)行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計方法中強調(diào)樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業(yè)、同時期、同規(guī)模的對應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財務(wù)比率作為變量時，應(yīng)選取能反映財務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個財務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據(jù)表2，取累計貢獻(xiàn)的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。

五、評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財務(wù)能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過計算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識自身財務(wù)能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

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篇5

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因為，財務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構(gòu)問題，也有人力資源、財務(wù)涉外的問題，還有財務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的提升。而財務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

在錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財務(wù)管理的問題所在，強化企業(yè)的財務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理主要存在如下問題。

·企業(yè)內(nèi)部財務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門和財務(wù)人員的工作。因此，財務(wù)人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財務(wù)運行和問責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員不熟悉財務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財務(wù)處理的規(guī)范，造成了財務(wù)程序的混雜，影響了財務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運營帶來了很多不必要的麻煩。

同時，很多財務(wù)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負(fù)擔(dān)財務(wù)工作義務(wù)時，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財務(wù)責(zé)任意識，規(guī)范財務(wù)管理流程，是企業(yè)財務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競爭力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全，財務(wù)機制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，必須要依賴強有力的財務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的問題，是找出財務(wù)管理難點的一個有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強了對財務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動和運行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時，財務(wù)監(jiān)督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)機制不完善，那么財務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會受到質(zhì)疑，財務(wù)管理的質(zhì)量也會大打折扣。同時，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財務(wù)監(jiān)督體制，給財務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展大勢，必須要對財務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對策，并堅決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度健全了，財務(wù)監(jiān)督、審核機制完善了，企業(yè)的財務(wù)管理才能實現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，運用更為積極、穩(wěn)健的財務(wù)監(jiān)督機制，才能為提升企業(yè)財務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財務(wù)激勵與約束機制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時，應(yīng)該重視對獎懲體制的設(shè)計和完善。企業(yè)要本著對員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎懲機制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎懲機制，建立健全科學(xué)化的激勵與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎懲機制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲機制不夠完善，造成了財務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對于財務(wù)管理科學(xué)化是一個嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來說，財務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務(wù)管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進(jìn)行適時的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實際，設(shè)計和建設(shè)了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問題。

·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學(xué)

縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場風(fēng)險的存在，一定程度上給企業(yè)的財務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風(fēng)險的增大。市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動，如果失去了內(nèi)部財務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財務(wù)科學(xué)化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說明了企業(yè)運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運營就會立刻受到影響。現(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運營就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認(rèn)識清楚。

總結(jié)和展望

篇6

在我國政府對房地產(chǎn)市場一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的一些問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財務(wù)危機的誘因，所以現(xiàn)階段分析它們的財務(wù)狀況和財務(wù)危機的成因，尋求能夠防范和化解財務(wù)危機的對策，提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風(fēng)險等不確定因素的能力，無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對于我國房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨的主要問題

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，財務(wù)風(fēng)險大

由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，這一負(fù)債比例大大高于國內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負(fù)債水平。我國交通運輸業(yè)負(fù)債率均值為36.23%，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負(fù)債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負(fù)債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負(fù)債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險，而且會增大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國對企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴(yán)格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負(fù)債經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當(dāng)前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴(yán)重打擊，最終釀成財務(wù)危機。

（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力

自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國商品房空置率高達(dá)22%，這大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長了房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)重影響企業(yè)的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達(dá)2.5，而陷入財務(wù)危機的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競爭力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機成因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素

1.經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)多個行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢也要受到國家經(jīng)濟(jì)周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期趨同，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)周期的四個階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時，出現(xiàn)財務(wù)危機可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好時，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢，財務(wù)危機發(fā)生概率較小?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2.金融環(huán)境。國家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當(dāng)前適度，存款準(zhǔn)備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點調(diào)控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的重要誘因之一。

3.法律、政策環(huán)境。我國的房地產(chǎn)業(yè)在目前國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷，國家會出臺一些列購房優(yōu)惠政策，刺激樓市，拉動內(nèi)需；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場過熱，出現(xiàn)泡沫時國家就會采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場。

（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動是其生產(chǎn)經(jīng)營的起點。但企業(yè)籌資后會導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負(fù)擔(dān)過重也會影響企業(yè)總體的經(jīng)濟(jì)效益。其籌資風(fēng)險主要受金額大小、資金成本、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準(zhǔn)確把握到位，將直接影響開發(fā)項目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風(fēng)險主要來自于：a.市場風(fēng)險；b.購買力風(fēng)險；c.變現(xiàn)風(fēng)險和流動性。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動性。因此存在的這些風(fēng)險可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報，與期望值相差甚遠(yuǎn)，終將于項目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)危機。

3.營運效率不高會帶來營運風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的營運風(fēng)險主要來自兩個方面：a.日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業(yè)陷入財務(wù)危機。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機爆發(fā)的對策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險應(yīng)對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準(zhǔn)備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財務(wù)風(fēng)險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價值。

（二）完善企業(yè)投資決策機制，減少投資失誤

科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進(jìn)行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進(jìn)行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率較高，高額的投資回報率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風(fēng)險”這一基本規(guī)律。致使許多國企、央企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進(jìn)行多元化投資，使企業(yè)陷入財務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。

（三）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，加強成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現(xiàn)最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。

（四）增強企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現(xiàn)金的流出量與流入量進(jìn)行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時進(jìn)而增大流動比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營運資金。

篇7

財務(wù)風(fēng)險的定義在新會計準(zhǔn)則中是:財務(wù)風(fēng)險指的是在企業(yè)的所有財務(wù)活動中,由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計或難以把握的因素影響,在相應(yīng)的時期內(nèi),企業(yè)的實際財務(wù)狀況與預(yù)期財務(wù)狀況出現(xiàn)了誤差,從而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè),可指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為財務(wù)狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報酬難以正常收回。從這些可以判定,財務(wù)風(fēng)險對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是影響較大的風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加強防范就顯得很有必要了。

一、合理實施財務(wù)預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程依舊會出現(xiàn)很多問題,這主要是由于財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素,這直接關(guān)系了發(fā)企業(yè)投資項目的成功與否,也能給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該把項目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件,合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。企業(yè)財務(wù)部門在對企業(yè)做好前期預(yù)算時應(yīng)該積極考慮建設(shè)的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容都應(yīng)該有個詳細(xì)地計劃,并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財務(wù)預(yù)算,以保證項目開發(fā)投資決策過程能夠起到良好的市場效應(yīng),讓企業(yè)根據(jù)市場制定投資決策,避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。在對企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)算時,企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運作情況,對資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃,建立一個完善的企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來,對企業(yè)財務(wù)使用做好檢查、考核工作,合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn),讓自己的財務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。

二、實施資金流動性管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常需要很長一段時間才能結(jié)束,由于開發(fā)周期長這一特點常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難,容易造成資金鏈條的快速運轉(zhuǎn),如果這一過稱中的環(huán)節(jié)資金運轉(zhuǎn)出現(xiàn)異常,必將阻礙了鏈條的運轉(zhuǎn),甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)對資金的管理給予足夠的重視,根據(jù)實際情況安排有效的資金使用計劃,確保企業(yè)日常經(jīng)營能夠符合資金狀況,實現(xiàn)資金的有效利用。房地產(chǎn)資金支出數(shù)額巨大,在財務(wù)收支必須要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查,對資金調(diào)度合理安排,以保證建設(shè)項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn),不斷優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu),盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方面的支付能力得到加強,促進(jìn)企業(yè)信譽度不斷增加,給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。對費用的支出嚴(yán)格控制,杜絕鋪張浪費和使用超支的現(xiàn)象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業(yè)資金的運用得到有效的管理。

三、實現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu),對于負(fù)債經(jīng)營適當(dāng)控制,在充分估算企業(yè)的償債能力下,通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則,科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金,在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性,將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小,對企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃,這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財務(wù)風(fēng)險。這就需要有關(guān)部門對預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強管理,還要確保資金的回收能按時到位,這樣就能避免資金的浪費;企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備,讓企業(yè)的運營規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業(yè)實現(xiàn)合作交流,不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項目。這對于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助,同時能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu),對于降低財務(wù)風(fēng)險的控制能夠發(fā)揮良好的效果。

四、增強處理風(fēng)險的能力

從美國前兩年的經(jīng)濟(jì)危機中我們能夠積累到很多應(yīng)對危機的方式,這些都是值得中國企業(yè)深刻回味和反思。而從香港應(yīng)對亞洲金融危機時所用的策略方案。從市場行情分析,房地產(chǎn)市場的風(fēng)險與不確定因素是十分復(fù)雜不定的,這些現(xiàn)實情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對于應(yīng)對風(fēng)險的措施需要不斷思考、設(shè)計、應(yīng)對、處理。例如:市場上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展,而有的地區(qū)在成立房地產(chǎn)聯(lián)盟后企業(yè)主要還是為了能夠化解該區(qū)域的風(fēng)險,防止出現(xiàn)財務(wù)危機,提高資金使用效率。企業(yè)需要針對市場行情進(jìn)行詳細(xì)地分析,在風(fēng)險出現(xiàn)之前做好防范措施,使得企業(yè)在度過風(fēng)險時期的經(jīng)濟(jì)損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)項目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據(jù)企業(yè)的實際情況制定策略,這才是有效避免風(fēng)險的最佳措施。

五、結(jié)語

總之,經(jīng)濟(jì)利益時每個企業(yè)在經(jīng)營過程中的最終目的,房地產(chǎn)企業(yè)在采取措施追求經(jīng)濟(jì)利潤的同時也面臨著很大的市場風(fēng)險,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項目、壓縮人員、等措施來應(yīng)對,可以預(yù)見,“財務(wù)風(fēng)險”這一問題必然在一定的時間內(nèi)被廣泛關(guān)注。

參考文獻(xiàn):

篇8

Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.

財務(wù)風(fēng)險是財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機會與可能。在遭受金融危機沖擊的背景下，市場不確定因素進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也越來越大，必須要全面分析企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理機制，搞好企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與控制，做到防患于未然，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

1.建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，并貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，以企業(yè)的財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及其他相關(guān)的財務(wù)資料為依據(jù)，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行預(yù)報示警。它通過收集與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭狀況、企業(yè)本身的各類財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息，進(jìn)行比較分析，判斷是否預(yù)警。經(jīng)過對大量的信息進(jìn)行分析，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者早做準(zhǔn)備或采取對策，避免潛在風(fēng)險演變成現(xiàn)實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當(dāng)財務(wù)發(fā)生潛在危機時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還能及時尋找導(dǎo)致財務(wù)狀況不佳的根源，使經(jīng)營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，企業(yè)能夠系統(tǒng)而敏銳地發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的財務(wù)危機，從而有效地避免和防范財務(wù)危機的發(fā)生。同時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還能夠幫助企業(yè)管理層了解財務(wù)危機發(fā)生的緣由、經(jīng)過，提供解除財務(wù)危機的措施以及改善管理的建議，作為企業(yè)未來經(jīng)營之借鑒。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的程序

2.1選取預(yù)警指標(biāo)。在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警中，任何一個財務(wù)指標(biāo)，都難以全面評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。要想對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果有一個總的評價，就必須將企業(yè)的償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、運營能力、現(xiàn)金能力等多方面的財務(wù)指標(biāo)納入一個有機整體中，才能全面地對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果進(jìn)行解剖和分析，從而對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣做出評價和判斷。

2.2分析預(yù)警指標(biāo)。企業(yè)可以采用財務(wù)報表指標(biāo)分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據(jù)經(jīng)驗主管判斷以及案例分析等方法對財務(wù)狀況進(jìn)行診斷，是否存在財務(wù)危機，以及危機的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業(yè)而言，在實際運用時，要考慮到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、地域、行業(yè)等諸多因素的差異，選擇適合企業(yè)特點，并能滿足自身經(jīng)營和財務(wù)管理需要的方法和模型，才能達(dá)到動態(tài)監(jiān)測、及早防范、有效阻止及避免財務(wù)危機發(fā)生的目的，最大限度地發(fā)揮財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)的功能。

3.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的構(gòu)建

3.1加強信息管理。企業(yè)預(yù)警需要有一定的管理基礎(chǔ)和功底，僅靠提高財務(wù)管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警組織機構(gòu)，并遵循“專人負(fù)責(zé)、職責(zé)獨立”的原則，確保財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機構(gòu)的干擾和影響。而且財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是開放性的，不僅包括內(nèi)部財務(wù)信息，還包括外部相關(guān)信息。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷刷新，資料系統(tǒng)要不斷升級，確保財務(wù)信息的及時性、準(zhǔn)確性和有效性。

3.2健全財務(wù)風(fēng)險分析與處理機制。高效的財務(wù)風(fēng)險分析是財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。財務(wù)風(fēng)險處理主要包括應(yīng)急措施、補救方法和改進(jìn)方案。其中，應(yīng)急措施主要是指面對財務(wù)危機和財務(wù)風(fēng)險時，應(yīng)該采用何種手段規(guī)避，以控制事態(tài)的進(jìn)一步惡化；補救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是指如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財務(wù)風(fēng)險再次發(fā)生。

3.3牢固樹立風(fēng)險防范意識。風(fēng)險防范意識是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)得以成功建立并有效運行的前提。這就要求企業(yè)全體員工，特別是領(lǐng)導(dǎo)層在思想上對潛在的發(fā)現(xiàn)的問題及提出的合理建議應(yīng)給予重視和采納。

3.4財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項制度建設(shè)相結(jié)合。企業(yè)是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業(yè)的財務(wù)管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該與其他子系統(tǒng)保持協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項制度建設(shè)結(jié)合起來，互相促進(jìn)。

3.5遵循成本效益原則。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計還要遵循成本效益原則，使產(chǎn)生預(yù)警信息的價值大于產(chǎn)生預(yù)警信息的成本，保證該系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性和有效性。

在正常情況下公司的償債能力也即財務(wù)風(fēng)險程度首先取決于現(xiàn)金流量狀況。財務(wù)風(fēng)險是指在一定的時期內(nèi)，公司在進(jìn)行各項財務(wù)活動時，其實際財務(wù)收益由于受到內(nèi)外部環(huán)境變化以及各種難以預(yù)計或無法控制因素的影響，而偏離了預(yù)期財務(wù)收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資本運營風(fēng)險以及利益分配風(fēng)險等，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的財務(wù)表現(xiàn)形式，使得企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。在社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，財務(wù)風(fēng)險是必然存在的，它貫穿于企業(yè)財務(wù)管理的全過程，影響了財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)。公司對于其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理的目標(biāo)是為了對財務(wù)風(fēng)險做出正確的預(yù)測并熟悉風(fēng)險的來源，通過建立健全風(fēng)險管理機制來適當(dāng)控制和防范財務(wù)風(fēng)險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業(yè)財務(wù)的安全性，保障公司價值最大化，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理

4.1增強企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的能力

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變是公司遭受財務(wù)風(fēng)險的外部原因，房地產(chǎn)企業(yè)日常財務(wù)管理受到這些存在于企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的深刻影響。雖然外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，但公司難以預(yù)見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司并非無所作為。外部環(huán)境的變化有其自身的規(guī)律和趨勢，通過對其進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機制，公司可以把握環(huán)境可能將要發(fā)生的變化，預(yù)測公司將要面臨的風(fēng)險。針對環(huán)境變化的預(yù)測，公司應(yīng)制定多種應(yīng)變措施，對財務(wù)管理政策和管理辦法適當(dāng)調(diào)整，從而增強公司應(yīng)對財務(wù)管理環(huán)境變化能力，減少環(huán)境不利變化對財務(wù)管理活動的沖擊，以此降低企業(yè)面臨的外部財務(wù)風(fēng)險。

4.2建立科學(xué)的財務(wù)決策機制

經(jīng)驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務(wù)決策必定會導(dǎo)致公司財務(wù)管理的失敗，增加公司財務(wù)風(fēng)險。因此，為了防范財務(wù)風(fēng)險，公司必須提高決策的科學(xué)化水平，建立科學(xué)的財務(wù)決策機制。為了實現(xiàn)公司目標(biāo)，首先要明確企業(yè)財務(wù)決策的目標(biāo)，確定與公司目標(biāo)一致的財務(wù)目標(biāo)是科學(xué)財務(wù)決策的前提。在充分考慮財務(wù)風(fēng)險的前提下，科學(xué)評價財務(wù)決策，通過綜合運用各種財務(wù)風(fēng)險分析方法來確定最優(yōu)的決策方案。在財務(wù)決策的實施階段，應(yīng)加強對實施過程的監(jiān)督，此時財務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)是積極控制財務(wù)決策實施中的財務(wù)風(fēng)險，從而合理控制公司總財務(wù)風(fēng)險，保障公司決策順利實施。

4.3確定合理的資本結(jié)構(gòu)

公司財務(wù)風(fēng)險與其資本結(jié)構(gòu)與理財目標(biāo)密切相關(guān)，因此，合理的資本結(jié)構(gòu)有利于公司規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。公司資本結(jié)構(gòu)是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應(yīng)結(jié)合自身實際，對有關(guān)影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結(jié)構(gòu)，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應(yīng)權(quán)衡成本與收益，比較分析股權(quán)融資與債權(quán)融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當(dāng)?shù)幕I資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運轉(zhuǎn)，因此，為了健康、穩(wěn)健的發(fā)展，公司應(yīng)保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)期限搭配。總之，公司應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務(wù)風(fēng)險。

4.4完善公司的財務(wù)風(fēng)險管理制度

公司如果沒有明確的財務(wù)風(fēng)險管理制度，財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)和方向就會模糊，勢必造成財務(wù)風(fēng)險管理效率的低下，因此，完善的財務(wù)風(fēng)險管理制度是防范財務(wù)風(fēng)險不可缺少的重要措施。內(nèi)部控制是公司財務(wù)風(fēng)險管理制度的核心，為了完善公司財務(wù)管理制度，首要任務(wù)就是建立和強化企業(yè)內(nèi)控機制，加強對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，尋找工作流程中存在的風(fēng)險及相應(yīng)控制措施；其次，對現(xiàn)有內(nèi)部財務(wù)控制制度進(jìn)行審核，并補充和完善相關(guān)監(jiān)管漏洞，健全內(nèi)部控制措施。同時，加強對主要業(yè)務(wù)節(jié)點的控制，例如對現(xiàn)金管理建立資本預(yù)算體系，對公司的現(xiàn)金實行預(yù)算控制管理，這可以為公司提供預(yù)警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務(wù)風(fēng)險的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈明月。改進(jìn)民營企業(yè)財務(wù)管理[J].商業(yè)時代，2004（32）.

篇9

所謂的“風(fēng)險”是存在于人們的日常生活與生產(chǎn)當(dāng)中，對人類社會的發(fā)展而言，這屬于客觀存在的一種規(guī)律，然而就算知道存在也無法實現(xiàn)對其的準(zhǔn)確判斷與預(yù)測。關(guān)于風(fēng)險的界定，業(yè)界也對此展開了深入的研究與探討，在多個領(lǐng)域中發(fā)揮著十分重要的作用，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、保險學(xué)、管理學(xué)以及風(fēng)險管理與控制學(xué)等等。相關(guān)學(xué)者也針對風(fēng)險的界定提出了不同的觀點與看法，包括“差異學(xué)說”“主觀性與客觀性”學(xué)說、“可能性”與不確定性“學(xué)說等等，通過對這些觀點的整合，并以房地產(chǎn)行業(yè)特點為出發(fā)點，筆者將風(fēng)險定義為：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，由于實際與預(yù)期報酬存在差異，這一差異與風(fēng)險成正相關(guān)。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其涵蓋的經(jīng)營活動包括融資、投資、資金與運營以及利潤分配，由于經(jīng)營活動的繁雜性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)始終存在較大的潛在的財務(wù)風(fēng)險。關(guān)于風(fēng)險管理理念，最早起源于美國，如今這已經(jīng)成為重要的管理手段，并形成了相對科學(xué)完整的體系。風(fēng)險管理指的是通過對科學(xué)的方法來識別、評估、處理以及監(jiān)控可能存在的風(fēng)險，并選擇最佳的措施來實現(xiàn)對風(fēng)險的管理與控制，確保在基于低成本投入的情況下使風(fēng)險帶來的損失降到最低，因此獲取安全性較高的保障的過程。風(fēng)險管理這一過程中具有系統(tǒng)性與復(fù)雜性，其通過對風(fēng)險的一系列應(yīng)對方法以實現(xiàn)對風(fēng)險的管理。風(fēng)險管理是為了使風(fēng)險帶來的損失得以最大程度的降低，這與額外收入相比，風(fēng)險管理帶來的安全性保障與此是存在一定的差別的。

（二）財務(wù)風(fēng)險的控制概念

在財務(wù)管理的過程中，財務(wù)風(fēng)險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務(wù)風(fēng)險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業(yè)利益，使企業(yè)由于財務(wù)風(fēng)險而陷入財務(wù)危機的情況得以有效避免。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制是為了在風(fēng)險決策時，權(quán)衡潛在的風(fēng)險收益與潛在的風(fēng)險損失，對企業(yè)的風(fēng)險決策進(jìn)行優(yōu)化，力爭在降低風(fēng)險成本的前提下獲得更多的效益。為了實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制，企業(yè)決策主體采取的方法可以使為企業(yè)生產(chǎn)要素的正常投入提供保障，或者使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)得以強化，以此實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部管理信息與外部環(huán)境的有效調(diào)控。企業(yè)財務(wù)結(jié)果會表現(xiàn)出企業(yè)所有經(jīng)營管理活動的最終結(jié)果，因此，企業(yè)的實際經(jīng)營消極最終也會表現(xiàn)出企業(yè)財務(wù)控制的最終結(jié)果，會綜合體現(xiàn)出企業(yè)實際償債能力、運營能力以及盈利能力。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的探析

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程

房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關(guān)權(quán)益，除了房屋以外，土地財產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。房地產(chǎn)這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發(fā)周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，并成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產(chǎn)產(chǎn)生的附帶效應(yīng)有著密切的聯(lián)系，同時作為基本的物質(zhì)資料，房地產(chǎn)對于社會生產(chǎn)與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經(jīng)濟(jì)一直呈現(xiàn)高速增長的走勢，這也反映出房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。作為一項綜合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)即房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營服務(wù)于一體，涉及到的領(lǐng)域十分廣泛，包括房地產(chǎn)籌資、開發(fā)、銷售、管理以及物業(yè)及相關(guān)增值服務(wù)。其中開發(fā)商、投資商、發(fā)展商、金融服務(wù)機構(gòu)、房產(chǎn)中介以及房產(chǎn)評估機構(gòu)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，房地產(chǎn)開發(fā)具體分為前期、中期以及后期，其具體內(nèi)容分別為籌資開發(fā)、招工建設(shè)以及流通銷售。而我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創(chuàng)階段、成長階段以及調(diào)整階段。如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與建設(shè)基本形成了科學(xué)成熟的體系，對國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)而言發(fā)揮著不可替代的作用。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融環(huán)境影響因素。在一定時期內(nèi)，隨著國家宏觀金融政策的調(diào)整與改革，企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)利率波動、信貸政策的調(diào)整、貨幣政策的變化、企業(yè)信用要求以及各類金融交易嚴(yán)格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業(yè)的財務(wù)狀況。通常情況下，如果國家實行緊縮性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，那么在很大程度上會影響到企業(yè)的籌資活動與資金運作，這一點對于房地產(chǎn)行業(yè)而言尤其突出?，F(xiàn)階段，我國很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都非常緊張，這些企業(yè)處于高負(fù)債狀態(tài)，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業(yè)務(wù)，如此以來，如果國家實行的緊縮性貨幣政策，那么企業(yè)的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大，情況嚴(yán)重時企業(yè)可能會直接破產(chǎn)。第二，法律環(huán)境影響因素。對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的控制與管理而言，法律環(huán)境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀而言，法律環(huán)境的重要性更是突出?，F(xiàn)階段由于房地產(chǎn)行業(yè)存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)企業(yè)，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經(jīng)超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩(wěn)定發(fā)展而言構(gòu)成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的限制與調(diào)控，然而實際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規(guī)，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭受破壞，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險也由此增加。第三，經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。在企業(yè)所處使其中，由于受到企業(yè)外部整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r的影響，使得企業(yè)存在一定的財務(wù)風(fēng)險，這就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。企業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢呈正相關(guān)，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于停滯或者收縮時期，那么企業(yè)的發(fā)展也會受到限制。第四，稅務(wù)環(huán)境因素。企業(yè)的資金與財務(wù)狀況會受到國家稅務(wù)政策調(diào)整的影響。對不同的地方其實行的稅收政策也有一定的差別，因此企業(yè)的財務(wù)狀況也會受到較大的影響。

2.內(nèi)部因素

第一，企業(yè)規(guī)模。從某種意義上來講，企業(yè)規(guī)模能表現(xiàn)出企業(yè)對市場波動與經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來影響的承受能力。不同規(guī)模的企業(yè)，其經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運作、投資規(guī)模、價格政策以及稅務(wù)又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以及股權(quán)結(jié)構(gòu)與其存在的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險成正相關(guān)，這是由于這類企業(yè)具有廣泛的籌資渠道與較強的資金運作能力，能有效抵御風(fēng)險。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的歸類分析

對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險而言，具體可分為三類，即融資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及資金回收風(fēng)險。融資風(fēng)險指的是企業(yè)無法按照預(yù)期籌集到預(yù)期資金以支持經(jīng)營活動正常開展的可能性。根據(jù)企業(yè)融資渠道，可以將融資風(fēng)險劃分為兩類，即外部融資風(fēng)險與內(nèi)部融資風(fēng)險。投資風(fēng)險指的是企業(yè)在進(jìn)行項目的投資過程中，由于預(yù)期投資回報與項目結(jié)束后帶來的投資收益存在差異，進(jìn)行給企業(yè)造成損失的可能性。上文提出風(fēng)險在人們生活生產(chǎn)中是客觀存在且無法預(yù)測的，因此企業(yè)的任何投資活動存在的投資風(fēng)險都是難以避免的。根據(jù)企業(yè)的投資活動的性質(zhì)，通?？梢苑譃閮深悾磳?nèi)投資與對外投資。而根據(jù)不同的投資對象可以將投資風(fēng)險分為兩類，即對內(nèi)投資風(fēng)險與對外投資風(fēng)險。此外就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險。這是指商品在轉(zhuǎn)化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉(zhuǎn)化中，受到轉(zhuǎn)化時間與金額不確定性的影響，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環(huán)節(jié)，即產(chǎn)品向結(jié)算資金的轉(zhuǎn)變與結(jié)算資金向貨幣資金的轉(zhuǎn)化。任何一個轉(zhuǎn)變環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會形成企業(yè)的資金回收風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)資金無法回收。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金回收風(fēng)險也是財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式，其對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響也非常大。

三、我國針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理措施

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的原則性內(nèi)容及方式

我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應(yīng)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)原則、成本與效益均衡原則、風(fēng)險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實現(xiàn)我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系的完善、實現(xiàn)經(jīng)營的多元化發(fā)展以及加強緊急預(yù)案措施的完備。

（二）以AHP的層次分析法為基礎(chǔ)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險的評價模式

本文基于AHP層次分析法，對財務(wù)風(fēng)險的評價模式的構(gòu)建進(jìn)行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀(jì)70年代美國著名運籌學(xué)家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規(guī)范決策思維過程，對定性與定量因素相結(jié)合的決策問題而言具有較強的適用性。在決策問題中的應(yīng)用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標(biāo)的確定、目標(biāo)影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進(jìn)行檢驗。關(guān)于財務(wù)風(fēng)險評價模式的構(gòu)建，首先要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，對財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。同時對其進(jìn)行分類以表現(xiàn)企業(yè)的償債、運行以及獲利能力。然后根據(jù)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的重要程度，確定各項財務(wù)指標(biāo)權(quán)重。不同的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)對企業(yè)的影響程度各有不同，而對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的有效分析，就要對流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行重點研究。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的相關(guān)解決策略

為了實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制與管理。而為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，首先要加強企業(yè)文化建設(shè)，建立良好的企業(yè)文化，如此才能營造良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，使企業(yè)員工的凝聚力與協(xié)調(diào)力得以增強，企業(yè)全體朝著同一個目標(biāo)共同奮斗，以此使企業(yè)的發(fā)展得以推動。而企業(yè)文化的建設(shè)，具體應(yīng)從價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇、員工認(rèn)同的強化、提煉定格以及發(fā)展方向的豐富入手。其次，還要加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制。應(yīng)從企業(yè)自身管理體制為出發(fā)點，并充分考慮企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制手段與企業(yè)經(jīng)營管理機制，使企業(yè)內(nèi)部控制力度得以加強。如此才能實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的控制與防范。同時為了從源頭上實現(xiàn)對風(fēng)險的有效控制，就必須建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)風(fēng)險控制能得以提高。此外，企業(yè)內(nèi)部控制機制的改善還需要實現(xiàn)控制制度的完善，應(yīng)使員工的風(fēng)險意識得到強化，基于正確的風(fēng)險觀進(jìn)行內(nèi)部控制制度的建立。再者，還要對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，提高內(nèi)部控制效率與質(zhì)量。此外，還要加強房地產(chǎn)應(yīng)對外部環(huán)境變化的能力。與企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善相比，提高外部環(huán)境應(yīng)對能力對于企業(yè)風(fēng)險控制而言也具有十分重要的意義。企業(yè)應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢與企業(yè)內(nèi)部資源利用情況進(jìn)行充分的考慮與分析，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制進(jìn)行深入研究，以此為企業(yè)的健康長遠(yuǎn)的發(fā)展提供強有力的支持。

篇10

高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場逐漸減緩了步伐，更加注重于長久平穩(wěn)的發(fā)展。然而，過于平靜的發(fā)展速度也使得企業(yè)在前期建設(shè)過程中的問題得以暴露。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)跟不上時展要求，不僅不能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有效的幫助，在一定程度上更是阻礙了我國房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。因此，為滿足時展要求，中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理模式均需得到進(jìn)一步的革新發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制的重要性

作為中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)的發(fā)展對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)具有關(guān)鍵性意義。然而由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，大量房地產(chǎn)企業(yè)急于涌入市場，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了管理方面的缺口。為此，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必須要加快自身財務(wù)管理和成本控制管理的完善，以增強自身的市場競爭力。例如，企業(yè)在完善自身成本管理體系時，可以充分利用工程性選擇系統(tǒng)，通過科學(xué)的精確計算出企業(yè)運行將會產(chǎn)生的成本消耗，以保障企業(yè)實際運行的順利。與此同時，積極推動企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理建設(shè)，更加有利于綜合企業(yè)資源，調(diào)動企業(yè)發(fā)展因素，推動企業(yè)的綜合性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制存在的問題

(一)前期工作重視不足

大部分房地產(chǎn)企業(yè)之所以會在財務(wù)管理與成本控制管理上出現(xiàn)問題，最主要的原因就是忽視了做好企業(yè)前期工作的重要性。目前，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將重心都放在工程實施過程中的成本控制上，反而忽視了前期成本預(yù)算以及財務(wù)計劃的制定。因此，這種不成熟的財務(wù)管理模式很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的崩潰。前期工作準(zhǔn)備不充分主要表現(xiàn)在成本預(yù)算控制上沒有從實際出發(fā)，過分壓低費用預(yù)算，從而降低了企業(yè)管理者的危機感。而在實際的工程運行過程中，這種模式很可能會導(dǎo)致成本出現(xiàn)過度膨脹現(xiàn)象。因此，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引起對前期準(zhǔn)備工作的重視，從實際出發(fā)，降低工程實施風(fēng)險。

(二)控制機制尚待完善

由于我國房地產(chǎn)市場仍然處于不成熟的狀態(tài)，因此很多控制系統(tǒng)建設(shè)都需要得到進(jìn)一步的完善。年輕的中國房地產(chǎn)市場仍然缺乏長久發(fā)展的經(jīng)驗與經(jīng)歷，并且市場規(guī)章制度的完善速度跟不上與發(fā)展迅速的房地產(chǎn)企業(yè)相反，更多的市場規(guī)章制度沒有得到及時的健全。例如，在前期企業(yè)招標(biāo)環(huán)節(jié)，由于我國房地產(chǎn)市場缺乏相應(yīng)的管理部門及制度，因此對市場的有序性造成了一定的影響。同時對于整個中國房地產(chǎn)事業(yè)而言，也是一塊巨大的絆腳石。因此，中國房地產(chǎn)事業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必然要完善市場控制機制，加強相關(guān)部門的職能建設(shè)，保障房地產(chǎn)市場的有序性。

(三)成本控制體系不夠健全

在房地產(chǎn)工程具體實施的過程中，我國企業(yè)在成本控制管理方面仍然缺乏健全的管理機制保障。房地產(chǎn)開發(fā)包含了征地、開發(fā)、施工、交付等一系列漫長的環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都需要有大量的資金以及足夠的時間保障，因此，為保障整個房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進(jìn)行，就必須要保障成本得到科學(xué)的計算與控制。而成本控制不僅僅是初期工程預(yù)算與最終交付時得出的一個數(shù)字，而是貫穿整個工程實施過程中的重要線索。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)管理者僅僅將成本控制定義為人工控制，并沒有對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品進(jìn)行深刻的探究，導(dǎo)致了成本控制工作出現(xiàn)盲目性。而這種不科學(xué)的成本控制管理形式很有可能造成企業(yè)與市場的脫節(jié)，無法保障企業(yè)管理者對企業(yè)工程成本控制做出科學(xué)系統(tǒng)性的管理。從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)無序的狀態(tài)，阻礙我國房地產(chǎn)市場的革新與進(jìn)步。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制策略

(一)加強對前期財務(wù)工作的重視

第一：做好企業(yè)日?；A(chǔ)財務(wù)管理工作，為財務(wù)管理打下堅實基礎(chǔ)。當(dāng)前，大部分中國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理方面重視度不夠，因此，相關(guān)管理功能也不夠健全。因此，為做好企業(yè)財務(wù)管理工作，就需要企業(yè)從觀念與制度兩方面進(jìn)行努力。首先企業(yè)應(yīng)提高自身對于財務(wù)管理工作的關(guān)注度，認(rèn)識到前期財務(wù)準(zhǔn)備工作的重要性。其次，相關(guān)財務(wù)管理層需要對企業(yè)日?；A(chǔ)財務(wù)具有全面的了解，并且根據(jù)自身的專業(yè)知識對企業(yè)財務(wù)做出科學(xué)合理的規(guī)劃。此類具備了實際情況考量與科學(xué)專業(yè)性于一體的財務(wù)規(guī)劃，不僅能夠使企業(yè)財務(wù)管理與發(fā)展前景更加明朗化，更能夠協(xié)助企業(yè)決策層根據(jù)企業(yè)實際財務(wù)狀況做出合理、科學(xué)的工程實施決策。第二：提高財務(wù)管理人員財務(wù)管理水平，增強企業(yè)財務(wù)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的員工構(gòu)成不僅僅應(yīng)該以房地產(chǎn)專業(yè)人員為主，更重要的還應(yīng)具備專業(yè)性的財務(wù)管理團(tuán)隊，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供堅實的后援。首先在員工的招聘時期就應(yīng)該對應(yīng)聘人員提出硬性的專業(yè)要求，保障招聘人員具備高度的專業(yè)性。其次，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該推出相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)計劃，聘請專業(yè)財務(wù)管理規(guī)劃老師對新老員工進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，推動公司財務(wù)管理人員具有一致的專業(yè)水平。第三：優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)管理，提升企業(yè)資本使用率。在某種特定的條件下，合理的資產(chǎn)負(fù)債能夠有效提高企業(yè)資金的使用率。企業(yè)財務(wù)管理者可以在對工程做出實際財務(wù)考察之后，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實財務(wù)狀況對財務(wù)規(guī)劃做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這就需要財務(wù)管理者自身增加對企業(yè)總體財務(wù)狀況的全面了解，及時把握市場融資發(fā)展方向，根據(jù)市場環(huán)境調(diào)整企業(yè)財務(wù)規(guī)劃，加強資金利用靈活度，從而推動企業(yè)資金利用率的提升。

(二)建立健全企業(yè)的建設(shè)機制

健全的企業(yè)建設(shè)機制是保障企業(yè)順利發(fā)展的脊梁。全面的企業(yè)建設(shè)機制包括科學(xué)合理的招標(biāo)制度、工程設(shè)計機制以及工程監(jiān)管部門。首先，相關(guān)應(yīng)該主動完善招標(biāo)制度，嚴(yán)禁不公平不合理招標(biāo)形式破壞我國房地產(chǎn)市場秩序。同時，企業(yè)應(yīng)該加強對工程設(shè)計的要求，全面提高自身工程設(shè)計質(zhì)量，打造良好的企業(yè)口碑。最后，更重要的是要使工程監(jiān)管部門規(guī)范化，有效保證工程后期監(jiān)管工作的到位。三位合一的企業(yè)建設(shè)機制有利于規(guī)范化中國房地產(chǎn)市場，為更多房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機遇。

(三)做好協(xié)同管理規(guī)劃

積極做好財務(wù)管理與成本控制管理的同一管理規(guī)劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資源的充分利用，達(dá)到雙贏效果。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)該主動推進(jìn)財務(wù)管理與成本控制管理的統(tǒng)一，積極促進(jìn)部門間的合作，合理分配資源，使企業(yè)資源能夠得到有效利用。具體而言，管理層應(yīng)該根據(jù)公司實際財務(wù)情況，統(tǒng)一出臺企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理方案，綜合財務(wù)管理部門與企業(yè)其他部門的多方面意見，保證企業(yè)財務(wù)管理方案具有高度可行性。

四、結(jié)語

作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的一部分，房地產(chǎn)市場的活躍是保障中國特色社會主義經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)飛躍的重要條件之一。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)開始對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的阻礙，因此，我們需要積極轉(zhuǎn)變目前中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理形式，積極推動傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，從而為中國經(jīng)濟(jì)的建設(shè)做出努力。

作者:趙花 單位:蘭州瑞新世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司

參考文獻(xiàn)：

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[2]張華.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的研究[J].財會學(xué)習(xí)，2016(01)：19-20.